超市租赁与承包合同

超市租赁与承包合同

超市租赁与承包合同 篇1

（1）两类合同的性质

1998年2月27日国务院发布的《全民所以制工业企业承包经营责任制暂行条例》和1988年6月5日发布的《全国所有制小型工业企业租赁经验暂行条例》已指出。发生纠纷……可以根据合同规定向工商行政管理机关申请调整或仲裁。……"这说明国务院已授权给工商行政管理机关管理这两类合同。如何管理呢？应本着即积极探索又稳步介入的精神。逐步摸索管理的新方法。这里首先要认识这两类合同的性质。

1）它是一种企业承包和企业租赁责任制

A、这两种责任制是体制改革中形成的主要责任制形式。它调动了广大干部职工的积极性，是稳定经济发展的产物。

B、两种责任制与当前我国生产力发展水平、商品经济发展水平、企业管理水平相适应，比过去我国长时间实行的产品经济，吃大锅饭前进了一大步。

C、这两种制度还很不完善，还存在着不少缺陷，如：

a．有外因条件：改革措施不配套、价格不合理、企业苦乐不均、国家对市场缺乏客观的管理等；

b．也有内部原因：承包基数很难定得科学、合理，两种制度竞争机制远没形成；风险制度很难落实；容易出现短期行为；很容易出现行政干预等。

由于以上种种原因的存在，为我们对这两类合同管理增大了难度，其表现是：a、合同签订难以规范；b、监督管理也很难落实；c、出现纠纷难处理。如有的多头发包，承包租赁形式混淆等。

2）应采取的态度；

要依据国务院两个条例即《国务院全国所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》《国务院全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》、一个文件（国家工商局（88）132号《国家工商行政管理局关于加工企业承包经营合同、企业租赁经营合同管理的通知》精神，不断完善企业承包、租赁经营责任制，注意保持政策的稳定性，做好两个合同签订前的参予和签订后的监督，要面对实际情况，逐步参予管理，要注意多进行调查研究，勇于探索，勇于实践，对出现的纠纷要慎重处理。

（2）两类合同的特征

1）企业承包经营合同、企业租赁经营合同的同与异（区别）相同点：

A、合同主体的发包方、出租方都是政府指定的代表国家的有关部门。

B、合同的标的都是企业的固定资产、流动资产、无形财产。

C、同样实行的是所有权与经营权的分离，是使用权、管理权、经营权不转移，而所有权没转移。目的是增强企业活力。

不同点：

A、两者的法律地位不同

承包经营合同的承包方是实行承包经营制的企业；租赁经营合同的承租方则是个人或个人合伙，或企业全员职工或其它企业；企业承包经营合同承包方是企业做为一方主体，而企业租赁经营合同的租赁方则不同。因此可以说，不应把承包、承租经营者一概做为主体来认识，也就是说主体资格不能混淆。

但这里应说明的是，企业承包经营合同，企业做为承包方主体中标后，也必须确定具体的承包经营者。（确定方法当然也可由职工代表大会选举产生）。

B、合同双方权利义务不同

承包方主要是承包上缴利润基数及税收；而租赁经营合同双方权利义务只是租金，是税后上缴的租金。

C、风险担保制度不同

企业承包经营合同中的承包方可不提供担保，而提倡风险基金，或全员风险抵押金（每个干部职工交××元抵押×年后归还，如破产则不能归还……）。

D、责任承担方式也不同

承包方完不成上交利润，由企业承担，一般从企业留利中支付，经营者个人只承担一定责任，而承租人则要承担直接责任。

E、企业的增值分配不同

企业在包经营合同，增值部分归企业所有，列入企业资金，并属于全民所有制性质。

企业租赁经营合同，实现的利润纳税后分为：a、租金（交出租方），b、职工奖励基金，c、承租者个人所得不能超过职工的5倍，d、生产发展基金，e、多余的留作风险保证金。F、适用范围不同

企业承包经营合同适用于大、中、小各类全民所有制工业企业。特别适用于大、中型国营工业企业，而企业租赁经营合同，则只租用于小型国营工业企业。

2）企业租赁与财产租赁合同的同与异（区别）：

相同（似）点：

A、合同标的物都是财产，出租方都是与财产的使用权做为交换条件，并确定租金，而且是有期限的，财产所有的权不转移，都有租赁的机制。

B、签订合同都应本着平等互利，诚实信用的原则。

C、合同一经签订就具有法律约束力。

不同点：

A、合同主体的区别

财产租赁合同出租方和承租方都可以是法人或个人。企业租赁经营合同的主体是国家授权，由企业所在地政府委托的有关部门，代表国家行使出租权，但保人必须具有一定的担保能力（只一个人还不行，还应有一定的担保人并应有一定的财产，否则不能担任担保人）。

B、合同客体（标的）的区别

财产租赁合同的标的物一般是不易变质的特定物。企业租赁经营合同的标的物是企业的全部资产（有形的、无形的，如商标、债权、企业的各种优惠待遇等）。

C、合同内容的区别

财产租赁合同，租赁权仅限于使用权。企业租赁经营合同，既有财产的使用权，也有财产的处置权（如流动资产的处置权）。并且，企业租赁经营合同还涉及到劳动、人事、（全民、集体）财政等内容，而财产租赁合同则没有这些内容。

D、财产的返还不同

财产租赁合同期满返还的只是财产（即原标的），企业租赁经营合同期满返还的则是全部（含增值的那部分）。

E、特定的租赁

如融资租赁把标的出租按规定时间交费×年后将财产归租赁人所有。

（3）对两类合同的监督管理

国家工商局〈1988〉132号文件已经明确工商行政管理机关对企业承包、企业租赁经营合同进行管理。那么工商行政管理机关对这两类合同应管理那些内容？怎样管理？可从以下几方面着手进行。

1）积极参予，做好宣传、咨询服务工作。

各级工商行政管理机关，可根据实行情况，利用各种形式做好宣传工作，可通过各种会议，采取办讲座、办培训班、提供咨询等方法象宣传经济合同法那样宣传这两类合同对我国社会主义建设的积极作用。

2）强化对两类合同的监督职能，协调企业主管部门和企业完善和两类合同的管理制度，主要包括：

A、两类合同的主体、内容、措施和方案是否可行，对不具备主体资格，没有权力能力和行为能力的承包者所签订的合同，合同鉴证机关应拒绝鉴证并建议当事人上级主管部门撤销其承包、租赁方案，责承当事人终止合同履行。

B、两类合同的条款是否合法，是否贯彻了平等、自愿、协商的原则。对合同的形式、期限、应交利润、技术改造项目、留成的使用、违约责任、纠纷解决等内容应明确具体，注意防止负盈不负亏的不合理行为。对于承包人或租赁者，应明确一定数额的财产做为担保，以便承担风险，促使其精心经营。

C、发生合同纠纷，双方当事人应先自行协商，协商不成可按合同约定到有管辖权的仲裁机构或法院解决。

D、对鉴证和公证一般应实行自愿的原则，可适情况宣传提倡鉴证，如当地政府规定应依法对这两类合同实行鉴证的应积极办理，规定实行公证的可要求实行备案管理。

E、对两类合同可采取检查，抽查、备案等方式进行监督管理，发现问题后要查明情况，分清责任，区别对待。不合理的，与有关部门协调，慎重处理，对无后果的一般不确认无效。帮助企业完善合同责任制，对确属无效而又有严重后果的，要严肃处理。

无效合同一般存在的问题是：

以非法手段骗取承包（承租）者而签订的合同；承包、租赁合同双方当事人互相串通，故意压低承包基数，租金；伪造帐目、凭证、隐瞒财产、抽逃资金；以承包、租赁为名，非法转让、出租、出卖营业执照；未经工商行管理机关核准，擅自超越经营范围，改变企业性质；租赁合同应提供担保未提供，或者互勾结，造成虚假担保，实无担保能力。

