房地产开发项目可行性研究报告如何编写

房地产开发项目可行性研究报告如何编写（精选7篇）

房地产开发项目可行性研究报告如何编写 篇1

第一章 总论

一、项目提要

1、项目名称

2、建设性质：指新建或改扩建

3、项目建设单位、法人代表、所有制形式

4、建设地点、规模、期限及建设内容

5、项目申报单位及法人代表（或负责人）

6、投资规模及资金构成

7、资金筹措

8、主要技术经济指标：简要说明项目达产年的产量和销售收入，项目经济效益计算期内的新增产量、年平均销售收入、总成本、利润、税收、投资利润率、内部收益率、财务净现值、静态投资回收期。

9、目辐射范围及带动能力 重点说明项目的辐射区域，带动农户数量，基地规模，农民人均纯收入增长量，增加就业人数。

二、可行性研究报告编制依据 包括国家产业发展规划、发展农业产业化经营的有关方针政策，国家农业综合开发关于扶持多种经营项目的有关政策，项目所在省、地、县的农业中长期发展规划，项目所在省农发部门对项目建议书的审定意见等。

三、综合评价和论证结论：

1、综合评价：项目建设的必要性、可行性，技术先进性，经济合理性，环境评价等。

2、论证结论

四、存在的问题与建议

第二章 项目背景及必要性

一、项目建设背景：阐述项目提出的理由和主要依据，如国家和地区产业政策、行业规划、投资方向、市场因素，政府部门的有关文件和决定等。

二、项目区农业产业化经营发展现状：主导产业结构、布局，基地建设规模和龙头企业分布情况等。

三、项目建设的必要性及目的意义：分析阐述项目建设对调整农业产业结构和农村经济结构，开发利用农业资源，改善农业生产条件和生态环境，培育壮大主导产业，提高农业科技含量，增强龙头企业的辐射带动能力，增加农民收入，提高企业效益等方面产生的积极作用。

第三章 建设条件

一、项目区概况

1、地理位置及区域范围

2、自然资源状况：包括水文、气象、土壤、河流水系等。

3、社会经济状况：包括耕地面积，农村人口及农业劳动力，项目所在县产业结构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况等。

