国际租赁合同范本
出租方(甲方)：_______________
地址：_______________
法定代表人：_______________
电话：_______________ 电报挂号：_______________
银行账号：_______________
承租方(乙方)：_______________
地址：_______________
法定代表人：_______________
电话： _______________电报挂号：_______________
银行账号： _______________
甲乙双方经过友好协商，就租赁事宜达成协议如下：
第一条 租赁物件
甲方根据乙方的要求，购买本合同附件“设备清单”上所列的租赁物件，并出租给乙方。在租赁期限内，甲方拥有租赁物件的所有权，乙方享有完全的使用权，但不得对所租物件进行销售、转让、抵押或有其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。
第二条 租赁期
本合同一俟生效，甲乙双方开始履行合同中规定的各自的权利和义务，不得单方解约或退租。但本合同的生效并不是租期的开始。租赁物件的议付日为起租日，物件一经议付，租赁期即告开始，由甲方以书面通知乙方确认。本合同的租赁期为年。
第三条 租赁物件的购买/租赁
1.乙方应向甲方提交租赁委托书。
2.乙方应向甲方提交甲方认为必要的各种批准或许可证明。
3.乙方根据自己的需要，选定租赁物件和货价，在购货合同的技术条款附件上正式签字，并在购货合同上作确认签字。
第四条 租赁物件的交货和验收
1.甲方按甲乙双方约定的时间和地点向乙方交货。对因政府法令、不可抗力或延迟运输、卸货、报关等不属于甲方责任而造成租赁物件的延迟交货，甲方不承担责任。
2.租赁物件运抵交货地点后，乙方应自负保管责任。乙方应分别在验收和试车后把验收证明和试车报告寄交甲方。如发生问题，甲方及时配合乙方对外索赔;如无问题，乙方应向甲方提交一份收货证明书，确认租赁物件如数收妥，并全部符合合同的要求。
3.如交货的租赁物件在型号、规格、数量、技术性能等方面与购货合同的规定不符或有瑕疵等情况，属于卖方责任时，甲方同意将购货合同的索赔权转让给乙方，并尽可能地协助乙方向卖方索赔。但鉴于融资性租赁，甲方对此不负任何法律和经济责任。
第五条 租赁物件的维修与保养
1.在租赁期内，租赁物件的保用期过后，乙方应负责设备的维修和保养，使之维持良好的状态，由此而发生的一切费用由乙方负担。
2.在租赁期内，租赁物件受到损坏，乙方应负责维修和复原。如无法修复，乙方仍应无条件地履行按期偿还租金的义务。
第六条 租赁及费用
1.租赁总成本包括租赁物件的价款、运费、保险费、融资利息、手续费及银行费用等。考虑到合同签署时尚不能确切估计上述成本的实际金额，本合同所列的租金是按概算成本计算的。租赁物件议付后，如实际成本与概算成本有出入，应以实际成本为准。具体金额届时由甲方以书面正式通知乙方及担保人。
2.甲方同意乙方每年偿还一次本息。年 月 日前为宽限期，仅支付利息。自 年月起，每 年偿还一次本息，共分 次还清。乙方应在收到甲方的付款通知书后，如期如数将应付租金电汇至甲方指定的账户。
3.本合同的计算货币为，利息采用该货币的固定/浮动利率。
固定：年息按年期固定利息 %计算。
浮动：按每期付息之日伦敦同业拆放(libor)期利率为基础另加 %利差计算。
4.甲方向乙方收取租赁物件总金额的 %作为一次性手续费。用人民币支付的金额部分，可按付款当日外汇管理局公布的汇率折算人民币。本合同生效后，甲方即向乙方发出付款通知书，乙方应在收到通知书后十天内将手续费电汇至甲方指定的账户。
5.乙方还应承担以下几种费用。银行费用;交货途中的保险费和运输费(cif除外);从目的港到乙方企业的国内运输费;租赁物件的进口关税;租赁物件在国内的保险费;由于乙方的原因推迟用款的承担费。上述各种费用，如乙方需委托甲方代办者，均应在开证前把有关款项汇入甲方账户，或收到有关费用打入成本，否则不能开证。
第七条 保证金
1.在本合同签订的十天内，乙方应向甲方支付合同总金额 %的保证金，作为履行本合同的保证。
2.保证金不计利息，在租赁期满时归还乙方或抵作最后一期租金的全部或一部分。
3.乙方如违反本合同的任何条款，致使甲方遭到损失，甲方有权从保证金中扣抵乙方应赔偿的金额。
第八条 保险
1.无论检验时可能发生什么情况，为保证甲乙双方的利益，租赁物件一俟抵达目的地，甲方即代乙方在保险公司以甲方的名义对物件投保财产险。其投保金额不得低于租赁物件的总金额，投保期不得短于租赁期。投保应使用外汇。保险费在签约时按每年 %的比例一次打入成本，费用由乙方负担。
第九条 关税租赁物件及附带原料等的海关关税等各项税款由乙方承付。如可全部或部分免除，乙方应自行向当地有关部门办理免税手续，甲方可提供必需的有关证明。核准后，乙方即应把免税证明寄交甲方，以办理报关手续。
第十条 迟延利息如乙方未能按本合同的规定把到期租金及其他款项支付给甲方，甲方有权向乙方收取延付款的利息。罚息在合同规定的利率基础上加 %计收。
第十一条 经济担保
1.乙方委托为本合同乙方的经济担保人。
2.担保人有义务担保和督促乙方切实履行本合同的各项条款。无论出于什么原因(包括乙方发生倒闭、停产、合并等情况)，当乙方不能按时偿还本合同规定的租金及其他款项时，担保人应在收到甲方书面通知后十天之内无异议地(代替乙方)履行支付义务。
第十二条 租赁物件在租赁期满时的处理租赁期满时，乙方可按美元的象征性货价向甲方买进租赁物件，货款列入最后一期租金内。甲方应在收款后一周内送乙方一份“设备所有权转让书”，以确认租赁物件所有权的正式转让。第十三条 争议的解决
有关本合同的一切争议，当事人首先应友好协商解决。如仍不能解决时，双方按下列第()项方式解决：
1.向 仲裁委员会申请仲裁;
2.向 人民法院提起诉讼。
有关仲裁或诉讼费用由败诉方负担。
第十四条 附件下列各附件为本合同的不可分割的组成部分，与本合同具有同等效力：
1.租赁委托书
2.租赁合同附表
3.购货合同及设备清单
4.经济担保人的“不可撤销担保书”
第十五条 本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。经济担保人持合同副本一份。
甲方：_______________ 见证人_______________
