楼盘网络营销方法（精选10篇）
电商产品--与电商合作（搜房网、淘宝房产）
房地产电商的出现在很多业内人士看来是行业发展的一种新的尝试，在其中，创新点上产品成为电商发展的一个新途径。其中可 圈可点的就是某电商平台在2011年首发的“E金券”，这是一种第三方保障下的创新电商产品，也是购房者在购买指定楼盘时获取房款优惠的电子凭证载体。
微博--自己注册微博或者与营销大号合作发布产品美文和图片
1、房企楼盘注册有官方微博，用以发布活动预告、直播活动现场，传播企业文化，并且与粉丝进行互动。
2、和营销大号合作，让其发布产品信息并附上楼盘官方微博。
搜索营销--最好的方式是建立自己的网站，搜索时就不需要通过电商（例子：碧桂园）
即针对那些直接在搜索引擎中搜索楼盘名称的客户进行营销，这类客户都是非常精准的客户，有明确的需求，只要能够在这些潜在客户搜索楼盘信息的时候展现在他们面前，那么就是最好的营销方式。
二维码--在宣传页和网络项目介绍中附上二维码
近段时间以来，二维码开始成为开发商宣传和卖房的新手段。从去年以来，不少在售项目宣传时往往都刊登出二维码，并且往往会与其他行业推广一样加上“扫描有惊喜”这些字样。而通过手机将二维码进行扫描后，出现的就是楼盘的宣传主页，其中包括企业介绍、项目定位、产品类型、销售价格等。另外，有些项目还附有优惠折扣以及销售节点。
论坛营销--建议配合水军，一问一答，是项目话题丰富起来
每个房产专业论坛都会有新楼盘版块，这些版块中聚集着对该楼盘感兴趣的潜在客户，在该版块通过帖子营销实现对消费者的引导，以及与消费者的互动，也是非常好的一种营销方式。
APP--独立开发维护费用太高，建议和成熟的相关APP合作
目前楼市持续低迷，各大楼盘营销也出“奇招”，部分开发商将楼盘搬进苹果App。软件公司可为楼盘开发出一个智能软件，里面涵盖楼盘的沙盘模型、户型模型、楼书、平面图、效果图等。届时，市民利用智能手机免费下载APP，就可以了解到楼盘的所有信息。目前这种全新的营销模式，北上广深等一线城市开发商已经开始运用。
软文营销--非常灵活的方式，适用于微博、微信、论坛等，可用心灵鸡汤等形式加上配图 在目标客户聚集的房产信息网站发布软文，软文具有润物细无声的营销效果，不像硬广告让客户反感，软广告能够非常有效的营销客户的购买决策。
团购营销
数据挖掘来源于机器学习。20世纪60年代开始了对机器学习的研究。第一届知识发现(KDD)国际会议于1989 年8 月在美国底特律召开,该会议首次提出了知识发现这个概念。此后,在加拿大召开了首届知识发现和数据挖掘国际会议。由于将数据库中的“数据”形象的比喻成矿床,因此“数据挖掘”一词流传开来。1993 年以后,美国计算机协会(Association of Computing Machinery)每年都举办了专门的会议,对数据挖掘技术进行研究和探讨,简称为KDD会议[1]。通过数十年的努力,在数据挖掘领域已经取得了丰富地研究成果,很多软件公司已经成功的研制出了许多数据挖掘软件产品,且已在部分国家得到应用[2]。在国外,数据挖掘技术已在各个领域得到了广泛应用,如在天文学领域,研究出了能够发现遥远类星体的SKICAT系统,该系统是由加州理工学院喷气推进实验室与天文科学家合作开发的[3],这是人工智能(AI)技术在空间科学和天文学领域的首批成功应用之一;在生物学领域,使用数据挖掘技术分析DNA[4];在市场营销领域,采用数据挖掘技术对客户进行分析,从而识别顾客的购买行为[5];在金融领域,用以预测保险公司或银行可能出现的诈骗行为;在体育领域,IBM公司开发的Ad vanced Scout(AS)系统,可以根据NBA的比赛数据,来帮助运动员优化战术等[6]。
我国对知识发现和数据挖掘的研究比国外稍晚。目前,对数据挖掘的研究主要集中在高校,也有一些公司和研究所。他们大多是对数据挖掘理论、学习算法及其实际应用这些方面进行研究。目前,大部分研究项目是由政府资助的,如国家自然科学基金等[7]。国内的许多高等院校和科研单位也展开了知识发现的理论及应用研究,如北京系统工程研究所对模糊方法在知识发现中的应用展开了深入研究,北京大学对数据立方体代数展开了研究,复旦大学等对关联规则开采算法的优化和改进进行了研究,南京大学对非结构化数据的知识发现以及Web数据挖掘进行了研究[8]。
论文重点分析了ID3算法以及决策树的构建过程,并以楼盘营销策略的建立为例说明ID3算法在数据挖掘中的应用,相关结果对该算法在其他领域的应用也有较高的参考价值。
1 ID3算法
1.1 ID3算法基本思想
决策树是一种最常见的分类算法,包含有很多不同的变种,ID3 算法是其中最简单的一种。ID3 算法起源于概念学习系统,是一种贪心算法,它以信息论为基础,以信息熵的下降速度为选取属性的标准,从而实现对数据的归纳分类。其基本思想是,首先根据最有判别力的属性,把数据分成多个子集,每个子集中继续选择最有判别力的属性进行划分,直到所有子集仅包含相同类型的数据为止,最终得到一棵决策树,可用来对新的实例进行分类。
1.2 ID3决策树的构造原理
决策树的构造过程中最主要的部分就是信息熵和信息增益的计算。设S为训练集,有n个属性(特征),表示为(A1,A2,...,,An)。|S|表示例子总数。S中有i个类别。|Ui|表示Ui类例子数。特征Ak处有m个取值,分别为(V1,V2,...,Vm)。决策树的构造过程如下:
(1) 计算类别的信息熵。
其中p(Ui)=|Ui|/|S|。
(2) 选择作为决策树根节点的属性。
a. 对每个属性Ak(k=1,2,…,m),按照属性Ak的不同取值(V1,V2,...Vm),对训练集进行划分,计算出属性Ak下,关于U的平均不确定性:
b. 计算各属性的互信息量:
选择互信息最大的属性Ak作为决策树的根节点。互信息是不确定性的消除,选择的互信息越大,消除的不确定性也就越大。
(3) 把在Ak处取值相同的例子归于同一子集(分枝),Ak有几个取值就得到几个子集(分枝)。
(4) 对类别不单一的子集,递归调用建树算法,不断构造决策树的下一级,直至所有的样本子集(分枝)只有一个类别,这时表明决策树构造过程完毕。
2 ID3算法实例
利用决策树,通过分析楼盘的营销环境及影响消费者购买的因素,根据楼盘自身的特点,可以制定出科学合理的房地产营销策略。下面以某城市楼盘销售情况为例,具体说明如何应用ID3算法构建决策树,来分析该楼盘销售情况。某城市楼盘销售情况如表1所示[9]。
决策树构造过程如下:
(1)计算类别的信息熵。
训练集中的例子总数|S|=15,共有两类,即U1=N,U2=P,则p(U1)=6/12,p(U2)=6/12。根据公式(4.1)可得
(2)选择决策树的根节点。
a计算条件熵
共有四个条件属性,分别为A1=售价,A2=建筑面积,A3=所处地段,A4=所在楼层。对于各个属性,其不同取值的概率和分别对应的条件概率如下表所示。
根据公式(2)可得:
b. 计算互信息
根据公式(3)可得:
选择互信息最大的属性,即属性A1(售价)为决策树的根节点。
(3) 由于属性A1(售价)有3个取值,因此将训练集划分为3个子集(分枝),分别是:F1={1,2,3,4,5},F2={6,7,8},F3={9,10,11,12}。
其中F3 中的例子全部属于P类,因此对应分枝标记为P,其余两个子集既含有P类又含有N类,将递归调用建树算法。
(4) 递归建树
分别对F1 和F2 子集利用ID3 算法,在每个子集中对各属性(仍为4个属性)求互信息。
对于F1,4 个属性中求出面积互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。面积取值为中的例子全为N类,该分枝标记为N。面积取值为大的子集既包含P类又包含N类,继续对该分枝递归建树,直到所有分枝只包含相同类别的例子。
对于F2,4 个属性中求出所处地段互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。所处地段取值为繁华的例子全为P类,该分枝标记为P。所处地段取值为偏僻的例子全为P类,该分枝标记为P。这样就得到图1的决策树
分析图1,可以大致明确该市房地产的销售情况,根据所了解的情况,营销商能够制定合理的销售方案,比如,对于面积中等的楼盘或偏远地段的楼盘,可以适当降低售价来获取更多的销售额。在制定房地产营销策略的过程中,根据环境、规模化的情况,灵活运用各种房地产营销手段,研究和掌握物业所处的地理位置及其周边环境,制定出科学、合理的营销策略,企业最终才能获得预期的利润。使用数据挖掘技术对楼盘的营销情况进行分析,能够使决策者更好地掌握市场动态,从而实现对企业的全面的信息化管理。
3 结论
ID3 算法在商业智能中有极为重要的使用价值,能够帮助企业领导者针对市场变化的环境,做出快速、准确的决策。利用Quinlan的ID3 算法能得出结点最少的决策树[10]。该算法利用互信息来选择结点属性,基础理论清晰,方法简单,是知识获取的一个有用工具,在机器学习和数据挖掘领域得到了广泛的应用。但在实际应用中如何对决策树进行优化,仍有许多问题需要探讨和研究。
参考文献
[1]Stahl Frederic,Gabrys Bogdan,Gaber Mohamed Medhat,et.al.An overview of interactive visual data mining techniquesfor knowledge discovery[J].Data Mining and Knowledge Dis-covery,2013,3(4):239-256.
[2]Fan Jianhua,Li Deyi.Overview of data mining and knowledgediscovery[J].Journal of Computer Science and Technology,1998,13(4):348-368.
[3]孙超利.数据挖掘决策树方法的研究与应用[D].南京:河海大学,2003:3-4.
[4]陈娜.数据挖掘技术的研究现状及发展方向[J].电脑与信息技术,2006,14(1):46-49.
[5]郑继刚,王边疆.数据挖掘研究的现状与发展趋势[J].红河学院学报,2010,8(2):45-46.
[6]李菁菁,邵培基,黄亦潇.数据挖掘在中国的现状和发展研究[J].管理工程学报,2004,18(3):10-15.
[7]陈卓民.数据挖掘技术在国内外的研究和发展现状[J].青年文学家,2009,8(16):122-123.
[8]苏燕,梁武.基于Web数据挖掘的研究与应用[J].软件导刊,2014,13(1):131-132.
[9]刘薇.数据挖掘中决策树方法研究及其在房地产中介的应用[D].西安:西安电子科技大学,2006:54-55.
