房地产公司财务制度

房地产公司财务制度

房地产公司财务制度 篇1

第一章

总则

1．1 为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。

1．2 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作；规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果；依法合理筹集资金，有效控制和合理配臵公司的财务资源；实现公司价值的最大化。

1．3 本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。

第二章 财务管理组织机构

2．1 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设臵独立的财务机构即财务部。

2．2 公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。

2．3 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：

（1）负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定；

（2）参与公司筹资方案的拟定和实施；

（3）参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见；

（4）参与公司经营决策，统一调度资金；

（5）负责公司财务预算管理、会计核算；

（6）负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作；

（7）监督财务收支，依法计缴税收；

（8）负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作；（9）监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支；

（10）参与对子公司的财务管理。

（11）协调处理与各单位的关系。

2．4 财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。

2．5 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。

第三章 会计核算

3．1 公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。

3．2 公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设臵总分类和明细账科目。

3．3 公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。

3．4 公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。

3．5 公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。

3．6 公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。

3．7 公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。

第四章 财务预算管理

4．1 公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。

4．2 公司在开始前组织编制完成本的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：

1.经营预算；

2.盈利预算；

3.资金预算。

4．3 公司在预算开始后，对财务预算执行情况进行分阶段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总经理报告。

第五章 收入、成本费用管理

5．1 公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。

5．2 营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。

5．3 公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务权益确认。

5．4 成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用；虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。

5．5 严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。

5．6 公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。

第六章 资产管理

6．1 公司严格按照国家有关部门颁布的《现金管理条例》、《银行支票使用管理暂行规定》、《银行账户管理办法》和公司现金、银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、银行账户的开设和使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。

6．2 公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。

公司采用余额百分比法估计坏账损失，并计提坏账准备，计提的比例为期末应收款项的5‰。财务部对已确实不能收回的超龄应收款项，定期逐笔书面上报总经理审核，批准后作为坏账损失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。

6．3 公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。

6．4 公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处臵等控制制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，采用直线法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。

公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设臵固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。

6．5 公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年终了，对各项资产进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经理批准后计提资产减值准备。

第七章 负债及所有者权益管理

7．1 公司的债务性融资和权益性融资，依据《公司法》等相关法规和《公司章程》进行。

7．2 公司依据《公司法》等相关法规和《公司章程》实施股本变动、提取公积金以及分红派息等程序。

公司法定公积金按照税后利润的10%提取。

第八章 筹资管理

8．1筹资是公司根据发展需要，在自有资金不能满足和保证公司正常运转时，从外部获取资金以达到公司经营目标的必要活动。筹资必须充分考虑公司实际情况，制定和掌握好筹资策略和方法，确保此项工作安全、有序，并取得最佳效益。

8．2筹资的目的是投资，筹资策略必须以投资策略为依据，充分反映公司投资的要求。筹资时考虑以下因素：以“投”定“筹”、量力而行、具有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理的难度、公司筹资的期限、负债率和还债率等。

8．3 筹资方式包括银行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合公司实际情况，银行筹资是公司资金筹集的最主要、最直接的内容，在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。

第九章 投资管理

9．1 公司依据国家宏观经济环境、有关法规和公司章程、地区及行业发展状况、公司及项目前景分析等因素，把对公司的长期发展有较大的影响投资项目，作为是对外投资管理的重点，同时，为改善投资决策效果，提高投资决策能力和收益，董事会对投资项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。公司不从事证券信用交易，避免从事承担无限责任的投资。

9．2 对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险性、纳税优惠方针、投资的预期成本、筹资能力、投资回报期间的长短等，全面综合考虑各因素的基础上，确定投资的项目。

9．3在争取获得更多的投资增值、投资收益时必须重点考虑投资的风险，包括项目特有风险、公司风险、市场风险。由于项目的市场风险不能通过多角化加以分散，因此其对项目的影响非常重大，但公司风险或项目特有风险也不容忽视。

9．4 短期投资是指公司购入能随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资。短期投资按取得时的投资成本入账。

短期投资持有期间所取得的股利、利息等收益，不确认投资收益。

9．5长期投资是指公司购入不能随时变现或不准备随时变现的投资，并分别在“长期股权投资”、“长期债权投资”科目中核算。

公司对外进行股权投资，根据对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的不同情况，分别采用成本法或权益法核算。

公司对外进行债权投资，按取得的实际成本，作为开始投资成本。

9．6 公司应当定期或者至少每年终了,对长期投资逐项进行检查,如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的,应当计提长期投资减值准备.9．7公司根据《公司法》，以及公司发展战略实施对外投资，并严格履行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核算等程序，对外投资必须经董事会审议通过。

第十章 财务信息管理

10．1 公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。

10．2 公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。

10．3 已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计结束后的三十日内送各股东。

10．4公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性,相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。

10．5 公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本（电子）资料。

10．6 财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。

第十一章 附则

11．1本规定由董事会负责修改和补充。

11．2本规定由董事会授权公司财务部负责解释。

11．3 董事会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。

房地产公司财务制度 篇2

(一) 房地产企业项目的筹资风险及特点

1、房地产企业在项目开发初期, 自有资本比例很低, 主要依靠负债进行开发

当前, 我国的房地产企业自有资金很少, 资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处, 然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期, 房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说, 房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表, 在其背后其实背负着巨额债务。

2、房地产企业再融资困难

由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款, 负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低, 将会直接面临资金断裂的风险, 这对房地产企业而言, 将是致命的。

(二) 房地产企业项目的投资风险及特点

房地产企业前期所需资金数额多、投入较大, 这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响, 使得房产项目无法达到预期收益或目的, 而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响, 直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。

(三) 房地产企业的项目经营风险及特点

房地产企业的经营风险主要是指两部分, 一种是材料采购风险;另一种是存货变现风险。

1、材料采购风险

是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下, 钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨, 房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。

2、存货变现风险

房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本, 从而使其预期收益被减少。从2007年开始, 我国政府为了抑制通货膨胀, 一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧, 房地产企业的财务成本被持续增加, 间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升, 直接造成市场对房产的需求降低。

