住房金融和个人信贷（精选8篇）
住房金融与个人信贷业务
中 国 建 设 银 行
目 录
第一篇 住房金融与个人信贷业务概述..............................................................4
第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征.................................................4 第一节 住房金融与个人信贷的概念..............................................................4 第二节 住房金融与个人信贷的特征..............................................................5 第二章 建设银行住房金融与个人信贷业务范围.................................................7 第一节 自营性住房金融业务..........................................................................7 第二节 委托性住房金融业务..........................................................................8 第三节 个人消费贷款业务..............................................................................8 第三章 我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展.........................................9 第一节 住房金融业务的产生和发展..............................................................9 第二节 个人信贷业务的产生和发展.............................................................11 第四章 发展住房金融与个人信贷业务重大意义...............................................14 第五章 住房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略.......................................17 第二篇 住房金融与个人信贷业务产品............................................................24
第一章 个人住房贷款业务产品...........................................................................24 第一节 个人住房贷款产品介绍....................................................................24 第二节 个人住房贷款....................................................................................26 第三节 个人商业用房贷款............................................................................50 第四节 个人住房最高额抵押贷款................................................................51 第五节 固定利率个人住房贷款....................................................................69 第六节 存贷通个人贷款增值账户................................................................71 第七节 还款方式............................................................................................75 第二章 房改金融业务产品...................................................................................80 第一节 住房公积金归集业务........................................................................80 第二节 住房补贴资金归集业务....................................................................90 第三节 住房维修基金归集业务....................................................................96 第四节 住房基金专门账户..........................................................................105 第五节 公积金个人住房贷款业务...............................................................114 第六节 住房公积金客户的电子渠道服务...................................................119 第七节 住房公积金委托提取还贷..............................................................122 第三章 个人消费信贷业务产品知识.................................................................129 第一节 个人汽车贷款..................................................................................129 第二节 个人消费额度贷款..........................................................................136 第三节 个人助业贷款..................................................................................144 第四节 个人质押贷款..................................................................................150 第五节 国家助学贷款..................................................................................154 第六节 下岗失业人员小额担保贷款..........................................................157 第三篇 住房金融与个人信贷业务的经营管理...............................................161
第一章 客户营销.................................................................................................161 第一节 客户营销技能..................................................................................161 第二节 客户营销策略..................................................................................162 第二章 客户服务.................................................................................................168 第一节 客户细分..........................................................................................168 第二节 客户挖掘..........................................................................................172 第三节 客户维护..........................................................................................175 第三章 产品创新.................................................................................................180 第一节 产品创新简介..................................................................................180 第二节 产品创新意义..................................................................................181 第三节 产品创新实践..................................................................................182 第四节 产品创新方向..................................................................................186 第四章 运营监测.................................................................................................187 第一节 运营监测概述..................................................................................187 第二节 住房金融与个人信贷业务发展监测..............................................188 第三节 住房金融与个人信贷业务资产质量监测......................................194 第五章 风险管理.................................................................................................196 第一节 风险管理概述..................................................................................196 第二节 个人住房贷款业务的风险控制......................................................199 第三节 委托性住房金融业务风险防范......................................................205 第四节 个人消费贷款业务的风险防范......................................................207 第五节 个人助业贷款业务的风险防范......................................................215 第六节 逾期贷款的催收..............................................................................220 第六章 档案管理.................................................................................................236 第一节 个人信贷档案概述..........................................................................236 第二节 重要档案的管理..............................................................................237 第三节 一般档案的管理..............................................................................239 第四节 档案的移交归档..............................................................................242 第四篇 相关知识与政策法规........................................................................272 第一章 房地产相关知识.....................................................................................272 第一节 房地产概述......................................................................................272 第二节 建设用地制度与政策......................................................................276 第三节 房地产开发经营制度......................................................................279 第四节 房地产交易......................................................................................283 第五节 房地产中介服务..............................................................................297 第六节 房地产价格评估..............................................................................303 第二章 财务知识.................................................................................................306 第一节 会计的概念及一般原则..................................................................306 第二节 会计报表的构成...............................................................................311 第三节 会计报表的作假与识别..................................................................318 第四节 会计报表的阅读与分析..................................................................320 第三章 法律知识.................................................................................................326 第一节 合同的订立与履行..........................................................................326 第二节 借款合同的担保..............................................................................336
第一篇 住房金融与个人信贷业务概述
第一章 住房金融与个人信贷业务的概念与特征
第一节 住房金融与个人信贷的概念
一、住房金融概念
住房金融分为广义和狭义两个概念。广义的住房金融是指与所有的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。狭义的住房金融是指与居民和消费性的非赢利住房机构的住房建设与流通、消费修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。
两者的不同之处在于资金融通的对象不同，狭义的住房金融的融资对象只包括居民和消费性的非赢利住房机构，而不包括其他经济主体。在狭义的住房金融中主要是与居民住房购 置有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。因此住房金融的研究重点是与居民住房购置有关的资金融通活动，认为居民购买住房贷款是典型的个人住房消费信贷，其发展水平是判断一个国家住房金融发展水平高低的标志之一。在我国，目前住房金融按其经营性质可划分为自营性（也称经营性）住房金融和委托性（也称政策性）住房金融。
本书的住房金融是指围绕住房的开发、经营和消费而进行的货币资金的筹集、融通等信用活动。
二、个人信贷业务概念
个人信贷指以银行等金融机构或其他机构为贷款人，以自然人（公民）个人为借款人，借、贷双方签订借款合同，按约定贷款人向借款人提供贷款，借款人到期返还本金并支付利息的一种融资方式。是银行资产业务的一种。
在商业银行，个人信贷目前更多的表述为“个人消费信贷”，而银行内部往往也把“个人消费信贷”简称为“个贷”。实际上很难对两者做严格的区分。分别来看“个人信贷”更多地着眼于借贷合同关系的一方是银行，而另一方主体是“个人”，从而区别于银行的“公司信贷”业务，是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果。“消费信贷”更多强调此类贷款的经济用途，其理论基础在于把经济循环过程分为“生产、交换、分配和消费”等环节，消费信贷支持的对象为生活消费环节和领域，从而有别于投资于生产、流通和生产消费环节的其他贷款。个人消费信贷业务是针对个人同时又是针对消费环节甚至是特定消费品设计的信贷品种。应当说“个人信贷”和“消费信贷”两种称谓反映的是两种不同的分类方法，消费信贷强调的是其经济用途，而个人信贷反映的则是法律表征。从加强信贷管理，防范控制风险的角度强调贷款必须按约定用途使用这是必要的，但由于在借款人在实际占有贷款货币之后，贷款银行即很难进行用途上的严格限定。更兼社会生活的多面性，类似于个人购买的汽车等产品，在很多情况下很难截然区分其是“商用”还是“自用”，因此上说，界定是否属于“消费贷款”更多的在于其经济学价值。
第二节 住房金融与个人信贷的特征
一、住房金融的特征
（一）住房金融的长期稳定性
住房金融所需资金融通的长期稳定性首先体现在相对于家庭（特别是年轻家庭）住房资 本的价值巨大。家庭年收入和房价比一般为1：3—1：6，购买家庭自有住房的融资比例在家庭年收入的3倍左右，如果短期内集中还款会造成家庭难以承受的负担，因此住房贷款机构提供的抵押贷款期限一般为25年左右，住房抵押贷款还款期限的延长成为缓解家庭负担的一项必要手段，因此一方面住房金融系统要提供长期贷款必须有长期稳定的资金来源，另一方面能否提供长期贷款也成为住房金融系统的标志之一。
（二）住房金融的政策性