（3）协助企业主管部门加强和改善企业承包、租赁经营管理。注意做好以下几方面的工作：

A、完善目标管理责任制，按照国务院《全民所有制工业企业转换经营制条例》协助有关部门，把竞争机制全面引入承包、租赁企业内部。按责、权、利相结合的原则，把承包、租赁任务和各项经济指标层层分解，落实到人，指标与工资挂钩，有利于调动劳动者的积极性，使广大干部职工关心企业的生产经营效果。

B、配合有关部门，建立一整套严格的较规范的操作程序。

如：承包租赁企业资产的清理；承包、租赁经营指标基数的确定；承包指标、出租的方案；对承包、承租者的考评；经营者的选择；合同的履行监督、评审、兑现等，使之有章可循。

C、督促企业主管部门制定切实可行的实施方案和制约机制。

企业承包、租赁后，经营者为完成指标获取利润，往往存在短期行为。拼消耗、拼设施、滥施福利，对现有的生产、经营设施进行无节制的使用，因此，必须建立其制约机制：a、在合同中以法律形式明确规定具体经济指法标：如：产品的质量、新产品的开发、科技成果的利用、设备的完好率、资产增值、安全指标等。使企业在承包、租赁期内，不仅要完成应交利润或租金，而且注意其企业的长远发展，对利润与消费规定其合理的比例，以不断扩大再生产。

b、在合同中，明文规定相应的分配制度。防止经营者与职工收入悬殊的不合理现象发生。

D、加强行政执法，维护合同的双方当事人的合法权益。

超市租赁与承包合同 篇2

采用EPC模式, 并不意味着业主在项目建设过程中只要将工作交给承包商, 就可以高枕无忧、只待工程建成而忽略建设过程;相反, 采用EPC模式更要求业主有较强的项目管理团队, 在项目策划阶段对EPC模式项下的招标、合同、项目管理等进行有预见性的统筹计划, 在项目定义阶段细化招标计划和合同策划选择适当的承包商, 在项目执行阶段严格执行项目策划和总体计划、逐一落实项目要求和EPC合同要求, 保证合同执行反映业主的意愿, 实现业主对项目建设的全过程管控, 进而实现项目的最终目标。

本文重点针对煤化工项目EPC模式下业主方商务管理的特点, 从“合同准备”、“合同签署”和“合同执行”三个阶段进行探讨, 希望提出一些可借鉴的经验和指引。

1 合同准备阶段

1.1 合同包策划的原则

对于煤化工项目而言, 建设范围既包括工艺装置、公用工程和辅助装置, 又包括单体建筑和全厂系统等工程内容, 按照WBS (工作结构分解) 划分可以有十几个甚至几十个的设计主项。以典型的煤制烯烃项目为例, 仅主要装置就包括煤气化、空分、净化、脱硫、CO变换、煤制甲醇、甲醇制烯烃、烯烃分离、聚丙烯、聚乙烯等。由于项目投资巨大, 涉及业务范围广、工程范围复杂, 即便是国际/国内任何一家一流的石化行业工程公司都不可能独立承担整个煤化工项目的建设。因此, 为更好地发挥各家承包商的优势, 分散项目建设风险, 科学划分EPC合同包就显得至关重要。在实际操作中, 我们通常按照以下原则进行EPC合同包的划分:

(1) 对于主生产装置 (工艺装置) 原则上按照装置分别打包 (如气化装置EPC包、甲醇装置EPC包、聚乙烯装置EPC包等) ;

(2) 公用工程、辅助装置按照区域位置、技术相近的原则进行优化整合和分包 (如动力中心、酸碱站和脱硫脱硝EPC包、循环水和换热站EPC包) ;

(3) 对于部分包括一定技术含量的辅助装置, 则可以采用“技术、市场、资质和能力”的原则划分合同包, 即合同包与技术选择过程相结合, 与有资质和执行能力的承包商选择相结合, 以达到选择承包商与选择技术同步开展、密切结合的目的 (例如含盐污水处理EPC包、硫磺回收EPC包包等) ;

(4) 生产配套的厂前区建筑物也可以考虑采用EPC模式, 但是在选择承包商时应优选在房屋建筑方面有所特长的承包商;由于设计深度、进度控制和市场资源的原因, 对于厂前区单体建筑物也可以采用非EPC的建设模式;

(5) 为配合EPC模式的开展, 提高业主管理力度, 保证工程质量, 对于全厂性的部分专项工程或服务, 业主采用统一策划、实施和选择承包商后与其签订覆盖全项目跨装置的施工专项服务框架协议, 并在整个项目上强制所有EPC承包商执行 (例如混凝土集中供应、无损检测、土建检测等) 。

1.2 EPC招标文件的准备

EPC合同招标文件内容繁杂、形式多样, 但是以下几个方面的内容必不可少:

(1) 投标须知和合同条款。该部分内容至少包括:招标公告、投标须知、技术标书和商务标书的要求、合同条款、评标办法等。

(2) 工作服务范围和项目执行要求。该部分内容至少包括:工作 (服务) 范围和分工、业主对承包商项目管理规定、进度计划、承包商提供的技术文件清单、业主推荐的分包商、供货商名单、拟招标装置与项目其他装置的界区划分、项目设计界面分工和协调原则、装置设备材料分交表、业主提供的装置基础资料 (例如详勘报告、强夯数据、项目试桩报告等) 、业主已签署的长周期设备/关键材料合同以及合同执行的责任划分、业主已签署的采购保护伞协议和施工专项服务框架协议等。

(3) 项目技术信息。例如项目设计基础、工程统一规定和标准规范清单。

(4) 装置技术要求。例如装置性能保证与考核标准、工作完成定义以及基础设计等。

1.3 影响EPC招标的关键输入条件和重要工作

在EPC招标准备工作中, 即在招标文件的编制过程和招标前, 下列关键输入条件和工作的完整性和准确性, 将对承包商的投标报价产生实质性的影响, 应当引起我们的重点关注:

(1) 基础设计文件

在EPC合同招标时, 为了缩短招标周期, 业主往往将中间版的基础设计文件作为招标技术文件提供给潜在投标人, 最终版基础设计文件出版后则以澄清方式发送给投标人, 预留给投标人提交最终报价的时间通常不足澄清发出后20天。由于预留给投标人研究最终版基础设计文件时间过于仓促, 这直接影响到投标人所报价格的准确性, 如果该投标人最终中标, 则可能由于商务报价的偏离从而影响合同执行的质量和效率。对此建议作以下改进:

a) 在进度允许的情况下, 以最终版基础设计文件作为招标文件的技术输入条件进行招标;

b) 如果最终版基础设计出版进度滞后、招标工作非常紧急, 那么, 则应给予承包商足够的时间 (根据装置的复杂程度) 研究设计文件, 保证投标报价的准确性。例如单个装置投资超过1亿人民币的招标项目, 建议在发布最终版基础设计后至少留给承包商40天的报价时间。

(2) 业主签订的采购保护伞协议

采购保护伞协议是指在项目中对某些电气、仪表、和电信专业的设备, 通过招标指定供货商提供全厂性跨装置的同类产品及伴随服务, 以保证工厂的统一性要求, 并最大限度地提高全厂维修及操作的可靠性、稳定性和经济性。

正常情况下, 项目采购保护伞协议应在EPC招标工作开展前完成签署, 但是在某些情况下, EPC招标工作开始时, 采购保护伞协议尚未完成招标, 因此在EPC招标文件中仅提供了采购保护伞协议的暂估价格, 合同执行中再按一定原则进行结算。由于业主和承包商对于保护伞协议的结算原则、设备标准、具体规格理解不一致, 往往造成合同无法结算或者结算工作严重滞后。针对上述问题, 建议采用以下方式改进:一是在EPC合同招标前业主提前完成全部采购保护伞协议的招标及合同签署工作, 并将完整的保护伞协议作为EPC招标文件的关键输入条件供潜在投标人使用;二是如果在EPC合同招标前无法完成采购保护伞协议的招标及合同签署, 则可以就保护伞协议的供货内容在EPC合同中采用实报实销方式, 在评标时不做评价。

