物业公司招标（精选8篇）
天印花园物业管理招标书
1、项目名称：天印花园
2、招标人：天印花园业主委员会
3、招标内容：本次招标的内容是天印花园小区的物业管理一体化服务，合同期期限为贰年。物业服务内容主要包括：公共部位及公共设备设施的日常维护与管理、安全管理、停车场管理、清洁管理、客户服务管理、档案资料管理、绿化美化管理、特约服务以及物业接管验收等。
4、投标人的资质要求：
1)投标人必须具有南京市国土资源和房屋管理局颁发的《南京市物业管理资质合格证书》；
2)投标人必须是具有独立法人资格、依法纳税的企业，并按照中华人民共和国公司法运作的物业管理企业；
3)投标人在以往类似物业管理中没有负面记录、不良社会报道及法律纠纷。
5、报名时需提供的资料： 1）工商局签发的《工商营业执照》（经年审合格）副本复印及正本复印件，《组织机构代码证书》（经年审合格）复印件；
2）税务登记证复印件,法人代表证明书及法人代表身份证复印件、法人代表授权委托书原件及受权代理人身份证复印件； 3）物业管理企业资质等级证书复印件；
4）在管项目的物业管理合同复印件，在管主要项目、获奖情况简要资料，拟委派主要负责人简历。
说明：①投标申请人提供以上资料均为一式1份，并按照上述顺序装订，所有的复印件需加盖公司印章，并带原件交招标人审核（审核后退回原件）。上述资料有任何一项缺漏，报名都将被拒绝。②投标申请人要对资料的真实性负责，若有弄虚作假行为，一经查实，将取消投标资格。6.资格预审：若有效报名单位超出五家时，招标人有权决定接受所有的有效报名单位作为投标人，或通过抽签选定投标人。招标人只给投标人发投标邀请书。项 目 内 容 与 标 准
一、接待
1、佩戴统一标志,仪表端庄、大方，衣着整洁,表情自然和谐、亲切。对业主一视同仁。
2、有完善的值班制度和交接班制度，工作记录。急修服务2小时到位，24小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并做出解释，做出限时承诺；小修7日内修复。
二、房屋、共用设施、设备维护与管理
1、每年对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查一次；每半年检查巡视1次房屋主体结构；每日巡视1次单元门、楼梯间通道部位及其共用部位的门窗、玻璃、路灯等。巡检有记录，巡检结束将检查情况等报告业主或业主委员会。
2、对业主房屋进行装修管理，对装修中的违约行为及时劝阻，已造成后果或拒不改正的及时报告有关部门依法处理。
3、水箱每年消毒1次，保持泵房清洁卫生、地面排水畅通；每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修。
4、化粪池每年清理1次，出入口畅通；每月清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，排水通畅，无积水；地下管井堵塞及时疏通。
5、供配电系统、弱电系统建立相关规章制度，操作人员受过专业培训，持证上岗，每日填写运行记录，建档备查。
6、避雷接地系统进行维护、在大雷雨过后及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
7、电梯运行与管理：相关人员持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗；安全设施完好、齐全、通通风、照明等附属设施完好，电梯及其安全设施每周不少于1次进行例行保养；有紧急救援方案和操作程序。
8、共用空调系统：空调维护及运行时每日填写运行记录，建档备查。
9、加强道路维修与养护，保持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；停车场内设施完好，符合停车规范要求。答案补充
三、清洁管理
1、共用楼道、电梯、共用卫生间保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶；每日清扫1次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭1次电梯门壁；每日对共用卫生间清洁1次，每月2次对共用卫生间进行消杀。
2、停车场、共用车库或车棚保洁：每周清扫1次车库纸屑和垃圾，每季度冲刷1次地下室消杀工作。
3、道路保洁：每日清扫1次，每年修理清洁路灯1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。
4、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁：标识、宣传牌每月擦拭1次，雕塑每年擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。信报箱由业主自行清洁。
5、绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上的果皮、纸屑等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾。
6、休闲、娱乐、健身设施保洁：每周清洁1次。
7、垃圾桶、果皮箱每日清运1次；周围地面散装垃圾不明显、无明显污迹。生活垃圾由业主自己送至指定垃圾中转站（垃圾箱）答案补充
四、园林绿化养护与管理
1、草坪：成活率在75%以上，无明显的草荒，无大面积虫害，无明显的堆物堆料、践踏、侵占现象；每年至少进行1次施肥、补苗；至少进行2次修剪。
2、园林树木：生长长势一般，无明显死树和明显枯枝死杈，缺株在7%以下。
3、花坛：花卉长势一般，有黄叶、落叶的株数在20%以下。
4、建筑小品：每年检查1次，需要刷白或刷油漆时向业主或业主委员会建议，由业主或业主委员会决定。答案补充
五、安全防范
1、有专职安全护卫人员，当班时佩戴标志，有工作及交接班记录。
2、门卫：主出入口24小时有人值班看守，按合同约定进行进出车辆管理、交通指挥与疏导等工作。
3、巡逻；每日巡逻不少于4次，安全巡逻有记录。
4、设有业主求助与报警电话，24小时有人值守，有紧急事故处理预案。
5、交通、车辆管理：有较完善的车辆管理制度小区设置明显的交通标志，维持交通秩序。
6、健全消防组织，建立消防责任制。
六、档案管理
1、档案资料齐全完整，分类成册，查阅方便。
2、及时变更登记，帐物相符。
7、选聘物业公司的招标准备计划与开展； 7、1具备投标资格的预审标准: 有资格参加竞标的企业必须具备三级以上资质，具有良好的社会信誉，其他要求如下：
一、能选准定位，树立形象
二、能理顺思想，加强培训
三、需要建立岗位责任制，实施内部激励机制
四、能开展多种经营，提供多种服务
五、实行成本核算，提高风险防范意识
六、能进行专业化分工，实行联合经营
物业管理招标方案
一、单位概况
天津科技馆位于本市河西区隆昌路94号,占地面积30000平方米,建筑面积21000平方米,其中展厅面积8660平方米,设13个展区,共有322件(套)展品。
建筑分为A、B、C区，展厅为B区，有一、二层，天文展厅、宇宙剧场；A、C区为办公区。
馆内供电设有变电室、变压器 2台（1千KAV），双电源供电。主建筑由配电室配送供电。
锅炉房供冷供暖设施有1台SZL4-1.25-AⅡ蒸汽锅炉、2台溴化锂机组、9台空调机组、新风机组及通风设备。设有职工食堂，供应早、午两餐。
二、物业需求
1、场馆环卫保洁；
2、场馆院区绿化养护、室内外花卉摆放维护；
3、食堂供餐服务；
4、安全保卫服务，监控、消防泵房值班与维护；
5、展厅服务（检票、电梯操作服务与维护）；
6、变、配电室运行值班与维护管理；
7、冬夏季供冷供暖设备运行及维护管理；
8、展馆建筑外檐、幕墙、球皮等清洗；
9、其他临时性工作任务。
三、工作内容
1、场馆卫生保洁
展厅、剧场保洁工作：展厅面积8660平方米，宇宙剧场（包含天象厅）面积812平方米。对建筑物内墙、地面、屋顶、门厅、楼道、门窗及附属设施、卫生间、电梯等处，每天随时保洁。部分大型展品63件（套），每月定期保洁两次，达到开馆时间内整洁干净。
院区、办公区卫生清洁工作：A区（一层）、C区（一至三层）办公区：楼道、卫生间、会客（议）室、部分办公室面积553平方米，院区及道路面积13800平方米。对外围院区道路、设施、绿地、车棚、厕所等，每天进行清扫、整理等卫生工作。
展馆玻璃幕墙、建筑外墙、球形剧场外皮每年根据实际情况的需要，不定期进行清洗。
2、绿化养护
场馆院区绿地面积6200平方米，室内外、楼道等花卉摆放11处，需求各型花卉60盆左右。负责定期修整和养护绿地植被，按要求摆
放室内外花卉。做好日常维护养管。
3、食堂供餐
食堂面积300平方米，提供就餐服务，负责供应早、午两餐。其中早餐50人左右，午餐员工110人左右，外卖学生午餐200—500人之间，另设雅间若干可承担包桌。
4、场馆安保
馆区范围内值班巡逻，维护安全秩序，视频监控、消防系统和泵房的值班操作与日常维护。
5、展厅服务
负责展厅、剧场4个出入口检票服务工作。
负责电梯、扶梯在开馆时间内进行安全操作及现场服务和设备维护，确保游客安全。
6、变、配电室值班
负责安全运行，保证送电，按规定进行日常维护。
