长沙商圈市场调研报告

长沙商圈市场调研报告（精选7篇）

长沙商圈市场调研报告 篇1

四川市场重点二级城市商圈报告

前言

四川作为西部大开发的中心，近年来经济的发展有目共睹。随着人民生活水平的提高，对珠宝饰品的需求也愈加强烈，四川的首饰市场犹如钱塘江之潮得到了迅猛发展。经过近些年的发展，以四川的成都市区为例，单单是黄金珠宝首饰年销售额估计超过15亿元人民币。那么其他饰品的销售额会将会是一个更大的数据。整个四川珠宝市场的年销售额保守估计已超越100亿。据不完全统计，黄金金饰品占26～48%，平均46.25%；18K和有色宝石镶嵌饰品占7～35%，平均16.37%；铂金饰品8.1～21%，平均15.28%；钻饰15～46%，平均22.10%。黄金饰品仍然是珠宝消费的主力，但随着国内外的金融环境的影响，黄金投资已逐步得到老百姓的认知，黄金市场的发展空间还是会持续增大。其他饰品的销售额增涨更为明显，预测还会以较快速度逐年增加。一块巨大的蛋糕摆在了我们的面前，机会与挑战共存！

西部市场以成都市为中心向四川地区乃至云南、陕西、重庆等地区辐射，除成都市以外，四川地区其他二三级的市场占领对中国黄金在西南地区的发展也起着至关重要的战略意义。本报告将对四川地区重要的二级城市的市场和重要商圈进行概述和分析。

重点二级市场

▲ 南充

城市概况：（要包括所辖三级市场）人口组成： 经济概况：

商圈说明：南充市的主要商圈分布在顺庆区和嘉陵区，其中嘉陵区的商圈以为日常生活提供便利为主，以中小型商超和普通商户为主，而大型商业区则集中在顺庆区，其中以南充“五星花园”为中心。绵阳：

城市概况：绵阳市下辖涪城、游仙及高新3区及江油市和平武、北川、安县、三台、盐亭、梓潼6县。人口组成：全市总人口531万，绵阳市城区人口已达100万，已步入大城市行列。

经济概况：绵阳市一直以来都被认为是仅次于成都的第2大省内城市，经济总量长期位居第2，该市始终坚持以科研来拉动经济发展，市内有九院、长虹、九洲等大型企业，今年全市人均可支配收入接近1.5万元，位居全省前列。

商圈说明：绵阳市的主要商圈分部于涪城区，该商圈以兴力达广场为中心，向外延伸包括茂业百货、步行街、及警钟街及临近的富安百货、百盛百货一带。商铺林立，购物者众多。德阳

城市概况：德阳市下辖旌阳区和广汉、什邡、绵竹三市，中江、罗江2县。人口组成：全市总人口382万，市区人口40余万。

经济概况：德阳市一直以来坚持以重工业带动城市经济发展，市内以东汽、东电等大型企业发展为龙头，城市发展较快，2010年人均收入据估算在1.6万左右，排名全省前列，发展潜力较大。

商圈说明：德阳市商圈以长江西路和南街交汇的洋洋百货、人民商场为中心，并向南街延伸。珠宝品牌较多。广元

城市概况：广元位于四川北部，川、陕、甘结合部，辖市中区（利州区）、元坝区、朝天区和青川、剑阁、旺苍、苍溪4县。

人口组成：全市总人口310余万，该市市区人口30万左右。

经济概况：广元市坚持工业发展为主，坚持走新型工业化道路。经济增长较快，经济实力居全省2级城市中上游水平。

商圈说明：广元市商圈以利州区为主，以政府街的永隆广场为中心，珠宝店铺相对其他城市较少，但当地每家店铺实力均很强大。巴中

城市概况：巴中位于四川省北部偏东，下辖巴州区和南江、平昌、通江3县，面积1.23万平方千米。人口组成：全市总人口364万，市区人口接近30万。

经济概况：巴中市以农业发展为主，随着各种交通道路的完善，市内各种矿石及天然气资源得到了极大的发展，经济增长速度位于四川前列，人均收入也得到极大增长。但总体实力相对川内其他低级市仍处下游水平。

长沙商圈市场调研报告 篇2

本次调研数据, 是集工厂总部、工厂办事处、代理商、工程商、设计院等多方数据分析后得出的, 对部分厂商的销售结果的统计可能有所偏差, 欢迎业内批评指正;

本次调研为本刊独立调研结果, 整个调研过程未得到任何企业和个人的费用赞助;

本次调研数据仅作为暖通中央空调行业内部参考资料, 不用于任何商业用途, 因此任何企业及个人利用本次调研及相关区域市场报告所进行的市场宣传行为, 以及由此出现任何形式的纠纷与本刊无关;

本报告作为行业内部交流资料, 若有需求欢迎来电来函联系;

在本次长沙区域走访中, 我们得到众多厂家、分公司、设计院和代理商、工程商的大力配合, 在此表示衷心的感谢。由于版面受限, 本刊节选了部分品牌、代理商、工程商、设计师调研情况进行了刊登, 敬请谅解!

特别鸣谢

湖南盛世欣兴格力贸易有限公司

湖南美的暖通设备销售有限公司

青岛海信日立空调系统有限公司长沙分公司

麦克维尔中央空调有限公司长沙分公司

东芝空调长沙办事处

烟台顿汉布什工业有限公司长沙分公司

EK空调长沙办事处

三菱重工空调长沙事务所

TCL集团中央空调湖南产品管理中心

浙江国祥空调长沙分公司

宁波奥克斯电气有限公司长沙营销中心

东元空调长沙事务所

克莱门特捷联制冷设备 (上海) 有限公司湖南办事处

湖南惠通环境工程有限公司

湖南昱信暖通设备工程有限公司

湖南晋翔工程设备有限公司

湖南南方健坤暖通设备有限公司

湖南创远暖通工程有限公司

湖南洋马环境科技有限公司

长沙良格暖通设备有限公司

湖南辰远空调工程有限公司

长沙市规划设计院

(排名不分先后)

长沙市为湖南省省会, 位于湖南省东部, 辖6 市辖区、2 县、1 县级市;古时称为“潭州”, 是著名的楚汉名城、山水洲城和快乐之都。 长沙作为我国首批历史文化名城, 具有三千年灿烂的古城文明史, 是楚汉文明和湖湘文化的始源地, 是湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心, 亦是环长株潭城市群龙头城市。

【总体特征分析】

2016 年1 月—4 月, 湖南省经济运行在总体平稳中略有回升, 规模工业增加值同比增长6.3%, 全省地方财政同比增长15.6%, 全省园区规模工业增加值增长8.8%, 占全部规模工业的比重达60.2%, 同比提高两个百分点。而这种增长与中部经济的稳步发展和湖南省大力发展区域经济规划密不可分。

长株潭两型社会改革实验区、湘江新区等几大重点规划区域都对湖南省财政经济起了至关重要的作用。而这些重点区域经济建设又急速地带动了一部分相关联产业的蓬勃发展, 中央空调产业自然也受到相关利好的影响, 2016 年1 月—4 月的湖南省市场表现不俗, 呈现出一片欣欣向荣的景象。

市场稳定, 增长有望

“目前从市场情况来看, 湖南市场还是很稳定的, 除了大型项目可能会有所减少, 中小项目和家装都在上升”, 日立 (青岛) 长沙分公司总经理肖腾东表示。

首先, 湖南省大型的城市规划已经初具规模, 大型公建项目也因此在逐步减少。典型的如长株潭城市群自2007 年获批成为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区, 经过9 年时间的发展, 通过项目推动经济一体化, 现已取得丰硕的成果。在2015 年, 长株潭地区生产总值已达12 548.3 亿元, 占湖南省地区生产总值的43%。正是因为经济一体化程度达到了预期的目标, 从而使政府减少了在该区域大型公建项目的投入, 而项目的减少引发各大品牌的激烈竞争, 商家之间摩拳擦掌的争抢此消彼伏。

其次, 湘江新区战略的启动和湘西的发展为湖南的中央空调市场提供了新的机遇。作为国家在中部地区设立的第一个国家级新区, 湘江新区的挂牌成立使基建行业迎来了大发展。据了解, 自挂牌起三年内将竣工20 大重点项目, 其中产业项目总投资达1 021 亿元。与此同时, 湖南省国民经济和社会发展第十三个五年 (2016—2020 年) 规划纲中明确对大湘西的投入力度, 将在此区域重点发展优质农产品精深加工、生态文化旅游、中医药、健康养老、商贸物流等产业。

