中国旅游景点行业报告（精选8篇）
中国在线旅游行业研究报告
斑马分析在线旅游服务供应商通过互联网、移动互联网以及客服中心等方式为消费者提供旅游相关信息、产品和服务的.行业。其中包括在线交通、在线住宿、在线度假旅游三个细分市场。本篇报告，我们将依据在线旅游相关细分市场进行数据分析和总结。声明：本文版权归斑马传媒所有，请注明来源。具体转载要求，请查看斑马传媒转载说明，任何媒体、网站或个人未经本公司授权不得转载、链接、或以其他方式复制发布/发表。已经本公司授权的媒体、网站等，在下载使用时必须注明，“报告来源：斑马传媒”，违者本公司将依法追究责任。关于斑马传媒斑马传媒(BanmaMedia)是中国具有优势的互联网大数据分析营销公司。斑马传媒旗下核心业务斑马精准、斑马BMS、斑马大数据，以及通过产品自身研发的核心技术，实现了广告差异化的精准投放，并根据广告主不同的投放需求，不断提升广告投放效果。为全国近千个广告客户和世界知名品牌客户提供大数据营销解决方案。注：本文由斑马传媒投递并授权数据猿发布，如有转载请联系斑马传媒(banma_media)
一、文献综述
自1957年英国经济学家Farrell提出效率这一概念及测算标准[1]后, 效率研究已渗透到众多产业问题分析之中。20世纪90年代之后, 旅游产业效率问题逐渐成为国外学者的关注焦点, 国外学者侧重从微观角度评价旅游企业效率, 旅游酒店、旅行社、旅游交通等的单体企业成为主要研究对象。早期的文献主要是利用DEA、SFA等多种方法简单测算旅游企业效率水平[2], 随后旅游效率研究扩展到旅游企业效率的影响因素[3]、旅游企业效率的变化趋势[4]、旅游企业效率的空间差异[5]、同一旅游行业内不同性质企业的效率差异[6]等。近年来, 一些国外学者开始从宏观角度研究综合性目的地的效率, 旅游目的地效率的国际比较[7], 特定国家的静态和动态旅游效率评价[8]等正在成为国外旅游效率研究新的关注点。
随着我国旅游业繁荣发展, 国内在注重扩大旅游经济规模的同时, 旅游产业发展效率问题引起了政府、学术界的普遍关注。21世纪初期以后, 国内旅游效率研究开始大量涌现, 与国外侧重微观企业效率研究相比, 国内侧重于中观和宏观旅游效率分析, 研究重点集中在特定地区旅游产业效率评价[9,10]、我国旅游效率的时空差异[11,12]、我国旅游效率提升对旅游经济增长的贡献[13,14]、城市旅游效率区域差异[15]、我国旅游效率影响因素的计量分析[16]。目前, 国内一些学者开始研究微观旅游企业效率, 主要从中观视角关注旅游上市企业效率分解和类型比较[17]、星级酒店效率差异[18]等领域。尽管中外研究旅游产业效率的文献较多, 但是旅游业效率问题还有一些领域未被探索或者已有研究存在一些不足。首先, 国外学者从微观角度研究个体旅游企业效率固然有利于理解特定企业效率的状况, 并提出相应的改进方式, 但是微观个体企业视角不利于较全面地掌握我国旅游产业效率的整体发展状况, 故本文从中观视角分析旅游产业效率问题。其次, 很多已有旅游效率研究采用分省数据, 在我国城市等级结构、城乡二元结构背景下分省数据, 由于模糊了大小城市和城乡旅游企业之间的差距, 可能掩盖旅游发展效率特征。本文拟以城市作为空间单位, 分析旅游产业效率问题。第三, 现有城市旅游效率研究倾向于采用时间、空间、行业某一个或两个维度进行分析, 这不能全面评价我国城市旅游效率的状况。本文拟从时间、空间、行业三个维度多层面评价我国城市旅游产业的绩效, 特别是通过对比分析城市空间单元内旅行社、酒店、景区三个行业的效率状况, 以全面了解城市旅游内部行业的效率差异。
二、变量、数据和估算方法
(一) 变量和数据
在中国城市旅游业效率估算的投入指标选择上, 本文选择资本和劳动作为投入要素:一是选择16个城市旅行社、星级饭店、景区三个行业和其他所有旅游企业的固定资产原值作为资本投入指标, 将固定资产投资价格指数折算为2009年的价格;二是选择16个城市旅行社、星级饭店、景区三个行业和其他所有旅游企业的旅游从业人数作为劳动力投入指标, 在产出指标上选择营业收入作为产出指标, 并且将固定资产投资价格指数折算为2009年的价格, 数据来源于2006至2010年的《中国旅游统计年鉴 (副本) 》、《中国统计年鉴》。根据数据的可得性和研究目的, 本文选取沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、厦门、武汉、广州、深圳、桂林、海口、成都共16个城市作为研究对象。
(二) 数据包络分析 (DEA) 方法
数据包络分析 (Data Development Analysis, DEA) 是由Charnes、Cooper和Rhodes (1978) 等人最早提出的, 利用求解线性规划最优值来评价一组同质决策单元 (DMU) 相对效率的非参数系统分析方法[19]。相对于随机前沿面 (SFA) 等需要设定参数的效率估算方法, DEA方法具有无须事先设定特定的生产函数就能进行效率估算的优势。它的基本思路是将每一个评价对象作为决策单元 (DMU) , 通过比较同一时点所有DMU的投入产出以决定它们共有的最佳生产前沿面, 再比较每个DMU与最佳生产前沿面的差距确定这个DMU是否具有效率。如果这个DMU位于最佳生产前沿面上, 则具有效率, 否则不具有效率。Charnes、Cooper和Rhodes (1978) 提出了基于规模报酬不变, 假定的计算相对效率的DEA-CCR模型, 然而该模型的假定往往不符合经济现实, Banker、Charnes和Cooper (1984) 扩展了DEA-CCR模型, 提出了基于规模报酬可变的DEA-BCC模型, 并且将效率分解为纯技术效率和规模效率两种, 这对于分析现实经济较契合。此外, DEA模型分为基于投入导向和基于产出导向两种, 基于投入导向是指在特定产出水平下使投入量最小化, 基于产出导向是指在特定投入水平下使产出量最大化, 两种导向方法的原理是相近的。本文采用产出导向的DEA-BCC模型进行分析, 所用软件是DEAP2.1, DEA-BCC模型如下:
假定存在n个决策单元 (DMU) , 则每个决策单元DMUj (j=1, 2, …, n) 有s种投入和t中产出, 则xj= (x1j+x2j+…+xsj) T和yj= (y1j+y2j+…+ytj) T分别是第j个决策单元DMU的投入量和产出值, X、Y分别表示s*n维投入矩阵和s*t维产出矩阵, 线性规划方程[20]为:
其中λ是N*l维常数向量, N1Tλ=1是一个凸性假设, 它满足规模报酬可变的约束, 1≤φ<∞, 1/φ是产出导向的技术效率值, 介于0与1之间。为了更好理解综合技术效率及其分解出的纯技术效率和规模效率, 特对此作以简单说明:纯技术效率是指在规模报酬可变条件下特定DMU与生产前沿面的距离, 距离生产前沿面越近则纯技术效率越高。规模效率是指规模报酬不变条件下生产前沿面与规模报酬可变条件下生产前沿面的距离, 距离规模报酬可变的生产前沿面越近则规模效率越高[21]。
下面用图1说明综合技术效率、纯技术效率、规模效率的关系, 用单投入要素X和单产出要素Y建立坐标轴, CCR前沿面为技术水平恒定时规模报酬不变情况下的最大产出, BCC前沿面为技术水平恒定时规模报酬不变情况下的最大产出。分布在CCR前沿面上点的综合技术效率都是最高的, 值为1;分布在BCC前沿面上点的纯技术效率值为1, 它是有效率的。CCR前沿面、BCC前沿面以下点分别是综合技术无效率、纯技术无效率的, 比如点D, 它的综合技术效率等于AB/AD, 纯技术效率等于AC/AD, 规模效率等AB/AC。因此, 综合技术效率等于纯技术效率乘以规模效率, 这也是效率分解的普遍公式, 与D点相比, E点的综合技术效率、纯技术效率、规模效率均等于1, 该点是有效率的。
三、中国城市旅游产业效率的特征分析
(一) 城市旅游产业效率的时间变化特征
通过对我国杭州、大连等16个城市旅游业整体绩效测算, 可知2005至2009年我国城市旅游业的综合效率平均值为0.60, 而国外发达国家旅游效率测度的平均值为0.85左右[22], 可见我国旅游业综合效率相对较低, 未来还有较大提升空间。通过将旅游综合效率分解为纯技术效率和规模效率, 并进行测算得出结果, 2005-2009年我国城市旅游业的纯技术效率平均值为0.75, 规模效率平均值为0.69。我国城市旅游业规模效率较低促使其综合技术效率偏低, 未来我国主要旅游城市要根据自身旅游资源禀赋和旅游经济水平, 适时调整其旅游业发展的规模。
虽然2005至2009年我国整体的城市旅游业综合技术效率平均值较低, 处于不及格水平 (60分以下) , 但是我国城市旅游业的综合技术效率随着时间呈现出不断提升的态势 (见图2) , 城市旅游综合技术效率平均值由2005年的0.35提升到2009年的0.72, 效率水平得到大幅提升。这是由城市旅游业的纯技术效率和规模效率均稳定提升决定的, 2005至2009年我国各城市通过积极提升旅游业的管理效率、运营效率、服务效率有效改善了自身的纯技术效率, 通过适时调控自身旅游业发展规模以适应市场竞争需要, 客观上使自身的规模效率不断提升, 各城市纯技术效率和规模效率的稳步提升持续推动自身旅游业的综合技术效率随时间呈现强劲上升趋势。
(二) 城市旅游产业效率的空间特征
从总体情况看, 2005至2009年我国16个城市的旅游产业效率估算结果见图3, 虽然我国16个城市中旅游业综合技术效率超过0.60的有8个, 它们是沈阳、南京、无锡、苏州、杭州、厦门、广州、成都, 但是仅有南京一个城市的旅游综合效率达到0.80以上, 而综合技术效率低于0.60的城市也达到8个, 它们是大连、长春、哈尔滨、宁波、武汉、深圳、海口、桂林, 这说明我国大部分城市的旅游业平均效率偏低。所以, 在这些城市旅游经济规模迅速扩大的背景下, 我国城市旅游经济规模与旅游发展效率的空间非均衡问题较显著。
除了空间非均衡性问题, 我国各城市旅游业的综合技术效率还存在相当大的差距, 南京市旅游综合技术效率排名第一, 它的旅游效率均值为0.84。长春市排名最后, 它的旅游效率均值为0.32, 与第一名的综合效率均值相差0.51。未来我国需要加强旅游效率的区域平衡问题, 促进区域旅游发展质量协调提升。此外, 我国旅游业综合效率呈现出一定的空间内部分化特征。以东北地区为例, 大连、长春、哈尔滨三个城市的旅游综合效率均低于0.60, 在16个城市中排名最后三位, 而沈阳效率值较高, 达到0.79, 排名第二。虽然沈阳与长春、大连、哈尔滨同属于东北地区, 但是旅游综合效率却相差悬殊, 这可能与沈阳市在自身旅游资源禀赋和技术水平基础上, 积极创新管理效率和服务效率是密切联系的, 使旅游规模效益成报酬递增态势, 而且沈阳积极利用故宫等垄断性旅游资源, 有效缓解了旅游收入的季节性波动。由于机制体制创新缓慢或者旅游投入较快, 导致长春、大连、哈尔滨旅游经济产出规模滞后效应显著, 再加上这三个城市的旅游产品季节性调整力度有限, 促使自身旅游经济出现较大周期波动, 旅游人员与设备、资本等要素利用率较低, 从而导致其综合技术效率不高。
