历年房产调控政策

历年房产调控政策

历年房产调控政策 篇1

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

2.2003年8月：国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业

国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

2004年

1)2004年3月：8·31大限提高拿地“门槛”

继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8·31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

2)2004年10月：央行十年首次宣布上调存贷款利率

中国人民银行决定从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变。

2005年

① 2005年3月：房贷优惠政策取消调控涉及消费层面

央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。

② 2005年3月：房地产税改革深入

财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

③ 2005年3月：国八条出台调控上升到政治高度(老国八条)国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格;二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制;三是大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应;四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

④ 2005年5月：七部委意见发布(新国八条)国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。

⑤ 2005年9月：银监会212号文件收紧

2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。

⑥ 2005年10月：国税总局重申二手房交纳个税

2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

2006年:11项政策，调控从指导意见转向可操作性

① 2006年4月：房贷利率再次上调调控卷土重来

4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

② 2006年5月：国六条出台

5月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，新一轮调控大幕开启。

③ 2006年5月：国务院出台限制套型90/70政策

5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。

④ 2006年5月：国税总局出台二手房营业税政策

5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。

⑤ 2006年7月：未取得预售许可证不得发布预售广告

7月6日出台的166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

⑥ 2006年7月：建设部出台171号“外资限炒令”

7月11日建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

⑦ 2006年7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税

7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

⑧ 2006年8月：土地新政出台

8月1日国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，《规范》对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。

⑨ 2006年8月：央行调整金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点;其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。

⑩ 2006年8月：建设部出台廉租房管理实施办法

8月30日建设部《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台，提出加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。2006年9月：房地产市场整顿

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)要求，就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。

2007年:8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产

1.2007年1月：建设部规范经纪行业

1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖三大详尽并相互配合的文件。对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义。网上签约也在2007年7月1日正式实施。

2.2007年3月：《物权法》通过 10月1日起执行

3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响。除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。

3.2007年3月：央行2007年首度加息

中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.52%提高到2.79%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.12%提高到6.39%。

4.2007年5月：央行再次加息

中国人民银行公布，5月19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5.2007年7月：央行第三次加息

7月20日央行在年内第三次加息。宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点，由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在五年来，央行曾多次加息，但是上调对象均为定期存款或贷款利率，此次是五年多来首次上调活期存款利率。

6.2007年8月：国发〔2007〕24号回归保障

国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)。国务院24号文提出，要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，中央房改十年轮回，“重市场轻保障”的住房模式开始转变。

7.2007年8月：央行年内第四次加息

中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.33%提高到3.60%;一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由6.84%提高到7.02%;其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

8.2007年9月：央行年内第五次加息

2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%。

9.2007年9月：央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50% 央行9月27日出台新政，要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

2008年:16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭 1、2008年3月：财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

3月3日财政部、国家税务总局发出通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。2、2008年3月：住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》

3月21日住建设部下发通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。3、2008年4月：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

2008年4月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4、2008年5月：上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5、2008年6月：国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧

具体政策：商品住宅开发不得超3年、土地管理不作为将受严惩等，自2008年6月1日起执行 6、2008年7月：国土部表示小产权房不给宅基地证

7月14日国土资源部出台文件，被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。7、2008年8月：商品房销售应明示能源消耗指标

8月11日国务院新规：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。8、2008年8月：三部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

8月14日三部委印发计划提出，2008年底前，所有县城及以上城市都要根据国务院规定，对低保家庭中的住房困难户做到应保尽保，有条件的地区要逐步扩大保障范围。9、2008年8月：央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

8月25日中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款。

10.2008年9月：央行宣布“双率”齐降

受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。

11.2008年10月9日8 日：西方央行联手降息中国打出“降率免税”组合拳

中国人民银行10月8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

12.2008年10月：系列新政支持房地产

10月12日中国人民银行决定，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。

2009年

1)2009年1月：七折利率优惠

四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

2)2009年2月：落实最严格耕地保护制度和节约用地制度

2月，国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》。《通知》明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。

3)2009年4月：治理房地产开发领域违规变更规划

4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。住房和城乡建设部、监察部重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。

4)2009年5月：《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》

5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。

5)2009年5月：《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》

5月13日，国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

6)2009年5月：下调自有资本金贷款比例 5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

7)2009年5月：《土地增值税清算管理规程》

5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

8)2009年5月：四部委负责研究开征物业税

5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为2009年上半年楼市的焦点话题之一。

9)2009年6月：强调小产权房违法

6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等2009年1月七折利率优惠四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

10)2009年12月：营业税征免时限由2年恢复到5年

12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。

11)2009年12月：提出遏制部分城市房价过快上涨的势头 12月14日，国务院常务会议决定，用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。

12)2009年12月：开发商拿地的首付款比例提高到五成

12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行20%～30%的首付政策。

2010年

① 2010年1月：“国十一条”出台

2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

② 2010年1月：《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》

2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。《通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

③ 2010年3月:国土资源部出台19条土地调控新政

2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

④ 2010年3月：全国开展对房地产用地突出问题专项检查

2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

⑤ 2010年3月：各地暂停出让住房用地

2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量。

⑥ 2010年3月：国资委要求78户央企退市

2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。

⑦ 2010年4月缩小首购普通房契税优惠范围

2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

⑧ 2010年4月：国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控

2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

⑨ 2010年4月：银监会要求银行评估贷款情况

2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

⑩ 2010年4月：加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策

2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010年4月：二套房贷首付不低于50% 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月：国土资源部公布2010年住房供地计划

2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010年4月：可暂停第三套房贷

2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年4月：北京新政“限购”

2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房。国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售;住建部：开发商买地不得贷款;国务院:引导民间资本进入政策性住房建设;2010年5月：规范土地增值税清算细则

