物业接管验收（通用8篇）
一、接管验收应提交的资料
1、新建房屋接管验收应提交的资料：
1)竣工验收备案表 复印件 ；
2)建筑工程竣工消防审核意见书 复印件 ； 3)供水合同复印件 ； 4)供电合同复印件 ； 5)供气合同复印件； 6）有线电视协议书 7）通信设施协议书
8)销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件。
2、技术资料：
1)建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件；
2)竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程、有隐蔽管线的全套图纸 原件；
3）工程设计变更通知书 复印件； 4）隐蔽工程验收记录 复印件； 5）竣工验收证明书 复印件；
6）供水、供暖、供冷、消防管道的试压报告； 7）其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件； 8)各分项工程施工单位资料 复印件 ；
9)供电、给排水、供暖、电梯、消防、弱电、中央空调、防雷系统设备技术资料。
A、各系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 ； B、主要配件合格证、说明书、系统调（测）试报告、系统使用许可证、系统图；
C、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、设备机房布置图、技术图纸、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件 ；
D、重要系统软件（程序、密码、编码等）
E、系统检测报告、设备检验报告、试运行记录、运行许可证 原件 ；
二、房屋建筑验收标准：
1.墙面
1)墙面平整、垂直度4㎜、阴阳角方正4㎜、无空鼓、开裂、渗水现象。
2)墙面涂料面层涂料均匀，无明显色差、无漏刷、无剥落、污渍、无脱皮、霉点、开裂、起壳、起砂、麻面等缺陷。
2、块料(如瓷砖)面层
1)表面平正度2㎜、粘贴牢固, 接缝均匀顺直、砂浆饱满、无缺棱掉角;2)面层无裂纹、损伤、色泽一致;3)对缝砂浆、饱满、线条须直;起砂、麻面等缺陷；
3、砂浆地面
1)平整度4㎜、无空鼓、裂缝、起砂和起泡等缺陷;2 2)所有房间楼地面的埋地管线，包括采暖、给水、电气等管线的位置及走向，采用墨线标识出管道埋设位置及宽度，并注明管道名称和走向指示箭头必须清晰。
3)卫生间、阳台、厨房地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水渗漏。
4.顶棚
1)抹灰面平整,面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮;2)无裂纹、无空鼓、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。5.屋面
1)各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通、不积水，不渗漏。
2)阳台和屋面有组织排水，天沟、天台无积水现象，出水口、落水管应安装牢固、接口严密。
3)屋面平整、干净，无损坏。6.门窗
1)窗开启自如,目视零配件装配齐全,位置准确,无翘曲变形。安装平整度、垂直度3㎜；窗缝隙严密；表面无裂痕、刮伤。
2)门开启灵活，目视零配件装配齐全，表面干净，关闭到位。
3)窗台泛水正常,无向室内倒流缺陷
4)防护装置高度不小于1.05m,竖杆间距不大于110mm，安装牢固，焊缝处理光滑，油漆色泽一致。
7、电子对讲可视门
1）开启灵活,通话器完好无损，不锈钢门无刮花痕迹。2)防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。
8、楼梯、扶手
1）楼梯: 表面平整、无裂缝。
2)扶手：高度梯段不小于900 mm，水平段不小于1050 mm，安装牢固，焊缝处理光滑，油漆色泽一致
三、供配电接管验收标准 1．变压器
1）变压器起动运行平稳，无异常噪声，温开正常。2）测温装置指示应正确，整定值符合要求。3）冷却装置运行正常，联动正确。2．配电室及配电箱柜
1）配电室光线明亮、通风、无渗水漏雨，地面铺有绝缘橡胶板。
2）配电箱柜的固定及接地应可靠，设备标识齐全，箱柜表面漆层完好、清洁。
3）箱柜内开关动作灵活可靠，回路编号标识准确。4）操作主开关、联络开关，测试有效、可靠。5）系统指示灯、仪表正常
四、弱电智能化接管验收标准 1．防盗报警系统
1）控制器工作稳定可靠，避免出现误报和漏报。2）室外探测器应具有防雨、防雾、遮阳功能。3）周边防范系统报警灵敏、可靠。
4）电子巡更系统工作稳定、可靠。2．电视监控系统
1）室外摄像机具有耐高、低温，防雨和防尘功能。2)监视器图像清晰、稳定，硬盘录像机存储性能稳定，操作控制可靠。
3、可视对讲系统
1)分机荧屏图像清晰、稳定。2)电控锁开关门动作正常。
3)对讲时语言清晰，信噪比高，失真度低。
五、给排水系统接管验收标准
1、安装牢固无摇晃,管道完好无损,无渗漏水、无锈迹。
2、二次供水需经卫生防疫部门检测合格，并提交检测报告。
3、控制阀门操作灵活，控制有效、可靠。
4、给排水泵控制正常，运行时不得有异常噪声和振动。
5、卫生洁具，安装牢固,配件齐全,完好元损,面层无污迹和刮花痕迹，便器水箱冲水正常,不堵塞,冲水畅通。
六、消防器材配置齐全，标识清晰，消防监控设备工作性能良好,末端探测设备动作可靠，设备安装牢固, 表面完好无损，机房干燥、通风、采光良好，疏散指示标识齐全完好。
七、照明系统接管验收标准
1．照明灯具及其配件齐全完好，无机械损伤、变形、涂层剥落和灯罩破裂等缺陷，打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常。
2．灯具开关固定牢固可靠,目视开关无损坏;开关灵活,开启接触效果良好。
3．插座安装牢固方正,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏，相序正确。
4、应急照明灯具按设计配备齐全完好。
八、电梯系统：运行平稳，有电梯运行许可证。
九、中央空调系统：工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤。
十、采暖系统：管道安装横平竖直，试压合格，无堵塞。相关安装技术符合规范标准。
十一、发电机系统：工作性能良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。
十二、防雷设施：防雷网、避雷针、接地线完好无损，有检测合格证。
十三、景观、设施接管验收标准
1．木结构应结点牢固，支撑可靠，无蚁害，外观无变形，表面光洁，线条顺直，对缝严密，钉帽无外露。防腐措施必须符合规范规定。
2．钢筋混凝土结构无变形、裂缝，饰面砖表面清洁，粘贴牢固，阴阳角与线条顺直，无掉角。
3．水景、灯光安装应达到设计要求，水下灯、地埋灯必须安全可靠接地，水池池底清洁。
4.喷泉应设供水管、回水管、溢流管、泄水管和泄空设施，回水管上应设滤网。
十四、防水工程接管验收标准
屋面、卫生间、阳台、露台、天沟需做防水的部位不得有渗漏水现象。
十五、公共场所及配套设施接管验收标准
1．室外排水系统的管道应顺直且排水畅通，雨水井、检查井、化粪池内无杂物，上水阀门井、强、弱电井标识清楚。井盖应搁置平稳。
2．室外道路路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；路面平整、无起砂、不积水，不开裂。
3． 庭院栅栏各排高度一致，安装垂直牢固，油漆无脱落,色泽一致,表面平滑。
4．交通标识线、路牌清楚完好、清晰。
5．室外消防接合器，标识清楚，配件齐全，安装牢固。6．楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚
7．垃圾箱密封良好，装饰完整，油漆完好，使用方便。8．保安岗亭安装牢固，标识清楚，完好无损。9．道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。
10．停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。
11．自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
12．台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。
13．信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
14．雕塑、小品牢固，完好、安全。
一、医院建筑接管验收工作存在的问题
医院建筑与普通民用建筑相比, 其主要特点是涉及学科面广、设施设备较多、系统工程更复杂, 这从客观上决定了医院建筑质量控制难度较大, 且医院建筑质量直接关系到患者和医务人员的人身安全, 因此医院建筑的接管验收尤为重要。目前, 医院建筑接管验收工作存在的主要问题包括以下几个方面。
(一) 重建轻管
很多医院对基建部门工作较为重视, 往往忽视后期管理中重要的接管验收工作。近年来各地医院开展了大量新建和改扩建项目, 很多医院建设周期短, 由于急于投入运行, 往往忽视验收工作, 给后期医院运行带来较多麻烦, 甚至埋下安全隐患。
(二) 以竣工验收代替接管验收
医院建筑的接管验收与竣工验收在前提条件、交接对象、目的等方面都存在很大差异, 不能以竣工验收代替接管验收。
1. 前提条件不同。
竣工验收的前提条件是工程按设计要求全部施工完毕, 达到设计要求及质量标准, 能满足使用要求等;接管验收的前提条件是竣工验收合格, 已通过相关部门确认。
2. 交接对象不同。
竣工验收是由建设单位接管建筑商移交的物业设施;接管验收是由医院建筑的运行管理部门接管建设单位的物业设施。
3. 目的不同。
竣工验收是为了检验工程是否达到设计文件所规定的要求;接管验收是在竣工验收合格的基础上, 以满足使用功能和全面质量安全为主要内容的再检验。
(三) 接管验收不全面、不规范
接管验收缺乏全面细致的检测措施, 使移交过程流于形式, 移交不到位, 手续不规范, 导致房屋接管后, 维修管理问题时有发生, 引起矛盾造成纠纷。
(四) 资料不齐全
医院建设部门应移交的房屋产权资料、技术资料残缺不全, 有的移交的技术资料与实际不符, 甚至移花接木, 这给房屋接管后的正常管理工作带来了困难。
二、接管验收规范化的意义
(一) 接管验收规范化是运行管理的必要条件
医院建筑一旦投入使用, 须保证其长期稳定运转。新建筑落成后, 运行管理人员必须尽快熟悉建筑及设备的情况, 为后期管理提供必要条件。运行管理人员通过接管验收, 能够迅速熟悉新建工程的具体情况, 有利于后期工作的开展。
(二) 接管验收规范化是医疗安全的客观需要
医院建筑是涉及生命安全的重要场所, 但在竣工验收后, 一些容易给后期运行带来不便的细节问题可能得不到及时发现和处理。例如在华西医院上锦院区的接管验收中, 发现存在将压缩空气终端错接为氧气的情况, 这是因为在竣工验收中并未强制要求对所有接口进行检测, 所以在接管验收中必须检测每一个接口的正确性, 以保障患者入住后的医疗安全。
三、医院建筑接管验收的规范化流程
(一) 熟悉情况
医院建筑的运行管理部门在工程竣工前, 应全面熟悉工程设计要求和掌握工程现场的情况, 应掌握各系统的构成方式和原理, 了解系统设备的详细分布, 明确系统运行后能够实现的功能。
(二) 参与竣工验收
实地考察建筑和安装工程质量;听取项目建设工作的全面汇报;审阅工程档案, 包括文字资料、图纸等。
(三) 制订接管验收的规范化方案
根据现场实际情况, 结合竣工资料, 按照规范要求, 制订验收方案, 分专业制订详细的验收细则。
(四) 组织实施
组织工程建设管理方、监理单位和施工单位按照方案共同进行验收。验收应严格分专业进行, 着重检查设计要求是否得到落实, 功能是否达到使用需求和质量是否可靠。最终形成验收结论。
(五) 落实验收结论
如果验收通过, 及时办理移交手续;对于验收结论提出的整改意见, 应限期整改, 并严格进行复验。
医院建筑接管验收的规范化流程如图1所示。
四、接管验收规范化的要点
(一) 结合运行经验, 注重细节的全面检查
医院建筑在通过接管验收后通常需要立即投入运行, 因此接管验收规范化不能是抽检式验收, 必须根据医院运行的特点, 对重点部位进行全面验收, 注重细节。例如供配电专业和医疗气体专业的验收, 其运行特点及主要验收要点见表1、表2。
(二) 注重各种标识的规范化设置
接管验收规范化是为后期运行做准备, 不仅要确认细节质量的可靠性, 也要确保后期使用的方便。因此, 接管验收中要着重检查各系统各设备设施的标识、操作提示等, 例如配电系统的电缆首末端标识、给排水系统的管道阀门标识等。
(三) 重视工程资料的核对
工程资料包括竣工图纸、设备设施技术资料、验收记录等, 它是建设工程性能、品质和安全的综合性表述, 也是后期使用、维修、改造的重要参考。但在实际验收中常常会出现竣工资料与现场情况存在差异, 此时须核查设计文件, 属于现场遗漏的, 要求立即整改;属于工程资料有误的, 立即标注并修改, 避免误导。
五、结束语
医院建筑的接管验收规范化工作虽然不是国家或行业规范的强制性要求, 却是医院建筑稳定运行的重要步骤, 不容忽视。加强医院建筑的接管验收规范化既是对医疗建筑质量的保证, 也是医疗安全的客观要求。
摘要：文章从医院建筑的特点入手, 分析了医院建筑接管验收与竣工验收两者的区别, 论述了医院建筑接管验收规范化的必要性, 并根据实际经验, 提出医院建筑接管验收的规范化流程, 总结说明了接管验收的要点。
关键词：医院建筑,接管验收,规范化
参考文献
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规范新建物业的接管验收工作。确保接管物业质量合格。2 适用范围
物业管理公司对新接物业接管验收工作。3 职责
3．1 公司总经理负责组建物业接管验收小组并与发展商具体办理物业的接管手续。
3．2 接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3．3 接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4 程序要点
4．1 接管验收的准备工作
4．1．1 新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
1）在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。2）接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
（1）档案管理员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；
（2）办公室抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；（3）设备部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
4．1．2 接管验收前的准备。
接管验收开始之前接管小组应做好以下准备工作：
1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 2）派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划； 3）提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数；
4）准备好接管验收记录表格。4．2 接管验收的工作程序
4．3 资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。