7、锅炉房
负责冬、夏季供冷供暖，机组管道、中央空调系统设备的安全运行及维修。
8、其他临时性工作任务（如：进馆时的保洁开荒工作，大型展览活动前的卫生清整工作等）。
四、岗位设置
1、后勤保障
（1）卫生保洁岗 8；
（2）院区卫生及绿化养管岗 2；（3）食堂服务岗 10； 小计：20
2、安全保卫
（1）安全员岗 8；
（2）传达室门卫岗 4；
（3）收发兼外围车辆管理岗 1；（4）北门门卫岗 1；
（5）总控室及消防泵房监管岗 5；（6）展厅检票员岗 5；
（7）展厅电梯扶梯操作工岗 1；
小计：25
3、设备运行
（1）锅炉房、暖通岗 13；
（2）变电室值班运行维护岗 6；
（3）配电室值班运行维护岗 3；
小计：22
4、物业公司管理 项目经理岗 1； 小计：1 物业人员各岗总计：68
五、工作职责
主要是物业工作内容、岗位职责、工作时间要求等内容。（详见附件一）
六、质量标准
主要是物业管理工作的服务质量考核标准。（详见附件二）
七、招标要求
1、物业服务实施时间为2009年9月1日正式开始，7月底之前完成物业服务协议签订，8月初双方开始准备工作，8余额0日物业公司进驻，双方开始交接工作，交叉试运行，做到平稳交接和过渡。
2、物业服务协议及预算，经政府采购招投标谈判，在符合资质条件的物业公司中，择优、择低确定，物业费用采取总额包干。
3、保洁物品及耗材，不定期保洁项目及其它预算费用采取甲供形式。
4、物业所需各类工具设备由物业公司负责。
5、物业公司遵守物业法规，承担本馆的物业管理、服务及安全责任，达到物业工作质量标准。
6、对符合物业公司用工标准的原有现岗人员，经物业公司考核合格，可以转聘为物业员工。
7、本馆对物业公司的物业服务工作实施监管，按质量标准对物业服务工作考核。财务部门对物业费使用情况进行监督。
附件一：物业管理岗位与职责：
物业管理岗位与职责表
岗位名称 人数 工作内容 岗位职责 工作时间 人员要求 安 保 19 保安员 8 昼夜（24小时）值班、巡逻。负责展厅、剧场、馆区外围、A、C区办公区的值班巡逻，疏导观众，维护现场安全秩序，保护馆内设施、财产安全。2人/每班，四班三运转。50岁以下 男性
门卫 4 传达室门卫 大门口人员、车辆出入，员工自行车棚的管理。四班三运转 55岁以下 男性
收发兼车辆管理 1 传达室
收发员 收发管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。管理各种车辆停放秩序。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 男性
门卫 1 北门门卫 北门区域出入管理。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 男性
总控室 5 总控室 自动消防系统、泵房、监控设备的操作与日常维护。监控四班三运转、消防泵房白班1人 经培训、低压电工本50岁以下 电梯、扶梯操作 1 电梯、扶梯操作工 4部扶梯、2部升降梯安全操作。开馆日白班，1人/每班 55岁以下 持证
检票员 5 展厅前台2人，后台1人，剧场1人，动手园区1人 开馆日白班 男2名、女3名 小计 25
食堂 10
管理员
负责食堂的全面管理工作。定期、定时检查各项制度落实情况，及时提出修正和处理意见；对食堂的安全管理负责；遵守安全操作规程，杜绝一切不安全隐患；负责食堂各项设备设施的管理；负责编制食堂的菜谱；负责开餐前的准备工作；负责食堂的消杀工作，保证食堂的卫生；负责食堂人员考勤，检查督促食堂员工文明、热情、礼貌服务的情况，虚心听取就餐人员的意见和建议，随时改进服务工作；采购。每天早斑 体检合格
会计 1 成本核算、账目收支管理 每天早斑 体检合格
厨师 1 协助管理员做好成本控制工作；安全使用各种厨房设备设施；检查各种原材料质量，保证饭菜质量；虚心接受消费者的意见，不断的提高个人业务水平，以达到消费者的满意；钻研烹调技术，加强学习，参加培训，努力提高业务水平，增加菜式品种，注意“色、香、味、型”，主要菜式及季节菜式的转换，保证菜品质量；搞好卫生工作，保持炉灶、台、铲、桶、盆等用具的清洁。每天早斑 体检合格
二厨 1 负责豆浆、汤、面、稀饭、早午餐主食制作。每天早斑 体检合格
厨工 6 负责食品原料的去皮、清洗、宰杀和加工，保证需要当好厨师的助手；负责餐具的清洗、消毒等工作；负责餐厅的设备、环境的卫生；正确使用各种清洁剂；负责做好食堂的收尾工作；负责规定范围的卫生保持工作。早午餐制作、售卖。每天早斑 体检合格 保洁 8
展厅、剧场、保洁。7 展厅一层（5020平方米，含名人园、动手动脑区、临时展厅、餐饮区、前后门厅）、二层（3500平方米）、三层（287平方米）、宇宙剧场（525平方米）及卫生间（5间）。地面、门窗、玻璃、楼梯及扶手、门厅、垃圾筒、剧场椅套、地毯清洗、宇宙剧场椅面整理，连廊、三层地面清扫，地毯吸尘。展厅地面、展厅玻璃、照明设施保洁、玻璃幕墙内侧、门窗玻璃、玻璃护栏、门面、门簧及阴阳角、幕墙夹层内垃圾、楼梯阶梯、扶手、梯面、低位墙面、电梯轿厢四壁、天花板、地面、门槽。自动扶梯扶手、扶梯玻璃、光滑金属面、金属脚踏板。门厅地面、玻璃门及门簧阴阳角。引导牌等设施。卫生间地面、墙面、隔板、洁具、门窗清洁，每天随时保洁。
大型展品63件（套）每月两次保洁。开馆日白班，早7点开始到闭馆。
办公区
卫生清洁 1 A区一层公共走道、门厅（117平方米）、会议室、会客室（含地毯）、卫生间2个。C区一、二层公共走道、门厅，三层公共走道（236平方米）、馆长办公室4间、会议室2个、卫生间2个 A区公共走道地面、玻璃、2卫；会议室、会客室地面、地毯吸尘、桌面、沙发坐椅；
C区一至三层地面、楼梯及扶手、玻璃、2卫；4间办公室、小会议室的地面、桌面、沙发、纸篓；大会议室地面、桌面、坐椅、楼道内绿化植物保洁。开馆日白班，早7点开始。
馆区院子卫生、绿化养管。鲜花租摆 2 机动车、自行车车棚、馆区院内、厕所2个。地面、台阶、卫生间、垃圾筒、绿篱修剪、绿地草皮养管、虫害管理、绿地植物的防风、防冻工作、绿地清洁。
展厅前门外中大型花卉18盆，展厅后门外花卉16盆,A区办公楼门前大型花卉2盆，A区办公楼内小型花卉4盆, C区一楼中型常绿植物4盆,三楼中型常绿植物4盆,馆长办公室、小会客室摆放应季花卉两盆,保证花卉的质量与美观，及时更换枯萎花卉。开馆日白班，早7点开始。
幕墙、球皮、外檐清洗 不定期清洗。小计 20
暖 通 1
3司炉 6 锅炉安全运行 2人/每班、、三班倒 持证
机组运行 3 按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。新风机组、排风设备的维护。1人/每班、三班倒 持证
水质化验 1 白班
机电维修 3 三班倒 持证 变配电 9 按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。变电2人/每班、三班倒
配电1人/每班、三班倒 持证 小计 22
项目经理 1 全面负责，综合管理，与馆内有关部门沟通 白班
合计 68 附件二：岗位工作质量标准
（一）清洁卫生工作内容及质量标准 服务内容 质量标准
1、对办公室及生活垃圾定时收集，并统一进行处理 日产日清，专人清理，专人堆放，清理及时
2、石材地面 目视无明显尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象，发现异常及时处理
3、剧场地面、座椅、地毯、附属设施、机房玻璃 目视无明显尘土、污渍，无条绺现象，无异物，发现异常及时处理，整理
座套
4、过道走廊附属设施.消防栓.消防报警器.观众休息椅.指示牌.隔离栏玻璃 目视无明显尘土，发现异常及时处理
5、人行楼梯：扶手、踏步 目视无明显尘土，发现异常及时处理
6、扶梯：脚垫、扶手、踏步、玻璃 脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍；扶手、踏步：无明显尘土；玻璃：无明显尘土及条绺现象。以上内容发现异常，及时处理。
7、扶手、护栏、栏身（室内）目视无明显尘土，定期保养，发现异常及时处理
8、护栏、栏身 每周擦拭一次，擦拭后达到目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果
9、墙面附属设施：报警器、门禁器、天窗开关、插座、开关等 目视无明显尘土
10、馆内所有公共区域装饰立柱、支撑柱(2M以下)每周清洗擦拭一次，标准为目视无明显尘土、污渍
11、玻璃门趟槽 无明显灰尘、无影响滑动的障碍物
12、共享大厅门（内外面及门口）及门斗（含地面脚垫）门及门斗：目视无明显尘土、污渍，玻璃无条绺现象的效果；脚垫：突现本色，无明显尘土、污渍。
13、天棚（含灯具）每半年清洗擦拭一次，清洗擦拭完毕达到目视无明显尘土、突现本色的效果。
14、清洁垃圾箱 箱内垃圾不得超过2/3，箱身无明显尘土、污渍
15、清运垃圾箱内垃圾 产生垃圾及时清运到指定地点，分类存放，码放整齐，无散落现象
