超市场地租赁合同书

超市场地租赁合同书

超市场地租赁合同书 篇1

供应商编号：

出租方（甲方）： 合同编号： 承租方（乙方）： 注册号（乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，经甲乙双方友好协商，就乙方承租甲方场地事宜达成以下协议： 第一条 租赁场地的坐落、面积等状况

1.本合同租赁场地坐落于。2.租赁面积共计约 ㎡，详细位置、面积见本合同附件1租赁物场地平面图。

3.甲方由于营业设施改造、扩建等原因，须调整区域位置、增减其经营面积或其它改换事宜时，在一般情况下须提前7天通知乙方，乙方必须无条件同意甲方的统一安排并依要求调整区域位置。

第二条 租金和保证金数额、支付方式 1.租金及支付方式

1.1租金标准为每平方米 元，年度租金为： 元（大写：），于合同签订日以现金或银行转账形式一次性交齐。

1.2乙方未按时交纳租金应向甲方支付滞纳金。滞纳金金额为迟付天数乘以迟付金额的 5 ‰。若超过 5 日以上，甲方有权终止本合同，保证金充做违约金不再退还。

2.保证金

乙方同意在签订本合同之时向甲方交纳保证金 元（大写： 元）。自合同解除或终止之日起_____个月，如无客户索赔、投诉、诉讼等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息。

第三条 租赁期限 1.租赁期限为 年，租赁期间为 年 月 日至 年 月 日止。2.合同有效期内，非经甲方书面同意，乙方不得中途停止营业，或擅自转让于第三方，或与第三方合作及其他变相方式经营，若有上述情形，乙方须向甲方交纳5000元-10000元的违约金，甲方并有权解除合同，乙方承担由此给甲方造成的损失并承担全部责任。.合同期满时，乙方须经甲方书面同意后方可续约，而且乙方应于合同期满前30天提出书面申请。若乙方未于上述期限内申请续约或虽申请续约但甲方未同意，本合同到期后自动终止。

第四条 租赁用途和营业时间

1.租赁用途及责任

1.1乙方租赁用途： 1.2乙方具体经营项目须提前报甲方批准，未经甲方批准的项目乙方不得经营，否则视为违约，并承担违约金5000元；甲方如因此而遭受损失，由乙方赔偿。

1.3乙方应为公司或个体营业者并应按国家相关规定办理合法营业手续。工商、税务、卫生、文化、公安等部门所需证件或批文皆由乙方自行办理，并承担所有费用。.营业时间

2.1乙方应遵守甲方规定的营业时间。乙方经营活动不得影响、损害甲方或其他业户的正常经营。

2.2 除经甲方书面同意外，乙方不能在营业时间内停止营业，否则甲方可视为乙方正常经营并依本合同收取费用，甲方亦可终止本合同，追究乙方违约责任。

2.3 如遇不可抗力事件无法营业时，甲方可以停止营业，乙方不得提出任何异议或请求任何补偿。

第五条 物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳

1.水、电、燃气费按甲方统一标准及实际用量按月交纳。

2.公共区域保洁费□按月□按季□按年交纳，交纳金额为 元。

3.乙方如需电话、空调等设备由乙方自行解决，费用自行承担。第六条 收费项目约定：

1.乙方进店商品参加财产保险□自行办理、□委托甲方统一办理；由甲方代为办理的，乙方需提供实际库存明细，具体标准执行保险公司有关条款。因乙方原因未参加财产保险等事宜发生的损失由乙方承担。

2、甲乙双方各自承担法律规定的相关税费。第七条 乙方承诺

1、乙方保证交付的商品符合国家有关法律、法规规定的质量、技术及售后服务要求，并提交国家及地方相关职能部门核准颁发的合法有效经营证件、质量报告、证书等相关材料，乙方保证交付经营的商品无侵犯他人知识产权的情形，接受甲方关于商品质量、服务质量的管理规定；

2、政府主管部门对乙方人员和物品的抽检、抽查等费用由乙方全额承担。乙方同意先由甲方垫付抽检、抽查等费用，甲方凭抽检、抽查部门出据的凭证同乙方结算。

3、因乙方商品质量及知识产权（商标权、专利权、著作权等）侵权、服务质量、价格欺诈、不正当竞争等被政府主管职能部门查处、引起消费者投诉、法律诉讼，新闻媒体负面曝光等问题，甲方没收乙方的全部货款和商品，导致甲方的名誉或经济损失的，由乙方承担甲方及消费者的全部经济损失和法律责任（包括诉讼费和律师代理费等各项费用），并在甲方认可的媒体上刊登公告消除影响，同时乙方应向甲方支付违约金10000元；如果人民法院或仲裁机构裁令由甲方承担民事责任的，甲方有权向乙方进行追偿，并支付甲方实际损失额5倍以上的违约金。同时，甲方有权单方面解除本合同。

4、若乙方商品存在缺陷、破损、过期、变质、被污染、标识不全、外包装破损、与样品质量不符的商品以及其它质量和服务问题，乙方必须无条件执行国家相关售后服务标准，包退、包换、包修，并承担消费者和甲方由此遭受的全部损失。

5、乙方自己加工、生产的商品必须明文标注品名、规格、主要成分、净含量、技术标准、产地、生产日期、保质日期、使用说明、注意事项、厂家名称、地址和电话。对于现场加工制售或专业技术服务，乙方必须派驻专业技术人员具体负责操作。在质量、售后服务方面达到国家标准和行业标