在业内人士看来, 未来几年内, 大湘西与湘江新区将会有更多的基础配套项目, 对中央空调市场无疑是大大的利好, 也为湖南中央空调市场平稳增长提供了保证。

国产品牌强势, 新兴市场成重心

从近几年中央空调市场情况来看, 以格力、美的、海尔为代表的国产品牌一直在湖南地区表现十分迅猛, 不管在工装市场还是家装零售市场领域, 都远远领先于其他品牌。在市场占有率环节中, 格力、美的两大巨头在湖南地区市场占有率已经达到了51.4%, 整体规模超过了一半的市场份额。

在工装市场中, 尤其在政府公建方面是国产品牌竞争比较激烈的领域之一, 而地产、民用等新兴市场则成为外资品牌的发力点。在家装零售领域, 国产品牌的优势进一步扩大, 尤其是在湘南、大湘西等地区, 格力、美的等凭借其在家用空调市场的优势, 在这些区域有着非常高的认知度和接受度。

如今, 长株潭市场已被重点开发, 三四级市场的消费者在需求环节有一个很明显的特点, 就是要求物美价廉。格力、美的等凭借其产品的超高性价比等优势在三四级城市发展较快, 而且这些区域的消费者完全满足于国产品牌, 也从需求端促进了国产品牌的发展。日系品牌方面, 大金、日立 (青岛) 等也注意到了这些区域在“十三五”规划中的机遇, 深耕渠道, 并且已经取得了相当不错的成绩。

地暖、新风市场大有前景

2016 年1 月—4 月, 湖南地区地暖市场出现了“过山车式”的现象。在2 月份期间, 整个湖南地区地暖市场呈现悬崖式跌落, 各大地暖品牌的销量下滑严重, 令许多地暖经销商措手不及。然而在3 月—4 月期间, 地暖产品则迎来了一波快速发展的时期, 部分经销商在2016 年3 月份的销售额较2015 年同期更是实现了80% 的爆发式增长。据了解, 2015 年间湖南地区地暖产品市场容量达到2 万套, 而预计2016 年地暖产品市场容量将达2.4 万套。

究其原因, 首先是因为在2016 年初, 全国大范围的严寒天气给湖南造成一波冲击, 面对多年不遇的严寒, 家用空调糟糕的采暖效果让消费者把目光投向采暖效果优良的地暖产品。其次, 这也与湖南地区的房地产特点密切相关。南方健坤总经理邬宏波向《中央空调市场》表示, “得益于低房价的优势, 长沙及周边地区别墅等高端地产项目较往年实现了一定的增长, 而这类客户对于舒适性有着较高的要求。地暖产品的优势逐渐被消费者所了解并接受, 高端楼盘、别墅等项目的增多无疑促进了地暖产品的推广工作”。

与地暖相比, 新风系统虽未迅猛增长, 但上升的势头也不可小觑。目前湖南地区很多商场、酒店、KTV已广泛使用新风系统, 很多消费者在购买中央空调的同时也会选购新风系统。

长沙良格暖通总经理罗琅告诉《中央空调市场》, “近几年, 雾霾日益严重, 人们对洁净的空气需求越来越高, 新风系统自然而然越做越好。但是整个湖南新风市场还很混乱, 一方面是消费者对于新风系统的品牌、价格等所知甚少;另一方面, 新风系统目前市场普及率极低, 品牌的高中低档层次还未明确划分出来, 影响到了新风产品的市场销量。但是从近几年部分新风品牌呈现翻倍式的增长来看, 未来新风系统在湖南地区会有很好的发展前景。”

地产配套萎靡, 家装零售发力

湖南地区楼市的低迷让众多中央空调企业萎靡不振, 但对整个湖南地区中央空调行业而言却是极大的利好。走访长沙市场期间, TCL集团中央空调湖南产品管理中心总经理周星屹向《中央空调市场》透露, 湖南地区房地产价格的低迷一定程度刺激了中央空调市场的快速发展, 尤其对于专注家装的品牌而言更是如此。因为低房价扩大了买房人群, 这样就为家装品牌提供了庞大的客户群。

在缺少大项目的湖南地区, 水机市场品牌开始在中小型项目上逐步发力。在项目选择过程中, 甲方对于品牌的接受度都比较高, 特定选择某一系列品牌的情况较少出现, 这也为各厂家和经销商在发展过程中提供了巨大的空间。

家装零售成为了近两年来湖南地区所发力的重点。市场蛋糕虽然巨大, 但如何推广则是对厂家和经销商的考验。这种相当于电商时节的“双十一”、“6·18”大型促销活动成为格力、美的、大金、日立 (青岛) 、东芝等品牌所发力的重点机会。通过每年一到两次的大型团购会, 经销商拿出一小部分利润让利于消费者, 无疑拉近了消费者与经销商之间的距离, 更好地促进了品牌的推广。

【家装市场分析】

随着近几年消费者对家用中央空调市场的了解越来越多, 消费理念和能力都在不断提高, 在湖南地区使用家用中央空调越来越成为一种时尚的选择。与此同时, 由于家用中央空调技术日益成熟, 几乎所有品牌都奋力开拓家装市场, 产品价格也在激烈的竞争中不断下降, 消费者对于家用小多联和风管机接受度也越来越高。

家装发力, 主流品牌成长迅猛

作为二线城市, 虽然长沙消费水平在湖南省内名列前茅, 但消费能力较南京、杭州、武汉这样的二线城市还是有很大的差距, 因此口碑、价格、舒适性依然是消费者选择品牌时想到的首要问题。在家用中央空调的品牌阵营中, 以格力、美的为首的国产品牌和以大金、日立 (青岛) 为代表的日系品牌独占鳌头, 占据了长沙家装零售市场的绝大多数份额。而东芝、三菱重工、海尔等品牌也保持着较快的增长势头, 2016 年1 月—4 月家装零售额较2015 年同期都有着较大的增长。其中, 2016 年1 月—4 月, 美的家装零售市场份额比2015 年同期增长30% 以上, 日立 (青岛) 更是同比增长50% 以上。

随着传统冷水机组巨头江森自控约克整体大方向的调整, 家装零售市场日益成为其主攻的方向, 约克家用中央空调专卖店也在长沙市场开设起来。另一巨头麦克维尔也紧随其后, 开始布局家用中央空调的渠道, 二者都取得了不错的成绩。

市区与县乡品牌分化严重

在湖南的零售市场中, 市区与县乡市场有着明显的差异化。在市区市场中, 消费者对家用小多联、风管机等欢迎程度异常之高, 格力、美的、大金、日立 (青岛) 、TCL、奥克斯、志高都加大了对家装零售市场的投入力度, 发展速度非常快, 品牌专卖店、智能家居体验店遍地开花。

反观县乡市场, 消费者对于家用中央空调的欢迎程度要明显低于普通传统家用空调。虽然很多品牌经销商也在大力推广家用中央空调, 挖掘市场潜力, 但是效果甚微。

据《中央空调市场》了解, 很多知名品牌之所以不能把家用中央空调在县乡市场推广开来, 主要原因有两个。首先, 房价较低, 人均收入水平也低, 家用中央空调在装修款中占比过重, 降低了消费者的购买意愿。以长沙为例, 房地产均价常年处于6 000 元/m2, 人均月收入常年处于3 000 ~ 4 000 元之间。以100 m2房子为例, 房价6 000 元/m2, 总价60 万元, 首付三成则为18 万元。由于装修费用必定要少于首付, 假设装修费用为10 万元。目前市场上中等的家用中央空调价格在2.5万元以上, 那么中央空调在装修费用中占比就超过20%。家用中央空调如此高的占比, 对于收入水平和消费水平远不如长沙的县乡消费者而言毫无吸引力。其次, 格力、美的深耕县乡市场, 树立了强大的品牌影响力, 它们的品牌影响力深入人心, 带动了人们对格力、美的中央空调的认知, 其他品牌根本无法深入下去, 更不用说开拓市场了。

专卖店速度加快, 争夺三四线市场

随着近几年各大品牌对渠道建设的加强, 品牌专卖店遍地开花, 竞争尤为激烈。在《中央空调市场》走访长沙市场时发现, 许多品牌专卖店都是一家家地紧挨着, 并且一家规模比一家大。期间, 在市场上碰到最多的品牌就是格力, 作为国产品牌的巨头, 其专卖店数量绝对占长沙中央空调专卖店的半壁江山。究其原因, 一方面是格力深耕长沙十余年, 具有完善的渠道网络, 长沙很多大户经销商都曾做过格力;另一方面, 其他品牌在家装零售市场上不是刚刚起步, 就是凭借家装零售市场还无法支撑专卖店的投入。