4、项目关联产业的发展现状：产前、产中、产后的发展现状

5、项目建设地点选择

二、项目实施的有利条件

1、政策环境

2、资源优势

3、市场优势

4、科技开发能力

5、基础设施条件：包括交通、运输、通讯、能源及市场建设状况等。

三、主要障碍因素及解决方案

第四章 建设单位基本情况

一、建设单位概况：发展历程，现有产品类型，主营业务、企业制度，管理模式，人员结构等。

二、研发能力：企业自身及其技术依托单位的科研开发能力。

三、企业财务状况：企业的负债及损益情况，银行信用等级等。

第五章 市场分析与销售方案

一、市场分析

1、产品市场供求现状：国内外市场相关产品的供求状况；重点调查目前国内同类企业的布局及生产销售情况。

2、产品市场前景分析：分析预测项目产品未来的市场需求量及本企业的竞争优势和所占市场份额。

3、项目产品的市场竞争优势：项目产品成本、价格、行业标准、质量要求和项目产品供需对同类产品价格变化的影响程度等。

二、产品生产及销售方案 根据市场前景分析，提出项目产品的市场定位、生产规模、预期销售目标。

三、销售策略和营销模式

四、销售队伍和销售网络建设

第六章 项目建设方案

一、建设任务和规模

二、项目规划和布局

三、生产技术方案及工艺流程

四、项目建设标准和具体建设内容

1、建设标准

2、具体建设内容

（1）土建（2）设备（3）种苗（4）科技措施（5）其他

五、项目实施进度安排。绘制一张工程建设形象进度表（图）。

第七章 投资估算与资金筹措

一、投资估算依据

二、项目建设投资估算

1、项目建设投资估算：土建投资及构成；设备投资及构成；种苗投资及构成；流动资金；其他投资及构成。

2、无偿资金投资方向：主要科技措施及投入估算；贷款规模及贴息估算；公益性建设措施及投资估算；前期工作费。

三、资金来源与筹措。按照国家农发办有关规定，说明资金来源和筹措方式。

1、申请中央财政资金

2、地方财政配套能力分析

3、企业和农民自筹能力分析（说明企业自筹资金来源，农民自筹资金来源）

4、银行贷款可靠性分析（需出具银行贷款意向书）

四、资金使用和管理，包括资金的分使用安排、有偿资金和银行贷款归还措施与归还计划（为保证财政有偿资金的归还，要由有资质的单位进行担保）等。

第八章 财务评价

一、财务评价依据 说明相关的取费标准，财务制度规定、税收政策、资金占用费、银行贷款利率、贴现率（加工项目为10%。其他项目为8%）、项目计算期（12年）。

二、销售收入销售税金及附加估算

1、销售收入。详细估算产品销售收入、服务收入和其他收入。

2、销售税金及附加。估算项目的城建税、营业税、淘汰税和教育费附加。

三、总成本及经营成本估算

1、单位产品生产成本估算

2、项目总成本估算

3、经营成本估算

四、财务效益分析

1、盈利能力分析：计算投资利润率、静态投资回期、财务内部收益率和财务净现值等指标。

2、清偿能力分析：计算资产负债率、银行贷款偿还期、财政有偿资金偿还能力等指标。

五、不确定性分析

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

六、财务评价结论

第九章 环境影响评价

一、环境影响。说明项目建设对周围环境产生的影响和后果。

二、环境保护与治理措施

三、环保部门意见

第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价

一、农业产业化经营

1、壮大主导产业和促进结构调整情况

2、产、加、销、服各环节的利益联结情况

3、辐射带动作用：项目的辐射区域，带动农户数量，基地规模，农民人均纯收入增长量，增加就业人数等。

4、农业生产市场化、组织化程度的提高情况等

二、农民增收 项目区农民收入增长情况。分析项目区农民收入增长来源的变化情况、增长幅度，与非项目区农民收入进行比较。

三、其它社会影响 通过项目实施，对该地区农村生产生活条件改善等方面产业的积极作用。

第十一章 项目组织与管理

一、组织机构与职能划分：包括机构设置、机构职责、运行模式、劳动定员等。

二、项目经营管理模式：包括与基地、农民的联结方式等。

三、经营管理措施：工程管理、生产管理、财务管理、销售管理等。

四、技术培训。根据生产技术要求，对企业员工及基地农民开发技术培训的方法和措施。

五、劳动保护与安全卫生。

第十二章 可行性研究结论与建议

一、可行性研究结论

二、问题与建议

(本可研报告提纲为多种经营项目可研报告提纲,产业化项目可研报告无新的示范文本,因此产业化项目暂用此格式)附 录

一、附件：

附件1：建设单位营业执照副本复印件

附件2：建设单位上资产负债表、损益表 附件3：担保单位资质证明

附件4：科技部门和行业主管部门的技术鉴定与推广意见

附件5：按政策规定的相应土地管理部门对征用土地的审批意见 附件6：环保部门出具的环境影响评估意见

二、附表：

附表1：固定资产投资估算表 附表1-1：土建工程投资明细表 附表1-2：设备投资明细表 附表1-3：科技投资明细表 附表2：流动资金估算表

附表3：投资计划与资金筹措表 附表4：总成本费用估算表

附表4-1：单位产品生产成本估算表

附表5：固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表 附表6：利润及利润分配表

附表6-1：产品销售收入销售税金及附加估算表 附表7：财务现金流量表（增量全部投资）

附表8：借款（含财政有偿资金）还本付息计算表

三、附图

1、现状图

2、总平面布置图

3、工艺流程图（加工项目）

4、主要工程施工图 国家农业综合开发办公室

房地产开发项目可行性研究报告如何编写 篇2

房地产开发项目可行性研究是指根据市场需求和城市规划、行业发展规划的要求, 对与项目有关的各方面问题进行全面、深入的分析, 从而判断此房地产开发项目在技术上是否可行, 经济上是否合理的科学方法。

二、房地产开发项目可行性研究中存在的问题

1. 缺乏系统的理论指导

目前能用于房地产开发项目可行性研究的指导性文件较少。比如说如何根据社会经济发展和城市规划的要求, 运用各种科学的分析方法, 对房地产开发项目可行性研究的重要内容进行综合分析、评价和确定, 还缺乏明确的指导性意见。近几年国内的专家学者对可行性的理论也进行了深入的研究。然而这些理论的指导性还有待于提高。由于指导理论的缺乏, 必定影响房地产开发项目可行性研究的发展。

2. 有待完善评价指标体系

规划评价指标、经济评价指标、设计方案评价指标、市场定位评价指标和风险不确定性评价指标等是当前我国房地产开发项目可行性分析采用的主要的评价指标。目前我国房地产开发项目的可行性研究通过不同的评价指标体系的不同角度进行分析评价。但是还存在很多的不足之处, 有待于完善。

3. 缺乏准确的房地产市场信息

在房地产开发项目可行性研究过程中需要收集大量的信息和多方面的资料和数据。这些都是前期工作中的基础性工作, 也是比较重要的工作。但是我国到目前为止还没有形成一个房地产市场的数据信息平台。相比之下一些发达国家的房地产市场比较成熟, 已有比较完善的房地产市场信息数据平台。这对于房地产企业进行房地产开发项目的研究有很大的帮助。所以我们要不断的完善我国的房地产市场信息数据, 对我国房地产市场的发展有利。

4. 统一行业技术标准

在房地产开发项目实践中我们会发现开发项目可行性研究的行业技术标准和规范性之间存在不一致性。这种不一致就会使房地产企业研究出的可行性研究报告和标准之间存在差异, 编制单位将无从进行准确的工作和正常的交流, 会使整个房地产开发项目可行性研究缺少真是性, 它将对房地产市场的健康有序的发展产生影响。

三、房地产开发项目可行性研究对策

1. 可行性理论要不断的深入和创新

首先, 我们应在房地产开发的实践中不断的归纳、整理可行性研究的理论, 逐步建立系统的可行性研究理论, 这也是房地产市场健康发展迫切需要解决的。其次, 在此基础上要不断的对理论创新, 比如项目所在地理位置分析、项目所在地区的环境分析、项目可能存在的风险进行分析等。理论研究的不断深入和发展才会更有利于我国的房地产项目可行性研究的不断健全和完善。