2010年5月26日，国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

2010年6月：土地增值税预征率由0.5%提高到2% 2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5% 2010年6月：按家庭成员拥有住房数认定二套房

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。

2011年

1.2011年1月18日 银监会：继续实施差别话房贷政策

2011年1月26日公布的新“国八条”

把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

2011年1月28日房产税试点：上海;重庆

2.2011年2月218日：住建部与地方签订保障房责任书

加大保障性住房建设和供应

增加住房用地有效供应

2012年

1、住房信息系统联网

住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。

2、四大行首套房贷利率降到基准线

历年房产调控政策 篇2

关键词：香港,新加坡,住房政策,效能,调控启示

一、香港地区和新加坡历史上解决公共住房政策取向及实施情况

香港地区真正的公共住房市场是在上世纪五六十年代出现的。1945年, 香港的人口只有60余万, 但到1950年这个数字已是200万。住房供应并没有赶上人口暴涨的步伐, 有许多人没有固定住所。1953年九龙石硖尾木屋的圣诞节大火一夜间给香港社会增加了5万多名无家可归者。大火促使香港当地政府下决心解决低收入者住房问题, 出资建了首批香港公共住房。

1972年, 当时的港督麦理浩公布了“10年建屋计划”, 这个计划意为150万香港居民解决住房问题。此后, 香港地区政府在1987年推出“长远房屋计划”, 鼓励市民购买公共住房。当时港英政府在公共住房周边投放了大量的娱乐设施。时至今日, 许多住私房的孩子们都是在公房区内玩耍长大的。现在香港人大约47.8%的居民居住在公共住房内, 人均面积是12.4平方米②。

香港房屋委员会是香港地区公共房屋的统筹和负责机构。早年的公共住房发展的历史上, 香港地区政府不仅免费提供土地, 还提供大量资金支持公屋建设。到了1988年, 香港地区政府不再给公共住房建设注入资金, 只是提供免费土地。香港房屋委员会因此也改为自负盈亏的机构。这个委员会辖下有不同的子委员会, 分别处理规划、建筑、财务等不同领域的事项。在公共住房投入使用前, 周边的交通设施网络和配套游乐设施都会准备就绪。因此, 许多公屋坐落在偏僻地区, 周边交通设施却是相当完善。

新加坡的公共住房是学香港地区的。不过, 现在发展的态势比香港好得多。1965年, 新加坡从马来西亚联邦独立出来。新政府很早就把公共房屋制度纳入视野。当时的新加坡不仅政治、经济上脆弱, 还有四分之一的人口没有固定、合法的住房保障。1964年, 新加坡建屋发展局首推公共住房。当时申请条件非常严格, 一是必须是低收入阶层, 二是要付住房价值两成的首付。

上世纪60年代末, 新加坡成功地嫁接了中央公积金制度和公共住房制度。最早的新加坡中央公积金制度大体上只能用于退休生活。1968年, 购房者可以用中央公积金来支付首期购房费用, 解决了首付问题, 当年公共房屋出售量就是过去三年出售量的两倍。之后, 新加坡政府不再满足于为低收入者提供公共住房。一些质量和设计上均能与私人开发商相媲美的公共住房, 在上世纪70年代中期推向市场。因此, 大量收入较富裕的阶层也进入公共房屋市场。与香港地区公共住房制度相比, 新加坡的创新主要在两个方面:一是中产阶层也可以住公共住房, 因此公共房屋不是专给低收入者使用的;二是中央公积金与公共住房制度进行结合, 市民只要工作若干年, 首付就可以由中央公积金来解决。

新加坡建屋发展局负责公共住房的全盘事务。有房屋规划、分配、出售、租赁等职能。在将近50年的发展历程中, 建屋局总共推出了90万套公共住房。目前新加坡大约85%的居民住在政府提供的公共住房内, 而另外15%高收入家庭住在私人开发商推出的高档商品房。公共住房有九成家庭是购买了住房产权, 只有较少部分家庭是租住政府公共住房。

二、香港地区与新加坡解决公共住房的差异

香港地区和新加坡在解决公共住房的理念上很有差异。香港的“积极不干预”原则在全球的经济学界也是很出名。有意思的是, 2006年10月, 原来曾对香港的自由市场很推崇的Milton Friedman在《华尔街日报》撰文批评香港, 称香港的“积极不干预”③已名存实亡。香港特首曾荫权立即回应, 称香港地区的立场仍然没有变化。而新加坡的施政理念与香港地区不太一样。“白猫黑猫”理论最能概括新加坡政府解决公共住房的施政思路。新加坡的决策者相当务实, 只要好的制度都可以引进, 不好的制度都可以随时放弃。此外, 新加坡执政者还有一个思路就是, 公共政策要防患于未然。因此, 去教条化程度, 新加坡比香港地区政府略胜一筹。

在房地产政策的实施上, 两地也有不同的应对思路。1997年金融危机后, 香港地区的房地产一度非常低迷。当时的特首董建华曾有一个每年建85000套的公共住房大计划, 许多人认为这个计划加快了房屋市场的下跌。为了保证有房者的利益, 2002年, 香港地区政府宣布不再建造新的公共房屋。此后房地产业却出现过度活跃, 有产者可以从房屋转让中获利, 未置业的年轻人的处境越来越差。有统计表明, 香港中等收入家庭需要费时6-14年才能购买一套价格中等的私人住宅项目。因此, 许多年轻人很有怨气。去年, 香港很多人呼吁复建居屋。比如汇丰中国的董事长郑海泉就公开要求政府复建居屋。此外, 香港地区政府也不愿意得罪已购住房的中产阶层, 道理就是公共房屋数量越大, 私人楼宇的需求量将变小。

