房地产交易登记知识

房地产交易登记知识（精选7篇）

房地产交易登记知识 篇1

一、关于提交资料的要求

1、申请登记所需复印资料敬请自备；

2、申请材料幅面尺寸为标准a4纸；

3、身份证需双面复印（复印在同一页纸上），凡身份证消磁无法读取信息的，需提交户籍管理部门出具的带照片的户籍证明（注意附记用途，用途与登记无关的，不予采证。若照片为粘贴的，照片上需加盖户籍管理部门印章）；

4、各类申请表、委托书参考文本等资料均可从威海房地产交易网下载。

表格下载网址：.cn/biaoge_list.asp 咨询电话：0631-5198558

二、各类业务的流程

（一）合同签订及备案

1、网签合同（办理部门：房地产开发企业）

在您与房地产开发企业就所购买的商品房网签合同签字前，请仔细阅读合同各条款，详细了解您的权利和义务，同时注意设定您的合同密码。办理地点：房地产开发企业办公或销售场所。

2、缴纳住宅专项维修资金（办理部门：威海市住房维修资金管理中心）

在合同签订完毕后，请您到威海市住房维修资金管理中心缴纳住宅专项维修资金，开具威海市住宅专项维修资金专用收据。办理地点：威海市海滨北路14号工商银行环翠支行二楼（海港大厦对面）。

提交资料：威海市商品房预售合同或威海市商品房现售合同。

费用计算方式：七层（含七层）以下的单幢物业（含单独依法登记权属的专用车库和公用车库内的车位）每平方米建筑面积70元，八层（含八层）以上的单幢物业每平方米建筑面积110元。

咨询电话：0631-5226707

3、合同备案（办理部门：威海市房地产交易市场管理处）

办理地点：威海市海滨北路46号威胜大厦七楼2号窗口。

提供资料：

1）威海市商品房预售合同； 2）威海市住宅专项维修资金专用收据； 3）威海市市区商品房预售资金交款通知单（2013年3月1日之后开发企业取得预售许可证的需提供）。

咨询电话: 0631-5198502

4、备案查询

合同备案完毕，一个工作日后您可以通过威海房地产交易网查询。

查询方式：输入合同编号和密码查询。查询密码为网签合同设定的密码。

咨询电话：0631-5198558

（二）预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记（办理部门：威海市房地产交易市场管理处）

如果您所购房屋需办理按揭贷款，则需在开发企业申请办理期房总登记后，再申请办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。1.预购商品房预告登记 提交资料： 1）房地产开发企业提供经盖章的《预购商品房预告登记设立登记申请书》（原件）；

注：表格下载网址.cn/biaoge_list.asp其中的《各类申请书》 2）威海市商品房预售合同（原件）； 3）申请人身份证明（原件及复印件）； 4）其他相关资料。

办理方式：房地产开发企业的代理人和购房人共同到场申请。1.属夫妻共有的，应由夫妻双方共同申请，需提交婚姻关系的证明材料（如结婚证等的原件及复印件）；2.如果购房人无法亲自到场的，需提交公证委托书委托他人办理，同时提交购房人身份证明（复印件）及受托人的身份证明（原件及复印件）；3.如果购房人为未成年人，需由未成年人的法定监护人共同代为办理，同时提交证明监护关系的有效证件（如户口簿、出生证明、独生子女证等），监护人还需提交本人身份证明（原件及复印件）。

办理地点：威海市海滨北路46号威胜大厦7楼6-18号窗口（咨询台取号，凭号办理）。

登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。

办理时限：5个工作日。5个工作日后房屋所有权人、受托人或监护人可持本人身份证明和《威海市房地产交易市场管理处收件收据》到七楼登记大厅3号、4号领证窗口领取《房屋预告登记证明》（无需取号）。

咨询电话：0631-5206382 2.预购商品房抵押权预告登记（可与预购商品房预告登记同时办理）

提交资料： 1）银行或公积金中心提供的经盖章的《抵押权设立登记申请书》（原件）；

注：表格下载网址.cn/biaoge_list.asp其中的《各类申请书》 2）上述房屋的《房屋预告登记证明》(原件，与预购商品房预告登记同时办理的无需提供)； 3）申请人身份证明（原件及复印件）； 4）抵押合同、借款合同(原件)； 5）如果购房人为未成年人，还需监护人出具抵押是为未成年子女利益的承诺书（参考文本可从威海市房产交易网.cn下载）； 6）其他相关资料。

办理方式：银行或公积金中心代理人和购房人共同到场申请。1.如果购房人无法亲自到场，需提供公证委托书委托他人办理，同时提交购房人身份证明（复印件）及受托人的身份证明（原件及复印件）；2.如果购房人为未成年人，需由未成年人的法定监护人共同代为办理，同时提交证明监护关系的有效证件（如户口簿、出生证明、独生子女证等），监护人还需提交本人的身份证明（原件及复印件）。

办理地点：威海市海滨北路46号威胜大厦7楼6-18号窗口（咨询台取号，凭号办理）。

登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。

办理时限：5个工作日。5个工作日后由银行或公积金中心代理人持本人身份证明和《威海市房地产交易市场管理处收件收据》到七楼登记大厅3号、4号领证窗口领取《房屋他项权证》（无需取号）。

咨询电话：0631-5206382

（三）办理房屋所有权证

您所购商品房在房地产开发企业申请办理初始登记后，可以申请办理商品房分户转移登记。

办事流程：测绘→缴税→转移登记

1、测绘（办理部门：威海市房地产测绘中心有限公司）

提交资料： 1）威海市商品房预售合同或威海市商品房现售合同（原件），已经办理预告登记的提供《预告登记证明》（原件）； 2）房地产开发企业提供的经盖章的《房屋所有权转移登记申请书》（原件）。

注：表格下载网址.cn/biaoge_list.asp其中的《各类申请书》

办理地点：威海市海滨北路46号威胜大厦6楼测绘窗口。

测绘费用：住宅1.36元/㎡，其他2.04元/㎡，综合2.72元/㎡。

办理时限：即时办结。

出具结果：测绘报告（平面图）。

咨询电话：0631-5200596

2、缴纳税费（办理部门：地税局）

（1）提交资料：

1）购房发票(原件)； 2）身份证明（1.已婚的需提供结婚证或夫妻户口在一起的户口簿、夫妻双方的身份证明的原件及复印件；2.未婚的需提供婚姻登记部门出具的未婚证明原件及身份证明原件及复印件）； 3）户口所在地和房屋所在地（威海）的无房证明（原件）； 4）测绘报告（原件及复印件）。

（2）契税计算方式：家庭（包含未成年子女）首次购买住房面积90平方米以下，按照1%征收；家庭（包含未成年子女）首次购买住房面积大于90（含90）平方米，小于144（含144）平方米，按照1.5%征收；家庭（包含未成年子女）购二套（含）以上住房，或住房面积大于144平方米按照3%征收；非住宅按照3%征收。2008年11月1日之前签定的商品房预售合同还需缴纳万分之五的印花税（仅供参考，详情以税务部门的解释为准）。

办理地点：威海市海滨北路46号威胜大厦6楼地税局窗口或各区地税局办事大厅。

咨询电话：12366(3)开具无房证明（税务部门收取）注意事项：确认为家庭首套房的，需到户口所在地和房屋所在地房屋登记机构出具无房证明，威海市区无房证明到威海市房地产交易市场管理处办理。申请人交税前需到威胜大厦7楼17、19、20号窗口开具无房证明（咨询台取号，凭号办理；家庭成员均需按此规定开具证明，包括签订预售合同时未结婚、办房证时已结婚的购房者，否则按二套房征收）。

（4）开具无房证明提供资料： 1）已婚的提供夫妻双方的身份证明、结婚证或户口簿，可夫妻一方到场办理； 2）达到结婚年龄(女20周岁，男22周岁)未婚的，提供身份证明、婚姻登记机构出具的未婚证明，本人到场办理； 3）满十八周岁，未达到结婚年龄(女20周岁，男22周岁)的，提供身份证明，本人到场办理；

4）以上资料由房屋登记部门查询窗口查验原件，无需提供复印件。

3、转移登记（办理部门：威海市房地产交易市场管理处）

提交资料： 1）房地产开发企业提供的经盖章的《房屋所有权转移登记申请书》（原件）；

注：表格下载网址.cn/biaoge_list.asp其中的《各类申请书》 2）申请人身份证明（原件及复印件）； 3）房地产开发企业的《房屋所有权证》（原件）； 4）测绘报告(原件)；

5）涉税证明和契税完税证明(原件)； 6）住宅专项维修资金收据(原件)； 7）威海市商品房预售合同、威海市商品房现售合同或预告登记证明（原件）； 8）其他必要材料。

办理方式：房地产开发企业的代理人和购房人共同到场申请。1.属夫妻共有的，应由夫妻双方共同申请，需提交婚姻关系的证明材料（如结婚证等的原件及复印件）；2.如果购房人无法亲自到场，需提交公证委托书委托他人办理，同时提交购房人身份证明（复印件）及受托人的身份证明（原件及复印件）；3.如果购房人为未成年人，需由未成年人的法定监护人共同代为办理，同时提交证明监护关系的有效证件（如户口簿、出生证明、独生子女证等），监护人还需提交本人身份证明（原件及复印件）。

