光大银行零售经营性物业抵押贷款

光大银行零售经营性物业抵押贷款（精选8篇）

光大银行零售经营性物业抵押贷款 篇1

零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的自然人或企业法人（房地产开发企业除外）发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。

借款人

（一）自然人借款人

1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明；

2、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处置权；

4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

5、用款企业（如有）须满足法人借款人的相关规定；

6、我行要求的其他条件。

（二）法人借款人

1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明；从事行业如需政府部门批准的须经政府有权部门核准；

2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，近两年贷款卡征信无不良记录且当期无逾期贷款或垫款；

4、能够出具股东（或董事会）有效决议及签字样本，同意将其持有的经营性物业抵押给我行；

5、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于三个月的（若按季还款，不少于四个月的；按半年还款，不少于五个月的）还款本息金额进行冻结；

6、其法定代表人须满足自然人借款人的相关规定；

7、我行要求的其他条件。抵押经营性物业具备的基本条件 商业营业用房

1.已竣工验收合格，并取得房地产所有权证明；

2.属于成熟大型社区的底商或社区商铺、位置较好的临街商铺；或已经营多年并形成良好的商业氛围的商业街商铺；

3.临街商铺、底商或社区商铺已投入经营时间需在1年以上，商业街商铺投入经营时间需在3年以上； 4.房产为独立间隔式或独栋商铺； 5.房龄不超过25年；

6.优先选择金融机构及电信经营网点、国内外知名连锁品牌等租赁相对稳定的，未出现长期空置的商业营业用房；

7.抵押房产需与我行经办网点在按行政区域划分的同一城市内； 8.房产证用途为办公，实际用途为商业的物业底层（不超过三层）视为商业营业用房业务处理；

9.严禁叙作土地用途为工矿仓储、租赁的，房产证上用途为厂房的，以及用于涉嫌“黄、赌、毒”等具有社会不良影响的洗浴、歌舞等的商业营业用房业务。

10.土地获取方式原则上应为出让形式。对于土地性质为划拨的，在同时满足以下条件的前提下方可办理：

（1）房产地理位置优越，原则上应地处市区较中心位置；（2）须经当地房地产管理部门征询确认可进行上市交易；（3）在计算抵押率时，在房产价值中扣除土地出让金；（4）在我行预存不低于土地出让金额的保证金。

贷款用途

归还他行未结清贷款本息；或可提供资金用途证明材料的，且现行法律法规及国家有关政策未明确禁止的正常用途。

授信金额及抵押率

（一）授信金额

1、自然人借款人单笔贷款金额/额度授信原则上不超过5000万元；企业的股东或法定代表人在企业法人作为共同借款人的前提下，采用企业所有的物业抵押担保的，可申请不高于人民币3000万元的个人经营性物业抵押贷款；

2、房产为商业营业用房的，单笔贷款及额度授信项下所有提用贷款的还款本息总额不超过抵押物业预测租金收入总额剔除由借款人（出租人）交纳的物业管理费及营业税后的85%。

（二）抵押率

抵押物业价值应采取正式评估，评估机构须选择我行指定的评估公司。一般商业房产的抵押率不超过50%。

授信期限

授信或贷款期限最长不超过12年。

还款方式

还款方式包括按月（季）等额本息及等额本金、按月还息按季（半年）还本六种（按月还息按半年还款的贷款期限＞6个月）。采用按月还息按半年还本的还款方式须满足租金支付频率与还款频率一致且与承租人须签订《三方租金监管协议》。

提款方式

光大银行零售经营性物业抵押贷款 篇2

一、贷前调查环节的审计要点

(一) 物业的合法性。

企业所持有拟抵押贷款的经营性物业应该已经竣工验收合格, 缴清税费取得房屋产权证和消防安全合格证等权证, 并且在房地产部门办理房屋租赁登记。审计中重点核实物业产权证书等权证的真实性。

(二) 物业的品质。

物业的品质是决定物业未来收益的决定性因素, 其品质包括地理位置、物业管理、智能化程度、出租率、酒店星级等要素。审计中结合商业银行贷款管理办法, 按照经营性物业抵押贷款的基本条件逐条落实, 实地查看物业地理位置、酒店星级、经营和出租情况;延伸税务、工商部门, 调查企业年检、报税的会计报表, 与企业申请贷款时提供的会计资料相比较, 掌握其真实经营状况;分析物业三年出租率变化情况, 重点关注物业位置偏僻、星级标准低、出租率偏低或申请贷款前异常变化的贷款项目。

