区商业网点布局规划

区商业网点布局规划（推荐6篇）

区商业网点布局规划篇1

一般认为，银行网点布局主要衡量要素为：空间布局要素、有人口分布、商业集聚效应、交通条件、购买行为与态度研究等等。1.空间布局与人口统计学指标因素

应充分考虑当地及周边地区的人口数量和经济发展结构，考虑人口的分布状况和人口质量状况（即金融消费能力指标的考量等），按照人口数量与商业经济网点配置的对应关系进行网点的布局。2.商业聚集效应

集聚效应，就是各种商业网点在空间的集中往往带来聚集经济，产生规模效应，也就是说“扎堆效应”。但是如果旧的集聚区饱和，势必促进新的网点聚集区的产生，因此新的聚集区将会吸引更多的网点进入。3.地理交通条件

大型金融零售网点由于规模大、人流多，特别需要良好交通条件支持，包括畅通的道路、快速的公共交通工具、足够的停车场等。主要考虑和评价内容有： 1)客流状况：主要指人流量测定，人流量测定有很多技巧，这里不在赘述。2)位置选择：一般选址时认为三叉路口、拐角的位置一般是好位置，坡路、偏僻角落、或楼屋高的地方，位置较次，南向街面的店铺显然优于北向街面，十字路口要优于直行路段。3)行人道、街道是否有区分

4)过往车辆的数量及类型道路宽窄：典型街道有二种，一种是只有车道和人行道，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也很自然地进入银行店铺。但如果街道过宽有时反而聚不起人气。据博智智业实际调查研究，当街道宽度为25米左右，则最易形成人气。国外的调研资料也应该是在这个范围；另一种典型街道是车道、自行车和人行道分别被隔开，这种位置形成一种封闭交通，对开设店面是不太有利的。我们在进行实地调研时往往会扣分。5)必要的停车条件、顾客停车场地：这个条件太重要了，尤其是在北京、上海，停车是一个大问题。例如，北京招商局大厦一层的招商银行营业网点，虽然没有地面停车场，但如果在大厦的地下停车场停车，招行可以免费提供一个小时的停车券，倒是很好地解决了这个问题。在北京，反正我是喜欢去这个银行网点，虽然那里老是排队，因为原因只有一个：停车方便，北京人都知道！4.购买行为与态度研究 1)城市整体消费水平、消费结构、居民消费习惯直接影响大型银行零售网点的发展，经济水平提高居民的金融消费能力，起到支撑大型银行零售网点的购买力基础。

2)消费习惯和消费结构影响着网点经营定位和品种的选择。根据居民购买力和消费习惯，建立网点和消费者的对应关系。明确和修正客户定位。3)合理布局满足不同消费层次的商业网点。

这里需要指出的是，大陆商业银行还需要逐步形成和习惯于做前期市场研究的习惯，因此，在进行银行网点规划和装修设计之前，何不进行您所在银行区域目标市场和目标客户定位研究调研，弄清楚您所设计的美伦美幻的网点图片是不是您的客户所希望看到的。5.物业成本： 1)地价 2)租金 3)配套成本 4)竞争店数 5)„„

以上都是我们需要考虑的网点因素，有时候银行网点往往占地面积大，功能定位齐全，影响面广，因此必须充分考虑当地及周边地区的人口数量和结构、消费水平和发展趋势、市场环境和现有网点布局交通条件等因素，统筹布局大型网点。当然，以上因素会随着不同发展区域和不同银行的内外因条件，所选用的考量因素可能有很大的不同，在进行银行网点规划时，你永远不要忘记：因地制宜是我们的布局基础和原则，因为网点规划工作也和您投资房产是所需要的研究和规划一样。

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银行网点布局策略和选址技巧

一般认为网点作为银行营销和服务主要渠道，其作用将越来越重要，但同时也面临着严峻的挑战：激烈的竞争、不断改变的客户偏好、迅速发展的城市等等。可是,银行往往缺乏信息数据，分析工具也不够健全。如何采用科学的方法，充分收集有关市场数据，并对网点进行合理的布局规划和选址，将成为银行提升自身形象、提高市场竞争力所面临的迫在眉睫的问题和重大的挑战。

过去较多银行的机构设置和网点布局由于忽视了市场容量和市场属性，以及不能及时掌握和处理影响市场变动的大量其他数据，某种程度上造成了网点分布及建设的盲目性，也造成了网点单产低、业务趋同，不能很好地适应经济发展水平的提高和客户个性化的需求。

某些银行网点效益不好，其中可能有经营管理水平不够高以及市场服务意识不够强的原因，但是网点空间布局上的不合理、不规范，及网点选址缺乏科学依据和手段也是一个非常重要的原因。

银行网点的布局和规划是落实银行战略的重要的一种手段。由于新网点的开设需要有较大的资金投入，银行的决策必需要基于统计分析、市场调研、竞争分析、经济和财务评估等方面的内容。银行需要了解市场潜力进而将其转化为收益，了解目标顾客的分布规律，他们在何处居住、工作和活动，有哪些银行使用习惯和偏好。

南京博智营销顾问有限公司致力于为银行提供目标客户分布研究、客户需求分析、同业竞争分析、现有网点布局诊断分析，及选择潜力区域等服务的解决方案，能够为银行的营业网点、贵宾理财中心、自助设备在任何市场范围内找出最佳的市场潜力区域来。优化的网点布局和有利的地理位置将会提升银行的网点竞争力。

目标客户分析：分析银行所在的市场，细分银行的目标客户群，有针对性地对目标市场采取更明确的网点布局。

市场容量分析：协助银行测算这个城市或者地区市场的容量。根据现有的人口和经济水平，测算现有情况下市场能够容纳多少家银行同业。

现有网点诊断：银行的网点是否处于金融资源丰富的区域和有利的地段，是否符合银行的客户战略，银行现有网点的经营管理水平如何。

同业竞争分析：在同一个辐射圈内，每个同业银行网点的竞争力如何？谁是我们的主要竞争对手？同业网点的优势和劣势各是什么？我们如何扬长避短？

网点机构选址：通过辐射圈价值评价模型和网点立地条件评分模型，可以帮助银行在合适的区域选择合适的候选网点位置。

网点特色定位：网点选址只是整个过程的一部分。如何根据客户分布和网点分布等情况对网点进行正确的网点定位也是至关重要的。

网点蓝图规划：为了在不断变化的市场中与时俱进，银行需要一个网点网络规划图。通过分的新设、撤销、合并、迁址、装修等手段，调整现有渠道网络，使得银行在未来2－3年内实现较佳的网点网络布局状态。

下面简要介绍一下我们的几个主要分析方法： 

目标客户分析

了解客户的需求和行为偏好是银行提高客户满意度和忠诚度的关键。这意味着在银行的市场领域中，银行将具有更深的渗透率和更高的影响力。银行需要制定市场需求调研的方法，并进行市场需求的调研和分析，从而使银行更明确地知道谁是银行的目标客户以及他们的分布在哪些地方，他们有哪些使用银行网点的行为习惯和偏好。

目标客户分析能帮助银行： 1.评估市场潜力 2.改善布局决策 3.明确网点定位 4.获得竞争优势

5.通过问卷调查和客户访谈，可以使银行能够既有广度又有深度地了解银行的各种类型客户在银行网点使用方面的行为习惯和偏好。

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市场容量和潜力分析

市场潜力分析可以定位银行的目标客户在何处居住、工作、购物和活动。将这些与客户的银行使用需求相结合起来，银行就可以了解市场潜力分布在什么地方，而银行又应该进入到市场的什么区域内。的量化分析能够为银行定义在一个城市、一个区域当中，目标客户的分布情况。

市场容量和潜力分析能帮助银行： 1.量化总体市场规模

2.确定市场的潜力增长区域

3.建立市场和区域的进入和退出标准

4.帮助银行通过鉴定潜力高低来排列和区分各市场和区域的进入和退出优先次序，以达到最好地分配资源。

5.此外，排列市场优先次序最有价值的结果在于可以发掘现有市场中的空白潜力区域，银行可以通过识别这些尚未发掘的潜力区域来提高银行的市场占有率。

辐射圈评估

一个网点的成功与失败重要因素之一是其所处在的辐射圈，以及其所处位置吸引附近客户的能力。银行必须了解谁是银行的目标客户，以及网点辐射区域覆盖的客户群的分布情况。

辐射圈评估能够帮助银行

1.有效评估辐射圈内客户规模 2.了解各类客户的分布情况

3.正确地对网点进行定位和确定特色

4.的辐射圈价值评估利用市场调研和评估的方法，来定义网点辐射区域大小和量化客户潜力。

目标网点选址和评估

为满足扩张的需求，银行应该在繁忙的商业中心寻找一个网点呢，还是会另辟蹊径，在同业集中度较低的地段找到一个网点呢？在决策之前，银行需要知道这样做的目的是什么，在哪里做和怎样做。

一个完善的决策流程需要基于一系列的关键因素分析：城市规划情况、目标客户的分布、客户行为偏好和需求、竞争对手的标杆分析、现有网点的协同效应等等。

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竞争对手标杆分析

银行市场正面临着竞争的激烈。了解竞争对手布局和地理位置的优势和劣势，对银行的发展战略来说是非常重要的。

竞争对手标杆需要分析同业银行的密度、类型、覆盖的主要区域、布局和选址的特点、网点内部功能设置等的情况，便于银行实现知己知彼，百战不殆。

我们不仅分析银行的竞争对手有多少网点和布局情况，更关注这些网点的竞争力情况。我们通过五个维度对各同业银行网点的竞争力进行综合的分析和比较。

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网点管理和业绩分析

通过实地的诊断分析，评估网点所在微观市场的环境、网点辐射圈内的需求潜力，以及该网点对整个网点体系的价值，帮助银行了解每个网点。

在进行业绩评价时，需要剔除一些非相关的因素。由于大量的银行网点机构主要是为发展银行的零售业务而存在的，公司业务对网点位置和数量的依赖度相对较低，需要根据实际情况对财务绩效数据进行调整，从而真实地体现网点的布局和立地条件对业务的贡献。

机构的财务状况不理想，立地条件较差可能是一个重要原因，但不一定是唯一的原因。在最终的规划决策时需要结合每个机构业务管理水平等情况进行进一步分析。

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渠道网络规划

银行在对未来的网点进行规划时必须考虑这些问题：客户的需求和偏好是什么？如何使有限的网点覆盖更多的目标客户？如何最有效地管理本机构网点在同一个市场或临近市场的内部竞争？

提供了一个系列全面的服务，以帮助银行制定未来的渠道网络分布。首先要审核银行目前的渠道网络分布情况，我们将用专有的方法评估每个网点的财务状况，并提供优先改善建议。通过客观的市场和人口统计数据，我们将协助银行优化网点渠道分布。同时我们也会考虑地点位置、服务和人员编制，决定网点位置的最优组合，以最好地满足客户的需求和偏好。

