东莞市房屋租赁合同

东莞市房屋租赁合同（精选7篇）

东莞市房屋租赁合同 篇1

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条房屋基本情况

该房屋坐落于东莞市南城区晶城3栋401。 装修情况为：精装修

第二条交验身份

(一)甲方应向乙方出示身份证等真实有效的身份证明。

(二)乙方应向甲方出示身份证等真实有效的身份证明。

第三条租赁期限

(一)房屋租赁期自5月1日至5月2日，共计12个月。

(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。

第四条租金

(一)租金标准：1200元/月，大写：壹仟贰佰元/月。

(二)租金支付时间：每月1日前;签订合同当日支付当月租金。

(三)租金支付方式：乙方向甲方银行帐户按月支付租金

第五条房屋租赁保证金

(一)甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：2400元(大写：贰仟四百元)。

(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。

第六条其他费用

租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：

(一)乙方承担(□水费/□电费/□电视收视费/□燃气费/□物业管理费)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。

(二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。

第七条房屋的交付及返还

(一)交付：甲方应于205月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及相关物品后视为交付完成。 (二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为(□乙方恢复原状/□乙方向甲方支付恢复原状所需费用/□乙方放弃收回/□归甲方所有但甲方折价补偿)。 返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。

第八条房屋及附属设施的维护

(一)租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

(二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。

(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。

(四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。

第九条转租

东莞市房屋租赁合同 篇2

关键词：集体建设用地,租赁房屋,监管,东莞市

集体建设用地上的房屋租赁是房屋租赁市场的重要组成部分, 在解决我国外出务工人员、年轻工薪阶层和周转性住房需求群体的居住问题中扮演着关键性的作用。集体建设用地上的租赁房屋在保障农民获得土地增值收益的同时, 维护了农村集体土地的所有权。但目前我国对出租屋的管理服务仍然滞后于房屋租赁经济的发展, 租赁房屋市场积累了不少问题, 具体表现在:一是政府部门既不能为该部分市场提供应有的公共服务, 也不能有效地对集体建设用地上的出租屋征税、将其纳入行政管辖的范围, 出租屋的治安问题突出;二是房屋质量不尽人意, 出租人和承租人之间权利责任不明确;三是出租人和承租人信息不对称, 中介市场运营不规范;四是政府对于集体建设用地上的租赁房屋经济缺乏关注和支持, 外来务工人员的公共服务严重滞后于本地居民。以上问题的出现不利于我国居民住房问题的解决, 阻碍了我国城镇化的推进和房地产市场的健康发展。

与此同时, 很多大中城市的出租屋供给数量滞后于需求的增长, 房租价格高不可攀, “群租”现象涌现。从图1的数据来看, 北京住房月平均租金已达到63.42元/平方米, 我国住房租金前20的位城市每平方米每月的租金大多数超过30元人民币, 按照人均居住面积30平方米来算, 月平均房租支出也达到了900元人民币。据人民日报2013年6月7日报道, 一线城市的房租收入比已高达40%。根据相关调查, 2010年北京市租房者中, 支付负担过重者高达34.9%。这意味着衣食住行中“住”的问题已成为人生的一大难题。

数据来源:全国房产市场数据中心

巨大的租房需求和未被充分利用的集体土地出租屋市场形成了一对矛盾, 亟待解决。2012年年初, 国土资源部批准了上海、北京集体建设用地建设租赁住房试点, 这是国家进行农村土地政策改革和农村集体建设用地上建筑物利用的重要探索。近年来, 北京市、重庆市、江苏和广东的一些城市对集体建设用地上的租赁房屋管理不乏有益的探索, 为解决住房租赁中存在的问题提供了珍贵的参考。

一、东莞市租赁房屋管理服务政策出台的背景

东莞市是珠江三角洲的一个重要工业城市, 集聚了众多的内资和外资企业, 也因此而被称作“世界工厂”, 其先进的制造加工业吸引了来自全国各地的农民工。劳动密集型产业的特点是对于劳动力的巨大需求, 2012年东莞市的常住人口为829万人, 其中户籍人口187万人, 其余642万人口皆为外来务工人员, 外来务工人员数量接近本地居民数量的4倍。数量庞大的外来人口增加了当地住房租赁服务的压力, 如何提供和管理出租屋成为困扰当地政府部门的一大难题。

根据我国的法律法规, 城市和镇区的出租屋由各地的房产管理局管理。但是, 我国数量庞大的农民工所居住的出租房屋紧挨着工厂企业, 位于集体土地上出租房屋的管理和服务成了法律规定的空白区。据公安部门反映, 2004年前后, 东莞市出租屋发生的恶性案件占全年案件总量的40%以上, 出租屋是社会治安综合治理的难点和热点。建立一套完善的出租屋和租赁人员管理规范、加强出租屋及租住人员的管理, 是政府的职责所在, 对预防犯罪、维护社会治安具有重要现实意义。

