房地产管控毕业论文（精选7篇）
课程特色：
1)国内知名房地产咨询经验讲师主讲
2)该课程重点在管控模式和组织结构的设计方法
3)该课程内容的主要特色在授权与内部接口边界的界定
课程目标：
把握房地产管控模式与组织结构设计的类型、特点以及选择方式，帮助建立、调整和设计适合于组织特点及项目管理特点的管控模式与组织结构
课程对象：
组织管理人员特别是中高层管理人员
课程时间：6课时/12课时
课程提纲：
1．房地产管控模式的核心内容与应用
1.1什么是管控模式?
1.2管控体系的核心内容
1.3管控方法及应用
1.4集团/区域公司/子公司/分公司的主要管控模式分析
1.5案例分析一:某知名房地产公司的的管控模式(总部/子公司/项目公司)
2．房地产管控模式与组织的设计方法
2.1管控模式与组织的设计的依据与原则
2.2管控模式与组织的设计步骤和方法
2.3管控模式与组织设计的文件
3．房地产组织内部管控权限与边界
3.1组织管控模式对应的授权体系设计
3.2授权的原则与风险控制
3.3组织内部接口的边界设计
3.4案例分析二:某知名房地产公司的组织结构与职能设计
3.5案例分析三:某知名房地产公司的总部/区域公司/项目公司的内部接口边界设计
4．管控模式与相关的管理体系支持
4.1管控模式与流程管理体系
4.2管控模式与绩效管理体系
4.3管控模式与其它体系的融合4.4案例分析四:某知名房地产公司管控模式、流程管理与绩效管理的融合5．房地产管控模式与组织设计的常见问题分析
5.1如何衡量管控模式与组织设计的效果
5.2管控模式与组织设计常见的问题
5.3管控模式设计的主要障碍与解决方法
在近些年, 房地产行业一直饱受人民群众的非议。主要原因就是因为高房价、高利润所致。同时, 房地产行业也是很多城市财政收入的重要来源之一, 房产行业的高速发展吸引更多的企业加入到地产蛋糕的争夺, 地产行业出现过热的局面, 国家针对此种情况出台一系列调控措施保障民生, 抑制房价的快速增长。房地产企业通过提高房价获取高利润的时代已一去不复返了, 严峻的形势逼迫房地产企业必须转变思路, 调整经营管理的重点。个人认为加强房地产企业的成本管控, 制定管控制度合理控制各项成本开支是当前形势下提升竞争能力的重要方面。房地产开发企业是高投资企业, 高风险与高回报并存, 如果没有成套的管控体系, 回报就会大打折扣, 同时无限制的开支会加大企业流动资金冻结的风险。因此, 从项目的投资入手, 建立一套成本管理的系统并全程管控, 才能最大限度降低企业的成本, 提升企业的利润。
二、企业要实行成本管控的意义
(一) 成本管控是保护股东权益的重要手段
企业发展的最大目的是获取最大利润, 这也是所有股东投资的目的。没有人会希望自己的投资付之东流, 这就要求企业精打细算, 通过一系列的成本控制手段, 能够降低经营成本, 减少很多不必要的费用支出, 这样既能合理使用资金又可以提高企业的利润水平, 为企业未来发展打好坚实的基础, 使企业价值实现了最大化。从另一方讲也是股东一个更好的回报。
(二) 成本分析需要成本控制做基础
古谚语提到“种瓜得瓜种豆得豆”, 有付出才有回报。企业同样如此, 成本是企业产生利润的必要条件。成本管控贯穿于企业发展的始终, 展示的是企业所有成本的形成发展。要进行成本的分析, 找出成本控制的关键点, 没有成本管控提供的基础数据是无法完成的。
(三) 成本管控是提高企业竞争力的有力保证
成本管控不是让企业只关注自己的短期付出, 而是以长远的目光看待付出的成本对企业未来发展产生的影响。这就形成了战略成本的概念。所谓战略成本就是企业对自身情况进行系统的评估, 通过制定一系列的包括产业链分析、原材料加工及销售控制等手段, 从企业整体对成本进行合理的消化和控制, 以保证企业的短期利益与长期利益的共赢以及企业的可持续发展。战略成本管理将使企业既能“节流”更能“开源”。这样的企业才更具生命力。放眼当今世界500强企业, 都是通过完善的管控制度, 实现自身基础的稳固和发展的稳健。反观一些微小私人企业, 成本管控意识不强, 遇到不景气的经济大环境, 则无法依靠管控制度合理调整, 最终成为淘汰者。
三、房地产项目成本管控的几个阶段
(一) 项目投资阶段的成本管控
对于房地产企业来讲, 项目投资是成本管控的首要环节。每个房地产公司在投资之前都会有一系列的分析, 既包括企业自身的因素, 例如企业自身的投资能力、实施能力等等同时也需要对项目自身进行分析, 例如项目开发的必要性、优越性、项目的利润回报率等等。另外, 还有一个因素是不得不考虑的, 那就是当地政府的相关房地产调控政策, 选择建设符合大众要求和市场要求的房地产项目筹划阶段的成本控制, 也是我们通常所说的项目决策阶段的成本控制, 此阶段的工作需要大量的市场调研数据, 只有准确的数据才能获得更全面投资评估。这一阶段的成本控制水平会直接影响项目的最终回报情况。这就类似于做一件事情先要找对方向, 如果方向错了, 之后投入的越多损失越大。这一阶段项目决策需要各部门人员的共同分析, 房地产开发商要从项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等进行考察;企业策划人员要对消费者的需求、市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析;数据分析人员要立足于科学的数据、资料分析方法, 对房地产项目的投资规模进行合理估算;房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案, 最终决定房地产项目的可行性;项目决定实施后, 项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。这就进入项目规划设计阶段的成本管控。
(二) 项目规划设计阶段的成本管控
项目规划设计阶段是对投资项目进行必要的设计, 以确保后期项目的顺利施行。此阶段的成本管控主要目的是降低规划设计阶段的企业成本, 包括设计规划人员的人工费、材料费、设备维护费, 另外还可以降低工程项目建设所需要的设备、原材料、安装费、施工费等。此阶段一般是房地产公司自行设计, 考虑到个人容易受思维定势的影响, 适当的引入招标制度是一个不错的选择, 这样可以得到最优化的设计规划方案, 同时可以极大程度的节约房地产公司的企业成本。项目设计阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键, 必须要合理科学的进行项目设计, 否则就会造成投资成本过高、建设周期更长、回收资金更慢, 最终影响项目工程的经济效益最大化。所以, 房地产开发商都会对项目设计进行周密细致的分析, 确保成本管理有效实现。投资估算一般在设计之前完成, 并且会反复比较和审视估算即将发生的各项成本费用, 通过一定的措施进行管控。落实成本费用一般都是在投资估算预算控制范围之内, 后期可能会对工程项目设计做适当的调整。
(三) 项目施工阶段的成本管控
房地产项目的施工阶段其实就是项目投资的实施阶段。这个阶段的复杂性超过其他的几个环节, 是最为复杂的环节。这个阶段既要对质量把好关又要尽可能的节约工程成本, 找到两方面的平衡点。质量好、成本少这是两个相互矛盾的方面。双方的统一方面是能保证按时按质的完成。在保证质量的同时降低人力、财力及物力的支出。通过对大多数房产企业的研究, 施工过程中的成本控制措施一般从以下几个方面进行分析:1.企业在施工前, 要审查好施工组织设计。这项工作看似对成本管控没有什么帮助, 其实不然。因为施工组织设计体现了承包方和发包方相应的权利和义务, 同时也是双方处理分歧的依据。施工组织设计一般都会包含项目质量、施工进度、建设成本控制目标、处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾处理方式、工程款的支付与管理等等, 这些方面如果可以约定好, 对后期的工程施工会起到极大的推动作用, 避免出现问题相互推诿扯皮的情况出现。这从某种意义上讲是对施工工程成本进行了管控。2.物资采购方面要做到比价。物资采购对工程的成本及质量有相当大的影响作用。物资采购过程对质量、价格、服务信誉等方面进行把关, 同时对不同的供应商进行比价。这样才能做到物美价廉, 保证质量的同时降低成本。3.严格管理工程变更。工程出现变更必然会造成预算成本的增加, 所以应尽可能的避免工程变更, 这就要求前期严格审核成本计划和工作流程图, 管理好设计图纸和施工图纸。4.加强管理相关合同, 做到有章可循。这样可以避免以后的工程索赔等经济纠纷等隐患的出现。这样也可以为项目结算阶段的成本管控提供相关的保障。
(四) 项目结算阶段的成本管控
项目竣工阶段是工程的最后阶段, 也可以体现之前成本控制的效果。这个阶段的成本控制主要是从工期及相关材料、设备使用情况的结算这两方面体现的。如果前期项目规划设计阶段的成本管控及项目施工阶段的成本管控做的非常完善, 则逾期的项目误工结算及对材料、设备的使用情况的结算就会非常简单, 不会产生任何不必要的纷争。同时依据合同需要对之前按照规划设计图进行的工程、施工变更图以及现场签证对工程的竣工进行核算, 比对项目设计时的方案, 总结经验吸取教训, 为建立全面的成本管理系统提供案例支持。工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段还产生一些项目工程量的核定、审核验收记录、审查附属工程的施工费用, 这些费用必须体现在该阶段的成本管控中。工程结算交付使用后, 贯穿于项目全程的成本控制才算真正的完成。之后项目成本控制中心应对项目评价, 对工程成本进行管理和分析, 从中发现问题, 适当调整, 为之后的项目提出更好的处理思路, 从而少走弯路, 节约成本, 实现投资效益。
房地产企业是一个必须长期生存的企业, 该行业成本管控更是一个长期系统性的工程, 涉及面十分广, 管控周期性长, 管控项目多、任务重, 要求房地产开发商必须从源头进行管理, 做好各个阶段的控制工作, 同时需要房产企业全员参与, 每个人都从自身职务提出合理的成本管控措施, 商讨汇总, 由全员共同制定成本管控措施并且实施全过程, 利用科学的管理手段, 合理安排施工, 最大限度优化成本配置, 降低企业成本, 帮助企业取得更好的效益。
参考文献
[1]叶乐存.浅谈房地产企业成本控制思路[J].现代商业, 2010 (18) .