与此类似, “施工专项服务框架协议”也可采用相同的操作原则。

(3) 投标人资格预审工作

投标价格固然是EPC招标评标的重要影响因素, 但只看价格而不考虑投标人的真实业绩、管理水平和执行合同的能力, 则会对合同执行带来不可预见的消极影响。因此, 如何平衡技术和商务两方面的评分标准和权重, 避免不合理的低价中标是业主必须面对和考虑的问题, 尤其是在当前低迷的经济形势下更显突出。

为规避片面低价中标所带来的风险, 业主在招标前应对潜在投标人进行资格预审或市场调研。我们可以从以下两方面开展工作:第一, 对于主要生产装置 (工艺装置) , 招标人可以通过媒体、网络或同行业各种渠道获知技术和规模相同或相近的在国内已建成或正在建设的主要煤化工项目信息, 也可以通过项目考察、走访等方式获知潜在投标人项目执行情况, 投标人在这些主要装置上的业绩较为透明, 是否有能力承担相应EPC总承包工作也基本可以预期, 因此, 在这些装置招标过程中, 只要设置好入门条件则可以有效的确保潜在投标人履行合同的能力, 降低合同执行中的风险;第二, 对某些公用工程、辅助装置, 由于技术含量相对较低, 潜在投标人较多, 市场竞争非常充分。为了避免投标阶段恶意低价中标、执行阶段高价索赔或无法履约的情况发生, 招标人应在正式招标之前对市场潜在投标人进行资格预审, 然后再以邀请招标的方式选择承包商。资格预审的范围应包括潜在投标人的投标意向、资质、财务状况、相关工程业绩、其他业主对潜在投标人的评价等。

(4) 引入招标控制价, 合理控制招标费用

节省投资是每个业主都关心的问题。在招标中采用招标控制价方式, 既可使业主掌握项目投资, 又可使投标价格可控, 有助于实现项目投资目标。

具体做法如下:在招标文件中列出招标控制价, 同时明确规定招标控制价是投标的上限, 如果投标报价超出招标控制价, 则其投标作废。招标控制价由招标人结合项目基础设计概算、市场询价情况、竞争状况等因素下浮一定比例编制。

(5) 专项费用报价

除固定的设计、采购、施工、项目管理等分项报价外, EPC合同报价中还包含部分专项费用, 例如安全生产费 (对于煤制油化工项目来说, 目前国家要求为建筑类施工提取比例2%, 安装类1.5%, 以建筑安装工程造价为计提依据) 、文明施工费等。设置专项费用的目的, 既是为了满足国家的某些强制性要求, 例如安全生产费, 国家强制性要求提取, 并且专款专用;也是为了满足业主的项目管理要求, 例如文明施工费, 可以保证施工现场的有序、整齐和合理。但是投标人为了降低其总体报价, 通常对该部分费用采取不报甚至少报的方式, 以提高其价格竞争力, 而在合同执行过程中, 承包商则以无此项费用为由怠慢相关工作或业主无法根据合同分项价格明细对承包商启动代扣或罚款程序。鉴于此, 我们建议对专项费用作为价外费用进行管理, 由业主按照概算测定固定数额, 在招标时作为不可竞争费用列入EPC总价中, 在合同执行时专款专用, 以保证相关费用落到实处。

2 合同签署阶段

虽然按照招投标法的规定, 在确定中标人前, 双方不得就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判, 但是在合同谈判中双方仍需关注以下情况:

2.1 合同签署过程中的招标文件更新或升版

评标工作完成后、合同签署之前, 如业主技术文件发生升版或更新 (例如工程统一规定) , 建议区分具体情况处理:

(1) 如升版或更新文件对承包商报价影响不大、且双方均认可该文件, 则可在合同中用新版文件替换老版文件, 双方在合同谈判会议纪要中明确;

(2) 如升版或更新文件对承包商报价有影响、且承包商不能接受原EPC报价不变, 则建议双方仍以原招标时文件为合同附件, 新版文件待合同执行时, 根据情况按照变更程序进行处理。

2.2 合同谈判对合同内容的修改

(1) 在合同谈判时, 双方对原招标文件中的合同文本进行了澄清和协商, 除合同实质内容外 (按照招投标法规定不可谈判) , 对于双方达成一致的事项, 建议除在合同谈判会议纪要中明确外, 还应对合同条款进行修订, 按照修订后的条款签署合同, 避免合同实际执行部门对招标文件和合同谈判情况不清楚而发生执行漏项。

(2) 合同谈判中双方达成一致的事项, 特别是涉及合同价格的事项, 比如承包商漏报的费用, 按照EPC招标原则已包含在EPC合同总价中, 建议双方在协商的基础上, 对合同分项报价进行调整, 将漏报的设备、材料、施工的单项价格也体现在合同中, 以便合同执行中付款、变更有据可循;再比如业主招标文件中要求包含在EPC总价中, 但是承包商报价不足额的部分 (例如安全生产费、文明施工费或者临设费等) , 也建议双方在合同谈判阶段, 对该类费用按照招标文件规定的费用对价格分项进行调整, 以免因此而影响后续执行。

2.3 招标过程中的澄清

招标过程中业主发出的澄清文件 (包括对承包商投标阶段提出问题的回复) 如对原招标文件或合同进行了修改或更新, 建议在合同谈判时将澄清内容直接修订到合同中, 而不仅仅将澄清文件列为EPC合同的一个附件 (可能澄清内容与合同内容本身就是矛盾的) , 并按照修订后的条款签署合同, 避免执行中发生矛盾。

3 合同执行阶段

尽管承包商在合同执行中承担了主要的工作和风险, 对于业主, 仍建议在合同执行阶段重点关注以下三个方面的内容:

3.1 加强变更管控工作

第一, 业主内部应设立变更处理的专门机构, 在变更实施之前对变更进行全面评估。评估内容至少应包括:变更的技术可行性、实施变更对项目安全和质量的影响、对投资和运行成本的经济影响、对项目进度的影响等。评估通过的, 业主方可批准变更实施。

第二, 建议业主考虑激励措施, 鼓励承包商在合同执行期间提出设计 (施工) 优化建议, 由设计 (施工) 优化带来的建设投资的节省, 业主可给予承包商一定比例的分成, 以此达到促进项目执行良性循环的目的。在合同变更原则中也可约定给予EPC总承包商一定的变更管理费, 以此调动承包商执行变更积极性, 从而避免由于业主原因提出变更要求时, 承包商不愿执行、消极怠工, 影响项目整体进展。

3.2 加强业主对EPC总包项下分包合同的管理

在煤化工项目建设中, EPC总承包商的角色往往是以设计为主业和龙头的工程公司, 施工部分采用分包方式执行。如果说设计水平作为先导是基础, 那么施工水平则是体现设计水平的重要手段和保证。施工分包选择的不好或者管理不严, 则可能直接导致装置建设的投资增加、工期延后, 严重的甚至会出现质量和安全隐患问题。鉴于此, 尽管业主并非施工分包合同的一方, 仍需加强对施工分包合同的过程管理。

(1) 施工分包商选择的管理

(a) 业主在合同中对施工分包、劳务分包应有专门管理要求;

(b) 承包商应在施工分包商选择工作开始前将施工分包商短名单报业主批准;

(c) 承包商选择施工分包商时, 业主应参与施工分包的招标活动, 包括但不限于审查招标文件、评标办法和程序, 并参与评标和谈判 (可不包含商务部分) ;

(d) 承包商应将招标结果报业主备案, 对承包商选择的施工分包商, 业主保留予以否决的权利。

(2) 加强对项目专业分包和劳务分包的管理

对于专业分包和劳务分包, 业主应视同施工分包进行管理。

(3) 高度重视“欠薪、讨薪”等群体性维稳事件的发生

在施工分包合同执行期间, 分包单位应承诺不将自身承担的工作再次分包给“包工头”;承包商在支付施工分包商合同款项时, 应优先支付施工分包商人员工资和农民工工资, 施工分包商要提供支付承诺书。