2. 建立综合评价体系

可行性研究综合评价体系是房地产开发项目可行性研究从社会、经济角度出发, 分析房地产开发项目对本区域的影响情况, 包括经济和社会影响两个方面。通过它可以判断出房地产开发项目是有利的还是有比弊的。房地产开发项目评价体系在房地产市场中起到举足轻重的作用, 所以建立科学的综合评价体系对于房地产企业和房地产市场的健康发展是不可缺少的。

3. 建立可行性研究数据信息库

房地产行业要想持续健康的发展, 必须要尽早建立房地产开发可行性研究数据信息库, 它同时也给国内的房地产企业提供了一个的平台, 一个交流的平台。数据信息库的建立可以是多方面的, 可以是全国性的也可以是地方性的。但数据信息库的建立我认为应包含以下的内容:

(1) 城市或一个区域的基础情况。 (人口、年龄、民族、文化背景、职业)

(2) 城市或一个区域的规划情况。 (政府对本城市、本区域近5年的规划)

(3) 城市或一个区域的所拥有的房地产企业数量、资质。

(4) 最近5年内的城市楼盘销售情况

(5) 不同层次的消费者对房屋喜好。 (面积、户型、风格)

(6) 该城市社会经济发展的最新动向。

(7) 建筑材料市场的最新动态。

房地产开发项目可行性研究数据信息库可以由政府和房地产行业协会同时建立, 也可以单独建立, 最终的目的都是为了促进房地产企业正确的进行投资决策, 从而降低因信息缺乏带来的风险, 促进房地产市场有序的发展。

4. 加强房地产咨询业的规范化

房地产估价机构作为房地产行业的咨询窗口, 越来越被人们所熟悉, 越来越被重视。我国房地产市场的发展逐步与国际的房地产市场接轨。这就需要我们要尽快的加强房地产咨询业的规范化, 建立由房地产估价机构为主的咨询队伍, 改变房地产可行性研究资质由计委审批的这种形式, 改变成由房地产主管部门根据资质确定相应的编制范围。这样做的好处在于它也能规范房地产市场的健康有序发展。

参考文献

[1]张威.可行性研究在项目建设中的作用[J].电大理工, 2009.

我国房地产开发项目可行性研究 篇3

【关键词】房地产业 开发项目 可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究浅析

可行性研究分析主要是在房地产商开发投资房地产项目之前，先对该项目进行经济技术等方面的整体预估，并结合项目欲投资金，对预估结果进行论证，得出该项目将的经济可行性如何，技术可行性怎样以及在市场中的适应性是否在可接受范围内。通过对预上房地产项目中经济、技术以及生态等方面进行全面的评估，最终得到该项目是否可行，该评估结果关系到房地产商的投资决策，重要性不言而喻。可行性研究主要包括市场研究、项目财务评价以及技术方面的分析这三个方面。首先市场上，对预上房项目所在的地市及其房地产行业进行市场调研；接着项目的投资方案、进度计划、项目前期的资金筹备以及后期的推广宣传销售都需要评估；最后，要对该项目开发过程中应用到的技术活动进行能力、可行性的估测研究。

二、目前我国房地产可行性研究的存在问题分析

（一）可行性研究过程不规范

我国政府相关部门在对房地产开发项目审批的过程中，房地产开发项目的可行性研究报告是一项重要参考依据。而且，房地产开发项目可行性研究报告更是房地产项目开发单位集资、向银行贷款的重要参考。这就导致了一个问题的产生：为达成房地產项目审批和贷款集资的目标，房地产项目方一般采用企业内部职能部门或者委托个人，在没有深入调查和科学分析的前提下，在极短时间内完成项目的可行性研究。更有甚者，脱离实际，千方百计拼凑事实，伪造项目的可行性结论。这种业界行为特征，在一定程度上造成了目前我国房地产开发项目可行性研究肤浅化、形式化、模式化的局面。将房地产开发项目可行性研究操作成为“可行”而研究，偏离房地产项目可行性研究的内在的意义。

（二）忽视定性工作的重要性

总所周知，房地产的开发投资项目前期做的可行性研究，是一项复杂全面的工作，需要市场调研、分析并研究之后得出最终结果。期间需要做定性、定量的分析以及影响因子研究。分析人员在做该部分工作时，往往会忽视定性工作的重要性，在调研进程中，将工作重心放在定量分析上，放在影响因子调查上。究其原因是这两部分的调研相对来说要简单的多，二定性分析则是一项严谨的需要考虑诸多因素的内容，比如说政策、法规、缴纳税、施工技术、经济收益等等，分析起来工作量繁重且复杂。

（三）财务评价方法、参数的规范缺失

财务评价是房地产开发项目可行性研究中的有机组成系统，是整个可行性研究报告的核心，运用财务评价方法计算，与相关参数进行比对后的结果是项目决策的主要依据。目前，我国房地产企业开发项目可行性要就报告工作的进行，主要是依据《房地产开发项目经济评价方法》，虽然几经修订，评价方法逐渐贴近房地产经济评价实际，但依然没有建立完善的以市场经济为指导的评价方法和参数体系。

