青海省房地产实施管理办法

青海省房地产实施管理办法（推荐9篇）

青海省房地产实施管理办法 篇1

第十六条 预售的商品房交付使用之日起９０日内，承购人应当依法到房屋所在地不动产登记机构办理权属登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地不动产登记机构。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起９０日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。第三章 房地产经营 第十七条 房地产开发企业销售商品房之前，应当将确定的销售价格报项目所在地价格监管部门备案。房地产开发企业应当按照经价格监管部门备案的销售价格，明码标价销售商品房，不得以超过备案的销售价格销售商品房。确需调整销售价格或销售价格向下浮动超过１５％的，应当在调整价格前到原备案部门办理备案变更。第十八条 符合下列条件的房地产项目，市、县住房城乡建设（房产）行政主管部门方可办理商品房预售许可证：

（一）取得营业执照和资质证书；

（二）已付清地价款，并取得国有土地使用权证；

（三）取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

（四）六层以下（含本数）的商品房项目已封顶，六层以上的商品房项目已完成地面以上三分之一层数；

（五）确定施工进度和竣工交付日期；

（六）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；

（七）已与项目所在地住房城乡建设（房产）行政主管部门、监管账户开户行三方签订商品房预售资金监管协议或已足额交存项目资本金；

（八）具有完善的预售方案，预售方案包括项目整体概况、本次申报预售楼盘信息、施工进度安排、竣工交付日期、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、前期物业管理落实情况、商品房预售的形式、商品房预售计划及措施等；

（九）商品房预售价格经价格监管部门备案，并取得商品房价格备案证明；

（十）法律、法规规定的其他条件。商品房预售许可应以楼栋为单位，不得分层、分单元和以开发项目为单位办理预售许可。第十九条 在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得直接出售或者以内部认购、内部认筹、组织团购等方式变相出售商品房，不得以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或购房款。

责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。除不可抗力因素外，房地产开发企业应在《商品房买卖合同（预售）》约定的交付期限内将商品房交付业主，逾期交房的，应按《商品房买卖合同（预售）》约定的方式进行处理。第二十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。对不符合有关规定、证明文件不齐全、内容失实的广告，广告发布媒体不得发布。发布预售商品房广告，应载明开发企业名称、预售许可证号。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，商品房买卖双方应当在商品房买卖合同中约定。第二十六条 未实行项目资本金的地区，应建立预售资金监管制度。房地产开发企业应在申请商品房预售前，与项目所在地住房城乡建设（房产）行政主管部门、监管账户开户行签订商品房预售资金监管协议，商品房预售资金应存入银行监管账户。在商品房预售项目竣工前，商品房预售款专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。商品房预售资金监管具体办法由市州住房城乡建设（房产）行政主管部门，根据本地实际情况制定。第二十七条 房地产开发企业收取预售款时，应依法缴纳有关税费。房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费的，应当凭法定税费计税依据向预售资金监管部门申请提取使用。第二十八条 房地产开发企业在商品房交付使用前，应当一次性向项目所在地住房城乡建设（房产）行政管理部门交纳商品房保修金，作为新建商品房保修期内的保修费用。商品房保修金按照建安总造价的２％的比例交纳，并存入指定的银行专户内。未交纳新建商品房保修金的，住房城乡建设行政主管部门不得办理商品房竣工验收备案手续。房地产开发企业不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行房屋保修责任的，由物业服务企业或者业主委员会提出申请，经项目所在地住房城乡建设（房产）行政主管部门核实后，由物业服务企业或住房城乡建设（房产）行政主管部门组织维修，其费用在保修金中列支。第二十九条 保修金存储期限为５年。项目所在地住房城乡建设（房产）行政主管部门应当在保修期满前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区

青海省房地产实施管理办法 篇2

全面预算管理是一种系统方法, 用来分配企业的财务、实物和人力资源, 以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控战略目标的实施进度, 有助于控制开支, 并预测企业的现金流量与利润, 是企业全过程, 全方位及全员参与的预算管理。

全面预算管理本身不是目的, 是充当一种在公司战略与经营绩效之间联系的工具。预算体系在分配资源的基础上, 衡量与监控企业及各部门的经营绩效, 以确保最终实现公司的战略目标。

二、全面预算管理的特点及作用

1. 全面预算管理的特点

(1) 全面预算是一种整体的经营计划;

(2) 全面预算是以财务数字表达对未来的预测;

(3) 未来的预期是一特定的计划 (包含长期、中期及短期) ;

(4) 全面预算的主体为一组织;

(5) 全面预算包括一切财务收入及支出;

(6) 全面预算的表达相当有系统, 以便于分析比较;

(7) 全面预算须经相关机构审议通过;

(8) 全面预算是执行的准则;

(9) 全面预算是一书面文件。

2. 全面预算管理的作用

(1) 将复杂的事情简单化, 将简单的事情标准化;

(2) 将标准的事情简单化, 将表格的事情流程化;

(3) 将流程的事情软件化, 将软件化的事情图形化。

三、如何实施房地产开发企业全面预算管理

房地产开发企业有别于一般企业, 它集资金、技术、资源密集型的特点于一身, 所以实施全面预算管理时应做好以下几个方面:

1. 建立预算管理组和执行组织

房地产企业应成立预算管理工作组作为全面预算管理与审计的管理组织, 预算管理组织职责是审议通过预算目标、预算政策和程序及下达正式预算书;根据实际情况调整和修改预算;制定预算控制措施和激罚制度;仲裁预算冲突等。

成立预算执行组织, 执行主体由参与全面预算管理的所有部门组成, 负责项目计划及预算的编制、执行及报告等工作。

2. 全面预算管理的编制程序

编制方法建议采用自上而下, 自下而上, 分级编制, 上下结合, 逐级汇总, 经过多次反复而形成预算, 经企业预算管理组织审核后, 逐级下发到各相关部门执行。

3. 建立全面预算管理制度

结合房地产企业自身管理模式及行业特性, 建立一套完整细化的全面预算管理制度。

4. 建立科学有效的预算编制方法

由于房地产企业开发周期长不确定性因素多, 编制预算不仅仅是对年度财务状况做出的反映, 而且应能反映出项目的综合情况。

(1) 做好汇总、分解工作。一是总体分解。收入总体构成的分解, 须与开发的产品类型、面积、销售均价挂钩, 然后分解、预测出各类房型的销售总价。开发成本总体分解, 需将土地成本、前期工程费等成本项目根据成本核算对象逐步分解归集, 最终预测总成本。二是项目按年度、月份的分解。结合项目开发周期进行年度、季度、月份的分解, 将预算责任落实到细处。

(2) 加强部门之间联动。全面预算涉及项目开发前期设计、工程、营销、行政财务等各个部门, 涉及到项目开发经营活动中的每个环节, 因此, 房地产预算需要各部门协作、共同努力。