帮助银行优化网点渠道网络规划蓝图。有效的银行网点网络管理能够减少目标市场的空白区域和减少内部竞争，并且增强本行网点间的协同作用。

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跨区域经营评估

对于那些准备进入新区域的商业银行而言，合并或收购其它现有渠道网络的做法可以快速有效的建立市场地位。

我们可以帮助银行有效地评估和比较各个区域的目标市场，让银行能够根据客观标准来量化目标对象现有网点渠道网络的市场价值。

零售银行如何进行网点布局

在当前形势下，国有商业银行改革发展的愿景，是以实现价值最大化为主线，加快改革内部经营管理体制和机制，进一步优化客户结构，完善全过程风险管理体系，培育高素质人才队伍，提高经营管理效率和资产盈利能力，积极消化历史包袱，努力建设成为经营理念更先进、治理结构更完善、运行机制更科学、经营业绩和财务状况良好、具有同业比较优势、与国际惯例接轨的现代商业银行。

1、确定总体目标

在这一愿景目标下，结合国家宏观调控将成为国民经济治理的常态，后续调控力度强化、方式市场化和手段多样化的可能趋势，国有商业银行应坚持以市场为导向、市场细分为基础，确立能体现既有优势、有助于满足多元化市场需求、实现自身可持续发展的市场定位。按照这一市场定位，国有商业银行及其分支机构应根据所在区域市场的特点，有预见性、有针对性地制定和落实营销规划，抓住重点市场，重点客户和重点业务，采取积极稳健的市场营销战略。国有商业银行营业网点布局调整的目标，是合理摆布网点资源，有进有退，优化和拓展营销渠道，把市场做精做细，满足不同的客户需求，同时积极介入有潜力的新兴市场，不断提高经营效益。因此，要进一步细分市场。

2、银行网点选址调查

选址调查是开好一个银行网点的前提条件。

选址调查的要点包括人口数、职业、年龄层次调查，该银行网点基本设施及竞争银行网点调查，该银行网点周围消费习性、生活习惯调查、流动人口调查、商圈未来发展调查等几个方面。（1）家庭状况

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、收入状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配，会明显地影响未来银行网点的销售。而所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的银行网点销售产生较大的影响。比如一个由两口之家组成的年轻人家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，其消费需求则几乎是以孩子为核心的。

家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买养老类产品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童成长类产品等。（2）人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高，则选址网点的规模可相应扩大。

计算人口密度，可通过计算白天人口来实现，即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区，应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且客户光临的次数也少。（3）潜在客户的数量

所有的人都是消费者，很自然也是银行网点的客户。银行在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。

人来人往的地方，当然是设点的有利地方，但并非人多的地方就适合开设网点，还要分析一下哪些人来往，客流规律如何。

首先要了解过往行人的年龄和性别，比如有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的客户，但不会是服装店的客户；其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。（4）行人去向

银行网点选址，来往的客流量不可否认是一个重要因素。但是，这些往来客户的去向也应是一个非常值得研究的问题。即使是同一个人，由于每次上街的目的不同，情况也就大不一样。例如，去银行取钱与去银行存钱的情形，就完全不同。

店前经过的行人，有去百货店买东西的，有去戏院看戏的，开店的时候，应该根据人们去向的差异，选择适当的店址。（5）交通地理条件

银行网点附近的交通状况，会在很大程度上影响着生意的好坏，因此一般的网点地点，都会考虑上、下班路线，特别是住宅区。上班与下班时间，两旁的人、车流，呈现明显的差距。几乎百分之九十的行业，都比较适合开在下班路线上。原因很简单，上班时间大家都忙于工作，只有在下班的时候，才会有空从事采购、饮食等消费行为。

然而，并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置，其实由主干道延伸出的巷弄内，也有许多适合网点的地点。而一般评估巷道内的黄金网点，多使用“漏斗理论”，指的就是同一个街口，有数家银行零售网点，消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此，位于干道转进巷弄的第一家网点，会像漏斗一样，最先吸引消费者入店。理想的黄金地点，应该是下班路线右边的地点。（6）购买力

家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，附近人口收人水平对银行网点地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。如某商厦在选址的时候，就对周围一至两公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本3000个。经过汇总分析，这3000户居民中，人均收入在每月干元左右的约占50％，500－1000元的占20％，1000－1500元的占20％，人均月收入500元以下的占10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都是工薪族家庭，属于中等收入水平。

银行在选择网点时，应以处于青年和中年客户，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先网点为佳。（7）竞争程度

如果某银行经营的产品是挑选性不强、购买频率较高的产品，在同一地区又有过多的同行业在恶性竞争，那势必会影响银行的经济效益，除非新设的银行网点有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源，否则很难成功。

当然，在某些环境中，上述情况也并不完全如此，有些行业因同行都集中在一起，反而会形成一条别具特色的商业街。

所以，银行在选择经营地点时，要详细了解在该地点附近有多少类似的网点？这些网点的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何?自己的加入将是增加竞争，还是互相有利等等。（8）八年内有何变化

银行网点地址的选择要搞清楚城市建设的规划，既包括短期规划，又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置，但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店；反之，有些地点从当前来看不理想，但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此，银行经营者必须从长考虑，在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下，做出最佳地点的选择。

3、银行网点选址策略

选择银行网点最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，还要做好选址工作的多种有效策略。（1）地理位置细分策略

地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对银行网点位置做出选择的策略。主要可从以下几个方面进行细分：

①选址与路面、地势的关系。

一般情况下，银行网点选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这会直接影响网点的建筑结构和客流量。通常，网点地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于客户出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都比较高，银行在选择位置时竞争也很激烈，所以，在有些情况下，银行不得不将银行网点位置选择在坡路上或路面与银行网点地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑银行网点的人口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便客户，并引人注目。②选址与地形的关系。

地形、地貌对银行网点位置的选择的主要影响表现在：

方位情况。方位是指银行网点坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与银行网点所处地区气候条件直接相关。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

走向情况。走向是指银行网点所选位置客户流动的方向。比如，我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行的习惯，这样，银行网点在选择地理位置进口时就应以右为上。如银行网点所在地的道路如果是东西走向的，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳。交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般来说在这种交接地，银行网点建筑的能见度大，但在选择十字路口的那一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为银行网点的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口，最好将银行网点设在三岔路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将银行网点设在路口的“转角”处，效果更佳。（2）潜在商业价值评估策略

潜在商业价值评估是指对拟选开业的银行网点位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价银行网点位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的银行网点位置，随着城市建设的发展可能会由热变冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，银行网点在选址时，更应重视潜在商业价值的评估。对此，可以从以下几个方面进行评价：

●所选的银行网点地址在城区规划中的位置及其商业价值。●是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。

●未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。

●是否有“集约效应”，即银行网点建设如果选在商业中心区，虽然使银行网点面对多个竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的客户前来购物，从而产生商业集约效应。所以“成行成市”的商业街，也是银行网点选择位置需重点考虑的目标。（3）出奇制胜策略

银行网点选址时既需要进行科学的考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场商机，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选择银行网点位置，常常会得到意想不到的收获。

如全美洲最大的零售企业“沃尔玛”联合商店的总经理萨姆·沃尔就是采用“人弃我取”的反向操作策略，把大型折价商店迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。

新加坡著名华商董俊竞创建的“诗家董”百货集团，在商店选址问题上，力排众议，选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的地段作店址。后来这块地方很快成为商家云集的地方，成为世界上租金最昂贵的地段之一。董俊竞之所以不信风水选这块地作店址，主要是他注意到每天都有不少外国人通过这里到城里去，这里有可能发展为交通要道。（4）配合所选行业营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业都有不同的特点和消费对象，黄金地段并不就是惟一的选择，有的银行网点开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，所以，一定要根据不同的经营战略来确定最佳的网点位置。（5）专家咨询策略

对于较大型商业的投资来说，银行网点位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失，经营者应请有关专家进行咨询，对所选择的银行网点位置进行调查研究和系统分析，如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择，使银行网点地址的选择具有科学性。

评估网点好坏，周围情况也是必须加以考虑的。有的银行网点虽然开在区域干道旁边，但干道两边有栅栏，使生意大受影响。因此在选择临街铺面时，对有车道和人行道的街道，要注意街道宽度为25米左右（或人行道宽度在5-10米）最易形成人气。这样的宽度，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也能很自然地进入银行网点，如果街道过宽有时反而聚不起人气。还有一种街道是车道、自行车和人行道分别被隔开，这种方式形成了一种封闭交通，对开设店面不太有利。一般来讲，凡居民较集中的地方都可以建立银行网点。选择网点还必须观察行人来这里的目的，是匆匆过路，还是溜达消遣，同一地点很可能白天人如潮涌，晚间却空无一人，所以要日夜观察，如果看到人多，不深究行人的目的（比如有很多人经过此地只是换车）就贸然开店，很可能会导致失败。

银行如何优化网点网络布局

如今，银行管理者逐渐意识到网点布局的重要性和急迫性。在经济发达城市的中心区域，经常可以看到各大银行对黄金位置的激烈争夺。同时，由于历史原因，即使在一般发展水平的城市中，各主要银行也经常拥有几十个甚至上百个营业网点。随着区域经济的发展与变迁，对不适应新环境特点的既有网点进行重新配置和调整，成为银行迫切需要考虑和解决的问题。

但是，面对纷繁复杂的市场环境和海量信息，如何综合考虑整个城市的网点布局，从而使有限的资源发挥最大的效益呢？业内专家指出，这需要在综合深入分析银行战略和地区特征的前提下，采用科学的网点布局与优化方法进行系统规划和实施，而非以往“拍脑袋”的方式，依靠经验和直觉来进行网点的选址与改造。也就是说，要明确网点布局优化的基本理念是“在恰当的地点开设恰当的网点”。这一理念隐含着银行需要对自己的客户群有清醒的定位，在客户群最密集的区域开设适当类型和大小的网点。

在网点转型与优化项目开始时，银行应首先确认影响网点布局的各类战略驱动因素，基于此制定网点的业务发展战略，例如：银行目标客户群定位；目标客户群对网点的服务要求和资金使用方式；网点类型及其所提供的产品、服务；网点提供产品和服务组合的策略等。此后，再根据银行的网点发展战略，分别建立网点绩效评价模型和市场潜力预测模型。通过分析工具可以迅速计算并搜索到不同目标客户群的密集区域，根据区域内各网点绩效排名以及市场潜力分布特点，确定可能的网点投资或撤资范围。最后，采用客户化的决策子系统诊断现有网点的不足，提出其转型建议；并确定空白市场区域中可新设网点的位置、类型及其服务能力。

上述网点布局与优化，可以借助“银行网点优化工具包”来具体实现。此中的关键技术包括网点绩效评价、市场潜力预测、区域分析、本土化模型等。网点绩效评价：在确认银行的业务发展战略后，网点布局与优化工具往往先从评价现有网点的运营绩效而开始。例如，对发展中的国内各银行，可以从赢利能力、吸存能力、中间业务发展能力和运营效率等角度，综合评判不同类型网点的绩效指标。根据这些指标计算各网点的综合排名，为最终的网点转型与优化建议提供决策参考。

市场潜力预测：针对银行的客户群定位和网点业务发展战略，建立市场潜力预测模型。该模型综合考虑城市市政规划(如新建小区、城区改造等)、固定人口(如居民区等)、流动人口和工作人口(如公交车站、医院、写字楼等)、同业网点分布以及区域宏观经济指标(如人口总数、人口增长率、经济增长率、工商企业数目及增长率等)，通过此工具包，可以借助数字地图确定对银行发展具有潜力的重要区域和需要撤资退出的区域。基于更精细的客户群预测模型，还可以计算不同客户群以及不同银行产品需求的地理分布特征，为网点的业务发展与产品销售提供更为科学的决策参考。