在市场经济中，市场机制在住房资源的配置中起基础性作用。但由于住房单价价值大，市场经济国家居民收入中约1/4要用于住房消费，住房消费在家庭消费中所占比重高，住房抵押贷款还款时间长，完全靠市场机制配置住房资源会造成住房市场失灵和不公现象，同时住房金融涉及每一个社会成员的切身利益，各国政府都在相当程度上对这一领域进行干预和管理，通过一定的政策制度和机构来保障住房金融的运作，住房金融的政策性体现形式主要有：通过货币政策和财政政策进行住房金融指导作用；通过成立住房金融政策性的专门机构来直接运作住房金融业务，如公积金中心；通过发展和创新住房金融工具来持续促进住房金融的稳步发展，如住房储蓄和住房抵押贷款证券化的运用都体现了住房金融的政策性。
（三）住房金融的专业性
住房金融的专业性是指住房金融对象的专一性、住房金融机构的专门化、住房金融资金的专用性特征。
住房金融有特定的服务对象，即专门为住房产业服务。住房生产循环过程涉及到开发、经营、消费等多个环节，其中住房开发又要经过规划设计、征地拆迁、施工建设、竣工验收等多个阶段，每个阶段都需要资金的不断投入，而投入的资金的用途和性质各不相同，复杂的生产循环过程导致资金筹措、使用、回收上的复杂，必然要求有一种专业的组织或机构统一集中地协调房地产资金运动过程。
为保证住宅产业的顺利发展，各国都极为重视对住房资金的专门化管理。各国管理的基本原则有二条，一是集中，二是专用。为保证住房资金的集中和专用，各国通常都设立专业化的金融机构为房地产的生产循环提供专业性的资金融通和其他金融服务。在我国，住房金融的专业性特征也有较为明显的体现。
（四）住房金融的地域性
由于住房与土地连为一体，而土地是不可移动的，因此人们也叫住房为“不动产”。正是由于住房的这一特性，住房的生产、流通、交换、消费基本上都是在同一地域位置上依次完成的。所以，住房资金的投入、消耗、形态转换以及价值补偿也都是在同一地域顺序进行，同时各地域的住房的价格机制也决定了住房金融的兴旺与否，因此住房金融具有明显的地域特点；当然随着国际经济一体化的进程与资本的流动加快，住房金融的地域性具有外延趋势。
二、个人信贷的特征。
（一）贷款用途的消费特性
个人信贷的贷款用途主要是用于自然人的购买消费和服务，因此与生产目的具有本质区别。其目的也是为了鼓励和刺激消费。
（二）贷款对象的自然人特性
个人信贷的贷款对象主要以自然人为主体，区别于法人具有明显的自然人特性
（三）贷款的长期性
个人信贷的贷款一般期限比较长，一般不少于3个月，有的长达30年，其他的贷款期限比较短，个人信贷还款方式主要为分期还款方式为主。
（四）贷款金额和利率的特定限制
相比其他的贷款，个人信贷贷款金额一般有最高额度限制，一般多为小额贷款，同时贷款利率也区别于其他贷款，根据国家政策不同，实行或优惠或上浮利率。
（五）多样性与复杂性
个人的贷款需求是千差万别的，消费的多样性直接导致了个人贷款的客户群体、资金需求量、风险特征等要素的多样性，也使得个人贷款营销方式、管理措施、风险控制及化解手段等呈现出多样化的特点。
从建设银行现有个人消费贷款产品看，个人权利凭证质押贷款、个人助学贷款、个人汽车贷款、个人消费额度贷款、个人助业贷款等产品所面向的客户群体存在很大差异性，同时其中一些产品还涉及销售方、担保方、贷款推荐方、律师事务所、评估机构等合作机构，因此这些产品的营销方式、风险识别要点、管理手段都存在较大差异，需要根据每一产品的特性制订不同的操作管理流程。
第二章 建设银行住房金融与个人信贷业务范围
第一节 自营性住房金融业务
自营性住房金融是指银行或金融机构在国家有关政策许可范围内自主进行的与住房有关的资金筹集、融通等信用活动。在建设银行主要指以购房为目的而进行的个人类资产业务 和相关负债业务，主要产品包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，个人再交易住房贷款，个人住房组合贷款（自营性部分）、个人住房最高额抵押贷款、存贷通个人贷款增值帐户等产品，以及住房抵押贷款资产证券化等相关业务。
第二节 委托性住房金融业务
委托性住房金融是指银行或金融机构受各级地方政府委托，按政策规定进行的与住房有关的各种货币资金的筹集、融通等信用活动。目前主要指房改金融。建设银行的房改金融主要业务范围有各类住房资（基）金的归集业务、公积金个人住房贷款业务，以及相关的其他资产负债和中间业务。
委托性住房金融按照其功能和作用的发生方式，可分为市场主导型和政府主导型两类。前者是充分发挥市场机制在配置住房资金方面的基础性作用，委托性金融只运用抵押、担保、保险等措施调节住房金融市场的交易条件。后者是指政府主要采用强制储蓄筹资手段，通过有关政府部门和金融机构合作参与住房产业的开发和消费。目前，我国采取的是政府主导型的委托性住房金融，主要形式是强制储蓄性质的住房公积金制度。委托性住房金融业务的资金来源主要是各类住房基金、住房公积金、住房维修基金、住房补贴等，资金运用主要是发放公积金贷款、购买国债等。
中国建设银行是我国最早承办委托性住房金融业务的商业银行，建设银行的委托性住房金融业务伴随着我国住房制度改革产不断发展、壮大，为我国住房制度改革提供资金归集、结算、融通、中介等完善地金融配套服务。目前已形成了一套较为完备的业务体系，所提供的金融服务主要是：归集和核算城市（县镇）住房基金存款、行政事业单位住房基金存款、企业住房基金存款、住房租赁保证金存款、住房公积金存款、住房补贴存款、住房维修基金存款和世界银行等国际金融组织提供的住房资金；接受住房公积金管理中心的委托，发放住房公积金委托贷款；房改金融咨询服务等。
第三节 个人消费贷款业务
个人消费信贷是指以刺激消费，提高个人消费能力为直接目的，由金融机构或其他机构向消费者提供的用于购买商品或劳务的贷款。
广义的个人消费贷款业务涵盖个人的所有消费需求，贷款种类包括：个人住房贷款、个人消费额度贷款、个人助学贷款、个人汽车消费贷款、个人权利凭证质押贷款、信用卡透支等。但因历史沿革等原因，建设银行的个人消费贷款业务特指剔除个人住房贷款、信用卡透支之外的其它所有自营性个人贷款，主要包括：个人消费额度贷款、个人汽车贷款、国家及商业助学贷款、个人权利凭证质押贷款、下岗失业人员小额担保贷款、个人助业贷款等。从以上贷款种类可以看出，建设银行通常所说的个人消费贷款已经突破了一般意义上的消费用途，包含了个人经营性贷款需求。
第三章 我国住房金融与个人信贷业务的产生与发展
第一节 住房金融业务的产生和发展
我国的住房金融是孕育在房地产金融的母体之中，随着城镇住房制度改革的深入推行而产生并逐步发展起来的。我国住房金融的发展主要经历了四个阶段：
一、住房金融萌芽期（20世纪70年代末到80年代）
我国住房制度改革刚刚开始起步，其标志是住房建设所需资金从财政拨款转向银行贷款，中国建设银行开始创办和承担住房建设信贷业务
为了推动中国住房制度改革的发展，1986年，国务院先后确定烟台、蚌埠、常州、唐山、佛山为城市住房制度改革综合配套试点城市。这一改革措施的出台使住房金融业务的客户群体从企业扩展为所有房改参加者。1986年8月，建设银行总行作为国有银行中唯一的代表参加了国务院住房制度改革领导小组办公室的工作，直接参与房改政策的制定以及试点方案和有关房改金融配套服务措施的研究。同年10月，国务院住房制度改革领导小组讨论了烟台市房改方案，决定发住房券，收房租由建设银行办理，工商银行协助。至此中国建行银行拉开了服务中国房改金融的序幕。
1988年1月，国务院召开全国住房制度改革工作会议，决定从1988年起，用3-5年的时间，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。为加快房改金融业务拓展步伐，更好配套房改，1988年1月8日，建设银行研究决定，总行设置房地产信贷部，与建筑经济部合署办公。要求凡由地方政府委托办理房改金融业务的各级行应在内部设立房地产信贷部，由房地产信贷部专业经办房改金融业务。自上而下房信部承办模式逐步在全国范围建成。虽然当时房改金融工具的服务功能比较单一，但仍然标志着我国住房金融的开始。
二、住房金融发展期（20世纪80年代中后期到90年代初）
这一阶段的特点是：初步确立了住房金融业务经营管理体制，明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向。此时，住房金融作为住房制度改革的配套措施开始形成和发展，各级国有专业银行成立了房地产信贷部专门从事住房信贷业务，在烟台和蚌埠还成立了专门的住房储蓄银行，它们采取相对独立的经营体制，承揽了各个地方政府委托性的住房金融业务。
1986年建设银行首先开办了住房储蓄和信贷业务，并印发《中国人民建设银行住房储蓄存款和借款试行办法》，个人住房贷款业务开始起步。1992年9月，为配合全国城镇住房制度改革，建设银行颁布了《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》。
由于当时政府政策性委托业务普遍倾向于房改，业务范围特定，区域性强，故该阶段的住房金融发展带有明显的房改金融色彩。
三、住房金融调整规范期（20世纪90年代中到90年代中后期）
这一阶段的特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，1994年以来，房改开始向深度和力度方向发展，房改加入了全面建立公积金制度、开展国家安居工程等内容。住房公积金制度全国范围逐步推开，肇始于上海的住房公积金制度逐步成为我国政策性住房制度最重要的基石和支柱。
这一阶段大力承办住房公积金业务成为建设银行房改金融业务发展的指导思想。同时，建行在各方面出台了各项措施推进房改金融的全面发展。从1994年起，建设银行建立房地产信贷部第二准备金，专项用于房改金融业务资金的调拨；1994年8月，房地产信贷部设立的营业部正式挂牌营业，主要办理军队房改业务；从1995年起，大力支持同政策性住房金融业务密切相关的国家安居工程贷款。
与此同时，建设银行各级银行为推动住房商品化和培育住房消费市场，开始将重心从政策性业务转向经营性业务，过去经 营性与政策性住房金融业务界线模糊的状况得以改变，住房金融经营管理开始逐步规 范，住房金融新品种不断涌现，住房消费信贷虽有所启动，但住房开发和建设信贷仍占 据了住房金融机构经营业务的绝对比重。
四、住房金融全面发展创新期（20世纪90年代末至今）
1998年至今房改金融业务逐步向住房金融发展和创新过渡，建行个人住房贷款和委托性住房金融业务成为最具中国特色、最具社会影响力的品牌业务之一。
1998年是中国房改最有意义的一年。当年，国务院23号文件明确提出：从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这一文件的颁布意味着在中国沿袭了40多年的住房实物分配制度停止，中国新的住房制度初步建立。住房制度改革深化，住 房分配从福利制向货币化过渡；住房金融业务的经营力度进一步加大。在住房分配货币化改革和资本市场规范发展的刺激下，98年上半年，全国各类住房销售形势一片大好。相应的，个人住房贷款也继续保持了1997年的发展势头。当年，中国人民银行重新修订了《个人住房担保贷款管理试行办法》，下发《个人住房贷款管理办法》，并下达给各国有独资商业银行1000亿元的住房信贷计划，其中住房消费信贷至少要达到50％。住房消费信贷业务步 入高速发展轨道。
同时，住房金融机构进一步扩大，住房金融市场竞争由政策性住房金 融业务竞争步入全方位的住房金融业务竞争。中国建设银行的委托性住房金融业务的重心也转移到为货币分房提供资金筹集、融通等信用活动中来。2004年根据《财政部关于政策性住房金融业务财务管理有关问题的通知》（财金[2004]6号）规定，建设银行的政策性住房金融业务于4月30日并入会计大帐管理，政策性住房金融业务单独核算的历史从此结束，委托性住房金融业务的发展和管理逐步走上精细化道路。2004年以后，建行逐步建立了委托性住房金融业务三级客户经理服务体系和公积金中心首席客户经理体制、建立了全国范围的公积金业务台帐制度、启动了公积金业务流程梳理工程、拟定了公积金业务标准文本，逐步实现了全行委托性住房金融业务管理和操作的规范化、标准化。建设银行的委托性住房金融业务一直走在其他同业机构的前面，在同业中处于领导和优势地位。
第二节 个人信贷业务的产生和发展
在传统的银行贷款中，消费领域是个禁区，生产领域才是银行关注的焦点。二战后，由于经济形势变化，人民生活匾乏，资本主义经济危机加深，客观的要求刺激投资、扩大市场。1949年，赫伯特.V.普罗克诺在((定期放款与银行流动性理论》一书中提出了预期收入理论。该理论认为，贷款能够到期归还，是以未来的收入为基础，只要未来收入有保障，长期信贷和消费信贷同样能保持流动性和安全性，稳定的贷款应该建立在现实的归还期限与贷款的证券担保的基础上。在这种理论的影响下，战后中长期设备贷款、住房贷款、消费贷款等迅速发展起来，成为支持经济增长的重要因素。
消费信贷能够迅速发展，一是因为二战后各商业银行之间以及各种金融机构之间的竞争日趋激烈，使许多商业银行认识到了零售业务的重要性，打破了以批发为主的业务结构，开始经营以个人和家庭为对象的消费贷款业务;二是战后西方经济的发展比较稳定，个人收入不断增长，同时也由于通货膨胀的影响，使人们乐于利用贷款进行消费，而另一方面，金融 机构对未来预期也比较乐观，积极提供长期消费贷款;三是各种征信机构大量出现，使银行可以方便、快捷地了解借款人的信用状况。现在，西方国家的消费贷款在商业银行的贷款资产中所占份额一般已达到20%，有的甚至高达50%以上。
我国的信贷消费起步较晚，个人消费贷款业务经历了萌芽、起步、发展与调整和快速发展和创新等四个阶段，（一）个人信贷业务的萌芽阶段（20世纪80年代到90年代初）
从严格意义上讲我国的个人信贷是在20世纪80年代开始发展的。其中，住房消费信贷是一个突破口，住房消费信贷的最初出现，其背景是支持房改，而不是发展消费信贷，但其效果却与发展消费信贷不谋而合。
1982年，国务院批准在常州、郑州、沙市、四平等城市进行公有制住房补贴出售试点，为配合住房制度改革的试点工作，1986年中国建设银行开始试办购房储蓄和贷款业务，1988年2月，国务院颁发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》后，建行开始全面介入房改金融业务，此业务面对的主要对象是参加房改的单位及其职工，采用的方式大体是商品房消费者先向银行存入购房款，当存款达一定数额时，可向银行按一定存贷比例申请购房贷款，连同支取以前的存款用于购房，存贷比一般为1: 1至1: 3之间，个人贷款期限最长不超过8年，利率略高于同期存款利率。这一阶段可看成是消费信贷的萌芽阶段。
（二）个人信贷业务的起步阶段（20世纪90年代初到90年代末期）
1991年6月，国务院颁发《关于积极稳妥地开展城镇住房制度改革的通知》后，我国的住房制度改革从试点步入全国推广阶段。1994年8月，国务院又颁发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确立了住房商品化、社会化的改革方向，这就客观上要求发展个人住房消费信贷，使其配合住房体制改革，逐步变福利性住房消费为货币性住房消费。
随着我国汽车工业的发展和居民生活水平的提高，汽车开始进入居民的消费领域，1994年我国制定了个人汽车消费信贷。1995年9月5日，建设银行下发了《关于印发<中国人民建设银行个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款管理实施办法>的通知》，以满足各类个人消费小额度贷款需求；1996年5月8日，建设银行下发《关于开展一汽捷达汽车按揭贷款的通知》共下达了8.15亿捷达汽车按揭贷款指标，拉开了汽车消费信贷的序幕，填补了国内汽车消费信贷的空白;1996年8月，建行又下达了《中国建设银行汽车消费贷款办法》以指导和规范建设银行分支机构汽车消费贷款业务的具体运作。紧随建行之后，工商银行等其他几家银行也纷纷开办了类似的汽车消费贷款业务，1996年10月，由于国家宏观政策的调整，各商 业银行为购车提供的贷款业务停止运行了。1997年后，我国居民消费率持续下降的问题显化，在宏观经济运行中表现为消费需求不足，同时，受亚洲金融危机影响，投资需求和出口的增长势头受阻，有效需求不足对我国的经济增长构成了较严重的制约。面对这一形势，政府在运用财政和货币政策无法达到所期望的宏观调控目标的情况下，提出发展消费信贷，期望消费信贷能带动消费需求，促进经济增长。1998年，我国消费信贷重新起步，1998年下半年，住房、小轿车等信用消费的重要内容为各商业银行所看好。
（三）个人信贷业务的发展（20世纪90年代末期到21世纪初期）
1999年3月3日，中国人民银行发布了《关于开展个人消费信贷指导意见))，允许所有中资商业银行开办消费信贷业务，鼓励商业银行试办一些消费信贷业务的新品种。1999年6月，建设银行适时推出了个人耐用消费品贷款、个人住房装修贷款和个人助学贷款三个个人信贷的新产品。从满足客户需求的角度出发，这三项产品的推出经过了充分的市场调研，因此受到了市场的欢迎。
2000年9月，建设银行再次推出一项个贷新产品——个人消费额度贷款，由于这一贷种具有一次申请，循环使用贷款额度的特点，成为建设银行的特色产品；为支持教育事业发展，推动科教兴国战略的实施，中国人民银行、教育部、财政部等有关部门于1999年下半年联合下发《关于<国家助学贷款管理规定（试行）>的通知》，推出享受财政贴息的国家助学贷款业务，并首先在中国工商银行试点。2000年末，此项业务办理范围扩大到四大国有商业银行。建设银行也于2001年年初正式开办此项业务。
至此，建设银行包含个人小额储蓄存单质押贷款、个人汽车消费贷款、个人耐用消费品贷款、个人住房装修贷款、一般商业性助学贷款、个人消费额度贷款、国家助学贷款等七个贷种的个人消费贷款业务产品体系已初步形成。
（四）个人信贷快速发展与创新（21世纪初期至今）
21世纪以来全球经济体系中国经济的发展一枝独秀，GDP的年增长率多年连续保持在7%以上，国内居民年收入也稳步增长，这极大地带动了居民的消费热情，从而为国内金融机构造就了一个巨大的个人信贷市场。各类个人消费和投资信贷品种层出不穷创新不断。我国个人信贷进入快速发展和创新阶段。2002年开始，中国家用轿车消费市场迅速发展，年个人汽车消费总量成倍增长，为个人汽车贷款业务提供了巨大的潜在市场。建设银行在国内首推了汽车贷款“直客式”服务，成为后来纷纷为同业所借鉴的车贷服务新模式；在厦门地区率先进行二手车贷款业务的尝试；推出面向优质客户的“房车组合贷款”等等。这些服务的创新方便了客户、优化了服务质量，取得了市场的成功，建设银行汽车贷款业务在客户中树立了 良好的形象，市场份额也迅速提升。
2003年下半年，建设银行总行对个人生产经营类贷款进行了统一的整合和规范，向市场推出“个人助业贷款”的产品，正式在全国范围内推广该项业务。2003年，作为解决国内失业问题的重要举措，中国人民银行、财政部、国家经贸委、劳动和社会保障部联合出台了《下岗失业人员小额担保贷款管理办法》，要求各商业银行为下岗失业人员的就业提供资金支持。建设银行积极相应号召，于下发了《管理办法》，并推广这项业务，为解决就业问题提供了支持。
从个人信贷业务的开办至今的十余年间，个人信贷业务从无到有，从小到大，逐步发展为一系列关系我国人民生活和社会发展的重要金融类产品。对扩大国内需求，促进民间投资的发展，支持居民消费水平的提高，作出了巨大贡献；个人信贷资产在全部信贷资产中占比不断提高，成为各商业银行信贷资产结构调整的重要方向；同时，个人信贷业务还配合其他相关业务，在产品资源整合利用方面发挥了个人资产业务的独特作用，成为商业银行的重要效益增长点。
第四章 发展住房金融与个人信贷业务重大意义
在我国发展住房金融与个人信贷业务具有重大历史和现实意义，主要体现在如下几方面：
一、促进我国房地产业的发展
住房开发建设周期长，资金需求量大。资金是困扰房地产业发展的主要因素之一。房地产金融资金支持的力度越大，住宅产业的发展速度也就越快。离开住房金融的资金支持，房地产业就会失去经济支柱。住房金融可以利用自身优势和资金运行的时间差、地区差和行业差,灵活融通资金,把房地产业乃至其他各方面的闲置的和分散的资金聚集起来，把居民手中的购买力集中起来,变小额储蓄为巨额资金,蓄短期存款为长期使用。通过这种资金的融通，为住宅产业提供可靠的资金保障,使房地产再生产得以顺利进行,从而促进房地产业的发展。
二、支持城镇住房制度改革
资金问题是我国住房制度改革的首要问题。从某种意义上说,住房制度改革是住房资金体制的变革，这就需要房地产金融的积极参与和配合。银行直接管理全社会资金运转，掌管货币流通，可以发挥自身的筹集、融通资金、结算和中介的职能作用，根据货币流通规律、资金运作特点，为住房资金的筹集、使用、分配提供全方位的金融服务，保障我国城镇住房 改革的顺利实施。
三、调整居民消费结构，带动消费结构升级，提高人民生活水平，促进企业生产的升级换代