16、馆长办公室 每日保洁一次（文件柜内、桌面、抽屉等不在保洁范围内），桌子无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；纸篓保洁时清空，更换塑料袋；茶几上下无明显尘土、污渍，无条绺现象；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每月擦拭一次。
17、会议室 桌椅无明显尘土；地面无明显尘土、杂物；垃圾箱保洁时清空，更换塑料袋；窗帘、窗台无明显尘土；墙壁、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设备设施表面无明显尘土；窗户内侧每周擦拭一次。
18、卫生间：地面、墙面、天花、大便器、小便器、手盆、台面、镜子、隔断板、烘手器、皂液盒、卷纸器、纸篓、卫生间
门 地面：目视无积水、无明显污渍、无明显尘土；墙面：目视无明显灰尘、无明显污渍；大小便器：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色，无水渍；手盆：无明显污渍、尘土、毛发、保持本色、无水渍；镜面：无明显污渍、尘土，无条绺现象；顶棚：目视无明显尘土、塔灰、蜘蛛网；水嘴及附属物：无水渍、条绺现象，无明显尘土,通排风,无异味。
19、疏通卫生间下水 发现阻塞随时进行
20、外围卫生 外围干净整洁，目视无明显垃圾堆放，主要干路无卫生死角，特殊天气处理及时。
（二）绿化工作内容及质量标准 服务内容 质量标准
1、绿篱修剪 修剪后整体效果平整，无明显起伏和漏剪
2、虫害管理 发现及时，措施得当
3、冬季防寒 浇灌封冻水时间适宜，防风措施得力、方式适宜得当。
（三）安保工作内容及质量标准 岗位 服务内容 质量标准
现场 安保 巡逻
负责展厅、剧场、A、C区办公区、院区安全保卫巡逻，防火，防盗，消除安全隐患，维护现场安全秩序。
1、开馆时间接待观众时，重点维护好展厅、剧场的现场安全秩序，认真进行安全检查，预防事故发生。遇客流高峰，及时疏导观众，保证观众参观安全。
管理院内各种车辆停放，维护院内安全秩序。
2、夜间及公休日值班时，负责对展厅剧场、办公区、院区进行巡查，及时消除现场隐患，防止安全事故发生。按要求锁好有关出入口大门，认真做好出入登记和值班记录，每班及时向馆内值班负责人汇报情况。
1、巡视到位率98%。
2、按管理规章严格管理。
3、着装整齐，文明上岗。
门卫
1、北门（资水道门）门卫
负责北大门区域，北侧院安全秩序维护，疏导观众，管理来馆
参观车辆的停放秩序。
2、南门（传达室）门卫
负责来馆人员、车辆的接待，出入登记和物品出门检查，看管员工自行车棚，维护机动车停放秩序。认真执行门卫规章制度，做好值班记录。及时向管理部门汇报值班情况。
1、出入登记率98%
2、人员、车辆进出、停放有序，收发 负责收发、管理各类报纸、函件、邮件、快递物品。做到工作仔细、准确、及时，记录清楚、不出差错。配合门卫工作。准确率99%
总控
1、负责操作视频监控、自动消防系统、水泵房设备工作，发现异常情况及时通报馆区安全保卫巡逻人员，并向安保部汇报。
2、熟练掌握馆内突发事件的应急处理方法，重点安保部位特征，通讯联系方法，各种设备的操作技能。
3、值班时间严禁脱岗，夜班不能睡觉，保持室内整洁，无关人员不得进入总控室。
4、认真填写值班和设备运行记录，做好交接班。
5、总控室的工作信息、影像资料、设备档案、配备的工具与器材等，专人负责进行整理和保管，防止泄密或遗失。
6、遇突发事件时，保持镇定，按照应急预案规定，迅速向安保部传递信息，配合做好应急处理工作。
7、、负责总控室设备的日常维护、保证设备处于正常工作状态。发现设备技术故障及时上报，配合有关部门做好维修工作。
1、及时、准确监控到位90%
2、设备完好率90%
3、值班记录准确、完整98% 电梯操作
1、负责展厅电梯、扶梯运行的安全操作。
2、执行馆内电梯操作的规章制度，持证上岗。
3、提示安全用语，疏导观众客流。
4、做好日常设备维护，发现设备隐患故障及时报告管理部门。
5、每天做好设备运行记录。
设备安全操作100%
（四）设备运行及日常维护内容及质量标准 服务内容 质量标准
1、变电室，配电间、变压器保养 按安全规范操作、检查，做好变电室内清洁；卫生，防水、防电、防鼠工作，配合供电部；门做好养护工作，按照电业局规定及规范要求定期检查、检测供电设备，确保运行正常。
2、制冷、空调机房、冷却塔保养
按照规范要求定期检查供冷、供热机房内的各种电机、电器设备、自动补水设备、自动加药设备，检查冷冻机组做好设备运行记录，定期检查空调机房内的各种设备，定期对电机轴承加油，检查电机轴承、皮带是否异常，电机是否过热、过流。定期清洗空调机组一次除尘过滤网（二次过滤严禁水洗）。
3、资料齐全，管理完善，每日有设备运行记录，巡检记录
运行人严格遵守操作规程及保养规范。
4、上下水管线维护 完好、运行正常，无跑冒滴漏。
5、电力管线维护 完好、正常，绝缘良好。
6、公共配套服务设施完好，不得随意改变用途 完好正常，定期检查。
7、污水排放通畅
接报故障后及时到场疏通。
（五）综合管理内容及质量标准 服务内容 质量标准
1、制定物业管理的各种规章制度，并监督贯彻执行
服务公约得到行政部门批准
2、汇报物业管理预算执行情况
定期以文字形式向甲方1反馈
3、完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作 数据图表齐全、准确
4、定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录 每月(季度〉一次
5、对每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志 每日填写
6、协调与相关地方政府及其他组织机构（街道办事处、派出所、工商行政机关、交通队）的关系 使管理工作得到支持，以便于工作
7、制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训
业主满意率达95%以上
8、定期向业主调查对服务质量的满意程度，并做好记录，进行分析
每月二次
9、做好服务质量的满意度调查，做好记录，进行分析 每年一次
附件三：物业服务要求
物业服务工作要求
1、物业公司应严格按照物业协议，物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责，2、物业员工必须经专业培训上岗，技术合格，胜任本岗工作。物业公司应及时调换达不到工作要求的员工。
3、特殊岗位（司炉、暖通、变配电室电工、总控室），必须持证上岗，达到对设备能够检修、检测、检验能力，并且做到工作岗位记录、资料齐全。
4、物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守本馆相关规章制度。
一、新会计准则对内部会计控制的要求
中国新会计准则的颁布正是参考国际会计准则作出的实质性的修改和完善, 是中国在会计领域实现国际趋同化的有力的一步, 这一实质性的进步有着重大的现实意义。
(一) 企业会计岗位的设置
新准则中会计目标的改变对内部会计控制提出了要求。内部控制要实现的理想状态是, 企业的内部控制在设计上使得会计工作人员的机构岗位的设置能实现职责分离, 相互制约, 互相监督。新准则中对于会计目标的规定有着显著的变化, 会计人员提供报告的对象由管理者转变为投资者, 这是一件具有重大意义的财务会计事件。会计目标的改变也要求在会计岗位的设置上作出很大的调整以及会计核算体系的改变, 同时信息系统也需要与时俱进得到更新。
(二) 企业会计信息的质量
有效的会计信息是投资者作出正确决策的依据, 也是管理者进行决策的依据。因此, 信息质量的好坏直接关系到投资者和经营者的日常决策和自身的利益, 信息质量的好坏对招标公司的发展有重要的意义。从新准则的颁布来看, 很多方面都发生了很大的变化, 例如公允价值、金融工具的确认和计量、资产减值等的影响, 这些都需要公司会计人员有着良好的会计理论知识和扎实稳定的实践经验。当然, 我们也要看到, 目前招标公司的部分会计人员很难满足现实需要, 还需要提高职业能力, 进而提高会计信息的质量。
(三) 企业内部会计控制的贯彻力度
新会计准则是借鉴国际会计准则的先进经验和优秀理论, 但是我们也应看到, 这种新理论的学习和推广还有很长的路要走。在新准则的实施中, 我们看到公允价值的引入是一个很大的亮点, 但是由于会计人员自身的知识水平的制约, 导致对公允价值的判断会在一定程度上偏离其本身的价值。公允价值原来的设计理念是更大程度地接近该项财务指标的市场价值, 但是实际情况是, 公允价值计量存在太大的可操作空间, 它成为很多管理者操作利润的工具, 这是我们不愿意看到的。
二、招标公司内部会计控制的构建
(一) 会计控制是各要素组成的动态系统
会计控制并非各种制度、规则的简单相加, 也不能仅仅依靠制度、规范加以约束。我们必须站在全局的高度统领招标企业整体, 将内部控制的关注重心由单一个体发展至系统整体。我们应充分认识到会计控制的各个组成因素相互关联成一个动态的过程, 也就是说, 内部会计控制的构建不仅事关岗位设置、业务操作等具体细节问题, 更主要的是需要招标公司内部各职能部门的通力协作, 以期营造良好的控制环境, 使得部门之间的信息得以畅通和共享。
(二) 内部环境的建设是基础