在三四级市场上, 虽然格力占据着强势的地位, 但是其他国产和日系品牌也开始进入三四线市场, 不断加快渠道布局。比如在衡阳市场上, 格力牢牢垄断衡阳下面的9个县, 但是在市区里, 日立 (青岛) 、大金、美的等品牌加快了专卖店建设, 也获得了不错的市场占有率。

立信未来, 一路同行

——湖南昱信暖通设备工程有限公司家居事业部总经理张艳

作为湖南暖通界数一数二的经销商, 昱信暖通在业内几乎无人不知, 无人不晓。立足中央空调领域二十载, 昱信人的脚步遍及潇湘大地, 将中央空调的和煦之风吹遍千家万户。

2015 年面对严峻的市场形势, 昱信实现了日立 (青岛) 中央空调出货3 000 万元的光辉业绩。之所以能取得如此的业绩, 与昱信人的辛勤努力密不可分, 更离不开日立 (青岛) 的大力支持。“自2009 年携手日立 (青岛) 以来, 昱信和日立精诚团结, 从最开始的工建领域入手, 一路披荆斩棘, 最终让日立 (青岛) 在湖南市场站稳脚跟。正是这样的成功凝结了昱信与日立的友谊, 在2013 年日立做出转型家装的决策后, 昱信果断地成立家装部, 用几十万元的启动资金冲进竞争激烈的家装市场, 硬是开辟了一条道路, 让日立在湖南的家装销售额实现倍增长”, 张艳如是说。

或许正是这种付出, 让昱信成为日立中央空调核心经销商、海信中央空调全省代理商。可以说, 昱信已经与日立融为一体。对于今后的市场战略, 张艳向《中央空调市场》表示, “今后昱信将分三步走, 将日立中央空调做大做强。第一步成为金牌大户, 年销量3 000 万元;第二步, 建设稳定的团队, 将年销量提升至5 000 万元;第三步, 进行精细化管理, 提升队伍专业素质, 将销量提升至0.8 亿~ 1 亿元。”

从高端入手, 从细节把控全局

——湖南南方健坤暖通设备有限公司总经理邬宏波

对于高端住所的用户而言, 地暖、空调则是必不可少的产品。

从2004 年创立之初, 与邬宏波合作的诸多用户在从他这里选购采暖产品时, 都希望能一次性承包地暖+ 空调等产品。起初, 邬宏波把空调产品与其他专门从事中央空调经销商合作, 但是合作的经销商责任心不强, 对业主造成了很大的麻烦, 而且售后细节处理不到位, 对邬宏波和南方健坤的形象造成了极其不利的影响。后来南方健坤也选择了部分空调品牌独立经营, 但是产品的品质、制冷效果以及售后服务等均不能达到邬宏波满意的要求。2014年, 与三菱重工的一次机缘巧合开始了双方的试合作。在合作过程中, 客户对三菱重工中央空调的品质、细节把控与售后服务在邬宏波这边均得到了良好的反馈, 同时与三菱重工的合作也拓宽了南方健坤的产品阵营。

在邬宏波看来, 南方健坤坚持靠服务至上的理念来获得高端客户的认可, 这让南方健坤的客户回头率高达80%。一直以来, 南方健坤的发展也都是迎合客户的理念, 适应市场的需求。“细节创造品质”, 这是南方健坤在12年的发展过程中所一直坚持的灵魂, 在服务客户的过程中, 南方健坤充分地将用户的每一个细节都考虑在内。在中央空调领域, 三菱重工中央空调当之无愧属高端品牌, 好的设备加上优质的服务让南方健坤已成为湖南地区暖通界具有代表性的暖通公司, 客户群体遍布整个湖南地区。

“不务正业”的暖通人

——湖南洋马环境科技有限公司总经理徐波

面对错综复杂的市场环境, 许多人以不变应万变, 也有人选择另辟蹊径, 在新的领域创造一番新的天地, 洋马环境的徐波便是其中之一。

2004年初, 洋马环境挂牌成立, 开始了在别墅、高端会所为代表的民用中央空调领域征程。初入市场, 凭借着公司在服务上的超前意识, 洋马环境很快在市场站稳了脚跟, 并成为在当地具有代表性的暖通经销商。2009 年, 舒适家居的概念开始被提出来, 徐波在第一时间察觉到其中的商机, 成为湖南地区最早从事舒适家居的代表。随着客户口碑的不断传播, 加上客户的热情引荐, 许多商业项目自动找上了门。在此契机下, 2012 年, 洋马环境开始涉足中央空调商用领域。当很多人以为徐波会就此满足之时, 他又开启了公司在智能影音、原木定制等诸多领域的业务。到目前, 洋马环境已经是博世、开利、特灵、格力、美意、奥克斯、浙江国祥等诸多品牌的合作伙伴, 集暖通空调、采暖、智能控制、原木定制、智能影音等项目咨询、设计、安装、维护及保养为一体的设计工程施工企业。

从空调, 到舒适家居, 到智能影音, 再到原木定制, 这些看似没有什么关联的领域, 在徐波这边却产生了奇妙的化学反应。在每个新领域的开创时, 外界对于徐波的想法总是不可思议, 认为他的这种做法是不务正业。“别人笑我太疯癫, 我笑他人看不穿”, 在徐波看来, 一般而言, 上门去找客户, 士气低三分的态度来做行销, 而主动上门的客户双方更能在意愿上达成共识, 而且自己手中拥有着很多的民用客户, 这些更是其在商用领域所需要的宝贵资源。对于客户而言, 打动他们的除了好的商品之外, 更是离不开优质的服务, 而徐波所最为看中的也正是服务这个行业:在消费者的眼中, 除了商品品质的好坏之外, 更加看中的就是商家的服务。洋马环境之所以能从众多竞争者中脱颖而出, 正是秉承着“专业技能、专心服务”的经营理念, 以及其准确的市场定位、超前的技术设计和优质的服务来赢得消费者的信任。

把美的推向零售市场

——湖南晋翔工程设备有限公司总经理李勇

作为美的在湖南地区的家装零售领域核心经销商代表, 晋翔工程与美的之间有着说不完的故事。

2008 年, 在美的售后部门工作的唐远金、李勇决定开创自己的一番事业。虽然离开了美的, 但他们仍然内心与美的牵连在一起, 在二人的共同决议下, 他们决定继续留在暖通界, 成为了美的在湖南地区的经销商。起初二人只是美的常德地区的家用空调经销商, 白手起家的二人有着许多创业者缺少的那股激情, 在推广市场环节, 他们敢打敢拼。到了2012年, 公司的年营业额已突破了2 000万元, 并且其所代理的美的某款家用空调销量更是创造了全国销售第一的佳绩。也正是2012年, 在美的湖南地区商用空调负责人的邀请下, 晋翔开始转战家用中央空调市场。在二人的努力下, 公司的规模越来越大, 2014年, 二人决定进军长沙市场, 在这个被众多合资品牌占据着更多市场的城市里开疆扩土。截止到目前, 许多长沙地区的消费者都从他们这里选购了美的的家用中央空调系列产品, 而且他们在长沙更是拥有一个300 m2的美的家用中央空调专卖店, 位置十分优越。据了解, 目前晋翔工程已是美的中央空调在湖南地区的家装零售市场核心代理商, 在湖南地区已经有了6家美的家用中央空调专卖店, 分别在长沙、常德、张家界、澧县、石门等各个城市之中, 而且每家店都是当地最大的美的家用中央空调专卖店。

李勇向《中央空调市场》表示:作为一名“美的”人, 晋翔工程与美的的感情是牢不可破的, 我们的目标就是把美的推向零售市场, 推到家喻户晓。对于晋翔而言, 2008年就一直跟随着美的的步伐, 只要美的需要在哪些市场开疆扩土, 晋翔就愿意成为冲锋的排头兵。8个年头在市场上的打拼让晋翔在整个行业有了一席之地, 晋翔从传统的营销模式一路走下来也摸索到了适合自己的发展方向。但随着大数据、智能家居等理念的不断提出, 晋翔也不得不去面对互联网带来的冲击, 晋翔要与时俱进, 不断调整自身的行业态度, 聚焦客户需求, 来顺应市场的变化。

【工装市场分析】

相比较于国内工装市场的低迷, 近两年长沙区域整体工装市场呈现一片大好的发展趋势。近两年, 长沙地区不断涌现出一大批商业地产项目, 这在一定程度上更是促进了湖南地区工装市场保持稳中有进的增长势头。

近几年来, 整个湖南地区冷水机组整体市场虽然保持了稳中有增的势头, 但是从整体大环境来看, 大型冷水机组项目较少。比如, 进入2016年以来, 湖南地区最大的冷水机组项目由麦克维尔摘得, 该项目中标金额2 600万元, 在市场人士看来, 这种项目在近两年已是罕见。

