签订商品房买卖合同时应注意以下几个问题

签订商品房买卖合同时应注意以下几个问题（共7篇）

签订商品房买卖合同时应注意以下几个问题 篇1

1、认购书问题。在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。

第一种情况的认购书，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高法院解释》)第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样，即和下面要讨论的第二种情况的认购书的性质相同。

第二种情况的认购书，需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。《最高法院解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何?《最高法院解释》并未作明确规定，笔者认为不能从《最高法院解释》第5条的规定，反推出不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，就必然没有法律效力。但是如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

3、售楼广告问题。开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，不能直接成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。根据《广告法》第37、38条规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，购房人发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

同时，国家工商行政管理总局发布的《商品房广告发布暂行规定》也对房地产广告所应遵循的原则、事项以及禁止出现的内容作了规定，购房人也可根据该暂行规定检查销售广告问题。

不过为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双

方协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实时告开发商违约。

4、样板房问题。目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同(变更还是撤销购房合同由购房人进行选择)。

5、质量问题。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。

商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。

根据《最高法院解释》第12条和第13条第1款的规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用。《最高法院解释》第13条第1款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

签订精装修商品房买卖合同要注意 篇2

1、合同中有关交工时的质量保证的相关约定。因为目前精装修房缺乏具体的技术标准，所以验收标准执行的仍是建筑的规范，检测方法还停留在“目测”、“手摸”等感觉上，不是一个量化的标准。精装修市场本身的不规范，提供了伪劣产品存活的空间。即便是如此，我们也应尽可能的要求开发商在合同中注明交房的具体标准，有必要要求与其所提供的样本房一致，尽量做到内容详尽，责任明确。并要求约定各个部分的保修期限，例如，一位“精装修”楼盘的购房者称，他家入住新居才三个月，就发现有地板不平、地砖空鼓、家具出现变形、墙体上的漆面有脱落现象，如果有明确的保修期限就可顺利要求保修并且同时可向开发商主张违约责任。

在这里要向广大消费者明确一点“精装修房”最后的装修质量第一负责人是开发商，出了问题，即责任人是开发商而不是装修公司。

2、在精装修房的合同当中关于使用的材料、施工工艺的条款约定是否明确。不少购房表示对精装修工程的施工工艺及材料缺乏知情权。如合同中约定“高级地板”、“进口橱柜” 等，即便是写了品牌的，也没有写清型号，“名品”“高档”“豪华”等含义模糊的词句出现都是我们所应当提出异议的地方。要在合同中对精装修所用的材料，品牌，标准，施工工艺，颜色，价位等加以明确，同时约定违约责任。有条件的情况下，买房时请有专业的监理公司一起看样板间，把材料的品牌、型号等都写入合同，交房时一一对照。

3、在精装修房的合同当中对一部分细节的明确约定。常听见消费者反映，虽然装修效果表面看起来挺好，但仍存在不细致、草率等现象，部分隐蔽工程存在很多隐患。一些装修时被暗埋的隐蔽工程，时间长了，这些接缝、接口部位或暗埋工程部位易出问题，应明确施工方案及过程。如装修工程和其他配套工程配合不好就可能出现的问题。例如，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了。因此，施工方案不可小视。同时，买房人一定要向开发商索要装修说明书，以便了解暗埋工程以及使用方法。

总体上看，精装修房毕竟还是近几年的新鲜事物，还没有相应的法律、法规出台，建设部住宅产业化促进中心颁发的，由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，是全国出台的第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准，但目前还只是指导性意见。

签订房屋买卖合同应注意的问题 篇3

订立房地产买卖合同，转让人和受让人应当使用市房地局制定的2000年版合同示范本，受让人在签订合同之前应注意以下问题：

一、开发商销售的商品房是否符合下列条件：

1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部土地使用权出让金；

2、土地使用权已依法登记并取得房

地产权证书；

3、取得商品房的建设工程规划许可证；

4、取得商品房的建设工程施工许可证；

5、商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到市房地资源局拟定的标准；

6、已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构签订了预售款监管协议；

7、已经确定了商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

8、已经制定了房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同；

二、签订的合同示范文本是否是市房地资源局制定的2000年版合同示范文本，且应具备以下内容：

1、转让当事人的姓名或者名称、住所；

2、房地产座落地点、面积、四至范围；

3、土地所有权性质；

4、土地使用权获得的方式和使用期限；

5、房地产的规划和使用性质；

6、房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施状况；

7、房地产转让的价格（含㎡的单价及总面积价）、支付方式和期限；

8、房地产交付的日期；

9、违约责任；

10、争议解决的方式；

11、转让当事人约定的其他事项；

12、附件1、2、3、4、5。

转让当事人约定的其他事项除了可以把房产商的要约（即广告）和口头承诺的内容等记入合同中外，还可以约定合同生效的条件，一般情况下，合同自双方当事人签字生效，但在签订房屋买卖合同时，可以约定条件，当条件满足后合同生效。