在香港地区政府犹豫不决的同时, 新加坡的房地产市场调控虽然比较低调, 却更为见效一些。比如新加坡近年将第二套房的按揭由八成减至七成, 楼宇印花税范围由一年内易手扩展到三年内易手, 以增加投机者的炒楼成本。其实许多措施香港地区政府也在同期推出, 但新加坡比香港地区有更厉害的措施。比如新加坡政府加大了土地供应的力度。鉴于土地供应较充足, 许多房产开发商对未来新加坡房市并不看好, 因此热情大减。而香港这边的土地供应虽然也有所增加, 拍卖的土地价格却一幅高过一幅, 加强了住房涨价的预期。

三、最大的不同是香港地区受土地财政和房地产利益集团牵制

香港地区房地产市场与新加坡相比, 最大的不同还在于香港地区的财政依赖土地, 而且私人房地产利益集团在香港地区政府的决策过程中有很大影响力。

香港地区政府的地价收入基本都在政府总收入的10%以上。据香港地区政府统计处资料, 2004-2005财政年度为12.15%, 2005-2006年度为11.93%, 2006-2007年度为12.85%, 2007-2008年度为17.38%, 虽然地价收入的比重按当前的水平来看不如我国大陆一些省份, 但这个比重在全世界范围内是比较高的。在如此高的土地收入依赖下, 香港地区政府是很难下决心改变房价升势的。在这种高地价和高房价下, 进入房地产市场的门槛大为提高。香港的房地产运营商呈现高度的垄断特点。研究显示, 7家大地产商控制了香港地区的私人住房供应。

而新加坡的情况完全不同, 地产商虽然也有很大的话语权, 不过, 因为私人地产商所供应的房屋有限, 新加坡政府又比较强势, 可以较容易控制房地产市场以及应对民众的要求。

此外, 没有土地财政的问题, 新加坡政府在房地产市场上的决策更加容易。

四、几点启示:

1.从长远来看, 房产调控必须建立完整的税收调节体制, 全面保护自住需要、挤压投资投机需求和超前消费。与我国大陆做法不同, 香港地区政府和新加坡政府直接干预房产市场的税收。而且是轻交易税, 重所得税。在我国投资房产是一本万利, 税收几乎可以忽略不计, 房产既无保有税也无遗产税。在新加坡, 大量屯房投资无论是出售还是继承都要交纳过半的重税。

2.加大土地供应, 运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅。我国楼市上充斥着膨胀的投资投机需求、超前的改善性需求、不受节制的奢华性需求, 这是住宅供求失衡、价格飙升的主要原因之一。说明房产市场的调控必须要有组合拳才行。

3.全力确保小户型自住房的发展, 满足基本民生的需要。我国大陆长期不区分自住房和投资投机购房, 最新的限购令仍对城市户籍人口网开一面, 只是严格限制外来移居人口购房, 基本不触动现有多套存量房。香港地区和新加坡完全不同, 在城市化过程中一直向移居人口的首套普通安居住房倾斜, 运用多种经济手段和杠杆严格限制非自住房和高档大户型住宅, 同时无论在保障房供给还是商品房市场上, 都全力确保小户型自住房的发展, 从而保证了在大量人口进入城市, 特别是大都市圈的社会转型时期, 相对稀缺的有限住宅资源能优先满足基本民生的需要。

注释

1香港《新经济人》.2011-3-11.

2张五常.经济解释.商务印书馆, 2000.121.

房产税分析与房价调控政策探讨 篇3

关键词：房产税 税负转嫁 税收调控 税制改革

一、前言

国家统计局2014年1月17日公布的数据显示，2013年70个大中城市新建住宅销售价格连续第12个月同比上涨，平均上涨9.9%，多数城市未能完成2013年房价控制目标。其中北京、上海、深圳和广州等一线城市房价同比涨幅为16%、18.2%、19.9%和20.1%；这是自2012年6月以来环比19个月上涨，但涨幅自去年9月起持续收窄，缩小至0.4%。

中共十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。改革财税体制，加强房地产市场调控和保障性住房建设等被提上日程。

税收是调控房地产市场的有效经济杠杆之一。研究房产税的性质及流转环节税负转嫁与税负归宿，比较房产保有环节房产税的性质和特点，对于确定税收着力点和税收水平的调整程度，制定正确的税收调控政策非常重要。

二、房产流转过程中的税收分析

现行房产税负的特点是“轻保有重流转”，保有环节仅占0.15%，流转环节却高达14%，但流转环节的“重税”并没有抑制住房价过快上涨，反而出现了“悖反效应”。在流转环节征税的目的是增加卖房者的交易成本，降低房产价格或抑制房产价格上涨速度。但在需求缺乏弹性时，流转环节个人所得税税负往往出现转嫁和归宿的非一致性，使流转环节税收调控政策失灵。

（一）房产税的性质未尽明确

将房产当作商品征收商品税，还是作为社会财富存量征收财产税？尽管作为资本商品的房产可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象是流通中的房产，其税源是货币资金流量，不同于对社会财富存量征收的财产税。若以财产为征税对象，是对货币资金积累的征税，其特点是课税对象的非流动性。从理论和公平性来考虑，房产税应该全部征收，不能只收增量税，否则将会出现同房不同税的情况。如果横向不公平，双轨制将造成资产定价的扭曲，失去调节住房与财富分配的功能。如果改为存量征收，又有纵向不公平之嫌。所以，我国房产税是对增量还是存量征收一直处于争议之中。

（二）房产流转中税负转嫁及决定因素

税负转嫁是财政学的重要税收理论之一。流转环节的税负转嫁是在商品交换过程中，纳税人以提高销售价格或压低购进价格的方式将所纳税负部分或全部转嫁给对方负担的一个客观经济过程。如对化装品的课税，法定由生产者承担纳税义务，而生产者把相当于税收的金额包含在化装品的价格中由化装品的消费者负担，自己并不负担这部分税负。一般而言，税负能否转嫁及转嫁多少，主要看应税商品在市场上的供求弹性，税负转嫁会落在相对缺乏弹性的一方。

