万科市场调研报告（共7篇）
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其实,万科对国际市场早有关注。2012年第四季度,万科相继成立了香港海外事业部及美国业务推进小组,同时,万科美国业务也进入实质性阶段。2013年1月23日,市场上便传来万科置业(海外)联合新世界发展在香港成功投地的消息,而此次携手铁狮门是万科国际化的第二步。
有评论称,未来房企的颠峰对决,拼的将是远见与战略。而万科布局国际市场的良苦用心,在其踏出的每一步中都有所显现。
早有计划
万科觊觎美国市场已久。
有报道显示,万科总裁郁亮此前在杭州首次公开谈论万科的国际化战略时就表示:“随着万科国际化策略的启动,未来,公司将会成立一个美国业务推进小组,也会在全球寻找相应的机会。”几个月之后,他的话就得到验证。
有网友在微博上问王石为何开拓海外市场?王石的回复是:“全球一体化的今天,世界上的许多资源都出口到中国,同时中国的许多产品亦出口到世界各地,不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪的优秀企业一定要具有全球视野,迈向国际化。”
但原因显然不仅如此。
“从前年开始,国内房地产市场的调控政策越来越严厉,而且今年可能不会松动,在长期高压下,国内房企需要谋求新出路。同时,万科虽是国内顶级房企,看似没有资金压力,但国际化能帮助其开拓更广阔的市场,赢得更多的资金。”房地产独立评论人高汉明在电话中告诉记者。
地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫也对记者表示,从市场角度看,现在是万科切入美国房市的好时机,原因有三:一是美国房市开始复苏,房屋成交量及价格稳定;二是美国经济也开始出现复苏迹象;三是中国内地的房地产市场开始出现饱和。
而从万科自身来讲,谢逸枫认为,其早就有走出国门的计划。几年前,万科就开始了对美国房地产市场的考察,但一直没有合适的土地储备及现金流以及和政府关系良好的合作伙伴。如今,可谓天时地利人和。
借船出海
在高汉明看来,为寻找合适的合作伙伴,万科煞费苦心。
万科总裁郁亮表示,万科很早就制定了国际化战略。但他也指出,万科将优先考虑在海外华人集中的地区开展业务,但前提是必须有当地的合作伙伴。
而据媒体披露,万科首次进军美国的项目为旧金山富升街201地块,合作方则是有“美国头号房企”之称的铁狮门公司。该公司成立于1978年,旗下物业总值542亿美元,全球管理325个项目,是全美最大的商业地产公司,并已进入中国房地产市场多年,在上海、天津、成都、苏州持有多个项目。
“铁狮门经营商业地产的经验十分丰富,但这恰恰是万科的短板。通过互补,万科还能够借力发展商业地产。”高汉明对记者如是说。
另据了解,万科此次投资的海外项目富升街201地块项目为商住结合,是铁狮门在旧金山开发的地块之一。有估算显示,该地块的投资成本约为2.26亿美元。
“从拿地来讲,旧金山这块还是很便宜的。”谢逸枫告诉记者,“美国头号房企铁狮门不仅资金实力雄厚,而且具有地域环境方面的优势,万科与其合作则将更易成功。”
王石的策略
万科布局海外的地产项目,目标客户为国内因政策限制丧失购房资格的富人。如此定位,也透着一股智慧。
此前,美国的三大主要华裔聚集区,即纽约市区、洛杉矶周边地区和北加州一带的房地产市场刮起了一阵现金抢购风潮,而其中来自中国的购房投资金额已经超过原先排在第一位的加拿大,业界人士将这股风潮称为“中国风”。
去年7月底,王石透露了他的一个发现:“2012年,中国成为美国房地产物业的最大买家,占了整个国际销售额的11%,新移民很多都是投资房地产,在美国纽约寻找投资机会,使得未来万科将有更成熟的业务计划。”
只不过,万科此次登陆美国的第一站没有选在纽约,而是选在了与华人渊源颇深的旧金山。据了解,当地华人人口比例占到12%左右,该市唐人街是美国最大的华人社区。
“就市场操作来讲,这种客户定位十分准确。”谢逸枫表示,“不过,此次万科的目标客户仅仅是中国投资客,这样的目标定位可能还达不到王石此前言明的要拿下当地市场份额的11%。更精准的说法是,万科目前的客户定位是在美国的华人、移民和中国投资客。”
“这是一招回马枪啊!”谢逸枫感慨道:“王石高明的营销策略尽在其中,通过锁定来自‘老家’的、对万科早有认可的客户群,可以大大降低在美国市场的营销风险,成功之后,也为进一步进入美国本土消费圈奠定了市场认知基础。”
一年前，2015年7月10日，深圳宝能系第一次举牌万科，拉开了“宝万之争”的序幕。此后的半年时间里，宝能系多次举牌万科，期间华润亦有少量增持万科。同年 12月18日，万科在第五个涨停板中停牌。
在万科A停牌的6个月当中，万科股权之争不但没有停止，而且此前视为同一战壕的华润和万科管理层开始“决裂”，演变为“华万之争”。
也就是在万科A正式复牌前夕，6月17日，华润在董事会上投票反对万科引入深圳地铁的重组预案。随后，6月23日，前海人寿发布声明质疑万科已成为“内部人控制企业”。6月26日，深圳市钜盛华股份有限公司（下称“钜盛华”）及其一致行动人前海人寿提出召开临时股东大会，罢免王石等万科管理层。此间，有舆论认为，深圳宝能系与华润频频出招反对万科重组，“虽未公开结盟，但联手之势昭然”。
6月27日万科召开股东大会的当晚，深交所就是否存在一致行动人给华润和钜盛华分别发质询函。之后剧情再次反转，6月30日，华润发声明称不支持钜盛华罢免万科管理层的提议。华润此举，让资本市场人士大呼“看不懂了”。
尽管万科A已经正式复牌，但各方的博弈远没有停止。7月4日，万科最大自然人股东刘元生向监管部门实名举报，矛头直指华润和深圳宝能系;同日，江平等13位法学家就万科重组发布4点声明称，董事会决议不成立。
持续近一年的万科股权争夺，引发了全社会的关注。旁观者叹之，利益相关者忧之。有人呼吁监管者介入调查是否有内幕交易;亦有学者呼吁政府克制，不要干预市场，给利益相关者预留博弈空间。
质疑董事会决议