二、房地产企业应加强财务分析, 防范财务风险

(一) 通过偿债能力分析, 防范财务风险

1、从分析短期偿债能力入手

房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值;速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言, 房地产企业的流动比率和速动比率越高, 企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多, 短期偿债能力也越强。但是, 在实际的财务分析时, 尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时, 还要结合房地产企业的自身特点和行业情况, 比如, 房地产企业资金回流慢, 前期投入通常较多。在这种情况下, 财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如, 对房地产企业而言, 有时流动比率和速动比率虽然较高, 但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为, 倘若应收账款存在大量呆账、坏账, 那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理, 现金比率也并非越高越好。若其过高, 可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度, 从而造成资金浪费或闲置现象。

2、从分析长期偿债能力入手

长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中, 资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常, 该比率越低越好。比值越低, 代表负债的偿还度就越高, 财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高, 表明房地产企业具有较高风险的财务结构;反之, 倘若比值较低, 则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言, 该比值越低越好, 比值越低, 表明房地产企业债权人的权益就越有保障, 财务风险越小。

(二) 通过支付能力分析, 防范财务风险

对房地产企业而言, 支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说, 支付能力的好坏, 是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力, 可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。

1、从分析现实支付能力入手

现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较, 计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言, 现实支付能力指标越大, 房地产企业的现实支付能力就越强。反之, 则相反。但是, 并非该指标值越大越好。如果该指标值过大, 则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常, 计算得出的周转月数在3上下较为合适。

2、从分析潜在支付能力入手

潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前, 会计期末的全部货币资金和有价证券 (抛去借入款) 的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常, 房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多, 则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而, 有价证券、银行存款, 以及借入款的期限都长短不一, 变现能力和风险程度也各不相同, 因此, 在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中, 运用该指标数据时, 所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯, 是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时, 还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量;企业的收入和支出情况;借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此, 实际支付能力的预测才能更接近实际。

(三) 开展成本控制分析

无论何种企业, 成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此, 在房地产企业的财务分析中, 还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中, 首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时, 面对成本升高与降低时, 要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次, 还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点, 制定对应的操作规范和有效的防范方法, 以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法, 以提高防范财务风险的能力。对此, 可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等, 从整体上做好“全成本核算管理”, 开展定量分析以及合理利用各种技术设备, 实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划, 调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。

三、结语

总而言之, 具有一个资金密集型的行业, 房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险, 提高资金运转效率和安全性, 就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手, 分析企业的现实支付能力与潜在支付能力, 并且对成本控制进行分析和掌握, 唯有如此, 才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化, 获得更高的房地产项目投资收益, 也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。

摘要：房地产行业在我国其实属于新兴行业, 因为其从起步至今, 只不过二三十年时间。因此, 可以说我国的房地产行业是一个具有高成长性的行业, 具有很大的发展潜力。当前, 各地“炒地”、“拍地”现象异常激烈。与此同时, 房地产企业所面临的财务风险随着国家对房地产行业管控措施的出台也逐年提高。对此, 笔者以房地产企业为视角, 探讨了其在大规模发展之下的财务分析与财务风险情况, 希望对我国房地产企业的未来发展有所帮助。

关键词：房地产企业,财务分析,财务风险,激烈

参考文献

[1]李健.我国房地产企业财务风险及其防范[J].中国商界 (下半月) , 2009;11

[2]邢姝媛.关于我国房地产企业财务风险分析[J].中国证券期货, 2011;6

[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业, 2009;15

[4]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊 (理论研究) , 2010;3

[5]阮继华.房地产企业财务风险研究[J].科技致富向导.2010 (08)

浅议房地产企业的财务制度 篇3

摘要：本文首先分析房地产企业财务制度现状，针对存在的问题提出构建并完善财务制度+以此改善财务制度的系统性，可执行性，预见性。

关键词：房地产企业；财务制度；财务制度体系

一、房地产企业财务制度的现状

1在财务制度设计方面，缺乏创新和实际可操作性，往往财务制度根本不基于企业自身状况，甚至是借用其他同行的财务制度。

2在财务制度的形式上，采用条款式规定来代替细则与程序，不容易执行者理解执行。

3财务制度“被动反应型”的现象较突出，一但遇到临时变动，基本没有一套临时的机变预案，严重缺乏灵活性。

4财务制度缺乏系统性。制度与制度之间既缺乏层次，又没有关联。孤立单一的制度大大削弱了制度的管理能力。

5由于长期在授权机制上的集权意识，习惯于用人治代替制度管理，制度往往只是一纸空文，违反制度的情况比比皆是。

二、房地产企业财务制度及其意义

1构建财务制度，应先了解本企业的经营方式，行业情况，人员配备，组织架构等方面，从各个因素出发思考财务工作基础规范和业务流程，用标准统一的格式填制各个因素的现状为制度设计提供依据和基础。

2制度的内容以总则，细则，程序，紧急预案组成。代替条款式规定。细则的制订一定要服从总则的原则，程序的设计上要简单明了，要图文并貌，让人便于理解和执行。有些操作程序还要引入时间概念加强员工操作的效率。

3对于临时变故，制度要另设紧急预案。紧急预案要以反应快速，程序简便为原则。突出及时解决的功能。

4建立有系统性的财务制度。将总则与细则区分，总则指导细则，细则指导执行者行为。细则与细则之间相互关联。一般将有关联的细则名称放在每个细则附录部分，便于查看。财务制度还有与外部其他公司制度在格式上要一致，在内容上要衔接，促进财务制度脱离单一系统，与整个公司的制度吻合，成为行之有效的制度体系。

5改变管理集权思想，制定分层授权原则，平衡各层管理的权力与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性，保障财务管理的安全与有效。

三、构建房地产企业财务制度的具体内容

1建立和完善总则管理规范制度

2建立项目管理财务制度

(1)项目管理财务制度。项目财务管理制度不能照搬公司细则。必须另外制定。应与项目实际情况结合，确立管理目标，根据项目的权限与职能制定。将其分别看做成本中心和利润中心进行考量。

(2)设立项目财务上报制度。房地产企业项目管理，需要向管理层及时反馈销售／预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。项目财务上报制度应与总部所需报表格式统一，数据可用，传送方便。在管理层次上必然要低于总部制度，接受总部制度的指导。建立电子数据传输系统，提高财务上报的效率。

3建立全面预算管理制度

(1)全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的总部在对各项目中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次项目中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各项目中心。各项目中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本项目中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个项目中心通过建立项目中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级项目中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