据《中央空调市场》走访长沙市场发现, 湖南地区房价整体偏低, 而且大型高楼建筑数量与沿海东部发达地区相比相差较多。在拜访的诸多业内人士均向《中央空调市场》表示, 从目前整体市场来看, 长沙甚至整个湖南地区冷水机组项目中, 离心机项目较少, 而且几乎被美系五大品牌以及国产三大品牌所垄断市场。相比较, 以螺杆机组和模块机组为代表的中小型公建项目近两年在整个湖南地区不断涌现, 而且湖南地区消费者更加青睐冷水机组, 也使得冷水机组的发展保持平稳的增长。

早在2014 年期间, 几家大型地产公司在湖南地区兴建了众多商业综合体, 而且这些项目很多都是外地的开发商来投资, 这些外来的开发商在空调选择上, 往往更加青睐多联机。而近两年, 长沙区域的商业地产项目也开始回暖, 出现稳定增长的趋势。从整体市场来看, 虽然大型政府公建项目、地产配套等因素影响了冷水机组和多联机市场的发展, 但是在民用项目方面, 多联机快速扩张的势头越来越明显, 市场份额也在不断加大。

专注美的, 专业服务

——湖南惠通环境工程有限公司总经理赵小东

作为美的的核心经销商, 惠通自创立之初便与美的结下不解之缘。自从2003 年做起中央空调, 惠通便和美的走过一段峥嵘岁月, 从年销售额1 000 万元到近年来销售额破4 000 万元。

公司总经理赵小东介绍道, 在湖南市场竞争日益激烈的今天, 要发展壮大就必须开拓渠道。惠通作为一家以工程和批发为主的暖通企业, 一直以来深耕湖南市场, 尤其在湘西北拥有完善的渠道网络。而美的中央空调作为世界品牌, 拥有极强的品牌拉力, 为惠通赢得客户提供了极大的助力。

在目前政府公建类项目减少、工程垫资情况日益频繁的情况下, 惠通未雨绸缪, 虽然依然侧重于政府基建项目, 但却早已着手转变发展方式。赵小东告诉《中央空调市场》, “目前整个湖南市场家装在迅速增长, 而水机比重却在不断下降。惠通早已意识到这点, 因此早已布局家装市场, 目前多联机的比重已经占到销量的40%左右。另一方面, 为了防范资金链风险, 惠通坚决避免参与垫资的工程项目。”

谈到2016年的市场走势, 赵小东表示自己非常看好湖南家装市场, 根据一季度美的30%以上的增长率, 可以看到美的2016年必将取得高速增长。而惠通作为美的的核心经销商, 相信自然也会取得辉煌的业绩。

携手格力打江山

——湖南创远暖通工程有限公司总经理王春燕

在湖南中央空调市场上, 有这样一位低调的经销商, 他的公司是格力中央空调湖南指定的工程商之一, 2015 年销售出180 多套模块机组, 他就是湖南创远暖通工程有限公司总经理王春燕。王春燕表示, 公司自成立之日起便一直牵手格力, 合作密切。多年来, 格力给了他们最大的帮助, 创远能取得如此的成绩离不开格力中央空调的大力支持。

在同行的眼里, 王春燕是一个务实而诚信的人。在多年的生意场中, 王春燕从未与客户发生过纠纷, 在产品的供货方面, 创远都是保质保量。在王春燕的生意经中, 做好一个市场要靠好的产品及为客户提供无微不至的服务, 所以在公司成立之初, 王春燕便选择了格力中央空调产品, 携手格力共同深耕湖南市场。

面对目前激烈的市场竞争, 创远在这个冷冻年依然在模块机市场上取得了可喜的成绩, 令业内人士赞叹不已。而对于王春燕来说, 取得这样的成绩是理所当然的, 他告诉《中央空调市场》:“一方面, 今年湖南市场无论工装还是家装都在增长, 所谓水涨船高;另一方面, 创远深耕湖南市场十余年, 不仅具有完善的渠道网络, 还拥有一流的安装、技术团队, 再加上格力中央空调的品牌拉力, 在湖南具有极强的市场接受度。”

对于今后湖南市场的情况, 王春燕表示, 目前家装市场非常红火, 而工装市场相对而言较弱, 但这并不代表工装市场不再增长, 只是增长率不再显著而已。目前湖南的中小项目还是非常多, 创远近期便拿下很多中小项目。相信随着消费水平和消费理念的提高, 工装依然会有大的机会。

专注工程项目, 发展核心竞争力

——湖南辰远空调工程有限公司副总经理梁宇彬

在当下的中央空调领域, 越来越多的经销商经历着从工装向家装领域的转型历程。与大趋势不同, 辰远空调则始终坚守工装领域, 一心一意深耕湖南工装市场。在整体低迷大环境的笼罩下, 渠道和市场的压力逐渐增大, 辰远空调却始终致力于工装市场, 这令许多业内同行大惑不解, 毕竟湖南市场家装比重在日益提高, 工装比重在日益下滑。

面对业内人士的疑惑, 辰远空调副总经理梁宇彬却有自己的看法, 他告诉《中央空调市场》:“辰远空调自2003年起便在工装领域耕耘, 经过十几年的发展, 截至2015年年销量已达2 000万元。这离不开团队的辛勤努力, 但也与合作品牌的支持密不可分。作为麦克维尔、特灵、东元的重要合作伙伴, 辰远一直与品牌团结一致夺项目。如果贸然把重心转向家装市场, 一是会失去一些合作伙伴, 二是辰远多年积累的工装经验不一定适合家装市场。”

对于今年以来公司的发展, 梁宇彬表示, 由于工建市场中大型项目依然很多, 公司斩获了不少项目, 1 月—4 月公司发展状况符合预期。但是工建市场还存在一些问题, 比如垫资问题。但辰远不会参与到这种项目上, 而是从长远利益出发, 将客户利益与公司利益均衡考量, 在以往的基础上, 不断提升服务质量, 将最优化的空调解决方案提供给客户, 以达到双赢的目标。

【专家设计师】

中央空调大有可为

——长沙市规划设计院顾问总工程师伍致杰

沿曙光中路直行, 长沙市规划设计院便清晰可见, 院子不大但正好被绿荫环绕, 主楼并不高却更加凸显小楼的恬静淡雅, 炎热的下午朗朗的笑声时不时从院内传来。风和日丽的天气, 笔者拜访了长沙市规划设计院顾问总工程师伍致杰老师。

作为从业40 余年的暖通人, 伍老师经手的项目不计其数, 并且思维开放, 对于新事物抱有强烈的好奇心。当谈及湖南中央空调市场的走向时, 伍老师向《中央空调市场》表示, “虽然房地产低迷, 但中央空调在湖南是一个朝阳产业, 现在的公建市场下滑不过是正常的市场波动而已, 未来中央空调市场依然会有大的增长。一方面是湖南省正在大力推动“湘江新区”建设和“长株潭”一体化战略, 在建的大型商业综合体并未急剧减少, 为水机厂商提供了机会;另一方面, 房价的低廉使买房的人群扩大, 为中央空调厂家提供了庞大的客户群, 从国产品牌在家装上激烈的营销战便可见一斑。”

“但是也不能盲目乐观, 即便背靠庞大的客户群, 仍然需要优质的产品和完美的服务来吸引客户”, 伍老师表示, “湖南市场上品牌分化越来越严重, 虽然国产品牌如格力、美的占据市场优势, 但是日系品牌如大金、日立 (青岛) 也在迅猛增长。尤其是大金, 虽然在广告上不常见, 但其拥有完善的渠道网络依然保持了可观的增长。”

与此同时, 品牌也应该加强对暖通人才队伍的建设。伍老师谈及市场竞争时表示, “毕竟中央空调不同于一般的空调产品, 技术含量较高。其次, 现在的业主日益年轻化, 无论理念还是素质都越来越高, 业主对暖通人才也日益重视。只有专业的人才才能赢得客户的信任。”

【机型特征分析】

从湖南市场中央空调1 月—4 月的发展来看, 多联机和单元机总额和份额都在不断攀升, 而冷水机组市场份额虽然在下降, 但其绝对值依然在增长。据调研结果显示, 多联机市场规模在所有的机型当中占比达到36%。冷水机组产品相对冷落许多, 冷水机组占比不到25%, 预计在政府公建项目减缓的下半年, 这一占比将继续下滑。单元机产品方面, 这几年在格力、美的等家电品牌的推动下, 市场一度呈爆发式增长, 单元机组占比达到31%。总体而言, 其增长的速度还是要慢于多联机。

