房产销售营销方案

房产销售营销方案（精选8篇）

房产销售营销方案 篇1

人生天地之间，若白驹过隙，忽然而已，又将迎来自己找工作的生活，是时候好好地琢磨一下写简历的事情了哦。相信写简历是一个让许多人都头痛的问题，下面是小编为大家收集的销售岗位、快消或房产行业营销行业简历范文，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

姓名：xxx

手机：1883xxxxx

邮箱：xx@xx.com

性别：女

教育背景

xx.09—xx.05郑州大学新闻学（学士）

主修课程：

广告学、公共关系学、网页设计、新闻评论、整合营销传播、舆论学、大学学英语、摄影创作与实践、计算机应用、新闻采访、媒介批评学、传播学研究方法、媒媒介生态学、纪录片等辅修课程：经济法、市场营销、国际经济与贸易、会计学、管理学、财务管理、统计学、学、电子商务、组织行为学等收获：比较系统地掌握了企业管理的基础理论，以及现代化管理方法和手段，具有开拓拓创新精神及解决实际问题的能力，能胜任工业企业的经营管理工作。

工作经验

xx.09—11红星美凯龙家居广场导购

工作描述：

柜台产品导购员，熟记产品知识，了解顾客的需求，引导顾客进店消费；

展会促销员，协助商家进行展会产品促销以及订单的签订；

社区产品推广员，向社区居民介绍产品性能，说服其购买该产品；

成果描述：

掌握了娴熟的销售技能以及谈判技巧，问题应变能力和处理能力得到提升。

xx.07—09深圳宝德玩具厂质检员

工作描述：

流水线产品组装，流水线作业，完成产品相关零件的组装和检查；

成品性能测试。

成果描述：

增加了社会经验，学会了即使面对挫败也要积极乐观、勇敢、不抱怨，要踏踏实。对工作能力的锻炼和提升做了很好的基础铺垫。

xx.06—xx.06郑州大学新闻与传播学院副主席

工作描述：

负责分管部门的.制度建设，社团机构的管理，协调各部门工作；

组织策划院系的迎新活动、竞选会、学生会招新、校级运动会、院系运动会、校园园歌手大赛、校园舞蹈大赛、校园啦啦操大赛、宿舍文化节等文体活动。

成果描述：

由干事晋升为主席。一方面锻炼了自己的语言表达能力、与人沟通的能力、协调组织能力等；另一方面培养了自己的责任心、耐心、增强了团队意识，深刻体会到到了团队合作的重要性。

荣誉证书

获校级优秀奖学金、获“优秀学生干部”、“大学生社会实践活动先进个人”、“一星级志愿者”等称号、大学生寒假社会实践摄影类作品二等奖、校园英语话剧大赛二等奖、校园宿舍文化节二等奖。

自我评价

房产销售营销方案 篇2

所谓电话营销, 是指寿险公司通过自建或者使用合作机构的电话呼叫中心, 以寿险公司的名义或者合作机构的名义致电客户, 通过电话的方式向客户介绍和销售寿险、健康险、意外险等保险产品的业务。随着保险业不断的蓬勃发展, 电话营销作为对传统保险营销方式的创新性发展和补充, 在20世界80年代在欧美市场中兴起并发展。我国加入WTO后, 由于经济全球化的发展, 伴随着外资保险公司进入中国市场, 电话营销模式也被相应的引入到中国。并由于电话营销所具有的简便易行、成本低廉、相对普及以及高效率等特点, 逐步成为中国寿险业一个非常重要的营销渠道和手段。

2 电话营销激励方案的现状

随着电话营销模式的不断发展, 寿险业在“跑马圈地”占据市场份额的同时, 也日益重视电话营销员的产能和业绩表现, 力图通过合理有效的销售激励方案对营销员产生积极向上的促进作用, 以进一步发展电话营销模式。

在这种背景下, 大多数寿险公司的电话营销销售激励方案包括: (1) 固定薪酬。这部分包括基本工资和职级津贴两部分, 均为固定性的。 (2) 勤工奖。这是基于电话营销员的出勤情况以及日均通话时间和个数发放的, 目的在于考核电话营销员的出勤率与活动量, 但由于这些指标相对容易达成, 故发放率很高, 近乎于固定性奖励。 (3) 销售提成。这是为了促进销售业绩的达成和激励电话营销员, 根据电话营销员所销售的保险产品的预定提成率核算出的, 是对营销员销售保险产品最直接的促进和激励。 (4) 业绩奖金。业绩奖金主要是为了督促营销员达成预先设定的销售目标而设立的, 根据销售提成、保费持续率、犹豫期外退保以及保单失效复效等因素, 相互结合交叉计算得出的奖金。 (5) 长期服务奖。这是某些寿险公司, 根据员工工作年限及保单的持续有效的时间长短, 而设定一定的预提比率, 待员工达到一个较长的工作年限后发放的奖金。主要目的在于保留人才, 但同时也提高了保单的质量, 也就是期缴保单的长期有效性和低退保率。针对相应的销售管理职, 通常也具有相应的激励方案, 所不同的是, 计算的基础不再是个人的销售额, 而相应的变更为所管理团队的销售额。