代表：_______________
乙方： _______________见证人_______________
代表：_______________
担保人：_______________
代表：_______________
一、案情简介和法院判决
蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。
一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。
二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。
二、如何区分效力性与管理性强制性规定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。
在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。
那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。
三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性
首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共 和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。
其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产 和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。
再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。
结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。
然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。
笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。
四、小结
承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分 集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。
对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。
诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。
【关键词】租赁会计;融资租赁;经营租赁;出租人;承租人
中图分类号:F230.4 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0160-02
1 关于租赁的分类
我国租赁业务范围比较较窄、形式单一,因此新发布的租赁具体会计准则仅对租赁做了粗线条的分类,即将租赁分为融资租赁和经营租赁,并分别做了会计处理规定。
国际会计准则的业务分类及会计处理规定较为具体一些,除将租赁划分为经营租赁和融资租赁两个基本类型外,又从出租人的角度,将融资租赁进一步划分为销售式租赁和直接融资式租赁,并做出相应的会计处理规定。美国第13号会计公告中,从多角度多层面对租赁进行了分类,即再分为融资租赁和经营租赁的基础上,又按取得租赁资产的来源和方式,将租赁分为直接融资租赁、销售式租赁、杠杆租赁、租回租赁和转租租赁;按租赁对象的不同分為一般租赁和不动产租赁,并且针对每一种租赁方式,做了全面的会计处理规定。
但在会计处理方面,中、美、国际三方准则中对经营租赁是基本相同的,均规定如果是经营租赁,由于与资产有关的风险和报酬仍归出租方所有,对出租人来说,不需转销出租资产,仍要承担出租资产的折旧以及其他费用,用定期取得的租金收入来补偿租赁资产的费用支出,并获得为承担风险而应得的报酬;对承租人来说,不需在账上认作资产,也不需要计提折旧,只需按期支付租金,列作租金费用。
而对于融资租赁的会计处理,中、美、国际会计准则的规定中也存在一些共同之处,主要体现在如果租赁符合资本化条件,就承租人而言,需将租赁开始日最低租赁付款额现值与租赁资产的公允价值两者中较低者在账上列作资产与负债;对资本化的资产要分期计提折旧;对定期支付的租金,以租赁摊销和利息费用的形式列入损益表;对出租人来说,因为实质上已转让了所有权的利益与风险,所以要在账上确认销售,并转销出租资产,列作应收租赁款。但在融资租赁的会计处理上,一个明显的差异是,美国由于其租赁业高度发达,业务形式日趋复杂化、多样化,因此它又针对各种细化的分类,各种可能出现的情况,做出了具体详细的规定,其可操作性之强确实是我国准则所不能及的,这也为未来租赁业务的深入发展,进一步完善我国租赁会计准则,提供了一个可以借鉴的范例。
2 关于融资租赁的认定
我国准则主要借鉴了国际准则的做法,将融资租赁定义为:在实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移也可能不转移。并指出满足以下一项或数项标准的租赁应当认定为融资租赁:(l)在租赁期满时,租赁资产所有权转移给承租人;(2)承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权;(3)租赁期占租赁资产尚可使用年限大部分;(4)在租赁开始日,最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁资产原账面价值;(5)租赁资产的性质特殊,若不做较大修整,只有承租人才能使用。国际会计准则与我国会计准则对融资租赁的认定均考虑了“实质重于形式”的原则,认定标准基本相似,但国际准则中要求最低租赁付款额的现值大于或等于租赁资产的公允价值减去出租人应收到的各种补助金和税款减免后的净额,这就将小于租赁资产账面价值的情况排除在外。因此,对融资租赁的界定范围,国际准则要比我国准则略窄一些,我国更宽泛一些。美国第13号会计公告中,对融资租赁认定的要求与我国和国际准则略有不同,在以下两点上规定更为具体:(1)租赁期大于或等于租赁资产使用年限的75%;(2)最低租赁付款额大于或等于租赁开始日租赁财产公允价值的90%。可见,在对融资租赁的认定上,美国以量化指标为标准,而我国和国际准则更侧重会计人员的职业判断,这一方面提高了认定的灵活性,另一方面在会计人员业务素质偏低的情况下,又可能造成随意操纵会计信息的隐患。