(2)预算的编制程序与执行制度。房地产企业全面预算的编制过程，牵涉企业的所有部门与员工。所以必须首先建立财务预算管理委员会。以财务部门为主，制作预算相关表格，分发到各个项目中心。并清楚解释预算填制的方法。并规定回馈时间。并检查预算原始表格的正确性。财务部门依据上报的预算表格制作预算底稿，再在高层管理会议上讨论通过。最后制定出预算。预算的执行控制工作主体首先是各个项目中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

地产公司财务管理制度 篇4

第一章总则

1.1为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。

1.2公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作;规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果;依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务资源;实现公司价值的最大化。

1.3本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。

第二章财务管理组织机构

2.1公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。

2.2公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。

2.3财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：

(1)负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定;

(2)参与公司筹资方案的拟定和实施;

(3)参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见;

(4)参与公司经营决策，统一调度资金;

(5)负责公司财务预算管理、会计核算;

(6)负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作;

(7)监督财务收支，依法计缴税收;

(8)负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作;

(9)监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支;

(10)参与对子公司的财务管理。

(11)协调处理与各单位的关系。

2.4财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。

2.5公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。

第三章会计核算

3.1公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。

3.2公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设置总分类和明细账科目。

3.3公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。

3.4公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。

3.5公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。

3.6公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。

3.7公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。

第四章财务预算管理

4.1公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。

4.2公司在开始前组织编制完成本的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：

1.经营预算;

2.盈利预算;

3.资金预算。

房地产财务管理制度 篇5

总则

（1）为加强公司财务管理，发挥财务在公司经营管理中的作用，根据中华人民共和国财政部颁发的《企业财务通则》和国家统一会计制度的规定，结合公司特点和内部管理的需要，特制定本制度。（2）本制度制定应当遵循下列原则：

1.应当执行法律、法规和国家统一的财务会计制度。2.应当体现本公司的生产经营、业务管理的特点和要求。3.应当全面规范本公司的各项会计工作，建立健全会计基础，保证会计工作的有序进行。

4.应当科学、合理，便于操作和执行。5.应当定期检查执行情况。

6.应当根据管理需要和执行中的问题不断完善。7.本制度适用于全公司。

一、库存现金的管理

1、现金出纳必须做到日清月结，随时清点库存现金。库存现金不得超过10000元，超过部分现金当天下午存入银行。禁止坐支不得挪用现金和以白条抵库，财务部领导及有关人员必须定期或不定期对库存现金进行抽查，以保证账实相符。

2、出纳人员到银行提取大额现金，必须同时有两个人前往办理。

3、凡能用支票支付的款项不得支付现金（如特殊情况，需用现金的由公司董事长批准，并经财务部同意后，方可支付现金。）。

4、现金的支出必须经过审批后，出纳方可付款。具体的审批程序见第五节。

5、现金支付范围：发给职工工资、各种津贴及奖金；出差人员差旅费；零星购置办公设备（2000元以下）；其他1000元以下的零星开支。

6、差旅费的借款，必须由出差人员填写借款申请单，写明出差时间、地点、申请金额（按相关差旅费标准金额计算）。按借款审批程序审批，经审批核准签字后方可借款。出差人员回企业后必须在一周内报销清帐，不报销者由财务人员从工资中扣回。

7、其他借款，由借款人填写申请单，经董事长审批，大额借款需经股东会同意。

8、一切现金往来，必须收付有凭证，严禁口说为凭。严禁代外单位或私人转帐套现和大额度（１万元以上）支付往来现金。严禁将公款存入私人帐户。

二、银行存款的管理

1、项目银行帐户必须经双方负责人同意后方可设立和使用，•银行帐户仅供本合同项目经营业务收支结算使用，严禁出借帐户供与外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。严禁利用项目帐户做与本项目无关的收支。

2、银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄。

3、银行帐户印鉴的使用实行印章分管并用制；即：财务章由一方保管，另外1枚由另一方保管，不准１方统一保管使用。印鉴保管

人临时出差时应委托他人代管。

4、银行支票的使用规定：

1）业务部门使用银行支票时，必须凭付款审批单，经项目负责人及经办人签字，写明用途、金额、日期；

2）会计人员核单后，出纳才能签发银行支票，同时要求业务经办人员在银行支票使用簿上签字，登记银行支票号码、金额、收款人；

3）签发银行支票必须按照要求填上日期、大小写金额、收款人、用途等，不得签发空白支票、空头支票。如特殊情况需签发空白支票，必须在小写金额栏恰当币位写上“￥”；

4）支票用于转帐的，必须在支票左上角划两条斜线； 5）支票开出后，必须在十日内报销清帐，不得转借其他用途使用。对于预付货款，应做好合同管理，根据合同规定报帐时间。因特殊原因不能在规定期限内报帐的，应到财务部说明原因，限定报帐时间，否则追究业务经办人的相关责任；

6）支票报销是必须附发票、收据、入库单等原始单据，对于分期付货款的，必须按每次付货款金额开具发票或收据方可报销。

5、该项目的所有销售收入（营业收入）、其他收入必须按项目指定帐号进帐。

6、财会人员办理信汇、电汇、票汇、转帐支付等付出款项，一律凭付款审批单办理。付款审批单应附在付款凭证后记帐备查。付款审批单应附有合法的付款依据（合同或其他）。

同一项目（同一业务）应按合同总额上报审批，不准同一业务分

次报批、支付。对违反上述规定的付款，财务人员有权拒绝付款。

7、根据已获批准签订的合同，严格按合同规定的期限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途，非经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位。

8、严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完全的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则，追究财务及相关人员的经济责任和法律责任。

9、有关资金使用的审批，如审批人员出差时，由其指定代理人代为审批。批件必须附在有关发票、单据后面入帐备查。如遇特殊情况，不能及时审批，财务人员必须征求公司总经理同意后方可办理相关业务。

10、银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总记帐，也不准以收顶支记帐。按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节表逐笔调节平衡。

三、应收款的管理

1、应收帐款、预付帐款明细帐必须根据经核对的工程合同和购销合同（附出库单）及汇款（付款凭证）为依据予以记帐，应按照不同的应收帐款或供应单位名称设置明细。

2、应收款明细帐调减必须要有分管领导书面批准。

3、建立应收款内部管理报告制度。

4、对于预付帐款应严格管理。

四、发票和收据的使用管理

1、应对发票实行专人管理，防止丢失、被盗。如因保管不善，遗失发票及收据，造成后果由发票保管人负责

2、发票及收据由财务部统一负责收发及建档保管建立收据消号制度，财务人员应逐一消号，及时发现问题并及时纠正。

3、必须按发票管理规定，正确使用发票。发票和收据不得转借、转让，不得代其他单位开发票。

4、发票及收据的填写必须字迹清楚、摘要必须清楚准确真实不得涂改，如填写有误，应另行开具发票及收据，并在误填的发票或收据（联次齐全方能作废）上注明“误填作废”。如收据仅作临时收款用途，业务完毕后需出具发票的，开具收据时，应在备注栏内注明：发票开具时本收据自动作废。