7月4日，华润官微称，7月3日北京市竞天公诚律师事务所会同北京大学企业与公司法研究中心邀请国内江平等13位权威法学专家召开了“万科股权争议论证会”，就董事会决议效力、一致行动人等相关法律问题进行了研讨。
华润官微称，论证会后，专家们形成的意见认为，独立董事张利平提出回避表决的理由不符合法律及《万科公司章程》的相关规定，6·17董事会决议实际上并未有效形成，按照现行法的规定股东可请求人民法院撤销该决议。
此前在6月17日，万科公告称，深圳市地铁集团有限公司（下称深圳地铁）注资重组预案，结果11名董事中，7人赞成、3人反对、1人回避表决，通过了这一重组预案。其中，反对票均为华润派出董事所投。
“华万之争”的缘起也正是万科董事会决议通过的重组预案。而华润与万科争议焦点在于，董事会表决中的回避表决应否算入计票分母。
万科公告称，张利平独立董事向公司董事会书面申明，就本次会议所审议的12项议案，由于其本人任职的美国黑石集团正在与公司洽售在中国的一个大型商业物业项目，带来潜在的关联与利益冲突，存在《公司章程》第152条第2款所述之关联关系，不得对该12项议案予以表决，特此回避本次会议12项议案之投票表决。按上述公司法规定，董事回避投票。他的投票并不是按照弃权计入总数，而是从总投票人数减去。因为张利平因关联关系回避表决，万科6月17日董事会投票总人数从11人变为了10人。这意味着，7票赞同，达到了三分之二的通过要求。
但华润方认为，张利平涉及的公司是黑石和万科，万科本次董事会议案事项则是万科发行股份购买深圳地铁资产，表决事项的关联关系“不应包括已经或拟与万科进行交易的其他公司。也就是说，本次表决涉及的企业是深圳地铁集团，与黑石无关。张利平申请回避不成立，他仍应列入分母，7票赞同未达到三分之二。
同样，7月1日，万科回应深交所问询，就独董回避表决、深铁资产预估值、增发新股定价等问题作出解释。万科称：6月17日独董张利平回避表决合法合规，当日董事会决议合法有效;虽然万科与美国黑石集团有合作，但张利平认为自身符合独董任职资格，万科亦未发现其不得担任独董的情形。
7月4日，万科A正式复睥。4日、5日连续出现跌停状况。
早前，作为万科第二大股东的华润坚持认为，华润3票反对，另1票是弃权，因此，结果应为7：11，未超三分之二，重组预案未获董事会通过。
据接近万科的人士透露，万科曾向华润先后提过万科增发、与华润置地（01109.HK）重组等方案，但均未获同意。万科此番意欲引进深圳地铁，华润则一直坚持反对意见，先是3月股东大会后质疑万科信息披露违规，后是董事会三票反对重组预案，直到公告后仍对董事会决议的有效性持续发声，予以质疑。
险资叩门
7月4日晚，有媒体爆出，万科最大自然人股东刘元生向监管部门写实名举报信，提出五点疑问，矛头直指华润和深圳宝能系。
据媒体披露，刘元生目前持股超过1%。以万科6月27日的市值2697亿计算，其财富至少已经增值到27亿。
在五点质疑中，除举报华润和宝能系涉嫌内幕交易外，刘元生更是将矛头指向宝能用于举牌万科的资金来源。
2015年7月开始，宝能系旗下前海人寿协同钜盛华，几度举牌万科。截至2015年12月18日停牌，宝能系在万科A所持股份比例为25.54%，占万科总股份的比例为24.26%，超越华润集团（持股比例15.29%），成为万科第一大股东。
刘元生在举报信中称，“多个迹象表明宝能用于收购的资金来自不合规的银行资金，用于收购的主体故意规避法律法规的明确要求，请问宝能是不是利用违法资金和不合规主体收购并控制上市公司？”
同时，刘元生还呼吁，“请宝能系说明是否在用银行理财资金购买股票？是否符合银监会的规定？是否符合证监会关于场外融资、去杠杆的政策规定？这些银行资管计划的投资人，是否知道自己的资金正在暴露于巨大的风险之下？”
此前，有媒体曾对宝能系资金来源提出过质疑，称“宝能系用 26 倍杠杆，引入浙商银行等资金购买万科股票”。
尽管万科股权之争已进入下半场“华万之争”，但有舆论将争议的焦点再次带回宝能举牌万科的源头。近几年异军突起的保险资金是否该举牌？宝能系利用万能险资金持股万科，究竟是否有表决权？
如果宝能举牌万科资金涉嫌违规或违法，那么历时一年的万科股权之争的逻辑起点将被改写。
2016年1月，中国证券投资基金业协会法律部主任邓寰乐在财新网曾撰写《万能险买的股票有投票权吗》一文。
在邓寰乐看来，根据《证券法》，中国证券登记结算公司负责登记证券持有人。中国证券登记结算公司公布的信息表明，万能险投资的股票都登记在保险公司开设的万能险产品账户名下。保险公司直接持有股票与万能险账户持有股票在法律上的区别可不是一星半点。保险公司代表万能险账户行使股票持有人权利的法律依据是什么？万能险的被保险人与万能险账户下的股票是什么法律关系？保险公司代行万能险账户的权利需要履行什么法律程序？这些问题在万能险的合同中没有明确约定，是一个横跨《保险法》《证券法》《基金法》《公司法》《信托法》《合同法》等诸多法域的复杂法律问题，一时难以得出结论。
邓寰乐认为，目前，唯一可以确定的就是这个问题在法律上暂时无解。遵循《证券法》和《公司法》的规定，如果相关保险公司拿不出代表万能险账户行使股东权利的法律依据，董事会依法可将其拒之于股东大会门外。能够裁断这个问题的唯一权威是法律，或许最好的求解办法就是来一场官司。随着万能险举牌波及的当事人和引发的纠纷越来越多，诉讼的可能性在逐渐增加，值得期待。
但在今年全国两会期间，3月12日，保监会主席项俊波表示，万能险能够引起热议和关注是一个很好的现象，说明广大消费者保险需求的增强。万能险在国际上是成熟的和主流的产品，去年57家人身险公司开办万能险，占人身保险总体份额28%，和国际40%的占比仍是有差距的。
“万能险具有保障和投资功能，虽然万能险在我国发展平稳、风险可控，仍然面临现金流错配，当前主要从产品报备、信息披露等方面进行监管。近期，将在保险系统内开展万能险风险排查。”项俊波说。
刘元生呼吁称，请保监会明确一点：用保险资金投入不同股票以实现保值增值是合法的，但利用巨额保险资金为其实际控制人的公司去抬轿子、担风险，图谋控股与自己有利益冲突的实体公司，这也合法合规吗？