(三) 未来收益测算和物业价值评估。

经营性物业抵押贷款额度是根据借款期内物业可用于归还贷款的现金流入并结合物业评估价值确定的。审计中重点核实未来收益测算和物业价值评估的合理性。测算物业未来收益时, 以现行物业收费标准作为贷款期间的物业价格, 或者参考当地同类地段、同类品质的物业, 以其平均价格来测算拟抵押物业的未来收益。出租率以物业前三年的平均出租率为准, 或采用市场同类物业的平均出租率。抵押率是否控制在规定的比例之内。

(四) 贷款申请用途审核。

经营性物业抵押贷款最大特点的即资金用途广泛, 既可用于流动资金周转, 也可用于物业维修改造, 甚至归还负债类资金, 增加了审计难度。审计时应仔细核实借款人申请贷款时提供的资金用途资料, 若贷款申请归还其他银行贷款, 则应查看他行借款合同原件, 查询人民银行信贷征信系统进行核实;若贷款用于物业维修改造, 则应查看维修改造方案、工程预算等资料, 现场查看物业状态, 确认现状与维修改造方案中的描述是否一致;若归还关联公司借款, 则应重点核实“其他应付款”、“应付账款”等负债类科目余额的真实性和负债资金的真实用途;若用于置换超过项目资本金规定比例以上的自有资金, 则重点核实项目资金金到位情况和资金的具体用途。

二、贷款发放环节的审计要点

(一) 审批流程。

查看贷款经营行贷前调查报告、上级行审批资料、贷审会会议记录和上级行信贷业务审批授权书, 重点审计贷款审批流程的合规性和审批行是否在授权额度内进行审批, 关注有以无化整为零方式超权限审批的问题。

(二) 抵押担保。

重点审计经营性物业抵押登记手续的合法性, 商业银行应在房地产管理部门办理抵押登记, 确认贷款银行为第一受益人, 并为物业购买与贷款期限相匹配的财产保险, 审计时查阅房屋他项权证和保单原件。

(三) 签订合同发放贷款。

审计中关注商业银行在有关合同中有无防范未来不可预测风险的条款, 如在借款合同中应明确若抵押物价值发生贬值, 则商业银行有权要求借款人补充贷款抵押物或收回相应贷款;有无签订资金监管协议, 要求借款人在贷款期限内将经营收入存入贷款行专户管理, 便于贷款银行监督其经营情况。

三、贷后监管环节的审计要点

(一) 信贷资金使用。

经营性物业抵押贷款资金真实用途是金融审计的重点, 审计重点是:一是申请贷款用于归还他行贷款的, 查看贷款资金从专户转到原贷款行归还贷款等环节的全部原始凭证。二是申请贷款用于物业维修改造的, 查阅施工合同、工程进度表和资金支付凭证, 查看施工现场, 对于大额信贷资金集中支付给一家施工企业时, 应延伸调查施工企业, 跟踪资金流向, 确定其真实用途。三是申请贷款用于归还关联公司借款和置换自有资金的, 应充分掌握借款人关联公司及其经营状况, 关注以归还关联公司借款和置换资本金的名义为房地产项目融资, 或投资于资本市场的问题。

(二) 借款人经营状况。

根据贷款行与借款人签订资金监管协议, 借款人须在贷款行开立资金监管专户, 物业经营收入直接存入专户, 审计中关注企业是否履行资金监管协议中明确的义务, 将经营收入全部存入专户管理, 可根据专户收入情况判断借款人经营状况, 有效防范潜在的信贷风险。

(三) 市场风险。

国际经济形势、经济发展的周期性变化、政府对房地产市场调控措施都会对物业租赁行业的经营状况带来影响, 存在较大不确定性。审计中关注商业银行针对各种市场风险因素可能对借款人经营产生波动而采取的有效防范措施, 如要求借款人补充抵押物或变更贷款额度、期限、利率等, 尽量降低信贷资产的潜在风险。

摘要：2006年中国农业银行率先在中资银行中推出经营性物业抵押贷款, 该产品解决了房地产企业长期流动资金不足的问题, 加之贷款手续简单、期限长、资金使用灵活, 近年来业务发展迅速。因此经营性物业抵押贷款审计已经成为金融审计面临的新课题。