多联机组方面, 格力占据市场领头羊地位, 市场份额占比达到28.6%。美的紧随其后, 以25.9% 的市场占比稳坐第二把交椅。1 月—4 月, 日立 (青岛) 、东芝、三菱电机、三菱重工、三菱重工海尔等日系还是取得不错的市场成绩, 其中日立 (青岛) 增长最为迅猛, 1 月—4 月增长率超过50%。另外, 韩系品牌中的三星、LG与美系巨头中的江森自控约克、麦克维尔在多联机市场推广环节也都加大了投入力度, 尤其是LG, 目前已在长沙市拥有了九龙仓时代奥特莱斯和万博汇名邸三期等标杆工程。随着国产品牌和日系品牌品质差异的不断缩小, 价格日益亲民, 不管是公建市场还是家装零售领域, 国产品牌多联机依然牢牢把握住了市场份额。

冷水机组方面, 冷水机组市场占有率相较于2015 年同期出现了下滑, 但绝对值在增长。品牌方面, 麦克维尔连续多年稳坐市场头把交椅, 江森自控约克、开利、特灵紧随其后, 美的、格力等国产品牌也吞噬了一部分市场份额, 但五大美系品牌依然占据着水机的绝对优势。究其原因, 主要是湘江新区的建设加快以及外地进入的两个大项目, 增加了对冷水机组的需求。离心机方面, 大项目的收缩影响离心机市场销量的下滑。湖南气候条件上温度相比南方偏低, 且湿度大, 因此, 螺杆机方面主要以水冷螺杆居多。受多联机和模块机的冲击, 螺杆机的销量有所下滑。而模块机市场一反离心机、螺杆机的低迷形势, 相比2015 年同期有一定幅度的增长。值得一提的是, 格力占据着模块机市场近50% 的份额。

水地源热泵在湖南市场上的表现一直不温不火, 起步很慢。虽然湖南有很多地方被评为可再生能源示范城市, 但是受政策滞后、推广力度不足以及很多地区已经取消了补贴等一系列因素的影响, 水地源热泵的发展并没有较大的改进, 项目明显偏少。另一方面, 地源热泵埋管前期投资成本较高, 很多情况由乙方先行垫资, 这直接挫伤了乙方推广的积极性。而水源热泵涉及到地下水开采打井等诸多问题, 市场推广也较为艰难, 加之湘南水质条件不如湘北, 严重限制了水地源热泵的发展。

溴化锂机组方面, 由于大型工厂的陆续迁移, 加上溴化锂机组本身所具备的高投资、高能耗特点, 传统的溴化锂市场占有率呈明显下滑趋势。但是随着湘江新区的建设以及株洲、湘潭等地接受长沙工业的影响, 溴化锂机组的市场份额并未出现大幅下降的趋势, 市场销量没有呈现大幅度的变动。品牌阵营中, 远大在政府项目中仍处于一枝独秀的地位, 松下、荏原、双良、LG等品牌则紧随其后。

末端市场的激烈竞争不亚于其他机组, 其中天加和麦克维尔均凭借产品的优异质量和售后服务, 占据市场前两名位置。顿汉布什、江森自控约克、开利紧随其后, 都有着较好的市场份额。

进株洲市场，选哪个商圈？ 篇3

主力商圈业态分明

中心广场商圈紧邻火车站，是株洲人气最旺的商圈，由东西向的新华西路、南北向的建设路两条主干道汇合而成。中心广场商圈适合的消费群体最为广泛，商业业态丰富。

中心广场地下四个出口分别对应着株洲百货、王府井百货、家润多与汉华国际。其中株洲百货人气最旺，当地人对株洲百货有一种特殊的消费情结，而且株洲百货客群涵盖了老中青三代；王府井百货集团虽然有丰富的运营经验，但在株洲的运营并不尽如人意，去年经营权已转卖，但商场的牌子仍延用；共3层的家润多更像是数码商场，虽然2～3楼均经营服装业态，并定位为淘宝城，但服饰业态人气不及1楼手机广场；七星潮流购物公园位于王府井百货之后，并不是临街，但一条受年轻人钟爱的钟鼓岭美食步行街将人流引入这里，吸引了大量消费者。

平和堂、步步高国安店虽然属于中心广场商圈，但距离株洲芦淞服饰市场更近，平和堂位于株洲火车站对面，家乐福入驻其中，是中心广场唯一一家综合购物体。步步高国安店临近平和堂，调研期间在装修，只剩1层超市还在营业。

荷塘商圈位于株洲市的东北区，以红旗广场为中心，新华西路为东西向延伸，红旗路为东北向延伸，形成荷塘区商业经济圈。如果说紧邻火车站的便利带动了商圈发展，那么荷塘区红旗广场西南角的株洲中心汽车站作用更为明显。因为每隔20分钟一趟的班车是前往江西、福建、浙江等的必经之路。

步步高百货、株百荷塘购物广场、银泰财富广场、国美电器、华润万家，形成了荷塘商圈的核心零售业态。因靠近石峰、荷塘工业区的优势，荷塘商圈的主要经营业态以五金建材、生产资料、餐饮店最为突出。

商圈中客流量最大的步步高百货主要经营家用电器、生活超市、服装鞋帽，入驻男装品牌相对较少。调研期间，步步高百货正通过举办购物送明星演唱会门票的活动来吸引顾客；而伟大国际商业城，1楼大多为经营母婴用品和童装的店铺，商铺空置率较高；2楼为株百荷塘购物广场，3楼以上商铺都是空置；株百荷塘购物广场实则是超市，仅门口有两家服装店铺，一家为中老年服装店，一家圣得西折扣店；银泰财富广场已建成3年，目前还在招商之中，尚未有商家入驻。

长江广场商圈位于株洲河西天元区，与中心广场商圈隔江而望。天元区因株洲市政府的坐落，周边学校林立，高端住宅、酒店、写字楼、公寓、银行、餐饮、娱乐等公共设施日趋完善，已逐渐形成了以长江广场为核心的商圈。商圈内云集了华天大酒店、新天大酒店等高端酒店，天虹百货、株百天元购物广场、美的麦德龙、沃尔玛等百货商场坐落其间。

株百集团旗下的天元购物广场是该商圈内客流量最大的购物中心，距其700多米的天虹百货紧随其后；神农太阳城准备建成城市综合体，地下一层有沃尔玛入驻，1～2楼仅有个别店铺在运营，其余商铺还在招商中，虽然在炎帝广场附近，但整体客流偏少。

天元区政府对面的美的城时代广场号称株洲第一家城市综合体，7月16日正式开始营业，商家入驻已满，商铺面积均较大，整体商户数量相对较少。

响石广场商圈位于株洲市北部的石峰区，是株洲市的“工业心脏”。经过近几年的建设，形成了以响石广场为中心的商贸流通服务区域，消费人群固定。

从调研情况来看，雄踞在响石广场最为炫目位置的是铜锣湾家居广场，它的前身是新一佳百货，然而只延续了不足两年，由于人气不足，转为家居广场。铜锣湾家居广场负一层为新一佳超市。据负责人介绍，前来消费的顾客大多为低端消费者，男装需求大多为中低档产品，具有较高消费水平的消费者一般都会去中心广场，因此附近男装品牌店较少，只在铜锣湾家居广场的沿街门店有湖南本土品牌圣得西和忘不了等门店。

男装品牌分布不均

中心广场商圈男装品牌在中心广场分布较为广泛，主要有株洲百货大楼，王府井百货、平和堂、家润多、华润万家。从中心广场各百货销售的男装类型来看，株洲百货中的男装以商务休闲男装为主；平和堂男装品牌较多，以商务休闲男装为主，兼顾时尚休闲和运动休闲男装；王府井百货引入的男装品牌以时尚休闲为主，几乎无商务类男装，这三大百货中男装价格相对较高，适合中高档消费者；家润多和华润万家的男装以休闲运动为主，男装价格相对较低，杂牌居多，即便有品牌也是品牌折扣店，吸引的大多是青年消费群体。

从调研情况来看，长江广场商圈中男装品牌主要集中在株百天元购物广场和天虹百货。天元购物广场1楼为生活超市，客流量较大，其男装集中在3～4四楼，以商务休闲和运动休闲类型的男装为主，兼顾时尚休闲，商场以中高端消费人群为主；天虹百货吸引顾客的方式也是在商场的负一楼设生活超市、餐饮场所，为消费者提供便利的购物环境。男装主要集中在4楼，男装类型主要以商务休闲为主，兼顾时尚休闲和运动休闲。男装品牌大多来自广东、福建、上海等地，湖南本地男装品牌忘不了、中国虎也有入驻。麦德龙超市男装主要来自广东广州、浙江诸暨、福建晋江。