一方面，多年来，我国住房采取由国家统包下来的低租金的福利制度，城镇居民的住房开支一直非常低微，消费结构很不合理。住房制度改革就是要调整这种不合理的消费结构，提高住房消费在居民消费结构中的比例。但由于目前我国居民收入水平较低，绝大部分人还买不起住房。住房金融可以通过住房储蓄等形式，把职工个人的住房基金聚集起来，并动员其他信贷资金，通过发放住房贷款，辅之以长期、低息的优惠政策，鼓励和刺激人们购买住房，引导和促进居民购买力向住房方面转移，从而形成居民合理的消费结构。
另一方面，从目前我国消费的总体情况看，呈现“四低”，即消费整体水平低、消费结构层次低、消费的货币化程度低、消费信用化程度低。因此，提高居民消费水平和质量依然是一项紧迫而长期的任务。而从经济水平来说，目前，我国正处于从温饱到小康或从小康向初步富裕过度的阶段，经济发展进入了以“住”和“行”为重心的消费结构升级阶段。在此阶段，发展消费信贷是刺激消费的一种有效手段，这已被许多国家的实践所验证。如果完全靠个人积累来解决高消费的商品，必然会推迟人民生活水平的改善，同时也会造成生产结构和产品结构与消费需求错位。据有关专家分析，目前，许多商品销售疲软的原因，很大程度上在商品本身的款式、品种、功能、科技含量不高，还没有适应己经发生了变化的市场需求。换而言之，这些商品并不构成有效供给。解决上述经济结构性矛盾的有效办法就是发展消费信贷，借助于消费信贷促进消费结构升级，不仅可以加快提高人民生活水平和民族素质的进程，而且为企业提供明确、真实的市场信息引导企业加快技术改造和技术进步，进而促进整个产业结构的升级换代。
四、改善人民住房条件
住房是人们生活的基本消费资料，是人民安居乐业的重要标志。党的十一届三中全会前，我国城镇居民的住房水平一直较低。十一届三中全会后，国家加大了住房建设投资，城镇居民的住房条件有所改善，但离国家提出的城镇居民的居住水平有一个较大提高的目标还相差很远。要达到这个目标需要大量资金投入，而国家财力有限，必须借助各种金融手段，筹集资金投入住房建设，加快住房建设事业的发展，实现改善人民住房条件的目标。
五、有利于为经济持续增长提供持久的动力，拉动国民经济增长
一方面住宅产业在国民经济中发挥着先导性作用，住宅产业的发展能够带动建筑业、建材业、钢铁业、机械工业等多个相关行业的发展。住房金融可以增加和带动房地产资金投入，扩大房地产消费市场的有效需求，加速房地产业的发展，从而拉动经济增长，促进国民经济健康发展。
另一方面消费的增长始终是经济活动的出发点与归宿点，以消费为导向也正是我国市场经济发展的真谛。扩张性的财政政策在一定时期内固然对经济增长起到重要的推动作用，但不是长久之计。消费需求能否随投资需求的扩张而相应扩张，是当前我国宏观调控需要解决的问题。投资需求对经济增长的作用各有特点，经济启动之初，投资需求对经济增长的作用十分明显，但它只是中间需求，扩大投资需求最终还是要由消费需求来实现，特别是经济启动之后，只有消费需求才一是经济增长真正持久的拉动力量。居民消费的增长与消费结构的升级正是经济规模扩大与经济向高层次进步的根本动力。在目前的情况下，加速发展消费信贷，逐步把居民的自我积累型滞后消费转变为有信用支持的适度超前消费，在发达的生产信用与发达的消费信用之间达到均衡，这对于充分发挥消费需求对经济增长的拉动作用意义重大而深远。
六、促进金融业自身发展，有利于商业银行资产结构和经营效益的改善，是金融改革和发展的需要
首先，住房金融一是带来了大量、稳定的存款，扩大了信贷资金来源；二是风险低、收益高的个人住房消费贷款，为银行创造稳定的收入来源,改善了信贷资产结构,优化了信贷资产质量；三是创造了大量的项目评估、代理保险等中间业务收入,促进了信用卡、储蓄卡等业务的发展，四是建立了稳固的个人客户群体,为银行中间业务、零售业务的进一步发展奠定了基础。
其次，由于历史原因，我国商业银行的资产构成和利润获得一直集中在生产领域。主要用来支持国有企业。这种状况有三大弊端:一是银行经营风险相对集中，一旦遇到经济萎缩，企业经营将普遍陷于困境，给银行资产的安全性、效益性和流动性带来很大威胁;二是往往形成重复建设和低效无效项目，这对搞好工业合理布局、调整生产结构、提高资金使用效益和提高银行信贷资产质量等都是极为不利的;三是不断加大投资需求和消费需求之间的矛盾，影响经济持续、稳定、健康地发展。国有专业银行实行商业化经营之后，经营意识风险不断提高。央行己放宽了货币供应量的控制，但由于企业总体效益不好，破产和被兼并增多，造成金融机构坏账增加，金融风险加大，因此，消费信贷是一种必然的选择。发展消费信贷，可以使商业银行以此作为发展个人金融服务的突破口，优化银行资产负债结构，降低由产业因素带来的风险，密切银行和居民的关系，获得更多可靠资金来源，通过中介服务，增加银行收入，提高经营效益。同时还可以为以后银行各项零售业务的开展奠定基础，积累经验。另一方面，个人信贷的推出，满足了居民超前消费、即期消费、预期消费各种不同的需求，为居民解决了诸如住房难等一系列的实际困难和问题，帮助居民实现了一个个住房梦、坐车梦、上学梦等等，因而满足了消费者不同的心理需求，也体现了社会的文明与进步。由此可见，消费信贷的产生是顺应时势的，发展是极富潜力的，有着光明的前景。
七、发展个人信贷有利于国民经济的宏观调控
在消费信用发达的国家中，消费信贷的规模与变动传递着消费需求及消费意愿的市场信息，这无疑有利于决策当局对国民经济运行事态的了解和相关政策的制定。另一方面，决策当局也可通过利率或信贷条件的调整影响居民的消费支出，以实现政策意图。而且由于信用消费在发达国家普及程度很高，这些政策的变动可直接影响到几乎每个家庭。我国始终缺乏影响居民消费支出的机制，连续性利率下调，并没有达到预期的效果。其原因之一就在于我国个人消费信贷不发达，个人支出中信用消费贷款的比重微乎其微，利率的高低对人们的支出影响太小，使货币政策传导机制受阻甚至失灵。而在信用消费发达国家，利率变化哪怕只有零点几个百分点，也会在社会上引起强烈反映。由此可见，要提高我国货币政策的灵敏性和传导性，就要加速发展消费信贷，扩大个人的金融负债。总之，扩大内需政策的有效性，也需要消费信贷的有利支持。
第五章 住房金融与个人信贷业务的发展趋势及战略
未来几年，世界经济有望保持稳定增长，中国经济将继续保持较快增长。“十一五”规划提出，在优化结构、提高效益和资源节约的基础上，国内生产总值年均增长7.5%左右的较快增长速度，实现人均国内生产总值比2000年翻一番。居民收入将继续稳步增长，中产阶层的范围将进一步扩大，消费对经济增长的拉动作用进一步提高。宏观经济持续增长将带动银行业务的进一步发展，为银行优化业务结构，促进住房金融、中长期贷款、个人消费贷款、个人住房贷款、中间业务发展提供有利条件。建设银行作为中国最早向个人客户提供住房金融业务（包括商业性个人住房贷款和住房公积金业务）并一直在此业务领域中居于领先地位的商业银行，如何面对机遇迎接挑战开创住房金融和个人信贷业务的新局面是我们须认真研究的重要课题。
一、统一思想，提高认识，充分认识超常规发展住房金融与个人信贷业务的重大战略意义 中国建设银行提出了“为客户提供最佳服务，为股东创造最大价值，为员工提供最大发展机会的国际一流商业银行”的愿景，并明确把个人银行业务作为未来发展的重点和新的增长点。个人资产业务是全行个人银行业务战略转型的关键，是发展个人银行业务的基本立足点和有利切入点。这一点已在行内尤其是决策层形成共识。大力发展个人银行业务，是建设银行的立行之本和成败关键。因此要从全行战略转型的高度，正确认识和看待住房金融与个人信贷业务的超常规发展。
2005年10月27日，建设银行在香港成功挂牌上市，成为香港上市公司，跨入了国际金融舞台。住房金融与个人信贷业务始终是各届投资者长期关注的焦点。正因如此，住房金融与个人信贷业务也面临来自市场投资者、股东和公众对业绩方面更严峻的考验。“在未来3-5年内，个人贷款业务要以不低于20％的速度增长”的发展目标是建设银行上市后战略转型中的一项重要战略部署。随着金融市场的迅速发展，公司大客户直接融资的渠道不断扩大、议价能力也不断加强，商业银行依托大客户维持高速增长的局面也难以再现。而目前中国的个人贷款市场相当大，整体还处于快速发展和市场划分阶段，市场和客户细分工作也存在巨大的空间。因此，从稳定收益、降低风险等方面来讲，建设银行必须超常规加快发展个人贷款这一成长型、厚利型的产品，这是加快个人银行业务战略转型的一项重大战略任务。
二、增强加快发展住房金融与个人信贷业务的危机感、紧迫感和使命感
加快发展住房金融与个人信贷业务，不仅是建设银行应对客户和百姓需求以及外部市场挑战的必然要求，更是贯彻落实发展战略和转型的内在要求。
（一）增强危机感和紧迫感，加紧应对百姓需求和外部市场的挑战
目前，住房金融与个人信贷业务所面临的客户需求和外部市场环境变化很快。一方面，随着国家宏观调控政策效力的不断发挥，国内住房市场加速转型，住房金融买方市场的特征日趋明显。老百姓在选择金融服务方面具有越来越强的主动权和自由选择权，将更加关注服务质量和服务效率，并不断提出新的市场需求。这将要求银行必须不断满足百姓日益提高的各种需要。
另一方面，随着参与竞争主体的不断增加，同业对市场份额的分化竞争将日益激烈。人民银行统计数据显示，截至2005年底，四大银行之外的其他银行已占据全部个人贷款余额市场份额的25％，四大银行只占75%，这意味着，其他银行已经加快发展个人贷款业务，挤占传统四大行所占领的市场。另外，随着2006年底中国银行业的全面对外开放，外资金融机构将获得与中资金融机构同等的国民待遇。鉴于国际银行业的发展经验和零售业务的利润贡献度，以个人贷款为核心的零售业务必将成为外资银行不断渗透的重点。可以预见，在未来几年内，建行所面临的竞争将日益严峻，所以要抓住建设银行的未来，就必须抓好个人银行业务，抓好个人资产业务，抓好住房金融与个人信贷业务。
（二）与国际一流零售银行的差距比较
认真研究零售银行业务发达的欧美、香港等地商业银行可以发现，国际一流银行在将零售业务作为支柱业务的同时，普遍将住房金融与个人信贷业务当作关键性业务来重点经营，在很多方面都比建设银行的住房金融与个人信贷业务更具竞争优势。相对它们而言，建设银行该项业务尚有很多方面应继续给予改进。
1．业务指标和盈利水平有待大幅度提升
2006年一季度，美国银行全球个人和小型企业银行业务收入占到全行总收入的54%左右。住房金融与个人信贷业务的贡献度以及对银行零售业务和利润的支撑程度，已成为衡量能否成为先进零售银行的重要标准。
2．经营管理理念需要进一步向深层次转变
美国银行倡导的一个重要理念是“更高标准”（Higher Standards），奉行“业绩导向、持续改进”的经营管理思想，即“改进流程——提高客户满意度——增加交易账户——实现业绩增长”，要求员工不断的超越自我，发挥更大潜力，追求更高的标准。基于这一理念，美国银行工作的出发点是关注客户、改进服务、提高效率，工作的目标和结果就是促进业绩增长、为客户、股东和员工创造更多的价值。
虽然我建设银行已逐渐贯彻“以客户为中心”的经营理念，住房金融与个人信贷业务条线的经营作风也得到很大改善，但在产品研发、市场营销、客户服务、操作流程和风险控制等方面这种经营理念仍停留在表面，缺乏规范性，距离成为全体员工的自觉行为还较远。
3．经营管理模式有待逐步完善
美国银行的个人贷款业务是完全的业务条线垂直管理，在个人房地产部内设有产品研发、销售和服务支持部门，有利于职能和能力的集中化，有利于制定和实行全行统一的目标和决策，有利于统一营销和管理，为消费者提供一体化、一致性的服务。同时，其产品研发、销售和服务支持部门相互独立，形成前中后台相互独立的组织模式，有利于风险的有效控制和团队业绩的有效考核。
目前，建设银行仍为传统的层级管理机制，业务经营的前中后台分离工作也刚刚起步，集约化的经营模式还不够规范，不能较好地适应市场的快速变化；同时，住房金融与个人信贷业务条线的垂直经营管理体系也尚未建立，业务的经营管理与政策的贯彻执行依然受到很多方面的制约。4．客户结构和贡献度仍需不断提高
国际一流零售银行的客户结构比较合理，客户与银行关系紧密，普遍使用存款、结算、贷款、理财等多个银行产品，具有较高的忠诚度。目前建设银行的客户结构不合理，高端客户对银行的个人信贷融资需求偏低，对大众和中端客户的又挖掘不够，客户贡献相对单一，客户的细分和差别化服务的力度尚有较大差距。
住房金融与个人信贷客户主要以大众、中端客户为主，这类客户数量众多，具有很高的成长性，同时对金融产品和品牌具有一定的依赖度，如何进一步挖掘中端、高端客户的融资需求，交叉销售各类金融产品，提高客户对建设银行的综合贡献度，乃至培育客户实现价值增长是现阶段建设银行个人业务亟待思考和解决的问题。
5．服务质量和水平需进一步提高
国际一流零售银行普遍将金融服务作为经营的主题，由于客户经理队伍建设到位，专业化服务水平较高，能够掌握充分的客户信息，并能够据此对客户进行清晰的分类，全面掌握各层次客户对信贷融资和服务效率的不同要求，具备较高的差别化服务能力，业务流程前后台定位明晰，营销服务和售后服务分工明确，服务效率和服务满意程度较高。
虽然近两年来，建设银行住房金融与个人信贷业务已在提高服务质量和服务水平方面采取了一定的措施，但实践程度较浅，标准化程度低，仍然存在诸多薄弱环节。由于缺乏有效的数据支撑，客户信息掌握不充分，对客户群体的研究尚停留在经验性的定性分析层面，还远远无法满足不同客户群体多样的金融服务要求。
6．产品创新机制和手段还需不断完善与丰富
国际一流零售银行在产品创新方面经验非常丰富，包括产品创新的组织架构建立、各类型创新主体的职责分工定位和协调机制推进，以及创新方向和创新手段等方面工作都已经非常成熟，更重要的是他们面临的金融体制和混业经营的环境也为创新工作开辟了更广阔的空间。
建设银行住房金融与个人信贷产品创新工作在国内同业中一直处于领先的位置，但创新机制仍需进一步完善、创新手段和方法仍要不断的丰富和补充。产品创新信息渠道和创意库的建设刚刚起步，对先进创新工具和方法的运用不多；产品创新人员不足，激励机制不健全；按条线和部门配置产品创新和IT财务资源的机制尚待完善，计划财务、风险管理、法律事务、信息技术等对住房金融与个人信贷产品创新工作的支持力度需要进一步加强。
7．分销渠道建设亟待加强
美国银行的个人贷款销售实行网点分销与专业销售相结合，多种渠道并存，重视交叉 销售，以最大限度地吸引不同层次的客户群体，其分销渠道主要有：专职销售人员、电话和网上银行、银行业务中心、高端业务部和批发贷款机构（贷款代理公司）等5个渠道。专业化程度较高的专职销售人员和贷款中介机构是主要的分销渠道，放款笔数各占33%和28%，放款金额各占35%和33%；银行业务中心是重要的补充渠道，放款笔数较多；电子银行是新型的分销渠道，放款笔数和放款金额已占12％和11%，且呈逐年增长态势。其中，专职销售人员的客户营销成功率达80%。
目前，建设银行较多的零售网点主要专注于储蓄，能够咨询、营销和受理住房金融与个人信贷业务申请的网点还不多，大银行的零售网发达优势远未得到发挥。尤其是作为业务经营主阵地的中心城市行，零售网点产品营销功能单一，专业化的房金销售队伍尚未建立；电子银行渠道的分销功能亟待加强和完善；与外部渠道的合作才刚刚起步；各渠道之间的联动及市场同步响应机制欠缺，差别化的渠道定位尚不清晰。
8．技术支持能力需要进一步的强化
国际一流零售银行的技术支持深入到业务的各个层面，大量流程化操作都能够由系统自动完成，业务处理效率较高。客户信息和客户关系系统较为完善，并被嵌入至业务处理系统中，为细分客户、客户深度挖掘、风险控制以及提供优质的服务创造了充足的条件。
目前，建设银行的信息技术支持能力和信息系统虽然不断得到加强，但对住房金融与个人信贷业务处理的支持依然存在较多不足，个人客户信息仍然不完善，无法提供客户细分所需的基础数据，阻碍了差别化服务水平的提高。住房金融与个人信贷业务计算机系统对产品创新、市场营销、客户服务、贷后管理、风险控制、统计分析和运营监控的支持促进效用还没有完全发挥。
9．风险管理水平亟待提高
国际一流零售银行普遍将风险管理融入业务流程中，将风险控制关口前移；掌握先进的风险识别、计量和控制手段，建立了个人信用申请评分与行为评分模型，使客户评价和贷款审批更加规范化、标准化；实施集约化、标准化的贷后管理，有专业的催收人员针对不同的逾期贷款采取不同的催收处置措施。
建设银行目前正在实施风险管理体制改革，推行客户经理和风险经理的平行作业机制，但尚处于起步阶段；虽然初步开发了申请评分模型，但还没有广泛应用于所有的个人贷款业务，尚未开发客户行为评分卡；部分地区即使开始采用电子化审批，其规范化和标准化程度也还比较低；掌握个人信贷风险控制和计量的先进技术的人才比较缺乏，尚没有在全行建立起一支数量充足的、专业的贷后管理队伍。10．员工队伍与结构亟待完善
美国银行个人住房贷款业务条线共有员工10000多人，人均管理贷款数约为100－500笔。员工队伍中，营销人员占33％左右，贷款处理和贷后管理人员占66％左右，产品研发人员约占1％左右。营销力量专业强大，操作人员数量充足，研发力量精干高效，人员分工明确，队伍结构清晰。
而目前建设银行住房金融与个人信贷业务条线约有从业人员6000人，专职的客户经理不足3500人，人均管理贷款约1300笔左右，工作量大，人员总量不足。人员结构中，专业的营销和产品研发人员比例偏低，信贷操作和贷后管理工作基本上由负责销售的客户经理兼任。无论在专业营销力量、管理团队，还是在研发力量，岗位划分和管理层级结构等方面，都与国际一流零售银行存在较大差距。
三、建设银行住房金融与个人信贷业务的发展思路和策略
（一）总体思路
围绕全行“建设国际一流零售银行”的总体目标，继续牢固树立“以市场为导向、以客户为中心”的经营理念，深化“加强管理、加快发展、再造优势、再创一流”的业务发展思路，外抓“营销、客户、服务和产品”，提升服务效率和能力，积极拓展市场和客户；内抓“政策、激励、流程和管理”，提升内部效率和管理支持能力，实现住房金融与个人信贷业务的快速有效发展，不断提高住房金融与个人信贷业务对全行的利润贡献度。
（二）发展策略 １．品牌策略
通过新产品的市场推介、传统优势产品的强化营销，保持并强化建行以个人住房贷款为核心的住房金融与个人信贷业务的市场领先地位，巩固建设银行住房金融服务品牌优势和特色，提升“要买房，到建行”的社会影响力和公众认知度，强化“乐得家”品牌优势和知名度；以“乐得家”为统领，创建更多子品牌，逐渐丰富“乐得家”品牌的内涵和外延，形成体系化的品牌名称，逐步强化住房金融与个人信贷产品的整体品牌策略；加强住房金融与个人信贷产品的品牌宣传工作，以品牌宣传为手段扩大和增强建设银行住房金融与个人信贷产品优势和市场影响力。
２．客户策略
进一步细分客户群体，以社会大众客户为基础，以社会中等收入阶层为核心，以个人信贷客户、公积金个人客户、理财卡客户、龙卡信用卡客户、建设银行代发工资个人客户、优质公司客户员工等六类个人客户群体为重点，增量和存量客户齐抓，实施差别化的服务策 略，巩固大众客户，培育中端客户，挖掘高端客户，设计适应客户需求的多种产品组合，提高客户的综合贡献度；加强和深化与各级政府住房资金管理部门的合作，重点拓展住房公积金和维修基金个人（业主）客户服务市场；建立客户资源共享、产品捆绑组合、团队联合作业、利益共同分享等配套完善的客户营销和服务机制。
３．产品策略
通过对现有产品的不断改进完善和新产品的创新研发，梳理产品系列，发挥政策性住房金融与商业性住房金融的产品组合优势，以住房为载体，全面打造“住房－消费－经营”多层次的产品链，丰富产品种类，搭建功能齐全、快捷通畅的个人融资平台，并重点发展各产品系列中的特色产品，确立多层级发展并突出重点品种的产品发展方向；结合建设银行住房金融与个人信贷产品特色，对产品进行组合包装，面向客户形成以单一产品和产品套餐为产品服务单元的、灵活的产品发展机制；发挥建设银行产品创新同业领先优势，不断完善创新机制，改进创新方法，优化创新流程，提高创新质量和效率，提高创新意识，形成全员参与的创新文化，不断将创新产品纳入产品库，及时做好产品库的维护工作；利用各方面资源加大对住房金融与个人信贷产品创新工作的支持，充分发挥产品创新对业务发展的促进作用。
４．区域策略
将长江三角洲及东部沿海地区、珠江三角洲及东南沿海地区、环渤海地区作为三类重点区域，以100个中心城市行所在地为重点城市，以条件逐渐成熟的其他区域和城市作为二线区域和潜力城市；挖掘同业份额较低地区的市场潜力，着力提高建设银行在重点地区的市场竞争能力、服务水平、客户满意度和忠诚度，对重点区域在资源配置和分类指导等方面实施进一步的倾斜政策，重点抓好基础设施建设和结构调整；以在当地具有最强竞争力，最优资产质量和最佳经营效益为目标，努力争取在100个中心城市的同业市场领先地位，进一步提高中心城市行在全行住房金融与个人信贷业务的规模占比和利润贡献度。
５．渠道策略
加强行内、行外分销渠道的建设、管理与衔接工作，推动住房金融与个人信贷产品传统经营和分销渠道的优化整合和渠道职能重建，加快发展新兴分销渠道；以中心城市为单位，加快推广住房金融与个人信贷部下设个人贷款中心的专业化、集约化经营发展模式，大力充实高素质、专业化的个人客户经理队伍，加快住房金融与个人信贷专业销售团队的建设；充分利用建设银行各类营业网点、网上银行、电话银行、自助银行等销售渠道，不断延伸市场营销与服务触角，完善公私业务联动营销、个人业务单元交叉营销网络；拓展外部合作渠道，与各地住房置业担保公司、房屋经纪和中介机构和汽车销售机构等建立战略合作关系；开展各分销渠道的市场定位分析，确定各类分销渠道的业务发展目标，提高渠道分销能力，逐步建立业绩主导型的考核激励与评价制度。