登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。

交易手续费：住宅3元/平方米，非住宅8元/平方米。办理时限：5个工作日。5个工作日后房屋所有权人、受托人或监护人可持《威海市房地产交易市场管理处收件收据》和本人身份证明到七楼登记大厅3号、4号领证窗口领取《房屋所有权证书》（无需取号）。

咨询电话：0631-5206382(四)抵押权预告登记转房屋抵押权登记（办理部门：威海市房地产交易市场管理处）

如果您购买的房屋办理了抵押权预告登记（前述

（二）所列情形），在申请办理房证时，需由抵押权人（银行或公积金中心）与您共同申请抵押权预告登记转房屋抵押权登记。

提交资料

1、银行或公积金中心提供的盖章的《抵押权设立登记申请书》（原件）；

注：表格下载网址.cn/biaoge_list.asp其中的《各类申请书》

2、《房屋抵押权预告登记证明》（存于银行或公积金中心）；

3、其他必要材料。

登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。

办理时限：5个工作日。5个工作日后银行或公积金中心工作人员持《威海市房地产交易市场管理处收件收据》和身份证明领取《房屋他项权证》（无需取号）。

咨询电话：0631-5206382

（五）房屋抵押权登记（办理部门：威海市房地产交易市场管理处）

如果您办理房屋所有权证后，再申请贷款，需申请办理抵押登记。

提交资料

1、银行或公积金中心提供的盖章的《房屋抵押权设立登记申请书》（原件）；注：表格下载网址.cn/biaoge_list.asp其中的《各类申请书》

2、《房屋所有权证》（原件）；

3、抵押合同（最高额抵押权登记需提供最高额抵押合同）（原件）；

4、主债权合同（最高额抵押权登记需提供一定期间内将要连续发生的债权的证明材料【授信额度合同或协议、连续性供货合同或审批书等证明材料】）；

5、申请人身份证明（原件及复印件）；

6、如果购房人为未成年人，还需监护人出具抵押是为未成年子女利益的承诺书(参考文本可从威海房地产交易网.cn下载）；

7、其他必要材料。

办理方式：1.如果是夫妻双方的，需提交婚姻状况证明材料（如结婚证等的原件及复印件）。2.如果购房人无法亲自到场，需提供公证委托书委托他人办理，同时提交购房人身份证明（复印件）及受托人的身份证明（原件及复印件）。3.如果购房人为未成年人，需由未成年的法定监护人代为办理，同时提供证明监护关系的有效证件（如户口簿、出生证明等），监护人还需携带本人身份证明（原件及复印件）。

登记费：住宅80元/套；非住宅550元/件。

办理时限：5个工作日。5个工作日后由银行或公积金中心代理人持本人身份证明和《威海市房地产交易市场管理处收件收据》到七楼登记大厅3号、4号领证窗口领取《房屋他项权证》（无需取号）。

咨询电话：0631-5206382

（六）二手房过户

如果您出售房屋，则需申请办理房屋转移登记。

办事流程：物业查验证明→测绘→缴税→转移登记

1、开具物业查验证明

1）开具已缴纳物业费的证明；

办理地点：房屋所在小区物业公司或者居委会（小区无物业公司）。2）开具威海市房屋产权转移物业查验证明（办理部门：威海市物业管理协会）；

办理地点：威海市海滨北路46号威胜大厦6楼物业窗口。

咨询电话：0631-5220610

2、测绘（办理部门：威海市房地产测绘中心有限公司）

提供资料：《房屋所有权证》（原件）。

办理地点：威海市海滨北路46号威胜大厦6楼测绘窗口。

3、缴纳税费（办理部门：地税局）

（1）提交资料： 1）威海市房屋买卖合同（原件及复印件）； 2）原购房发票（原件及复印件，房证超过五年但面积大于144平方米或非住宅需提供）； 3）身份证明（原件及复印件，已婚的需提供结婚证或夫妻户口在一起的户口簿、夫妻双方的身份证明原件及复印件，未婚的需提供未婚证明原件）； 4）家庭住房登记查询证明（原件）； 5）《房屋所有权证》（原件及复印件）； 6）测绘报告（原件及复印件）。

（2）税费计算方法：

营业税、个人所得税、土地增值税： 1）普通住宅（面积小于144【含144】平方米）：个人将购买不足五年（以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间）的住房对外销售的，按市场评估价全额征收5.6%营业税及附加、1%个人所得税。房证超过五年（含五年）的，免征5.6%的营业税及附加，个人所得税需要看卖方家庭成员名下是否拥有两套以上住房，拥有两套及以上的征收1%个人所得税，唯一一套免征。2）非普通住宅（面积大于144平方米）：房证时间不超过五年的，按市场评估价全额征收5.6%营业税及附加、1%个人所得税；房证时间超过五年（含五年）的，按市场评估价与购置发票价格差额征收5.6%营业税及附加；个人所得税需要看卖方家庭成员名下是否拥有两套以上住房，拥有两套及以上的征收1%个人所得税，唯一一套免征。3）非住宅：不论年限，交易时均需缴纳5.6 %营业税及附加（有发票的按市场评估价与发票价格差额征收，无发票的按市场评估价全额征收），市场评估价全额征收1%个人所得税、征收5%土地增值税、征收0.1%印花税（以上三项内容仅供参考，详情以税务部门的解释为准）。

契税：篇二：房屋权属证书、登记证明填写说明 房屋权属证书、登记证明填写说明

一、《房屋所有权证》填写说明

（一）建房注册号：印制住房和城乡建设部核准编制的各登记机构的注册号。

（二）登记机构（盖章）：套印房屋登记机构印章。

（三）房屋所有权证号： 房权证 字第 号。“房权证”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋所有权发证的顺序号。

（四）房屋所有权人：填写房屋登记簿记载的房屋所有权人；所有权人为共有的，填写持本证的所有权人，其他共有人在附记栏中填写。

（五）共有情况：不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。

（六）房屋坐落：填写房屋的具体地理位置，具体指有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。

（七）登记时间：填写登记事项记载于房屋登记簿的时间。

（八）房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。

（九）规划用途：填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

（十）房屋状况：登记房屋的，填写“总层数、建筑面积、套内建筑面积”项，登记房屋以外的特定空间或构筑物的，填写“其他”项。

1、总层数：填写房屋的总自然层数。有地下层或半地下层的，计入总层数，但应加以注明。

2、建筑面积：填写房屋登记簿中记载的建筑面积。以平方米为单位，小数点后保留两位。

3、套内建筑面积：填写房屋基本单元的套内建筑面积；以平方米为单位，小数点后保留两位。建筑物不属于多个所有权人区分共有的，该项内容不填。

4、其他：填写房屋以外的特定空间、构筑物名称等。

（十一）土地状况：

1、地号：填写土地使用权证上注记的宗地地号。

2、土地使用权取得方式：填写房屋所占用土地的国有土地使用权取得的方式，包括划拨、出让、出租、作价入股等。

3、土地使用年限：填写房屋占用范围内的土地使用权的起始日期和终止日期。国有土地使用权为出让的填写《国有土地使用权证》记载的土地使用年限；国有土地使用权为划拨的不填。

（十二）附记：填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要记载的其他事项。

（十三）填发单位：加盖具体承办登记事务的单位的印章，如××房地产登记中心等。

（十四）房地产平面图：

1、图幅号：填写该房屋所在分幅图的图幅号。

2、空白处打印或粘贴房地产平面图，即分户图等。

3、比例尺：根据附图的实际比例填写。

二、《房屋他项权证》填写说明

（一）房屋他项权证号： 房他证 字第 号。“房他证”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋他项权发证的顺序号。

（二）房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人；他项权利为地役权的，填写房屋登记簿上记载的地役权人。

（三）房屋所有权证号：填写房屋登记机构向房屋权利人颁发的房屋所有权证书的证号。

（四）房屋坐落：他项权利为抵押权的，填写抵押的房屋坐落；他项权利为地役权的，填写供役地房屋坐落。

（五）他项权利种类：填写抵押权或地役权等他项权利。

（六）债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。

（七）附记：填写需要记载的其他事项。设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记栏中注明。

（八）其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

三、《房屋预告登记证明》填写说明

（一）房屋预告登记证明号： 房预 字第 号。“房预”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋预告登记发证的顺序号。

（二）预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。

（三）预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

（四）房屋坐落：填写设定预告登记房屋的坐落。

（五）预告登记业务种类：根据预告登记的权利类型，相应填写预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

（六）附记：填写需要记载的其他事项。涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应在附记栏中注明房屋登记簿上记载的相应“债权数额”。

（七）其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

四、《在建工程抵押登记证明》填写说明

（一）在建工程抵押登记证明号： 房建 字第 号。“房建”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）在建工程抵押登记发证的顺序号。

（二）抵押权人：填写在建工程抵押合同中的抵押权人，通常为在建工程的贷款人。

（三）抵押人：填写在建工程抵押合同中的抵押人，通常为对在建工程享有财产权的权利人。

（四）在建工程坐落：即在建工程项目的具体坐落位置。

（五）其余事项与《房屋他项权证》填写说明相同。

五、注意事项

1、尽量使用计算机缮证、绘图。

2、用手工填写时，必须用钢笔、黑色墨水或墨汁填写，书写端正、清晰。

3、房屋状况栏如果没有填满3行，在缮证结束、经核对后在已打印或书写的末行下一栏内加盖长方形“房屋登记专用章”，有条件的地方可直接套打在证上，以防私自填改。篇三：房屋权属证书、登记证明填写说明