为了更好地对我国城市旅游效率进行空间比较, 以16个城市旅游业的纯技术效率均值 (0.75) 和规模效率均值 (0.69) 为标准, 将构成旅游综合技术效率的纯技术效率和规模效率分为四个区间 (见图4) , 它们是A、B、C、D区间, 位于不同区间代表了不同城市旅游效率的发展特征。其中, A区间内包含沈阳、南京、无锡、厦门四个城市, 它们是均衡驱动型城市, 这四个城市的纯技术效率和规模效率水平均位于全国前列。虽然它们的综合技术效率处于国内先进水平, 但是与国外发达国家0.80以上的旅游效率相比, 整体旅游效率水平还偏低, 最高的南京只有0.84, 四个城市旅游效率均值为0.78。因此, 未来这四个均衡驱动型城市需要利用好现有的旅游效率发展优势, 尽快实现由国内旅游发展效率强市向世界旅游发展效率强市的转变, 通过不断推动城市旅游发展质量提升自身城市竞争力。B区间内包含桂林、广州、海口、长春四个城市, 它们是纯技术驱动型城市, 这四个城市的纯技术效率水平在国内领先, 但是规模效率水平偏低, 未来要提升自身的旅游综合效率水平, 需要在保持纯技术效率领先的先发优势的同时, 发挥好旅游企业规模调整的后发优势, 通过企业兼并、重组整合国内外目标旅游市场, 形成大型企业集团、中小型专业化旅游企业的合理分工模式。C区间内包含大连、武汉、深圳、成都、宁波、苏州、杭州七个城市, 它们是规模驱动型城市, 这七个城市的规模效率水平较高, 但是纯技术效率水平较低, 这种类型的城市在国内比例较高, 占样本城市的44%, 未来我国需要集中力量提升该类型城市的旅游业纯技术效率水平, 使该类城市向均衡驱动型城市转变。D区间内包含哈尔滨一个城市, 它是动力缺乏型城市, 旅游规模效率与纯技术效率水平均较低, 国家和地方旅游相关部门一方面应该对该类型城市加大政策方面的引导、支持, 促进其尽快由注重旅游经济规模提升向旅游发展质量转变;另一方面, 应在资金、土地等方面予以倾斜, 使其尽快追赶上同区域内其他城市的旅游发展效率, 避免出现旅游发展空间内部分异严重化倾向。
(三) 城市旅游产业效率的行业特征
通过测算2005至2009年我国16个城市旅行社、酒店、景区三个行业的效率 (表1) , 可知我国旅游业内部三个行业的效率水平存在明显差异。从整体来看, 2005至2009年的旅游综合效率均值最高的是旅行社业0.68, 其次是酒店业0.66, 最低的是景区行业0.48;除了2006年, 2005至2009年其余四年的旅行社行业综合效率均高于酒店业, 这可能是由于与酒店业相比, 旅行社行业现有进入退出门槛更低。在现有市场竞争较充分格局下, 旅行社能够生存的效率水平相对较高, 而酒店一旦运营则退出成本较高, 促使效率较低的酒店会在市场勉强经营, 从而拉低了酒店业的整体效率水平。此外, 2005至2009年我国旅行社、酒店业的综合效率均明显高于景区行业的综合效率, 这可能是由于景区所有权以国有为主, 竞争程度和开放程度较旅行社、酒店行业较低, 这导致景区管理、经营创新和效率提升动力不足。另外, 景区行业资产沉淀成本更高, 导致其行业进入退出的壁垒更高, 从而效率较低景区不能及时退出, 这些因素导致景区行业综合效率较低。
从效率分解角度看, 2005至2009年我国旅行社业、酒店业的纯技术效率均值较高, 分别达到0.79、0.78, 景区的纯技术效率均值为0.61, 我国酒店业、旅行社业的规模效率均值分别达到0.87、0.86, 景区的规模效率均值为0.78。因此, 我国旅行社业、酒店业整体的综合技术效率较高是与它们纯技术效率、规模效率均处于较高水平是密切相关的;我国景区的综合效率水平较低是由于其纯技术效率水平低下造成的, 我国16个城市主要景区的服务效率、运营效率、管理效率的联合效应没有得到有效发挥, 促进自身景区的纯技术效率水平较低, 未来需要在保持自身适宜发展规模的基础上, 通过提高员工的专业素质水平提升服务效率, 提高景区投入产出的运营效率, 改善景区的管理效率, 从多层面促使景区综合效率持续提升。
从空间角度来看 (见表2) , 我国旅行社行业综合技术效率排在前五名的城市分别是广州、武汉、苏州、杭州、无锡, 这些城市是长江以南经济较发达的城市, 旅行社行业综合技术效率排在后五名的城市分别是沈阳、宁波、哈尔滨、厦门、南京, 这既包括东北地区的城市, 又包括经济较发达的东部城市。我国酒店业综合技术效率排在前五名的城市分别是海口、哈尔滨、大连、南京、厦门, 排在后五名的城市分别是宁波、武汉、桂林、无锡、广州。我国景区行业综合技术效率前五名的城市分别是哈尔滨、海口、深圳、无锡、大连、广州, 后五名的城市分别是杭州、南京、厦门、宁波、桂林。从三个行业综合技术效率排名分析, 旅行社业与酒店业综合技术效率显示出相当程度的不相关性, 旅行社行业排前五名的城市, 无一在酒店业排名前五名。酒店业与景区业综合技术效率存在一定相关性, 酒店业与景区行业排前五名的城市均包括海口、哈尔滨、大连三个城市, 同时旅行社业与景区业综合技术效率也存在一定相关性。排旅行社行业前五名的城市与景区业排前五名的城市包括广州、无锡两个城市, 这说明我国城市旅游内部行业的综合效率各自有相应的发展规律, 影响各自旅游发展效率的因素存在差异。但是, 由于它们均是旅游产业的重要组成部分, 旅游发展效率又存在一定程度的联系, 各行业联系的密切程度因地区、行业差异等也会有所不同。
四、结论与政策建议
和平饭店周末茶舞重温上海滩鼎盛美梦
今夏，上海和平饭店著名的周末茶舞重新登场，宾客可重温当年上海滩令人趋之若鹜的社交传统。茉·莉酒廊周末茶舞于每周六下午二时半至六时举行，上世纪三十年代风靡全上海社交圈的下午茶璀璨重生，新鲜活力令人耳目一新。伴随管弦乐队现场献上的悠扬音乐，在大理石地板上翩翩起舞，宾客仿佛穿越时空，步入老上海的流金岁月。此外，专业的舞蹈老师会提供舞会舞蹈指导，让宾客无忧无虑地融入优雅的下午茶社交聚会。茉·莉酒廊周末茶舞定价为人民币288元和358元两种，另加收15%服务费。
拥抱变化酒店业的转型与再生
近日，21世纪酒店业高峰论坛（2013）暨克莱斯勒第十届“中国酒店‘金枕头’奖颁奖典礼”在北京中国大饭店盛大举行。本次活动由《21世纪经济报道》携手《商务旅行》共同主办，邀请中国顶级专家评委及顶尖商务人士，对中国五星级酒店群体进行年度审视与盘点。通过三场圆桌对话的精彩的智慧火花碰撞，在座的知名酒店品牌高管、旅游酒店业权威专家及政府机构代表一起，对“拥抱变化：酒店业的转型与再生”的议题进行了深入挖掘，给新形势下如何应对行业的创造性变革、维持酒店品牌蓬勃生命力带来了重要启示。
香港文华东方酒店全新前卫库克厅
法国库克香槟酒厂与香港文华东方酒店于2006年携手，创造了全球最高贵典雅的私密餐厅之一——香港文华东方酒店之库克厅。今年，为庆祝“传奇五十年”这个极具历史意义的里程碑，酒店为全新装潢的库克厅隆重揭幕。设计以火车车厢为灵感，宾客能一边透过车窗欣赏厨房中团队的通力合作，一边体验以时尚烹调为概念的“前卫主义美食”。酒店行政总厨Uwe Opocensky对食材满怀热诚，将全部创意注入了库克厅的菜式之中，其精彩的菜色不但色香味俱全，菜名更非常独特，品尝每道菜式的过程，就像经历不同的精彩体验。
纳米比亚沙海奇观 列入世界遗产名录
在第37届世界遗产大会上，联合国教科文组织将纳米比亚沙海奇观列入世界文化遗产名录。纳米布沙海奇观是大自然的神来之笔，它也是纳米比亚建国以来，首个被列入世界遗产名录的自然景观。纳米布沙海覆盖区域超过300万公顷，且拥有899500公顷的缓冲区，是世界上唯一一处拥有大量受雾气笼罩的沙地滨海沙漠。欣赏一边是海水一边是沙漠的奇特景象，在高耸的沙丘之巅目送大西洋的落日熔金，都是深受游客喜爱的休闲项目。而紧密相连的大海与沙漠，也为户外运动提供了得天独厚的自然条件。
回归自然澳大利亚北领地垂钓游
澳洲北领地拥有众多世界级的自然垂钓之地，还有不少人工钓场。水草丰茂的湿地、宽阔的潮汐河、红树成行的河口湾、神秘的岛屿以及绵延数百公里、未遭人为破坏的海岸线，以上种种，皆是垂钓爱好者向往的天堂。北领地的热带首府达尔文、阿德莱德河、玛丽河湿地、凯瑟琳地区均富饶多产，游客可从北到南而行，一路享受垂钓之乐。在不同地区的不同季节，有着不同的目标鱼种，北领地人有他们独特的垂钓季节分布表，比如湿季、溢出季、旱季和积聚季。按照当地人的经验安排垂钓行程，一定让你季季有鱼钓，永远不落空。
天津丽思卡尔顿酒店演绎全新经典地标之作
10月18日，天津丽思卡尔顿酒店于中国第四大城市天津盛大开幕。酒店位处天津前英租界风貌保护区——泰安道英式风情区，拥有277间客房、53间套房，外观与内饰皆贵气典雅，显露该区深受欧洲传统文化的薰陶。古堡式的酒店建筑由天津市城市规划设计研究院精心打造，内部装饰由法国奢华酒店设计师Pierre-Yves Rochon主创设计。备受瞩目的Flair酒吧将成为天津餐厅酒吧风尚标，精致中透露休闲气息的酒店大堂吧，为客人们提供舒适空间。酒店为各种活动及会议提供卓越的定制服务及专业的配套设施，其中还包括全新的“一站式”会议管家服务。
加拿大BC省旅游局推出秋季深度游线路
今年十一期间，加拿大不列颠哥伦比亚省（以下简称BC省）旅游局将携手中国国际旅行社，推出“相约温哥华，枫国品秋色”为主题的多条BC秋季深度游团队线路。所有参加此次活动的游客都将先在温哥华相聚， 共同体验温哥华日暮游轮之旅（Sunset Cruise），享受温哥华日暮美景和包船晚宴。同时， 针对日益增加的自由行需求，BC旅游局也将和携程旅行网在今年秋冬推出一系列自由行产品，包含美食、高尔夫、温泉、赏鲑、滑雪等多个主题，让游客真正有机会感受多姿多彩的枫叶国之旅。
一、旅游地产含义和发展历程
（一）旅游地产的含义
（二）地中海的贵族消费阶段
（三）分时度假的大力发展
（四）海南旅游地产的起伏发展
（五）旅游地产的全国开发热
二、旅游地产的发展现状
（一）资本进入来源的多元化
（二）产品线不断延伸
（三）营销手段不断翻新
三、旅游地产的市场分析
（一）总体蛋糕
（二）需求心理分析