主持人(男)：尊敬各位领导、各位来宾。
主持人(女)：亲爱的老师们、同学们。
主持人(合)：大家晚上好！
主持人(男)：欢迎来到第三届楼盘营销大赛总决赛的现场，首先有请领导入席。
下面介绍一下就坐的领导：
主持人(女)：非常感谢各位嘉宾的光临。
主持人(男)：在这里“第三届楼盘营销大赛总决赛正式开始！下面由我容幸为大家介绍担当此次比赛的评委：
主持人(男)：本次大赛旨在加强我校学生与企业的联系，增强学院之间的交流合作，同时锻炼同学们的理论和实际相结合的能力,提高我校学生的综合素质，以及增进全校学生对房地产和营销知识的了解，并得以实践应用。大赛历时1个月，共有48支精英团队报名参加，在校中取得极大的影响。当然，活动的成功展开也离不开学校、学院领导的大力支持 在此，我谨代表大赛组委会向你们表示衷心的感谢！
主持人(女)：今晚决赛是由最后入围的8强进行角逐，每支队伍需先进行7分钟左右的PPT展示，再回答评委提出的2-3个问题，总共10分钟，请各个代表队的选手遵守时间。
主持人(男)：评分将参考评委评分和大众评分两方面，评委评分占80%，大众评审20%，最后来决出一、二、三等奖和最佳人气奖及最具创意奖。
主持人(女)：下面就让我们请出今晚的第一支队伍 梦之队团队，有请！
主持人(男)：时间到，下面进入评委提问环节，首先有请先生对刚才的队伍进行提问。
主持人(男)：下面有请非常“3+2”团队，首先是PPT展示环节。
主持人(女)：非常感谢来自非常“3+2”团队，下面有请我们的评委先生对这一团队的营销策划进行提问。
主持人(女)：谢谢评委老师，也非常感谢非常“3+2”团队。下面有请另外一支团队第三个代表队五牛帮，有请！
主持人(男)：下面有请评委代表提问。
主持人(男)：感谢五牛帮团队，也感谢评委老师精彩的点评。下面即将请出的是深蓝团队。
主持人(男)：感谢评委老师提问，也感谢深蓝策划团队。下面有请今晚第五支团队毛毛虫团队，首先进行的是PPT展示环节。
主持人(女)：谢谢评委和毛毛虫代表队，下面有请拓隐团队，首先进行的是PPT展示环节。
主持人(男)：下面让我们请出第七组Sunny Smiles，首先进行的是他们的PPT展示。
主持人(男)：下面有请本场最后一支队伍K.O.房地产策划团队登场，有请！
主持人(男)：谢谢K.O.房地产策划团队，也感谢评委老师的精彩点评，下面有请评委老师进行最后的商议。
下面有请我们今晚的八支队伍的代表一起到台上来接受今晚评委的点评，有请！下面有请评委老师进行点评。
主持人(男)：感谢评委老师的精彩点评，下面有请八支队伍离场，让我们有请礼仪小姐把最后的结果拿上来。
主持人(女)：下面即将颁出的是今晚的“优胜奖”，获奖的队伍是梦之队、非常“3+2”以及毛毛虫，有请三支队伍的代表上台领奖。
主持人(男)：有请张钢婴先生为我们这三支队伍颁奖，(颁奖过程)
主持人(女)：现在颁出是“最佳创意奖”，获奖的队伍是拓隐团队，有请拓隐团队队员一起上台领奖！
主持人(男)：有请梅杰先生为拓隐团队颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：下面颁出“最佳人气奖”获奖团队是五牛帮，有请五牛帮的队员上台领奖。
主持人(男)：有请先生为我们颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：接下来就是我们前三名，首先颁出的是三等奖，获奖者是K.O.房地产策划团队，90.5分。
主持人(男)：有请老师为我们颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：接下来颁出的是二等奖，获奖的团队是深蓝策划团队，92.5分，有请！
主持人(男)：有请为我们二等奖颁奖！
(颁奖过程)
主持人(女)：最后一个就是一等奖，获得一等奖的团队是Sunny Smiles，95分。
主持人(男)：有请老师以及房地产代表先生共同为他们颁奖！
(颁奖过程)
一、企划缘起
1、大连土地市场状况
2008年前的大连市内四区土地市场成交量走势相对平缓，2008年后成交面积略有下降。2008年大连四区成交土地224.66公顷，其中住宅及公建用地25块，占地面积1,990,132平方米，同2007年比减少了37.93%，土地出让量较2007年大幅减少。2009年大连市内四区计划土地供应总量为400公顷，其中，公建用地比例将控制在计划供地总量的20%以下。今年1~7月份市内四区(含高新园区)累计供应土地36宗，面积约占全年土地供应计划的49%，高新园区呈现出土地集中放量供应的局面。8月份可预计放量为11公顷。随着土地市场的逐步升温，大连市的城区改建逐步展开。
2、国家的土地政策
近年来，国家对于商业用地的政策逐步收紧，对商业用地的批复减少。
3、国家对楼市的政策
近几年来，随着房地产业的持续增温，房价持续增长，各地出现购房热。尤其在大连北京这种主要的经济城市，房价更是增长迅速。为此，在早些时间，国家开始了对房地产业的第二次调控。对未来的楼市走势增加了不定的因素。
4、大连市的楼市走势
由于大连市的人口增多，大连的楼房价格在未来的一段时间内仍有增长的趋势。虽然在近期大连市的楼市表现并非十分抢眼，但是楼房价格却并未因此降低，即使远至开发区地区，楼房的价格还锁定在8000-9000元之间，而靠近市区的楼房则早就涨到了16000元以上。预计大连未来的楼市走势还算良好。
5、多个房地产商同时开发，在售楼盘数量多，户型齐全。
二、企划思路
综合上述分析，面对激烈的市场竞争和国家政策的调控，我们必须要有不可复制的、无法比拟的营销推广策略，才能在楼房市场内，站住脚跟。为此我们可以对尚品天城的推广策划设定下面几个思路：
1、充分利用便利的交通条件和完善的生活设施。
大连尚品天城楼盘位于大连主要的商业中心之一——西安路。这里是重要的商业中心，交通便利，而且，生活设施建设已久，生活设施完善，有利于平民消费的大菜市，也有中高档消费的麦凯乐商场等等，生活条件便利
2、改善现存规划中的不足。项目在市场上竞争力缺乏独到点，即自身卖点不够突出，必须做好一切细致的规划，与现有的成熟社区既有整体感又有区别点，使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立独特生活风格的形象，在市场上立于不败之地。
3、把握市场需求，迎合买家心理
随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。
4、加强对区域性的宣传，吸引人流。
由于在这买房的消费这大都是在本地生活的人，是楼盘附近的居民，因此要加大区域性的宣传。
5、体现“以人为本”的经营理念
面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为贵”“以人为本”的理念。通过融合项目超前的产品、生活及管理理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。
6、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动
在吸引大量客流储蓄后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应当在规划设计、园区景观设置、现场环境包装、接待中心设计装饰、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。
三、品牌策略思考建议