当前，我国房地产属于卖方市场，消费者对房产的需求明显缺乏弹性，需求弹性仅为0.34。若在房产流转环节征税，处于卖方市场的开发商，会把税负转嫁给消费者。税率越高，开发商转嫁给消费者的税负越重，对开发商并没有实质性的抑制作用，反而成为房价持续上涨的刺激因素。

（三）房产流转中税负归宿的非一致性

现行税制在房产流转环节设置的税种是分类所得课征模式，即房产交易所得作为财产转让所得被征收个人所得税。依据财政学理论，房产流转环节的税负是出现在商品流转环节的税种，属于间接税，通常法定的纳税人是生产者。然而，我国房产市场基本上是完全竞争市场，有限的土地资源与无限的住房需求相对应，房产的刚性需求决定了房产市场属于卖方市场，在交易过程中，卖方为实现自身利益最大化，必定因征税而提高销售价格，将税收负担转嫁给买方，使消费者成为税收的实际负担者。只要房产交易价格由双方自由协商，且房产交易属于卖方市场，税负转嫁就无可避免，房产转让所得名义上的纳税人就不可能是实际上的负税人。即房产转让所得名义上的纳税人不一定是实际上的负税人。

三、房产保有环节税负特点及税率探讨

（一）房产保有环节税负特点

直接税通常指纳税人同时也是负税人，税负难以转嫁。例如，对个人工资征收的个人所得税，纳税人同时也是负税人，税负由取得工资报酬的个人负担。房产保有环节的税负因房产保有者与负税者通常是同一主体 ，属于财产直接税，税负难以转嫁。

对房产保有环节征税，因税负难以转嫁，税负增加将直接增加房产保有者的持有成本。空置房产越多或在手中停留的时间越长，会因税负消耗掉的房产净资产越多，挤压掉了投资需求者的获利空间，迫使房产保有者不愿保有空置房产或在手中停留更长时间。有专家预测：房产保有税负（物业税）每增长l%，房价将下降0.02%。房产保有税负（物业税）达到一定程度时，将降低房产作为投机资产的收益。所以，在房产保有环节加强税收调控，能有效抑制投资需求和奢侈需求。

（二）房产保有环节税率设计的探讨

目前，我国房地产保有环节税负水平仅相当于房地产价值的0.106%—0.230%，且非营业性住房免税。与发达国家房地产保有税税率相比差距较大。例如，美国各州有效税率在1%—2%之间，法国为3%，德国为1.4—1.5%，韩国为0.2%—5%。虽然税率的高低与国家发达程度没有直接关系，是根据各国的税制结构模式制定的，但我国房地产保有环节的低税、免税制度已经成为影响房价调控的主要因素之一。但是，房产税属于财产税的一种，财产税的一个重要功能是调节财产所有者的财富与收入，房产税税率的设定既要考虑它的调控作用，又必须考虑消费者的保障性住房需要。

（三）房产保有环节征税的前提是健全房产登记制度。endprint

我国房地产市场发展较快，但房产信息登记制度却滞后。各地房产信息割据化、地域化严重，不仅未建立全国共享的房产信息系统，本地区不同部门之间也难于沟通，房产登记中出现了“一房二卖”、“房叔”、“房姐”等混乱现象。滞后的房产信息登记制度不仅为房产保有环节征税造成了障碍，也为公职人员腐败提供了滋生土壤。党的十八届三中全会实施不动产统一登记制度的决定，既是人民群众监督党政干部廉洁从政的需要，也是市场经济发展的必然要求和实施房产保有环节征税的前提。

四、结论与政策建议

房产流转环节的税负转嫁及归宿改变，很容易使卖方在房产需求弹性小时将税负转嫁给买方，税率越高，价格越高，买方负担越重，不仅违背了征税的初衷，也难以达到调控房价的预期效果。而在房产保有环节征税，属于财产直接税，法律意义上的纳税人与经济意义上的负税人一致，税负不易转嫁。比较分析房产流转环节的交易所得税与保有环节的房产税（物业税），税收调控的重心应该放在房产保有环节，尽快出台房产保有环节的房产税（物业税）调控房产市场，抑制房价过快上涨和房产泡沫化。

导致房价上涨的因素很多。一方面，随着城镇化进程加快，大量农民进城留城；数以千万计的青年学生拥向大中城市创业就业；对长期通胀的预期和民间投资渠道不畅引起的投资需求等，造成了房产的刚性需求，必然要推高房价。另一方面，房地产土地交易是地方财政的重要来源，地方政府从自我利益出发，不会主动抑制活跃的房地产业。所以，税收只是调控房产市场、抑制房价过快上涨的手段之一。只有深化财税体制改革，减少地方政府对土地财政的依赖，加大保障性住房建设力度，才能使房价合理回归和房地产市场健康发展。

参考文献：

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[2]唐明. 房地产市场税收调控效应及其调整思路—基于税负转嫁与税负合理分配的分析[J].广东商学院学报，2007 （2）

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[4]陈杰. 房产税试点初评与房产税改革深化的意义[J]. 探索与争鸣，2011（5）

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[7]董鸿波，李倩. 房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J]. 哈尔滨市委党校学报，2007 （01）

[8]况伟大、马一鸣. 物业税、供求弹性与房价[J]. 中国软科学，2010（12）

[9]张天犁. 关于房地产税制度改革入关对策思路研究[J]. 财政研究，2000（3）

房产调控不会有新政策出台 篇4

房地产业的难题依旧令人困扰，“控房价”的焦虑暂时消散，但“稳增长”的担忧又卷土重来。

国务院房地产调控督查组（下称“督查组”）刚刚返京，8月的楼市就有了反应。

反弹暂时终止、成交量环比小幅回落——在中国房地产业协会副会长朱中一看来，这是楼市“喊话”策略依旧有效的证明。

按照督查组对当前房地产调控所做的初步判断，严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，因此，新的调控政策暂时没有出台的必要。但这仅是督察组的意见，目前尚不清楚决策层面的态度和批复。