（三）营销中出现的几个亮点
四、旅游地产的产品类型分析
（一）产权式酒店、别墅
（二）高尚复合型社区
（三）时权酒店
（四）养老公寓
（五）独立产权客栈
（六）升级版农家乐
（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村
（八）主题式小镇
（九）体验式住宿设施
（十）旅游新区
（十一）主题式商业中心
（十二）旅游商业中心
（十三）高端度假酒店或别墅
五、未来旅游地产的发展趋势
六、旅游地产的项目投资和风险简述
（一）项目投资准备
（二）旅游地产投资的风险
七、旅游地产的经典案例
（一）成功
1、华侨城
2、京津新城
3、成都芙蓉古城
4、西安曲江新城
（二）失败
1、内蒙根河“天工部落”
2、千岛湖凤凰度假村
3、湖南江永
4、内蒙通辽莫力庙水库 导言
“推开窗门，向左看，是石板路、倾斜的屋檐和印满岁月痕迹的城门和城墙。向右看，是悠悠的乌篷船、流动的苗家歌声和光屁股小孩在水中嬉闹的身影，是用任何语言都难以描摹的宁静和美丽的沱江。”这是一个游客住在湖南凤凰吊脚楼的描述。
目前，沱江两边的吊脚楼可谓寸土寸金，靠近江边的房间每年的资金可以达到5万元。整个沱江的特色客栈的发展以虹桥为中心不断向上下游发展，一条河富裕了一城的百姓。
有人说：“本来叶文智想搞旅游，但没有想到一不小心为当地百姓带旺了一片客栈地产，如果当年叶文智在沱江旁边控制100亩土地，今天的叶文智绝对步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000万人购买了各种不同形式的旅游地产。有人估计，如果中国500万人涉足旅游地产消费，平均每人按5万元计算，那么将是2500亿元的大蛋糕。
为了这诱人的蛋糕，各路资金蜂拥而至，各种造成运动此起彼伏。从2003年的深圳某公司北上湖南江永整体开发全县的旅游资源，2005年北京鹰象控制内蒙古额尔古纳3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首创等特大型企业不断圈地组成，全国上下迎来了一股旅游地产热。热闹的背后需要冷思考，旅游地产不败的神话已经投入了一个个不和谐的涟漪。让我们以理智的眼光来面对这全国各地迅速兴起的旅游地产的烽火。
一、旅游地产含义和发展历程
（一）旅游地产的含义
旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。
旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。
旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。
（二）地中海的贵族消费阶段
地中海流域有史以来处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教——基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊是欧洲文明的摇篮。古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文Mare Mediterraneum直译就是“中央国之海”。
地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。
1、法国南部的贵族旅游地产时代（1）英国首相的指引
在19世纪以前，休假本来就是富人或贵族的特权。英国是浪漫主义文化的发源地，崇尚自然的英国式花园就出现在那个时代。l839年，英国首相布鲁安(Brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。
（2）法国诗人科诺的示范
l858年，法国诗人科诺(Conneau)在法国南部海岸休假时，给皇后(拿破仑三世的妻子)写信介绍地中海岸的美丽宜人。这下又激起了法国人对海岸的兴趣，于是法国国王、贵族等纷纷来到海岸度假，并以此引发了欧洲其他皇室的兴趣，地中海北岸一下成为欧洲王公贵族和富豪名儒云集的胜地。
随着来海岸休假的英国人和法国人越来越多，海岸的旅游业开始兴起。到处建起了别墅和旅馆，甚至建起了供富人娱乐的赌场，从而成为欧洲最著名的休假和疗养胜地。可惜这样的黄金时代到第一次世界大战时结束了，海岸上又旅客稀落，兴建的豪华宾馆无人问津。
（3）美国的“爵士乐时代”的享受心理
好在几年后开始了美国的“爵士乐时代”，美国人要到欧洲来寻找他们在美国无法享受到的自然景观与人文景观，于是再度发现了法国南部海岸。但原来充满贵族气氛的海岸度假文化，现在变得“爵士”化：海岸上看不到王室贵族，而是演员明星、作家。威士忌替代了香槟酒，美国平民的别克车替代了英国贵族的劳斯莱斯车。尤其在1925年，一位美国作家(百万富翁)一改以往欧洲人冬天来海岸休假的传统，而是夏天来海岸度假，发现夏日的海岸更美。从此以后，法国南部海岸从传统的冬季度假胜地，变成了暑期度假胜地，改变了法国南部海岸的度假文化。
（4）法国艺术家的集体向南部逃离
巴黎，作为近代欧洲的第一大都市，曾是各种艺术流派的摇篮，最后堕落成售卖艺术的商场。在现代化浪潮中，一个个“现代派”艺术家逃离巴黎，去法国南部的地中海沿岸和乡村寻找自然天地，因为当时的法国南部还没有被工业革命波及，还充满了农耕社会的自然环境。尼斯及地中海沿岸一下成了现代派艺术家的摇篮。
在十九世纪到二十世纪的法国南部，贵族度假旅游形成了数不清的城堡，实际上就是今天自发而形成的旅游地产，对中国度假旅游的发展具有非常现实的指导意义。
2、意大利那不勒斯的旅游地产
（1）火山掩埋的旅游古城
那不勒斯非但自然风光优美，古迹也很多。我小时候看的第一本科普启蒙书《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的维苏威火山在公元79年喷发的情景，当年火山灰掩埋了庞贝古城，一千多年后才被发现。这个古城在16世纪被发现并开始发掘，现在这个位于那不勒斯郊外的世界著名古迹已经有许多游客进入参观，古城还保存着当年的街道和房子、富人的花园、神庙、广场等。
（2）度假地产小镇——苏莲托的风采
苏莲托(Sorrento又译索伦托)是一个海边度假小镇，漫步在苏莲托镇的街道上、海岸边，流连一下街边咖啡座，领略浪漫的意大利风情，是很令人向往的事。登上高处小镇，悠闲漫步在这海边的街上，轻风拂面，鲜花处处；看着幢幢色彩鲜艳、造型各异的别墅耸立在山崖海边，在蓝天白云、蔚蓝大海等背景的衬托，无论从哪个角度看都是一幅很美的风景画。
那不勒斯卡普里岛和南边的阿玛尔菲海岸更是大量欧洲游客前来南意大利消夏的地方。阿玛尔菲海岸因其海岸悬崖的美丽风光被联合国教科文组织定为世界自然和文化遗产，也被美国《国家地理杂志》评为人一生必须看一次的世界51个地方之一。
（三）分时度假的大力发展
1、分时度假的定义和起源
（1）定义
中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书-2000～2002年中国旅游发展分析与预测》一书中，对分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
“分时度假”是一个三赢的格局：酒店可以提高入住率；会员通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI这样的中介也因此挣得自己的佣金。
（2）起源
上世纪60年代，法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，每户拥有1个月的使用权，这就是“分时度假”的雏形。在60年代早期，一位名叫亚历山大〃奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。
（3）在美国的大力发展
20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建设大批公寓房和度假别墅。70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲臵，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。
（4）分时度假在中国的探索之路
这个东西进入中国没几天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非为给那些原本想老老实实发展这项业务的人以沉重的打击。比如，他们暗示消费者，只要成为他们的会员，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事实上，你是否可以取得那个国家的签证还是个问题。目前，向中国公民开放的旅游目的地只有20多个，而是否给你签发签证，是属于申请国的国家主权，是人家的政府行为。谁敢做这种担保，谁就是在骗人。还有，即使取得签证没有问题，交换成功率也不敢说就一定是100%。
为了解决诚信问题，海南的部分酒店自己做直销，或者委托分时度假公司分销，消费者直接与酒店签订协议，或者同时也与代理商签订协议。
随着国外拥有雄厚资源的分时度假公司的进入和带薪休假制度的实现，分时度假将在全国得到大力的发展。
（四）海南旅游地产的起伏发展
1、海南旅游地产在全国占有重要地位
据业内人士估计，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。海南旅游地产集“住宅、度假、投资”三种功能于一身，正颠覆中国传统的房地产开发模式。
2、上世纪旅游地产泡沫
从上个世纪80年代末期开始一直延续到90年代中期的海南地产泡沫崩破灾难，使得包括地产在内的海南经济几乎陷入灭顶之灾，其影响至今随处可见，可谓积重难返。据海南省建设厅的统计资料，海南地产从其快速升温，直至因泡沫产生而走向低谷，前后不到两年时间。在海南建省之后的1989年；投资额仅为3.3亿元，1990年也不过4.1亿元；但此后便以数倍的速度增长。以1990年作为投资基准对比点，1991年增长2.6倍，1992年增长7.3倍，而1993年和1994年则分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。投资过热并不是问题的关键，真正导致海南地产致命一击的是大量资金用于炒地皮、炒楼花的投机运动当中。当时的数据清晰地显示出这种投机的本质：1991年至1996年，海南新增非农建设用地42307公顷，项目竣工的只有7345公顷，占17.36 ％。土地倒卖不但抬升地价，而且阻碍了真正想搞开发的土地商。击鼓传花总有断链的时候，等到事情真正出现时，海南完全陷入灾难。据数据显示，从1995年起，海南整个房地产投资急剧滑坡，当年比上年下降49％，随后的几年，投资额直线跳水。至1998年年底，大量资金沉积在594万平方米空臵商品房、120万平方米停缓建工程和近30万闲臵土地上。这个泡沫卷走了至少800亿元人民币，直接导致海南省 GDP连年下降。
