旅游景区价值评估（精选8篇）
社会经济的发展带来了旅游行业的高速发展，旅游经济将成为我国未来GDP的支柱产业。旅游景区价值评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估：旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。
将景区无形资产评估值合理量化主要有以下几点好处：
1．利用无形资产吸引投资、增资扩股、或作价入股
2．可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使用、转让、租赁承包、清算拍卖等
3．提高品牌知名度，展示企业实力
4．企业与国际标准接轨，进而打入国际市场的需要
5．保护知识产权的需要。为企业打假、侵权提供索赔依据
6．通过无形资产评估，可以摸清家底，为经营者提供管理信息
7．项目融资
一：公司概况
1．公司的营业执照、税务登记证；组织机构代码证；
2．企业简介；
3．公司创立和发展过程（历史沿革），包括成立时间、批准机关、投资方；
4．企业的组织机构图，公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍；
5．公司章程及制定的各项规章制度；
6．公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策（如折旧政策）情况、税种、税率、税收优惠；近3年及评估基准日企业财务报表。
7．物价局核发的风景名胜区《收费许可证》；
二：旅游景区资料
1．旅游景区介绍及主要景点介绍：关于风景区的描述，如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划（或项目报告）、当地旅游市场分析等；
2．旅游景区建设详细规划；
3．景区周边交通情况介绍，主要客户来源；
4．旅游区经营权产权文件；(1)特许经营权证书(政府颁发的收费许可证、特许经营许可证)或经营许可合同、协议及相关法律文件；(2)物价局核发的风景名胜区《收费许可证》；
5．旅游景区未来经营收益（1）年旅游人数、平均门票价格，年营业费用、景区
年维护费用以及其他可预见的费用等；（2）主要经济来源（旅游门票收入、旅游购物收入、特殊景点收入、宾馆、旅店住宿、超市、餐饮收入、场地出租收入、广告费、赞助费）等年收入、盈利额统计；
6．至评估基准日已经投入的资金和形成的资产明细；
7．评估基准日至景区建成投入使用需要再投入的资金明细；
8．旅游景区建成后未来五年收益预测（见C表）及预测说明；
9．新闻媒体、消费者对产品质量、服务的相关报道及评价
三：其它资料
1.企业承诺书。
2.旅游景点开发的商业计划书或可行性研究报告
1 地理位置
鸡公山位于豫鄂两省交界处,北距郑州市340km,距信阳市38km,南距武汉174km。鸡公山旅游区主要由鸡公山风景区、长生谷生态旅游景区和波尔登森林公园组成,总面积为3 120hm2。
2 旅游现状
2.1 旅游建设现状
2.1.1 鸡公山风景区。
早在1978年6月就被列入国家对外开放的避暑胜地,1982年和1988年分别列为国家级重点风景名胜区和国家级自然保护区[1]。现主要景点有报晓峰、自然博物馆、卧牛石、百步天梯、鬼门关、仙人洞、动物园、月湖、颐庐、姊妹楼、活佛寺、美岭舞厅、中正防空洞、将军楼、烟雨楼、会景楼、美国教堂、瑞典大厦、索道、东沟瀑布群等。
2.1.2 长生谷生态旅游景区。
于2001年开发建设,主要建设景点有桥头图腾、秀女潭、老鹰窝、犀牛卧波、栈道、吊桥、石门关、一线瀑、龙珠瀑等。修建游览步道5km,公路1km,停车场1 000m2,建设了秀女潭、休闲山庄服务点,可开展餐饮、购物、住宿报务。2003年正式对外开放。
2.1.3 波尔登森林公园。
于2004年开发建设,主要建设景点有波尔登纪念林、碑亭、古茶溪、茗湖、森林游乐园、竹海,茗湖山庄餐饮服务点210m2。2006年9月底正式对外开放。
2.2 生态旅游资源特征
2.2.1 山地景观。
(1)奇峰。鸡公山奇峰险峻,古往今来,人们以形象、典故、神话给予其种种命名,奇峰中著名的当数报晓峰、骆驼峰、篱笆寨、狮子峰等,特别是报晓峰,海拔764.5m,主峰突兀拔起,酷似引颈欲啼的雄鸡,鸡公山因此而得名。(2)怪石。怪石是在漫长的地质作用下形成的形态各异的花岗岩体,形象逼真,栩栩如生,著名的有五怪石、将军石、小将军石、旗杆石、月牙石、鹰嘴石、鸳鸯石、金印石、船石等。
2.2.2 水域景观。
(1)瀑布。鸡公山有瀑布20余处,如大滴水瀑布、龙潭瀑布、松林湾瀑布、七叠瀑、一线瀑、秀女潭瀑布、龙珠瀑等。多集中于东沟,形成瀑布群,或飞流直下,或长龙戏水,气象万千。(2)泉。鸡公山有“山间一阵雨,林中百座泉”之说。1936年齐光著《鸡公山指南》载:“甘泉达百数十处,更非他山可及也。”现有宝剑泉、清泉、甘泉、普济泉、灵泉等23处[1]。
2.2.3 生物景观。
生物资源是鸡公山旅游区的最主要的景观资源,动植物资源非常丰富,通过多年的调查,共有植物259科,728属,2 061种及变种。区内列为国家重点保护野生植物20种,如香果树、青檀、野大豆、天竺桂等,鸡公山特有植物4种:鸡公柳、鸡公山山梅花、鸡公山茶杆竹等;共有陆生脊椎动物258种,其中鸟类170种,冠鹎和黑短脚鹎为河南省新记录;兽类45种,记录昆虫1 041种;区内属国家重点保护野生动物有27种,如白冠长尾雉、白鹳、斑羚、大鲵等[2]。落羽杉、池杉原产北美,1919年引种于保护区李家寨保护站境内,树形高大,树姿优美,树下生有千姿百态的气根,极富观赏价值。其落羽杉种苗后引种到全国各地,成为我国最早引种落羽杉的基地和国内引种落羽杉的祖根圣地。
2.2.4 人文景观。
鸡公山人文资源丰富,既有中方文化,也有西方文化,既有绿色文化,也有红色文化,具有很高的历史价值、科研价值和美学价值。(1)关:武胜关、白沙关。武胜关为我国9大名关之一,为古时荆楚通中原之咽喉,历来为兵家必争之地。白沙关为古驿道。(2)鸡公山自然博物馆。位于报晓峰东300m处,全馆分3层,建筑面积1 700m2,馆内陈列有全国重点自然保护区、河南省自然保护区以及鸡公山自然保护区的珍贵资料,贮藏有各种动植物标本和土壤、地质、人文历史等展品,是保护区的浓缩体。(3)鸡公山植物园。鸡公山植物园位于长生谷上部,规划面积100hm2,有7个植物功能区。自1976年建园以来,引种和保存了原生高等植物1 000余种,其中珍稀濒危植物200余种[2],为科普教育、科学研究提供了理想的平台。
3 旅游资源评价
根据《旅游资源分类、调查与评价》国家标准,对鸡公山旅游资源进行调查,其旅游资源涵盖了8大类61个基本类型(见表1),有自然景点78个,人文景点48处,显示出鸡公山不仅有着秀丽的自然景观,同时有着深厚的文化内涵。自然景观与人文景观相互交融、相得益彰是鸡公山旅游资源的重要特征之一。依据景观资源和生态环境资源评价评分标准,鸡公山景观资源评价得分为86分,生态环境资源评价得分为95分,均达到一级标准(见表2、表3),说明保护区生态环境优越、气候凉爽、物种丰富、珍稀度高。自然景观独特、文化内涵深厚,是开展科考、科研、科普和休闲保健、避暑度假的一方胜地,具有重要的旅游开发价值。
4 鸡公山旅游价值评估
采用旅行费用法评估旅游价值[3]。鸡公山旅游总价值为鸡公山风景区、长生谷景区、波尔登森林公园旅游价值之和。鸡公山风景区与长生谷景区相距约2km,长生谷景区与波尔登森林公园相距约5km。
旅游价值=交通费+门票费+饮食费+住宿费+其他费用+旅游时间花费价值。
4.1 交通费用
交通费用分为几个部分,即信阳至鸡公山山下往返;从鸡公山山下至鸡公山风景区往返;长生谷景区植物园出口至鸡公山山下单程,因为长生谷景区入口处靠近山下,景区长约2km,均为山路,从植物园出口有约30%的游客乘坐交通车返回山下,其余则直接进入鸡公山风景区;信阳至波尔登森林公园往返,未计算从出发地至信阳的费用(见表4)。
(元/人·次)
注:45%游客徒步,30%游客返回。
4.2 门票费用
鸡公山门票费用有3种,即鸡公山风景区门票费、长生谷景区门票费和波尔登森林公园门票费(见表5)。
(元/人)
注:波尔登森林公园学生占60%。
4.3 饮食费用
鸡公山饮食费用有2种,即鸡公山风景区饮食费用和波尔登森林公园门票费。目前,长生谷景区餐饮店只有1家,规模小,接待有限,饮食费用可不计(见表6)。
(元/人)
4.4 住宿费用
只计鸡公山风景区住宿费用,其他景区不具备住宿接待条件。鸡公山山顶建有多家宾馆,费用在40~120元/d之间,平均住宿费用取80元/d。鸡公山山顶景区游客中有15%需要住宿,因此住宿费平均取12元/d。
4.5 其他费用
包括拍摄照片、摄像、购买各种纪念品的费用,费用可不计。
4.6 旅游时间价值
旅游时间价值=旅行总时间花费×单位时间的机会工资成本,则有:(1)旅行总时间=途中往返乘车时间+途中往返中转停留时间+鸡公山旅游区停留时间;(2)机会工资成本一般为实际工资的30%~50%,本研究使用40%的打折率。根据目前平均工资水平,实际工资取1 800元,即:6元/h。因此,旅游时间价值=每小时工资标准×旅行总小时数×40%(见表7)。
注:不计住宿时间。
4.7 各景区游客统计
各景区游客数量统计均为2008年各景区门票销售点游客统计数(见表8)。
(万人)
2008年鸡公山旅游总价值为3 202万元,其中鸡公山风景区旅游价值为2 692万元、长生谷景区旅游价值为218万元,波尔登森林公园旅游价值292万元(见表9)。而实际的旅游价值远远超出计算的结果,因为调查的结果存在偏差,有些费用没有计算。
同时需要指出,随着鸡公山景区规模的扩大,旅游设施的完善以及人们消费水平的提高,鸡公山的游客量会迎来快速的增长阶段,旅游经济收入也会大幅度的增长。
(万元)
摘要：鸡公山自然地理条件优越,生物和旅游资源丰富。分析了鸡公山旅游建设现状、旅游资源特征及旅游发展前景,在此基础上进行了旅游资源评价及旅游价值评估。
关键词：鸡公山,旅游现状,旅游价值
参考文献
[1]姜传高.鸡公山志[M].郑州:河南人民业出版社,1987.