(3) 掌握好编制周期。房地产行业开发周期一般很长、不确定因素很多, 在编制周期上应按年、季、月, 有时甚至到周来安排资金的预算, 确保资金流的正常运转。

(4) 现金流量预算的强化管理。房地产行业是一个资金密集型行业, 资金紧缺是整个行业的普遍现象, 关键在于目标成本和现金流量的预算与管理上。现金流管理力求做到由粗到细, 步步为营, 提高资金使用效率。

四、全面预算执行过程中常出现的问题

1. 房地产企业编制全面预算缺乏完整的数据库支撑

由于房地产企业是新兴行业, 还没有及可参考的国家预算定额, 企业自身尚未形成所开发的各种产品类型的定额标准, 企业数据积累不够, 就会对新开发项目进行预算编制时有较大的主观性, 从而造成和实际发生费用偏差较大。

2. 存在对全面预算编制的错误认识

全面预算的核心是财务预算, 但不能就这样认为预算只是一种财务行为, 由财务部门来全面负责预算。

3. 预算目标考核力度欠缺

据了解在已经实行预算管理的房地产开发企业中, 普遍存在着考核力度不足的现象, 主要表现在考核部门职责的分工不明确、考核内容不具体、考核工作未能公开、公平、公正。

五、全面预算执行过程中常见问题的解决方法

1.房地产企业应加强数据库管理建设, 安排专业人员负责公司历年来开发项目各产品类型的数据分类整理, 按照企业设置的科目归纳分析, 并将信息传达预算管理委员组使其能及时完善预算定额标准。

2.定期组织企业员工学习讨论全面预算管理, 使大家充分认识到全面预算管理对一个企业的重要性, 把预算管理落实到每个人, 并将其与员工的薪酬待遇挂钩, 使得全员行动起来, 真正让全面预算管理落到实处。

3.加大奖惩的考核力度, 量化细分考核指标, 同时不断提升考核的可操作性, 只要企业有决心、有信心, 并坚持公开、公平、公正的原则, 考核工作一定能顺利推行下去, 成为实现全面预算管理的有利保障。

六、结束语

房地产企业全面预算管理是一个复杂艰巨的系统工程, 是治理企业的重要组成部分, 是企业日后发展的保障体系。房地产企业理应根据自身的特点, 建立适合本企业的全面预算管理体系, 真正满足实现房地产企业发展战略目标的要求, 提高企业的经济效益, 使企业平稳、健康、快速的发展。

参考文献

[1]刘兴革.论全面预算管理存在的问题及解决对策[J].经济师, 2005, (9) :151-152.

[2]宁福顺.推行全面预算管理之我见[J].财会月刊 (B财苑) , 2004, (12) :30-31.

青海省房地产实施管理办法 篇3

摘 要：房地产一直以来便是我国国民经济备受瞩目的龙头产业，是我国经济发展和社会进步的重要推动力，随着经济和科技的跳跃式发展，更多的房地产企业崛地而起，房地产企业如何实施成本管理，最大限度降低成本，减少投资和市场风险，拓展利润空间，提高经济效益，成为其追求的终极目标。在现代化信息社会的大背景中，促使成本管理信息化成为房地产企业成本管理的必然趋势。

关键词：房地产企业；成本管理；信息化；实施途径

计算机网络信息社会的迅猛发展为我国房地产企业成本管理注入了新能源，同时也使房地产企业成本管理面临着严峻的压力和挑战，实施成本管理信息化是时代发展的必然要求。城市化进程的加快使房地产行业异军突起，但目前房地产企业的成本管理模式较粗放，懂得将信息化投入成本管理实施成本控制的企业依旧不占大多数，房地产行业具有投资大、周期长、供应链繁琐复杂等特征，各企业必须重视成本管理信息化，借助信息化的强大优势提高成本管理效率，降低成本，提高经济效益，推动企业持久健康发展。

一、实施成本管理信息化的巨大优势

随着房地产企业管理信息化建设步伐的不断加快，成本管理信息化越发受到各房地产企业的密切关注，逐渐成为企业战略规划的重要组成部份，实施成本管理信息化对房地产企业的发展具有巨大的优势，主要体现在以下方面：

首先，有助于房地产企业实施高效的动态成本管理，最大限度弥补了手工成本管理的不足。信息化成本管理能快速处理成本管理数据，并进行自动智能加工，及时将成本信息反馈到企业成本管理责任中心，极大减少了手工成本管理下繁琐、复杂的步骤，促使房地产企业成本管理快捷高效、精确无误，这种动态成本管理迎合现代信息社会对企业成本管理的要求。

其次，有助于房地产企业各部门实现资源共享，减少不必要的人员劳动，形成企业全体员工参与成本管理的良好态势。传统的成本管理是一种集中管理，而信息化成本管理是集中管理与分散管理的统一体，这种模式一定程度上明确了每一个员工基于成本管理的职责，形成人人参与、人人共享、人人监督的管理局面。

最后，信息化成本管理在降低管理人员工作量，提高管理效率的同时，实现了资源的优化配置，有效降低企业成本管理的人力、物力和财力，以最低的成本提高房地产企业成本管理人员的决策与管理水平。提升成本管理的信息化水平，能充分挖掘成本管理的巨大潜力，为企业赢得丰厚的经济利润，推动房地产企业的健康、稳定、和谐发展。

二、房地产企业成本管理信息化的实施途径

（一）培养与提高信息化成本管理的意识

无论是传统成本管理思想下的手工成本管理状态，还是当下最流行、最科学、最有效的信息化成本管理，其有效实施的前提都是全体房地产企业员工的成本与成本管理意识。因此，必须不断培养和提高员工的信息化成本管理意识，这是企业成本管理成败的关键所在，成本意识与成本管理意识的培养是一个循序渐进的过程，主要应做到以下两点：一是企业要定期组织关于成本意识培养的系统培训，也可以通过宣传教育的方式让员工了解成本、成本的基本概念，以及信息化成本管理的有效价值与巨大优势，提升员工的信息化管理意识，帮助员工明确信息化成本管理在企业成本管理中的重要性。二是将信息化渗透于日常成本管理的方方面面，并明确责任成本制，使员工全面增强信息化成本管理的责任心与义务感，本着对企业成本负责的原则投入生产活动。

（二）推动信息化成本管理流程的标准化

房地产企业应将企业成本管理信息化融入到企业长远战略规划中，加快成本管理信息化进程，多途径推进信息化成本管理流程的标准化、科学化。信息化本身就意味着高效、科学、标准、规范，企业不断完善成本管理流程使其规范化、标准化，梳理成本管理的所有流程与环节，并以书面化的形式将成本管理流程固定，并在信息化成本管理实践中不断优化组合管理程序，使其迎合时代发展和企业进步需求。企业要结合发展实际建立信息化成本管理系统，调整投资比例，明确实施步骤，按部就班地实行。可以先从企业管理的核心内容财务管理开始，践行标准化、规范化管理流程，并不断普及到项目管理、人力资源管理等内容中，做好各个环节的成本管理工作，对提高房地产企業成本管理效率至关重要。