而在督查组的通报中，“部分城市尚未建立预售资金监管制度”被着重点出，或将成为下一步“严格落实现有政策”的一个支点。

督查组的意见

会不会有新的调控政策出台？这是7月下旬国务院派出8个督查组督查各地房地产调控政策落实情况之后，市场上最为关心的问题。

在督察组返京半个月之后，越来越多的证据显示，楼市调控同样是“维稳为主”。在新华社8月17日的报道中，督查组有弹有赞，在责备个别地方“放松调控”的同时，也肯定“房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制”。

房地产业内人士普遍判断，这应该是督查组在最终提交报告中的意见，而暂缓储备政策的出台或许将是短期内最可能被考虑的做法。

本报也从一位接近督查组成员人士处印证了上述判断。“应该不会有新政策出台。”该人士告诉记者，他与督查组成员的直接交流中得知，督查组认为只要在现有政策的落实上严格落实，就足以遏制5月以来的楼市量价反弹压力，新政暂时没有出台的必要。但他同时也强调，这仅是督查组的意见，目前尚不清楚国务院对此的批复。

此后，住建部有关负责人在接受新华社采访时表示，除“纠正部分地区放松调控政策”外，还要“密切监测房地产市场变化，研究进一步强化市场调控的政策措施”。

业内多位人士分析认为，从“政策措施需要研究”和“市场需要密切监测”来看，即使有进一步政策，也不会在短期内出台，触发点在于未来一段时间市场的发展。

而地方政府的态度也以配合为主。督查组到访前后，地方政府随之密集“喊话”，并出台了一些能短期压抑房价的政策。最新的消息来自青岛，当地声称，主管部门将对申报预售价格明显偏高的开发企业进行约谈，拒不执行的企业将被暂缓发放预售许可证。

对未来房价的判断，朱中一认为，尽管当前价格反弹压力依旧存在，但并不能构成判断市场全面反弹的依据，在继续抑制市场反弹的因素里面，“中央抑制投资性需求的态度”、“对房价上涨的问责制度”是最重要的两点。

市场也传来令人安心的消息：8月尚未结束，但楼市成交量已出现环比下滑。中国指数研究院数据显示，成交量的快速上涨其实在7月便已终止，尽管该月其监测的40个城市中仍有超过6成成交量上涨，但一线城市中唯有上海继续保持增势，北京、广州、深圳均有不同程度下滑。

尽管8月份数据尚未出炉，但依据上海易居房地产研究院副院长杨红旭的推算，全国30个城市的新建商品住宅成交量预计会有5%左右的整体环比下滑，5月份以来的快速增长已宣告结束。

稳控两难

不过房地产业的难题依旧令人困扰，“控房价”的焦虑暂时消散，但“稳增长”的担忧又卷土重来。

督查组发现的诸多问题并不仅仅只限于房价反弹。还有一项很重要。“部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。”

而在国土资源部的通报中，上半年全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团住房用地供应计划已落实4.72万公顷，计划落实率仅为29.6%。而这个落实率还是按照调整后的计划算得，国土资源部近期将全年住房供地计划调整为15.93万公顷，如果按年初制定的原计划17.26万公顷计算，落实率仅为27.3%。

在一些房地产开发商看来，如此低的住房土地供应率很可能已埋下一年后房价反弹的隐患。因为土地供应不足，导致未来新房供应量不足，供需失衡的结果就是房价的暴涨。

但地方政府并非不愿意完成供地计划，而是开发商投资信心的不足直接导致了土地市场成交的下滑。“日子难

过。”东部城市一位国土局长曾在内部会议上抱怨，“按照现在这个房地产形势，我们想卖地钱也收不回来。”

这一局面，即便在楼市回暖之后的六七月间也未出现好转。

同样来自中国指数研究院的统计，7月全国300个城市共成交住宅类用地584宗，成交面积2497万平方米，环比减少12%，同比减少29%。这显示出，开发商投资意愿下降开始影响到当下的“稳增长”战略。

国家统计局的数据里，1-7月全国房地产开发投资额总体增速已降至15.4%；房屋新开工降幅逼近10%；施工、竣工增速继续回落；土地购置面积、金额降幅继续扩大。这些数据都直接影响到就业、内需，乃至地方政府的直接收入。

在督查组的判断中，5月以来的市场反弹压力形成的重要原因之一便是“个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头”。但朱中一也承认，一些城市试图放松调控的愿望，源自于“稳增长”的目标及地方财政的压力。

“当前‘稳增长’与‘控房价’处于两难，调控进入关键期。”朱中一对当前形势如此判断，但他没有提供任何解

上海购房政策历年汇总 篇5

沪房管市〔2010〕360号

各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心、各房地产开发企业、各房地产经纪机构、各有关单位:

根据《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（沪府发〔2010〕34号）规定，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房），现就执行该规定的有关操作事宜通知如下：

一、自2010年10月7日起，购房人在签订购房合同时（包括预售合同、出售合同、买卖合同，以合同网上备案日期为准，下同），应如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》（以下简称《申报表》）；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写《申报表》。《申报表》应作为购房合同附件。购房人提供虚假信息骗购商品住房的，应承担相应的法律责任。

二、房地产开发企业、经纪机构应当严格执行本通知规定，不得出售或居间介绍二套以上商品住房给同一居民家庭。在签订购房合同时应当履行核查义务，核实《申报表》所填信息。房地产开发企业、经纪机构违反上述规定的，或与购房人串通、提供虚假信息的，一经查实，房管部门将暂停其网上销售，并将其违规行为记入房地产企业和执（从）业人员信用档案。