开发商销售的商品房具备上述的两个条件，在出示《商品房销售管理办法》或者《城市商品房预售管理办法》后，受让人可与转让人逐条协商约定，签订房屋买卖合同。

签订商品房买卖合同时应注意以下几个问题 篇4

劳务派遣的两大特点：一是劳动者是派遣公司的职工，存在劳动合同关系。这与劳务中介、劳务代理不同;二是派遣公司只从事劳务派遣业务，不承包项目，这与劳务承包不同。

劳务派遣起源于二十世纪二十年代，劳务派遣这一用人方式最造起源于日本，美国。在欧美，人才派遣已经成为劳动力市场不可缺少的一部分，是人力资源外包的一个重要内容。而国内的人才派遣起步效晚。由于劳务派遣业在我国起步较晚，所以调整其关系的法律规定存在滞后的情况。首先，我国没有关于劳务派遣的统一立法。其次，个别地方出台的一些有关的规章政策，也普遍存在调整对象范围过窄、调整内容不全面等情况。

鉴于目前的司法现状，用人单位在劳务派遣合同应注意以下内容：

1、签定劳务派遣合同前，应当审核劳务派遣企业的资质。

目前，许多职介机构开始从事劳务派遣服务，有些经过政府许可，但有些是擅自开展。所以需要提醒注意的是签订劳动合同之前，要查明劳务派遣机构的资质。如果与有资格的派遣机构签订劳动合同，则该合同受法律保护。如果与非法的派遣机构签订劳动合同，则合同无效，视为劳动者通过职介机构，直接向用人单位提供劳务，法院将可能认定劳动者与用人单位之间存在劳动关系。例如：某宾馆由于经营需要准备招用5名清洁工，但又不愿承担交纳社会保险等用工责任和风险。于是采用劳务派遣的形式与一家劳动服务中心签定了一份为期两年的《劳务派遣合同》。合同履行期间，由于是否应当办理养老和医疗保险，宾馆与清洁工发生争议后诉至仲裁。庭审时发现与宾馆签定《劳务派遣合同》的劳动服务中心没有进行工商登记，不是合法用工主体。因此仲裁裁决宾馆与清洁工之间是劳动关系，应当为清洁工办理各项社会保险。因此，用人单位在签定劳务派遣合同时，一定要审查劳务派遣企业资质是否符合法律规定。这里需要提醒注意的是《劳动合同法(草案)》规定：以劳动力派遣形式用工的用人单位(以下简称劳动力派遣单位)，注册资本不得少于50万元，并应当在省、自治区、直辖市人民政府劳动保障主管部门指定的银行账户中以每一名被派遣的劳动者不少于5000元为标准存入备用金。

2、签定劳务派遣合同时，应当明确派遣企业对派遣劳动者工资支付的义务及违约金和追偿权。

根据《江苏省工资支付条例》的规定，用人单位指派劳动者到实际用人单位工作的，实际用人单位克扣、无故拖欠劳动者工资的，由用人单位承担对劳动者的义务，实际用人单位承担连带责任。因此，在中央一再强调严禁拖欠民工工资的情况下，用人单位与派遣企业对派遣劳动者承担连带责任，已经得到现在立法和司法实践的肯定。所以，为了防止派遣企业拖欠工资行为造成的连带风险，同时为了督促派遣企业依法向派遣劳动者支付工资，在签定劳务派遣合同时，应当明确派遣企业对派遣劳动者工资支付的义务及违约金和追偿权。如果派遣企业由于没有依法支付工资引发诉讼，在仲裁裁决用人单位对此承担连带责任的情况下，不但可以依照约定向派遣企业主张追偿权并且还可以要求其承担违约金。

3、签定劳务派遣合同时，应当明确社会保险金的缴纳、劳动条件和劳动保护、工作时间和休息休假、劳动纪律、工伤事故责任的承担。

用人单位在使用派遣劳动者过程中，会涉及到对劳动条件和劳动保护、工作时间和休息休假、劳动纪律的规范。比如用人单位要求派遣劳动者应当遵守用人单位的规章制度、为派遣劳动者设置活动的禁止性区域、严守工作中涉及到的企业商业秘密等劳动纪律的规范。另外，对于有些岗位会要求特殊的工作时间和休息休假制度。在此需要说明的是工作时间和休息休假制度的约定不得违反国家的强制性规定，否则该条约定无效，并可能给用人单位造成不利的法律后果。《工伤保险条例》实施后，各类企业均已纳入工伤保险的征缴范围。与派遣劳动者确立劳动关系的派遣企业，也负有此项法定的义务。为了避免用人单位在使用派遣劳动者过程中发生的工伤风险，应当在派遣合同中约定派遣企业依法为遣劳动者办理工伤保险的义务及违约责任。所以这些内容都可以写入派遣劳务合同，而且目前的《劳动合同法(草案)》第二十四条，关于社会保险金的缴纳、劳动条件和劳动保护、工作时间和休息休假、劳动纪律、工伤事故责任承担等问题的规定，也是采用了先约定后法定主义。所以以上内容的约定也是符合立法精神的。