区域分析：基于市场预测结果和网点的分布，结合决策规则，可以迅速在城市中寻找到优质投资区域。优质区域的形成往往综合考虑多种因素，例如客户密集度、便利性、周边配套设施的完备性、同业网点和本行网点的分布、政府法律法规等。对优质区域和劣势区域，咨询顾问协助银行建立起定制化的决策子系统，为银行提供科学的网点转型建议。决策系统集成了适合不同客户特点的各类决策树。对已筛选出的待转型区域，基于决策树即可迅速生成关于各具体网点和新兴区域的迁移建议，例如可以在哪些位置开设新点、哪些网点需要升级、哪些需要降级、哪些网点应该增加低柜、哪些需要增加自助设备或电子渠道等。

本土化模型：针对中国地理和经济数据不完善的难题，优化工具包通过先进的数据挖掘技术，建立适合中国国情的模型定制和数据校验机制，从而使基于地理信息系统的网点分析与优化方法能在国内银行业成功应用。

总之，银行需不断明确网点网络优化布局的目标是“最大化网点资产的价值”，并始终围绕这一目标，通过对实际数据进行系统化的分析，理性地选择网点网络优化布局的方案，从而实现网点网络的真正价值。南京博智网点布局规划工作流程要进行科学的营业网点布局规划，必须首先在市场调研的基础上，针对我行目前营业网点布局存在的问题、市场竞争态势、所在城市的经济发展及金融需求情况等，确定规划布局战略；然后，在其指导下，运用科学的分析方法与规划模型，进行各经济功能区域营业网点的布局规划，进而编制出我行在该城市营业网点的布局规划。

总体来讲，我公司进行网点布局规划工作，可分为四个阶段：

1、布局规划准备阶段；

2、市场研究与分析阶段；

3、网点布局规划阶段；

4、规划选址方法制定阶段；

5、后续选址研究阶段。具体如下：

区商业网点布局规划篇2

1 城轨车辆制动系统检修区域简介

1.1 津滨轻轨制动系统组成和主要功能

制动方式采用单元式踏面制动, 制动系统主要包括风源系统、制动控制装置、停放制动控制装置、基础制动装置、空气悬挂装置等部分, 其中风源系统为全列车制动系统、空气弹簧等使用压缩空气的装置提供干燥、清洁的压缩空气。制动作用单元 (BCU) 主要由电子控制装置 (ECD) 及电空变换阀等气动控制部件及压力传感器的气动控制单元组成;基础制动装置由踏面制动单元缸、带停放的制动缸及闸瓦等组成;每台转向架配有一套空簧系统, 制动系统的基本配置包括如下设备:

1.2 津滨轻轨目前已经开展的维修模式和主要特点

目前津滨轻轨已经开展的维修有日检、月修、定修A、架修、定修B、厂修A等六个修程。每个修程对应的走行公里数如图1。 (单位:公里)

在已经开展的修程中, 制动系统主要以预防修为主, 部分临时故障实行故障修, 月修修程中主要以调整及检查为主, 定、架修中开展主要维修项目, 随着修程的深入, 检修深度和范围也逐步加大, 各修程车辆同步维修的情况基本持续。制动系统的检修工作开展主要以部件下车维修居多, 部件分解清洗并进行检查, 其部件的组装和调整均温度、湿度、落尘度等环境因素有较高要求, 主要内容如下。

(1) 满足检修工艺的要求; (2) 满足现有检修能力的程度; (3) 提高劳动生产效率; (4) 降低职工的劳动强度; (5) 保持通畅; (6) 满足检修配件的存储及输送的要求; (7) 满足噪音、烟尘等环境的控制要求; (8) 方便设备检修。

2 目前工艺布局存在的问题

2.1 现有工艺布局情况

现有制动检修区域包括阀检修区域、制动缸检修区域、空压机检修间三个部分。阀检修区域如图2, 布局为按照作业顺序一字排开结构, 各房间为封闭独立结构。

制动缸检修区域如图3, 整个区域为顶部开放式结构, 各区域间无格挡, 工作区域环境无法保证, 尤其是装配温度和落尘度方面, 不符合生产装配要求。各区域间存在交叉作业。

原空压机检修区与制动缸检修区类似, 为无顶棚区域, 温度和落尘度无法控制。

2.2 津滨轻轨目前工艺布局存在的问题

原有制动检修区域设置较为分散, 制动缸检修区和空压机检修区均为开放式结构, 环境条件较差, 个别因素不符合作业要求, 作业区温度受外界影响大, 冬夏两季不适合长时间作业, 作业区内区域划分不明显, 存在交叉作业现象, 互相影响。阀检修区域规划面积较小, 备件及物料存放空间紧张, 随着大修程的开展, 该问题尤为凸显。

3 制动系统检修模式分析和检修方案的长期规划

根据制动系统多年来的检修情况, 从其维修特点及实际检修方法规划了制动系统目前检修模式及其检修模式发展趋势。

3.1 制动系统检修模式介绍

制动系统作为车辆安全的重要保障系统, 主要以计划性检修为主, 个别设备采用状态维修。这种维修方式安全系数高, 主要周期依据为车辆使用时间和运行里程, 维修作业量和作业时间具有可预见性, 维修场地相对固定。维修部件包括了机械部件和电气部件, 其中机械部件较为精密, 检修环境和工艺要求相对较高。电气类部件可分为开关类和电子类部件, 其中电子类部件检修专业水平要求高。

检修作业项目除车上和车下外的维修项目外, 还包括了试验调整项目, 各试验台因设备构造电子元件较多, 对温度和湿度有较高要求, 例如制动阀试验台要求温度在20摄氏度到24摄氏度间, 因此该区域的设置应为密闭且安装空调。

3.2 制动系统未来检修趋势发展

制动系统的检修发展, 主要趋于循环式检修, 中间穿插着部件及系统的升级改造, 但整体作业量不会有大的改变, 这种状态至少会保持在车辆的报废期限内, 因此其检修模式及作业量基本固定。考虑到检修必要性及成本等因素, 电子类部件主要以升级或换新为主。

4 制动检修区域规划

制动系统检修间将承载电客车制动系统检修的绝大部分作业, 包括:制动缸分解、清洗、组装、试验;各类阀的分解、清洗、组装、试验;空压机的检修。检修作业要求工作场所的环境也有严格的要求:制动缸检修区温度应在20-26℃、湿度小于70%;各类阀检修间落尘量应≤80mg/m2。

目前制动系统检修区分布较散, 布局不合理, 制动缸检修区、空气弹簧检修区房间无顶棚, 照明、温度、湿度、落尘量等条件无法满足目前车辆检修工艺要求。鉴于现状, 对整体检修工艺布局进行了系统地规划, 对制动检修间进行整修, 以适应今后大量的电客车检修任务。既定规划后的制动检修间工艺布局如下:将整体检修间划分为制动系统检修及试验区 (648m2) 、空气弹簧检修及试验区 (432m2) 、空压机检修区 (243m2) 三大功能模块。

4.1制动系统、空气弹簧检修间改造规划图 (如图4所示)

4.2功能区域介绍

区域整体包括制动检修区、空气弹簧检修区和空压机检修区三个主要区域, 附带有整套的压缩空气站、水电配套设施, 各区域部件检修间与试验间相邻, 中间设有可开启的通道, 配有相应的部件存放场地, 从检修到试验基本满足流水作业条件, 中间如有试验不合格情况可立即展开重新检修, 方便运输与沟通。

5结束语

实施检修规划是设备检修的一场重大变革, 它不仅有利于保证安全生产, 降低检修费用, 提高设备利用率和企业自身效益, 更重要的是有利于培养生产技术管理人员运用科学的思维, 正确的观点和方法分析问题, 有利于培养尊重实践, 实事求是的工作作风和敢于实践, 敢于开拓创新的精神。此次研究, 统一了制动系统部件检修的思路, 确定了检修的方向和程度, 为今后的工作奠定了坚实的基础。

摘要：文章介绍了津滨轻轨电客车制动系统检修模式和作业场地工艺布局规划, 结合津滨轻轨电客车近几年来的检修实际经验, 分析电客车制动系统原有检修模式特性和存在的问题, 对如何优化检修模式和工艺布局以适应当前车辆检修实际工作, 进行了简要阐述, 并提出了对当前车辆制动系统检修工艺布局的优化方案。

关键词：城轨车辆,制动系统维护,工艺布局

参考文献

[1]长春轨道客车有限公司.天津滨海快速轨道客车使用维护说明书[Z].

[2]李益民, 阳东.城市轨道交通车辆制动系统维护与检修[M].机械工业出版社.

区商业网点布局规划篇3

本标准的认知内容是交通运输方式和布局的变化对聚落空间形态和商业网点布局的影响，主要包含四部分内容，一是交通运输方式的变化对聚落空间形态的影响，二是交通运输布局的变化对聚落空间形态的影响，三是交通运输方式的变化对商业网点布局的影响，四是交通运输布局的变化对商业网点布局的影响。涉及的概念是“聚落空间形态”，指人类聚居地的外部形态，包括水平方向和垂直方向。

本标准的行为动词是“分析”，属于“理解”层次的水平要求，即分解、剖析之意。先静态理解在不同交通运输方式（交通站点、交通线路、综合交通网）影响下的聚落空间形态，以此为基础动态理解交通运输方式和布局变化影响聚落空间形态的一般过程，掌握其影响的一般规律及本质原因；某个城市在某个时期依赖的交通运输方式发生兴衰变化，必然会带来相应城市空间形态的扩张或者停滞甚至萎缩。从形成条件（即组织商品和聚集消费人群）认识商业与交通运输的关系，理解交通运输是影响商业网点区位、规模、密度等的重要因素，交通运输的发展会带来商业网点布局的新形式和新变化。分析的结果都要落实到地域联系上，城市空间形态的改变是交通带来的人员和物资流动体现的地域联系，商业网点布局的变化也是如此。理解交通是影响聚落空间形态和商业网点布局变化的重要因素之一，自然、经济、历史人文都是影响因素。

本标准的行为条件是“结合实例”，是对学生“学习过程与方法”的要求，要求分析过程应从实例中来，分析得出的结论要能运用到实例中去。教师要选取交通运输方式和布局变化影响聚落空间形态和商业网点布局的典型实例，引导学生正确分析实例，发现规律，认识本质。训练学生掌握从分析实例到概括规律再到认识本质的学习方法，逐渐学会从特殊到一般、从具体到抽象的思维方式。

二、知识体系分析

常见的五种交通运输方式在前一内容标准中已经涉及，因此，在实施本内容标准时可以将这五种交通运输方式进行适当处理，按照运输线路所处空间将其分为三类，即陆路运输、水路运输和航空运输，这种划分方法能更直观地通过空间属性，将运输方式与聚落空间形态和商业网点布局联系起来。三种运输类型的比较如表1。

由表1可以看出，三种运输类型的区别在于线路所处空间不同，共同点是站点所处空间都在陆地上。由于聚落和商业都是布局在陆地上，因此，聚落的空间形态与三种运输类型的站点、陆路运输和内河航运的线路所在位置及布局密切相关，这是分析其影响过程的知识基础。陆路运输的站点、线路和内河航运的线路对聚落空间形态有影响，海上运输和航空运输只有站点能影响聚落的空间形态。有一个特殊的例外，即管道运输的线路是封闭的，它对聚落空间形态影响不大。