二、东莞市租赁房屋管理服务模式的框架

(一) 东莞市租赁房屋管理服务的法律政策依据

为了有效解决外来务工人员的居住问题, 东莞市于2004年废止了《东莞市出租屋暂住人员治安管理规定》, 出台了《东莞市出租屋及租住人员管理暂行规定》, 成立专门针对集体建设用地上的出租屋及租住人员的管理机构, 分别是市级的出租屋及租住人员管理办公室 (以下简称“管理办公室”) ;镇级的出租屋及租住人员管理服务中心 (以下简称“管理服务中心”) ;村级的出租屋及租住人员管理服务站 (以下简称“管理服务站”) , 该机构接受市房产管理局的委托, 负责出租屋租赁登记备案的收件、初审验证、核发《房屋租赁证》或《出租屋租赁备案回执》的工作, 并接受房管局的业务指导和监督, 见图2。

(二) 东莞市租赁房屋管理服务的机构设置和职责划分

东莞市管理服务体系的创新表现在纵向和横向两个维度。一是纵向上层层相属。在东莞市新的服务和管理机构体系中, 每个级别的机构严格对应着本级别的权利和责任, 上级和下级之间互相监督, 其中管理办公室负责全市出租屋及租住人员管理的协调、监督及本通告的组织实施工作, 其下属的管理服务中心和管理服务站在各自不同的层级上负责本层级的出租屋管理和流动人口租房服务, 层次分明、职责清晰。二是横向上协调合作。新体系围绕着出租屋与租赁人员这个标的物, 所有涉及出租屋和租赁人员的公安、房管、计生、消防、税务、工商、建设等工作全部由管理服务中心统筹安排, 详见图3, 前者接受后者的委托, 代理前者职能中的一部分, 如原本农民工办理《暂住证》需要前往公安局办理, 改革以后只需前往就近的管理服务中心提交有关资料, 并由管理服务中心核发《暂住证》。

三、东莞市租赁房屋管理服务模式的实践和经验分析

(一) 政府支持政策文件的出台

根据产权经济学理论, 产权明确有利于激励经济主体积极性的发挥, 促进物尽其用。东莞市在明确了当地居民所具有的权利的基础上承认并鼓励他们的出租行为, 积极扶持农村出租屋市场的发展。东莞市政府所采取的支持政策和鼓励态度成为东莞市能够容纳大量外来投资的一个基本条件, 不仅带动了当地GDP的稳定快速增长, 也使得农民在发展其他产业的同时获得了数量巨大的租金收入。

行政体制转变的成功是建立在完善的政策规章制度的基础之上的, 东莞市在颁布实施《东莞市出租屋及租住人员管理暂行规定》以后, 又先后通过了专门用于指导房产管理局、公安局、财政局、出租屋及租住人员管理办公室、地税局、计划生育局、公安消防局的7份细则, 为出租屋管理部门行使权力和履行义务提供了有力的政策支持和依据。

(二) 奖惩结合提高纳管率

一直以来困扰各个地方出租屋管理服务机关的问题是出租人为了规避税收而逃避监管, 东莞市采取了奖励与惩罚相结合的办法提高纳管率。一方面, 东莞市为每个外来务工人员办理“新莞人服务卡”, 该卡中储存了每个新莞人的户籍、工作、收入和联系方式等信息, 通过该卡新莞人可以免费享受子女入学、超市打折、就业咨询、天气预报等各项优质服务;另一方面, 东莞市通过政策法规强制规定办理相关手续, 并采取一定的催办和惩罚措施督促外来务工人员进行登记备案。规定了业主需要到出租屋管理服务中心办理合同登记或备案手续, 否则由主管部门依法对出租人进行罚款;要求承租人办理《房屋租赁证》和《暂住证》, 逾期不办理的采取催办的方式, 对于不肯签收的出租人和承租人将依法或依照相关管理规定进行相应的处罚。

(三) 税费征收标准化和透明化

税费征收是政府工作的关键环节。由于管理服务中心受其他各行政机关委托代理执行具体的出租屋管理工作, 其中相当一部分涉及财务资金的收缴和发放, 如何规范好财务收缴, 防止在此过程中由于信息的不对称出现乱收费和税费的挪用等贪污现象的发生就成了管理服务中心有效运行的关键问题。为了在制度层面保障各项资金安全、规范地收缴和划拨, 在出租屋及租住人员税费征收问题上, 《东莞市出租屋及租住人员规费财务收支管理实施细则》规定了管理服务机构必须按省、市物价部门核定的收费项目和标准收取各项服务费用。同时, 各镇区管理服务中心和管理服务站收费纳入镇区财政“一个窗口”收费集中核算, 实行“收支两条线”管理, 不设立任何收入过渡账户, 税费收入必须缴入镇区财政指定的财政账户。镇区财政部门协同税务、物价、审计、监察等部门对管理服务中心和管理服务站实行日常监督检查和公开公布, 推动公共服务的透明化。

(四) 推进公共服务均等化

东莞市近年来从医疗、教育、治安等多个方面提高行政管理和服务水平, 大力推进公共服务均等化改革, 缩小外来务工人员和本地居民之间的差距。如今, 东莞市外来务工人员的医疗保险覆盖率超过了80%, 并且打破了公共服务的户籍限制, 推出以积分制形式让外来务工者子女入读公办学校。目前, 东莞公办学校共招收14.2万名义务教育阶段非本市户籍人口子女, 占公办义务教育阶段学位总数30.4万人口的46.7%。