3 电话营销销售激励方案的设计思路

上述销售激励方案是对市场上各家寿险公司各种方案的总结, 下文将对如何设计电话营销销售激励方案进一步进行探讨, 并对上述方案做简要评析。

3.1 确定销售报酬理念

确定销售报酬理念首选需要明确公司的长远发展目标以及短期内的业绩目标, 在此基础对现状和期望对比, 进行差异分析。并根据差异分析的结果, 寻找如何通过报酬的激励性推动业绩目标的达成, 并最终实现公司的长远发展目标。销售报酬理念在设计销售激励方案中通常的表现形式通常为若干的设计原则。根据电话营销的特点, 本文认为在设计销售激励方案中至少应考虑如下原则: (1) 报酬分配以公式的计算为基点, 而不基于管理者的主观判断; (2) 绩效评估指标是可测量性、客观的, 但包含销售行为和销售结果两个维度; (3) 个人收入没有最高限制, 但应有最低限制; (4) 不同业绩表现的激励报酬的差异性是显著的, 强调以业绩付薪; (5) 变动收入在整体报酬中占绝大部分; (6) 销售激励方案简单易懂, 利于沟通。

3.2 薪酬组成的设计

薪酬组成指的是在员工的收入中固定部分和浮动部分各自的占比, 或者说是企业为员工设计的不同收入类型的组合。弹性较大的薪酬组合的浮动部分占比大于固定部分, 弹性较小的薪酬组合则是固定部分在整体报酬中占比例更高。销售员工的薪酬组合的弹性通常根据进入门槛、销售影响力以及销售战略等因素确定。

3.2.1 进入门槛指的是特定的销售工作所需要的教育背景、特殊技巧和经验。

总的来说, 进入门槛与薪酬组合弹性是成反比关系的, 门槛越低, 薪酬组合的弹性越大, 也就是浮动薪酬的占比也就越大。基于媒介的特殊性, 电话营销所销售的保险产品, 通常为简单易懂、沟通方便的, 且电话营销的目标市场为已经经过市场培育的对保险产品具有一定认同感的人群。相应的, 对电话营销员的基本素质的要求就相对较低。在这种情况, 薪酬组合的弹性应相对较高, 浮动薪酬应该在整体薪酬中占绝大部分。

3.2.2 销售影响力反映了销售人员对客户购买决定的影响程度。

如果在销售中, 销售人员的个人贡献越大, 则表现为销售影响力越大, 薪酬组合的弹性则应越大;如果销售结果的产生很大程度上依赖于公司品牌和声誉、售后服务等销售人员以外的因素, 则销售影响力越小, 薪酬组合的弹性则应相对较小。就电话营销而言, 由于各保险公司的保险产品具有较高的同质性, 很难具有独特性, 且通常客户对于突然性的电话有一定的反感度, 电话营销员销售产品更多的依赖于个人的影响力, 从这个角度看, 在薪酬组合的设计中也应当确定较高的弹性, 提高浮动薪酬的占比。

3.2.3 销售战略是指公司基于在整个行业中的位置和发展阶段, 以及自身的产品类型和目标客户群而确定的销售计划和方案。

通常可以区分为保持型、开拓型、转化型、渗透型几种类型, 公司需要根据外部市场的环境以及内部的产品、运营的实际来确定不同的销售战略。销售战略的不同, 也在很大程度上影响到薪酬组成。例如, 保持型战略的公司, 通常会采用弹性较小的薪酬组成, 因为这种公司的产品已经相对成熟, 得到了市场的认可, 并且不需要培育市场和开拓潜在客户, 而与此对应的开拓型销售战略公司, 由于需要向潜在客户销售新产品, 处在开发市场的阶段, 通常会采用弹性较高的薪酬组成, 通过较高的浮动薪酬促进销售人员去完成销售任务和指标。

3.3 绩效评估指标设定

房产销售：落入税务“陷阱” 篇3

提前分享

某投资开发商欲对开发出的投资型商铺(某商城)进行促销，经过多方面的策划，推出了其核心是“一次性分享前3年利润的36％”的广告，目的是想通过让投资者提前分享利润，减少投资者的首付支出，吸引更多的投资者，尽快回收资金。

以一间商铺为例说明投资案例的广告大意，见图1:

广告很有创意，吸引了投资者的目光。再加上该商铺的地理位置优越，交通便利。广告发出前，商城就做了大量的工作，所以广告发出后就吸引了大量的投资者，开盘一个月售出400余套。可是不久税务机关找上了门，经过一番调查询问，查账核实后，税务机关认定该商城存在严重的偷税行为。开始商城不理解，经过税务机关讲解之后，商城也不得不承认在本次营销策划中存在严重的税收漏洞。

漏洞何在

常规的房地产销售中涉及到的税种有营业税和土地增值税。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产公司销售不动产应按营业税中的销售不动产税目，以从购买方取得的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)为计税依据交纳营业税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税，它也是房地产企业要交纳的重要税收之一。

