新房改房政策解读

新房改房政策解读（精选2篇）

新房改房政策解读 篇1

一、已购公有住房上市需知

a、何谓公有住房?又何谓公有住房上市?

公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房;而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。

b、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与?已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：

1.已取得房地产权证;

2.出售的，已按揭准价或成本价付清房款;

3.交换、赠与的，已按成本价付清房款;

4.交纳应分摊共有建筑面积价款;

5.已按规定交纳国有土地使用权出让金;

已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。

c、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，须作什么安排?

1.未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积;

2.对于10层以上(包括10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;

3.对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买;

4.原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门;无上级主管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室;

5.以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

6.已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责;

7.已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。

d、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用?

1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金;

2.原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳;

3.已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收税费，但交易时免征营业税(及其附征的城市建设税、教育费附加等)、土地增值税;

4、自住满5年以上的，免征个人所得税。

e、何种公有住房不得出售、交换及赠与?下列已购公有住房不得上市：

1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;

2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;

3.产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

4.违反产权人与原产权单位购房约定的;

5.国家、省、市规定不能上市的。

f、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项：

1.经广州市住房制度改革办公室核准;

2.按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交易过户、产权登记、租赁登记手续;

3.出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内，把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户，方可办理产权转移登记;

4.已购公有住房出售时，交易双方应如实申报成交价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权;

5.原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答覆，并办理交易手续;

6.逾期不答覆或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权;

7.已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金;

8.已购公有住房出售时，产权人原是以成本价购买的，增值部分全部归个人所有;

9.以标准价购买的，增值额的80%归个人所有，20%交回原产权单位，纳入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

10.已购公有住房相互交换，或者与商品房、私房交换的，按广州市房地产交易所的评估价格计价，并按规定缴纳有关交易税费;

11.已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。

g、买卖房改房的各项程序：

1.房改房在出售、交换及赠与前需先如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定。如属出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，并提交下列材料向市房改申请办理上市核准手续;

①、《广州市职工已购公有住房上市核准表》一式六份;

②、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。交换、赠与的，必须按成本价付清房款;

③、《广州市公有住房买卖协议书》;

④、产权人身份证。

2、出售、交换程序：

①、序所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的;到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积;

②、持市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，到市房地产交易所办理交易过户手续;

③、产权人在市房地产交易所发出《交易过户通知书》之日起30天内，交纳有关税费及国有土地使用权出让金，并把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到市房地产交易所办理交易过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取《房地产证》;

3.赠与程序

①、所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，如出售、交换程序①的出来;

②、到公证处开具《评估介绍信》后，持《评估介绍信》、《房地产证》或《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》到市房地产估价所估价，并持市房地产估价所出具的有关资料到公证处办理赠与公证;

③、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、公证文书到市房地产登记所办理赠与登记手续，交纳有关税费、国有土地使用权出让金及应分摊的共有建筑面积价款;

4.抵押程序

持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到市房地产登记所按规定办理填表申请、查档入册、收入缴费、权利确认、缮证发证等抵押登记手续。

5.出租程序

①、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到房屋所有地的房屋租赁管理部门办理登记手续;

②、房改房上市经广州市房改办核准后，均应按有关出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，按类别办理相关的交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记等手续。h、已购公有住房抵押后的安排?

1.已购公有住房抵押的，抵押额应依照有关规定扣除各项税费后设定，并按规定办理抵押登记;

2.已购公有住房抵押处分时，原是以成本价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六及第七条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿;

3.已购公有住房抵押处分时，原是以标准价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六、第七及第十二条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿。

二、房改房上市收费一览

出售已购公有住房需缴税费：

卖方：

1.按房屋售价的0.5%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%缴交印花税;

3.按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金;

4.按规定缴交个人所得税(自住满5年以上的，免征个人所得税)。

买方：

1、按房屋售价的0.3%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%收缴交交易手续费;