[2]宋朝枢.鸡公山自然保护区科学考察集[M].北京:中国林业出版社,1994.
[关键词]计数模型；旅游资源；经济价值
[中图分类号]F592.7[文献标识码]A[文章编号]1002-2007(2011)03-0088-05
[收稿日期]2011 04 lO
[作者简介]1.刘焕庆，男，南开大学经济与社会发展研究院博士后，延边大学旅游管理系副教授，主要研究方向为旅游开发、旅游经济。(天津300071)2.夏友照，男，吉林农业大学博士研究生，主要研究方向为生态旅游、城市旅游。(长春130118)
以城市公园、森林公园、海滨浴场等为代表的具有公共财产(Public Goods)特征的旅游资源，不仅为游客提供了休闲的空间，而且对地区居民的福利也有着十分重要的意义。由于该类资源所具有的公共财产特征，游客或地区居民在使用此类资源时，无需付费或仅需缴纳十分低廉的费用就会导致该类资源在旺季的过度使用，因此如何提高此类资源利用的效率性与可持续性，就成为了各级地方政府需要面对的问题。目前，解决此类问题的方法之一是通过利益一成本分析对该类资源利用的效率性进行评价。但由于该类资源具有公共财产的特性，因而，无法通过市场估算出其价值。针对此类资源的特性，经济学家们提出了相应的评估该类资源价值的方法。目前，以旅行费用法(Travel COSt method)，特别是个人旅行费用法(Individual Travel CostMethod)为代表的价值评估方法已经成为了评估该类资源价值时主要应用的理论之一。但由于个人旅行费用法固有的函数特征(因变量为非负整数)，导致了使用常用的最小二乘法求出的需求函数会发生偏差，进而导致资源价值评价的准确性。考虑到个人旅行费用法的函数特性，本文使用计数模型，通过对具有代表性的公共旅游资源——海滨浴场的资源价值进行实证分析，提出解决该问题的方法。
一、理论背景
海滨浴场、森林公园等自然资源多收取便宜的门票或不收取门票，因此，也就不存在准确反映其价值的价格(tag price)。由于此类资源的这种特性，学者们提出了评估此类资源利用价值的方法，其中应用最广泛的是霍特林(Hotelling)于1947年以消费者选择理论(the theory ofconsumer choice)为基础提出的旅行费用模型(TCM：Travel Cost Method)。目前，随着旅游产业的飞速发展，旅行费用模型作为一种游憩资源价值定量的评价方法在旅游研究领域得到了广泛应用(Smith et al.，1983；Anex，l995；Kawabe ＆ Oka，1996；Chen，et.a1；2004等)。
根据选择不同的因变量，旅行费用模型可分为地区旅行费用法(ZTCM：Zonal Travel CostMethod)及个人旅行费用法(Individual TravelCost Method)两大类。
早期与旅行费用法有关的研究多应用地区旅行费用法，但由于地区旅行费用法是以地区作为标本，在处理旅行费用这一核心变量时多采用各地区到目的地的直线往返距离或往返交通费用，同时在处理收入、教育水平等旅行者一般特征时利用各个地区的平均值，因此受到了学者们的指正。不仅如此，地区旅行费用模型在划分地区时依然存在着划分区域过少(标本数量过少)等问题。与其不同的是，Brown ＆ Nawas在1973年提出的个人旅行费用法以个人为研究对象，克服了地区旅行费用法的缺点，能够更为准确地评估资源的利用价值(Bergstrom ＆ Cordell，1991)。因此，90年代后期个人旅行费用法得到了广泛的应用，并成为了目前游憩资源价值评价研究中主要使用的方法。
随着个人旅行费用法相关研究的进一步深入，学者们在如何求出合适个人旅行费用法的函数形态方面做出了大量努力。早期的个人旅行费用法研究在回归分析时多采用最小二乘法导出旅行需求函数，但随着研究的加深，学者们发现由于个人旅行费用模型的因变量是个人在一定期间的旅行次数，因此，该变量为非负整数。在这种情况下，如果使用最小二乘法导出旅行需求曲线，就会发生偏差，进而导致无法准确地评估对象资源的价值(Creel and Loomis，1990年)。为了解决这一问题，学者们提出了使用计数资料模型(Count Data Models)导出需求曲线的方法(Camern ＆ Trivedi，l986；Creel and Loomis，1990；Grogger ＆ Carson，1991等)。并且由于使用计数模型的个人旅行费用法，在实际分析中会存在分散过大(over-dispersion)的问题。针对这一问题，学者们在实证分析中应用了泊松模型(Poisson Model)及负二项模型(NegativeBinomial Model)。在最近的个人旅行费用法研究中，以这两种分析模型为代表的计数模型得到了广泛的应用，成为了目前实证研究中主要应用的函数形态之一。
与国外研究相比，国内对旅行费用法的研究起步较晚，但在最近几年得到了飞速的发展。目前，国内旅行费用法研究中多使用地区旅行费用法评估资源的价值(陈应发，1996年；艾运盛，张鸿雁，1996年；李巍，李文军，2003年等)，研究内容主要侧重在地区旅行费用法的应用上，而对与个人旅行费用模型探讨及实证分析还处在起步阶段，赵玲(2009)在研究中，对大连星海公园的资源价值进行了评价，但在其研究中，采用的是最小二乘法导出了旅游需求模型，没有考虑到因变量(旅行次数)的特征。随后在刘焕庆、谭凯、温艳玲(2010)的研究中，从理论分析角度指出了计数模型在个人旅行费用法应用中的必要性。
基于以上对国内外研究的回顾可以看出，目前使用计数模型的个人旅行费用法已经成为了国外实证研究的主流，但国内关于旅行费用模型的研究尽管从理论上对个人旅行费用法做出了阐述，但使用个人旅行费用模型的实证研究较少，同时，没有考虑到计数模型在个人旅行费用法实证分析中的重要性。
二、研究方法
(一)研究模型
通过回顾旅行费用法的研究可以看出，一定时间内的旅行需求受旅行费用、收入、教育水平等变量的影响，随着研究的深入，在Hesseln(2003)、 Font(2000)、Johnstone and Markandya(2006)，Liston-Heyes and Heyes(1999)的研究中，讨论了旅游资源的质量对游客访问次数的影响。因此，本研究在构建研究模型时把旅游者对
目的地环境的主观满意水平作为该旅游资源质量的替代变量。Cooper(2000)、Sharer等(1993)、Anex(1995)在研究中强调了替代旅游资源对旅游者访问特定旅游目的地的影响。考虑到上述旅行费用法对变量选择的研究趋势，本研究的模型如下：
Visitij=f(TCij，Qij，STCik，Yi，Gi，Ai)
其中，Visit是个人i在过去一年中对目的地j的到访次数，TCij是到目的地j的旅行费用。由于旅行费用变量是旅行费用法的核心变量，因此，本研究对旅行费用变量的处理采用的是旅行者实际支付的旅行费用与旅行时间机会成本的和。对旅行时间机会成本的处理上，国内外学者仍没有形成统一的意见，但通过对前人研究的回顾可以看出，学者们一般采用个人每小时收入的1/4至1/2的水平来计算旅行时间的机会成本。考虑到前人的研究成果，本研究以个人每小时收入的l/4来计算旅行时间的机会成本。Qij为旅游目的地的环境质量，本研究把旅游者对目的地环境的主观满意水平作为该旅游资源质量的替代变量。考虑到本研究的分析对象为海滨浴场，而水质是海滨浴场的核心要素，因此将旅游者对水质的满意水平作为旅游资源质量的替代变量。STCik为旅游者访问替代旅游目的地k的旅行费用。关于替代旅游目的地的定义，参考了前人研究的相关定义，将其定义为距离旅游者居住地最近的可以进行同一活动的地区。在访问替代目的地的旅行费用处理上，同样采用的是旅行费用与旅行时间机会成本的和。Y.为旅游者的个人月收入，G.为旅游者的性别，A.为旅游者的年龄。本研究模型中各变量的具体定义见表1。
存在过离散，适合使用泊松模型；如果a≠O，则存在过离散，这种情况下，应采用负二项模型。Habb and McConnell(2002)的研究指出，在旅行需求模型中，过离散a>O的情况较多，而过离散adO的情况比较少见。
三、分析结果
(一)模型检验
本研究选取大连市付家庄海滨浴场为研究对象，选择海滨旅游的成熟期，采用随机抽样的方法，对访问付家庄海滨浴场的旅游者进行了一对一访谈调查。问卷调查于2007年8月l6日至26日，其问共发放问卷1000份，并全部回收。实证分析时，除去无效问卷55份及不符合旅行费用法基本假定的多目的地(multi-site)、多目的(multi-purpose)问卷204份，实际分析共使用了剩余741份问卷。同时考虑到旅游者的交通方式存在多样性的特征，在计算旅游者支付的交通费用时，对于使用火车、长途汽车的旅游者按其支付的交通费用来计算，对于自驾游旅游者通过计算每公里耗油费用来估算其交通费用。