小本经营如何获得银行贷款 篇3

创业贷款:用活政府和银行的优惠政策

刘先生自2000年下岗后一直给别人打工,收入低不说,还要整天看老板脸色行事。后来他产生了自己创业的想法,在经过一番市场调查和综合衡量之后,他决定开家单身公寓。他准备先在劳务市场附近租赁3套旧房,进行改造和简单装修,然后分别租给单身打工人员或外地求学者。按照预算,装修以及购置简单家具的开支为3万元;房主要求一次预交1年房租,3套房子需预付1万元,这样总体的创业启动资金是4万元。刘先生原来所在的企业一直效益不好,他基本没有家庭积蓄,所以这4万元钱像大山一样挡在面前。他曾一度想打退堂鼓,但单身公寓的良好市场前景又确实让他动心。

犹豫之际,他向一位在银行专门从事信贷工作的朋友求教,这位朋友向他推荐了银行刚刚推出的一项叫作创业贷款的新业务。在朋友的指点下,他以自住的房改房作抵押,到银行办理了创业贷款。贷款拿到手后,刘先生才发现这种贷款不但手续简单,而且还享受20%的下浮利率。依靠这笔创业贷款,刘先生的单身公寓很快开了张,并且生意非常红火,扣除贷款利息等开支,每月的房租净收益在2000元左右。

创业贷款是指具有一定生产经营能力或已经从事生产经营活动的个人,因创业或再创业提出资金需求申请,经银行认可有效担保后而发放的一种专项贷款。符合条件的借款人,根据个人的资源状况和偿还能力,最高可获得单笔50万元的贷款支持;对创业达到一定规模或成为再就业明星的,还可提出更高额度的贷款申请。创业贷款的期限一般为1年,最长不超过3年;为了支持下岗职工创业,有的银行对创业贷款的利率进行适当下浮;许多地区政府和银行部门联合推出的下岗失业人员创业贷款还可以享受60%的政府贴息。

抵押贷款:押别人的产权自己发财

赵先生原先是一家工厂的司机,去年单位实行买断工龄,他在拿了一笔补偿金之后,成了一名失业人员。这时,赵先生所在的地区开始动工建设高速公路,土建工程需要大量的工程车辆,而现在工程承包者多数不自己购买车辆,而是通过租赁车主的车辆,然后按工作量向车主付酬的方式解决。赵先生经过一番调查后,觉得买辆运输车承揽土建工程是一条非常好的生财之道,但买车需要一笔不菲的资金,一辆最便宜的自卸车也下不来8万,而他手中仅有2万多元买断工龄的补偿金,所以他只好求助银行。

在银行工作人员的帮助下,他首先在指定的汽车经销公司看好了一辆15吨自卸车,并以拟购车辆作抵押,和银行签订了6万元的抵押贷款合同。最后,在交了2万多元首付款后,他便把这辆新车开回了家,并很快在工地承接了土方工程。如今,赵先生又雇了一个司机,一天工作十多个小时,每月的收入达到8000多元。

抵押贷款是指按照担保法规定的抵押方式,以借款人或第三人的财产作为抵押物而发放的贷款。办理抵押贷款时应由银行保管抵押物的有关产权证明,特别是对于房屋按揭和汽车贷款,房子你用着,汽车你可以开着,但严格地说,产权已经抵押给银行了,你拥有的只是使用权。抵押贷款的金额一般不超过抵押物评估价的70%,贷款最高限额为30万元。

如果创业需要购置沿街商业房,可以以拟购房子作抵押,向银行申请商用房抵押贷款,贷款金额一般不超过拟购商业用房评估价值的60%,贷款期限最长不超过10年;因创业需要购置轿车、卡车、客车、工程车以及进行出租车营运,可以和赵先生一样办理汽车贷款,此贷款一般不超过购车款的80%,贷款期限最长不超过5年。

存单、国债质押贷款:挖掘信贷资源

李女士想开一家某品牌化妆品的连锁店,按照总部的要求,需要缴纳5万元各种费用。她手中有1万元现金,并且有一张5万元的定期储蓄存单,本来打算办理提前支取,但银行工作人员提示,提前支取会造成较大的利息损失。在这种情况下,银行理财师向她推荐一个理财网站的“提前支取和办理质押贷款哪个合算”工具,李女士登录网络,网络计算器的计算结果显示:你办理质押贷款比提前支取多收益2244元。于是,她便办理了质押贷款,既及时筹齐了创业资金,又避免了提前支取的利息损失。

