在银行贷款买房流程

在银行贷款买房流程（推荐7篇）

在银行贷款买房流程 篇1

1、具有完全民事行为能力的中国国籍自然人；

2、具有合法身份，能提供身份证、户口簿、护照、军官证、（外地人还需提供暂住证）

3、具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力、具有非农业户口 , 外地人还需有本市人担保人

5、购买的房屋还应符合已下条件 : * 已取得《房屋所有权证》的私产房 , 用途为住宅 * * 房屋产权明晰 , 无抵押无限制转移 *

6、贷款期限、成数符合以下标准 : * 贷款期限 + 房龄 <30 年(招商银行房龄加 1 年);* 贷款期限 + 借款人年龄 <60（男）； <55（女）； * 贷款金额 < 房屋抵押价值 *70%（房屋抵押价值的确定采用评估价与成交价孰低的原则）；

一、贷款所需提供资料：

1、借款人的有效身份证、户口簿、手章，* 未婚需提供《婚姻证明》（写明未婚）* * 已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证（夫妻双方不在同一户籍）* * 离异需提供《婚姻证明》（写明离异未再婚）及离婚证 *

2、借款人的收入证明（要求加盖单位公章或劳资部门印章且填写完整真实）

3、售房人的有效身份证、户口簿、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》

（二）贷款程序 A ：按揭贷款

1、接件

2、评估 评估费 = 评估价格 *0.5% 评估工作日 2 个

3、贷款审批（担保公司审核）权证部通知客户到指定银行，办理贷款审核手续，借款人及相关人均须本人到场 贷款审批工作日 7 个

4、过户 银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续。

5、领证 过户人员到规定日期到房管局领取权证。

6、放款 贷款人员将权证交至银行，3 个工作日放款。、结件 贷款到帐，贷款手续完毕，权证部将所有证件交接签约中心，签约中心与客户办理结件手续。

招行按揭

一、申请贷款所需资料： 卖方：产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》； 买方：借款人及共同还款人或担保人的身份证、户口本（夫妻不在同一户籍时需提供结婚证）、离婚证、手章、《个人收入证明》（招行及担保公司版）、外地人需提供暂住证。

二、贷款的相关条件：

1、购买的房屋应符合的条件： ＊已取得《房屋所有权证》的私产房，用途为住宅 ＊房屋产权明晰，无抵押无限制转移。

2、贷款期限确定： ＊贷款期限 + 房龄〈 30 年（房龄 = 贷款办理年－房屋竣工年限＋ 1）＊贷款年限 + 借款人年龄〈 60（男）；〈 55（女）（公务员和教师提供证明可以延期 5 年）

3、贷款定金额确： 贷款金额＜房屋抵押价值 *70 ％ 现购房屋面积在 50平米以下的最高贷款成数为 5 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋面积在 50—60平米的最高贷款成数为 6 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋面积在 60平米以上的最高贷款成数为 7 成（以房屋抵押价值为准）现购房屋房龄在 15 年至 20 年的最高贷款成数为 5 成(房屋抵押价值是按成交价和评估价取低的原则)

三、贷款的相关程序：

1、收件

2、评估 评估费 = 评估值 *0.5% 评估工作日 2 个

3、进件

4、担保公司实地调查 担保费＝贷款额 * 本息合计 * 金额 +200（担保公司费用）

5、银行面签 见证费 = 贷款金额 *1 ‰（不低于 100, 律师费用）权证部通知客户到指定银行办理审核手续，借款人及相关人均需本人到场 贷款审批工作日 7 个

6、过户 银行审批通过后通知买卖双方到房管局办理过户手续

7、取证 过户人员到规定日期去房管局领取权证

8、房款 贷款人员将权证交至银行 3 个工作日放款

9、结件 贷款到帐、贷款手续办完后，权证部将所有证件交接至签约中心，签约人员与客户办理结件手续

四、备注

1、借款人须为非农业户口，具有合法、稳定的经济收入，信用良好无犯罪记录，具有按期偿还贷款本息能力

2、借款人若为名下第三笔贷款，利率需执行国家基准利率。

3、借款人若未婚，要求有共同还款人或担保人

4、借款人若已婚，要求配偶为共同还款人

5、借款人为外地人或资信度不够需提供担保人 建行个人住房公积金（组合）贷款流程： 买卖双方所需材料： 卖方： 产权所有人的身份证、户口本、手章、《房屋所有权证》、《土地使用权证》； 买方：借款人的身份证、户口本、手章、公积金卡、查询单；借款人已婚时要提供配偶的身份证、户口本、手章（夫妻不在同一户籍提供结婚证）；夫妻双贷的，借款人配偶除需提供以上资料，还需提供公积金卡和查询单；组合贷款超出公积金偿还能力的还需提供借款人的《职工固定经济收入证明》（建行版）。