在导出付家庄海滨浴场需求函数时，考虑到模型因变量为非负整数的特征，分别使用了泊松模型和负二项模型，采用拟然比值检验(1ikelihood ratio test)对研究模型进行检验，具体分析结果见表2：
通过模型检验结果，可以看出泊松模型与负二项模型都通过了拟然比值检验，但过离散系数a值为0.825，因此，可以判断该旅游需求函数存在过离散的问题，因此，可以判断负二项模型更符合该旅游需求函数的特征。同时，通过对模型中各变量的分析结果可以看出，旅行费用变量系数符号为负，对该旅游资源的旅行需求产生负影响，且在1％水平下具有显著性；旅游目的地环境质量变量系数符号为正，对该旅游资源的旅行需求产生正影响，且在5％水平下具有显著性；收入、年龄变量在1％水平下具有显著性，且其符号为正，对该旅游资源的旅行需求产生正影响；替代旅游目的地的访问费用变量及性别变量在1％的水平下具有显著性，其符号为负，对该旅游资源的旅行需求产生负影响。
(二)旅游资源价值评估
Creel and Loomis(1990)，Englinand Shonkwiler(1995)的研究指出，使用个人旅行费用法评估旅游者每人每次访问该旅游资源的消费者剩余时，可通过取旅行费用变量系数相反数的倒数来计算。本研究中估算出的大连付家庄海滨浴场的消费者剩余见表3：
通过对每人每次访问付家庄海滨浴场？肖费者剩余的估算，可以看出：泊松模型的评估为每人每次消费者剩余为47.15元，而模型中过离散问题的负二项模型求出的消费者剩余为95.78元。通过该分析结果，可以看出模型的选择会影响资源价值评价的结果。
四、结论
个人旅行费用法作为评价具有公共财产特性的旅游资源价值时的一种广泛应用的方法，一直受到国内外学者的关注。进入2l世纪以后，使用计数模型的个人旅行费用法已经成为了国外相关研究的主流，但国内尽管从理论分析的角度对个人旅行费用法进行了探讨，但在个人旅行费用法的实证研究中缺乏对计数模型的应用。针对国内研究的现状，本研究以大连付家庄海滨浴场为例，使用计数模型对该资源的价值进行了评价。通过模型的求证可以看出：尽管泊松模型与负二项模型都通过了拟然比值检验，但由于存在过离散问题，因此可以判断负二项模型更为合理。同时，使用泊松模型及负二项模型求出的每人每次访问付家庄海滨浴场的消费者剩余也存在着差异。因此，可以看出模型选择问题对使用个人旅行费用法评价资源价值的准确性有着重要的影响。
计划学时：4学时+2学时 教学目的与要求：
（1）要求熟悉企业价值评估的概念及实质
（2）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定（3）掌握企业价值评估的收益现值法及主要参数的确定 教学重点及难点：
企业价值评估的基本方法及其选择 教学基本内容：
第一节
企业价值评估概述
一、企业与企业价值的基本概念
（一）企业的基本概念及其特点
对企业的基本涵义可以有多种理解。一般而言，企业是指以盈利为目的的、由各种要素资产组成并具有持续经营能力的自负盈亏的法人实体。
从资产评估的角度来理解，企业是一项特殊的资产，有其自身的特点：
1.盈利性 2.持续经营性 3.整体性
（二）企业价值的基本概念
从政治经济学的角度，企业的价值由凝结在企业中的社会必要劳动时间决定；从会计学的角度，企业的价值由建造企业的全部支出构成；从市场学的角度，企业而价值由企业的获利能力决定；从资产评估的角度，企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的获利能力。
在资产评估中，对企业价值的界定主要从以下三个方面入手： 1.企业价值是企业的公允市场价值 2.企业价值基于企业的盈利能力
3.资产评估中的企业价值有别于账面价值、公司市值和清算价值
二、企业价值评估的基本概念与企业价值的表现形式
（一）企业价值评估的基本概念
《资产评估准则--企业价值》（2011）中将企业价值评估界定为“注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。
（二）企业价值的表现形式
根据《资产评估准则--企业价值》（2011）中的界定，企业价值包括企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值三种形式。
三、企业价值评估的特点
1.评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。2.决定企业价值高低的因素是企业的整体获利能力。
3.企业价值评估是一种整体性评估，它与构成企业的各个单项资产的评估值简单相加是有区别的。
四、企业价值评估的范围界定 1.一般范围
一般范围主要是就企业集团而言的，主要是界定对整个企业集团进行评估，还是对企业集团中的某个或某些法人实体进行评估。
2.具体范围
企业价值评估的具体范围是在一般范围划定的前提下，对具体被评估资产的界定。需重点做好以下几点工作：1）明晰资产产权；2）划分有效资产和无效资产。
五、企业价值评估中的信息资料收集 需要收集的资料有： 1.被评估企业的基本信息资料
2.宏观、区域经济因素以及被评估企业所在行业信息
3.被评估企业所在证券市场信息、产权交易市场的有关信息资料以及可比参考企业的相关资料。
第二节
企业价值评估的基本方法
一、收益法
（一）收益法的基本概念
《资产评估准则--企业价值》（2011）第二十三条指出：“企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益折现，确定评估对象价值的基本方法。”
（二）收益法中的预期收益的基本概念及形式
预期收益是指企业在日常的生产经营及投资活动中产生的经济利益的总流入与总流出配比后的纯收入，它反映企业一定时期的最终经营成果。预期收益可以用会计利润、现金红利、现金流量（如企业自由现金流、权益自由现金流）等形式表示。1.对会计利润的评价
会计利润包括税后利润和息前税后利润等。会计利润容易受到企业所采取的不同会计政策的影响，具有较大的调节空间，缺乏客观性。会计利润没有考虑到资本性支出、营运资本支出等因素对企业价值的影响。
2.对现金红利的评价
对股权投资者来说，特别是控股股东来说，他们所关注的不仅仅是现金红利的收益，他们更关注的是企业的成长性等因素。相应地，现金红利模型通常适用于少数权益价值的评估（即不具有对企业的控制权）。
3.对现金流量的评价
现金流量包括企业所产生的全部现金流量（企业自由现金流量）和属于股东权益的现金流量（权益自由现金流量）两种。由于现金流量更能真实准确地反映企业运营的收益，因此，在国际上较为通行采用现金流量作为收益口径来估算企业的价值。
（三）收益法的类型及适用条件
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，预期股利实际上是代表企业分红后股东才可以得到的现金流，因此，采用该现金流结算的评估结论代表的是缺乏控制权的价值，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。
现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和权益自由现金量折现模型。实际上只有控股股东才具有获取全部自由现金流的权力，因此，其评估结论应该是代表具有控制权的企业整体价值、股东全部权益价值和部分权益价值。
选择和使用收益法时应当注意下列适用条件： 1.被评估企业具有获利能力。
2.采用适当的方法，对被评估企业和参考企业的财务报表中对评估过程和评估结论具有影响的相关事项进行必要的分析调整，以合理反映企业的财务状况和盈利能力。
3.获得委托方关于被评估企业资产配置和使用情况的说明，包括对非经营性资产、负债和溢余资产状况的说明。
4.应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，并进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。充分考虑取得预期收益将面临的风险，合理选择折现率。
5.必须保持预期收益与折现率口径的一致。
6.应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景，合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测其后的收益情况及相关种植的计算。