6．风险控制策略
树立“风险与收益有效平衡”的基本理念，坚持“加快发展和控制风险两手抓”的基本原则；处理好贷款存量与增量的关系，在制度建设和资源配置上，加强贷后管理导向；以建立个人贷款中心、推进事业部制和风险管理体制改革为契机，加快推行个人信贷客户经理和专职审批人“双签”的授信流程，将风险关口前移；选聘熟悉住房金融与个人贷款业务，掌握先进风险管理技术的人员充实和壮大贷后管理队伍；依托贷款申请评分卡、贷后行为评分卡等技术方法，加强个人客户信贷风险评价和管理，并尝试采用以价格覆盖风险的经营理念，将价格与风险挂钩；健全规章制度、统一操作规范、严格检查监督，控制业务操作风险；加强风险监测和贷后管理，实现贷后管理的集约化、专业化、标准化作业，提高风险分析、预警能力，提高逾期贷款催收效率。
第二篇 住房金融与个人信贷业务产品
第一章 个人住房贷款业务产品
第一节 个人住房贷款产品介绍
一、定义
个人住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。
二、个人住房贷款的种类
（一）按资金来源划分
个人住房贷款可以划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款合个人组合贷款。1．自营性个人住房贷款：是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。
2．公积金个人住房贷款：是银行接受各市（县）人民政府和军队、煤炭、铁道、石油 等系统住房公积金管理中心委托，利用委托人提供的住房基金，根据委托协议受托发放的贷款。公积金贷款属于委托贷款，由住房公积金管理中心负责决策和审批，银行不承担风险。该类贷款不以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。
3．个人住房组合贷款：是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修城镇各类型住房时，同时发放的委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。个人住房组合贷款是由委托性个人住房贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成的，抵押物相同，鉴于其贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。
（二）按住房交易形态划分
1．个人（首次交易）住房贷款：指银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。
2．个人再交易住房贷款：指银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房（含商业用房）的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。
3．个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房（含商业用房）时，银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。
（三）按贷款的用途划分
1．个人购房贷款：是银行向购买住房的个人发放的贷款。2．个人建房贷款：是银行向建造住房的个人发放的贷款。
3．个人组合贷款：是个人申请购买住房的贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、额度、利率等规定执行。
（四）按购买建设银行会计核算一级科目划分
1．个人住房贷款：指银行用信贷资金向购买、建造、大修各种类型的居住用房的自然人发放的贷款。
2．个人商业用房贷款：是指银行用信贷资金向购买各种类型商业用房的自然人发放的贷款。由于该项贷款所购买的房屋不是居住用房，因此在贷款利率、贷款期限和贷款额度 等方面不享受个人住房贷款的优惠政策。
3．个人住房最高额抵押贷款:是指建设银行用信贷资金向借款人发放的，以借款人自有住房作最高额抵押，可在有效期间和贷款额度内循环使用的贷款。
另按贷款利率分还可分为浮动利率贷款和固定利率贷款。
三、个人住房贷款特色与优势 个人住房贷款具有以下特点：
（一）长期性
个人住房贷款的最长期限可达30年。它远高于固定资产贷款和流动资金贷款，以及其他种类的消费贷款。
（二）零售性
银行传统的贷款业务大多是以法人单位为对象的，贷款投向集中、金额大，属批发性质；个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多、投向分散、单笔金额小，属零售业务性质。
（三）分期偿还
个人住房贷款相对于个人的支付能力来说额度较大，很难一次性还款。为此，银行向借款人提供分期还款方式，由借款人按月归还银行贷款本息。
个人住房贷款的优势：与其他贷款相比，个人住房贷款具有风险小、收益高。
第二节 个人住房贷款
一、个人住房贷款定义
个人住房贷款：指银行用信贷资金向购买、建造、大修各种类型的居住用房的自然人发放的贷款。其中包括一手房贷款和二手房贷款。
二、个人住房贷款要素
（一）对象
具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
（二）额度
个人住房贷款最高额度为八成。即借款人申请个人住房贷款购买或集资建造自住住房，且以所购住房或以其他住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房）或者住房评估价值（以两者较低额为准）的80%；因贷款用途、贷款担保方式等其 他因素不同的另有规定包括：
1.个人购买第二套及以上套数房屋贷款时，额度应适当降低； 2.个人购买建筑面积在90m2以上房屋贷款时，额度最高为7成；
3.借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修理）费用的70%。
4.以符合条件的有价证券(包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单)质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%；
5.以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过抵押物价值的70%；
6.对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款,自营性个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的80％；对由住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的70％;7.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款金额最高不得超过所购（建、大修）住房价值的50%；
（三）期限
个人住房贷款期限最长为30年。因贷款方式和担保方式等其他因素的不同而另有规定包括：
1.以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；
2.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；
3.用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；
4.对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15年；
5.对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限不能超过65岁，女性自然人，其还款年限不能超过60岁；对贷款期内具有足够还款能力的客户申请建设银行个人住房贷款的，可放宽对借款人年龄的限制，男性自然人其还款年限不能超过70岁，女性自然人其还款年限不能超过65岁。
（四）利率
个人住房贷款利率政策和基准利率按照中国人民银行公布标准执行，个人住房贷款固定利率和贷款利率浮动区间按照建设银行相关规定执行。
贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。目前个人住房贷款利率调整按以下规定执行：
（1）贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；
（2）贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
三、个人住房贷款操作规程
（一）综述
个人住房贷款操作流程如下所示：个人住房贷款中新建房贷款（一手房）个人住房贷款比其他个人住房贷款一般多一个贷前准备阶段，其业务流程如下：
贷前准备→ 营销受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→贷款发放→贷后管理
（二）贷前准备
对于目前银行办理最多的抵押加阶段性保证个人住房贷款方式，即银行在为借款人提供个人住房贷款时，需以借款人提供的所购住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由售房人为借款人提供阶段性连带责任保证。在银行为购房人提供个人住房贷款前,应对房地产开发商（以下简称开发商）开发的项目进行全面审查，进行销售合作的可行性分析。一方面，可以通过实地考查,核实开发商所递交项目资料的真实性，掌握开发商的资信及经营状况、项目开发及销售的合法性，并对商品房销售前景作出判断；另一方面，可以更好的确定银行为项目提供个人住房贷款的规模、额度和期限，保证商品房预售资金专款专用。通过项目审查，有助于选择优质项目，有利于保障银行和购房人的利益，有利于防范银行的个人住房贷款风险。
对个人住房贷款项目的审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。1．开发商资信审查
（1）企业资信等级或信用程度
资信等级是企业信用程度的形象标识，它表明了企业守约或履约的主观愿望与客观能力。
（2）经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照 企业法人营业执照是企业进行合法经营的凭证，通过审查营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限和经营范围，了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营范围内。
（3）税务登记证明
通过税务登记证明，了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况。
（4）会计报表
会计报表是综合反映企业一定时期财务状况和经营成果的书面文件。一般包括资产负债表、损益表和财务状况变动表。通过会计报表，了解开发商的财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断。
（5）开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况
通过对开发商的债权债务和为其他债权人提供担保情况的了解，可以对企业的担保能力、融资能力和楼宇能否按期峻工作出判断提供参考资料。
（6）企业法人代表的个人信用程度和领导班子的决策能力
企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉。企业领导的决策能力往往决定着企业的发展命运，左右企业的未来。开发商经营房地产，资金量大、周期长。企业决策稍有不慎，轻则影响项目的按时竣工和住房的销售，重则形成“烂尾”工程，导致购房人拒绝还款，产生银行的借贷纠纷。因此，企业法人情况是银行选择合作伙伴的重要参考因素。银行在选择合作伙伴时，必须对企业法人代表的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为今后能否合作以及怎样合作作好准备。
2．项目审查
（1）项目资料的完整性、真实性、有效性的审查。开发商申请商品房销售贷款项目合作需向银行提供下列资料 1）商品房销售贷款项目合作申请表； 2）贷款证、贷款卡（附年审记录）； 3）营业执照（副本，附年审记录）；
4）资质等级证书（是经当地建设委员会审查批准，赋予开发资格、准予从事房地产开发经营的凭证。需附年审记录）；
5）《土地使用权证》； 6）建设用地规划许可证
7）建设工程规划许可证（是经政府工程规划行政主管部门审定、许可建设各类工程的法律凭证）；
8）建筑工程施工许可证
9）预售商品房许可证（是经国土房地产管理部门审核准予商品房预售的许可证）； 10）公司合同、章程（有限责任公司和股份有限公司提供）；
注:公司章程规定须由董事会决议决定贷款申请等事宜的,必须提交同意申请商品房销售贷款项目合作的董事会决议原件，内容包括同意对向银行申请个人住房贷款的业主提供承担连带责任担保，并有符合章程规定人数的董事会成员签字。
11）《合作协议书》（开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供）； 12）工程竣工验收合格证（现楼提供）； 13）财务报表；
14）贷款行和当地政府管理部门要求提交的资料。
验收、检查开发商提供的项目资料是否齐全；将提交的项目资料的复印件与原件对照，对原件所盖印章进行审查，检查资料的真实性；查看提交资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。
（2）项目的合法性审查
1）项目开发的合法性审查。通过审查开发商的《用地批准书》《工程规划许可证》，确定开发商是否已按政府规定交纳完土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在有效期间内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法。其中应注意土地使用权是否被抵押，对土地使用权已被抵押其他银行的项目，由于房屋与土地不可分的特殊属性，防止处置抵押物时的纠纷，避免贷款风险，贷款行一般不应再为该项目提供商品房销售贷款。
2）项目销售的合法性审查。通过审查项目的《预售许可证》确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关程序等。
（3）项目工程进度审查
由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意,一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。（4）项目资金到位情况审查
审查开发商按项目要求比例的自筹资金是否到位。
（5）项目调查方式
银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的是：一是检查开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查工程的结构是否与《工程规划许可证》相符，确保工程非违规施工；检查项目的工程进度是否到达政府部门规定预售的形象进度内；三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。
（6）撰写调查报告
信贷人员依照建设银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后，撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容：
1）开发商的企业概况、资信状况；
2）开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景； 3）通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险；
4）项目合作的可行性结论和可提供个人住房贷款的规模、相应年限及按揭成数提出建议。
（7）审核与核准
项目调查报告晶审核人员审核，交有权审批部门审查核准。
3、合作关系的确定及合作协议的执行（1）签订合作协议
开发商提供的项目经过银行有关部门核批后，凡银行同意为该项目提供商品房销售贷款的项目，在受理该项目购房人的个人住房贷款前，银行应与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》，以明确双方合作事项、职责等。
（2）签订协议后的管理
银行与开发商签订合作协议后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，具体为： 1）在开发商预售楼宇未竣工前，设置商品房预售款监控账户，以保证专款专用，即购房人的借款全部用于项目建设；
2）及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；
3）开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证； 4）对项目发放的个人住房贷款是否超过总规模； 5）借款人的入住情况及对住房的使用情况等； 6）借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理； 7）密切注意和掌握房地产市场的动态等等。
为合理、有计划的安排资金的使用，银行对合作项目所能提供的个人住房贷款一般应有规模限制，所批准的规模用完之后，开发商如需要继续合作，应再向银行提出申请，银行将根据以往的合作情况和自身的资金状况，决定是否继续合作。
（三）营销受理
个人住房贷款营销受理主要包含贷前咨询、贷款受理二个环节。
1、贷前咨询
（1）贷前咨询的渠道和方式
各级分支机构应通过现场咨询、窗口咨询、电话银行、网上银行、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。
（2）个人住房贷款贷前咨询的主要内容 1）个人住房贷款品种介绍；
2）申请个人住房贷款应具备的条件； 3）申请个人住房贷款需提供的资料； 4）办理个人住房贷款的程序；
5）个人住房贷款合同中的主要条款：如贷款利率、还款方式及还款额及其他； 6）获取个人住房贷款申请书等申请表格及有关信息的渠道； 7）建设银行个人住房贷款经办机构的地址及联系电话。
2、贷款受理（1）受理部门和人员
建设银行个人住房贷款业务经办机构受理客户个人住房贷款申请。成立个人住房贷款中心集中办理个人住房贷款业务的行，为妥善处理集中办理业务和客户分散的关系，各城区支行可受理个人住房贷款中心委托受理个人住房贷款申请，并对客户提交的材料是否齐全进行初审后送个人住房贷款中心进行调查、审批等。
（2）受理程序 1）接受申请
贷款受理人应要求借款申请人填写《中国建设银行个人住房借款申请书》，并按建设银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。申请材料清单如下：
①合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；
②借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等； ③合法有效的购房合同；
④涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明；（一般操作模式下，财产共有人只在借款（抵押）合同上直接签字，并无书面声明）
⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料。
保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明；
保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等； 保证人为法人且与建设银行签订《商品房销售合作协议》的，不需要针对单笔个人住房贷款提供上述材料；
⑥购房首付款证明材料：
借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（包括发票、收据、银行进账单、现金交款单等）；
首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房或商业用房的自筹资金的有关证明；