4、签定劳务派遣合同时，应当明确派遣劳务者履行职务活动中，侵犯第三人的合法权益的责任承担。

签订商品房买卖合同时应注意以下几个问题 篇5

“工业产品买卖合同”是指买卖双方为买卖一定数量的工业品生产资料和工业品生活资料，经协商一致达成的明确的相互间权利义务的协议 签约前的审查工作

在签订合同之前，要审查对方是否具备订立合同的主体资格，这是一项很重要的工作，但是在签订合同的时候这个问题往往被忽视，这主要表现在以下几个方面：

（1）在签订合同时，不注意审查当事人的营业执照。当事人一方是否具备签订合同的主体资格，当事人的营业执照是否是过期，是否做年审，是否被吊销等，不认真进行审查就匆忙与其签合同。这样，容易造成所签合同没有法律效力或者在发生纠纷时难以追究当事人的违约责任。

（2）不注意审查法定代表人的资格。例如不注意把对方所提交的法人代表资格证与营业执照互相对照，不搞清楚该法人代表是否在任或者法人公章是否真实等就与之签合同。现实生活中常有企图以合同为诈骗的犯罪分子使用盗刻的公章或者已作废的印章来签订合同，当诈骗得手后逃之天天，无从查找。

（3）不注意审查委托代理人的资格、权限。如委托代理人所持的授权委托书是否真实，所授权限与合同规定的权限是否相一致，代理权是否已过期或被取消等，不注意这些问题，容易给不法分子可乘之机，同时也容易造成所签合同无效。

因此，在签订合同前一定要做好签约伙伴的审查工作。签订合同前的审查工作主要包括这四个方面：主体的资格审查、信誉审查、履约能力审查以及合同承办人的资格审查。――――综合部要建立完善的上下游客户档案，对于新客户的档案必须完善或者经过审查确认再订立合同。

写明产品的产品名称、技术标准和质量要求

在买卖合同中，产品的品名是合同中主要的条款之一。产品的品名与产品的质量是密切相关联的，产品因其品质而得名，产品品名反映了质量，产品品名不同，其品质也是不同的。产品名称需要注明牌号、商标以及品种规格、型号、等级、花色等，不能简称、不注明全称或随意省略。这些都会导致在发生合同纠纷的时候无从下手。

产品的技术标准是合同中对产品的质量要求，根据技术标准，卖方安排产品的生产，买方在接受产品时对产品进行验收，在发生纠纷时判定产品质量的责任归属。但是，在签订合同的时候，合同双方当事人往往不注意写明产品的技术标准和质量要求，由于对技术质量标准不作具体规定经常在履行中引起很多纠纷。

在签订买卖合同的时候，必须在合同中把产品的技术标准明确规定下来。另外在合同中要明确规定卖方对产品质量负责的条件和期限。对成套产品，在合同中要明确规定附件的质量要求。

对某些必须安装运转后才能发现内在质量缺陷的产品，除主管部门另有规定者外，合同中应具体规定提出质量异议的条件和时间。

结合我们签订合同的实务，尤其是开发的新客户，关于商品的名称、标准、颜色、气味等尽量采取可检测、可量化、可留存等方法，总之，不模糊！数量和计量单位

产品的数量是卖方应当交付给买方产品的总量，也包括在连续供货合同中每一批的数量，产品的数量是买卖合同中最核心，最基本的条款，没有产品的数量就无法进行交易。

在实践中，订立数量条款时，一般存在以下几个问题：

1.约定的数量不符合实际。

标的数量是决定合同总金额的主要因素之一，数量越多，总金额就越大；相反，数量少金额也少。对于合同当事人来说，在订立合同时要确定数量，数量的多少，除了要考虑价格或酬金的因素外，还要根据各处的需要与可能，并不是数量越多越好。买卖合同的标的数量，卖方要考虑自己的供货能力，如生产经营规模或货源有没有保证等多方面因素，而买方则应考虑该批货物的销路以及货款的支付能力等。在实践中，有的当事人不注意合同约定的数量是否符合实际，盲目签订数量很大的合同，脱离了自己的需要与可能，造成不良后果。一方面，合同标的数量超过了自有资金或已有资源，又没有正当渠道筹集到资金和货源保证，这样的合同就会因当事人一方无实际履行能力而被确认为无效合同；另一方面，即使合同有效，但所订的数量与自己履行能力不相适应，在合同规定的履行期限内，卖方不能按期供货或买方收了货付不了款，也会构成违约，要承担违约责任，达不到签合同的预期效果。