[2]刘亚斌.谈房地产企业如何控制企业成本[J].民营科技, 2010 (03) .
[3]戚晓梅.房地产项目施工过程成本管理研究[J].现代商贸工业, 2012 (10) .
[4]赵俊俊.浅谈我国房地产企业中的信托融资[J].知识经济, 2012 (06) .
[5]徐萌.浅议房地产企业税收筹划[J].中国证券期货, 2012 (05) .
但随着商业地产业务范围的进一步扩展，新业态、新项目层出不穷，二、三线城市项目逐渐增多，行業宏观形势也不断发生变化，上述诸多因素就给成本管控工作增加了难度，也提出了更高的要求：
新的形式带来了新的立面形式，复杂多变的立面增加了准确评估成本的难度；
新项目新人员，抓好招标前的成本管控工作的意识有待提高，同时对具体工作方法和要求的掌握仍待加强；
二三线城市项目的增多，导致销售平均价格降低，从而增加了维持良好现金流的难度。同时受宏观经济形势的影响，进一步降低成本成为大势所趋，这也直接导致了新的建造标准中立面指标进一步下调，降低成本与保持立面效果之间的矛盾更加突出，对前期成本管控工作也提出了更高要求。
有鉴于此，我们特别梳理了招标前各阶段立面成本管控的思路、管控要点及成果要求，在此与各位成本同事分享，希望能够对各项目立面前期成本管控工作有所大连万达商业地产股份有限公司成本控制部所裨益。
一、管控思路
对于招标前立面成本管控，必须树立全程管控的观念。设计方案是分阶段逐步深化的，成本管控也必然随着设计成果的深化而持续深入，立面方案确定前的成本测算只是管控工作的开始而不只结束。我们必须紧密结合各个设计阶段，对各阶段设计成果的成本进行有效复核与控制，如此才能确保实现我们的最终目标：将中标成本控制在建造标准范围内。
在商业地产综合体项目开发模块化计划中，外装施工单位招标前，与立面相关的设计阶段共有五个，对应五个模块化节点：
这五个节点对应五个阶段性设计成果，我们的成本管控工作就是抓住关键节点，对五个成果进行成本复核与控制。
因而我们的基本管控思路即是结合模块化计划节点，分阶段复核成本，全过程管控成本。
二、分阶段管控要点
1、立面方案确定及成果移交阶段
此阶段成本工作划分为立面方案确定前的成本测算及方案确定后的成本复核两个步骤。
1）立面方案确定前的成本测算
立面方案确定前的成本测算工作已纳入集团管理制度，已经形成了标准的测算流程及测算模板，各项目公司应按流程及模板执行。
方案阶段测算模板及说明文件包含以下六个：
立面方案成本测算规划院移交资料标准及流程、立面方案成本测算（模板）、立面方案成本测算操作指引及模板使用说明、立面方案提疑模板、立面方案优化措施说明示例、立面方案成本测算成果移交标准、流程及时限。
各项目公司按流程规定及模板要求开展测算工作，确保方案成本可控后方可上会及选定方案。
2）方案确定后的成本复核
应重点关注以下内容：
1）注意复核移交方案是否经测算；
2）与测算方案相比大面效果是否发生明显变化。
若发生上述情况，须重新复核成本并反馈规划院，如因上述因素造成成本超支，须与规划院、方案单位等组会形成处理意见，并在方案深化设计阶段落实。
此阶段成本复核以方案确定前测算文件为基础，根据方案的变化进行调整。
2、立面方案深化评审及会签阶段
此阶段应要求规划院在深化方案评审会前提前移交方案深化成果，并在成本复核时重点关注以下内容：
1）与方案单位初步复核确定工程量；
2）检查测算阶段优化措施是否落实，若未落实须要求规划院提出替代优化措施；
3）复核深化成果较移交方案的变化。
若因上述因素造成成本超支，须在方案深化评审会上形成具体优化措施。
此阶段成本复核以方案成果移交阶段测算文件为基础，根据方案的变化进行调整，但对于方案深化后材质、做法等发生明显变化或新增的项目，应依据方案阶段测算模板进行组价分析和询价以重新确定造价。
3、立面初设及主材设计封样移交阶段
此阶段应要求规划院在初设方案评审会前提前移交方案初设成果及主材封样情况说明，并在成本复核时重点关注以下内容：
1）与方案单位复核确定工程量；
2）跟踪优化措施或替代措施落实情况；
3）复核初设成果较深化方案成果变化；
4）立面主要材质、特殊效果材质、特殊造型单元须封样。
若由于上述因素造成成本超支或主材封样不满足要求，须与规划院、方案单位等组会形成处理意见，并在一版施工图设计阶段予以落实。
此阶段成本复核以深化方案阶段测算文件为基础，根据方案的变化进行调整，但对于方案深化后材质、做法等发生明显变化或新增的项目，应依据方案阶段测算模板进行组价分析和询价以重新确定造价。
4、幕墙一版施工图报审阶段
此阶段应要求一版施工图设计单位在一版施工图设计前期提前提供大面及特殊造型节点做法、特殊材质规格指标，经规划院及项目公司设计部确认后，提前交成本部复核成本，并在成本复核时重点关注以下内容：
1）与施工图设计单位共同按招标清单深度复核确定工程量；
2）提前复核大面、特殊造型及立面配合夜景照明方案等的节点做法；
3）特殊材料根据确定的规格指标，咨询厂家，落实具体做法可行性及价格。
若由于上述因素造成成本超支或可行性存疑，须与规划院、方案单位及一版施工图设计单位等组会形成处理意见，并在一版施工图落实前解决。
此阶段成本复核工作须前置，在一版施工图设计前期即应开展，提前发现问题，提前优化解决。测算时须按招标清单深度计量计价，主要项目须按图计算含量进行综合单价分析，不得直接采用其它项目单价，同时须注意方案阶段测算模板在本阶段已不再适用。
5、幕墙一版施工图审核移交阶段
此阶段规划院对项目公司上报的一版施工图提出审核意见，进行成本复核时重点关注以下内容：
1）各专业审图意见对成本的影响；
2）跟进审图意见、优化措施落实入招标图纸情况。
若由于上述因素造成成本超支，须与规划院、方案单位及一版施工图设计单位等组会形成处理意见，并在招标前落实解决。
综上所述，各阶段的成本管控工作环环相扣，各项目公司应保持成本复核工作的连续性，下一阶段的管控工作应以上一阶段工作成果为基础，每个阶段均应形成具体工作成果并对下阶段工作的提出明确指导意见。
同时在各阶段的成本复核及优化工作中，应注意根据不同阶段的特点抓住重点，有针对性的开展工作。方案确定、深化方案、初设方案三个阶段属于严格意义的方案阶段，应重点关注效果——立面造型、材质及配比，优化应主要针对上述内容进行。一版施工图设计属于将效果转为实施图纸的阶段，应重点关注实施——具体材料配置、节点做法等，在确保实现方案立面效果的前提下，采用最优实施做法。
（房地产批量住宅精装修工程管理培训讲义大纲）
----孟工监理
授课范围、对象及方式：
1、范围：工程管理准备、土建移交、施工、工地开放、正式入伙、保修阶段的管控与监督，同时包含研发、设计、采购、营销、物业管理等方面内容。
2、对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、采购、营销、监理、施工管理工作的参考。