存单质押贷款的起点一般为5000元,每笔贷款不超过质押面额的80%,一般情况下,到银行网点当天即可取得贷款。另外,近年来各银行为了营销贷款,提高效益,在考虑贷款风险的同时,对贷款质押物的要求不断放宽,除了这种存单质押贷款以外,以国库券、保险公司保单、个人信用等信贷资源也可以轻松得到可用于创业的个人贷款。

国债以其利率较高、免征利息税等优势赢得了居民的青睐,为了方便广大国债持有者,中国人民银行和财政部颁布了《凭证式国债质押贷款办法》,按办法规定,1999年(含)后财政部发行、各承销银行以“中华人民共和国凭证式国债收款凭证”方式销售的国债均可在商业银行指定网点办理国债质押贷款。国债质押贷款的起点为5000元,每笔贷款不超过质押国债面额的90%;贷款期限最长一般不超过凭证式国债的到期日,若用不同期限的多张凭证式国债作质押,以距离到期日最近者确定贷款期限。另外,如果征得亲朋的书面同意,并同时出示本人和亲朋的有效身份证件,还可以用亲朋的凭证式国债办理质押贷款。

经营性物业贷款须知 篇4

一、经营性物业的定义

经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。

二、经营性物业贷款

经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。

三、经营性物业贷款的用途

1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；

2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。

四、经营性物业贷款的准入

1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。

2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8级及以上；

3、借款人净资产5000万元以上（含）；

4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上；

5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理；

6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。

五、我行授信方案

1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。

2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。

六、需提供资料

1、借款人基本资料；

2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权；

3、经营性物业产权证；

4、借款人对外出租的有关协议、合同；

光大银行零售经营性物业抵押贷款 篇5

工商银行办理城市南京产品名称 个人经营性贷款抵押类型

抵押贷款额度范围50~1000 万元期限范围 6~60 个月还款方式循环授信,随借随还放款时间 27个工作日(审批为10个工作日产品特点

5年授信、可信用空白、可提前还款在线申请地址 http://t.cn/zH6mww7 申请条件

1.经营年限:1年以上;2.企业注册区域:南京;3.房龄要求:最长不超过20年;4.面积要求:最少60平米以上;5.估值要求:最少100万以上;6.抵押物坐落区域:南京;

7.抵押物类性:普通住宅、别墅、商铺、办公楼、厂房。所需材料

1.借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件;2.经年检的个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照原件及复印件;3.个人收入证明,如个人纳税证明、工资薪金证明、个人在经营实体的分红证明、租金收入、在工行或他行近6个月内的存款、国债、基金等平均金融资产证明等;4.能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证等证明资料;5.抵押房产权属证明原件及复印件。有权处分人(包括房产共有人同意抵押的证明文件。

6.贷款采用保证方式的,须提供保证人相关资料;7.银行要求提供的其他资料。费用说明 贷款金额

50万元贷款期限12个月总费用

4.05万元月供随借随还在线申请地址http://t.cn/zH6mww7

光大银行零售经营性物业抵押贷款 篇6

材料清单如下：一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、企业营业执照； 组织机构代码证； 税务登记证； 开户许可证； 法定代表人身份证； 贷款卡（有号码的背面）； 公司章程； 验资报告； 财务报表（07、08年年报及近期一个月月报表），背景公司近期3个月的水电税发票；

十一、商铺租赁协议

十二、购销合同（现公司为需方，合同金额数的60%大于所贷的金额数）；

十三、借款人（背景公司法定代表人或股东）夫妻双方身份证、户口本（及户 主）、结婚证；

十四、借款人房产证（异地：如背景公司所在地的房产也可，所购期房未取得 房产证的可提供购房合同）、泰兴地区暂住证、行驶证、存单等任何能提供的资产证明；

备注：以上均需提供最新有年检标志的原件复印件并加盖企业公章（一份）。背景公司和借款人均需在贷款行提前开户，以便贷款发放入账。

请将资料收集齐全交****担保有限公司业务部。

联系人：

工商联系人：

光大银行零售经营性物业抵押贷款 篇7

010-57455531

银行招聘：农行出台农村土地承包经营权抵押贷款管理办法

银行招聘网：近日，农业银行出台《中国农业银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》(以下简称《办法》)。该《办法》是大型商业银行首次针对农村土地承包经营权抵押出台的全行性管理办法，也是农行继多户联保、林权抵押等担保方式创新之后，立足农村现实需求，面向“三农”客户推出的专属担保创新型贷款产品。