聚落空间形态按方位划分为水平形态和垂直形态。商业网点按空间位置可分为城区的商业街和商业小区、郊区的购物中心和乡村的零售商店。

在影响城市空间形态的众多自然和社会经济因素中，交通运输是一个很重要的因素。商业形成的两大条件——畅通的顾客流和商品流，都离不开交通运输。交通运输是影响城市空间形态和商业网点的最具地理特色的因素，体现了地域联系。

交通运输方式对聚落空间形态的影响，包括站点和线路以及综合交通运输网带来的影响。受单一交通站点影响，城市空间形态呈点状（在小比例尺地图上观察），多属于城市发展早期，可见于部分欠发达的村镇聚落。受单一交通线影响，城市空间形态呈条带状（在小比例尺地图上观察），多属于城市发展中期，可见于部分小城镇聚落。受综合交通网影响，城市空间形态呈面状或星状。它们在发展中综合，在变化中体现影响。既要从某一时刻的静态去把握，又要从时间演替和空间差异中去分析。

交通运输方式和布局的变化对聚落空间形态和商业网点的影响中，“变化”表明了两层含义：一是指时间变化，不同时代有不同的生产力水平和主流运输方式，受其影响的聚落空间形态和商业网点特征不同，交通繁忙时城市空间形态和商业呈扩张状态，交通衰落时则呈停滞甚至萎缩状态；二是指空间变化，即空间差异，不同区域的自然环境不同，以此为基础形成的生产力水平和主流运输方式也不同，聚落空间形态和商业网点特征各异。“变化”的产生还存在两种情况：一是自发的变化，一是人为的变化即规划。这两种情况下的聚落空间形态和商业网点特征也不尽相同。在这里，交通运输方式和布局是“因”，聚落空间形态和商业网点的特征是“果”。

交通运输方式和布局、聚落空间形态和商业网点都属于人类活动的组成部分，它们都以自然地理环境为基础，应遵循因地制宜的原则，即要达到先天具备条件、满足人类需要、保护自然环境的要求，在此基础上方能实现可持续发展。

三、能力层次分析

“结合实例，分析……”，意味着落实本标准的认知方式是从特殊到一般，即先有实例，后有规律原理。这样要求，不仅降低学习难度，还培养地理学习兴趣。

交通运输方式对聚落空间形态的影响，遵循的一般规律是：其影响过程是由“点”到“线”再到“面”的发展，即城市空间形态首先是在交通站点（也称节点）形成点状形态，然后沿交通线延伸成线状形态，最后在多条交通线和多个站点的引导下发展成面状，在形成面状之前还可以形成放射状或星形的形态。在城市发展的自发状态下，这一过程体现十分明显。遵循的原理是：交通通达性提高，土地价值增大，土地利用方式由乡村用地转变为城市用地，城市空间形态随之改变。

商业的发展离不开便捷交通带来的大量消费人群和商品流。交通运输方式对商业网点布局的影响，遵循的一般规律是：商业点一定是布局在交通便捷的位置，交通越便捷，商业点规模越大，交通网密集，商业网点也密集。布局商业网点要遵循交通便利原则。遵循的原理是：交通为商业提供了源源不断的商品和消费人群，是商业发展的主要动力。

在规划城市空间形态和商业网点时，除了要适应当地的自然和社会经济条件外，还应遵循城市空间形态发展的“点线面”规律和商业网点布局的交通便利原则，选择适宜的交通运输方式是前提，布局好城市交通运输的站点和线路、形成合理的城市空间形态和商业网点，是方便人们生产生活和建设宜居城市的现实需要。

四、教学价值分析

本标准的教学价值体现在四方面：一是对现实世界聚落空间形态和商业网点的解释价值；二是对聚落空间形态未来发展的规划价值；三是科学合理选择商业点区位的实用价值；四是提升学生地理素养的教育价值。

对于任何一个城市的空间形态，都能解释其由来，理解一个城市为何会形成现在的空间形态。关键是掌握分析城市空间形态的方法，主要从交通运输方式和布局的角度着手，便利的交通有利于居民出行和货物流通，提高土地价值，变乡村用地为城市用地，形成城区。理解一个商业中心或商业点为何选择现在的位置，也要从便利的交通能够带来大量消费人群和商品流的角度去分析。

城市空间形态对城市管理和发展意义重大。在城市规划时，必须选取适宜的交通运输方式，进行合理布局，在可预期的时期内，形成合适的城市空间形态，方便城市的管理，促进城市的持续发展。

科学合理的商业网点布局能够最大限度满足人们生产和生活需要，同时带来丰厚的商业回报，促进城市的商业繁荣。

通过本标准的学习，学生不仅能学到交通运输方式和布局影响聚落空间形态和商业网点布局的具体知识，还能学到分析城市空间形态和商业网点布局的方法，掌握交通运输方式和布局影响聚落空间形态和商业网点布局的过程和规律，训练从特殊到一般的思维方式，以及因时因地制宜、城市持续发展等具有地理特色的思想观念。

一、内容结构分析

二、知识体系分析

聚落空间形态按方位划分为水平形态和垂直形态。商业网点按空间位置可分为城区的商业街和商业小区、郊区的购物中心和乡村的零售商店。

三、能力层次分析

四、教学价值分析

科学合理的商业网点布局能够最大限度满足人们生产和生活需要，同时带来丰厚的商业回报，促进城市的商业繁荣。

一、内容结构分析

二、知识体系分析

聚落空间形态按方位划分为水平形态和垂直形态。商业网点按空间位置可分为城区的商业街和商业小区、郊区的购物中心和乡村的零售商店。

三、能力层次分析

四、教学价值分析

科学合理的商业网点布局能够最大限度满足人们生产和生活需要，同时带来丰厚的商业回报，促进城市的商业繁荣。

区商业网点布局规划篇4

现代商业街是城市的精华，它既是大众生活须臾不可或缺的组成部分，又是展示城市商业繁荣的窗口；既是反映城市经济发展程度的标志，也是城市建设水平的体现。它以巨大的内聚力和辐射力形成一个开放式、跨区域的商业群体，以其整体优势展现城市的综合竞争力。商业街的发展和建设越来越受到消费者的关注和各级政府的重视。

一、商业街的特点及分类

所谓商业街，顾名思义就是城市商业最集中的街区。商业街多延续历史建在城市中心或交通便利、人流汇集之处，其长度一般大于100米，商业网点的密度大于50%。商业街是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，是由各种独立的商店构成，商业资源的有效配置和集中形成了商业街的整体优势。

1.商业街的特点。

一是功能齐全。商业街作为现代人理想的购物、休闲、旅游、娱乐场所，首先具有商品贸易功能，这里人气最旺、商品最全、商机最多、交易最容易成功；其次具有旅游功能，古老的商业街区往往是一个城市中最具地方传统特色的景点，经

营具有地方特色的纪念品和传统风味的食品的商业街常常是游客最愿意光顾的场所；第三具有休闲功能，经过改造的商业街，成为城市的一道亮丽的风景线，充分满足了人们休闲享受的需要。此外，其文化功能使商业街显示着城市的人文特色，丰富了人们的精神生活，促进了城市文化建设。

二是品种丰富。现代商业街各类商品荟萃，名、优、特产品应有尽有，特别是大都市中心商业街不仅做到“买全国货、卖全国货”，而且经营众多的国际知名品牌，把民族化与国际化有机地结合起来，使商业街成为中外游客钟情的购物场所。

三是分工细致。现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求商业街分工专业化，各商店都有明确的目标市场，为特定的顾客提供特定的商品和服务，实行错位经营、特色经营和个性化服务。这样既避免了内部竞争，分流了顾客，又有利于共同发展，形成整体优势。

四是环境宜人。购物对于现代人来说，不仅是生活的必需，而且是放松身心的休闲方式，是一种享受。商业街巨大的吸引力还来自其优雅、整洁、舒适、协调的购物环境。充满人性化的设计，使顾客充分体验逛街的乐趣，得到更多的物质和精神享受。

五是服务周到。服务是商业街的“软件”，服务水平不仅关系到现代商业街的形象，而且直接影响顾客的购物心理和情绪，从而决定着商业街的销售状况和经营效益。优质服务降低了顾客的购物总成本，提高了顾客的满意程度，已成为商业街吸引顾客的一张“王牌”。

六是完善了城市公共服务设施。商业是人们日常吃喝穿用消费环节中的重要一环，商业是城市公共服务设施中的重要组成部分，而商业街则是其中不可缺少的部分。选好和建好商业街不但满足了大众的物质需求，同时也满足了部分精神需要。更主要的是完善了城市公共服务设施，使城市的载体功能得到了提升。

2.商业街的分类。

商业街种类繁多，各具特色，可按不同的标准进行分类：第一，按经营品种划分，可分为综合性商业街和专业性商业街。

第二，按主导功能划分，可分为零售主导型商业街、批发主导型商业街和服务主导型商业街。第三，按辐射范围划分，可分为市级商业街、区级商业街和社区级商业街。第四，按商品档次划分，可分为精品商业街、中级商业街和初级商业街。第五，按街道长度划分，可分为大型商业街、中型商业街和小型商业街。第六，按交通疏导方式划分，可分为普通商业街和步行商业街。

二、我国城市商业街发展建设中存在的问题

1.布局不够合理。

由于历史的原因，商业街主要分布在老城区和市中心，数量几乎占各城市商业街总数的一半还多，而边缘区域和一些新建的住宅区，商业街明显不足。商业街的高度密集，不利于充分发挥商业街的功能，不利于综合利用城市资源，尤其会给交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等造成很大的压力。

2.特色不够突出。

许多商业街在建设、改造的过程中，缺乏整体规划，未能结合本街的历史传统、自然条件及区位优势塑造自己的特色，而是市场定位模糊、经营项目雷同，商业街的趋同化发展必然降低其吸引力和辐射力。3.设施不够完善。

虽然近几年商业街的购物环境逐步得到改善，但仍然存在着一些问题。如地处市中心的商业街人流集中、车流量大，而现有的窄街小巷满足不了交通行驶和车辆停放的需要；不少商业街货运量大，而车辆进出受到时间和线路限制，很不方便；城市道路的拓宽改造对一些商业街形成消极影响，短时间内难以恢复元气；有些商业街在绿化美化、休闲娱乐、灯光广告、货运托管等方面的设施还不配套，在一定程度上影响了商业街档次的提高。

4.管理相对滞后。

主要表现在对城市商业街的地块开发、建筑外观、整体形象缺乏统筹规划，导致分布不均衡、特色不突出、功能不齐全；对现有的商业街以行政管理为主，市场机制尚未完全建立起来，也影响了商业街的快速发展。

三、促进城市商业街发展的战略及规划布局构想

商业街是城市商业设施的重要组成部分。无论改造旧有的商业街还是新建商业街，都要充分考虑其在城市中的选址（布局），使其具有合理的服务范围，同时也要与商业本身的内在发展规律相结合；与城市经济社会发展的阶段相结合，才能建设并逐渐形成符合大众需要的成功的商业街。