如果是投资型的商业门店，即投资者投资买下之后不负责经营，由该房地产企业负责外租，付给投资者租金，则商场还要代扣代缴付给投资者租金的营业税、房产税、个人所得税。此处的营业税属于营业税税目中的服务业，具体应是租赁业，计税依据为所收取的租金。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。投资人是商铺的产权所有人，有租金收入，应按租金收入的12％交纳财产税。另外，投资者还应按个人所得税中的财产租赁所得交纳个人所得税。但这部分税款商场本身不负担，由商场从租金中代扣，余额返还给投资者。

以上是一般的投资型的商业门店所涉及到的税种。商城的“一次性返还前3年利润的36％”，看似效果很好的营销方案，却给自身带来了很大的税收上的麻烦。

首先是销售不动产交纳营业税方面。商城打出此广告的目的是想通过降低投资者首付款现金支出，吸引更多的投资者。但降低的首付款仍应计入营业税的计税依据。因为广告的内容表明商铺是按总价出售的，更何况销售的发票开具方式是商城向投资者开具房价全额发票，再由投资者向商城开具分享利润部分的收据。所以对企业来说现金流入量是房价的差额，却要负担房价全额的税收。有税收就意味着有现金流出，这是不能延缓的。

其次是投资者提前分享利润部分的税收问题。由所举的例子可以看出，投资者分享部分的利润是税后的，所以这部分由于提前分享利润部分所带来的税收成本必须由商城自己负担。也就是说商城要代扣代缴分享租金部分的营业税、房产税和投资者的个人所得税，并且这部分税收要计入商城的成本。

最后是对交纳土地增值税的影响。我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率。“率”指的是增值额与扣除项目金额的比率。“增值额”是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。由于商铺销售收入并没有因为商城向投资者返利而减少，无形之中就有可能提高税率的级次。级次高税率就高，交纳的税款随之提高。

用案例列举的数据，可以计算出商城由此带来的税收成本

(1)商城每间商铺实收金额≈38万元，投资者分享金额≈21万元。

商城应交纳营业税≈(38十21)万×5％=2.95万元。多负担了分享部分21万元的税收1.05万元。

(2)有关分享21万元利润的税收:

房产税≈21万×12％≈2.52万元

营业税≈21万×5％=1.05万元

代扣代缴个人所得税≈(21一营业税一房产税一修缮费用)万×20％=2.91万元

需要说明的是，这里只是粗略的计算，没有包括所有的税种(如没有考虑印花税、城市维护建设税和教育费附加)。计算的目的不是计算要交纳多少税收，而是要说明税负高的因素。

总的来说，由于提前分享前3年利润的36％，使得商城每套商铺多负担了至少7万元的税收。截至税务机关发现问题，企业已售出433套，需查补的税款对企业来说是一笔巨大的支出。另外在本案例中由于商城没有代扣代缴，还要接受税务机关的罚款。对于大多“借鸡生蛋”的房地产开发企业而言，现金能尽快回收是关键。正是出于这个原因企业才推出了这个营销方案，但是企业却因此付出了巨大的代价。

可以看出，问题的根源在于“一次性分享前3年利润36％”上。房地产公司按全额开发票，投资者就分享利润部分开收据是这种销售方式的必然结果。但如果房地产公司的广告内容是全额售房，分享利润，却按差额部分开发票逃避税收，则是明显的偷税行为，将受到严厉的惩罚。

那么怎样才能做到既吸引投资者。达到预期效果，资金尽快回收，又能回避税收风险，减少企业不必要的税收支出呢？

合理避税

无独有偶，没过多久，和这家商城相似的大连某广场也推出了他们的广告，核心是“总价减免三成减负大行动”，购商铺一次性减免总价款的30％，省去贷款的后顾之忧。

举例按银行提供六成1O年按揭贷款计算(见图2)。

另外一次性付款在此基础上还可以享受9.6折优惠，按揭贷款享受9.8折优惠。

该广场销售方式给出了两个可选择方案或者一次打折减少以后贷款利息，或者是分享以后利润可以变相减少首付支出，但以后年度贷款利息要高一些。这样做首先是给了投资者选择的余地，适应了不同偏好的投资者的选择。其次投资者经过一番对比之后还会认为选择一次性减免30％合算，这也是此广场策划的初衷：让投资者明白一次性返租的形式从长远来讲并不合算，投资广场是最佳选择，重要的是合法避掉了税收。因为是房价直接打折，企业化繁为简打折部分不计入营业税计税依据，首先就省去了这部分的营业税，也不用去代扣代缴打折部分的房产税、营业税、个人所得税，当然也就没有了自己负担成本的损失。同时也省去了不少和税务机关打交道的麻烦。

罄示

房产市场营销策划方案1月份 篇4

策

划

方

案

遂川县邮政局大客户中心

（曾凌燕）2014年1月14日

房产业市场开发策划方案

一、市场背景分析

随着当前经济的不断发展、人们生活质量的不断提高。近几年，遂川房地产行业也以迅雷之势集聚遂川市场。此行业的兴起，同时也带动了遂川家装行业以及建材市场的不断壮大。

然而市场是竞争的，房地产协同家装、建材行业在拥有广阔市场前景、巨大经济收益同时，也面临着强大的竞争压力和销售难点。

面对竞争对手，怎样建立自己的公司品牌，怎样增加客户的信任度，怎样可以让自己的房产在同行业中脱颖而出，在遂川市场抢得一杯羡，成为开发商所关注的首要问题。

而邮政以其权威品牌优势，可以为各行业提供高效的宣传支柱，各种独特的宣传形式，足以助力于客户拓展宽广的市场天地。

二、邮政业务特色

1、DM邮政广告。

邮政广告设计风格独特、信息量大、到位率高、针对性强，无疑为房产等商主提供了一条蹊径，它所具备发行范围广、价格低的特点，非常适合开盘前期大规模的宣传。

投送方式和范围：

（1）夹报：组织专职人员将广告夹在各种畅销报刊内送呈用户。（2）专送：邮政专职人员向沿街店面、各单位、各居民信箱投送。（3）信封专投：通过邮寄形式，主要向各大机关企事业单位负责人