（三）设计基于信息化要求的成本核算科目

成本核算科目的设计是成本管理信息化的重要内容，房地产企业要想实现科学、高效的信息化成本管理，设计基于信息化要求的成本核算科目不可或缺。主要应做到两点：一是成本核算科目的设定要坚持“细致全面，面面俱到”的原则。成本核算科目的设计是以责任成本核算和产品成本核算为基础的，它一定程度上包含了企业成本费用的一切开支，庞大而复杂。因此，必须细化核算科目，才能保证各类成本信息的科学与精确，使成本核算科目更好地服务于企业决策。不全面的成本核算将严重影响着成本数据的精确，阻碍信息化成本管理进程。二是成本核算科目要明确责任主体，通过成本管理科目实现责任成本管理，责任主体要设计基于信息化要求的成本核算科目。

（四）企业应不断加强信息化人才队伍建设

在飞速发展的现代化信息社会，各房地产企业竞争的实质是市场和人才的竞争，为了加快房地产企业成本管理信息化进程，企业应不断强化信息化人才队伍建设。引进与培育信息技术人才，将企业信息化建设作为企业文化的终极内容来实施和践行。毋庸置疑，推动现代房地产企业成本管理信息化，人才是关键。企业应做到以下方面：一是领导者应提高成本管理信息化意识，进入高校参加各种信息化管理进修，加深认识，提高自身信息化管理水平。二是要运用各种激励性措施吸引先进的信息化管理人才，引进先进的成本管理软件和系统使其服务于成本管理。定期加强对成本管理人员的信息化知识培训，提高员工的信息化管理水平，增强员工的责任心和使命感，建立一支高素质、高技能、现代化的成本管理人员队伍。

综上所述，房地产企业实施成本管理信息化是一项长期而艰巨的系统工程，各房地产企业应立足当下，从企业发展的实况出发，深刻认识成本管理信息化对房地产企业发展的巨大优势，不断与时俱进，开拓创新，探索出适合本企业发展的信息化成本管理实施手段。笔者认为，大致可采用培养与提高信息化成本管理意识，推动信息化成本管理流程的标准化，设计满足现代化信息要求的成本核算科目，加强信息化人才队伍建设等途径推动房地产企业成本管理信息化。

（作者单位：联发集团有限公司）

参考文献：

[1] 杨占海.房地产企业目标成本管理的实施[J].中国农业会计，2014，03：34-36.

[2] 张军.项目成本管理信息化初探[N].建筑时报，2003-11-07T00.

青海省房地产实施管理办法 篇4

第一条为了维护残疾人的合法权益，根据《中华人民共和国残疾人保障法》，结合本省实际情况，制定本办法。

第二条残疾人必须经过县级以上残疾人联合会指定的医疗单位，按照国务院制定的《残疾标准》检查认定，并由县级残疾人联合会核发《残疾人证》。残疾人凭证在全省范围内享受本办法规定的有关优惠待遇。

第三条各级人民政府领导残疾人事业，设立残疾人工作协调委员会，负责督促、检查、协调本办法的贯彻实施，组织有关部门做好残疾人工作。

第四条各级人民政府应将残疾人事业纳入当地国民经济和社会发展计划，经费列入财政预算，并随财政收入的增长而相应增长，使残疾人事业与社会经济协调发展。

第五条各级残疾人联合会代表本辖区残疾人的共同利益，维护残疾人的合法权益，为残疾人服务，承担政府委托的任务，加强对外联系和交流，动员社会力量，推进残疾人事业。

第六条全社会应当发扬社会主义的人道主义精神，理解、尊重、关心、帮助残疾人，支持残疾人事业。

有关部门、社会团体、企事业单位和城乡基层组织，应从实际出发，帮助残疾人解决康复、教育、劳动就业、文化生活、婚姻等方面存在的困难，做好残疾人工作。

第七条残疾人必须遵守法律，履行应尽的义务，遵守公共秩序，尊重社会公德，为社会主义建设贡献力量。

第八条各级人民政府要有计划、有组织地开展残疾预防工作，宣传、普及优生、优育和预防残疾的知识，针对遗传、疾病、地方病、药物中毒、事故、灾害、环境污染和其他致残因素，采取有效措施，强化初级卫生保健，预防残疾的发生和发展。

第二章康复

第九条各级人民政府和社会组织要努力发展残疾人康复事业，做好康复工作。

第十条省成立“残疾人康复中心”，各州（地、市）、县应逐步在医院设立康复科室或康复门诊部，为残疾人提供康复服务。

第十一条加强残疾人生理和心理康复工作研究，拓宽康复渠道，开展白内障复明、聋儿语训、儿麻矫治和精神残疾、智力残疾、视力残疾、肢体残疾的康复工作。

第十二条医学院校应当开设康复课程，培养康复专业人才。有关部门应采取多种形式对从事康复工作的人员进行技术培训，向残疾人、残疾人亲友普及康复知识，传授康复方法。

第十三条各级财政部门要有计划地增加康复经费投入，保障康复工作的顺利进行。

第三章教育

第十四条各级人民政府及其有关部门应重视残疾人的教育工作，并与普通教育统筹规划，督导、检查特殊教育事业的发展。

各级教育行政部门应制定残疾儿童、少年教育发展规划，举办或设立特殊教育学校、班级，负责培训特殊教育师资，开展特殊教育科学研究，管理特殊教育经费。

第十五条各级人民政府设立特殊教育专项补助和助学金，特殊教育经费在教育经费中专项列出。省社会福利有奖募捐委员会应设立专项补助，扶助地方发展残疾儿童、少年教育事业。

第十六条学校、幼儿园及其有关单位对具有接受教育能力的残疾学生实施教育：

（一）幼儿教育机构应对残疾儿童进行早期教育和功能训练；

（二）普通中小学校必须招收能适应其学习生活的残疾儿童、少年入学，有条件的学校开设特教班；

（三）普通高中、技工学校、中等专业学校和高等院校，必须招收符合国家规定录取标准的残疾考生入学；

（四）教育部门和残疾人所在单位应开展残疾人职业技术教育。

第十七条各级人民政府对从事特殊教育工作的教师和手语翻译发给特殊教育补助津贴。对接受义务教育的残疾学生免收学费，并视其家庭经济状况减收或免收杂费。残疾少年入学，不受学区限制，年龄可适当放宽。

第十八条有关部门应逐步做好特殊教育教材的编辑、出版以及教学用具和其他辅助用具的研究、生产和供应工作，并逐步发展少数民族特殊教育事业。

第四章劳动就业

第十九条各级人民政府应本着就地、就近、有利生产、方便生活的原则，多渠道、多层次地安置残疾人就业。

各部门、各单位在招工、招干时，应照顾残疾人就业。

第二十条各级人民政府和有关部门应当有计划地举办社会福利企业、按摩医疗机构和其他福利性企业事业组织，集中安排残疾人就业。

金融部门对产品有销路、经济效益好的福利企业应优先安排贷款；对开发新产品、增产适销对路产品需要进行的技术改造项目，应当优先给予支持，并根据国家有关规定对福利企业实行优惠利率。