3.3 建立合同付款中的业主代扣支付模式

EPC合同执行中, 由于承包商的原因, 拒绝或迟延向分包商/供应商支付合同款项, 由此引发经济纠纷, 导致EPC合同执行延迟或其它问题。在此情况下, 建议业主采取代扣支付方式, 通过将应支付给承包商的款项直接支付给总承包项下的分包商/供应商的方式, 来确保合同继续执行。通常情况下, 代扣支付方式适用于两类合同:EPC总包项下的施工分包合同、设备材料供货合同, 以及EPC承包商与各框架协议承包商签署的服务类合同。

代扣支付的关键在于审核代扣申请人 (分包商/供货商/框架协议服务承包商) 提供的支持证明文件, 至少应包括其与承包商的合同、已完成工作/服务数量、应收合同款与实收合同款明细、合同代扣付款申请书、与被扣款人 (总承包商) 的合同款往来账户证明文件等, 业主在这些文件的基础上审查代扣申请人分包合同关系是否成立、工程进度与分包合同收款情况是否属实、收款账户是否一致等事项, 决定是否代扣, 并将结果通知承包商。

在代扣支付的审查过程中, 业主还应关注资金的安全使用性, 对于代扣申请人文件提供不全、不真实的以及被扣款人对拟扣款项提出及时的争议说明的, 业主都应谨慎对待, 慎重代付。

摘要：本文针对大型煤化工项目投资大、周期长、建设内容复杂的特点, 通过项目工程实务分析, 辅以大量的举例说明, 围绕EPC总承包模式下合同管理的范围和重点, 从“合同准备”、“合同签署”和“合同执行”三个阶段进行详尽的阐述和论断, 对大型煤化工项目的商务合同管理工作提出了有说服力的管理思路和管理方法。

超市租赁与承包合同 篇3

关键词：商业租赁合同；商铺经营者；法律风险分析防范

0引言

一般租赁合同的框架包括双方基本信息、租期和开业时间、租金和保证金标准及支付方式、场地交接、装修和施工、转租、保险、退租和撤场、双方权利义务、合同解除和违约责任、法律适用及争议解决途径等条款，条款约定如何能维护承租方的利益，由于篇幅有限，笔者主要从以下几个方面进行分析。

1开业日、计租日、装修期或免租期

对于出租方而言，通常在合同中对开业日、计租日、装修期或免租期固定一个具体时间（段）。这样对于承租方的不利在于：根据法律规定，商铺经营者在营业前需要取得营业执照、消防验收和消防安全检查等文件，如果涉及特定商品的，还需依法取得药品经营许可证、医疗器械经营许可证、保健食品卫生许可证、食品流通许可证等。同时，装修期从字面理解，就是装修完成后不享有免租权利了。如果是非因承租方原因造成的承租方不能够在固定时间内完成证照办理并开业，那么将导致承租方在商铺开业前产生租金损失。因此，合同增加非因承租方原因导致装修期或免租期结束时未能开业的，装修期或免租期顺延这样描述，并约定计租日自装修期或免租期结束之次日为准，此日同时为开业日，从而避免承租方处于被动位置。

此外，由于在营改增后，免租期、装修期内“无偿”提供租赁服务行为面临按照增值税体系下被认定为“视同收租”的风险，按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定，征收相应的增值税[1]。为防范视同收租的风险，条款约定为考虑到装修期或免租期等因素，出租方给予承租方租金总价款多少折扣，折扣后租金总额为多少。

2出租方协助办证义务

各地工商局对于办理营业执照要求不尽相同，但一般均要求提供商铺注册登记地址用房的租赁合同、出租方（或产权方）产权证明；对购物中心未取得产权证明的，需要建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表；对商铺通过转租取得的，需要产权方与出租方的租赁合同、产权方出具同意转租说明。商铺办理消防验收及消防开业前安全检查的，需要出租方（或产权方）建设工程消防验收合格意见书。实践中，往往出现出租方未及时提供合乎办证所需的证件，或产权证明存在瑕疵，导致承租方耽误了办理证照的时间，更严重的是到最后办不了商铺营业执照，导致承租方承担额外费用，包括合同约定的承租方逾期开业的违约金等等。另一方面，承租方在未取得开业证照前就从事经营活动，则会面临行政处罚的风险，此时承租方就陷入了两难的境况。因此，避免承租方在商铺前期准备工作中投入成本过高，在合同中约定出租方协助办证义务及违约责任，承租方解除合同权利等条款就十分之重要了。

3通过转租取得的商铺

如果商铺为转租取得，如何避免产权方不同意另行书面确认同意转租，其后又以出租方未经其同意转租商铺主张转租合同无效的情形。实践中，有三种较常见的情形：一是产权方与出租方的租赁合同（下称上层租约）中无约定出租方可以转租的条款，亦没有禁止转租的条款，是否可以视为出租方有权转租。笔者认为不一定，除非承租方能举证产权人在知道或应当知道之日六个月内没有提出异议，按照法律规定则转租合同有效，通常较可行的做法是，向产权方之营业执照地址及经营地址（包括上层租约约定地址）发送告知转租的通知函，要求产权方如有异议限期提出，当然重要是做好函件及快递单证据保存，关键要写好邮寄物品的名称；二是上层租约中有约定禁止转租的条款，笔者认为这种情况除非产权方之后另行书面确认同意转租，否则法律上存在很大的风险，将会导致转租合同无效，项目可能需要搁置；三是上层租约中约定同意转租的整体物业面积限制在固定比例，超出为无效，是否可以认定出租方有权转租。笔者认为并非全无风险，关键要采取有效保护措施降低风险发生几率，例如查证物业当时整体出租情况并记录在案，计算本商铺承租面积是否包含在整体同意转租的面积中，并要求出租方进行书面确认，在举证上应通过多方面进行证据的搜集。为了防范风险，还应对出租方丧失转租权明确为出租方违约责任。

4商铺装修损失

合同法规定承租方对租赁物进行改善或者增设他物需经出租方同意。出租方也往往会在合同中约定在租期内承租方对商铺的装修需经过出租方的同意。通常在商铺交接时的开业装修，出租方一般会认可当其时留存的装修设施，但是，对于租赁期内承租方重新装修或添附他物后，租赁合同因为出租方违约而提前终止的，承租方如何主张装修损失。如果承租方不能证明其进行装修、添附时有征得出租方同意，以及出租方亦未就添附的项目进行确认；同时，在承租方清退租赁物时，不能证明就装修、添附物拆除处理事宜通知出租方，法院可能会认定承租方无法对装修损失进行核实，从而不予支持承租方的诉求[2]。因此，合同中能约定承租方在提前通知出租方的情况下有权对商铺进行重新装修最好，即使在施工队可能需要经物业管理方同意后才进场施工，也不至于需要承租方承担全部举证责任，进而增加胜诉几率。若面对强大的出租方确实无法修改，也应当留存上述相关证据，必要时进行公证。

5结语

在审核商业租赁合同的实务中还存在很多值得注意的問题，例如产权证的用途是否可作商铺使用等，尚未能一一提及，如何避免或者降低风险，需要法律工作者根据具体的项目情况处理，关键是要专业、细心、耐性和严谨。

参考文献：

[1]《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》；

超市租赁合同 篇4

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规，为明确双方的权利、义务关系，本着互惠互利、共同发展的原则，甲乙双方经友好协商，就场地租赁合作事宜，自愿达成如下协议：

一、租赁场地及范围：

甲方提供超市 场地，营业面积(建筑面积) m2，乙方经营范围包括

二、合作方式：甲乙双方经协商同意将上述场地租赁给乙方经营。

1、甲方负责办理有关经营证照、消防验收等手续。

2、经营用水及照明用电由甲方负责安装到位，正常用水及照明用电根据甲方每月实际交纳总费用按照乙方使用面积平均分摊费用，乙方另行安装的用水用电按实际使用数量由乙方每月及时交纳费用。