作为一个动态的系统机制, 会计控制始终运行在各种具体环境之中。会计控制作用的效果很大程度上取决于以下因素:招标公司管理层对内部会计控制的违规程度、企业职工对内部会计控制的认识程度等。一些案件的发生也明白无误地告诉我们, 它们之所以发生并不是缺乏一套好的制度, 而是制度很难真正落实。制度难以落实的原因就在于, 缺乏一个能约束人的行为的良好环境, 足以防范人的道德风险。所以, 我们必须将内部环境的建设作为一项基础任务, 首先营造一个良好的环境, 提倡风险管理文化, 增强员工的诚实性, 使风险意识深入到人心, 同时强调全员的参与, 塑造企业文化, 形成良好的内部环境氛围。
(三) 风险要素的管理是关键
内部控制的目的就在于防范风险。之所以建立健全一套完善的内部控制体系, 就是预防风险的发生。因此, 内部会计控制的构建应从风险因素出发, 重点监控业务资金的流向, 确定各个流程中可能存在的主要风险点, 这就需要对业务性质进行分门别类处理。其次我们应有针对性地制定一套科学适用的风险计量方法, 根据招标公司业务风险的信息结构以及风险源的性质, 找出相应的若干控制措施。
(四) 事前事中的控制是切入点
可以说, 内部会计控制中事后控制也就是对事前、事中控制的补充。之所以如是说, 是因为倘若事前、事中能控制住风险, 那么事后控制的意义就显得极为有限。一般而言, 事后控制只是监督会计核算结果, 它只能从核算资料的形式上进行审验。所以, 事后控制其固有的局限性比较明显, 主要体现在时间的滞后性上。因此, 要在风险变为实际的损失之前降低到可接受的最低水平, 真正做到防患于未然, 就要加强事前、事中的控制, 做到及早发现和识别, 及早将风险消灭在萌芽状态。
三、完善内部会计控制的有效途径
(一) 加强人员素质控制
招标公司内部会计控制的有效执行, 需要会计执行人员有着过硬的专业素养和良好的道德品质。这就需要从上层领导开始, 形成良好的内部控制的思想意识, 逐步建立和完善内部会计控制承诺制, 使得会计内部控制得到领导的充分重视, 同时也加强内控的责任制。例如, 招标公司单位法定代表人应在对外出具的会计报告中郑重承诺本单位内部会计控制制度的完整性、合理性和有效性, 并且对因内部会计控制失效或舞弊等导致的后果承担相应的法律责任。
(二) 加强不相容职务控制
不相容职务一般包括:授权批准与业务经办、业务经办与会计记录、会计记录与财产保管、业务经办与稽核检查等。不相容职务互相分离的制度设计其目的在于加强内部的制约和牵制, 不把权力放在一个人手中, 不使一项业务由一个部门单独完成, 使得每项工作的实施和开展都有检查和监督的力量。例如:退还一笔投标保证金, 要由招标业务经办人依据中标结果和退款收据填写“用款单”, 招标项目专职稽核员审查用款数额、内容及收款单位是否符合中标结果, 再由单位负责人审核签字, 会计员审核“用款单”的内容并核查招标项目编号及往来账余额后编制付款凭证, 最后由出纳员依据手续完整的付款凭证办理汇款结算 (出纳员开出汇款结算凭证, 还要通过会计员盖章、审核) , 前后须经五人分工负责处理。
(三) 加强会计系统控制
招标投标活动的有效开展, 需要有会计管理流程和核算流程的有效保障, 这就需要从制度上建立与招投标相适应的财会制度, 然后根据招投标的要求, 依法配置相应数量和具有会计从业资格的会计人员和机构, 机构的设置以及人员的选派要遵循相互制约的要求, 深化岗位责任制, 财会人员应按照新准则规定, 合理设置会计账户, 同时按照招投标的特殊业务要求, 配套设置相应的往来账目。会计人员做账要保证账证、账账、账表一致, 杜绝账外账、账簿记录不真实的情况, 保证会计记录的完整性和正确性。
(四) 加强审计控制
内部稽核制度和审计制度都是内部会计控制体系的不可或缺的制度安排, 其主要任务就在于监督本单位的业务活动是否按照国家的法律法规进行, 会计工作是否按照新准则的规定进行账务处理, 报表的制作是否能真实反映企业的经营状况, 单位日常业务往来是否存在违反国家经济法规的现象等。招标公司应将内部稽核人员和内部审计人员从会计人员中分离出来, 这样的人员分离才能真正做到审计和稽核人员及时发现会计工作中的问题, 从而保证会计信息的真实有效。充分发挥审计和稽核作用, 可以有效地保证招投标活动朝着合理、合法的良性方向前进。
总而言之, 完善的内部会计控制制度是招标公司健康发展的有效保障。当然我们还要看到内部控制只是在一定程度上有效保证企业管理的健康发展, 但是有时也会存在不可避免的局限性, 这就需要我们以正确的态度来对待企业内部财务会计的作用。
参考文献
[1]中华人民共和国财政部.内部会计控制规范——基本规范[s], 2001.
【关键词】电力公司；物资采购；招标管理
一、前言
随着我国经济的快速发展，电力体制的有效改革，我国在电力方面的建设步伐明显提高，但目前电力方面的供电能力依然不足以满足人们在日常生活中对电力的需求，在此情况下，我国电力事业的发展遇到阻碍。因此，政府和电力公司及时采取有效措施，加大我国电网建设速度，增加电力工程项目，满足人们对电网的质量要求。所以在电力公司的物资采购中，常采用招标和非招标的其他形式，完成对招标项目的要求。
二、电力公司采购招标管理形式及内容
1.招标采购管理
招标人委托招标代理机构在指定媒介发布公告，邀请法人或者其他组织进行投标的公开招标。公开招标要求其招标的范围和项目的规模标准，必须符合国家相关法律、法规的标准，同时也要满足公司的有关规定。被邀请的特定法人或其他组织被招标人以投标邀请书的形式被邀请招标方式，视为邀请招标。其中，邀请招标必须按照国家相关法律、法规规定的规章制度进行严格要求。
2.非招标采购管理
非招标采购管理一般采用竞争性谈判采购、单一来源采购、询价采购及国家认定的其他采购方式四种。通过向两家及两家以上的供应商发出邀请，以谈判形式确定供应商的方式是竞争性谈判采购方式。单一来源采购，顾名思义是指向一家供应商发出邀请，进行直接谈判。询价采购方式，即向三家或三家以上供应商发出相关信息文件和询价文件，通过对多个供应商的报价对比确定供应商的采购方式。
三、目前电力公司物资采购招标管理中存在的问题
1.缺乏合理的工作目标
对电力公司而言，在目前的发展形势下，招标采购管理的主要目标之一，是保证物资供应、提高物资标准、从而滿足生产经营和电网改造的需要。但是就目前情况来看，许多电力公司在招标采购过程中，在采购模式上仍然采用传统的采购模式，沿用传统的采购思路，且由于缺乏对成本的控制，没有设立科学的采购目标等各种因素的影响限制，使电力公司在招标采购工作中，仅维持招标采购的保障作用，没能最大发挥招标采购的作用。
2.缺乏合理的设计流程
以传统招标采购工作为基础设计的电力公司现有的物资采购招标流程，虽然搭建了有关电子招标采购的公告平台、引进了物资采购招标管理的先进模式，但是由于其对某些环节的不够重视，使电力公司现有的物资采购招标流程的设计和执行方面仍不完善，缺乏合理性。
3.缺乏有效的工作模式
由于电力公司搭建的电子招标采购公告平台仅仅被用于进行信息的收集、相关项目信息的发布，其强大的招标业务应用系统未被升级，导致其更多的功能无法使用。因此，从事物资采购的工作人员只能继续采用传统的工作模式，手工完成核实信息、制定评标标准、公布中标结果等工作，大大降低工作效率。此外，解决人员的培训、推进相关合作部门的配合也是在建设推广物资招标工作中需要解决的重要问题。
四、针对电力公司物资采购招标管理的改善策略
1.确保招标采购的公平合理
电力公司要严格制定招标管理过程中的各项制度和规定，并加大制度的执行力，同时对投标人的基本情况进行仔细审核，对其资信情况、及对其是否能完成合同规定内容的履行能力进行分析，要坚定拒绝不符合条件的投标者。确保招标过程中的公平合理性。同时对内部工作人员的情况进行审核，严格管理内部人员，制定严厉的相关制度，避免公司内外部串通的情况出现，从而导致招标采购管理出现不公平的现象，进而影响电力公司的信誉。
2.加强非招标采购管理
对供应商评价机制进行完善，为供应商的选择提供参考依据，加强供应商管理和合同履行管理，是在非招标采购管理中应加强的管理机制。其中，关于国家对电力公司招标合同中有关签约履约的投诉处理的相关规定，或供应商的管理办法适用于电力公司非招标采购合同签约履约的违约问题，很好的保护了供应商及电力公司的权益。
3.建立招标评标专家制度
为保证招标工作的顺利进行，国家及电力公司应联合建立招标评标专家制度，以健全完善现有的专家评标标准，从而在公司招标活动过程中，加强对评标专家的监督管理，达到考察专家专业水准、避免发生专家评标腐败的现象，从而建造出一只高水平的公平公正的致力于为国家效力的评标专家队伍。
五、结论
综上所述，物资采购招标是在电力工程建设中非常重要关键的环节，整个电力工程的质量由物资质量直接影响。因此，电力公司应结合自身结构模式，针对自身发展情况，就招标采购管理模式和非招标采购管理模式两种模式进行准确选择。在物资招标过程中，如何保证招标的公平合理性，如何完善物资采购招标管理工作，是实现招标效果最优化的关键之处，其也是确保电力工程建设能否顺利进行，能否持续发展，能否满足人民日益需求的基础。
参考文献：
[1]周为旺.浅谈电力公司物资采购招标管理[J].科技与企业，2013，19：39.