三、我国房地产项目可行性研究的改进建议

（一）建立责任机制，提升研究人员工作素养

当今世界缺少的就是有技能有素养的人才，人才在社会中各项工作中都是核心。要做好房地产项目的可行性研究，必须有具有一定技能且素质高尚的人才。首先，可行性分析是一项复杂而精准的工作，研究人员自身要胜任这项工作，精通经济、经营、法律、工程等多个专业领域，而且要具有最基本的为人原则及职业道德，坚定立场，明确责任人及其法律义务。合法合规的研究房地产项目的可行性。

（二）增大定性分析工作，平衡工作重心

定性分析可以说是可行性分析中最为关键的一部分，并且是最复杂的一部分，而定性分析中的投资环境分析是房地产项目中投资者做出投资决策的重要依据。定性分析主要是有以下几个部分：首先是宏观环境、项目产品的目标客户及目标市场、市场因子等方面的分析；其次是预测房地产市场中的供给力、市场中目前及将来的需求量、竞争力如何以及价位可能发展趋势的分析；最后是该项目开发、建设中需要的技术在实施上的可能性方面的分析。

（三）构建并完善项目指标的评价体系

我国房地产开发项目因国土形状而导致具有多种评价指标，如果采用同一指标对这些房地产项目进行评价，评价结果会存在很明显的误差，结果的可参考性也就不足考虑。针对这种情况，需要根据各地市的具体情况构建相适应的项目指标评价体系进行可行性研究分析。并且在评价中根据需要逐步的完善这个体系以为房地产项目服务。

四、结语

当前，我国我国房地产开发项目不断启动，但在其可行性研究工作中仍然存在不少问题，进而对我国经济的发展产生了诸多不良反应。对房地产项目可行性研究中的问题进行分析，作出具体对策研究并运用于房地产项目实践，必将有利于我国房地产业的长远、健康、可持续发展。

参考文献

[1]狄成龙.浅谈房地产企业开发项目可行性研究报告的编制方法[J].市场周刊（理论研究）.2014-05-15.

房地产开发项目可行性研究报告 篇4

(2010-09-27 05:32:20)转载

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房产 城区 房地产业 国家级森林公园 房屋拆迁 杂谈

房地产开发项目可行性研究报告（范文）

一、项目背景

1、项目名称： 居住小区（暂定名）

2、可行性研究报告的编制依据：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》

3、项目概况

1）地块位置：该基地东起，南至 路，西至 路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属A市 类地段。

2）建设规模与目标：

土地面积： 亩（平方米）

容积率：

开发周期：

土地价格：元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡

3）周围环境与设施

（1）步行约10 分钟可至A市中心。

（2）西侧为A市城市中心景点。

（3）东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。

（4）西南靠近A市 小学。

（5）北面为A市人民银行。、项目SWOT分析

优势及机会

(1)该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。(2)A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

(3)东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。

(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。

(6)该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。

(7)该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。

(8)我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

(9)物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。

(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。

劣势及威胁

(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。

(12)A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。

(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。

(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。

(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。

(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。

(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。

(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。

二、市场分析A市概况（参考）

A市位于 河南岸，面积平方公里，人口 万。

生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。

投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。

项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。

A市房地产住宅市场分析

A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：

表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。

表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。

表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。

表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。

对今后市场的预测：

---—从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。

——从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。

——从需求关系看

根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3、主要竞争项目分析

住宅小区详细情况如表：

项目 套数 建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置

向阳小区 1500 22 1400 宝山路

新华小区 785 8 1344 黄河街

银河小区 170 1460 银河街

成光小区 130 1400 学院路

太阳神小区500 6.9 1508 英雄路

部分商业网点详细情况 项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置 汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区

秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心

碧苑小区 36~~50 6800 建设路

桃园小区 车库 550 秋浦路

荷花村 车库 550 建设路

三、项目财务分析

（一）、拆迁成本分析

围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。

根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。

拆迁成本估算：

按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、阁楼、围墙院内地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家费、临时过渡费等：

1）、搬家费：

住宅：200户*300元=60000元

经营性用房：9户*500元=4500元

小计：64500元

2）、过渡费：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元

经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元

小计：632535元

其他费用

3）、管理费，委托拆迁费： 34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元

5）、奖励： 34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。

按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。

1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。

主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。地块内大致布置

一栋 15层29.4*13.8*15层；

一栋 12层29.4*13.8*12层；

三栋 12层40*15*12层；

一栋 15层40*15*15层；

占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡

总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。

建设成本估算

（一）、工程前期费：

1、拆迁成本

2、土地出让金

3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元

4、人防基金：配套建地下室

5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元

6、墙改：61460*8=49.168万元

7、散装水泥：61460*2=12.29万元

8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元

9、质量监督费：61460*2=12.296万元

10、施工图审查：61460*1=6.15万元

11、防雷审查：61460*1=6.15万元

12、消防审查：

13、文物：0.2万元

14、规划设计：10万元

15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元

16、地质勘探：61460*2=12.29万元

17、测量定位：10万元

18、煤气增容：2500元/户

19、供水管网配套费：20元/㎡

小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）

（二）工程成本

1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元

3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元

4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元

5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元

6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元

7、监理费：6337.66*1%=63.38万元

小计：7527.1万元 总计、8155.03万元

（三）项目费用分析

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：

小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡

销售收入 住宅1900*56160=106704000 商铺6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 总计：142392800元