党的十八届三中全会、2014年商业银行面试课程辅导课程（全年）年中央“一号文件”从国家层面明确了农村土地承包经营权抵押、担保权能，并着手推进相关制度建设和法律修订。作为面向“三农”的大型商业银行，农行顺应形势、大胆创新，在金融机构中率先推出全行性农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，将农村土地承包经营权纳入抵押品范围，盘活农村巨大的土地资源。在农村土地产权改革加快的背景下，该《办法》的出台将更好地对接新型农业经营主体需求，推动农业规模化、集约化发展和农民增产增收，促进农行“三农”业务发展和经营转型。

根据农村土地改革精神和政策，2014年商业银行网校辅导课程《办法》规定依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权，家庭承包集体土地使用权以及通过转包、出租、互换、转让等流转方式取得的土地经营权均可设定抵押，地上设施可一并抵押。针对农业规模化经营需求，《办法》提高了自然人单户贷款额度，最高可达1000万元。同时依据农村土地承包经营权价值特性和农业生产经营现金流情况，规定贷款只能用于农业生产经营用途，并设定了科学灵活、符合实际的贷款期限、抵押率和还款方式。2014商业银行笔试课程（全年）

为保证《办法》推广与国家农村土地承包经营权抵押担保制度建设进程同步，农行采取试点先行、稳妥推进原则，明确首批试点区域为农业部确定的33个农村土地承包经营权流转规范化管理和服务试点地区，各省(市、自治区)确权颁证整体推进县，国家现代农业综合配套改革试验区和现代农业示范区，以及农业“七区二十三带”和农业规模化、集约化发展较快的优势地区和集中连片地区。

农行下一步将召开农村土地承包经营权抵押贷款业务推动会，专门部署全行试点推广工作。北京市银监会笔试辅导课程

农大西学习中心

光大银行零售经营性物业抵押贷款 篇8

六盘水银监分局

〔内容摘要〕本文全面介绍了在央行严管信贷规模的背景下，六盘水市信贷管控情况、银行机构经营特点及存在的问题，提出积极争取贷款规模、实施差异化信贷管控等方面的建议。

〔关键词〕 信贷 管控 建议

〔作者简介〕六盘水银监分局课题组

2011年中央银行多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，同时对银行机构的贷款规模实施管控，监管部门也要求银行合理控制贷款投放的节奏和力度，这些举措对银行机构的经营活动产生了重大影响。虽然年末央行适度进行了政策微调，如下调了一次存款准备金率，但全年防控通货膨胀、严管信贷规模的基本政策取向并没有改变。近期，六盘水银监分局对2011年贷款规模管控下我市银行业经营情况进行了调查。

一、辖内规模管控情况

六盘水辖内银行机构2011年信贷规模管控有两种不同做法：一是央行派出机构直接对地方法人银行机构下达新增贷款控制指标，全市农村信用社2011年新增贷款指标按上年增加数的9折控制，4个季度的分配比例为3、3、3、1；城市商业银行新增规模不能突破上年增加数，4个季度的分配比例是3、3、2、2；村镇银行按照存贷比控制其新增贷款规模。二是大型银行分支机构规模不直接受央行派出机构管控，但在贷款的审批、放款环节受省分行约束，有的银行在审批后的放款环节需要根据总行逐月下达省行的规模排队（如中行、工行），有的银行虽然审批时即匹配规模（如农行），但申请获批难度增加，获批额度比例减少。