东莞市租赁房政策改革取得了良好的效果, 改变了过去粗放被动的农村化单一管理模式, 转变为以“以人为本、服务在先”为理念的现代化的综合管理模式。公共服务的改善提高了当地对于外来务工人员的吸引力, 十年间外来人口增加了222万人, 相当于一个特大城市人口总量;东莞市的GDP总量达到5010亿元, 十年间GDP年平均增速超过13%;城镇常住人口超过730万人, 城市化率达到88.67%, 并成为广东省唯一获得首批国家公共文化服务体系授牌的示范区。

四、分析总结

2013年, 我国农民工总量达到2.7亿, 由于制度和经济等各方面原因, 出租房屋成为农民工的主要居住选择, 管理和服务好这些农民工的租住出租房屋是关系到农民工切身利益的重要问题。东莞市政府在尊重和保护当地居民意愿的基础之上, 采取了有效的改革措施, 提升了公共服务的质量, 同时也使得当地的房屋租赁经济发展为一个独立的成熟的产业部门。但是看到成绩的同时, 也应该看到东莞的实践所依存的经济和社会环境, 这包括经济发展和人口集聚创造的坚实的经济基础, 数量庞大的流动人口及其密集分布便于统一管理等。2008年金融危机以来, 东部地区“招工难”“用工荒”接连出现, 在外来务工人员“净流出”的形势下, 东莞市的房租价格也难以为继, 部分地区出现了出租房屋闲置的现象。在这种情形下, 如何为外来务工人员提供更好的生产生活服务以及实施公共服务均等化也具有更加现实的意义。

总体而言, 东莞市的实践对一些东部发达省份和地区在产业转移的大背景和“用工荒”频现的情形下如何提高供对出租屋的管理、提高本地吸引力提供了一个很好的参照。在我国中部地区承接东部产业转移的新形势下, 中原城市群、皖江城市带和武汉都市圈等地区改善政府服务、增强本地吸引力也可以参考东莞地区的经验;对于一些在住房提供面临较多问题的大都市贫民窟、棚户区也可以吸收采纳东莞地区的经验。

参考文献

[1]林依标.农村集体建设用地流转建租赁房的若干制度思考[J].发展研究, 2013 (03) .

[2]卢华翔, 焦怡雪.进城务工人员住房问题调查研究[J].城市规划通讯, 2010 (07) .

[3]苏艳, 英雷艳.珍农村集体建设用地租赁的正当性分析[J].中国土地科学, 2013 (05) .

[4]王振伟, 李江风.小产权房出路何在?——以集体建设用地租赁房试点为视角[J].中国土地, 2012 (04) .

[5]广东省东莞市房产管理局.东莞市出租屋及租住人员管理暂行规定[S].东府办[2003]97号, 2003-12-31.

[6]广东省东莞市房产管理局.东莞市出租屋及租住人员管理暂行规定[S].东府令第76号, 2003-12-22.

东莞市房屋租赁合同 篇3

您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一处120平米的门头房出租给了一个远方亲戚做经营使用，租赁期限30年，租金每5年一涨，按市场价格确定，每半年交纳一次。开始几年我这位亲戚还不错，每次都按时把租金给我送来。但是近五六年来，他总是无故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往电话打了几十个，跑上十几趟才能把他堵在家门口，把租金收上来。我们年纪大了，实在没有这份精力了。我听说，法律规定租赁合同不能超过20年，否则是无效的，如果是这样，我是不是可以不再继续履行这份租赁合同了呢？

青岛 赵华闻

赵华闻：

您好！我国现行的《合同法》是1999年10月1日起实行的，其中第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效；在该法实施前签订的租赁合同超过20年的部分，应当适用当时的法律。您签订租赁合同的时间是1998年5月，是在现行《合同法》施行之前，应当适用当时的法律，而当时的法律对租赁合同的期限并无限制性规定，因此您这份租期30年的合同是合法有效的。

对于您所说的，承租人不按时交纳房租的情况，您可以在每次到期之日发出书面的催缴通知，给他一段合理期限交纳房租，通知可以用特快专递的形式寄送，以便保留证据。如果他在合理期限内没有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租赁合同了。

现实生活中，存在各种租赁关系，租金的及时交付总是出租人最关心的事情，建议您先把您的立场和难处向承租人阐述清楚，如果承租人并非恶意拖延，只是因为繁忙疏忽，您可以采用银行汇款等比较便捷的收取租金的方法，以便解决双方的不便，更好地履行合同。

商品房逾期交付 开发商可以免责吗

律师：

您好！我2009年6月购买了一套95平米的商品房，合同约定2010年6月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二的违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。不想，买房后快3年了，开发商才于最近开始交房。而且，开发商提出不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划无法报批才导致不能交房，责任并不在他们，属于合同约定的特殊情况，所以是不用支付违约金的，只能象征性地补偿业主3个月的物业费。我觉得这样的结果很不公平，请问我是否有权要求开发商支付违约金呢？