1.合理规划。

合理规划商业街不但要从城市空间布局上予以考虑，还应从优化商业资源配置，提高商业组织化程度出发，制定符合我国国情、区域市情的商业街规划原则，拟定规划标准，加强规划管理，才能克服商业街建设和发展中的随意性和盲目性，发挥政府和政策的宏观调控作用，促进商业街建设的经济效益、社会效益和环境效益的有机结合。一个城市商业街的布局规划必须讲究科学，体现全局性，既要考虑历史形成的商业营销氛围和顾客的购买习惯，又要考虑未来购物和旅游人口的导入与流向；既应照顾本地区的布局均衡，满足居民的购物需求，同时又要了解商业街对周边地区的辐射作用，避免商业街布局的重复和不均。商业街的规划应与旅游业的发展相结合，凡有旅游景点的地方，都应有与之相适应的商业服务业，如上海的老城隍庙把经营定位在为旅游服务上，创出了自己的特色，获得了可观的效益。在商业街的事业发展规划中还应处理好与城市总体规划的关系；在规划商业街的同时必须有与之相配套的城市交通和基础设施规划。

2.特色鲜明。

商业街的生命力在于其与众不同的特色，顾客之所以不计较时间和路途，专程来此购物，就是因为在这里有其他商店买不到的商品、享受不到的服务、体验不到的乐趣，正是这些特色构成了商业街的核心竞争能力。商业街要塑造自身的特色，必须找准市场定位。根据商业街所处地理位置、商圈辐射范围、目标顾客的消费层次、购买能力和需求特征，以及周边地区商业布局和经营状况，确立别具一格的市场定位。首先是商品定位，那些专业性的商业街更容易受到消费者的青睐，像服装街、食品街、古玩街等，集中经营需求差异大、挑选性强的同类商品，方便了顾客的购买；而综合性的商业街特色不突出，不宜过多发展。其次是经营档次定位，如上海的南京路步行街定位于大众化的旅游商业街；而静安区的南京西路，则云集了众多的国际品牌，成为上海市最具规模的国际化高档消费区。此外，还可以通过独到的服务项目、新颖的经营方式、不同凡响的促销活动以及创立自有品牌来突出商业街的特色。

3.业态先进。

根据市场需求的变化，对零售业态进行置换、创新和混合，是发达国家零售业发展的特点。如百货店引进专业店；百货商场经营超市；专卖店超市化经营；超市与仓储商店合一，存售一体，批零兼营；特别是大卖场的出现，在坚持传统超市生鲜食品优势的同时，又兼有百货店、专卖店品牌、品种的优势，形成多业态、多功能、多品种的理想购物场所。商业街的业态配置应与顾客的消费水平、消费结构相适应。鼓励发展新兴业态，适应目标市场消费观念和购买行为的变化，进一步满足消费者日益增长的多元化、个性化的需求。商业街的管理部门应对街区内的业态、业种进行合理的规划和引导，特别是对新建或改造的商业街尤为重要。因为不管是政府开发还是企业兴建，最终都要分散卖或租给中小业主，如果事先没有统一的规划，很难形成商业街的主业和特色，并难以形成规模效应，失去商业街的集中优势，甚至相互影响，破坏商业街的整体形象。商业街除少数大型百货商场外，应以专业店、专门店和专卖店为主；其次，要支持有实力的连锁企业进入商业街；最后，在与世界市场接轨的过程中，有目的地引入适合我国国情的先进业态，实现新型商业与传统商业的有机结合。

4.配套完善。

商业街的发展要积极借鉴和引进国内外先进的营销方式和管理手段，大力拓展现代商业市场空间。如建立绿色营销理念，开展绿色营销；以互联网为购销手段，开展网络营销，引导消费者网上订货、网上消费；开展文化营销，适应人们从单纯追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变的趋势，注意发掘和利用商业街的历史文化资源，开发商店、品牌和商品的文化内涵，把卖商品提升为“卖文化”；开展定制营销，加强与顾客的“一对一的信息沟通”，及时掌握市场动向和顾客需求，并向顾客提供个性化的销售和服务。

商业街应不断改善服务态度，提高服务水平，开拓新的服务领域，为顾客购买、使用商品提供更多的便利。经营文化、娱乐、体育用品的商业街要尽可能开辟此类消费场所，供人们学习、唱歌、跳舞和健身锻炼，还可以与文化、体育等部门联合组织文艺汇演、体育竞赛、举办各种文化节，以商品销售推动文化体育事业的发展，为此在布局上要留有足够的空间。商业街的新建和改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、演出舞台、绿化景观、广告设施等，否则会造成难以弥补的遗憾，也为今后的管理带来不必要的麻烦。同时，要积极完善各类市场服务体系，提高流通社会化水平。如大力发展社会化配送中心，形成高效的物流系统；加大信息技术改造的力度，逐步实现市场信息化、网络化，为电子商务提供必要的物质条件和制度环境；培育和发展各种市场中介组织，提高流通组织化程度；加快建立商业信用体系，拓展更大的商业空间；重视各种市场软件建设，促进大流通，降低流通成本。

四、商业街改造布局中应注意的问题

1.继承商业街的历史文脉。

商业街的形成大多具有历史渊源和大众逐渐认可的过程，商业街的古老建筑是城市文化的载体，应该将它们完整地保存下来，成为现代城市的有机部分。特别是对历史悠久的老商业街进行改造时，拓宽、加高、延长都必须慎重，尽量避免使用推倒重建的办法，要将古老历史文化遗迹融入新的规划，使传统与现代相结合，继承和延续城市的原有的历史文化风貌，造福子孙后代。

2.控制商业街的有效长度。

商业街不是越长越好，考虑到顾客的时间和体能的限制，商业街的长度一般不超过1000米，如果是步行街，长度应控制在800米左右，并排除其中夹杂的少数非商业段落。能够调动顾客购物情绪，形成商业兴奋点的路段通常为300~600米。所以，在商业街的起点处，不宜安排大型商业设施，待顾客逛街购物渐入佳境，再出现热点和高潮。

3.把握商业街的合理高度。

商业街的建筑不宜过高，除个别大商场可建多层楼外，一般应控制在2~3层以内，因为过高的建筑会使人产生压抑感，影响购物者逛街的心情。再者，人们不喜欢爬楼梯，即使有电动滚梯，也不愿意来回折腾。

4.确定商业街的适当宽度。

商业街不宜过宽，一般应控制在25~30米，否则，会无谓地消耗游客的体力，使他们对来往穿插产生顾虑，涣散“人气”。

5.规划商业街的总营业面积。

一条商业街的总营业面积不宜过大，一定要考虑消费者的体力和心理承受能力，据了解20万平方米可能是人们能接受的最高值，否则，会超出人们的耐受能力，带来消极影响。

6.整合商业街的业态结构。

商业街的业态应多种多样，相辅相成，如百货店、超市、专卖店、连锁店、折扣店等，同时应将购物、餐饮、娱乐、旅游、文化、休闲等行业包括进来，这样可以避免商业街千店一面，有效地激发顾客的逛街兴趣，还可以使各商家门店都找到自己的发展空间。

7.研究商业街的行走规律。

不少商业街都有街的两侧客流量不一致的情况，这与商店的排列、经营的品种、商店的形象等因素相关，而且，多数人逛街习惯走“之”字形折线，在一侧走上一段距离，穿行到另一侧，走一段后再折返回来。这样，使商业街上出现逛街的“盲区”，在这里设置餐饮、娱乐、服务、休闲等网点，倒是不错的选择。

8.重视商业街的景观和环境设计。

商业街的景观设计必须以人为本，满足人们对环境空间多方位、多层次的需要，以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，突出景观性、功能性、安全性。如在街道的适当部位摆放盆栽、种植树木、灌木和花卉，创造轻松惬意的视觉效果。在功能方面，设置公用电话亭、休闲座椅、公共厕所、垃圾箱及统一管理的广告设施和标识系统，做到使用方便，造型优美。此外，在街道出口、上下台阶处要考虑残疾人的特殊要求，以及防火防灾、紧急疏散的要求。

上海的住宅底商规划及使用

住宅底商，顾名思义就是位于常规住宅下方的商业设施，几乎所有开发商都会面临住宅底商的设计、建设及租售问题。由于属于住宅配套商业以及所处位置的特殊性，用常规的商业地产逻辑来操作住宅底商是非常的不恰当。

上海版的住宅底商：

走过那么多城市，住宅底商一般均属于标准的社区配套型商业，而社区商业的好坏与城市中产阶级的多少有着密切的关系，就如上海的便利店发展广泛并成熟，换而在其它城市就很少能见到象上海这样便利店密集的情况了，所以住宅底商一定根据城市的不同采用不同的操作策略，这也是商业在房地产中的复杂性。住宅底商的可售性：

住宅底商一般情况下基本为“街铺”格局，也就是可能有独立门牌号并面对街道或马路的商铺，基本具备出售的标准。商业地产所谓的持有并不是指所有商业必须持有，类似象住宅底商或市场类商铺则应该积极出售。当然当住宅底商的设计是多楼层大面积时，其出售条件的能级随之下降，届时将更多的应考虑如何分拆或如何持有经营了。住宅底商的区域性：

所谓区域性也就是底商位于所在地理位置的实际情况，一般而言在内环线的住宅底商，由于中心城区土地面积小，开发商均尽可能的用足规划指标，当土地没有限定必须做足够面积商业时，住宅配套的商业基本都位于住宅的下方。而在环线以外地区，这种情况存在的基础下，更多的是商业独立存在于土地的某一区域，形成商业与住宅分离或混合的模式。这从侧面体现了市中心区域土地的稀缺性，换而言之，中心区域的商铺投资价值更高更安全。

住宅底商要做几层：

住宅中的商业是属于配套性质，在规划指标中是有一定限制的，一般情况下从3%-10%不等，但并不代表有了10%的指标后就要把它用足。当商业形态及规划出现问题时，均有可能造成商铺滞销或变成死铺，与其这样不如造些住宅更容易出售。所谓的商铺价格大于办公，办公价格大于住宅的观念应从我们的脑海中抹去。

那么住宅底商到底做几层为好呢？从上海中心城区住宅底商案例中发现，一般情况下是控制在1-2层为佳，因为商业的使用便利性与价值会随楼层的高度增加而下降，除非能够设计良好的垂直动线，或则具备形成规模性商业。但在设计二层商业进出通道时，必须对一层入口进行重点设计，要形成与一层商铺外观不同设计风格，使垂直动线更为明显，这点钱不能省。

住宅底商的建筑形态：

常见的住宅底商有3种形态为多，其一为独立的一层和独立的二层，其二为一二层复式结构，其三为一层高挑空形成内复式结构。但从商业本身的可使用性看，独立一层或二层是最便于使用的。复式结构商铺对于经营业种有较多的局限性，同样内复式结构商铺只能是作为出售的一个卖点（所谓买一送一的概念），但在商业真正的使用中不具备广泛性。

从商业中心城区商铺经营情况看，多数复式结构商铺的二层处于空置中，或者成为仓库，使商业面积严重的浪费，商业价值无法体现。所谓在设计住宅底商时，应基本考虑设计为独立的一层和二层格局。