3、方式：主要采用XX上市企业9个大型批量住宅精装修项目工程管理案例图片、视频、文件表格样本、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。
目录
第一篇：前期阶段
第二篇：施工阶段（上）
第三篇：施工阶段（下）
第四篇：开放入伙保修阶段
结束语：总结与感悟
第一篇：前期阶段
第一讲: 概述
第二讲：管理准备
第三讲：项目启动会
第四讲：土建界面移交
第一讲：概述
1、评价指标
视频：“精装门”和“房斑斑”事件
群诉索赔事件图片
评价指标示意图
项目案例计划指标与达成率对照表
2、有利因素及动力
示意图
3、不利因素及压力
示意图
4、主要的管理思路
示意图
甲方主导、引导的重大意义
体验中心的意义
XX精装修项目管理办法及实施细则
5、需要防范的主要风险
示意图
产品研发原则和研发的缺陷 设计管理原则和常见设计缺陷
采购管理原则和采购风险
设计原则和常见设计缺陷
工程管理实施阶段如何防范上述缺陷
XX工程的交楼标准
6、施工过程管控的四大关注点
示意图
第二讲：管理准备
1、流程设计
项目管理流程示意图
工程管理流程示意图
流程设计应考虑的主要问题
流程设计的变化与创新
2、施工合同与专用附件中的关键内容
精装总包与分供方的采购管理问题
第三方施工合同问题
施工合同及专用附件中的关键点一览表
3、监理合同与监理技术建议书中的关键内容
监理合同及监理技术建议书中的关键点一览表
4、可借鉴和采用的十一个管理动作
（1）、案例反“洗脑”宣贯
A、“一个中心，两个基本点” B、“一个导向，N个跟进” C、专业的事由专业的人做
D、世上没有低价优质的馅饼
E、精工细作是要花时间的（2）、招标工作的介入和补位
（3）、提前确定装修监理单位
（4）、提前确定套装木门和橱柜分包单位
（5）、提前介入土建界面抽查
N个项目土建施工样板检查问题统计表
N个项目土建施工样板层问题综合分类比较图
此阶段关注点分析一览表
（6）、装饰图纸与土建图纸对碰梳理
N个项目图纸对碰共性问题统计表
（7）、现场勘查与拍照
协调工作的关键点一览表
（8）、甲供材料计划梳理
甲供材料部品计划表样本
XX工程的材料品牌
因排版和整改备料瓷砖的损耗量
因不同批次颜色不同和整改备料墙纸的损耗量
其它甲供材料的备货量
（9）、管理交底文件的准备 A、与土建工程师排定土建移交计划
XX项目土建移交计划表
B、编制项目启动会指导书
XX精装修项目启动会指导书样本及其关键点
（10）要求监理、施工方现场负责人准备项目管理要点和接受质询的准备
（11）、审核精装总包提交的《精装总包管理办法》及三方协议
第三讲：项目启动会
1、目的和形式
2、认识的统一与管控原则的确立
（1）、实物标准的树立
工程实物图片PPT文档
（2）“大兵团”作战“与“绣花女”做事
与星级酒店装修差异化比较图
与普通家居装修差异化比较图
（3）、“高压线”-----系统性问题的认知与管控原则
（4）“两乱一拖、三点一走偏”-----细节问题的认知与管控原则
（5）、“一个中心，两个基本点”
3、可借鉴和采用的两个管理动作
(1)、定好规矩-----阐述项目启动会指导书
（2）、监理、施工方讲述并接受质询和点评
主要目的：A、迫使监理、施工方现场主要负责人读图和现场勘查
B、迫使监理、施工方现场主要负责人做好功课。
讨论:现场项目主管工程师是否有权利制定罚款规定和如何保证施工方能够自觉缴纳？
第四讲：土建界面移交
1、对土建移交的认知
（1）、土建移交往往比较难
（2）、完全按规范是不可能的（3）、是否必须等土建竣工验收后才开始移交
（4）、希望的土建界面状态
前后项目界面划分变化一览表
（5）、土建拒绝整改或整改迟缓，对进度和质量影响很大，各方要强力介入
2、移交的程序
示意图
3、验收主体、人员、工具
4、验收标准与尺度把控
土建移交质量问题综合统计分析表
小业主入伙时土建问题统计表
(1)、图纸与现场的比对
（2）、系统性和水隐患问题的规避
（3）、数据和规范说话
5、可借鉴和采用的五个管理动作:（1）、固化土建移交和精装总包验收计划
（2）、审定土建验收项目、标准、表样 土建项目检查表的关键点
土建移交表样本的关键点
（3）、冷热水管对接持压保水或再次打压的重大意义
（4）、试验、实测实量、标注、拍照
(5)、充分协调与沟通
问题：如何检查土建外墙、窗框、露台是否渗水窜水返潮？
案例图片
6、处理移交拖延的策略
小结
第二篇：施工阶段（上）
第一讲：施工准备
第二讲：质量管控
第一讲：施工准备
1、适当提前进场
2、分包对”三个文件”的认可和签署
（1）、总包管理办法
总包协调管理费和收取分包押金问题
（2）、三方协议
工程款支付、文档流转问题
（3）、成品保护处罚办法
成品保护措施费单列问题
成品保护处罚办法样本
3、图纸会审与方案深化
图纸会审与方案深化的关键点一览表
4、监理实施细则
监理实施细则的关键点一览表
5、施工组织设计与专项施工方案的关键点
（1）计划管理的关键点
A、工序计划与施工流程设计
N个项目施工工序流程计划对照表
B、流水计划
单套房屋的进度计划
N个项目流水段计划对照表
N个项目分包施工计划表
施工办公室和材料保管室的问题
赶工的后果分析
C、“里程碑”节点计划
N个项目大节点工期控制计划
a通水通电时间
b泥水进度
c整改开始时间及力度
d平面布局 f预留纠错时间
D、编制材料计划的关键点
部分材料的供货周期
部分材料的备货量
E、编制劳动力组织计划的关键点
N个项目各工种工人日产量与劳动力估算表
任务不连续的后果
泥水工给我们的制约
勾缝打胶工给我们的困惑
“层层剥皮”带来的后果
工人工资发放情况公示
（2）、节点施工方案中的关键点
专题讨论：涉水隐患的严重后果
A、涉水问题分类
涉水问题一览表
B、涉水缺陷避免的设计措施：
门槛石防水施工节点大样及工程图片
露台阳台地面与保温层外墙涂料收口节点大样及工程图片
露台阳台门槛石防水节点大样及工程图片
卫生间地面管口地漏根部与淋浴区下沉防水施工节点大样及工程图片
管井内侧防水节点大样
门套线下部节点大样及工程图片
给水管口出墙砖完成面1-3㎜的做法
C、其它节点设计
门槛石与木地板收口节点大样及工程图片
栏杆与窗框连接大样及工程图片
（3）、成品保护专项施工方案
(4)、临厕
工地案例图片
（5）、施工用水
工地案例图片
（6）、临电和施工照明
工地案例图片
（7）、施工导示与楼层房间标记
工地案例图片
（8）、场地封闭与门卫
工地案例图片
（9）、垂直运输
垂直运输制约分析表
（10）、楼层住人
(11)、施工垃圾
工地案例图片
6、材料封样
材料封样项目一览表 材料封样展板图片
7、材料复验
材料复验项目表
材料复验的周期
8、实施对土建成品的保护
土建成品保护的范围及方法案例图片
9、政府验收问题
10、实施资料管理交底