贷款的相关条件：、购买的房屋应符合以下条件：

在银行贷款买房流程 篇2

贷款风险是金融风险中主要类型, 我国银行贷款风险管理比较侧重于风险控制的事中和事后的控制, 而忽视了风险的事前管理。国外大量的成功案例表明, 银行在其经营过程中, 一些风险隐患发现的越早, 对银行造成的损失就越小。因此, 加强银行贷款风险水平的事前监测管理, 使用数据挖掘技术——决策树算法对以往海量贷款数据进行分析, 建立和完善贷款风险预警体系, 提高自身的风险管理水平, 是银行持续发展的重要基础。

2 数据挖掘技术

数据挖掘 (Data Mining) 目的就是从大量的、不完全的、有噪声的、模糊的、随机的数据中, 提取隐含在其中的、人们事先不知道的、但又是潜在有用的信息和知识。

决策树算法是数据挖掘十大经典算法之一。决策树提供了一种展示类似在什么条件下会得到什么值这类规则的方法。一般情况下都是由上而下根据相应规则生成而来的, 每个决策或者是每个事件所产生的后果都有可能引起两种或两种以上的的事件, 导致不同的结果。把这种决策分支以图形的方式画出来很像一颗倒立的树结构, 所以称为决策树。

决策树包含许多不同的算法, 其中最典型的算法有ID3, C4.5, CART等。ID3算法由Qullan在1986年提出的, 该算法以信息论为基础, 以信息熵和信息增益度为衡量标准, 从而实现对数据的归纳分类, 假设用X代表当前样本集, 用Q候选属性集, 候选属性集中所有属性皆为离散型, 或数值属性事先经过预处理转化成离散型。ID3算法描述如下。

(1) 初始化决策树T为只含一个树根 (X, Q) , 其中X是全体样本集, Q为全体属性集;

(2) if (T中所有叶节点 (X', Q’) 都满足X属于同一类或Q’为空) then算法停止;

(3) else{任取一个不具有 (2) 中所述状态的叶节点 (X’, Q’) ;

(4) for each Q’中的属性A do计算信息增益gain (A, X’) ;

(5) 选择具有最高信息增益的属性B作为节点 (X’, Q’) 的测试属性;

(6) for each B的取值bi do{从该节点 (X’, Q’) 伸出分支, 代表测试输出B=bi;求得X中B值等于bi的子集Xi, 并生成相应的叶节点 (Xi’, Q’-{B}) ;

(7) 转 (2) ;

ID3算法的核心思想就是在决策树中的各层分支节点上利用信息增益的方式选择属性。在树的每个节点上, 将具有最高信息增益的属性作为当前节点的测试属性, 使用获得的属性对样本集进行样本划分之后, 系统的信息量是最小的。并确保找到一棵简单的树。

设S是s个数据样本的集合, 假定类标号属性具有m个不同值, 定义m个不同类Ci (i=1, 2, 3...m) 。设Si是类Ci的样本数。对于一个给定的样本分类所需的期望信息由下式给出:

其中pi是任意样本属于Ci的概率, 一般可用Si/S来估计。

设Sij是子集Sj中类Ci的样本数。根据由上划分子集的熵 (熵是对事件对应的属性的不确定性的度量) 由下式给出:

其中熵值越小, 子集划分的纯度就越高。

由期望信息和熵值可以得到相应的信息增益值。对于在分支上将获得的信息增益可以由下面的公式得到:

ID3算法计算每个属性的信息增益。并选取具有最高增益的属性作为给定集合的测试属性, 对被选择的测试属性创建一个节点, 并以该属性标记, 对于该属性的每个值创建一个分支, 并据此划分样本。

3 利用ID3算法构造贷款风险预警分析决策树

3.1 构造决策树

抽取某银行的贷款数据, 对个人贷款风险等级进行评定。为了简化仅选用4个属性值进行确定, 各属性值的取值范围是这样定义的。

年龄 (age) :1、2、3, (1代表20-31岁, 2代表32-41岁, 3代表42-50岁) ;年收入 (income) :0, 1, 2, 3 (0代表100000以下, 1代表100000-200000, 2代表200000-300000, 3代表300000以上) ;存款 (poist) :0、1、2、3 (0代表100000以下, 1代表100000-200000, 2代表200000-300000, 3代表300000以上) ;负债 (debt) :0, 1 (0代表有负债, 1代表没有负债) ;风险等级 (grade) :A、B、C、D、E (A代表正常类, B代表关注类, C代表次级类, D代表可疑类, E代表损失类) 。表3-1给出了训练样本集。

最终需要分类的属性为grade, 它有5个不同的值A、B、C、D、E, A有3个样本, B有2个样本, C有2个样本, D有1个样本, E有2个样本。

为计算每个属性的信息增益, 首先给定样本grade分类所需的期望信息:

age属性的样本值分布如下所示:

对于age=1时, 有1个grade为E, 有1个grade为A, 有1个grade为C, 所以有S11=1, S21=0, S31=1, S41=0, S51=1, I (1, 0, 1, 0, 1) =0.99658

对于age=2时, 有1个grade为E, 有1个grad为A, 有1个grade为C, 一个grade为B, 所以有S11=1, S21=1, S31=1, S41=0, S51=1, I (1, 1, 1, 0, 1) =1.32877

对于age=3时, 有1个grade为B, 有1个grad为A, 有1个grade为D, 所以有S11=1, S21=1, S31=0, S41=1, S51=0, I (1, 1, 0, 1, 0) =0.99658

最后计算的信息增益是:

类似的, 可以计算:

由于age在四个属性中具有最高的信息增益, 所以首先被选为测试属性, 并据此建根节点。用age标记, 并对于每个属性值, 引出一个分支, 数据集被分为两个子集age结点及其分支如图3.1所示。

类似的可以计算出各个属性的信息增益, 经过计算可得知信息增益最大的为收入income, 其次为存款poist, 最后才是负债debt。按照上述过程最终可得出决策树如图3.2所示。

3.2 提取分类规则

3.2.1 用于无风险预警 (A类) 的规则集包含2个规则

(1) If年龄>32 And年收入>100000 And存款>200000Then无风险

(2) If年龄>32 And年收入>100000 And存款<=200000And负债=‘无’Then无风险

3.2.2 用于轻微风险预警 (B类) 的规则集包含3个规则

(1) If年龄>32 And年收入>100000 And存款<=200000And负债='有'Then轻微风险

(2) If年龄>32 And年收入<=100000 And存款>200000Then轻微风险

(3) If年龄>32 And年收入<=100000 And存款<=200000And负债='无'Then轻微风险

3.2.3 用于中度风险预警 (C类) 的规则包含3个规则

(1) If年龄<=32 And年收入<=100000 And存款<=200000And负债='有'Then中度风险

(2) If年龄<=32 And年收入>100000 And存款>=200000Then中度风险

(3) If年龄<=32 And年收入>100000 And存款<=200000And负债='无'Then中度风险

3.2.4 用于较重风险预警 (D类) 的规则集包含2个规则

(1) If年龄<=32 And年收入>100000 And存款<=200000And负债='有'Then较重风险

(2) If年龄<=32 And年收入<=100000 And存款>200000Then较重风险

3.2.5 用于严重风险预警 (E类) 的规则集包含1个规则

If年龄<=32 And年收入<=100000 And存款<=200000Then严重风险

4 结论

数据挖掘技术作为一个新兴的研究领域, 其应用前景及发展空间十分广阔, 特别对于银行业及银行监管部门。银行贷款风险预警系统有助于强化贷前管理。通过对贷款客户的收入、存款和负债情况分析, 确定是否有风险。如果客户属于较重风险和严重风险的等级, 则不予贷款;如果属于中度风险的等级, 则需在贷款后加强贷后管理, 关注客户经营情况, 及时回收;如果属于轻微风险和无风险, 则贷款给客户。

摘要：贷款风险是金融风险中的主要类型, 本文运用数据挖掘中的决策树技术对贷款风险进行预警, 应用规则对客户贷款信息进行预测, 为贷款部门提供决策依据。

关键词：决策树技术,贷款风险

参考文献

[1]郭景峰, 等.决策树算法的并行性研究.计算机工程, 2002.

[2]贺向明.《企业财务危机预警模型基于商业银行信贷决策的分析》.2004.

公积金贷款买房的详细流程 篇3

1.提交申请：公积金贷款申请人按照住房资金管理中心的要求，备齐所需材料并提出贷款申请。

2.贷款初审：由住房资金管理中心对申请人提交的材料进行初步审查，包括申请人资质、贷款额度、贷款期限，初审合格以后，由中心出具《抵押物审核评估通知单》。

3.机构评估：贷款申请人持《抵押物审核评估通知单》到住房资金管理中心指定的评估机构，对所购买的房屋价值进行评估。经济适用房无需评估。

4.评估审核：贷款申请人持评估机构出具的《评估报告》以及中心要求的初审材料到中心进行贷款审核。如果合格，中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。

5.担保手续：申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》，按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择抵押＋保证的方式，保证人应该出具书面的担保函；如果选择抵押＋保险或第三人保证的方式，则需要到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。

银行拒签个人贷款买房的原因 篇4

一：个人方面的原因

个人原因主要是由于借款人有严重的不良信用记录、月收入及还款能力无法满足贷款条件、隐瞒事实提供虚假申请材料等。对于个人申请二套房贷，银行也要核查其是否有贷款未缴纳完毕。