3 融资租赁下承租人的会计处理
3.1 租赁资产的资本化金额的确定
国际会计准则认为,承租人应以租赁开始日租赁资产的公允市价与最低租赁付款额的现值两者中的较低者确认为租赁资产和负债。美国租赁会计准则认为一般应采用最低租赁付款额的现值,但有时也可采用公允市价。我国《租赁会计准则》规定:在租赁开始日,承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为入账价值。同时还有一条比较特殊的规定:如果该项租赁资产占企业资产总额的比例不大(不大于30%,),承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额作为租入资产的入账价值。我们认为,由于目前大多数财会人员对融资租赁业务不熟悉,对于那些租赁资产占企业资产总额比例不大的公司,为了方便采用最低租赁付款额作为租赁资产的入账价值是可行的,这对承租人的当期损益和报表使用者也不会带来太大的影响。
3.2 最低租赁付款额现值折现率的选择
国际会计准则规定:在计算最低租赁付款额现值折现率时,如果租赁内含利率可以确定,则将其作为折现率,否则采用承租人的增量借款率。增量借款率指承租人可能在同样的租赁中必须支付的利率,或者在这种利率不能确定时,承租人在租赁开始日可能以同样的条款和同样的担保,借入为购买同一资产所需资金的利率。
美国租赁会计准则规定:承租人应采用增量借款率,除非承租人知道出租人的内含利率,并且出租人计算的租赁内含利率小于承租人的增量借款率。美国租赁会计准则的规定和国际会计准则的规定还是有不同的:国际会计准则认为最低租赁付款额现值折现率的首选应是租赁内含利率,而美国租赁会计准则认为其首选应是增量借款率。
我国《租赁会计准则》认为:承租人在计算最低租赁付款额的现值时,如果知悉出租人的租赁内含利率,应采用出租人的租赁内含利率作为折现率,否则,应当采用合同利率。如果出租人的租赁内含利率和合同利率均无法知悉,应采用同期银行贷款利率作为折现率。在现阶段,我国的增量借款率也即银行的同期贷款利率。由于资本市场的不完善,银行是大多数企业选择贷款的对象。我国《租赁会计准则》关于最低租赁付款额现值折现率的选择次序首先是租赁内含利率,其次是合同利率,最后是银行利率。这是由于出租人内含利率反映了承租人实际支付的筹资成本,具有很强的相关性。而租赁合同一般都规定有合同利率,这一利率租赁双方都能接受,反映了承租人实际负担的利息水平,所以其相关性也较强。但在二者均无法得到的情况下,采用容易获得的银行利率也是可行的。
4 融资租赁下出租人的会计处理
4.1 租赁开始日租赁债权的确认
美国租赁会计准则分别对销售型租赁和直接融资型租赁进行了规定:对于销售型租赁,出租人应按最低租赁收款额加上归属于出租人的未担保余值之和记作租赁投资总额。租赁投资总额与构成租赁投资总额的两部分的现值合计数之间的差额应记作未实现收益。根据租赁内含利率计算的最低租赁收款额的现值记作销售价格。租赁资产的成本加上初始直接费用,减去根据租赁内含利率计算的归属于出租人的未担保余值后的余额借记当期费用。对于直接融资型租赁,出租人应按最低租赁收款额加上归属于出租人的未担保余值之和记作租赁投资总额。租赁投资总额与租赁资产的成本之差记作未实现收益。国际会计准则规定:出租人应在其资产负债表中确认已用于融资租赁的资产,并按等于该租赁项目投资净额的金额将其列为应收款。
以上可以看出,出租人在租赁开始日的会计处理可分两种:一种是总额法,其特征是在会计处理中设置“未实现融资收益”科目;另一种是净值法,其特点是在会计处理中不设置“未实现融资收益”科目。
我国《租赁会计准则》用账面价值代替公允价值,应属于美国租赁会计准则中的直接融资型租赁,且由于总额法能提供更多会计信息,符合我国会计人员的习惯,所以我国《租赁会计准则》规定采用总额法。在租赁开始日,出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款入账,并同时记录未担保余值,将最低租赁收款额与未担保余值之和与其现值之和的差额记录为未实现融资收益。
4.2 未实现融资收益的分配
对于未实现融资收益的分配,美国与国际会计准则大体一致,都强调了融资租赁收益的分配应使租赁的投资净额有一个固定的投资回报率。即实际利率法,其目的是使租赁各期能够获得稳定的投资报酬率。主要因为:融资租赁的实质是出租人通过出租资产向承租人提供资金来获得收益,因此,出租人应将应收融资租赁款视为对承租人的投资的补偿,作为本金回收和融资租赁收入处理。在租赁期内任何时间的未收回金额即为未收回租赁投资的金额。相应地,各期融资租赁收入应按照未收回租赁净额和租赁内含利率来确定。这种确认融资租赁收入的方法考虑了货币的时间价值,计算较合理,分摊较准确。
对于我国企业而言,采用上述方法固然较理想,但采用实际利率法需要大量計算,工作量大。在目前我国企业会计电算化还不是十分普及的情况下,要求全部企业一律采用实际利率法是有难度的。因而我国《租赁会计准则》规定:出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的融资收入;在与按实际利率法计算的结果无重大差异的情况下,也可采用直线法、年数总和法等。充分考虑了我国的具体情况。
4.3 租金逾期未能收回情况下的会计处理
美国和国际会计准则对此都未作规定。而我国《租赁会计准则》作了比较详细的规定:超过一个租金支付期未收到的租金,应当停止确认融资收入,其已确认的融资收入,应予冲回,转作表外核算。在实际收到租金时,将租金中所含融资收入确认为当期收入。我国如此规定是因为,我国承租人拖欠租金已成为制约租赁业发展的瓶颈之一,严重影响了出租人的资产质量。为真实反映出租人的经营成果,根据谨慎性原则,应对此作出相应规定,这才体现了我国国情。
げ慰嘉南:
【1】《租赁会计准则的国际比较》胡国强,贾健强.《南京经济学院院报》2002,第2期.