三、房地产登记机构应加强审核，在受理商品住房预告登记、转移登记时，应当核验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证等证件，凡不符合规定的，不予受理。

特此通知。

附件：购房人及家庭成员情况申报表

上海市住房保障和房屋管理局

二○一○年十月八日

上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行

办法》的通知 沪府发（2011）3号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。

实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。

二O一一年一月二十七日

上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法

为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。

一、试点范围

试点范围为本市行政区域。

二、征收对象

征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。

除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。

新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。

居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。

三、纳税人

纳税人为应税住房产权所有人。

产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。

四、计税依据

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。

房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

五、适用税率

适用税率暂定为0.6%。

应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

上述本市上新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。

六、税收减免

（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。

本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

七、收入用途

对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。

八、征收管理

（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。

（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。

交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。

（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。

纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。

（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。

九、部门职责

（一）建立工作机制

市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。

（二）协同征收管理

市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。

（三）实现信息共享

市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。

十、评估机制

房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。

十一、其他事项

本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。

本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。

本暂行办法自2011年1月28日起施行。

关于执行本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房有关问题的补充

通知

（一）沪房管规范市(2011)1号

各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心:

本市商品住房限购政策实施以来，总体执行情况良好，但也发现少数房地产企业违反规定、购房人违反承诺，购买两套及以上商品住房。为进一步贯彻落实限购政策，现就有关问题补充通知如下：

一、对限购政策出台后，同一居民家庭购买商品住房超过一套的，应在交易登记环节加以控制。对违规购买第二套及以上商品住房，已办理合同备案、尚未办理预告登记或转移登记的，不再受理预告登记或转移登记；已办理预告登记，尚未办理转移登记的，不再受理转移登记；已办理转移登记的，不得受理相关转移、抵押等登记（银行实现抵押权等情形除外）。对于上述应当限制的情形，应在交易登记系统中予以注记。

二、按政策购买动迁安置房（包括实物安置和货币安置）、经济适用住房等保障性住房的、按照房改政策购买公有住房的，不属于限购范围。

三、区县房管部门应加强监管，对房地产开发或经纪企业将第二套及以上商品住房出售或居间介绍给同一居民家庭的，特别是对出售同一楼盘二套及以上住房给同一居民家庭的，按规定责令限期整改，不良记录记入企业诚信档案；拒不整改的，可按规定暂停网上备案。同时，应督促房地产开发或经纪企业妥善处理不予受理登记后解除合同等有关问题。

四、区县房管部门应当将违规的房地产开发或经纪企业名单、购房人名单提供给市局，由市局统一提交市征信办、工商、银监、公积金等部门。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一一年一月六日

关于加强本市商品住房销售行为监管 严格执行住房限售政策等有关问题的通知

沪房管规范市[2011]5号

各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心，各房地产开发企业、房地产经纪机构:

为进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，加强房地产市场监管，巩固和扩大调控成果，现就加强商品住房销售行为监管、严格执行住房限售政策等有关问题通知如下：

一、加强商品住房销售方案备案审核。各区县房管部门要进一步加强商品住房销售方案备案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案。

各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。

二、加强商品住房预订行为监管。未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用；也不得通过商业网站以认筹、发放VIP卡、网络团购等方式，收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

各区县房管部门应当要求房地产开发企业在商品住房销售方案中明确是否存在通过商业网站等销售合作方进行预订、销售等情况，承诺与销售合作方（商业网站、战略合作方等）共同遵守国家和本市有关商品住房销售管理规定。对于违规预订的，要加大查处力度，对商业网站等非房地产企业参与无证预订的，要及时移送或会同工商等相关部门进行查处。

三、继续严格执行住房限售政策。房地产开发企业、房地产经纪机构应严格按照住房限售有关规定开展销售、经纪业务，认真核对购房人户籍、婚姻、个税或社保缴纳证明等材料。非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。

各区县房管部门、各房地产交易中心应加强监管和审核，凡发现提供虚假证明等违反住房限售规定的，应按照《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》（沪房管规范市〔2011〕2号）规定查处，对查处中涉及的非房地产企业，提交市局移送相关职能部门查处。

四、开展房地产经纪市场专项整治。按照住房城乡建设部、国家发展改革委《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（建房〔2011〕68号）要求，各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为，严格查处各类违法违规行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报市局，由市局汇总后报住房城乡建设部。

本通知自下发之日起执行。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一一年七月二十日

上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意

见的通知 沪府办发〔2011〕6号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅 二○一一年一月三十一日

关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见

五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

本市调整普通住房标准政策问答

一、普通住房标准调整具体内容是什么？

经市政府同意，市房管、规土、财政、地税四部门联合发文，明确自2012年3月1日起，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

确定本市普通住房标准的方法没有变化，即按照二环三区域（内环内、内外环间，外环外）套均总价、容积率和面积标准确定本市普通住房标准，此次调整的是其中的价格标准。

二、为什么要调整普通住房标准？

一是本市现行普通住房标准是2008年11月调整的，至今已过三年，期间本市住房市场价格和物价都发生了较大的变化，普通住房占比下降，适时调整使之更加符合市场实际是政府的一项例行管理工作。二是今年上海将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施，继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，促进房价合理回归。调整普通住房标准，有利于在交易环节增加普通商品住房供应，也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。

三、新标准对哪部分购房群体影响较大？

我们根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估，价格标准调整为：内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。普通住房标准调整后，本市交易环节的普通住房将大幅度增加，特别是外环外，价格标准调整幅度达到63%，更多居民合理、自住性需求可享受优惠政策。