房屋权属证书、登记证明填写说明

一、《房屋所有权证》填写说明

（一）建房注册号：印制住房和城乡建设部核准编制的各登记机构的注册号。

（二）登记机构（盖章）：套印房屋登记机构印章。

（三）房屋所有权证号： 房权证 字第 号。“房权证”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋所有权发证的顺序号。

（四）房屋所有权人：填写房屋登记簿记载的房屋所有权人；所有权人为共有的，填写持本证的所有权人，其他共有人在附记栏中填写。

（五）共有情况：不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。

（六）房屋坐落：填写房屋的具体地理位置，具体指有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。

（七）登记时间：填写登记事项记载于房屋登记簿的时间。

（八）房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。

（九）规划用途：填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

（十）房屋状况：登记房屋的，填写“总层数、建筑面积、套内建筑面积”项，登记房屋以外的特定空间或构筑物的，填写“其他”项。

1、总层数：填写房屋的总自然层数。有地下层或半地下层的，计入总层数，但应加以注明。

2、建筑面积：填写房屋登记簿中记载的建筑面积。以平方米为单位，小数点后保留两位。

3、套内建筑面积：填写房屋基本单元的套内建筑面积；以平方米为单位，小数点后保留两位。建筑物不属于多个所有权人区分共有的，该项内容不填。

4、其他：填写房屋以外的特定空间、构筑物名称等。

（十一）土地状况：

1、地号：填写土地使用权证上注记的宗地地号。

2、土地使用权取得方式：填写房屋所占用土地的国有土地使用权取得的方式，包括划拨、出让、出租、作价入股等。

3、土地使用年限：填写房屋占用范围内的土地使用权的起始日期和终止日期。国有土地使用权为出让的填写《国有土地使用权证》记载的土地使用年限；国有土地使用权为划拨的不填。

（十二）附记：填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要记载的其他事项。

（十三）填发单位：加盖具体承办登记事务的单位的印章，如××房地产登记中心等。

（十四）房地产平面图：

1、图幅号：填写该房屋所在分幅图的图幅号。

2、空白处打印或粘贴房地产平面图，即分户图等。

3、比例尺：根据附图的实际比例填写。

二、《房屋他项权证》填写说明

（一）房屋他项权证号： 房他证 字第 号。“房他证”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋他项权发证的顺序号。

（二）房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人；他项权利为地役权的，填写房屋登记簿上记载的地役权人。

（三）房屋所有权证号：填写房屋登记机构向房屋权利人颁发的房屋所有权证书的证号。

（四）房屋坐落：他项权利为抵押权的，填写抵押的房屋坐落；他项权利为地役权的，填写供役地房屋坐落。

（五）他项权利种类：填写抵押权或地役权等他项权利。

（六）债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。

（七）附记：填写需要记载的其他事项。设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记栏中注明。

（八）其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

三、《房屋预告登记证明》填写说明

（一）房屋预告登记证明号： 房预 字第 号。“房预”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋预告登记发证的顺序号。

（二）预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。

（三）预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

（四）房屋坐落：填写设定预告登记房屋的坐落。

（五）预告登记业务种类：根据预告登记的权利类型，相应填写预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

（六）附记：填写需要记载的其他事项。涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应在附记栏中注明房屋登记簿上记载的相应“债权数额”。

（七）其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

四、《在建工程抵押登记证明》填写说明

（一）在建工程抵押登记证明号： 房建 字第 号。“房建”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）在建工程抵押登记发证的顺序号。

（二）抵押权人：填写在建工程抵押合同中的抵押权人，通常为在建工程的贷款人。

（三）抵押人：填写在建工程抵押合同中的抵押人，通常为对在建工程享有财产权的权利人。

（四）在建工程坐落：即在建工程项目的具体坐落位置。

（五）其余事项与《房屋他项权证》填写说明相同。

五、注意事项

1、尽量使用计算机缮证、绘图。

2、用手工填写时，必须用钢笔、黑色墨水或墨汁填写，书写端正、清晰。

3、房屋状况栏如果没有填满3行，在缮证结束、经核对后在已打印或书写的末行下一栏内加盖长方形“房屋登记专用章”，有条件的地方可直接套打在证上，以防私自填改。篇四：房屋权属证书、登记证明填写说明

建办住房[2008]36号

各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵

团建设局：

根据《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》的规定，我部制作了统一的2008年版房屋权属证书、登记证明式样，现

将《房屋权属证书、登记证明填写说明》印发给你们，请予以转

发并督促各市、县房屋登记机构贯彻执行。

附件：《房屋权属证书、登记证明填写说明》

二oo八年五月二十七日 关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知 房屋权属证书、登记证明填写说明

一、《房屋所有权证》填写说明

（一）建房注册号：印制住房和城乡建设部核准编制的各登记机构的注册号。

（二）登记机构（盖章）：套印房屋登记机构印章。

（三）房屋所有权证号： 房权证 字第 号。

“房权证”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋所有权发证的顺序号。

（四）房屋所有权人：填写房屋登记簿记载的房屋所有权人；所有权人为共有的，填写持本证的所有权人，其他共有人在附记栏中填写。

（五）共有情况：不属共有情况的，填写单独所有；属于共有情况的，填写按份共有或共同共有。

（六）房屋坐落：填写房屋的具体地理位置，具体指有关部门依法确定的房屋坐落，一般包括街道名称、门牌号、幢号、楼层号、房（室）号等。

（七）登记时间：填写登记事项记载于房屋登记簿的时间。

（八）房屋性质：分别填写经济适用房、廉租住房、集资合作建房等由政府提供相关政策支持建设，对购买、租赁对象以及转让有限制的房屋；其他类型房屋不填此项。

（九）规划用途：填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。

（十）房屋状况：登记房屋的，填写“总层数、建筑面积、套内

建筑面积”项，登记房屋以外的特定空间或构筑物的，填写“其他”项。

1、总层数：填写房屋的总自然层数。有地下层或半地下层的，计入总层数，但应加以注明。

2、建筑面积：填写房屋登记簿中记载的建筑面积。以平方米为单位，小数点后保留两位。

3、套内建筑面积：填写房屋基本单元的套内建筑面积；以平方米为单位，小数点后保留两位。建筑物不属于多个所有权人区分共有的，该项内容不填。

4、其他：填写房屋以外的特定空间、构筑物名称等。

（十一）土地状况：

1、地号：填写土地使用权证上注记的宗地地号。

2、土地使用权取得方式：填写房屋所占用土地的国有土地使用权取得的方式，包括划拨、出让、出租、作价入股等。

3、土地使用年限：填写房屋占用范围内的土地使用权的起始日期和终止日期。国有土地使用权为出让的填写《国有土地使用权证》记载的土地使用年限；国有土地使用权为划拨的不填。

（十二）附记：填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要记载的其他事项。

（十三）填发单位：加盖具体承办登记事务的单位的印章，如××房地产登记中心等。

（十四）房地产平面图：

1、图幅号：填写该房屋所在分幅图的图幅号。

2、空白处打印或粘贴房地产平面图，即分户图等。

3、比例尺：根据附图的实际比例填写。

二、《房屋他项权证》填写说明

（一）房屋他项权证号： 房他证 字第 号。

“房他证”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋他项权发证的顺序号。

（二）房屋他项权利人：他项权利为抵押权的，填写房屋登记簿上记载的抵押权人；他项权利为地役权的，填写房屋登记簿上记载的地役权人。

（三）房屋所有权证号：填写房屋登记机构向房屋权利人颁发的房屋所有权证书的证号。

（四）房屋坐落：他项权利为抵押权的，填写抵押的房屋坐落；他项权利为地役权的，填写供役地房屋坐落。

（五）他项权利种类：填写抵押权或地役权等他项权利。

（六）债权数额：属于一般抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“被担保主债权的数额”；属于最高额抵押权的，填写房屋登记簿上记载的“最高债权额”。

（七）附记：填写需要记载的其他事项。设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记栏中

注明。

（八）其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

三、《房屋预告登记证明》填写说明

（一）房屋预告登记证明号： 房预 字第 号。“房预”前空位填写发证市、县的简称。

“字”前空位填写发证市、县的区（县）名称。

“号”前空位填写区（县）房屋预告登记发证的顺序号。

（二）预告登记权利人：填写房屋买卖合同中的购房人或者抵押合同中的抵押权人。

（三）预告登记义务人：填写房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。

（四）房屋坐落：填写设定预告登记房屋的坐落。

（五）预告登记业务种类：根据预告登记的权利类型，相应填写预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。

（六）附记：填写需要记载的其他事项。涉及预购商品房抵押权预告登记和房屋抵押权预告登记的，应在附记栏中注明房屋登记簿上记载的相应“债权数额”。

（七）其余事项与《房屋所有权证》填写说明相同。

四、《在建工程抵押登记证明》填写说明篇五：家庭住房登记记录信息查询证明

家庭住房登记信息查询证明

*房产[2013]00001号 ：

根据申请人提交的《家庭住房登记信息查询申请》，通过本登记机构的房屋登记系统（含商品房买卖合同登记备案系统）进行查询，经核查：

申请人：，身份证号码：、配 偶：，身份证号码：、未成年子女：，身份证号码：

、未成年子女：

，身份证号码：，查询截止时间为： 年 月 日 时 分 秒。

特此证明

出证单位：（印章）

出证人：

出证日期： 年 月 日

联系电话：****-******** 特别声明：

1、住房登记记录信息查询结果仅用于申请人住房贷款审查、缴纳契税、个人所得税之用。使用本证明的相关单位对申请人相关的住房信息负有保密义务。

2、如提供的证件号码、姓名与房屋登记系统中记录的证件号码、姓名不一致导致无法查询的不在此次查询范围内。

3、本证明有效期壹个月。

房地产交易登记知识 篇2

组织的变革需要动力和压力的驱动, 人们总结了推动企业再造的三种驱动力 (3C) :顾客 (Customer) 、竞争 (Competition) 、变化 (Change) 。20世纪90年代以来, 世界范围内的经济、社会、政治环境发生着巨大的变化, 日益变化的环境除了给企业的生存发展带来巨大的冲击之外, 也给政府组织架构带来了巨大的挑战。房地产交易登记管理部门作为政府的职能部门之一, 其传统的以职能为中心、注重层级节制的管理流程具有分散性、时序性、机械性、封闭性等内在特性, 已越来越不适应发展的需要, 流程再造势在必行。