⑦建设银行规定的其他文件和资料。2）初审
贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。
如果申请人不具备完全民事行为能力，则不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。
如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。
经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前
调查。
（四）贷前调查
贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。
1．调查部门和人员
建设银行个人住房贷款经办机构（含个人贷款中心）的业务经营部门为个人住房贷款的调查部门。个人住房贷款业务经营部门应设立贷前调查岗，贷前调查岗位人员与贷款受理岗位人员可以互相兼任。
2．调查方式及要求
贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。其中，审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用是必须进行的贷款调查。
（1）审查借款申请材料
贷前调查人通过审查借款申请材料了解借款申请人的基本情况、借款所购（建）房屋情况、贷款担保情况等；
（2）面谈借款申请人
贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。
贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购（建）房屋情况以及调查人员认为应调查的其他内容。
贷前调查人与申请人面谈应作相应记录，内容主要为可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容、以及其他可能对贷款产生重大影响的内容。
面谈书面记录形式应由贷前调查人确认签字后存档作为贷款审批依据。（3）查询个人信用
贷前调查人通过人民银行征信系统查询客户在各家银行的个人信用状况。需要注意的是，当前人民银行征信系统还不够完善，部分客户的信用记录查询结果可能有误。因此，对于有不良信用记录的客户，应要求其提供资信状况良好的有效证明材料，不能简单地依据查询结果否决了之。另外，贷前调查人还可以借助于建行各类系统，例如：DCC核心业务系统、个人信贷系统、信用卡系统、证券业务系统等，通过相关系统的余额表和流水帐判断客户的资信状况。
3．调查内容
贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购（建）房屋情况、贷款担保等情况时，应重点调查以下八点内容：
（1）材料一致性
贷款调查人应认真审核贷款申请材料，以保证《中国建设银行安徽省分行个人住房贷款申请调查审批表》填写内容与相关证明材料一致；相关证明材料副本（复印件）内容与正本一致，并需由贷款调查人验证正本后在副本（复印件）盖章签名证实。
（2）审核借款申请人（包括代理人）身份证明
1）贷款调查人须验证借款申请人提交的身份证件，主要内容有身份证照片与申请人是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内；
2）对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以及代理人的身份证件。
（3）贷款调查人应对借款申请人的信用情况进行调查。
1）调查借款申请人的资信情况。贷款调查人要从人行征信系统查询借款申请人的信用纪录是否良好,并打印查询结果，如有必要可采取访谈、电话调查、实地走访等其他方式；
2）要充分利用本行共享信息，调查了解借款申请人与建设银行的历史往来； 3）借款申请人对相关系统查询结果有异议的，可以提出申辩，贷款调查人负责查验借款申请人的申辩内容；
（4）审核借款申请人偿还能力证明
贷款调查人应结合借款申请人所从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性作出判断，必要时进行进一步调查、取证。
借款申请人偿还能力证明材料主要包括：
1）稳定的工资收入证明，如至少过去三个月的工资单或银行卡对帐单或存折对帐单或住房公积金缴交清单；
2）投资经营收入证明，如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等； 3）财产情况证明，如房产证、存单、股票、债券等； 4）其他收入证明材料。
贷前调查人应结合借款申请人从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性作出判断，必要时进行进一步的调查、取证。
（5）审核首付款证明
1)个人住房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进帐单等，其中开发商开出的首付款收据应与银行进帐单同时使用作为首付款证明材料，如果只有开发商开出的首付款收据而不能同时提供银行进帐单，在对首付款收据查验确认真实、有效后，可视为首付款证明材料齐备；
2)贷款调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发票；首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章；首付款证明原件与复印件是否一致、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致；
（6）审核购房合同或协议
贷款调查人应查验借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落与房地产开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致，审核购房合同的销售登记备案手续是否办妥；查验合同签署日期是否明确，所购住房是现房还是期房，交房日期明确；所购住房面积、售价是否明确、合理等；核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效；商品房买卖合同中的买方是否与借款人姓名一致等。
（7）审核担保材料
采取抵押担保方式的，应调查
1)抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于《担保法》及其司法解释规定且建设银行认可的抵押财产范围；
2)抵押人对抵押物占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情况是否符合设定抵押的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整；
3)抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在、存续状态，交易价格是否合理。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价格的，调查人可要求经贷款行认可的两家以上的评估机构重新评估。
采取质押担保方式的，应调查：
1)质押权利的合法性。包括调查出质人出具的有价证券是否在建设银行个人住房贷款办法规定的范围内，是否有伪造迹象。可以用于个人住房贷款质押的权利凭证包括1999年以后（含1999年）财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单；
2)出质人对质押权利占有的合法性。包括调查权利凭证上的所有人与出质人是否为同一
人，出质人是否具有处分有价证券的权利；
3)质押权利条件。包括调查有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配，质物共有人是否同意质押。
采取保证担保方式的，应调查：
1).保证人是否符合《担保法》及其司法解释规定，具备保证资格。保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证人资格、是否具有代偿能力。如果保证人三年内连续亏损、在建设银行黑名单之列、有重大违法行为损害建设银行利益的，不得作为保证人。
2)保证人与借款人的关系；
3)核实保证人保证责任的落实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任； 4)对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债、是否按贷款行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。
5)对开发商提供阶段性保证担保的，要对开发商的经营情况、信用情况（主要包括履行担保责任情况、履约情况等）、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与建设银行合作情况（主要包括是否在建设银行有房地产开发贷款、以前合作是否顺利等）、是否按贷款行要求存入足额保证金等进行调查。
6）对保证人为自然人的，应要求保证人提交相关材料，应查验贷款保证人提供的资信证明材料是否真实、有效,包括基本情况、经济收入和财产证明等。
（8）审核贷款真实性
贷款调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。
此类开发商既然宁愿付出信誉降格的代价，其经营状况一般不会优良，或者说是资金链岌岌可危，面对的是极大的市场经营风险，一旦为其提供了信贷支持，则建设银行的信贷资产存在极大的隐忧，所以当前个人住房贷款面临的最大风险是假按揭的风险。面对开发商的精心设计的鱼目混珠的市场局面，我们要把握真实性原则区分个人贷款客户，防止假按揭贷款的侵害。实际工作中，以下几个假按揭特征可以引以借鉴：对出现以下情况的，应重点调查：
1）关于开发商：一般情况下，申请假按揭贷款的开发商不具备公司类信贷支持的条件，为了能够筹集建设资金或提前回收建设资金，其通过虚构交易主体，或交易行为、或高于市场许多的交易价格、或比实际面积大的交易面积等虚假信息向银行申请个人按揭贷款，将公司行为化整为零转变为个人行为，选择相对容易获取支持的信贷渠道，从而使自己的资金提
前回笼，将市场风险转嫁给银行。此类房地产开发商的主要特征是资质较差；项目开发资金不足且难以获得银行开发贷款，此类开发商或经销商在办理个人住房按揭贷款过程中，有集中代理客户或银行手续的意向或行为，并催促放款。
2）关于借款人：一般情况下，申请假按揭贷款的借款人具有同源性。主要特征是借款申请人来自同一地区、身份状况趋同、提供虚假的工作单位、虚假的收入证明或收入证明由同一单位开具；此类借款申请人或其所在单位与项目开发企业有着极高的关联关系等。
3）关于按揭房产：一般情况下，假按揭贷款所购房产为虚假房产或重复销售（抵押）房产或所在项目处于滞销状态。主要特征是经项目实地调查未发现该交易房产、经房产管理部门调查，房产项目并没有商品房预售许可证明；存在重复销售（抵押）现象、房产所在项目尚未完工且销售欠佳，但某时段出现异常热销；按揭房产价格与该地区同类楼盘价格相比异常，相对市场价格有较大幅度上浮。
贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，填写《中国建设银行个人住房贷款申请调查审批表》，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料等一并送贷款审核人员进行贷款审核。
（五）贷款审核 审核部门和人员
个人住房贷款业务经办机构应在经营部门设立贷款审核岗。贷款审核人应由经营部门信贷主管担任。
审核内容及要求
贷款审核人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对贷款调查人提交的《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审核人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审核人对贷款调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，需安排其他贷款调查人进行核实或重新调查。
贷款审核人审核完毕后（审核时间应控制在1个工作日之内），应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》上签署审核意见，连同申请材料、面谈记录、《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》等一并送
交贷款审批人进行审批。
（六）贷款审批 贷款审批
个人住房贷款业务执行专职贷款审批人审批制度。审批流程如下： 1.组织报批材料
个人住房贷款业务经营部门负责报批材料的组织。报批材料具体包括：《个人信贷业务报批材料清单》、《个人信贷业务申报审批表》、《中国建设银行个人住房借款申请书》、个人住房贷款办法及操作规程规定借款人须提供的材料等。
2.审定申报材料
申报审批前，经营主责任人应认真审阅申报材料，审定报批材料的真实性、完整性和有效性。对同意按照申报方案办理的个人住房贷款业务，经营主责任人应在《中国建设银行个人信贷业务申报审批表》相应位置签字确认。
3.审批受理
各级信贷审批部门负责本级行权限内个人住房贷款业务的审批受理。4.审批
贷款审批人依据建设银行各类个人住房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从建设银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务的合规性、可行性及经济性，根据借款人的偿付能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给建设银行带来的收益和风险。
贷款审批人应对以下内容进行审查：（1）借款人资格和条件是否具备；（2）借款用途是否符合银行规定；
（3）申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法规定；（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；
（5）贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、合理；
（6）对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；（7）其他需要审查的事项。5.提出审批意见
贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为同意、否决二种。
（1）“同意”表示完全同意按申报的方案（包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素）办理该笔业务。
（2）“否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务。发表“否决”意见应说明具体理由。
（3）采用单人审批和双人审批方式时，贷款审批人直接在《个人信贷业务申报审批表》上签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见。
（4）采用双人审批方式时，只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时，审批结论意见方为“同意”。
（5）信贷审批部门负责收集贷款审批人的审批意见，起草贷款批复文书，由贷款审批牵头人审定签发并负责（采用单人审批方式时，由有权专职贷款审批人审定签发并负责）。贷款批复文书应加盖审批行印章，一级分行审批的贷款批复文书应采用正式发文。
（6）贷款批复文书应明确说明信贷业务的借款人、信贷品种、金额、期限、担保方式、还款方式等必要的要素信息。在同时有多笔业务时，贷款批复文书可以以表式的形式汇总下达。
（7）对于决策意见为否决的业务，申报机构（部门）认为有充分的理由时，可向原信贷审批部门提请重新审议（称为复议），但申请复议时申报机构（部门）须针对前次审批提出的不同意理由补充相关资料，原信贷审批部门有权决定是否安排对该笔业务的复议。提请复议的业务，申报及审批流程和新业务相同。对原申报业务报批材料中已提供的材料，可不重复报送。
6.审批意见落实
信贷经营部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
（1）对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；
（2）对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审核、审批程序；（3）对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
（七）贷款发放
个人住房贷款业务经办机构应设立贷款发放岗，负责已审批同意的贷款的签约与发放工
作。对经审批同意的贷款，贷款发放岗位人员应首先通知借款申请人以及其他有关签约人。
1．填写合同
贷款发放岗位人员应根据审批意见确定应使用的合同文本并填写合同。在填写有关合同文本过程中，应当注意以下问题：
（1）合同文本要统一使用总行制订底个人住房贷款有关合同文本；必要时各一级分行可根据实际情况对总行制定的合同文本个别条款进行统一修改、补充，统一适用于该行所辖区域，经本行法律部门审核后报总行备案，但不得因单笔业务对合同文本条款进行修改。对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定。
（2）合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改。
（3）需要填写空白栏且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章；对有多个空白栏如“其他约定事项”等，对不填的和未选的空白栏，应加盖“以下空白”字样的印章。
（4）贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。
2．审核合同
（1）合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。
（2）合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性，主要包括：文本书写是否规范，内容是否与审批意见一致；合同条款填写是否齐全、准确；文字表达是否清晰；主从合同及附件是否齐全等。
（3）合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。
3．签订合同
合同填写并复核无误后，贷款发放岗位人员应负责与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。对于借款申请人预签合同的，应保证借款申请人对合同内容无岐义。
（1）在签订（预签）有关合同文本前，应履行充分告知义务，告知借款人（包括共同借款人）、保证人等合同签约方关于合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应当注
意的问题等。
（2）借款人、担保人为自然人的，应当面核验签约人身份证明之后由签约人当场签字；如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托授权书。对保证人为法人的，保证方签字人应为其法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文件。
（3）对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人当面在《个人住房借款抵押合同》或者《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》上签字。抵押人如未婚或离婚后尚未再婚，对个人住房贷款相关合同采用公证方式的，在公证笔录中要求增加询问借款人婚姻状况的内容；对个人住房贷款相关合同未采用公证方式的，应要求借款人出具本人未婚或离婚后尚未再婚情况的签字声明，在声明中明确“本人对声明内容的真实性负责，并对由此引起的系列问题负法律责任”。
（4）借款人、担保人等签字后，贷款发放岗位人员应将有关合同文本、《中国建设银行个人住房贷款调查审批表》和合同文本复核记录等材料送交建设银行个人住房贷款合同有权签字人审查，有权签字人审查通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章，之后按照用印管理规定负责加盖建设银行个人住房贷款合同专用章。