呼吁穿透性监管
6月30日，重庆市市长黄奇帆对目前万科股权之争发表自己的看法，他认为万科股权争夺“并不复杂”。
黄奇帆表示，保险公司如果利用自有资金200亿-300亿元投资上市公司做大股东没问题，但是如果使用的是老百姓的资金就要注意，“老百姓的资金跟你（保险公司）签1-2年期的合约，但你做上市公司的大股东要做百年，不做百年也至少10年，你是法人股东，不是战略投资者，如果做战略投资能否用基金投资？保险公司分红，为了取得股息。但是作为法人股东必须使用自有资金，除非与投资100亿-200亿元万能险的老百姓签约委托协议，投资期限不止两三年，而是准备长期投资股权，这就变成众筹的股权委托。但做成这件事绝对难。”
从上述角度看，黄奇帆认为，首先要查（宝能系）资金是否规范;其次要查管理团队跟董事会之间的约定、信托和责任是否合理;第三，股东之间事前可以酝酿，任何股东之间的协议都要公告，不能密谋，这是现代企业制度上市公司的原则，如果不是上市公司不相干，如果是上市公司就要这样。
“解决万科股权之争，政府只要从法律、公司法、市场规则角度出发。但如果不从这几个角度，而是公司之间自己撕扯的话，这个事就会好像‘一锅浑汤，成天搞成新闻亮点。因此政府在管理上对各个专业管理执行到位，同时对穿透性的、叠加性的、综合性的监管也要到位。这只是结合金融风险控制所谈，不是帮王石做参谋。”黄奇帆补充说。
黄奇帆的此番言论引起各方关注。实际上，万科股权之争以来，加强各方监管的呼声不断。
6月28日，全国政协常委、中石化集团公司原董事长傅成玉撰文建议相关监管部门应该首先站出来审查其交易的合规性，交易方案是否维护了全体股东利益，是否有利于万科公司的长远发展以及是否有利于资本市场的健康发展等。“正在演化中的宝能万科之争迫使社会大众和相关监管机构要从社会公众利益和资本市场健康发展角度，重新审视宝能万科之争的深层意义”。
根据媒体报道，针对“宝万之争”，决策层曾经在2015年年底要求证监会牵头，会同银监会、保监会“摸清情况”。据此，证监会、银监会、保监会等三会以及审计署四路人马立刻组成多个小组进行调查，最终调查报告于2016年3月中旬上报。据知情人士透露，这份报告主要针对收购万科的宝能系资金来源进行调查，银监会采用了普华永道会计师事务所的报告，认为杠杆比率为1∶4。从总体看，完全没有看出杠杆率有多高，风险有多大，结论都是风险可控。
上述媒体引用知情人士话称，“都是自己查自己的监管范围，并未穿透至最终出资人，因为查到一半就会发现到了别人的监管范围，进行不下去。”
寻找多赢方案
自2015年下半年“股灾”发生之后，中国资本市场上部分蓝筹股价值被严重低估，这就给并购者提供了低价买入的条件。不可忽视的是，在二级市场上，险资举牌频频，例如宝能系三度举牌万科。
在中国进入金融并购市场时代，企业主体如何应对资本的并购潮，以及政府如何监管等问题成为资本市场关注的话题。
“我个人认为，如果事件最后搞砸了，也就是说万科这样大家公认的优秀公司，其价值大幅度下降，辉煌不再，不仅当事各方利益受损，甚至影响中国经济，就说明他们都是非常愚蠢的。”北京大学国家发展研究院张维迎教授在7月1日北京大学法律经济学研究中心举办的“企业家与契约文明”研讨会上作出如上表述。
张维迎认为，从经济学角度看，重要的不是谁输谁赢，而是看有没有可能多赢，如何实现多赢。至于能不能寻找到多赢的解决方案，这就要考验三方的智慧和理性。“谈判要利用市场逻辑，而不是强盗逻辑。如果每一方都想取得‘最后的胜利，最后一定是只有输家没有赢家。市场的逻辑就是双赢、多赢，强盗逻辑是零和游戏。”
摘要
1.房地产行业概况
1.1.房地产行业的发展前景
2万科地产会计分析
2.1万科地产的资产状况
2.2万科地产的利润状况
2.2.1利润表综合分析
2.3.1现金流量表一般分析
3.万科房产财务分析
3.1.1 短期偿债能力指标分析
3.1.2 长期偿债能力指标分析
3.2 营运能力分析
3.2.1 营运能力指标分析
3.3.企业盈利能力分析
3.3.1 资产经营盈利能力分析
3.3.2 资本经营能力分析
3.3.3 商品经营盈利能力分析
3.3.4 每股收益分析
4 分析结论及建议
4.1 财务问题
4.2 改善建议
1.房地产行业概况
房地产行业的发展前景
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车
和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历
程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压
力，开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。
在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
2.万科地产会计分析
2.1万科地产的资产状况
表2-1万科地产合并资产负债表
12月31日 单位:元
项目 期末数 期初数
流动资产:
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产:
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债:
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债:
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
应付债券 7,398,391,932.47
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益:
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
表 2-2 万科地产资产负债表水平分析表
金额单位：元
项目 20 变动情况 对总额的影响(%)