新房改房政策解读 篇2

当前我国正处于工业化、城镇化快速发展的重要时期, 随着经济的快速发展, 建设用地需求也在不断的增大, 使得保护耕地和保障经济社会发展用地的任务变得十分的困难。城乡建设用地增减主要是在指通过建新拆旧、土地复垦和土地的集约化利用等各种土地的使用方式来实现, 已达到实现建设用地总量不增加, 耕地面积不减少和土地质量不降低的局面。随着经济的发展, 各地区开始重视农村土地整治, 使得耕地得到了有效的保护, 部分地方开展城乡建设用地增减试点, 这对统筹城乡发展起着重要的作用, 但也出现缺乏合理租用措施的现象, 如建设用地分配缺乏实际依据, 决策上存在问题, 而且建设用地资金来源渠道单一, 与征地者与用地者之间的矛盾尖锐, 城乡地租差异较大, 导致租地发生争执现象等, 更有部分地区少数地方政府未与农民协商好强拆强建现象, 这些问题严重损害了农民利益。随着土地利用矛盾的逐年加剧, 导致因土地而出现的纠纷越来越多, 对我国房地产业的发展、甚至国家经济发展、社会现代化的推进都有重大影响。我国房地产行业的现实特征是大量楼宇空置与居民望房兴叹同时并存, 这里固然有房价过高与现实购买力之间矛盾的原因, 有福利住房制度改革滞后的原因, 有政府调控房地产市场经验和能力不足的原因等等。但同时, 我国房地产开发规模急速膨胀与开发商市场营销水平相对落后之间的矛盾, 也是造成商品房出现严重结构性过剩, 房市难以启动的重要原因, 而这一原因往往又很容易被人们忽略。

城镇化建设的加快, 在建设用地上出现了很多的问题, 尤其在农村经济建设用地上出现了很大的矛盾, 如果不解决建设用地的矛盾, 将会大大延缓农村经济建设的发展和制约农村经济建设的进步。农村经济建设已经成为国家大力发展的一项基本国策, 对农村经济的建设应该解决居住人员的居住水平, 提升农村的住房水平。而在建设用地上很多的问题就是因为建设管理出现了纰漏, 而且建设用地的关系比较复杂, 不仅仅只是一块地皮的情况, 后面更加包含了更深层次的政治因素, 只有解决好农村建设的问题, 才能大力发展好经济, 不引起居住人员的抵触情绪, 同时随着经济的建设, 房价不断上升, 这导致在实际的大城市引起了“买房难、供房难”的问题, 这些问题是都将是影响我哦们实际的发展问题, 尤其是在一些大城市中, 房价堪比天价, 这也是我国城市住房难的主要的问题, 在北上广深这个大型城市以及周边的城市中, 房价每年都在不断地上升, 有部分工作者笑谈房价时这样表示:辛辛苦苦工作一年攒下来的钱, 还买不起一间卫生间, 从中可以看出我国的房价问题。

楼市”组合拳“的出台

3月27号, 由央行、住建部、银监会三部委联合发文下调二套房个贷首付比例。此后不久, 财政部联合国税总局发文, 放宽个人住房转让营业税免征期限, 而国务院总理李克强在政府工作报告中指出, 支持居民自住和改善性住房需求, 促进房地产市场平稳健康发展。业内人士向表示, 此次房贷政策调整是近年来力度较大的一次, 也是“新常态”下的政策回归。前期, 提高个人住房贷款首付比例, 是为抑制市场过热。目前, 我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变, 进入减速换挡的新阶段, 住房供求关系有所改变, 二套房贷政策出现了一定的调整空间。另有分析人士指出, 继3月27日国土资源部、住房和城乡建设部发文优化今年住房及用地供应结构后, 多个部门又密集发文出台楼市新政, 释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。可见新政策的出台致力于解决的我国城市中的房价问题, 当前我国城市房价问题一直影响着我国城市进一步发展的主要原因, 通过出台新政策, 良性引导我国房地产业的发展, 改善我国大型城市的住房要求。