1、要找准市场的定位，将楼盘定位于中高档楼盘，对自身的消费群体，进行细分。
2、抓住自身的优势（建筑风格、全景园林等）进行大力的宣传，形成自身的无法复制的品牌优势。
3、宣传自身的人性化建设和人性化管理，对消费者要营造自己的舒适环境，吸引人们。
4、加强对各种媒体的应用。
四、项目分析
优势
1、位于大连重要的商业中心之一西安路。有便利的交通和完善的生活设施
2、相对于大连其他市区楼房的价格，18000元的均价相对比较便宜。
3、楼房的户型较为齐全，不仅有大中小三种居住房，还有分期的商品用房。
4、拥有27万平米的住宅区，并配有全景园林，建筑风格独特。
劣势：
1、位于闹市区，空气质量差，而且环境嘈杂。
2、交通在一定时间段内，比较拥挤。
3、来往人员复杂，周围环境复杂，社区安全措施压力大
4、随距市区近，单楼房价格还是偏高，5、建筑密度较大，采光可能受影响。
机会点：
1、近年来大连市的政府策略逐渐向西偏移，楼房的地位可能增高。
2、具有独有的全景园林，绿化面积大，社区环静较好。
3、独特的建筑风格，以及完善的生活设施，可能成为亮点。
威胁：
1、老牌的楼盘，先入为主，宣传早，知名度高。
1、定价思路
本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价格时，依据以下步骤制定价格方案： 第一步：分析项目特点，确定价格制定原则； 第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例； 第三步：确定价格影响因素；
第四步：通过影响因素分析可比案例；
第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格； 第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价； 第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差； 第八步：确定价格表；
第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格； 第十步：确定付款方式。
2、项目价格制定原则（1）、项目特点分析
项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：
A、户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在71—196平方；
B、组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；
C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。（2）、价格制定方法
A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距；
B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价格差的主要因素；
C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。3.确定项目可实现均价(1)市场比较法
考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.(2)调查案例选取
选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价格为正常实现的交易价格.根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期）、博雅庄园作为可比案例。（3）住宅物业价格影响因素 A、因素一：地理位置比较因素 ?环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻； ?交通：车行、管制、公共交通；
?配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。B、因素二：楼盘本体素质比较因素 ?规模；
?平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等； ?设备：供热、智能化、消防； ?装修：地面、厨卫、门窗； ?外观：立面设计、大堂、会所； ?景观； ?车位； ?开发商； ?承建商。
C、因素三：物业管理 ?品牌； ?收费；
D、因素四：工程形象进度 ?楼花、准现楼、现楼； ?入伙时间；
E、因素五：营销因素 ?市场时机； ?营销包装等。
（4）具体调查结果（略）
调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在2400—2900元/平方；燕都花园综合素质与本项目最为相似，其次是宏兴花园、博雅庄园。
（5）楼盘对比分析
根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：
楼盘比较表（住宅）
楼盘名称
权重%
本项目
燕都花园
宏兴花园
博雅庄园
A、地理位置
环境
生活氛围
人文氛围
自然环境
治安状况
区域印象
升值前瞻
交通
车行、管制
公共交通
配套
学校、幼儿园
菜市场、商场
医院、银行
B、楼盘本体素质
规模、配套、实力
平面设计
设备（供热、智能化）
装修（地面、厨卫、门窗）
是否送电器
外观（包括大堂、会所）
景观
车位
承建商
开发商实力
C、物业管理
品牌
收费
D、工程进度
E、营销
比较因素折扣合计
对比楼盘销售价格（元/平方）
2430
根据比较因素调整后价格（元/平方）
2445
对比楼盘参考权重
本项目合成价格
2503
（6）确定价格
根据以上竞争楼盘对比分析，考虑以下决定项目价格因素：北区与南区的差异；南北区可售面积比例约为1：7。确定本项目可实现的销售均价为2440元/平方。4 确定价格表（1）层差
根据调查，石家庄市目前楼盘价格如下：
楼盘名称
一
二
三
四
五
六
七
备注
燕都花园
宏业花园
翼北花园
楼层差如下：
楼盘名称
一
二
三
四
五
六
七
备注
燕都花园
宏业花园
翼北花园
上述案例中，冀兴花园是区域内最早开售的楼盘，楼层可比性不高，而宏业和燕都是目前在售楼盘，具有较高的可比性。考虑燕都花园销售情况比宏业花园好，因此在制定本项目层差时，主要以燕都花园层差为参考，再根据宏业花园层差规律适当调整，项目层差制定如下：
一
二
三
四
五
六
七 层差（顶层平面）
层差（顶层复式）
（2）景观位置差
项目外部没有可利用的自然景观，内部景观差异也不大，因此，位置的影响主要反映在临街噪音的影响上。以下是燕都花园由于位置不同价格表如下：
一
二
三
四
五
六
均价 临华新路
不临街
位置差如下：平均位置差 临华新路
0 不临街
综合考虑本项目的素质，影响价格的位置差异的负面因素有：位于北区；临交通干道（建设北大街）；临近小区步行商业街。正面因素有：位于南区；可观看小区庭院绿化。考虑上述因素，结合竞争楼盘位置差异所产生的价格差，以南区临建设北大街15栋价格为参数，制定以下南区价格变化表（北区均价为南区对称单位的0.9）: 单元
价差
南15栋西单元
0 南17、19、21、23栋西单元
0 南15栋中、东单元和16栋均价
+150 南17、19、21栋中、东单元和18、20、22栋均价
+200 南23栋中单元和24栋均价
+150（3）确定价格表（南北区各选一例，其余略）A、北区第1栋价格表：
