建筑施工单位怎样审查施工合同

建筑施工单位怎样审查施工合同（精选5篇）

建筑施工单位怎样审查施工合同篇1

建筑施工单位在签订施工合同前，对于不论是哪一方所提供的合同文本，均需要作出认真、严格的审查。审查合同的目的是在于防范风险，防范争议的发生，尽量使合同的约定明确，表述没有歧义，避免双方当事人对合同产生不同的理解。

审查施工合同，应当注意以下几个方面：

一、关于工程款的约定

涉及到工程款的部分，也是合同中核心的部分，但很多建筑施工单位在合同中，只注意数字是否正确，支付时间是否符合要求等等基本的内容，其实不然，关于工程款的支付问题，针对不同类型的施工合同，需要作出不同的约定。例如：是一次支付预付款？还是按季度按月按比例支付？还是按施工进度进行支付？先期一次性支付预付款的，对于施工单位来说，如果该部分费用占工程总价比例较低，则后期施工阶段，施工单位将面临自行垫资的风险，如在前期又未对建设单位的支付能力进行过有效地调查，建设单位一旦丧失或是缺乏支付能力，那么该部分垫出去的工程款，将没有任何能够收回的保障。按季度支付工程款的，建设单位往往会对工程款的专款专用作出约定，在一定程度上限制了施工单位的资金流动，但对整个工程的推进、完成确有积极的作用。按进度支付工程款的，一般需要工程所涉的几方主体，对工程进度进行确认后，建设单位才予以付款，并且，该种方式的问题还在于，施工过程中，往往会碰到不可避免的变更、签证

等等，但作出的变更并不在当初已经拟定的工程施工进度范围内，就是说，一旦发生变更，因变更可能导致原来的施工进度缓慢，而建设单位是按照原来的进度计划作出支付，这样就势必影响了施工单位权益。因此，在采取按进度支付工程款的方式时，施工单位可以适当注意在关于变更、签证的约定中，提出本月变更本月支付的问题，这样一来，对双方当事人都是公平的。

对于工程的变更，变更所涉及的款项、费用如何支付，也是工程款支付时应当注意的问题。是在工程完工后一次全部支付还是当月变更当月支付，施工单位都应当区别对待，根据不同的情况作出对自己最有利的约定。

关于工程款的约定，大多是在双方当事人之间进行协商，但采用哪种方式或是怎样去约定，才能最大限度的保护施工单位的利益，是建设施工企业在合同审查过程中应当注意的首要问题。

二、对合同主体、造价结算、垫资条款的审查

对合同主体资格的审查，建筑施工企业不仅要审查自己是否符合本建筑施工项目的施工资质要求，还要审查对方当事人是否具备进行本次建设施工工程的条件，例如：房地产开发要求开发企业必须具备相应资质等级。其次，还要注意所承包的项目是否是经批准的合法项目，如尚未取得相关的批文，则所签订的合同都将因项目的合法性存在问题而无效。再次，在签订合同时，还要注意发包人是否具有良好的履约能力，从而杜绝“干白活”的情况发生。

对工程造价的审查，施工单位则应当充分考虑各方面的风险因

素，防止建设单位提出的“不作调整，一次包死”的固定总价条款，合同中还必须对价款调整的范围、程序及签证、变更等做出明确规定。对于存在垫资问题合同，施工单位则应当充分考虑垫资款回收的安全性。

三、尽量使用《建设工程施工合同示范文本》，避免当事人权利义务缺失

首先，需要注意的是，当“专用条款”中未作特别约定时，“通用条款”中对应的条款将自动直接成为双方的一致约定，直接约束双方当事人的权利及义务。填写“专用条款”时，避免使用带有不确定性的词汇，例如：可能，暂时等等不能明确期限或状况的词语。

其次，需要注意在专用条款中明确工程师的权限范围，通常可以规定为：除……….之外的权限。施工单位在明悉了工程师权限后，在此后办理工程变更、签证时，才能找到正确的签证途径，防止他人随意签字，给双方当事人都造成损失。

再次，对于不可抗力的约定，应当进行量化，不能笼统的约定为地震、海啸、飓风等，而应当将其具体化，例如：地址4级以上，风力7级以上等等。

建筑施工单位怎样审查施工合同篇2

施工合同, 是建设工程发包人和承包人必须共同遵守的法律性文件, 也是双方必须履行的技术经济文件, 它是最终确定工程造价的重要依据。因此, 在建设领域重视施工合同签订、加强施工合同管理对工程造价的确定起着十分重要的作用。