济南 吕婷婷

吕婷婷：

您好！您与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。对此，我国《合同法》明确规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。您与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。

开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划未能获批，更是其自己的不当行为造成的。逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，您完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。

婚内夫妻间借款 离婚后还需要偿还吗

律师：

您好！我和妻子结婚12年，妻子娘家弟妹较多，日子比较困难，多年来我也一直帮助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，这些年来，妻子包揽了她弟妹上大学、找工作、买房等相当多的花销，我觉得难以接受。为此，我们两人经常发生矛盾。后来，我要求妻子的弟弟为我给他的10万元买房款写张借条时，妻子表示借条由她来写，算是她借我个人的钱，我们在借条中约定这10万元由妻子在5年内偿还给我个人。其实，当时我们夫妻间财产是一起管理使用的，我同意妻子来写借条，也是想给她一些约束，避免再次发生这样的事情。可是，现在我和妻子感情破裂办理了离婚手续。我想请问，我可以凭这张借条找她要求还款吗？

烟台 刘刚

刘刚：

您好！对于您的问题，我国婚姻法司法解释规定，夫妻之间订立借款协议，以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的，应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为，离婚时可按照借款协议的约定处理。夫妻间通过借款的方式使部分夫妻共同财产转移属于一方个人所有，用于借款一方个人经营活动或其他个人事务，既可以避免或缓解因双方对财产的处分不一致而对夫妻关系产生不利的影响，又可以使一方通过选择借款的方式来满足其个人的追求和其他需要，也是对夫妻之间的和睦、家庭关系的和谐有益的，因而也是为法律所允许的。您与妻子离婚后，可以凭当时两人达成的借款字据，向她要求在约定期限内还款，您的借条是合法有效并受到法律保护的。

以父母的名义购买房改房

离婚时能作为夫妻共同财产分割吗

律师：

您好！我于1999年10月结婚，婚后住在婆婆单位分配的公有住房里。2001年，婆婆单位推行住房改革，我和丈夫拿出8万元钱购买了我们居住的房子，不过因为是婆婆单位的房改房，房产证上仍然是婆婆的名字，但房子确是由我们夫妻出资并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出现了裂痕，我想请问，如果我们离婚的话，这套房产是否可以按照夫妻共同财产分割？

平阴 张伟

张伟：

您好！夫妻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方是不能要求按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的。该处房产只能按照房产证的登记，归您婆婆所有。至于您当时出资的钱，可以按照债权处理，由您婆婆来偿还给您夫妻二人。如果出资时，您没有约定这笔钱的利息，而您这些年又一直居住这套房子的话，您婆婆是无需支付利息的。（案例由山东李晓明律师事务所 刘洪涛律师提供）

东莞市房屋安全管理的规定 篇4

（修订征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了规范房屋安全管理，保障房屋使用安全，保护公民、法人和其他组织的生命财产安全，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域内已建成交付使用的房屋安全管理适用本规定。

第三条 本规定所称房屋安全管理，是指对房屋进行安全检查、安全鉴定及对危险房屋进行综合治理等活动。

房屋的消防、设施设备使用、拆除施工以及装饰装修等活动按照有关法律法规和规章执行。

第四条 房屋安全管理应当遵循预防为主、防治结合、确保安全的原则。

第五条 市住建局是本市房屋安全管理的行政主管部门，负责组织实施本规定，统筹协调、指导支持本市行政区域内的房屋安全管理工作。

各镇街（园区）人民政府（管委会）按照属地管理原则，负责本辖区内房屋安全管理，并明确规划建设办（局）（以下简称“住建机构”）为辖区房屋安全管理具体工作的承办机构。

各镇街（园区）人民政府（管委会）可与村（居）委员会签订房屋安全管理责任书，明确村（居）委员会的房屋安全管理职责。

第六条 市国土、规划、房管、城市管理（综合执法）、工商、安监、新莞人服务管理等部门应当按照各自职责，配合做好房屋安全管理工作，协同实施本规定。

市镇两级上述部门在履行各自职能时，发现房屋可能存在危险状态的，应当及时告知同级住建机构。

第七条 各镇街（园区）住建机构履行房屋安全管理职责时，应严格遵守行政执法相关规定，确保执法主体适格、程序规范、实体合法。

第八条 房屋所有人是房屋安全责任人。

共有的房屋，其产权共有人是房屋安全责任人；房屋产权不清或房屋所有人下落不明的，房屋使用人是房屋安全责任人；异产毗连的房屋，异产毗连部位的产权共有人是房屋安全责任人。

单位法定代表人或者主要负责人承担本单位的房屋安全责任。

异产毗连房屋的安全责任，《城市异产毗连房屋管理规定》另有规定的，从其规定。

第九条 任何单位和个人都有权向属地镇街（园区）人民政府（管委会）或本办法所列的有关部门举报或反映违反本规定的行为。属地政府（管委会）或有关部门应当及时查处，并将处理结果答复举报人或者反映人。