房贷政策调整后, 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房, 最低首付款比例从60%调整为不低于40%;住房公积金方面, 缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房, 最低首付款比例统一为20%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房, 最低首付款比例为30%。此次政策主要下调了住房公积金和第二套商业性个人住房贷款最低首付款比例, 是落实今年政府工作报告提出的“支持自住和改善性住房需求”的重要举措, 支持居民改善性住房, 让房地产金融市场回归正常化。

专家指出, 多个宏观调控部门在几天内密集发文出台楼市新政策, 释放出促进房地产市场平稳健康发展的积极信号。此次政策调整也是落实今年《政府工作报告》提出的‘支持自住和改善性住房需求’的重要举措。随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高, 对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来, 我国房地产投资增速放缓, 库存上升, 房价有所回落, 虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整, 但鉴于二套房首付比例过高, 依然限制了改善性需求的释放。此次调整个人住房贷款政策, 有利于释放改善性住房需求, 也有利于促进房地产市场平稳健康发展。此次政策调整更是向正常化回归。从国际上来看, 个人住房贷款最低首付比例一般在20%—30%左右, 且有些发达国家可以通过要求购买抵押按揭保险, 来实施相对较低的最低首付款比例。中国银行国际金融研究所副所长宗良表示:在政策调整前, 我国第一套商业性住房贷款最低首付比30%, 在国际上也处于合理水平。而二套房最低首付款比例为60%, 部分城市为70%, 处于相对较高水平, 偏于严厉, 存在一定的下调空间。以前实施过于严格的房贷政策是为了抑制房地产过热, 适应当时控制房价上涨的需要, 而现在随着房地产市场进入调整期, 区域分化加剧, 此前的政策已经不适应形势发展的需要, 对部分家庭改善性购房需求产生了一定抑制, 应该及时作出调整, 也是让房地产金融市场回归正常。

楼市”组合拳“政策的出台有利于解决我国城市住房问题, 通过上述分析我们看出的, 随着新的房地产政策的出台, 对我国城市房价问题, 住房问题都是起到一定的改善作用, 良性的改善我国的城市的商品房性能, 此政策的出台对于我国房地产问题改善起到了重要作用, 进一步促进了我国经济发展。

楼市”组合拳“出台的影响

中国银行国际金融研究所副所长宗良介绍说, 过去一套房首付最低30%, 在实际操作中是30%到40%;二套房首付最低60%, 但实际操作中可能达到60%~70%甚至更高。比较国际标准来说, 是较为严格的, 是市场极端情况下采取的一种措施。目前政策的调整让房地产市场回归常态, 比较有利于市场化发展。“总体上来讲, 目的是支持、落实前一段政府工作报告, 加强居民住房需求和改善性需求, 具有一定的稳增长因素在里面。”宗良表示, 本次调整更重要的是, 让房地产金融市场回归常态和本来面目。根据财政部、国税总局的通知, 此次调整个人住房转卖营业税政策, 最大看点也是将原先营业税的免征期限从购房满5年, 下调为购房满2年。“此次放宽免征期限, 对于降低二手房交易成本力度非常大, 如北京300万元的二手房, 购买两年后卖出可减免15万元的营业税, 这有助于刺激改善性住房消费。”财政部财科所副所长白景明说。自去年以来, 我国房地产投资增速放缓, 库存上升, 房价有所回落, 虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整, 但鉴于二套房首付比例过高, 依然限制了改善性需求的释放。从国际上看, 二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的, 可以防止投机性需求的膨胀。温彬认为, 随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高, 对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。目前我国房地产市场已从供不应求向供求基本平衡转变, 前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策, 也需要根据市场变化回归到常态。