变动额 变动(%)
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。
进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。
非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，
两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。
如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。
尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。
存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。
从数据中显示，万科地产存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。
二、其他应收款的增加。
班级：09特会本2班
组员：陈雅云、高雨
内部控制的含义——一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。
基于对内部控制含义的理解，我们选择了万科集团作为这次我们分析的对象，这是一家发展势头良好，内部控制完善的上市公司，可以帮助我们更深刻的企业内部控制的实际含义。
万科企业股份有限公司，股票代码000002、200002，深圳证券交易所主板上 市，公司成立于1984年5月，是国内首批上市的企业之一，总部位于深圳市盐田区大梅沙环 梅路33号，业务范围主要为房地产开发及物业管理业务，是目前中国最大的专业住宅开发企 业。截止2010年12月31日，公司总资产2156亿、2010年销售金额1082亿，销售面积898万平方米，业务覆盖了以珠三角、长三角、环渤海和中西部城市经济圈为重点的47个城市。
2011,万科集团参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。
该公司进一步加强了覆盖总部、各一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容
涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通
过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行
独立评价,具体评价结果阐述如下： 一 内部环境 1.治理结构
该公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使该公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会 11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担 任各个专业委员会的召集人,涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议,以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责,除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外,还通过组织对一线公司的巡视,加强对各一线公司业务监督。管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项,主持企业日常经营管理工作。该公司坚持与第一大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开,保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
2.机构设置及权责分配
该公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构,明确职责权限,将权利与责任落实到各责任单位。
董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会,审计委员会负责审查企业内部控制,监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况,指导及协调内部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
该公司在内控责任方面明确各一线公司第一负责人为内控第一负责人,落实各一线公司的内控责任,在总部统一的管理框架下,能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内控宣传培训工作,提升各级员工的内控意识、知识和技能。
该公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作,通过梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等,组织总部、各一线公司、各业务部门进行自我评估及定期检查,推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各一线公司均设有内控专员等相关内控管理岗位,负责本单位内部控制的日常管理工作。
3.内部审计
该公司审计监察部负责内部审计及内部监察工作,通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务,评价内部控制设计和执行的效率与效果,对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查,促进公司内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷,依据缺陷性质按照既定的汇报程序向监事会、审计委员会或管理层报告,并督促相关部门采取积极措施予以改进和优化。