第二章 房屋使用管理

第十条 物业服务企业应当开展房屋安全使用宣传，并根

据业主大会的决定或者物业服务合同的约定定期检查其管理房屋的共用部位、共用设施设备的安全状况。

发现有安全隐患的，物业服务企业应当及时向业主委员会书面报告，在小区内明显位置张贴公告，向全体业主通报，并根据物业服务合同的约定组织鉴定、维修。

未委托物业服务企业管理的房屋，由镇街（园区）人民政府（管委会）开展房屋安全使用宣传，定期组织房屋安全普查、房屋安全检查等活动。发现有安全隐患的，组织有关部门或者单位，采取相应安全防治措施。

第十一条 房屋使用过程中，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）拆除低窗台护栏；

（五）房屋擅自加夹层或封闭井道以增加使用面积；

（六）未报经规划行政主管部门批准，擅自改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或者在天台上建设建（构）筑物；

（七）装饰装修活动中擅自拆改房屋，影响房屋结构安全和正常使用的行为。

（八）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本规定所称建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等；承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第十二条 房屋使用过程中，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改燃气等管道和设施；

（四）房屋建筑超过设计标准或者规范增加楼面荷载；

（五）擅自改变房屋使用用途，如商改住、厂房改商业等；

（六）其他影响房屋结构安全和使用安全的行为。确需实施前款行为的，房屋所有人、使用人应当取得房屋原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出具的设计文件，并按照规定办理相关批准手续。

第十三条 进行地下设施施工、管线施工、桩基施工和深基坑施工、爆破及降低地下水位等活动，可能危及周边房屋安全的，建设、施工等单位应当采取有效的安全保护措施。

第十四条 房屋改建、扩建、加层或改变建筑物外立面、房屋使用性质等行为的，应当依法经市规划行政主管部门批准，改建、扩建如超出批准用地红线范围的，还应当经市国土行政主管部门批准。

房屋改建、扩建、加层，应当依法向市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可手续。

第十五条 房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），房屋所有人应及时修缮，不得拖延或者拒绝。

房屋在使用过程中出现安全隐患或险情，房屋使用人应当及时通知房屋所有人进行处理，房屋所有人应当及时消除安全隐患或险情。

第十六条 房屋所有人、使用人有造成房屋危险行为的，应当立即停止危险行为，并及时排除危险。造成损失的，责任方应当负责赔偿。

因使用不当造成房屋损坏的，由使用人负责修缮。

第三章 房屋安全管理

第十七条 镇街（园区）住建机构应当定期（每年至少一次）组织对辖区内的房屋使用和维护状况进行普查，并将每次普查情况记入档案。

对普查发现的有安全隐患的房屋，应向房屋安全责任人发出隐患告知书，并落实专人跟踪管理。

第十八条 房屋安全责任人、物业服务企业等有关个人和单位应当积极配合镇街（园区）住建机构组织的房屋安全普查、房屋安全检查等活动，并建立房屋安全管理档案，做好房屋安全检查、维修记录。

第十九条 对有下列情形的房屋，房屋安全责任人要做好日常监测工作，发现险情后应当立即报告镇街（园区）住建机构，并及时采取避险处置等措施；镇街（园区）住建机构要加强巡查，督促指导做好避险处置工作：

（一）建在河涌、水渠、山坡、软基等危险地段、特殊地基上的房屋；

（二）未经批准擅自加层、扩建、改变建筑主体结构或使用性质、功能的房屋；

（三）未办理工程质量监督手续且无质量检测机构出具的《地基基础检测报告》的房屋。

属于上述

（二）、（三）情形的，房屋安全责任人应当完善相关手续。

第二十条 镇街（园区）住建机构应当对有下列情形的房屋增加检查频次，并建立房屋安全管理档案：

（一）超过设计使用年限仍需继续使用的房屋。设计使用年限按照设计图纸说明的执行，无设计资料或设计图纸无标明的，按照以下规定年限执行：

（1）简易结构房屋、临时性建筑为5年；（2）木结构、砖木结构一般性房屋为25年；

（3）砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构一般性房屋为50年；

（4）纪念性建筑和特别重要的建筑为100年。

（二）学校、影剧院、体育场馆等公共文化娱乐场所和大型商场、饭店等公共服务场所超过合理使用年限的房屋。

（三）建在河涌、水渠、山坡、软基等危险地段且使用超过10年的房屋。

（四）因自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的房屋。

（五）在普查中发现存在安全隐患，已收到安全隐患告知书但仍未消除安全隐患的房屋。

（六）应办理而未办理工程质量监督手续但已竣工交付使用的房屋。

（七）其它具有可能危及公共安全隐患的房屋。第二十一条 有下列危害房屋安全情形之一的，镇街（园区）人民政府（管委会）应当立即组织有关部门或者单位，采取安全防治措施：

