小区物业管理内容（精选9篇）
一、物业管理概念:
是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、物业管理公司的权利：
1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；
4、选聘专营公司承担专项经营业务。
三、物业管理公司的义务：
1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；
3、接受业主委员会和业主的监督；
4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。
四、物业管理内容
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
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1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合xxx智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在xxx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
xxx的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是xxx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在xxx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
(一)自然环境。在进行平面规划设计时,应尽可能地化繁为简,以自然地势为佳。对于地形有起伏的坡地来说,一般居住区域的地形坡度要保持在10%以内,这样会有利于老年人和残障人士行走的安全性。在小区景观中,坡度和山丘的设计可以增加景观的趣味性,可以利用现有的坡地优势,创造出极富特色的景观环境,让空间具有丰富的层次感,可以有效地解决空间单调性的问题,同时增加景观的价值,确保居住区景观的良性发展方向。
居住区景观设计,首先要注意环境质量的问题,设计时要考虑到周围的有利条件和不利条件,改善整体的居住环境。其次要考虑内部的自然排水情况,做到把握原有资源、顺应自然地势、保留原有排水线路等,这样才能设计出符合自然和人类所需的居住区景观。
(二)交通及其他基础设施。在居住区内部,交通布置具有举足轻重的作用,好的交通流线设计可以减少安全隐患、提高人们的生活和工作质量。同时,居住区交通的设计也会影响到内部交通与市政交通的良好衔接,居住区外围的交通,主要是临铁路、城市干道等,一定要考虑到场地内外部交通的相互贯通和联系,主要是出入口的位置和数量,考虑到方便性、工程大小、合理性、安全性等问题。
对于内部的交通流线,除了要考虑是否畅通,还有考虑内部交通与内部建筑之间的联系。内部交通布置要做到交通便捷、流畅、安全,道路环形路网通达。居住区内部的交通设计应该分为:消防通道、主干道、次干道、主园路、支园路、游园小径。
二、居住小区景观设计的主题定位
突出居住小区景观设计的特点,重点是突出景观设计的主题定位和风格特点,同时要注意与周围建筑和环境的相互融合,这样才能更好地发挥景观的差异性和创新性。主要从设计主题定位开始,选择设计的初衷,设计针对的人群、小区的整体定位、小区入住率、小区的居住人群年龄范围等因素。
现今的很多住宅小区还停留在基础概念设计阶段,小区景观还停留在绿量的控制上,对于居住人群的行为、心理需求等方面缺乏关怀。此外,对于不同性质的小区要有不同的景观设计主题,现在的住宅小区有针对白领阶层的单身公寓,这类人群闲暇时间少、生活压力大,对于小区景观设计的要求是合理、安静、交通便利;对于老年人居多的住宅区而言,就要根据老年人平时的生活习惯来设计景观,他们的闲暇时间较多,而且喜欢社区内的集体活动,因此小区景观设计中的功能区域就要相对丰富一些,这样才能满足老年人的生活需求。再者,老年人由于行动不便,所以在进行景观设计时,一定要考虑到残弱人群的活动需求,这样才能对居住区的景观设计有一个明确的主题定位。
三、居住小区景观空间的组织规划
无论是居民活动空间、观赏空间还是运动休闲空间等景观空间,它们之间要有规律地组织起来,居住区景观空间的合理性、空间组织的合理性,将直接影响到居民的生活质量,从而影响居民的生活状态。居住区景观空间的组织规划注重整体性设计,不单单指建筑形式和建筑布局,还包括居住景观空间环境的整体性,涉及居民的身体和心理健康整体性的体现。居住区景观空间组织规划的实施,首先要考虑到空间的立面设计,一方面要考虑功能作用,另一方面要考虑出入口与外部空间的组织关系、出入口与内部空间组织的联系性,要做到相互贯通、相互统一。
景观道路的组织规划也是空间划分的重要因素之一,道路设计的优劣直接影响到空间整体的协调性、贯通性、合理性,会影响居民的生活秩序。道路规划设计就是对空间进行组织和分隔,道路起到划分空间、联系空间的作用,对于景观空间的组织规划具有决定性的作用。
四、居住小区景观的人性化设计
随着社会经济的发展及社会的进步,人们的生活水平显著提高,对生活环境提出了更高的要求,所以在城市居住空间景观的设计中,应从人性化的角度出发,融入人性化的元素,使景观设计作品充分体现出人文关怀,不断地丰富人们的物质生活和精神生活,促使人与社会、人与自然的和谐发展。
在景观设计中,要达到人与环境的和谐、各要素之间的和谐统一,避免不同形式、风格、色彩等要素产生冲突和对立。各要素要做到以环境和谐的整体利益为主,把握主次关系,达到整体的和谐统一。
参考文献
[1]邓夏.浅谈住宅小区环境设计理念及方法[J].河北建筑工程学院学报,2006(8).