营业税及附加 142392800*5.5%=7831604 各项费用 142392800*4%=5695712 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利润：销售收入—总成本

=142392800-137103490.2 =5289309.8元

三、项目费用分析结论

房地产开发项目可行性研究报告如何编写 篇5

概述………………………………………………………………1

二、实施可行性分析…………………………………………………1

三、项目内容…………………………………………………………4

四、项目建设计划……………………………………………………55、资金筹集…………………………………………………………66、组织实施…………………………………………………………77、效益与风险分析………………………………………………8

八、结论……………………………………………………………10四川省**市华泰房地产开发有限公司

项目可行性研究报告根据**市委、市政府对加快**市市场经济开发建设的要求。我们在相关部门的精心指导下，我公司对建设开发项目积极开展了前期准备工作，成立了项目经理部，与政府有关各方进行了广泛接洽；尤其对项目建设的可行性进行了深入细致的调查研究和全面论证；同时，邀请省内外房地产开发企业和建筑规划专家进行了精心的规划设计和方案选评；经征求有关各方意见，认为初设方案理念新、定位准，既适应了社会主义市场经济条件下流通现代化发展的要求和促进边贸行业向更深层次发展；是**市这一明珠上一个闪光的亮点，进而为美丽的边境城市增辉添彩。

1、概述

（一）项目选址及地缘环境

项目选址：位于**市目脑路东方大饭店后面地块；

项目土地面积约135000㎡折合1.35公顷（0.135平方公里）。项目所处环境优越，交通便捷，是拟建理想的花园式住宅区。

（二）项目规模建设周期

规划总建筑面积81000㎡，可入住居民270户。计划总投资9800万元，计划建设周期三年，即二00六年至二00九年。

二、实施可行性分析

具有划时代深远意义的党的十六大精神：“为全面建设小康社会，加

快推进社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业新局面。”这一宏

伟目标，为我指明了前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创新。

（一）根据经济全球化的发展趋势，我国加快了对外开放的步伐。尤其是我国加入WTO后，国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国单一向东发展，沿海开放的经济格局，在党中央实施西部大开发战略决策的推动下，如今一直把自己当边疆省的云南提出了建设连接东南亚、南亚次大陆的经济大**，建立湄公河次流域经济带。启动参与中国东盟自由贸易区建设行动计划，加快建设“五大**”、构筑“五大平台”、推进六大产业合作。云南开始了“边缘”向对外开放前沿的战略转移。我们**市正好是连接东南亚及南亚次大陆的前沿桥头堡，不仅独占地理区域优势，而且有二十年来的改革开放打牢的基础。面对如此难得的时代机遇，我们要趁势而上抓住机遇，加快发展。

（二）项目建设的市场分析

云南与东盟自由贸易区的形成，必然给**市带来旺盛的人气。人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们项目的开发建设带来极好的契机。

1、国内外商家对**市住房的需求的调查分析。我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好**的房地产市场，对**的发展和繁荣昌盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的部分人都有在**居住的愿望。据国内外客户向我们提供分析情况看愿在**

购买花园式住宅。

2、住房消费市场的调查分析。**市是一个与缅甸三面接壤的新兴

开放城市，是典型的一个坝子，两个国家的特殊地缘，美丽的瑞**滋润着两岸肥沃的土地，哺育着两国的二十几万边疆人民。**市城区规划面积20平方公里，市区建成面积6平方公里，全市总人口12万，流动人口4万。由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放二十几年来的发展，**市已成为西南边陲上一颗璀烂的明珠。一个12万人口的县级市，居民的储蓄存款余额达27亿元，高于全国人均水平，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力水平，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。随着经济的发展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，计划经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受个性化的高层次的居住，较有兴趣。随着“单位人”这一观念的弱化，“社会人”享受社区服务，享受方便、周到、安全的物业管理服务也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。

由于**是国家级的边境口岸，在我省沿边的众多口岸中像**这样优越的地缘环境优势的城市绝无仅有，因而在四万多人的流动人口中，有相当的外来居民是在**经商贸易的，他们居住大部分是靠租房，有的经过十几年的发展和积累，也渴望拥有属于自己的经营店铺和住房。-3-

在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的项目吸引力和竞争力。

三、项目内容

四川省**市华泰房地产开发有限公司开发项目，开发占地面积200亩，总建筑面积约81000㎡，项目建设定位是花园式住宅小区，同时建设与之相配套的公共建筑和会所。

1、花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。既要体现亚热带风光的民族风情，同时又能展示现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章**度的民居住宅；在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。在建筑的空间构图、创意新、体现精品意识，避免了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团体现一种格调，力求达到统一中有变化，变化中有统一。进而使瑞**畔花园的建筑构图实现连续有序、灵活生动、丰富多彩的环境空间。