5、发票丢失应立即向主管税务机关和项目负责人报告，并登报予以公告。

6、不得填开大头小尾的发票，不得代开发票。

7、项目收入必须凭合法的发票或项目收据入帐，凡与本项目成本、费用、资产有关的付出，均应索取合法发票。

五、资金使用审批程序

1、所有发票或收据的报销，必须业务内容完整，金额计算正确，大小写相符，字迹清晰可认，签章齐全，合法、有效，汇总发票或单据还须附有清单。

2、所有原始单据上业务经办人必须签字。

3、会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，财务部都

有权拒绝办理。

4、工程款支付

1）工程合同应由各部经理共同草拟，所有承包业务必须公开、透明，所有的建筑安装合同必须董事长或总经现亲自确认批准，相关参与人员应与公司签订业务承诺书。本项目所有合同只能使用本项目合同专用单。

2）工程进度款计划:由工程部、财务部按合同规定和工程进度具体情况，提出用款计划，经工程部负责人审批并报董事长确认批准，留档财务室，财务室准备资金。

3）工程进度款支付：建筑公司提供工程进度表，工程部、预算部（财务部）共同审核，填写“工程付款结算单”，经各部门负责人审核，并报董事长审批后，将有关凭据交财务部，由财务负责人根据合同约定，工程进度计划，视资金情况安排付款。

5、工资单由公司董事长签字后才能发放。

6、车辆维修、使用费，由办公室根据《公司车辆管理办法》有关规定进行审核签字，由项目负责人签字报销，所有罚款一律不予报销。私家车费用采取车贴形式在工资中发放。

7、购买支票、汇票凭证、支付汇费及其他财务费用，由财务部审核报销。

房地产企业财务管理制度 篇6

第一条 目的及依据

为提高各公司经营效暨配合财务部门统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用，各公司除应按年编制资金预算外，并应逐月编列资金预计表，以期达成资金运用之最高效益，特依“关系企业资金调度控制办法”第一至四条规定，订定本准则。

第二条 资金范围

本准则所称资金，系指库存现金，银行存款及随时可变现之有价证券而言。为期编表计算及收支运用方便起见，预计资金仅指现金及银行存款，至随时可变现之有价证券则归属于资金调度之列。第三条 作业期间

(一)资金提供部门，除应于经营计划书编订时，提送资金预算外，应于每月24日前逐月预计次三个月份资金收支资料送会计部门，以利汇编。(二)各公司会计部门应于每月二十八日前编妥次三个月份资金来源运用预计表按月配合修订。并于次月十五日前编妥上月份实际与预计比较编制资金来源运用比较表各一式四份，呈总经理(经理)核阅后，一份自存，一份留存总经理室(经理室)，一份送财务部，一份送总管理处总经理室。

收 入

第四条 内外销收入

营业部门依据各种销售条件及收款期限，预计可收(兑)现数编列。第五条 劳务收入

营业部门收受同业产品代为加工，依公司收款条件及合约规定预计可收(兑)现数编列。

第六条 退税收入

(一)退税部门依据申请退税进度，预计可退现数编列。

(二)预计核退营业税虽非实际退现，以其能抵缴现金支出，得视同退现。第七条 其他收入

凡无法直接归属于上项收入者皆属之，包括财务收入，增资收现、下脚收入等。其数额在30万元以上者，均应加说明。

支 出

第八条 资本支出(一)支出：依土地管理小组或特定经办部门依据购地支付计划提供之支付预算数编列。

(二)房屋：营建部门依据兴建工程进度，预计所需支付资金编列。(三)设备分期付款、分期缴纳关税等：会计部门依据分期付款偿付日期予以编列。(四)机械设备、什项设备、预付工程定金等：工务部门依据工程合约及进度，预定支付预算及资材部门依据外购L/C开立计划，预计支付资金编列。第九条 材料支出

资材部门依请购、采购、结汇作业，分别预计内外购原物料支付资金编列。

第十条 薪工

会计部门依据产销计划等资料及最近实际发生数，斟酌预计支付数编列。第十一条 经常费用(一)托工工厂：托工经办部门应参照拖工厂商别约定付款条件等资料，斟酌预计支付数编列。(二)制造费用：会计部门依据生产计划，参考制度费用有关资料及最近实际发生数，并斟酌预计支付数编列。(三)推销费用：营业部门依据营业计划，参照以往月份推销费用占营业额之比例推算编列。

(四)管理费用：会计部门参照以往实际数及管理部门工作计划编列。

(五)财务费用：会计部门依据财务部门资金调度情形，核算利息支付编列。第十二条 其他支出

凡不属于上列各项之支出皆属之，包括偿还长期(分期)款、股息、红利等之支付。其数额在30万元以上，均应加说明。

异常说明

第十三条 异常说明

各公司应按月编制资金来源运用比较表，以了解资金实际运用情形，其中实际数与预计比较每项差异在10%以上者，应由资料提供部门填列资金差异报告表列明差异原因，于每月十日前送会计部门汇编。

资金调度

第十四条 资金调度

(一)各公司营运资金由公司(事业部)最高主管负责筹划，并由总管理处财务部门协助筹措调度。

(二)各公司资材部门应按月根据国内外购料借款数额编列“购料借款月报表”于当月24日由各公司总经理室分送财务部及总管理处总经理室汇总呈核。

(三)财务部应于次月五日前按月将有关银行贷款额度，可动用资金，定期存款余额等资料编列能源企业国内银行短期借款明细表呈总管理处总经理核阅，以为经营决策之参考。

二、附 则

第十五条 本准则经总管理处总经理核准后实施，修改时亦同。

三、零基准预算制度

零基准预算的产生

零基准预算又被称做ZBB，即Zero－Base－Budgeting的略称。这个名符其实的零基准预算的构想，起初诞生于美国。1970年，总公司在美国的德州仪器公司(TI公司)首先开发这个零基准预算的方法。