笔者认为, 再造的驱动力主要有三个方面:

1. 组织外部环境的变化。

行政环境包含经济的、政治的、社会的、文化的等等各个方面的因素, 就房地产交易登记管理而言, 比较重要的因素有两点:

(1) 房地产市场经济的蓬勃发展。经济的的高速发展造就了活跃的房地产市场。90年代中期以来, 房地产交易登记业务呈几何级数迅速增长, 业务情况也日益复杂, 原有的管理模式和运作流程已越来越不适应经济发展的需要, 政府的管理效能和服务水平面临严峻的挑战;同时, 市场经济的发展也影响了管理部门与市场、与社会的关系模式, 进一步驱动了以流程再造为基础的行政改革。

(2) 信息技术的迅速发展与应用。信息技术所具有的超越时间和地点的限制, 汇集并处理来自无限途径的各种信息的能力, 改变了社会生活, 也改变了政府的组织结构和运作机制。层级节制的金字塔型组织结构趋向扁平化, 管理手段也更为多样化, 许多业务逐渐向网上迁移, 如通过与房地产开发商、中介商联网, 实现商品房预售合同、二手房买卖合同的网上受理、网上审批, 甚至通过互联网实现与个人申请者的网上业务受理。与此相配套的工作就是后台业务流程的再造和信息系统的开发。

2. 来自组织内部需求。

在民主政体下, 行政组织具有根据环境变化而对自身加以调整的内在机制, 我国的行政改革也是“内驱型”与“外驱型”相结合的产物。在国家启动新一轮行政改革的大环境下, 各级房地产管理部门也在不断反思自身存在的弊病, 并通过流程再造以寻求更有效的管理方式。

3. 管理理论的发展。

企业流程再造、价值链、核心竞争力、新公共管理主义、公共选择等理论为政府再造提供了丰富的理论滋养。“以顾客为导向”的理念被从企业管理领域移植到公共管理领域, 政府管理也越来越重视“以人为本”和“公众至上”的行政理念的再造。从单纯的“管理”过渡到“管理”与“服务”并重是房地产交易登记管理再造的一个重要内容。

二、再造目标和原则

流程再造的生命力在于与组织的战略目标相结合, 而不是为了取得战术性的成果。目前, 我国新一轮行政改革已开始启动, 与前几轮改革不同的是, 新改革是以资源的重新配置和职能的重新定位为主导, 强调政企分离、权力下放、加强监督、政务公开等方面的再造工作。作为公共产品的提供者, 政府开始由“划桨者”向“掌舵者”过渡, 其职能定位为制订规则、维护秩序、政策引导、信息服务等方面。

1. 结合行政改革的战略目标, 笔者认为, 房地产交易登记业务流程再造的总体目标可分为以下几个层面:

(1) 改革传统的职责分工与层级限制的行政理念, 对分散在各个职能部门的业务流程进行重组、设计与优化, 建立“以事务为中心”的、跨越不同职能部门边界的、完整统一的事务流程和协同机制, 以实现行政效能、管理水平和公共服务质量的提升。

(2) 建立有效的资源管理与共享机制, 对各职能部门的信息资源进行统一规划、分类整合, 并进行深度挖掘和利用, 为政府的宏观调控提供决策支持, 为社会公众提供信息服务。

(3) 在充分整合组织内部业务流程的基础上, 将流程边界向外延展, 实现业务流程的网上互动功能, 完成电子政务水平的质的飞跃。

2. 房地产交易登记业务流程再造的原则:

(1) 循序渐进原则。由于社会、组织机构和资源条件的限制, 激进式的变革往往无法取得预期成果, BPR更多地以改良的态势 (即所谓的渐进型BPR) 出现。政府作为特殊的公共管理组织, 对于维持组织的稳定性有更高的要求, 决定了政府流程再造不可能进行彻底的、翻天覆地的变革, 而必须在一定的体制框架内循序渐进地进行。组织架构的变革, 流程型组织的建立必须与国家行政改革步伐相适应、与权力分配与权力制衡机制要求相适应。

(2) 顾客导向原则。政府流程再造的核心价值就是要改善政府的公共服务, 提高服务水平和质量, 因此, 流程再造必须确定优先发展领域, 从与公众服务密切相关的流程, 也就是商品房预售管理和二手房交易登记管理这两项关键业务开始, 通过再造, 首先达到简化办事环节、缩短办事时限、一站式服务、政务信息公开等基本要求, 进而实现可提供网上办公流程、建立网上监管流程等较高层次的目标。

(3) 标准先行原则。标准化是电子政务系统实现互联互通、信息共享、业务协同的前提。由于业务流程实质上是一组以数据为载体的信息流的活动及其逻辑关系, 所以, 流程再造离不开数据的标准化和业务处理过程的标准化, 应首先对分散在各部门业务流程中的信息资源进行整合, 制订统一的数据标准和业务操作规范, 在此基础上, 才能进行跨部门的业务重组和流程优化。

(4) 整体最优原则。在流程再造过程中, 要具备系统的观点, 把握整体流程的最优化原则, 因为“木桶短板效应”使整个组织流程的效益取决于效益最低的环节。所以, 再造不是简单地对原有流程进行修补或只是提高个别工作环节的效率, 而更关注那些跨越多个职能部门和传统组织边界的业务流程, 通过重新配置资源、整合流程中的活动和优化活动间的逻辑关系, 从整个流程的角度追求整体效益。

流程再造是一项系统工程, 在业务流程重组、优化的基础上, 还应尽量考虑组织结构的优化, 应按照精简与效能的原则设置组织结构, 摒弃“因职设事, 因人设事”的传统组织结构弊端, 合并职能, 减少环节, 简化层次, 精简人员, 从根本上实现行政管理的再造。

三、再造方法和对策

1. 实现“任务职能型”组织运作模式向“工作流程型”组织运作模式的转变。

首先审视现行的房地产交易登记业务流程, 根据业务流程的性质、目的和活动要求, 对分散于各部门的管理职责和管理过程进行重新排列、重新组合, 取消不必要的管理环节, 合并多余的部门及重叠的流程, 改变各自为政的任务职能分工模式, 突破组织壁垒, 建立“无缝隙”式的一体化工作流程模式, 达到业务流程整合、功能优化的效果。

2. 引进顾客至上理念, 由向上级负责转向对服务对象负责。

再造后的房地产交易登记业务流程应当以快捷有效地最终解决问题为行动目标, 而不是传统职能分工业务流程下对局部任务完成的关注, 以及根据局部业务事项的解决结果对上级负责。政府服务应引进“顾客至上”理念, 它体现了行政组织业务流程再造的根本宗旨。

3. 利用信息技术实现数据资源的整合和业务流程的再设计。

对现有信息资源和业务流程进行调研、分析和诊断, 重新构建新的业务流程和管理机制。其内容包括如下环节: (1) 根据有关房地产管理法规、规章、标准等建立统一的业务操作规范和数据标准体系; (2) 分析房地产交易登记业务现有工作流程和信息资源管理中存在的问题并进行诊断; (3) 根据分析诊断的结果对业务流程进行重组、优化和设计, 对数据资源进行整合; (4) 改变信息传输方式, 利用信息技术促进重组后的业务流程自动化与网络化; (5) 实现自动化、网络化工作流程在整个行政体系内部的整合以及与社会信息系统的相互连接, 最终实现为社会公众提供随时随地的“一站式”、“网上交互式”便捷服务的目标。

4. 实行业务流程再造的配套改革。

利用信息技术再造业务流程并不仅是流程的简单转换, 还涉及行政组织的制度改革、结构调整、行政人员能力的提高以及行政组织文化的再造。具体而言, 流程再造的配套措施至少应当包括: (1) 转变政府职能, 将非公共管理政府行为从原有的行政业务流程中剔除出去; (2) 尽可能做到对公共管理和公共服务职能的集成化, 并以法定化的方式明确行政业务流程的范围与边界; (3) 转变行政理念, 树立“以顾客为导向”的服务意识, 构建学习型组织, 全面提升工作人员的综合能力; (4) 通过建立一种鼓励创新、相互沟通、积极协作、有强烈事业心和使命感的组织文化, 确保新流程下的流程小组或工作人员能够实现自我协调和公共管理责任的内化。