二 风险评估
为促进公司持续、健康、稳定发展,实现经营目标,该公司根据既定的发展策略,结合不同发展阶段和业务拓展情况,全面系统持续地收集相关信息,及时进行风险评估,动态进行风险识别和风险分析,并相应调整风险应对策略。
该公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以 及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究,并采用定量及定性相结合的方法进行风险分析及评估,为管理层制订风险应对策略提供依据。2011年,面对严厉的宏观调控政策、严峻的市场形势及各种新的挑战,该公司着重于提升专业能力和管理效率,致力改善经营质量,促进公司发展由规模速度型向质量效益型转变。报告期内,该公司坚持稳健的经营策略,发挥“战略纵深”优势,综合运用各种渠道,以合理的价格获取优质的土地资源,“量出为入”进行存货管理。与此同时,该公司严格控制成本,积极开展成本对标,提高集中采购比例,不断深入推动成本优化;加强费用预算管理和监督,降低费用水平;并积极拓展融资渠道,应对可能出现的风险,保障各城市和区域的均衡发展,持续提升为股东创造价值的能力。
三 控制活动
该公司的主要控制措施包括: 1.不相容职务分离控制
该公司在岗位设置前会对各业务流程中所涉及的不相容职务进行分析、梳理,考虑到不相容职务分离的控制要求,实施相应的分离措施,形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
2.授权审批控制
该公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程,明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和相应责任。该公司及各一线公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的效率和效果。
3.会计系统控制
该公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度,建立了规范的会计工作秩序,制定了《万科集团会计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度,加强公司会计管理,提高会计工作的质量和水平。与此同时,该公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善,财务核算工作全面实现信息化,保证会计信息及资料的真实、完整。
4.财产保护控制
该公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度,通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理,坚持采取定期盘点以及账实核对等措施,保障公司财产安全。
5.预算控制
该公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制,明确各责任单位在预算管理中的职责权限,规范预算的编制、审定、下达和执行程序,并通过对营运计划的动态管理强化预算约束,评估预算的执行效果。
6.运营分析控制
该公司建立了运营情况分析制度,并通过运营管理平台,实现了对公司运营的信息化管理。公司管理层通过月度经营例会、季度经营例会、经营例会、总裁办公会及其他专项会议等形式,定期不定期开展运营情况分析,及时发现潜在的风险并及时调整公司经营策略。
7.绩效考评控制 该公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作,坚持客观公正、规范透明、绩效导向原则,按期组织季度考核、考核,使绩效考核结果能为薪酬分配、优才甄选与培养、团队优化、薪金福利调整等提供决策依据。
该公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用,对各种业务及事项实施有效控制,促进内部控制有效运行。
四 信息与沟通
该公司制定了包括《万科集团信息管理办法》、《万科集团信息保密制度》、《集团总部会议管理规定》等在内的各项制度,规范公司内经营管理信息传递活动。日常经营过程中,建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度,便于全面及时了解公司经营管理信息,并通过各种例会、办公会等方式管理决策,保证公司的有效运作。
该公司致力于信息安全管理体系建设,制定了一系列信息安全方针、策略和制度,以保护公司信息安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统,不断提高管理决策及运营效力。流程与信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的规划、开发与管理,组织公司各类信息系统的开发与维护,在全公司范围内提供信息系统共享服务。
在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面,该公司已建立起较完整透明的沟通渠道,在完善沟通的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户,公司本着“与客户一起成长,让万科在投诉中完美”的客户理念,设立了覆盖总部、地产、物业的多种投诉沟通渠道,与客户进行良性互动;对投资者,公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外,投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息,公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类需求,保证投资者及时了解公司的经营动态,通过互动加强对公司的理解和信任;对员工,设立多条内部沟通渠道,保证沟通顺畅有效;对合作伙伴,倡导合作共生共赢,保持良好的合关系。