随着新房地产政策的出台, 对于我国经济的发展起着重要促进作用, 同时的对于解决我国的大型城市的房价问题有着重要的积极意义, 尤其是针对”北上广深“这个大型城市, 城市住房问题一直限制进一步发展的主要原因, 而房价问题在不断被国家重视与控制, 同时我国政府通过出台一系列的房地产政策对于我国的房价问题进行的眼控制, 防止造成我国经济发展过程中的房地产泡沫, 此外通过出台新政策, 使得调动其他政策参与我国房地产发展。本次政策调整并未涉及贷款利率调整, 宗良表示:“从金融机构贷款利率来看, 首套房贷款会根据具体状态, 允许一定比例的利率优惠, 按照‘八五折’‘九折’已经比较合适, 房地产贷款总体还是商业银行比较好的资产, 机构还是会参与。“房地产占整个贷款比重在20%左右, 具体来看, 个贷按揭增长比各项贷款增速要快一些。”宗良表示, 本次政策向市场释放了信号:支持房地产市场平稳发展, 国土部发文根据当地土地情况提供土地供应, 房子若不符合市场需要可调整, 供应或需求没有实现有机匹配, 有些房价偏高, 不符合市场需求, 不希望大幅下跌, 也不希望过度上涨, 希望平稳可持续地发展。关于因地施策, 以前就有过类似的制度安排。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1号) 和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》 (国办发[2013]17号) 曾明确要求, 各地人民银行分支机构可根据当地政府政策要求, 在国家统一信贷政策的基础上, 提高第二套住房贷款的最低首付款比例和利率。“二套房政策调整, 核心是在风险可控的前提下, 加杠杆。”宗良表示, 从我国实际情况看, 居民家庭的储蓄率仍然较高、杠杆率较低, 财务状况稳健。

中原集团研究中心分析, 回顾过去十年, 房贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年, 再度对政策作出调整, 政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。我们以一套市值200万元的房屋为例, 按照此前一线城市二套房首付为70%计算, 首付款为140万元。而按照最新政策的40%首付计算, 则只要80万元, 一共少了60万元;加之营业税免征期限同时放宽, 又降低了不少二手房的入市门槛。“二套房首付下调, 降低了换房门槛和成本, 这部分过去几年一直被抑制的需求被激活应该是大概率事件。”合富房地产经济研究院分析。“营业税5改2让买房的选择范围变宽了。”在广州工作的蓝小姐在听闻此消息后说, 她在过去一年看过很多房, 但觉得二手房的税费太高, 无法“下手”, 只能找郊区的一手房。如今满2年就可免营业税, 就可以在核心城区大胆看二手房了。至于对区域的影响, 美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰表示, 一线城市将会是最受益的, 房价可能会出现上升, 但三四线城市不会有太大改变。一家百亿规模的上市房企内部人士透露, 此次政策调整, 必然会促进刚需型和改善型市场的全面回暖, 如果房贷资金量和利率折扣能配合到位, 楼市有望在4月份量价回稳。广州中原地产项目部总经理黄韬表示, 广州近期的成交量已恢复正常水平, 预计到5月会出现比较明显的上涨。“公司全年推货量约270亿元, 针对此次政策的调整, 公司根据市场变化把销售节奏前置, 将4、5月份作为上半年的推盘高峰。”上述房企内部人士说。

随着新房地产政策的不断出台, 我国社会各方面人士对于表示高度关注, 并且各方面人士发表了相应的看法的, 房价还会涨价么?这是大多数群众对房价新政策出台的认知, 财政部财政科学研究所副所长白景明认为, 此次调整个人购房营业税政策, 有利于活跃房地产交易, 促进二手房流转率的提高, 盘活存量房市场, 进一步满足居民的住房需求。“相比于降低购房首付比例, 税收减免政策能够更直接地减轻购房者负担, 减少交易成本。”白景明介绍说, 对满2年的“次新房”减免营业税, 可以增加二手房市场供给, 平抑房价, 让更多的改善性需求得到满足。同时, 对普通住房和非普通住房执行差别化的税收政策, 有利于多层次房地产市场的发育, 更好地体现税收公平以北京一套市场价300万元的3年龄普通住房为例, 在政策执行前, 对外销售需要缴纳营业税15万元, 根据新的政策, 这15万元税款将全部免掉, 给交易双方带来实惠。白景明认为, 房地产的产业链条长, 与钢铁、水泥、建筑等行业关联性强, 而住房消费也与装修、家电等行业发展密切相关, 因此, 对房产交易采取减免税措施, 促进房地产市场平稳健康发展, 对于稳增长关系重大, 也是推进城镇化建设的重要手段。通过上述数据我们看出我国的实际的房价问题的并没有出现明显的上涨趋势, 通过上述我国大型城市的商品房销售情况来看, 新房地产政策的出台有利于解决城市的住房问题的需求, 对我国城市发展起着重要的促进作用。