四、管理流程再造总体框架

1. 总体设计思路。

(1) 制订统一的业务规范和数据标准。流程再造必须以业务规范化和数据标准化为前提。

业务规范至少应包括: (1) 办理部门 (主办/协办) ; (2) 办理依据; (3) 办理条件; (4) 工作内容; (5) 工作时限; (6) 申报资料及标准; (7) 操作规则 (权限、程序) 、 (8) 办理结果等内容。申报资料及标准尤为重要, 所以针对每一项业务, 都应有明晰的规范, 并形诸成文, 广而告之, 以促进依法行政, 提高行政透明度。

数据标准至少应包括: (1) 文件格式; (2) 数据定义; (3) 数据类型; (4) 分类编码; (5) 数据精度; (6) 取值范围等。数据标准是建库和数据处理的依据, 旧的数据因为分散处理存储在各部门分立的系统中, 没有形成统一规范。未来建立新的跨部门管理系统时, 在制订统一数据标准的基础上, 还存在一个与旧系统衔接的问题, 即如何整理和继承旧的数据资源, 这将是一项极为艰巨的任务。

(2) 根据任务而非职能进行业务重组, 分离出核心业务、辅助业务和相关业务等几大部分。核心业务可分为以下几个独立流程:商品房预售管理、二手房交易登记管理、土地使用权交易管理、其他登记业务等。其中, 商品房预售管理和二手房交易登记管理由于社会影响面较大, 应该作为流程再造中的关键业务优先处理。辅助业务为房地产交易登记提供一些辅助性环节, 如房屋平面图测绘、估价等。相关业务则与核心业务之间存在一定的信息交流, 如对房地产的查封、解封、处置等司法协助执行业务等。

(3) 要有全局的规划, 根据自上而下原则对业务进行分类, 先划分出大类, 再细分小类, 力图用结构与流程相结合的总体框图表现出业务之间的层次与关系, 以及上下游业务之间的关联性。

(4) 超越部门界限, 从一个业务的“入口”和“出口”着手, 在符合法规的基础上制订最便捷、最有效的新流程, 通过统一的信息管理平台、完善的资源共享机制来维护流程的整体性。

2. 业务流程总体框架。

房地产交易登记业务流程再造总体框图, 涵盖商品房预售管理、二手房屋交易登记管理、房屋登记管理、土地使用权交易管理等5项核心业务, 以及中介管理、测绘成果管理、动态地价/房价管理、房地产市场预警预报管理、司法协助、产权地籍管理、拆迁管理、档案管理等辅助和相关业务。

在系统实现上, 建立基于统一数据库的业务协同管理平台, 充分借助互联网技术, 以电子身份安全认证系统 (PKI/CA) 为支撑, 通过申报材料的电子化, 逐步实现房地产交易登记管理网上业务受理和审批服务, 提高业务办理的方便性。重点要实现以“楼盘销控表”为纽带的互联网模式商品房销售监控管理, 强化商品房交易市场的监管力度, 通过为购房者提供详尽可靠的楼盘信息, 消除“信息不对称现象”;建立二手房屋交易登记的一体化操作, 简化业务操作程序;以“基准地价”和“基准房价”为基础, 建立一套在线房地产估价系统, 既可满足内部业务处理需要, 也可提供对外服务;以企业资质管理业务为基础, 建立一套智能化的资质管理系统, 通过综合公司的注册资金、业绩、信用等情况, 定期对外公布综合排名, 促进企业信用建设;以房屋管理系统的数据信息为基础, 综合全市房地产金融与投资等方面的信息, 采用统计分析、数据挖掘等技术, 建立房地产市场预警预报分析系统, 为决策层提供决策信息, 促进政府职能转变和房地产市场的持续健康稳定发展。

参考文献

[1]戴江鸿:信息技术在企业再造和企业管理中的应用.计算机系统应用, 第11期, 1999年

论房屋交易与登记的“一口受理” 篇3

原建设部于2005年在全国推行房屋交易与登记一体化的规范化管理，实现了办理房产证时一个窗口受理、一个窗口发证的“一站式”服务。随着当前不动产统一登记的实施，房屋交易、产权管理与登记的职责分别由住建部门与不动产登记部门行使，这势必会出现群众在办理房产证时需要跑多个部门的情形。在当前不动产统一登记的背景下，通过何种方式设置窗口，实现“一口受理”，既能便民、利民，又能促进工作的衔接与开展，这是非常值得我们在工作实践中去研究与探讨的。

一、以委托受理的方式来实现窗口设置上的“一口受理”

由于房屋交易管理与不动产登记、相应的税务申报、房产查询具有较强的关联性，彼此往往是互为基础，互相支撑，密不可分的。因此，在当前实行不动产统一登记的背景下，笔者建议可以采用委托受理的方式来设置受理窗口。具体思路为：由当地的不动产登记机构委托房屋交易管理机构代为受理，将房产交易受理窗口增挂“不动产登记窗口”，同时将税务窗口及房产查档窗口也纳入其中，实现一个窗口受理。申请人可向窗口一次性提请房屋交易审批、确权、房屋查档、纳税和不动产登记申请，并在申请事项中同意在完成房屋交易审批、房屋确权后自动转为不动产登记申请，从而实现“一口受理”，避免群众在多个部门中来回跑。基本流程框架构建见图1。

二、以委托受理方式实现“一口受理”的相关依据

以委托受理的方式来实现“一口受理”的做法，首先，可以保证不动产统一登记程序的完整性，符合国土资源部、住房和城乡建设部下发的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》要求，并创造性地将住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》落实在具体的工作中，这既可保证房屋登记的申请、受理、审核、登簿、发证职责统一在不动产登记机构中，同时又兼顾了房产管理部门对房屋交易及产权的管理。其次，《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》中明确要求，“加快政务大厅功能升级，推动公共服务事项全部进驻，探索将部门分设的办事窗口整合为综合窗口，变‘多头受理为‘一口受理，为群众提供项目齐全、标准统一、便捷高效的公共服务”。因此，通过委托受理的方式，将税务、房产查档及不动产登记统一纳入一个窗口，从而实现不动产统一登记下的“一口受理”，是符合相关文件要求的，更是对文件的灵活运用与执行上的创新。

三、以委托受理方式实现“一口受理”的好处

第一，通过委托受理方式实现“一口受理”，将极大地方便群众办证，更容易获得群众的支持与理解。不动产统一登记的一个重要目的在于方便群众，进一步保护群众的个人权利。如果在实行不动产统一登记后，反而给群众增加了麻烦，明显违反了我国不动产统一登记的初衷。而受理窗口的设置，直接关系到群众办理不动产登记时对不动产统一登记的“第一印象”。因此，在窗口上实行“一口受理”，才能让群众在交纳不动产登记材料时少跑弯路，才能真正做到便民利民，让不动产统一登记能更好地获得群众的支持。

第二，由于不动产统一登记目前还属于新生事物，若重新专门设置受理窗口，其花费的人力、物力及精力将会非常大，而原房产管理部门已经受理房屋登记多年，在窗口的建设上具有积累优势。因此，在充分利用原房屋交易与登记受理窗口的基础上，增挂“不动产登记窗口”，并将相关业务窗口也纳入其中，将更有利于实现现有资源的优势整合，促进登记工作的快速与平稳开展。

第三，通过委托受理方式实现“一口受理”，不但可以保证群众能在一个窗口交纳材料，同时也有利于房屋交易、产权管理部门与不动产登记部门的工作衔接。因为，无论是相关资料在不动产部门间的传递，还是不同部门间工作的联系，“一口受理”的方式更容易实现衔接，从而确保房屋交易、确权与登记工作之间的顺畅，这无论是对不动产统一登记工作的平稳开展，还是不动产统一登记办结时限上的提速都有积极的意义。

房地产交易登记知识 篇4

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于债券的基本性质，下列描述错误的是__。

A．债券本身有一定的面值，通常它是债券投资者投入资金的量化表现

B．债券与其代表的权利联系在一起，转让债券也就将债券代表的权利一并转移 C．债券的流动意味着它所代表的实际资本也同样流动 D．债券代表债券投资者的权利，这种权利是一种债权

2、基金市场营销计划的主要内容不包括__。A．目标市场和可能存在的问题 B．人力资源和企业文化

C．计划实施概要、市场营销现状 D．市场威胁和市场机会

3、下列关于前台业务系统和后台管理系统功能的说法，正确的有__。

A．前台业务系统应具备为基金投资人以及基金销售人员提供投资资讯的功能 B．前台业务系统应具有对所涉及的信息流和资金流进行对账作业的功能 C．后台管理系统应具备交易清算、资金处理的功能

D．后台管理系统应具备进行基金认购、申购、赎回、转换、变更分红方式等交易的功能

4、政府债券的最初功能是____ A：弥补财政赤字 B：筹措建设资金

C：便于调控宏观经济 D：便于金融调控

5、专业基金销售机构申请基金代销资格，取得基金从业资格的人员应不少于__人，且不少于员工人数的1/2。A．40 B．30 C．20 D．15

6、当基金管理公司总经理__时，中国证监会可以建议任职机构暂停或者免除该高级管理人员的职务。

A．最近1年内受到行业协会纪律处分、证券交易所公开谴责两次以上 B．最近1年内中国证监会出具警示函、进行监管谈话两次以上 C．向中国证监会提供虚假信息、隐瞒重大事项