第二十一条鼓励残疾人自谋职业。

对申请个体开业的残疾人，工商、税务、金融等部门应简化审批手续，并在税收、管理费、贷款等方面给予照顾。

第二十二条机关、团体、企事业单位、城乡集体组织应按单位在职职工1？5％的比例安置残疾人就业，并安排适当的工种和岗位。个别专业性强、安置难度大的单位，应与省残疾人联合会协商，并经省劳动人事厅批准适当降低比例。

安置一名重残者或盲人，按2人计算。

对达不到比例的单位，少安置一名残疾人，每年向当地残疾人联合会缴纳残疾人劳动就业金，作为发展残疾人就业基金。缴纳残疾人就业金的具体办法，由省人民政府制定。

鼓励在第三产业积极安排残疾人就业。

第二十三条农村、牧区的残疾人从事农牧业生产，享受减免农牧业税、公益事业费、土地（草山）承包费、积累工、义务工等照顾。

第二十四条劳动部门应当设立残疾人职业技术培训场所，开展适合残疾人特点的职业培训工作。

第二十五条残疾人职工所在单位应当提供适应其特点的劳动条件和劳动保护。对编余残疾职工的生活应当妥善安排。

辞退或开除残疾人职工，应告知当地县（区、市）级残疾人联合会。

在转正、定级、晋级、住房、评定职称、劳动保护、保险和福利方面，不得歧视残疾人。

第五章文化生活

第二十六条各级人民政府和有关单位应当积极开展残疾人的文化、体育和娱乐活动，培养残疾人在文化、体育等方面的人才，参加国际、国内和地区的比赛和交流。

第二十七条新闻、文化部门要利用多种艺术形式和方法，反映残疾人热爱生活、自强不息、顽强拼搏的事迹，反映关心、支持残疾人事业的先进事迹。

第二十八条各地开展残疾人文化体育活动所需经费，可采取地方财政拨款、自筹、募捐等方法解决。

残疾人参加比赛和交流，所在单位应保障其工资福利待遇。

第六章福利

第二十九条各级人民政府和社会组织对生活有困难的残疾人给予救济、补助。

城镇由民政部门开办福利院，乡村设立敬老院对无依无靠的残疾人进行收养，暂无条件办理福利院或敬老院的地区，由民政部门给予救济或由村委会采取指定亲友抚养、承包户照顾的办法安排他们的日常生活。

第三十条残疾人持《残疾人证》搭乘省内公共交通工具，应当给予方便和照顾，其随身必备的辅助器具，准予免费携带。盲人可以免费乘坐市内公共汽车。盲人读物邮件免费寄递。

第三十一条社会公共服务行业应为残疾人在购票、购物、医疗等方面提供优先照顾。

第三十二条残疾人所在单位和家庭应帮助残疾人参加社会保险。

第七章环境

第三十三条城镇建设规划部门应逐步将无障碍设计纳入城建规划。凡新建、扩建公共设施、公共建筑、公共场所时，应增加必要的方便残疾人的无障碍设计，采取无障碍措施。

第三十四条各级残疾人联合会应逐步开设残疾人用品用具供应站（点），为方便残疾人参与社会生活创造条件。

第三十五条全省中、小学校要教育学生扶残助残。开展为残疾人包服务送温暖的活动，并将这项活动纳入中、小学校德育教育规划。

第三十六条各级人民政府和有关部门要安排好助残日活动，切实帮助残疾人解决问题。

第八章奖励与处罚

第三十七条各级人民政府和有关部门应对有以下情形之一的集体和个人给予奖励：

（一）在为残疾人排忧解难，维护其合法权益方面做出显著成绩的；

（二）在安置残疾人劳动就业，扶持福利企业方面成绩显著的；

（三）在预防残疾、减轻残疾人痛苦和在康复医疗科学研究方面有发明创造，并做出突出成绩的；

（四）热爱特殊教育事业，热心支持和帮助残疾人职业培训，成绩突出的；

（五）筹集残疾人事业资金，捐资助残有突出贡献的；

（六）关心残疾人生活、婚姻，长期为孤残人员热心服务，事迹突出的；

（七）残疾人自尊、自信、自强、自立，成绩显著的。

第三十八条凡有下列行为之一的，按照情节轻重分别由行政部门、公安、司法机关给以批评教育，行政处分，治安处罚，依法赔偿经济损失，承担其他民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不依法对残疾人履行扶养、扶助、教育义务的；

（二）歧视、侮辱、侵害、虐待、遗弃残疾人的；

（三）拒不按规定招收残疾人入学的；

（四）拒不按规定安排残疾人就业的；

（五）随意辞退、开除残疾职工的；

（六）破坏、损毁残疾人专用公共设施的；

（七）挪用、克扣、截留、侵占、贪污残疾人的教育、康复、救济、福利和减免税款等资金或物资的；

（八）拒不执行《中华人民共和国残疾人保障法》和本办法的；

（九）其他侵害残疾人合法权益的。

第九章附则

第三十九条本办法应用中的具体问题，由青海省人民政府负责解释。

青海省房地产实施管理办法 篇5

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的__。A．0.2%～0.8% B．0.2%～1.0% C．0.25%～1.5% D．1.0%～3.0%

2、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。A．31.46万元 B．32.46万元 C．33.46万元 D．34.46万元

3、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

4、印花税的税率采用两种。A：定额税率和累进税率 B：比例税率和定额税率 C：累进税率和累退税率 D：特殊税率和一般税率 E：执行层的组织协调

5、业主是指。A：物业的管理人 B：物业的使用人 C：物业的产权人 D：物业的租赁人 E：执行层的组织协调

6、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。A．土地使用权出让费 B．土地使用费

C．土地使用权转让费 D．毛地价

7、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有__。A．更长的经济寿命 B．更显著的各异性 C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

8、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，该房地产的合理经营期限为。A：15年 B：20年 C：25年 D：30年

E：工业用地的监测点评估价格

9、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。

A：权利登记制 B：产权登记制 C：托伦斯登记制 D：契据登记制

E：执行层的组织协调

10、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率 D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息 E：工业用地的监测点评估价格

11、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。A．判断提问 B．多项选择 C．单向选择 D．书面提问

12、土地用途管制的核心是。A：保护耕地

B：实行土地登记制度

C：实行土地有偿有限期使用制度 D：不能随意改变农用地的用途 E：执行层的组织协调

13、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。A：净收益包括有形收益和无形收益

B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据

D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格

14、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（）资金。A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股

D．个人入股范围

15、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以__。

A．合用出让金的20%以上罚金 B．合同出让金的50%以上罚金 C．以原价的30%收回土地 D．无偿收回土地使用权

16、某商品住宅楼于2008年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2011年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至__。A．2011年1月9日 B．2003年1月9日 C．2014年1月9日 D．2016年1月9日