4．3．1物业产权资料： 1）项目开以批准报告； 2）规划许可证；
3）投资许可证；土地使用合同； 4）建筑开工许可证； 5）用地红线图。
4．3．2 综合竣工验收资料：
1）竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； 2）建设工程竣工验收证书； 3）建设消防验收合格证； 4）公共配套设施综合验收合格书； 5）供电协议书、许可证； 6）供气协议书、许可证； 7）有线电视台合格证； 8）通信设施合格证； 9）电梯准用证。4．3．3 施工设计资料： 1）地质报告书； 2）全套设计图纸； 3）图纸会审记录； 4）工程预决算报告书； 5）重要的施工会议纪要； 6）隐蔽工程验收记录； 7）沉降观测记录；
8）其它可能会影响将来管理的原始记录。4．3．4 机电设备资料： 1）机电设备出厂合格证；
2）机电设备使用说明书（要求中文）； 3）机电设备安装、调试报告； 4）设备保修卡、保修协议。4．3．5 业主资料： 1）已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等； 2）已购房业主的付款情况或付款方式。4．4 物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4．4．1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格，设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
4．4．2接管验收是物业管理公司为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4．5 接管验收标准和验收方法
4．5．1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
4．5．2验收方法为观感验收法和使用验收法。4．6 楼宇本体硬件设施的具体验收标准 4．6．1 主体结构 1）外墙不得渗水；
2）屋面排水畅通，无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密，不渗漏。
1．电梯层门应设置1％的坡度，且门槛高于地坪5MM； 第1、2、3、4、5、6条根据《电梯安全使用制度》
2．夏季最高温度超过40度，且设在楼宇顶层的电梯机房应考虑空调的设置，预留空调洞和空调板及空调用电并考虑与中心报警连接；
3．电梯噪声对住户的影响应在40分贝以下
4．电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门可以考虑设置不透光向上的百叶通风（规格250mm*250mm），优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、排风系统
5．轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设置排风设施
6．控制中心有电梯的运行指示，消防电梯应具备消防迫降功能
7．电梯应设置五方（底坑、轿厢、轿顶、电梯机房、监控中心）对讲系统且手机信号应覆盖轿厢，电梯监控单独取电
8电梯钢缆规范平层标识，电梯机房配标识对应的平层对照表，塑封贴于显著位置处
9．电梯用钢丝绳满足GB8903-2005，钢丝绳直径损耗为原直径的1/10时即需更换
10．电梯曳引机须满足 GB/T13485-1992
11．电梯启动、运行、停止时轿箱内无较大震动和冲击，制动可靠。超载实验必须能安全启动、运行和停止
12．电梯底坑排水通畅，无杂物，缓冲器能正常运行
13．极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠
14．电梯电源应专用，并设置双电源、机房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开专用，电源与应急电源能正常快速切换
物业接管验收标准作业规程
中海申能物业管理有限公司
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一、目的
1、规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。
2、为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量
问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效
力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日
常运作打好良好基础（对物业工程的了解）。
3、完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通环
节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。
4、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主
要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项
目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。
二、适用范围
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1、适用于物业公司对物业接管验收工作。
三、职责
1、物业经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手 续。
2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。
5、主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问
题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/ 保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；
6、与开发商协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定
交接的日期,解决遗留问题。
7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；
8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。
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四、程序要点
1、接管验收应具备的条件、要求。
1）建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关
部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。
3）本体物业接通水、电、气。
4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃
圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。
5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业公司有固定办公场地。
2、接管验收的准备工作。
1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接
管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达到《售