二：开发商方面的原因

一般情况下，如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。

三：政策方面的原因

政策方面的原因可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现满足不了贷款申请条件，最终被银行拒绝贷款的情况。

在银行贷款买房流程 篇5

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【四大银行个人房贷按揭流程攻略】 建设银行住房按揭贷款流程 建行按揭住房贷款流程(一)咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。

(二)受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。

(三)审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。

(四)签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。

购房贷款步骤当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续：

第一步 借款人(购房人)持有关资料(身份证原件、半寸方章及建行活期存折)进入签合同地点——按揭事务中心。

第二步 借款人(购房人)请按指示路线到合同会签就座，听取律师讲解借款等合同文本。第三步 借款人(购房人)在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。

第四步 借款人(购房人)缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。

第五步 借款人(购房人)若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。第六步 借款人(购房人)如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。

第七步 借款人(购房人)办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。第八步 借款人(购房人)有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。个人住房贷款需提供的资料： 借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件;双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件;借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件;合法的购房合同;借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件;贷款银行规定的其他资料(如家庭财产证明等)。

农行住房按揭贷款流程⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。⑹借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。中国银行住房按揭贷款流程 借款人提供申请资料 ↓ 中国银行

↓银行审核正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同 ↓ 办理合同的公证 ↓ 办理保险业务 ↓ 办理产权抵押登记 ↓ 银行发放贷款 ↓ 借款人还款 ↓ 贷款还清后，办理抵押 房产注销登记手续 中信实业银行住房加按揭贷款流程 申请贷款应提交的资料

借款人需提交的文件或材料

1.借款人有效身份证件(居民身份证或军官证、警官证、护照等)、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件;2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等;以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料;3.有关购房合同、协议。4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明;中信实业银行认可的评估机构出具的二手房(或抵押物)估价证明;5.购买房改房的，须按照当地政府有关房改房上市的有关规定，有房改部门提供的批准文件，保证购房人可以获得完全产权;6.提供购房首付款证明;7.银行要求的其它文件或资料。客户贷款流程 1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户;2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料 3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性

4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同;5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续;6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或者由您指定并经中信实业银行认可的帐户中;7.请您按借款合同的规定还本付息 按揭房贷有几种还贷方式

五种还贷方式 固定利率房贷：进入加息周期较合算 据了解，光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为三类：分别为1至5年、5至10年、10至20年，目前，各档次产品的具体利率标准没有确定。不过，业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6.12%稍微高一些。据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50万元期限为10年的房贷为例，如果从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。对于即将推出的固定房贷利率业务，不少购房者都表现出了相当浓厚的兴趣。在记者采访的过程中了解到，有的投资者表示，房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把握。但是，也有投资者表示办理房贷不会选择固定利率。“对今后的银行利率走势无法判断。如果以后银行下调利率，我感觉固定利率房贷会亏钱的。” 对此，理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。理财师分析指出，对于有升息预期的投资者比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判断今后的贷款利率会升到8%、9%。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利率。不过理财专家认为，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。等额本息还款：适合收入稳定的群体 据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为 33万元，其中支付利息款金额为13万。对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。等额本金还款：适合目前收入较高的人群 除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万。使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。等额递增(减)：灵活性强 等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300多元，随后，每两年递减200元，直到最后两年减至每个月还700多元。等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。按期付息还本：适合房产投资客 “按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。据悉，目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。举例来说，20万元贷款，10年期，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000元，下一次还本金不能超过一年时限。据银行理财专家介绍，按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。不过，据了解，目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向 房贷提交资料

购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书

房贷按揭手续是不是非得本人签字才行？委托代理手续可以在银行办吗？

办理按揭时本人在国外无法亲自到当地银行办理相关手续，怎么样出具一个手续来将按揭顺利办理下来。其实我想说的和楼上的差不多。方法是有，公证委托，但是委托时必须你本人和你委托人都要到场，而且出具相关证件。不过，银行不一样，要求都有不同，关键看开发商和银行关系。还有你个人的资信度~ 如果本人不到场签字可以到公证处办理一份委托公证!全权委托他人代为签署！贷款的名字和一切手续必须是本人签字别人是不可以代签的！贷款是可以委托签字的 但必须到你现在所在地的公证部门办理公证，才可以的在我所在的地方，如果你在外地可以采取以上办法，如果在本地的话非要本人签字的。必须本人，如果特殊情况本人不在可以办公正委托书。你在国外可以去当地的大使馆开个证明也行！