随着国家对铁路投资的逐年加大, 铁路建筑市场逐步开放, 铁路建筑市场正由粗放型向精细化、标准化方向转变。铁道部于2007年颁布了《铁路建设项目招标示范文本》并对合同条款作了严格的规定, 铁路施工合同在建设项目中的地位与日俱增。作为进入铁路市场的施工企业应该根据市场环境逐步调整思路、提高合同意识、规范合同管理, 由过去的“先施工、后算账”, 逐步转变为“边施工、边算账”的动态合同管理思路上来。如何提高施工合同经营意识, 如何把控施工合同经营风险成为众多施工企业控制成本、提高效益的当务之急。

严格把控施工合同风险首要任务就是做好合同评审工作, 在避免合同风险的同时, 寻找合同索赔突破口。

2 合同评审重点

合同经营风险审查又称专家审查, 是根据施工承包合同所约定的条件, 预测在生产经营活动中可能出现的不利因素, 从而导致经营利润发生重大变化而不能实现合同预期目标的审查。合同审查时一要结合招标文件、投标文件, 同时还要把通用条款和专用条款、合同文件和其他组成部分结合起来审查, 重点审查条款。

2.1 合同承包方式审查

合同按照承包类型分为单价承包合同、施工总承包合同、工程总承包合同;按照计价方式可分为固定总价承包方式、固定可调总价承包、单价承包方式、成本加酬薪等方式。不同的承包方式, 合同管理和思路都是不一样的。比如穿越地质复杂的隧道工程宜采用单价承包方式, 在招标文件约定的地质情况下, 单价固定, 数量以实际施工图数量为, 在此种情况下, 要认真核对施工图纸, 严格核实数量, 做到计量数量与施工图数量一致。再比如工期较短、工艺成熟的、地质不太复杂的铁路工程适宜采用施工总承包方式, 合同评审首先要了解招标方式, 是初步设计招标还是施工图招标;然后要了解承包范围, 是否包括征地拆迁, 建安工程范围如何界定;最后还要了解作为铁路建设管理的特色—风险包干费内涵, 也就是风险包干费的范围以及内容, 而这对于日后的索赔具有举足轻重的作用。

2.2 合同工期审查

要做到合同工期审查, 首先要结合施工企业自身情况实地调查工程地质、工程难度等实际情况, 然后充分了解征地拆迁进度和承包方式, 征地拆迁是施工单位承包还是建设单位自行拆迁。如果是建设单位自行拆迁, 开工前能否达到“三通一平”条件, 如果是施工单位承包方式, 拆迁费用够不够, 拆迁难度有多大, 对工期有无影响。除此之外还要结合合同要明确开工日期是以合同书上写的合同工期起始日期为准, 还是以开工令为准。了解以上情况后就可以在合同补充条款中将征地拆迁影响工期的内容写入工期顺延的补充内容。其次, 还要了解总工期是否合理, 在总工期内是否可以完成工程项目建设。过去铁路施工往往被戴上“政治工程”的帽子, 相当一部分施工单位根本不考虑工期如何约定, 盲目签订合同并急于上场, 结果给自己带来巨大的经济损失。比如作为亚洲最大北京列车餐饮加工配送基地工程, 建筑面积4.4万平方米, 招标时明确工期为1年, 建设单位要求将工期缩小到7个月, 且抢工工期正值冬季。施工单位为了抢工, 投入了大量的人力、施工措施、安全措施。最终保质按期完成施工, 但是投入费用也是巨大的。再次, 关于工期调整的约定。比如在北京施工, 每年的3月份有两会, 还有北京市春运、汛期施工等干扰因素, 这些因素合同中对于工期延长是否有约定。合同评审时间, 评审人员就要提出工期顺延约定不合理的问题。

2.3 合同价款审查

合同价款的确定是否合理, 审查起来比较麻烦, 首先要了解铁路招标文件中铁路合同条款中关于合同价款调整内容, 然后考虑工程量清单采用的标准、降造幅度, 清单有无遗漏, 工期与管理支出等诸多因素。

一般固定总价, 适用于合同工期较短且工程合同总价较低的工程, 如果工期长, 总价高, 则不可预测风险大, 原则上不采用这种方式。

固定单价, 一般双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法, 在约定的风险范围内综合单价不再调整。风险范围以外的综合单价调整方法, 应当在合同中约定明确。