（四）收益法的计算公式 1.年金法
PA/i式中，P企业评估价值；A企业每年的年金收益；i折现率及资本化率。
2.分段法
分段法是将持续经营的企业的预期收益期分为前后两个阶段，根据各阶段的收益现值之和估算被评估企业价值的方法。
RR11r1rr其中，；R企业前n年预期收益折现值之和 1rR1企业n年后（稳定期）预期收益年金现值；1rrr折现率或资本化率。R第i的预期收益额；Pi1niiiiniii1iii
（五）企业收益的预测 1.企业收益的界定
企业自由现金流量=税后净利润+折旧和摊销-利息费用（扣除税务影响后）-资本性支出-净营运资金变动
权益自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-净营运资金变动+付息债务的增加
2.企业收益的预测
（1）对企业正常盈利能力的判断（2）企业收益预测的基础 3.企业收益预测的基础步骤
第一步，对评估基准日的审计后企业收益进行调整。第二步，对企业预期收益趋势进行总体分析和判断。第三步，对企业预期收益进行预测。
（六）折现率及其估测
折现率=无风险收益率+风险报酬率 1.无风险收益率的估测
无风险收益率通常用评估基准日中、长期国债的到期收益率，但应注意换算为复利计算。2.风险报酬率的测算
（1）影响风险报酬率的主要因素
就企业而言，影响风险报酬率的主要因素包括经营风险、财务风险、行业风险、通货膨胀风险等。从投资者的角度看，要投资者承担一定的风险，就要有相对应的风险补偿，风险越大，要求补偿的数额也就越大。
（2）风险报酬率的测算 ①风险累加法
风险报酬率=行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报酬率
②β系数法
RrRRmf式中，风险报酬率；Rr被评估企业所在行业的 Rm社会平均收益率；Rf无风险报酬率；被评估企业所在行业的系数。3.折现率的测算
①加权平均资本成本模型
EDRKe1TKd
DEDE②权益资本成本模型
KR式中，KefeMRPRc 权益资本成本；系统风险系数；Rf目前的无风险利率；MRP市场的风险溢价。Rc企业特定风险调整系数4.收益额与折现率或资本化率口径一致的问题
企业自由现金流量与加权平均资本成本模型相匹配，权益自由现金流量与权益资本成本模型相匹配。
（七）收益法的适用范围 适用条件：
1.企业能够在较长时期内持续经营； 2.能够对企业未来收益进行合理预测；
3.能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
二、市场法
（一）市场法的基本概念
《企业评估准则--企业价值》（2011）将市场法定义为“将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法”。
（二）市场法的基本原理
市场法的理论依据是替代原则，该方法是基于类似资产应该具有类似交易价格的理论推断。
（三）市场法运用的基本方法
常用的两种具体方法是参考企业比较法和交易案例比较法。
（四）市场法应用的基本步骤
（1）明确被评估企业的基本情况，包括评估对象及其相关权益状况。（2）恰当选择与被评估企业进行比较分析的参考企业。
（3）对所选择的参考企业或交易案例的业务和财务情况进行分析，与评估对象的情况进行比较、分析并做必要的调整。
（4）选择并计算合适的价值乘数，并根据以上工作结果对价值乘数进行必要的分析和调整。
（5）将价值比率运用到评估对象所对应的财务数据，并考虑适当的调整，得出初步的评估结果；对缺乏流动性折扣、控制权溢价等事项，评估时应进行必要的分析并考虑在评估报告中做出适当的披露。
（6）根据被评估企业特点，对不同价值比率得出的数值予以分析，形成合理评估结论。
（五）价值比率的确定
价值比率是指企业价格与公司特定变量之间的比率。市场法的理论基础在于：如果两家企业处于同一行业，拥有相同的收益、收入和增长前景，它们的价格应该是相似的。价值比率的确定要考虑信息的可获得性、可靠性、相关性等。
（六）市场法的适用范围
1.有一个充分发展、活跃的资本市场；
2.在上述资本市场中存在着足够数量的与被评估对象相同或相似的参考企业，或者在资本市场上存在着足够的交易案例。
3.能够收集并获得参考企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料。
4.可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。
三、资产基础法
（一）资产基础法的基本概念
《企业评估准则--企业价值》（2011）将企业价值评估中的资产基础法定义为：“以被评估企业评估基准日的资产负债表为依据，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法”。
（二）运用资产基础法的基本思路
运用成本法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价值进行评估，并在各单项资产评估值加和的基础上，扣减负债评估值，从而得到企业的净资产价值。
（三）应用资产基础法的基本程序
（1）获得被评估企业评估基准日的资产负债表。
（2）调整项目。将每个资产、负债、权益项目的账面价值调整为公允价值。（3）调整资产负债表外项目。评估并加上资产负债表外特定有形或无形资产和负债。
（4）在调整基础上，编制新的资产负债表，反映所有项目的公允价值。（5）确定投入资本或权益的调整后价值。
（四）应用资产基础法需注意的问题 1.现金
一般不需要调整，只需要核实即可。2.应收账款
在核实的基础上，考虑应收账款的可回收性。3.存货
企业的性质不同（如制造企业或商品流通企业），企业的存货构成也不同。具体的评估方法见本教材相关内容。
4.长期投资
对于控股的长期股权投资企业，采用成本法时，评估人员应到现场实地核查其资产和负债，全面进行评估。
对于非控股的长期股权投资企业，在未来收益难以确定的情况下，可以采用成本法进行评估，即通过对被评估企业进行整体评估，确定净资产数额与投资方应占的份额确定长期投资的评估值。
5.其他流动资产
一般可能需要调整的项目是短期证券、应收票据、其他非经营性资产、限制竞争合约等，尤其是与股东交易的应收票据。如果这些项目不用于公司的经营，应该从资产负债表中扣除。其他项目应根据其是否对公司有利转化为市场价值。
6.固定资产
由于价值变化大，一般应该根据评估结果进行调整。当固定资产按市场价值调整后，必须考虑因增加价值而产生的税赋。
7.无形资产 资产负债表上的无形资产一般反映取得成本。应该将这些无形资产未摊销的账面价值调整为市场价值。如果特定无形资产（如专利、著作权或商标）具有价值，这些价值可以同收益法、市场法或成本法来确定。
8.负债
一般的负债调整主要涉及与资产相关的负债。比如，如果房产从资产向扣除，任何与之相关的负债也应相应扣除。如果房产可以以租赁的形式加入，资产中包括房产的经营价值（以市场租金水平计算），相应的债务也应在房产价值中考虑。
9.非经营性或偶然性资产和负责
非经营性资产和负债是指那些维持经营活动不需要的资产和负债。偶然性的资产和负债是指那些非持续性取得的资产和负债。对非经营性或偶然性资产和负债应予以调整。
10.资产负债表表外项目
资产负债表表外项目一般是指表外负债，包括担保负债、未决诉讼或其他纠纷（如税务、员工投诉、环境保护或其他监管问题）等。评估人员应通过与被评估企业管理层及法律顾问的讨论，评估和量化这些负债。
（五）资产基础法的适用范围 1.不宜采用收益法或市场法的情况下。2.对部分资产进行评估。
摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。
关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润
一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出
根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。
根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。
二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：
房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。
工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。