17、土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30% B．40% C．50% D．60%

18、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

19、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。A．低于 B．等于 C．高于 D．无关联 20、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。A．经济化 B．最高最佳 C．实际性 D．常规

21、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工业用地的监测点评估价格

22、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于

B：大于或等于 C：小于

D：小于或等于

E：工业用地的监测点评估价格

23、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

24、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。A：城市蓝线 B：城市绿线 C：城市紫线 D：城市黄线

E：执行层的组织协调

25、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。A：明晰性 B：可比性 C：客观性 D：一贯性

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、最大诚信原则的內容主要包括。A：告知 B：保证 C：弃权

D：禁止反言 E：允许反言

2、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的

D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同

3、《住宅使用说明书》的内容不包括__。A．开发单位、设计单位、施工单位 B．结构类型 C．保修期限

D．有关设备、设施安装预留位置的说明等

4、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重

5、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A：政治法律环境 B：经济环境 C：人口环境

D：社会文化环境 E：借款合同

6、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（）。A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2

7、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。A：假设开发法 B：成本法 C：路线价法 D：市场法 E：收益法

8、关于运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C．不需为不可预见费用的支出预留空间

D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会

9、房地产平面图包括。

A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图

D：房屋分层分户平面图 E：房产分幅位置图

10、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

11、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ㎡，外墙面积6 ㎡，单元间分隔墙面积8 ㎡，公摊面积3 ㎡。那么，可出租面积应为㎡。A：33 B：40 C：43 D：47 E：借款合同

12、下列属于支票特点的是。

A：在银行信用基础上产生，以存款为依据 B：在银行信用基础上产生，以贷款为依据 C：支票有效期短，见票即付

D：签发支票金额，以贷款余额为限 E：签发支票金额，以存款余额为限

13、土地使用权的出让方式中，__适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。A．招标方式 B．拍卖方式 C．协议出让 D．挂牌转让

14、保险合同的关系人有。A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：保险代理人

15、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。A：贷款额

B：企业信用等级 C：自有资金数量 D：项目风险等级 E：贷款期限

16、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。A．房地产估价师 B．房地产经纪人 C．结构工程师

D．房地产经纪人协理资格 E．建筑师

17、横道图法用于项目建设阶段的。(2009年试题)A：质量控制 B：进度控制 C：成本控制 D：合同管理 E：借款合同

18、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性 B：不一致性 C：适应性

D：相互影响性 E：借款合同

19、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为__万元。A．992.06 B．983.10 C．1080 D．852 20、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。

A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务

B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人

C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托

D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争

E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价

21、成功的房地产租售一般包括。

A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段

22、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括（）等。A．附属工程费

B．设备及安装工程费 C．室外工程费 D．建筑工程费

23、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55% B．12.00% C．12.36% D．12.68%

24、”三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。A．水通、气通、电通 B．路通、水通、电通 C．路通、水通、气通 D．路通、电通、气通

25、下列关于诉讼时效的说法不正确的是__。

A．诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利

B．诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利 C．《民法通则》规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制

D．履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还

青海省房地产实施管理办法 篇6

从2006年4月初，接受XX项目的实施任务至今，XX项目管理系统实施已告一段落。全面回顾这段实施过程，有很多经验和教训，做一下总结很有必要。整个实施过程从2006年4月到2006年10月是一个阶段，然后从2006年10月以后至验收为一个阶段，具有不同的特点，10月份以前自己操刀多一些，10月份后跟踪、监控对方具体人员的实施工作多一些。

一、实施教训

1.初期刚接手项目的时候，对整个的产品体系不是太了解，对房地产的项目管理特点及成本管理方面没有任何积累；对于所实施的产品不熟悉，这是非常不利的，因为客户认同实施人员的基础就是实施人员在业务及产品方面所积累的优势；

2.忽视了实施人员自身体的定位，实施人员的角色应该是帮助、支持、培训对方来做事，而不是自己捉刀。当然在现实的实施过程中，不可能一刀切，但要时刻提醒自己的定位，不能走的太深；

3.RPDS产品身当时存在的问题较多，大约50%的时间在测试，甚至是一些比较弱智的问题，在技术及测试部门的努力下，此问题在后期得到了极大的改善；

4.缺乏计划性，项目的实施，一定要制定切实可行的实施计划，否则如同无头的苍蝇，没有目的，使得项目实施走到哪里算哪里，不具有系统性，造成拖延；同时，计划性也包括与实施人员的其它任务之间的协调。比如当时除了XX的实施，还要兼顾到公司行政管理、售前、其它历史客户的跟踪等活动。

5.项目管理需要加强，除了上面提到的计划要素，对于项目的其它要素也要加强，如需求反馈机制、进度反馈机制等等。大要把握全局，时时掌握项目进度，协调项目中出现的各种异常状况，如果不能综合协调，否则整个项目的质量和进度将会受到不确定因素的影响，导致项目延期或失败；

6.重要的实施节点确认、培训确认、需求确认，最好是都要有纸面文件的确认环节，无论是对于甲方还是已方，都是非常重要的。

7.没能有效的利用各种资源，不是什么事都要事必躬亲，自己来做，要有效的利用各种资源，客户方的、公司方的，都要善于为自所用；

二、实施经验

1.要努力改变游戏规则，开始的时候WY明显处于优势的地位，使得实施做得很被动，这时就要学会用自己的专业性及其它方面的优势来与他PK，使他有一种认同感，否则事会越做越麻烦；

2.要积极的学会调动对方的资源，XX实施，LT的加入是一个非常重要的点。到了后期，任务越来越重了，如果单纯依靠自身的力量，这事麻烦大了，一些基础的工作，需要别人来做，同时这事WY肯定不做，当时北京公司没有相关的资源，后来与XX协调，LT加入到实施中。事实证明，他的加入使后期的工作顺利了许多；

3.培训最后是做现场操作培训，XX系统的使用，如果不去优山美地等项目部做培训，使用难度会比较大。要现场解释他们的问题，这不可避免的涉及到他们自身利益的考量，要打消他们在这方面的顾虑，否则他们会想出100个理由不用系统；

4.不能用太技术化的语言来面对客户，对于我们可能是非常幼稚的问题，但从他们眼中可能情况就不一样了，要多从业务的角度来与他们对话；

5.要成功抑制他们的需求，用户的需求如果不抑制，是无限成长的。这里不是不让用户提需求，而是要对需求分等级：核心需求（影响业务流程及使用的）、非核心需求（不影响使用，但会影响使用效率等的问题）。当然领导提出的需求要划到核心需求里面。在售前的过程中给客户绘制美好的蓝图，并且无限制地扩大客户的需求，成功的实施顾问在与客户进行接触的过程中，就应该有让客户狂热的头脑降温的意识。这一点在前期做得不够好；