2.数量不具体。

数量是衡量标的大小的计量尺度，必须是具体的、明确的。

实践当中，约定数量不符合要求的情况时有发生一般有这几种情形：

（a）采用模糊的提法，如“按库存数量交货”、“买方要多少交多少”，这样的约定是不确定的，容易发生扯皮现象。

（b）数字误写。如有的合同本来数量为1000箱，却误写为10000箱，如果这种情况没有其他条款或证据表明，在发生纠纷的时候会出现有口难辩的情况。

3.数量条款不使用法定的计量单位。

计量单位是标的数量的构成要件，只有数字而没有计量单位，没有办法确定数量。在实践中，有很多合同纠纷是由于合同中使用不符合国家规定的计量标准和方法，或者含混抽象的计量概念。

如采购衣服100包、采购电缆50圈、采购灯泡10箱，“包”、“圈”、“箱”不是一个国家规定的计量单位，这样的合同存在明显的漏洞。

在签订合同的时候要注意审查数量条款。审查数量条款，主要审查数字、计量单位、计量方法。要审查数字是否准确，计量单位是否属于国家法定计量单位，计量器具是否经过合格检定。结合我们的签订合同实务，数量必须是在行情可控前提下结合运输、资金、库存、质量风险等充分结合订数量。包装

出卖人包装的物的方式是否适当引起纠纷，而解决此类问题的关键在于确定该标的物应当采用的包装方式的标准。如果在合同中约定了采用不适合于标的物的包装方式，则在出卖人依约定进行包装并发运后，即使标的物因包装不当而受损坏，买受人也不能要求出卖人就此负责，因此对买受人而言，很有要须在买卖合同中约定合适的包装条款。

一般情况下，在订立包装条款时，还应该注意考虑到包装材料和包装标志、包装牢固程度等问题。根据不同的标的物的性质和不同运输方式的要求，应采用不同的包装材料。根据正常装卸和运输的需要，还应注意考虑其外部的包装标志，即在包装外部用醒目的字体标明标的物的名称、规格、目的地和装卸注意事项等，以使承运人在运送过程中根据货物运输的需要适当的注意，避免误装误卸或者损坏标的物。

特别提示：合同约定，因包装出现货物损坏时，如何承担责任。结合我们的签订合同实务，依法运输带包装的危险品不许是具有资质的车辆，我们的车辆具备，包装的损坏责任一般依据时间段或者操作责任划分，视业务沟通为准。实际中，桶装危险品运输的合同需要进一步规范。

标的物的风险负担

买卖合同的标的物毁损或灭失事关重大，其风险负担的确定往往是实践中双方当事人争议的焦点，因此应注意以我国有关法律就标的物风险负担所作的原则性规定和特定情形下确定风险负担的具体规定为依据，确定标的物风险转移的具体时间。

我国《民法通则》条72条第2款规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权自财产交付时转移„„”《合同法》第142条也规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”可见，我国立法对买卖合同标的物的风险转移是以“交付转移风险”为一般原则的。

《合同法》第l42条的规定应属任意性规范，即除法律另有规定之外，买卖合同当事人可以自行经协商对风险负担的转移另作约定。即买卖双方可以因货物的特殊性，自行约定货物在交付前由买受人承担责任或者货物在交付后由出卖人承担责任。例如，某甲公司向某电脑公司乙购买电脑五十台，双方在合同中约定，使用乙电脑公司提供的杀毒软件，甲公司在电脑交付后一年内因“感染病毒”而造成的损失由乙电脑公司承担。这样，乙电脑公司作为出卖人，在标的物电脑交付后一年内，仍应承担该批电脑因病毒侵袭而造成损失的风险。

结合签订合同实务，我建议大家结合付款的情况（预付与欠款不同）、运输的情况（自运与代运不同）、违规与合规不同等等。

写清楚交货期限和交货地点

产品的交货期限就是卖方交付产品，买方接受产品的期限。实践中出卖人与买受人常常围绕出卖人是否构成逾期交付发生争议。因此，产品的交（提）货期限必须在合同中明确规定，不能言词模糊，避免产生纠纷。同时应当注意在当事人约定交付期限或交付期间的情况下，该期限如何确定或该期间如何计算。

产品的交货地点是合同中的履行地点，它在合同中具有十分重要的意义：

（1）履行地点直接关系到合同履行的时间、履行的费用开支，合同约定了履行地点，如一方不按约定的地点履行，擅自变更履行地点造成了经济损失要承担责任，卖方发货到错误的地点由此产生的一切费用应由卖方承担。履行地点不明确或者搞错往往也会拖延合同的履行期限。