[2]涂云凌.探究电力公司物资采购中的招标管理[J].科技与创新，2015，24：53.
[3]鲁明.浅谈电力物资采购招标的两种模式[J].科技信息，2010，27：136+17.
1．1 物业名称(以下简称该项目):
1．2 物业地点： 市 区 街 号
1．3 物业规模：
1．3．1 建筑面积 万平方米，其中地上占 万平方米，地下占 万平方米；
1．3．2 停车场规模 个车位；
1．3．3 物业管理区内人口 人；
1．3．4 物业管理区占地面积 万平方米；
1．3．5 物业管理区内的其他设施：.1．4 物业管理合同形式：小区业主委员会委托物业公司管理，签订专业的委托管理合同。
1．5 招标范围：
1．6 招标方式：邀请招标。
1．7 本次招标将按照《中华人民共和国招投标法》和北京市的有关规定遵循公开、公平、公正的原则进行。合格条件与资格要求
2．1 投标人应至少满足以下合格条件
a 具有物业管理 级资质；
b 有独立法人资格；
c 有相关小区管理经验；
d 信誉良好、实力雄厚、管理科学、能使本小区管理上一档次，满足小区居民的要求。
2．2 为了被授予签订合同的资格，投标单位应按招投标书附表格式提供令招标人满意的资格文件。为此，所提交投标文件中至少应包括下列资料：
a 有关确立投标单位法律地位的原始文件的复印件(包括营业执照、资质等级证书等其他相关资料);b 投标单位近年完成小区管理和现在正在管理小区的情况；
c 提供小区物业管理经理、各部门主要负责人(物业经理)简历及拟投入本项目的其他管理和主要人员情况；
d 提供为完成本小区管理拟采用的主要经营策略；
e 投标银行保函；
f 投标保证金契约担保书；
g 投标人保证书；
h 授权书。
2．3 由两个或两个以上单位组成联合体共同投标时，除按本条上述要求提供参加联合体的每一成员资料外，还应符合下列要求：
a 投标人的投标文件及中标后签署的合同协议书对联合体的每一成员均有法律约束力；
b 联合体的各成员应签订联合体协议书，明确所有联合体成员按合同条件实施合同所共同和分别承担的责任、义务及连带责任，联合体协议书须由所有成员的合法代表共同签署，该协议书副本应随投标文件一同提交招标人；
c 在联合体协议书中必须明确一家联合体成员作为主办人，该主办人被授权代表任何或全部联合体成员承担合同中的一切责任和接受指示，合同的整个实施应由该主办人负责，联合体主办人授权书应由联合体所有成员的合法代表共同签署，并附在联合体协议书中；
d 尽管委托了联合体主办人，但联合体各成员在投标、签订合同协议书及履行合同的过程中，仍负有共同和分别的法律责任；
e 参加联合体的各成员不得再以自己的名义单独投标，否则，有关投标将被拒绝。
2．4 除非另有规定或说明，本须知中“投标人”一词亦指联合体各成员。投标费用
3．1 投标人应自行承担编制、递交投标文件所涉及的一切费用。招标人无须对投标人因本次招标事宜引起的任何费用或损失负责。管理目标
该项目无论从设计上、建筑上以及规模上，都可在本地及乃至全国名列前茅，因此在管理上也应达到与之相匹配的水平，具体管理目标是：
4．1 树立正确的物业管理观念，以“服务至上，客户第一”为管理宗旨，从而达到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以提高整个物业的档次和社会形象。
4．2 该物业入伙开园后1年内，使该物业的管理水平达到本地区先进。
4．3 2年内使该物业达到省(直辖市)内先进水平。
4．4 3年内力争达到全国物业管理优秀的标准。投标文件的组成内容
5．1 投标人准备的投标文件至少应包括以下各项内容：
a 投标书及其附录、附表格式；
b 授权书(法定代表人及项目经理授权书);
c 物业管理建议书；
d 合同协议书格式；
e 履约担保格式；
f 证明合格条件和资格的其他材料。
5．2 投标人应认真阅读招标文件的全部内容。如果投标文件不能满足招标文件要求，责任由投标人自负。
5．3 凡获得招标文件者，无论投标人中标与否，均应对招标文件保密，并承担因其泄密而引起的一切责任。招标文件的修改
6．1 招标人在投标截止日期前的任何时候，可因任何原因对招标文件进行修改，并以向投标人发出补充招标文件的形式做出。
6．2 招标补充文件将以书面形式发给所有获得招标文件的投标人。投标人收到招标补充文件后，应在24小时内以书面形式向招标人确认收到。
6．3 如果招标人对招标文件进行了修改，当他认为必要时，可以通知投标人延长投标截止日期。7 现场考察
7．1 投标人应按投标邀请书规定的时间和地点，参加由招标人组织的对现场及周围环境进行的考察，有关费用由投标人自理。
7．2 招标人组织的现场考察仅是对招标物业现场基本情况的初步考察，并不承担满足投标人获取投标所须全部资料的责任。投标人应自负其责地获得与编制投标文件有关的一切必须材料。
7．3 现场考察后，投标人将被认为已了解该物业的基本情况，物业的地理环境、各种配套设施、文化背景、市政配套情况、通讯、交通、周边物业状况、工作环境及一切可能对该物业管理构成影响的现场和周围环境情况，并已充分认识到自己应承担的义务、责任和风险，以便将所有因现场环境因素产生的费用包括在投标报价中。招标人不再接受任何与现场环境有关的索赔。
7．4 在现场考察过程中，投标人如发生人身伤亡、财产或其他损失，不论何种原因所造成，招标人均不负责。语言
8．1 投标文件及投标人与招标人之间的一切往来函件均应使用中文。投标人随投标书提供的证明文件和印刷品可以使用其他语言，但必须附中文译本。投标书的解释以中文为准。
8．2 投标人准备的投标文件必须毫无例外地使用招标文件所提供的投标文件格式。报价编制要求
9．1 投标单位按物业管理目标及管理预算方案、北京市有关规定、结合市场实际情况编制该项目管
理费用概(预)算书。
9．2 该物业业主保留对中标人某项报价偏高且明显不合理而无法接受的单价进行调整的权利，并以此作为签订合同协议书的条件之一。
9．3 该投标价将被认为是全面达到本招标文件中已明确的优质物业管理标准的报价。投标货币
10．1 本招标物业项目采用人民币。投标书有效期
11．1 自递交投标书截止日算起60天。
11．2 在原定投标书有效期届满之前，招标人可向投标人提出延长投标书有效期的要求。这种要求和答复应以书面形式进行。拒绝延期的投标人将失去中标资格，但不会失去投标保证金或保函。接受延期的投标人，不需要也不允许修改它的投标文件，但必须相应地延长投标保证的有效期。投标文件的形式和签署
12．1 投标人应按本投标书第5条的规定，向招标人递交一式五份投标文件，正本一份，副本四份，并应在文件封面上标明“正本”和“副本”字样，当正本与副本不一致时，以正本为准。
12．2 所有文件均应打印(签字除外).12．3 “投标书”应由投标人的合法代表(法定代表人或其授权的代理人)签署。投标文件中正本的任何一页，都要由“投标书”签署人小签。投标文件不应有任何改动，否则应由“投标书”签署人在改动处签字并加盖投标单位公章。投标文件的密封与标识
13．1 投标人应将投标文件的正本和副本分别密封在内、外两层信封中，并在内、外两层信封上均标明“正本”、“副本”字样。
13．2 递交投标文件时，正、副本应分别包装在两个密封袋中。
内层信封上应分别写明投标人(作为收件人)和招标人(作为发件人)的名称及地址，以便因标书迟到或其他原因宣布不能接受时，招标人得以将标书原封退回。内层信封的封口外应加盖投标单位公章和法定代表人名章。
13．3 投标密封必须在投标文件袋背面上方开口外密封，并填写密封日期。封条上加盖投标单位公章和法人代表印鉴各两枚。投标文件袋正面按照规定加盖投标单位公章和法定代表人印鉴各一枚。14 投标截止时间
14．1 投标人应在投标邀请书规定的递交投标书截止时间之前，将投标文件送到招标人指定地点。未密封的投标文件将不予接受。迟到的投标文件将被原封退回。
14．2 投标人在递交投标文件的同时必须退回全部资料。否则，投标文件将不被接收。开标
15．1 本招标项目将按投标邀请书中规定的时间和地点，对所有已签收的投标文件进行开标。投标人应派法定代表人(持本人身份证明)或其授权代表(携本人身份证明及授权书)出席。
15．2 在开标时，招标人将当场对已签收的所有投标文件的正本进行开封，并核查每一份投标文件的密封、签署、投标书内容等有关情况，以确定其完备性。
15．3 在进行上述核查后，将宣布不符合要求的投标人的名称，并同时宣布符合要求的投标单位名称。15．4 开标结果宣布完后，由各投标人的合法代表人对开标结果当场签署确认。投标人不出席开标活动，将被视为自动放弃投标。
15．5 有下列情况之一者，将以废标处理，予以拒绝：
a 投标文件签署不全或不符合要求；
b “投标书”中未填报总价；
c 投标文件将招标文件的格式、文字进行任何改动；
d 投标文件未按招标文件规定的内容、格式、顺序编写。投标文件的评价和比较
16．1 在评标阶段，招标人认为需要时可要求投标人澄清投标书中的问题，或要求补充部分其他资料，或要求对其管理方案进行答辩。对此投标人不得拒绝，并应以书面形式送交招标人。但投标人不得借澄清问题的机会，对原投标报价和标书内容提出任何形式的修改。
16．2 在对投标文件进行评审前，招标人将首先对投标文件按照本招标书中的有关规定进行符合性审查。
16．3 对于通过符合性审查的投标文件，招标人将对其管理方案和管理(概)预算进行校核，并对管理(概)预算在算术上或累加运算上的错误予以修正。
16．4 招标人将只对合格的招标单位管理费用(概)预算符合性和算术性审查，并对符合招标文件规定的投标文件进行评价和比较。经招标人对所有符合投标进行加权平均，计算出复合标底。