可调总价。包括可调整综合单价和措施费等, 双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法。一般调整因素包括:甲供材料设备调整、甲控和自购材料设备价差系数的选择, II类变更的分类及界定;重大工期、质量、方案的界定;双方约定的其他因素。如果以上内容不进行进一步的界定和量化, 最后在报送I类变更和II类变更以及材料设备价差计算上就会引起争议。比如:某铁路动车检修基地工程, 由于机务工艺设备就达12.5亿, 按照招标文件规定, 合同额包括铁道部甲供的机务设备, 但是在竣工时, 按照财政部规定, 纳入合同中的甲供设备需缴纳3.5%的营业税, 光税金就达4000多万元, 施工单位拒绝对甲供设备开票, 而这些施工单位在签订合同时就应该考虑清楚, 因为按照财政部规定, 作为安装的甲供设备可不纳入营业额, 如果当初施工单位考虑到此问题, 就不会与建设单位造成不必要的争议。

2.4 工程预付款审查

一般来讲, 包工包料的工程按照当年预计完成投资额 (扣除甲供材料设备费) 为基数计算预付额, 建筑工程预付比例为20%, 安装工程预付比例为10%。对于重大工程, 按年度计划逐年预付。对于设备费用大的工程, 可以约定预备备料款和预付进度款两种。

在部分铁路工程中, 有的业主在施工承包合同中约定预付款比例为零。也就是说, 施工时承包单位需要自己垫付前期的所有工程款, 且业主不需要支付利息, 此时, 施工单位必须考虑自己的资金周转和承受能力。否则, 就可能导致开工又停工, 自己违约的情况出现。预付款比例为零时, 合同中应明确约定先期似乎工由承包人垫付款的支付方式与利息。

另外, 征地拆迁工程铁路一般采取承包制或代甲拆迁的方式, 如果采取代甲拆迁方式, 涉及金额大, 施工单位一般在签订合同后, 指挥部要按照合同预付一定比例预付款, 此项内容的约定一定要在合同中体现, 否则施工单位需要垫资进行拆迁。

2.5 主要材料供应方式审查

铁道部先后出台了《甲供物资设备供应目录范围》, 作为施工单位在合同审查时就要首先注意合同文件中所列的甲供物资设备是否全包括在铁道部《甲供物资设备供应目录范围》中, 这直接牵扯到工程的清理概算及工程结算。比如目前铁路站房工程涉及工程实施过程中装修标准的变化、材料供应等因素, 装修材料价格与合同签订时装修材料价格变化非常之大, 而装修材料却并不包括在铁道部甲供物资设备目录中, 如果在施工期间, 建设单位领导提高装修标准, 一定要明确费用及合同约定, 否则会给经营带来很大的风险。其次, 我们还应该了解甲供物资设备的交货地点, 按照目前铁道部的供应模式, 长达干线一般约定在能够办理货运的车站, 或最近接轨站;工程集中的地区也可约定在建设单位仓储站或直接运送至工地, 交货方式一般为车板交货, 施工单位负责卸车等事宜, 另外甲供材料设备还涉及到仓储和检验费用, 在招标文件、投标文件及合同审查时要明确运杂费和采购保管费是相关约定。再次, 我们还应该了解甲供材料设备的结算方式, 目前铁路工程一般采取甲供材料设备甲方签订合同并结算, 然后财务转账于施工单位, 另外还有一种方式就是甲方招标采购, 施工单位与供应商签订合同, 甲方拨款。这个在合同审查的时候一定要明确。最后还要注意甲供模式方面, 目前各铁路工程遍布全国, 不同的地区工程情况有很大的不同, 比如目前铁道部一直执行水泥甲供, 铁道部负责招标水泥厂家, 建设单位签订水泥合同, 但是在北京这样的城市, 五环之内不允许设置水泥搅拌站, 北京市要求采用商品砼, 建设单位一般采取招标商砼搅拌站, 甲供水泥, 施工单位出加工费用的模式进行甲供, 这样的话, 施工单位搅拌砼的利润就转移到了商品砼搅拌站, 这个我们在合同审查时间特别注意。