[2]严龙华.居住小区规划形态思考与探索[J].福建建筑,1997(54).
关键词：小区物业管理；VB6.0；数据库；信息；用户
中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0075-01
迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。本文通过用VB 6.0编写小区物业管理系统，利用软件工程原理，采用生命周期方法学，其开发主要包含建立和维护后台数据库以及前端应用程序的开发两个方面，用来实现小区信息数据库的创建和各种费用的统计、收取和汇总。
一、系统需求分析
（一）系统要解决的问题
作为更适用于现代化小区的物业管理系统，本系统应实现的功能：信息化，方便业务处理，方便灵活的查询功能，清晰明确的权限管理。
（二）系统需求问题描述
小区物业管理系统由资料管理、基本管理、数据统计、系统管理、帮助、退出功能模块六大子系统组成。本系统的主要参与者有：普通工作人员、公司财务人员、公司系统管理员、公司领导和业主。他们参与以上模块中其中一种或几种工作活动。
（三）系统的非功能性需求
系统结构合理，人机界面友好，系统反应速度快，系统的开放性和可维护性。
二、数据库设计
系统的E-R图设计
数据库设计就是将现实世界的数据组织成数据库管理系统所采用的数据模型。实体联系方法简单、实用，通常使用它的工具—E-R图。下面给出系统部分E-R图（因为各个实体属性较多，简洁起见，在每个 图中只给出了相关的属性）
三、系统设计
基本资料管理模块
四、总结
在本系统的开发过程中，由于本人是初次开发软件，在知识、经验方面都存在着不足。另外，在整个开发的过程中，时间也比较仓促。因此，该系统也会存在一些缺陷和不足。由于对物业管理的整个流程不够熟悉，在需求分析时未能做到完全满足用户的需求。因为本系统是一个通用的小区物业管理系统，所以在需求分析阶段做得不是很深入，以后应对物业管理企业及物业管理进行详细的需求分析和业务流程分析从而更合理更科学地设计系统功能模块和数据库。
参考文献
[1]林陈雷,郭安源,葛晓东.教育信息化系统开发实例导航.人民邮电出版社,2003
[2]张立科.数据库开发技术与工程实践.人民邮电出版社,2004
一，别墅小区的管理特点
别墅小区既然是花园式高舒适的高级住宅区，那么相对而言，入住的业主一般都是经济富裕的境内外企业家或者是高级管理人员，从而形成了别墅小区管理上的独有特点，这就是：
1． 认真负责做好别墅售后的维修保养工作
由于别墅是高级住宅楼宇，发展商除对小区环境、楼宇外形设计刻意追求外，对房屋质量也有较高的标准。所以物业管理公司在验收时，就要从维护业主利益出发，按规定的质量标准严格把关。对工程质量不合格和设备功能障碍等问题应限时限刻给予解决，决不拖延推诿敷衍搪塞。尤其是对于封顶后的隐蔽工程，应从物业的长期管理角度实施质量监督。在保修期内，尽心尽责做好楼宇养护，当好“楼宇保姆”，优质的施工和优质养护，才能使物业延寿增值。
2． 向业主提供系统化服务
业主入住后，他们希望得到系统化快捷方便的服务，物业管理公司就要向酒店式星级服务方向去努力，除向业主提供商务，餐饮，康乐等服务项目外，更重要的是注意解决业主的家居生活服务，如代请保姆。家教；代办水，电，煤气等公用事业费用的缴纳；代购物品；代办室内装修，家具设计，灯具配置，私家花园改建，除草灭虫，医疗保健和居家旅游等等，形成一个系统化的服务网络，使业主真正实现不出家门就能得到系列服务的要求。