五 内部监督
该公司已经建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的监督检查体系,通过常规检查、专项检查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查,有利于提高内控工作质量。该公司设立专门负责受理违反职业道德行为的阳光网,并对外公示,提供多种举报渠道,鼓励实名举报。审计监察部履行内部反舞弊职能,开展专项调查,发挥监督作用。监事会建立了对各一线公司的巡查机制,通过现场走访、员工约谈等方式,共同促进内控管理水平提高。
六 对万科集团内部控制的评价
该公司已经建立起的内部控制体系，在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。但由于内部控制固有的局限性、内部环境以及宏观环境、政策法规持续变化,可能导致原有控制活动不适用或出现偏差,对此公司应及时进行内部控制体系的补充和完善,为财务报告的真实性、完整性,以及公司战略、经营目标的实现提供合理保障。
七 万科集团内部控制可能存在的问题
组织结构复杂，容易造成沟通不良，各说各话的局面。在万科内部，各个结构设置非常完整，但有些结构的职能有所重叠，高层管理部门对本部门拥有指挥权，但对其他部门并不十分了解。
监督机制过于废杂，增加了监督成本。万科设有监事会和审计委员会等监督部门，成本很高。每隔一段时间对员工的工作进行检查，让员工没有被信任感，从而影响工作积极性，而且检查工作耗费大量人力、物力及时间，长此以往对公司是一个负担。
7月30日经苏总协调后参观了上海二建的无锡万科东郡项目施工现场，现做报告如下：
一、工程外景
二、现场宣传
三、现场材料及成品保护
四、现场管理资料
1、楼层管理资料
2、厨房、卫生间检验资料
3、项目部记录资料
五、现场施工情况
六、总结
整个工程现场布置清晰、有序，工程为精装修房性质，设计较为简洁实用，施工工艺难度不高，基本无特殊造型，故未采用新材料、新工艺。
整体管理资料非常齐全，各楼层均有进度、质量、安全检验的上墙记录，各施工部位均有上墙书面技术交底以及样板质量标准，且现场资料在项目部办公室均有发放、整改登记记录，可追溯性很强。
现场成品保护方面做的比较到位、细致，对于土建单位的楼梯阳角、防盗门等均有适当的保护措施。
通过此次参观，对于现场资料和成品保护方面的管理意识有较大的提高，工艺方面因工程性质未能接触到新的材料、工艺和设备。
政府与市场作为两种基本的资源配置方式,在促进经济发展和社会进步方面各自发挥着不可或缺的作用。长期以来,我国的新市镇建设一直由政府发挥着主导的作用。而近些年,随着大都市郊区化驱动的城市扩张与开发利润的双重启动,市场的力量在近郊新市镇的建设中扮演着重要角色。那么市场的力量在新市镇的开发中有哪些积极作用?新市镇的开发能否运用市场的机制由市场发挥其基础作用?从规划视角,应该从哪些方面研究这种市场导向型新市镇开发?这些问题的探讨在目前 “扩内需、保发展、促改革、调结构”的经济发展目标形势下显得尤为重要。
2.研究缘起
2.1概念内涵
2.1.1新市镇(NewTown)
新市镇 ( New Town) 的概念根源于埃比尼泽·霍华德所著《明天的田园城市》一书中所提出的“田园城市”的规划思想。他指出,要解决当时伦敦等大城市发展中遇到的问题,必须在城郊建立一个完整社会和功能结构的城镇组群,通过网络化的多个田园城市有机体来实现城市的更新与复苏,城乡协调发展。
当前我国的新市镇建设是以实现城乡统筹为目标的,即通过集中兴建住宅、完善配套、引入产业的方式形成具有自给自足、均衡发展的复合型城市社区。它是大都市郊区化与郊区自身城市化的集聚中心,其主要任务是统筹城乡发展和促进郊区城市化。都市近郊(一般距离市中心10 ~ 30公里范围) 由于其特殊的区位优势,在大城市空间组织发展过程中起重要作用,是我国当前新市镇建设的重点区域。
2.1.2市场导向(Marketing-orientation)
我国从计划经济到市场经济体制的确立,其重要区别在于完成资源配置和资源有效利用的决策方式不同。“市场导向”是指利用市场对社会资源配置进行合理配套,并通过国家政府对其进行调控的经济形态。不同于计划经济体制下的理想蓝图式的规划, 在社会主义市场经济体制下,新市镇的开发和建设更多地受市场这只无形的手所引导。 因此,本文的“市场导向”是指在新市镇的建设过程中,尊重市场规律对资源进行配置, 同时强调政府在其过程中的宏观调控作用。
2.2我国新市镇开发的现状与问题
长期以来,我国的城市建设开发的重点在规模较大的新城,而对近郊新市镇的重视度不够,新市镇的开发建设总体上也还处于起步和探索阶段。随着社会经济的发展,城市政府逐渐意识到,要解决城乡发展不平衡, 实现资源的整合,光靠发展几个新城不能解决问题,还需要在都市郊区兴建网络化的规模超过一般乡镇,但又小于现有新城规模的城市性社区(新市镇)。
从开发主体来看,我国的新市镇建设主要是由政府主导推动自上而下的建设。由于开发周期长、投资巨大,地方政府作为新市镇开发建设的投资开发主体,担负了不小的财政负担。从规划编制上看,主要以规划师为主体,政府决策来确定新市镇的规划。这种编制过程反映的是规划师及决策者对未来城市发展状态的基本思路和价值判断。这种方式往往不能适时地反映出市场需求的变化,很难体现土地的价值。此外,由于特殊的政策制度和竞争机制的缺失,使得新市镇开发管理委员会在规划实施、运营管理等方面时有违背规划与市场规律的现象发生,“千城一面”等问题严重。
2.3国内外新市镇发展模式