D．所在公司旗下基金在基金业绩排名中连续3年名次下滑

7、基金经理的__决定基金中短期的风险收益特征。A．过往业绩 B．从业经验 C．投资理念 D．操作风格

8、基金合同一旦中止，基金财产就进入____程序。A：准备 B：运作 C：募集 D：清算

9、__是保守型投资者可选择的基金产品。A．债券型基金 B．股票型基金 C．货币市场基金 D．保本型基金

10、开放式基金非交易过户主要包括__。A．继承 B．捐赠 C．赎回

D．司法强制执行

11、关于基金销售费用的规范，下列说法正确的有__。

A．基金销售机构应当按照基金合同和招募说明书的约定向投资人收取销售费用 B．未经招募说明书载明并公告，不得对不同投资人适用不同费率

C．基金销售机构销售基金管理人的基金产品前，应由总部与基金管理人签订销售协议，约定支付报酬的比例和方式

D．基金管理人与基金销售机构应在基金销售协议及其补充协议中约定双方在申购(认购)费、赎回费、销售服务费等销售费用上的分成比例

12、债券持有人必须在债券到期时一次性获得本息，存续期间没有利息支付的债券为__。

A．浮动利率债券 B．息票累积债券 C．固定利率债券 D．零息债券

13、基金公司的资产管理规模直接关系其__。A．业界声誉 B．注册资本 C．管理费收入 D．员工人数

14、基金管理公司通常设有监察稽核部门和风险管理部门，全面负责基金管理公司的监察稽核和风险控制工作，对____负责。A：董事会 B：监事会 C：股东会 D：总经理

15、导致基金销售操作风险的原因主要有__。A．基金销售机构业务制度不健全 B．销售人员违章操作 C．销售人员操作失误

D．销售人员不遵循规章制度

16、基金管理公司变更下列事项时，无须经过中国证监会批准的有__。A．变更股东、注册资本或者股东出资比例 B．变更名称、住所 C．修改章程

D．变更基金经理

17、考察基金经理操作风格的要点包括__。A．基金经理持股集中度情况 B．基金经理行业偏好情况 C．基金股票周转率情况

D．基金经理对净值波动的控制情况

18、__标志着我国全国性基金市场的诞生。

A．中国人民银行批准金信基金在上海证券交易所上市 B．中国人民银行批准金信基金在深圳证券交易所上市 C．中国人民银行批准淄博基金在上海证券交易所上市 D．中国人民银行批准淄博基金在深圳证券交易所上市

19、____可以改变投资者的信息弱势地位，增加资本市场的透明度，防止利益冲突与利益输送，增加对基金运作的公众监督，限制和阻止基金管理不当和欺诈行为的发生。

A：实质性审查制度 B：强制性信息披露 C：证券业协会监管 D：基金公司自律

20、某投资人投资1万元申购某基金，申购费率1.5%，假设申购当日基金份额净值为1.0500元，则其可得到的申购份额为__份。A．9480.95 B．9383.06 C．9350.95 D．9280.95

21、下列关于开放式基金的利润分配，说法正确的有__。

A．开放式基金的基金份额持有人可以事先选择将所获分配的利润现金收益按照基金合同有关基金份额申购的约定转为基金份额

B．开放式基金的基金合同应当约定每年基金收益分配的最多次数和基金收益分配的最低比例

C．开放式基金当年利润应先弥补上一亏损，然后才可进行当年利润分配 D．根据有关规定，开放式基金利润分配默认的方式应当采用现金分红

22、基金经理的__是影响基金业绩最直接的因素。A．研究能力 B．从业经验 C．投资能力 D．操作风格

23、基金所募集的资金在法律上具有独立性，由选定的______保管、并委托______进行股票、债券等融资工具的分散化组合投资。__ A．基金投资人，基金托管人 B．基金投资人，基金管理人 C．基金托管人，基金管理人 D．基金管理人，基金托管人

24、下列关于证券投资咨询机构申请基金代销业务资格，说法不正确的有__。A．注册资本不低于3000万元人民币，且必须为实缴货币资本

B．高级管理人员已取得基金从业资格，熟悉基金代销业务，并具备从事3年以上基金业务或者5年以上证券、金融业务的工作经历 C．持续从事证券投资咨询业务5个以上完整会计 D．最近3年没有代理投资人从事证券买卖的行为

25、基金管理认购费和申购费的收费方式有__。A．前端收费方式 B．现金收付

C．后端收费方式 D．账单收付

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、一只基金在收益分配前的份额净值是1.3400元，假设每份基金分配0.0500元收益，不考虑其他因素，在进行分配后基金的份额净值__。A．不会有变化

B．将会上升至1.3900元 C．将会下降至1.2900元 D．不确定

2、LOF基金份额的场内赎回申报单位为__。A．10元人民币 B．10份基金份额 C．1份基金份额 D．1元人民币

3、基金管理公司和基金代销机构制作、分发或公布基金宣传推介材料，应当按照要求报送报告材料。其报送内容不包括__。A．基金宣传推介材料的形式 B．基金宣传推介材料的用途说明

C．基金管理公司督察长出具的合规意见书

D．基金托管银行出具的基金业绩复核函或基金定期报告中相关内容的原件以及有关获奖证明的原件

4、__是指股份公司对公司经营获得的盈余公积和应付利润采取现金分红或派息、发放红股等方式回馈股东的制度与政策。A．股份回购

B．股票分割与合并 C．股利政策

D．增发、配股与转增股本

5、根据《证券投资基金运作管理办法》，开放式基金的基金合同生效后，基金份额持有人数量不满__人或者基金资产净值低于5000万元的，基金管理人应当及时报告中国证监会。连续__个工作日出现前述情形的，基金管理人应当向中国证监会说明原因和报送解决方案。A．100；10 B．100；20 C．200；10 D．200；20

6、下列选项中，属于基金销售售后服务的有__。

A．开展投资者风险教育，介绍基金投资的风险及化解风险的办法 B．协助客户办理开立账户、买卖、资料变更等基金业务 C．提醒客户及时核对交易确认

D．在基金公司、基金产品发生变动时及时通知客户

7、关于风险调整后收益衡量指标，下列说法错误的是__。A．通常特雷诺指数越大，基金的绩效表现越好 B．当夏普指数同为正值时，夏普指数越高越好

C．当詹森指数大于零时，说明基金经理通过主动管理战胜了市场

D．特雷诺指数、夏普指数和詹森指数给出的都是单位风险的超额收益率

8、股票投资风格指数是对股票投资风格进行____的指数。A：风险评价 B：业绩评价 C：资产评价 D：负债评价

9、__指明了该债券的债务主体。A．债券票面

B．债券持有人名称 C．债券发行者名称 D．债券承销机构名称

10、基金资产的所有者是__。A．基金份额持有人 B．基金管理人 C．基金托管人 D．基金公司 11、1868年成立的__是公认的设立最早的基金。A．美国国际证券信托基金 B．海外及殖民地政府信托基金 C．马萨诸塞投资信托基金 D．苏格兰美国投资信托

12、__是股票最基本的特征。A．永久性 B．收益性 C．风险性 D．流动性

13、基金营销实务中，客户投诉的根本原因是__。A．销售机构提供的服务不够齐全 B．客户没有得到预期的服务

C．客户对基金销售机构的服务预期过高 D．销售机构对基金业务规则解释不够详尽

14、债券的票面要素包括__。A．票面价值 B．到期期限 C．票面利率 D．发行者名称

15、我国基金销售法规体系中的核心法律是__。A．《证券法》

B．《证券投资基金法》 C．《公司法》

D．《证券投资基金销售管理办法》

16、关于股票价格指数期货，下列论述不正确的是__。

A．股票价格指数期货是以股票价格指数为基础变量的期货交易

B．股票指数期货的交易单位等于基础指数的数值与交易所规定的每点价值之乘积

C．股价指数是以实物结算方式来结束交易的

D．股票价格指数期货是为适应人们控制股市风险，尤其是系统性风险的需要而产生的

17、封闭式基金是指____ A：经核准的基金份额总额在基金合同期限可以自由变动，基金份额可以在依法设立的证券交易场所交易，但基金份额持有人不得申请赎回的基金

B：经核准的基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额可以在依法设立的证券交易场所交易，但基金份额持有人不得申请赎回的基金

C：经核准的基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额禁止在依法设立的证券交易场所交易，但基金份额持有人可以申请赎回的基金

D：经核准的基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额可以在依法设立的证券交易场所交易，基金份额持有人也可以申请赎回的基金

18、下列关于证券投资风险与收益规律的说法，正确的有__。A．一般而言，长期国债利率比短期国债利率高

B．一般而言，同期限企业债券的利率高于政府债券的利率

C．在通货膨胀严重的情况下，债券发行者会提高债券的票面利率，或发行浮动利率债券

D．股票的收益率一般高于债券

19、基金报告披露的主要内容有__。A．基金管理人报告 B．审计报告

C．投资组合报告 D．托管人报告

20、某证券投资基金发行募集的资金，80%投资于可流通的国债、地方政府债券和公司债券，20%投资于金融债券，该基金属于__型证券投资基金。A．货币市场 B．债券 C．期货 D．股票

21、下列有关股票风险性的表述，正确的有__。A．股票的风险性和收益性是彼此独立的 B．股票的风险性和收益性是并存的

C．股东能否获得预期的股息红利收益，与公司的盈利情况无关

D．股东能否获得预期的股息红利收益，主要取决于公司的盈利情况

22、对个人投资者从基金分配中获得的股票的股息、红利收入以及企业债券利息收入，由上市公司和发行债券的企业在向基金派发股息、红利、利息时，代扣代缴__的个人所得税。A．15% B．20% C．25% D．30%