及私营业主，县内各高收入段的所有人士。

邮政广告形式：可设计广告单页，优惠券，打折卡，宣传手册，邀请函，调查函，会刊，楼盘目录册等。

2、数据库商函

作为当今最流行的宣传方式，邮政数据广告商函可以让您坐在公司就可向各个目标（可利用邮政所拥有的各类个性化名址进行邮寄）准确地发送宣传品，可以参与您的整合营销，甚至协助您同客户沟通。其主承载的宣传品有：优惠卡、打折卡、宣传手册、邀请函、调查函、会刊等。

优势分析：客户针对性强，设计创意个性化强，宣传的性价比高，阅读率高，对商户保密性好，宣传效果可测性强。

3、邮资封、片

邮资封、片即是带有商户标识、形象和文字介绍的房产商等自己的信封和明信片。

您可以将企业形象，企业标识、通信地址、文字介绍印刷在带有邮票的信封（明信片）上，在体现文化品位的同时，既美观大方，又提高了工作效率。

4、商务期刊宣传

商务期刊具有陶冶情操、休闲怡情、礼品馈赠、客户维系等功能。在商务期刊中加载相应的宣传P页进行企业及房产内容宣传，通过商务期刊既可以定期为企业提供针对目标客户的业务宣传机会，又可以当作礼品赠送给大客户，让客户感受着企业对他的关怀，能起到一个投入少、宣传效果好的营销效果。

发放形式：既可以通这邮政名址、客户进行赠送，也可以在房产销售部进行赠送，多方位、多层次进行发布，从而进一步扩大宣传渠道与宣传面，整体提高宣传力度。

三、业务操作要点

1、邮政广告宣传。各商业用户口可以根据自己的宣传需求，设计不同的大小的版面，进行宣传。

在前期，需对市场进行大规模的宣传，因此建议客户对所有夹报、专送和信封投递都派送一至两遍。

在延续宣传期，需选择需求可户进行投递。由于房产商、家装行业及建材行业所面对的客户群大致一致——购房者为首选。因此投送的客户主要集中在有固定收入的人群（即各单位），县内企业，经商人士以及养殖户。

2、数据库商函宣传。在消费者消费心理日趋成熟的今天，商户竞争的焦点已经从以往等客上门、卖场展示等上升为主动出击，精准投放的角力、谁能更准确更优质的服务，谁就能迅速抓住消费者的心。

（1）对与房产商需有限考虑的商函客户在于中高级收入人员以及住房需求户，邮政推荐的针对性数据库为：白领人士、各级党政机关干部、企事业单位中高层管理人员、私家车主、中高档小区住户、医务人员、村干部、外出务工人员库、教师库等。

（2）对于家装行业和建材商，其主要宣传的客户在于近阶段已购房户，乃至包括需购房人群。

3、邮资封片宣传。在一个区域内想要迅速提升自身形象，打开宣传面，制作自己的邮资封、片非常重要。对于房产、家装及建材行业来说，与客户之间进行了交流沟通，无形间也起到了宣传企业，树立自己在县城内品牌形象的作用。

4、商务期刊宣传。根据客户特性与需求，利用期刊产品相应的宣传

页面进行形象、业务推介等个性化专版广告宣传，并通过客户自身或邮政平台，进行灵活赠阅。也可将多个客户宣传内容拼合在同一期期刊内进行统一发布与宣传，按各自费用标准占比。将《特别文摘》、《特别关注》、《大象》三种为主推商务期刊品种，《特别文摘》、《特别关注》为月刊刊社免费赠送封

二、封

三、封底三个广告面及封面LOGO，三个广告面的经营权。

四、具体价格内容

1、邮政广告：就印刷10000份单张16开彩页来说，按每分0.3元（含投递费用）计算，价格3000元。

2、商函价格：按本埠价格0.8元/枚计算，发送5000封商函价格4000元；外埠投递1.2元/枚计算，发送5000封商函价格6000元。

3、邮资封、片价格。邮资封：（本埠）1.2元/枚。邮资明信片：1.8元/封。

扬子地板营销方案及销售方向 2 篇5

每个企业或者个体在销售方面对有自己的目标，那么我们把这个目标用专业术语来说就是企业和个体的“销售方案和方向”，对于我自己在近三年的个人工作中不断的总结，做一个简单的规划和策略。

不管大大小小的企业或者是个体 它的营销理念我个人认为应该把握大的两点：市场、服务。当然这也是我们所说的售前和售后，其中服务包括售前的营业态度和销售方式，售后的一系列服务。