（2）履行地点是判断合同当事人是否违约的一种标志。如果合同一方不按约定的地点履行义务。对方可以追究其违约责任。

（3）履行地点还关系到合同发生纠纷由哪个法院管辖。《民事诉讼》法第24条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告所在地或合同履行地人民法院管辖”，可见，履行地点是确定合同案件管辖的标志之一，最高人民法院有关司法解释进一步明确，合同约定履行地的，约定优先。因此，一旦合同双方约定了合同履行地点，也就确定了合同纠纷的管辖地。相反如果合同没有约定履行地点或约定履行地点不明确，双方有可能发生管辖权的争议。在实践中，当事人相互争管辖权，主要原因就在于合同没有明确约定履行地点。

在约定合同履行地点时应注意两点：

（1）应选择对自己有利的履行地点，在买卖合同，当你作为卖方当事人时，你应争取把履行地点放在发货地，作为买方也一样，应争取以收货地点作为合同履行地点，这样即使在价款或运杂费上自己多承担一点，但对于避免承担标的物的风险责任以及争取案件的管辖权是有很大的益处的。

（2）履行地点应写详细。切莫简写，跨省、地、县时，应在履行地点前面分别冠上省名、地区或市名、县名，在一定范围内有重复地名站名的，更不能简写，否则搞错交货地点，造成不必要的损失。交货期限、合同期限、履行期限？ 写清楚验收方式

买卖合同双方当事人之间常常因为出卖人交付的标的物是否符合约定问题而发生纠纷，尤其是在当事人在合同中就检验条款疏于约定，买受人收货后怠于检验，或检验后怠于通知的情况下，双方更易发争议，因此，在买卖合同订立及履行过程中，为了保证合同标的物的质量达到规定标准，必须进行产品的验收。在约定验收条款时，应当注意以下几方面的问题：

1.在买卖合同中就标的物检验作出约定。毫无疑问，只有经过检验，买受人才能知道出卖人所交付的标的物是否符合约定。

除双方当事人另有约定外，买受人有检验所收到的标的物的权利，而检验的结果对双方当事人利益影响也至关重要，为避免履行中和履行后双方发生不必要的纠纷，买卖合同的双方当事人应在合同中明确规定检验条款中应包括检验地点、检验时间、检验主体、检验费用的承担、检验的方法等内容。一般情况下，除当事人另有约定外，检验标的物的地点应该是合同中约定的交付标的物地点，而检验时间则通常是标的物的交付时间，但双方根据需要也可约定检验时间为标物运出卖方营业地时、装运时、卸载时或到达买方营业地时；关于检验主体，在出卖人信誉良好的情况下可以约定由出卖人自行检验并出具合格证书，也可约定由政府商检机构、双方共同认可的民间检验机构或由买受人自行检验；关于检验费用，通常采用的方法则是，如标的物经检验合格，由买受人承担，反之则应由出卖人承担并负相应的违约责任。此外，买卖双方还应就检验标的物的方法作出约定，检验标的物方法通常依标的物自身的性质、特点和复杂程度而定，对于一些技术含量较高的标的物还应约定出卖人提供检验所需的必要的技术资料。

2、买卖合同双方当事人在合同中约定检验期间的情况下，买受人应在该约定期间内将标的数量中质量不符合同的情形通知出卖人，否则，如果买受人没有在该约定期间内通知出卖人，则视为买受人默认出卖人提供的标的物的数量或质量符合合同约定。

3、在当事人没有就标的物检验期间作出约定的情况下，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。所谓应当发现，是指买受人在对标的物进行正常的检验的情况下可以发现标的物存在的质量、数量瑕疵。

而合理期间则是指根据一般的交易习惯，结合标的物的性质和特点对该标的物实施正常检验所需要的时间。一般情况下，对于标的物存在的数量和表面瑕疵，买受人比较容易发现，因此买受人提出异议的合理期间应比较短，通常为l5天或一个月，而对于标的物存在的陷蔽瑕疵，甚至有些瑕疵须经在使用标的物过程中才能发现，则买受人提出异议的合理期问就相应较长。

特别提示：作为出卖人，应约定买受人收到货物后几日内验收，并就验收结果提出书面意见。若买受人在该期限内不验收或未提出书面意见，视为出卖人提供的货物符合质量要求。实务中要求客户进行检测验收，如不具备条件怎么处理？

写清楚价款和支付方式

在买卖合同的履行过程中，围绕标的物的价款支付问题而产生的纠纷比较常见。在实践中产生的纠纷包括关于价款支付数额的纠纷以及关于价款的支付时间和支付地点方面的争议，尤其是在双方当事人就价款的支付数额、时间、地点未作约定或者约定不明确的情况下，更是如此。因此，在签订合同的时候一定要审查支付条款。