像您这样的情况必须要持您的有效签证到当地的领事馆以上的国家驻外机构 开具委托说明书（大概是80欧元）

然后寄回国内，由您贷款所在地的公证部门依据说明开立委托公证书

然后持公证书 由委托人代您办理 公积金个人住房贷款简介】

一、贷款类型(一)纯公积金贷款

纯公积金贷款系指住房公积金管理机构运用住房公积金资金，委托商业银行向购买自住住房的住房公积金缴存人发放的个人住房贷款。(二)组合贷款 组合贷款系指住房公积金管理机构运用住房公积金资金，商业性银行运用自营资金，对购买自住住房的同一借款申请人、使用同一抵押物，采用同一贷款期限，执行不同贷款利率发放的个人住房贷款，是政策性个人住房贷款和商业性个人住房贷款的组合。纯公积金贷款和组合贷款统称为公积金个贷

二、贷款品种(一)期房按揭贷款

期房按揭贷款是指借款人在本市城镇已向公积金中心申请贷款规模的楼盘购买在建住房，通过售房单位和承办银行申请办理的公积金个贷。(二)期房直客贷款

期房直客贷款是指借款人购买在建住房(房屋已完成主体建筑封顶)时,因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷,而由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷。(三)现房直客贷款

现房直客贷款是指借款人购买现房时，因客观原因不能在所购楼盘直接获得公积金个贷,而由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷。(四)置换抵押贷款

置换抵押贷款是指借款人将原办理的商业性个人住房贷款或组合贷款余额统一置换为公积金个贷。

(五)二手房贷款

二手房贷款是指借款人购买二手房时，由其直接向公积金中心申请办理的公积金个贷。二手房按揭交易所需税费有： 交易契税 成交价×1.5% 产权产籍管理中心 ； 交易服务费 建筑面积×6元/ ㎡ 产权交易中心 ； 产权登记费 80元 产权产籍管理中心 ； 过户代理费 600元 代理公司 ； 评估费 评估值×0.5% 评估公司 ； 评估代理费 500元 代理公司 ；保险费 评估值×0.07%×贷款年限 保险公司 ； 公证费 贷款额×0.3% 公证处 ； 核档费 200元 产权产籍管理中心 ； 抵押登记费 80元 产权产籍管理中心 ； 抵押代理费 500元 代理公司 ；

贷款担保费 贷款额×1% 担保公司 ； 按揭代理费 贷款额×1% 代理公司 ； 中介费1-10万(含10万)2.5%； 10-20万(含20万)2%； 20-30万(含30万)1.5%； 30万以上1%。"（双方承担）二手房买卖费用有哪些

契税暂行条例》规定的契税,税率为为3-5﹪。具体多少,由各省政府定。契税由承受人承担。(2)印花税:按《印花税暂行条例》规定,合同、产权转移书据及权利、许可证照均是应税项目,纳税人是立合同人,按成交价的0.05‟征收。(3)《个人所得税法》还规定了个人所得税,税率为20﹪,由转让人承担。(4)《营业税暂行条例》还规定营业税,由销售方负责,税率为5﹪。一般普通住宅购入两年以上的免交。(5)其它费用有房产交易费、房产证工本费、土地证工本费、交易评估费等,具体数额请咨询当地房屋交易部门。按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号,以下简称《通知》)的规定,二手房交易要强制征收个税。该规定已经自2006年8月1日起执行。《通知》中对以往规定的说法做了重申,包括:二手房交易征收个税“以实际成交价格为转让收入(征税额)”,房屋原值的确定方式,能够扣除的合理费用的界定等。《通知》有三个政策新点:一是强化了对二手房交易个税征收的管理,其中规定“个人转让住房应缴纳的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理”。“这就意味着个税征收也要实现‘先税后证’。”。这在征收环节上没有什么难度,主要考验的是百姓的心理承受能力。另两个新点是,《通知》对二手房交易个税征收中的两个问题进行了明确。一是允许住房装修费用与住房贷款利息税前扣除。其中,转让前实际发生的装修费用允许扣除的最高限额为房屋原值的10%。但是,纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。二是对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关将按纳税人住房转让收入的一定比例核定个人所得税额,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定 二手房买卖的过程

一、北京市居民进行二手房买卖的一般过程

（一）二手房买卖价格的确定

在进行充分的考察后，买卖双方根据自己的意愿，可以协商确定房屋进入市场 的买卖成交价格

（二）二手房买卖合同的订立

买卖双方协商确定成交价格后，应当签订书面合同 1.合同订立前的准备工作 在决定签订买卖合同前，购房方要**注意看房时候应注意的问题包括房屋的质量、房屋周围的环境、房屋的权属证书等。

(1).房屋的质量。比如看房屋有没有漏雨的可能，房屋内部的结构有没有被破坏，有些人为了装修将房屋的承重墙给推倒，这样房屋的安全系数就大大降低；看房屋内的水、电设施有没有被破坏，有没有危险等。