准。

6、如果出现乙方所提供的商品或服务有顾客投诉，乙方同意全权交给甲方处理，乙方保证配合和服从甲方的处理与裁决，由此产生的费用由乙方全部承担。

7、乙方发布广告、促销宣传涉及甲方名称、标记、图案时，应征得甲方同意后方可实施，否则视为违约，并向甲方支付违约金5000元。

8、乙方保证在经营过程中与第三人发生的债权、债务及其他法律行为与甲方无关，且不会影响到甲方的正常营业，否则甲方有权解除合同，如给甲方或第三人造成负面影响或损失，乙方应承担全部责任。

9、乙方在甲方区域内应避免另开设与第三方同品牌、同规格的商品或与此相关的经营项目，如需设立，应事先书面通知甲方，经甲方同意后，方可设立，否则乙方应向甲方支付不低于5000元的违约金，同时甲方有权解除本合同。

10、乙方应保证其派驻人员服从甲方管理，遵守甲方制定的规章制度和服务规范，如因其违纪，甲方将对其进行处罚。屡次违纪或发生重大违纪行为的，乙方应自接到甲方通知之日起立即撤换该人员。如因此影响甲方信誉或给甲方造成经济损失的，乙方除承担全部赔偿责任外，还应交纳不低于5000元的违约金,同时甲方有权解除合同。

11、因乙方派驻人员故意或过失导致甲方或其他第三人人身或权益受到损害，乙方承担由此而产生的全部责任，同时甲方有权解除合同。

12、乙方陈列于甲方的自费商品及设备，由乙方自行负责管理及保险。

13、乙方经营中所产生的所有风险、安全事故等均与甲方无关，因此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿甲方包括律师费在内的所有损失。

14、遇有特殊事件、政府行为、社会重大活动等事项发生，导致无法营业，乙方不得因此要求减免租金及其他费用，也不得要求甲方赔偿其他损失。

第九条 安全条款

1.乙方应遵守的安全条款如下：

1.1 乙方有义务在进场装修之前将所有设备的安装图纸及设备清单交于甲方。1.2 乙方的装修不仅要符合国家的相关安全规范还须符合甲方的相关安全条款。

1.3 乙方电路部分的安装、排线必须安全合理，所有电线必须有pvc套管。1.4 乙方设备若有油炸炉还须确保油炸炉有温控配制。1.5 乙方设备若有涉及压力容器如蒸箱等还须配制压力表。

1.6 乙方需使用液压气罐从事经营活动的必须遵守安全规定，液化气罐距明火必须达1-1.5米的安全距离，并在液化气罐与明火之间加设防火隔离板以增加安全系数。

1.7乙方任何工作人员在任何时间均不得私接电源用于其经营或烧饭、热菜等。1.8 乙方若因经营活动的必须，要增加大型涉电、涉燃气等设备的必须事先告知甲方并经甲方同意后方可添加。

1.9 乙方有义务将日常经营活动中的设备使用安全情况定时告知甲方并无条件接受甲方的监督和定期检查。

2.甲方应遵守的安全条款如下：

2.1 甲方有权利要求乙方提供所有设备的图纸及设备清单进行审核。

2.2 甲方有权利要求乙方更改、替换或停止使用任何有碍安全或安全隐患的设

备。

2.3 甲方对乙方有监管权并定期进行检查同时做记录，对于检查中所发现的问题甲方有权利要求乙方限期整改。

3.相关罚则如下：

3.1 乙方违反甲方的相关安全条例，应自行承担所有法律及赔偿责任。

3.2乙方违反甲方的相关安全条例未造成不良后果的，应向甲方缴纳100—500元罚款并警告一次。

3.3 乙方严重违反甲方的相关安全条例并造成了一定后果的，应向甲方交纳3000—5000元的罚款并停业整改（租金照常缴纳）。

3.4 乙方三次违反甲方的相关安全条例并无整改动作的，甲方有权单方面终止双方的租赁协议并保留索赔的权利。

第十条 合同终止及违约责任 1.甲方提前 7天通知乙方，可解除本合同，乙方应及时按照解除合同通知腾退场所，否则乙方应按照合同约定年租金的二倍赔偿甲方损失。

2.合同期内，如遇甲方调整经营布局、改造、商品组合发生变化等原因需对乙方经营场所等所有与经营有关的事项进行调整，乙方应无条件服从甲方的统一安排。

3.合同期间，乙方如有违反本合同及甲方管理制度的行为或者其他违法行为，甲方有权向乙方收取不低于5000元的违约金，违约金不足弥补损失的，应按实际损失金额赔偿，同时甲方可解除本合同。

4.若乙方未能按时向甲方支付合同中应付款项，则每延迟一天，加收应付总金额 1‰ 的滞纳金。

5.乙方若提前终止合同，须提前30天书面通知甲方，经甲方同意后方可终止，否则乙方除交纳5000元以上的违约金外，由此给甲方造成的不良影响及经济损失，乙方全部承担。

6.乙方撤场前，应清偿各项费用，乙方同意其所有的在甲方处相关物品质押给甲方，直至乙方还清所欠费用。否则质押物品由甲方处置，如质押物品不足清偿甲方数额，甲方仍可以依法律追诉。

7.合同届满前未再续约或乙方违反本合同规定，乙方应于终止日或合同届满日前 7 天，负责将商品、设备撤场，如拖延未处理，甲方有权腾空该经营场所，或依甲方认为适合的方式处理，乙方物品如有遗失或毁损者，概与甲方无关，乙方不得要求赔偿。

第十一条 联络与通知

1.本合同有效期内，双方在本合同中提供的通讯联络方式为双方在合同履行过程中的通讯联络方式，如有一方变更，应在变更后的两日内书面通知对方，否则由变更方承担责任。.甲方的任何通知可经由以下方式送达：直接向乙方派驻甲方的管理人员口头或书面送达；或以挂号信、快递邮寄乙方营业执照身份证载明的住所地或实际经营地的方式送达；或以信函公证的方式送达。