审查支付条款，要审查支付时间、支付方式和支付地点。

就上述三方面无疑是当事人在买卖合同的订立和履行过程中最应当注意的问题。

1.标的物价款的支付数额问题。

在买卖合同中，买受人的一项主要义务是按照合作约定的数额支付价款。标的物价款通常分为单价和总价款，总价款为标的物的数量与该单价乘积，当事人不能证明总价属优惠价的情况下，产生争议时原则上应以单价与标的物数量的乘积所得出的数额为准。

特别提示：买卖合同中需明确单价、数量，总价。如果买卖合同未明确总价，则在送货单上标明每次货物的数量、单价，每张送货单的总价。这样不容易产生歧义。

2.标的物价款支付的地点问题。

买卖合同的买受人支付价款的地点与双方当事人的利益密切相关，显然，买受人在自己一方的营业地支付价款，其承担的费用少且风险较小，反之，如果买受人须在出卖人营业地支付价款，其承担的费用就相对较多且风险也较大。因此买卖合同的双方当事人往往会在合同中就支付地点作出约定，买受人应当按照约定的地点支付价款。

3.标的物价款支付的时间问题。

根据《合同法》第l61条的规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。实践中，买受人因某种原因拖延支付价款而引起的纠纷比较常见，显然，在买卖合同就支付价款的时间明确作了约定的情况下，买受人如果拖延支付，除符合法定或者当事人约定不予负责情形外，应负迟延履行的违约责任，不但要向出卖人支付迟延履行的逾期利息，在造成出卖人损失的情况下还应赔偿损失。特别提示：约定的时间必须是明确，直截了当的，不能产生歧义。如2011年12月31日前，不能约定2011年12月31日后；如收货后3日内支付，而不能约定收货后支付；如验收合格后3日内支付，而不能约定验收合格后支付。

合同中要约定违约的处理

违约责任是指合同当事人不履行或者不完全履行合同规定的义务所应承担的法律责任。是一种惩罚性的条款，是制裁违约当事人的法律手段。在合同中约定违约责任条款目的是为了维护合同的严肃性，督促合同当事人重合同、守信用，全面地履行合同。一旦发生违约行为，也便于按合同的约定追究违约方的法律责任。因此违约责任是所有合同必不可少的条款。

在实践中，有些合同当事人对这一主要条款尚未引起足够重视。这主要表现在：

（1）担心订立违约责任会影响双方的信任关系，或者轻信对方会履行合同，因而错误地认为无必要事先约定违约责任；（2）急于签订合同，不敢提出违约责任，害怕提出违约责任条款后双方不能达成协议；（3）笼统地约定“双方要恪守合同，不得违约”，或者“合同生效后，如一方违反合同，应承担法律责任”，而没有明确违约责任的范围及承担违约责任的形式，以致等同于没有约定；（4）有的合同违约责任条款中是只针对一方当事人，或者承担违约责任大小不对等，违背了公平原则，此外有些合同违约金的约定不符合法律规定，明显超出法定幅度。

在买卖合同中，该怎样约定违约责任条款呢？根据合同法及有关条例、司法解释的规定，一般应注意以下几个方面的问题：

（1）违约责任应包括两部分，一是在合同履行中可能出现的违约情况，二是一旦发生了这种违约情况时，违约方应承担的责任。

前者是假定条件，后者是结果，假定条件可以针对整个合同，也可以针对其中某项条款，结果可以是一种责任，也可以是多种责任方式并用，这些都是由双方当事人根据合同的具体情况来共同商定。

在议定违约责任条款时，一方面要写明在何种情况下算是违约，另一方面要明确某种违约情况出现时，违约方承担责任的方式及责任大小范围。

（2）约定违约责任应对合同双方一视同仁，不要订立只针对某一方当事人的违约责任条款，否则，该条款会因显失公平而无效。

此外，双方承担责任的大小也应对等。

（3）违约金的约定既要体现双方当事人的意愿，又要符合有关法律规定。违约金是订立合同的一方或双方当事人不履行或不完全履行合同时，根据法律或合同约定向对方支付一定数额的货币。

违约金一般是由当事人协商确定的，但当事人在行使自行约定的权利时，必须在一定的范围内行使，不能随意滥用。从法律上讲，违约金一般分为法定违约金和约定违约金两大类。凡是法律和法规明确规定的违约金属于法定违约金，而由当事人自行约定的违约金属于约定违约金

就工矿产品买卖合同比较重要的违约条款：合同签订后，一方中途反悔不履行合同（如买卖不愿意出售，买方不愿意购买）的违约责任，质量问题的违约责任，不按时提供货物的违约责任，迟延付款的违约责任。