3、博螯带动旅游地产的发展。
举世关注的博鳌论坛在风景秀丽的博鳌小镇召开，令海南为之一震。随之而来的旅游热潮也让海南地产似乎看到了一丝春色，这春色就是以别墅、度假村、酒店为主要物业类型的旅游房地产。由于海南南部沿海风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光度假，因此，此间房地产开发主要以休闲旅游和度假的酒店、度假村类别墅为主，且酒店主要集中在大东海、亚龙湾等沿海地带。海南地产的旅游特色直接影响了其地产消费群的构成。由于本土消费能力有限，地产客户尤其是高端客户绝大多数来自岛外。有数据表明，海南的房地产客记当中，超过60％是外地客户。
4、海南旅游地产全线飘红。
近年，海南进入新一轮开发热潮，根据海南省政府的有关资料，三亚海棠湾、万宁神州半岛、陵水清水湾、文昌铜鼓岭、博鳌二期等10多个项目达成开发意向，面积达300多平方公里，相当于全省城镇建设有史以来的用地总规模。
香港中信泰富有限公司就于2005年9月与海南省万宁市政府签订了框架协议，共同投资100亿元，用10年时间合作开发用地面积超过5.7万亩的神州半岛项目。这个海南首个投资达百亿元的旅游地产项目已经开始了基础设施建设，据说将建设成一个示范性旅游度假综合发展区、现代服务业和科教知识产业汇聚区。
此外，香港华润集团投资50亿元的海南石梅湾旅游度假区也完成了规划设计，建成面向国际和内地高端旅游市场的、类似泰国的普吉岛和印尼的巴厘岛的国际海滨旅游度假区，其酒店更是拉来了欧洲大财团BELGRAVIA PROPERTIES LTD 联手投资开发。此外，中远集团、和黄地产、山东鲁能、美国芦荟株式会社，都在海南开始涉足旅游地产。而在雅居乐投资的陵水县香水湾，富力也拟投资10亿元建设综合型度假村。
在国内一线城市价格不断节节攀高的前提下，海南的旅游地产价格也是不断走高，三亚的公寓价格已经到了6000元/平方米，海口、万宁等地的旅游地产价格也到4000元/平方米。
（五）旅游地产的全国开发热
1、旅游地产开发热的原因（1）居民收入增加产生巨大的休闲度假需求
一般说来，一个城市人均GDP超过5000美元，就有庞大的休闲度假市场，而纵观国内几个发达的城市大部分已经超过5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全国第十三位的南京2006年人均也超过了5000美元。
中国经济的持续发展使中国的旅游消费迅速从观光向度假过渡，度假客群的急剧增长为旅游地产的发展提供了坚实的需求，是旅游地产发展的核心原因。
（2）中国城镇化比率的加速快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。
国民经济的持续快速发展使得城镇化率呈现加速趋势，2006年我国城镇化率约为44％。根据国家“十一五”规划和相关预测，我国城镇化率在2010年将接近50％，2020年将达到55％左右。旅游地产是一个比较泛地概念，不仅仅是普通的酒店，也包含第二住宅、养老公寓等，城镇人口的增加同时也大大增加了对分时度假等旅游地产的需求。
（3）房地产资产在近几年的急剧升值
中国资产近几年一直处于被低估状态，价格严重低于价值，随着人民币兑换美元的不断升值，其资产价值将得到体现。从而导致城市房产价格的不断上升，而作为郊区或农村的旅游地产。本身拆迁成本和补偿很低，同时由于旅游的发展对地方经济有很强的带动作用，因此土地价格明显低于城市土地，从而表现在房价上具有明显的优势。
城市房产价格的不断走高，旅游房产相对较好的生态品质和较低的房产价格，形成了一定的需求。
（4）投资性需求形成的巨大的市场
旅游地产价值的高低依赖于自然资源品质的好坏，而自然资源具有不可再生性，因此随着时间的推移其价值会不断递增，从而具有很好的投资价值。民间剩余资金必然会抓住这个投资机会投资旅游地产实现资金的保值和增值。
2、旅游地产开发热的表现
（1）空间的广泛性 近两年旅游地产不仅在发达城市广泛存在，在二、三线城市也慢慢形成热潮；不仅在国家级名胜风景区得到了大力发展，在省级甚至市级风景名胜区也获得了大量发展。不仅在郊区而且在农村也得到了发展。
（2）投资主体的全民性
投资主体不仅有大的地产开发商，也有中小型的企业，甚至有众多的农民和白领人士。一些千亩以上的大的旅游地产投资巨大，一般是大的地产开发商承担，但一些小型的酒店和客栈一般由中小投资商建设，郊区的大批量的农家乐很多是由当地村民来建设，大部分产权式酒店的投资对象是发达地区的普通市民。
二、旅游地产的发展现状
（一）资本进入来源的多元化
1、房地产企业的大规模进入
（1）全国性地产巨头的介入情况
在业内大家熟悉的雅居乐、富力地产、碧桂园、首创、中信等旅游地产近几年都把目光对准了旅游地产，并且都是投资较大的地产项目。
以雅居乐为例，雅居乐2007年1月份旗下首家五星级酒店在中山长江高尔夫球场开业后，年内又将有两家四星级酒店分别在广州和佛山南海投入使用。
目前，在广州番禺、佛山南海建设的两个四星级酒店都进入到了装修阶段，年内都可以正式营业。雅居乐在广州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已经规划了酒店，其中在海南省陵水县东部沿海的清水湾规划面积达2万多亩，将沿着海岸线建设3个高尔夫球场和6家顶级酒店。”
（2）区域性的地产商纷纷以主体旅游地产的方式介入旅游地产。
区域性的地产商资金实力不是太深厚，但在当地有广泛的人脉和文化的整合能力，因此往往能结合本地的文化建造主题旅游地产。在这方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一个融旅游、会展和居住于一体的大型的综合性的旅游地产项目，开发商西安高科集团是本地颇有实力的房地产企业。芙蓉古城占地1000亩，目前已经是AAA级景区。其开发商臵信房产也是本地的开发商，将一片荒地打造成为一个具有浓厚民俗特色的综合性的主题旅游景区。
2、旅游景区经营者的介入。
在旅游地产为开发之前，中国已产生了很多观光型的旅游景区，在旅游发展的热潮中获得了第一桶金。并且在景区也建设了亭子、商店和餐厅等初级的旅游地产，主要是作为景区的辅助设施。随着旅游地产的发展，这些景区经营者开始利用自己的积累的资源开发旅游地产，主要集中于酒店特别是产权式酒店。目前在一般的有一定规模的酒店都有类似的旅游地产项目。
3、旅游关联企业的投入。
旅游关联企业主要是旅游交通企业特别是航空公司和酒店，航空公司具有比较雄厚的实力和政府资源，在土地获取方面具有很强的优势，同时具有很强的资金实力，近年来频频进军旅游地产，在国内的航空公司中以海航最为典型。
酒店原来只是纯粹作为住宿接待设施，虽然收益稳定但比较慢，而产权式或分时度假酒店具有一次性回收的优势，因而受到了酒店经营者的青睐。
4、其它资金的介入。
在旅游利好的刺激下，许多资金加速介入，如北京某做物业商业开发的公司和深圳某贸易的公司，在获得第一桶金后，纷纷进军旅游地产，取得了巨大的成功。
（二）产品线不断延伸
1、传统的旅游商业和住宿等地产设施依然占有重要地位。
一般说来，任何景区都拥有一定的商业等物业设施，有些旅游物业本身是景区的重要吸引物。随着旅游竞争的激烈，单纯依靠天然的旅游吸引物越来越难以取得理想的市场份额。因此增加旅游物业是提升旅游景区品味的重要内容，包括旅游民俗建筑、旅游寺庙和旅游酒店等。
在增加的旅游物业中，旅游商业是主要一环。因为旅游商业能带来直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商业本身是一个很好的旅游吸引物，具有重要的旅游观赏价值。
2、产权式酒店星火燎原。
产权式酒店对业主来说将投资和度假进行了很好的结合，对开发商来说可以实现一次性收回投资。该商业模式具有很强的可操作性，受到了众多开发商的欢迎，目前也是旅游地产的主流模式。
从中国的天涯海角三亚到最北端的大兴安岭，产权式酒店星罗棋布。在江苏，围绕南京几乎形成了众多的产权式酒店群落，依托茅山和宝华山都有产权式酒店和别墅出售。而香泉湖和白鹭岛的产权式酒店的广告也不断冲击大众的视野。
3、特色小镇。
特色小镇是依托一定的旅游资源，通过人为建设批量和成规模的休闲度假设施来形成一个集中的休闲旅游目的地，通过人气的营造来实现商业和地产盈利的目的。在国内目前有如下几种类型：
（1）以温泉为依托的温泉小镇。
在中国，特色小镇最突出的是温泉小镇，从广东的从化和龙山等温泉镇，到内蒙古的阿尔山等都是以温泉为依托形成的旅游房地产项目。
（2）人造的主题小镇
通过挖掘当地文化或引进外来文化形成一个旅游集镇，通过打造人气来实现商业和地产的目的。如云南禄丰的恐龙小镇、成都的芙蓉古镇等。
（3）自然风景区的小镇
此类小镇一般是依托某一个资源优异的自然资源，将前往景区的人流进行适度集中，从而形成一个旅游小镇。比较典型的有广东的南昆山镇和江苏镇江的茅山镇。
4、超级复合大型旅游地产。
超级复合大型旅游地产其最核心的目的在旅游而不是地产，旅游主要作用是营造一个环境，通过环境的改造达到提升土地价值的目的，在目前做的比较成功的是深圳的华侨城和宋城，北京的长城脚下的公社也是一个旅游地产的经典案例。
5、特色旅游房地产正从理论走向实践。旅游地产目前正在向纵深挺进，新的产品在不断研发之中。如农家乐房地产、分时度假酒店等。
传统的农家乐小而分散，并且难以保证质量，部分开发商通过按农家模式建设成片建筑，然后再出租或出售给经营方所形成的房地产。
（三）营销手段不断翻新
1、策划先行、广告开路。
旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户在做独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。如华侨城在北京和成都的旅游地产项目就没有刻意模仿深圳欢乐谷，而是根据当地文化进行了修改。西安的曲江新城将47平方公里的土地上设臵成了综合性的国际性的度假区，规划了大唐芙蓉古城和海洋馆等时尚的旅游设施。海南的许多地产项目将阳光、沙滩、海水和游艇以及军事等主题进行相连。