住宅底商的格局是所有商铺格局中最差的，主要因为楼上住宅的核心筒部分将在商铺中得到体现，造成商铺部分位置受承重墙等因素成为“迷宫”，使完整的商铺“四分五裂”。有条件的情况下，当然能够在商铺与住宅中设计转换层以避免大量柱、墙等影响商铺，但这会造成投资费用的增加，一般情况下，结构不好的位置应多考虑住宅其它配套功能，如：安排居委会、物业管理办公室等。格局不好的商铺对商业的使用性影响也是非常之大的。

住宅底商的功能规划：

最好的商铺就是能够做餐饮的商铺，无论租用或购买者做不做餐饮，商铺功能越全其价值相对越高。上海对于住宅底商有明文规定，不得做餐饮。其主要考虑餐饮排污等问题会影响楼上的居民，所以在功能设计过程中，应巧妙的进行规划，尽可能在设计中安排部分餐饮功能商铺，其不但利于出售而且也能成为未来住宅小区生活配套的一部分。

住宅底商的招商工作：

开发商为更好的卖出住宅底商商铺，往往会要求先行招商。其实从上海城区类似物业的发展看，一般住宅底商的商铺租赁其自然形成的案例较多，迄今尚未发展刻意招商的项目。由于住宅底商的特殊性（有大量住宅居民为背景，相对所处位置均是沿街等因素），招商难度远低于大型商业，所以不用过分刻意去追求招商。

住宅底商也属于商业地产的一部分，商业之复杂性是所以接触过的人的共识，虽然商业地产有核心理念，但面对不同城市，不同形态的商业均需要独立分析。住宅底商是商业地产中一个非常特殊的形态，千万别被传统商业理念迷惑了自己的眼睛。

来源：中国商业地产策划网

谈购物中心的规划与设计

选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。

城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。

城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。

商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。

1、客流规划是选择店址的最重要的因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。

（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。

（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。

（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。

2、交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

3、商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另外一此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。

还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

4、地形特点选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

5、城市规划的要求

城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。

某项目业态规划布局细分理解

一层（时尚国际精品名店）

一、2～3家大型国际速食连锁餐厅

主入口与次入口处，1+2层模式，每套平均在300～500㎡左右，总量在1500㎡左右。商家展现出良好的品质形象，表现出项目整体的定位；有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升；消费群体是大众人群，与本项目的【全家式】相匹配；商家占据一楼入口，楼上最好有相应的西化产品相配合，强化时尚的消费潮流。

二、31家左右的百货品牌专卖店

临曙光东二路与宁海中路入口处。每套平均在80~120㎡左右，总量在2000 ㎡左右。其良好的店面展示和足够的租金承受力都给项目带来良性互动以及创造品质。其主要客户群体为成熟女性和成功男性。

三、35家左右台湾时尚生活馆

內街南主动线与內街主入口两家稍大面积展示店，每套平均在40～110 ㎡左右，总量在2200 ㎡左右，南內街两侧能够集中展示台湾时尚。其客户群体为时尚青年。

四、16家港韩流行配件（皮具、鞋区、彩妆、饰品、香水等）

15家港韩服饰百汇

分别位于內街中线与內街北动线，每套平均在30～50 ㎡左右，总量在2400㎡左右。服饰利于內街聚集人气，租金承受力高利于销售，商家数量多，有利于招商，形成一定规模有一定市场竞争力。其主要客户群体为青少年、学生等。

五、10家左右精品名店（黄金、珠宝、眼镜、名表、艺廊等）

內街北动线靠北前沿，每套平均在30～130㎡左右，总量在600 ㎡左右。业态的多样性防止客户产生视觉疲劳，并且珠宝，眼镜等也为项目创造一定的品质。较容易与对面的港韩服饰区产生良性互动。其客户群体为成熟女性和成功男性。

六、50家彩游馆（流行饰品、杂货、彩妆、哈日商品、DIY商品等）

圆形广场东北处，每套平均在20～30 ㎡左右，总量在1000 ㎡左右。小面积，多数量小店，利于随机型客户人流导入，与大卖场人流分流，单套租金不高，利于经营与展示海安本地小商品文化等，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换调整率带来的不良影响。其主要客户群为青少年、学生等。

七、异国美食百老汇（美式乡村、南洋美食、台式茶餐厅、意式咖啡）

圆形广场北正方与圆形广场中部，30套左右单间，但每家商家估计体量在200～300 ㎡左右，总量在1100㎡左右，如果1+2层，总量在2100㎡左右。餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业项目必选的业态之一；可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费客群带动商场经营；项目地下一层有足够的场地停车；餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；餐饮可以带动茶楼与楼上保健、健身等的消费。其主要客户群为大众消费群。

八、社区配套（药局、美发、面包店、美容、洗衣、鲜花、租碟等）

分别位于曙光东二路沿街东段住宅三处入口旁与彩游馆北边的住宅双入口旁，一层每套平均在80～200㎡左右，估计有23套，为1+2层模式，总量在2600 ㎡左右。因本项目有相当体量高品质的住宅，社区配套可以解决掉本项目住户，周边住户以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。考虑到同周边社区的状况和接近住户的原则，安排在此两处位置。但在银行客户方面，其晚上营业时间结束早，其灯光效果不佳，所以对于银行客户的数量和位置要多加控制。二层（仕女淑媛儿童天地）

一、26家流行童装、玩具 7家婴幼童、母婴、孕妇用品

二楼入口处南动线两方格及其二楼沿街部位。每套平均在30～90 ㎡左右，总量在1150 ㎡左右。1+2层国际速食餐饮人流的导入以及二楼沿街广告展示的良好位置都会对本块商业有很好的帮助。

二、22家仕女名媛（1000㎡）

17家仕女配件（女鞋、女包、饰品、杂货等）

8家女士内着精品（内衣、睡衣、居家服）

二楼中街南块、內街南块、二楼入口北入口处和次入口二楼转角处，每套平均在20～60 ㎡左右，总量在2000 ㎡左右。仕女淑媛区，逛街女性居多，女性服饰楼层二层符合女性体力状况，并且较好沿內街展示位与主入口展示位都较容易吸引女性顾客上二楼。配件与内着精品区在其旁边利于女性一次购齐型消费，并且符合布局的配套原则。在与旁边的流行童装等品牌客户群接近一致，有利于客户共享与互动。

母婴用品、孕妇服饰用品、寝具、家饰、布艺以次动线加以辅助。以配件形式来协调业种的丰富度，满足消费者的不同需求。

三、都会新贵(750 m2)摩登新潮（350㎡）

二楼中街北块，內街北动线，每套平均在25～50 ㎡左右，总量在1100 ㎡左右。这两块的客户与仕女名媛等客户一致，并且在服饰的装饰上有互补性，利于女性服饰消费多样化。

四、主题餐饮（1650 ㎡）

圆形广场二楼北区与二楼中部。每套平均在70～110 ㎡左右，有16套，总量在1650 ㎡左右。本块与一楼餐饮互动，适当的进行1+2模式，并且在內街北块延伸过来，较容易吸引人流。有较长的营业时间，尤其晚上的灯光效果对项目形象有极大提升。

三层（风尚休闲知性影音）

一、11家运动品牌专卖店

宁海中路入口处北边二楼，每套平均在40～150 ㎡左右，总量在800㎡左右。租金贡献较好，安排在二楼入口处；主要消费者为学生和年轻人，同楼健身娱乐客户相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。

二、8家个性牛仔服饰专卖店

二楼內街北块，每套平均40～60 ㎡左右，总量在300 ㎡左右，承接运动品牌的人流。

三、19家中性休闲服饰专卖店（900 ㎡）

19家品味绅士（600 ㎡）

11家流行少绅（380 ㎡）

7家男士精品配件区（男鞋、男包、袜帕、领带）（250 ㎡）

二楼南区整块，每套平均30～100 ㎡左右，总量在2100 ㎡左右。此块为整体男性顾客服饰消费区域，具有消费的连续性，一次购齐性能。承接运动品牌等的客流与主入口、次入口的人流导入。

四、3C、数码、影音主题馆、复合式书局

三楼中区，分两块业态。3C数码为800 ㎡，复合式书局为700 ㎡。以高聚客力的业态来引导消费人群向高层流动，并且与传统的三楼纯男装模式有差别，改变纯男装的目标型消费模式，与男装客户资源共享，弥补品味绅士、流行少绅、男士精品配件等业态人气的不足，提升三楼的整体人气。

五、美式主题牛扒馆（500 ㎡）

三楼內街北块延伸，承接运动品牌客户，并且与书局相对，提高其文化经营品质，与其他餐饮相连，提供餐饮多样性，满足不同客户餐饮需求。

六、主题餐饮（1000 ㎡）

三楼圆形广场北边，承接一、二层的餐饮客户与本层消费客户，整幢餐饮业态展示效果明显。

七、婚纱、礼服、儿童摄影（650 ㎡）

圆形广场三楼东区，每套平均70 ㎡左右，共9套。与二楼童装、四楼娱乐互动，多样化补充式消费，利于品牌自身形象展示，也体现恒天新世界业态布局的合理与建筑的完美相结合。南街的流行、北街的复古，加上空中花园、圆形广场、大型城市舞台，本身就是一个摄影、拍照的好去处。

八、文艺才艺教室（500㎡）

与北侧儿童摄影互动，并且有可能把品质高的婚纱摄影品牌转移到此，展示面好，在国际速食连锁餐饮楼上，更利于人流导入。

四层（青春动感美食娱乐）

一、VIP健身中心（780 ㎡）

四楼主入口处。健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享。其楼上也有高品质住户，可一定程度满足需求。内部承重柱距离较远，可满足桌球客户的需求，这块做为桌球室也可。

二、大型室内游乐园（动感活力区、亲子乐园区）（1700 ㎡）

四楼中区，楼层稍高，租金便宜，强大的娱乐补充，顾客可以在此休闲或娱乐停留。与北边的餐饮互动。

三、国际连锁KTV酒吧

纯四楼面积约1300 ㎡，由于KTV /酒吧、迪厅对于商场而言，更偏向于夜间消费，其营业相对的独立性，营业时间的特殊性把其规划在偏离住宅的曙光东路（近宁海路上）。也考虑到白天的人流可能较少，显得冷清，特在其边上规划了主题餐饮。

四、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅（2200㎡）

4+5层模式，补充本地婚宴市场需求，偏高档次的个体消费。

五、空中花园主题餐饮（700 ㎡）

空中花园，是减轻购物疲劳、放松心情的绝佳去处。

六、瘦身美体SPA会馆、美容美发沙龙（500 ㎡）

满足顾客多样需求，本项目的住宅客户也提供了一部分客源。楼层稍高，但是租金偏低适应这块业态的一个租赁租金需求。

五层（大型餐饮美容美体）

一、美容、美体SPA会馆

五层位置较高，适合目的性较强的私密型消费业态经营，并且可以提供大体量的铺面给商家，以此满足他们的开店需求。与四楼的瘦身美体的中型面积相呼应。

同时也可承接四楼KTV。

二、大型宴会餐厅、主题连锁自助式餐厅

承接四楼。

来源：中国商业地产策划网

商业地产规划七大成功要素

随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。无论是中心城市还是中小城市，各式各样的商业中心项目以极富想象力的包装方式相继涌出。在看似商业地产市场蓬勃发展的背后，我们似乎有一种似曾相识的感觉：那就是在当年中国住宅房地产高速发展的某一个阶段，绝大多数地产商都在遵循一个原则：概念即是销售。现在的商业中心正在复制当年的概念化炒作。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。在蓬勃发展的商业地产市场里，具备商业地产开发的专业经验及技能，特别是熟悉中国国情的专业技能，对一个项目的成功开发至关重要。随着商业竞争越来越激烈，不合理的商业项目将面临着越来越大的市场挑战。由于缺乏对商业地产的深刻了解，不少商业地产开发商尚未认识到失败的风险。而欧美四十余年的发展经历值得我们借鉴，欧洲已有的大型商业中心除了几家以基金、银行为背景的大型专业开发公司外，绝大部分商业地产项目是通过聘请专业的商业规划、招商及管理公司来完成的。即使重大的政府商业项目也是请专业公司来规划执行的。可见商业规划的重要性是由商业及商业地产行业本身的特点决定的。