响石广场商圈居住人口较多，却没有一家百货商场，株洲有实力的株百集团、步步高均只在该商圈开设超市。株百石峰店相对新一佳超市人流量要多一些，但是经营男装的店铺并不多，只有步森、老爷车、圣得西、王子衣柜在此设店。

从各个商圈的数据分析来看，在株洲销售的男装中，产地为广东、上海、福建的品牌占比较高，分别为34.19%、23.87%、15.48%，产地为江苏、湖南的品牌占比相同，均为5.8%。其中广东男装主要来自广州、东莞、佛山、深圳、惠州；福建男装主要来自晋江、厦门、泉州、石狮；江苏男装主要来自苏州、常熟、南京；湖南男装主要来自长沙、湘潭、株洲本地。

专业市场知名度较高

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芦淞服饰市场群是中南地区最大的服装批发市场，经过30多年的发展，先后取得了“中国品牌市场”、“中国服饰名城”、“中国十大服装专业市场”、“中国服装商贸名城”、“中国女裤名城”等殊荣。

在湖南省内，即使是未从事服装行业的人，对株洲芦淞服饰市场群也是耳熟能详，芦淞服饰市场群占地1.5平方公里，实际营业面积60万平方米，拥有芦淞大市场、环洲城、中国城、金帝、金轮、华丽、结谷门、银谷、金谷等38个大型服装专业市场，囊括了男装、女装、裤业、牛仔、童装、鞋业、小商品、针织等多种类型业态。商铺平均年租金7202元/平方米，平均售价10万元/平方米，其中中国城、环洲城、华丽、智超、金帝为龙头市场。

芦淞服饰市场群的业态分布主要以女装为主，男装较少。目前，市场中只有环洲城服装市场是男装市场，中国城服饰市场的3～5楼主营精品男装，金轮国际服装市场4楼也有部分男装品牌。从市场调研情况看，株洲男装品牌多为区域总代，以江苏、广东、浙江、福建等地男装品牌为主，本地男装品牌较少。

株洲服饰产业格局

服饰市场

区域：芦淞区服饰市场群

体量：38个专业市场

产能/成交额：年成交额400亿元以上

女裤加工

区域：株洲市区和株洲县

体量：4000余家加工企业

产能/成交额：年产3亿多条

职业装生产

区域：醴陵船湾

体量：100余家生产企业

产能/成交额：年产150万件（套）

纺织材料生产

区域：茶陵和炎陵

体量：20多家

产能/成交额：年产30万锭

株洲中高端商圈盘点

长沙商圈市场调研报告 篇4

2008-6-3 09:02

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

长沙市产权式酒店市场调查分析报告

为准确把握长沙市产权式酒店市场的发展现状，长沙市邦友置业顾问有限公司与长沙市房产信息中心联合对长沙市产权式酒店市场进行了专项调查研究。本次研究采取现场采集信息、发放调查问卷并参考政府相关部门的统计数据等手段，主要以长沙市2006年推出的产权式酒店物业为研究对象，研究内容包括宏观市场发展状况，硬件、软件配套及服务情况，实际经营情况等，研究时间截至2007年3月。本报告采用的数据主要来源于长沙市房产信息中心与大臧组市场研究中心。

A产权式酒店概述

（一）定义

产权式酒店源于上世纪70年代的欧美国家，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营，获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款取得产权酒店一定时段的客房产权，但没有经营权。

（二）产权式酒店的特点

产权式酒店是一种全新的酒店经营方式。与传统酒店产业相比，其不同之处主要表现在以下几个方面：

（1）将酒店客房（单间或套间）的产权出售给业主的同时，将客房返租给酒店经营管理公司，业主可以享受一定数量的免租入住权益，获得一定比例的固定回报，并可参与酒店经营利润的分成。此外，身为业主还可以享受酒店餐饮、康乐等消费的特别优惠。业主没有经营权，并且产权拥有时间一般为8～20年。

（2）产权式酒店往往位于城市郊外、旅游胜地，以休闲度假为主题。随着城市居民生活逐步进入小康，很多居民有了旅游度假的需求。产权式酒店正是在这样的市场环境下应运而生。

（3）购买酒店客房产权具有较佳的投资价值。购买酒店客房产权的业主绝大多数都不会完全自用，大部分时间返租给酒店经营公司，获取投资回报。

（三）产权式酒店的兴起和发展

20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起。之后的20年中，逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已日趋成熟。

在我国内地，最先引入产权式酒店的是海南地区。之后，该投资经营模式相继进入广州、北京、上海、深圳等地。1999年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。2001年11月，中国正式加入WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计显示，目前我国的产权式酒店项目已经发展到数百个。

（四）长沙产权式酒店的发展概况

自2002年长沙首家产权式酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年2月长沙首家白金五星产权酒店的推出，在长沙造成了轰动效应。在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。

2006年，长沙推出的酒店物业档次发生了转变。2006年下半年，芙蓉国•豪廷国际大酒店、大成华天大酒店等一批五星级及白金五星级产权式酒店面市，吸引了长沙大众投资者的眼球，产权酒店销售业绩持续看好。同期在营业的四星级酒店，如中银华天、国贸酒店、时代帝景酒店对外出售产权，纷纷将物业由纯酒店转型为产权酒店。据大臧组研究中心统计，目前长沙的产权式酒店开发规模较大，据保守估计，仅2006年产权式酒店的建设规模就在30万平方米以上，按8000元的销售均价粗略统计，产权酒店的销售总额就达20多亿元。

B长沙市产权式酒店的基本情况调查

（一）硬件设施条件

此处所指的酒店硬件主要包括物业所处的地段及配套设施等以实物形态存在的外在因素。显而易见，良好的硬件设施条件是酒店发展的基础，同时也是影响酒店升值潜力的重要指标。长沙市酒店业在经历了多次硬件设施的改造后，不管在消费还是在投资方面都具备了较大的吸引力。对于具有投资与消费双重功能的产权式酒店，必须拥有良好的硬件资源，或者在城市中心地带，以地段优势取胜；或者在旅游资源、商务资源丰富的地段，吸引特定客户群体，以保证酒店的出租率；或者通过良好配套设施投入，提高酒店的居住质量，达到良好经营的目的。

1、地段

优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国•豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，偏安东隅，选点二环线以外，通过高尔夫球场与酒店的结合，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅，吸引了不少置业者在此投资。通常而言，地段越好，酒店的销售价格越高，经营状况越好，投资回报越有保障。

2、电梯

目前长沙的产权式酒店主要为四星级以上。与酒店档次相匹配，大多采用国际品牌或中外合资电梯，其中三菱电梯占有的市场份额就在50%左右。各产权酒店配备的电梯数量，因建造年代不同而有所差异，通常在3～8台不等。另外，一般还配备1～3台消防电梯。总体而言，酒店建造的年代越久远，客房数量越少，配备的电梯数量也就越少。而电梯的配备越好，客房价格和开房率越高，整体的经营状况越好。

3、停车位

停车位配置是衡量酒店服务标准与吸客能力的一项重要指标。从长沙市目前产权式酒店的车位配比情况来看，绝大多数酒店都已达到国内较高的标准。越是靠近现在建造的产权酒店，其停车位配置越宽松，如大成华天、三全元康年、融城国际，停车位配置相比其他酒店都要多。再如中银华天从专业写字楼物业转型为产权酒店，停车位的配置比较超前。部分酒店充分利用地上停车位来满足停车的需要，适当减少地下停车位设计。由于产权式酒店的消费者基本为有车族，因此，停车位配置充裕的产权式酒店，更受消费者的青睐，其经营状况也相对比较理想。

4、其它

酒店层高是衡量酒店星级标准与投资升值的一项重要指标。层高过高，会增加建设成本，减少建筑面积，浪费能源；层高过低，会影响使用的舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店层高设计要与该城市的消费水平相协调。

国内部分先进城市的酒店层高达到3.5米左右，目前长沙市产权式酒店的层高，绝大多数尚未达到该标准。长沙市2005～2006年推出的产权式酒店中，层高基本都在3.3米左右,如豪廷大酒店、大成华天、三全元康年等，基本可以满足目前消费者对酒店的使用需求。

（二）软件设施及其服务

随着酒店业的发展，在硬件水平日益趋同的情况下，酒店的服务水平、员工素质等“软件”已成为酒店业竞争的焦点。

此处所指软件主要指酒店的服务和经营管理水平，包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。近年以来，长沙娱乐业的飞速发展，有力地推动了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，各酒店在改进硬件设施的同时，更在酒店软件上狠下功夫，通过丰富服务内容，提升服务品质，来树立酒店的良好形象，抢占市场份额。