当时TI公司在IC界处于不利的情况，被迫入苦境。为了突破当时的情况，提出零基准预算为政策。一经实施后，TI公司尽管销售减少，却成功地降低 了成本，因而产生了大幅度的利润而渡过了公司创立以来的危机。当时的乔治亚州

州长，即日后的吉米?卡特前总统，注意到这种成果。于是，在1971年将其导入乔治亚州，借此机会而推展到整个美国国内。而这个无意间与卡特前总统同时诞生的预算方式，在1978年被导入联邦政府后，日本也开始注意了。零基准预算的含义

ZBB是Zero－Base－Budgeting的略称，如果说得更正确些，应该是Zero－Base Planning and Budgeting System的略称。

也就是说，零基准预算就是在零基准上的业务计划及预算方式。

此处最重要的可能就是零基准这句话的意思了。零基准，就是从白纸状态开始，希望能打破预算，也可能说是从什么都没有的状态出发的意思。

零基准预算在公司的预算编成中，须重新评估公司里各种业务的目的，去除已经不要的业务，找出眼前公司真正必须进行的业务。然后，就这些业务对公司的重要度编出顺序，再从优先顺位高的业务开始，从已定财源的范围内拨出预算以进行业务的作法。

零基准预算的操作方式

零基准预算的进行方式，大致上分为以下3个顺序进行。 1.个别业务计划表的制作

就预算设定对象的各个业务个案，制作成记载其目的、预测中的成果及必要费用等的个别业务计划表。

2．设定个别业务计划表的优先顺序

在此处，对于制作好的个别业务计划表，先由经营上的观点来设定优先度，再依其顺序进行。

3．决定个别业务计划的采用

从编好优先顺序的个别业务计划表中优先度高的开始，进行其个别必要费用的累积，最后所采用的业务计划是总值符合利益计划所要求的预算范围者。

四、资金预算制度

第一条 目的及依据

为提高本公司经营绩效暨配合财务部统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用，各单位除应按年编制资金预算外，并应逐月编列资金预计表，以便达成资金运用的最高效益，特制定本办法。第二条 资金范围

本办法所称资金，系指库存现金，银行存款及随时可变现的有价证券而言。为定期编表计算及收支运用方便起见，预计资金仅指现金及银行存款，至随时可变现的有价证卷则归属于资金调度的行列。第三条 作业期间 

(一)资料提供部门，除应于经营计划书编订时，提送资金预算外，应于每月二十四日前逐月预计次三个月份资金收支资料送会计部，以利汇编。(二)会计部应于每月二十八日前编妥次三个月份资金来源运用预计表按月配合修订。并于次月十五日前，编妥上月份实际与预计比较的资金来源运用比较表一式三份，呈总经理核阅后，一份自存，一份留存总经理室，一份送财务部。第四条 内销收入

营业部门依据各种销售条件及收款期限，预计可收(兑)现数编列。

第五条 劳务收入

营业部门收受同业产品代为加工，依公司收款条件及合同规定预计可收(兑)现数编列。

第六条 退税收入

(一)退税部门依据申请退税进度，预计可退现数编列。

(二)预计核退营业税虽非实际退现，但因能抵缴现金支出，得视同退现。第七条 其他收入

凡无法直接归属于上项收入皆属之。包括财务收入、增资收入、下脚收入等。其数额在新台币十万元以上者，均应加说明。第八条 资本支出

(一)土地：依据购地支付计划提供的支付预算数编列。(二)房屋：依据兴建工程进度，预计所需支付资金编列。

(三)设备分期付款、分期缴纳关税等：会计部依据分期付款偿付日期予以编列。(四)机构设备、什项设备、预付工程定金等：工务部依据工程合同及进度，预定支付预算及资材部依据外购L／C开立计划，预计支付资金编列。第九条 材料支出

资材部依请购、采购、结汇作业，分别预计内外购原物料支付资金编列。第十条 薪资

会计部依据产销计划等资料及最近实际发生数，斟酌预计支付数编列。第十一条 经常费用(一)外协工缴：外协经办部门应参照外协厂商别约定付款条件等资料，斟酌预计支付数编列。(二)制造费用：会计部依据生产计划，参考制造费用有关资料及最近实际发生数，斟酌预计支付数编列。(三)推销费用：营业部依据营业计划，参照以往月份推销费用占营业额的比例推算编列。

(四)管理费用：会计部参照以往实际数及管理工作计划编列。

(五)财务费用：会计部依据财务部资金调度情况，核算利息支付编列。第十二条 其他支出

凡不属于上列各项的支出都属于“其它支出”，包括偿还长期(分期)借款、股息、红利等的支付。其数额在十万元以上者，均应加以说明。第十三条 异常说明

各单位应按月编制“资金来源运用比较表”，以了解资金实际运用情况，其因实际数与预计比较每项差异在百分之十以上者，应由资料提供部门填列“资金差异报告表”列明差异原因，于每月十日前送会计部汇编。第十四条 资金调度

(一)各单位经营资金由公司最高主管负责筹划，并由财务部协助筹措调度。(二)资材部应按月根据国内外购料借款数额编列“购料借款月报表”于当月24日送财务部汇总呈核总经理。

(三)财务部应于次月五日前按月将有关银行贷款额度，可动用资金，定期存款余额等资料编列“银行短期借款明细表”呈总经理核阅，作为经营决策的参考。第十五条 本准则经总经理核准后实施，修改时亦同。

五、资金管理规定

第一条 为加强对公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，特制定本规定。第二条 管理机构

(一)公司设立资金管理部，在财务总监领导下，办理各二级公司以及公司内部独立单位的结算、贷款、外汇调剂和资金管理工作。(二)结算中心具有管理和服务的双重职能。与下属公司在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。第三条 存款管理

公司内各二级公司除在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算外，必须在资金部开设存款帐户，办理各种结算业务，在资金部的结算量和旬、月末余额的比例不得低于80%，10万元以上的大额款项支付必须在资金管理部办理特殊情况需专题报告，经批准同意后，方可保留其他银行结算业务。 第四条 借款和担保业务管理(一)借款和担保限额。集团内各二级公司应在每年年初根据董事会下达的利润任务编制资金计划，报资金管理部，资金管理部根据公司的任务，经营民展规划，资金来源以及各二级的资金效益状况进行综合平衡后，编制总公司及二级公司定额借款，全部借款的最高限额以及为二级公司信用担保的最高限额，报董事会审批后下达执行。 中，资金管理部将严格按照限额计划控制各二级公司借款规模，如因经营发展，贷款或担保超限额的，应专题报告说明资金超限额的原因，以及新增资金的投向、投量和使用效益，经资金管理部审查核实后，提出意见，报财委、董事会审批追加。