3、场地装修由乙方设计装修方案，经甲方认可或按甲方统一设计装修方案，装修费用由乙方承担。

4、如消费者或相关部门对乙方所销售的产品进行检查检验，所涉及的一切费用、责任等全部由乙方承担。

5、乙方应确保所经营商品售价不高于其他同类商超和周边市场的售价。

6、场地租赁租金：按租赁面积每平方米/月，共计

7、乙方应向甲方交纳信誉保证金元于上缴。

8、乙方同意接受使用甲方所发行的各类礼券、储值卡及优惠销售，并承担消费优惠金额的费用。接受顾客使用银联卡消费，并承担 %的刷卡费用。

9、为提高超市的整体经营效果，合作期间乙方应积极配合甲方的促销活动，“DM”海报制作费每品元。

10、乙方自身策划的促销活动方案须事先报经甲方相关部门同意后方可执行。

11、为了方便顾客购物，甲方实行租赁场地单独收银方式。

12、乙方应做好经营场地内卫生工作，公共区域卫生由甲方负责打扫，乙方每月向甲方交纳公共卫生清洁费 元/平方米。

13、乙方如需在甲方场所发布广告及制作灯箱广告，需与甲方另行签订广告发布或制作协议。

14、节庆赞助费每节元，全年共。全年节庆费用共计 元。

14、开业赞助费元，店庆赞助费元。

15、其他

三、费用支付方式(按以下第

①、协议签订同时以现金形式一次性付清。

②、协议签订同时以转帐形式一次性付清。

③、其它方式： 。

四、人员管理：

1、甲方对商场实行统一管理，由乙方选派能上岗，乙方工作人员应服从甲方管理，严格遵守甲方依法制订的各项规章制度及管理规定，如有违犯按甲方有关条款处理。

2、乙方工作人员一经核定，未经甲方同意不得擅自变更，乙方工作人员工资、奖金、制服费、人员培训费、劳保福利等费用由乙方承担。

3、乙方应向甲方交纳上岗人员每人每月管理费共服装费每套贵重物品保证金每人 元。

五、诚信保证：

乙方对所经营的商品，必须完备全套合格经营手续，不得有假冒伪劣，以次充好等违规经营活动，如出现此类问题甲方有权在不通知乙方的情况下自行处理，所发生的费用和后果由乙方负责，甲方并保留追究相关民事、刑事责任的权利。乙方同意不论在任何情况下均应承担售后服务之责任，全权委托甲方依据《产品质量法》及《消费者权益保护法》等法律法规及甲方向顾客所作的承诺，处理消费者关于乙方所经营商品的投诉，并承担相应的法律和经济责任，乙方由此给甲方造成的损失，乙方应对甲方进行赔偿。

六、知识产权保护：

乙方保证进入卖场销售的商品及其商标、专利号等不含有侵犯他人知识产权因素。如有因乙方商品及其商标、专利发生的侵权行为，甲方有权立即解除协议，并由乙方承担一切侵权责任，赔偿甲方因此所受到的全部损失。

七、营业管理：

乙方须严格遵守甲方的各项规章制度，营业时间由甲方根据实际需要及季节决定，统一开门、统一打烊，未经甲方许可一天未正常营业，则罚款一千元，连续三天未正常营业，则作乙方自动解约处理，甲方有权收回场地另作安排而无需另行通知，乙方所交费用甲方一概不予退还。

八、协议期限及续签协议：

1、在乙方不违反本协议条款的前提下，本协议有效期限为自至

2、协议期满如需续签协议，应提前一个月与对方重新签订协议，如未及时续签协议，甲方有权终止双方所有合作或按本协议条款继续执行。

3、协议期满前，乙方如需终止协议，应提前四十五天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可终止协议。若乙方在合作中途单方面终止协议，本协议即告终止，同时乙方应承担违约责任。

九、协议生效：本协议自甲、乙双方经授权的代表签字并盖章之后生效。

十、违约责任：任何一方在协议规定的有效期内违约，均需承担相应违约责任，违约方赔偿守方因违约所造成的一切损失。

十一、争议解决：本协议在履行过程中如有未尽事宜，由双方友好协商解决，经协商不能解决的由无锡市中级人民法院受理判决。

十二、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。

十三、本协议附件与本协议具同等法律效率。

甲方：无锡市锡北镇家乐购综合超市 乙方：

法定代表人： 法定代表人：

授权代表人： 授权代表人：

电话：0510—83797333 电话：

传真：0510—83797369 传真：

帐号： 帐号：

超市仓库租赁合同 篇5

出租方（以下简称甲方）：

地 址：

联系电话：

承租方（以下简称乙方）：

地 址：_____________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁事宜达成如下协议: 第一条 房屋基本情况。

1．甲方出租的房屋坐落于。房产详细位臵、使用范围以附件一房产平面图红线圈定部分为准(具体结构、数据以所附平面图为准，面积以房产证的建筑面积为准)。

2、甲方保证该租赁物用途为商用。

3．本合同项下租赁场地的计租面积为。

第二条 房屋用途。

1、具体的经营项目为： _乙方超市配套经营项目使用____

权属状况：该租赁场地权属状况为第 种：

2.1甲方对该租赁场地享有所有权，土地证号： 房产证号： 若甲方项目正在建设中，需提供相关权属证明（详见本合同附件一）。

2.2 甲方对该租赁场地享有转租权，甲方提供租赁场地所有权人允许甲方转租该租赁场地的书面证明，该凭证为：《产权人及甲方承诺书》（见附件八）。3 产权限制状况：该租赁场地（□已 / □未）设定抵押。

第三条 租赁期限。

1.租赁期限自 年 月 起至 年 月 日止，租期为 年。（其中 年 月 日至 年 月 日为的装修免租期。

2.合同租期为 年。

3.如甲方无法在本条第1期规定的时间内将租赁房屋交由乙方，则免租金期相应顺延，但甲方不因此承担违约责任，乙方予以同意确认。

第四条 租赁费用。

租赁费用含应缴纳的房屋租金、物业管理费、设施设备使用费、维修保养费、公共能源费、车位使用费以及房屋租赁关系中甲方应交纳的各项税费等所有费用。本合同项下包括租赁费用在内的所有支付款项，均以人民币计量。各期标准如下：

第五条 付款方式。

51乙方按月支付租赁费用给甲方。甲方应于前一期租赁费用期满前【 】日内向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票，乙方在收到上述发票【 】个工作日内将下一期租赁费用支付给甲方（遇节假日顺延）。如因甲方未能及时提供租赁发票，乙方有权延付租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式租赁发票时止。

5.2 首期租赁费用支付方式及时间为：首期支付的租赁费用应包含当月计租之日至月末以及下一个自然月的租赁费用，具体以计租日为准。甲方应于实际计租日前 个工作日内，向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票，乙方在收到上述发票 个工作日内将首期租赁费用支付给甲方（遇节假日顺延）。

5.3 本条所指租赁费用为乙方按本合同约定使用租赁场地应支付给甲方的全部费用（含消防控制中心人员管理费用），除此之外，甲方不得再以任何名目向乙方收取其他任何费用。因政府调价、物业服务公司变更或其他任何原因，上述物业管理费、设备使用费及公共能源费有所上调，增加的费用由甲方承担。若乙方支付超出本协议约定标准的任何费用，则乙方可以从应付甲方租赁费用中扣除。

5.4 水电等能耗费用结算按以下第 种方式计收：

5.4.1 甲方应负责为乙方办理单独水、电开户（或过户），实行专表专户，乙方

自行向公共管理部门交纳水电费用。

5.4.2 甲方为乙方单独设立水电专表专户，以乙方水电实际用量为基础，甲方按当地政府规定的水电费单价向乙方代收代缴水电费，并开具水电费增值税发票，除此之外，甲方不得再收取任何分摊及附加费用。

5.5 本合同所指“租赁”，系指自计租日起，向后推算，满壹拾贰个月为壹个租赁。

第六条 甲方的权利义务

1．甲方保证租赁物的产权及租赁物的土地使用权的完整、合法性，即保证拥有合法的出租权。

2．在本合同履行期内，甲方确需对出租赁物所在大楼进行改建或扩建的，应以不影响乙方正常营业为前提。甲方物业维护责任：甲方负责租赁场地及下列相关设施设备的物业维护事项，并承担费用。