当前社会的发展我们不能坐以待毙，竞争激烈，我们应该改变传统的销售模式，建立起自己的销售模式和方向。下面我简单规划一下。

1、按经营理念来说：变被动为主动、也就是主动进取，争取机会，做到一丝不漏，心安理得。

2、按状态来说：我个人认为分为静态和动态，静态也就是我们的店面，动态乃君子言而必应，也就是走动，最主要的是调查市场、拉拢人缘、做到多条线的共同合一。

3、综合两点，其一我们的店面是固定的，是等客人来问的，我们不能等待客人而是主动出击，主要面向社会群体，一些大的单位，争取做到大单，打开市场。在这里我有一个小小的想法，我们可以和一些装饰公司进行签约合作！当然在不影响双方利益的前提下，这是一个挑战 也是一个冒险。要做到双方互利共赢。

4、不知道贵公司现在在兰州市的店面怎样？我们可以发展到周边地区，比如三大县城，可以让一部分人跑业务，这样大家都会知道。当然我们的产品也就自然而然的让大家来用。很自然的事情。

5、我们从个体户到企业化，培养一些自主经营好的，做到让老百姓自主经营，因为他们的人脉或者途径有可能给我们带来更大的收获，也就是发展自主经营的商户，让他们为自己赚钱，最重要的是为我们赚钱。

6、这点是题外话，我想说的是一个伟大的企业和成功的人士，公司内部乃至上当老总，下到业务员。都不能勾心斗角，大家应该市场在一起讨论工作中的不满，努力做好自己本分的事情。

7、最后一点说一下我的个人野心，如果有幸在贵公司任职，我想先去每个店面转一圈，然后从中总结一下，然后拿出一个具体的店面营销方案，打算在半年内让店面焕然一新，当然不是说店面的装修，而是我们的销量和订单。其次我要看看贵公司的营销样本和厂家乃至现在的状态，以及资金的一个流动和控制，做到最大化的性价比。让同行业晒一边，说到同行业，我们也要了解他们的趋势，因为我们的对手会让我们变得更加强大！

房产销售营销方案 篇6

2013中国xx第16届春季房博会暨家装文化节，将于2013年4月29日-5月1日在xx市国际会展中心隆重举行，这是一次房产、家装营销的盛会，届时将有数百家参展企业、数万名市民光临，如何在“房博会”上吸引更多的市民光临你的展位、取得销售佳绩？

为此，xx邮政数据服务咨询中心结合数据营销理论，从私家车主、公积金、毕业生、企业精英、私营业主等海量的数据信息中，挑选出针对“房博会”销售的目标群体，利用信函一对一沟通形式，通过一定的优惠手段吸引市民，帮助新房、家装销售企业主动出击，实现“房博会”销售佳绩。

一、精选名址：2万条（也可根据各楼盘需求适量寄发）

1、适婚年龄群体（24-30岁）70x0条；

2、父、母年龄群体（45－55岁）7x0条；

3、各楼盘周边二公里以内老小区业主5000户，投递到户；

4、各楼盘收集的客户名址1x00条。

二、寄发形式：

1、开窗式信封：采用信封（或开窗式）+内页形式，信封内可夹寄邀请函、礼金券、优惠券等，可凭夹寄的这类凭证至房博会展位领取一定的礼品，以此吸引更多的市民光临你的展位，提升人气，促进销售，开窗式信封类似于银行账单信函或交警告知函式样，具有一定的隐密性，开拆率较高。

2、直邮通：信封连内页形式，A3规格，也可更大纸张尺寸，特点是经济实用，简便易行，广告版面直观，邀请函、礼金券、优惠券等可直接印制在内页面上。

三、寄发单价：2.00元/封。含名址筛选、设计、印刷、寄递等一系列服务。

四、寄发优势：

1、主动出击。在目前楼市库存量加大、现房积压的情况下，不主动出击，很难有大批客户上门主动签单；主动出击不是漫无目标、广撒网，是对特定条件的人进行主动出击，成功率会大大提高。

2、选定人群。本方案所提供的人群是经过多方面比较、精挑细选的，具有一定的市场需求，签单一人，可带动一个家族或同事，选定人群是关键，是本方案的初衷，精准宣传更可提高品牌知名度。

3、立即实施。市场不等人，选定目标群体，主动进行营销，你的签单成功率才会大于别人；不是没有市场，只是你没有抓住或使用好市场营销的方法。

新时期房产市场交易营销战略分析 篇7

我国房产市场经过近些年的高速发展, 已经逐步迈入稳定阶段, 特别是国家为了稳定经济发展秩序采取了一系列措施予以宏观调控, 在此作用下, 房产市场逐步成熟, 交易额增幅下降但总体规模仍然在增加。与此同时, 成熟的房产市场也提高了房产营销的困难程度, 房产营销领域竞争日渐白热化。新的形势下, 房产市场交易营销工作面临着新的考验, 由于房产交易所具有的房产物业具有不可转移、随意移动性、房产的自身价值具有保值与增值性、房产生产周期较长、消费者对房产的需求具有多样性、多层次性等特点, 使得房产产品和一般市场上的商品存在很大差异, 房产交易销售情况也受其影响, 特别是在房产企业经济效益方面体现的较为明显。

