建房合同（精选15篇）
房主人（甲方）：身份证号码：承建人（乙方）：身份证号码：
甲方委托乙方承建民房一幢，为明确双方在承建过程中的权利、义务，经双方协商同意签订本合同。
一、建筑项目：甲方位于路的间自住用房，建筑面积约m2。
二、承建方式：
甲方将此主体工程以单包工的方式承包给乙方承建，甲方提供工程所需的原材料，乙方负责出工建设并解决施工所需要的所有设备和工具，施工人员的吃住行生活也由乙方自理。
三、建房工期：建房工期为天，2012年月日——2012年月日。
四、承建工程价格：元
五、施工安全要求：
乙方必须按照安全施工规范和技术要求，采取严格的安全防护措施，在施工过程中要特别注意安全施工，杜绝一切事故，并承担由于自身安全措施不到位或不力造成事故的责任和因此发生的一切费用。如有此类情况出现，责任与甲方无关。
六、工程质量要求：
1、乙方按甲方提供的图纸或要求进行施工，若发现图纸或要求有不合理部分，经甲乙双方共同协商，在取得明确一致的施工方案后乙方方可再进行施工。
2、乙方必须严格、全面、认真按照国家颁发的建筑工程规范、规程、合格标准和技术要求进行施工，并随时接受甲方及甲方委托的技术人员监督检查。工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件。
3、乙方还应按照甲方的建房质量要求保证施工质量。房屋完工交工时，由甲方按照施工要求进行验收。如房屋出现建筑质量问题，乙方应重新修缮直至符合甲方质量要求为止，并赔偿因建筑质量问题给甲方造成的全部损失，重新修缮的费用（包括修缮使用的材料）全部由乙方自行承担。
七、付款方式：
乙方进场后，甲方将预付工程款的%，约元，待工程完工后，若无质量问题，甲方再向乙方支付工程款元。预留元待交房一年后（房屋无问题）付清。
以上合同，一式两份，双方各执一份，共同遵守执行。
甲方签字：乙方签字：
案例：村民张某准备将自己的一所老宅拆除，新建一座砖混结构的瓦房。在当地，农民建房有包工、包料之说。包工，就是张某自己备料，雇人建房。包料，就是张某只管付钱，由承包方购料建房。张某选择了包工。邻村熟人王某承包了建房工程，张某与王某随即签订了建房合同。建房期间，张某也时常到场监督、查看。新房建成，张某喜迁新居。然而住了没几天，就发现墙体灰层脱落、房顶渗水等问题。他找王某索赔，遭王某拒绝，于是他将王某诉至县法院。法院查明，王某并无建筑资质，其承包新建的房屋存在严重的质量问题，亟需加固整治。法院最后判决，张某与王某均应承担相应责任。
说法：我国《民法通则》规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。此外，按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
在上述案件中，王某没有村镇建筑工匠资质，其承包新建的房屋存在严重的质量问题，所以，王某应对该房屋的返修承担主要责任。而张某在建房之前，没有选择有资质的施工队伍，对王某的技术、资质审查不严，也应承担相关的责任。
甲方：深圳市龙岗街道南约社区汉田居民小组 乙方: 身份证号码: 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。第一条 前言
1、甲方土地使用权情况：位于深圳市龙岗街道汉田社区返还的土地，坐标号为J1: J2: J3: J4: 占地面积约7383平方米。
2、乙方自行组建具有独立资格的施工企业。
3、在此合同约定没有完成之前，任何一方都无权用此地进行质押。第二条 合作建房
1、甲方同意提供依状上述第一条所指地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成两栋十七层的商住楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。
2、甲方把土地交给乙方合作开发建房，乙方必须向甲乙双方共管的账户打入2000万人民币，待施工时作为进度款返还乙方。
3、甲方保证提供合作建房土地权属清楚，来源合法，未转让、出租、抵押，未被法院查封等。第三条 建房资金
1、建房资金全部由乙方提供。
2、建房资金指开工至房屋验收合格的所有建筑成本（含图纸设计、广日电梯等、公共通道、消防楼梯、附属工程、增加变更批文等费用）。第四条 报批手续
甲方委托乙方负责协调相关部门办理开工手续，并以其他途径获取批文，所需活动经费1100万元人民币计入建筑成本。第五条 设计、建筑
1、工程建筑的招标、施工由乙方负责，甲方负责设计、监理，招标费用由乙方负责。
2、工程设计的招标工作应在本合同生效后的20个工作天内完成，整个建筑主体工程封顶应在本合同生效后的三个半月内完成，封顶后三个月内完成整个工程的竣工，即建筑施工期约为215个工作天，特殊情况除外。第六条 产权分成
1、全部建筑资金由乙方提供的产权分成：甲方拥有两栋楼房的25%的房屋产权，乙方拥有两栋楼房的75%的房屋产权。
2、全部物业管理归方拥有和支配。
3、甲、乙双方按套房内毛坯建筑标准和约定的公共装修标准进行产权交接。双方各自处置房屋所得，互不干涉。第七条 违约责任
1、如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作，或在本合同生效后第30天未开工，或在215个工作天内未完成竣工。甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损
失。
2、由于不可抵抗的自然灾害，地震、战争、**等解除合同。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还乙方。但是土地上的建筑物归甲方所有，双方免责且互不追究。
3、由于乙方资金短缺或者其他人为因素造成不能继续施工超过十天的，视乙方无能力施工而解除合同。乙方的全部债务，所欠工人工资、材料款等与甲方无关。其乙方工程的全部投入物业等全部归甲方所有，以物赔偿因违约使用甲方土地的违约金（从合同签署日期开始）和土地归还甲方所用的费用。乙方必须把土地归还给甲方，甲方应把抵押物件归还给乙方。
4、乙方无特殊情况下未按期完工交付甲方，则乙方须付给甲方滞纳金。
5、违约金、滞纳金均按每平方米/每天/五元计算。第八条 争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商。协商不成，应申请仲裁或依法向人民法院起诉，仲裁裁决或法院裁决，对双方均有约束力。第九条 特殊约定
乙方先行交付350万元人民币办理活动批文时，甲方将以自有物业抵押给乙方。第十条 合同份数
本合同一式二份，双方各持一份，自签名之日生效。