单位
一
二
三
四
五
六 西单元
中单元
东单元
B、南区15栋价格表
单位
一
二
三
四
五
六
西单元
中单元
东单元分期价格
配合项目营销五个阶段，销售价格分为五个分期价格：（1）第一阶段：内部认购期
定价原则：低单价、低总价入市，主推北组团的一房、两房和三房，总价控制在15万元左右；南组团限量推出位置较差的15、16、23和24栋。
实收均价：均价2273元/平方；北区2144元/平方，南区2291元/平方
定价说明：低价入市，明显拉开与竞争楼盘的价格差距，在市场上树立物业“物超所值”、“价廉物美”的品牌形象，短期聚集人气，为6月份公开发售充分准备。（2）第二阶段：公开发售期
定价原则：项目全部面向市场，销售率逐渐上升，保证基本资金回笼。实收均价：均价2369元/平方；北区2232元/平方，南区2389元/平方
定价说明：正式发售期，价格高于认购期，实收均价低于竞争楼盘在售价格，扩大营销宣传和促销力度。
（3）第三阶段：强势推广期
定价原则：提高价位塑造大社区形象；进一步回笼资金。
实收均价：均价2441元/平方；北区2297元/平方，南区2462元/平方
定价说明：属于强势推广，结合物业施工进度，加大促销优惠力度，形成价格拉升的动态趋势，给前期客户物业升值的良好印象。（4）第四阶段：持续销售期
定价原则：物业接近竣工入伙，树立品质，建立信心，缓慢提高价格，进一步回笼资金。实收均价：均价2490元/平方；北区2341元/平方，南区2511元/平方 定价说明：准现楼，利用促销手段，保持价格上升的趋势。（5）第四阶段：尾盘期
定价原则：物业入伙，集中盘活所剩房源。
实收均价：均价2490元/平方；北区2341元/平方，南区2511元/平方 定价说明：现楼，利用公关活动和促销优惠措施抵抗其他楼盘的竞争。6 付款方式
结合石家庄市普遍接受的付款方式，本项目采取以下付款方式：（1）一次性付款方式
折扣：内部认购期90折；公开销售期94折；强势推广期97折；持续期和清盘期99折。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款50%（含定金），10天内付总楼款的40%，签署正式《房地产买卖合同》时付清10%余款。（2）建设期分期付款
折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款30%（含定金），30天内付总楼款的30%，签署正式《房地产买卖合同》时付总楼款的20%，入伙时付清20%余款。（3）按揭付款
折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付15%首期（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付5%首期，办理银行按揭手续。7 销售时点确定（1）内部认购时间
根据开发商的资金回收目标，商铺于四月份提前内部认购，而住宅将在5月20日开始内部认购，是基于以下因素考虑：
?售楼处于5月20日完成装修、装饰工程并可对外开放；
?项目的形象包装、现场包装及销售人员培训等销售前期准备工作全部完成，具备内部认购条件；
?项目预售证5月20日尚未取得；
?根据开发商提供之工程进度说明：6月底主体封顶，5月20日住宅主体施工到5—6层，工程形象容易树立置业者信心；
?住宅实体中的样板房6月底可以开放；
?同区域竞争楼盘（如燕都花园二期）将于5月初发售，与本项目内部认购的时间错开； ?及早推向市场，实现12月31日销售率达到90%的销售目标。（2）开盘时间 5月20日除预售许可证和样板房没有准备到位，其他销售条件已经具备，由于样板房开放时间较其他准备工作完成时间明显落后，如果在6月底样板房开放时才公开发售，公开销售期只有6个月，时间短，对销售和资金回收造成不良影响。因此本项目正式开盘以拿到《预售许可证》为必备条件，开盘时间预计为6月1日 8 销售前提条件
内部认购前提条件在前期提供之《项目销售准备工作时间表》中，有具体说明，内容包括：工程形象、形象包装、现场包装、销售文件、销售人员培训。（2）正式开盘前提条件：取得《预售许可证》 9 销售目标及进度安排
销售目标：2001年12月31日前实现90%销售率。
销售进度安排：销售率按可售面积61000平方计，销售期以9个月计，在推广上分为内部认购期、公开强销期、强势推广期、持续期和清盘期五个阶段。
时期
销售阶段
工程进度
销售率
销售均价
价格变化
销售面积
内部认购
主体6层
3%
南区2291
公开销售
主体封顶
15%
强势推广
外墙装修、样板房开放
57%
持续期
竣工、验收
15%
清盘期
入伙
10%
8月20日, 华嘉胡同地块迎来了拍卖。最终, 作为金融街的控股股东, 中国华融资产管理股份有限公司以76.4亿拿下该地块, 溢价率达到110%, 北京总价地王纪录被刷新。商业板块楼面价达到9.2986万元/m2。由此, 华嘉胡同地块成为年内总价与楼面价“双料”地王。
华嘉胡同地块东至金融街E9用地及消防站项目用地边界, 南至华嘉胡同, 西至金融大街, 北至王府仓胡同, 是北京近年来供应的唯一一宗二环内住宅用地。建设用地面积20663.72m2, 建筑控制规模不大于117708m2, 起始价格35.5亿元, 起始楼面价为3.02万/m2。
上半年全国房地产用地供应7.6万公顷同比降7.7%
8月1日, 国土资源部统计数据显示, 2014年上半年全国国有建设用地供应26.2万公顷, 同比下降5.5%;其中房地产用地供应7.6万公顷, 同比下降7.7%, 房地产用地供应总量出现小幅下降。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅地价分别为3458元/m2、6475元/m2、5214元/m2, 环比增长率分别为1.4%、0.9%、1.5%, 同比增长率分别为7.5%、7.5%、9.1%。国土资源部称, 主要监测城市地价总体水平温和上涨, 环比增幅继续放缓。
统计还显示, 上半年全国共发现土地违法案件28510件, 涉及土地面积11256.9公顷, 同比分别增长27.7%和18.9%, 主要原因是5月以来西部地区基础性、资源性建设项目违法用地多、面积大, 东部地区一些省份开展违法用地专项清理工作, 新发现并查处大量违法用地。全国共立案查处矿产违法案件1915件, 同比下降12.9%。
20强房企年内拿地额同比缩减1121亿元
中原地产市场研究部统计数据显示, 截至8月18日, 20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元, 相比2013年同期的2946.2亿元, 减少了1121亿元, 同比减少幅度高达38%。
中原地产监测数据显示, 20家标杆房企购置土地连续5个月锐减, 此后仅6月有小幅反弹, 而从4~7月的连续4个月内, 这20家房企每个月拿地总金额均不足200亿元。从上半年房企拿地的变化来看, 4月开始, 房价下降现象蔓延至全国后, 房企拿地态度开始急转直下, 在土地市场少有出击动作, 同时紧缩拿地金额。从月度变化来看, 2014年4月, 20强房企仅斥资157亿元拿地, 而2013年同期这20家房企则花费291亿元拿地, 同比减少134亿元。
天津:和泓四季恋城