大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。

酒店提供个性化的服务，是酒店信息化的一个重要方面。在信息化基础上建立起来的“常住客人信息库”，可以记录每位客人的个人喜好。长沙的酒店行业，软件服务的含金量正在进一步提升。

（三）实际经营情况

纵观长沙目前在营业的产权式酒店，其营业状况是有人欢喜有人忧。华雅酒店由于其引入了高尔夫酒店的理念，配套设施先进，并结合了国际化的品牌优势、专业管理团队和服务标准，为酒店引入国际化的营销系统、财务控制系统、培训系统以及服务运作系统等，酒店的品质在长沙也是首屈一指的。因此，其经营业绩在行业中也是比较好的。经过改造而成的产权式国贸大酒店，以其得天独厚的地段优势，加上优秀的服务管理水平，业绩一路领先。而雨花大厦和时代帝景，由于建成时间较早，目前设备配套已趋落后，加上地段和经营服务等因素的制约，目前的经营业绩相对而言差强人意。

C产权式酒店市场情况分析

商圈调查报告 篇5

以下是做的商圈调查的资讯，如果您想了解更多商圈的相关资讯请登录进行查看和咨询。

一、商圈的结构和利弊

1、商圈的结构分析

分析该商圈是单一商圈、多层商圈，或者是由多个不同类型商圈交叉重叠在一起的商圈;

2、考察因素：

①道路设施的完善和交通是否便利;

②不同类型店铺的分布密度;

③工商、税务等服务与管理费用;

④对竞争对手和供应商的考察;

⑤城市建设规划导致的环境变化因素;

二、商圈的类型区分

1、主要商圈：将目标顾客和经营项目进行划分为高、中和低层次和经营不同方向;

2、次要商圈：在主要商圈之外，规模小于主要商圈，对顾客的吸引力小于主要商圈，地位较为尴尬，适合创业初期，经验不足的创业者，目标明确，干扰较少;

3、边缘商圈：一般是做社区商圈用，以当地居民为中心，为其提供日常服务为主要经营目标和利益来源;

4、集中型商圈：功能较为单一，定位明确的商圈;

5、集约型商圈：在一定范围内，由不同类型的多个小商圈组成，形成商圈内部的微型小商圈;

三、商圈调查中注意的问题

1、目标区域内的建筑分布，建筑内人群的资料和交通是否便利之间的关系;

2、目标区域内同类型经营分布状况，分析经营的类型是否会冲突、如何解决以及顾客的反应等;

3、关注客流量大的店，分析其生意好的原因，并考虑在其旁边开店有无借势的可能性;

4、关注成熟商圈内的规划变化，老顾客对于成熟商圈内的变化有着抵抗情绪，易给后来者带来机会;

5、影响巨大的单独品牌店易改变商圈气氛，形成商圈内的经营小环境;

6、商圈外的小因素，如公园、展览会场和政府机关等，时而会给经营者带来意想不到的影响，因加以利用或规避;

7、商铺选址时，要调查客流位置，关注人潮的流向以及行动规律，并注意影响的因素，了解人们的购买习惯、消费偏好以及购买习惯等;

四、商圈调查的方法

1、首先进行观察，选择多个观察时间点，在同一个地点不同的时间点进行反复观察，再将观察的数据进行比较;

商圈调查报告 篇6

1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等;如果是以过往人群为主的商圈，了解过往人群的人口要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店;

2、分析商圈的结构，是单一商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要小心区别;

3、发现商圈的优势和弊病，进行分区考察，考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费用水平，加上对竞争对手的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。

在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型，

一是主要商圈，一个城市通常都会有几个主要商圈，主要商圈以目标顾客为划分，会有高、中、低的层次区分，以经营项目为划分，会有不同的重点主打;

二，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的二级商圈，一般规模会小于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈;

三，边缘商圈，一般为社区商圈，以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说，次要商圈的地位会比较尴尬，要注意选择那种有核心点的二级商圈，比如，一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中心形成的商圈，一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时，会目标明确，干扰较少，尤其适合那些刚刚下水，经验不足的创业者。

此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一，定位十分明确的商圈;集约型商圈：在一定范围内，由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内，你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈，比如，在同一个商 圈内，若干个经营首饰的小店集中在一起，就可能形成一个商圈内部的微型商圈，对准备在商圈开铺的朋友来说，考察大商圈的同时，应该特别注意这种大商圈内的微型商圈，在大方向确定以后，这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。 在进行商圈调查的 时候，我们建议以数字为中心，切忌凭感觉，会画图的朋友，最好能画出详细的图纸，并加以细致的文字说明，这对你最后的选择会起到至关重要的作用。

你要注意的因素有这些：

1、目标区域内的建筑及分布，建筑内人群资料及与交通的关系;

2、目标区域内业态的具体分布，尤其关注那些小的商业气候，比如若干家同类型扎堆，分析其为什么要扎堆，其中有无龙头店，各自经营的主要项目有无冲突，如何解决，观众的反应等等，要进行详细统计;

3、关注那些生意好的孤立店，为什么生意好?有无可能在其旁边开店借势?

4、关注规划的变化，在一个成熟商圈内，规划的变化往往预示着后来者的巨大机会，因为老客户一般都会有“恋栈”心理，对规划变化有意无意进行排斥，反应迟钝，给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会;

5、几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用;

6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。

有一个需要特别注意的问题是，在对商圈调查的时候，或进行商铺选址的时候，每一个人都要特别关注位置，但却甚少有人注意到，商业选址要注意的其实不是地理位置，而是客流位置，所以要特别关注商圈内人潮的流向，关注其行动规律，并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素，如心理、历史、环境等等， 这一点非常重要。我们看到有很多朋友一直做得都很不错，但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”，以为选择了一个旺铺，必定发财，谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里，自己只是站在门口看了看热闹，最后自己还搞得莫名其妙。其实原因就在这里：商铺的选址，选的不是地理位置，而是人流位置;对人流的考察，首先要考虑的不是人流的多寡，而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购 买习惯的原因，如果你没有办法扭转，那你就应该避开这个位置。

商圈调查最重要的方法，第一是观察，观察的时候要选择多个时间点，同一个时间点的观察要反复进行多次，然后进行细致比较;第二是记录，必须要量化，有量化才会有标准，才会不受感觉欺骗。商铺选址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型气候，微型气候中找具体开铺位置。

开店选址便利店商圈调查初探

前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的.问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。由于笔者从事相关调研工作时间不算长，如有不对之处，希望批评指正。

一、店铺类型的划分和有效人流的测算

要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型：

1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。

2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。(其实很多便利店企业称之为“客流店”)

分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间 大，是一种战略资源店铺。

在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流(R)的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出——各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大——那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。

二、结点型店铺的商圈调查

结点店如何做商圈调查?

结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身的优劣。如面宽(6米以上为佳)、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。(这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和)，需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300米为单位划为第一、第二、第三商圈。(当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里)居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得(现在小区基本都有介绍图)，结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：

1。(经验公式)再根据各结点收入水平确定销售。

举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人

那么销售额预测如下：

商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户，而50—300米没有居民。

假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元

注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次(每人1-2次左右)，每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数，对一个单独小区来说，参照系数难确定;就算居民购买力确定，如每月支出1000元购买食品和生活必需品，那么他到便利店来购买的比率也是无法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的方法。那么，人均可支配收入是不是没有意义呢?下一步我们讨论便利店集群开店时，人均可支配收入就变得尤为重要了。

回到前面，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来对比销售。

假设该店门前有效客流R为3000人(社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出)，那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在 3250左右。

结点店预测大概方法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手，则应相应增减，但浮动范围一般不超过500元。

下面再举一个学校店的例子。

长沙商圈市场调研报告 篇7

新街口商圈的发展现状

近年来, 尤其是2002年南京市区划调整后, 新街口传统商圈得到了重塑和发展。首先, 商业密集度不断加大, 集聚和辐射能力日益增强。商圈的社会消费品零售总额年均增长20%左右, 2007年实现社会消费品零售总额近120亿元, 约占全市14.4%左右。商圈的直接辐射范围达南京市各区县、苏皖两省及南京周边10多个地级市, 其客流量中60%为“一小时都市圈”内的外省外地来宁人员;其次, 功能和业态逐步提升, 逐步由传统商圈向现代化商圈发展。一方面, 商圈内商业企业的品质不断提升, 规模化、品牌化趋势十分明显, 多家国内外著名的商业巨头———新百、中央、金鹰、东方商城、沃尔玛、金陵百货、德基广场等成为商圈的龙头企业, 专业特色店、大型超市、专卖店、品牌连锁店、超级购物中心等现代商业业态相继入驻新街口。另一方面, 商圈内一批金融证券保险机构、信息服务企业、法律事务所、会计事务所以及大公司总部进入新街口地区, 使新街口商业街区的商务功能不断增强;再次, 新街口商业精神品牌正在形成。新街口商业街是首批中国十大著名商业街之一;并跻身于江苏省和全国的“百城万店无假货”活动示范街。现在的新街口商圈, 不仅是一个强大的商业综合体, 而且形成了以竞争、诚信、和谐、共赢为主要内容的商业精神。