复合标底＝各符合投标报价之和／符合投标单位个数
高于复合标底＋50%以上(不含＋50%)的投标，将被视为无竞争性而不进入评比，低于复合标底-20%以下(不含-20%)的投标，将被视为低于成本价也不进入评比。
16．5 除评标价之外，招标人还将进行商务评审和技术评审，一经评审后合理代价中标。商务评审的主要内容是：
a 总管理(概)预算标价应合理；
b 其他影响该物业内业主增加或减少支付的因素；
c 投标价与复合标底价相比较；
d 未提出与招标文件中合同条款相悖的要求；
e 良好的信誉和优良的业绩。
技术评审的主要内容是：
a 总经理及各项目经理部项目经理、总工的资质、资历；
b 现场组织机构，项目经理部其他人员资质、资历；
c 以往类似项目经验、管理情况；
d 物业管理方案的合理、可行、科学及技术先进性；
e 对该物业周边环境的保护措施；
f 物业管理各项应急措施；
g 质量、消防、交通、环保及安全保证体系及措施；
h 专业技术力量能否满足物业管理目标要求。
16．6 定标方式
招标人将从管理方案的可行性、投标报价、物业管理技术的先进性、质量、安全、消防、交通、环保等保证体系、投标人履约能力、履约信誉、社会声誉等多方面进行商务评审和技术评审，以经评审后确定中标人。
16．7 招标人没有义务必须接受最低报价的投标。接受和拒绝投标的权利
17．1 招标人在发出中标通知书前有权接受和拒绝任何投标，宣布投标无效或拒绝所有投标，并对由此引起的对投标人的影响不承担责任，也不解释原因。中标通知书
18．1 评标结束后，招标人将在投标文件有效期截止日前向中标单位发出中标通知书。中标通知书中写明该物业业主委员会(如在未成立业主委员会前，由该物业的开发商代表全体业主)将与中标单位所签订委托管理合同规定实施和完成本物业项目管理费用总价(即合同价格).18．2 中标通知书是合同的组成部分。
18．3 招标人将通知未中标的投标人，但不负责解释未中标原因。履约担保
19．1 中标人在收到中标通知书后10天内，应按招标人的指定或合同条款的规定，向招标人提交一份由银行出据的履约保函，担保金额为合同总价的10%.合同协议书
20．1 中标人应在接到中标通知书后10天内，持履约保函，与招标人签订委托管理合同协议书。
20．2 合同协议书须经双方法定代表人或其授权的代理人签署，加盖公章后生效。
投标邀请书
（被邀请单位名称）： 1，总建筑面积为平方米，招标申请已得到招标管理机构批准，现通过邀请招标选定中标人。
2、工程质量达到《洛阳市普通住宅小区住宅物业服务指导标准》。
3、该工程的承包方式为中标合同价。4
5、投标人的资质等级必须是参加投标应复函，并到招标单位领取《资格审查表》进行资格审查。
6、资格审查通过的单位应按规定的时间、地点到招标单位领取〈招标文件〉。
招 标 人：（盖章）法定代表人：（签章）地 址： 邮政 编码： 联 系 人： 电 话：
年 月 日篇二：物业管理公司招标邀请函 物业管理公司招标邀请函
现xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx物业管理公司招标，邀请贵公司前来竞价。
一、投标邀请书
招标单位：xxxxxxxxxxxxxxxx 项目名称：xxxxxxxxxxxxxxxx 招标方式: 竞价招标 1.项目概况：
现场查勘及答疑时间：xxxxxxxxxx 现场查勘联系人：xxxxxxxx联系方式：xxxxxxxx 投标截止时间：xxxxxxxxxxxxxxx之前将竞价文件密封（密封处盖公章）送交至投标地点
招标单位将不负责投标人准备标书和递交标书所发生的任何成本和费用。
二、项目内容及投标报价文件要求
（一）项目内容： 物业类型：xxxxxxxx 座落位置：xxxxxxxxx 委托物业服务管理的项目包括但不限于以下内容： 1.公共环境卫生
(1)共用场所 楼梯楼道清洁卫生。(2)公共场所 宿舍院内、离退休人员活动室清洁卫生。(3)绿地内清洁卫生。
(4)宿舍院内所有垃圾的收集、清运。(5)化粪池清掏。2.安全保卫
(1)安全监控、巡视、门岗执勤
(2)宿舍院内安全防护 防窃防盗，防止闲杂人员进入。(3)消防安全 及时清除易燃物，防范于未然。3.维护公共秩序
(1)出入宿舍院人员的管理(2)交通与机动车辆停放秩序的管理。(3)非机动车辆停放秩序的管理。4.小型维修
(1)给水 住户及公共区域水龙头、阀门等小部件的修理更换（不含材料费）。(2)排水 住户及公共区域疏通堵塞，更换洗脸盆、洗菜盆、坐（蹲）便器等（不含材料费）。(3)电源 住户及公共区域插座、开关等小部件的修理更换（不含材料费）。5.客服服务
(1)信件、报纸、邮件等的收发。
(2)住户及公共区域供暖系统向相关单位的报修。
(3)住户及公共区域如有小型维修以外的需维修、修缮的事宜向相关单位的报修。(4)住户内装修的监管。
(5)与住户签订物业管理合同并收取物业服务费。6.宿舍院内共用绿地、花木绿化养护。7.维护保养
(1)楼内、公共区域门窗等。
(2)院内公共设施，如围栏、棚架、宣传栏等。(3)给水阀门及管线，落雨管等。(4)屋顶防水、外墙面。
（二）投标书要求: 1.物业管理内容和计划 2.投标报价
3.法定代表人资格证明书，专业人员资质。
4.法人代表授权书原件及授权代表身份证复印件及其他资质要求所述相关证件。
5.企业资质证明材料，需提供企业简介、具有公安消防主管部门审核的相关资质文件（营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码证）复印件（需盖公章）。6.以往的业绩。篇三：前期物业管理投标邀请书 格式一：（适用于邀请招标中的资格后审）前期物业管理投标邀请书 ：
诚邀贵单位参加前期物业管理投标，现将有关事项告知如下：
一、招标人名称、地址及联系方式
1、招标人名称：
2、办公地址：
3、联系人：
4、联系电话：
二、招标代理人名称、地址及联系方式
1、招标代理人名称：
2、办公地址：
3、联系人：
4、联系电话：
三、招标项目
（一）招标项目：下述物业管理区域内的前期物业管理
（二）物业管理区域：
1、物业管理区域名称：
2、物业管理区域地址：
3、物业管理区域范围： 东至：；南至：西至：；北至：
（三）招标项目的基本情况
该部分叙述的内容主要包括经规划部门批准的项目总
平面中相关技术指标，具体包括：项目占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、物业类型及面积、车位等有关情况。
（四）前期物业服务期限
【1】物业服务期限自签订前期物业服务合同之日起
年，合同期内，如业主大会选聘物业服务企业，前期物业服务合同自业主委员会与新聘物业服务企业签订物业服务合同生效之日起终止。
【2】物业服务期限自签订前期物业服务合同之日起至
业主大会选聘物业服务企业，并签订新的物业服务合同生效之日止。
四、投标人应具备的主要资格条件1、2、……。
七、获取招标文件的方法和费用
（一）获取招标文件地点：
（二）获取招标文件时间：年月日 至 年月日，每日上午时 分至时 分，下午分。
（三）获取招标文件费用： 元/套,现金支付，购买后不予退还。
（四）获取招标文件需提交资料：
1、……
2、......八、相关事项说明
1、.2、......招标人（盖章）：年 月 日
编撰地方标准，打造软实力
上海作为国际化的大都市，随着浦东改革开发，城市功能不断完善，其作为“世界的办公室”的地位日显突出。据不完全统计，上海办公楼的规模已突破3500多万平方米。随着大量外资投向办公楼，楼宇经济高速发展。作为城市建设的“窗口”和标志，办公楼管理水平的高低直接关系到上海的形象和发展。
为了缩小上海办公楼物业管理与发达国家之间的差距，提高本市办公楼物业管理服务水平，保障顾客和物业管理企业的合法权益，规范物业管理企业的经营行为，为顾客创造良好的办公环境，上海市房屋土地资源管理局于2005年提出建立上海市物业管理服务系列标准的要求,地方标准中体现了以人为本的发展理念，贯彻了以“人性化、个性化、情感化、理性化服务”的服务思想，注重环境保护和可持续发展，以构建“和谐楼宇”为抓手，并期望借此为创建和谐社会贡献出我们的一份力量。
东湖物业牵头或参与编写的《办公楼物业管理服务规范》和《公众物业管理规范》等地方标准，为整个行业的标准化建设和品质提升起到了强大的助推作用。实践中，东湖人更是身体力行，严格按照行业和企业标准规范操作，最优的流程和最佳的品质使海派物业绽放出了独特的魅力。
导入项目创优标准化，提升硬实力
高标准的管理、精细化的服务是东湖物业实现行业领军的法宝，而创优正是检验这一法宝的重要指标。东湖物业立足实际，总结经验教训，形成一整套项目创优的标准化流程：每年年初确立创优目标，每年确保1个非居和1个居住物业被评上“上海市优秀”；1个非居和1个居住物业被评为“全国示范”。以管理处自主创建为主，公司职能部门参与指导、支持相结合，通过现场诊断、个别指导、创建自查等一系列流程，实现整个创优过程的标准化操作，有效提升了创优的品质和效率。
2004年9月，上海银行大厦进行招投标时，东湖物业就郑重承诺：三年合同期内，物业管理水平达到“示范大厦”标准。2007年4月正式接管后，公司就明确了“一年打基础、二年创市优、三年创示范”的计划。此后，东湖物业一直坚守承诺：明确目标、落实计划、脚踏实地、按创优流程办事。2010年，上海银行大厦成功创建“国家示范大厦”，按时履行了当初的承诺。其中，创优标准化流程带来的便捷与高效功不可没。