3． 尽心营造高品位的居住环境
做好服务之后，另一个重要问题就是物业管理公司要尽心营造整个别墅小区的高品位居住环境，这是使业主安居的基本条件。假如居住环境脏乱差，那么最好的别墅，最优秀的服务都是零。环境不好就会影响销售，服务就会没有对象。所以物业管理公司要尽惊讶营造一种花园式的自然绿色环境，从整个小我绿化规划着手，加强公共绿地的花草养护和修剪种植，培育优良品种，保持四季花草常开常绿，开成一个红绿相间，花香鸟语，温馨自如，自然清新的生活环境，要优化社区文化环境，充分利用别墅小区内的公共场所，开展丰富多彩，富有国际民族特色的交流活动，增进业主之间，业主与物业管理人员之间的交往和友情，譬如开放俱乐部，文化体育设施，儿童乐园等，组织住户参加集体公益活动，把整个小区营造成人与人，人与自然优雅的生活和社交的园地。
4． 保障业主生命财产的安全
按照马列斯洛的需要理论而言，生命财产安全的需要，是人类的第二需要，也是人类生存的基本需要，对于高档外销别墅来说，小区安全是业主安居的最重要的也是最基本的条件。一个优雅文明的生活环境，其中最重要是安全环境的体现。因此，物业管理必须加强保安工作力度，解决好业主最为关心的大事。首先要完善保安硬件设施，建立监控中心，把小区围墙红外线报警系统，别墅室内报警装置及道路监控网连成一体，以增强防盗防窃手段，杜绝案件发生，在软件上加强保安人员培训，严格执行保安管理制度，强化夜间巡逻值班措施，把认真负责的工作态度同完善的保安设施有效结合起来。保证业主生活在安全优雅的文明环境中，实现真正的“安居乐业”。
二，别墅小区管理内容
由于别墅小区是花园式高雅的高级豪华住宅区，因而对它的管理着重为业主/租户营造宁静，安全，舒适的居住生活环境。要赤诚做到：别墅内冷气，暖气供给充足，水，电，煤气供应有保障，电话通讯畅通，搞好小区内园林绿化，环境卫生，增强防盗，防窃手段，确保人身财产安全，以及建立完善的公建配套等。依照这些要求，就可以确定以下几个方面的管理内容：
（1）保护别墅小区整体规划的完整性。按照规划设计的要求，保持别墅的建筑风格，不
准随意改变别墅的结构。
（2）保证别墅小区花园绿地不受侵占，禁止擅自改变用地位置或扩大用地范围的任何违
章用地或违章建筑。
（3）认真做好别墅养护和维修工作，保证别墅功能的良性运行，水，电，煤气，冷暖气
系统不出故障。
（4）加强市政设施管理和养护，及时检修水，电，煤气，通讯等公共管线以及变电房，公共照明排水排污系统，使这些设备能良性运转，确保正常的供水，供电，供煤气，冷暖气和通讯畅通。
（5）做好别墅小区园林绿化管理和养护，不断调整小区花草树木品种，加强优良品种培
育，使得小区花草一年四季常开常绿，尽心营造一个花香鸟语，温馨自如，高雅清新的生活环境。
（6）按照城市卫生管理条例，切实做好别墅小区卫生清洁工作，包括住户生活垃圾定时
清运，道路清扫，公共区域环境卫生的治理，防鼠灭虫，外墙清洗以及污水雨水道的清理，保持一个整洁环境。
（7）加强别墅小区车辆交通管理，在小区内要设置明显交通标志和实行车辆限速行驶的规定，防止交通事故发生。为防止车辆丢失，损坏，车辆必须定战火 停放，禁止乱停乱放。
（8）加强安保和消防系统的管理检查，完善安保报警系统，提高防盗防窃技术手段，以
增强别墅安全系数。同时严格保安管理制度，强化夜间值班巡逻，杜绝案件发生。定期组织消防演习，对消防设备实施专人检查保养，并实行义务消防员制度。