楼市”组合拳“政策出台的各地反响不一

当前, 从整体上看, 我国房地产市场已从供不应求向供求相对平衡转变, 进入减速换挡的新阶段, 区域分化成为房地产市场的新常态。“政策的调整应适应房地产市场的实际情况。去年以来, 我国房地产市场出现深度调整, 从过去房地产市场的供求关系总体偏紧, 进入了现在总体趋于平衡、局部地区过剩的状态。在这样的情况下, 将房地产调控政策不断优化、调整, 把过去抑制房价过快上涨的从严、过严的政策取消, 让其逐步回归到正常状态, 更好地发挥房地产市场自身的规律是合理的, 适应了房地产市场的变化。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说。值得注意的是, 此次房贷政策并非“一刀切”, 而是因地施策, 特别强调要根据不同城市的不同特点执行差别化住房信贷政策, 制定不同的商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。这也意味着各地将根据自己的实际情况来出台房贷新政的实施细则。“政策因地实施, 确定政策时由地方政府、监管部门和商业银行共同参与, 这样决策时会综合考虑各方因素, 比如当地的房价水平和风险状况, 决策会相对合理。”宗良说。

“从总体上来看, 房贷政策的调控更加注重市场化、常态化、长效化。过去房价上行期间, 住房信贷政策主要配合房地产宏观调控, 刚性比较强, 多是短期应急举措, 且调整方式也多是与行政化措施相结合, 这种方式难以适应当前的房地产形势。此次政策调整是对前期市场化政策调整思路的延续。建议今后住房信贷政策调节采取更加市场化的方式, 更多依靠市场自律机制, 以更加尊重市场主体的意见, 充分发挥市场化的作用, 避免市场无序竞争, 实现区域性住房信贷政策的长效机制。”宗良说。日前公布的国土部、住建部联合下发的通知共分九条, 被称之为土地新政“新九条”。国土资源部有关专家指出, 合理安排住房及其用地供应规模, 是“新九条”促进房地产市场健康发展的核心。一方面, 住房用地供应要保障住房的建设需求;另一方面, 住房用地供应要实施分类管理, 去库存化。通知要求市、县国土资源主管部门在编制2015年住房用地年度供应计划时, 应按市场供求情况, 合理确定商品住房用地供应规模, 并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。住房供应明显偏多的市、县, 或在建住宅用地规模过大的市、县, 应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市, 应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。此次政策调控对房地产市场价格有何影响?秦虹指出, 客观上讲, 信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。但是, 由于现在我国房地产市场分化严重, 差异很大, 即使此次信贷政策放松, 对于那些供应量较大、库存较多的地区的楼市, 影响也是有限的。对于那些供求关系偏紧的地区, 政策调整有利于房地产销售的增长。