青海省房地产实施管理办法 篇7

预算是一种系统的方法, 用来分配企业的财务、实物及人力等资源, 以实现企业既定的战略目标。企业可以通过预算来监控战略目标的实施进度, 有助于控制开支, 并预测企业的现金流量与利润。房地产企业集团预算管理的过程, 是战略目标分解、实施、控制和实现的过程。对于房地产企业集团而言, 预算必须与企业战略相结合, 服从于企业远景规划和战略目标, 根据战略寻找项目, 根据战略确定项目的整体目标, 根据战略确定公司年度目标以及项目分年度目标。

一、建立健全预算管理体系

1. 建立预算管理组织及责任体系

企业应建立在董事会领导下、预算委员会负责的预算管理组织体系。董事会负责公司预算决策工作, 董事会下设预算委员会, 负责预算管理工作。计划财务部负责日常预算工作, 对预算委员会负责, 组织预算的各项基础工作。成本预算部负责房地产开发项目的成本预算, 制定每个项目的目标成本。预算管理的监控工作由计划财务部牵头负责, 考评工作由人力资源部牵头, 各相关机构按其职能分工配合。

2. 建立预算管理制度体系和实施保障机制

企业应当建立预算管理制度和流程管理制度, 建立授权机制、成本费用管控机制。明确各机构的权责, 明确预算编制、执行与考核的相关程序与管理规定, 保障项目、资金以及各项经营活动的安全、有效运行。

3. 建立预算管理的评估考核体系

预算管理是一项非常复杂的系统工程, 应根据本企业的管理模式和行业特点, 设计一套目标明确、权责分明的评估考核指标体系。同时, 把评估考核与员工激励机制结合起来。

二、房地产企业集团应科学合理地编制财务预算

1. 房地产企业集团的预算具有独特的行业特点

房地产是一个资金密集型行业, 只有合理、有效地控制现金流量, 才能保证企业持续、稳定地发展。从宏观上, 房地产企业集团必须做好新增项目投资计划、存量项目的开发计划;从微观上, 必须做好每个开工项目的进度计划、每一份合同的付款计划。房地产企业集团在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后, 根据整体资金状况制定可行的资金计划, 并实行跟踪管理, 确保资金的安全运行。持续盈利以及年度预算之间平衡利润, 是房地产企业集团利润预算的关注点。

房地产企业集团应注重项目预算与滚动开发预算, 关注年度预算。项目预算与滚动开发预算是现金流预算和利润预算的基础, 也是房地产企业预算的核心。项目预算与年度预算是密切关联的, 房地产企业集团必须平衡项目预算与年度预算。

房地产企业集团应当制定目标成本与费用标准。房地产企业集团应该根据管理模式和房地产行业特点, 制定适合本企业的成本、费用科目体系, 根据历史经验数据的积累和分析, 制定成本和费用标准, 对于已经固化、可以复制的特定产品线, 必须制定成本标准以及成本调整系数, 并在实践中逐步完善。

此外, 还应制定行业关注的预算指标体系。应设立营业收入、净利润、资产负债率、净资产收益率、销售面积、入伙面积、回笼资金、开工面积、土地储备、贷款规模等行业关注的指标。

2. 项目预算及滚动开发预算是房地产企业预算编制的基础

房地产项目预算是以开发项目作为预算对象, 对项目建设中将会发生的各项成本费用、经营收入、融资计划、现金流等内容进行的整体预算。项目预算以项目进度为主线, 以项目成本为核心, 对项目的整个开发周期的各项活动作出进度及资金的安排, 对项目的成本、收入以及利润进行核算, 并提供项目预算报告。

房地产项目开发期长, 大型项目更是分期开发, 期间如市场、政策环境等因素的变化, 必定影响到项目的开发计划。因此, 编制项目滚动开发预算可以对项目综合情况作出客观反映。

项目预算的编制工作包括:一是确定项目的目标成本, 即在施工图完成时形成整个项目的目标成本。二是做好收入、成本、费用、税金以及利润的测算工作。根据开发项目的产品类型、面积、销售均价, 预测销售总价。将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目汇总, 测算总成本。按国家相关税收政策和公司财务制度等进行税金、费用以及利润的测算。三是制定好项目的开发计划, 结合开发周期和年度预算, 在各个年度合理安排工程进度和资金计划。

3. 年度预算是房地产企业预算编制的核心

年度预算是指房地产企业将年度计划与目标层层分解至各责任中心, 由各责任中心作为预算的具体执行单位, 负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算, 从而保证公司预算总目标的落实。年度预算包括经营预算、财务预算和资本预算。

经营预算是房地产企业集团预算的重点内容, 必须对每个项目的年度销售面积、销售均价、合同金额、回笼资金、成本等具体指标作出详细地测算, 对每个项目的预售、竣工、入伙等主要节点, 以及工程进度款支付等作出详细安排;对薪酬福利、销售费用、管理费用和财务费用作出尽可能准确地预算, 在前述预算的基础上作出利润预算。

财务预算主要包括现金流预算、预算损益表、预算资产负债表。房地产企业集团必须对现金流预算重点关注, 尤其是经营性现金净流量更是相关机构比较关心的指标, 房地产企业必须制定适合当前宏观政策的现金流预算。

资本预算是指资本业务的预算, 如固定资产购置、长期投资预算、土地和项目投资预算、筹资预算等。

4. 预算编制的程序

年度预算应当按照“由上而下、上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行编制。首先, 董事会预设年度总目标, 确定年度预算编制的原则和要求, 下达至各机构。各机构按照董事会下达的预设目标, 结合实际, 按照统一格式和分工, 编制预算草案。计划财务部审查、汇总, 提出综合平衡的建议, 将需要修改的数据反馈给各机构修正预算, 计划财务部在各机构修正调整预算草案的基础上, 汇总编制公司预算草案, 提交预算委员会审议, 上报董事会批准后成为正式预算, 再由各机构执行。

三、房地产企业集团财务预算方案的落实措施

董事会批准的年度预算和项目预算, 由公司总经理与各机构签订经营目标责任书, 纳入考核, 由各机构认真组织实施。

建立合理的授权、控制与协调机制。房地产项目预算管理涉及跨机构的多个环节, 各机构需要各司己责, 更需要紧密合作, 配合好工期与节点, 做到授权合理、管控与协调机制顺畅、科学。

持续加强资金的精细化管理是实行房地产企业预算管理的重要保证, 主要包括以下几个方面:一是制定详细的资金计划。根据销售资金回笼计划、工程进度付款计划, 融资计划, 综合研究, 解决资金缺口, 最终确定资金计划。二是对资金的高度集中管理。由总部统一控制项目资金的回笼和投放, 这是企业集团资金链安全的重要保证。三是强化现金流量的预算管理。按时组织预算资金的收入, 严格控制预算资金的支付。

建立适合本企业运作模式的成本控制机制。设立成本预算部, 负责成本管理工作, 对项目开发过程中的跨机构的工作流程与分工进行有效地组织协调, 并在项目建设过程中对目标成本进行动态监控。抓住成本管理工作的关键环节, 进行重点监控, 提升成本管理效率。优化产品设计是成本控制工作的重点, 因为产品设计基本上决定了成本项目的70%, 对建安成本构成中比重大的人工费、钢筋、水泥、电力施工成本应实行重点监控。