2.6 工程变更审查

目前《铁路建设项目招标示范文本》关于变更的分类原则是依据铁道部变更设计管理办法 (简称“146号文”) , 变更的处理方式依据合同约定, 属于非施工单位原因的I类变更根据批复金额进行计量;II类变更的计量方式一定要结合风险包干费的使用, 合同审查时一定要明确II类变更的范围和编制预算原则, 也就是说什么样的II类变更算风险包干费的支出范围, 什么样的II类变更在合同外基本预备费中解决, II类变更与施工图量差、施工图优化的区别等等, II类变更中甲供材料设备是否包干或另外解决等等。比如北京动车检修基地项目上报变更24项, 批复变更20项目, 绿化工程、过渡工程、外电源工程、交通导改工程已实施完毕, 但铁道部未予批复, 原因是不属于铁道部重大变更范畴。在合同执行过程中要注意动态管理合同, 对于建设单位提出的要求一定要仔细研究铁道部相关政策以及合同约定, 在变更前一定要与建设单位、设计单位充分沟通并且一定要遵循“先批准、后补充合同、再施工”的原则, 尽量做到合理、规范。

2.7 工程质量保修审查

目前铁道部最新制定《铁路建设项目招标示范文本》的对工程质量保修方面提出两个概念, 一个是质量保修期;另一个是缺陷责任期。作为合同审查, 首先我们必须搞清楚质量保修期和缺陷责任期的区别和联系, 缺陷责任期是指铁路工程初步设计验收后到国家正式验收前承包单位对所完成的工程产品发生质量缺陷后的修补预留的金额, 缺陷责任期一般为12个月或24个月。质量保修期是承包单位对所完成工程的保修期限, 超过这个保修期限则无义务实施保修, 按《建设工程质量管理条例》规定:最低为两年 (水、电、装修等) , 防水为5年, 主体结构、基础为设计的合理使用年限。其次, 我们还必须搞清楚工程质量保修金的预留、返还方式、预留比例、期限、是否计付利息, 如计付利息, 利息的计算方式及工程维修质量、费用等争议的处理程序及缺陷责任期内出现缺陷的索赔方式都应有明确的约定。比如, 依据《建设工程质量保证金管理暂行办法》, 工程质量保修金一般为合同价款的5%左右, 如果合同超出这个范围的, 承包企业经营成本就会加大, 应属过高。

2.8 不可抗力与保险约定审查

不可抗力发生具有偶然性, 但是万一发生就可能造成重大损失, 因此, 该条款的审查一定不能忽视, 首先要明确铁路工程合同中关于不可抗力的定义, 不可抗力中是否包含工程中可能遇到的重大风险因素。然后要明确工程保险费的投保主体, 是建设单位办理保险还是施工单位办理保险;最后还要明确保险费用支付来源, 是从风险包干费中支付还是从基本预备费中支付, 这个必须在合同审查时一定要注意。

2.9 违约责任约定审查

违约责任的约定, 是合同非常重要的组成部分, 应尽可能详细地约定具体内容。实践中很多合同就违约责任只有“按法律规定”, 这种做法实不可取。违约责任应尽可能界定清晰, 每一项违约都有量化指标。违约责任既包括建设单位责任, 也包括施工单位责任, 明确并细化违约责任内容都与日后的工期索赔及费用索赔均具有很重要的作用。比如北京铁路某工程, 由于春运、奥运等影响了工期, 在界定责任方面, 由于合同约定比较粗, 施工单位吃了哑巴亏, 不但没有延长工期, 还为赶工付出了代价, 这都是在合同审查时对违约条款没有细化的结果。

还有一些建设单位在违约条款中显失公平, 比如某铁路工程合同约定:每延期一天, 承担合同价款3%的违约责任, 延误工期超过10天, 建设单位有权解除合同, 施工单位承担合同价款20%的违约责任。像这种严重显失公平的条款在合同审查时就应高度重视。

3 结语

目前, 铁路市场的放开, 中建、中水、中交、中铁各施工企业全面进军铁路市场, 铁路建设单位也在逐步规范合同管理, 而作为进军铁路市场的各施工单位也应调整思路, 加强合同管理, 做好并加强合同前审查、合同中动态管理以及合同后评估。作为每一个施工单位的经营者更要加强合同评审, 做到想在前面, 不留遗憾。要做到未雨绸缪就必须加强合同专用条款的研究, 范本尚未约定具体的, 一定要通过补充协议条款进行细化, 对合同条款中部分内容约定不明确, 或者有遗漏, 或者有新增内容, 根据工程实际情况进行的补充与修正。

参考文献

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[6]铁路建设项目施工招标文件示范文本[M].北京:中国铁道出版社, 2007.