此次新政会导致房价回升, 甚至形成新的楼市泡沫吗?秦虹认为, 此次新政强调, 密切跟踪和评估住房信贷政策的执行情况和实施效果, 有效防范风险, 促进当地房地产市场平稳健康发展。房地产销售经历了去年一年的负增长, 今年一二月销售仍是负增长, 如果将过严的政策回归常态, 对销售还是有利的, 对拉动房地产投资是有利的。然而, 从全国来看, 目前投资性需求已经明显下降, 并且不少市场供应量很大, 而投资性需求只有在房价上升期才会进场, 因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。国土部、住建部在通知中强调, 各地国土资源主管部门要根据市场实际情况, 控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏, 将住房用地年度供应计划落实到具体地块, 明确上市时间, 定期分批推出, 稳定、均衡供应住宅用地。要进一步采取措施, 灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式, 完善招拍挂手段, 减少流标流拍, 避免异常高价地, 稳定市场预期。媒体报道部分城市放松或取消了商品房限购政策。对此, 中行表示, 中国银行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策, 对不同的购房需求采取差异化策略, 提高审批效率, 提升服务能力, 积极支持居民合理购房需求。中行将围绕市场导向, 采取有力措施, 提供优质个人住房贷款服务。就在同日, 农行也回应称, 将顺应市场需求变化, 进一步加大房地产信贷投放力度, 优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求, 并加快贷款审批和发放速度, 提高服务效率。同时, 将持续优化房地产开发贷款信贷结构, 积极支持安居工程建设, 做好相关领域金融服务工作。23日工行已公开回应称, 该行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向, 一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。该行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整, 并将及时做好相关信贷政策的衔接, 不断完善相应的金融服务。按照现行房贷政策规定, 首套房贷可按基准利率执行, 有的甚至可以享受优惠;但二套房贷不仅需要首付6成, 利率最低为基准利率的1.1倍。不过按照“认房又认贷”的房贷政策, 即便已经将房出售, 购房者名下已无房产, 只要之前有一笔房贷记录, 就按二套房贷认定;有两笔房贷记录, 就按三套房认定。不少人对此认定标准存在疑义。对此, 建行表示, 住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机, 具体执行时应从实际出发, 考虑合理需求, 建议应将完善差别化住房政策提上日程, 进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准, 切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。

限贷松绑

限贷松绑体现了房地产调控的目的。1998年以来, 房地产调控政策变化比较大, 其实频繁变化的是调控的手段、方向和力度, 而调控的目的始终是不变的。房地产调控的总体目标只有一个, 那就是促进行业健康发展, 但具体而言可分解成三个目标, 一是拉动经济增长, 与宏观经济协调发展, 二是解决住房问题, 包括市场手段和保障手段, 三是防止大起大落, 防范和化解泡沫, 促进行业供求基本平衡, 房价基本稳定, 结构基本合理。调控是在三大目标中寻求一种平衡, 三大目标在不同时期各有侧重, 当前限购放松有助于化解供应泡沫, 且不会导致房价上涨, 有利于经济平稳, 有利于地方政府增加税收、稳定土地收入、缓解平台贷款风险、增加保障房供应。

限贷松绑体现了房地产双向调控的特点。大体上看, 1998年至2003年国家调控政策主要是鼓励房地产发展;2003年至2008年上半年, 调控政策主基调是引导行业健康发展, 抑制房地产过热, 但总体偏鼓励;2008年下半年到2009年, 政府主要是刺激房地产;2010年至2014年年中, 主要是通过限购限贷政策抑制投资投机, 控制泡沫为主要导向;2014年年中以后, 主要方向是鼓励去库存, 分类调控, 通过新型城镇化战略、区域发展战略等引导人口和产业有序发展, 促进大中小城市和小城镇均衡发展。限购限贷的放松, 是在新形势下扩大住房需求、促进供求平衡的重要举措。1998年以来中央政府对房地产调控实际上不是单方向的, 而是根据不同形势在做调整, 地方政府则相对偏单向, 过热的时候也不太会去抑制, 形势稍有不妙就琢磨着如何扶持, 这与土地财政和考核体制有关。房地产进入白银时代后, 中央政府的双向调控特征预计会更加明显。因为目前房价处于高位, 供应量总体过大, 过去超常规发展过程中积累的问题比较多, 既要控制房价泡沫, 又要调节供应量泡沫 (这是过去不太遇到的) , 既要房地产支持经济增长, 又要防止房地产出现崩盘, 房地产调控面临一个相对复杂的形势, 中央政府将在长效政策机制基础上, 根据形势变化相机做出政策调整, 促进房地产相对健康发展。