（5）建设银行可根据实际情况决定是否办理合同公证。4．落实贷款发放条件
贷款发放前，贷款发放岗位人员应落实有关贷款发放条件。主要包括：（1）确认借款人首付款已全额支付或到位；
（2）借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件；
（3）需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕；
（4）确认售房人已在建设银行开立保证金存款账户或售房结算账户；对采取委托扣划还款方式的借款人，要确认其已在建设银行开立还本付息账户用于归还贷款；
（5）对采取抵（质）押和抵押加阶段性保证担保方式的贷款，要落实贷款抵（质）押手续。抵（质）押登记手续应由建设银行派人与抵（质）押人一起办理，或接受抵（质）押人委托代为办理；建设银行负责办理抵（质）押登记手续的人员应与贷款发放岗位人员分开。建设银行也可以委托律师代为办理贷款的抵（质）押登记手续，但必须对受托律师的资格进行认真审查，并明确其职责。
1）对以取得所有权证书的房屋抵押的，要在贷款发放前办妥抵押登记手续，并取得《房
屋他项权证》。
2）对以预售商品房或者在建工程抵押的（个人自建房贷款可以在建工程抵押），要按照当地房地产管理部门规定办理预售商品房和在建工程抵押登记手续；抵押人取得房地产权属证书后，要重新办理房地产抵押登记，并取得《房地产他项权证》。
3）对以建设银行认可的权利质押的，在贷款发放前，建设银行要取得质押权利凭证，并对质押权利凭证进行查询和认证，办妥冻结止付手续；需要办理登记的，还要办妥质押登记手续。
（6）对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。对保证人有保证金要求的，应要求保证人在建设银行存入不少于六期还本付息额的保证金。
5．贷款划付
（1）贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应填写或打印《中国建设银行个人住房贷款开立贷款账户通知书》，交信贷主管审核签字后，加盖公章或者业务专用章，送会计部门作为开立贷款账户的依据。
（2）会计部门根据《中国建设银行个人住房贷款开立贷款账户通知书》开立账户、划款，并将贷款支付凭证（如“贷款转存凭证”）“退业务部门留存（代借据）”联返回信贷部门存档或交付借款人或代理人。
（3）贷款发放岗位人员应按照合同约定将贷款发放、划付到约定帐户，按照合同借款人需要到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。
借款人可以委托贷款银行或其他代理人代为办理。委托贷款银行代办的，贷款银行应要求借款人出具授权证明，授权可以采取在合同中约定的方式，也可以采取出具授权委托书的方式。委托其他自然人代办的，代理人应持本人身份证件、借款人身份证件和借款人授权委托书到柜台办理。贷款银行认为有必要的，可以要求对授权委托书进行公证。
（4）个人住房贷款原则上采用专项提款方式。即将贷款转入售房人在建设银行开立的存款账户内。
6．特殊情况的处理
借款合同约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时应按照相关总、分行相关要求确定贷款利率执行标准。
（八）贷后管理
个人住房贷款贷后管理是指自个人住房贷款发放后到合同终止期间对贷款有关事宜的管理，包括贷款本息回收、合同内容变更、贷后检查、不良贷款管理与处置、抵押物管理、43 贷款信息管理、贷款档案管理等。
1．合同内容变更（1）基本规定
1）合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。在担保期内的，根据合同约定必须事先征得担保人书面同意的，须事先征得担保人的书面同意。如需办理抵押变更登记的，还应到原抵押登记部门办理变更抵押登记手续及其他相关手续。
2）合同变更事宜应由合同当事人（包括借款人、担保人等）亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。委托代理人代办的，经办人应要求代理人持经公证的委托人授权委托书和本人身份证件办理，并将委托书原件和代理人身份证件（复印件）留存。
（2）借款期限的调整
在合同履行期间，应允许借款人向建设银行申请缩短或延长借款期限，并由借款人填写“中国建设银行个人住房借款期限调整申请书”。
1）建设银行须审查申请调整期限的贷款是否拖欠贷款本息及相关费用，如有此类问题的，应要求借款人先归还拖欠的贷款本息及相关费用后方予受理申请。
2）建设银行受理期限调整业务，应要求借款人先按原分期还款额归还当期应还本息，期限调整后新的分期还款额应自下期还款开始执行。
3）建设银行应根据新计算的分期还款额调查、审查借款人的还款能力，在“中国建设银行个人住房借款期限调整调查审批表”上分别由经办人签署调查意见，信贷经营部门负责人签署审批意见。
4）建设银行应审查所调整期限是否符合贷款管理规定，如属延长期限的，则原借款期限与延长期限之和不得超过各类个人住房贷款的最长期限规定。
5）调整后累计的借款期限达到新的利率期限档次时，从调整之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行，已计收的利息不再调整。
6）对经审批同意调整借款期限的，建设银行及时与借款人、担保人签订《中国建设银行个人住房借款合同变更协议》，并办理抵（质）押登记变更等有关手续。有关手续办妥后，经办人将“中国建设银行个人住房借款期限调整通知书”一份归档，一份交借款人，一份连同《中国建设银行个人住房借款合同变更协议》一起交会计部门办理调整贷款期限事宜。会计部门在办理完相关手续后打印回单提供给客户。
（3）分期还款额的调整
应允许借款人在合同履行期间申请调整分期还款额，并分清原因，分别处理。1）借款人提前部分还款后，保持原贷款期限不变而申请相应调整分期还款额的： 建设银行会计柜台应要求借款人在“中国建设银行个人住房借款提前还款申请书”上对调整分期还款额做出明确选择。根据借款人申请，会计柜台在办理完提前部分还款手续后应按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额，并填写“中国建设银行个人住房借款分期还款额调整通知书”一式三份，一份由会计部门留存并自下次扣款起对该笔贷款执行新的分期还款额，一份交借款人保存，一份由信贷部门留存归档。
2）借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，借款期限调整的规定办理。
（4）还款方式的变更
借款人申请变更还款方式，是指在合同履行期间，借款人在等额本息还款法、等额本金还款法等还款方法之间重新选择。对借款人申请变更还款方式的，建设银行应履行充分告知义务，告知借款人所选择还款方式的内容，并要求借款人提出书面申请。
1）借款人提前部分还款后申请变更还款方式的，应要求借款人在“中国建设银行个人住房借款提前还款申请书”上对变更还款方式做出明确选择。对借款人未提前部分还款而直接申请变更还款方式的，应要求借款人填写“中国建设银行个人住房借款还款方式变更申请书”，要求借款人明确选择变更后的还款方式并签字确认。
2）建设银行须审查申请变更还款方式的贷款是否拖欠贷款本息及相关费用，如有此类问题的，应要求借款人先归还拖欠的贷款本息及相关费用后方予受理。
3）建设银行受理变更还款方式业务，应要求借款人先按原还款方式归还当期应还本息，新的还款方式应自下期开始执行。
4）建设银行应按借款人选择的还款方式计算借款人的分期还款额，确定借款人的具体还款方法，并相应调查借款人的收入情况和还款能力是否符合要求，在“中国建设银行个人住房借款还款方式变更调查审批表”上分别由经办人签署调查意见，信贷经营部门负责人签署审批意见。
5）对经审批同意变更还款方式的，建设银行应及时与借款人、担保人签订《中国建设银行个人住房借款合同变更协议》。有关手续办妥后，经办人将“中国建设银行个人住房借款还款方式变更通知书”一份归档，一份交借款人，一份连同《中国建设银行个人住房借款合同变更协议》一起交会计部门办理变更还款方式事宜。会计部门办理完相关手续后应打印相应回单提供给客户。
45（5）担保的变更
对在合同履行期间，借款人申请变更保证人、抵押物、质押权利的，经办人应向其提供“中国建设银行个人住房借款变更担保申请书”，由借款人提出书面申请。
1）经办人应审查新的保证人或抵押物、质押权利是否符合担保要求，并填写“中国建设银行个人住房借款变更担保调查审批表”，提出调查意见，报信贷经营部门负责人审批；
2）以新的房产作为抵押物，建设银行认为须进行评估的，必须由建设银行认可的评估机构进行评估；
3）变更担保后，贷款余额与新的抵押物、质押利评估价值之比不得高于规定的抵（质）押率；新的保证人必须有足够的保证能力；
4）对经审批同意变更担保的，建设银行应与借款人、担保人签订变更担保协议或重新签订担保合同，办理抵（质）押登记变更等有关手续。
（6）对借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的处理措施 1）借款人遗产或财产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人不同意继续履行借款人签订的借款合同的，建设银行在该债权未获清偿前，应依法请求人民法院将借款人财产拍卖、变卖以清偿借款人的债务。
2）借款人遗产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行原借款合同义务的，建设银行应根据经公证的继承协议、文件与其签订债务承担协议，并办理抵押登记或贷款担保手续等。原借款人所购房产应继续用于抵押。
2．贷后检查（1）检查要求
1）按《中国建设银行信贷资产风险分类实施细则》等规定及时对个人住房贷款进行风险分类；
2）对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一次贷后检查。贷后检查应形成书面报告，经信贷主管或负责人签字后及时归档。
（2）检查的主要手段
贷后检查的主要手段包括：监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、电话访谈、见面访谈、实地检查、监测资金使用等。
（3）检查的主要内容
1）借款人依合同约定归还贷款本息情况；
2）借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；
3）借款人职业、收入、健康状况等影响还款能力和诚意的因素变化情况； 4）担保变化情况，包括保证人、抵押物、质押权利等； 5）对合作项目、合作开发商以及合作中介机构的回访与检查； 6）其他可能影响个人住房贷款资产质量的因素变化情况。（4）对借款人的检查
发现借款人出现下列情况的，应限期要求借款人进行纠正；对借款人拒绝纠正的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除合同，并要求借款人承担违约责任：
1）借款人提供了虚假的证明材料而取得贷款的； 2）借款人未按合同约定用途使用贷款的；
3）借款期内，借款人累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的； 4）借款到期，借款人未按期归还贷款本息，并自建设银行发出催收通知书之日起30天内（以挂号寄出时间为准），借款人仍未能清偿贷款本息和相关费用的；
5）借款人拒绝或阻碍建设银行对贷款使用情况实施监督检查的；
6）借款人在本合同履行期间死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行借款合同、或累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的；
7）借款人卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；
8）借款人发生其他足以影响其偿债能力事件的。（5）对保证人的检查
发现保证人出现下列情况的，应限期要求借款人更换建设银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换建设银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除合同。
1）保证人失去担保能力的；
2）作为保证人的法人、其他经济组织发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、破产、撤销等行为，足以影响借款合同项下保证人承担连带保证责任的；作为保证人的自然人发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的；
3）保证人拒绝建设银行对其资金和财产状况进行监督的； 4）保证人向第三方提供超出其自身负担能力的担保的。
47（6）对抵押物的检查
发现抵押物出现下列情况的，应限期要求借款人更换建设银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换建设银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除合同。
1）抵押人未妥善保管抵押物或拒绝建设银行对抵押物是否完好进行检查的； 2）因第三人的行为导致抵押物价值减少，而抵押人未将损害赔偿金存入建设银行指定账户的；
3）抵押物毁损、灭失、价值减少，足以影响贷款本息的清偿，抵押人未在30天内向建设银行提供与减少的价值相当的担保的；
4）未经建设银行书面同意，抵押人转让、出租、再抵押或以其他方式处分抵押物的； 5）抵押人经建设银行同意转让抵押物，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的； 6）抵押物被重复抵押。（7）对质押权利的检查
发现质押权利出现下列情况的，应限期要求借款人更换建设银行认可的新的担保，对于借款人拒绝或无法更换建设银行认可的担保的，应提前收回已发放的贷款的本息，或者解除合同。
1）质押权利出现非建设银行因素的意外毁损、灭失、价值减少，出质人未在30天内向建设银行提供与减少的价值相当的担保的；
2）出质人经建设银行同意转让质押权利，但所得价款未用于提前清偿所担保的债权的； 3）质押期间，发生非建设银行过错导致质押权利价值减少，而出质人未将损害赔偿金存入建设银行指定的账户的；
4）质押期间，未经建设银行书面同意，质押人赠与、转让、兑现或以其他方式处分质押权利的。
（8）对合作开发商和项目、合作中介机构的回访与检查 1）检查的主要内容
①定期对合作开发商和项目进行现场回访与检查，内容包括开发商资信变化情况、资金到位和使用情况、项目工程进度情况、项目销（预）售情况、房屋权属证书办理情况、通过个人住房贷款实现的住房销售收入的使用情况等，并形成书面回访与检查报告。
②定期对个人再交易住房合作中介机构进行回访与检查，内容包括中介机构的资信情况、经营情况及财务状况等，并形成书面回访与检查报告。
2）检查时间间隔的确定
应根据合作机构的资信和合作记录确定定期回访与检查的时间间隔，对资信评级较高、以往合作记录良好的合作机构，可每季度或更长时间回访一次。对资信评级一般且合作中发现不良记录的，应加大回访频率，至少每季度或每月一次。
3）合作开发商及项目的重大风险与防范
发现合作开发商及项目出现以下情况的，限期要求其纠正，对不予纠正的，中止或终止合作协议，暂停或停止发放个人住房贷款：
①不及时办理房屋权属证书，不配合办理房屋抵押登记； ②拒绝履行合作协议中约定的连带保证责任；
③由于开发商自身原因，造成项目无法按期竣工并交付使用或因建筑质量等问题与购房人产生纠纷；
④拒绝接受建设银行对项目贷款资金使用、工程进度、销售等方面的检查和监督； ⑤经营状况恶化，丧失担保能力或者担保能力严重下降； ⑥卷入或即将卷入重大经济纠纷、诉讼或仲裁程序； ⑦假借个人名义套取个人住房贷款；
⑧将用作个人住房贷款抵押的房屋重复出售、重复抵押。4）合作中介机构的重大风险与防范
对回访过程中，发现再交易住房合作中介机构出现以下情况的，应暂停或停止与其合作发放新的个人再交易住房贷款：
①经营管理不善，财务状况恶化；
②所担保的个人再交易住房贷款不良情况比较严重； ③由于中介机构的原因，合作发放的贷款中出现“假个贷”； ④对外担保超出其担保能力。
对其他合作中介机构的资格审查与风险防范参照总行有关制度办法执行。（9）有关风险事项的处理程序
①贷后检查中发现存在上述违约等风险事项及其他风险事项的，经办人应及时向部门负责人汇报，制定相应的处理方案。属于重大风险事项的，还应及时报告信贷风险管理部门和上一级行业务主管部门。
②发现借款人未按照合同约定的还款计划及时、足额偿还贷款本息的，将该笔贷款进入不良贷款管理与处置程序进行处理。
第三节 个人商业用房贷款
一、个人商业用房贷款定义
个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。
二、个人商业用房贷款要素
（一）对象
具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
（二）贷款金额
个人商业用房贷款最高额度为六成。借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款或评估价值（以两者较低者为准）的60％。
符合条件的有价证券(包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单)质押的个人商业用房贷款，贷款金额最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%；
（三）期限
个人商业用房贷款期限最长为10年。因贷款方式和担保方式等其他因素的不同而另有规定包括：
1.以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；
2.以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；
3.用有价证券质押的，贷款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；
4.对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；
关键词：个人住房贷款,发展,风险,风险防范
一、我国个人住房贷款的现状
(一) 我国个人住房贷款的不良现象
1. 不良贷款率逐年增加。
随着我国经济体制改革的不断深入, 社会经济水平明显提高, 市场经济发展速度越来越快, 人们对住房需求越来越大, 但由于目前中国的基本国情, 大部分普通民众并不具备现金购房条件, 因此商业银行个人住房抵押贷款业务受到了欢迎, 在住房体制改革和提高居民住房条件, 优化住房消费方面发挥了重要作用。但由于我国商业银行个人住房抵押贷款业务起步较晚, 所以在发展中存在着诸多问题, 随着个人住房抵押贷款余额的快速增加, 使得这些问题日益突出, 其不良贷款率明显提高, 且呈现上升趋势, 个人住房贷款风险被大大提高, 这十分不利于我国房地产业的发展, 更不利于个人住房抵押贷款业务的持续发展, 逐年增加的不良贷款率, 让银行感受到了危机感。从相关统计数来看, 自一九九五年后, 商业银行个人住房抵押贷款的不良贷款率就开始呈现上升趋势, 二零零七年其影响越来越明显, 虽然比率不高, 基数却比较大, 其风险已不容忽视, 加强不良贷款风险治理势在必行。
2. 个人住房贷款的流动性差。
当中长期贷款比例较大或到期时间分布不合理时, 会给银行带来流动性风险。由于个人住房贷款的期限一般都在10~20年, 最长可达30年, 属于长期贷款。危机来临前, 市场流动性过剩, 低成本资金随处可见, 个别个人住房贷款的风险不易被察觉。但危机袭来时, 很多贷款的风险集中爆发, 使得尽管资本状况良好的银行仍因为流动性紧张而经营困难, 甚至被迫关闭。究其原因, 是因为很多银行没有审慎的管理流动性, 背离了流动性风险管理的基本原则, 最终使自己陷入了困难的局面。
3. 个人住房贷款易受到市场和政策的影响。
个人住房贷款很容易受到市场的影响。当经济处于繁荣期时, 市场对个人住房贷款的需求量比较大;当经济处于萧条期时, 市场对个人住房贷款的需求量较少。另外市场周期的波动带动利率的波动, 由于个人住房贷款的利率为浮动利率, 当利率高涨时, 借款人承受更大的利息负担, 造成借款人还款意愿降低;个人住房贷款易受到政策调控个人住房关系到民生, 关系到社会的安定, 当个人住房情况不利与社会时, 国家将出台政策对房地产行业进行调控, 比如2010年4月出台的房产新政国十条遏制了房地产行业的捂盘惜售和房价高涨的现象, 人们对房地产行业持观望态度, 期待房价的进一步下跌, 使个人住房贷款的增量降低。