四、普通住房在交易环节可享受的优惠税收政策具体有哪些？

一是契税，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（减半后税率为1.5%）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。二是营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税（非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税）。另外，在个人所得税方面，个人转让普通住房按照规定缴纳税收。

上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完

善本市住房保障体系的通知

沪府办发〔2012〕7号

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

为了全面巩固房地产市场调控成果，坚持“两个体系，三个为主”的住房发展方向，加大保障性住房供应力度，坚决遏制投机投资性购房，促进新建住房价格稳中有降，按照本市住房发展“十二五”规划确定的目标，结合2012年工作实际，经市政府同意，现就进一步严格执行房地产市场调控政策，完善本市住房保障体系作如下通知：

一、扩大廉租住房政策受益范围，着力解决低收入家庭住房困难

（一）按照2011年放宽廉租住房申请准入条件的政策，加快廉租住房的申请受理和审核配租，对符合条件的申请家庭做到“应保尽保”。

（二）进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，在原规定符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳动模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人以上（含2人）、人均住房居住面积5平方米以下（含5平方米）的家庭。

（三）加大廉租住房实物配租房源筹措力度，确保全年建设和筹措房源5000套，力争达到6000套。

（四）对在外环线附近的大型居住社区内、面向中心城区实物配租家庭供应的廉租住房房源，年内试行允许实物配租家庭在租赁居住满一定年限后，按照共有产权保障房（经济适用住房）申请供应相关政策，申请购买。

（五）探索建立廉租住房实物配租与共有产权保障房（经济适用住房）、公共租赁住房的衔接机制，逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运营。同时，不断完善相关房源、产权和物业管理。

二、搞好共有产权保障房（经济适用住房）申请供应，确保公开透明、公平公正

（一）力争在今年一季度，对符合2011年共有产权保障房（经济适用住房）申请准入标准家庭完成摇号排序和选房供应工作。

（二）积极开展、有序安排符合2012年共有产权保障房（经济适用住房）申请准入标准家庭的申请受理，有条件的区（县）在今年3月启动相关工作，其它区（县）在今年上半年启动相关工作。

（三）完善共有产权保障房（经济适用住房）房源申请供应机制，对部分已开工但尚未达到预售条件的房源，试行符合条件的家庭先申请审核、摇号排序，在房源达到预售条件后，按照规定选房购房。

三、积极发挥住房公积金保障作用，支持困难职工住房消费

（一）进一步完善住房公积金功能，支持困难职工家庭住房消费。凡符合条件的本市职工家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金或物业服务费。

（二）承租本市廉租住房或公共租赁住房的家庭，可按照有关规定申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租金。

（三）居住本市共有产权保障房（经济适用住房）或符合低收入标准的经济困难职工家庭，可申请提取住房公积金账户内的存储余额，用于支付物业服务费。住房公积金支付物业服务费的具体操作办法另行公布。

四、严格执行住房限售政策，明确操作要求

（一）严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，按照市政府办公厅《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>实施意见的通知》（沪府办发〔2011〕6号）的规定，严格执行住房限售政策。对违反规定购房的，不予办理房地产登记。

（二）本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。

（三）本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。

五、加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度，优化住房用地供应结构

（一）科学合理编制2012年全市住房用地供应计划，确保保障性住房用地供应，加大普通商品住房的土地供应力度。住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量。其中，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。

（二）在产业园区、工业园区等来沪务工人员居住较集中的城乡结合部开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点。

六、开展全面检查，确保各项政策落实到位

各有关部门和区县政府要全面、认真地执行中央和本市有关房地产市场调控政策和开展保障性住房建设、分配管理等方面的政策，确保政策落实到位。今年上半年，市政府将组织开展对政策落实情况的全面检查，发现问题及时处理，并追究责任。

上海市人民政府办公厅 二○一二年二月二十七日

市房管局对成年子女购房规定进行解释

《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》(沪府办发〔2012〕7号)第四条第三款规定“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行”，对“该子女无产权住房”少数区房地产交易中心解读有误，引起媒体和市民的关注。为此，市住房保障和房屋管理局作如下解释：

从根本上解决房产调控之困 篇6

从实际内容看, 此轮调整措施更为细致, 程度更为密集。但是调控政策的累积效应是否能将过高的房价打压下去, 实现预期效果, 还有待观察。但值得我们深思的是, 从2003年以来, 一直到2010年3月, 其间除了2008年下半年和2009年一季度因金融危机的肆虐和深化房价有过短暂的下跌外, 在长达五六年时间里, 房价均在一只无形的手的频繁干预中直线上升。为什么房产调控频频失灵?

房价节节攀升的经济解读

从经济角度看, 本轮长周期的房价上涨, 有某种客观性和必然性。比较一下房价上涨的走势和这一轮经济增长的周期, 会发现两者有着很大的相关性。从2003年开始, 中国经济克服了此前的通缩, 进入了一轮新的景气增长期, 投资需求一直以两位数的速度增长。鉴于房地产投资在投资总额中所占比重超过1/4, 这是带动房价上涨的一个基本背景。

此轮经济增长也恰好是城市化加速推进的时候, 或者可以说, 城市化的加速推进带动了经济的强劲增长。最近10年来, 中国的城市化每年以1%的速度推进, 城市化率总体增加了10%左右, 至2009年达到45%。城市化会带来人口的市民化, 更多的农民成为市民。尽管由于户籍的因素, 中国的农民大部分以流动的方式在城市和农村之间生活, 还不能完全融入城市, 但也有一部分农民以各种方式成为事实上的市民, 在城市安家乐业。城市化也带动和激活了现有市民的住房需求, 随着收入的提高, 多数市民产生了改善居住条件的愿望。