23、根据《证券投资基金法》第29条对基金托管人应当履行的职责的规定，基金托管人的职责以____为基础。A：安全保管基金财产

B：保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料 C：办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项

D：复核、审查基金管理人计算的基金资产净值和基金份额申购、赎回价格

24、股票型、债券型、货币市场基金的分类是按__进行划分的。A．资产配置下限限制 B．持有债券的投资比例 C．主要投资对象的不同 D．持有股票的投资比例

商品交易市场登记管理办法 篇5

此类规章，各省市均有出台。至《行政许可法》颁布及《商品交易市场登记管理办法》废止后，这些省政府规章并未及时废止或修订，这项审批既没有转化为行政许可，也没有确定取消或保留为非行政许可审批，而是以一种莫名的惯性延续了下来。

三、国务院政策的推进仍需加力

《行政许可法》第十五条规定，地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可;不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。

国发〔〕39号文件，《国务院关于严格控制新设行政许可的通知》中规定，任何部门或单位不得在法律、行政法规和国务院决定之外，设定面向公民、法人或其他组织的审批事项。

国发〔〕16号文件《国务院关于清理国务院部门非行政许可审批事项的通知》中再次强调，国务院在开展行政审批制度改革过程中，陆续取消和调整了一批非行政许可审批事项。但一些部门通过各种形式又先后设定了一批非行政许可审批事项……设定和实施不够规范，不利于激发市场活力、增强发展动力……要于本通知印发后一年内予以取消。

而在一年后的国务院常务会议上，郑重宣告：“‘非行政许可审批’这个历史概念，今天就彻底终结了。

也就是说，地方政府规章设定的审批事项违反《行政许可法》和国务院文件精神，并应依据《立法法》第九十六条规定，予以改变或撤销。这种明显违法的地方政府规章，自然无法作为登记依据。

虽然从法律层面，国务院和已经为商事登记改革做了很多努力，但在基层仍然没有落实到位。在搜索引擎中搜索市场登记，小助手发现很多地方政府仍然保留着市场登记这项前置审批。

四川都江堰市政府网站8月发布的办事指南中以《四川省商品交易市场管理条例》和《成都市商业网点发展规划》为以法律依据，设定了开办商品交易市场审批，经商务局核准后，出具同意开办市场的批复文件。而这两个依据，一个是规章，一个是内部文件，都不是法律，也无权设定许可。

而四川泸州市政府204月发布的《商品交易市场(含主城区农贸市场)开办和变更审批办事指南》中规定商务局批准文件为工商登记前置，而其法律依据，泸市府办发[2013]72号文件《泸州市商品交易市场开办审批程序(试行)》只是市政府办发布的部门规范性文件，作为设定行政许可的依据，更是差十万八千里。

广东省怀集县政府网站年8月公布的政府部门权力清单中规定，“经工商行政管理机关审批，任意开办市场”未的要取缔，罚款，而依据的竟然是已经废止的《广东省城乡集贸市场管理暂行办法》。

言尽于此，具体原因此处不做扩展讨论。

四、当前设立商品交易市场如何登记?

答案很简单，既然拦路的都是纸老虎，那么依法登记即可。

工商市字〔2013〕210号文件《工商总局关于加强商品交易市场规范管理的指导意见》中规定，商品交易市场是指由商品交易市场开办者提供固定商位和相应设施，提供物业服务，实施经营管理，并收取一定租金等收益，有多个经营者入场独立从事商品交易活动的经营场所。

商品交易市场开办者，是指依法登记并领取营业执照，从事市场经营管理的企业法人、其他经济组织或者个体工商户。

据此，我们可以明确，交易市场指的是场所，交易市场开办者指的是法人或个体工商户等，市场本身不存在单独的审批或登记。

五、一点结论

综上，小助手认为，市场开办者开办商品交易市场不存在前置审批，应当依法办理营业执照，后置审批公共场所卫生许可。

其名称应符合名称登记相关法规，明确其行业属于L7291市场管理服务，经营范围则从该小类下选择，向登记机关申请。如某市某某市场管理服务有限公司。

如开办者自身也经营商品，则须另行添加相应经营范围，需要办理后置许可的，办理相应许可后方可经营。

需要注意的是，随着经济发展，市场也出现了房屋所有权、房屋使用权、市场开办权、经营管理权、物业服务权分离的情况，如A公司将房屋出租给B公司开办市场，B公司开办市场后，将市场委托给C公司经营管理，C公司将市场的物业服务外包给D公司。这时，在经营范围核定上，应理清脉络，以免影响企业经营。

房地产交易登记知识 篇6

(一)《股权登记托管申请表》（附件一）（企业盖章、法定代表人签字）；

（二）法定代表人身份证复印件、经办人身份证原件及复印件（企业盖章），《法定代表人授权委托书》（附件二）（双面打印）（企业盖章、法定代表人签字）；

（三）最新公司章程（工商局、企业均需盖章），公司营业执照副本原件及复印件（企业盖章）；

（四）公司签发的《最新股东名册》（附件三）（企业盖章、法定代表人签字），股东名册应当包括以下内容：股东姓名或名称、持股数量、身份证号码或工商营业执照号码，涉及司法冻结或质押登记的，公司还需出具相关说明；

（五）如最新公司章程与公司签发的股东名册中记录的股东信息不一致，还需出具相关变更说明（企业盖章）；

（六）公司对提交的所有材料真实性的《承诺书》（附件四）（企业盖章、法定代表人签字）；

（七）石家庄股权交易所要求提供的其他材料；

注：如提交复印件需注明与原件一致，身份证复印件手写签名，多页文件需盖骑缝章。附件一

股权登记托管申请表 公司全称

公司简称

股权结构

股权数量(股)

持有人数（人）

国家股

法人股

自然人股

合计

锁定情况

股权数量(股)

锁定人数（人）

法定锁定

自愿锁定

其他情况锁定

是否存在持有人不明确股权

申请单位(盖章）法定代表人(签字)电话：传真： 地址：邮编： 申请日期：年月日

附件二 法定代表人授权委托书

NO.石家庄股权交易所: 兹授权我公司全权代表我公司办理有关股权登记托管业务及相关事宜，并作为我公司和你交易所之间的指定经办人，受托人为办理上述事项所实施的法律行为和签署的一切文件我公司均予以承认，由此产生的任何法律责任均由我公司承担。授权期限自年月日至年月日

有关指定经办人的具体情况如下： 公司全称

托管股权简称

托管股权代码

指定经办人

姓名

职务

身份证号码

办公电话号码

手机号码

通讯地址

邮政编码

邮箱

备注

附件:

1、公司法定代表人身份证复印件

2、指定经办人身份证复印件

法定代表人(签字)

公司(盖章)授权日期:

年月日 郑重声明: 本公司保证所提供的股权数据和有关附件完性、真实、准确、合法，并符合贵交易所的要求。申请单位(盖章）指定经办人(签字)电话：传真： 地址：邮编： 申请日期：年月日 ·································································(以下由石家庄股权交易所工作人员填写)接单人：复核人： 接单日期：年月日

附件三

公司股东名册

注：“股权数量”一栏需填写实际出资，认缴份额不予认可 客户姓名

客户全称

机构标志

证件类别

证件编号

证件地址

性别

电话

邮政编码

联系地址

传真

股权数量

股权性质

法定代表人：

公章：

日期：年月日

股东名册填写说明

机构标志有“个人”与“机构”两类，性别分为“男”、“女”、“非自然人”，股权性质详看说明。若股东为个人，客户姓名与客户全称相同，证件类别填写“身份证”或“护照”；若股东为机构，客户姓名为不超过四个汉字的机构简称，证件类别填写“组织机构代码证”，“性别”填写“非自然人”。若股东名册为多页，需加盖公司骑缝章。“股权性质分类说明”： 流通股 优先股

公众已托管-社会公众股 公众已托管-高管买入股份 公众已托管-限售流通股(个人)公众已托管-限售流通股(机构)资格股

发起人股-国家股 发起人股-国有法人股 发起人股-境内法人股 发起人股-外资法人股 发起人股-自然人股 发起人股-其它 定向法人股-国家股 定向法人股-国有法人股 定向法人股-境内法人股 定向法人股-外资法人股 定向法人股-自然人股 定向法人股-其它 内部职工股 高管股 公众未托管 托管法人股 普通法人股 普通自然人股 附件四 承 诺 书

____________公司经过审慎审查，保证提供给石家庄股权交易所的所有材料记载的信息真实、准确、完整，并用于在石家庄股权交易所办理股权登记托管业务。

若上述材料存在伪造、虚假、失实或错误等情况，我公司承诺将承担由此引起的一切责任，保证与石家庄股权交易所无关。

法定代表人签字： 公章：

房地产交易登记知识 篇7

《物权法》第21条规定了登记错误时登记机构应当承担赔偿责任, 但规定过于原则笼统, 有关登记错误的原因、登记赔偿费用来源等问题需要在《城房管法》中予以规定。对于登记错误, 应当区分不同情况讨论, 从而确定不同的赔偿主体。第一, 因当事人提供虚假材料致他人损害, 而登记机构尽到了审查职责的, 登记机构不应承担赔偿责任, 由申请人承担责任, 即对登记机构应采过错责任。第二, 如果登记错误完全归责于登记机构的行为, 由登记机构承担责任。第三, 共同侵权, 分两种情况, 一种是如果登记错误源于登记机构和申请人的故意、恶意串通, 此种情形下, 构成主观上有意思联络的共同侵权行为;另一种是登记错误原因不仅在于登记机构过失, 还在于登记申请人故意或过失, 构成客观行为关连共同加害侵权行为, 在此情况下, 可先行由登记机构单独承担责任, 受害人可直接起诉登记机构, 登记机构承担责任后, 再进行追偿。第四, 归责于第三方, 如法院的判决文书有误或公证机构的文书有误等情形下, 由第三方承担责任。