二、个人住房贷款存在的风险
(一) 个人的信用风险
个人信用风险是个人住房贷款中存在的主要风险之一, 且也是最长发生的风险。个人信用风险通常分为三种情况。第一种情况也是危害最大的情况, 借款人通过伪造信用资料故意诈骗, 骗取银行贷款, 并逃避还款。第二种情况是由于借款人家庭、工作、收入等客观因素导致借款人失去偿还能力, 无法按期偿还, 不得不放弃购房, 这便会对银行损益产生影响。第三种情况是由于借款人不按合同定额期限还款, 进行提前还款, 造成当时的市场利率低于合同利率, 使银行利息收益降低。其中任何一种风险都会对银行最终的贷款收益造成影响, 使银行遭受损失。
(二) 银行的流动性风险
从个人住房贷款的性质来看, 属于中长期贷款, 可能会带来流动性风险。这种风险对商业银行的影响较大, 极有可能给银行带来经济损失。这种风险的具体表现为:银行资产结构中的中长期贷款比重过高, 现金和国库券等不足以应付提款需要, 又缺乏及时融入现金的手段和渠道, 给商业银行带来资金问题, 影响整体的运营。另一方面, 贷款抵押物也会给商业银行带来风险。例如, 抵押物处置风险, 抵押物价格风险等等。从处置风险来看, 如果抵押物成本过高, 而变现渠道缺乏, 就会造成抵押物难以变现, 银行就会遭受损失。并且目前我国对于抵押物的处置相关法律法规比较缺乏, 交易法规并不完善, 且交易费用高, 造成抵押物难变现。另外, 如果抵押物价格下跌, 造成抵押物价值不能覆盖银行贷款本金和利息, 也会给银行带来损失。抵押物变现的风险通常是在贷款人违约的情况下给商业银行带来流动性风险。
(三) 市场和政策风险
市场风险是影响最大, 影响效果最明显的风险。近些年来, 随着我国经济体制改革的不断深入, 市场环境日益复杂, 市场风险随之提高, 经济活动中从繁荣到萧条的周期波动较大, 这种波动就会对房地产产业造成影响, 使银行遭受顺势。并且房地产对经济周期敏感性较强, 失业率的上升, 贷款数量的增加, 房价的下跌, 都会引起坏账损失。
政策风险对整个银行的运用都会产生影响, 自然会对个人贷款业务产生影响。政策风险是由于政府进行政策调整以及经济宏观调控随引起的市场变化或经济环境变化, 给商业银行带来的损失, 引起的损失风险。近几年来, 我国对经济政策的调整十分频繁, 因此银行可能遭受到的政策风险越来越多, 虽然一些宏观调控目的处于对产业的控制与优化, 但控制结果却事宜愿为。
三、个人住房贷款风险的防范对策
(一) 发展住房贷款证券化, 通过二级市场提高流动性
住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券, 然后通过在资本市场上出售给投资者, 以融通资金, 并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。这样商业银行可以大量回笼资金, 解决当前在我国商业银行中普遍存在的“短存长贷”问题, 从而在一定程度上化解商业银行的流动性风险。但推行住房抵押贷款的证券化必须要在风险可控的情况下推行, 否则就有可能酝酿出金融危机。
住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式, 它能促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能, 转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工, 而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构, 从而提高了整个金融体系的效率, 增加了整个金融体系的安全性。扩大银行的经营范围, 提高其经营效益。银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊, 银行可以进入许多过去不曾涉及的领域, 从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。
(二) 加强对开发商的监管
通过前文分析不难看出, 个人贷款风险防范的重要性和必要性, 想要保障房地产经济的持续发展, 必须降低个人贷款风险, 加强对开发商的监管。俗话说“没有规矩不成方圆”, 所以必须要构建想要的审查制度, 严格规定开发商资质和资金, 约束开发商行为, 确保每一项项目都要“四证”齐全。另外, 要规定开发商自有资金比例, 从而降低整个工程的风险, 自有资金比率不应低于总投资的百分之三十。若开发商自有资金比例低或不具备相应资质, 必须限制放款。制度的制定能够为开发商监管提供依据, 能够为个人房贷风险防范创造条件。
其次, 在为某一项目提供个人住房贷款支持时, 应当与开发商签订合作协议, 明确双方的权利、义务和责任, 特别要约定如因开发商原因造成贷款风险, 开发商需承担连带责任;签订合作协议应逐级报批和“一事一审、一事一批”, 即使是同一开发商建设的不同项目也要分别审批。
最后, 要构建开发商筛选机制, 明确准入条件, 把优质、诚信的开发商及政府扶持的重点住宅项目作为贷款支持重点。建立退出机制, 根据开发商资质、经营状况、诚信度等情况及时调整客户结构。积极联合金融、工商、税务及相关行政管理部门, 及时掌握开发商的信贷及商业活动信息, 联合抵制不诚信行为及不良发展倾向。
通过上述的分析, 我国个人住房贷款业务需要通过完善我国的信用体系, 加大对借款人的信用要求来降低信用风险, 降低不良贷款率;需要发展住房贷款证券化, 通过二级市场提高个人住房贷款的流动性;需要建立风险预警系统, 加强对宏观经济的监控, 防范市场和政策风险;需要规范银行的操作, 降低操作风险;需要加强对开发商的监管, 降低来自开发商的风险。
信贷发展应遵循一定经济规律科学运营, 如果在个人住房按揭贷款风险管理上过于简单化, 必然会给商业银行带来巨大的风险, 也会影响信贷业务健康发展。从前面我国房贷风险控制存在的问题出发, 根据国民经济发展的内在需求的变化, 科学构筑商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制。
参考文献
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转型后的中德银行在原有住房储蓄业务的基础上增加了发放个人住房贷款、发放以支持经济适用房、廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款等业务，成为具有全面住房金融功能、提供专业化住房金融服务的商业银行，重点为中低收入居民购买中小户型、中低价位住房提供金融服务。在实现战略转型的同时，该行研发推出了个人经济适用住房贷款、个人限价商品住房贷款、个人中小户型商品住房贷款、限价商品住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、租赁型经济适用房开发贷款等多款保障性住房信贷产品，并通过天津市政府给予该类产品的贷款贴息及财政补助优惠，减轻中低收入居民住房贷款利息负担、降低保障房开发企业融资成本。中德银行在天津市政府及建设银行的大力支持下，通过差别化的信贷政策、专业化的住房金融服务，在中国市场率先探索商业金融与国家政策扶持相结合的住房融资模式和运作机制。转型一年来，中德银行通过实践，摸索出“政府切入、现场宣传、楼盘受理”的保障性住房金融营销服务新模式，并为中低收入群体开通个人住房贷款“绿色通道”，大大提高了服务效率。中德银行不仅以自身保障性住房信贷产品为载体，使政府的优惠政策能够惠及更多中低收入居民，还充分发挥自身专业优势，通过将住房储蓄产品与个人住房贷款产品的有机组合，把个人住房贷款的即期消费优势与住房储蓄的信用约束机制、利率风险管理优势结合起来，在进一步降低中低收入居民利息成本的同时帮助其锁定利率波动的风险，受到老百姓的广泛认同。保障性住房金融业务大有可为,关键是要建立起良性的运行机制和科学的业务模式。
第一，保障性住房建设是大势所趋，是国家今后一个阶段住宅建设和市场培育的重点，因此，保障房金融市场潜力巨大。近年来，国家高度重视城镇居民住房保障。2007年8月7日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确规定：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。胡锦涛总书记在党的十七大报告中提出努力使全体人民“住有所居”的目标，温家宝总理在政府工作报告中再次明确要求“抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。”2008年11月，住建部表示中央财政将在今后3年内投资9000亿元用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造；2009年底的“国四条”明确提出力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2010年初，住建部又提出了保障性住房开工建设的套数比2009年增加三分之一、安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍的2010年目标任务，可谓“政策要求环环相扣，任务指标节节攀升”。此外，2010年以来下发的“国十一条”、“国十条”也无不将“加快保障性安居工程建设”放在极其重要的地位。由此可以预见，保障性住房建设将成为未来房地产行业发展的主旋律，保障房金融业务也将迎来前所未有的历史性发展机遇。
第二，保障性业务不是“高危”业务，风险可测、可控
其一，保障性住房开发贷款，是当前相对安全的住房开发贷款类型。作为民生工程，各地政府在支持保障房建设过程中一般会选择实力突出或有一定政府背景的房地产开发企业，客户风险程度相对较低。而且保障房项目在土地税收等政策方面能够得到政府支持，房屋销售价格具有较强的市场竞争力。更为重要的是保障房销售往往采取定向安置、政府回购等方式，有效锁定了市场销售风险。从中德银行拓展的30多家客户来看，市场风险暴露程度要远远低于一般房地产企业客户。
其二，个人保障性住房抵押贷款不是“中国式次贷”。首先，从保障房购买人群来看，是高于“次贷”人群的，是买得起房的人群。其次，交易的真实性有保证。保障性住房的购买者，必须持有《天津市定向购买经济适用住房证明》或《天津市限价商品房购买资格证明》，因此不会出现“假按揭”套取银行资金的情况。三是抵押物足值且抵押率低。相对低廉的房屋价格加上较低的贷款成数，使得其风险更为可控。四是借款人还贷意愿强。保障性住房因购房资格的限定及上市交易条件的严苛，使得购买保障性住房的群体，购房用途基本上均为自住，许多家庭都是举全家之力来购买一套住房，担心因拖欠贷款而失去了自己的安身立命之所，还款意愿往往非常强烈。五是保证担保降低风险。目前个人保障类住房贷款的担保方式大都为保证担保，故风险相对较小。
第三，银行商业化运作与政策倾斜相结合是发展保障性住房金融业务的重要保证通过政府为保障性住房金融产品提供政策补贴，调动起多方面的积极因素，实现了政府、银行、房地产开发企业、居民多方共赢的局面。一方面，政府给予的优惠政策减轻了中低收入居民购房贷款利息负担，使更多的住房困难群众通过住房保障体系改善居住条件，并通过降低保障性住房开发企业融资成本，适当弥补了保障房项目低利润率给房地产企业带来的“损失”，提高房地产企业参与保障性住房建设的积极性；另一方面通过给予一定的政策优惠，提升了银行的市场竞争力，调动起银行参与保障性住房建设及消费融资的积极性。对于政府而言，通过小额的财政资金就可以“撬动”大量信贷资金为保障住房建设及消费提供持续稳定的支持，维护了整个住房保障体系的正常运转，可谓“四两拨千斤”。
与此同时，国有或注入一定国家信用的担保公司为中低收入居民住房贷款提供担保，以分担和转移中低收入居民住房融资风险，也是金融机构较大规模开展保障性住房信贷服务的前提条件。
1、资金来源不同
公积金个人住房贷款的资金来自于公积金管理部门归集的住房公积金；商业银行的自营性个人住房贷款来源于银行自有的信贷资金。
2、承担风险的主体不同
公积金个人住房贷款由政府设立的住房置业担保机构提供担保，商业银行本身不承担贷款风险；自营性个人住房贷款是商业银行利用自由信贷资金发放的住房贷款，商业银行自己承担贷款风险。
3、贷款对象不同
公积金个人住房贷款的对象是住房公积金缴存人；商业银行自营性住房贷款的对象是符合商业银行自营性个人住房贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人。
4、审批主体不同
公积金个人住房贷款的申请由个地方公积金管理中心负责审批；自营性个人住房贷款有商业银行自己审批。
5、贷款利率不同
性 别： 男
出生年月： 1990年11月
工作经验： 应届毕业生
毕业年月： 2013年6月
最高学历： 本科
毕业学院： 山东农业大学
所修专业： 金融学和工商管理
居 住 地： 山东省 青岛市 市南区
籍 贯： 山东省 烟台市 招远市
求职概况 / 求职意向
职位类型： 全职
期望月薪： 面议
期望地点： 山东省 青岛市 ，山东省 烟台市 ，天津市
期望职位： 银行 财务 文员 助理 秘书 公司职员 人力
意向概述： 。
教育经历
时间 院校 专业 学历
9月 - 2013年6月 山东农业大学 金融学，工商管理（第二专业） 本科
工作经历/社会实践经历
时间 工作单位 职务
201月 - 年1月 实习：泉山物资有限公司 财务人员、物资管理
校内奖励
获得时间 获得奖项 学校
2012年6月 泰山音乐节志愿者证书 经济管理学院
2012年9月 文体工作单项奖 经管学院
校内职务
担任时间 职务名称 学校
209月 - 2012年9月 院田径队主力 经济管理学院
自我评价
谨慎，外向，擅长自学，获得经济学和管理学双学士学位，参加秘书实务培训，擅长秘书实务和文书写作。
获得过中学生英语奥林匹克竞赛二等奖
参加秘书培训 有秘书三级/高级技能证书
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今年以来，党中央、国务院积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位，积极推进我行住房租赁市场整体营销，提高对住房租赁市场综合化、精细化金融服务水平，促进银政、银企合作，丰富我行新型城镇化业务的内涵，特制订住房租赁市场金融服务方案，具体内容如下：
一、住房租赁市场基本情况
住房租赁是指由住房的所有者或经营者将其所有或经营的租房交给承租人使用，承租人通过定期交付一定数额的租金，取得房屋使用权利的行为。培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
（一）住房租赁市场总量和市场特征。
我国住房租赁市场规模和市场空间较大，链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告认为，目前中国房屋租赁市场规模已达1.1万亿元，预计2025年可增长至2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。
市场交易特征方面，目前住房租赁市场90%以上为个人房东，受限于个人房屋信息公开意愿不强、租金收入纳入征税管理难度较大、租赁市场备案机制不完备等因素，住房租赁市场的交易模式目前以线下交易为主。近期，在各地住房租赁交易平台和互联网电商企业的推动下，部分住房租赁公司已开始涉足线上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等已接入支付宝租赁平台。/ 16 市场运营特征方面，住房租赁运营根据房源的不同可分为集中式和分布式，其中集中式运营是拿下整栋楼(或一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一服务；分布式运营是指在各个小区内分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以统一品牌对外出租。目前，以万科、保利、龙湖为代表的房地产开发企业经营的租赁住房普遍采用集中式运营模式；而以自如、YOU+等为代表的住房租赁运营商经营的租赁住房普遍采用分散式运营模式，且多为“二房东”转租。
市场收益特征方面，住房租赁的租金收益率普遍较低，根据上海易居房地产研究院2017年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，50个典型城市中仅有哈尔滨、西宁2个城市的租金收益率高于4%，长春、韶关等23个城市的租金收益率位于3%-4%之间，青岛、广州等13个城市的租金收益率低于2%，其中厦门的租金收益率仅为1%。较低的租金收益率导致租赁市场的投资回报期被拉长至25年及以上。
（二）住房租赁市场相关政策。
今年7月，住房城乡建设部等九部委联合发布通知，明确从“培育机构化、规模化住房租赁企业”、“建设政府住房租赁交易服务平台”、“增加租赁住房有效供应”、“创新住房租赁管理和服务体制”四个方面多措并举，加快发展住房租赁市场，并确定了首批试点的12个城市1。8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，着力构建城乡统一的建设用地市场，提高存量土地节约集约利用水平，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，并根据自愿原 1 12个城市分别为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。/ 16 则确定了13个试点城市2。此外，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。
继部委发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作后，试点城市紧紧围绕住房租赁企业、住房租赁服务平台、增加租赁房源、鼓励租赁消费、加大税费支持、加强市场监管等多个方面制定实施细则或试点方案。目前多数城市已在土地拍卖过程中引入“竞自持比例”或“竞配建比例”规则，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限内不得出售；配建是指房地产开发商配套建设保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交具有自持和租赁用地性质的土地超100宗，可提供约400万方租赁面积，其中，北京、上海、佛山等地区已有企业竞拍得到自持年限达70年的土地。此外，为强化租赁市场管理，杭州、成都、北京、深圳、武汉、广州均相继开发住房租赁信息平台，其中成都、广州两地已投入试运行。
（三）住房租赁市场参与主体。
住房租赁市场的参与主体众多，结合各主体的职能定位和实际情况，可大致分为两大类：一类是房屋管理局等政府部门，主要承担制定政策、规范市场、提供基础性服务（如租赁交易平台）等职能；另一类是租赁住房的建设和运营主体，根据企业性质和职能的不同，该类又可细分为国有住房租赁平台公司、房地产开发企业和住房租赁运营商。
13个城市分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。/ 16 1.房管局：创新管理和服务体制，做好市场发展引导，为智慧城市提供信息支撑。房管局作为政府职能部门，承担着创新住房租赁管理和服务体制、引导住房租赁市场规范健康发展、提供社会管理工作的信息支撑等职责。创新管理和引导发展方面，主要是通过建立一套便捷、透明、规范、可监控的住房租赁交易系统，同时配套征信评价体系、交易结算体系等服务，为住房租赁市场的发展提供基础性系统平台支持，并引导住房租赁交易行为逐步由线下转到线上。信息支撑方面，通过租赁信息的收集和处理，在促进租赁市场发展的同时，协助其他政府部门做好社会管理工作，如住房公积金部门的个人租金提用、公安局的流动人口管理等。
2.国有住房租赁平台公司：盘活存量、管好增量，依托金融支持，做好对租赁住房房源的管理工作。目前国有住房租赁平台公司主要承担着住房租赁市场规范化引导、存量租赁住房盘活、增加租赁住房房源供给等职能。规范化引导方面，主要是通过国有企业的信誉背书，在租赁市场中不随意涨租、不随意赶客、不骗租，发挥规范和稳定市场的作用；存量盘活方面，主要是通过对国有住房租赁公司原有的公租房、廉租房及办公楼改建的公寓，盘活存量可租赁的住房房源；增加供给方面，主要是通过代政府管理（或改建、装修等）房地产开发商配建的租赁住房，向市场提供增量优质租赁住房房源。
3.房地产开发企业：瞄准未来稀缺资源，着力布局住房租赁市场。目前，万科、保利、龙湖等知名房地产开发企业，均已着力布局住房租赁市场，并通过设立长租公寓品牌，拓展住房租赁业务，主要原因是新市民的月薪负荷难以支撑购房月供，住房观念逐渐转变为“住有所租”，住房租赁市场将/ 16 持续扩大；并且，重点城市土地是稀缺资源，新建商品房的数量将越来越少，房地产市场也将由新房交易为主逐步过渡到存量房交易为主，二手房交易市场将逐步扩大且资源将逐渐集中到租赁运营主体手中。