3.1 租赁场地主体结构、外墙、屋面防水等涉及房屋土建工程及公共设施设备的维修、维护。

3.2 甲方提供乙方独立使用的设施设备在保修期内的维修、维护，和合同期内因质量问题而应进行的维护、修理。

3.3 非乙方独立使用的公共部分的绿化、保安、清洁卫生和环境的建设、维护、管理。

第七条 乙方的权利义务

1．乙方应按时足额向甲方支付租金。

2.乙方应遵守国家法律、法规、规章，合法经营，做好治安和消防安全工作。3．乙方应爱护并合理使用租赁物及其附属设施，如因使用不当或其他人为原因造成损坏的，乙方应立即修复并承担由此发生的费用，无法修复的，乙方应赔偿由此给甲方造成的经济损失。

5．需对租赁物内的各种管道、公用设施进行检查维修时，乙方应全力配合。6．租赁期间，场所日常维护、防火安全，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应

执行当地有关部门规定。

7、乙方在不违反权利义务的基础上，在合同期内有转租权。第十条 租赁期满

租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将租赁物退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前 3 个月向甲方提出，甲方在合同期满前 2 个月内向乙方答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。

第十一条 违约责任

(一)甲方的违约责任：甲方有下列行为之一的，致使乙方无法正常使用租赁物，乙方有权解除合同，乙方如还有其他损失，甲方还应当予以赔偿：

1．甲方因房屋权属瑕疵导致本合同无效的;2.甲方延迟交付租赁物超过30天以上;3.甲方擅自终止本合同或无法确保合同的正常履行。4.在合同履行过程中，甲方干涉乙方的正常运营。

(二)乙方的违约责任：乙方有下列行为之一的，未按甲方要求限期整改，甲方有权解除合同，如还有其他损失，乙方还应当予以赔偿：

1.拒绝修复因使用不当造成的对租赁物及其附属设施损坏的； 2．拆改租赁物主体结构。

(三)乙方逾期未支付租金/或水电费、物业管理费等与物业管理有关的费用超过60个工作日，甲方有权解除本合同。

第十二条 租赁物的返还

乙方应在租赁期限届满之日起20日内，或在本合同解除之日起15日内，将本合同项下房产交还甲方，该期间乙方无需交纳租赁费用；乙方交还租赁物时有权将可移动物品全部搬离；乙方逾期交还租赁物，每逾期交还一日,则每日应向甲方支付日租金2倍的违约金，第十三条 其他事项

1． 甲方通讯地址为__________________________________，2． 乙方通讯地址为___________________________________；

甲、乙双方按上述通讯地址向对方送达文件。上述通讯地址如有变更，变更方应及时通

知对方；如不及时通知所产生的法律后果，由变更方自行承担。

3． 甲方若将租赁物向银行申请抵押贷款，在甲方及抵押权人保证本合同继续履行的情况下，乙方必须配合甲方。

4． 本合同未尽事宜，经双方协商一致可订立补充合同；补充部分为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。

5． 本合同附件共3份，附件为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。6． 附件：(1)：租赁物的平面图；(2)：乙方企业法人营业执照/身份证复印件；（3）：装修附表图纸。

第十四条 争议解决办法

本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意向租赁物所在地人民法院提起诉讼。

第十五条 合同文本及生效时间

1．本合同壹式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份。

2.本合同自双方法定代表人或授权代表人签字并盖章后生效。（以下无正文）

签 署 页

甲 方： 联系电话： 签约日期：

乙 方：

超市承包合同 篇6

乙方：

依据《中华人民共和国合同法》，双方本着平等自愿、诚实守信、互惠互利的原则，经友好协商，达成以下协议，以资双方共同遵守：

一、 项目名称和经营方式：

(一)甲方将校内昕圆超市(食堂一楼北部，面积约90㎡设备和证件齐全)交于乙方自主经营，自负盈亏。

(二)承包时间

承包时间为一学年(即9月1日—7月31日止)。

(三)承包费用为拾玖万元(￥19万元)，风险抵押金贰万元(￥0.00元)。超市货款贰万柒仟元(￥27000.00元)，超市刷卡费以营业额的3%计算，一次性缴清。水电费用及其他费用另计。

二、甲方的责任与义务：

(一)甲方向乙方提供布局合理经营场所及配套设施(电脑两台，收银刷卡机3台，货架若干)，便于乙方正常使用和维护。若合同到期后，甲方原物收回，不得损失，否则乙方原价赔偿。若需添置另议。

(二)甲方保证乙方水、电正常供应使用，费用由乙方承担。如有意外，另行及时通知。

(三)甲方依据有关法律、法规对乙方经营所有商品(采购、销售等情况)进行监督和管理。

(四)甲方协助乙方维护正常经营环境。

(五)结算方式：扣除规定费用外，营业款应于每月5号前结清。

三、乙方的责任与义务

(一)乙方按时足额交纳协议规定的费用和其他费用，自觉服从学校和甲方管理和监督，自觉遵守并执行有关法律法规和甲方有关规章制度，一切经营活动以教学为中心，与学校和甲方整体工作部署保持一致。

(二)乙方对从业人员加强教育管理，使之遵守国家法律法规和学校规章制度，并且无违法犯罪前科。

(三)未经许可，乙方不得随意改动经营场布局，水、电线路等，做到三防(防电、防火、防盗)。

(四)乙方必须合法经营，严格执行相关法律法规和甲方规定，否则后果由乙方独立承担。

(五)乙方经营过程中必须做到：

1.商品采购和销售情况原始台账清晰。

2.商品需明码标价。

3.工作人员服务质量要高尚。

4.承诺做到没有三无产品和校方规定禁销商品。

四、合同的其他事项：

(一)合同变更与终止需双方协商达成后进行，单方不得宣布终止。若乙方在经营过程中违反协商规定、发生严重事故或造成不良影响等情况，甲方有权单方终止合同，并追究相关责任。

(二)合同到期后如需再续约，乙方优先考虑;若不再续约，项目物品清点无误后，甲方应如数退还乙方风险押金贰万元(￥20000.00元)。

(三)本合同双方必须认真执行，发生争执双方协商解决。本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，未尽事宜另行协商，并以书面形式签订补充协议。

甲方：

乙方：

年 月 日

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超市租赁与承包合同 篇7

九、关于工程变更的风险分析与防范

工程变更是指在不改变工程功能和规模的情况下, 发包人书面通知或书面批准的, 对发包人要求或工程所作的任何更改。

由于总承包工程具有投资规模大、涉及面广、建设周期长、工程计价方法复杂等特征, 因此, 在工程总承包合同履行过程中, 工程变更往往不可避免。工程变更不仅关系到工程工期, 更是直接关系到工程造价, 对于发包人来说, 进行工程变更是本着对工程有利角度去考虑, 但如果处理不当, 将会对整个工程投资控制产生重大影响, 从而带来工程投资失控等问题;对于承包人来说, 充分利用工程变更是有经验的承包人增收创利的良机, 但如果处理不当, 变更的价款得不到发包人的确认, 风险更大;况且, 在司法实践中, 工程变更是造成工程总承包合同纠纷的重要原因之一, 因此, 如何防范工程变更的风险, 是发包人、承包人均关注的焦点问题之一。

工程变更的风险, 主要表现在:一是工程变更的标准约定不明确的风险;二是工程变更的责任范围约定不清的风险;三是工程变更控制约定不明确的风险;四是工程变更价款的确定不明确或不公正的风险。

防范工程变更风险, 应当采取以下应对措施。

(一) 关于工程变更标准的风险防范

首先, 工程变更必须要经过发包人的批准或同意, 未经发包人批准或同意的工程更改, 不属于工程变更。

其次, 工程的性质与规模的改变如扩大或缩小初步设计批准的生产路线和规模、扩大或缩小合同约定的生产路线和规模、扩大初步设计批准的建筑规模、改变初步设计批准的使用功能、扩大合同约定的建设规模、改变合同约定的使用功能等, 不属于工程变更。在FIDIC条款中, 工程变更不应包括准备交他人进行的任何工作的删减, 但对于一些小的或附带工作采取计日工作方式, 属于工程变更的内容。应当特别注意:对于为满足现行法律及规范要求的更改、履行合同的必要工作、工程设计深化、招投标文件中工程量与实际工程量的差异、合格承包商在投标时能预见的标准提高或增加设备等, 是否属于工程变更应当在工程总承包合同中进行具体约定。