(2).房屋的周围环境。比如看看房屋所在小区的物业管理情况，小区周围的自然环境，以及小区的交通方不方便，因为这些因素都涉及到房屋的价格的确定。

(3).房屋的权属证书。在进行二手房买卖的时候，一定要检查卖方是否真正是房屋的所有权人，是不是有权出卖房屋，比如，要查明是不是真正的房屋产权证书，必要时要到房屋管理部门去查明；要看是不是共有房屋，如果房屋产权证上写的是共有，一定要查明是否经过共有人同意，这点是为了防止签订无的房屋买卖合同，防止买方上当受骗的首要方法。2.二手房买卖合同条款拟订

目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同，一般二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。与房地产一级市场相比较，二手房市场规模小、零散、随意、复杂、风险大，正因为如此，买卖双方当事人在议定合同时，就必须极为谨慎，以减少漏洞与风险。依据我国《合同法》及《城市房地产管理法》规定，昆山租房网二手房买卖合同应该具备以下条款：(1).当事人的名称或姓名、住所

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚地介绍或调查。

(2).要进行买卖的二手房的具体情况

这是本合同的关键，一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属（要与第一条衔接）；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产；是公房还是私房；是以成本价还是以标准价购买的房屋，原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；房屋是否已经出租；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费用及其他交费状况；房屋相关文书资料的移交过程，房屋的产权证书也应该写入合同之中，因为只有产权证上的产权人更改才意味着房屋真正转移给买方。

(3).购买二手房的价款

这里也是很主要的内容，应该写明总价款，以及价款的确定依据，以免日后出现争议时双方没有证据；付款方式，是现金支付还是转帐，是一次性支付还是分期付款；付款条件；如何申请按揭贷款；定金；尾款等。(4).履行期限、地点、方式

这里主要写明交房时间；谁来负责办理相关手续，双方的配合与协调问题；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时双方如何协调修改合同。(5).违约责任

这里主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿金的计算与给付；担保的形式；二手房买卖不同于新房买卖，因为使用过，所以可能会影响使用效能，双方要在合同中约定那些情况由卖方负责，那些情况由买方自负责任。(6).解决争议的方式

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。(7).合同中止、终止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要明解约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。(8).合同的变更与转让

在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。(9).附件

在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。主要以复印件的形式将与二手房买卖有关的产权证书，公证书，委托书等证件附上。3.审核申请

签订合同后30日内，二手房买卖双方持合同到房屋所在地的房地产交易管理部门申请办理转让和变更登记手续。房地产交易管理部门接到买卖双方提交的材料后，应当对双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。如果申报的买卖成交价格明显低于当时市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当对其交易房屋进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。如果经核查申报的买卖成交价格符合市场交易价的，则在当事人依照有关规定缴纳税费后，予以办理转让和变更手续。4.异议复核

买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格15日之内，向市房屋土地管理局申请复通知核，局应当自接到复核申请书之日起书之日起市房10日内作出复核决定。5.过户及权属变更(1).买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。

在银行贷款买房流程 篇6

2008年全球金融危机后,我国经济随着也发生了明显变化,近些年我国的宏观经济环境变得更加复杂,国家经济发展政策也越来越审慎,在银行行业,市场上对于高效的信贷需求逐渐减少,银行承担的风险逐步加大。对公业务作为现代银行主要业务之一,它是创造银行收入和利润的重要源泉,是提高银行经济效益和综合实力的主要组成部分,银行想要获得多元化的业务结构和强劲的市场竞争力就一定要稳固发展银行对公业务。

银行对公业务主要有单位存款、企业电子银行、信贷业务、资产推介、国际业务等,是围绕单位的存款开展的一系列支票、贷款等业务。经调查数据显示,2015年我国银行营业收入增速约为9.1%,净利润增速为9.0%,总体发展速度较上一年度放缓。但银行贷款尤其是对公贷款方面保持着较快的发展水平,信贷投放规模比去年多增加了近1万亿元,随着社会经济和科学技术的发展,信贷业务市场向规范化和标准化的方向发展,银行充分利用起知识和设备上的“高科技”,全力助跑对公贷款业务健康稳定发展,对公贷款业务越加规范,对于不良贷款的坏账处置也更加有把握。

2高科技手段在银行对公贷款业务中的应用

2.1宣传推广方面

受益于现代科技的高速发展,新时期的互联网不再是简单地传播信息的内容,而是作为一种大数据存在,利用里面形成的各种数据信息进行详细分析,挖掘出客户的消费习惯、生活方式、购买能力等深度的潜在信息,找到他们的购买欲望点,然后针对这些点提供精准的广告推送,这些在对公贷款业务中也是如此。银行可以通过微信公众号、微博公众号、银行官方网站、APP等方式向客户推广在线的一些理财产品,尤其是当对公贷款业务有优惠活动时,只要银行挖掘出目标客户,就可以迅速向其宣传,让客户立即知道银行的相关信息,从而取得很好的宣传效果。