【2】《美国会计准则》第13号 租赁会计,第14号,第17号.
【3】《企业会计准则》第21号 租赁 财政部2006年2月颁布.
江西国际汽车广场
租
赁
合同
书（江西省农机大市场二期）
出租方：南昌市地元物业管理公司（以下简称甲方）
承租方：（以下简称乙方）
甲乙双方依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规、在平等自愿，诚实守信的基础上，经充分协商，特签定如下租赁合同，供双方共同遵守。
一、租赁店铺位置、面积、租金、物业管理费
1、甲方独立拥有江西国际汽车广场（江西省农机大市场二期）商铺_____年_____月使用权，乙方向甲方
租赁江西国际汽车广场（江西省农机大市场二期）栋号商铺（以下简称“该商铺”），建
筑面积（含公摊）为㎡,租赁时间为_____年（自年月日起至年月日止）。经营品种为____________________________________。
2、租金及支付方式
该商铺租金为______元/㎡/月，优惠方式为：____________________________________________。乙方以现金形式向甲方支付租金，租金按______支付，必须于____________前交至甲方。
3、乙方按1.2元/㎡/月向甲方支付物业管理费，物业管理费按承租店铺建筑面积按季支付，支付时间为
每季的前5日内。自年月日起至年月日止享受减免优惠。
二、三、付款方式：乙方需以现金形式向甲方支付租金及管理费，必须于_____________前交至甲方。其他各项费用的缴纳
1、乙方须缴纳人民币_元/铺的开业保证金，开业保证金于租约到期后返还。
2、水电费：由乙方自行缴纳；(水表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由
乙方承担，直至合同期满)。
3、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自行申请安装电话、宽
带、有线电视等设备的费用)，其他费用的分担按相关法律、法规规定来确定。
四、乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：
1、乙方擅自将该商铺转租、转让或转借的；
2、乙方利用该商铺进行违法经营及犯罪活动的；
3、乙方拖欠该商铺租金累计达天的。
五、乙方须在交房两个月内开业，如未按时开业，每逾期一日须按开业保证金金额的3%缴纳违约金，交
铺后三个月仍未开业的，则视为乙方违约，开业保证金不予退还，甲方有权收回该商铺的使用权。若开业
后乙方连续天或累计天未营业，则视为乙方违约，开业保证金不予退还，甲方有权收回该商铺的使用权。
六、甲乙双方变更合同情形
1、在本合同执行期间，未经甲方同意，乙方不得将商铺转租、转让或转借，若乙方擅自将商铺转租、转
让或转借给第三方，则视乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担相应的经济和法律责任。
2、如因该商铺产权发生变更，甲方须确保该商铺的新产权人继续履行本合同。
3、在本合同执行期间，如遇到国家规定建设需要，征用市场用地，甲方应提前通知乙方解除本合同，乙
方应无条件退场，甲方退还已收剩余租金和保证金，也可协商另选商铺，乙方的装修费用甲方不予承担，乙方交纳的各项费用按日结算，剩余部分退还乙方，乙方将商铺、场地及设施无偿交还甲方。
4、由于不可抗力因素，直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，双方协商决定是否解除合同
或部分解除合同的责任。
七、乙方的权利和义务
1、在租赁期内，乙方承租店铺、场地获得的收益归乙方所有。
2、乙方可以视经营要求对店铺进行装饰、装修，但应先向甲方提出设计方案，经甲方同意后方可施工。
3、乙方在经营范围内，有权享受国家及地方政府给予的各项优惠政策。
4、乙方必须遵守国家法律、法规，严格遵循相关行业管理规定及市场制定的各项管理制度，合法经营。
5、乙方应按合同约定爱护使用甲方场地及设施，因挪作他用或因使用不当造成场地设施损毁，应当承担
赔偿责任。
6、乙方经营出售的汽车配件、汽车用品及其他产品，应符合国家相关法律法规。
7、合同期满前，乙方需提前两个月向甲方提出是否续租。如不续租，应及时清理物品退场，商铺、场地
装修及附属物不得拆除。
八、甲方的权利和义务
1、按照有关法律、法规及各项管理制度对乙方的经营活动进行规范管理。
2、协同工商、税务、商检、公安等有关执法部门加强对市场的管理，保护乙方的合法经营权益。
3、在合同有效期满或乙方严重违约的情况下，甲方可收回店铺、场地，并统一安排重新对外招租，甲方
无需对乙方的装修做任何形式的赔偿。
4、在同等条件下，优先考虑与乙方签订续租合同。
九、违约责任：
1、租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方开业保证金不予退还，甲方有权收回该商铺的使用权。