位于天津市津滨大道与外环线交口西南侧, 地处津滨大道, 东邻滨海新区, 西邻中心城区, 与河东区相连, 属于环内项目。交通路网发达, 周边配套齐全, 包括津滨大道与外环快速两条主要交通干道, 规划中的地铁4号线及津滨大道和津塘公路上的多条公交线路。总建筑面积142945.5m2, 容积率1.5, 绿化率45%, 主要由8~11层电梯洋房组成。户型为55~110m2, 1~3室户型, 主力户型为65~80m2两居及85~88m2的小三居。
杭州:德信早安
位于杭州市环未来科技城板块, 通过天目山路对接市中心, 商贸城、酒店、学校等配套环伺, 未来还可享地铁5号线 (规划中) 出行。总占地面积约4万m2, 总建筑面积约12万m2, 由11幢高层组成。内设部分商业, 足不出小区, 即可享受便捷繁华生活。户型以90m2为主, 通过改变空间面积比例, 将部分空间的位置做适当调整, 扩充出更大的使用面积, 更大程度上提升人居的舒适度。
北京:尚峰壹号
楼盘案名开始平淡无奇，本无可争议，但随着地产楼市的风起云涌，沉沙折戟。楼盘案名一经面市之后，就成为人们关注的焦点。一个好的楼盘案名已经成为楼盘销售中不可或缺的部分，有人曾说“好的案名和推广语，就代表销售成功了一半”。曾几何时，省会楼市案名不约而同的告别了最早的“村”、“苑”、“小区”„„，出现了一系列新颖的名字。东方明珠、汇景国际、盛世长安、盛典?苏州、红人公馆„„也正逐渐成为省会地产的标志性概念和鲜活符号。在逐步多样化、个性化、风格迥异的楼盘名字中，充斥的不仅是概念的创新，更是开发商营销理念的进步。但在现实中，也确出现了一些令人难以琢磨的名字。如前几年的“糖果”、“蜜糖”等类似项目名称，不仅让业内人士感慨，更是令普通老百姓摸不着头脑。名字比较新颖，听来耳目一新，但未免“剑走偏锋”，用得好不失为高招，用得不好，却很容易走火入魔。
一、楼盘名五花八门
关于楼盘案名，最值得研究的还应该是北京楼市的案名，真的有些越来越怪异了。在北京工作期间，朋友间曾传有个故事，说一老太太出门口袋里不得不经常拿着一个纸条写上小区名字，弄的出租车司机都发晕，因为她住的小区叫“你好！My life!”。在北京销售的上千个小区中，类似“运河上的院子”、“HIGH HOUSE（高巢）”„„面对诸如此类的楼盘案名，即便是沉浸地产界多年的老江湖们也都不得不感慨：“不是我不明白，是这世界变化快”。更不用说普通购房者面对这些足够另类、足够个性的案名时，茫然、诧异了。
在近两年北京开盘的项目里搜寻整理了一下，发现案名主要有以下几大类：
1.建园造城类，如：世纪城、太阳星城、富力城、城南嘉园、鸿业兴园等。
2.谐音换字类，如：融域、源屋曲、御墅临枫、西引力等。3.全部洋文类，如：LOFTEL、11STATION、HIGHHAOUSE、LOMO、CASA等。
4.有名有姓类，如：尚西.泊图屋、时尚?橙堡等。
5.土洋混血类，如：亲爱的VILLA、Nolite拿铁里、飘HOME、MINI阁调等。
6.直接引用类，如：赢家、独立宣言、甲方乙方、领地等。7.移花接木类，如：跃城UP.365、阳光星期
八、非中心、北纬18度、1+1大厦等。
8.短语短句类，如：“你好！My life!”等。
二、开发商、策划人绞尽脑汁 案名只是短短的几个字，开发商对于案名出处却各有说法。有的单位起案名都是员工“头脑风暴”得出的，案名由策划部门列出四五十个，然后通过员工集体讨论、筛选，最后定夺出来。有的开发商就似乎重“外在”过了头，单纯的洋文不再具有吸引力了，他们就土洋结合、移花接木、生拉硬套、八卦风水等多种方法一齐上阵。
大部分开发商表示，楼盘命名上以实用好记、简洁、易懂且朗朗上口为主，还要依据目标客户群特征，要多考虑审美观、年龄、文化程度、生活方式等，地块、建筑、景观等因素也要有所考虑。
就为了这几个字，开发商和策划人们绞尽脑汁、大费周折，有的通过更改案名提高了品牌形象，但有的却引发了不必要的纠纷。可以说，在很大程度上，是一部分地产广告商或顾问公司，把案名起到了极致，将个性化推向了高潮。
比如，京通新城就是几易其名。也许是京通新城给人感觉太土气，当时的操盘手将其更名为阳光曼哈顿，但“曼哈顿”没通过，又改为阳光华苑。因此，冲着“曼哈顿”三字而来的业主还险些和开发商华润翻脸。也许是“阳光华苑”这个名字没能吸引多少眼球，京通新城后期改做精装修，而名字也变成了如今的“成品家”。
就在前几年，本地发展商筑业房地产斥巨资为其即将开盘的商务楼A座征集案名，结果产生的美克马尼在一片“洋地名”的质疑和讨伐声中瑟瑟发抖诞生不足50天便夭折了。
三、乱起名折射社会浮燥心态 案名是开发商的第一个广告，它最主要的作用是促进销售，对于购房人来讲，案名则是物业品质的体现。“现在有的案名是很有创意甚至有些出格，不过它所起到的作用只是吸引眼球，却不管房子能否卖出去！” 一位资深同行在谈到现在的案名怪异化、媚俗化的问题时这样讲道。
上海社会发展研究中心副主任顾骏表示，目前名字乱起这种现象不光出现在楼市中，在商场出售的商品中有许多这样的现象，如一些用外国名字的，语法不通顺的等，楼盘开发商的楼盘不会因为名字好就多卖一些钱，名字起的差就少卖多少钱。购房者买房也不是冲着房子的名字去的。起名的空间在开发商那边，开发商爱起什么名字就起什么。在不同的城市里现在会出现相同的楼盘名字，在起名字这个现象上好象出现了思维枯竭。
这种乱起名字的现象已经形成一种恶俗之气，如商标都起外国名等，反映了整个社会心态的变化，部分楼盘名字怪异是为了哗众取宠，但也有部分人就是喜欢这样的名字，如一些名字中带有“天下”、“环球”等。
一、活动目的1．聚集人气由于河西地区为新兴开发区，周边住户相对较少，人气不够。通过举办现场活动，吸引人们前往，增加人气，凝聚财气。2．制造项目开盘的轰动效应，扩大项目知名度当前南京楼市竞争激烈，各发展商无不奇招迭出，以求得开盘人气鼎盛和轰动效应。本次活动由“直升飞机看江景”、“看房送房大抽奖”两大现场活动组成，环环相扣，极易炒作现场气氛。因此必然能吸引市民连环关注，形成口碑效应；同时也可吸引新闻媒体主动关注，便于新闻炒作。3．直接促销部分人会受高额、连环巨奖的诱惑，形成冲动购买，直接增加销量。4．场面热烈，持续时间较长，资金节省
二、活动时间9月10日——9月16日，持续一周现场开盘活动定于9月16日（星期六）
三、活动地点XX售楼中心
四、活动形式
1、直升飞机看江景：租赁两架直升飞机看江景，直接感受滨江风情。
2、看房送房大抽奖：三重抽奖，奖项重重累积，形成巨大利益诱惑。
五、奖项设置看房送房大抽奖
1、幸运奖：凡持有确认奖券的市民，购房时可免费获赠1平米（需凭本人身份证）；
2、连环奖：开盘当日共分三次抽奖，凡持有确认奖券的市民均可参加。一重奖——10名，各奖2平米二重奖——5名，再奖2平米三重奖——1名，再奖2平米直升飞机看江景
1、凡持有确认奖券的市民均可参加（额满即止）；
2、所有抽奖获奖者均可参加看江景活动。
风水学是研究人与自然环境关系的一门学问。何时会出现贫富贵贱和寿夭善恶,如何在一定范围将人的生活方式和生活质量发挥到最好,从而更好地实现“和谐社会”,这都是风水所要研究的。
风水与房地产有共通点,就是都强调“以人为本”。房地产界有个说法,“一个项目成败的70%在于前期策划”。这个前期策划包括:项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位、风水整体策划等。而通过风水的整体策划,楼盘与自然达到和谐统一,房地产商的开发过程顺利进行,住户居住后就会平安吉祥如意。
风水与房地产策划开发巧融合
从现代房地产品牌策划角度来看,风水规划介入的阶段越早,对整个项目的品牌形象的提升效果越明显。房地产开发,在拿地阶段,只有通过前期的风水介入,才能使后期的规划和设计更具有风水学基础?