为了让具有吸引力的房产信息传递给消费者，房产商一般都按销售收入的一定比例设定广告费用，在房地产火爆的今天，许多媒体的一半广告收入来自于地产。
2、聚焦中国中心城市。
旅游地产消费是非必需品，因此必须针对有投资或度假需求的高收入者。北京、上海和广州等经济发达城市是重点销售对象。如山东日照的旅游地产大部分客源是北京和南京的消费者。
3、全国性市场。
旅游地产的客源区域定位根据产品的实际情况分为区域性的客源和全国性的客源，但根据发展趋势看，大部分的旅游房地产的客源定位是全国性的客源，只有华侨城等旅游地产直接面对本市的客源，因为其作旅游的目的只是为了土地升值，不是为了度假的需要。
海南的大部分旅游房产都是针对全国的客源，包括内蒙古的部分高收入阶层都在海南购买房屋。
4、价格呈阶梯式分布。
旅游地产的价格取决于两个因素，一个是资源品位的高低，资源品位越高的地方，其旅游地产价值越大，反之就越少。另一个取决于距离核心消费地的距离，距离核心消费客源地越近，价值会越大，距离越远，价值越小。
海南的旅游地产发展非常成熟，但是旅游地产的价格以知名度最高的三亚为最，均价达到6000元/平方米，文昌等地价格在4000元/平方米左右。海南东部地区的价格更低，有些达到2000元/平方米。
在距离长三角和珠三角的核心城市越近的地方，价格越高，如周庄的旅游地产价格达到8000元/平方米，而距离南京较近的安徽滁州，其精装修的旅游地产价格在4000元左右，矛山的旅游别墅价格最低是2600元/平方米。
5、品牌越来越引起重视。
总体上说目前国内的旅游地产公司还没有形成强施的品牌，基本处在项目阶段。
良好的旅游地产品牌可以获得两个积极的效果，一方面是提升价格，如华侨城的成功对其在北京和成都等地的项目起到了积极的影响。另一方面是获得资源，对于旅游地产开发，各地频频出现投资商携款潜逃的情况，为社会带来不稳定因素，因此品牌开发商更容易获得当地政府的认可，更容易以较低的代价获得当地的优质资源。
旅游地产投资巨大，目前全国性的品牌主要是深圳的华侨城和宋城，其品牌的迅速扩展原因是旅游的成功。而一些产权式酒店，品牌的形成还处于缓慢的积累，还需要很长的时间。
对于分时度假，由于中介代理的不规范运作，发展举步为维坚，产品的发展还处于摸索阶段，更谈不上品牌。
三、旅游地产的市场分析
（一）总体蛋糕。
旅游地产的总体蛋糕究竟有多大？目前在理论界有几种说法。
1、未来十年按家庭计算：2500亿元
2006年，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店等产品开始兴起。2007年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。五合国际预计，在未来10年，中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益，按每个家庭出资5万元购买旅游房产计，就将产生2500亿元的市场额度。
2、未来十年按中产阶层计算：1。7万亿元
国家统计局2004年指出，21世纪前10年到20年间，将是中国中产阶层形成的重要时期，预计到2010年中产阶层人数将达到1.7亿人。如果这1。7万人未来十年每人按1万元计算，那么未来十年的总体蛋糕是1。7万亿元。
3、未来十年后的市场蛋糕：6。5万亿元
美国的纳税大全中，将美国的社会各阶层按人口的比例分成了七个部分，最顶端的 1 ％为巨富，次端的 5 ％为富，前 10 ％为小富（中国统计中的最高收入层为 10 ％），前 25 ％的为中产上，次 25 ％的为中产下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和穷人。就是说美国25％属于中产。中国未来按这个比例计算，人口按15亿人计算，那么中产的总人口是3。25亿人，每人按2万元消费计算，那么总的市场蛋糕是6。5万亿元。
4、市场蛋糕的理性分析。
中国经济的持续发展是必然的，中产阶层达到25％也是一个可行的数字，总这几年城镇化的加速推进可以推测出来。但如果一个中产阶层在旅游房产上是5万元有点偏高，因为旅游度假不仅仅是房产，还有交通、餐饮等消费。而且中产阶层的消费不仅仅局限在国内，国外占有一部分，而国外这一部分中国房产商很难得到。当然，旅游的产的消费没有包括，外国人在中国消费的房产也有一定的市场，两相抵消。如果按每人2万元比较合理，因为一个中产阶层每年消费按1000元计算，那么20年就是2万元。
所以要说中国旅游产地的市场蛋糕，6。5万亿元是比较合理的。
（二）需求心理分析
1、休闲度假型心理。
中产阶层的压力越来越大，传统的观光式观光旅游必然被度假旅游所取代。因此经济发展到一定程度，休闲度假将成为一种基本点的需求。高收入者不仅要吃和住，还需要放松心灵，这种是心理是主流消费心理。
2、投资型心理。
旅游房产具有投资价值具有两个原因，一个是客观的市场需求，市场需求的急剧膨胀必然带来资产的升值。另一个是资源的不可再生性。旅游地产依赖优美的自然环境和和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。
3、炫耀型心理。
度假休闲也有高中低档次之分。普通大众可能通过分时度假获得相对低廉的度假需求，而一些社会金字塔顶尖的人士将选择豪华的超五星级设施，如阿联酋迪拜的七星级帆船酒店，每个入住的客人都会感到是一种荣耀。通过入住这些高星级设施，获得一种炫耀性的满足感。
4、养老型心理。
一般说来，旅游房产比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游房产作为养老居住成为许多高收入阶层的选择。
5、商务交际型心理。商务交际和谈判需要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，房产购买人可以形成一个交际平台，有利于促进事业的发展。同时商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。
6、礼品型心理。
随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成为一种礼品。前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。
（三）营销中出现的几个亮点
1、深度营销
深度营销，就是建立在互联网基础上，以企业和顾客之间的深度沟通、认同为目标，从关心人的显性需求转向关心人的隐性需求的一种新型的、互动的、更加人性化的营销新模式、新观念。它要求让顾客参与企业的营销管理，给顾客提供无限的关怀，与顾客建立长期的合作性伙伴关系，通过大量的人性化的沟通工作，使自己的产品品牌产生润物细无声的效果，保持顾客长久的品牌忠诚。它强调将人文关怀的色彩体现到从产品设计到产品销售的整个过程之中，乃至产品生命周期的各个阶段。
旅游地产是大宗商品，而且竞争越来越激烈，如果产品不与消费者深度对接，将会严重影响产品的价值。
旅游地产发展商开发商品的全过程与消费者进行互动成为部分品牌开发商的重要研究课题。发展商从得到某一类资源开始会就潜在的消费者进行深度调查，避免策划的失误和设计的缺陷。开发商建旅游地产不仅关注大的概念和定位，更关注费者消费的每一个细节。从而能在消费者心目中形成良好的品牌效应。
如海南某旅游地产开发商开发的老年公寓开始只是关注老年的每一个细节，后来经过网上大规模调查，许多老人希望将考虑短暂的小孩和中年人需求。因为一到暑假，老人的孙子们也会到爷爷这里来度假，老人的子女虽然工作繁忙，但是一旦有时间也会到海南去看老人。因此该产品在设计中将小孩的度假元素增加了进去，大大增强了产品的吸引力。
2、精细化营销。
所谓精细化营销是企业恰当而贴切地对市场进行细分，并采取精耕细作式的营销操作方式，将自己的市场做深做透，进而获得预期效益，既是一种战略导向又是一种策略推进。
精细化营销作为大件商品尤其具有很好的功效。山东日照濒临海边的一楼盘针对南京市场主要是投资客户，于是与南京某楼盘实现联合营销，让投资客户可以同时在两地获得投资，拓宽了投资者的投资渠道，取得了不错的效果。
3、单一卖点营销。
单一卖点营销是指抓住某一个消费者关注的核心卖点，以较低成本的方式向消费者进行持续推介，达到销售的目的。
采用该种营销方式的特点具有单一核心卖点突出的特点，同时针对的客户非常广泛，潜在消费者巨大。如山东威海某海边楼盘，一个核心的特点是总体价格低廉，并且距离海边较近，南京大部分白领都是潜在的消费对象。因此该楼盘连续不断地在南京媒体打出了“花3万元在海边安家”口号，口号简单清晰，也具有煽动性，获得了比较大的成功。
四、旅游地产的产品类型分析
（一）产权式酒店、别墅。
1、基本介绍
产权式酒店是将每间客房分割成独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要费神去经营自己所投资的酒店客房，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。
2、功能的多样性
（1）度假功能
一般说来，产权式酒店的购买者一般每年拥有1个月左右的免费居住权，可以满足房产购买者的度假需要。
（2）投资功能
由于产权式酒店本质上还是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益，投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的产权，可以自由转让，因此随着资源的升值，房产本身也有升值的功能。
（3）快速收回投资的功能
这是针对开发商来说的，如果开发商经营普通酒店，投资回收较慢，而做产权式酒店，酒店功能没有发生变化，但可以一次性收回投资，因而受到投资商的青睐。
3、产权式酒店发展现状
随着近几年房地产的火爆发展，产权式酒店如雨后春笋在全国得到发展。南京周边的香泉湖和白鹭岛是经营比较成功的例子。
（二）高尚复合型社区
1、基本概述
该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。
该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。
该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式提升了土地的价值，如果没有旅游纯粹做地产，房产照样具有价值，只不过价值低一些而已。
2、复合型社区产品价值提升的原因。（1）优美的环境