若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金_________元。
2、乙方不得擅自改装、拆除或损坏市场建筑设施、设备，如有违反，甲方有权要求乙方赔偿。
十、本合同涉及的有关通知送达，以双方在本合同中提供的地址和传真号码为准。乙方变更地址或传真号
码须书面通知甲方，否则，依据本合同的地址及传真号码而发出的通知，自邮寄之日起三天后或传真发出后即视为送达。
十一、其他约定条款：
___________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________
十二、本合同如有未尽事宜，须经双方协商作出补充规定，补充规定从属本合同，具有同等法律效力。本合同在履行过程中发生争议时，双方应尽量友好协商解决。如果协商不成时，任何一方均有权向项目所在地的人民法院提起诉讼。
十三、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具同等法律效力。
十四、本协议自双方签章之日起生效。
出 租 方：承 租 方:
代 表 人（签章）：代 表 人（签章）:
通讯地址：通讯地址：
联系电话：联系电话：
传真：传真：
身份证号：身份证号：
甲方： 乙方：
经双方协商一致，就乙方租用甲方文化礼堂事宜达成以下合同。
第一条 租赁物概况
1.名称： 西坦村文化礼堂。
2.位置： 西坦村村民委员会院内
3.附属及配套设施：文化礼堂内座椅、舞台及音响设备
第二条 租赁期限及用途
1.租赁期限：自 年 月 日起至 年 月 日止。
2.租赁用途：用于举办 会议。
第三条 费用
租金共 元整（小写￥）会议超出双方约定时间，另行计取费用，押金共 元整（小写￥），合同履行过程实际发生其他的费用。
乙方在签订本合同的同时一次性向甲方支付全额租金及押金，超出合同约定时间的文化礼堂租金、对租赁物及其附属配套设施损坏的赔偿费及各种违约金等全部费用应该在乙方离开会议室之时全部结清。
第四条 租赁物的交付
甲方于乙方租赁期当天，将租赁物交付乙方，对租赁物及其附属于配套设施的注意事项告知乙方，乙方书面予以确认。租赁物交付乙方后，乙方可派人员入场布置会会场。租赁物交付乙方后，租赁物发生意外的风险由乙方负担，但不可抗力除外。乙方租用会议室使用完毕后，应当组织人员及时将会议室清理干净，返还甲方。租赁物返还甲方后风险由甲方承担。
第五条 双方义务
在双方议定的时间内向乙方提供场地，并提供照明、音响、麦克风、投影等使用必备条件。乙方要求提供约定外的服务，甲方应视具体情况予以协助，但有权收取相关费用。指派专人负责租赁物的交付与检查，及时配合乙方结算。结算完后依照合同约定返押金。
租赁物使用过程中乙方：
1.不影响甲方以及村内的正常办公，遵守甲方制定的管理制度。
2.保持使用场地的清洁卫生，严禁在会议室范围内乱吐痰、乱扔垃圾、未经甲方书面同意不能在租赁物内外搭设棚架。不得损坏使用场地内的墙体、地面、镶嵌物及其他物品等，如有损坏由乙方照价赔偿，乙方同意甲方结算时直接在押金中扣除，押金不足的部分由乙方另行支付。严禁在会议室内或其他非吸烟区吸烟。自行保管放置在甲方管辖范围内的物品，甲方无保管义务。乙方承诺与会人员不会违反上述义务，如有违反，由乙方承担相应责任。
本合同在履行过程中发生争议的，双方当事人可协商解决，也可以由有关部门调解；协商或调解不成，双方均可向合同签订地有管辖权的法院起诉解决。本合同一式两份，甲方执一份，乙方执一份，两份效力相同。本合同自双方签字盖章后生效，自双方款项结清后自动终止。
甲方盖章： 乙方盖章：
经办人：
经办人：
联系电话：
联系电话：
日期：
房 方： 身份证号：（以下简称甲方）承租方： 身份证号：（以下简称甲方）
经甲乙双方友好协商，签订如下条款，以便双方共同遵守：
一、甲方将 租赁给乙方。
二、租赁期为 年，即从 年 月 日起至 年 月 日止，年租金（￥ 元），共计租金 元，乙方租用期间，甲方不得随意涨价（租赁期满后，如乙方继续租用，以市场变化租金来定价）。
三、在租赁期间乙方不得擅自转让，如需转让，须经甲方同意，乙方私自转让，甲方将有权终止合同，并收回房屋，乙方所付租金不予退还。不管货币涨跌，不能抬高转让费。
四、乙方在租赁期间装修房屋时不得损坏房屋结构，如有损坏，将由乙方承担，退场时不得破坏现有装修。
五、乙方在租赁期间，甲方不得干涉乙方合法经营，否则，由甲方赔偿乙方所造成的一切经济损失。
六、租赁期间的水、电费、卫生费及经营方面的税费由乙方负责。甲方必须为乙方提供安全可靠的对接处。
七、合同到期后，甲方如继续对外出租，乙方拥有对该房屋的优先租赁权。
八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，具有同等法律效力。未尽事宜甲乙双方协商解决。
甲方签字： 乙方签字： 见证人签字：