2、环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会”的现代理念。体现出实用、自然、和谐的时代精神。**市是一个四季长青的美丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品，进而丰富大环境的内涵；对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。小区内的生产环境与人文自然、民族风情有机地结合，进而实现环境优美，人与自然和谐的花园式小区。

3、市政设施及路网建设，作为花园式小区须具备良好的城市环境，-4-

市政设施须配套完善、规范安全、城市空间文明有序。供水、供电均采用市政网络，对供水、排污、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的所有管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、安全、迅速、经济及整洁、宁静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行一定流量的机动车，大部分支道作为

人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。

4、小区的建筑规划，按81000㎡的用地，规划容积率0.563，可建房屋面积460000㎡。

（1）住宅建筑45603㎡，可入住205户。其中：A型户224㎡/户有20户，B型户264㎡/户有69户，C型户275㎡/户有15户，D型户290㎡/户有11户，四种户型的别墅共115户，面积30092㎡，连排成幢别墅90户，户均166.8㎡/户，面积15048㎡，住宅全部面积：45603㎡。

（2）其它公共建筑500㎡；合计规划面积约46103㎡。

（3）土地规划使用情况：总用地面积81000㎡，其中道路占22275㎡，占27.54%；绿化34668㎡，占42.8%；建筑24024㎡，占29.66%。

（4）投资分析：①基础设施投入867.3万元；②绿化环境投入646.8

万元；③建筑投入6438.6万元；④不可预见投资238.5万元（按以上三项之和的3%）；⑤流动资金投入1600万元。合计投资约人民币9791.2≈9800万元。

4、项目建设计划

我们将根据州内的建筑市场发展态势，采取总体布局，分步实施，-5-

滚动开发，逐步就位的思路，计划在2009年内全部开发完成，建设周期三年,具体计划是： 1、2006年投入2450万元，承付土地出让金1300万元，用1150万元投入基础设施建设，完成小区内50000㎡的道路及地下管道的铺设，完成总投资的25%。

2、2007年2744万元，建成4.5万㎡住宅，可入住110户，完成总投资的28%。

3、2008年投入2842万元，建成4.6万㎡的住宅和商贸用房，可入住95户，完成总投资的29%。

4、2009年投入1764万元，建成9000㎡的公共建筑和附属配套设施，同时全部完成绿化和环境投资建设，完成总投资的18%。至此全部完成小区建设，并筹组物业管理公司，纳入市场化的物业管理经营服务。

五、资金筹集按建设计划投资总额9800万元。

1、四川省**市华泰房地产开发有限公司作为投资主体，自筹资金3000万元，公司自筹方式包括集资、融资，临时拆借等方式，公司其余自筹资金于2006年底全部到位。

2、通过招商引资、预约、预售实现筹资2000万元，占房屋建设投资的30%。该资金筹措从2006年5月启动到2007年，用10个月的时间加强销售力度实现。

3、向银行贷款2000万元。2005年工程开工后用在建工程（公司资产）作为抵押，使用贷款时3年。

4、2007年实现销售3500万元（扣除预约预售2000万元）实际筹资1500万元。

5、2008年实现销售3300万元，售房率达到60%以上，除用于归还2000万元贷款外，可有效投入后续开发资金1300万元。

该项目按滚动开发模式，6000万元流动资金可保证实现全部开发建成。公司对资金的筹集将采用资本的营运方式，保证开发计划实施。

六、组织实施

为保证项目的顺利实施，四川省**市华泰房地产开发有限公司，全权承担项目的开发建设，四川省**市华泰房地产开发有限公司，将按公司法组建。依照有限责任公司的章程组成公司治理结构，实行董事会领导下的总经理责任制，按现代企业制度要求和现代企业管理的理念和手段进行公司运作。公司依法注册，自立经营、独立核算，自负盈亏，独立承担债权、债务，独立承担经济民事的法律责任，同时，自觉执行党的方针、政策、遵守法律、法规，接

受相关部门领导监督和管理，并严格按房地产市场规则规范公司行为。

公司的组织机构是一室、三部（即：总经理办公室、市场经营部、工程经理部、财务部）。公司的宗旨是：能人开发、精英管理、开拓市场、营销**。公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创新铸发展。画意燃诗情，实干创一流，为**市边境建设、为了**市新的一轮发展，做出应有的贡献。

7、效益与风险分析

（一）、预期效益

1、企业利润，根据房地产市场的供求关系和市场景气指数及社会平均利润（行业平均0.158）计算，9800万元的投资，可实现利润。

2、对当地国民经济增长的贡献按2001年房地产投资对GDP贡献率41.94%的水平推算（按支出法计算），9800万元的固定资产投资对当地GDP的贡献为4110.12万元，按2001年**市国内GDP值7.85亿元计算增幅，每年能拉动**经济增长1个百分点。