一个问题：门窗上的钢化玻璃是否允许存在划痕？
窗玻璃划伤责任划分案例
讨论：斗斗车是允许上楼好呢，还是不允许上楼好？
第二讲：质量管控
1、程序
（1）、“九步走”示意图
（2）、缺陷N次交叉复式“过滤”示意图
（3）、施工质量管控中如何避免设计缺陷
（4）、施工质量管控中如何避免材料缺陷
2、样板带路
（1）、目的和程序示意图
（2）、样板层、样板房、施工小样的确定
（3）、阶段点评与完工体验
（4）、技术变更后的图纸标注
3、现行施工规范标准的把握
主要施工验收规范标准目录
实际验收侧重点显著不同—小业主关注点
讨论：工期很紧张的情况下、基层“含水率”超标，怎么办？
4、流水段分项工程施工令
（1）、目的和意义
（2）、适用的分项工程项目
分项工程项目统计表
（3）、五个关键点掌握：
A、分项工程拆分
B、工序分段
C、增加报验项目
D、增加功能性试验项目
E、停止点设置与阶段点评
（4）、申请签发的前置条件与表样
5、系统性问题与渗漏返潮窜水问题的高度警惕和点上缺陷的预防
已交付的精装楼盘小业主关注的敏感点与报事综合分析表
质量问题分类统计表
系统性和涉水问题施工管控措施一览表
含水率问题
质量通病的防治图例（1）、质量的预控深度
关键是---动作
时间----事前
空间----每个作业面都要关注到
工人----前后进场的工人都要交底培训到位
预测----可能出的问题都要想到
措施----提前有应对预案
苗头----立即扼杀
后果----预先警示
土建工程师延伸管理问题
图片交底和每周图片点评的好处
班组长参加周例会的好处
预控案例
工作作风与操心程度
亲自检查与遥控指挥
（2）、傻瓜菜单式图表的运用
图表案例
(3)、排版图的意义
（4）、施工、监理交底培训录像或拍照
（5）、专人统一综合放线放样和界面分割线标注的意义
（5）、节点大样、排版图、监理提示挂贴
(6)、过程纠偏、严格打表与一次成活的重大意义
（7）、施工自检结果的标注与拍照
（8）、监理验收结果的标注与拍照
（9）、组织集中、分专业通查，及时批量提供整改清单
（10）、旁站监督在精装修工程中的运用
（11）、物业工程师的提前介入
（12）、界面移交与问题暴露
管口堵头渗水检查的必要性
墙砖、吊柜、烟机、热水器、挂件安装完后水管打压及按户拍照的必要性
角阀安装完后通水检查按户拍照的必要性
三次蓄水试验的必要性
（13）、N次大雨后组织检查的意义
（14）、材料进场验收与使用过程监督
（15）、当苗头出现时
（16）、进度、造价与质量发生冲突时
（17）、集中消缺整改与复查
（18）、专题1：空鼓问题
（19）、专题2：开荒清洁问题
小结
第三篇：施工阶段（下）
第一讲：进度管控
第二讲：成品保护管控 第三讲：安全文明施工管控
第四讲：信息资料管控
第一讲：进度管控
1、影响进度的关键因素
示意图
湿作业完成时间和墙地砖整改的及时性
2、劳动力估算
对每周劳动力数量的检查统计考核的必要性
3、与消防、规划、竣工初验、竣工验收的关系
4、可借鉴和采用的N个管理动作：
（1）、编制与固化进度控制计划
（2）、监理编制公示形象进度统计表
（3）、颁布周节点计划考核处罚规定
（4）、颁布周劳动力、材料进场计划考核处罚规定
（5）、实施施工周报与监理周报审核评价和动态调整
（6）、强化监理对周计划达成率的检查统计考核和协调的职责
（7）、恰当运用进度款支付审核权
（8）、实施农民工工资公示
（9）、实施集中加工与集中开料
（10）、编制进度迟缓的应对方案
提前排除可能影响进度的甲方、土建总包、分供方因素
总包协调费问题
（11）、分包进场后每日现场碰头会的必要性
（12）、材料备料的落实与移交
（13）、整改委外准备
第二讲：成品保护管控
（1）、成品保护在精装修工程管理中的重大意义
正反案例图片、损害后果统计
（2）、对成品保护管理的特性及系统性的认知
示意图
（3）、管理难点重点、措施及手段
示意图
措施费问题
责任界定问题
恶意破坏问题
入户门钥匙及户内门钥匙问题
（4）、如何具体进行成品保护
工程实体案例
第三讲：安全文明施工管控
（1）、安全文明施工在精装修工程管理中的重大意义
正反案例图片（2）、对安全文明施工管理的特性及系统性的认知
示意图
（3）、管理难点重点、措施及手段
示意图
措施费问题
清洁问题
厕所问题
照明问题
导示问题
用电用水问题
抽烟问题
防盗问题
（4）、如何具体进行安全文明施工
工程实体案例
第四讲：信息资料管控
（1）、信息传递与反馈
（2）、电子、纸制资料流转
（3）、内控资料、竣工备案与交城建档案馆资料
（4）、全数检查与检验批问题
（5）、分包资料问题
（6）、影像资料采集与归档
（7）、交小业主资料的收集
那些资料须交小业主的把控原则
XX工程案例：资料错误带来的严重后果
XX工程交小业主资料目录
交小业主资料审核程序及要点
小结
第四篇：开放入伙保修阶段
第一讲：工地开放
第二讲：集中交房
第三讲：保修整改
第一讲：工地开放
（1）、工地开放的重大意义
（2）、工地开放的组织与管理
（3）、工地开放后集中整改
（4）、如何处理客户个性化需求和自行改造
第二讲：集中交房
（1）、精装房与毛坯房交房的不同之处
（2）、集中交房的前期准备的几个关键工作
XX项目交房人员培训资料（3）、维修应急工作的重大意义
XX项目应急人员安排及注意事项表
XX项目应急维修立即处理事项表
（4）、对专业验房师的应对措施
（5）、沟通化解在交房中的应用与意义
（6）、对重点难点客户的应对与特别关注
（7）、软装设计预案与服务
第三讲：保修整改
（1）、服务的主要体现在于维保的及时性
XX项目工程总体保修时间及维修时限
（2）、对可能引起索赔事件的应对
小结
结束语 总结与感悟：
(孟工，男，现年48岁，高级工程师，高级室内装饰监理师，监理工程师，从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年。2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作，曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程（约60万㎡、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术总监，所辖企业为上市企业龙湖房地产公司的战略合作单位，在批量精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的研究。
【课程背景】
进入新常态，房地产业总体下行趋势已成定局，房地产投资与开发成本日益增加，使开发项目利润不断降低，许多项目最终只能获得微利甚至处于盈亏平衡点边缘，企业经营压力日益加大。在此背景下，控制成本=提高利润!所以提高成本控制能力就成为房地产企业生存、发展的生命线!