2.2风险控制方面

为了尽可能的降低风险,获得尽可能多的收益,银行在对公司客户提供对公贷款时会采用多种方法评估他们的风险承受能力,再确定是否给他们贷款,从根源上用科学的考核标准和高科技的组合策略进行评价。首先,对于对公贷款产品而言,在设计产品的时候就要充分考虑市场风险,要用谨慎小心的态度,确定好理财产品的市场风险最低和最高额度,防范由于汇率、利率等因素引起的市场风险,建立起完整的开发制度,针对不同风险等级的理财产品提供不同的销售模式和销售对象,量力而为;其次,对于银行而言,理财经理要树立好良好的风险意识,充分了解在理财过程可能面临的风险,要加强管对风险识别能力的培养,强化控制风险的能力,在贷款给公司客户的时候,一定要考察好公司的资信状况和所能够接受的最大损失范围,再根据这两点给他介绍恰当的产品。

2.3人员管理方面

银行为了锻造一支高素质、专业化的对公贷款业务团队,在人员管理上首先按照银行的发展目标和企业文化规划了这个团队所需要人员的招聘、培养和选拔计划等,同时明确规定了相应的岗位内容和职责,合理设计了整体的岗位体系,让每一位对公贷款团队里的职工都能够知道自己的未来职业规划,加强他们的集体感。另外,银行还利用各种高科技的设备对他们进行专业培训,设立合理科学的考评激励机制,根据他们的现实表现情况来进行绩效考核,不断督促他们提高自身工作素养,不断学习积极向上。

2.4交易渠道方面

实体的银行网点分支机构是连接客户跟银行的重要枢纽,也是目前银行行业最为重要最为传统的一条面对面销售渠道,它包括了银行的分支机构和网点。为了满足不同层次客户的对公贷款需求,银行一方面会积极建设各地的营业网点用以实现面对面的对公贷款,另一方面还会大力推广包括手机银行、网上银行、电话银行、自助银行等在内的电子银行交易模式,其中自助银行指的是包括但不限于自动柜员机、自动存款机、自动存取款机、自助通,远程智能柜员、自助发卡机、电子银行体验终端等。远程智能柜员机布放范围持续扩大,客户与柜员、理财经理可实现远程实时沟通,可以办理几乎目前所有的柜面业务。手机银行作为移动互联网时代的新兴热点,已成为电子渠道建设的后起之秀,客户们可以在手机银行上进行申请对公贷款的操作,一旦贷款通过了,手机银行也会有相应的显示和提醒,高科技带来便捷的贷款体验。

结束语

为了突破国民经济增速放缓、各种风险因素交织的不利局面,我国银行的对公业务发展必须要深化改革创新,积极使用高科技手段,全面推进对公业务转型发展,尤其要在保持对公业务收入特别是对公贷款业务收入利润的持续增长的前提下,经营管理模式实现向精细化转变,要加强风险管理和人才培养,全方位保障银行对公贷款业务的发展。

参考文献

[1]蒋贤.现实视角下我国银行业产品创新若干问题研究[J].前沿,2013.

[2]罗胜群,黄文广,李翔.银行对公信贷业务拓展和优化的研究[J].财税金融,2014.

[3]庄国立.“金融脱媒”形势下商业银行对公业务发展思路分析[J].时代金融,2013.

[4]周伊.A银行昆明分行对公信贷业务贷后管理优化研究[D].昆明:云南大学,2015.

银行贷款流程 篇7

一、贷款种类及审批时间

（一）贷款种类

1、商业贷款

2、公积金贷款

市公积金贷款、市公积金组合贷款

（二）贷款审批时间

商业贷款：5-7个工作日

市公积金：25个工作日

二、银行贷款办理所需资料

卖方：身份证、户口簿或户籍证明、婚姻证明（结婚证、离婚证或调解书或判决书、如为单身，则需提供单身具结书）

买方：身份证、户口簿或户籍证明、婚姻证明（结婚证、离婚证或调解书或判决书、如为单身，则需提供单身具结书）、收入证明、首付凭证、银行要求提供的其他资料。

中介公司：存量房买卖中介合同、三证复印件

三、银行贷款流程简略图

四、合作基本银行政策

一、中国银行

住宅（包括与所购住宅相配套的拥有独立产权的车位）

（一）首套

1、首付：最低30%（90平方以上住宅及车位最低首付30%，90平方以下可做到首付2成）；

2、期限：最长30年（车位最长15年，且贷款金额不超过住宅贷款额度的30%），且借款人年龄和贷款年限男不超过65周岁，女不超过60周岁（如为中行优质客户，女也可到65周岁），如为中行高端理财贵宾客户则可提高到70周岁；