三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例
估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。
（一）企业经营利润的测算
企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。
案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元
案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元
案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元
（二）确定房地产租金
1．计算正常经营情况下经营者的行业利润
根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金
案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米
取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米
（三）工业房地产价值的测算
根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。
1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。
3．测算收益价格。
vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%
＝1534元/平方米
4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：
1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米
5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元
四、注意事项与存在问题
从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。
利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：
1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。
2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。
3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。
【参考文献】
日月山位于青海省湟源县西南四十公里，青海湖东侧，海拔最高点为四千八百七十七米。日月山，是我国自然地理上的一条非常重要的分界线,是我国外流区域与内流区域、季风区与非季风区、黄土高原与青藏高原分界线，也是青海省内农业区与牧业区的分界线。日月山东侧阡陌良田，一派塞上江南风光；西侧草原辽阔，牛羊成群，是一幅塞外景色。山体两侧有如此之大的反差，实属国内罕见。日月山顶部由第三纪紫色砂岩组成而呈红色,故古时被称为“赤岭”，藏语称“尼玛达娃”。
为了深层次的调查和评估日月山旅游文化资源，本报告从日月山旅游资源的资源品质、产品市场、开发条件等进行综合全面的评估。
第一部分 总体概况
日月山其名的由来，跟文成公主有关。传说，当年文成公主动身西去和番之时，悲痛万分，唐王陪送了 一面宝镜劝慰她，要她到了汉藏分界的地方，取出来照看，从镜子里就能够看见家乡和父母亲人。历经艰幸，辗转到了赤岭，公主思亲心切，便取出宝镜照看，镜中显现的只是自己消瘦的面容和残阳斜照下的赤岭山脉，她此时才明白，父母是为江山社稷而哄骗了自己，悲愤伤心之下，把宝镜扔了出去，摔成了两半，正好落在两个小山包上，东边的半块朝西，映著落日的余辉，西边的半块朝东，照着初升的月光，日月山由此得名。
第二部分 旅游资源综合评估
文化资源价值评价考虑的因素很多，本文从文化资源的品质、产品市场、资源效用、开发条件进行评价。
一、资源品质
历史地位：日月山，历来是内地赴西藏大道的咽喉。早在汉、魏、晋以至隋、唐等朝代，都是中原王朝辖区的前哨 和屏障。故有“西海屏风”、“草原门户”之称。在历史上，日月山还是唐朝与吐蕃的分界。公元7世纪,以松赞干布为首的吐蕃雅隆部落，兼并了其他部落后，在一个叫逻些（拉萨）的地方建立了吐蕃王朝，与当时的唐王朝就以赤岭为界。松赞干布被推为赞普后，他倾慕唐王朝的繁荣与文明，贞观八年(634年)，他派出使者赴长安与唐朝通聘问好。唐太宗对吐蕃的首次通使也很重视，当即派使臣冯德遐持书信前往致意还礼。松赞干布“见德遐，大悦。闻突殿与吐谷浑皆尚公主，乃遣使随德遐入朝，多赍金宝，奉表求婚”。可是，当时唐太宗没有同意，松赞干布几次派人向唐朝请婚也未能如愿，便决定用武力通婚，于贞观十二年(638年)爆发了蕃唐首次战争。松赞干布率军进攻唐松州(治嘉诚，今四川松潘)，被唐军击退，这就是历史上的“松州之战”。吐蕃兵败后，松赞干布遣使到长安谢罪，并派大相禄东赞备厚礼——黄金五千两及宝物珍玩数百件，到长安再次向唐太宗请婚。翌年，太宗允以宗室女文成公主许嫁松赞干布，并于贞观十五年(641年),指派江夏王李道宗随同吐蕃王朝使者禄东赞护送文成公主去吐蕃王朝的国都逻些。文化特色：
(1)公主泉：进入景区，首先看到的是被经幡旗装饰的公主泉。据说，文成公主在日月山向东遥望自己的故乡时，发现视线已被群山阻隔，禁不住流下悲伤的泪水，泪水幻化成了一条小泉，此泉就叫公主泉。
(2)唐蕃古道：穿过日月山坊，是当年文成公主经日月山赴吐蕃和亲走的道，叫唐蕃古道。古道旁，有文成公主纪念馆和日月山神牛塑像，纪念馆内，供奉着松赞干布和文成公主塑像。
(3)雕像浮雕：沿古道上行到一个平台，正中是高达9米的文成公主雕像。贵族装束的公主身着披风，怀抱宝镜，坚定地目视前方。她的背后，是一组再现她进藏故事的青铜浮雕。浮雕长20米，宽6米，分为三个部分：第一部分是古都送别。文成公主跪拜唐王，李世民率众王公大臣送别，在盛唐歌舞“反弹琵琶”的美妙乐声中，公主告别家乡父老、兄弟姐妹，踏上西去的漫漫路途。第二部分叫赤岭摔镜。第三部分是藏王迎亲。松赞干布率众臣、僧侣、头人，在柏海（今青海玛多县的鄂陵湖和扎陵湖）举行盛大热烈的迎亲仪式，并向护送公主前来的李道宗执子婿之礼，而后和文成公主一同进藏。
(4)回望石:在山顶广场上，竖有“日月山”青石碑和回望石，这是文成公主站在呼呼 的山风中最后一次流泪回望故乡的地方。文成公主，一个柔弱的少女，为了大唐的稳固，为了中原和西域永远的和平安宁，用柔弱的双肩担负起民族团结的沉重担子，凄苦远嫁。站在这里，幻望公主远去的背影，不能不令人对她肃然起敬。令人欣慰的是，据说文成公主与比她大9岁的松赞干布一见钟情，松赞干布也对自己能娶文成公主为妻十分高兴，他说：“我的父祖辈没有一个人能和上国通婚，我能娶大唐公主为妻，深感荣幸，当为公主筑一城以夸示后代。”在公主到达西藏之后，命人仿照唐朝建筑模式修造了一座宫殿式的建筑给她住，这就是布达拉宫。文成公主在吐蕃生活了近40年，一直备受尊崇。山口中还有1950年10月1日由青海省军区司令员贺炳炎、政委廖汉生树立的“日月山修路纪念碑”，记载了人民解放军修建青藏公路的业绩。(5)日月山双亭:日月山两座遥遥相望的山顶，分别建有日亭和月亭，这是1984年青海省政府拔专款修建的。日月亭位于青藏公路哑口(海拔3520米)两侧的山顶，均为八角砖木结构,亭顶琉璃瓦,彩绘飞檐,绘有太阳、月亮图案,金碧辉煌,具有浓厚的藏族建筑风格，区分日月亭的唯一标志是亭顶上的太阳和月亮。日亭内有青海省人民政府撰文刻制的“文成公主进藏纪念碑”，记述了文成公主和亲始末及历史功绩。亭内还绘有壁画，再现了文成公主进藏的历史面貌。
(6)日亭壁画:日亭壁画主要讲述了藏王松赞干布派大臣禄东赞赴唐都长安请婚，以及请婚过程中禄东赞以大智大勇力排诸难，巧破难题的轶事。其一题：要把一群母马和一群马驹区别出母子的故事。禄东赞是从雪域草原上来的，这道题对他来说易如反掌，他把母马和马驹分开后各圈了一天一夜，第二天放出马驹，马驹发疯般的扑向妈妈身旁。其二题：唐太宗让禄东赞从三百名女子中找出文成公主来，聪明的禄东赞早料到会有此难题。他事先通过探访了解到，原来公主用一种护肤品，名叫“万里飘香”，只要擦上这种油，就异香扑鼻，能引来蝴蝶和蜜蜂。三日后，三百名打扮的一模一样的美女齐集在一起，两只蜜蜂在一女子头顶盘旋，这样公主被认出来了。(7)月亭壁画:月亭壁画主要介绍了文成公主入藏后，从中原带去精神与物质文明的传播情况。当时，唐朝已进入封建社会，而吐蕃则处于奴隶社会阶段。因此，壁画逐一反映了公主带去的纺织、酿酒、音乐、舞蹈、天文、地理以及佛教等传播情况。各种先进技术的传入，极大地促进了吐蕃社会的进步与文明。随之，吐蕃也创立了自己的文字－－藏文。藏文的创立，标志着吐蕃人民从此也进入了文明时代。而文成公主做为这个文明时代的奠基人，而永垂史册。