如何降低成本增加利润?建立完善有效的成本管理体系，进行全过程精细化管控是房地产企业生存发展的必由之路，也是房地产企业持续发展的源动力。
为了使我国房地产企业全面掌握全过程成本精细化管理之道，特邀国内权威专家推出国内最新课程《利润为王--房地产全过程精细化成本管控体系构建、优化及落地实战》培训。让我们在明确的战略目标指引下，找到真正适合本企业的能让成本管理“落地”的“葵花宝典”，让成本管理真的能“说到做到”!
该课程是专家深入万科、中海、龙湖标杆房地产企业，历时3年系统、深入和长期跟踪研究，2015年针对我国房地产成本管理的困境全新研发推出的实战创新课程。
本课程特别适合成长型、大中小型房地产企业学习落地化，迅速提升成本管理水平。成本管理贯穿开发项目全过程、涉及公司各部门，是一个整体的、分层次的、全员的、全方位、全过程的动态管理，所以本课程特别适合房地产企业总经理带领运营管理团队一起学习。使企业各部门统一思想，明确职责，团结协作，提高效率，为高速度、综合性的项目开发奠定基础，真真做到落地化。
【课程目标】
破解：房地产项目全过程成本精细化管理操作之道;
指导：从战略角度，帮助企业构建优化成本管理体系;
方法：提供标杆房地产企业全过程精细化管理的标准和方法，超级实战，拿来即用;
实操：大量实操工具资料，让您稍加修改即刻应用。
【课程特色】
权威分享：--国内全过程精细化成本管理权威专家亲临授课
实战演习：--结合所授知识点现场练习掌握，即学即用
案例剖析：--对经典案例进行专业独到分析，借他山之石以攻玉
个性咨询：--结合企业自身个性问题，享受专家的咨询服务
【学员对象】
1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;
2、房地产企业设计总监、成本总监、工程总监、财务总监、总工程师等主管人员;
3、房地产企业从事管理的规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算等部门骨干。
【金牌导师】
马老师：
结构工程硕士，教授及高级工程师、房地产投资与工程造价研究所主任，国家注册造价工程师、注册房地产估价师。住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家、中国房地产及住宅研究会专家委员会专家、华本城市地产研究院成本管理首席研究员。《建设工程工程量清单计价规范》、《建设项目全过程造价咨询规程》等国家规范标准起草组专家。为清华、北大等
高校工程项目及房地产总裁班特邀教授，是国内少有的“产、学、研”复合型专家。从事项目投资管理、工程造价控制、房地产成本管理领域研究与实践工作20多年，曾为数百家房地产企业和清华大学等高校房地产总裁班提供相关培训达600余场次。
专业擅长及讲授风格：马老师出身于工程一线，是从成本管理一线摸爬滚打出来的集项目管理、成本控制、风险防控于一身的新一代精锐代表。他的课程突破了市面上传统的成本培训课程讲解套路，形成独树一帜的实战性，每页讲义均为“原创干货”，为广大房企提供重要的指导建议与落地化解决方案。马楠老师讲课既有理论高度，又有实战经验。他的课程重点突出，高屋建瓴、逻辑缜密，思路清晰，深入浅出、生动实用、风趣幽默、方法独到，针对性和实效性及强。是倍受广大房地产业成本经理人所喜爱的实战派专家，是北京地产界最具影响力的成本管理导师。
马老师针对我国房地产成本管理及工程造价控制当前的难点、热点问题，提出了“全过程控制”、“精细化管理”、“重心前移”、“流程再造”等新的工程成本管理及造价控制先进理念，让房地产企业负责人思路豁然开阔，是国内少有的知名房地产成本精细化管理和造价控制咨询专家。
服务过的部分客户：
龙湖地产、中海地产、合生创展、富力地产、美林控股、青岛城建、北京天鸿、融侨集团、金地集团、中铁置地、北京中远地产、北京首创置业、华夏幸福基业、新华联地产、海尔地产、厦门特房等;
【课程大纲】
第一部分 新形势下房地产市场走势分析与成本管理策略
第一讲 新常态下房地产形势发展及成本管理策略
1.国家宏观经济分析与新型城镇化发展战略
2.中国城市房地产发展阶段及特征分析
3.调控对城市房地产市场的影响及应对策略
4.土地政策、金融政策变化对成本的影响
5.当前行业发展面临的三大问题与六点建议
6.房地产业宏观大势分析--成本管理战略化
7.房地产业微观大局分析--成本管理领先化
8.成本管理根本之道分析--建立健全全过程精细化成本管理体系
第二讲 当前房地产企业成本管理的现状与问题分析
1.当前房地产开发企业成本管理的现状
2.房地产开发企业成本管理存在的问题
3.房地产企业成本管理误入的三大误区
4.房地产企业成本失控的深层次原因分析
第三讲 房地产成本管理必由之路--走全过程成本精细化
1.项目成本管理的目的--提升价值、创造利润
2.房地产项目成本构成--全成本管理
3.项目成本管理的阶段--全过程管理
4.项目成本管理的主体--全员管理
5.项目成本管理的方法--建立成本管理体系
6.项目成本管理的要点--成本的确定与控制
7.成本管理的发展趋势--主动创造利润
8.成本管理的指导思想--全过程精细化
【案例分享】全过程成本精细化管理实务及标杆房企案例
第二部分 房地产全过程精细化成本管控体系构建、优化与落地
第四讲 房地产成本构成体系与管理重点
1.房地产企业滚动开发运营中成本运动分析
2.房地产项目成本管理的对象与特点
3.房地产项目成本管理的组成与叠加
4.房地产项目成本管理的重点--隐性成本而非显性成本
5.房地产企业成本与开发项目成本
6.房地产项目目标成本、责任成本与动态成本
7.房地产目标成本的构成、归集与分解【归集工具模板】
8.房地产成本科目建立、优化操作要点
【案例借鉴】房地产成本的构成、归集实战案例
第五讲 房地产全过程精细化成本管控体系的建立操作
1.房地产项目目标成本的制定
【案例借鉴】房地产目标成本测算实战案例
2.房地产项目目标成本的分解--责任成本
【案例借鉴】房地产目标成本分解实战案例
3.房地产项目责任成本的控制与实施
4.房地产目标责任成本的考核
5.房地产目标责任成本后评估
【案例借鉴】目标责任成本体系的建立实战案例
第六讲 房地产全过程精细化成本管控体系的优化
1.设立全过程精细化成本管控体系的三大支撑保障
2.优化全过程精细化成本管控体系的运营流程主线
3.强化全过程精细化成本管控体系七个控制重点环节(三大管理宝典四大控制工具)
4.房地产全过程精细化成本管控体系优化步骤
第七讲 房地产项目各阶段精细化成本管理操作要点
1.项目前期发展环节成本控制措施
2.项目规划设计环节成本控制措施
3.项目招投标环节成本控制的要点
4.项目工程施工环节成本控制要点
5.材料设备采购环节成本控制要点
6.工程预决算环节的成本控制要点
7.开发项目销售环节成本控制要点
8.开发项目期间费用成本控制要点
9.开发项目物业管理成本控制要点
第三部分 标杆房企全过程精细化成本管理案例
1.龙湖全过程成本精细化管理实例演义【案例借鉴】
2.万科全过程成本精细化管理实例演义【案例借鉴】
3.中海全过程成本精细化管理实例演义【案例借鉴】
第四部分 房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具操作
第八讲 房地产全过程精细化成本三大管理宝典操作
1、工程合同管理宝典操作实务
【案例借鉴】
2、价款支付管理宝典操作实务
【案例借鉴】
3、工程结算管理宝典操作实务
【案例借鉴】
第九讲 房地产成本全过程精细化管理中四大核心控制工具操作
1、价款调整控制工具操作要领
2、工程变更控制工具操作要领
3、现场签证控制控制操作要领
4、施工索赔控制控制操作要领
【案例借鉴】四大控制工具实战案例
【费用说明】
【主办单位】中房商学院
【时间地点】2015年4月18-19日 南京(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】人民币4500元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