尽管近年来新街口商圈发展迅速, 但其发展中存在的问题也不容忽视, 这些问题可能成为新街口商圈在未来竞争中能否抓住机遇应对挑战的重要约束因素。

1.商贸密集度过高, 发展空间成为新街口商圈增量发展的瓶颈

在新街口核心区内, 集中了大小商家1600余家, 商贸商务面积达100多万平方米, 其中营业面积超过10000平方米的商业设施就达20多家;日均客流量达40万人次, 节假日日均最高客流量达100万人次。新街口商圈因其密集度在全国首屈一指而被称为“中华第一商圈”。

商贸密集度虽然是形成新街口商圈聚集力和辐射力的重要条件之一, 但是, 密集度过高也会成为影响商圈可持续发展的不利因素。

2.商圈结构不合理, 功能和品质不完善成为新街口商圈持续发展的隐忧

一是功能体系不完善。商贸流通功能突出, 商务服务比重相对偏少, 层次较低, 缺乏高端和国际性的商务服务, 为商业及商务配套的餐饮、文化、休闲娱乐功能还比较薄弱, 商业功能与旅游、休闲娱乐、文化资源缺乏有机整合。二是业态结构失衡。传统的百货店过多, 而各类特色鲜明的专业店、专卖店等新兴业态明显不足, 导致百货店同业间难以真正实施错位经营, 同质化竞争异常激烈, 难以适应日新月异的现代商贸业发展的趋势。

3.环境建设和管理滞后, 商业环境不佳成为新街口商圈持续发展的最现实约束

第一, 交通不畅是新街口商圈发展的最大环境瓶颈。据有关材料显示, 新街口地区与商贸功能无关的交通所占比例已超过50%, 大量的通过性车辆加重了该地区的交通拥挤状况, 车辆围堵、人流拥挤、停车难等问题直接影响了旅游购物办公的便捷与舒适性;第二, 缺乏绿化和人文环境。整个片区没有绿化休闲广场, 公共空间严重不足, 市民和消费者缺少路边或街区内休息场所;第三, 商圈环境卫生相对较差。公共设施陈旧、缺乏, 广告、店招设置凌乱, 与商圈环境不协调;第四, 公共安全存在一定隐患。如, 莱迪购物广场等地下商圈部分的消防隐患较为严重。新街口商圈的环境问题严重影响了新街口商贸商务区的发展, 在一些消费者和企业眼中, 新街口已经不再是购物和办公的首选地域。

4、规划和管理落后于商圈的发展, 政府管理水平成为影响商圈发展的制度性约束

由于新街口商圈共属白下、玄武、鼓楼三个区管辖, 商圈内的商店和商务服务企业分属于不同投资主体和行政区域, 其市场准入、环境建设与管理等问题涉及十多个部门, 由此带来诸多问题:

一是区域总体规划与发展形势不相适应。目前南京市关于新街口商业中心区的规划是粗线条的, 缺乏控制性详规和修建性详规;三个区各自规划所属区域内新街口商圈的发展, 缺乏统一的协调;各个专项计划和规划政出多门, 缺乏衔接性和协调性。

二是管理法规不全, 管理权限设置不合理, 行政执法缺乏有效依据。目前, 新街口步行区的日常管理工作由白下区政府的派出机构———新街口管理办公室和白下区行政执法局派驻的一个中队执行, 管理的主要依据是《南京市市容管理条例》, 对规划、城建、交通、市政等方面的管理, 因没有市相关部门的授权和委托, 缺少有力依据, 一些明显的违法违规行为无法管理。

三是管理职能交叉不清, 长效管理协调工作机制亟待完善。新街口地区的管理工作十分复杂, 不仅涉及到市容、规划、市政、公安、城建、环保、工商和卫生等多个部门, 而且涉及三个行政区域。目前, 各部门之间在具体的管理职能上还存在相互交叉和职责不清的状况;各个区政府之间以及相关部门和区政府之间强有力的协调推进机制尚未形成, 迫切需要南京市通过建立新街口地区的长效协调管理机制解决建设与管理中产生的诸多矛盾和问题。

新街口商圈的发展对策分析

作为南京城市和经济发展的窗口地段, 新街口商圈的规划、建设、管理要从本质上、理念上以及体制机制上充分突出“以人为本”的主题, 充分体现现代化思想, 在外延扩容的同时不断充实和完善商圈的内涵, 弥补传统商圈的不足和空白点, 充分发挥商圈的既有优势, 实现商圈的科学、可持续发展。

1、创新机制、形成合力, 实现商圈统一规范管理

鉴于新街口商圈的管理现状和特殊性, 必须尽快建立一个能够强有力地处理辖区事务和协调各方关系的权威性新型组织机构, 在不改变商圈现有利益格局的基础上形成管理特区, 成立由市、区、相关部门以及有关研究单位组成的联席会议, 形成联席会议制度, 统一行使新街口商圈的规划、建设和管理职能, 确保商圈规划的落实, 避免商圈开发管理的无序状态, 为商圈各类企业提供良好的政府服务和安全稳定的社会经济环境。

2、明确定位、超前规划, 调控商圈科学有序建设

商业圈的规划、发展是动态的、弹性的, 有着一定的周期性, 在此期间经济形势和城市发展都会发生巨大的变化。鉴于新街口商圈目前的发展状况, 首先, 必须进一步明确商圈的功能定位, 这是商圈科学决策的首要环节。2005年制定的《南京网点规划文本》中一些设置规划与现代化商贸中心的要求已不太相符, 因此, 必须尽快组织调研论证, 学习、借鉴和总结国内外先进经验, 进一步明确、细化和提升商圈的商务服务、文化旅游、休闲娱乐功能, 形成自身特色, 构筑和谐共赢的现代化综合性商圈。

其次, 必须构建适度超前的道路交通体系, 这是商圈发展的关键环节。由于新街口商圈为传统的市中心区, 现有的道路交通与商圈的发展要求相去甚远, 因此, 必须进行优化组织, 形成便捷、高效、通畅的内外部交通体系作为支撑, 满足商圈发展要求。

再次, 要合理化布局, 逐渐形成以传统的繁华区为中心, 各功能区分模块向外辐射的模式。要进一步对商圈进行细致深入的考察论证, 在大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商业等现代商业理念的指导下, 根据城市分区规划, 结合交通设施的发展和商业积聚效应, 分别对不同功能区的规模、空间布局以及业态结构进行科学规划。

特别要指出的是, 制定落实分区发展规划的控制性、修建性详细规划涉及的信息量大, 技术性很强, 传统的调查方法、信息处理技术已远不能满足现实管理的需要, 因此, 有赖于规划者对商圈进行深入细致的调查, 从不同的视角进行多维数据的整合分析。例如, 对商圈的社会经济、人文历史、交通通讯、人流、物流、资金流等一系列数据进行分析, 只有这样才能够在商圈现有结构、布局和运转方式基础上, 制定分阶段实施的具有有效纠偏性质的控制性、修建性详细规划。

3、政府引导、市场运作, 推动商圈健康和谐发展

商圈的发展机制应是一个能实现政府、商家和业主三方利益均衡, 既合乎市场规律又具有公共财政效益的机制。目前, 在新街口商圈的发展中, 政府的主要职能应集中于抓监管重服务, 除政府管理外, 还应充分发挥企业及民间组织的作用, 使企业与政府的沟通高效化、制度化。

一是在完善管理法规的前提下, 规范市场秩序, 尤其是要在布建商业网点时, 用政策、法规等手段引导商业的选址、定位等活动, 避免商业行为的短视性;但也要注意减少对市场机制的干扰, 避免过度引导;二是挖掘商业文化特色, 加大商业公共设施的投资建设, 增加信息服务和政策指导, 方便市场主体决策;三是加强商圈指导、监督和协调, 积极支持各行业建立行业协会和企业及企业间的非正式网络或战略联盟、经纪事务所、信息咨询、劳动服务等中介组织, 通过这些机构对经营者进行有效管理, 督促其进行文明经商, 形成诚信经商的良好氛围。