房地产商拿地要考虑楼盘选址和整盘布局。楼盘选址定位要依地取裁,首先要考察周边环境,审定来龙入势,排龙立向,确定分金坐向,然后依据元运审定大运的旺衰,化解周边形煞,力求达到“天人统一”。接着要看整个楼盘之大形势,要吉,所谓“百尺看形,千尺看势;势与形顺者,吉;势与形逆者,凶”。
一个楼盘就是一座小城,亭台楼阁、绿化花草等必须符合项目定位,不得偏离定位去追求不切合实际的东西。楼盘项目定位是根本大纲,框定了规划布局设计的方向,必须确立全局观念和局部相统一,只有大环境吉,才能各小家益。依据风水原理起运立极,催旺楼盘人气、名气、财气,新建楼盘乘旺当运、人财两旺才得以保证。
楼盘的规划,涉及到空间尺度,也关系到居住环境。要融入易学风水,让楼盘成为天人合一、风生水起、润泽一方的上居之地。
要达到这一目的,其一,大门方位、朝向的确定至关重要,这关系到整个楼盘的兴替。大门是楼盘的主气口,如同人之嘴,吉凶之气全从此入。要依据玄空飞星,定出各气口的方位,乘旺开门。常言道,“向首一星灾福柄”,可见大门之重要。
其二,楼盘各建筑物的坐山朝向,立旺山旺向之局,参考周边环境及道路位置进行合理规划,并考虑到整个楼盘的协调性、通气性,保证人财两旺,和谐共处。
其三,对楼盘景观进行符合风水原理的策划。周边标志性建筑,如水池、运动场、娱乐场所、酒吧、停车场、超市、学校、公园、地下车库、路气等,依据风水理气原理进行合理布局,进行催旺,动静相宜,阴阳平衡,五行相生。内外协调互补,力求达到整体统一,阴阳和谐。
其四,售楼处的选址、布局不容忽视,整个楼盘经营状况与之休戚相关。
其五,新楼盘的命名、标志设计融入五行属性,借之补足五行催旺运势,让客户第一时间了解到楼盘特点及优势。
好楼盘风水建筑设计要藏风聚气,地润天和
这涉及到建筑形状、户型风水设计等细节性,好的楼盘设计从风水的角度看,要运用传统风水理论,结合现代建筑学理论,使楼盘美观新颖、布局合理、藏风聚气、地润天和,既有山川的灵气,又有人文的灵性,还有时代的灵魂。
楼盘的建筑设计风水,要注重以下六点:
首先是楼盘的“文化内涵”。所选楼盘的具体位置在哪?它具有什么独特的文化内涵,其中人文文化的底蕴是什么?有何民俗特色?再比如这块地以前是做什么的?是用刑的,医院的?等等。这些都要了解清楚。
第二点,就是楼盘的外形要“彰显灵气”,显出神采。“万物皆有灵”,整个楼盘外形建设要美观新颖、山明水秀、富有时代特色。赋予其山川灵气、人文灵性的灵魂福地。使整个楼盘的布局能“养吾浩然正气”。
第三点,楼盘的外形布局要方正。“天圆地方”是我国传统文化根深蒂固的观念,楼盘与屋形以四平八稳、形状端方有力为佳。至于有些先天优势不足的楼盘,比如犯了路冲、角冲、门冲、反弓路等基本禁忌,只要在楼盘规划和户型设计上稍加注意,就可以完全避免。
第四点,是“藏风聚气”。风水文化讲究:气乘风则散,界水则止。俗称的“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”。前低后高要相配得当。所谓“青龙蜿蜒,白虎驯服,玄武垂头,朱雀翩翔”。气场的收聚就自然是内气不泄,当然就是大吉大利之盘。
第五点,楼盘外形设计要“自然和谐”。楼盘布局的景观包括假山、水景、泳场、塔楼、雕塑、长廊、碑林、运动场等,这些都要表现得自然和谐,还有楼座不要太闭塞。古人提出“地美则物茂,宅吉则人荣”,这就是构建生态和谐家园的要领。
最后一点是“潜质气旺”。俗话说“风水轮流转”,风水分为形势与数理二大部分,在哪一段时间内是旺宅,也就是说气旺,哪一段时间后就不是旺宅,也就是说气不旺,这就是数理推算元运旺衰的应用问题,要根据具体的楼盘项目来分析。
还有楼盘的地运旺不旺、人气旺不旺、水路是否有财气,这些潜质因素都必须通盘考虑,才能使整楼盘运久旺而不衰。
影响楼盘营销的因素——售楼处选址及布局
近年来,不少渗入了风水文化原则的现代建筑,因增加了风水文化附加值,对楼盘的营销起着很大的促进作用。这只是问题的一个方面,还有另一个十分重要的方面,就是售楼处的选址、布局。实际上,在营销中起着直接影响作用的就是售楼处的选址和布局,以及对销售人员进行风水知识的培训。同时,培训也可以用来普及风水知识,引导客户正确了解整个楼盘的风水布局与策划,让业主买得放心,住得安心。
这里说个题外话,笔者曾应客户之邀到某楼盘选房,在观察了该楼盘的售楼处后,对销售经理讲,今年要抓住时机,加大力度进行营销,明年将营销困难,并口舌是非重重,结果也都一一应验。
合理改造风水布局,使居住者称心如意
笔者曾应有些开发商的要求,参加过一些楼盘的风水改造。一般而言,楼盘要改变风水,可以从以下方面入手:
楼盘的易经风水策划,包括命名、标志设计、选址定位、大门的确定位置和朝向、各栋楼的坐向、户型的优化确定、园林景观的位置布局、化煞催旺布局、售楼处的选址和布局、开盘时间、营销方案等。另外还要考虑民俗活动,如:择日、奠基时间,奠基石的位置与朝向。除了从风水角度进行策划外,高管的招聘任职也很重要,要与董事长的命格相配。