本合同全文以打印当字为准，任何手写或涂改（双方当事人手签名除外）无效。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
甲方：
乙方中间人：薛海英
根据《建筑法》《经济和同法》及有关法律法规，甲乙双方在平等自愿，公平和理，互惠互利的原则下，通过双方协商就私人住宅建房工程达成协议，为规范建造私人住宅工程中双方民事行为，特制定本合同规定，希望双方严格执行，共同遵守。
建筑工程概况
私人住宅住房工程是民用住宅建筑。本工程经甲乙双方商定与年月日建主房一座，东西长米，南北长米，陪房东西长米，南北长米，宽米。工程预算造价：每平方米元人民币，总建造价格元人民币。
工程承包方式及施工要求;
1、本工程为施工方式仅为包工，一切工程材料由甲方负责提供。
2、工程台脚部分，乙方用二七灰土以上砌墙，砌墙工程高度不超过层砖，如超层，甲方必须加价，每层砖按100元人民币计。
3米，屋顶
4、乙方不负责做水泥顶，木工活（有、无）灌楼板缝（包括、不包括），如需做按工加价。
5、施工人员工作用具由乙方自带。
6、建造私人住宅工程施工质量由甲乙双方认可为止，因是普通私人住宅工程甲方不能以标准建筑队工程质量要求乙方。
7、乙方在施工中须接受甲方的合理监工，并接受合理化建议并采纳。因施工中出现其他必须变更的，需双方协商一致补充签订变更协议。
8、乙方在施工中必须做到安全生产，安全施工。因乙方不注意安全，出现安全事故，甲方不承担一切责任。
甲方义务：
1、本工程施工前，甲方必须保证通电、通水、通路，建筑面积平整，不能影响施工。与周边邻居因地界，建筑物，线路等纠纷由甲方出面解决。
2、砖、砂、灰、石等甲方自备物品，需离盖房主体前后不超过20米，如超出由甲方自理或按人工价支付乙方，由乙方处理。
3、甲方负责提供三马车，及水泵等其他工程施工必须品。工程价款及付款方式：
1、工程开工当日按合同总造价先预付元，付元台脚完成，付元一层完工，付元二层完工，付元摸外墙完工。总价款元。
2300元，每人每天上午一盒价值2.5元以上的真烟一盒。
工程其他事项：
工程在建设过程中双方都要严格遵守合同，不得随意终止合同。如遇不可抗力的自然灾害，可终止合同进行清算。
工程未尽事宜，双方随时协商解决，本合同确需修改必须经甲乙双方协商一致同意。
本合同甲乙双方签字后生效，生效后甲乙双方必须共同遵守。
甲方：
乙方：
年 月 日
（施工人员名单见附表1）
附件1：乙方施工人员名单
施工人员承诺：
1、我同意推举薛海英为无偿中间人，在施工中出现安全事故，由施工人员以中间人为主协商解决。
2、全体施工人员必须严格按照合同规定行事，尊重中间人的决定。
甲方（发包方）： 乙方（承包方）：
甲乙双方本着平等、自愿、诚信、有偿的原则，根据国家有关法律法规的规定，为确保房屋顺利修建，经反复商议，达成以下一致性条款，以便共同遵守。
一、承包方式：全承包、主体（不含装修），即包工包料
二、工程承包价款：工程总建筑面积约平方米（准确面积按投影面积计算以验收时的实际面积为准）。承包价每平方米人民币 元，大写 元整。
三、付款方式：基础完工后付款10万，一层结束付10万，二层结束付10万，主体结构完工付到70%，工程结束，质量过关，甲方付到工程总款95%，剩下5%作为质量保证金半年后付清。
四、工程期限：工期4个月左右。
五、安全责任：在房屋建造中，出现的安全事故，由乙方自行承担，与甲方无关。
六、乙方按照甲方提供的图纸施工，如图纸有变动双方协商后在施工。
七、双方的权利和义务：
（一）甲方的权利和义务
1、甲方委派代表对本工程的质量、安全、进度、文明施工等进行监督管理，并就工程建设有关事项进行协调管理。
2、甲方有权利督乙方的工程质量、有权制定质量、安全管理措施并提出建议和整改意见。
3、有权监督乙方使用的各种建筑材料，禁止不合格的产品、半成品材料用于本工程，否则，有权责令拆换。
4、有权监督乙方的文明施工及安全生产，对乙方存在的问题要求乙方整改，对拒不整改或整改不力的有权进行处理。
（二）乙方的权利和义务
1、乙方全权负责施工所需的工具、机械设备及其安装，砖、水泥、钢材、河沙、碎石等的采购和运输，负责技工、杂工等人员的组织管理和安排。
2、乙方必须做好安全管理工作，落实安全防范措施、安全架、安全网、安全帽、安全带的设置、安装、穿戴等均由乙方负责，若出现安全事故，一切费用均由乙方承担并承担其他相应责任。
3、施工的建渣由乙方自行处理，并承担一切费用。
4、乙方按甲方的要求，按时、保质、保量完工，不得无故拖延工期（不可抗力因素除外），使甲方尽快恢复正常生活。
八、本合同未尽事宜，由甲乙双方协商解决。本合同是甲乙双方真实意思表示，无任何胁迫、误解和违背法律法规的情形，双方签字后生效，本合同一式两份，每份均具有同等的法律效力。
甲方： 乙方：
市场是多元的。在某一个专业市场中，如房地产市场，也应该是多元的。房地产开发企业，作为一个中间服务组织的存在依据，在于在同等房屋质量的条件下，开发企业提供了比公众自主建房、合作建房的机会成本更低廉的价格；或者说，在房屋售价等同于公众自主建房或合作建房的机会成本的情况下，房地产开发商提供了更高水准的质量。因此，世界上从来就不存在一种排他性的生产模式，而是通过各种模式的并存,以更高效的模式取代传统的模式，但又不排除传统模式生存的多元化格局，这是市场经济的本意所在。
合作建房，应该是多元化的房地产市场中的一元。它有存在与发展的权力。而它的存在与发展，不是可以打破房地产开发企业的垄断吗？
我们都知道垄断会滋生什么！
目前全世界已有80多个国家，建立了10多万个合作建房组织，其中仅美国就有4.7万个，会员1亿多人，占美国人口的1/3。合作建房在住房市场中的比重，美国是10%，在德国甚至达到了30.9%，1996年瑞典合作住宅占到了住宅总量的40%，西班牙25%的住房都是由遍布全国的1.1万个建房合作社建造的。
1.2004年12月18日，北京，于凌罡正式发起合作建房，一群参与者于2005年4月4日成立了北京合作蓝城咨询服务有限公司，通过聘请专业的服务人员和机构，打理合作建房事宜。合作建房最大的瓶颈是土地问题，于凌罡多次因“拿地”失败铩羽而归。
2.2005年，西安，合作建房计划在几个月后胎死腹中。发起人西安某房地产顾问公司负责人熊晖说，政策不明、合作人缺乏信任等是失败的主要原因。
3.2005年3月，成都,首倡者王劲夫于３月２２日宣布退出组委会。在短短两个月时间，成都个人集资建房组委会的最初１１名成员走向分裂。具体操作方式的不同，是导致双方产生矛盾乃至分道扬镳的主要原因。