3、促进相关产业的发展

据投入产出模式测算，每100万元房地产投资（或销售）可拉动相关产业的发展285万元，房地产与40多个产业部门有密切关系，其中建筑行业最直接。可诱发产出31.73万元，高居榜首，其次是建材、制造、开采、商业、运输等行业，9800万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济发展，具有潜在的社会效益。

4、增加地方财政收入

在9800万元的投资中，土地使用权出让增加地方财政600万元，（200亩X3万元/亩）。增加建筑税收（建筑营业税和城市建设附加，教育附加）480万元，同时拓展了税源。

（二）风险分析

1、国内市场变化的风险

房地产作为特殊的商品，在社会主义市场经济中。房地产市场的商住楼仍具有广阔的市场前景，房地产市场的供求关系已发生了变化，尤

其结构性矛盾已经突出。一方面，大量中小工商从业者想买商铺又买不

起；另一方面，近两年来的商住楼空置率居高不下，据有关资料显示；截止二00二年三季度，商住楼的空置率已达24.4％。今年九月，国家六部委局（建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局）就《关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展》提出了若干意见，警告：防止“泡沫”经济的发生。最近国家的土地建设、银行等部门已相继出台了若干宏观调控的政策措施。如：强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，调整土地利用结构；严格控制自有资金不足，行为不规范的房地产企业新开发项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场结构；严格审核房地产开发项目贷款条件，加强对房地主贷款使用监督，充分发挥金融对房地主市场的调控作用。以上信息已表明，对“房地产热”已亮出了“红灯”，国家宏观管理这一大趋势，对我们将进行的项目，无疑是一大风险信号。

我们必须审时夺势，趋利避害，认真分析和研究已发生变化了的情况，从**房地产市场这一客观实际出发，谨慎操作，任何盲目乐观、头脑“发热”的举措都是有害的。要在充分调查研究的基础上以市场需求为出发点，制定切实可行的开发计划。

2、不确定因素风险

房地产发展的市场定位，不能仅从居民银行存款的平均余额不看供求潜力。我们要看到，**这一边境开放城市尽管储蓄余额较大，但游资成分较多，投入房地产消费的资金十分有限。我们要理智的看到，我国目前存在的贫富悬殊差距正在扩大；我们应当充分的注意到时下的中

国，富者确实目了，贫者依然很穷。尤其像**这样民族聚集居的边境

城市，这样的差距还较为突出。因此，对国内居民的住房，特别是城市居民的住房状况，已购房率、预期购房率、普通居民的有支配收入、消费意向等情况，进一步做深入细致的调查分析，在此基础上，确定国内居民购房需求的市场定位。要充分认识到，拉动市场消费需求，主要在于扩大国内需求。对此，我们要着力做好当地常住居民，尤其是个体工商业者对商住楼需求的调查，利用扩大内需进一步深化对外贸易这一历史最好机遇，促进购房消费；同时，要做好消费导向宣传，切实推出货真价实，质量优良（包括户型合理）优美，多功能花园住宅小区，占领和开拓**的住宅房市场。

3、公司自身的弱势

四川省**市华泰房地产开发有限公司是一个品牌，要在本地打响

这一品牌，除面临上述的困难和风险外，还要克服公司自身的弱势。首先就我公司而言，异地开发、投资巨大，也存在鞭长莫及的弱势，趋利避害，与时俱进，谨慎操作。必须以改革创新的思维对公司实施战略改造。对经营决策、经营管理，都必须聚精竭力，做到指挥得当，组织有序、经营有方、管理得力、稳步推进、调整及时、决心下定、矢志不移。

八、结论

四川省**市华泰房地产开发建设项目是一个需要历经数年的中长期项目，无论建设规模，还是投资规模，对一个企业而言无疑是一个大的项目，其前景看好，可操作性显示。尽管存在一定的风险，但在**市委、市政府及相关部门的领导下，在社会各界和有关专家的支持帮助-10-

下，我们有信心、有能力开发建设好。

经广泛深入的调查研究和全面论证，同时，我公司通过一年富有成效的工作，目前已具备启动实施条件，建议政府列入二00六年度计划。以便尽快展开实质性工作。综上所述，四川省**市华泰房地产开发建设项目是可行的。请市委、市政府、**市边境经济合作区给予大力支持。四川省**市华泰房地产开发有限公司

**分公司

房地产项目开发可行性分析报告 篇6

旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告

呈报单位：**房地产开发公司

呈报时间：二00五年六月二十七日

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区

规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案

旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。

2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。

3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。

4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。

5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。

2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。

3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。

3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。

2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。

4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优

势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析

根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中

有升

近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位

目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；

二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

四是致力于威海投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3900元/㎡；

2、高层住宅均价4200元/㎡；

3、商业网点均价4500元/㎡；

4、办公楼均价3000元/㎡；

5、车位均价10万元/个；

6、储藏室均价1000元/㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。

2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略好范文版权所有

1、销售计划

根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。

2、营销策略

秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）

（二）、资金筹措

根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36。

预测前提：

土地173.6万元/亩；

营业收入33,666.10万元；

平均销售单价3,705.27元/平方米；

营业成本26,600.27万元；

单位成本2,927.61元/平方米；

税金3,854.77万元；

费用1,070.00万元；

贷款利息1,310.4万元。

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。

3、盈利能力分析

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投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（数据见附表5）