违约金的约定应明确，不能含糊。如延期供货，每天按照应供货数量的金额千分之一承担违约金。如迟延付款，每天承担应付款金额千分之一的违约金。注意：违约金与延期利息是不同的概念。最好直接约定违约金。因为违约金是惩罚性条款，约定的比例也可以高一些。

关于管辖的约定

管辖是产生纠纷后，在哪个地方解决纠纷，通俗讲，在哪里诉讼。作为出卖方，特别是货物需要发往全国各地的，在合同中最好将管辖约定的出卖方所在地。作为买方，也应尽量将管辖约定的买受方所在地。

签订就业协议书时应注意什么问题 篇6

来源：匿名 发表时间: 2011年03月31日关键词: 就业协议书 阅读次数: 10811、毕业生情况部分：如实填写，姓名、学制、学历。专业名称、家庭地址要详细填写，避免造成不必要的麻烦。联系电话一定要填写清楚，电话号码变更要及时告知所在系或本班辅导员，一旦有事学院或用人单位便于通知。

2、单位情况部分：检查用人单位名称是否与用人单位的有效印鉴名称一致;单位联系人、电话、通讯地址及性质要写清楚;档案转寄地址一栏，一定要将人事档案保管单位的全称和地址填写清楚，有人事档案保管权的单位可填写单位地址，无人事保管权的单位应填写其委托保管档案的地址(人才市场、人才交流中心——主要指挂靠到人才交流中心或人才市场的三资企业、民营企业和私营企业)。

3、双方协商达成的附加条款：双方应将毕业生就读本科考取专升本，体检等特殊要求、违约的责任及违约金以及其他有关事项经协商达成的附加条款填写清楚，落实在协议书应聘意见或用人单位意见栏里，或者另备一份补充协议，避免将来出现麻烦。

4、关于用人单位公章：在与用人单位签订协议书时，一定要注意用人单位级别和主管部门，不要以为只要有接收单位公章就万事大吉，也不要以为“反正有单位同意接收我，无所谓”，其实，用人单位除有单位性质之分，还有级别之分，一定要将所有需要的公章盖全，避免不必要的麻烦(用人单位上级主管部门意见“有用人自主权的单位此栏可略”)。用人单位有几种级别：中直单位、省直单位、市县属单位、区属单位。①联系中直单位的，有人事部门接受意见和公章即可(国家机关，事业单位，国有企业。例如：中铁大桥局的人事章);②联系省直单位的，分两种：一种是联系国有企事业单位的，如果直接到省主管厅局就业，有厅局的接收意见和人事章即可;如果联系的是厅局下属的单位，就要有该单位的接收意见和人事章，还要有主管厅局的人事章(如省公路局要有省交通厅人事章);另一种是挂靠到省人才交流中心的非国有企业(三资、私营、民营)，应有企业的人事接收章和省人才交流中心的人事章(所以，应该在和用人单位洽谈的时候咨询清楚，也就是了解该单位是否有用人权和档案保管权)。③联系市县属单位的，有三种情况：联系的是国有企事业单位，有用人单位的意见和人事章，用人单位主管局的人事章，以及市县人事局的接收章;联系的是挂靠到市县属人才交流中心的非国有企业，就应该有该企业的人事接收章、市县人才交流中心的人事章以及市县人事局的毕业生调配专用章;如：联系县公路局的，有单位的人事章、主管局的人事章，加盖市县人事局的公章(无编制的要有市县人才服务中心章)。④联系区属单位的，要有用人单位人事接收意见、公章，用人单位主管局人事接收章，区人事局公章，最后加盖市人事局调配章。

总结：一个章(两种)：中直单位;省主管厅局;两个章(三种)：省厅局下属单位(单位接收意见、人事章，主管厅局人事章);省属挂靠省人才的非国有企业(企业人事接收章，省人才人事章);市县属的单位三个章(两种)：市县属的国有企事业单位(用人单位意见人事章，用人单位主管局的人事章，市县人事局接收章);市县属挂靠到市县人才交流中心的非国有企业(企业人事接收章，市县人才交流中心人事章，市县人事局毕业生调配专用章);四个章：区属单位。

5、部分省市就业审批表：部分省市为控制人事编制或控制人口增长的户口问题，对毕业生有特殊要求，在与这些省市单位签约时，要注意这些特殊要求，即该省市提供的进入该省市工作的就业审批表。截至目前，这些省市包括：广东，黑龙江，福建，北京，上海，天津，大连，广州，深圳，珠海，青岛，沈阳，南京，厦门，宁波，成都，石家庄(本地生源返回就业不需要)

商品房屋买卖合同备案注意 篇7

《商品房买卖合同》是办理房产证不可或缺的资料，而在全国各地的房产纠纷中，有不少是因为合同约定不清晰所致。可以说除了房产证，《商品房买卖合同》签约其实也是购房环节中至关重要的环节。