4.2005年6月，云南，崔建群与5名联盟会员注资成立云南仁联房地产开发公司，以企业形式率先解决了合作建房的身份问题。此后不久，他去香港为联盟房产开发寻找资金支持。由于香港投资商普遍对内地房地产政策持观望态度，所有努力告吹。他随后把目光转向内地，迄今大大小小的谈判、磋商、探讨、恳求进行了不下20轮，但收效甚微，主要原因是投资人对个人合作建房的回报率普遍不看好。
5.2006年11月15日，温州，个人合作建房联盟委托开发商以1.0458亿元的价格取得了一个25亩地的开发权。温州的成功“拿地”，意味着个人合作建房在国内首次进入实质性操作阶段。
6.2006年12月22日，深圳，个人合作建房组织在三次尝试失败后，终于成功竞拍到位于深圳市宝安金桥工业区的两栋建筑面积为3880平方米的宿舍楼，均价约1556元/平方米。合作建房被成功地转化为合作购房。
7.2006年12月26，杭州，合作集资建房组织托管的恒丰银行因担心政策风险退出，致使原本胜券在握的合作建房突然夭折。
8.2007年1月19日，郑州，一家律师事务所发起的河南广厦个人住宅建设合作社成立，同时公布了全国第一份用法律语言书写的合作建房章程——《河南广厦个人住宅建设合作社公约》。随后，郑州个人合作建房联盟、郑州个人合作建房团等组织相继成立，并开始发布规则、招兵买马。
甲方：性别：身份证号：
现住址：
乙方：浠水擎天建筑公司吴长青祝胜成根据国家新农村建设政策和村的实际情况要求，甲方在蒿子岭村七组、八组山坡地建新农村房屋。甲、乙双方本着互利互惠的原则，共同协商建房事宜并达成协议，特订如下合同：
一、房屋结构：砖混结构，房屋的建造按设计院图纸标准实施，房屋面积详细 以实做面积为准。
二、房屋的户型分A型和B型，A型大约为——平方，B型大约为——平方。
三、房屋建造价格每平方米捌佰元，合计人民币大约A型元，B型大约元。
四、甲方预交乙方建房定金伍万元(按乙方指定在信用社帐户交款以交费单为报名号)；选房顺序按交定金(银行交费单日期为顺序)，顺序安排房屋。
五、甲、乙双方自签订合同生效后中途不得违约，否则罚违约金壹万元。
六、乙方义务：
1、乙方在建设房屋中的钢材、水泥、砖等必须严格按设计院图纸设计购建执行。
2、房屋质量和安全按村与建筑房屋承包商签订的合同执行。
3、乙方必须保证每户的前立面钢砖镶贴，三楼屋顶坡面彩瓦的安装，一楼前立面铝合金安装，一楼前一层防盗网的安装(铝合金、防盗网、钢砖的价格按市场价中等偏上)。每户大门一合规格1．8术2．7m价格按市场价中等偏上，二、三楼的窗户的铝合金安装，整个房屋前后落水管的安装(详按设计院图纸的正立面配套设施完工)。
4、乙方负责室外散水、屋面排水、化粪池、暗道排水沟的配套设施。
5、每户出门与中间水泥硬化路之间，乙方完成彩砖的铺设，小水沟等设施，每栋楼门前的彩砖必须一线平铺。
6、房屋交付甲方使用，所有规定乙方完成的项目必须完成，乙方房屋保质期为年(从甲方和村委会验收之日算起)，如因质量问题，乙方负责返工维修，甲方概不负
责，但因甲方人为造成的质量问题，乙方概不负责，如房屋出现重大的质量问题，乙方无条件退还甲方所交购房款并罚款壹万元整。
七、甲方入住后必须服从村委会统一管理，不得随意改变房屋外观造型结构和房屋前后的公共设施等，甲方购房后五年内不得转让给外村人，否则村有权收取土地补偿费壹万伍仟元。
八、付款方式：
1、甲乙双方自签订合同时，甲方向乙方交付首付款伍万元。
2、乙方建到房屋三层封顶时，甲方必须交房屋总造价的6 0％(包括首付款在内)，未付清6 0％的农户按欠款计付乙方银行借款利率(9厘6计息)，从1 5日后开始计息。
3、乙方交房甲方入住时，房屋拿钥匙时再交房屋总造价2 0％(即包括2条在内8 0％)，未交清2 0％的农户1 5天后按银行借款利率9厘6计算甲方利息。
4、余款的2 0％留两万元作房屋保证金，交屋的第二年付壹万元，剩余第三年不出房屋质量问题，甲方无条件交清，其余资金在甲方入住后次年交清，否则按银行借款利率收取甲方利息。
5、如愿意提前一次性交清房屋款的农户可享受壹仟元的优惠。
九、甲方需办理各种房屋证件时，费用自己承担，村委会协助办理。
十、未尽事宜，甲、乙双方共同协商后解决。
十一、本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，村委会一份，公证机关存档一份，此合同甲、乙双方签字后生效，并具备法律效力。
甲方（签字）：乙方（签字）：见证人：
蒿子岭村委会印章公证机关印章：
业主（以下简称甲方）电话： 施工方（以下简称乙方）电话：***
甲乙双方本着友好合作的态度，按照《合同法》等相关法律，在平等公正的情况下，签订如下条款：
一、工程概况：工程地址：
二、价格：清包工费元（￥）
三、付款方式：①基础完工付元；②主体完工付元；③装修完工付元。
四、设计：1.甲方有图纸须向乙方提供图纸一套，并负责交流工作；2.无图纸部分甲方须向乙方交代清楚。
五、材料：甲方不可以拖延乙方建房所用的材料。
工期从年月日至年月日，工期为天。建房过程中，若因甲方造成停工，甲方应赔偿乙方的一切费用。
六、安全：施工中，乙方要确保安全，如出现安全事故由乙方负责。
七、工程质量：甲方有监督乙方施工建房质量的权力，如出现质量问题随时与乙方协商处理。
八、乙方所用施工设备及工具交于甲方保管，如有丢失，甲方按原价赔偿。
九、合同生效后，在合同履行期间，如单方擅自解除合同应按建房总金额的5%作为违约金支付给对方。
本合同一式两份，甲乙双方签字后生效，甲乙双方各持一份。
甲方：乙方：
2003年12月，北京的于凌罡在互联网上率先提出合作建房后，沈阳、广州、深圳等地个人合作建房成风起云涌之势，但没有一个进入实质性的操作阶段。
2006年底央视《东方时空》联合新浪网所做的调查中，95％的人支持个人合作建房，88％的人表示支持原因是目前房价过高。对于合作建房的前景，看好者很少。开发商更是高喊个人集资建房操作难度大，房屋质量难以保证等口号，极力唱衰。
但就在2006年11月15日，温州个人合作建房项目的委托开发商以1.0458亿元的价格，取得了该市经济技术开发区内一个30亩地块的开发权，此次成功“拿地”被誉为个人合作建房的“破冰”之举。
据当时测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价，能达到个人合作建房低于市场价30％的目标。
但坚冰没那么好破，“拿地”成功不久，温州市国土资源局局长刘允南就直言，温州合作建房谈成功还为时尚早，合作建房人委托房开公司“拿地”，法律上是允许的。问题在于，合作建房人与房开公司的约定能否实现，以及谁来监督房开公司的问题。
“如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”温州市房管局局长胡立同也强调，温州的合作建房是按照房地产开发程序走的，并不是真正意义上的个人合作建房。温州个人合作建房遭遇当头凉水。