(二)集团内借款的审批。凡集团内借款金额在300万元(含300万元，外币按记帐汇率折算，下同)以内的，由资金管理部审查同意后，报财务总监审批；借款金额在300万元以上的，由资金管理部审查，财务总监加签同意后报董事长审批。(三)担保的审批。各二级公司向银行借款需要总公司担保时，担保额在300万元以下的由财务总监审批，担保额在300-2000万元的，由财务总监核准，董事长审批。担保额在2000万元以上的，一律由财委加签后报董事长审批，并经董事长办公会议通过。借款担保审批后，由资金部办理具体手续。对外担保，由资金部审核，财务总监和总裁加签后报董事长审批。第五条 其他业务的审批(一)领用空白支票。在资金部办理结算业务的企业，可以向资金部领用空白支票，每次领用张数不超5张，每张空白支票限额不超过5万元，由资金部办理，领用空白支票时，必须在资金部有充足的存款。(二)外汇调剂。集团内各二级公司的外汇调剂由资金部统一办理，特殊情况需自行调剂的，一律报财务审批，审批同意后，方可自行办理。

(三)利息的减免。凡需要减免集团内借款利息，金额在5000元以内的，由资金部审查同意，报财委审批，金额超过5000元，必须落实弥补渠道，并经分管副总经理加签后，报财委审批。

第六条 资金管理和检查

资金部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向财委、总经理、董事长专题报告。(一)定期检查各二级公司的现金库存状况。(二)定期检查各二级公司的资金部的结算情况。

(三)定期检查各二级公司在银行存款和在资金部存款的对帐工作。

(四)对二级公司在资金部汇出的10万元以上大额款项进行跟踪检查或抽查。第七条 统计报表

房地产公司财务风险识别与防范 篇7

一、房地产企业财务风险识别

本文以某企业为例进行阐述。该公司注册时间为1999年1月, 注册资金2亿元, 当前正在开发一个大型房地产项目, 为商住两用型项目。但是该企业目前也面临着必须正视的财务风险, 经过风险识别, 阐述如下:

(一) 资产负债率偏高

该房地产企业目前面临着偏高的资产负债率, 因此财务违约风险是最需要考虑的一个问题。结合近年来的财务数据, 可知此企业2012、2013、2014年的资产负债率分别是79.64%、79.44%、82.56%, 可见企业的资产负债率一直维持在比较高的位置, 这说明公司目前面临着较高的财务成本, 从而带来了不容忽视的财务风险。由于资产负债率居于高位, 导致公司自身的核心竞争力受到较大影响, 如果出现债权人提前主张权利的情况, 则由于公司资产一般为比例较高的存货, 因此变现能力不足, 所以公司会受到极大的影响, 甚至直接导致破产。

结合企业2012、2013、2014年的偿债能力数据, 流动比率与速动比率分别为1.19、1.33、1.18以及0.18、0.24、0.29, 可知这样的数字是难以实现风险可控的目标的, 企业短期偿还债务能力较低, 如果国家的政策出现变化, 或是行业市场出现波动, 债权人难以及时收回权益, 财务风险较为显著。

(二) 销售利润率过低

该企业近年来的规模一直在不断扩张, 其在建工程的数量逐步增高, 销售额也逐步攀升。这首先得益于该企业的拿地时间主要集中于2005年, 当时的房地产市场较为平淡, 土地出让价格不高, 这为公司赢得了较大竞争优势。然而该企业在2007年没能通过提升销量来抢占市场, 在2008年发生金融危机的情况下未能抓住机遇提升市场占有率, 2009年至今一直销量平淡, 而近期的各大项目也未能很好地把握住市场需求的脉搏, 导致销售利润率一直不高, 投资者的利益没能得到较好保障。

(三) 资金链较为脆弱

结合该公司2012、2013、2014年的报表可知企业的“长期负债”和“一年内到期的未流动负债”的总额达到6.6亿元人民币、6.9亿元人民币以及8.8亿元人民币, 然而同期的销售额数据则为0.75亿元人民币、5.9亿元人民币、8.9亿元人民币, 可知当年的销售额尚难以支付贷款额, 为了能及时偿债只好通过借新债, 一旦遇到国家发生较大的金融政策变动, 则企业销售量较低又难以借到新债, 会导致资金链断裂, 甚至破产。

二、房地产企业财务风险防范

(一) 项目投资阶段

在一个工程项目的投资阶段对项目做好评估, 是财务风险管理的首要一环, 也是最重要的一环。结合本文所分析的房地产企业案例, 该企业在对每一个项目评估的时候, 应该组织富有经验的专业人员对项目财务方面的多项参数进行评估, 包括投资周期、投资回收期等。通过以上的参数分析来确定该项目是否具有足够的投资价值和可控的风险。在进入实际投资阶段后, 应严格结合评估阶段所制定的计划, 对发生的偏差进行及时纠正, 从而确保企业合理利润目标的实现。

合理的投资估算是制定投资决策的最可靠依据, 本文所分析的房地产企业虽然在新项目决策之前通常都会制定可行性报告, 但这个报告没能解决实际问题, 而是作为一个可供检查的文档出现的, 难以在质量上达到要求。可知这会导致投资估算不具足够的可操作性, 也无法作为投资纠偏的依据。只有结合每一个项目的特点进行严谨的项目投资测算, 并引入动态的目标成本管理模式, 才能真正保证项目的合理利润。

(二) 筹集资金阶段

房地产企业的项目, 通常会涉及到较大的地块体量以及建筑面积, 这就使得其开发周期比一般的项目历时时间长, 因此这类项目符合滚动开发、分阶段融资的前提条件。但众所周知分期融资是具有一定财务风险的一种模式, 必须进行妥善的监控与管理。

首先应当不陷入资金筹集的两个极端, 如果盲目圈钱, 则很可能致使项目的资金成本居高不下, 使项目的合理利润被挤占;而如果太过保守, 便有可能使企业的资金链过于脆弱。结合此房地产企业当前的状态, 第一个极端的风险是尤为需要重视的。因此管理者必须在对金融政策与环境综合考量的情况下, 避免本公司过高的资金成本, 合理借入资金。