(8)日月山展厅壁画:公元七世纪初，松赞干布派使臣禄东赞一行，以黄金五千两及珍宝数万件作聘礼，向唐求婚。壁画中坐车者为唐太宗，立者为禄东赞一行，壁画中间是文成公主行至“赤岭”时手持日月宝镜，思念故乡亲人，但她想到唐王的重托及和亲大任，毅然弃镜西行的描述。壁画下部为唐太宗赐松赞干布的“灌顶国师阐化王”之印，壁画右下部是汉藏建筑相至流入的景象，左下部车中佛像是文成公主从唐带去的释迦牟尼像，现存放在拉萨大昭寺。左部为公主逝世后，藏族人民缅怀其功德，供奉为神的情景。
知名度：在青海关于日月山的传说故事都家喻户晓，但是由于日月山旅游资源开发相对比较晚、旅游交通不发达再加上落后的经济，大大影响了发展进程和宣传力度，所以对于全球、全国来说日月山的知名度不高。
二、目标市场
1、与邻近中心城市的距离:（1）时空距离
日月山位于海南藏族自治州，距离西宁市四十公里。（2）文化距离
青海省是一个多民族地区，藏族是青海少数民族中的主体民族，从全国藏族分布看，青海是藏族分布最多的省（区）之一，藏传佛教在青海也就成为信仰人数最多的宗教。
2、人口: 日月山由于地处偏远地区，人口稀少。
3、环境: 日月山坐落在青海省湟源县西南40公里，属祁连山脉，既是湟源县、共和县的交界处，又是青海省内、外流域水系分水岭和农、牧区天然分界线。是中国重要的天然牧场之一。
4、经济状况
经济以畜牧业为主，畜牧业是牧区经济的主要收入来源，增加牧民收入的支柱产业之一。
三、资源效用：
随着青海省旅游业的兴起、日月山从单纯的朝圣旅游活动已逐渐发展为地域性的宗教旅游活动。以特别的藏汉联姻历史背景，不仅影响了民族之间文化的交流还促进了中华各民族的团结。还吸引着全国各地历史爱好者和旅游者，这对整个青海省旅游业的发展提供了有利的条件。
四、日月山旅游资源的开发条件
近年来，随着旅游业的不断发展，前往青海湖地区旅游的人数逐年增加，促进了当地经济的发展，然而作为与之毗邻的旅游景点──日月山则不同，不少游客匆匆下车，走马观花地溜一圈，又急忙离去，总觉得其中的寓意未尽。作为青海省著名的旅游景点之一，未能展示出她的睦力，究其原因，固然很多，其中文化氛围不足，则不能不说是一个重要因素。因此，发展日月山景点的旅游事业，必须加强历史文化方面的开发，使之显示出自然与文化相融合的旅游特色，进而为发展青海的旅游事业做出贡献。日月山是座历史名山 日月山位于青海湖东侧，藏语称“尼玛达娃”，蒙古语称“纳喇萨喇’”（即太阳、月亮之意）。日月山因山体呈红色，古代称“赤岭”。其海拔最高点为４８７７米。青藏公路从日月山还口通过，历来为内地赴西藏大道的咽喉。日月山闻名于世的原因之一在于自古是边防重地。早在汉、魏、晋以至隋、唐等朝代，日月山都是中原地区的前哨和屏障。
虽说近几年青海省的经济发展带动了旅游业的快速发展,但是与全国其他的旅游业的发展相比之下日月山的发展还是有待进一步完善、发展。在充分尊重旅游开发当地的民俗风情、宗教信仰的基础上，保护自然、保护动物。将破坏率降到最低程度，合理、合情、合法的经营旅游业。
日
月
山
旅 游
资
源
评
估
报
告
班级:10
公共事业管理
一、旅游区价值评估概述
( 一) 旅游资源价值评估国内外研究现状
国外对旅游资源的价值评估建立在消费者剩余( CS) 、支付意愿( WTP) 、外部效应,公共物品等理论的基础上,并不断发展完善,其中尤以美国未来资源研究所( RPP) 、伦敦环境经济中心( LEEC) 、联合国环境规划署( UNEP) 、经济发展与合作组织( OCED) 等团体贡献突出[1]。迄今,旅游资源价值评估的成果层出不穷。与国外相比,我国旅游资源价值评估的研究从20 世纪80 年代引入了西方环境经济学的有关理论和方法。至90 年代进行了本土化的应用和改进,如陈应发、张帆、马中等发表了多篇文章,出版了多部专著介绍了国外的价值评估流行方法,使我国环境与自然资源经济学学科体系逐步完善。如今,我国在旅游资源价值方面的研究成果甚多。例如刘亚萍编著的《生态旅游区游憩经济价值评价研究》中用WTP、TCM法对武陵源风景区及黄果树风景区的游客环保支付意愿进行量化; 孙根年、孙建平等用TCM法对秦岭北坡森林公园的游憩价值进行评估等。
( 二) 价值评估的意义
通过对旅游资源的价值评估研究,有利于明确旅游资源的价值构成。有助于旅游开发规划者、经营管理者、当地居民及旅游者本身明确旅游资源各种价值的大小及重要性。科学地对旅游区价值进行评估,对旅游区找准自身定位、选择合适的经营模式,以及景区的长远规划,旅游业的可持续发展等具有重要意义。
二、金丝峡旅游景区介绍
金丝大峡谷国家森林公园( 简称金丝峡) ,2015 年被认定为国家AAAAA级风景区,中国最美十大峡谷之一,位于陕西省商南县东南部新开岭腹地,距县城40 公里,距金丝峡镇18 公里。峡谷景观奇特俊秀。园内有白龙峡、黑龙峡、青龙峡、石燕寨和丹江源五大景区,一百多个景点,峡谷总长度20. 5 公里,纵深10 多公里,最深处至今还无法到达。园内风光秀丽,风格独特,风景如画,具有窄、长、秀、奇、险、幽的特点,集峰、石、洞、林、禽、兽、泉、潭、瀑等自然景观于一体,步移景异,景象万千。被誉为“峡谷奇观,生态王国”。先后荣获国家森林公园、国家地质公园、国家水利风景区、国家AAAAA级旅游景区、中国最美十大峡谷、中国王牌景区、生态中国贡献奖等二十多项殊荣,成为中国生态旅游业中一颗璀璨明珠。这里的气候类型属北亚热带,日平均气温高于摄氏10 度的天数约为240 - 285 天; 年降水量超出800mm,属雨量充足气候湿润地区。总体气候特征是: 雨量充沛,日照充足,冬无严寒,夏无酷暑,空气清新,气候温和。可谓“一日历三季,十里兰花香”,是休闲度假、寻觅探幽的旅游胜地[2]。
三、现有价值评估方法介绍及选择
( 一) 方法介绍
1. 旅行费用法。旅行费用法( TCM) 是替代市场法中适用的评价方法,是提示性偏好法中的一种评价手段,通过人们的旅游消费行为来进行价值评估,把消费环境服务的直接费用与消费者剩余之和当成该环境产品的价格,实际上反映了消费者对旅游景点的支付意愿[3]。
2. 条件价值法。条件价值法( CVM) 是假想市场法最常用的方法,从消费者的角度出发,在一系列假设问题下,通过问卷、调查等方式考察受访者在假设性市场里的经济行为[3]。
3. 影子工程法。影子工程法( SPA) 是恢复费用的一种特殊形式,某处受破坏后,人工建造一工程来替代原来的作用,用建造该工程费用来估计环境受破坏造成经济损失的一种方法。
4. 费用支出法。费用支出法( EM) 主要以游客游憩时的各种费用支出的总和或部分费用支出的总和作为森林游憩的经济价值,即通过它所能带来的经济利益来决定它自身的价值[4]。是国内一种实用、基础和方便的森林游憩价值评估方法。
( 二) 方法评价
在现有的这几种方法中:
利用旅行费用法时,需要得出旅游需求曲线,在计算旅游曲线时,需要计算每一区域到景区的人次,也就是说要求游客出发地区域必须很广。金丝峡游客大多来自于周边省市,不足以满足使用该方法所具备的条件。
利用条件价值法时,它需要一个合理、准确的假设环境,且要求接受调查者有较高的认知能力,能够了解这个假设的环境,并推理一个准确的判断。这种方法要求严格,调查难度高。
影子工程法是最适用于估计受损环境经济损失的方法,适用于景区破坏时做经济损失评估。不适用全面评估旅游区货币化价值。
费用支出法,评价景区主要是利用旅游者所产生的费用,即给景区以及景区所处地方带来的经济收益来评估景区价值。费用支出法要求调查收集旅游者在旅行过程中所产生的各项费用。通过到景区进行直接观赏,并进行问卷调查来收集得到相关费用数据。可以满足费用支出法所要求具备的各项条件。因此,选择费用支出法为最终方法。
四、费用支出法评估景区价值
( 一) 费用支出法定义
费用支出法( Expenditure Method ,简称EM) ,自20 世纪50 年代开始广泛应用。它以效用价值论为基础,从消费者角度出发,以游客为旅游而实际支出的有关费用总和作为风景资源的旅游经济价值[4]。费用主要包括于旅游中直接发生的门票费、交通费、住宿费、餐饮费、购物费、娱乐消费、时间成本等项目。
( 二) 费用支出法使用范围