两位管理层并不是简单地拿话吓人。2007年3月，温州市启动“网上透明售房”系统，开发项目80％的房子将向社会公开销售。这样，走房产开发程序的合作建房就无法保证256个参与者都能拿到房子。
4月初，项目委托开发商向温州市经济技术开发区管委会经济发展局交齐了立项审批所需的全部材料。按规定，政府在10个工作日内应明确给予是否办理项目核准备案的批复，而温州个人合作建房项目却迟迟未得到任何批复。
之后，温州市政府介入，就该项目成立“领导小组”，由温州市常务副市长徐纪平任组长，成员包括市政府各职能部门有关负责人，研究有关法律法规问题。
8月，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠表态，网络发起个人合作建房有很强的集资倾向，需要正确地引导和宣传。
面对沸沸扬扬的“温州合作建房终结论”，日前赵智强表示，媒体的说法是不对的，目前该项目已处于第二轮集资阶段，明年第三季度交房，初步估计房价将在每平方米6000元左右，比周边房价便宜一半。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海：温州个人合作建房这一操作模式，直接打破了开发商垄断市场格局，广大中低收入群体真正成为项目“开发商”。
新华网：商品房开发模式下，所有房源将公开销售，房价也将上涨，这不仅意味着256名股东很难如愿买到房子，也偏离了让每个合作建房人买到廉价房的初衷。
浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生：个人合作建房，缺少相关法律、法规监管。一旦合作建房成功，必将对现有的管理体系、房地产开发结构形成冲击。
建设部政策研究中心副主任王珏林：既然个人合作建房目前在法律上没有较明确的规定，就应当按照目前已有房地产相关规定的要求进行操作。
河南大学教授、中国国情研究所特邀研究员巫继学：个人合作建房是一种落后的生产方式，这一点是深层的、内在的，也是致命的，决定了合作建房行之不远。即使成功，也将为日后无休止的经济纠纷埋下隐患。
甲方：身份证号：
乙方：身份证号：
经甲、乙双方协商，本着诚实守信、平等互利的原则，依据《合同法》、《城市房地产管理法》及相关法律、法规规定，双方达成如下合作建房协议：
第一条、由甲方提供建房房屋所需用地，乙方提供资金修建。
第二条、合作建房地点：南环路供电局拆迁点。
第三条、修建基本要求：
房屋设计方案、费用由乙方负责，按规划局设计的图纸方案修建，砖混结构，主体及内外粉水，安两方外墙砖、毛地平、不糊万板、门面地平清光抹面，毛房子不在装修之内，玻璃窗子安好，每套住房安一道防盗门，门面安卷帘门，主水管路安到卫生间，主电路安装到楼梯间，主煤气路安到厨房卫生间，主闭路线安到楼梯间，所有户头由各自承担。
第四条、乙方负责办理《城市建设规划许可证》，甲方负责协助乙方办理手续，负责协调处理村、组、四邻关系。
第五条、房屋产权分成：
一楼门面有一个是属于乙方所有，剩下的门面属于甲方所有，上面的住房二楼和三楼归甲方所有，四楼及四楼以上住房归乙方所有。
第六条、房屋建成后，甲、乙双方不论是自住、转让、出租，对方都不得干涉。
第七条、甲、乙双方所得的房子可以协商调换，楼顶住房除外，甲方需要调换楼顶住房，每平方补乙方捌佰元整（￥800.00元）。
第八条、双方协助办理房产手续，费用由乙方承担。
第九条、修建工期：从开工之日起，工期为壹年半。违约责任：
第十条、如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在三个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门发布的指导租金价格向乙方支付违约金；当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方双倍赔偿乙方因此所受的一切经济损失。
第十一条、凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方：乙方：
在场人：身份证：
签订时间：年月日
甲方：
乙方：
甲方将砖混房屋承包给乙方施工。为确保施工质量、工期，经双方协商达成以下条款，望双方共同遵守。
一、施工地点：。
二、人工费造价：每平米元，计算方法按房子边到边计算平方再加檐子平方为总面积计算，院墙按米
数计算每米元，大门按栋数计算每栋
元。院子按平方计算每平方米化粪池另算。
三、施工内容：
1、主体部位按照图纸施工。
2、室内地地砖，卫生间贴灶房贴。
3、外墙贴面砖按图纸，其他搓平面。
4、压线管，安装线盒、穿线。
5、工程所用工具、机械、模板由乙方负责，所有材 料钢筋、水泥、沙子、钉子、铁丝、扎丝、焊条、回填土等一切施工材料由甲方负责。
6、乙方负责安装，拆卸外墙所需脚手架及安全。
四、质量要求：按照国家有关规定执行。
五、付款方式：地圈梁成起后付元，主体成付付清。
六、安全责任：
乙方在施工过程中，要以安全第一，质量第一的方针为准则，若发生一切安全事故由乙方负责。
七、本工程按
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜双方共同协商解决，自签字之日起生效。
备注：本承包不包括涂料。
甲方：
乙方：
合资、合作建房由来已久，但上述登记问题一直未能得到明确解决，各地的认识与做法也不尽一致。《城市房地产转让管理规定》将“一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的”作为转让的一种方式，《房地产登记技术规程》则将“合作（联建）协议和产权分割清单”作为初始登记的收件材料。因此，有必要对合作、合资建房的登记问题进行深入的分析研究。
一、合资、合作建房的表现形式
合资、合作建房，主要是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，通过共同出资的方式取得土地使用权，或者一方提供土地使用权，一方提供资金的方式，共同建造房屋，并按照协议约定对房屋进行分割。
合资、合作建房的表现形式主要有以下几种。
1.合资、合作开发房地产。目前一般均以项目公司的形式出现，且以销售为主要目的，本文对此不作探讨。
2.一方提供土地使用权，一方提供资金。这种形式较为普遍，单位、个人自有土地使用权，但缺乏建造资金，与他人达成协议，由他人提供建造资金，房屋建成后，按照约定进行分割，归双方各自所有。