房合同》及相关规划要求、业主要求的质量标准。
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2）成立物业接管验收小组。
A、小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成：
B、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。
C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。
D、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3）接管验收前的准备。
A、与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。
B、由工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。C、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。D、准备好接管验收记录表格： a、《单项项目验收单/表》 b、《房屋本体接管验收表》 c、《公共配套设施接管验收表》 d、《机电设备接管验收表》 e、《验收交接记录》
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f、《接管验收问题整改表》 g、《图纸、资料移交清单》 h、《机电设备移交清单》 i、《钥匙移交清单》
3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)1）程序
A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。
B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整改报告〉，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。
C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。
D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。
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E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。F、移交双方必须有双方签名办理移交手续。
4、资料的接管验收。（发展商向物业管理公司移交相关资料）
1）物业产权资料：
A、项目开发批准报告《商品房建设立项》。B、《建设项目选址意见书》。C、《国有土地使用权证》 D、《建设用地规划许可证》。E、《商品房准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《商品房预售许可证》。I、命名资料。
J、其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料）。K、用地红线图。2）综合竣工验收资料：
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A、竣工图。B、建筑执照。
C、《建设工程规划验收合格证》。D、《人防验收意见》。
E、《消防验收意见及同意使用意见书》。F、《质监验收意见》。G、《环保验收意见书》。H、开工、竣工报告。
I、公共配套综合验收合格证。J、供水合同。
K、供电协议书、许可证。L、供气协议书、许可证。M、有线电视合格证。N、通信设施合格证。O、电梯准用证。3）施工设计资料： A、地质报告书。B、全套设计图纸。C、图纸会审记录。
D、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）。
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E、工程预决算报告书。F、重要施工会议记录。G、隐蔽工程验收记录。
H、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋。I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；
J、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》； K、自动仪表的调试记录；出厂合格证明； L、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；
M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项； N、其他资料。4）机电设备资料：
A、机电设备出厂合格证。
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B、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、C、机电设备使用说明书（要求中文）。D、机电设备安装、调试报告。E、机电设备保修卡、保修协议。F、《机电设备清单》。
G、机电设备供应商、施工单位资料。5）业主/租户资料：
A、已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面积、联系电话等资料。B、已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼标准。
C、已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。
5、接管验收的标准和验收方法。1）建设部《物业接管验收标准》。2）业主生活工作的合理要求。
3）《售房合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。
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4）《新建小区验收暂行办法》。
5）《建筑装饰装修工程质理验收规范》。6）《建筑安装工程质量检验评定标准》。
7）主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的
设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在
相关表格，并请开发商相关人员签字认可。
6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电
设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。
7、接管验收的遗留问题处理。1）遗留问题的登记确认。
A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，交开发商相关人员签字确认。
B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管精品资料网（http://）专业提供企管培训资料 精品资料网（http://）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座
验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交开发商相关人员签字确认。
2）对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同开发商补齐相关资料。
3）物业硬件设施、设备遗留问题。A、一般问题要求开发商在一周内解决。B、重大问题要求开发商在一个月内解决。C、必要时经理予以协助处理。