建立有效的费用控制机制。合理设定各机构的费用总额、费用报销的审批权限, 并对管理费用采用重点项目单独控制, 即对于额度大、可控性强的项目要求单项不能超过预算, 同时要求管理费用总额不能超过预算额度。实行费用预算管理的过程控制、实时监控, 对于不可预见性支出, 经集团董事会批准后, 作为预算外支出。

建立预算分析报告制度。各机构必须按要求、按期报告预算的执行情况, 针对预算的执行偏差, 应当充分、客观地分析产生的原因, 提出相应的解决措施或建议, 报董事会审定批准。

建立预算管理系统和预警机制, 加强预算管理和成本管理。利用信息化、网络化手段, 全国各地的机构能够同一时间报送各自的预算报表, 集团可以快速、准确完成预算编制与汇总。建立预警机制, 实现实时预算控制, 使得所有业务的运营处于集团管理层的掌控之内, 降低财务风险与经营风险。

四、房地产企业集团预算的评估考核

董事会定期或不定期地组织预算审计。公司内审机构审计后形成的审计报告提交董事会, 作为预算调整、改进经营管理和全面考核的一项重要参考。

房地产企业应采取年度考核与项目考核的考核机制, 科学设定责任主体的考核目标, 合理划分考核权重。房地产企业的考核目标应制定三个指标体系:一是反映工程质量的指标体系, 如安全事故、工程质量、现场管理、工程节点的完成情况等, 一般作为项目考核指标;二是反映经营成果的财务指标体系, 比如净利润、资金回笼、销售面积、资产负债率、净资产收益率、期间费用、目标成本等, 一般作为年度考核指标;三是反映执行力的指标体系, 综合考核规章制度的执行情况。在考核权重上, 应该根据管理的需要在几个指标体系间合理划分权重。

青海省房地产实施管理办法 篇8

一、加强土地市场供应。根据近年来全市房地产市场状况，今后3年全市住宅用地供应计划每年确定为60公顷左右，对住宅用地供应计划实行动态管理，根据市场供需实际和存量未开发土地情况，实行分区调控。合理调整住宅用地供应结构，加强普通住宅用地供应(不低于70%)，控制非住宅用地供应;把握供地节奏，适度控制供地批次，增加单批次土地供应量。

二、提高土地出让条件。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出让的商品住宅用地的规划设计要点中须明确海绵城市建设和工业化建筑、成品住房配建要求，提升商品住宅建设品质。具体要求和住宅用地配建定销房(含人才保障房、动迁安置房等)相关政策另行制订。

三、引导土地出让理性竞价。对部分地块根据土地出让金溢价率，提高项目预售条件和调整竞价方式。当土地价格溢价率达到50%—60%(含)的，工程结构封顶后方可申请预售许可;当土地价格溢价率达到60%—80%(含)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价溢价率超过80%的，中止网上竞价，转为 “一次报价出让方式” 进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。 “一次报价出让方式” 具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

四、强化土地批后监管。全面落实项目用地履约保证金制度，建立和完善开竣工申报退付及扣缴联合会审制度，督促用地单位按期开发建设，增加有效供给。对于已批用地，未在规定期限内开工建设的，须按比例配建工业化建筑和成品住房，具体办法另行制订。

五、加强住宅项目报建管理。对已批未建的商品住宅项目应督促开发企业尽早开工建设，并指导开发企业做好报规、报建等相关手续和各项前期工作。加强商品住宅项目(低密度住宅、政策性住房除外)报建管理，30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申办施工许可面积不宜低于30000平方米(尾盘除外);30000平方米以下的商品住宅项目宜一次性办理施工许可证。

六、增加商品住宅有效供给。完善商品房预售管理，商品住宅项目达到预售许可规定的现场形象进度要求的，必须及时申报、一次性办理预售许可;项目取得预售许可证或现售证后，预售、现售房源应在10日内一次性全部对外公开销售。不及时申报办理的，工程结构封顶后方可申请预售许可;达到工程结构封顶仍不申报办理的，实行现房销售。以上不良行为记入房地产开发企业当年信用档案，并予以公开曝光;售楼处未公示确切可售房源的，视作捂盘惜售行为记入房地产开发企业当年信用档案，暂停网签一年，并予以公开曝光。

七、规范购销经营行为。防止和打击逃避税费、炒房炒价的投机行为。严格控制商品房购销合同解除、合同加减名等，商品房屋交付备案后不得退房，应及时开具不动产登记办证联发票、办理不动产登记证。

八、强化商品房价格管理。加强商品住宅价格监管，批准商品住宅项目预售许可时，房地产开发企业应当合理确定申报价格，经价格主管部门备案后一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求，全部进入商品房预售许可行政主管部门设立的商品房预售系统。在对外销售时，同批次房源须一次性全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格。自本意见发文之日起办理商品住宅价格申报手续的楼盘，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内调高幅度不宜超过12%。同一批次各房屋价格不得调剂使用，同一批次不同类型房屋价格可区别定价。下一批次申报价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价6%。对自本意见发文之日前已办理商品住宅价格申报手续的项目，视情况可参考周边项目实际销售价格(区域成交均价)合理申报。

九、调整非户籍居民购房政策。非苏州市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

十、加大金融监管力度。各商业银行要加强个人住房贷款管理，对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核，严格房地产企业、中介机构的业务准入，审慎开展业务合作。对存在违法违规的房地产企业、中介机构，各银行机构应采取停止新发放开发项目贷款、中止叙做相关中介撮合的二手房贷款业务。金融监管部门加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度，把个人住房贷款业务列入重点检查范围，严肃查处各类违法违规行为。

十一、调整公积金贷款政策。新申请住房公积金贷款的，调整个人可贷公积金额度计算方式，统一按公积金账户余额倍数计算;对第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的20%调整为不低于住房总价的30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%执行。(执行时间按苏州市文件。)

十二、加快商业办公用房去库存。根据苏州市供给侧结构性改革去库存三年行动计划的要求，全面调查，摸清底数，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，分类施策，通过税收、信贷手段，促进市场销售;对符合城市规划要求，可以通过调整开发用途转为住宅、科技企业孵化器、众创空间、养老地产、旅游地产等的项目，按照程序申报并积极推进。具体试行办法另行制定。

十三、加大住房保障力度。通过加大棚户区改造等保障性安居工程建设解决城市住房困难家庭的住房需求，改善居住条件。通过完善公共租赁住房供应体系和保障性住房政府货币化补贴政策，解决城镇中低收入家庭、新就业人员、外来务工人员的租房需求。

十四、培育发展住房租赁市场。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，要严格执行国家住房租赁有关税收优惠政策。鼓励企业和机构规模化经营住房租赁，对年出租达到1000(含1000)套以上不同档次规模化经营的租赁企业，属地政府应分别给予适当的补贴。