一、遵循商业量化原则

商业是一个量化的行业，是需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程，而量化是通过商业规划来完成的。

首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；

研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

二、满足需求而非创造需求

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，这类项目往往开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理及有力的程度，因而此类风险将会加大。

三、体现实施的可行性

合理的商业规划一方面最大程度地满足消费市场的需求，另一方面最大程度地满足投资开发商的财务目标，具有丰富经验的优秀商业规划专家公司应通过对市场竞争环境及对项目深刻的调查研究，规划设计出一套有可实施性的商业规划方案。这需要一个有综合专业经验的团队来完成，首先，他们应该非常了解市场，了解消费者，了解商业，特别是作为主力店的优秀品牌店铺，尤其要非常了解大型综合商业设施内部的功能管理及组织，并且通过建议的规划方案力争最准确地执行下一步招商、管理工作，最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营，以最大程度地保证投资开发商的财务目标的实现。

四、奠定高质量招商的基础

合理的商业规划除了完成功能的规划及组织外，还应对项目的业态及业态分布提出可实施方案。为了提高下一步招商工作的准确性及回避投资方重建、改建所造成的浪费，商业规划团队应充分利用其对商业客户的了解，并通过预招商工作，力争相对准确确定主要商业店铺的具体位置、面积及相关建筑要求。合理的商业规划应提供给入驻商业合理有序的营业环境及舒适的购物环境，最大限度保证入驻商业对消费者的吸引力及店铺间的人流共享，只有这样店铺才愿意入驻并在此长期经营。无序的规划将加大招商的难度，特别是对主要商业的招商难度，由此而产生商业中心吸引力不足，难以正常运营。

五、确保持续稳定经营的实现

综合商业项目开发后需要运营管理，好的商业规划在项目开发前期就提供了项目开业后良好的运营管理基础。商业设施的改造及经常性的、大批量的店铺更换对整个商业中心及投资人都会产生巨大的经济损失。

六、保证投资回报的安全性

只有合理的商业规划才能提供商业中心持久良好运营的基础，也只有这样才能保证项目投资方投资回报的安全性及稳定性。同时只有考虑到商业的“量”化性，才可以正确加以开发及管理，最大可能地回避风险，保证商铺、商业中心及投资人的长期盈利。

七、加大融资的可能性

有了合理的商业规划才能准确的实施后续的招商、管理工作，才能保证入驻商业及商业中心的长期良好运营及增长，才能对专业投资人及机构产生吸引力。目前国外大量的商业地产投资机构及基金都在准备或开始进入中国市场，由于他们有长期投资商业地产的经验，对于商业规划水平、店铺甄别水平及商业中心管理水平非常敏感，这是保证投资回报安全性、稳定性及增长的基础。虽然外资投资在项目前期、开发期及运营期三个阶段都存在可能性，但是商业中心可长期良好并持续增长运营的状态及趋势将在融资可行性及价格上起着决定性作用。由此可见，商业规划的水平在其中起着至关重要的作用。虽然中国商业地产刚刚起步，但其发展速度非常之快，具备了在3至5年内完成欧美国家40余年所走过历程的可能性。这里面有捷径吗？有，也没有。说有，是因为欧美等发达国家的商业中心及相关的城市规划政策已为我们提供了大量成功经验与失败教训。我们可以充分利用大型国际会议等交流活动走出去，学习经验并了解国际业界最新动态。例如，每年11月在法国南部美丽的海滨城市戛纳举行的国际商业地产展览会（MAPIC）云集了几万家商业地产开发商、投资机构、著名商业品牌、专业策划咨询公司及建筑师行，为国际业内人士提供了一个专业的交流平台。说没有，是因为商业设施的成功是基于本地市场需求的支持，借助国际商业经验及技能而开展的本地化商业规划才是成功的关键。即使国际知名主力店的引进也必须满足合理商业规划的要求，才能为整体商业设施带来长期稳定的增值效益。我们期盼着中国商业地产的开发早日与国际接轨，进入专业化发展阶段。来源：中国商业地产策划网

商场布局规划

（一）商场布局规划谈

目前中国零售业竞争日趋白热化，各大百货商场各自使出浑身解数来招揽顾客，促销战硝烟弥漫、服务牌百变玲珑，但是在充分施展各种战术的同时，商场还应该考虑以设计科学、装饰优美、布局合理的商场规划来诱发消费者的购买情绪、刺激消费者的购买欲望并最终完成购买行为。

在商场布局规划方面，笔者认为可以从商场的外观设计、内部布局、商品陈列几个方面着手。

一、商场的外观设计

二、商场的外观是由商场的门面、招牌、橱窗、霓虹灯和广告牌等组成的一个综合概念。

门面

各商场的门面应符合本点的经营特色、体现本店的风格，如北京西单商场的门面古色古香，体现西单商场的历史；迈凯乐大连商场的店面结构简洁明快、格调和谐、庄重清新，体现商场的现代意识；大商新玛特购物广场营口店的整个楼体的外立面以富有现代感的白色为主色调，楼顶设计成海燕的造型，以“直线与曲线相结合”的特殊建筑语言，演绎着有大商特色的“海文化”建筑理念。

招牌

对商场经营内容具有高度概括力和在艺术上具有强烈吸引力的招牌，对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。招牌是消费者识别商品、商场用来招徕生意的牌号或标记。各商场既要充分利用现有的招牌，又要赋予招牌更为丰富的内涵。

橱窗

橱窗不仅是一种重要的广告形式，同时又是装饰商店门面的重要手段。橱窗可以激发消费者的购买兴趣，丰富消费者的联想。

霓虹灯和广告牌

霓虹灯和广告牌的主要作用是造成一种活跃气愤，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场进行购买行动。

商场在注重上述方面的同时，要注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。

二、商场内部布局

商场内部布局包括商场的高度、通道、各层营业厅的规划等方面。

高度

一般一层营业厅的楼层高度介于4.5米——6米之间，而其他楼层的高度介于3.6米——4米之间。过高的楼层高度易造成建筑物的空间浪费，而高度过低则会给消费者造成压抑感。

通道

营业厅内顾客通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定。一般商店的主通道宽度为1——4.5米，副通道的宽度在0.6米——2.1米之间。入口处最好没有门，道路和店堂之间没有阶梯或坡度。

营业布局

商场各层营业布局的规划一般应遵循以下原则：一楼营业厅应保证客流的畅通，适宜布置购买时选择商品时间较短的轻便商品；

二、三楼气氛要稳重，适宜销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品；

四、五楼营业厅可分别布置多种专业性柜台；六楼以上营业厅则可以销售需要大面积存放的商品；地下经营面积一般用来开办超市。

三、商品陈列

商品陈列是零售企业组织经营业务活动的一项重要的宣传手段。商品经营者通过商品陈列，集中反映商店的经营类别和特色，向广大顾客传播经销信息，提高顾客对商品的了解、记忆和信赖的程度，从而诱导消费者作出购买的决定和行动。因此，商品陈列的最终目的是希望能使任何一个逛商店的人都变成一名真正的顾客，从而实现企业的效益。

商品陈列讲究科学性与艺术性的有机结合。科学的、匠心独具的商品陈列形式，可以赋予商品鲜活的生命、可以抓住顾客的眼睛、捕捉顾客的心灵，成为商店“无声的推销员”，它通过陈列用具、光、色的结合，并配合各种装饰品或背景，从不同角度淋漓尽致的展示商品的个性特色，来感染并最终征服我们的“上帝”。

商品陈列展示是品牌风格、观念共识、操作实践以及经验积累的创新的综合。它注重对消费行为心理、审美取向、品牌内涵、产品开发层面的探索、洞察以及融会和突破。但是，商品陈列没有正确的答案；没有明确的参照系统，且无绝对的“对”与“错”的操作管理相关标准，各店唯有依据具体环境和条件，以服务“品牌形象”和销售为主旨，本着理论结合实际的原则进行运作实施才能达到最佳效果。

此外，商场还要综合运用灯光、色彩、气味、音响等效果，创造销售氛围。商场应该重视照明的作用，好的照明可以使商品变得五光十色、光彩夺目，让店内形成柔和愉快的气氛，这样更能引起顾客的购买欲望。商场内部的色彩搭配是否得当，对消费者和售货员在购买活动和销售活动中的情绪调节是有很大意义的。商场可以利用色彩对比来突出主力商品，不同季节或不同气候地区选择不同的色彩。

（二）、色彩在商场中的运用

色彩对人们的心情会产生影响。不同的色彩及其色调组合会使人们产生不同的心理感受。

色彩顾客心理感受适用使用时注意

红色

热烈，温暖，强烈的心理刺激一种吉祥欢乐的气氛

传统节日，庆典布置

红色过于突出，使人产生紧张的心理感受，避免大面积、单一采用

绿色

充满活力，生机勃勃，象征树木和花草

黄色

柔和明快，充满希望

食品销售的主色调，如面包、糕点等

黄色面积比例过大，给人一种病态和食品变脏的心理感受，应以明黄、浅黄为主，避免大面积单一使用

紫色

庄严、高贵、典雅，敬畏感

销售高档、贵重商品，如珠宝首饰、钟表玉器等

黑色

一种消极性色彩，沉重、压抑

在商场不单独使用，与其他颜色适当搭配，也会产生一定的视觉冲击力

蓝色

联想到海洋、天空，深邃、开阔

旅游商品

商场的色彩设计也可以刺激顾客的购买欲望。

1、在炎热的夏季，商场以蓝、棕、紫等冷色调为主，有凉爽、舒适的心理感受。

2、采用这个时期的流行色布置女士用品场所，能够刺激购买欲望，增加销售额。

3、儿童对红、粉、橙色反应敏感，销售儿童用品时采用，效果更佳。

4、色彩还可以弥补营业场所缺陷。如将天花板涂成浅蓝色，会给人一种高大的感觉；将商场营业场所墙壁两端的颜色涂得渐渐浅下去，给人一种辽阔的感觉。一段时间变换一次商场的色彩，会使顾客感到有新奇感。

5、商场一层营业厅，入口处顾客流量多，应以暖色装饰，形成热烈的迎宾气氛。也可以来用冷色调装饰，缓解顾客紧张、忙乱的心理。

6、地下营业厅沉闷、阴暗易使人产生压抑的心理感觉，用浅色调装饰地面、天花板可以给人带来赏心悦目的清新感受。

7、色彩运用要在统一中求变化。商场应定出标准色，用于统一的视觉识别，显示企业特性。但是在运用中，商场的不同楼层不同位置，又要有所变化，形成不同的风格，使顾客依靠色调的变化来识别楼层和商品部位，唤起新鲜感，减少视觉与心理的疲劳