3.甲方根据不同需要选择采取任一送达方式。以信函方式送达，寄信单据即作为送达凭证；以快递方式送达，快递交接单据即作为送达凭证；以公证方式送达，公证文书即是送达凭证。

4.甲方亦可以任何其他合理方式送达通知。如采取信函公证送达方式，公证费由乙方承担。

第十二条 争议解决

1.因本合同的履行及合同有关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方有权提起诉讼。

2.本合同的管辖法院为甲方所在地的人民法院。第十三条 不正当行为的禁止

乙方不得在本合同项下为任何不正当行为或收取、接受任何不正当利益，否则视为违约，并向甲方交纳不低于5000元的违约金，同时应承担全部法律责任，且赔偿甲方所有直接和间接损失。

第十四条 其他事项 1.本合同未列事项，双方协商处理，必要时签定补充协议，补充协议与本合同效力等同。

2.本合同一式四份，甲方持三份，乙方持一份，效力等同，本合同自甲、乙双方签字盖章后生效。

3.本合同附件作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

附件:

甲 方： 乙 方： 地 址： 地 址： 法定代表人：

法定代表人： 签 约 人：

签 约 人：

超市场地租赁合同书 篇2

一、案情简介和法院判决

蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。

二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。

二、如何区分效力性与管理性强制性规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。

在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。

那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。

三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性

首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。

其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。

再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。

结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。

然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。

笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。

四、小结

承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。

对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。

诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。

超市场地租赁合同书 篇3

一、基本案情

徐某驾驶证被吊销，因需用车，于2015年5月14日同王某到朱某经营的汽车租赁公司，用王某的驾驶证和自己的身份证并以王某名义承租马自达6轿车一辆，徐某是租赁合同的担保人，也是该车实际使用人，其先后支付租金6500元。后徐某谎称自己是车主，因老婆在医院生小孩大出血有生命危险急需要用钱，不得已才卖车，于2015年5月26日利用伪造的朱某身份证和机动车行驶证将该车卖给唐某，声称车子还有4万余元的贷款未还，经过讨价还价，唐某最终出价5.5万元。朱某通过GPS定位查看出租车辆异常，后发现车子一直停在某小区停车场不动了，在联系王某和徐某无果后，朱某根据GPS导航于2015年6月2日将停在该小区地下停车场的汽车开回。2015年6月3日下午，唐某发现放置于小区地下停车场的轿车不见，后报警抓获徐某。经鉴定，涉案的马自达6轿车价值人民币115374元。

二、分歧意见

第一种意见认为，徐某租赁车辆取得对车辆的占有和使用，但不包含车辆处分权，其擅自将车处分给唐某，就是典型的拒不交付行为，构成侵占罪。

第二种意见认为，徐某虽合法占有该车辆但其伪造相关证件将车辆卖给唐某的行为构成诈骗罪。

第三种意见认为，徐某虽然采取欺骗手段但不应该承担刑事责任，而应该承担民事责任。

三、评析意见

笔者同意第三种意见，认为犯罪嫌疑人徐某不构成刑事犯罪，应承担相应的民事责任。具体理由如下：

（一）徐某不构成侵占罪

侵占罪中的侵占是行为人易合法持有为非法占有的行为，突出行为人对先前财物持有的合法性。表面上看，徐某、王某和朱某签订汽车租赁合同取得对汽车的合法占有，而徐某将该车出卖的处分行为表明其将合法持有行为转化为非法占有，似乎符合侵占行为的特征，但侵占行为前提是徐某需负交还或交出义务。相较于租赁合同这个主合同的双方当事人王某和朱某，徐某只是担保合同这个从合同的当事人，不论徐某承担一般保证责任还是连带保证责任，都只能在王某不履行合同情况下才需要徐某承担，所以徐某虽合法占有涉案车辆但并不能代替王某承担返还车辆的责任，徐某因没有交还或交出义务而不构成侵占罪。倒是，徐某和王某之间存在非法侵占罪的可能性，徐某占有王某租赁的汽车，其显然负有返还和交付义务，同时其非法处分显然构成拒不返还的情形，但王某既没有向徐某表达要求其返还的意思，也没有因此行为造成损失，更没有亲告，所以不存在侵占罪适用的余地。

（二）唐某对车辆不构成善意取得

《物权法》第106条规定，构成善意取得需满足三个条件：（1）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于徐某声称车子还有4万余元的贷款未还，唐某出价5.5万元应该认定为“以合理的价格转让”。但唐某作为受让人应该具有善意，对于大宗商品和汽车等大额交易而言，受让人是否善意还需考量其是否履行“不真正合同义务”，即注意义务。简单地说，就是到车辆登记管理单位查看其产权情况。而本案中，唐某仅通过查看身份证和机动车行驶证来确认车辆的所有关系并支付价款，而没有履行到车辆登记主管部门查看产权情况这一自身注意义务，不应该认定其善意。同时，由于涉案车辆具有4万元贷款，要购买车辆应及时行使涤除权方可获得，但案件中唐某没有要求徐某做出相应安排，也没有要求徐某提供购买车辆的相关单据和凭证，仅支付5.5万元就获得价值11余万元的车辆显然不符合一般人理解的“善意”，更何况涉案车辆没有也不可能登记过户。因此，唐某不能基于善意取得制度获取涉案车辆所有权。