限贷松绑, 体现出金融手段往往是房地产调控的一个核心手段。房地产是一个容易诱发投资投机、易大起大落、对经济的拉动作用和破坏作用都很大、对金融依赖和影响很强的行业, 不太容易驾驭, 所以需要政府多管齐下进行调控, 调控手段主要有财税、金融、法律、行政、舆论等多个方面。限购就是一个明显的行政手段, 作用非常大, 但对市场形成了一种直接的干预, 长期未必适用。在众多手段中, 金融手段往往是一个核心手段。金融在房地产拿地环节、开发环节和购买环节等全产业链都能发挥重要支持作用, 所以采用金融手段调控房地产力度会比较大。金融手段中按揭政策又是一个重点, 按揭对房地产需求可以起直接扩大和缩小的作用, 效果可谓立竿见影。从按揭政策看, 我国调控房地产的空间相对较大, 由于2010年以后为抑制需求, 二套房首付被大幅提高到6-7成, 口子收得很紧, 这为今年和以后放松调控留下了很大余地。在当前房地产进入新常态、供大于求的形势下, 限贷政策的放松必将有力地扩大住房需求, 促进库存的消化, 为保障宏观经济在合理区间运行发挥积极作用。对于一二线城市而言, 改善型购房需求得到积极释放, 会带来整个市场成交尤其是中大户型的积极购置。上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示, 个人住房转让营业税政策调整后, 二手房交易税费将显著下降。尤其是对2年以上、5年以下的普宅交易过程会起到明显的润滑效果, 更助于有效供给的增加。然而, 市场对二手房的价格也存在正反两面的预测。一方面, 从二手房的供应角度看, 部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下, 会加大对二手住房的抛售, 这个时候会带来二手房供应量的增进, 进而使得二手房的价格出现下调。但另一方面, 目前此类政策下也会积极释放各类需求, 这会使得市场看涨预期形成, 导致二手房售价强硬。

理性看待的新房地产政策

新政对几年来在房地产调控中陆续出台的一系列政策作出了重大修改, 政策的执行方向已经出现逆转。政策调整的原因在于最近一年来随着宏观经济增速的放缓, 房地产市场也出现了量价齐降的趋势。在中央政府已经确定了经济稳增长的目标以后, 房地产作为一个对诸多上下游行业有拉动效应的重要行业, 如果任由其下跌, 无疑将成为稳增长的拦路虎, 特别是由于房地产市场沉淀了大量银行信贷, 继续下跌有可能会引发金融风险。因此, 利用政策杠杆来刺激房地产市场需求, 让市场再度活跃起来, 是有其合理性的。但是, 就目前来说, 这些房贷新政虽然力度比较大, 其效果却可能不如预期的那样大。最近几年, 我国房地产市场调控的力度虽然比较大, 但市场的供应还是比较充分的, 制约目前房地产市场的最主要问题并不是原有的房贷政策限制了购买力, 也不是房贷等支持购房的力度不够, 而是过多的住房供应在很多城市缺乏足够的购买力支撑, 从而给当地的社会经济运行造成了很大的负担, 也成为经济稳增长的一个障碍。此次出台的新政, 其宽松对象仍然限制在首套和二套房, 而没有对投机投资力量打开大门。在经济增速下行的背景下, 由于大量二三线城市缺乏经济增长动力, 即使政策放宽, 不再对投资投机力量实行限购, 也很难再对它们产生吸引力。因此, 要让房地产市场重新成为拉动一个地区经济增长的正能量, 出台刺激政策增加成交并让价格得到稳定, 固然是需要的, 更重要的还是在于通过改革充分释放各种市场活力, 以其他市场的投资机会和收益带动楼市需求。