（一）台风、暴雨、洪水、地震、滑坡、地面沉降、地裂缝等；

（二）爆炸、火灾等；

（三）其他重大安全隐患。

第四章 房屋安全鉴定管理

第二十二条 本规定所称房屋安全鉴定，是指依法设立并取得相应资质资格的房屋安全鉴定机构，对房屋结构的完损程度和使用状况是否危及安全使用进行鉴别、评定。鉴定机构作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据。

第二十三条 房屋安全鉴定机构进行现场勘查、检测鉴定时，须有两名以上鉴定人员参加，并出示房屋安全鉴定执业注册证件。对结构特殊、情况复杂的鉴定项目，房屋安全鉴定机构应当聘请专家或邀请有关部门派员参加鉴定。

房屋安全责任人、利害关系人应当积极协助、配合鉴定机构现场工作并按鉴定技术要求提供必要的现场条件，委托人或

其代表应到鉴定现场。

任何单位或个人不得拒绝、阻挠、干扰房屋安全鉴定人员的正常鉴定活动。

第二十四条 房屋安全鉴定机构应当严格执行国家、省及市有关技术标准、规范、规程和相关规定进行房屋查勘、检测、鉴定，填写鉴定文书，出具鉴定报告。

鉴定报告应使用国家规定的术语，由审定人、审核人、计算分析、编写人和参与鉴定人员签名，加盖鉴定机构公章，并在约定时间内送达委托人。

房屋安全鉴定机构可向市住建局申请办理鉴定报告备案手续。

房屋安全鉴定机构应当对出具的鉴定报告承担相应的法律责任。

第二十五条 房屋安全鉴定应按下列程序进行：

（一）初始调查：查清房屋的历史和现状，查阅房屋设计图纸及有关施工技术资料；

（二）现场勘查：对房屋的基础、墙、柱、梁、板、屋架等承重构件进行勘查，并观察相邻建筑物和构筑物对被鉴定房屋结构的影响以及地形、地貌、排水系统等对被鉴定房屋的影响，测试、记录各种损坏数据和状况；

（三）检测验算，整理技术资料：需进行建筑结构检测的，应由工程质量检测机构（具有建设行政主管部门颁发的相应检测项目的资质证书）进行结构检测结果；

（四）全面分析，论证定性：对调查、勘测、检验、计算的全部资料进行分析论证，作出综合判断，提出处理意见，出具鉴定报告。

第二十六条 房屋安全状态经鉴定分为A、B、C、D四类，并根据不同类别的房屋安全状态规定相应的限期检查时间：

A类指结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全，其限期安全检查时间为10年；

B类指结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求，其限期安全检查时间为5年；

C类指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，其限期安全检查时间为2年；

D类指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，限期停用或拆除。

第二十七条 有下列危害房屋安全情形之一的，房屋安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，并采取相应安全防治措施：

（一）房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的；

（二）房屋超过设计使用年限需继续使用的；

（三）自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏的；

（四）需要拆改房屋主体或者承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载的；

(五)进行地下管线施工、桩基施工、附设三米以上地下

室深基坑、爆破及较强烈震动和降低地下水位的建设项目，其施工区周边可能被损坏的房屋；

（六）其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。第二十八条 房屋可能存在危及相邻人、房屋使用人等利害关系人的安全隐患的，利害关系人可以要求房屋安全责任人委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。房屋安全责任人拒不委托房屋安全鉴定机构进行鉴定的，利害关系人可以自行委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。利害关系人自行委托房屋安全鉴定机构进行鉴定的，应当将鉴定结论告知房屋安全责任人。

房屋安全责任人下落不明或拒不委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，且房屋可能危及公共利益安全的，镇街(园区)人民政府（管委会）、村（居）委员会等可作为公共利益利害关系人委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。

第二十九条 经过房屋安全鉴定，房屋是危险房屋或者存在危及利害关系人的危险点的，鉴定费由房屋安全责任人承担；不是危险房屋或者不存在危及利害关系人的危险点的，鉴定费由委托人承担。

房屋所有人下落不明且没有其他责任人的，房屋安全鉴定费用由利害关系人先行垫付，利害关系人可向房屋所有人追偿。

第三十条 房屋安全责任人对房屋安全鉴定结论有异议的，可以重新委托鉴定。利害关系人对房屋安全鉴定结论有异议的，可与房屋安全责任人协商一致后，共同重新委托鉴定。

第三十一条 对存在明显险情的房屋，鉴定和重新鉴定期

间不得停止加固、修缮、停止使用等治理措施和安全防范措施的进行。

第三十二条 鉴定机构在勘查中发现房屋有明显险情，应立即报告镇街（园区）住建机构；镇街（园区）住建机构应立即组织处理。

第三十三条 房屋安全责任人根据需要可向市住建局申请《东莞市房屋安全检查证书》。

申请《东莞市房屋安全检查证书》的，需向市住建局提交房屋安全鉴定报告备案凭证等资料。市住建局向符合条件的申请人（单位）发给《东莞市房屋安全检查证书》。

《东莞市房屋安全检查证书》应载明房屋的竣工时间、房屋安全状态、本次检查时间、限期检查时间等内容。

第五章 危险房屋治理

第三十四条 经鉴定属危险房屋的（房屋安全状态为D类的，下同），房屋安全鉴定机构应在鉴定报告中提出处理意见，并立即将鉴定报告及其电子文档送镇街（园区）住建机构。

经鉴定属于非危险房屋的（房屋安全状态为A类、B类或C类的，下同），鉴定机构应当在鉴定报告上注明在正常使用条件下的下次安全检查时限，同时将鉴定报告抄送镇街（园区）住建机构。镇街（园区）住建机构应当做好记录和跟踪检查。