4.住房租赁运营商：市场参与活跃度较高，着重快速扩张或提供增值服务。住房租赁运营商是目前租赁市场较为活跃的主体，但市场分散度较高，单个运营商的规模不大。该类主体主要依托房屋交易中介等渠道获取二手房源，同时通过开发互联网系统提升租赁交易的便捷性。但鉴于租赁市场利润过薄，运营商主要通过两种方式提升自身的盈利水平：一是通过快速扩张，以规模化的租金押金所形成的资金沉淀，来支撑房源取得时一次性装修投入的资金需求；二是通过提供多方位的增值服务，如管家服务、保洁服务、配套餐饮等，以客流量为基础提高收益率。
二、住房租赁市场金融服务方案
目前，全国住房租赁市场正处于快速发展的初期阶段，我行总体策略为：密切跟踪住房租赁市场及同业动态，挖掘市场需求，积极推进业务发展，并针对不同市场主体采取差异化策略：一是积极支持房管部门金融需求，着力搭建系统平台；二是适度支持国有住房租赁平台企业和房地产开发企业的金融需求，择优介入“部分自持租赁+部分可售”项目的开发融资；三是谨慎支持住房租赁运营商的金融需求，以负债业务合作为主，审慎介入资产项目。同时，结合市场阶段性特征，以系统平台搭建先行、主推交易结算服务，深入研究资产业务开展模式，通过信贷、类信贷、ABS、REITs等多种产品支持住房租赁市场发展，并整合集团各类金融资源，/ 16 为市场参与主体提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务，满足市场多层次、多元化的金融需求。
（一）房管部门：针对住房租赁系统平台搭建需求的服务方案。
住房租赁系统平台搭建是目前政府主管部门高度重视的工作之一，完善的系统平台一方面有利于住房租赁市场信息的公开化、透明化；另一方面也有利于政府主管部门提高市场监管的有效性。金融支持系统平台搭建，应着重体现在匹配支付结算、资金监管等功能上，实现传统线下交易向线上电子化便捷交易的转型，达到信息公开透明和管理质效提升的目的。各分行应主动对接房管部门的系统平台搭建需求，重点匹配支付结算、线上交易资金监管、现金管理等金融服务，主抓渠道资源，实现住房租赁资金在我行体系内留存。住房租赁系统平台的功能包含但不限于以下几方面：
1.支付结算功能。该功能主要实现押金、租金、生活费用等资金的在线支付结算，通过互联网和电子化方式，简化住房租赁交易。
2.押金和资金监管功能。该功能主要实现房管部门对租户支付的押金、租金、生活费用等资金的监管，以便于房管部门掌握住房租赁市场的发展情况，防范违规、诈骗等租赁风险。
3.现金管理功能。该功能主要实现租赁主体的资金归集，以便于资金统筹规划和使用。
4.公积金及住房补贴委托提取功能。该功能主要通过与公积金和住房补贴系统的对接，实现承租人便捷提取公积金及住房补贴用于支付租赁住房的租金及其他费用。/ 16 5.房源信息匹配校验功能。该功能主要通过与房管部门的租赁住房信息系统对接，实现在线校验租赁住房房源真实性、租赁状态、房屋性质及相关信息的功能。
6.出租人和承租人身份核实功能。该功能主要通过银行后台系统与公安系统对接，在住房租赁信息发布、租赁交易发生时，调用后台数据对出租人和承租人的身份信息进行核实，保障市场交易双方的合法权益。
7.对接银联系统功能。银联总部目前正在开发住房租赁底层金融系统，该功能主要是通过银联系统的对接，实现我行金融产品在银联系统上的应用和推广。
8.其他地方特色功能。各分行还可根据当地住房租赁市场的个性化需求，开发地方特色功能。
（二）政府住房租赁平台公司和房地产开发企业：针对住房租赁产业链条各阶段需求的服务方案。
住房租赁市场产业链条包括租赁住房开发建设、投资孵化、持有运营及后期退出等，产业链条参与主体以政府住房租赁平台公司（以下简称“平台公司”）和房地产开发企业（以下简称“房企”）为主，针对上述主体不同阶段的金融需求，交行可匹配不同类型的金融产品，在全链条实现“一揽子”整体业务合作。
1.住房租赁开发建设阶段
该阶段是指平台公司和房企获取租赁住房房源的阶段，房源获取方式主要包括以下两类：一是通过土地招拍挂方式拍得租赁性质土地进行开发建设，或通过兼并收购获取增量房源；二是通过改建改造盘活存量房源。针对增量房源获取，我行可匹配房地产开发贷款、信托贷款、债券承销、并购融/ 16 资、财务顾问等产品；针对存量房源盘活，我行可匹配流动资金贷款、固定资产融资、并购融资等产品。具体如下：
（1）房地产开发贷款
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。主要适用于：具备房地产开发资质的平台公司或房企，在其获得租赁性质土地且已全额支付土地款项后，用于项目开发建设的资金需求。需要指出的是，在该产品的期限设定上根据项目现金流情况合理设置业务期限，从而更好匹配企业资金需求。
（2）信托融资
房地产信托融资是指委托人将资金委托交银国信，交银国信以受让房地产企业（融资方）股权受益权、项目收益权、未来租金收入或信托贷款等形式向房地产建设项目融资，融资方以股权质押（转让股权受益权时必需）、房地产（含在建工程）抵押及第三方担保等形式向信托计划担保；信托到期时，融资方回购股权受益权或偿还贷款，同时解除各种担保。适用情况与房地产开发贷款类似，但信托融资产品设计和资金用途更加灵活，可满足客户个性化需求。
（3）债券承销产品
平台公司或房企可通过发行各类债券票据等债务融资工具进行租赁住房开发建设融资，我行可提供债券承销产品，该产品是指我行作为客户的主承销商，采用代销、余额包销、全额包销方式，协助企业在境内外债券市场发行中长期债券或优先级权证等产品，通过公开市场筹集住房租赁建设所需资金。
（4）并购融资 / 16 并购融资是指，在企业通过并购或重组3等方式进入租赁住房市场、获取房源时，提供相应资金支持的金融产品。针对平台公司或房企的并购融资需求，我行可提供的并购融资产品包括：并购贷款/并购银团贷款、并购基金等，用于缓解平台公司或房企并购业务中的资金压力、降低财务成本，并助力企业实现住房租赁业务的快速扩张、提高市场份额、提升行业地位。具体产品如下：
①并购贷款/并购银团贷款。该产品是指我行就企业通过受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接债务等方式达成并购交易并需要支付并购对价时提供人民币或外币贷款；或我行作为并购银团贷款的牵头行，联合若干家境内外银行或非银行金融机构，基于相同跨境贷款条件，依据同一跨境贷款协议，按约定的时间和比例，通过我行向企业提供的本外币贷款业务，以实现统一融资条件、保证资金供应。
②并购基金。该产品是指我行通过交银国信等子公司，与企业共同成立产业基金，为企业并购提供股权投资或者债权融资，助力企业在体外快速培育优良资产、同时进入多个不同领域不同区域的项目、优化财务报表结构。根据产业基金设立结构的不同，其又包括公司制产业基金、有限合伙制产业基金等。并购基金交易结构示意图如下：
A）有限公司制基金：
3重组业务包括：划拨、合资、托管、委托经营、以资产为纽带的战略合作等手段在内的方案设计和协助执行。/ 16
B）有限合伙制基金：
（5）财务顾问。我行可利用境内外分行、全牌照经营、全球战略合作伙伴、全球客户基础等优势资源，协助企业获取租赁土地招拍挂信息、优质并购标的信息，提供合作伙伴、法律财务等三方机构服务，在企业发展住房租赁业务时获取全方位服务和支持。/ 16 2.住房租赁投资孵化阶段
该阶段平台公司和房企的主要需求为拓展租赁客户、回笼资金等，针对上述需求，我行可提供：一是系统平台支持，依托我行电子渠道和客户群优势，协助企业发布住房租赁信息；二是股权投资产品，通过信托计划与平台公司或房企设立住房租赁联营公司，向企业提供投资孵化阶段的股权资金支持；三是通过向承租人提供个人贷款产品，加快企业资金回笼。具体如下：
（1）系统平台对接。通过对接平台公司或房企的住房租赁系统，或协助企业开发住房租赁系统，有效利用我行电子渠道（网上银行、手机APP、买单吧等）优势，向广大客户群发布租赁住房信息，并通过系统大数据分析，向潜在租赁客户自动推送租赁房源，从而实现精准营销。
（2）股权投资产品。通过专项信托计划，设立住房租赁SPV公司，并通过SPV公司与平台公司或房企共同出资成立住房租赁运营公司，形成对新设公司的股权资金支持，并依托商业银行的市场影响和客户群，助力企业获取租赁房源，招揽租赁客户。该产品可引入回购或第三方增信条款，也可采取市场化方式。
（3）个人贷款产品。该产品是指经过企业确认后，承租人可向我行申请个人贷款支付租金，针对租约期内租金一次性缴纳的需求，可通过个人消费贷款匹配需求；针对按期（如按季或半年）缴纳租金的需求，可通过小额贷款实现“押零付一”或“先租后付”的租金支付，从而缓解承租人的资金压力，从而既满足承租人的资金需求，同时协助企业加快资金回笼。/ 16 3.住房租赁持有运营阶段
该阶段是指平台公司和房企所持物业的稳定运营阶段，我行可提供的金融产品主要为：包含支付结算、资金监管功能的电子化交易信息系统；针对租赁客户的个人金融服务及日常经营周转的流动资产贷款等。具体如下：
（1）电子化交易信息系统。该系统主要包括以下功能： ①支付结算功能，是指通过我行电子渠道实现租金、押金及电费、燃气费、物业费等租赁期各项费用的线上支付和结算。
②租金代扣费用代缴，是指通过绑定我行银行卡，实现租金及各项费用的按期代扣代缴。
③押金及资金监管，是指企业通过我行账户实现对房屋租金及第三方资金的实时监管。
④房屋报修及维护，是指承租人通过我行系统可直接发起对租赁房屋的报修及维护申请。
⑤银企直连功能，是指在平台公司或房企财务软件系统或ERP系统开发过程中，直接嵌入或接入我行资金结算系统（如蕴通账户），实现账户信息查询和下载、转账、投资、工资代发和资金归集等业务操作，有利于其提高资金管理效率，节约人力成本。
⑥其他特色功能。
（2）个人金融服务。我行可提供个人理财产品，通过申请我行活期富、高收益定制化理财等产品，提高资金收益率。
4.住房租赁后期退出阶段
住房租赁后期退出阶段是指平台公司或房企为盘活资产，在租赁住房稳定运营后，通过中长期固定资产贷款、资/ 16 产证券化、房地产信托投资基金等方式实现资金回笼或资产出表。我行可提供的金融产品包括：固定资产支持融资、租金收入资产证券化（ABS）、未来应收租金资产支持票据（ABN）、地产抵押贷款资产证券化（CMBS）、地产抵押贷款资产支持票据（CMBN）、房地产信托投资基金（REITs）等产品。需要特别说明的是，目前我国主要REITs产品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售选择权，或包含回购或第三方增信条款，系类REITs产品，而非完全市场化的公募REITs产品，因此尚不能实现真正出表，但随着国家顶层设计的不断完善，配套政策的相继出台，未来公募REITs或将成为住房租赁后期退出的重要渠道之一。具体产品如下：
（1）固定资产支持融资
固定资产支持融资是指以借款人自有的特定资产未来经营所产生的持续稳定现金流（如租金收入、运营收入等）作为第一还款来源，为满足借款人在正常生产经营中产生的多样化融资需求而发放的贷款。主要适用于：平台公司和房企以自身所持有的租赁住房资产作为特定资产，以租赁住房未来的租金收入作为还款来源，用于租赁住房日常维护、改造、装修或置换企业前期开发建设期所形成的各类负债性资金的需求。
（2）ABN:未来应收租金资产支持票据
该产品适用于拥有租赁住房的公司，在公司实现稳定运营后，可将特定化的租金收入作为未来现金流设计租金收益型资产证券化产品ABN，通过优先级/次级分级、内外部增信等手段获得较高的债项评级在银行间市场发行。
（3）ABS：租金收入资产证券化 / 16 该产品主要适用于：无租赁物业物权无法办理物业抵押，但与物业持有方签署相关协议负责物业运营管理，享有物业租金收入的企业。（需要注意的是，此类企业通常属于轻资产运作，运营历史相对不长，需要有较强信用的外部增信方提供担保或差额补足。）
交易结构示意图如下：
（4）CMBN: 地产抵押贷款资产支持票据
该产品为在银行间市场发行的以单一资金信托贷款受益权作为基础资产的资产支持证券化产品。单一资金信托通过向租赁住房物业持有人（或关联方）发放信托贷款，由物业持有人将租赁住房应收款（租金）、项目公司股权等资产对信托贷款进行抵质押，从而实现资产现金流的特定化。
交易结构示意图如下： / 16
（5）CMBS：地产抵押贷款资产证券化
与CMBS类似，该产品适用于拥有租赁住房产权，可以作为抵押物，且没有物业出表需求的企业，一般要求租金收入较为集中，且物权人或股东有一定的主体信用。
交易结构示意图如下： / 16（6）类REITs：房地产信托投资基金
该产品适用于在表内持有租赁住房物业，但需要通过出表调节资产负债情况的企业，也可作为投资建设开发租赁住房的资金方后续的退出机制，待公募REITs退出后可实现上市交易。该产品情况与CMBN、CMBS较为类似，但在该模式下，物业权属需要发生转移，为尽量减少相关的土地增值税等税务负担，通常采用物业持有方股权交割的方式进行，常通过私募基金完成物业股权的收购持有并形成债权（股加债）。
交易结构示意图如下：
（三）住房租赁运营商：针对住房租赁运营商支付结算需求的服务方案。
近年来, 农村新型金融机构得到了迅速发展, 截至2010年11月, 全国共组建农村新型金融机构425家。在农村新型金融机构发展的过程中, 信贷风险成为其发展遇到的重要问题。由于农村金融与农村经济之间存在着共生关系 (刘光英, 2007) , 农村金融的发展对于农村经济的发展有着巨大的促进作用, 而信贷风险对于农村新型机构的发展构成了最大最直接的威胁。因此如何在新的历史时期加强对农村新型金融机构信贷风险的防控, 更好的发挥农村金融对于农村经济的促进作用将成为发展农村经济的关键所在。
二、农村新型金融机构和城市金融机构信贷风险形成的对比分析
1. 准入门槛不同。
根据《村镇银行管理暂行规定》, 在县 (市) 设立的村镇银行, 其注册资本不得低于300万元人民币, 在乡 (镇) 设立的村镇银行, 其注册资金不得低于100万元人民币。而根据《商业银行法》的规定, 城市商业银行的注册资金不得低于10亿元人民币。城市商业银行在应对各类信贷风险时, 可以调动大量资金来处理出现的信贷风险损失, 这些损失给银行带来的影响也相对较小。准入门槛的降低给农村新型金融机构带来了潜在的威胁, 其应对风险能力远不及城市商业银行。
2. 贷款对象不同。
农村新型机构贷款对象主要是大量的农户和一部分中小型企业, 既没有以往的信用记录, 也没有完善的财务及产业发展系统可供评估, 更没有相关专业的评估对其进行评估 (王建英, 2009) 。借款人生产规模较小, 应对各种自然和市场风险能力较差, 违约的可能性也较大;并且借款人一旦违约, 其抵押品难以及时变现, 对于农村金融机构资金的流动性构成了威胁。而城市金融机构的贷款对象主要为城市居民和从事商品生产和流通的企业。城市居民有着固定的工作和稳定的收入, 在违约的情况下银行也能将其抵押品 (如房屋, 车辆等) 及时变现收回。
3. 内部组织结构不同。
农村新型金融机构在内部管理和法人治理结构上与现代的商业银行相差较远, 同时内部缺乏有效的信用评级系统和信用风险管理体制, 贷款业务中存在着大量的盲点。内部组织结构的不完善带来了风险控制的漏洞。城市金融机构内部组织结构比较完整, 拥有一套比较完善的风险监督机构。
4. 操作人员素质不同。
农村新型金融机构由于地处偏僻, 工作环境和待遇相对较差, 对金融人才的吸引力不足, 因此村镇银行的工作人员主要是在当地招聘, 工作素质相对较低。由于农村中的贷款次数较多, 贷款额较小, 加之金融人才奇缺, 因此贷前调查, 贷款审查, 贷后跟踪管理等工作还很不到位, 一人多职的现象经常发生。而城市往往会有比较良好的工作环境和优越的待遇, 城市商业银行能更加容易的招纳到所需要的人才, 能够保证工作按部就班的完成, 而不会省略贷款中的诸多环节。
5. 行政干预力度不同。为实行某项政策, 当地政府很可能利用
行政权力调整村镇银行等农村新型金融机构的贷款方向, 由于这种非市场化运作, 村镇银行可能会因信贷风险导致经营损失而成为当地政府实行某项政策的牺牲品。目前我国城市商业银行均为股份有限制企业, 有一套现代银行管理和运行体系, 政府不能干预银行的具体运行, 不会强制商业银行的贷款方向, 不会因此而带来信贷风险。
三、农村新型金融机构防控风险的建议与策略
1. 增资扩股, 扩大自身规模。
农村新型金融机构可以通过增资扩股来扩大自身规模, 增强抵抗风险的能力。首先是发起人应该实现多元化, 可以适当的吸引民营资本的进入;其次是在成立后继续吸纳资金进入, 扩大规模。
2. 对贷款对象多做努力, 从源头上控制风险。
首先要对贷款对象进行信用教育, 让他们有主动到期还款的意识;其次要建立和完善农业生产保险, 降低农户在生产经营中因自然灾害等因素造成的损失;最后要对农户进行生产指导, 村镇银行等进入机构可以与相关技术部门或农业企业合作, 为农户提供生产上的指导, 使得农民的投入能回收, 并且盈利, 这样农户自然有钱可换。
3. 完善内部组织结构, 建立起一套完整的信用评级和信用风险管理体系。
农村新型金融机构必须建立起一套完整的内部组织结构, 包括董事会, 监事会以及风险管理部门等城市金融机构具有的组织结构和监督体系, 防止因工作疏忽带来风险。
4. 建立职工培训机制, 提高职工的素质和管理水平。
一方面, 农村金融机构可以相应提高其待遇, 吸引更多的金融人才来经营其业务和进行风险管理;另一方面, 要严格要求从业人员的基本素质, 必须凭职业资格证上岗, 建立起内部培训机制, 定期对职工进行培训, 使他们不断学习不断进步。
5. 政府减少干预。
地方政府的认可是发起成立村镇银行等农村新型金融机构的必要条件, 因此政府完全不干预其成立设立几乎是不可能的。在实际的过程中, 政府只能从宏观对其进行指导, 不能在具体业务上干预其运行和管理, 以防止因政府干预而带来信贷风险造成损失, 影响其发展。
摘要：本文将农村新型金融机构和城市金融机构在信贷风险上产生的不同原因进行分析, 得出农村新型金融机构应该按照现代商业银行管理要求建立起风险控制体系结论, 并提出防控风险的策略和建议。
关键词：农村新型金融机构,城市金融机构,信贷风险
参考文献
[1]高凌云, 刘忠钦.对村镇银行信用风险防范的思考[J].农业经济, 2008
[2]赵洪丹, 李海红.我国商业银行信贷风险形成与对策[J].时代经贸, 2007 (88)
[3]王建英, 王秀英.新型农村金融机构运行风险及防范[J].金融经济, 2009 (4)
[4]朱新蓉, 宋清华.商业银行经营管理[M].北京, 中国金融出版社, 2009
从世界各国的情况来看，为保证公共住房政策的有效推进，必须有相应的政策性住房金融体系做支撑。否则，无本之木，无源之水，终难实现既定的政策目标。比如，实行“合同储蓄”模式的英国、德国、奥地利等国，其房贷的实质是“合作”而非赢利。在德国，合同储蓄大约占到房贷总额的一半，而且期限长达30年，这种长周期设计几乎可以抗衡任何金融市场的波动。再比如，新加坡、马来西亚等国实行强制性储蓄融资和公积金制度，美国的联邦住房银行系统，韩国的国民住宅基金，巴西的国家住房银行都发挥着政策性住房金融的功能。
目前，作为我国政策性住房金融主体的住房公积金制度，对改善人居条件，推进我国住房体制市场化改革发挥了积极的作用。但在这一制度的发展中也存在一些问题。
因此，我们在完善政策性住房金融体系的过程中，首先要对住房公积金制度进行深化和创新，兴利除弊，使其政策性住房金融的功能被进一步强化。为了使住房公积金制度回归本位，对其进行全面改革的呼声甚高。首先应明确住房公积金只能用于向保障性住房的建设、运营管理、修缮等提供低息贷款，向购买和租用保障性住房的家庭提供金融支持。与此同时，要扩大住房公积金的提取和使用范围，允许公租房家庭利用住房公积金缴纳租金。通过“有扩有限”的政策，使住房公积金制度成为我国政策性住房金融的基本制度。
在此基础上，要加快研究建立真正符合中国国情的保障性住房金融支持体系，包括覆盖保障性住房土地开发、房屋建设、消费信贷和运营管理的金融支持政策。未来住房保障目标的实现，最根本的保证在于金融支持的力度。对保障性住房的直接融资和间接融资，都需要配置专项融资规模，进行专项管理，实施“定向宽松”的政策。可以尝试在政府作为投资主体的公共租赁房建设中发行房地产投资信托基金，以优惠的政策吸引公众参与，为公共租赁房建设获得稳定、长期、低成本的运营资金。以市场化方式发行的住宅金融专项债券，重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设，更是被国家明确倡导的政策性住房金融体系建设中的关键环节。在这方面，国家开发银行已在内部设立住宅金融事业部，开始进行住宅金融专项债券的尝试。
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