3、利率：最低按同期基准利率下浮15%执行；

（二）第二套（以家庭为单位认定）

1、首付：最低50%；

2、期限：最长30年（车位最长15年，且贷款金额不超过住宅贷款额度的30%），且借款人年龄加贷款年限男不超过65周岁，女不超过60周岁（如为中行优质客户，女也可到65周岁），如为中行高端理财贵宾客户则可提高到70周岁；

3、利率：按基准利率上浮10%执行（借款人需为我行优质客户，且资信良好以往贷款记录中无累计6次逾期或连续3次逾期记录）

商业用房（商铺、办公用房）按揭贷款(不能配套车位按揭)

1、首付：最低50%；

2、期限：最长10年；

3、利率：按同期基准利率上浮10%执行；

4、还款方式：只能采用按月还款法，具体可选择等额本息还款法（等额法）或等额本金还款法（递减法）；

二、中国建设银行

第一套：首付3成，利率7.5折，买配套产品，有理财卡客户享受7折首付4 成，利率7折

第二套：首付5成，利率上浮10% 第三套：首付5成，利率上浮10%

外地客户不限制，面积没有要求，房龄20年以内

三、中国光大银行

（一）基本贷款政策：

1、个人住房贷款：首付30%（即不超过购房合同价与契税价熟低价格的70%）

2、个人商铺用房贷款：首付50%（不超过购房合同价与评估价熟 低价格的50%。）

3、对于房龄在10年以内，且状况良好的“二手房”，面积在140平方米以下，首付最低20%。面积140平方米以上 的，首付30%。

4、国有划拨的住宅贷款首付增加一成。

5、二套及以上住宅贷款首付最高50%。

（二）贷款期限：

个人住房贷款最长不能超过30年，个人商铺不能超过10年；同时应满足以下条件：用于抵押的住房房龄+贷款期限≤45年。

（三）贷款利率：

借贷双方经协商确定，对个人住房按揭最低不能低于基准下浮15%，商铺按揭贷款利率为基准上浮10%。

二套及以上往住宅利率为最低为基准。

（四）还款方式：

本贷款还款方式包括按月等额、按月等本还款等。

（五）还款：

我行目前目前同宁波银行、鄞州银行、深发展、兴业银行等商业性银行互通。

五、公积金贷款

一、可审报的银行：建行市分行

二、借款人条件：

1、借款人户口不限，但外地户口需有合法的本市居留证(如暂住证等)

2、做共有产权，借款人需直系成员（父子、母子、父女、母女）。户口不在同一处，需出具户口所在地派出所的父子、母子、父女或母女证明。

3、借款人需在缴纳公积金，公积金缴存在“市住房公积金管理中心”。并具有完全民事行为能力的在职职工。

4、借款人所购房屋在宁波市五大区(海曙江东江北鄞州镇海北仑)的行政区域范围内的；

5、至申请日借款人本人的住房公积金应连续缴存一年以上（含一年）；

6、新成立的单位，因缴存住房公积金不足一年未参加公积金验审，该单位的借款人在申贷日前在原单位和新单位合并已连续缴存积金一年以上（含一年）；

7、夫妻双方一方在大市范围内（仅限本市行政区域以内）异地缴存住房公积金的，在贷款额度测算时，可合并计算。

三、贷款成数：

1．贷款首不低于40%，贷款成数最高为60%（含组合）2．上述房产价值不含装修价，契税价与成交价取低者。3．组合贷款与上面要求同步

四、贷款限额：

公积金最高不超过40万

五、特别说明

职工在购房时虽已享受以前个贷政策规定的最高贷款额度，但由于原购住房面积较小等原因确需改善居住条件，当再次购置自住住房时，在还清首次贷款本息后仍可申请住房公积金贷款，贷款额为全额贷款。

六、贷款次数

现行规定，一般不超过2次，有下列情况之一，需算贷款次数：A、原参加过贷款额度计算的B、原参加过贷款还贷能力测算的C、借款人已申请过住房公积金贷款（含婚前或离异）

七、年限：

1、购买自住住房的，贷款期限最长不超过20年。

2、同时最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定退休年龄的年限。

3、贷款期限均不超过房屋剩余的国家规定使用年限。

八、利率：1—5年2.775‰5年以上3.225‰

九、还款方式：月均还款法、递减法

十、土地性质要求：不限

十一、计算公式：

公积金贷款额度=借款人及参与计算贷款额度人员的缴存基数之和×贷款系数（40%）×12个月×贷款（计算）年限

贷款额度计算时，公式中提到的贷款年限，最新规定如下：对于借款人年龄偏大，不能算足20年的，在实际可贷款的年限的基础上最长可延长5年。

十二、未婚及未婚证明未注明有效期限的，未婚（未再婚）证明有效期限为一个月。

十三、借款人如需部分提前，商业性部分及公积金部分可自行选择还款。