其次应构建合理的财务监控体系。将项目运行期间的各类财务报表定期递交给财务管理部门, 必要时召开财务会议对当前的资金链进行分析, 避免由于金融政策和环境的变化导致企业资金链受到严重冲击。

第三还应避免融资成本涉税风险。本文所分析的房地产企业采取了分期融资的模式, 由此而出现的利息应该合理分摊在项目实施的各个阶段, 并涉及到严格的税务要求, 假若由于核算工作不扎实, 便会使得税务机构认定为后期成本费用提前列支。所以, 企业应当构建一个利息列支台帐, 以规避此类财务风险。

(三) 销售回款阶段

由于房地产企业往往存在应收款项难以及时收回的现象, 因此应该在这方面加强管理, 制定合理有效的防范措施:

首先, 应当周期性地统计分析公司的销售情况, 对一些主要的销售指标, 包括销售面积、销售金额、收回金额等数据进行分析, 从而把握当前的销售状态。

其次, 对于没能及时收回的金额进行分析, 将其进一步划分成按揭未收回额和非按揭未收回款两个类别, 进而将其继续分为“约定到期”未收回款和“约定未到期”未收回款。

在以上分析之后, 可以结合每一种细分情况详细剖析, 寻找原因, 列出表格用统计软件进行详细分析, 结合不一样的原因制定具有针对性的回款策略并规定出实施的时间。为了确保回款能够按期到达, 结合具体情况制定特定方案。同时对回款进行考核, 以提升相关负责人员的积极性。

(四) 提高风险意识

房地产企业的管理者应该具备财务方面的大局意识。不但在工程项目方面实现专业化的管理, 在产品销售和融资方面进行标准化管理, 也应将视角投向公司的长远发展, 通过合理严格的管控制度实现风险的及时识别和规避。只有树立起必要的风险防范和控制意识, 才能在企业的发展中站稳脚跟。应该意识到任何的投资活动均含有或大或小的风险, 高收益必然对应着高风险, 二者之间呈现出一种矛盾辨证的关系, 可以说为了增强房地产企业管理者的风险意识, 主要指的是增加其合理收益和定量风险之间的权衡水平。这就要求企业的管理者应该对于所有的重大决策均引入风险评估机制, 理性选择。

三、结束语

本文结合具体的房地产企业财务管理实际情况, 寻找其风险点, 并给出具有针对性的规避策略。房地产企业为了夯实自身的综合实力, 应该理性地分析财务风险, 并结合风险的类型和原因进行有针对性的规避, 以实现企业的可持续发展。

参考文献

[1]朱伟.论企业财务风险管理[D].北京:财政部财政科学研究所, 2014:3-4.

[2]叶华.中小企业财务风险评价与控制研究[D].武汉:华中农业大学, 2014, 14-18.

[3]肖元真, 徐闯, 李茂荣.国外房地产业发展现状和政策调控[J].上海金融学院学报, 2014 (2) :66-69.

[4]汪浩然, 阚丽庭.房地产企业财务风险原因分析及防范措施[J].中国商贸, 2013 (12) :54-55.

[5]王培婧.房地产上市公司财务风险评价研究——基于因子分析模型[J].当代经济, 2011 (22) :136-138.

房地产公司财务制度 篇8

关键词：集团公司；财务控制制度；集权模式；分权模式

财务控制制度是集团公司对其旗下的子公司的财务制度的管理、约束和控制。良好的财务控制制度有助于加强集团公司的控制权和领导权，有利于实现统一的、协调的市场营销模式和服务标准，为实现公司统一的战略目标起到推动作用。目前，集团公司对分公司的财务控制模式主要有：集权、分权以及混合式三种模式。财务控制模式的选择对于企业的长期发展起着非常重要的作用，所以加强和完善集团公司的财务控制制度是一项非常重要的工作和任务，任何集团公司都应加以重视和关注。

一、集团公司财务控制模式

财务控制制度的核心内容就是如何在集团公司和分公司之间划分与财务相关的权利。这里的财务权利主要包括以下三方面的内容：重大财务事项决策权，如投资、资本结构调整；现金调度与支配权，指分公司对现金收支的额度范围；日常财务处理事宜。集团公司对子公司的财务控制模式主要有：集权模式、分权模式以及混合模式。

（一）集权模式

集权模式的财务控制模式是指企业的各项财务决策权力都集中在集团公司，各分公司依照总公司的决策和财务政策执行。

集权模式的财务制度的优点主要是：第一，便于统一指挥。各分公司统一执行总公司的决策和命令，使得集团的经营处于统一方针战略上；第二，迅速调动企业资源。现在的市场环境变化比较大，各企业面临的风险也比较大，一旦某分公司出现资金不足或者其他的财务危机，如果没有外援的话很可能就面临着破产的后果。如果由集团公司决定财务支出，集团公司就能够站在全局的角度，综合考虑各项影响因素和后果做出调整资金的分配，这样就能够保证企业的完整性；第三，税务运筹的需要。集权式的财务控制制度下，集团公司负责缴纳营业所得税等各种税种。这种集中核算的税收是抵消了各分公司盈亏不一之后的税额，总纳税额比各分公司分别缴纳税额要少一些。

但是集权的财务控制模式也是存在一定缺点的，比如，集团公司对各分公司的具体情况并不是十分的了解，所做的决策也不一定适合所有的分公司，这样就会造成一部分分公司在经营方针政策上的失误。另外，这种高度集中的集权式财务控制制度损害了分公司管理人员的积极性。

（二）分权模式

分权式财务控制模式是指财务决策的权利下放到各分公司，集团公司只保留少数、重大的关乎企业整体利益和长远发展的决策。

分权模式的优点主要体现在：第一，分公司十分了解自身的运作情况，能够很好的做出符合公司長远发展的财务决策；第二，有利于充分调动各分公司的积极性、主动性以及创造性。赋予各分公司一定的权利有利于驱使他们在积极调动各种资源努力实现绩效。

分权模式的缺点主要体现在：第一，目标不一致风险。各分公司的目标可能不同于集团公司的总目标，不利于集团公司的整体发展；第二，提高了内部竞争，导致控制失效。权利下放到各分公司后，分公司把落脚点放在了本位利益上，没有考虑整体利益，在使用资源的过程中可能会出现分公司之间的竞争，一旦集团公司董事会不能有效的控制这种局面，就会使得内部资源配置失效、费用管理不合理以及利润分配不公平的现象。