笔者曾经参与或考察过多家企业、地产集团、上市公司,包括乐万邦地产、锦峰集团、建达地产、恒天地产、海博集团、龙光地产、华丰集团等比较知名的地产商。他们都有一个共同的看法,即楼盘名字与楼盘风水息息相关。
除了“楼盘命名”之外,还有很多细节也值得注意。如大门朝向的确定,定位朝向要旺山旺向。各栋楼的坐向也要旺山旺向,户型的优化要符合风水布局。附近有公安局,在一般人看来是“煞气”,在布局时要怎么“化煞为用”,使之吉祥。因为公安局是“权力、执法”,怎么布局让他来变成我们的权力呢?这就要进行合理的风水布局,变为吉祥,使居住者称心如意。
考察时间：2011年10月下旬
考察项目：中骏南湖香郡、万科红郡、绿城南湖春晓等 考察人员：XX,XXX,XX 考察目的：
1、了解高端楼盘的项目概况。
2、对售楼处布局和售楼员仪表销售进行了解。
3、对不同特点和定位的地产进行比对和研究。
中骏南湖香郡
采用封闭式物业管理，人车分流，最大化保障小区内部通行的安全；小区物业管理联盟为全球最大的物业管理公司“第一太平戴维斯”，高端智能化物业服务。“生活管家式”、“客户服务中心”及“一站式服务”等创新管理模式提供国际化的标准服务。
以建造高品质住宅为基石，在建造工艺上精雕细琢，外立面采用“干挂石材”工艺。整体规划为纯私密性别墅+五星级会所的大型低密度高端别墅社区，亲水园林景观和建筑等各种元素融合。外立面造型设计注重细节的刻画和比例尺度的处理，在新古典主义格调中融合了欧式细腻的生活理念，使之既新颖又具现代住宅小区的韵味。
考察以暗调的方式进行，一位男性置业顾问接待了我们，先是对沙盘模型里整个周边环境进行讲解，再对项目本身进行分析，随后带我们参观了会所，会所内健身房、茶社、KTV、3D影院、乒乓球厅彰显尊贵身份和高品质生活。参观过程置业顾问不时闲聊，同时从细节中感受服务，开电梯，提醒台阶，拉近了与客户的距离。
施工已接近封顶，园林规划还没有，但从项目入口处到售楼处，园林景观结构层次分明，错落有致，尤其是项目入口欧式喷泉雕塑大气典雅，视觉冲击感强。万科红郡
万科红郡占地面积约20万平方米，建筑面积约12万平方米，住宅用地容积率0.6。
万科红郡传承英伦皇家建筑形制，意在为唐山尖端人士打造顶级的栖息之所。英伦景观大宅，银杏仪仗，柏树，与到处洋溢着都铎风格的植被细节，构成了一张皇家园林景致。
项目入口物业保安专业到位，服饰和巡犬与整个项目搭配恰当。
售楼处与别墅区景观衔接自然天成，尤其是别墅入口处的雕塑和花车，皇家贵族气息浓重，引起无限遐想。
样板间考察：由物业人员带领参观。主要分为两种风格，一种是适合中老年三代同堂的，一种是适合中青年两代居住的。都是前庭后院式设计，个人感觉前庭后院景观与精装样板间相比稍逊（可能已是深秋的缘故）。在参观完样板间回来后在售楼处小坐了一会儿，有两名职业顾问在大厅，期间未见闲聊现象，并时常问需要什么饮料，即使不需要，置业顾问也会给端来白开水。绿城南湖春晓
项目总占地面积近1000亩，净占地面积约655亩，总建筑面积近115万平米，是由城市高端公寓、大型城市公园、主题商业步行街、知名双语幼儿园及小学等物业组成的新兴城市综合体。住宅建筑为典雅高贵的新古典主义风格，以古典的构图比例和丰富精致的细部营造出高品质的住宅建筑。以暖色系干挂石材和彩色铝合金玻璃窗为主。在玻璃和石材加工上雕刻细节成为外墙的主要装饰件。
景观设计风格采用新古典主义风格，通过中心花园、集中绿化等一系列各具特色景观设置营造视觉感受和休息空间，并通过各种建筑及景观的设计手法，使之向各组团内的邻里花园、宅间花园、强调水景、园景与建筑间的相互呼应，使客户在园区内外均能够感受到品质园区所带来的尊贵感。考察诸多楼盘中售楼处最为奢华的一家。未见样板间。
销售人员与客服人员在流程衔接上协调性极好，从进入停车场到进入售楼处门口，直至步入售楼处大厅，每个环节均有专人负责。项目相关情况在展板上均有显示，客户在自主观看了解时销售人员不是喋喋不休讲解项目，而是站在旁边问哪里需要解答，给了客户充分思考的时间。
总体感受：
1、销售人员系统专业，售楼处大厅给人直觉销售人员不多，但服务到位，尤其是各楼盘均没有置业顾问低头私语、闲聊或随意走动，前台都保持2名销售人员，各部门工作人员协调性好。
2、接待用品都是玻璃杯，而不是一次性纸杯，在端水送饮料这一细节上感觉和星级酒店服务相似。
2、依托产品自身说话，靠亲身体验感知项目档次，售楼处与样板房装修作用占主导地位。客户对项目视觉感官尤为重要。
3、倡导生活品质概念，居住的不只是房子，更是一种品质。
【楼盘网络营销方法】推荐阅读：
楼盘项目说辞07-09
楼盘主推广告语06-16
某楼盘开盘活动方案06-23
楼盘销售代理合同7565736806-09
有趣的楼盘房地产广告标语05-25
房地产楼盘sp活动策划方案07-13
网络营销的主要方法06-30
当当网网络营销方法06-06
无线网络使用管理方法07-05
提升浏览网页速度的方法网络技巧07-08