最后, 承包人对自身的设计、采购、施工、竣工验收、竣工后试验存在的缺陷进行修正、调整和完善不属于工程变更;承包人对于因自身的原因造成的实际进度明显落后于批准的项目进度计划的赶工不属于工程变更。

(二) 关于工程变更责任范围的风险防范

首先, 工程变更必须经过发包人的批准, 未经发包人批准不得进行任何工程变更, 因此, 发包人应当对工程变更承担关键和主要责任。

其次, 承包人应当遵守并执行每一项工程变更, 承包人在没有取得发包人批准的情况下, 不得进行任何工程变更。

第三, 工程变更有三种情形:第一种是发包人直接发布工程变更指令进行工程变更, 在这种情形下, 承包人如认为难以取得变更所需的货物、变更将降低工程的安全性或适用性或对工程进度产生不利影响时, 应当迅速向发包人发出通知, 发包人应当作出取消、确认或改变原指示;第二种是发包人在工程变更之前要求承包人提交建议书, 承包人应当提出能否进行工程变更的理由和依据;第三种是承包人可以随时向发包人提交工程变更的书面建议, 但此建议的内容应当是:将加快竣工、降低发包人的工程施工或维护或运行费用、提高发包人的竣工工程的效率或价值或为发包人带来其他利益。在上述三种情形下, 尽管工程变更需要经过发包人批准, 但承包人仍应当履行上述相应的责任。

第四, 应当明确工程变更的范围。在示范文本中, 工程变更的范围包括设计变更如生产工艺流程的调整, 对平面布置、竖面布置、局部使用功能的调整, 对配套工程系统的工艺调整、使用功能调整, 对区域内基准控制点、基准标高和基准线的调整, 对设备、材料、部件的性能、规格和数量的调整, 因执行基准日期后新颁布的法律、标准、规范引起的变更, 其他超出合同约定的设计事项, 上述变更所需的附加工作;采购变更如承包人已按合同约定的程序与相关供应商签订采购合同或已开始加工制造、供货、运输等后发包人通知承包人选择另一家供货商, 因执行基准日期后新颁布的法律、标准、规范引起的变更, 发包人要求改变检查、检验、检测、试验的地点和增加的附加试验, 发包人要求增减合同中约定的备品备件、专用工具、竣工后试验物资的采购数量, 上述变更所需的附加工作;施工变更如由于设计变更造成施工方法改变、设备、材料、部件、人工和工程量的增减, 发包人要求增加的附加试验、改变试验地点, 新增加的施工障碍处理, 发包人对竣工试验经验收或视为合格的项目通知重新进行竣工试验, 因执行基准日期后新颁布的法律、标准、规范引起的变更, 现场其他签证, 上述变更所需的附件工作;因执行发包人的赶工指令导致的变更;调减受暂停影响部分工程的变更;其他变更。

在黄皮书、银皮书中, 对发包人发出对不可预见物质条件的处理指令, 在黄皮书中规定可能构成变更, 在银皮书中未规定;基准日期后执行新技术标准和法规构成变更;发包人改变进行规定试验的位置或细节, 或指示承包人进行附加试验, 构成变更;暂停超出一定期限删减部分项目构成变更;由于承包人以外的原因导致修补缺陷费用的产生, 构成变更等。

(三) 关于工程变更控制的风险防范

首先, 应当明确工程变更应采用书面形式, 包括书面变更通知单、现场签证单等。承包人不应当接受除书面形式以外的其他任何形式的工程变更的指令。

其次, 应当明确工程变更的时限是在工程总承包合同生效后至工程竣工验收前的任何时间。在合同生效前或竣工验收后的更改不属于工程变更。

第三, 应当明确工程变更的程序, 一是发包人的变更通知应采用书面形式;二是承包人在接到通知后的合同约定期限内向发包人提交书面建议报告, 包括可以接受工程变更或不接受工程变更的理由和依据、工程变更对工程造价和工期的影响等;三是发包人在接到承包人的书面建议报告后在合同约定期限内作出批准、撤销、改变或提出进一步要求的决定并书面通知承包人。

第四, 如果工程变更涉及费用增加的估算和竣工日期的延长, 承包人必须在书面建议报告中就此提出要求, 否则, 视为工程变更不涉及合同价款的调整和竣工日期的延长。另外, 承包人在等待发包人回复的时间内, 不得停止或延误任何工作。

第五, 发包人应当在下达的变更指令中未能确认对此项变更提出的估算或竣工日期延长亦未提出异议的, 在合同约定期限内视为发包人已经批准承包人提出的变更估算和工期延长。

(四) 关于工程变更价款确定的风险防范

首先, 应当明确工程变更引起的工程造价限额是否有要求, 即是否将超过一定限额的工程变更作为合同价款调整的前提条件。在FIDIC条款中, 没有此约定, 但在国内工程承包合同中, 一些业主要求增加此内容, 此限额的确定尽量合理和科学, 以防范风险。

其次, 应当明确工程变更价款的确定方法, 合同中已有相应人工、机具、工程量等单价 (含取费) 的, 按合同中已有的相应人工、机具、工程量等单价 (含取费) 确定变更价款;合同中无相应人工、机具、工程量等单价 (含取费) 的, 按类似于变更工程的价格确定变更价款;合同中无相应人工、机具、工程量等单价 (含取费) 的, 亦无类似于变更工程的价格的, 双方协商确定变更价款, 也可以约定采用的定额和采用当地造价管理部门公布的当时的造价信息公布的价格。

第三, 应当明确工程变更中的增加与减少采用相同的工程变更价款确定方法。

第四, 应当明确人工、机具、工程量等单价是否包括设计服务费、采购服务费、总包管理服务费、合理利润等, 是综合单价还是单项价格。

第五, 应当明确承包人提出的优化建议被发包人批准, 承包人实施后所节省的费用, 发包人与承包人之间的利益分享比例。

十、关于工程索赔的风险分析与防范

工程索赔是指在工程总承包合同履行中, 合同当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或妨碍了本方履行合同义务或发生合同中规定的风险事件而致使本方遭受损失时, 要求对方给予赔偿或补偿的权利。工程索赔是双向的, 发包人和承包人都可能提出索赔要求, 一般情况下, 承包人对发包人提出的赔偿或补偿要求, 称之为“索赔”;而发包人对承包人提出的赔偿或补偿要求, 称之为“反索赔”。工程索赔包括工期索赔和费用索赔, 工期索赔是指对承包人工程工期的延长或对发包人缺陷通知期限的延长, 费用索赔是指发包人或承包人要求对方补偿费用损失。

总承包工程具有规模大、投资大、工期长、技术性强等特点, 在技术经济和社会环境变化因素影响下, 在工程总承包过程中面临着许多不确定性因素和风险, 工程索赔实际是发包人和承包人之间对工程总承包风险责任进行再分配, 对于发包人、承包人特别是对于承包人来说, 工程索赔是减少风险损失的有效途径, 是维护合同权益的重要手段, 是经营管理水平高的综合体现。

工程索赔的风险, 主要表现在:一是工程索赔的依据约定不明确风险;二是工程索赔的责任范围不明晰的风险;三是工程索赔的控制约定不明确的风险;四是工程索赔的工期和费用确定不明确的风险。

防范工程索赔的风险, 应当采取以下应对措施。

(一) 关于工程索赔依据的风险防范

工程索赔成功的关键是工程索赔依据是否明确、全面, 一方面由于在工程总承包合同中对工程索赔的依据作出了明确约定, 发包人、承包人对工程索赔的争议不容易产生;但另一方面由于工程总承包的风险因素较多, 难以在合同中对工程索赔的依据一一列举, 因此, 在工程总承包合同中, 对工程索赔的依据应当采取明确列举与概括定义相结合的方式进行约定。

明确列举方式是指索赔涉及的内容在工程总承包合同中能够找到依据, 发包人或承包人可以据此提出索赔要求。概括定义方式是指索赔涉及的内容在工程总承包合同中没有专门的文字表述, 但可以从工程总承包合同规定的风险和责任中分析得出发包人或承包人可以提出索赔要求。