3.多方共同出资，以出让方式取得国有土地使用权后，共同建造房屋。这种形式在乡镇较为普遍，房屋规模一般较小，几方联合出资，通过招、拍、挂的方式，取得土地使用权后申请规划许可，建造房屋后按照约定进行分割。
4.多方在集体所有的土地上，共同建造房屋。这种形式在农村，特别是在一些地方，为集约土地，大搞“中心村建设”，不允许农民独立建房，房屋的设计、建造、分配一般是由集体经济组织统一实施，又称为“村民联建房”。
5.多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种新型合作消费模式。2010年后，在北京、广州、温州等地先后出现，其发展引起了社会各方的关注。
二、合资、合作建房的权属分析
合资、合作建造的房屋竣工时，权属归协议各方所有，还是归规划等相关许可文件载明的主体所有，可从以下几个方面分析。
1.关于合法建造人的问题。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。所谓合法建造，就是按照法律法规的规定，办理了建房的相关批准手续。目前，批准文件主要为建设用地使用权证明文件和建设工程规划许可文件，达到一定规模的房屋还需要提供施工许可文件及竣工验收文件。相关许可文件载明的权利人以及建设单位（人），就应当推定为合法建造人，自房屋建成时合法建造人就取得该房屋的物权。
2.关于合资、合作建房协议的效力。当事人之间关于合资、合作建房的协议，只要不违背法律法规的强制性规定，自成立时生效。当事人关于产权分割的约定，对各方当事人均有约束力。但该协议并不必然产生物权的效力，只能作为将来取得物权的原因文件。如果某合资、合作方并未在相关批准文件上载明，他们之间的协议不会产生对抗第三人的效力。要取得物权，还需要被批准单位（人）的配合并申请相关的登记。只有登记到合资、合作方名下后，才能真正受到物权的保护。
3.关于实际出资问题。合资、合作方是否提供资金，是民事上认定权属的重要依据之一，“谁出资、谁所有”也是民事审判认定权属的基本原则。人民法院行使司法审判权，可以对出资情况进行审查，并据此作出判决。对于房屋登记机构而言，既无法进行审查，也没有审查的职责，无需进行审查。
4.关于生效法律文书取得物权问题。物权的取得有原始取得、继受取得两种。人民法院在审理合资、合作建房纠纷时，也应当遵循《物权法》相关物权取得时点的规定，对于合法建造人可以直接确权，对于依照协议要求分割产权的，应当判决被批准建造人协助履行转移登记手续，而不宜直接确权。但大部分人民法院在处理此类案件时往往只重结果，而不注重说理分析。有的调解案件甚至只有调解结果，而无任何事实方面的描述。
三、合资、合作建房的登记问题
通过对合资、合作建房的权属分析，对于登记机构而言，只要把握“合法建造主体”这个关键，即可顺利进行登记。
1.对于一方提供土地使用权，一方提供资金的合作建房的，因为土地使用权属于其中一方，相关的规划等许可文件也只能属于该方。登记机构只能为相关文件载明的建设主体办理初始登记，再根据双方的申请办理相应的房屋转移到另一方名下的转移登记。
2.对于土地使用权为各方共有、各合作方均为建设工程规划许可证载明建设主体的，可以依据合资、合作协议为他们直接办理初始登记。
3.对于新型的个人合作建房模式，由于一般是委托房地产开发企业进行，仍须按照房地产开发的模式办理相关登记。对合作人来说，享受的仅仅是价格方面的优惠。
因此，对《房地产登记技术规程》中合作（联建）房屋办理初始登记要作全面的理解，不能理解为合作（联建）房屋只能办理初始登记，只有一定条件下，经批准的合作（联建）房屋也就是土地、规划文件中的主体就是合作各方的前提下，才能为他们直接办理初始登记。
另外，合资、合作建房的登记中，还需要注意以下几个问题：
1.基本单元问题。当事人对于房屋的分割约定不一定符合房屋基本单元的规定，当事人应当对原约定进行变更，以满足登记的要求。对于无法分割的房屋，可以依约定登记为按份共有。
2.转移登记的税收问题。财政部、国家税务总局[2000]4号批复明确，“甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税”。对于登记机构而言，应当要求提供契税完税凭证，至于如何征收、征收多少，由税务部门依法核定。
3.法律文书的审查问题。人民法院、仲裁委员会对合资、合作建房从出资的角度进行确权，登记机构不应当进行实质性审查，而应当根据其内容进行相应的登记，登记时仍然要注意查看相关批准文件载明的主体。至于何种登记类型，人民法院并不能进行干涉，一般也不会干涉。如本文所举的案例，规划许可的合法建造人为张乙，张乙尽管未登记，但自建造完成时已经取得物权，法院判决并未说明是原始取得还是继受取得，而是直接判决张甲取得部分房屋物权，登记机构应当先办理张乙的初始登记，再办理张甲的转移登记，也可以予以合并办理。如法院或者张甲认为自己符合建房条件，属于原始取得，规划部门许可手续有误，可申请规划部门变更规划许可证。如规划部门变更规划许可证主体为“张甲、张乙”，登记机构可直接为张甲、张乙办理初始登记。
4.批准文件不一致问题。因职能部门原因，有时会出现土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收文件主体不一致的情况。登记机构应当严格审查，发现上述问题可要求当事人补正，不能补正的可以“申请登记的内容与有关材料证明的事实不一致”为由不予登记。
原住户：（以下简称甲方）承建方：（以下简称乙方）
甲乙双方根据自愿互利的原则，经多次协商达成一至意见，特订立本合同，以便双方共同遵守。
一、甲方同意将自有房屋给乙方还建，旧房归乙方所有，建房资金等由乙方投资。
二、甲方将旧房屋与乙方兑换五十平米新门面一间，超出面积由甲方按当时价格付钱给乙方（门面面积只许多不许少）门面宽度要在4米左右，长在13米左右，内空高度在4米以上，室内地面高度要求超出公路面30-40cm，如达不到以上要求，乙方付给甲方违约金贰万元整。
三、乙方还建给甲方储藏室十五平米，超出面积由甲方出钱购买。
四、门面分配：按原住户顺序分配，由北朝南。
五、办证：土地证由乙方负责办理，房产证乙方出面办理，甲方出办证费。
六、施工期间：从拆房之日起，330个工作日交房，特殊原因顺延（如地震、水灾等不可抗拒因素），到期无房交付给甲方，乙方应付甲方违约金每日100元人民币。
七、其它：
1、水、电、路由乙方按规定给甲方办理。
2、门面、储藏室超出面积，乙方按低于当时价每平米壹佰元卖给甲方。
3、自签字之日起，3-5天后拆房。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效，其它协议合同一律作废。
甲方（签字）：
乙方（签字）：
姓名：
身份证号：