1.2实际操作
在做置业顾问三个月中的前三天我主要还是熟悉所要销售小区周围的生活设施和小区内部的环境、小区房子的户型什么的。到第四天我就真正的进入了置业顾问的角色了，我们是早上8：30分上班的。
8：30-9：30是开店长会议的，主要是店长做一些有利于置业顾问作业的讲解和对置业顾问一天行程的安排。
9：30-12：00就是我们置业顾问自己给自己安排了，在这方面是很能体现经纪人的自觉性的。我呢，一般是从9：40-11:30打客户资料，给客户介绍房子的卖点以至于吸引客户出来看房，在这段时间中我偶尔会看一下搜房网、58同城等一些类似二手房网站上是否有房东拿房子出来卖的，如果有的话就以最快的速度打电话过去询问房子的具体座栋、单元、房号和楼层、价格以及装修和看房时间，然后把房子的具体情况登记到我们公司的erp上，该房便成为我的房源如果谁把我的房子卖掉的话我会有判成的。11：32-12:00我会去我的口碑网上输新的房源和刷新以前输过的房源，以便有买房者浏览经纪人网页的时候我的房源优先被点击到从而打我的电话让我得到新增客户。
下午我们是1：30上班，下午的工作内容和上午的几乎是一样的，打电话约带看、刷口碑输房源，我们打电话的目的就是约到买房客户出来看房，所以一般一天的行程中至少都是有一组带看的，约到带看客户的同事我们不光要确定好客户看房的时间，同时也要打电话给房东确定好房东的房子什么时间方便看，如果在一个具体的时间段房东和客户都有时间的话，那么在那段时间我们经纪人就是带客户出去看房子，客户看过房子后如果有意向的话我们会把客户拉进门店里坐下来谈下，在房子客户喜欢，价格客户也能接受的情况下我们会用自己的说服能力让客户下个意向金以便我们去和房东洽谈，谈好后，就可以顺顺利利的签约了。当然并不是签约就万事大吉了，后面还有很多售后服务等着我们做的，比如我们需要帮客户到银行去按揭、打首付款给房东、办理三证、过户最后交房等一系列事情。如果客户看了房子不喜欢的话我们只能接着给她/他找其他的房子，知道他们买好房子为止。这就要求我们要把客户给跟紧，不然一不小心就会被其他中介公司成交了。
2）实习时间：2012年1月1日至2012年3月29日
（3）实习地点：河北卓联房地产经纪有限公司
（4）实习性质：毕业实习
1.2实习单位简介
卓联房地产经纪有限公司成立于XX年、注册资金300万元，房管局备案房地产经纪公司二级资质。
主营业务：房地产信息咨询、房屋买卖、房屋租赁、代办过户、代办贷款、商品房代理、金融、企业策划、房地产中介服务。
经营理念：在竞争中谋求生存，在困难中寻找机会，在绝望中创造希望，把不可能变成可能。
河北卓联房地产经纪有限公司属于房地产销售行业，在行业初期生成阶段向全面发展阶段过渡时期顺势成立，在拥有高强生命力创业团-队的同时，以确保“客户利益最大化，员工利益最大化”为主要经营理念，创新并实践出以多渠道服务为主导的房地产销售与获利运营管理模式。经过长期的积累和实践经验为日后的发展奠定了坚实的基础。
公司成立的核心内容以高标准、高质量服务为主要经营切入点，全方位研究高质量服务的展现方式，向供求双方提供真正专业、高效、全方位的顾问式服务为最高价值点。我们深信一切利润及发展空间均来自于满足需求者的最佳需要之后，我们不依靠于原始服务和销售模式，进而创新开发出多渠道、人性化的专业服务程序。公司注重短期目标与长远战略的结合，中长期目标将逐步拓宽服务销售层面，涉足一手房代理，存量房销售，商业、公寓及金融服务、不动产投资代理，资产联合及相关法律等多元化经营。
1.3工作环境
我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在销售部做户外广告的招商工作，工作内容是
主动寻找客户，给客户讲商铺的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房连锁店做置业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价、房产过户手续以及各种房地产市场政策，帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解，有时配合连锁店人员处理日常工作。
第二章工作流程
1.1了解过程
1月1日式我实习正式开始的第一天。刚到卓联公司一切对于我来说都是新鲜和陌生的，渴望着认识，了解和汲取我所欠缺的东西。从走进房产公司起就是参加培训、学习房产知识和话术，期间还考了3天的试，考试内容包括房子卖点、话术、税费计算以及百问百答。这主要是对我们以后的工作有很大帮助的。每份工作都是从开始的不懂然后通过自己的慢慢学习来不断的熟识并到最后的完全掌握。
通过公司系统的培训，我现在列出二手房交易整个过程的大致几个阶段：
（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
1.2实际操作
在做置业顾问三个月中的前三天我主要还是熟悉所要销售小区周围的生活设施和小区内部的环境、小区房子的户型什么的。到第四天我就真正的进入了置业顾问的角色了，我们是早上8：30分上班的。
8：30-9：30是开店长会议的，主要是店长做一些有利于置业顾问作业的讲解和对置业顾问一天行程的安排。
9：30-12：00就是我们置业顾问自己给自己安排了，在这方面是很能体现经纪人的自觉性的。我呢，一般是从9：40-11:30打客户资料，给客户介绍房子的卖点以至于吸引客户出来看房，在这段时间中我偶尔会看一下搜房网、58同城等一些类似二手房网站上是否有房东拿房子出来卖的，如果有的话就以最快的速度打电话过去询问房子的具体座栋、单元、房号和楼层、价格以及装修和看房时间，然后把房子的具体情况登记到我们公司的erp上，该房便成为我的房源如果谁把我的房子卖掉的话我会有判成的。11：32-12:00我会去我的口碑网上输新的房源和刷新以前输过的房源，以便有买房者浏览经纪人网页的时候我的房源优先被点击到从而打我的电话让我得到新增客户。
下午我们是1：30上班，下午的工作内容和上午的几乎是一样的，打电话约带看、刷口碑输房源，我们打电话的目的就是约到买房客户出来看房，所以一般一天的行程中至少都是有一组带看的，约到带看客户的同事我们不光要确定好客户看房的时间，同时也要打电话给房东确定好房东的房子什么时间方便看，如果在一个具体的时间段房东和客户都有时间的话，那么在那段时间我们经纪人就是带客户出去看房子，客户看过房子后如果有意向的话我们会把客户拉进门店里坐下来谈下，在房子客户喜欢，价格客户也能接受的情况下我们会用自己的说服能力让客户下个意向金以便我们去和房东洽谈，谈好后，就可以顺顺利利的签约了。当然并不是签约就万事大吉了，后面还有很多售后服务等着我们做的，比如我们需要帮客户到银行去按揭、打首付款给房东、办理三证、过户最后交房等一系列事情。如果客户看了房子不喜欢的话我们只能接着给她/他找其他的房子，知道他们买好房子为止。这就要求我们要把客户给跟紧，不然一不小心就会被其他中介公司成交了。
通常我们是下午6：00下班，但有时候我们经纪人晚上还是要值班的，值班也就是在店里面看下店做下自己的事情可以约好第二天的带看或是接接委托，还有就是写好每天的报表，也就是每日行程。以上就是我做职业顾问该做的具体内容，其实说起来也不是很忙关键是看自己怎么安排的。
总体来讲，这份工作还是蛮轻松蛮有挑战性的，而且晋升空间是很大的，做得好在一个月之内就可以从见习职业顾问上升到正式或是王牌置业顾问，当然提成也就比见习职业顾问要高的多。
结语
在这次将近三个月的实习后，不管是在做事还是在做人方面都收获了很多。现在很多行
业都是要我们营销和行政人员的，随着时代的不断进步，经济的不断发展和知识的不断更新要求我们要不断的学习，学习，再学习！
21世纪的营销教育是素质教育。在知识经济时代，营销教育培养的是高素质的“通才”，教师不仅仅是传授专业知识，更重要的是给学生创造一个有利的学习、生活氛围，本着能构建完善的知识结构和能力结构，拓宽知识背景和能力基础的原则，让学生学会“做人、做事、做学问”。