做旅游景区需要营造大片的绿地和广场，因此其建设的过程就是造环境的过程。环境的提升大大提升了土地的价值。
（2）良好的人气
一个成功的景区伴随而来的是大量的人流，大量的人流带来很好的人气，也带来众多的机会，人气的提升同样可以带来土地的升值。
（3）完善的配套
土地的价值与周边的配套紧密相连，而邮政、电信、银行、学校等配套的完善需要一定的人口做基础，这些人口包括流动人口和常住人口，旅游的开发可以快速形成一定的人口，在利益的驱动下，配套会加速完善，从而带来土地的升值。
（4）开发商与社区的互动效果
作为社区的居民，同时拥有景区的部分权益，如景区的演艺活动在一些节假日可以与社区具名互动，景区的一些高层次的展览居民有免费参观的权利等。
3、高尚复合型社区在中国发展现状。
在华侨城的带动下，全国各地掀起了一个主题公园地产热，成都的芙蓉古镇、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。
（三）时权酒店
时权酒店就是分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。在未来的三五年，不会是一种主流的旅游地产方式。
（四）养老公寓
1、养老公寓的市场需求。
我国传统的养老是家庭式的养老，城市的福利院主要针对的是没有子女的老人。但随着社会竞争的加剧，时间紧张，子女难以在心理上满足自己的孝心，因此一些高端养老公寓在郊区出现，被称为是银发市场。
随着中国老龄化的到来，这个市场将日益庞大，而在郊区具有优良的空气和自然环境。如果将医疗、老人游乐等设施加以完善，将会形成一个巨大的市场。
2、功能
（1）养老功能
养老公寓不仅可以解决老人的生理问题，也能解决老人的心理问题，而且由于地处郊区，价格不贵。
（2）投资功能
养老公寓在投资者没有居住的前提下可以出租，实现类似于产权式酒店的投资功能。
3、养老公寓在国内的发展。
养老公寓在国外发展非常成熟，但国内在“养儿防老”观念的支配下，这个市场没有启动，随着观念的逐步改善，必将产生一个巨大的市场。
目前在上海等大城市就高端“银发市场”已经开发出了部分产品，众多的距离中心城市较近的旅游区也在加大养老公寓产品的开发力度。
（五）独立产权客栈。
独立产权客栈本质上与产权式酒店公寓一样，但目前产权式酒店众多的公共设施如大堂、餐厅等归属不明，因此产权式酒店实质是产权式客房。而独立产权式客栈是一个独立的度假产品，实质是一个小型的酒店，只不过这个酒店是以客栈的风格进行建设，客栈本身是一件具有观赏性的旅游产品。
产权式客栈一般在在民族气息浓厚的旅游目的地内，以中西部为多，如云南丽江和湖南凤凰等。
（六）升级版农家乐。
农家乐近年来发展非常快，主要是郊区的农民给自驾车客人提供农家食物和居住服务的一种旅游。
传统的农家乐农家气息很浓，但卫生等条件难以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店虽然硬件和软件设施具有保障，但是有点接近于大都市的感觉，游客同样感到不满意。
于是一些小型的投资者建设介入传统农家和现代酒店中间的产品，使游客既有安全感，又能感受到农家气息。而通过将这些具有浓厚农家气息的升级版农家乐进行出售，就是农家乐旅游地产。
（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村。
参与性、体验型旅游是今年来热点，哈尔滨的滑雪每年吸引了数百万人蜂拥而至，由滑雪、冲浪和漂流等运动形成了运动型度假村。
这些度假村的客源主要来源于这些运动爱好者，度假村运行的好坏与前来运动的游客量息息相关。
黑龙江亚布力滑雪场是中国重要的滑雪基地，每年有上百万游客前去滑雪，目前已经有奥林匹克俱乐部、新闻宾馆、南极宾馆、越野楼和高山楼等度假型房产。
广东省清远市被称为是“中国漂流之乡”，目前有二十多条漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水滩漂流等都有自己的度假酒店。
八）主题式小镇。
主题式小镇是指依托某一特色资源所形成了旅游集镇。这个集镇一般是特色旅游资源的集散地，目前在国内以温泉和民族特色为依托的集镇较多，在广东有从化的温泉镇、云浮的龙山温泉镇。民族特色小镇有阳朔和湖南的凤凰。
主题式小镇旅游地产的价值取决于旅游业发展的成熟情况，如果旅游业发展兴旺，旅游新产品不断推出，那么小镇的旅游地产会越来越有价值。
（九）体验式住宿设施。
体验式住宿设施是指价格低廉但又有一定特色的旅游地产。目前在国内比较突出的是海边帐篷住宿、草原蒙古包、拓展训练配套营地和汽车营地等。
拓展训练基地一般有自己军营式的住宿设施，大部分没有独立卫生间，上下通铺，价格在２０元／人左右。
汽车营地在国内还处在探索阶段，但私家车的普及促进了这一新型旅游地产的发展。
（十）旅游新区。
旅游新区实质是超级社区旅游地产，面积一般超过一平方公里。这种模式是前段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片的土地交给一开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。
深圳的华侨城面积达６平方公里，实质上也是一个区域的概念。比较典型的是西安的曲江新城，面积达４７平方公里，将打造成一个大型的休闲度假社区。
（十一）主题式商业中心。
主题式的商业中心是指依托某种自然形成的资源或人造资源，形成具有旅游性质的主题商业地产。目前在国内比较有名的是深圳的大芬村河周庄的画家村。深圳的大芬村时自然形成的一个画家聚居地村落，后来经过规范，形成了一个以画为主题的商业地产项目。周庄的出名最先还是靠画出名，画在周庄有很大的影响。通过吸引世界各地的画家在此创作，达到形成商业氛围的目的。
（十二）旅游商业中心。
旅游商业中心一般是依靠某一类资源或知命的休闲景点形成的旅游商业街道或中心。比较有名的是武汉汤池西街和阳朔西街。武汉汤池西街主要是依靠温泉游客所形成的商业街。而阳朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。
（十三）高端度假酒店或别墅。
高端度假别墅式指在旅游资源非常丰富的地方建设具有国际一流的度假设施来吸引高端客源获取较高利润的一种产品。目前比较有名的是北京的长城脚下的公社和四川九寨的九寨天堂。
长城脚下的公社实际上是一个特色旅游度假酒店，充分利用了长城这个特色资源，通过世界一流设计来达到使建筑成为世界珍品的目的。
九寨天堂主要是利用九寨绝美的风景特别是雪景和温泉加上超无星的住宿设施形成了一个巨大的吸引力。
五、未来旅游地产的发展趋势
1、特色化是方向。
虽然旅游地产具有庞大的市场空间，但随着产品的逐渐完善，对客源的竞争将会逐步激烈。旅游消费是一种体验消费，需要体验一种有明显特色的文化。根据消费者喜好形成自己的特色化是旅游地产的核心竞争力。
特色来源于两个方向，一个是区域性的文化，如何深度挖掘民族的风俗习惯等是重要的一环。一个是人造文化，就是照搬异域文化，通过文化的揉合达到吸引游客的目的。
2、网络化是目标。
每个人都希望每年去不同的地方度假，单一的旅游地产难以满足消费者的长时间的需求，如果能够形成网络化，则综合利用营销资源。
3、发现资源是竞争成功的重要条件。旅游地产的价值取决于旅游资源品味的高低。中国地大物博，旅游资源非常丰富，但国家一类资源一般早就被他人占有，进入成本较高。而众多的二、三类资源进入成本较低但是资源吸引力有限。因此如何发展资源成为未来旅游地产获得较高利润的关键。
旅游地产商要善于发现那些尚未被发现的优质资源，发现资源就是发现财富。
4、“智慧”在未来旅游房地产中起到决定性作用。
旅游地产与普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能产生多倍的价值。而整合的过程就是创意的过程，就是智慧发生效力的过程。因此，如果组建自己的研发队伍以及借用外面的力量进行主题的提炼是成功的关键。
六、旅游地产的项目投资和风险简述。
（一）项目投资
1、旅游地产投资前期准备
（1）资金准备 操作一个旅游地产项目，在如下环节需要费用：
第一、前期的考察和谈判费用。
该费用一般包括员工的工资和商务谈判费用。由于投资旅游地产需要的人才层次比较高，因此主要的是人工费用。一般说来，一个项目从接触到签约，需要时间在半年左右，整体费用，需要200万元左右。
第二、资源的购买费用和资产的收购费用。
资源的购买费用一般以年付费，这样可以减轻前期的资金压力。这块费用与谈判又很大的关系，也与资源品质的好坏息息相关。好的资源每年要数千万元，差的每年几十万元甚至零成本。如果牵涉到征地费用，征地费用是很大的一块费用。目前市场行情是一亩地15万元左右。资产收购费用主要是收购已经建好的资产，包括商业、道路和酒店德国设施，根据举起情况而定，现在国有资产已经不多，作为民营资产，一般会有30%—80%的溢价，溢价的多少看政府的支持力度。
第三、规划和设计费用。规划费用包括总体规划的详细规划以及随后的建筑设计。总体规划一般在50万元左右，详细规划按面积计算，一般每亩在5000到2万元之间。建筑设计费用一般按造价的比例进行计算。
第四、前期的市场推广费用。
旅游地产要盈利，关键是人气的提升，人气的提升要看旅游的运作情况，因此旅游的推广也是一笔前期的投入，包括产品的包装、销售费用等，一般要几十万元。
第五、建设工程费用
建设工程费用包含两部分，一部分是景区的建设费用，另一部分是地产的建设费用，这块费用是规划紧密相关，一般不会低于1000万元。
以上总费用不会低于2000万元。
（2）人才准备
资金是基础，但人才是保证。旅游地产的技术人才由旅游人才和地产人才两部分组成，要做成一个成功的项目，没有一支相对成熟的队伍是空中楼阁。
其中旅游需要如下人才：
第一、旅游规划设计人才
旅游地产项目一般需要聘请外部智力机构，但如果内部没有一支队伍，很难达成融合，获得最佳的效果。
第二、商务谈判人才
商务谈判主要对接的政府和中介机构。
第三、旅游和地产运作人才
包括景区的经营运作和地产的经营运作。
（3）关系储备
旅游和土地资源与政治关系资源息息相关，获取资源的渠道很多，但如公司在发展过程中积累了一定的资源，容易夺得政府的信任，从而有利于项目的快速开拓。
（二）旅游地产投资的风险
1、政府的公共关系风险
旅游地产与资源息息相关，因此能否与政府处理好关系对项目的成败起决定性左右。如何协调企业和政府的关系和利益是一门学问，需要加以总结和研究。
2、项目定位的风险。