住址：______________________________________________
乙方(承建方)：
姓名：
身份证号：
住址：______________________________________________
根据《建筑法》，《经济合同法》及有关法律法规，甲乙双方在平等自愿，公平合理，互惠互利的原则下，通过双方协商就私人住宅建房工程达成协议，为规范建造私人住宅工程中双方的民事行为，特制定本合同。
一、承包方式
1、采用包工包料方式承包，面积价格一次性包死，工程面积必须严格按图纸设计施工，乙方不得随意改变图纸设计，未经甲方同意不得随便增加面积，不得偷工减料，使用劣质材料，因施工过程中发现设计问题，确实需要变更的，需双方协商一致，乙方在施工中必须接受甲方的监工，并接受合理化建议并采纳。
2、乙方自带建筑所需一切工具，包括施工用的搅拌机、震动器等施工机械以及模板，搭架用的竹木等，费用由乙方自理。
3、乙方的施工人员住宿问题由甲方解决，饮食等生活费用由乙方自理。
二、承建项目
1、乙方按照设计图纸或甲方提出的要求承建。主楼、楼梯、屋面、平台、三楼平台，游泳池等与主楼相关联的所有钢筋混凝土工程，同时作好防渗处理。
2、主楼外的沙xx、排水管道、化粪池等工程。
三、承包价格及付款方式
承建项目的报价详见(附表1);在工程开工后按合同造价先期预付40%，主体完工后预付30%，粉刷完工后预付20%，总体竣工验收合格后剩余款项10%部分一次性付清。
四、双方责任
甲方提供施工的水电，乙方必须保证工程质量，按设计图纸和甲方要求施工。
五、质量要求
1、乙方应当按照国家规定的房屋质量标准和要求组织施工，不合格由乙方负责返工，返工费由乙方负责。
2、甲方发现乙方在施工过程中有偷工减料、工作不负责影响房屋质量等行为时，有权要求乙方停工或整改。
3、房屋建成后甲方发现质量问题的，如：
1)所进材料一定确保质量，包括： 红砖、 河砂、 碎石、 石灰、 水泥、楼板， 钢材、 水管、 下水管、 铁钉、 扎丝等。
2)主体墙与水平地面不垂直、墙壁凹凸不平、开裂;主体柱地面不垂直、断裂、露筋：横梁断裂、露筋;天板或地板开裂、塌陷、露筋等等)，由乙方承担赔偿一切损失，乙方必须进行维修。
4、主体四角端正、墙面、地面平，墙体粉刷平整，杜绝空鼓，符合相关标准。门面贴瓷砖。
六、注意安全
乙方必须按照安全规范和技术要求，采取严格的安全防护措施，文明施工，在施工过程中要特别注意安全施工，确保人身和财产安全，杜绝一切事故发生，因施工设备的原因和乙方人员操作失误导致的伤亡事故，由乙方负全部责任。乙方对施工工地管理疏忽造成的施工人员以及
第三人人身伤亡及财产损害的乙方应当负全部责任。如果乙方施工人员出现工伤、因施工造成他人损伤等事故的一切事故，一切由乙方负全部负责，甲方不负担任何责任和费用。
七、工期要求
主体工程工期为 天，从签订合同之日起计算，乙方必须在________年____月____日前完成主体工程，完工时间不能超过 天，乙方不能因各种原因拖延甲方建房完工时间。如因乙方的原因造成工期延误的，每拖延一天，减少工钱 元，因大雨等不可抗拒的客观原因造成的工期延误除外。
八、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决。 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。
甲方签字(章)：
乙方签字(章)：
摘要：合作建房在中国作为一种较为新颖的建房模式，于20世纪末先后在北京、温州、上海等20多个省市进行尝试。合作建房有着解决信息不对称、产品价格低廉等优势，但是在中国的实践过程中也遭遇了很多的困难。通过文献查阅整合、实地调研考察以及相关发起人走访等方式，以温州合作建房作为典型案例，揭示个人合作建房在中国的发展现状，比较分析个人合作建房在我国发展的可行性以及发展障碍，并提出相关政策建议。
关键词：温州模式，发展现状，存在问题，政策建议
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）08-0048-54收稿日期：2014-05-22
1 个人合作建房简介
在目前中国的法律、法规和国家政策允许的范围内，个人合作建房是指依法具有完全民事行为能力和一定的购房能力并愿意在某个城市居住的多个自然人共同出资，通过委托咨询代理机构全权代理运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住的一种合作消费模式。
2 前提
就目前而言，我国城镇住房矛盾突出表现为住房供应体系不完善。五分模型将商品住房进一步细分为高档、中档和普通三类，并分别指出了合适的供应比例，如表1所示。
对于高收入者，商品房的高价对其影响不大；对于低收入者，有国家的住房保障措施。而一部分收入在一定水平之上，不符合廉租房、经济适用房的申购标准，但却又无力购买高价商品房的群体却陷入两难的境地。表1所示的最佳供给比例与我国现在收入结构水平是不对称的。在中国，目前大部分人都是中低收入人群，而现有的廉租房和经济适用房无法满足他们的需求。从国际经验来看，合作建房可谓是一种成功的解决住房问题的模式之一。这也为合作建房在中国的发展提供了信心。
个人合作建房在中国的发展还处于初期，虽有发展，但是几乎没有完全成功的案例。我国的法制建设、住房政策以及社会氛围等都还没有为个人合作建房提供充分发展的土壤。不过，近年来，越来越多的人开始关注个人合作建房，国家政策也有向合作建房倾斜的趋势。根据民意调查，大多数人对个人合作建房的发展还是给予一定希望的。
3 温州理想家苑实地调研结果
3.1 温州理想家苑简介
温州市场营销协会法人代表、秘书长赵智强被称为“中国个人合作建房破冰第一人”。他联合协会成员、白领等200多人，建造个人合作房“理想家苑”。
该项目建设中有颇多曲折。首先是在立项审批环节屡受延宕。2006年“理想家苑”项目拿地成功。由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房，该项目迟迟未能拿到开工证，其间赵志强更是面临着“非法集资”的指责。之后，住建部到当地进行三次调研，确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目终于拿到建设许可证。在经历种种波折后，“理想家苑”由理想变为现实，7栋小高层、多层建筑共256套建成。当年定下的项目最终建设成本在7000元/平方米，房价比周边商品房低40%。赵智强说，2006年拿下该地块的时候，周边房价普遍涨到15000元/平方米。为价格上的优势，当初有500多人要求合作建房，最后确定256户。