1 现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题

1.1 部分房产企业营销方式落后, 房产定价单一

我国房产开发企业在房产营销活动中, 通常采用低价开盘的营销方式, 这种方式的优点是为后续提价营造了较为宽阔的空间。但由于开盘后房价持续提升, 缺乏合理的升降价机制, 与市场经济体制相矛盾, 不利于房产经济的健康发展。同时, 通过对大量房产营销案例的分析可以知道, 当前在个别时期, 比如节假日等略微进行价格调整或者是采取折扣的方式进行的营销策略本质上都是一样的。虽然房地产企业都已经就房价和开盘时间二者间的关系达成了共识, 部分楼盘还甚至推出房产价格的个案变动营销策略, 但其本质并没有改变, 多数房产营销都是在具体营销过程中根据实际情况进行价格调整, 缺乏在营销工作开始前的精准定位, 使得整个营销过程及手段缺乏变化, 价格调整单一, 无法适应当前激烈变化的市场需求。

1.2 对缺乏市场前期调研, 企业自身实际情况掌握不到位

房产企业开展营销活动, 销售产品, 必须要做好前期市场调研, 系统、全面、详细的收集市场信息, 同时要对企业自身情况有着一个明确和清晰的认识, 只有在这二者基础上, 针对性的制定销售策略, 才能满足消费者的需求, 才能适应房产市场的变化, 才能充分发挥企业自身的特点和长处。当前许多房产企业盲目开展房产营销, 缺乏必要的市场调研, 对自身情况也掌握不准, 在制定营销策略时, 往往采用跟风的方式, 模仿其他企业的营销方法, 而不考虑其方法是否适合自己。有的房产企业在制定营销策略时也会采集一些信息, 但这些信息来源渠道单一, 即时性差, 有的还与实际情况差距很大。据此制定出来的营销策略自然也就谈不上科学与适用。也有的房产企业会进行一些市场调研, 但由于缺乏专业性, 也不够深入, 从而使得调研活动的作用没有充分发挥出来。比如对消费者的购房心理、购房需求了解、分析不准确, 对企业自身的优势、特点等没有充分把握等, 这些都会成为房产企业制定营销策略的阻碍, 在一定程度上降低了房产企业市场营销水平, 从而直接影响到房产企业自身的经济效益。

1.3 营销方式单调, 缺乏灵活性

房产行业作为我国国民经济中的主导产业之一, 经历了极为繁荣的发展阶段, 时至今日, 房产行业已经形成了种类繁多的产品。但其营销方式并没有随之发生多大改变, 一直采用较为传统的营销策略, 由于方式单一, 以至于不能很好的适应当前房产市场的多样化需求。许多房产企业的促销广告, 指仅限于对房产一般信息发布简要广告, 重在用价格或房屋表面吸引购房者, 而对于房屋结构、布局等细节方面的内容没有投入精力进行宣传。在实际生活中, 购房者除了价格本身外, 对于房屋细节方面的东西更加关注, 由于房产企业营销工作中缺乏这方面内容的介绍, 从而失去了对于消费者来说最重要的吸引力。使得营销工作的根本作用不能发挥出来。整个营销策划从理念、方针、到文案设计乃至具体执行层面都缺乏系统性, 严重滞后于市场需求。

2 关于妥善解决房产市场交易过程中营销问题的相关建议

切实做好营销活动前期的市场调研工作, 全面了解、把握市场变化, 在此基础上围绕本企业本次销售的产品进行专门定价, 所定价格要符合企业产品实际情况, 避免模仿其他企业营销定价的跟风情况出现。同时, 政府有关部门要加大宏观调控力度, 防止部分房产企业受经济利益驱使, 片面变动价格, 欺瞒、损害消费者合法权益行为的发生。在避免单一定价的前提下要对自身的房产进行细致接受, 给购房消费者以心理上的充实感。

针对房产企业自身特点, 开展人性化房产营销模式。每一个企业都有其自身特点, 在进行房产市场营销时, 房产企业要充分认识到自身的特点, 针对性地制定营销策略。要充分考虑到购房者的心理需求, 务必要让企业的营销活动最大限度的吸引购房者, 既要让消费者如实、全面的了解产品的情况, 又要突出产品的优势和特点。

采取多样化的房产营销形式。市场营销是房产企业销售产品的方法和途径, 时代在变, 营销形式也要随之变化。特别是现代社会, 人们对于房屋的需求呈现出多样化的趋势, 房产营销必须要随之调整, 发展出形式各异, 更有针对性的营销形式。房产企业可以借助互联网、移动终端等现代化信息手段, 缩短企业和购房者间的距离, 加强沟通、联系, 让购房者充分了解到本企业产品的特点、优势和细节。