二、规模管控下银行机构经营特点

（一）全年贷款增量虽有增加，但贷款增幅较2010年明显下滑。2011年12月末，全市银行业机构各项贷款余额420.13亿元（不含六盘水市商业银行贵阳分行数据，下同），较年初增加54.67亿元；增幅14.53%，同比下降2.65个百分点。同比多增加7.73亿元，多增加部分中农发行政策性贷款增加和新成立交通银行投放占了大部分。其中农发行增加5.05亿元，同比多增加3.44亿元；工、农、中、建、交5家大型商业银行分支机构增加27.28亿元，同比多增加3.24亿元；城市商业银行增加8.15亿元（不含贵阳分行，下同），同比多增加1.78亿元；农村信用社增加13.02亿元，同比少增加0.66亿元；邮政储蓄银行增加1.17亿元，同比少增加0.07亿元。

（二）银行议价能力提高，息差利差扩大，经营效益大幅度提升。受信贷资金需求强烈而供给不足的拉动，2011银行贷款议价能力明显提高，对包括大型优质客户在内的所有贷款客户普遍实行利率上浮或提高上浮比例，1至12月全市银行机构平均净息差5.31%，较去年同期提高0.51个百分点；平均净利差5.90%，提高0.6个百分点。特别是票据贴现利率飙升引人注目，如9月末辖内贴票年利率曾经高达10%-12%，而上年同期仅为4%至5%。受益于议价定价能力提高，银行实现盈利增幅远高于贷款增幅，2011年全市银行业机构实现所得税后利润总额10.02亿元，较2010年增加了2.56亿元，增幅为34.31%，较上年同期17.11%的增幅提高了17.20个百分点；税前经营资产利润率2.83%，较上年同期的2.48%提高了0.35个百分点。

（三）中间业务和非信贷投资业务成为银行获取利润的重要来源。我市各家银行机构在贷款增幅有限的情况下，加大了内部考核和外部营销力度，把拓展中间业务作为利润增长突破口，2011年全市银行机构实现中间业务收入2.73亿元，较2010年增加0.89亿元，增幅为48.36%，高于一般利润增幅14.05个百分点；其中大型银行分支机构实现中间业务收入2.39亿元，增加0.71亿元，增幅为42.26%。同时，部分地方法人银行在资金富余但规模受限的情况下，积极拓展非信贷投资业务，大量购买其他银行发行理财产品或信托公司针对特定企业或项目定制的信托计划，收益不菲。如某银行2010年末“持有至到期投资”余额8.51亿元，占该行全部贷款余额的16.36%，全年取得投资收益6515万元，同比增幅高达291.06%。投资业务的年化收益率最高达到10%至12%，收益一点也不比发放贷款差。

（四）授信管理趋于严格，信贷结构有所调整。由于贷款规模受到管控，今年以来各家银行的授信管理人员客观上可以有更多的时间专注于贷前贷后的精细化管理，“三办法一指引”得以逐步推进。2011年全市银行机构累计发放固贷、流贷、个贷185.31亿元，其中委托走款金额151.58亿元，委托走款比例81.84%，较2010年提高了13.54个百分点，实现了监管部门提出的委托走款比例“不低于80%”的要求。同时，在信贷资源紧张的情况下，为提高资源利用效益，银行加大了选择客户和调整结构力度：一是更多支持能够主动定价及综合回报较高的客户，如工行提出把定价高的中小客户作为重点营销对象，下浮及平价利率贷款大量减少；二是贷款行业集中趋势有所缓解，年末辖内卫生、社会保障和社会福利业，水利、环境和公共设施管理业，租赁和商务服务业贷款较年初分别增长了294.09%、111.28%和43.36%，大大高于同期采矿、制造等传统行业增幅；三是严格控制风险敞口，现金流及担保评价有瑕疵的客户更多地被限制，如有的银行为控制房贷风险，今年只对经本行审查、在本行办理开发贷款的楼盘发放按揭贷款，其他楼盘购房人一律不予支持。

三、应关注规模管控后产生的一些矛盾和问题

（一）小企业贷款增幅下降，融资难问题突出。据人民银行统计，截止2011年末，全市小企业贷款合计104.74亿元，较年初增加10.56亿元，但剔除农业发展银行新增加的5.33亿元融资平台贷款后仅增加6.06亿元，增幅仅为6.14%，增幅低于全部贷款，增量也低于上年。在贷款规模受控制的情况下，由于“六项机制”等制度建设不到位，小企业贷款增量受到挤压。银行的审贷条件更趋严格，更愿意把有限的资金投放给回报较高、风险较小、管理成本较低的优势大型企业，与推动“主基调”、“主战略”相关的基础设施建设和大中型项目建设获得了增量贷款中大部分支持。部分银行特别是大型银行受理和审批小企业贷款的笔数和金额大幅度下降，小微企业“融资难”呼声再起。