项目定位更多与旅游定位息息相关，只有旅游定位成功才能给地产带来更高的价值，因为人气的提升需要旅游。如果定位不准，将成为一堆价值不大的建筑物。
3、经营运作的风险。
执行力不到位，必然会造成项目的失败。千岛湖凤凰度假酒店的失败就是经营不力导致开发商承诺的回报没法付而引起纠纷。
七、旅游地产的经典案例
2010年中国经济转变增长方式的基调已定，而新兴战略产业的深化和刺激消费增长的大背景下，我们研究认为，通信板块作为未来产业升级和消费领域拓展的潜力行业，其中的投资机会将显著增加。
从通信行业的发展来看，整个行业的发展稳步上升。以电信收入为例，2010年1月，我国实现电信营业务收入710.3亿元，同比增长6.6%，其中实现电信主营业务收入669.7亿元，同比增长5.0%，增长速度加快，主要原因是运营商启动3G运营服务，开通3G服务的用户不断增加，开始贡献收益，电信主营业务收入增长的主要动力来自于移动通信，移动通信占电信主营业务收入的比重逐月提升，截止到1月底已经达到65.7%，较09年1月份同比提高了3个百分点；固定通信收入比重由09年1月份的37.2%下滑至10年1月份的34.3%。而从目前上市公司来看，中国联通
在3G业务上处于较好的发展态势，中国联通正式商用的四个月3G用户增长持续增加，在3G的竞争优势逐渐体现，而且手机用户的比例占比较大对于公司ARPU的提高将更为明显。在行业稳步增长的背景下，我们建议投资者多加关注能够在未来竞争中受益明显的优势公司，并应结合市场走势逢低布局。
从通信板块的政策支持角度来看，建议关注“三网融合”中受益明显的潜力品种。对于支持政策背景下所带来的投资机会，我们建议关注光通信行业和具有较佳运营背景的电信运营企业。以光通信行业来看，三网融合中综合传送各种业务信息使得其对传输网络有一定的要求，而光通信技术能为其提供理想化平台。而宽带网络的竞争加速将给我国光通信产业链带来更大的发展空间。
Hotels.comTM好订网研究发现，尽管中国经济增长速度放缓，92%的中国游客仍表示不会在未来减少旅游消费额，更有三分之一的游客表示计划在来年增加消费支出。
Hotels.com好订网授权全球领先的市场调查公司IPSOS于5月对3,000名中国境外游游客和5,800家全球酒店经营者的调查问卷，并结合Hotels.com好订网自己的专有数据和其他研究得出分析。
中国近14亿的人口中，只有5%的人拥有护照，即便如此，中国也已成为最大的境外游消费国。
2014年，中国出境游游客数量首次突破1亿人次，而在20，这一数字更是增至1.2亿人次。CITM报告显示，三分之二的中国出境游客认为旅游是生活中必不可少的一部分，他们愿意将近四分之一的收入用于旅游，中国游客正源源不断地为世界旅游业发展提供动力。
自Hotels.com好订网发布CITM报告的五年来，中国游客的行为也发生了巨大的变化。根据我们对酒店经营者的大范围调查发现，其中最为显著的是中国游客英语水平的提高。同时中国游客也越来越注重物有所值，期望值和要求越来越高，同时消费能力也更高。
“一成不变的酒店服务早已无法满足多元化的中国游客。那种认为中国旅客都喜欢团队游、只点中式早餐并且需要中文翻译服务的成见也已经过时。我们的研究显示，如今针对更为精明的中国游客，业内亟需开发新的产品和营销策略。” Hotels.com好订网亚太地区副总裁兼执行董事Abhiram Chowdhry如是说。
为帮助旅游行业应对这些更加独立和多样化的游客，CITM做出了新的探索。通过对数据的分析与研究，将中国游客划分为五大类型。
1. 细致游历者 (25%): 细致游历者往往是60后和70后，他们富于创新、积极乐观，喜欢学习和探索，在计划行程时会尽可能落实到每一个细节。
2. 务实主义者 (25%): 务实主义者往往也是60后和70后，大多来自三四线城市。他们极具责任感且重视家庭。通常他们会选择和家人以及伴侣一同出游，安全是他们所关注的因素，同时偏好家居型酒店。
3. 大胆探索者 (17%): 大胆探索者往往是80后和90后，来自一线城市。他们喜欢风格独特的酒店，热衷于寻求有关当地文化活动专业的游览指南。对于他们而言，旅游是为了丰富自我的阅历，成就独立和进取的精神。
4. 享乐主义者 (12%): 享乐主义者往往是80后。他们旅游的目的是为了尽情玩乐，以此展现自己的能力。他们偏好高端型酒店，并热衷参与当地活动，富有冒险精神。
5. 简单随性者 (21%): 简单随性者往往是90后的“千禧一代”。与其他群体不同，这类游客多数是女性。他们更富审美观念，对于她们而言，旅游不是单纯的物质享受，而是精神层面的快乐，并且他们追求高性价比的住宿。
对此Chowdhry还表示：“当前最大的游客类型是细致游历者和务实主义者，旅游业者和酒店经营者们需重点关注这些增长最快的人群。但据报告数据显示，最具有增长潜力，且应予以密切关注的类型则是大胆探索者，这些千禧一代们拥有高消费力，并属于高回报群体，人均日消费高达人民币3,081元。”
中国千禧一代游客的旅游消费支出在所有群体中占比最高，高达27%。针对酒店经营者的调查显示，35岁以下的千禧一代游客增幅达12%，该数字也略高于中国全体游客的平均增幅(11%)。
免费Wi-Fi再次在最受青睐的.酒店设施排名中位列第一，成为中国游客呼声最高的诉求。根据全球酒店经营者的调查结果统计，目前45%的受访酒店都具备免费Wi-Fi，46%的酒店经营者表示即将完善无线网络服务。同时15%的酒店目前提供中文版旅行指南，另有16%表示将会于日后提供中文指南。目前仅有8%的酒店提供热水壶，34%表示准备提供该设备;提供拖鞋的酒店占比较低(仅2%)，但另有25%酒店表示计划未来会提供。
值得注意的是，今年通过社交媒体了解旅游信息的游客数较去年提高了6%。在旅行预订方面，只有10%的游客会通过旅行社预订行程，而74%的游客选择使用在线预订网站。数据显示，超过62%的订单都是通过移动设备下达，相较前一年该数字增加了10%。
(一) 美国的旅游教育发展历程
19世纪, 开始出现旅游教育, 很多的大学的课程中加入和旅游有关的知识。1922年, 康内尔大学成立, 旅游专业需要有专业的旅游人才, 职业大学的创立具有市场性。
19世纪的20年代美国的旅游教育起步, 19世纪60年代, 美国旅游教育发展很快, 美国的旅游教育起步早, 美国的旅游教育发展也很迅速。
19世纪80年代, 美国的旅游职业教育正式进入到发展阶段, 这一时期, 美国有75所大学设立了旅游专业, 中等院校300所。
(二) 美国旅游教育的培养目标
美国旅游教育培养的目标和市场紧密结合, 培养应用型的人才。以美国的佛罗里达大学为例, 这个大学的培养目标非常的明确, 培养学生的游船经营、管理能力。美国旅游教育重视培养学生的实践能力, 培养学生的学以致用。
(三) 美国旅游教育的特点
1、起步早, 发展快。
美国康内尔大学酒店学院在19C20S的时候就已经存在, 而我国在那个时期还没有和旅游有关的任何院校。我国开始创办正规的旅游教育是在1978年, 我国旅游教育的发展整整比美国晚了几十年的时间。美国旅游业发展迅速, 促进了旅游教育的快速发展。旅游业的发展促使了旅游市场需要大量的专业的旅游人才, 满足市场的需求, 而学院的创立与市场需求关联性很大。我国的旅游教育是政府主导下创办的, 而不是旅游市场发展到一定程度需要专门的人才, 所以理论和实际联系不紧密, 不能够很好地促进旅游业的发展。
2、师资力量的行业背景。
美国的师资力量非常的雄厚, 美国的旅游教育非常重视教师的背景, 美国的教授光有文凭是不行的, 还需要有专业的资格证书, 比如注册饭店管理师等的和实践相关的证书。大学会请各个行业出色的人物和经理来到学校进行授课, 这个是教学计划中的一部分, 康奈尔大学就是一直这么做的。
3、详尽的专业划分。
美国旅游学院的专业划分非常的详细, 以美国康奈尔大学为例, 本科阶段的旅游管理专业有就有十多门的课程。再如普度大学设置的课程十分详细既有专门的旅游管理课程, 还有写作课/演讲课等其他的课程。
4、重视实践课程。
美国对实践的课程相当重视, 实践课程的选择多样化, 包括温泉课、游乐园管理等课程, 将理论与实践进行紧密结合, 以休斯敦希尔顿饭店学院为例, 大学自身就是酒店, 教本身就处于酒店之中, 学生可以一边进行理论的实习一边参与到实践的酒店运营环节, 学生可在在基础岗位实习后, 去别的岗位继续学习。普度大学开展许多的实践课程, 让学生参与到晚宴的活动中去, 有更多的交流机会, 包括一些国际晚宴, 参加这些活动可以很好的锻炼学生的实践能力, 对于学生来说也是一项挑战有意义的实践活动。
5、个性化的课程设置。
要针对不同学生的不同特点进行教学, 采用“因材施教”的教学方式, 美国的旅游学院在这方面做得很好, 这种个性化的课程方式可以再具体的课程设置中体现出来, 本科生、硕士生、博士生课程的个性化设置更加的明显。以康奈尔大学为例, 研究生的课还有专门的人做客户曾规划, 而博士的课程更是具体到每个学生。
(四) 美国康奈尔大学旅游教育
1、美国康奈尔大学简介。
与其他的私立院校相比, 康奈尔大学的体制具有自己的独特的风格, 在美国, 七大著名院校当中, 有三所是公立院校, 农业与生物学院、人类环境学院和工业与劳工关系学院。有四所私立院校, 艺术科学学院、建筑艺术与规划学院、工程学院和旅馆管理学院、常春藤盟校。而他康奈尔大学集齐了公立学院和私立学院优点, 热烈欢迎来自各地的学生。
康奈尔大学的旅游管理学院是全美国最好的旅游学院, 康奈尔大学自己开设酒店, 目的是让学生达到更好的锻炼效果。康奈尔大学的农业学院也是美国排在前列的学院除此之外, 康奈尔大学投资3500万美元建康奈尔的计算机中心。
2、康奈尔饭店管理学院办学特色
(1) 注重课内外活动的结合。实践课程在康奈尔大学饭店管理学院是十分被重视的。学校的考核不仅仅是课堂上的知识, 还有对实践环节的考核。所有的学生都要修满实践课的学分, 实践课程的政策是学生都要参加800小时的与专业相关的工作, 无论带薪与否。学校这样安排的目的是将理论和实践相结合。学校规定在2个学期之内完成任务, 在学校上课期间也可以找兼职的工作, 时间上自由安排。学生找工作非常的便利, 学校本身就开办酒店, 所以学生可以直接去那实习, 在酒店找兼职带薪工作。酒店可以提供很多岗位, 包括前台接待, 客服, 宴请, 财务等很多部门。学生积极踊跃参加课外实践活动, 学生会参加康奈尔酒店业商业计划大赛、酒店管理大学等许多活动, 学生参加这些活动大大增加了学生的实践能力、职业素质, 增加了学生去创业的热情。