十五、实施人才购房优惠政策。通过人才组屋配建、销售、租赁和货币化分类补贴等办法，改善人才居住条件;昆山市引进的各类外来人才，凭有关证明材料参照执行户籍居民购房政策。相关文件另行制订。

十六、加强房地产市场风险管控。建立联席会议制度，加强房地产市场监测和监管，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。加强行政监管与行业自律联动，规范房地产市场秩序，完善健全市场信用评价和失信惩戒机制，对非理性竞地和违反本意见及有关规定的房地产企业，应当及时向金融机构进行风险提示，情节严重的取消其参与土地市场拍卖资格。

十七、加强房地产市场舆论引导。各有关部门应当加强房地产市场相关信息公开，及时解答市民关心的政策问题;新闻媒体加强宣传引导，深入报道和解读有关政策措施，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期;对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的新闻单位和个人，依法追究其责任，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

青海省房地产实施管理办法 篇9

2010年9月10日 10:58:32 来源：威海市房地产交易网

一、指导思想

以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，坚持“标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防”的反腐倡廉工作方针，在坚决惩治腐败的同时，更加注重治本、更加注重预防、更加注重制度建设，努力拓展从源头上防治腐败的工作领域，通过建立健全惩治和预防腐败体系，推动我处反腐倡廉建设深入开展。

二、工作目标和主要任务

工作目标：通过推行廉政风险管理，促使全处广大党员干部特别是领导干部牢固树立科学的发展观和正确的政绩观，进一步增强廉洁自律意识和为民服务意识；通过完善和落实各项工作制度，加大对权力运行的制约和监督，建立健全决策权、执行权、监督权、既相互制约又相互协调的权力运行机制，使权力运行公开透明；通过建立能够提前发现、有效预防、即时化解廉政风险的长效工作机制，有效遏制党员干部违纪违法现象，牢牢掌握反腐倡廉建设的主动权，为城乡建设事业好快发展提供有力保障。

工作任务：一是查找廉政风险点。以行政权力运行过程为主线、以人员岗位为重点，通过自己找、群众议、领导点和民主评议等方式，组织干部群众认真查找廉政风险点。二是科学确定廉政风险等级。依据廉政风险点的发生频率和危害程度，确定高、中、纸三个风险等级。并根据形势变化和行政权力项目的增减，对廉政风险进行动态评估，及时调整风险等级。三是合理提出廉政风险防范措施。根据不同等级风险，分别制定相应的预防措施。对低等级的廉政风险，采取保廉承诺、敬示教育、风险提示、廉政谈话、函询质询等多种形式，提高个人的自律和防范意识。对中、高等级廉政风险，除采取以上措施外，建立和实行重点岗位公开承诺、岗位责任、首问首办负责、限时办结等制度。四是建立廉政风险防范管理考核和责任追究机制。针对不同等级廉政风险实行分级管理分级负责，做到层层有人管、有人抓。强化对廉政风险防范管理的检查和考核，并注重考核结查的运用，强化行政问责，对在行政权力运行过程中出现的违纪违法问题严肃查处。

二、主要内容

推行廉政风险防范管理工作要围绕制约监督和规范权力运行，紧密结合单位工作实际，重点防范“三种风险”、设置“三道防范措施”。

（一）防范三种风险

1、思想道德风险防范。指个人因主观原因和外部环境的不良诱惑而可能产生思想道德问题的风险。主要表现在：放松世界观改造、理想信念动摇；不思进取、得过且过；漠视群众、官僚主义；脱离实际、形式主义；弄虚作假、虚报浮夸；见利忘义、以权谋私；贪图享受、腐化堕落；阳奉阴违、我行我素；独断专行、软弱涣散等。

2、制度机制风险防范。指科室或部门因制度机制不健全、机制制度执行不力可能导致的廉政风险。主要表现在：对工作实践中暴露出来的普遍性、倾向性和苗头性问题，未能及时制定或完善相关制度，致使管理过程中存在漏洞和薄弱环节；制度贯彻落实不到位，工作流程出现漏洞；对人、财、物管理等重要事项未能严格按制度办事，致使权力没有按要求规范公开运行。

3、岗位职责风险防范。指个人因不能正确履行岗位职责、不能正确行使权力可能导致的廉政风险。主要表现在：职责履行不到位，致使科室、单位或本人及所属人员发生违纪违法问题；滥用职权，失职渎职，不履行或不正确履行职责等。

（二）设置三道防范措施

1、前期预防措施。是指针对查找到的廉政风险点，采取廉政教育、公开办事程序、建立或完善相关机制、加大监督力度等各种有针对性的措施，增强党员干部廉洁自律的主动性和监督制约的有效性，预防腐败行为的发生。

2、中期监控措施。是指在前期预防措施的基础上，通过信息监测、自查、抽查等手段，掌握预防措施的落实情况和党员干部履行职责、廉洁自律情况，及时发现苗头性、倾向性问题，以便进一步采取相应的后期处置办法。

3、后期处置措施。是指针对中期监控风险发现的问题，视情节采取警示提醒、诫勉纠错、责令整改等措施，及时纠正工作中的失误和偏差，堵塞漏洞，避免轻微问题演化发展成为违纪违法行为。

三、实施步骤

1、部署动员教育。采取职工大会的形式，在全处开展防范廉政风险教育，使全体党员干部明确开展廉政风险防范工作的重要性、掌握方法步骤、了解工作要求，积极主动地参与到此项工作中来。

2、梳理岗位职责。各科室要明确所承担工作事项，明晰行政权力运行和完成岗位任务的工作流程，对工作流程中涉及到的人员，进一步明晰职责职权，明确各岗位具体权力责任。

3、排查廉政风险。按照全员参与的要求，采取自上而下和自下而上的方式，从行政管理事项、业务工作流程等方面，逐一排查廉政风险点，按风险发生几率或危害损失程度，确定岗位风险等级。

4、制定防控措施。各科室要按照前期预防、中期监控、后期处置三道防线的要求制定防控措施。岗位个人要围绕排查出的风险点和确定的风险等级，有针对性的提出具体防范措施。一是针对个人岗位风险，由本人对照与业务工作相关的各项法规制度，提出防范控制风险的具体措施和办法，报单位备案，二是针对行业风险，各科室要认真研究分析本科室存在的共性问题，并结合业务工作和自身实际，进一步健全完善防控风险的相关规章制度，明确防控风险任务要求和工作标准，形成廉政风险防范管理的有效运行机制。

5、自查考核修正。各科室通过自己查、群众找、领导提等形式，把风险点找全、找准、找到位，完善预防措施，并围绕风险查找、风险等级评定、预防措施等内容形成自查报告。处廉政风险防范领导小组办公室将通过定期抽查、平时检查和全面评估的方式进行考核。根据自查和考核情况，针对存在的问题和考评意见，对廉政风险防范管理工作的各项内容进行改进、更新和完善。

四、组织领导