对于已成功获评国优和市优的项目，公司好中选优，树立典型。以办公楼、小区和工业园区三种不同业态为例，2010年，公司将上海银行大厦、江临天下小区和张江创新园分别作为上述三种标准业态模式，成为公司第一批物业服务规范挂牌示范基地，以点带面，充分发挥其在管理质量、服务品质的示范作用，带动和引导同类项目发展进步。同时对于进一步提高创优标准化建设，进而提升东湖物业硬实力具有重要意义。
优化设备设施标准化管理体系，强化核心竞争力
设备设施管理是一项科学严谨的系统工程。作为以管理办公楼、金融系统、政府机关、公众物业为主体的东湖物业，自发展伊始，就将设施设备管理定位为核心竞争力，在发展过程中不断调整战略、扬长避短，逐步建立并完善了设施设备标准化管理框架，有效克服了物业工作中常见的随意性、盲目性，增强了工作的条理性、规范性，满足了设备设施管理严谨科学的要求。
以高端数据为中心的金融业，媒体类、医院类，其物业设备设施的维保尤为重要，一旦设备发生故障，影响面非常大。从2001年起，东湖物业进驻位于外高桥园区的工行全国数据中心，至今已整整十年，实现了工行“十年零事故”的管理佳绩。其秘诀就在于我们将设备设施维修保养等关键词全面纳入精细服务标准流程，突出强调“专、精、特、新、优”，“专业化、精细化、特色化、新颖化、优质化”还制定了专属于这个项目的设备管理方案，对每一个细节都反复推敲论证，比如空调要保证在机房全封闭的状态下，从温度到湿度、空气的洁净度全都严格要求，做到有据可依，有因可循。
在公司层面上，东湖物业重视企业设施设备资源及知识、技术的规范化应用和开发。成立了以总工程师为总牵头人，以强电、弱电、暖通、给排水、动力设备等专业为条线的技术工作组，通过专业技术活动和专业技术会诊等形式,开展设施设备更新改造和技术疑难等方面课题研究，研究确立设施设备管理新典型、新标准。
设备设施管理的关键在于标准管理、严谨操作，工程人员的素质是质量保障。东湖物业建立起“多形式、高标准、严考核、重素质、有激励”的人才培训体系，逐步形成公司领导重视，职能部门实施，管理项目主抓，员工个人努力的东湖工程技术人员队伍培养新格局。依托职业资格考试、等级提高考核制度、设施设备管理培训课程以及岗位技能竞赛等，构建高技能、复合型的工程技术队伍，促进设备设施管理这一核心竞争力的整体提高。
依托标准化服务流程，彰显创造力
在发展过程中，东湖物业以积累多年的先进管理经验为基础的同时，注重把握时代感和创新原则，注重环境保护和可持续发展，不断细化管理和服务流程、关注管理和服务细节，实现了物业服务品质与内涵的全面提升。
举例而言，推行工作标准化，完善了物业服务各岗位的各项规章制度，明确了工作标准，规范了工作秩序，强化了服务职能。东湖物业某项目仅一个门岗职位就有34项标准化工作规程，确保每一个规定动作精准、有效、到位。工作标准化也对个人素质提出了更高要求，员工通过具有东湖物业特色的“40+1”培训（每周40小时工作，一小时培训）和训练，服务素质和服务水平显著提高，进而保证了项目品质的稳定性。
张江创新园作为东湖物业重要的工业物业形态，园区入驻企业对物业服务要求非常高，如园区内的世界500强企业，就习惯于用国际标准来要求我们。我们按照高档楼宇、高端客户、高标准服务的管理要求，以职业健康安全体系、环境管理体系和质量管理体系认证为抓手，综合提升管理服务品质。根据ISO质量标准体系和张江股份公司ISO14001要求，公司严格审核管理流程，不断改进和细化服务细节，通过对屋顶的绿化、道路的无障碍改造、水景的净化等一系列措施，东湖物业打造了一个“和谐、生态、环保、低碳”新园区，得到了园区内著名国际公司，如IBM、杜邦、惠普和安捷伦等公司的好评。2010年，张江创新园获评“全国物业管理示范工业园区”。
东湖物业是首家签约世博的物业服务企业，担任世博村、世博村东湖酒店公寓和世博局行政中心16号楼的服务工作。世博会期间，共有107个国家及国际组织的代表团、126个国籍、4841名参展商、场馆总代表、建馆工作人员、国外志愿者等宾客入住世博东湖公寓酒店。从建馆、布展、展览到撤展长达800余天的世博服务中，东湖物业用热情服务和忘我付出，为上海世博会的成功举办助添了浓重的一笔。公司下属70多个单位、集体和个人，分别受到不同程度的表彰。
标准成就了东湖物业“海派服务文化”的日臻完善和走向行业的前列。2008至2010年，东湖物业陆续获得行业首批上海市名牌服务、行业首家上海市著名商标、行业首家上海市质量金奖、行业首家江浙皖赣沪质量工作先进单位等称号。2011年，在中国物业管理改革发展三十周年综合实力企业评比中，东湖物业一举进入十强，可以说，这些长足进步，都是以“标准”为重要抓手。◇
位于上海外高桥园区的中国工商银行全国数据中心，是一座现代化程度非常高的楼宇，自2001年起，由东湖物业进行管理，至今已整十六年，实现了工行“十六年零事故”的管理佳绩，特别是设备设施的维护和管理，得到了业主的高度认可。东湖物业设备设施管理的秘诀就在于：将设备设施维修保养等关键词全面纳入精细服务标准流程，突出强调“专、精、特、新、优”，还制定了专属于各个项目的设备管理方案以及风险预案。业内不乏中国工商银行全国数据中心这样的项目案例，其揭示是同一个核心问题：设备设施的管理质量关系到业主的生活、安全，关系到设备设施的工作状况、维修频率和使用寿命。对物业服务企业来说，设备设施的管理是物业服务企业的核心能力之一，同时，从风险的角度来看，也是物业管理中的重要风险源，必须做好风险的管控与防范。风险与识别
物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。与此同时，目前的物业项目，对设备设施的依赖性越来越强，如电梯故障、大厦停电停水可能会使物业瘫痪，无法正常使用，一旦发生设施设备重大故障，给业主带来的损失也是巨大的。
从风险的内涵来看，物业设备设施风险是指在物业管理区域内，在物业设备设施管理使用过程中，由于工程项目建造中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误，特别是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的风险以及不可预见的自然灾害所造成的风险。
从物业服务合同的角度来看，业主将物业委托给物业服务企业管理，那么，物业服务企业就要相应承担物业财产风险，如因管理不当造成物业或财产损失，物业服务企业要承担相应责任。因此，作为物业服务工作的重点，设施设备管理工作质量及其风险分析和预防，是物业管理中极其重要的内容。
如果要想进行物业管理工作, 我们首先要清楚物业公司到底是干什么的, 它的工作范围包括哪些?教科书上明确的告诉我们:
1.1 物业管理公司的基本业务
(1) 前期物业管理
(2) 物业的使用管理
(3) 环境养护与管理
(4) 物业产权户籍管理
(5) 提供全方位、多层次的后期服务
1.2 物业管理公司的辅助业务
物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动, 如兴办餐饮服务业, 开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等, 创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长, 兴办物业管理以外的服务业务。
1.3 物业管理公司的内部业务
(1) 人才的选用与培训
(2) 劳动与分配管理
(3) 设备维修管理
(4) 服务质量管理
(5) 多种经营管理
如果我们简单地总结一下, 对于物业公司来说, 日常的管理工作主要是指:日常管理和特约服务。
(1) 日常管理是经济性的管理和服务, 包括以下内容:日常养护, 清洁绿化, 安全保卫, 消防工作, 日常维护, 征收各类费用、保管使用管理基金, 协调各方面社会关系, 处理好物业内部人际关系。
(2) 特约服务是指:根据业主和住户需要, 提供各类特别服务, 这些通常是有偿的。如送奶送报, 看护老人、病人、儿童, 订票送票, 代为购物, 送货上门等。
此外, 物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营, 增加收入, 补充管理经费不足, 减轻业主和住户的负担。
2 日常管理存在的主要问题
笔者通过到企业中参加实际工作, 对物业管理日常工作有了一些自己的体会, 主要概括成一个词就是:管家。在业主的角度来说, 他们所能够直接对话的就是物业, 所以一切事务都是找物业来解决, 有些事情甚至可能并不属于物业公司的直接工作范畴。所以物业就成了业主们的管家, 成为业主和其他单位部门的纽带。
想要做好这项工作, 物业公司的组织架构就显得十分重要了, 什么样的架构有利于行之有效地解决问题, 协调各部门关系, 对于一个从事服务性行业的企业来说, 信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲, 采用直线职能制是非常必要和有效的。
现阶段, 由于很多方面很多部门 (建筑施工方, 室内外设施供货安装方, 供暖供电供水等部门) 存在很多问题, 所以导致当前物业公司管理状况混乱, 鱼龙混杂, 从业人员良莠不齐, 致使现在业主和物业的关系并不是那么友善, 甚至有些敌我对峙的意思, 在走访挂职单位所负责的物业单元时, 很多业主提起物业就是满腹怨言, 而问及物业公司的同事时, 他们对业主和每天的工作也是抱怨声不断, 到底为什么形成这样的现象呢?