21世纪的营销教育是终身教育。在知识经济时代，学校教育再也不是一次性为学生准备一切的教育，学习的社会化、社会化学习是教育更普遍的形式，终身教育是营销教育的主要目标，一个人只要有一、二个月不学习，就会落后，营销人员将不断回归教育，“活到老、学到老”正是为此需要做了很恰当的诠释。
我们在以后的做事上一定要有耐心不管做什么事都不能操之过急，刚刚做房产置业顾问一个对所售房源不了解，手上也没有很诚心的客户，约出来带看都是比较困难的所以说新人的话三个月不开单都是很正常的，但是不要因此而灰心，要相信自己一定会签单的，做事要一步一个脚印，踏踏实实的，不要想一口吃一个胖子，所以还是要有耐心。当然自学能力也是很重要的，在学校什么事都有老师教导的，但是在社会上有不懂的东西没有人会主动去指导你的，只能通过自己不断的学习去解决疑难问题。
不管做什么工作起先都是要给自己定一个目标，然后向自己制定的目标不断地努力，一个人只有有了目标才会更有激情。在工作上要不懂就问，多多学习。而做人上，一定要老实，不能太狡猾，在别人寻求帮助的时候能帮到的一定去帮，不能帮的也尽自己最大的努力去帮。
先做好人再去做事一直是我坚信的！
实习心得
3年的大学生活帮助我构建了丰富知识体系及知识框架，社会是我终生需要不断学习并通过实践不断丰富自身生活技能的一所大学。毕业实习是学生大学学习完成全部课程后的最重要的实践环节。通过毕业实习可以使我们学生更直接接触企业，进一步了解企业实际，全面深刻地认识企业实际运营过程，熟悉和掌握市场经济条件下企业的运营规律，特别是企业市场营销工作的基本规律；了解企业运营、活动过程中存在的问题和改革的难点问题，并通过撰写实习报告，使学生学会综合应用所学知识，提高分析和解决企业市场营销问题的能力，并为撰写毕业（设计）论文做好准备。在这将进三个月的实习时间里，我在我的实习单位了解和研究了企业主要的一些基本情况和问题，了解到当今房地产事业仍然是很吃香的一门行业，在石家庄几乎每天都会有接近120套房子会在中介公司成交掉，即使是国家严重控制房产并且针对房产出台很多政策但是对房产是似乎影响不是很大的，因为毕竟买房子的还是要买的。其实，当今房产对中国的经济起到很大的推动作用，如果哪天一旦房产行业萧条了，相信对中国的经济是一个很大的打击的。所以我坚信房地产行业还是中国最大的发展行业的。
本次实习是我大学生活重要的里程碑，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固，工作能力也得到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对现在的企业营销，工作生活有所
了解，我对置业顾问的行程也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多朋友、学长学姐，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触你才会更加了解会计工作的实质、经验、方法。为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础。
学习为人处事：走出学校，一切都变得复杂社会上的人可谓是形形色色，什么人都有。为人处事需要严谨和慎重。因此，在这里，看着，感觉当中的人或事，可以从中学习如何面对不同的人，处理不同的情况，为将来真正的走上社会，应对复杂的社会做好准备。
致谢
感谢卓联房地产经纪有限公司给了我这样一个实习的机会，能让我到社会上接触学校书本知识外的东西，也让我增长了见识开拓眼界。感谢我所在部门的所有同事，是你们的帮助让我能在这么快的时间内掌握工作技能，感谢我们店长、行政助理以及尊敬的甄经理，是你们帮助我解决处理相关问题，包容我的错误，让我不断进步。此外，我还要感谢我的实习指导老师杨波老师，在实习期间指导我在实习过程中需要注意的相关事项。我感谢在我有困难时给予我帮助的所有人。
关键词：房地产开发,现场成本管控,洽商变更
1 现场成本管控的重点内容
现场成本管控的重点内容主要是房地产开发项目建安成本控制的固定成本控制和可变成本控制。
1.1 固定成本的控制
固定成本的定义是:固定成本 (Fixed Cost) (又称固定费用) , 相对的是可变成本, 是指成本总额在一定时期和一定业务量范围内, 不受业务量增减变动影响而能保持不变的成本。因此承包单位是否严格按照合同约定、施工设计图纸、合同工程量清单进行施工是固定成本控制的重要因素。例如:一些承包单位为了获取最大经济利益, 某些阶段不严格履行合同约定, 想方设法偷工减料, 使用以次充好的材料等现象, 给工程质量及品质埋下了诸多的隐患, 增加项目后期维护成本。
1.2 可变成本的控制
该部分现场成本管控的重点内容包括:暂定项目 (暂定金额、暂定供应单价、暂定数量) 、洽商变更及现场签证、合同外项目等。由于该部分为可变成本, 建安成本控制存在不确定性因素和风险。目前建筑市场竞争异常激烈, 一些承包商为了能获得工程任务, 采取低价中标, 高价索赔的策略。一旦获得低价中标工程任务后, 为保证该承包工程不至于亏本并能获得利润, 这些承包商们会想尽一切办法让建设单位调价或索赔来进行弥补。通常会把突破口选择在可变成本方面, 具体体现在两个方面。
(1) 暂定项目 (暂定金额、暂定供应单价、暂定数量) 及合同外项目。由于暂定项目在合同价中属于可调部分, 承包商会抓住这个机会向建设单位进行高报价, 如公共部分精装修、钢筋及电缆价格调整等, 假如建设单位满足不了承包商的报价要求的话, 承包商便以停工或不实施该部分工程为条件来达到目的。给建设单位工程管理带来很大困难。
(2) 洽商变更及现场签证。由于施工设计图纸的缺陷、市场营销需求的调整及工程本身的特点, 洽商变更及现场签证的发生是不可避免的, 承包商通常想方设法进行索赔。其理由是: (1) 故意夸大洽商变更事实。比如有的洽商变更内容应属于技术变更或对细节部分稍作微调整, 甚至有的仅是对原设计要求进一步解释而已等, 这些洽商变更内容对经济方面影响很小或者根本不需要进行费用调整。承包商们便充分利用这一机会进行高价索赔, 若成本管理人员不能深入现场实际了解事情真相, 将不利于现场成本的有效控制; (2) 同一洽商变更内容进行多次签认。在现场成本管控过程中, 有时候会遇到若干份洽商变更通知单, 实质上都是涉及同一项内容, 承包商通过多次报价, 利用时间差, 企图蒙混过关。若建设单位不能掌握现场第一手资料, 将会给洽商变更审核带来很大难度。 (3) 存在洽商变更指令不完全实施或根本不实施的情况。洽商变更指令发出后, 若工程师不加强现场监督管理, 承包商有时候存在侥幸心理, 对洽商变更指令不完全实施或根本不实施。
2 现场成本管控的主要方法
现场成本管控是施工阶段建安成本控制的中心环节。笔者采用某开发商项目的实际案例, 分析现场成本管控所采取的措施。
2.1 及时组织合约交底, 加强合同履约跟踪管理
(1) 合约交底。工程项目合约签订后, 为保证总包合同、各分包合同顺利执行, 加深对主要合同条款的理解和认识, 有必要向项目部、监理单位进行合约交底, 详细说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单位及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目以及合同执行过程中可能出现的索赔事项及注意事项。
(2) 加强合同履约跟踪管理。为了及时掌握合约履行情况, 应随时深入现场了解工程进展情况, 参加项目部重大会议, 跟踪项目合约执行情况, 及时发现问题和偏差, 并详细做好现场记录及相关证据资料的收集, 同时对发现的问题和偏差及时向相关部门领导汇报协同相关负责人落实解决方案。
2.2 严格按照合同及设计图纸施工