4）长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登 记后交开发商进行备录。
5）按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修 事宜。
8、保存：《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由公司行政部归档长期保 存。
五、记录
1、《接管验收遗留问题登记表》
2、《单项项目验收单/表》
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3、《房屋本体接管验收表》
4、《公共配套设施接管验收表》
5、《机电设备接管验收表》
6、《验收交接记录》
7、《接管验收问题整改表》
8、《图纸、资料移交清单》
9、《机电设备移交清单》
10、《钥匙移交清单》
六、支持文件
1、《物业接管验收标准方法》
2、《物业接管标准作业规程》
七、移交书样本
物业移交书
经双方接管验收合格，位于（）市（）区（）街（）号（）物业从即日起交由（精品资料网（http://）专业提供企管培训资料 精品资料网（http://）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座）物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交书一式两份，直签字之日起生效。移交方： 接管方：（盖章处）房地产公司（盖章处）物业管理公司
经办人： 经办人：
日期： 年
月 日
附件明细：
1、物业移交清单。
2、物业设备移交清单。
3、物业管理分项标准与人员编制表。
4、物业房屋本体维修基金收取及使用方法。
5、物业钥匙移交清单。
6、物业质量保修书。
7、物业使用说明书。
目的
规范绿化工程验收程序，确保绿化质量得以严格控制。
适用范围
适用于物业管理公司对由承包方承担的绿化工程的验收接管。
职责
1、主管经理负责工程验收结果审核、审批。
2、园林绿化主管负责本规程的组织实施及工程进度的跟进。
3、园艺师具体负责施工质量及苗木质量的把关。
程序要点
1、施工过程的质量监督
（1）园艺师负责苗木种植全过程的现场监督及质量控制。（2）对出现以下问题，园艺师有权拒绝苗木进场及栽植： a)苗木规格、数行严重不符合设计要求的；
b)苗木受损害程度严重，对苗木存活及种植效果有重大影响的； c)病虫害特别严重的；
d)苗木种植穴未按要求开挖及未有施放基肥的；
e)虽施有基肥，但基肥质量差，含有有毒、有污染物质，对苗木今后生长有严重影响的。
（3）、园艺师做好施工记号，并将存在问题及时上报部门主管。
竣工初验
1、施工单位在苗木全部种植完毕后，向园林绿化部提交竣工报告及初验申请。
2、施工单位还应同时递交《工程绿化设计图》、《工程竣工图》、《种植更改签证》、《苗木种植一览表》等相关资料。
3、园林绿化主管、园艺师会同施工单位负责人现场核实工程竣工 情况，并做好相应记录。
4、在初验过程中应着重注意以下事项：
a)苗木种植种类、数量、位置是否与图纸相符； b)苗木规格是否符合设计要求；
c)苗木生长情况及保护措施是否符合要求； d)竣工场地是否按要求清理干净；
e)所有绿化植物是否确实种植完毕，符合设计要求。
5、对初验不合格苗木，按《不合格纠正、预防标准作业规程处理。》
6、对于没有上述问题的，园林绿化主管签署初验意见，正式进入 养护期。
养护期满复验
1、施工单位在养护期满过后，填写养护期间自检情况报告及养护 期满复验申请报告，申请复验。
2、主管经理、园林绿化主管、原仪是会同施工单位负责人现场检验苗木养护情况。
3、合格苗木必须符合以下标准：
a)乔灌木长势良好，没有枯枝、黄叶、残叶现象；
b)乔灌木种植位置适当，高低错落有致，外观美观，造型、修剪合理； c)乔灌木规格符合设计要求； d)枝叶无病虫害，无蛀干害虫；
e)乔木保护措施得当，有护树架，无倒伏、摇动现象； f)无裸露土面，草坪及地被植物无杂草率小于5棵/㎡； g)施工场地无残留垃圾、余土。
4、不合格苗木及枯死、生长不良苗木限在一周内补种整改完毕。新补种部分，要从补种工作完毕起重新计算养护期。
5、对检验合格苗木及绿化项目签署复验意见及接管意见。
验收后的工作
1、园林绿化部主管统计实际工程量，并连同接管意见上报物业管 理公司总经理审批。
2、将审批的验收结果及实际工程量递交公司结算部予以结算。
3、园林绿化部安排人手对已接管的苗木及绿化项目加强养护管 理。
验收后的资料整理
将下列资料及相关记录加以整理并归档： 《绿化工程合同》 《绿化工程设计图》 《绿化工程竣工图》 《绿化种植更改签证》 《苗木种植一览表》
《绿化工程初验、复验表》 《绿化工程预决算书》 《实际工程量统计表》 《绿化工程竣工报告》
对上述资料均应存档公司档案室长期保管。
本规程作为园林绿化部相关人员绩效考评的依据之一。
记录
《绿化工程竣工报告》 《绿化种植一览表》 《绿化种植更改签证》 《绿化工程施工日记》 《绿化工程初验/复验表》
相关支持文件
《绿化工程施工标准作业规程》
一、目的
1、规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。
2、为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量
问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的 政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打 好良好基础（对物业工程的了解）。
3、完成与开发商权属的过渡之后过渡给业主。是房地产从生产进入流通
环节的标志。参与人是开发商与物业管理公司。
4、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主 要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。
二、适用范围
适用于物业公司对物业接管验收工作。
三、职责
1、物业经理负责组建接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。
2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。
4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。
5、主动与开发商/项目公司/售房部、施工单位联系、协商、解决：楼宇问 题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养 的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；
6、与开发商协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定 交接的日期,解决遗留问题。
7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；
8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。
四、程序要点
1、接管验收应具备的条件、要求。
1）建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关
部门验 收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。
2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3）本体物业接通水、电、气。
4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃
圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业公司有固定办公场地。
2、接管验收的准备工作。
1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的 物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达到《售房合同》及相 关规划要求、业主要求的质量标准。2）成立物业接管验收小组。
A、小组由公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员组成： B、由行政部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助楼宇的验收移交工作。D、由工程部负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3 接管验收前的准备。
A、与开发商联系好接管验收的的事项、交接日期、进度、验收标准。B、由工程部进行现场技术摸底，制定接管验收计划。
C、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备 最终安装、调试工作。D、准备好接管验收记录表格：
a、《单项项目验收单/表》。b、《房屋本体接管验收表》。c、《公共配套设施接管验收表》。d、《机电设备接管验收表》。e、《验收交接记录》
f、《接管验收问题整改表》。g、《图纸、资料移交清单》。h、《机电设备移交清单》。i、《钥匙移交清单》。
3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)1）程序
A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交 接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收 检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。
B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整 改报告〉，确定整改时限，返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉 中记录结果,合格后进行正式移交。
E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关 单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》对工程维修加以监管，并 建立施工保修单位档案、联系表。
F、移交双方必须有双方签名办理移交手续。
4、资料的接管验收。（发展商向物业管理公司移交相关资料）
1）物业产权资料：
A、项目开发批准报告《商品房建设立项》。B、《建设项目选址意见书》。C、《国有土地使用权证》 D、《建设用地规划许可证》。E、《商品房准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《商品房预售许可证》。I、命名资料。
J、其他售楼的资料（预售合同、装修标准、配套设施等相关资料）。K、用地红线图。2）综合竣工验收资料：
A、竣工图。B、建筑执照。
C、《建设工程规划验收合格证》。D、《人防验收意见》。
E、《消防验收意见及同意使用意见书》。F、《质监验收意见》。G、《环保验收意见书》。H、开工、竣工报告。
I、公共配套综合验收合格证。J、供水合同。
K、供电协议书、许可证。L、供气协议书、许可证。M、有线电视合格证。N、通信设施合格证。O、电梯准用证。3）
施工设计资料：
A、地质报告书。B、全套设计图纸。C、图纸会审记录。
D、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）。E、工程预决算报告书。F、重要施工会议记录。G、隐蔽工程验收记录。
H、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋。
I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告； J、水、电、气、卫生洁具、电梯、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》、《电梯准用证》、《电梯运行许可证》；
K、自动仪表的调试记录；出厂合格证明；
L、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告； M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项； N、其他资料。4）
机电设备资料：
A、机电设备出厂合格证。
B、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、C、机电设备使用说明书（要求中文）。D、机电设备安装、调试报告。E、机电设备保修卡、保修协议。F、《机电设备清单》。
G、机电设备供应商、施工单位资料。5）业主/租户资料：
A已购房的业主/已签租赁合同的租户的姓名、位置、物业名称、面 积、联系电话等资料。
B、已购房的业主/已签租赁合同的租户的购房合同/租铺合同及交楼 标准。
C 已购房的业主/已签租赁合同的租户的付款情况或付款方式等。
5、接管验收的标准和验收方法。
1）建设部《物业接管验收标准》。2）业主生活工作的合理要求。
3）《售房合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。4）《新建小区验收暂行办法》。
5）《建筑装饰装修工程质理验收规范》。6）《建筑安装工程质量检验评定标准》。
7）
主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供 的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明 在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。
6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电
设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。
7、接管验收的遗留问题处理。
1）遗留问题的登记确认。
A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小 组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，交开发商 相关人员签字确认。
B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当 将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交开发 商相关人员签字确认。
2）对资料遗留问题。接管验收小组应当积极同开发商补齐相关资料。3）物业硬件设施、设备遗留问题。
A、一般问题要求开发商在一周内解决。B、重大问题要求开发商在一个月内解决。C、必要时经理予以协助处理。
4）长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登
记后交开发商进行备录。
5）按开发商、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修
事宜。
8保存：《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由公司行政部归档长期保存
五、记录
1、《接管验收遗留问题登记表》。
2、《单项项目验收单/表》。