（二）资产负债期限错配趋势加剧，流动性风险呈上升趋势。在信贷规模受限制的情况下，银行有资金也不能多放贷款。部分机构为了追求更大的利润目标，将流动性高、收益低的短期资产大量转换成流动性较低但收益较高的中长期资产，如压减票据贴现用于发放中长期贷款，大量购买中长期债券或理财产品等，资金短存长贷的矛盾趋于突出，（三）地方优质客户资源流失，本地银行发展后劲受到影响。在本地银行机构不能提供充分有效信贷支持的情况下，辖内部分优质企业如赢利能力良好的地方煤矿积极寻找其他融资渠道，如省内“引银入黔”新设立的几家股份制银行近年来在我市业务量迅速扩大。一些优质地方煤炭企业直接从股份制银行省级机构获得贷款支持，相应部分存款资源也从本地转出，本地银行机构业务拓展受到影响。

（四）合同法律风险上升，银行声誉可能受损。由于贷款新增规模按季、按月控制，银行机构部分已经审批并签订合同的贷款因无规模不能让借款人提款，可能使银行承担未按合同约定放款而违约的法律风险；另一方面，待有了规模额度时若需要重新确定执行利率，则可能使背负出尔反尔的非议，使得以诚信为本的银行处于尴尬境地。

（五）隐性不良贷款上升，潜在信用风险加大。主要有三种情况：一是由于目前社会资金面紧张，部分借款人认为将贷款归还后重新借出的可能性小，不愿意按约定时间归还本金，还款意愿不高；二是部分存量借款人在不能取得银行新增支持的情况下只能转向成本更高的民间融资渠道，使得企业利润缩减、经营风险加大导致还款能力减弱；三是在民间融资利率节节攀高的情况下，信贷资金可能被借款人挪用于收益相对较高的民间借贷，一旦资金链断裂将可能由银行承担最终风险。

四、监管建议

（一）积极向上级争取信贷规模，加大对地方经济发展的信贷投放。与全国平均水平和发达地区比较，贵州全省作为欠开发欠发达区域，投资力度和项目建设强度是十分薄弱的。认真贯彻落实省委“两加一推”主基调，大力实施工业强省和城镇化带动战略，突破在项目，关键在投资，核心在金融。中央银行派出机构应积极向上争取规模，允许地方法人银行在符合监管前提下更多地发放贷款。大型银行分支机构要千方百计加大项目推荐和申报力度，确保本地信贷投放快速增长。

（二）实施差异化的贷款规模管控政策。小微企业是构造市场经济的基础力量，在缓解就业压力、促进社会稳定、优化经济结构、繁荣市场经济等方面发挥着重要作用。在信贷紧缩时期，中央银行及监管部门应当单独核定小微企业贷款规模，加大金融扶持力度，让小微企业贷款增幅增量“两个不低于”的监管要求真正落到实处。

（三）引导经营策略调整、优化资产负债结构。要根据监管要求对流动性趋紧的法人银行机构进行窗口指导，引导其根据负债来源和期限结构，合理确定长、短期资产比重，恰当平衡追求利润与稳健经营的关系，确保流动性监管指标控制在良好水平。

（四）监管部门应加大检查力度，银行机构应当梳理信贷流程、严格执行贷款“三查”制度。重点加强贷后管理，关注信贷资金使用情况是否符合合同约定，防止资金被挪作他用，特别是要注意建立防火墙，严禁信贷资金直接或间接流入民间融资市场。

（五）统筹安排，防范法律及声誉风险。银行机构应做好规划，在没有规模的条件下不应当与客户签订借款合同；对于借款合同已发生法律效力的情况，应当按照合同约定及时发放贷款，切实履行合同法律责任，尤其要确保住房贷款等个人类贷款按照合同及时发放，保护金融消费者的合法权益。

（六）开展窗口指导，提示有关法人银行机构防范非信贷投资业务风险。应关注其借道理财和信托公司渠道对外大量投资是否存在规避执行“三个办法一个指引”贷款新规以及规避贷款集中度监管等行为，提前布防“影子银行”风险。

课题成员：熊灿东（执笔）马晓东 宗强

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