费用支出法是一种较成熟的旅游资源价值评估,它主要以游客游览时的各种费用支出的总和或部分费用支出的总和作为旅游景区的经济价值。[5]利用费用支出法评估旅游景区时,它需要做实地的调查,收集数据,并要求对数据采用正确的分析方法,进而做最终的评估。
( 三) 费用支出法评估步骤
1. 搜集信息。金丝峡旅游区受节假日和气候影响,旺季为3 月1 日至11 月30 日,共9 个月,淡季为12月1 日至2 月28 日,共3 个月,门票价格为旺季90 元,淡季70 元。2013 年接待游客60. 8 万人次,实现门票收入3441. 99 万元,2014 年接待游客71. 44 万人次,门票收入4073. 53 万元。增长率为18. 34%[6],预测2015 年接待游客75 万人次,门票收入5700 万元,人均76 元。
2. 调查问卷。问卷的内容涉及到评估旅游区时所需要的数据问卷具体内容见附录。
3. 问卷说明与数据分析。此次调查发出问卷420 份,收回390 份,作废52 份,可参考结果为338 份。
( 1) 338 份问卷中,242 份旅游出发地为陕西、湖北及河南等金丝峡周边地区400 公里以内范围,因此得出62% 的游客来自于400 公里以内范围,38% 的游客来自于400 公里以外范围。
( 2) 调查发现,有1. 73% 的旅客为二次来旅游区游览。不同年龄的人得知此旅游区的方式不同,以从朋友介绍得知的比例较高。69. 44% 的游客为旅游的预算花费要高于他们实际的花费。大多游客对景区的交通评价为满意,对景区的整体评价也为较满意。
( 3) 门票费用人均76 元。
根据2013—2014门票收入增长率,预测2015年接待游客75万人次,门票收入5700万元,人均76元。
(4)交通费用见下表。
( 5) 商品费用见下表。
( 6) 住宿费用见下表。
( 7) 餐饮费用见下表。
( 8) 娱乐消费支出见下表。
( 9) 时间费用主要根据游客的工资收入来计算,也是游客为本次出游所潜在的成本( 见下表) 。
( 10) 通过对调查问卷结果进行整理,得到以下汇总表。
费用(元/人)
4.价值核算。对景区的价值进行货币化核算,所得如下:
400公里范围内人均每次费用支出为:
170.12+82.85+57.02+91.94+94.21+199.38=695.52元
400公里范围外人均每次费用支出为:
302.19+162.50+180.63+192.45+111.46+353.65=1302.88元
人均费用支出(不含门票):695.52*62%+1302.88*38%=926.32元
人均总费用支出:926.32+76=1002.32元
年费用合计;(695.52*62%+1302.88*38%)*750000+57000000=751737600(元)
通过利用费用支出法核算,我们得到的金丝峡旅游区的货币化价值约为75174万。
费用支出法计算简便、方法易掌握、适用对象范围广,实用程度强。可以方便地方政府、旅游区工作人员对旅游景区价值进行省时省力地快速评估,从数字角度直观体会景区价值,了解景区现状,在评估过程中及时发现问题。通过评估,合理定位旅游景区,并从中发掘景区隐含的未被利用的价值。通过询问调查分析景区的优劣势,向着优势发展,找出劣势产生的原因,想办法解决或减少劣势,实现景区健康可持续发展。同时要注意到费用支出法仅仅计算了游客旅游时的费用支出总额,反映了旅游景区的收益情况,但不能反映景区的社会价值。因为费用支出法没有包括游客旅游时获得的消费者剩余,无法判定游客的支付意愿,对未开发旅游资源的价值无法测定和评估。因而若要对景区价值进行精确评价时要参考其他方法。
五、结论与政策建议
( 一) 各项明细费用分析启示
1. 各项资源需整合,协同当地旅游发展。从住宿费、餐饮费来看,400 公里范围内游客有47. 52% 的住宿费用为0 元,23. 14% 的餐饮费用选择了0 ~ 50 元。从时间费用来看,400 公里范围内游客平均值为199. 38元,接近于当地的日平均工资。由此看出,400 公里范围内游客,尤其是当地游客,多为当天往返,在景区停留时间不到一天。因而反映出游览多为一日游的观光游,而时间长、项目多的休闲游、深度游还有极大开发空间。金丝峡景区纵深10 多公里,从入口至出口,游览完主要景区需3 小时左右,加上路途及用餐时间,观光此景区大致需要半天时间,结束观光后游客在附近无地可去,直接返回。反映出了商洛资源分散,没有形成合力。针对此问题,可以采取以下做法。
( 1) 增加投入,大力开发乡村旅游。将5A级景区观光旅游与乡村体验休闲旅游相融合。可以从以下几个方面做起: 第一,加快金丝峡附近乡村旅游基础设施建设。金丝峡景区所处的金丝峡镇,处在秦楚文化接壤之处,空气清新、气候宜人,风光秀丽、地貌独特、文化底蕴深厚。然而多年来在对金丝峡5A级景区大力建设投资之余,却忽视了周围丰富的乡村旅游资源。加强对金丝峡景区附近的乡村基础设施投入,加强配套设施建设,充分利用生态风光、田园景致、秦楚民风、特色饮食等优势,留住被金丝峡吸引的游客,让游客在欣赏大景色的同时感受慢生活。一方面增加农民经济收入,一方面也让金丝峡更具吸引力。
( 2) 科学规划,打包附近景点。金丝峡景区通常与同属于陕西商洛市的丹江漂流景区打包宣传、整合销售,丹江漂流景区与金丝峡的车程是50 分钟,同属于自然景观观光体验,且金丝峡景区内也有漂流体验项目,在内容与风格上有重复,对游客吸引力不大。距金丝峡景区车程35 分钟,即是另一个5A级景区———中国西峡恐龙遗迹园。西峡恐龙遗迹园位于河南省南阳市西峡县,是伏牛山世界地质公园核心景区,这里有全国唯一一个以恐龙蛋化石为主要展品的西峡恐龙蛋化石博物馆,还有一座以恐龙蛋化石原始埋藏状态为特色的恐龙蛋遗址展馆。不同于金丝峡景区的优美自然景观主题,恐龙遗迹园的关键字为科普,在这里可以感受到生物复杂的演化和地球沧海桑田的变化。这两个距离如此相近,却又风格迥异的5A级景区,却因归属于陕西、河南两个省份,长期以来,各自为战,实在是非常可惜。因此应该对景区项目重新规划设置。打破行政区划壁垒,避免出现主题重复、内容雷同的项目。
2. 产品服务需创新,丰富旅游内涵。从娱乐消费支出上看,400 公里范围内及400 公里范围外游客娱乐消费支出100 元以下的均占被调查总人数的50% 以下。可见景区虽基本满足了游客观景赏景的需求,但其他旅游活动项目较少。目前金丝峡景区除了在接待站可提供篝火晚会的服务项目外,基本没有其他体验展示旅游项目,景区娱乐项目尚有开发空间。可以结合景区的地质地貌,开发地质科普考察等质量高且不破坏生态资源的深度体验项目。[7]
从商品支出看,400 ~ 500 元区间所占比例极小,样本平均值仅为164. 3 元。说明了该地区旅游购物消费较少,反映出本地特产一方面不易携带,另一方面缺少质优价高的产品。金丝峡景区目前游客所购商品以当地特产农产品为主。金丝峡所处的商洛地区是核桃之乡,但作为特产的核桃产品目前仍然停留在原始加工阶段,一方面受季节影响大,供应不具有持续性; 另一方面初级加工产品附加值低,且不易保存、不易携带,制约了利润空间。金丝峡所处之地商南县是中国最北茶乡,茶叶品质较高,但产量不高,加工工艺以及宣传力度均不够。因而在旅游商品方面,首先应深加工当地原生态主打农产品,做大做强。其次应该着力创新,挖掘当地秦楚文化交汇点的独特魅力,开发有吸引力的旅游产品。
3. 门票价格可降低,吸引游客旅游。从以上分析看出,金丝峡景区门票价格收入占景区总价值比重并不高。根据2013、2014 年游客人数与门票收入增长率,预测2015 年门票价格收入57000000 元,占景区总价值751737600 的7. 58% ,由此可见,门票收入占景区收入比重并不高,可以考虑降低甚至免门票的办法吸引游客。
( 二) 旅游区货币化评估启示
通过费用支出法,测算出金丝峡旅游景区仅一年货币化价值就达到近7. 5 亿余元。旅游业是倍受重视的第三产业,随着旅游业的不断发展,对旅游资源价值的认识也有了新的要求。对旅游资源进行货币化评价有助于为旅游资源资产化奠定基础,也为旅游资源的保护提供了经济依据。
评估旅游景区的价值,是为了景区的发展与进步。对于我们得出的数据,应体现出它应有的价值。这些数据应该被管理者所验证,并从中得到启示。在当前有的各种评估方法中,如何利用这些方法,找到简便适用的方法,使它被广泛使用,从而发挥最大作用,是我们应该努力的方向。评估方法研究应该得到细化、深入; 应该在认识、利用的基础上学会方法的革新。这些都要求我们不断地借鉴学习和研究创新。
参考文献
[1]何小芊,周军,张涛.旅游景区品牌价值货币化评估研究——以秭归县凤凰山景区为例[J].干旱区资源与环境.2012(1):135-140.