3、《房屋本体接管验收表》。
4、《公共配套设施接管验收表》。
5、《机电设备接管验收表》。
6、《验收交接记录》
7、《接管验收问题整改表》。
8、《图纸、资料移交清单》。
9、《机电设备移交清单》。
10、《钥匙移交清单》。
六、支持文件
1、《物业接管验收标准方法》。
2、《物业接管标准作业规程》。
七、移交书样本
物业移交书
经双方接管验收合格，位于 区 路 号 物业从即日起交由 物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方签证无误。本移交书一式两份，直签字之日起生效。
移交方： 接管方：
（盖章处）房地产公司（盖章处）物业管理公司 经办人： 经办人：
日期： 年 月 日 附件明细：
1、物业移交清单。
2、物业设备移交清单。
3、物业管理分项标准与人员编制表。
4、物业房屋本体维修基金收取及使用方法。
5、物业钥匙移交清单。
6、物业质量保修书。
2010-04-06 16:18
一、物业接管前期工作流程图
1.签订《物业管理委托合同》；
2.委任总经理，招聘高、中级管理人员；
2.1委任物业公司总经理，招聘高、中级管理人员
2.2由总部委任或对外招聘具有多年物业管理经验的总经理1名。
2.3招聘各部门经理、主管、员工：（综合部、财务部、管业部、前台接待、保卫部、工程部）
2.4建议：在招聘技工时，可以选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高的人员，纳入公司编制。
说明：因物业公司组建之初，所招员工对本物业及工程具体情况不很熟悉，招聘施工队的人员可以从旁协助工程部经理、主管尽快了解工程情况。
3.筹备、编写前期文件，并到相关政府部门备案；
4.联系政府部门、相关单位，办理相关手续；
5.与开发商协调入住前事宜，对重要资料进行交接；
6.对外委单位进行调研，签定外委合同（办理提前进行二装的工程，并与开发商、总包单位进行协调）；
7.物业交竣验收，正式接管（开发商负责返修）；
8.业主办理收楼、单元验收（见收楼流程）；
9.业主进行室内二装（见二装流程）；
10.业主入住，物业公司提供相关服务（见入住流程）
二、筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门备案
1.各部门共同汇编的文件：
⑪．《房屋使用、管理、维修公约》
⑫．《房屋质量保证书》
⑬．《房屋使用说明书》
⑭．《房屋交付（入住）通知》
⑮．《入伙授权书》
⑯．《业主（使用人）服务指南》
⑰．《装修管理规定》
⑱．《办理装修流程说明》
⑲．《治安、消防协议书》
⑳．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》
⑴．《二次装修协议书》
⑵．《业主联络资料登记表》
⑶．《收楼须知》
⑷．《物业管理费收费标准》
⑸．《公约承诺书》
备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。
建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规
定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致辞”。
2．各部门在前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜。
2.1 △ 综合部
2.1.1编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。
2.1.2制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。
2.1.3制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。
2.1.4制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。
2.1.5制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。
2.1.6制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。
2.1.7制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。
2.1.8制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。
2.1.9制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。
2.1.10制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。
2.1.11制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。
2.1.12制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。
2.1.13制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。
2.1.14制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。
2.1.15联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。
2.1.16制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。
2.1.17制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。
2.1.18制订《计划性工作管理办法》，建立“（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。
2.2△ 财务部
2.2.1制订《财务报销管理制度》，建立“付款申请及报销单”。
2.2.2建立二次装修“付款内签单”、“装修押金登记表”、“装修管理费统计表”
2.2.3制订《现金支出管理规定》。
2.2.4编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度。
2.2.5制订《预算管理制度》，建立“预算报表”。
2.2.6编制《固定资产购置方案》。
2.2.7制订《库存盘点制度》。
2.2.8制订《内部收支报表制度》，建立“月度收支报表”。
2.2.9制订《发票、收据有价票据的管理制度》。
2.3△ 管业部
2.3.1制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。
2.3.2制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。
2.3.3制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。
2.3.4制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。
2.3.5制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。
2.3.6编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。
2.3.7落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。
2.4△ 保卫部
2.4.1制订《停车场管理规定》、《自行车场管理制度》。
2.4.2制订《巡视管理规定》，建立“治安巡视记录表（公共区域）”。
2.4.3制订《物品出门管理规定》，建立“出门条”。