关于登记赔偿, 一般将其定性为行政赔偿, 至于此登记赔偿费用的来源, 大体有两种方式, 一种是来源于国库, 另一种是登记机构在不动产登记业务中, 根据一定的标准收取一定的费用, 建立不动产登记赔偿基金。两种方式各有利弊, 采第一种国家赔偿方式, 一般只赔偿直接损失, 受害人的补偿非常有限, 另外, 国家赔偿发生后, 应对登记机构人员行政问责, 进而可能被追究刑事责任, 即便登记机构的负责人对登记错误的发生并不知情, 因此, 登记机构工作人员风险较大, 采第二种方式, 应考虑目前登记机构的现实情况, 按《物权法》第22条的规定:“不动产登记费按件收取, 不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取”。目前, 登记机构的收费主要包括两部分, 一部分是行政事业性收费, 也即我们通常所说的登记费, 实务当中也是按套收取的;另一部分是经营性收费, 按面积收取, 这一部分就是我们所说的交易手续费, 从登记机构的收费收入构成上看, 经营性收费收入约占整个收费收入的80%左右。但在一些地方, 已不存在经营性收费, 仅有行政事业性收费, 登记机构的收费较低, 而从事房屋登记业务的机构性质大多是行政性事业单位, 无财政拨款, 自收自支, 再从登记费中按一定比例提取建立赔偿基金, 登记机构工作开展将变得困难。建议《城房管法》不对登记赔偿基金的费用来源作明确规定, 仅仅表明应当建立赔偿基金, 至于登记赔偿基金的来源由各地方性法规、规章等细化。

8. 完善抵押物的转让规则

关于抵押物转让的法律规定, 我国立法经历了前后变迁, 1988年《民通意见》第115条采纳的是抵押权人同意主义的立法模式, 1995年《担保法》第49条采纳的是以价金物上代位为主导的立法模式, 2000年《担保法司法解释》第67条采纳的是以追及效力为中心的立法模式, 2007年《物权法》第191条重拾抵押权人同意主义的立法模式。由此可见, 我国立法关于抵押期间、抵押物转让的规定经历了一个由严到宽, 又由宽到严的演变过程。根据后法优于前法的原则, 关于抵押物的转让现应适用《物权法》第191条的规定, 该条规定:“抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。关于该条规定如何理解适用, 在理论界与实务界存有争议。一种观点认为, 抵押期间转让抵押财产的, 只要抵押权人同意, 抵押人即可转让抵押财产, 并不以解除抵押权为前提, 只是抵押人应将转让所得的价款提前向抵押权人清偿或是提存。另一种观点把此条解释为转让抵押财产, 必须消除该财产上的抵押权。目前, 实务部门办理抵押物的转让时, 大多要求首先注销抵押权。如果抵押物的转让要求首先注销抵押权后再办理标的物的转移登记, 这和无抵押普通标的物的转让已无区别, 已不能称作抵押物的转让, 因为抵押物在注销抵押权后, 就变成了无抵押负担的普通物。在《物权法》关于抵押物转让已有详细规定的情况下, 《城房管法》对房地产方面的一些具体操作规则还需根据《物权法》细化。比如, 在《物权法》允许顺位抵押的情况下, 《城房管法》可明确规定, 设定在建工程抵押时, 不用解除建设用地使用权抵押。关于建设用地使用权抵押 (或在建工程抵押) 情况下, 能否预售, 《城房管法》必须站在公平的角度予以规定, 如果解除建设用地使用权抵押 (或在建工程抵押) 才能预售, 不利于房地产市场的发展。开发商设定建设用地使用权抵押 (或在建工程抵押) , 其目的就是为了融资用于前期项目的开发, 由于前期抵押贷款已投入开发, 在预售资金没有回收的情况下, 大部分开发商无力解除先前设定的抵押。因此, 在预售情况下, 无需解除先前设定的抵押, 况且《物权法》第191条也规定, 在抵押权人同意的情况下, 抵押人可以转让抵押物。

9. 租赁关系的行政控制应当加强

《城房管法》对房屋的租赁规定过于简化, 难于调整庞大的租赁市场及其法律关系。房屋租赁主要有两类, 一类是政府主导下的公房租赁, 如廉租房;二类是庞大的民间私房租赁。对于前类租赁市场, 政府管制较多, 而对于后类租赁市场, 政府调控却不是很好, 租赁市场较为混乱, 主要表现为出租人在租赁关系中处于强势地位, 随意解约权限很大, 租赁期限太短, 承租人难以有稳定的居住预期, 频繁搬家, 不堪其累, 居有不适, 必然影响工作学习, 牺牲社会效率, 还有是租赁行为不规范, 大多采取地下租赁方式进行, 双方出现纠纷时, 也往往采取私下处理方式进行, 政府很难介入双方的租赁行为, 租赁房中的社会治安问题严重, 影响社会和谐, 与房屋买卖交易各地都有市场指导价不同, 各地大多无租赁指导价, 出租人提高租金的随意性很大。在法律上, 租赁合同备案的性质界定不清, 不用备案也不影响租赁合同的效力, 加之出租住房应当缴纳相应税收, 因此, 法律上虽然要求房屋租赁合同备案, 除商业等写字楼出租行为有一定数量备案外, 住房租赁合同备案非常少见。同时, 租赁权虽有物权化趋势, 承租人虽有优先购买权和买卖不破租赁, 但承租人转租受到出租人控制, 承租人在租赁关系中主动性较差, 难以形成长期可信赖的资产性投入。虽然房屋租赁关系更多应由市场来调整, 但20世纪以来, 受所有权社会化思潮的影响, 所有权也负有义务, 出租人作为所有权人虽然有行使自由选择的权利, 但权利不得滥用, 居者有其屋, 保障承租人的居住权也是基本人权之一, 因此, 《城房管法》在修订过程中, 对出租人的任意解约权要作出限制性规定, 非有正当理由不得解除, 政府可在一定时期内, 参照市场因素, 分区域、地段公布租赁指导价, 推广租赁合同示范文本, 要真正加强对租赁的社会控制, 必须建立联动机制, 发挥工商、税务、公安等职能部门的作用, 齐抓共管。

1 0. 预售制度不可废, 但应当完善

1994年出台的《城房管法》第一次规定了商品房预售制度, 预售制度运行至今, 存废争议不断。客观来看, 预售制度对中国房地产市场发展功不可没, 它解决了很多中小企业的融资问题, 避免了房地产市场寡头垄断的出现, 保证了商品房供应量的充足。如果取消预售制度, 实行现房销售, 房价容易上涨!目前, 预售制度下暴露的预售资金挪用、房屋质量、烂尾等问题不在于预售制度本身, 而在于预售监管的不健全, 甚至是缺失, 事实上, 即便取消预售制度, 如果相关政府部门监管不到位, 加之开发商与购房者信息不对称, 仍会出现房屋质量等问题。因此, 现阶段不在于取消预售制度, 而在于如何完善。《城房管法》在修订过程中, 应规范和提高房地产开发企业准入条件, 对其资金实力、信用状况作出规定, 要严格商品房预售条件, 对于“投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上”如何认定应予细化。目前, 各地大多采取形象进度的方式来判定是否达到25%。但形象进度的掌握标准各地不一, 不利于法律适用的统一性, 可考虑由第三方会计师事务所出具审计报告来判定投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上。要加强对开发商施工的全过程监管, 保证商品房质量和如期交付。要加强预售资金监管, 由第三方进行专项管理, 设立专用账户存放, 预售资金不得挪作他用, 按照工程进度使用相应的预售款项。加强商品房预售过程中开发商的信息披露义务, 禁止捂盘惜售, 要在规定时间内一次性公开全部房源, 禁止分层分单元预售, 预售的最小基本单元应为栋。在房价大幅上涨可以预期的情况下, 一些项目已符合预售许可条件, 但开发商却迟迟不申请预售许可, 图谋利益, 《城房管法》对此也应作出否定的宣示性规定。

1 1. 明确规定合同备案的注销规则

《城房管法》与《城市商品房预售管理办法》都规定了商品房预售合同登记备案制度, 其明确规定, 商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同, 开发企业应当自签约之日起30日内, 向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可见, 备案为开发企业的单方强制义务, 具有行政管理色彩。现行法上对备案的效力没有明确规定, 学界对备案性质认识不一, 因此, 也导致了实践操作中的混乱。如备案是否具有可诉性?是民事行为还是行政行为?目前, 几乎理论界与实务界都认为备案具有预防一房二卖的效力, 因此, 即便开发商可单方备案, 但注销合同备案, 实务部门却要求购买双方作出表示。问题恰在于此, 由于备案与否并不影响买卖合同的效力, 而现行法上对备案的性质及效力语焉不详, 那房地产行政管理部门注销备案时要求买卖双方作出表示的依据又何在呢?希望《城房管法》在修订过程中, 明确商品房合同备案的注销规则, 让房地产行政管理部门注销备案时有法可依。

1 2. 土地出让合同的私法性应得到贯彻, 双方权责应对等