至2013年8月调研之日，理想家苑小区建设已基本完工，但尚未有人员入住。而因建设周期长于预期，综合考量通货膨胀、物料和施工人员成本上涨以及被腐蚀材料的替换等原因，理想家苑的建设成本上升，已与周边房价基本持平。
3.2 问卷调查结果
3.2.1 问卷基本情况介绍
（1）问卷发放地点：浙江省温州市龙湾区。
（2）共投放400份调查问卷，回收376份，有效问卷为357份。
（3）被调查人群身份：温州当地的市民，外来务工人员，房地产中介；有效问卷中年龄分布：20-35岁102人（28.57%），35-50岁199人（55.74%），50岁以上56人（15.69%）。
（4）从中筛选出一些对我们的研究有价值的问题，综合使用Excel和SPSS进行统计分析。
3.2.2 对合作建房了解程度
调查问卷显示，对于接受调查的三个年龄段人群来说，35-50岁之间的人群对合作建房的了解最多，只听过或者有一定了解的大约占到了71.43%；其次是50岁以上人群，这一比例约为35.68%；最少的是20-35岁人群，只有大约29.41%。问卷调查显示，对合作建房没有了解或者没有听过的人群中，大部分为暂时没有购房需求，或者是购房资金来源为单位公积金或父母亲友资援，这一原因在20-35岁人群中尤为显著。一个有趣的现象是，对合作建房的了解程度与个人的教育程度并无很大关联，无论是小学、初中还是高中及以上学历的人群，对该项统计的结果并没有呈现出很大的差异。
在调查人群当中，大部分人对合作建房不太了解，表示没听过这种建房方式，或者是即使听过也不太了解。由此可见，合作建房在中国民众当中的认知度并不是很高。
3.2.3对合作建房的态度
大部分人对于合作建房了解都不是很多，在了解合作建房的人当中，约有1/3的人并不看好这种新的建房形式；而约有一半的人持观望态度。由此可见，合作建房这种建房形式，虽在国外已经获得较为成熟的发展，但在中国仍然处在初级阶段，群众的认知度并不是很高。就现阶段合作建房在中国的表现来说，并不是很理想。但还是有相当一部分人对合作建房未来在中国的发展充满信心。
3.2.4合作建房的优势
调查问卷采取多选和补充的方式来调查个人合作建房的优势，利用SPSS对调查问卷结果进行统计。在对合作建房有了解的141人中，对合作建房优势的看法为表2所示。
从统计结果来看，大部分人认为合作建房的吸引力在于，相对于商品房来说，价格大大降低。在261次选择中，这一选择达到了49.43%，接近一半。同时，相当一部分人认为合作建房这种组织形式可以一定程度上保障每位参与者的权利和义务相对公平，这一比例达到了总选择中的35.25%。极少数的人认为合作建房的优势在于促进邻里和谐和提高社区服务质量。endprint
3.2.5参与合作建房的顾虑
同样，调查问卷采取多选和补充的形式来调查参与合作建房的顾虑。结果如表3所示。
从结果看以看出，大家对于参与合作建房持谨慎态度，有着多方面的顾虑，各种选择所占比例基本持平。其中，资金筹集与资金安全、合作建房缺乏相关法律法规是大家最关心的问题。随着合作建房逐渐发展成熟，产权问题和获得土地方面的问题并不是大家参与合作建房最为主要的障碍所在。
此外，在其他项中，一些人认为参与合作建房还顾虑房屋最终是否能真正建设完工，这从侧面反映了大家对于合作建房牵头方的不信任，认为具有较大风险。
3.3 理想家苑的情况解析
通过调查问卷的分析结果，笔者走访相关部门和单位，采访业主代表，结合理论分析，对温州合作建房——理想家苑，在以下几个方面做出了辩证思考。
3.3.1 拿地问题
个人合作建房的拿地过程，如果是公开竞标的话，可能会面临房地产商的强劲竞争，从而使得实际拿地过程困难重重。但从理想家苑的实地调研来看，真正限制合作建房发展的并非是拿地问题。温州营销协会是理想家苑小区建设的牵头人，表示在一二线城市的中心区拿地确实非常困难，在缺乏政策支持的情况下，是无法与一些大型的地产商相竞争的。但是在其郊区获得土地还是相对容易和轻松的。就以温州理想家苑为例，其鹿城区东郊获得的土地，是属于旁边江前村的土地。通过和江前村的村民合作，使村民成为其会员，并在房价上给予优惠，来廉价获得土地。并且目前也通过各种方式，在北京、郑州、武汉各地也都拿到了土地，所以土地对于他们来说并不是太大的问题。
3.3.2 建设问题
通过合作建房模式建成的理想家苑小区耗时长达7年之久，从2006年开始筹划开始，至2013年小区才基本完成建设。作为一种新的尝试，因为缺乏相关的法规制度，理想家苑在前期建设过程中就困难重重。住建部到当地进行三次调研，才确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目才终于拿到建设许可证。此外，因为牵头人在与相关机构的协调上耗费大量时间，使得原本承诺两年交房的小区迟迟没有竣工。一方面，由于在小区业主、牵头人以及承建方三方之间缺乏有效沟通机制；另一方面，由于信息不透明，业主之间以及业主与牵头人之间利益博弈，使得各种纠纷层出不穷。这些因素都阻碍了施工的顺利进行，施工耗时加长，资金出现明显缺口。长时间未交房，又一味提高房价，引起小区业主的极大不满。时至2013年8月，小区还暂无成员入住。
3.3.3 组织形式问题
在温州理想家苑小区建设过程中，牵头方委托房地产企业拿地（在温州，无房地产开发资质的个人不能拿地）。将个人资金存入银行专用账户，在营销协会（代表个人）、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下，才能动用资金。
温州营销协会称，理想家苑所采取的组织形式是会员制，选取业主（会员）代表的措施来代表业主行使投票的权利，而业主代表的选取却并没有全部通过集体选举产生，业主代表中只有不到1/3的是由业主选出的，而其他的都是营销协会和当地的江前村的村委干部内定产生的，所以在很多时候代表们无法代表全部业主权利，常常会因为约束机制的失灵，给会员造成利益的损失。
会员和协会之间存在高度的信息不对称问题，会员对住房建设的进展和相关情况少有了解，双方缺乏有效沟通的渠道，长此以来业主们对营销协会失去了信任，引发出各种纠纷和矛盾。
3.3.4 分房方式问题
理想家苑采取的合作建房分房方式简要描述为：先到先得，按资购房。即先交钱的人先选房，按照先来后到的方式；同时，交钱多的可得面积较大的房，交钱少的则只能购得面积相对较小的房屋。这是一种较为原始的分房方式。在参与人员较少的情况下，这种方法勉强可以，但是当参与人数较多时，就会出现问题。
首先，信息难以做到透明，业主对于选房过程没有清晰的认知，可能会因交钱的次序和分房不公而出现纠纷和混乱。
其次，存在委托代理问题。业主们对市场营销协会缺乏有效的监督，而市场营销协会极有可能会为了自己的利益，扣留好的户型和楼层，然后进行售卖，损害业主利益。