二、影响集团企业财务控模式的因素

集权和分权两种模式都应该在完善的财务控制制度的体系下实施和完成，建立财务控制制度首先要了解影响财务控制制度的因素有哪些。

（一）集团公司所处行业

企业所处行业不同是决定集权模式和分权模式的基本因素。单一化或者一体化行业情况下对财务控制能力要求比较高。多元化经营较适用于分权模式，多元化经营囊括了很多行业，集团企业不可能对各个行业都十分清楚和了解，所以将财务权力适度的下放给分公司是十分明智的选择。以笔者所处的集团为例，以经营钢材业务为主，兼营石油、木材等业务，涉及服装等行业又有多元化的特点，单一中又有多元的因素，钢材连锁在全国各地布点，统一经营政策、统一广告模式、店面设计等，具有集权的特点，推广品牌经营，提高公司的知名度，多元产业相对独立，根据经营特点设立连锁管理制度、多元的管理制度，灵活管控，提高了企业的竞争力。

（二）企业的发展战略

发展战略是指导企业一切决策和活动的总方针，企业的任何决策都离不开发展战略这个大的前提，财务控制模式的选择也受到发展战略的影响。扩张性的发展战略鼓励分公司的积极性和创新性，分权式财务控制模式是比较适用的。当企业实行紧缩型发展战略时，要求企业的经营决策都需要集团总部的审批，集权式财务控制制度是比较适用的。

（三）企业集团的发展阶段

发展、成长、成熟、衰退四个阶段过程了企业的生命周期。每个阶段企业的经营战略是不同的，所以财务控制模式以及制度的建立都是有影响的。在成熟稳定阶段，企业的各项工作已经步入正轨，有了较强的经济实力，要加强对份公司的财务控制能力，保证各分公司能在统一的战略上行动。当企业处于衰退期时就要下放权力和财力，刺激和鼓励组织上灵活性和创造性。

（四）分公司对集团公司的重要程度

分公司决策对集团公司的影响程度大小也制约着集团公司对其的财务控制模式的选择。有些分公司的战略目标、核心能力以及市场发布与集团公司的目标一致，而且分公司的收益情况对集团公司来讲占一大部分，对于这类的分公司，就要实施集权式财务控制模式。这样有利于保证高度统一性，降低财务风险系数。

三、集团公司财务控制制度建立和实施的建议

财务控制模式也不是一成不变的，随着企业发展战略的转变、涉足的行业发生变化以及企业自身的逐步扩大，财务制度模式也会发生变化。为了保证集权以及分权模式能够良好的得到实施，集团公司有必要建立一套规范和完善的财务控制制度。

（一）加强公司治理结构控制

公司治理结构是指股东大会、董事会、监事会以及高级管理人员对权利和责任的划分。完善和建立财务控制制度就是要通过这些组织结构促使一些有关财务决策和制度的达成。其中起着核心作用的是董事会以及高级管理层人员。

建立完善的财务控制制度首先要保证董事会人员中存在专业的财务工作人员，保证其能在董事会上使得集团公司能够合理的分散财务权利，促使集团财务控制制度能够有效的得到执行。具体的工作流程是在董事会召开之前或者进行期间，专业的财务人员向董事会提交相关的财务数据，提供专业的意见以及备选方案。另外，董事会也可以聘请第三方专业咨询公司，综合考虑本集团的具体情况，提出可行的建议和意见。

为了保证高级管理人员在财务管理和控制中的作用，首先要保证集团公司的高层管理人员以及分公司的高层管理人员中要有专业的财务人员，这样才能在一些重大决策时充分考虑财务状况；其次，财务负责人的职权要非常明确。职权是赋予工作岗位特定的权利和责任，明确的职权有利于制度的执行和实施。

（二）提高内部审计

内部审计是对企业内部的财务进行监督和控制的独立性工作。内部审计能够帮助集团企业及时了解各分公司的财务数据和信息，以评价相关的财务决策是否符合集团的整体利益。第一，集团公司要设立专门的审计部门，保证审计部门以及工作人员的独立性，明确规定审计工作人员的责任和权利；第二，定期对分公司进行审计工作。审计的对象是分公司的各个部门，审计人员要掌握分公司各部门的成本、费用数据，分析是活动是否在合理的范围内，尤其是对财务部门的审计工作更要注重细节和关键工作；第三，建立完善的内部审计体系。审计工作是一项工作量巨大的工作，需要对各部门的生产和运行情况有比较深入的了解，所以需要制定规范的审计流程以及对审计人员进行专业知识的培训。

（三）财务文化控制

财务控制制度的实施需要在一个良好的财务文化中执行和实施。财务文化是财务工作人员在长期的岗位工作中逐步积累起来的工作经验和行为规范，使之形成独具特色的文化体系。建设财务文化要遵守以下原则：第一，财务文化不能与集团公司文化相冲突。成员企业的财务文化应该服从于集团公司的整体目标和组织文化；第二，具体化原则。要把财务文化落实到具体的工作过程中，不能仅仅停留于表面工作或者流于形式。尤其是管理人员更要以身作则，认真执行公司的方针政策；第三，专业化原则。财务文化要与财务制度和财务体系紧密的结合在一起，显示出财务文化的专业性。

（四）适时调整财务控制模式

没有一成不变的财务控制模式，也没有完美的财务控制模式。集团企业在发展的过程中要综合考虑影响财务控制模式的因素，认清企业目前所处的市场环境、準确定位企业发展现状以及与行业标杆企业的差距，选择适合当期环境的财务控制模式。

四、结束语

集团公司对子公司的管理和控制主要体现在财务控制制度上。集权式和分权式是两种基本的财务控制模式，这两种模式是根据有关财务决策的权利掌握在集团公司还是分公司划分的。两种模式各有优缺点，以及各自适用的条件，集团企业应该根据自身的发展战略、发展阶段、所处行业以及分公司对总公司的影响程度综合决定选用哪种模式，而且财务控制模式不是固定不变的，企业要根据环境的变化调整财务制度控制模式。财务控制制度的建立需要很多体系和规章制度作为支撑，如加强公司治理结构、完善内部审计制度以及建立企业财务文化等，这些都有助于集团企业实现对分公司的财务控制工作。

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