融资租赁是一种新的融资方式, 与传统的银行贷款、分期付款等方式有着明显的区别, 应用范围也有所不同。融资租赁可以为企业提供一定的设备投入, 从而帮助企业把资金应用到更重要的项目中, 极大地改善了企业的经营困境。融资租赁在国外发展时间较长, 但在我国的起步时间较晚。随着我国加入世贸组织, 我国的企业将会面临着更加严峻的挑战, 同时也得到了很好地发展机遇, 能够向国际先进的企业学习到更多的知识与管理经验。对于国际融资租赁的风险管理在企业发展中也不断受到重视。本文首先对国际融资租赁的风险概念进行表述, 通过对目前在国际融资租赁过程中出现的风险管理问题, 提出一定的解决思路, 并就未来的风险管理趋势进行预测, 以理论结合实践, 更好地促进企业在国际经济环境中处于更有利的地位。
二、国际融资租赁风险概念
1、国际融资租赁
早在二战之后, 美国为了经济复苏, 把军需产业向民需进行过渡, 在这一过程中开始有一些金融机构从事着不动产的租赁业务, 把军工上的汽车、设备租赁给民用企业, 使民企得到快速的发展。这些中间机构不断完善, 形成了专门从事融资租赁为主业务的公司, 此后不断发展壮大, 促进着融资租赁的发展。
随着世界上设备的生产数量越来越多, 需求者也越来越多, 为了实现更多的资源合理配置, 上个世纪下半叶, 欧洲与北美一些国家就已经开始了融资租赁市场的经营, 美国、德国、日本先后成立了多家融资租赁公司, 国际间的金融合作不断密切, 促进全球经济发展。[1]
融资租赁主要是通过把设备进行出租的交易方式, 双方订立租赁合同, 按照约定内容在特定的时间内把设备交给承租人使用, 租金作为报酬, 如果涉及到多国当事人, 将会形成国际融资租赁。融资租赁具有以下几个特点。首先, 它涉及到的当事人数量非常多, 一般会多于三方, 通过合同又能够达到相互制约的目的;出租人通过这种租赁活动可以收回多数交易的投资额度;承租人不可提前单方终止合同, 租赁双方在合同期内均不可违约;设备的使用者为承租者, 而所有者依然为出租人; 与设备的运行有关的维护、运营、保养工作内容与费用都属于承租方承担;如果在合同结束时, 承租人可以拥有继续租用或者购买的权利。由于每个国家都会有自己相对独立的法律, 对相关的经济活动进行规范, 国际融资租赁业务可能会受到法律上的影响, 在跨界进行交易时都需要对国籍进行确定, 三方的某一方属于完全的特定国家, 而不是跨国合资企业。[2]
2、国际融资租赁风险种类
随着全球经济的发展, 越来越多的企业通过融资租赁的方式获得更多的设备资源, 实现经营效果的改善。世界经济的发展为这些企业提供平台与资源的同时, 也带来了一定的风险。由于其本身会涉及到金融相关的内容, 所以首先会有金融风险, 具体包括汇率风险、信用风险等, 另外融资租赁风险还包括政治风险与自然灾害风险等。
金融风险主要是指世界范围内的经济形势发生了一定的变化, 相关涉及到的行业行为人的资产会受到一定的影响, 在现代的全球化经济发展中, 这种风险会越来越大, 而且控制的难度也会越来越大。在国际间的汇率表中, 汇率是会经常发生着变动的, 每一个百分点的变动都会造成行为人的跨国资本价值发生变化。而利率是一种国家、金融机构对货币市场进行调节的工具, 它的变化也会加大融资租赁风险。在政治风险中, 首先需要关注的是政府的稳定, 在一个混乱的国家内进行融资租赁无疑将会增大发生意外的概率, 同时由于政治因素而形成的经济预测风险也有可能会对国际融资租赁造成影响。在一些自然灾害频发的国家, 一旦影响到正常的经营活动或设备安全, 出租者与承租者的经济损失都将会无可避免。如果租赁双方的某一方或两方都采取了违约的行为, 也将会对对方造成经济损失。多数情况为承租方承租设备, 但经营效果依然不理想, 申请破产或倒闭, 将会影响到出租人的收益, 甚至设备的安全归还。另外融资租赁风险还包括技术落后的风险与税务风险等。[3]
三、国际融资租赁风险管理探析
在当前越来越不稳定的国际经济形势下, 需要通过多种工具的应用来尽可能地降低融资租赁带来的风险。比如期权、期货、上下限保护等金融工具可以从一定程度上降低可能潜在的金融风险。本文对期权进行简单介绍。期权是它所有者的一种权利, 可以对未来的特定时间内的按照既定价格买入 / 卖出某种特定货物的行为。这些货物包括很多的金融产品, 同时也可以表示为具体的实物。[4]
一直以来, 政府多次发行债券, 由于政府不会破产, 所以贷款没有任何风险。随着21世纪越来越多的国家、地区、城市发生支付困难的现象, 不断延期债务偿还期限, 典型的有上个世纪末的亚洲金融风暴, 国家也存在着一定的风险。针对国家的风险指数, 目前多是以国家风险评级来设定的, 目前最为著名的是商业环境风险信息机构的评级, 可以对银行资产的管理决策提供必要的依据支持。针对国家风险防范, 如果在工业在国在海外有投资时, 可以选择商业性质保险, 同时也可以寻求当地的国家、政府的书面保证, 甚至包括一些特权与许可, 另外国际流通货币的使用也可以降低政治风险带来的损失。
对于自然灾害的风险管理, 财产所有者需要向保险公司投保, 以自己的名义设备作投保, 由承担人承担租金的同时, 租金内已经包括众保险金, 如果发生灾害问题, 可以凭此依据向保险公司申请索赔。[5]
对于租赁双方的违约问题, 它的防范需要多方面进行考虑。首先, 要严格遵守相关的投资程序, 对对方进行严格审查, 对收益情况进行初步分析预测;对承租人的信用、经济能力与经营状况进行调查, 某些国家的出租机构把不同的信用的承租人定为不同的等级, 按照一定的等级标准收取不同的租金。