（三）徐某也不构成诈骗罪

徐某谎称因家人生病才处置涉案车辆，并利用伪造朱某身份证和机动车行驶证的方式证明自己是该车辆的合法所有人，能够依法处分该车辆。虽然存在欺骗因素，但就本案而言构成合同欺诈而非诈骗犯罪，原因是：首先徐某本身合法占有涉案车辆，虽不具有所有权但其转让该车辆仅构成无权处分，形成的是一个效力待定的买卖合同，为此，徐某通过伪造证件方式来促使对方相信自己具有处分权能，目的是缔结合同取得财物，属于典型的合同欺诈。其次，诈骗罪与合同欺诈在客观层面上区别是被欺骗人是否基于错误认识处分财产并遭受财产损失。唐某仅支付了5.5万元就获得价值11余万元的车辆，如若不是自己没有履行注意义务，那么自己将基于善意取得制度获得涉案车辆的所有权，而且交易时唐某正是认识到自己将获得涉案车辆这一“等价物”才支付价款，无论唐某是否最终取得涉案车辆所有权都没有遭受财产损失，反而是“赚了”，这显然不能说明唐某基于错误认识处分财产并遭受损失。再次，徐某租用车辆时是使用了自己真实有效的身份证件，而且其也明知涉案车辆装有GPS导航系统，一旦事发，自己难脱干系。案件中也没有反映出其挥霍所得价款、积极潜逃或从事违法犯罪等诈骗犯罪常有的附随行为，因此不能认定徐某具有非法占有公私财物之目的。同时，还有一个细节非常值得注意，徐某声称涉案车辆还有4万余元的贷款未还，最终仅获得5.5万元价款，再一次印证了其不具有非法占有公私财物的主观目的。总之，综合主客观方面来看，徐某不构成诈骗罪。

（四）徐某需要承担民事责任

虽然徐某不构成刑事犯罪，但需要承担民事责任。本案民事权利义务关系比较清晰：王某与朱某之间成立租赁合同关系，徐某承担担保责任；王某与徐某之间成立借用合同关系；徐某虽合法占有涉案车辆但非法处分之，构成无权代理或非法处分行为。本案中唐某而没有履行到车辆登记主管部门查看涉案车辆的产权情况这一自身注意义务而不构成善意取得。本案危害后果主要是唐某支付了5.5万元没有获得等价物，由于其损害主要由徐某造成，应由徐某承担赔偿责任，如果本人有过错可以适当减轻对方的赔偿责任，当然具体情况应由法院来依法裁判。

超市租赁合同 篇4

地址：XX市XXX区XX路XXX号

电话：

乙方：

地址：

电话：

经双方友好协商，甲方将在南京众彩农副产品批发市场承租的B308与乙方合作经营。

第一条：经营范围：蔬菜类

第二条：合同期限：自 年 月 日至 年 月 日止。

第三条：合作模式：

甲方以提供摊位作为投资成本，乙方出资金作为运作资金并负责经营市场。乙方按每月 元返还甲方净利润，甲方不再收取其它方面的费用。

交费方式：乙方每半年交纳一次合作费用( 元)，不足半年

部分和最后一个半年度费用一并交纳。乙方在签定合同时交纳第一个半年度的合作费用及风险抵押金，以后的每半年度费用乙方须提前一个月上交甲方。乙方另申请加配使用的水费、电费、电话费，由乙方承担，具体收费方式、标准按市场有关规定执行。

第四条：保底交易额：乙方在负责经营期间，保证每年交易额不低于 万元。

第五条：营业时间：按众彩市场公示的交易时间执行。

市场销售结算方式：通过众彩农副产品批发市场的结算系统进行

结算，市场方按实际交易额向卖方收取4%的交易手续费，在结算每笔交易款时通过IC卡直接收取。

第六条：甲方的权利和义务

1、有权对乙方的经营行为进行监督、检查和提出整改意见;

2、有权调处涉及乙方的各类投诉和纠纷;

3、有权对摊位的经营布局进行调整;

第七条：乙方的权利和义务

1、有权对摊位经营管理提出合理化意见和建议;

2、遵守国家有关法律法规，执行南京众彩农副产品批发市场、甲方制定的经营户行为规范及各项管理制度;

3、承担所雇佣人员的劳动保障及人身财产安全责任，所雇佣人员应该按治安管理规定在当地派出所、甲方登记备案;

4、保证在签订合同时所提交的相关证明材料的真实性;

5、未经甲方书面同意，保证不以任何方式将本合同许可经营的权利全部或部分过渡给任何第三方。

6、不擅自改变交易区位的建筑结构，不转移和损坏内部设施。交易区位装修方案须以书面形式报甲方批准后方可实施。

第八条：保证金

1、为保证承租摊位的正常经营秩序，充分履行本合同的义务，乙方自愿于本合同签订之日向甲方交纳保证金元(保证金不计利息);

2、乙方有下列情形之一，甲方有权用该保证金先行支付：

1)因经营活动引起纠纷给甲方或他人造成损失的赔偿费用;

2)拖欠的公共服务费用和由甲方代收的费用;

3)因乙方原因造成市场或甲方设备、设施损失须维修或赔偿的费用;

4)其他原因导致甲方先行垫付的相关费用。

因上述事由致使保证金使用后低于约定数额的，乙方须在上述事由发生后七日内将保证金差额补齐。

3、合同终止或提前解除满30日，若乙方没有下列情形之一，甲方将该保证金退还乙方。

1)因乙方违约或违规须承担责任的;

2)有客户投诉尚未解决的。

第九条：合同解除和续约

1、乙方有下列情形之一，甲方有权提前解除合同。

1)因乙方违约或违规的情形：

①被执法部门取消经营资格的，或受到两次行政处罚的;从事非法经营被追究刑事责任的;

②超过一个月仍未上交承租费用或保证金差额的;

③未经甲方同意私自转让本合同权利、擅自变更或扩大经营范围，不通过众彩农副产品批发市场结算系统进行交易结算的;

④有重大不正当竞争行为或有场外交易行为的;