3 结束语

房产市场是国民经济建设的重要领域, 也是我国经济体制机制改革调整的重点环节, 房产企业的健康发展对于产业结构调整过程中我国经济整体性过渡有着极为重要的积极作用。我国经济正处于高速发展阶段, 房产市场发展空间极为广阔, 市场竞争白热化, 对于房产企业来说, 既是压力也是促进, 激烈的市场竞争固然给企业经营发展带来沉重的压力, 但也会激发企业发展、创造的热情, 从而促进企业综合实力的提升。此外, 市场竞争也有利于房产行业去腐存精, 淘汰一批规模小、层次低、经济贡献弱的企业, 有利于我国房产市场的规范化、法制化和集约化水平的提升。房产企业要牢牢把握这一有利时机, 认真分析自身存在的问题和不足, 积极谋求办法妥善解决, 为企业实现可持续发展夯实基础。

摘要：作为我国经济中的龙头产业, 房产行业在拉动经济, 促进消费和提升经济总量方面发挥了巨大作用。随着我国市场经济体制改革的不断深入, 房产市场日渐成熟, 在经过初期的高速增长后, 我国房产行业进入了平稳发展阶段, 许多原来被掩盖的问题逐渐凸显出来。作为房产企业开展经营销售活动的重要手段, 房产市场营销工作存在着大量问题, 不能很好的适应当前房产市场的激烈变化, 在加上经济总体趋向平稳, 发展速度降低等因素的影响, 房产市场有所回落, 这就进一步加剧了房产企业营销工作难度。要保障房产企业实现健康发展, 必须妥善处理当前房产市场营销工作中存在的问题。文章围绕现阶段房产市场交易营销有关问题进行分析, 分析了现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题, 并就如何妥善解决处理房产市场交易过程中的营销问题, 提高房产企业市场竞争力水平提出建议和对策。

关键词：房产,市场交易,营销策略

参考文献

[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊, 2005.

业主社区：下一个房产营销金矿？ 篇8

“房地产行业还用谈营销吗?”当谈及房产营销话题时，一位行业人士如此反问。

的确，在今日中国房市，有项目就根本不用愁卖的问题。就北京而言，泛住宅圈已经延伸到了河北和天津，即使如此偏远的状况下，通常还是在一个项目尚未启动时,就被闻风而来的消费者抢购一空；在一些大城市，连排号费都可以被卖到2万元的高价，而更多人却是在苦苦等待拿到排号之前， 等来了项目售空封盘的消息。中国房地产市场在经历了10年的上升期之后，似乎要借着奥运即将来临之际，冲击中国房市历史的峰值。

在如此火爆的房市背景下，开发商睡觉的时候都在赚钱，自然不会再为项目如何巧妙地做营销费太大功夫了。但事实果真如此吗?

“从今年国家抑制拿房地产做投资的政策调整以来，我们一些项目的销售就一直在放缓。人们看到的多是对业主购买审查严格的低端房市的火爆，在中高端市场，由于购买门槛的上升，一些地段稍差，设计平庸的中高端项目并不好卖，这里以前的很多售楼小姐都跳槽了。”一位开发商在接受《成功营销》采访时说。

一家代理北京某楼盘宣传工作的策划公司也感慨道：“现在房地产广告的形式太单一了，在内容方面很难再有突破了，全是一片‘尊贵、精英、景观’等夸大中产阶级生活享受的声音，人们看这样的广告内容都麻木了；在投放渠道上面，我们在2007年的网络投放量首次超过了报纸的投放，原因在于新媒体用户的上升和大家对报纸房产广告形式的迟钝，在反复的权衡后，我们选择了性价比更高的网络。但在一个普遍上升的投放环境里，用户的关注度却由于信息量的增加而下降，网络形式对于消费者的吸引程度也是在走一个下坡路。”

可以看出，开发商和策划公司的抱怨并不是偶然现象，而是诉出了中国房市营销在今后存在的一个潜在风险。在项目定位层面，由于商人逐利的本质，开发商在初期选择项目时，更愿意投资一些溢价能力更高的中高端楼盘，直接导致的后果就是市场里中高端产品接近饱和，而低端产品大量空缺。在国家鼓励低端住房的政策调整中，中高端房市成为了受政策冲击最大的对象。而在宣传层面，由于中国房市的地位一直是“草原上的狮子，天生没有天敌”，对于稀缺资源垄断致使他们在宣传手段上并没有其他行业研究得那么用心，导致宣传同质化的加重，使得一些本来具备亮点潜力的项目也逐渐流于平庸。

专家断言：“在经历2008年后中国房地产会向其他行业靠拢，进入一种供求平衡的正常市场模式，标志着中国房地产市场春秋战国、群雄争霸时代的到来，‘草原狮子间的竞争’將会白热化。”

这样的背景下，自然就凸显出了营销的重要性。开发商可以通过未雨绸缪的营销策略，使得自身的项目在短线和长线方面都可以做到游刃有余，并在今后的市场竞争中持有独特的核心优势。至此也引出了一种针对房地产新的营销模式的探讨：业主社区营销。

“黑社会事件”显露业主社区力量强大

业主社区是指由普通网民、业主委员会、潜在购房者等这样一类对房产话题有共同兴趣的网民群体，所形成的一定的相对稳定的社会关系。与网络其他社区一样，业主社区同样拥有两大最重要的职能：放大传播职能和口碑传播职能。在2007年5月份的一场打架事件验证了网络社区传播的威力。