第三十五条 镇街（园区）住建机构应当在收到危险房屋鉴定报告后及时发出《危险房屋通知书》，通知房屋安全责任人按鉴定机构处理意见进行加固或修缮，对可能危及人身或财

产安全的房屋，通知使用人停止使用。房屋安全责任人对危险房屋应及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施，并报告属地镇街（园区）人民政府（管委会）、市住建局。

房屋安全责任人采取排险解危措施后，应及时报告镇街（园区）住建机构。

第三十六条 房屋安全责任人拒不按照处理意见治理，或有阻碍行为的，镇街（园区）人民政府（管委会）有权指定有关单位代修或采取其它强制措施。发生的费用由房屋安全责任人承担。

第三十七条 对无修缮价值又危及相邻建筑或者给他人生命安全造成影响需整体拆除的危险房屋，房屋所有人应立即拆除。

对拒不拆除的，镇街（园区）住建机构应将情况报告镇街（园区）人民政府（管委会）。镇街（园区）人民政府（管委会）根据实际情况，采取必要措施。对房屋已出现重大险情的，镇街（园区）人民政府（管委会）应及时组织有关部门排除险情。排除险情有困难的应及时报告市住建局，市住建局应当提供支持指导。

第三十八条 对未能及时履行解除危险，又未采取安全措施，或所有人、使用人有阻碍行为的，镇街（园区）人民政府（管委会）应及时组织有关部门采取避险疏散、临时搬迁、警示隔离等适当的排险解危措施，并报告市住建局。

第三十九条 房屋所有人对其被鉴定为危险房屋进行排险解危或拆除重建需要办理各项手续时，国土、规划、住建、房管、公安消防等有关行政主管部门应当积极支持。

第四十条 产权不清或产权人下落不明的危险房屋，对于有使用人的，由房屋使用人负责出资解除危险；对于无使用人的，由镇街（园区）人民政府（管委会）等公共利益利害关系人负责出资解除危险。

第六章 法律责任

第四十一条 因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：

（一）有险不查或损破不修；

（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。

第四十二条 因下列原因造成事故的，房屋安全责任人、行为人应承担民事责任：

（一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；

（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；

（三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。

第四十三条 有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：

（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；

（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效期内发生事故；

（三）因拖延鉴定时间而发生事故。

第四十四条 房屋安全责任人在使用、改建、扩建或加层

等活动中，不履行规定的房屋安全管理义务的，或发生违反工程强制性标准、建设法律法规规章规定的行为的，由相关行政主管部门依法进行处罚；造成事故或损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法承担刑事责任。

第四十五条 妨碍房屋安全管理工作人员依法执行公务，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条 本办法已明确镇街（园区）人民政府（管委会）房屋安全管理职责的，市住建局不再与各镇街（园区）人民政府（管委会）签订关于房屋安全管理的委托协议。

镇街（园区）人民政府（管委会）责任人、住建机构负责人、房屋安全管理工作人员不执行本办法，或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，或未尽到巡查、及时报告、排除险情等监管职责，情节严重或造成严重后果的，移交有关部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第四十七条 本规定由东莞市住房和城乡建设局负责解释。

东莞合同律师教你写合同 篇5

东莞合同律师第一招 注意合同名称与合同内容是否一致 有些企业使用合同统一文本，这本是好事，但由于对合同性质了解不细，出现张冠李戴的事情。例如本是加工承揽合同，却使用购销合同文本，为合同以后的履行和适用法律条款增添了争议。

东莞合同律师第二招 注意列明每项商品的单价

有些企业在购销合同中，标的是多类商品，但却只在合同中明确各类商品的总价款，而不确定具体每种商品的单价，一旦合同部分履行后发生争议，就难以确定尚未履行的部分商品的价款。

东莞合同律师第三招 在合同中明确违约金和赔偿金计算方法

《合同法》虽然规定一方违约，另一方可以向其追索违约金和赔偿金，但如果合同中没有明确违约金的数额，法院就会视为双方当时放弃违约金权利，而不予支持。对赔偿金计算方法作出明确约定，有利于以后发生争议后迅速确定赔偿金额。

东莞合同律师第四招 确定管辖法院 现在一些案件，经常在诉讼管辖耗费时间和精力。如何避免哪？不妨在合同中明确管辖法院。根据《民事诉讼法》有关规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反诉讼法中对级别管辖和专属管辖的规定。在签订合同