通过观察和思索, 笔者用三个字来总结所感受到的物业管理工作过程中的问题:繁, 凡, 烦。怎么解读这三个字呢?
(1) 繁, 即为烦琐。
对于物业从业人员来说, 每天所面对的工作, 归纳起来大部分是哪个业主家房顶窗户漏雨了, 哪个楼层的灯不亮了, 哪个单元电梯不好用了, 为什么又停电停水了?暖气为什么不热?等等, 这些问题涉及各个方面各个部门, 十分烦琐, 琐碎。但是也正是这些烦琐的事情, 构成了物业管理人员每天所需面对的主要工作, 怎么样与业主沟通, 怎么样协调各部门积极有效地在短时间内解决问题才是关键。
(2) 凡, 即为平凡。
每天忙忙碌碌解决了上面那么多烦琐的问题, 很多物业管理人员认为自己的工作却并没有太大的成就感, 不像其他职业那么“伟大”。很多时候还得不到业主的理解, 听难听的话, 所以很多物业从业人员失去积极性, 对工作和问题应付了事, 能拖则拖。
(3) 烦, 即烦躁, 心烦意乱。
正是因为前面两个 (繁、凡) 字, 致使很多物业从业人员每天面对工作时被动应付, 大部分时间和业主打交道, 不是因为什么地方出了问题需要解决, 就是催缴物业费。用现在流行的词语就是, 接收到的大都是负能量, 所以工作起来很烦躁, 这也是为什么物业和业主的关系那么紧张。
3 运营现状的调研及分析
物业产业在中国的兴起时间还不长, 市场虽然很大, 但不成熟。由于缺少行业协会等相关约束机构, 使得此行业缺乏较为严格的准入机制, 不免产生了鱼龙混杂的局面, 使得对物业公司的管理更加趋于无序和混乱。通过观察, 我感觉, 的确不能否认现在大部分物业管理公司由于人员素质不达标而导致物业管理工作经验不足, 处理问题不得当, 从而至使现阶段大部分物业公司和物业管理人员本身对于物业管理工作的性质的职能不清楚这一现象的存在。但是这些现象的存在也不是全面的, 不能以一家物业公司的情况概括整个行业的情况, 并且在我了解这个行业的过程中, 我发现, 随着物业管辖小区年限的增长, 很多问题也会随之淡化。所以在我们的教学过程中, 可以尽量通过在校期间的学习和教导, 让我们的学生明白物业管理工作的本质和特点, 了解这个行业的现状和问题, 能够让学生们更好更快的过渡到工作状态。
我归纳总结了一下, 对于物业公司或者说物业管理人员来说, 首先要清楚一件事情, 那就是物业管理或者说物业服务本身, 它就是一种商品, 业主缴纳的物业费就是购买这件商品所支付的费用。这和我们去超市买东西是一个道理, 比如我去沃尔玛超市购物, 我支付了2000元, 那我一定得到的也是价值2000元的等价商品。如果沃尔玛收取你2000元却让你空手回家, 我想没有人会同意。物业服务也是一样的道理, 如果我们把物业服务也看成是一种商品, 那么业主既然支付了相应的费用, 作为物业公司或者物业管理人员来说, 我们需要为其提供等价的商品才是合情合理的。正是由于很多物业公司和物业管理人员并没有理清这个关系, 致使现阶段大部分物业管理工作混乱无序, 杂乱无章, 致使业主和物业的关系陷入僵局。
由于笔者到物业公司实地考察工作的时间有限, 所接触的物业类型比较单一, 对于不同层次, 不同规模, 不同类型的物业管理模式了解不能达到十分全面。同时, 对于未来有较大发展空间的商业地产物业管理与传统物业管理模式的区别, 也有待于我们在教学过程中深入挖掘探讨。
通过这段时间的实践, 我对物业公司运营状况进行研究分析, 使我加深了对物业公司乃至整个行业的了解。随着人们对居住的各方面要求的逐渐提高, 物业已经不是一个可有可无的事物了, 而是将决定大众生活质量和生活舒适度的重要因素。在以后的日子里它必将在我们的生活中扮演越来越重要的角色。物业, 这一新兴产业也必将成为人们关注的焦点, 人才的聚集地和经济的聚焦。而我们也应该把握住这种趋势, 把我们的物业管理专业做大做强, 希望这一点儿体会能够对今后的教学工作有积极的作用, 使我们的教学工作更好更顺利地进行, 培养出更多高素质的物业管理人员, 从而慢慢改变物业管理工作的现状, 让这一行业更好更健康地发展。
摘要：物业管理在我国是新兴的行业, 被誉为“朝阳产业”。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高, 物业管理行业对一线员工的管理服务水平、能力和技能的要求越来越高。我们作为教学工作者, 需要了解行业用人单位对从业人员的综合职业能力的要求, 合理进行课程改革, 提高物业管理专业教学水平, 更好为企业输送适用型人才。通过调研, 笔者了解到物业公司对从业人员的学历要求大部分集中在高职毕业生上, 所以我们作为高职院校, 培养出的物业管理人员, 就业前景非常乐观。其次, 企业对于一线物业管理人员所学专业的要求, 更多的希望招收专业对口的毕业生, 但是对其他专业比如酒店管理等的认同, 也反映了对物业学生综合素质的要求呈上升趋势。这就要求我们需要按照一线企业的要求和标准来培养我们的学生, 使之能达到企业和职业的要求。
关键词：物业,管理,业主
参考文献
[1]倪维栋.浅谈物业管理活动中存在的问题与解决对策[J].中国市场, 2010 (41) .
我领孩子在小区里玩耍时，小区里花架上摆放着的花卉被孩子弄落到地上一盆，连花带盆全部损坏。我自知理亏，第二天就到花卉市场上买了一盆同样的花摆放到花架上，主动进行了赔偿。但物业管理人员还是坚持罚款，声称这是小区物业管理的规定，并已经做了“损坏花木，罚款300元”警示牌进行了告知。请问：我已经进行了赔偿，还必须要进行罚款吗？物业公司的这个罚款规定是否有效？赵女士
答：
据来信所述，赵女士已经知道自己有错在先，主动进行了赔偿，是值得肯定的。但物业公司不依不饶，坚持罚款的做法是不对的。从另一个方面来看，物业公司也没有处罚权。
因为罚款是行政处罚的一种，只有国家特定的行政机关才有行政处罚权，罚款权是一种行政权力，只能由行政机关（或其授权、委托机关）行使。有关部门向当事人收取罚金时，须出示执法身份证明，必须交付当事人具有市级财政部门统一印制的罚款凭据，并注明当事人违法依据、时间、数额、地点以及罚款单位名称。当事人还有申辩权与诉讼权，如果公民对行政机关所做的行政处罚不服，可以向人民法院提起行政诉讼。作为物业公司，是没有处罚权的。
此外，物业公司以物业管理规定来对赵女士进行罚款，也是站不住脚的。由于行政处罚直接剥夺公民、法人或非法人组织的财产，极易造成对合法权利的侵害，全国人大为此制定了《行政处罚法》，以保障行政处罚活动的合法、有序。同时，行政处罚法规定，除省、市级及其以上政府或人大制定的法规、规章可设定罚款外，其他任何规范性文件均不得设定罚款，无权自立名目任意罚款。处罚权只能由行政执法机关行使，那种没有经有关机关登记，擅立一个罚款牌，抓住一个罚一个，既无有效凭据，又无执法证件的随意处罚都属越权为之，是不合法的。
在这里，我们也希望物业公司在管理中，不要随意出台一些不合法规的霸王规定，要多以建立和谐社会的角度考虑问题，是不是可以把“损坏花木，罚款300元”的规定，改为“损坏花木，按价赔偿”，这也便于小区物业的长期管理。