从世界各国城镇化建设的经验来看,其发展的基本动力都是源自于自组织能力,同时又受到外部条件的引导、促进和制约。各位与地区都根据自身政治经济制度、历史环境和资源禀赋的差异,确立符合自身发展的新市镇开发模式,有利地推进城镇化的建设与发展。根据开发主体和市场参与度的不同, 大致可以划分为以下四种形式:1) 政府通过成立开发公司实施规划建设运营的英国新城模式;2) 政府发起,同时引进民营资本参与开发模式,其典型代表是韩国的“新村运动”; 3) 公私合作开发模式,如香港新市镇开发模式;4) 企业主导,政府政策性辅助的开发模式,如深圳华侨城、杭州良渚文化村等。
2.4我国新市镇开发模式创新的必要性
为了发挥市场在资源配置中的基础性作用,当前我国政治经济体制改革的目标是以 “转变政府经济管理职能,激发市场投资活力,进一步放宽市场准入,拓宽民间投资领域和渠道”为原则,也就是说如何引入社会资本参与、处理政府与市场的关系,如何制定产权、利益分配的机制,发挥市场的能动作用将成为决定我国新市镇开发模式创新的决定性因素。
国内外新市镇发展建设的经验表明,通过引入社会资本,把公共政策的引导与市场能动性相结合是新市镇开发成功的关键。结合我国政治经济体制改革的目标,通过“开发模式创新”增加政府和市场的合作来增强市场活力,优化新市镇发展建设环境,实现资源的优化配置,将会成为未来大都市近郊新市镇发展的重要路径。
2.5研究对象与视角
不同于传统依靠政府力量推动,“自上而下”的新市镇开发模式,近年来我国沿海经济发达地区出现了以市场导向、企业开发运作建设的现象,形成了许多自下而上成长起来的新市镇。杭州万科良渚文化村是其中的成功代表。本文以实证为基础,从规划的视角对文化村开发建设的主体与动力、项目定位、开发时序、规划理念、产业配套等策略进行解析,总结其开发特点,以期为我国的新市镇开发提供借鉴。
3.实例分析:万科良渚文化村
3.1项目概况
良渚文化村位于杭州市西北,余杭区良渚街道西南(如图1所示)。南临杭州市西湖区,距离杭州中心区16公里,东为良渚镇区,北侧2公里远为良渚文化遗址。文化村所在的良渚组团是杭州市“一主三副六组团”发展战略规划中重要组团之一,被赋予 “北秀”的内涵,是杭州市旅游西进战略的重点项目。2000年,余杭区政府将良渚文化村区块土地以协议形式出让给南都房地产集团,采用市场运作的方式开发建设。2006年南都集团与万科合并为浙江万科南都房地产有限公司,将良渚地块交并由加拿大Civitas城市规划设计事务所进行总体规划,初步确立了良渚山水田园小镇的规划格局。经过近10年的滚动开发,现已完成总量的2/3,截至2014年住宅项目累计销售额突破130亿, 目前居民约10000人。
良渚文化村从一开始的迷茫渐渐找到自己的方向,形成了一些自己特有的标签。十年大成,如今已拥有了功能完整的城镇配套体系,渊源博大的良渚博物院、文化创意商业街区、完善的教育机构系统、医疗条件卓越的社区医院与数研中心、安藤忠雄文化艺术中心、美丽洲堂、服务者之家等饱含精神文明和意义的大师作品,共同创建出一种国内罕有的梦想小镇式生活方式,真正实现了从“试验田”到“标杆”的蜕变。良渚文化村的开发不仅仅为开发商带来了经济收益, 更提升了良渚区块的综合价值,是企业主导、 政府政策性辅助的成功代表。
3.2开发主体与动力
(1)政府
作为社会公共利益的代表,政府在维护公共利益的同时,也有自身利益的诉求。首先,在社会公共利益方面。良渚文化村得天独厚的地理区位、文化资源、生态旅游资源, 具有开发新市镇的优质条件。文化村的开发符合杭州市经济、城市发展的方向,可以有效带动该地区的城镇化进程,满足社会发展的需求,顺应新型城镇化建设的大方向。其次,在自身利益方面,政府希望通过文化村的建设增加财政收入的同时,又提升政绩。 文化村的建设项目时间跨度长且耗资巨大, 政府通过引入房地产企业开发的举措,不仅可以将高昂的开发费用转嫁给开发商,减轻自身财政负担的同时还可以获得一定的土地出让金;同时,文化村项目可以给该区域带来实质性的改善,促进该地区城镇化的同时, 推动旅游、文化等相关产业的发展,有利于提升区域价值,加强政治资本。
(2)企业
如何最大限度地获取项目开发利润是企业的主要目标。一方面,房地产企业希望通过综合开发运营的方式,结合该区块特殊的区位优势,积极挖掘该地块的经济、文化、 社会价值,从而获得最大的投资回报。另一方面,随着我国城镇化的快速发展,大都市郊区化进程的推进,使得企业项目开发前景广阔。加上土地制度和房地产制度改革的加深、市场化程度的提高,都是开发企业积极参与新市镇建设的理由。作为良渚文化村项目的开发企业,浙江万科南都房地产公司看好良渚区块的发展前景。良渚文化村经过10年的滚动开发,总投资已经超过20亿元人民币,可见企业开发文化村项目的决心与动力。事实证明,良渚文化村的开发取得了巨大的商业回报,更成为我国新市镇开发建设的典范。
(3)原住民
良渚文化村原地块分布5个自然村, 800位村民,市政设施匮乏,村民寻求改善生活环境的愿望强烈。为了文化村的建设, 原住民让渡出原有的生活空间,获得一定的安置补偿。杭州万科负责原住民的征地安置工作,在文化村区块中划分出3个农居点, 进行统一的规划设计以及基础设施的建设。 村民根据统一的规划设计,建造每户4层、 每层120平方米的屋舍。
3.3开发策略
3.3.1项目定位
结合“良渚文化村”所处的交通、文化、 环境等区位优势与余杭区政府统筹城乡,大力发展文化创意旅游产业的目标,在开发设计中将“良渚文化村”定位为杭州市近郊依托良渚文化环境,集文化、旅游、休闲、度假、 生态、教育、养老与居住的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇,使之成为具有国际影响力的田园市镇。
文化村项 目占地近11000亩, 其中5000余亩自然 山水,3400亩住宅用 地, 1200亩旅游用地和约600亩的共建配套用地,规划用地上总建筑面积约为236.3万平方米,综合容积率约0.4。预计年接待游客100万人次,规划居住家庭1.5万户,人口3万~ 5万人,提供8000个工作岗位,以5分钟生活步行圈和10分钟的城镇配套圈来建立配套服务体系。