2.4.4制订《钥匙使用管理规定》，建立“钥匙发放记录表”、“钥匙使用登记表”。
2.4.5制订《备用钥匙启用管理规定》，建立“备用钥匙启封审批表”。
2.4.6制订《一装、二装交叉施工管理方案》，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检查表”、“消防设备、设施日检记录表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检查表”。
2.4.7制订《灭火器租用管理办法》，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置记录表”。
2.4.8制订《施工违规级别明细》，建立“违章通知单”。
2.4.9制订《成保人员岗位职责》，建立“成保人员月度工作考核表”
2.4.10制订《中控室（监控室）管理规定》，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统记录表”、“治安监控系统记录表”。
2.4.11制订《警具使用、管理办法》，建立“警具台帐”、“警具启用、报废登记表”、“特殊警具使用审批表”。
2.4.12制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<治安、消防>、领班<保安、消防>、保安员、消防执机员）。
2.4.13制订《明火使用管理规定》，建立“动火许可证”。
2.5△ 工程部
2.5.1制订《物业接管前巡检办法、计划》，建立“工程遗留问题跟进记录”，并随时将工程遗留问题通知开发商。
2.5.2制订《专业机房管理规定》：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。
2.5.3联系物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。
2.5.4制订《项目接管验收细则》，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。
2.5.5建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。
2.5.6从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全面的专业技术人员，聘用至工程部。
2.5.7经理带领部门主管、员工学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。
2.5.8编制《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、主管<强电、弱电、空调水、土建>、领班<强电、弱电、空调水、土建>、技工<强电、弱电、空调水、土建>、工作程序、管理制度）
2.5.9制订《设备运行保养检修计划》（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表”
2.6联系政府部门、相关单位，办理相关手续
2.6.1联系工商所，办理企业营业执照
2.6.2联系税务所，办理税务登记
2.6.3联系银行，开通公司帐号
2.6.4联系劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）
2.6.5联系北京市居住小区办公室，核准《公约》
2.6.6联系供电局，确定供电方案及价格（开发商）
2.6.7联系自来水公司，确定供水方案及价格（开发商）
2.6.8联系节水办，确定节水方案（开发商）
2.6.9联系煤气公司，确定通气方案及价格（开发商）
2.6.10联系热力公司，确定供热方案及价格（开发商）
2.6.11联系电话局，电话报装开通及产权分界
2.6.12联系交通大队，报车场管理方案
2.6.13联系邮电局，为物业通邮
2.6.14联系环卫局，落实垃圾清运价格、方式
2.6.15联系绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）
2.6.16联系物价局，报物业管理收费标准（开发商）
2.6.17联系当地派出所，报社区门牌号码（开发商）
2.6.18联系外管局，报涉外关系（开发商）
2.6.19联系广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）
2.6.20联系公安局，报内保关系
2.6.21联系安全局，报卫星电视的涉外节目（开发商）
2.6.22联系防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商）
2.7与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接
2.7.1确定收楼时间
2.7.2确定物管费的起计日期
2.7.3前期工程遗留问题的解决
2.7.4办理前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作： △．产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依
据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：
①项目批准文件
②用地批准文件
③建筑执照
④拆迁安置资料
⑤房地产平面图
⑥面积测绘报告
⑦小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单
△．市府验收合格资料
①建设工程竣工验收证书
②市建筑消防验收合格证
③市小区办综合验收合格证
④用电许可证
⑤供用电协议书
⑥卫星地面接收设施许可证
⑦电视共用天线合格证
⑧电梯使用合格证
△．工程技术资料
①技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有： ②竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
③地质勘察报告
④工程合同及开工、竣工报告
⑤工程预决算清单
⑥图纸会审记录
⑦工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）
⑧隐蔽工程验收签证
⑨沉降观察记录
⑩竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水、供暖的试压报告
园林绿化的图纸和清单
设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单
有关政府部门对分类项目的批文
有关工程项目的其他重要技术决定和文件
△．须移交物业公司管理的资料
用水申请审批表及月供水计划执行表
机电设备单台说明书、调试、订购合同
分摊面积、建筑面积的测绘报告
△．对外委单位进行调研，签订外委合同
△．从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》
调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》
调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》
调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》
调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》 视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》
视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》
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