时，双方一般比较友好，比较容易达成一致意见，如果事先确定了管辖法院，就不必在以后为争管辖法院而斗的你死我活了。

东莞合同律师第五招 注意用词严谨

不要在合同重用模零两可的词句或多义词。有这样一个案例，原告甲乙口头约定，由乙向甲借款五万元。后来，乙归还了部分借款，甲为乙出具一张凭据“还欠款一万元”。后来，甲因乙迟迟不归还余款，遂向法院起诉，要求乙归还余款4万元。这就出现了两种理解方法：一种认为，甲为乙出具的是一张收条，其真实意思是，实际收到了乙归还的欠款1万元，乙仍然欠款4万元，这里的“还”应读为HUAN；另一种意见认为，甲出具的条子是一张证明，它证明了，甲与乙之间现存的欠款标的额，此处的“还”应当读为HAI，意思为，乙还有1万元未归还，故应判令乙归还甲1万元。这个案例说明，用此不严谨只能给自己造成麻烦，而给别有用心人钻了空子。

还有一份合同在结尾中这样写：合同在双方签字盖章后生效。但是一方只签了字没有盖章，事后不久双方闹至法院，一方提出由于合同只签了字而没有盖章，双方约定合同成立的要件不全，因此合同部成立。

以上事例说明，如果当事人在签合同是多斟酌一下，这些问题应该会避免的。

东莞合同律师第六招 签约对象的主体资格

当前，经营单位的性质、种类、背景比较复杂，有关部门的管理不到位现象比较普遍。在此情况下，为防范欺诈行为，减少交易风险，非常有必要考虑交易对方的主体资格、履行合同能力、信用情况等。主体资格方面应当查看一下对方的营业执照和企业参加年检的证明资料。不能仅凭其名片、介绍信、工作证、公章、授权书、营业执照复印件等证件，有的企业因连续两年不参加年检而已被工商部门吊销营业执照，如果你稍一疏忽，就可能掉进一些不法分子设置的陷阱。东莞合同律师第七招 合同条款必须对等性

合同是当事人之间设立、变更、终止权利义务的协议，合同法明确规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，一方享受权利，必须承担义务，合同条款的对等性是公平原则的重要内容。不要签义务多、责任重、权利少这类一边倒的合同，例如合同只规定我方违约要如何处理而无对方违约如何处理的内容。同样，也不要签订权利多、义务少的、责任轻的合同，否则另一方可能以该合同违背公平原则对合同的有效性提出抗辩。

东莞合同律师第八招 注意定金与“订金”的区别

定金是债的一种担保方式，合同法规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》

约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。可见定金具有惩罚性，在合同法上称为定金罚则。在实践中不少人将定金写成了“订金”，而“订金”在法律上被认定为预付款，不具有担保功能。

东莞合同律师第九招 注意项目分包合同的特殊要求 公司承揽的有些项目是从其他承包商那里分包而来的，此类合同涉及一个重要的问题是发包方是否允许承包商对项目进行分包或转包，通常的情况是发包方禁止项目转包和分包或者规定未经发包方同意，承包商不得将项目转包或分包给第三方。根据合同法的规定，转包、分包都要经过发包方的同意，否则转包或发包行为无效。对工程项目进行转包或分包的承包商往往对分包方隐瞒了原合同的规定，对此应当直接向承包商提出此问题并要求其征得发包方同意将工程转包或分包给我方。

东莞合同律师第十招 仲裁机构名称要写具体、明确

有的合同在约定仲裁事项时，只是笼统的写一旦发生纠纷在甲方（或乙方）所在地仲裁部门解决。这样的仲裁条款只是约定了仲裁地点而对仲裁机构没有约定，实际上不具有任何法律效力。根据仲裁法的规定，当事人在订立仲裁协议或约定仲裁条款时，应当选定仲裁委员会。所以对仲裁机构必须写具体的名称，如青岛仲裁委员会、烟台仲裁委员会。如果没有写具体名称，发生纠纷后只能由当事人协商签订补充协议予以明确，协商不成原仲裁协议或合同仲裁条款无效。

租房合同房屋租赁合同-租赁合同 篇6

2，能长租就签长租合同，并且尽量在合同中注明租期内，租金不能上涨。如果不能确定租多长时间，还是签短期合同吧，提前退租是要交违约金的~;

3，押金能少就少!有很多人被房东恶意扣押金的，所以押金少不仅损失少，初付的租金压力也小;

4，提前退租违约金可以按照房屋空闲天数租金算，并约定最多不超过多少钱，即退租到再次出租出去的空闲租金。一般房子一个月内都能租出去，实际违约金不会超过一个月的租金。这样租客可以少付违约金，而房东自己的房子也相当于没有闲置，也没有损失，对双方都有利;

该光船租赁合同能否解除？ 篇7

原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)

被告：宜昌HX航运有限公司

2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。

“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。

三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。

判决后，双方当事人均不服提起上诉。

2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。

判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。

因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。

三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。

被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。

裁判

上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。

评析

一、船舶实际交付的判定标准

本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。

根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。

二、光船租赁合同的法定解除

合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。

对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。

1、承租人的法定解除事由

根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。

不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。

2、出租人的法定解除事由

(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的

《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。

这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。

(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同 《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。