对于技术落后的风险, 承租方需要在合同签订前对项目进行可行性分析, 避免使用过旧的设备, 以免对经营活动产生影响, 目前市场上的设备更新速度非常快, 尤其是电子设备, 几乎每一年都会进行升级更新。另外还需要对折旧以及残值进行估算, 通过调整才能避免技术风险。
四、租赁物的所有权回收问题
国际融资租赁交易过程中, 设备的所有权为出租方, 所有权主要是指信用所有权, 这种所有权主要是体现利用特定的设备来获得一定的收益权, 尤其是在融资租赁中, 所有权的取得是为了承租人的目的设定的, 如果承租人非法使用权利让渡, 则会产生更多的负面影响。承租人一旦发生违约的行为, 则需要进行租赁物的回收, 这个时候出租方的利益也会受损。目前一些国家也对回收权以及相关内容有了一定的规定, 但是出租方往往并不认可, 因为设备的回收对出租方并没有明显的利润可言, 也就会不利于行业的发展。[6]
在现代立法中就需要把回收权进行法律层面的定位。在双方进行合同约定时, 把承租人违约后的租赁物回收问题进行明确规定, 从而保护出租人的权益。但是否是自行回收, 则存在争议, 不同的国家对于回收权利的发出方规定有所不同。有些国家规定可以收回, 但一定要采用和平的方式, 如果受到一定的安全威胁, 出租人可以申请法律手段维护合法权益不受损害。笔者建议法律层面上应该对出租人享有租赁物回收权进行规定。这就需要一套合法的回收程序, 建立相关的登记制度, 通过多角度的健全来充分维护出租人的权益, 降低融资租赁风险。
五、国际融资租赁业务保险
随着意外因素的不断增多, 国际融资租赁需要更加完善的制度来维护各方的权益。保险业的发展为国际融资租赁业务风险控制提供了一个良好的平台与思路。投保人向保险机构投保, 如果在约定的时间、范围内发生损失, 则可以给投保人经济上的补偿, 一般来讲, 国际融资租赁业务中, 多是承租方来进行保险的投保。除了直接对租赁物的保险外, 还有海上风险保险、外来风险与全部损失等。设备在海上运输, 一旦遇到恶劣的天气、海啸、地震等, 将有可能造成根相当严重的损失后果。[7]
在国际融资租赁标的物的运输险中海运保险主要包括平安险、水渍险、一切险与附加险。平安险主要是在水陆运输过程中, 由于恶劣天气造成的运输设施发生碰撞、失火等意外情况时发生的货物全部损失或部分损失, 如果在运输工具发生意外后, 货物在这段时间外了受到了天气等影响, 同样包括在内。在装卸、转运时发生的损失。另外平安险还包括对共同海损的求助费用等。一切险是除上以上的平安险与水渍险外的外来因素造成的损失进行赔偿。在陆地运输过程中, 主要有陆运险与陆运一切险两种, 同样在航空运输保险中也主要有航空运输险与航空运输一切险。[8]
在租赁期内, 同样也需要一定的保险对设备进行投保。在运营阶段, 财产保险主要是为了应对一些意外的自然灾害、飞机坠毁等客观风险, 而对于战争、操作失误、人员过失、政府指令、营业中断过程中发生的损失, 则不进行赔偿。
六、融资租赁风险管理未来发展趋势
随着我国的改革开放不断发展, 我国的企业与国际企业的合作关系更加密切, 接触到的国际融资租赁业务也会越来越多, 在风险管理方面还需要向先进的国家学习, 通过多种方式、多种手段的风险控制方法降低风险带来的损失。国际融资租赁风险管理将向着系统化、科学化的方式进行, 出租方将会采用更加现代化的信息管理工具对承租方进行科学的评判, 利用科学的指标来对项目的可行性进行定量评价, 从而做出正确的决策。在租赁物运营期间, 出租方可以通过多种方式对租赁物的使用情况进行监控, 随时掌握租赁物的真实运转情况, 从而降低意外因素带来的风险。
与此同时, 随着全球化经济的发展, 会有更多的金融工具出现, 以降低国际间的金融风险, 各种保险制度的健全也会在最大程度上保证了出租方的权益。国家政府会对全球化的经济活动进行支持, 从政策与策略上不断为国际融资租赁业务的开展打开方便之门, 尽可能提供资源支持, 让融资租赁风险更为降低。
七、结语
本文通过对国际融资租赁风险管理的概念入手, 对其中的管理问题与风险进行描述, 并就相关的风险提出针对性措施, 从最大程度上降低了融资租赁风险。随着现代科学技术的进步与全球化经济的发展, 不同的经济活动与行业间往往会产生一些必然的联系, 这些联系的稳定性也确保了风险的有效控制。国际融资租赁双方都需要采用科学的策略来对经济活动进行合理规划, 通过采用完善的管理手段来对所有权益进行保障, 避免本身的权益受损。
摘要：随着全球化市场经济的不断发展, 国际融资租赁成为一种典型的经济产物和经济工具, 基于它具有自身独有的特点与功能, 它的出现为经济的发展起到重要的促进作用。近年来, 对于国际融资租赁内容的研究不断深入, 本文对涉及到的影响因素进行分析, 并就如何降低风险、提高收益制定出了相关的对策。
关键词：国际,融资,租赁,风险,管理
参考文献
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[5]赵洁.融资租赁项目风险控制研究[D].华东理工大学, 2013.