⑤连续停止交易超过10个交易日的;

⑥不服从众彩农副产品批发市场或甲方对经营布局进行调整，干扰市场正常经营秩序的;

⑦因自身原因被新闻媒体曝光造成重大不良影响的。

乙方发生上述情形被提前解除合同时，甲方不退还乙方已缴纳的各项费用及保证金，同时甲方有权追究乙方的违约责任。

2)因乙方经营能力不足的情形：

①市场年度文明经营户考核评比活动中低于60分的;

②每个车位年度交易在所在专业市场排位在后5%的。

乙方发生上述情形被提前解除合同的，乙方已缴纳的各项费用，扣除合同解除前乙方应承担的部分后，其余额连同保证金退还乙方。

2、甲方有下列情形之一，乙方有权提前解除合同。

1)未能按本合同约定提供交易区位的;

2)提供给乙方的设施设备不能正常运营，导致乙方连续10个交易日无法交易的;

3)因市场布局调整，双方未能达成一致意见的。

3、合同期满需要续约，乙方应提前30天以书面形式告知甲方，经双方协商一致可续签合同。

4、本合同期满正常终止或提前解除时，乙方应于合同终止之日起或通知解除合同之日起3日内，向甲方移交交易区位。每拖延一日，

乙方应按本合同约定的年度市场承租费的1%向甲方支付赔偿金。同时，甲方有权采取相应措施。

第十条：违约责任

1、除本合同约定的情形外，双方均不得擅自提前解除合同，任何一方违约提前解除合同的，须按本合同约定的年保底交易额的2%向对方支付违约金;

2、乙方未完成年度保底交易额，应按第四条约定的保底交易额补足市场交易手续费差额;

3、乙方未按时交纳本合同约定的各项费用和保证金，每逾期一日，应按千分之一向甲方支付滞纳金。

第十一条：免责条件

因不可抗力或政府行为导致本合同全部或部分不能履行的，甲乙双方互不承担责任。

第十二条：其它

1、为履行本合同需要通知对方时，应以本合同载明的地址、通讯方式为准;

2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可通过协商解决，签订补充协议;

3、因本合同签订或其履行过程中，发生争议，应首先由双方协商解决，如协商不成时，向甲方所在地的人民法院起诉解决;

4、本合同自签订之日起生效，壹式伍分，甲方执三分，乙方执贰分，具有同等法律效力。

本合同于年月 日在签订。

甲方：江苏商贸科贸公司(盖章) 乙方： (盖章)

超市租赁合同范本 篇5

乙方：________________

甲乙双方经过友好协商，本着互惠互利的原则，在平等一致的基础上达成如下合同：

1、乙方经过实地考察后，特诚意预定甲方经营管理的坐落于_________的商铺，面积预计为_________平方米，现一次性缴纳租赁意向金人民币_________元。

2、本楼_________楼平均租赁价格为人民币_________元/天/平方米。_________楼厅房平均租赁价格为人民币_________元/天/平方米。_________楼柜台按每月人民币_________元/个起租。

3、在乙方缴纳租赁意向金后，甲方将对乙方的相关资格进行审查，乙方应积极配合甲方的审查并如实提供必要的资质证明。

4、一旦乙方通过甲方的审查，则甲方将于_________年_________月_________日前通知乙方办理签订租赁合同的相关手续。届时，上述意向金将冲抵乙方应缴纳的部分租金，租金不足部分由乙方另行缴纳。

5、如果乙方未能通过甲方的审查，乙方所缴纳的意向金将于_________年_________月份被全额退还，除此之外，甲方不承担任何的利息费用以及乙方因配合甲方对其进行资格审查所支付的任何费用。

6、倘若乙方在上述资格审查期间内欲撤回本租赁意向，则应及时通知甲方。届时，甲方将在_________年_________月份无条件退还全额意向金，除此之外，甲方不承担任何的利息费用以及乙方因配合甲方对其进行资格审查所支付的任何费用。

7、甲方将于_________年_________月前完成对乙方的资格审查，并书面告知乙方审查结果。如果乙方未能通过甲方的审查，则乙方须服从甲方的审查不通过决定，对审查结果没有任何异议。

8、乙方收到甲方资格审查通过的书面通知7天内没有提出书面撤回租赁意向的请求（该请求必须有甲方的有效签章才能生效），则被视为对审查通过的结果没有异议，甲乙双方签订正式的租赁合同，实际的商铺区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准。若乙方收到甲方资格审查通过的书面通知7天后才提出撤回租赁意向的请求，则甲方有权不予退还上述意向金。

9、未尽事宜，由甲乙双方协商解决。

10、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________

法人代表（签字）：_____ 法人代表（签字）：_____

_________年____月____日 _________年____月____日

超市租赁合同范本（二）

出租柜台方（以下简称出租方）：____________________________________

承租柜台方（以下简称承租方）：_______________________________

担保方：____________________________________

为了搞活经济，充分发挥柜台的经济效益，经双方协商，由出租方将柜台租给承租方经营，特订立本合同。

第一条 租赁柜台的数量、面积及其座落的地点

__________________________________________________________。

第二条 租赁柜台的期限和经营范围

__________________________________________________________。

第三条 租金标准及支付方式、支付时间

1、租金标准：________________________。

2、支付方式：________________________。

3、支付时间：________________________。

第四条 承租方的权利、义务

1、承租方在经济范围内所从事的经营活动，不受出租方干预。

2、承租方有权要求出租方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。

3、承租方对于租用的柜台只有使用权，没有所有权，不准以任何形式进行转租、转让（个体工商户的承租经营人员必须是营业执照上核准的人员）。

4、承租方不得利用柜台从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围，也不得超出出租方的经营范围。