住房按揭政策对住房需求有着直接而重大的影响, 对于购房者而言, 按揭能大幅提高居民购房支付能力, 对于政府而言, 按揭政策是调控房地产市场的“撒手锏”, 所以个人住房贷款政策的调整总是会引起业界和媒体的广泛关注。我们先简要回顾一下按揭贷款政策的发展历史。上世纪90年代末, 国内银行按揭开始起步, 到2007年前按揭总体上得到政府的鼓励。2007年9月, 针对房地产泡沫的泛起, 按揭政策开始调整, 第二套房的首付比例提高到40%以上, 利率规定不低于同期贷款基准利率的1.1倍。2008年10月, 为应对金融危机, 刺激经济增长, 按揭政策被大幅度放宽, 贷款利率下限扩大到基准利率的0.7倍, 首付比例可低至20%, 刺激力度可谓空前。2010年4月, 面对房价大幅上涨, 投资投机盛行, 按揭政策又出现大转折, 国务院规定首付比例不低于30%, 二套房不低于50%, 利率不低于基准的1.1倍, 第三套房以上首付比例和利率大幅提高。2010年4月底从北京开始, 一线城市和部分高房价二线城市陆续开始推出住房限购政策, 2011年8月开始住建部下发二三线城市限购政策标准。随着限购政策的推出, 按揭政策越来越严格, 各地第二套房首付比例被提高到60%-70%, 第三套房按揭基本被禁止。到2014年年中, 除一线城市外, 各地限购政策开始先后松绑和取消, 限购政策随之开始局部放松, 8月初招商银行放松对首套房认定标准, 二套房首付可降至3成, 到9月中下旬, 有消息传出, 限贷政策将进一步松绑。

限贷的松绑, 首先与宏观经济背景有一定关系。目前中国经济已经步入新常态, 新常态主要体现在四个方面, 一是经济增长速度换挡回落, 二是逐步优化结构, 三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型, 四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。今年二季度全国GDP增速为7.4%, 已远低于前几年10%以上的增速, 而且经济还存在一定不确定性, 下行压力依然较大。经济下行与房地产投资与销售增速较大幅度下滑有密切关系, 经济平稳需要房地产行业的支持, 此时限贷松绑对于房地产业和宏观经济将形成正面支撑。限贷松绑, 有其行业发展背景。从中长期看, 1998年房改以来一直到2013年, 房地产总体处于上行阶段, 虽然2008年因特殊原因出现过一次销售下滑, 在这个上行过程中, 供应量不断积累扩大, 房价迅速达到高位, 超过居民承受能力。从2014年开始, 房地产达到一个转折点, 整体形势开始转向, 也可以说房地产进入下半场或者说是白银时代, 除少数一线城市外, 大部分二线至四线城市产能过剩, 供大于求, 房价收入比失衡, 在宏观经济进入新常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口开始下降 (专家预计2010年到2020年, 劳动年龄人口将减少2900万) , 房产税纳入税改议程之时, 未来房地产投资销售快速增长的可能性明显降低, 房价快速上涨已失去基础, 近两三年大的趋势则是消化库存。过去15年, 投资销售快速增长, 项目几乎稳赚不赔, 价格大幅上涨, 利润高企不下, 这是一种非常态。

综合上述, 针对我国的日前存在的房价问题, 我国政府出台相关的政策进行的宏观控制, 使得我国的房地产行业处于良性的竞争中。我国的实际的城市发展提高了住房需求, 这对于我国经济的发展是极为有利的, 同时对于社会各界的民众而言, 需要的理性的看待的政府新政策, 不能盲目的跟从或者以个人的角度看问题, 国家政府出台政策必定有用意, 这对于我国的经济的总体发展是好的, 不能因为部分人的利益导致整体的发展落后, 政府政策的最终目的为了自身经济的平稳发展。

我国房地产开发规模急速膨胀与开发商市场营销水平相对落后之间的矛盾, 也是造成商品房出现严重结构性过剩的重要原因

过去一套房首付最低30%, 在实际操作中是30%到40%;二套房首付最低60%, 但实际操作中可能达到60%~70%甚至更高

住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机, 具体执行时应从实际出发, 考虑合理需求, 建议应将完善差别化住房政策提上日程