[2]百度百科[EB/OL].ttp://baike.baidu.com/link?url=r Sl8l_h Wx D6Nf Xw1JQBl Jngcum1Ade OJKHI9s Veu7y VTQPSk0w Tl51BPOQk1Sz7v EUE0ack5v Uu69Ko Dx Fnqi,2015-10-6.
[3]刘亚萍.生态旅游区游憩资源经济价值评价研究[M].北京:中国林业出版社,2008.
[4]李志勇.费用支出法——一种实用的森林游憩价值评估方法[J].生态经济1996,(3):27-30.
[5]王倩倩.旅游资源的旅游价值评估[D].哈尔滨:东北林业大学,2001:24-25.
[6]董明华,周保江.商南旅游实现综合收入十八点六亿元.[EB/OL].http://www.slrbs.com/lvyou/lydt/2015-01-04/267364.html.
关键词：客户资产；收益法；价值评估
一、客户资产的定义
客户资产是智力资产的一种，是企业经营过程中形成的一种附加资源。智力资产其实是作为一种无形的又能为企业更好的控制和管理的资产而存在。这里的客户资产也就是指客户与企业本身之间所建立的往来关系而体现的价值。
二、客户资产的特点
（一）共享性
共享性是指客户资产由于其自身的特性，无法被某个组织或个人拥有和控制。企业对于这种资产，只能加强与其关系的紧密性，以期从其中获得利益。
（二）不可确定性
由于它在很大程度上取决于顾客的价值观、态度和其他心理特征。也就是说企业只能通过提供更优质的产品来吸引顾客，处于一种被选择的地位。客户能不能成为资产的不确定因素很大，随时都可以从资产变为非资产。
（三）不可复制性
不可复制性，是指客户资产这种资产很难被其他企业快速获取以达到相同的状态。客户资产是客户与企业的相互联系程度，由于人是一种感性动物，这种联系一旦达成，很难被其他企业轻松打破。
（四）较小的投资可能
能够以管理模式输出、直接投资、专利技术入股这些形式产生权利资本的有流动资产、人力资本和固定资产。这些都是比较普片的输出模式，相对于企业客户资产而言起到载体作用的是客户本身，而他又具有很强的不稳定性诸如多变性，能动性，多变的选择性使得企业对客户存在不可确定性。这就导致合作双方存在很多的不稳定性。也就不能作为一种稳定的权益资本来评估。
三、客户资产评估的必要性和可行性
（一）必要性
“客户是上帝”这种理念几乎成为了经营者的共识，但是大多数经营者只是停留在认识到客户资产的重要性的层面，并不能用科学的态度将客户资源当做一种资产来去处理。对客户资产进行评估，首先客户资产价值的明确能更好的企业内部凝聚力，更好的提升自身员工的工作积极性和信息；其次能够更好的增加企业本身的含金量，在以后的经济谈判提高价码，并且良好的客户资产价值评估能为企业管理层提高更多有利信息。为其战略制定提供重要的参考依据。
（二）可行性
首先，客户资产的价值评估存在这一定的理论基础。在企业的不断交易过程中形成了资产，而资产又为企业拥有和产生，并为企业带来更多的利益。对客户资产的定义我们可以通过以下几种表现来认识：1、形成过程。客户资源是客户在与企业不断的交易过程中形成的。2、具有可操控性。企业可以对已经形成的客户资源进行合理的利用和操作。3、能够形成收益。产品的本身价值是通过客户的购买行为来实现的，及企业的收益是通过客户的购买量来实现的。客户资产在实际过程中是符合资产的定义的，理论上可以评估。
其次，其在技术上也具有可行性。判断客户为企业带来的预期收益，要求我们要对客户的将来的购买信息，购买能力，购买偏好等信息能准确预测。随着科技的发展，云数据的完善，使得了解客户的信息变得更加方便和低成本。我们可以利用统计模型对客户购买行为中的相关数据加以分析，从中获得计算客户价值的相关数据，并且随着计算机软件的不断发展以及相关相关统计的方法以及技术的不断改进，我们的统计分析日臻完善。对于建立数据库、统计分析和拟合曲线等一系列方面，我们都变得更加顺手，准确性也大大提高。这一切都使得我们的研究在技术上的可行性大大提高。
四、客户资产的评估方法——收益法
资产评估主要有3种方法：收益法，市场法，成本法。因为客户资产具有一定的特殊性，所以在此建议采用收益法，收益法也称收益现值法，它是主要采用适合的折现率折成现值，并累计求和，以确定被评估资产在未来的预期收益的一种方法。具体公式如下：
1、客户为企业带来收入的量化
客户给企业带来的收入包括：（1）基本收益：即与客户第一次交易所带来的当笔业务收益。（2）关联销售带来的收益。忠诚的客户很容易接受企业所推出的新业务或者产品，几乎不需要企业再过多投入，并且还可能对企业的其他服务产生兴趣并发生“额外交易”，这一部分我们把它称为关联销售贡献。（3）成本节约。忠诚的客户与企业交易时能为后者节约不少开支。（4）推荐价值。忠诚的客户如果将价值感受推荐给身边与之相关的人，这样不仅为企业节约很多营销成本，同时也带来了新的客户收入。
2、企业取得客户资产投入的成本
企业投入的成本Ct主要由客户获取成本、客户发展成本、客户维系成本等三种成本构成。其中：（1）其中客戶获取成本指的是广告、市场营销以及为了吸引客户而作出的相应优惠活动的支出，这一部分投入主要发生在期初，一但获取客户就不再支出，是固定成本。（2）客户维系成本主要用于维护客户的满意程度以及重新激活客户等的支出，可以用每次处理客户的抱怨费用和促销费用获得。（3）客户发展成本是企业用来加强现有关系价值的支出。客户资产成本计量公式如下：
（二）客户资产收益期限——客户生命周期的确定
客户生命周期主要指客户对企业经行了解到与企业关系完全终止并且相关事宜已经完全处理完毕的这段时间。并且行业不同，对生命周期的详细定义也有一定出入，假设不考虑客户维系成本与发展成本，在此主要采取计算有形资产投资回收期的办法来计算客户生命周期，具体公式如下：
客户生命周期=客户获取成本年现金净流入（4）
（三）对折现率的确定
折现率就是将无形资产预期的未来收益折算成现值的比率，用公式表示为：
折现率=无风险报酬率+风险报酬率（5）