5、承租方不得以出租方的名义从事经营活动，必须亮证经营。承租方的商品销售活动必须实行现货交易，不准开展预收款式的预售或代购、代销业务。

6、承租方必须爱护柜台设备，在租赁期间如损坏所租赁柜台设备，必须承担修复或赔偿责任。

7、承租方必须遵守出租方的店堂纪律，端正经营态度，文明经商，礼貌待客，遵守安全消防规则，维护店容卫生。

第五条 出租方的权利、义务

1、出租方有权要求承租方按期交付租金。

2、出租方有权要求承租方上报各种报表，有权对承租方的经营活动是否合法、是否遵守店堂纪律和有关规章制度等进行监督。

3、承租方有下列情形之一时，出租方有权解除合同：

①擅自改变柜台的使用性质。

②擅自转租、转让柜台或利用柜台从事非法经营活动。

③逾期交纳租金，经出租方限期交纳后仍拒不交纳者。

④承租方严重违反店堂纪律和有关规章制度不听规劝者。

4、出租方必须尊重承租方的经营权利，不得以监督为名干涉承租方的正当经营活动。

5、出租方必须给予承租方以同本店柜台平等的一切经营条件，为承租方的经营活动提供方便。

第六条 纳税

出租方、承租方必须按有关税收规定，按期交付各自所依法负担的纳税金额。

第七条 担保方的权利、义务

1、担保方有权对承租方的经营情况进行了解，有权要求承租方依法经营和遵守店堂纪律、规章制度，要求承租方按期向出租方交纳租金。

2、承租方如不按期、按规定数量交纳租金，并经出租方催交仍拒不交纳时，出租方有权要求担保方代为交纳租金。担保方对此承担连带经济责任。担保方代交纳后，有权要求承租方偿付代交租金。

第八条 本合同自签订之日起生效

合同期满、停租或承租方迁走时，应由订立合同各方共同协商，作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。

第九条 本合同正本一式____份，订立合同各方各执一份。副本____份，送____等部门各一份备案。

出租方：____________（盖章）

代表人：____________

____年____月____日

承租方：____________（盖章）

代表人：____________

____年____月____日

担保方：____________（盖章）

代表人：____________

超市场地租赁合同书 篇6

甲方：__________________________________________（出租方简称甲方）

甲方代表身份证号码：__________________________________

乙方：__________________________________________（承租方简称乙方）

乙方代表身份证号码：__________________________________

根据《中华人民共和国合同法》甲乙双方本着自愿公平和诚信的原则，经双方协商一致签订租赁协议合同如下，以便双方遵守、知照。

1、甲方将坐落__________县（市）________ 镇________路（弄）_______________________________________________号的商业用房承租给乙方，占地面积______________平方米，实际使用面积_________________________平方米出租给乙方作合法经营和支配，其次付带______________________平方米面积租于乙方使用，房屋总租金人民币大写___________________________________________________元/年，小写____________________元 /年。五年后在原来房租总租金的基础上递增____%，八年之后递增____%；

2、房屋租期为___________年，日期_________年_____月_____日至_________年________月_______日止合同终止。

3、租金付款方式 __________________________________________________________________________________________________________。

4、合同期满终止经甲乙双方的多年友好的合作，如甲方续继出租，乙方和其他商家在同等条件竞争，但乙方享受优先的权力也可在同等的条件下可优惠_____%优先续签合同的权力。

5、在经营期间，如有房屋质量问题所造成乙方的经济损失，乙方有权向甲方提出索取赔偿一切经济损失（如房屋的倒塌、房屋地理位置低于一般的水平线所造成的）

6、甲方负责对出租房消防、水、电、暖气等安装许可证件和其他手续齐交给乙方，甲方将外线接入到房屋电表为止，电表内线由乙方自行办理安装。

7、交付乙方使用后，水、电费由乙方自理支付，甲方概不负责，出租房内甲方现有固定的设施交于乙方使用合同期满终止后，乙方将出租房按甲方原有固定的设施交于甲方，乙方有必要时要改原有固定的设施时，必须得到甲方许可，方可更改使用，否则甲方有权要求乙方恢复原状。不更改原有前提下，乙方自行做主装修。

8、合同期满终止，乙方将自己的设备和设施，有权搬迁，甲方不得干涉。

9、办理营业执照期间，甲方积极配合乙方一起办理相关证件手续，不得以任何理由和借口推延办理时间。

10、乙方在租赁房屋的四周墙体或出入大门口做企业广告或单位名称，需得一起协助办理有关手续。

11、在租房周围_______平方提供给乙方顾客购物停车场所。

12、房屋改造

13、整栋楼的暖气改造；

14、房屋后院子大约150平米铁皮房的改造；

15、搂梯的改造，最东边的那间房屋要建一个直接上二、三楼的步梯；

16、一楼全部打通，前面封玻璃、二楼打通、三楼、四楼的基本改造

本协议未尽事宜，由双方协商解决。

本合同一式二份，甲乙双方各执一份经双签字盖章方可生效，并受到法律

保护。

甲方公司名称：_________________ 乙方公司名称：_____________________

公司地址：_____________________ 公司地址：_________________________

法人代表:_______________________法人代表:___________________________

代表人签字：___________________代表人签字：_________________________

联系电话：____________________ 联系电话：__________________________

协议合同签订时间：协议合同签订时间：

超市场地租赁合同书 篇7

甲、乙公司订立了一份租赁合同, 约定由甲公司出租若干工地使用的钢管、扣件组给乙公司, 乙公司如未按照合同约定期限支付租金, 则需以每日千分之二的标准向甲公司支付违约金约39万元。后乙公司逾期两年未支付租金, 甲公司诉至法院, 要求乙公司按照合同约定标准支付违约金。庭审中乙公司提出违约金过高, 要求法院予以调整, 一审法院判令乙公司偿还所欠租金34万元, 同时支付违约金10万元。