《新京报》消息：“5月24日，地点在北京朝阳区北沙滩8号院居民小区。小区居民因绿地和停车场的归属问题与某开发商发生矛盾，居民一方认为根据法律规定，这些公共区域当属小区共有，因而反对开发商进行新的建筑，而开发商一方则手持相关文件，坚持己见。双方磋商据称已有一年余。至5月24日，一百多人突然冲进小区暴打阻止施工的居民。人们从照片中可以看到，这些人多数穿着黑衣，理平头，显然是有组织的一伙。”

现场还有这样的描述：“众人手持铁棍，将业主打倒在地，并追打夺路而逃的其他人，光天化日之下，如此血腥之场面，令人不寒而栗。”随后，当地居民把拍摄到的打人现场的39张照片连同现场的各样描述一同发到了互联网上，引起了社会民众极大的震动和关注。

消息在一天内迅速传到了全国各大互联网社区论坛，经网友进行“扒皮”，开发商的名字出现在了跟帖中，连同开发商旗下多处楼盘的具体名称资料被一同曝光。虽然由于多方原因，此帖很快被撤下各大论坛，但打人开发商的名字却迅速在圈内流传开，很多消费者在购房时刻意避开该开发商的楼盘项目，表示不愿和雇黑社会打人的开发商打交道。至今在一些房产业主社区，还由网友在继续关注这个事件，留下“黑社会开发商抓到了吗？”或“别买某某项目，黑社会撑腰”的跟帖。记者到此开发商在北京的别处楼盘暗访时，周围的邻居私下告诉记者：“别买这的楼，开发商打人。”

在社区的反复传播和网友口碑相传下，开发商的行为变得无所遁形。此次打人事件对其开发商个人、注册公司品牌、现存的楼盘和今后的项目，以及今后的销售方面带来了恶劣的影响。而网络社区和业主社区在此次事件中，经过无数次的转载和口碑传播，最终使之成为了整个社会关注的事件，带动最终传播效果被无限放大。

“黑社会事件”另类地验证了业主社区和网络社区传播职能的强大。

聪明的营销者总会巧妙地利用“群体智慧”

除了社区具有传播职能外，业主社区在营销方面显现出了更大的潜力。Web2.0社区营销专家叶开说：“已经有部分房地产开发商开始重视博客或者社区这样的引领口碑传播的平台，并且有了相应的投入预算，华南的房地产开发商已经开始接受这种方式。”

市场研究公司Jupiter Research的一个调查显示：77%的网民在线采购商品前，会参考网上其他人所写的产品评价；尤其针对价值较高的物品消费时，除了从使用过的朋友那里能够得来经验外，大部分消费者会借助参考社区网友的评测来决定最终选购行为；超过90%的大公司相信，用户推荐和网民意见在影响用户是否购买的决定性因素中是非常重要的。

有了现实的尝试和数据支撑的远景，业主社区营销就有了进行下去的意义。现在网上的业主社区已经有了焦点房地产网和搜访网这两个比较大的业主社区。那么，业主社区营销应如何操作？

这里有一个现时的例子可作为参考。当银行信用卡推销员去一层办公楼进行推销时，有可能因为你的过份殷勤处处遭人白眼，也有可能成为众多办卡对象围堵得水泄不通的“红人”，是什么造就了如此大的反差？原因在于，更为聪明的推销员会说服银行为办卡用户准备一些靠垫、杯子之类的小礼品，就是这样一份看似小小的礼品却能收获办卡用户的骨牌效应，在相对封闭的办公室环境中，只要几个人表示对办卡的兴趣，其他人就一定也会表示相应的关注。人们普遍认为，大家都在选择办这个银行的卡，证明这张卡一定是有吸引力的，或者透支金额高，或者购物返点多，甚至看对方的靠垫都会越来越顺眼，这就是“群体智慧”发挥效果的场合，每个人对其中一件事物的判断已不再是一个人的判断，而是群体智慧的判断。第二个推销员巧妙地用礼品作引子引发了办公室的口碑营销，从而获得了活动的成功。

同样的道理，对于一个封闭的网络社区而言，口碑营销同样能够达到极大的沟通效果，而重点就是对“羊群规模”的营造和对“群体智慧”的运用技巧。康胜创想副总李明顺说过：“社区是最富效果和想象力的营销传播方式。”如果找到了与社区用户沟通方式的诀窍，可以说业主社区营销就成功了一半。李明顺说：“企业和营销者在进行社区营销时，要保持一个真诚的精神。”他认为企业对自己的介绍、对商品或服务的描述，不能有任何夸大或虚假描述的成分。否则，很容易被群体智慧揭穿，也容易与这个社区群体形成对立紧张的气氛。此时，本来所期望在社区营销中获得的“一传十，十传百，百传千千万”良好口碑效果，反而会事与愿违。那么现在看起来，很多业主社区所作的类似“北京某某城：“旅游+地产”领航”，“某某花园，三口之家的首选”的帖子营销不光是无效的，而且项目一旦出现问题，还会遭遇用户更为猛烈的“拍砖”。而像“某某家园物业非明细公布！”这样的帖子营销，不但看不出软宣传的痕迹，还会增大关注物业收费用户的粘性价值，这样的形式才算成功运用社区语言进行社区营销的典范。还有抓住意见领袖—版主也是社区营销的重要手段。