（2）、动态分析

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

经计算，本项目的内部收益率为9.5，参考同行业基准投资内部收益率8，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占计划销售量的92.82

销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占计划销售单价的92.82

盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18。

八、结论

经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

房地产开发工程项目管理研究 篇7

房地产开发项目是一项复杂的系统工程, 具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体, 是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者, 对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效, 紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面, 因此显得尤其重要。现阶段, 我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验, 尚未形成一个科学有效的管理模式。

2、房地产开发工程项目管理现状概述

当前房地产项目的管理方法主要分为四种, 就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式, 是最为普遍的管理方式, 主要设置一系列的管理部门, 用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式, 主要管理单一项目。而事业部制, 从开发到工程施工, 都必须参与管理, 参与财务核算, 以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少, 主要承担设计后的一般管理工作。然而, 当前形势下, 房地产开发工程项目管理形势不容乐观, 其具体表现为:

2.1 项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险, 一般来讲无外乎七种:首先是政治风险, 即当政治环境变化后, 影响相关投资走向, 所产生的房地产投资风险。接着是环保风险, 即在房地产施工中, 涉及到的噪音污染、废水排除等相关环境影响所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险, 一般是跨国或者金融风暴, 以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺, 加上企业的购买能力进行对比, 所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一, 所以信用风险是最为关注的风险, 它涉及到开发商和承包商, 更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的, 如果企业面临严重的财务风险, 其必然会造成资金周转不灵, 导致企业破产。最后便是经营风险, 即由于管理方面的原因, 对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉, 开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺, 通常导致工程质量得不到保证, 工程造价过高。

2.2 项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段, 到房地产施工以及竣工阶段, 每时每刻都涉及到工程造价, 优化项目成本管理, 意义重大。在决策阶段, 一部分房地产开发企业因错误的决策, 导致工程投资增多, 有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中, 有的企业只是一味地追求造价, 忽略了实际建设中的问题, 导致在实际工程施工中, 签证变更量大, 施工进程无法保证, 从而变相地增加的工程成本, 影响房地产投资效益。

3、房地产开发工程项目管理优化措施

3.1 加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险, 用来减少房地产开发相关的隐蔽损失, 维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种: (1) 风险回避, 所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时, 必须采取放弃投资决策相关措施, 这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法, 迫不得已的情况下, 才能采用。因为采用风险回避的手段, 必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。 (2) 风险转移, 所谓风险转移就是运用一定的防范, 将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中, 这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成, 首先是签订合同, 即以合同的方式, 来转移相关风险, 在签订合同后, 无论发生相关风险, 都有乙方来承担。然后便是保险, 即通过买保险的方式, 将不能预知的相关风险来转移给保险公司, 虽然这样会增加部分成本, 但是通过这种方式, 最为有利。比如当房地产项目开发过程中, 遇到重大自然灾害, 或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

3.2 全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程, 必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发, 再控制设计中的造价, 在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式, 按全寿命周期成本最低为原则, 进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理, 其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中, 必须按照成本影响因子的程度大小, 选取相关比例的措施来控制项目成本, 不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程, 决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

在房地产开发项目投资决策阶段, 必须把握成本的关键因素, 从定性和定量分析来控制造价成本。所谓定性分析, 即从宏观的角度出发, 大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析, 是全面把握效益成本, 注重资金投资与效益比例, 研究工程价值走向, 从可行性报告中合理做出相关预算, 对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段, 所以在这个阶段控制造价, 最有必要。首先必须严格控制工程变更, 因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲, 必须严格监督建筑单位, 使其严格按图纸施工, 按程序办事。对于建筑单位提出的工程变更必须严格把握, 详细审查, 对于不需要变更的内容, 坚决驳回;对于确实有利于加快工程进程, 而且工程中必须要变更的内容, 予以批示。然后是加强施工现场的管理, 必须委派施工监理, 在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度, 层层把关, 对于不符合工程需求的材料予以清除, 对于施工方案必须严格审核, 提出有利于施工的相关措施, 用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面, 必须加强监管, 使建设单位能如期完成施工相关内容, 若有拖延进度的现象发生, 必须做出相关处罚。

3.3 项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品, 工业产品在流水线上生产, 影响产品质量的因素相对较少, 同批次产品质量较为稳定, 而建筑产品质量的影响因素很多, 如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外, 项目建设管理涉及了多种学科, 如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等, 需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力, 需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见, 房地产企业的项目管理范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛, 考虑问题要更深入。因此对开发企业应注意项目管理团队的建设, 其素质必须得到保证, 这是项目管理成败的基础。

摘要：房地产一直是当前中国热门的话题, 作为开发商而言, 如何提高开发工程项目的管理水平, 降低工程造价, 是其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程项目管理现状, 针对相关问题, 探讨了项目管理优化措施。

关键词：房地产,开发,工程项目,管理

参考文献

[1]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材, 2006, (2) :142-144.

[2]陈炷红, 张欣.房地产开发项目全面风险管理[J].西南科技大学学报.2006, (3) :67-70.