在判决书中, 法院认定约定的违约金过高并进行了调整, 但未明确具体的调整过程。笔者认为, 该案中法院所判罚的违约金仍有过高之嫌, 而主要原因在于法院对违约金的调整基础———逾期付款损失的认定存在偏差。现笔者拟结合最新的法律法规及相关理论, 就租赁合同中的逾期付款违约金计算问题作简单分析。

二、逾期付款违约金的概念及性质

逾期付款违约金是合同一方当事人迟延履行付款义务时依约应向对方当事人支付的一定金钱或其他给付, 在实务当中又称滞纳金。 (1) 《合同法》第114条第3款对逾期付款违约金作了规定, 该款规定“当事人就迟延履行约定违约金的, 违约方支付违约金后, 还应当履行债务”。

违约金在性质上可分为惩罚性违约金与赔偿性违约金。前者指依当事人的约定或依法律法规的规定, 对于违约所确定的一种制裁, (2) 其典型特征为违约金可同时独立地与其他责任方式并用;而后者指当事人双方预先估计的损害赔偿总额。 (3) 对逾期付款违约金 (4) 的性质, 学者之间存在分歧:王利明教授认为, 该条 (即《合同法》第114条第3款) 实际上是对惩罚性违约金的规定。当事人专为履行迟延而约定违约金时, 支付履行迟延的违约金并不免除债务人继续履行合同的责任。 (5) 崔建远教授则认为, 《合同法》第114条第3款所规定“就迟延履行约定违约金”, 可与“履行债务”并用, 在该项违约金为迟延赔偿额的预定时, 属于赔偿性违约金;在该项违约金属于替代赔偿额的预定时, 则构成惩罚性违约金。 (6) 而韩世远教授认为《合同法》第114条规定的违约金, 属于赔偿性违约金, 即使第3款所规定的“就迟延履行约定违约金”, 可与“履行债务”并用, 亦不过是对于迟延赔偿的赔偿额的预定, 仍属于赔偿性违约金。 (7)

可以看出, 学者之间分歧的关键在于对迟延履行违约金针对的是“迟延赔偿额”的预定, 还是“替代赔偿额”的预定有不同的认识。所谓“迟延赔偿额”即违约方采取继续履行的救济措施后所剩损失, (8) 而“替代赔偿额”则可以理解为违约方不采取继续履行措施而代之以赔偿损失时所应赔偿的全部损失。

实践中, 当事人所约定的逾期付款违约金均随时间的增加而增加, 这与迟延损失随时间的增加而增加相一致, 由此可以看出通常情况下逾期付款违约金并非替代赔偿额的预定, 而是迟延赔偿额的预定。另外, 《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金可与继续履行并用, 这使得逾期付款违约金具有惩罚性违约金的形式特征, 但出现并用的根本原因在于其被推定为是对迟延赔偿额的预定所致。因此, 笔者赞同除非当事人有特别约定, 否则逾期付款违约金均以赔偿性为主、以惩罚性为辅 (9) 的观点。

三、逾期付款违约金的相关计算规定

合同法等法律法规未对逾期付款违约金的计算问题作出规定, 该问题主要由最高人民法院的系列司法解释及中国人民银行的相关政策性文件规定。目前最重要的规定为:

1. 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问

题的解释》 (以下简称《解释》) , 该解释第24条第4款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法, 出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的, 人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础, 参照逾期罚息利率标准计算”。

2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》

(银发[2003]251号) , 该通知第3条规定“逾期贷款 (借款人未按合同约定日期还款的借款) 罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息, 改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。

四、逾期付款违约金的具体计算方法

根据合同对逾期付款违约金的约定不同, 其具体计算方法分别为:

1. 合同未约定逾期付款违约金的, 此时的责任形式为“逾

期付款损失”, 其计算依《解释》第24条第4款规定进行。在此, 有两个问题需要注意:

(1) 从《解释》第24条第4款“出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失”的文义来看, 该款所规定的责任形式为“逾期付款损失”, 不涉及“逾期付款违约金”。

对逾期付款损失计算时的利率标准, 该条采用逾期罚息利率说, (10) 因此依此计算的“逾期付款损失”本身便具有一定程度的惩罚性。至于具体 (利率) 在30%-50%的区间如何上浮, 人民法院可以根据个案的具体情况, 综合考虑守约方的损失、违约方的过错程度等因素, 自由裁量确定。 (11)

(2) 逾期付款损失主要表现为利息损失, 但并不以利息损失为限, 如当事人有证据证明除利息损失外还有其他损失, 例如为追讨欠款而支出的合理的费用等, 也可以赔偿。 (12)

2. 合同约定了逾期付款违约金但没有约定计算方法的, 此

时的责任形式为“逾期付款违约金”, 但因“责任大小与逾期付款损失相同, 以体现违约金损害填补功能”, (13) 其计算仍依《解释》第24条第4款规定进行。

需要注意的是, 正因为在计算方式、责任大小上均相同, 《解释》第24条第4款将“没有约定逾期付款违约金”与“ (虽约定逾期付款违约金但没有约定) 该违约金的计算方法”这两种情形不同、责任形式相异的内容一并规定, 并适用相同的计算方式。