在示范文本、黄皮书、银皮书中, 对工程索赔依据的约定均采用了以上方式, 但黄皮书、银皮书的约定更具体、明确。为了便于工程索赔, 加大工程索赔的成功率, 应当尽可能在工程总承包合同中对工程索赔的依据进行明确列举。

(二) 关于工程索赔责任范围的风险防范

首先, 应当在工程总承包合同中明确发包人承担责任的范围, 发包人未能履行的职责、责任和义务, 承包人有权提出工程索赔情形。

在示范文本中, 主要包括:一是发包人承担责任的风险事件, 包括:政府相关设计审查部门批准时间较合同约定时间延长的;因不可抗力造成施工开工日期延误的;质检、消防、环保部门对工程物资的检查造成工期延误、费用增加等。二是发包人未履行合同义务应当承担的责任, 包括违反保密义务给承包人造成损失的;违反安全保证义务造成承包人损失和损害的;未按合同约定提供项目基础资料和现场障碍资料等相关资料造成工期延误或费用损失的;未按合同约定支付预付款造成工期延误或费用损失的;未能按照合同约定的时间安排设计阶段审查会议造成工期延误和费用损失的;承包人纠正坐标资料中的错误造成工期延误和费用损失的;发包人对工程物资未按时参检经重检, 如合格, 造成工期延误或费用增加的;发包人对施工质量 (包括隐蔽工程) 重检, 如合格, 造成工期延误或费用增加的;因发包人原因违反安全规定导致人身伤害和财产损失的;因发包人原因未能通过竣工试验或延误竣工试验等。三是发包人原因妨碍了承包人履行义务, 包括:因发包人原因造成工程暂停导致承包人费用增加或关键路径工期延误的;因发包人采购原因造成工期延误或费用增加;因发包人原因未能提供进场条件导致承包人不能按时开工的;因发包人代表和 (或) 监理人指令失误造成工期延误或费用增加;因发包人要求对隐蔽工程和中间验收延期造成的工期延误或费用增加等。

在黄皮书、银皮书中, 关于承包人有权提出索赔的情形主要有:对有经验的承包人难以发现的发包人要求中的错误, 在黄皮书中承包人有权提出索赔, 但在银皮书中则没有此规定;由于发包人原因未能及时给予承包人现场进入和占用的权利造成延误和费用增加;对有经验的承包人不能合理发现基准坐标资料中的错误, 在黄皮书中承包人有权提出索赔, 但在银皮书中则没有此规定;对不可预见的物质条件, 在黄皮书中承包人有权提出索赔, 但在银皮书中则明确规定不允许索赔;由于现场发现化石、文物等导致承包人延误或费用增加;由于服从发包人试验指示或发包人负责的其他原因导致延误或费用增加;对于竣工时间延长的工期索赔, 黄皮书规定了五种原因, 而银皮书只规定了其中三种原因;由于发包人原因暂时停工导致承包人延误或费用增加;对于发包人接受和 (或) 使用部分工程导致承包人费用增加, 黄皮书中承包人有权提出费用索赔要求, 但银皮书中未规定;发包人对竣工试验的拖延造成延误或费用增加;由于发包人对竣工后试验拖延造成承包人费用增加;发包人拖延承包人对未通过竣工后试验原因调查、修正导致承包人费用增加的;因法律改变导致承包人延误或费用增加;因不可抗力导致延误或费用增加等。

其次, 应当在工程总承包合同中明确承包人承担责任范围, 承包人未能履行的职责、责任和义务, 发包人有权提出工程索赔的情形。

在示范文中, 主要包括:违反保密义务给发包人造成损失的;未能按合同约定的时间和深度要求提交设计文件造成损失或关键路径延误的;因承包人原因不能按时开工的;因承包人原因造成竣工日期延误的;承包人未按合同约定时间对发包人提供的资料提出进一步要求造成损失或工期延误的;承包人未按合同约定对基准坐标资料进行实测复验并纠正错误的导致费用增加或工期延误的;因承包人设计原因造成费用增加或工期延误的;因承包人原因造成设计缺陷导致费用增加或工期延误的;因承包人采购原因导致工期延误或费用增加;加工制造的工程物资未经发包人现场检验已覆盖、包装或运抵启运地点造成的工期延误或费用增加;发包人对工程物资未按时参检经重检, 如不合格, 造成工期延误或费用增加的;因承包人未能按时提交临时占地、临时用水、临时用电资料或办理审批手续;承包人未按合同约定进行施工试验和检测;承包人施工质量不符合要求;发包人对施工质量 (包括隐蔽工程) 重检, 如不合格, 造成工期延误或费用增加的;因承包人原因违反安全规定导致工期延误或费用增加的;因承包人的原因造成竣工试验未能通过或延误等。

在黄皮书、银皮书中, 关于发包人有权提出索赔的情形主要有:承包人未履行避免干扰的义务造成发包人承担损害赔偿费、损失和开支 (包括法律费用和开支) ;承包人未履行货物运输的义务造成发包人承担损害赔偿费、损失和开支 (包括法律费用和开支) ;承包人未履行支付电、水和燃气应付金额义务的;承包人未履行支付使用发包人设备的应付金额义务的;发包人对生产设备、材料、设计或工艺拒收或再次试验使发包人增加了费用;承包人未能遵守发包人的生产设备、材料更换或修补工作的指示导致发包人费用的增加;由于承包人原因赶工导致发包人增加费用;由于承包人原因导致工期延误向发包人支付误期损害赔偿费;未能通过竣工试验减少合同价格;由于某项缺陷导致工程或主要生产设备不能按原定目的使用, 发包人有权提出缺陷通知期限延长的索赔;承包人未能修补缺陷导致发包人费用增加;由于承包人原因导致竣工后试验未通过和重新试验造成发包人费用增加等。

(三) 关于工程索赔控制的风险防范

首先, 工程索赔应当采取单项索赔方式即一事一索赔的方式, 按每一件索赔事件发生后, 报送索赔通知书, 编报索赔报告, 应当单项解决。

其次, 应当明确工程索赔提出的期限, 从知道或应当知道索赔事件发生之日起计算, 工程索赔的提出应当采取书面索赔通知形式。超过此期限, 无权提出索赔。

第三, 应当明确索赔通知发出后的一定期限内提供书面的包括说明索赔事件的正当理由、条款依据、有效可证实的证据 (包括同期记录) 和索赔估算等详细的索赔资料。

第四, 应当明确接受索赔报告的一方应当给予答复 (包括同意、不同意或作出原则回应但应进一步提供资料) 的期限, 以及接受索赔报告一方在约定期限内不予答复视为认可索赔的期限。

第五, 应当明确当索赔事件持续影响时提出索赔一方应当连续提交报告的期限及送交最终索赔报告和资料的期限。

第六, 承包人对发包人的索赔, 可以得到竣工时间的延长和 (或) 追加付款;发包人对承包人的索赔, 可以得到承包人支付的金额和 (或) 缺陷通知期限的延长期。索赔款项应当与工程进度款同期支付或扣减。

(四) 关于工期索赔和费用索赔确定的风险防范

首先, 应当明确工程索赔事件与工期索赔、费用索赔之间的关系。

其次, 关于工期索赔, 通常包括时间的延长和经济损失的补偿两个方面。时间延长应当依据工程总承包合同规定的总工期、进度计划以及发包人、承包人共同认可的对工期修改文件、调整计划和受干扰后实际工程进度记录, 采取分析法进行确定;对经济损失的补偿即延期管理费的计算, 可以约定“据实计算”或约定延期管理费的比例。

第三, 关于费用索赔, 以补偿实际损失为原则, 实际损失包括直接损失和间接损失两个方面, 具体包括:直接费如工费、料费、机械折旧费或机械闲置费;管理费;赶工费;额外发生的工、料、机费;资金回收;利息;整理索赔时发生的费用等。费用索赔是否包括预期利润需要根据索赔事件的具体情况确定。

(未完待续)