再者, 投资渠道的狭窄, 也刺激了对楼市的投机需求。随着经济的发展, 人们的投资意识被激活起来, 但由于制度和技术的限制, 现有的投资渠道不多, 于是只能从股市和楼市中获取财产性收入。在前几年股市火暴的时候, 流行着全民炒股。房地产市场也一样, 吸引了来自四面八方的剩余资金。在这样一种气氛中, 难免会刺激投机行为。

最后, 还与国际资本的大量流入有关。金融危机前的几年, 全球大宗商品暴涨, 流动性泛滥, 各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”。外资投资房地产, 完全是投机, 只有把房价炒高, 他们才能获益。

上述几个因素共同作用, 从而导致房价节节攀升。

但2009年的房价在遭遇金融危机后先降后升, 大幅反弹并创新高, 有另外两个重要原因。一是政府为应对国际金融危机对国内市场的冲击而在信贷、土地、税收等方面对房地产企业及投资者放松了监管和要求, 致使投机性需求增长, 造成市场供求失衡;二是国家的“4万亿刺激计划”和近10万亿元的信贷很大部分进入了房地产领域。天量信贷使得开发商们能够轻易获得贷款, 从而没有资金压力。房地产作为一个靠银行信贷吃饭的行业, 若没有资金压力, 开发商根本不可能降价销售。而手握大量现金的央企, 因为危机时期没有好的投资项目, 也纷纷杀进地产行业, 2009年和2010年为什么涌现出了很多央企地王, 原因就在于此。

为何地方调控房市“三心二意”

但是, 从经济角度只能解释房价存在长期上涨的动力, 而不能解释目前过高的房价。像京、沪、深等一线城市最近几年房价普遍上涨了4～5倍, 无论用房价收入比还是租售比衡量, 都远远超出正常的水平。所以, 必须从政治经济学的角度, 而且也只能从这个角度, 才能合理解释目前的高房价不正常现象, 并找出解决的办法。

严格地说, 房价问题就是一个政治问题, 而非单纯的经济问题。居住权是现代文明社会中每一个人基本的生存和生活权利。保障这种权利, 满足民众的居住需求, 也是一个现代政府的基本责任。政府有责任为国民提供合格的、安全的、能负担得起的住房, 此乃房地产市场的政治性。

然而, 从政治经济学的角度来考察中国的房地产, 会发现其悖谬之处。比如, 土地公有和某些地方政府私利而导致的“土地财政”助推了房价的上涨, 并使地方在执行国家的调控政策时“三心二意”甚至“假心假意”。

政府控制土地本意是为了减少土地出让的交易成本, 但前提必须是政府乃大公无私的。现实中的政府当然不是这样, 作为一个理性经济人, 不仅组成政府的具体人员有最大化自身利益的冲动, 就是作为一个抽象的政府本身, 它的决策和出台的政策也总是从方便自己的管理出发。当一个政府存在自利倾向而且具有客观条件时, 那么, 它手中掌握的公权力和资源越多, 就越有可能为自己及属下的集团谋利。

目前的情况是地方缺少其他的财政来源。因此, 土地的公有性质正好被地方拿来作为生财的工具, 而不再作为减少交易成本的一种方式。要使土地升值, 房价就必须不断上涨。只有房价不断上涨, 土地才能水涨船高。为了推动房价上涨, 地方一方面努力控制居民用地;另一方面, 采用所谓“招拍挂”的土地竞价方式。从形式上看, “招拍挂”制度是一种市场化的土地出让方式, 但这种制度有效的前提, 必须是土地市场不能被垄断。政府垄断土地市场, “招拍挂”的结果就必然是价高者得。而政府之乐于采用这一制度, 是因为它看起来比过去的“协议”方式更市场化, 一旦“招拍挂”导致地王出现并推高房价, 地方可以有理由卸责, 因为这是市场竞价的结果, 政府并没有干预。

如此做的目的只有一个, 即维持对土地供应的垄断, 制造土地稀缺的假象, 从而最大化谋取收益。只有从这一角度, 才能解释为何不许居民自建房, 不准小产权房入市。

如上所述, 地方之所以要抬高地价, 一个原因是缺少其他的财源。分税制改革后, 能够增大地方财力的主要税种都被上收, 导致地方财权急剧萎缩, 但与此同时, 事权并没有上收, 甚至还在下放。特别是现在强调要建设和谐社会, 打造公共服务型政府。建设公共服务型政府是要钱做后盾的。在主要公共产品和服务基本还由地方来提供的情况下, 这势必会恶化地方的收支状况, 尤其对一些贫穷地方的政府来说, 财政收入本来就捉襟见肘, 若缺乏其他的筹资手段, 也就只能打土地的主意。这决定了地方不可能认真执行任何会导致其财力下降的调控措施。

宏观政策上更需迫切调整

从理想状态看, 经济增长能够自动带来民众收入的提高和福利的改善, 从而增强民众对政府的认同感。从一个长时段来看, 大多数民众的生活的确都能从经济增长中程度不等地得到改善。因此, 追求经济增长成了许多国家在现代化过程中几乎唯一的使命。

经济增长在现实中一般被简化成GDP增长。因而但凡有助于GDP的增长, 基本上可以使用众多手段。房地产作为一个对GDP增长有着巨大影响力的行业, 自然会被政府重视。由于房地产投资占全部固定资产投资的比重很高, 与50多个行业有着密切的联系, 搞好了房地产行业, 就等于GDP的增长有了保证。所以, 在这个巨大的“诱惑”面前, 各级政府基本上无法遏制利润的冲动。只有一种情况例外, 即房价高到已影响执政的威信和基础, 政府才会全力以赴挤“泡沫”。

从目前态势看, 连续攀升的房价已经到了非动不可的临界点了, 它直接影响了中国经济结构调整的大局, 阻碍中国经济体制进一步改革的大局, 其中最为关键是导致富者愈富, 穷者愈穷。