3. 合同约定了逾期付款违约金及其计算方法的, 此时的责任形式为“逾期付款违约金”, 其计算原则上依约定进行。

需要注意的是, 如约定违约金过高, 则违约方可依据《合同法》第114条、《合同法司法解释 (二) 》第29条 (14) 的规定请求法院、仲裁机构予以调整。而逾期付款违约金是否过高的判断, 应以《解释》计算逾期付款损失, 以之为基础, 按《合同法司法解释 (二) 》第29条的规定判断逾期付款违约金是否过高。 (15) 之所以如此, 是因为以赔偿性为主的逾期付款违约金实质上是对逾期付款违约行为所造成的损失赔偿额的预先确定。由于是预先确定, 则预期付款违约金与逾期付款所造成的实际损失不一致便属常态, 因此, 允许当事人对约定的逾期付款违约金进行调整, 是消除契约自由所带来的不公正后果、维护契约正义的必然要求。

笔者认为, 此时法院对逾期付款违约金的调整实际上存在着两个自由裁量空间:在计算逾期付款损失时有一个30%到50%的利率裁量空间, 在根据损失调整违约金数额时还有一个30%左右的裁量空间。假如调整时不考虑后一裁量空间而仅适用《解释》第24条第4款的规定, 则无论责任形式为“逾期付款损失”还是“逾期付款违约金”, 最终的结果都完全相同, 这实际上是置当事人的约定不顾, 对合同自由的严重损害。只不过, 法官在后一裁量空间内调整违约金的时候应考虑到实际上在根据《解释》第24条第4款规定计算逾期损失时已经含有惩罚的成分, 应将其与合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素一并综合考虑。

4. 需要特别指出的是, 租赁合同中当事人一般不会约定逾

期付款利息。如有约定, 则在判罚逾期付款违约金后不再支持利息要求, 这是因为利息损失已经为逾期付款违约金所弥补, 二者不能并用。

五、租赁合同中逾期付款违约金的计算及示例案件评析

目前, 法律法规及司法解释均未对租赁合同中逾期付款违约金的计算问题作出直接规定。但根据《合同法》第174条的原理和精神, 对于其他有偿合同没有规定的, 买卖合同的规定具有参照适用之效力, 故买卖合同解释中关于逾期付款违约金的相关规定, 也是一种开放式的规定, 可参照适用于其他各类有偿合同, (16) 也就是说租赁合同中逾期付款违约金的计算完全可以按照前述计算方法进行。

具体到本文开篇所举案件, 一审法院所判罚的违约金过高的根本原因在于法官在计算逾期付款损失时将全部剩余未付租金均作为损失, 并以之为基础来调整违约金。如根据前述计算方法来计算, 则合理的违约金约在6.5万到7.5万元左右。众所周知, 合同救济的一个基本原则是, 受害人的状况在得到补偿后不应当优于如同合同被履行后的状况。 (17) 因此, 法官在调整逾期付款违约金的时候, 只有做到依据准确, 计算明白, 才能正确、公平地作出裁判, 也才能让合同双方均服判息诉。

摘要：逾期付款是实务中常见的违约行为, 相应的逾期付款违约金的计算便成为诸多案件的争议焦点, 但实务中对逾期付款违约金的计算却普遍存在偏差。笔者借一起租赁合同纠纷, 以最新司法解释为依据, 对逾期付款违约金的计算问题进行了梳理、总结, 同时提出了一些见解。

房屋租赁合同税金由谁缴纳 篇8

去年底，我租了幢临街的房子开酒店，租期3年，租金按市场行情定为每年2万元。合同是由房东拟的，其中有一条专门规定：“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳。”我从没想过自己租房子还要交什么税，所以当时也就没在意。没想到，前不久，税务部门找房东收出租房屋的营业税和个人所得税时，房东却找到我，他说这笔税金按合同应由我缴纳。请问，这样合法吗?

黑龙江鸡西李明伟

李明伟：

《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人做出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定发行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。你房东在合同中规定“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企业非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，房东无权要求你承担他自己应缴的税金。

能否对债务人的注册商标进行财产保全

周律师：

我单位和某化工厂一直有业务关系，双方经济往来频繁。前年我单位向该厂供应原材料100吨，价值80多万元，当时因该厂流动资金紧张，他们未付现金而给我们打了一张欠条。自去年底以来，由于市场疲软加上管理不善，该厂全面停产，面临破产边缘，因外欠太多，该厂的厂房、设备、土地都在银行进行了抵押，除此之外已无别的财产可供执行，但他们的注册商标在国内是知名品牌，有较高的知名度，请问我厂能否请求对该注册商标进行财产保全，以保护自己的合法权益?

安徽岳西胡毛锋

胡毛锋：

你单位可以向人民法院申请保全某化工厂的注册商标使用权。

最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释第一条规定：“人民法院根据民事诉讼法有关规定采取财产保全措施时，需要对注册商标权进行保全的，应当向国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)发出协助执行通知书，载明要求商标局协助保全的注册商标的名称、注册人、注册证号码、保全期限以及协助执行保全的内容，包括禁止转让、注销注册商标、变更注册事项和办理商标权质押登记等事项。”商标使用权也是一种权利，它可以给使用人带来一定的经济效益，特别是知名商标，其往往存在巨大的无形价值，根据上述规定，你单位可以请求法院对某化工厂的注册商标的使用权进行财产保全，人民法院会依法保护你单位的合法权益。

债务人没有破产我还能否实现债权

张律师：

我是一名民营企业主，与某国有企业一直有业务往来。历年来，该企业欠我的货款累计4万余元。我一直主张权利，该企业均以经营不善为托辞，对债务一拖再拖。今年初，我得知该企业申请破产的消息，马上向法院申请了债权。债权人会议开了两次，破产财产分配方案都因破产财产清偿率为零而未得到通过。后来，法院裁定支持了分配方案。都说“债务必须清偿”，不知道法院这种做法对不对，我是否还能实现债权，恳请答复。

湖南长沙王雨飞

王雨飞：