(2) 完善的课程体系, 丰富的课程种类。康奈尔大学本科是4年的课程, 大学四年的学习要完成必须课、选修课体育外语等课程, 还要完成最少800个小时的实践课程, 必修的课程中, 有“信息系统”“人力资源”一些理论的课程, 还有比较强的实践性的课程, 实践性课程包括“酒店运营管理”“服务餐饮管理”等等。
(3) 寻求知名伙伴合作。康奈尔大学饭店管理学院注重与其他企业的合作, 和世界很多知名的大酒店还有一些旅游协会共同合作。每年都有各行业的精英来到康奈尔大学讲课, 和学生共同交流, 分享自己的经营理念和经验。这些精英来到康奈尔大学旅游学院还会召开专门的研讨会, 和教课的人员共同探讨。除此之外, 饭店管理学院还承办许多的酒店业重要的高峰论坛和宴请, 提供给康奈尔大学的师生和往届校友一个平台, 可以共同交流和实践。
(4) 建立校友信息库。康奈尔大学培养很多优秀的人才, 很多康奈尔大学毕业生在知名的酒店担任管理层, 在酒店创业中彰显个人的能力, 现在, 康奈尔大学酒店管理学院校友就有12000名, 康奈尔大学建立校友信息库, 方便师生和校友的沟通交流, 也给校友回报母校一个非常好的平台。
二、我国旅游教育发展中的问题
(一) 我国旅游教育现状
1、成立阶段。
1978年改革开放之后, 我国的旅游教育开始正式发展起来, 设立专门的教育机构, 成立江苏省旅游学校, 1979年, 成立上海旅游专科学校, 进入规范化的旅游人才培养阶段。
2、发展阶段。
发展最快的时期是在20世纪80年代之后, 当时旅游业的快速发展促进了旅游教育的快速发展。旅游业的快速发展, 和国际交往加强, 旅游业需要专门的旅游从业人员。我国开始派出精英人员到国外发达国家学习。
3、现在阶段。
旅游业的发展需要和政府的大力支持, 促进了我国旅游教育的快速发展。最近几年以来, 尽管旅游还不够完善, 旅游教育的学院、旅游教育的人数在不断的增加, 旅游教成为是我国教育体系中之一的最热门、发展最快的教育专业。
(二) 我国的旅游教育的问题
1、起步晚, 发展快。
上世纪70年代我国的旅游教育才开始发展, 我国旅游教育的发展和美国差了60年的时间。教学模式还以讲授为主, 较多的引用国外的教育理论, 没有形成自己的完善的旅游教育的理论体系。旅游教育虽然起步晚, 发展的却很迅速, 30年的时间里成立了近1800所旅游职业学校。学校的增加, 学生的数量也在不断的增加, 每年毕业学生的数量也在不断的增加, 导致就业压力大。
2、资金投入不足。
美国大学和业界关系密切, 美国的行业协会支持大学的办学, 我国的旅游教育主要是政府的资金投入, 其他投资来源很少或者没有, 所以使得我国投入旅游教育资金不足, 资金的不足导致不能长期开设一些实践的课程。
3、应试化教学。
我国的旅游教育和业界脱节的情况很严重, 现在的旅游教学还只是课本、课堂上的教学。学生接受的是应试化的教育, 考试也只是对课本知识的熟记。旅游方面的时间教学特别少, 仅有的几次参观、游览是不能提高学生的实践能力的, 理论和实践相脱节, 仅仅停留在理论的层面。
三、美国旅游教育对中国旅游教育的启示
(一) 课程设置
1、规范课程体系建设。
旅游产业具有综合性的特点, 现在很多的学校强调培养全能型的人才, 较少了旅游专业性人才的培养。市场是在不断变化的, 有的课程设置跟不上市场的脚步, 要注重对课时的更新, 应该科学合理的安排旅游课程, 避免出现基本课程过多的情况, 加大专业课程的比重, 合理安排课时。注重课程设置的次重点。学位的课程要明确。重视实践课程, 合理安排实践活动, 将专业课和实践课程紧密结合, 理论联系实践, 培养专业型的旅游人才。
2、增加实践课程。
要增加实践性的课程, 锻炼学生的实践能力, 将学生所学的理论应用到实践中去, 让学生和业界多接触, 增强学生走向社会的适应能力。
3、设置个性化课程。
除了要设置实用性强的课程之外还有设置个性化的课程, 考虑到学生的特点、兴趣去教学, 要因材施教。学习康奈尔大学, 请旅游界资深的旅游专业人士制定总体规划, 旅游界资深的旅游专业人士一对一辅导学生。我们在旅游教育方面也应该采用因材施教的方法, 根据学生的实际情况和不同的特点制定不同学生的学习计划。
(二) 注重培养师资力量
目前, 我国旅游教育发展时间短, 旅游教育师资力量落后, 很多旅游教育的教师并不是专业出身。发展旅游教育要高度重视师资力量, 旅游教师要求不仅有文凭、理论知识过关, 还要有深厚的行业背景, 有专业的资格证书, 所谓“双证型”教师。
还可以聘请专家学者做专题研讨, 请旅游业界的精英前来讲课, 分享实践经验, 加强学生对实践的了解, 使教学从研究和实践方面得到保障。我国的旅游教育发展时间尚短, 旅游教育的师资力量严重匮乏。
(三) 旅游教育面向市场
旅游教育的定位要明确, 培养适应旅游市场需求的应用型人才。面向市场, 旅游教育培养目标要明确, 大中专和职业高中培养的技术型的人才, 而本科培养管理型人才。我国的旅游业发展的非常迅速, 从旅游业的长远发展看, 旅游市场需要素质高、外语好、国际化的人才, 受到高等教育的人才能够达到旅游市场的需要。我国的旅游教育培养要面向市场, 培养的旅游专业人才符合市场的需求。
(四) 校企合作的办学模式
从国外办学成功案例中我们可以得到启示, 很多旅游教育发展的较为成功的院校都是校企合作, 比如美国康内尔大学、奥地利的MODU酒店学院等等。我国的旅游教育也可以借鉴国外校企办学的成功经验, 旅游学院的办学也可以采用校企合作的办学模式, 可以让学校和酒店为一体, 理论和实践紧密的结合, 理论指导实践, 实践过程中将学到的知识深化, 促进旅游教育更好的发展。应用校企合作的办学模式, 给学生提供更多的实践机会, 提高学生的培养质量, 培养专业化的旅游人才。
(五) 改变教学方法
我国的旅游教育应该采用新的教学方法, 例如案例教学法、实际教学法等方法。学校可以聘请旅游业界的资深人士做专题讲座, 进行案例教学, 用业界精英的亲身经历带动学生学习旅游专业的积极性。改变传统的“灌输式”教学方法, 在旅游教育的过程中教师和学生要共同参与, 充分调动学生学习的主动性。专业课程的内容要及时更新, 旅游教育的教学内容要体现信息化的特点。
要增加教学的实践环节, 根据教旅游教育的培养目标和自身的专业特色合理安排实践教学的内容, 实践教学的内容包括基础的服务技能、素质教育的培养、熟悉企业管理环境等等, 让毕业生能够很快适应工作岗位。课程内容上增加素质教育、职业道德教育, 提倡旅游服务的规范化、提升学生的职业道德情操。在旅游教育教学活动中培养学生的科研意识, 让学生有能力发现有关旅游业的更深层次的问题, 学生能够独立进行对问题分析与研究。
参考文献
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闭幕式以“达茂欢迎你”为主题，以五彩达茂、魅力达茂、和谐达茂和相约达茂四个华丽篇章为主线。800匹骏马踏着马头琴齐奏《万马奔腾》的激越旋律飞奔而来，800名中学生组成的五色哈达队型“达茂欢迎你”，表达着达茂人民对各界群众的真诚厚意，200人组成的代表希望的向日葵队在秋日的阳光下绽放笑容。绚丽的色彩，恢宏的场面，首届中国游牧文化旅游节闭幕式在震撼的视听盛宴中拉开了序幕。
闭幕式文艺演出磅礴大气，精彩纷呈，极具民族特色。悠扬的长调、深沉的呼麦、欢快的好来宝，唱出了草原世界的独特魅力；绚烂夺目的民族服饰展、缓缓前行的勒勒车队，再现了达茂游牧文化的深厚久远；神秘的祭祀，奉上吉祥如意，虔诚的萨满舞，跳出丰年盛世；年度马王和西部 “跤王”颁奖仪式，见证着首届游牧文化旅游节的完美收官。
7月21日，首届中国游牧文化旅游节也是在这里拉开的帷幕。80天草原欢歌，80天文化盛会 ，精彩的节目至今历历在目。开幕式上的摩托车极限表演，之后的全国摩托车锦标赛、山地自行车越野赛、”晋蒙陕冀”二人台坐腔大赛，全国中学生柔道锦标赛，中蒙选美大赛，特别是每周都有的赛马比赛和搏克争霸赛。丰富多彩的文体活动以及各具特色的商贸活动，让达茂旗真正成为了草原旅游圣地，也让当地百姓在享受前所未有的文化盛宴的同时，也捕捉到带来了文化节带来的诸多商机和发展希望。
首届中国游牧文化旅游节，是一次繁荣文化、提升形象的盛会，也是一次推动达茂文化旅游产业驶入快速发展轨道的盛会。
为期80天的首届中国游牧文化旅游节取得圆满成功，在国内获得巨大反响，使达茂旗的旅游收入创下5.3亿元的历史新高。首届中国游牧文化旅游节充分挖掘了达茂旗深厚的文化底蕴，在传承和弘扬地区民族文化，多渠道展示民俗活动，打造达茂旗特色文化品牌，推动文化与旅游深度融合，繁荣民族地区文化产业，促进文化旅游产业发展，带动城乡居民增收，建设文化生态旅游基地等方面均起到了很大的促进作用。
尝到旅游文化甜头的达茂人将在2014年7月12日至10月7日举办第二届中国游牧文化旅游节。此次游牧文化旅游节保留群众喜爱的、具有市场潜力和文化价值的活动项目；延伸活动内涵外延，不断引进高规格高水平的高端活动，推进游牧文化与现代文化交流融合。此次，游牧文化旅游节活动主题将分为英雄草原、激情草原、欢庆草原三个板块。
英雄草原活动
从7月12日到8月15日，将以“游牧文化”为主题活动内容，重点活动内容有：第二届中国游牧文化旅游节开幕式、第25届草原那达慕大会、“马背争雄”赛马月、“绿茵争霸”搏克周、“沙漠之舟”骆驼赛、“游牧草原”勒勒车搬家比赛、哈撒儿文化艺术节、草原国际论坛等。
激情草原活动
从8月16日到9月30日，将以“现代文化”为主题活动内容，重点活动内容有：“寻梦花海”赏花月、国际顶级摩托车极限挑战赛、全国摩托车越野锦标赛、全国顶级书画家采风达茂、全国大学生徒步、长跑、自行车“草原三项”越野赛、中国首届二人台大赛、“爱在达茂”草原合唱节、中国汽车俱乐部环达茂草原友谊赛、陈刚独步中国穿越达茂草原骆驼赛、“最美星空”中秋赏月、中国首届蒙古马拉力赛、中国环达茂山地自行车挑战赛、牛羊肉伴侣节等。
欢庆草原活动
从10月1日到10月7日，将以达茂“民俗文化”为主题活动内容，重点活动内容有：内蒙古自治区赛马友谊邀请赛、“幸福达茂”重阳节老年才艺大舞台、内蒙古自治区跤王争霸赛、蒙餐烹饪暨牛羊肉伴侣大赛、内蒙古自治区自行车俱乐部友谊赛等活动。
2014年第二届中国游牧文化旅游节在达茂草原上继续精彩绽放，一出出演出、一场场比赛、一次次展示，接地气、演生活、彰显民族特色，百余场不同风格的文化体育商贸活动，将极大地满足各地游客多样化需求。为游客带来美的享受，展示达茂草原的无限魅力和深厚底蕴。夏秋时节游草原，点滴之处品文化，让我们共同参与这一文化盛宴吧！
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