所以这种分配方式是非常不科学的，必须改进。
3.3.5 产权获得方式问题
浙江汉桥律师事务所王磊律师认为，根据现有规定，合建一方不因没有房地产开发经营权，而被认定合同无效，只要办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续，或者合建合同双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，又能补办土地使用权变更登记手续的，可以认定为有效。另外，合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。在这个过程中，政府的态度很关键，而完善法规、建立完整的保障房体系，都是政府亟待解决的问题。
4 政策建议
4.1 借鉴国外经验，完善相关规章制度
中国个人合作建房的蓬勃发展需要必要的法律制度、房地产相关政策及良好的社会氛围。法律上，政府应出台相关法律法规来指导、规范、监督住宅合作社的成立和发展。此外，由于可能出现的投机性炒房使个人合作建房变质的情况，其实温州理想家苑也因为各种原因和问题，由最初的合作建房的性质逐步转变为商品房，到后面其合作建房房产和商品房的交易平台和交易方式几乎相同，这其中温州营销协会蚕食了大部分利益——不断地要求会员补充资金，不断延长交房时间，资金运用和建设进度不公开、不透明等，这些都需要制定并完善相关法律来对这种行为加以杜绝、打击。
4.2 出台优惠政策，普及相关知识
在德国，住宅合作社是住宅建设的主要形式，有近1/3的住宅由住宅合作社建造。政府也在长期低息贷款、借款保障、税收及租金补贴、土地提供等方面给予多方面的扶持政策。相较之下，在相关优惠政策上，我国政府做得还远远不够。endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
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作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
王春敏/责任编辑endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
1.吴慧.个人集资建房的运作模式研究.绍兴文理学院学报.2007.6
2.张静.个人集资建房——一种新的房地产模式的利益风险分析.特区经济.2006.1
3.郑晓军 罗林 董燚.个人集资合作建房管理创新.石家庄经济学院学报.2006.29
4.尹珊珊 迟方旭 尹彦芳.国外合作建房对中国相关制度建立的借鉴意义.消费导刊.2007.2
5.沈燕 侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示.武汉冶金管理干部学院学报.2001.3
6.中华人民共和国国家统计局.2007年统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/
7.吴彬.个人合作建房若干法律问题研究.中国房地产.2007.10
8.王恒恒.个人合作建房的经济与法律分析.前沿.2005.11
9.周海婷.合作建房模式及实施中的困难.城乡建设.2007.12
10.冯正元.合作建房如何避免纠纷.湖南经济.2003.1
作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
王春敏/责任编辑endprint
政府在相关政策上，应该结合我国具体情况，选择性地借鉴国外经验。政府应制定出台配套的扶持政策，如实行税收减免政策，提供长期低息或贴息贷款，低价供应生产资料或给予价格补贴等。政府还应协调银行、财政、国土、城建等部门，在建设用地和土地规划等方面为合作建房进行适当的倾斜。在土地政策、金融政策、税收政策等方面对个人合作建房进行支持和鼓励。如我们可以借鉴瑞典的金童政策，借鉴日本的土地政策等。
此外，政府应当对个人合作建房的相关知识进行一些普及和宣传，让人们能够对个人合作建房有客观理性的认识，一来是可以提高社会公众对合作建房的认知度，促进个人合作建房的发展；二来也能增强公众对一些欺诈情况的识别，避免一些不法分子利用个人合作建房的名义来集资，损害人民群众的利益。
这样可以使得合作建房得到社会大众的理解，从而为个人合作建房的发展提供良好的社会氛围，促进其良性有序发展。
4.3 加强风险控制，建立责任追究机制
做好合作建房的风险控制，针对可能发生的非法集资和欺诈风险，必须通过在合作社内部建立科学的治理结构来解决。
具体来说，需要建立和完善集体决策机制及内部责任追究机制（合作建房的重大事项决策必须通过民主投票进行）。参照国外的经验，一般应坚持一人一票原则，不能实行一股一票的原则，一人多票只限于极少数的例外，而且必须有明确的上限。如此可以限制某些对合作社有重大影响者的权力，保护一般成员的权益。所以还需要建立一个与集体决策机制同样重要的内部责任追究机制。合作建房的发起人或负责人对合作社的事务往往可以产生重大的影响，为保证他们不会利用自己的特殊地位侵害普通成员的利益，特别是为了防止欺诈的发生，有必要强化发起人和负责人的责任承担。比如发起人应当对合作社发起失败以及存续期间发生的债务承担部分责任。在合作建房事务进行期间，应当设立理事会或监事会对负责人行为进行管理和监督。合作社是承载参与成员共同利益的组织体，不是任何成员的私利工具，自然应该在市场经济活动当中独立地运作并承担民事责任。
参考文献：
1.吴慧.个人集资建房的运作模式研究.绍兴文理学院学报.2007.6
2.张静.个人集资建房——一种新的房地产模式的利益风险分析.特区经济.2006.1
3.郑晓军 罗林 董燚.个人集资合作建房管理创新.石家庄经济学院学报.2006.29
4.尹珊珊 迟方旭 尹彦芳.国外合作建房对中国相关制度建立的借鉴意义.消费导刊.2007.2
5.沈燕 侯箴.国外解决中低收入者住房困难的途径及对我国的启示.武汉冶金管理干部学院学报.2001.3
6.中华人民共和国国家统计局.2007年统计年鉴.http：//www.stats.gov.cn/
7.吴彬.个人合作建房若干法律问题研究.中国房地产.2007.10
8.王恒恒.个人合作建房的经济与法律分析.前沿.2005.11
9.周海婷.合作建房模式及实施中的困难.城乡建设.2007.12
10.冯正元.合作建房如何避免纠纷.湖南经济.2003.1
作者简介：
高淑倩，武汉大学经济与管理学院本科生。
吴桐，武汉大学经济与管理学院本科生。
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