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[7]赵明.我国中小企业融资租赁信用风险研究[D].华东师范大学, 2012.
关键词：违法建筑； 租赁合同效力 ；立法完善
一、违法建筑租赁合同的立法现状及其存在的问题
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条和第三条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。从这条规定可以看出，立法倾向于判定违法建筑租赁合同为无效合同。我认为，该司法解释在认定房屋租赁合同效力的条件上，有诸多值得质疑的地方。
（一）标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个概念
《合同法》第五十二条第五项规定了认定无效合同的其中一个情形为合同“违反法律、行政法规的强制性规定”。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，是以标的是否合法为标准对合同效力所做出的判断。标的是针对合同“内容”而言，即法律行为的标的，也就是法律行为的内容：行为人在行为时所欲发生的法律效果 。因此，应以当事人在签订合同时所欲发生的法律效果是否违反法律、行政法规的强制性规定来认定其效力，而不是依据合同本身的标的物是否合法来直接认定。房屋租赁合同本身是一种合同行为，通过签订租赁合同，出租人把自己所有的房屋供承租人占有和使用，以收取租金。也就是说，房屋租赁合同的内容是租赁行为，至于出租的是合法建筑房屋还是违法建筑房屋，均不影响租赁行为是否合法，因为并没有任何法律和行政法规规定禁止出租违法建筑物。司法解释中以租赁标的物违法为依据，把出租违法建筑的租赁合同认定为无效，显然是把标的物的违法性与租赁行为的违法性等同起来，混淆了两者的区别。
（二）与已有司法解释对同类问题的处理规则不一致
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十八条规定：以法定程序确认为违法违章的建筑物抵押的，抵押无效。这里规定，认定抵押无效，要求违法建筑是以“法定程序”确认的违法建筑。这一具体限定有利于减少无效合同。但是，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这里把未取得两证进行施工的建筑行为认定为违法行为并没有要求以“法定程序”确认，而直接由审判机关进行司法确认。
立法权，司法权和行政法权应该是相互独立的，对于违法建筑的认定，按照现行法律规定，应当由行政机关依照法定程序进行，政政机关和审判机关，应当恪守自己的职责范围，无权僭越。两个司法解释，对待同一类问题却是不同态度和不同要求，这不仅不利司法统一，也不利于维护宪法的权威。
二、立法上的完善建议
根据上述对于违法建筑租赁合同效力判定的现状及其所存在的问题，我提出如下的立法上的完善建议：
（一）明确认定违法建筑租赁合同为效力待定的合同
违法建筑的存在并不妨碍出租违法建筑的合法性，如前所述，标的物的违法性与租赁行为的违法性是两个不同的概念，房屋租赁合同本身是一种合同行为，违法建筑租赁合同并不侵害国家和社会的权益，只要违法建筑租赁合同的出租人和承租人是本着自愿原则签订的房屋租赁合同，违法建筑租赁合同应该认定为有效，这符合私法自治的基本原则。
但同时，私法自治所赋予的自由也是相对的，它受到公法一定的限制。因此，违法建筑合同要获得有效性，必须具备“取得法律认可”的条件，该条件包括在一审法庭辩论终结前取得建设工程许可证或者经主管部门的批准， 或者在因房屋建筑实体违法时并没有受到行政机关限期拆除的处罚决定。
（二）增加对房屋建筑实体违法时租赁合同效力的判定情形
司法解释对因程序违法而导致房屋建筑违法的租赁合同规定了事后可以通过补办相关许可证而承认房屋租赁合同的有效，但对因实体违法而导致建筑违法的租赁合同却没有相关规定。我认为，实体性违法的建筑并不一定存在现实的危害性，所以对于因实体违法的建筑而签订的租赁合同，不能一概认定为无效合同，而应当根据行政机关对于该违法建筑的处分而对租赁合同作出效力的认定。如果行政行为，尤其是行政处罚行为，对违法建筑行为，在处罚时做出了限期拆除的处罚决定，才能认定建筑物不符合规划设计，此时，违法建筑租赁合同因不具备法律认可的条件而无效。如果行政处罚做出了其他处罚，但没有做出限期拆除的处罚，这就意味着建筑物与规划设计并不冲突，无需拆除，此时应当承认违法建筑租赁合同的有效性。
（三）明确审查房屋建筑合法性的法定程序
对建筑行为是否符合规划法的规定进行审查，这是法律赋予行政机关的职权，民事审判权不应介入，否则就是对行政权力的僭越。根据上述观点，为了维护行政权力和司法权力相互独立的体制，同时维护宪法的权威和司法统一，我建议在判断房屋建筑的合法性时，在立法中应当明确规定通过“法定程序”予以确认。
参考文献：
[1]张勇.房屋租赁合同争议问題研究[D].辽宁大学硕士学位论文.2013年4月
[2]朱宝.无效房屋租赁合同的法律问题研究[D].大连海事大学硕士学位论文.2012年6月
[3]应仕海.违法建筑买卖合同效力判定研究[D].华东政法大学硕士学位论文.2011年4月
[4]杨文杰.违法建筑的城镇房屋租赁合同的效力[J].载于社科纵横.2011年9月