如何审查建设工程施工合同篇3

王学勇 ***

建设工程施工合同是常见的合同审查，律师如何在合同签订时发挥作用，为当事人规避各项风险，具体要注意哪些事项，有何技巧？以下从签订合同的重要环节方面做一一说明：

一、发包方资质等级及履约信用的审查。

作为建设方，确保在工程施工时或工程竣工后能得到工程款项，此时建设方对发包方主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，要将履约能力差、信誉低的合同主体予以排除。有的发包方并不是真正想把项目建设完工，而是想借工程名义骗取承包方的定金、保证金或预付款。因此，凡交纳工程定金、保证金或预付款的应采取防范措施以降低风险。要核实发包方是否存在，是否已落实工程后续资金，要求发包方提供财产抵押或第三人担保。

再有，要审查工程项目是否经依法批准的合法项目，如果项目不合法会导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法取得企业法人营业执照、相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格（如是法定代表人，要结合营业执照；如授权委托人，要审查授权委托书），审查工程项目的手续是否完备。

二、施工图纸要仔细审核。

施工图纸是否符合业主的质量要求，是否符合国家的强制性标准，对该工程是否合法、工程是否能获得施工许可证有决定性的作用。实践中不排除因为设计的原因导致工程无法施工而被延误，甚至整个工程重新招标，从而损害施工单位的利益，因此在投标前施工单位应当认真研究。对招标文件施工单位也应当认真研读，因为一旦中标，招标文件、投标书都会成为施工合同的附件，对双方都有拘束力，如果不引起重视随随便便投标，合同履行过程中就可能追悔莫及。

三、尽量使用示范合同文本。

建设工程施工合同涉及面广，需要从多方面来约定当事人的权利和义务，因此建设部与国家工商总局共同制定的GF-1999-0201《建设工程施工合同》示范文本，该示范文本一直以来成为建设领域的通用文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前应仔细阅读和准确理解“通用条款”，这一部分内容注明了合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，当事人应根据工程及双方具体情况，据实约定并填写“专用条款”的内容；当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。约定专用条款时要特别予以注意，要从约束对方当事人确保已方利益的角度来审查。

四、工程计价方式要明确。

工程计价要明确，以免在工程结算时出现争议。程计价方式一般为总价包干、单价包干、成本加酬金。那么，在工程计价时用何种方式呢？就总价包干方式，适用于技术不是很复杂、图纸已经很稳定、工期也不是很长的工程，也就是合同风险已经基本明了的工程。但是，对于复杂的工程，而且好多工程在施工时会有设计变更，工期长会出现材料价格波动多的情况，为了降低风险，最好不要选择总价包干。建设方一般要争取签可调价合同，在签订可调价的合同时，合同条款方面对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认作出明确规定，而材料方面的条款尤为重要，可约定为：“若建材价格在政府指导价上涨或下跌幅度超过3%（幅度由双方约定），则甲乙双方应在该指导价公布后，主张价格调整的一方向另一方发出通知，按公布后的该建材指导价对原合同金额进行相应的追加或调减。可以主张调整价格以政府指导价公布后超过15天内有效，如超过该期限，则不可主张。”

五、授权手续要完备，工程施工人员名单及职责要明确。

作为建设方或者发包方，由于工程大，或者工程数量多，因此要办理授权手续。对于双方各自委派的人员，要向对方列出名单，明确职责和权限。特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等约定清楚，防止无权人员随意签字，或走出权限签字。

六、关于工期顺延的约定

工程施工由于受多方面的影响，因此工期顺延的约定是必须的，一般来说，工期可以顺延为以下几种：（1）发包方未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；

（2）发包方未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；

（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（4）设计变更和工程量增加；（5）一周内非施工方原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；（6）不可抗力；（7）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。以上几种情形须经发包方或者监理单位确认，方可顺延工期。

七、工程进度款的约定。

对于工程进度款，通常是按月付款或按工程进度拨付。约定进度款支付时，有的直接约定按工程总造价的比例支付，对于发包方来说就存在一定的风险，因为此时可能会出现施工斡旋迟缓的情况。如果按工程进度预付，则手续比较复杂，容易出现争议。工程进度如何审核，应明确约定参加工程验收的单位、人员，采用的质量标准、验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法。

八、关于违约情形及违约责任条款的制订。