3.3.2开发时序
良渚文化村的开发遵循以人为核心、市场为导向的原则,居住、配套、产业三轮驱动的滚动渐进式的开发。前期投入20亿元塑造环境的同时,结合文化度假设施的启动, 提升土地与区域价值,从而实现吸引人口导入的目的。中期以居住为核心,打造多元化的产品结构满足多元客户的需求的同时完善城镇配套,提升居住价值。后期以居住功能为主的同时,实现产业的多元导入,通过复合产业模式来实现文化村居住价值、产业经济价值和城市价值的统一。
文化村住宅产品的开发,前期同时启动公寓与别墅物业,通过市场验证,主推低密度别墅。2008年爆发的金融危机对房地产业带来巨大冲击。应对此次危机,杭州万科积极调整开发策略,结合国务院“7090”的政策调控,良渚文化村改变原先低密度的开发模式,在项目上改变产品结构,即将刚性需求的产品作为主打,相继推出春漫里、探梅里、柳映坊、七贤郡和秋荷坊等以小户型为主、高容积率的产品,通过提高规划密度来应对市场的变化需求。在房地产市场整体低迷的时期,良渚文化村项目根据市场形势和区域发展目标的变化适时地调整规划,成功渡过危机。
3.3.3规划结构
文化村形成“二心、二轴、三区、六片” 的总体结构 ( 如图2所示 )。路网结构上以区外快速通道为依托,区内连接道路——内部道路——景观步行道路三级路网体系,形成依山、沿河的两条“轴线”;用地结构上, 规划形成旅游中心与中心公建服务区的“二心”、三个文化旅游功能区(文化园、创意街区、白鹭君澜酒店度假村)的“三区”、 六大山麓与滨水居住片区的主导功能结构。 整体规划在保护生态环境的前提下,将建筑空间与环境进行有机联系,同时预留去城镇发展的弹性空间。
(1)自然生态的城镇形态
规划以尊重自然纹理为前提,为了保护原有的生态系统,8个村落的选址都避开北部山体,坐落于山体南面的幕景下,并且在村落组团之间保留开放性绿地空间,保持一定距离,呈现出带状规划的结构,通过一条风情大道串联起各个村落组团。
文化村通过对场地内分布的5个湖泊、 25座山规划设计了5个公园。并且沿毛家漾港设置散步道,伴随着清澈的河流,可以尽览风情各异的8个村落。整合各村落内部的公园、绿带、林荫道,将其有机串联形成村落步行链。业主可以通过阳光天际、竹径茶语、白鹭郡南的入口进入贯穿于良渚的山林保护区的登山步行系统,尽情漫步在原生山林间,呼吸大自然的新鲜氧气。
(2)多组团中心的城镇生活
为了强调村落生活的完善性,村落组团的布局以文化艺术中心和“玉鸟流苏”商业区为城镇配套的中心,配套各个村落组团中心设置更全面的社区商业服务以及公共娱乐活动设施,以便于各个村落组团可以广泛的共享,从而形成一个不断循环、持续生长的田园城镇体系。
(3)“小同质、大混合”的居住模式
8个规模适度的主题村落,根据地形地貌以及周边环境的不同,通过多层、小高层、联排、叠排、独栋、院墅等不同形式与风格类型的建筑群体,聚合为风情各异的村落形态,多样化的生活方式满足了多层次的客户需求,并且通过多元化的产品也实现了万科所倡导的“小同质、大混合”的居住模式。
3.3.4配套规划
通过提升区域的土地价值,来实现经济效益的转化是开发商关注的焦点。文化村的建设通过完善高品质的城镇配套来提升地区生活品质,从而提升项目价值。
(1)完善的城镇配套
良渚文化村规划建设了5分钟生活步行圈和10分钟的城镇配套圈来支撑经济、高效、 舒适的社区生活。
5分钟步行半径的村落形态:以文化艺术中心和玉鸟流苏商业街为原点布局,建筑布局以密度由中心到边界逐渐降低,以5分钟步行距离半径为单位进行划分,通过居住组团、社区商业、组团公园的空间整合满足居住者的日常活动需求,并提供相应的就业机会,使村落公共设施以及开放空间纳入舒适的步行范围。
10分钟的城镇配套圈:生活舒适性与便捷性,是良渚文化村规划的重要依据。村落组团以城镇配套组团为中心,依照10分钟步行尺度规划极具人文包容性的城镇配套, 如玉鸟菜场、村民食堂、良渚食街、安吉路良渚实验小学、良渚幼儿园、亲子农庄、浙医一院良渚门诊部、古道书院等,使这里的人们可以便捷得享受到现代生活。
良渚文化村通过城镇配套体系的完善, 居住、配套综合发展、均衡运作,从而逐步完善项目从单一住区到综合市镇的转变。
3.3.5产业规划
西方国家通过对卫星城等现代主义功能分区模式规划产生的“空城”“卧城”等现象的反思,提出“产城一体、自给自足”, 创造良好居住就业环境,塑造有城镇生活氛围的、紧凑的、以人为本的新都市主义社区。 良渚文化村在参考国内外经验并结合自身发展条件的基础上,尝试通过对旅游、居住、 商业、创意产业、养老产业、教育医疗等多种产业复合,预计可以提供8000个多样化的工作岗位。除了满足文化村原住民的就业, 通过引入文化创意产业、教育类产业、各类现代服务业等复合模式来实现文化村居住价值、产业经济价值和城市价值的统一。目前, 玉鸟流苏创意产业园已精选15家企业入驻, 涉及行业包括会展策划、动漫设计、艺术设计、室内家居设计、个性化服务设计等多个文创领域,形成了以文化艺术类企业为主导、 集创意作坊、特色长夜、合院居住为一体的文创企业集群。由美国建筑师丹尼尔·李布斯金设计的“服务者之家”也正在实施当中。 按照开发的设想,良渚文化村尝试把高等成人教育机构引入社区,并且与浙江大学等高等院校合作建立起创业的激励机制,从而形成以居住为核,从单纯的地产开发向现代服务综合运营转变,拉长产业链,实现多元化产业发展的格局。
4. 结语
通过对良渚文化村项目的解析,可以得出以下结论:
首先,政府政策引导,企业参与开发新市镇的模式可以使公私双方利用各自的资源优势,实现整体效益最大化。其次,从规划内容和方法上以市场导向企业主导的新市镇开发相对传统开发模式更尊重市场、灵活务实。开发企业敏锐的市场洞察力弥补了政府部门在项目开发运作上的欠缺,通过高效的管理技术经验降低新市镇开发的成本,提高项目运营效益。最后,紧凑混合的用地开发是社区活力的源泉。可以发现强调土地功能的混合使用,通过创造就业动力,提供综合而完善的教育、医疗娱乐、商业购物等各类服务,组织多元混杂的居住人群,使新市镇的发展成为“自我平衡”的综合性城市空间。