口腔科室规划布局篇5

综合医院口腔科相当于口腔各个二级学科的综合科室，与其他临床科室相比口腔科室有其特殊性，主要以门诊牙科疾病患者为主，患者的口腔检查、诊断、治疗操作基本上均在门诊完成，口腔治疗所需材料和器械琐碎繁多，感染控制要求严格，因此，口腔门诊的医护配合也较其他科室更为重要和密切，从院感控制要求、提高医生工作效率和医疗质量等各方面而言，现代口腔医疗服务强调临床“四手操作”和对患者进行预约分诊，“四手操作”即1名医生至少需要1名护理助手（类似于手术室的器械护士兼巡回护士）。

综上所述，与其他科室相比，口腔科的空间设计也有很大的不同。

一、功能分区

根据现代口腔医疗理念的要求，口腔科室的空间布局按照不同的功能设计进行区域划分，根据科室发展要求，我院口腔科应至少包括以下功能分区：候诊室，诊疗室，种植门诊手术室，模型室, 物品存储室，更衣室，会议（谈话）室，医生办公室。

根据实际情况和医疗需要，可设置x线室，消毒室。

二、各主要功能区设置要求

1.候诊室

(1)导医台：主要负责导医、分诊叫号、预约、咨询、病历管理等。

(2)布局：设有候诊椅位，绿化盆景；展示区（口腔模型、医生介绍、开展技术项目）；供病人阅读的书刊架以及有关口腔健康教育宣传资料；影视设备可播放口腔健康教育知识片等。面积大约20㎡。

2.诊疗室

(1)单独口腔诊室（专家诊室/VIP室）1-2间，口腔诊室的房间大小尺寸应该为3000mm*5000mm（开间*进深），整个房间的净使用面积15平方米左右，每间诊室配备综合治疗牙医1台，洗手池，固定边柜，移动边柜1个，电脑1台，根管长度测量仪1台，镍钛机用根扩系统1套，地面铺地胶。如为VIP室还需加上内部候诊区分隔面积，服务对象为高端人群和政府官员。

（2）公共大诊室1间，诊室配备综合治疗牙椅8台，每台牙椅均为半开放隔断区间，每台牙椅隔断区间净使用面积不少于9m2,建筑面积至少25m2，每个隔断区配备洗手池1个，固定边柜（边台内要留出放置废物桶），移动边柜1个，电脑1台，根管长度测量仪1台，镍钛机用根扩系统2套，地面铺地胶。除牙椅隔断诊间外，公共大诊室还应有护士工作区，包括清洁区和污染区，净使用面积大概6 m2。

（3）种植门诊手术室1间，包括手术间（配备综合牙椅1台，无影灯，强吸设备，种植机1台，边柜，电脑1台，读片灯，空气消毒设施，急救用品等），洗手区，更衣区，净使用面积20 m2左右。

3.模型室

主要用于灌注石膏模型，面积大约6~8㎡。应设置带水池的石料台面的台边。下水道应粗而直，以防石膏堵塞。进入地下排水管之前应设石膏沉淀地，以沉淀石膏。室内应设壁柜，以存放石膏。边台上放置石膏模型修整机、震荡器，抛光机等。

4.物品存储室

面积大约6~8㎡。

5.更衣室

分男、女，面积大约8~10㎡。

6.会议（谈话）室

面积大约15~20㎡。

7.医生办公室

面积大约6~8㎡。

8.x线室，消毒室

区商业网点布局规划篇6

1.1 行政区划的调整

2011年11月，经国务院批准，江苏省人民政府对扬州市部分行政区划实施调整，此次区划调整的主要内容，一是撤销县级江都市，设立扬州市江都区，以原江都市行政区域为江都区行政区域;二是将扬州市邗江区的李典、头桥、沙头、杭集、泰安5个镇并入扬州市广陵区;三是撤销扬州市维扬区，将原维扬区的行政区域与划出5个镇的邗江区合并。调整后，扬州城区的土地面积从1024平方公里扩大到2310平方公里，户籍人口从122.4万增至229.1万。至此，扬州市辖广陵、邗江、江都3个市辖区和宝应县，代管仪征、高邮2个县级市。

1.2 城市融合区的形成

行政区划调整，江都纳入扬州中心城区使得城市重心东移，原二市城区交汇区域将成为扬州三个分区(邗江、广陵、江都)的重要缝合地段，对扬州三个分区具有带动作用，是扬州江都一体化发展的核心组成部分。由于该区域符合1986年普里沃(R.J.Pryor)提出的城乡融合区的概念，但又有别于它，故笔者将它定义为城市融合区。城市融合区总用地面积约为146平方公里，范围北起凤凰岛湿地公园，南至夹江，西至京杭大运河，东至高水河——芒稻河，属于城市新区的一种类型。

行政区划调整是一把双刃剑。一方面可以扩大经济和生产力资源，另一方面也相应增加了社会服务职能。在行政区划调整过程中，不能夸大有利的一面，而淡化社会服务职能的一面。那么，对于区划调整后形成的特定城市融合区，该如何应对因用地规模、人口增加而对公共设施规划布局的影响?如何避免在该区域内公共设施总量不断增加的同时，出现公共服务设施空间分布失衡的现象?这一系列问题对该城市融合区内公共设施布局提出了更高的要求。

2. 公共服务的定义与分类

公共服务，是21世纪公共行政和政府改革的核心理念，包括加强城乡公共设施建设，发展科教文卫体等公共事业，为社会公众参与社会经济、政治、文化活动等提供保障。公共服务以合作为基础，强调政府的服务性，强调公民的权利。公共设施是指由政府或其他社会组织提供的、属于社会公众使用或享用的公共建筑或设备，按其具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等;按其服务内容和形式可分为基础性公共设施、经济性公共设施、安全性公共设施、社会性公共设施四大类。其中，社会性公共设施指教育设施、文化设施、体育设施和卫生设施等对社会经济发展起社会服务作用的设施。

基于服务内容和形式的前三类公共设施主要为公民及其组织从事生产、经济、安全服务，而社会性公共设施是为满足公民的生存、生活、发展等社会性直接需求服务，且设施的空间分布可在一定程度上反映出不同地区公共服务设施的发展差异。因此，本文所涉及的公共设施布局均为社会性公共设施，以期充分发挥公共服务设施在完善城市功能、优化空间布局、引导城市建设方面的作用。

3. 扬州市公共设施现状概况

根据新一轮现状调查资料，近年来扬州城区先后建成了运博馆、大剧院、会展中心、区级文化艺术中心、体育公园等一批大型文化体育设施;教育设施的布局跳出老城区向新城西区、东区布点;医疗卫生设施的覆盖由原来仅局限于老城区范围向西区发展。2011年底扬州规划中心城区范围内公共设施用地总计959.6公顷，人口149.5万，则人均占有设施面积6.4平方米。单从这一总量来看，现人均占有教育、文化、体育和卫生设施这四类面积总和已超越国家规范标准，但从均衡性、居住区级设施配套方面考虑，其布局又存在着严重的不均衡、配套的不完善等问题。

在城市融合区内，公共设施仅有零星布局，可以说该区域在公共设施建设方面属于一个全新区域。笔者通过对扬州城市建成区内公共设施布局的研究，认为该区域有利于实施公共设施布局的新思路，有助于探索城市公共设施规划技术手段，对全市公共设施的布局起到促进作用。

4. 公共设施布局案例分析

为了更加具体地了解公共设施布局，下面以南京市的案例为借鉴，来说明其布局的方法。在公共设施的配置中，南京市着重社区的配置，并且对此进行专门的引导。

4.1 进行分级的简化和合并

为了坚持国家的相关规范精神，充分保证住区公共设施覆盖的范围以及服务的质量，南京市对原有的居住区和小区进行了整改，将原来的三级配套模式进行适当的改革，对公共设施进行分级和简化，形成社区——基层社区的两级体系，这样会使得公共设施的功能更加明确，同时也更加能够强调居住社区的基本单元作用，实施其配套内容和功能，综合全面地给居民们提供生活服务。在设计中，是以400～500米为居住社区的服务半径，同时其边界是城市主次干道，包括的总服务人口大约在30000人，在这样一个基本的用地单元，所建立的公共设施目标是，能够使得居民步行七到八分钟，或者是自行车四分钟就可以抵达社区的服务中心，在服务中心能够得到日常生活和休闲服务的享受。

4.2 强调各类公共设施的共享

在南京市的公共设施共享方面，他们赞成对空间进行复合利用，比如：定期将中小学的运动场开放给社会。同时，兼顾到社区的体育场功能等等。由于在以往的社区中，很多的公共设施比较分散，这样就会带来很多问题，南京市就此方面进行了改进，集中地组合设置同一级别和功能的公共设施，建立一个集社区管理和服务、商业地带、中心绿地为一体的社区公共服务中心，同时，也不断地丰富服务的内容，结合主要的交通出行，尽可能地为居民的生活提供方便。在较基层的社区中，包括的项目不仅有占地规模大、需要独立设置的以外，还包括社区服务、医疗、文化体育等等，这些都将包含到综合中心用地中来。对于公共设施的建筑，在基础设施的建筑上，提倡采用集中布局的模式，建议采用的形式是组合体和综合楼等。

5. 城市融合区内公共设施布局的前提条件及其构思

5.1 优先保障用地，区内动态平衡

为推进城市融合区快速发展，实现中心集聚与组团发展的空间发展战略，对各用途土地的供应采取有保有压的原则，优先安排社会性公共设施用地供应，重点支持教育、文化、体育、卫生等公共服务设施土地供应。在不违背公共设施布局与总体规划结构相适应的前提下，允许公共设施用地在一定范围内变动，发挥公共设施建设带动城市片区发展的作用。同时适应区域合作交往，应当加强公共设施的对外辐射。

5.2 应对人口规模和结构变化，实现多元化供给

随着城市化进程的加快，城市融合区内人口快速集聚，常规的公共设施配置以用地和人口总量为依据已不能适应这一特定城市融合区的发展，应将所在区域用地构成、人口密度、年龄构成等地域特征作为配备设施的依据，相应地扩大公共设施建设规模，构成与其它区域差异化的设施配置标准。同时，随着人均可支配收入的增加，公共服务设施结构体系也应随之改变，逐步配置提升型的医疗、文化、体育休闲服务设施;同时由于老龄化趋势的加强，适当提高社区医疗中心等的配置标准，做到老有所养。

5.3 界定设施层级，优化设施布局结构

将为居民生存、生活、发展等社会性直接需要的服务设施分为居住地区级、居住社区级和基层社区级，依据设施服务半径和服务人口的不同，通过规划单元的划分，保证其均等性和便捷性，构建网络化的社会性公共设施，如下表所示。

6. 结语

结合对扬州公共设施的规划布局研究，笔者对于今后全市社会性公共设施的布局，提出以下两点建议：

(1)除市级公共设施外，在规划编制和管理中找到一个平衡点，制定公共设施用地调整变更规定，允许设施在一定地区内形成一种动态平衡，保障公共设施发展用地。

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