加强现场监督及跟踪管理, 积极配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工, 同时及时发现施工单位未按设计要求施工的情况, 并收集证据资料以便进行成本核减工作。案例:某商业项目屋顶装饰二次深化设计为钢制花架, 其中钢制方钢管檩条 (100mm×300mm×5mm) 壁厚设计为5mm。待该项工程完成后, 通过对其是否严格按设计要求施工进行跟踪检查, 发现钢制方钢管檩条 (100mm×300mm×5mm) 实际施工壁厚为3mm。但施工单位对该项工程按壁厚5mm进行报价。通过收集相关证据资料, 对钢制方钢管檩条的工程量按壁厚为3mm进行核减, 其核减量为4t, 即降低成本3.5万元, 在事实确凿面前, 施工单位最终同意核减。
2.3 配合项目部进行施工组织优化设计
施工组织设计及方案是否先进、合理, 不仅直接关系到施工质量和进度, 也常常会影响项目工程造价。成本管理人员应积极配合项目部选择技术先进、经济合理的施工方案, 研究降低成本的方法及措施并提供相应经济评价的支持。在工程实施过程中, 要努力挖掘节约工程投资的潜力, 从而达到节约建安成本的目的。案例:某商业项目于2011年10月已按原设计图纸施工完成, 为了整体效果及满足公司的营销要求, 需要将已建120m2建筑进行破碎及修复。施工单位接到该指令后, 采用水钻打孔施工方案, 并按该方案进行报价, 其费用为42万元。考虑该方案费用较高, 施工效率低。建设单位成本管理人员积极配合项目部对施工方案进行经济、技术论证。最终一致决定采用大型砂轮切割机同水钻打孔相结合的施工方案, 并对其报价进行审核, 费用由原来的42万元降至到34万元, 从而节约成本8万元, 同时也相应缩短了工期。
2.4 从影响工程造价的角度仔细审核施工图纸
积极配合设计部、项目部进行图纸会审, 从影响工程造价的角度提前发现施工图纸中存在的问题。
(1) 应事先发现图纸中的不合理、不符合验收规范的地方。否则将会因二次变更给建设单位造成不必要的损失。案例:该项目地下车库防火卷帘门, 原设计图纸为单轨钢制防火卷帘门, 由于施工前没有严格按照防火验收规定进行审核图, 其中1#、2#车库均按原图纸安装完毕, 而3#车库也已加工一部分。直至临近验收时, 才发现不符合防火规范, 于是进行二次变更, 改为无机复合双轨防火卷帘门, 由此造成建安成本增加近30万元。其教训不可谓不深刻。
(2) 细部节点要事先明确。通过图纸会审, 可以及早发现图纸中存在细部节点不明确的地方, 否则, 就会造成不必要的索赔事件。案例:由于图纸中没有对该项目2#、3#、4#、5#、6#楼外墙外保温聚苯板与外窗附框收口处细部节点进行明确规定, 给实际施工给带来一定困难, 于是通过设计变更单的方式加以明确, 要求在外窗附框收13处增加铁件, 进行防踩踏处理, 同时增加外墙粘贴聚苯板锚固点。随即施工方就凭此设计变更向建设单位提出索赔, 索赔费用达到94万元, 其中外墙附框收口处防踩踏铁件处理为62万元, 外墙增加粘贴聚苯板锚固点为32万元, 从而给双方造成不必要的经济纠纷。
(3) 各专业接口要提前衔接、界面清晰。建筑工程涉及及专业较多, 需要很多承包商协作完成, 一旦各专业接口衔接不好, 界面划分不清洗, 很容易造成返工、发生洽商变更等事件, 既影响工期, 又不利于建安成本的控制。如出现管道“打架”、门窗后塞处理应由谁负责、电器插座同暖气片位置“打架”等不利于事件。
2.5 对暂定数量及暂定供应单价项目及时处理
合同工程量中存在一些暂定数量级暂定供应单价项目, 如何及时配合项目完成该类项目的量价确认, 将直接影响到工程能否如期顺利进行, 建安成本能否有效控制。案例:为配合企业的战略目标, 确保楼盘品质提升, 按照二次设计要求, 该项目公共部位采用精装修标准。按照项目开发整体工期计划, 公共部分应于2011年10月进入精装修阶段, 由于该部分为合同清单中的暂定数量级暂定供应单价项目, 按照合同约定, 应及时对该部分进行量价调整, 否则将会面临工程停工, 面临工期推后及费用索赔的风险。公共部位装修做法变更如下表1。
在时间紧迫、工作量大的情况下, 成本管理人员积极主动深入市场多方询价、实地考察及同总包沟通谈判。前后共两次通过公司合约评审会议, 于2011年10月5日完成面砖、石材等精装修材料价格审核, 从而确保工程如期顺利进行, 同时有效降低了成本。
2.6 切实把好设备、材料的质量及价格关
工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点及难点。材料是工程造价的主要组成部分之一, 据预算材料费用一般占工程造价的65%以上。因此它对工程造价的影响巨大, 合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格, 除了把好进场材料的质量关外, 还应建立设备、材料的质量和价格认证制度。作为房地产开发商, 应主动去了解市场、走向市场, 及时了解材料、设备的价格变化情况, 从而能有效地控制材料、设备的质量和价格, 以降低工程造价。案例:该项目6#楼屋顶共设有60根装饰旗杆。施工单位报价为5000元/根, 合计30万元。通过市场多方询价并同施工方多次协商谈判, 最终该装饰旗杆材料审核价位1800元/根, 约11万元, 核减约19万元, 从而降低了成本。
2.7 洽商变更和现场工程签证的成本控制
(1) 要尽可能减少设计变更。 (1) 应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模, 提高设计标准, 增加建设内容。 (2) 认真对待必须发生的设计变更, 及时计算有关设计变更的费用, 并配合设计部门进行设计变更方案优化工作。案例:该项目自行车库阳光棚为园林合同外项目, 自行车库两侧阳光板分别设计高度为1150mm, 而阳光板成品板规格为6000mm×2100mm×10mm (按照设计要求阳光板成品板必须横向裁割) 。若按该方案进行加工, 按高度为1150mm横向裁割一半后, 将会使另一半950mm造成浪费, 其材料损耗率高达45.23%, 即阳光板材料成本增加45.23%。通过对该方案进行经济技术分析, 同设计部门进行多次探讨, 对阳光板设计方案进行优化选比, 将自行车库两侧阳光板分格设计高度改为1050mm。这样在不降低品质和质量的前提下, 大大降低了阳光板材料成本, 节约成本约3万元。
(2) 严格控制工程造价洽商指令的发生, 使其导致的成本增加额度控制下达的指标范围内。
(3) 现场签证是施工过程中一项经常性的工作, 许多项目由于现场签证的不严肃, 引起工程造价失控, 这方面的教训是非常多的。据统计, 由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达5%左右, 个别的甚至更高, 必须严格现场签证制度管理。可以采取: (1) 制定严格的工程量四方签证制度和程序, 要求所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、项目经理四方共同签字方为有效。另外项目部成本控制专业人员应随时掌握、控制工程造价的变化情况, 进行跟踪控制; (2) 签证内容必须与实际相符, 加强现场工程管理人员经济观念及职业道德素质教育, 培养实事求是的工作作风, 在抓好工程质量、工期、安全监督的同时, 还继续充分重视节约工程投资的重要性; (3) 签证的范围应正确, 现场工程管理人员必须认真熟悉招标文件、投标文件和合同文件, 明确工程承包范围, 防止盲目签证。
2.8 切实推行月度成本预警分析报告制度
推行月度成本预警分析报告制度, 其目的主要是发现成本控制过程中出现的超支或异常情况。采取事前控制、事中控制和事后控制等手段是将减成本控制在目标成本饭之内, 基本流程如下:
3 结束语
现场成本管控是房地产开发项目建安成本控制的一个重要阶段, 作为成本管理部门应加强成本管控意识。本文通过分析建安成本控制的特点, 提出房地产开发项目成本管控的必要性, 进一步阐述了现场成本管控的重要内容, 并提出现场成本管控的主要方法, 对房地产开发项目建安成控制具有一定的重要意义。
参考文献
[1]葛琦.造价控制应贯穿工程建设的全过程[J].安徽建筑, 2006 (1)