8月，东莞市正式启动商品房买卖合同网上备案。然而在实际操作中，工作人员发现不少市民对网上合同备案的操作流程不够重视，从而可能引起不必要的损失。

网上备案使信息透明化

“已经获得预售证的房子才会将信息在公众信息网上公布，才能进行网上签约备案。”东莞市房产管理局相关负责人向记者介绍说，实现网上合同备案最大的优势是使房产信息透明化，市民可以通过东莞市房产管理局公众信息网，清晰地了解楼盘单位的各方面信息。

据介绍，在实现网上合同备案前，东莞的房地产交易中，合同主要是人工备案。由于发展商不会签订一份合同就立刻送往房管部门备案，因而合同备案时间往往滞后于合同的真正签订时间，购房者无法及时了解购买楼盘的相关情况。另一方面，如果发展商将已经抵押或被查封的楼幢进行出售，不知情的购房者也可能因不了解情况而购买到问题楼盘。

网上备案系统上线后，在商品房建档时，包括楼盘总的套数，可销售套数，销售单位的户型、面积、状态，以及楼盘的查封、抵押情况均会及时公布。而交易双方在对合同内容确认无误、点击保存后，房屋销售状态会立刻反馈到网上备案系统，自动将可售状态修正为已售状态，从而能有效杜绝发展商一房多卖的情况，保障了购房者的利益。

此外，市民在后期还可以方便地跟踪了解自己所购单位的各项信息，包括该单位的确权情况等。在申请办理房产证时，网上备案单位资料清晰，也会使办证过程更便捷。

网上签约注意保存密码

启动网上备案的目的是使信息透明化，保障购房者利益。然而，不少购房者对网上签约备案系统不了解，对其操作流程不够重视，在相关操作上也存在一些误区。

“一些购房者在进行网上签约时，自己的个人密码让发展商去设置，有些市民甚至是委托律师签约。这些都是不注重保护自己权益的行为。”市房管局一名工作人员向记者介绍说，大部分购房者认为在审核过合同内容中的条款，双方确认无误、点击保存后就不能再作修改。其实这是一种误解。双方在网上签订后，如果没有手动点击提交备案，8小时后已保存的签订合同会自动提交备案。而在这8小时内，即使在打印纸质合同后，如果当时没有将网上已经签订的合同提交备案，而发展商有双方密码，可以再次进入系统修改条款。此外，在网上签订合同时设置的密码，还将在后期用于办理网上按揭等业务。

“购房者在设置密码时，最好是要求他人回避，自己设置。”该名工作人员表示，在进行网上签约时，密码一定要妥善保存，在双方对合同条款确认无误、签订保存之后，一定要当场提交备案，并打印《商品房备案登记证明书》，经双方确认后签字保存。据介绍，在提交备案并打印《商品房备案登记证明书》之后，网上备案的合同条款将无法再进行更改。该名工作人员同时提醒购房者，如果在后期委托发展商或代理机构办理网上按揭等业务，需告知受委托方购房密码时，应出具书面委托书，以明晰密码如果丢失时的责任，从而真正保障到自己的利益。

延伸阅读：

一、房屋买卖合同无效的情形有哪些

1、房屋与土地分开转让

现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。

因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。

2、侵犯优先购买权

房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。

3、因欺诈转让房屋

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

4、商品房预售违法

我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。

5、过程中涉及到土地使用权转让违法

《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：

(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;

(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;

(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。

6、法律法规的强制性规定禁止转让

如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。

二、利用虚假房屋买卖合同诈骗特征

随着房价的越来越高，对于能够拥有自己一套房子的人来说是非常不容易的。但是就是有这么一种人，利用国人买房心切的心理制造虚假房屋买卖合同进行诈骗。

近日，奇台县公安局接到报警，自6月，居民王某被他人利用虚假房屋买卖合同及其他诈骗手段共骗取现金26万元。如何避免遇到虚假房屋合同诈骗呢?接下来就跟随昌吉公安来了解一下当前虚假房屋买卖合同有什么特征吧!

一是类型新颖化

缔约者为规避法律对各种类型虚假房屋买卖合同的限制，手段不断推陈出新。如借贷担保型纠纷中为规避法律禁止流押的规定，贷款人并不直接成为房屋买卖合同的相对方，而是要求借款人给予其房屋出售委托授权，在借款人有不能清偿之虞时将房屋出售于第三人。

二是矛盾尖锐化

基于通谋、有瑕疵的意思表示等侵害当事人和第三人房屋财产权的现象频发，有些案件中甚至会关系到对当事人和第三人的唯一住房，巨大的利益纠葛导致此类案件矛盾冲突难以调和，案件调撤率极低。

三是牵连广泛化