（9）开展高效优质有偿服务。如代办保险，代缴公用事业费，代订报刊，代请保姆，代
购物品，室内清洁等家务类服务。
（10）经常举办小区文化娱乐活动。利用俱乐部，文娱活动室的场地，开展文化体育活动。
组织小区业主/租户外出参观旅游，增进业主间情感交流，建立良好的人际关系。
（11）开展一业为主多种经营活动，在搞好管理基础上，还可以为小区业主提供房地产市
第一节 员工行为规范
一、职业道德要求
1、敬业爱岗：热爱本职岗位，勤奋敬业，积极肯干，乐于为本职工作奉献。
2、遵守纪律：遵守国家政策、法规、法律、遵守公司规章制度和劳动纪律。
3、诚实守信：表里如一，言行一致，不弄虚作假、自欺欺人，不偷工减料，不以次充好，重合同守信用。
4、认真学习：认真学习科学文化知识，不断加强业务技术水平，努力提高服务质量。
5、公私分明：爱护公物，不谋私利，自觉维护公司的利益和声誉。
6、勤俭节约：具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。
7、团结合作：严于律已，宽以待人，正确处理好个人与集体、同事的工作关系；具有良好的协作精神，易于他人相处。
8、严守秘密：未经批准，不向外传播或提供公司的内部资料。
二、服务意识要求
1、文明礼貌：做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。
2、主动热情：以真诚的笑容，主动热情地为用户服务，主动了解用户需求，努力为用户排忧解难。
3、耐心周到：员工在对用户的服务中要耐心周到，问多不烦，事多不厌，虚心听取意见，耐心解答问题，服务体贴入微，有求必应，面面俱到，尽善尽美。
三、仪容仪表要求
1、保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工号牌端正地佩戴在左胸前。
2、女员工头发不过肩，不做怪异发型，不留长指甲、不染甲，不浓妆艳抹，不穿黑色或带花丝袜。
3、男员工头发不盖耳朵，不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣，紧束领带（大箭头垂列皮带扣处为准），衣着束装。
4、员工不得在大庭广众下化妆，挖鼻孔，搔痒，对人打喷嚏，打哈欠和伸懒腰等影响形象行为。
四、行为举止要求
1、站姿：自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或双手交叉、紧握，自然垂放于身体前。
2、坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。
3、进入他人办公室或住宅前，应先用手轻敲3下，得到同意后再进入。进入后，不得随意翻动室内物品。
五、接听电话要求
1、所有来电，在铃声响3声之内接听。
2、拿起电话后，先致简单问候，自报公司部门，语言亲切柔和。
3、认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓
名，并向对方复述一遍。
4、通话完毕后，向对方表示感谢，等对方放下电话后，再轻放下电话。
5、上班时间，一般不得打（传）私人电话，如有急事，通话时间不得超过3分钟。
6、打出电话时，应预先整理好电话内容，语言简练，明了。
六、处理投诉
1、员工必须意识到公司的工作是以用户为中心，必须高度重视用户的投诉。
2、细心、耐心地聆听用户投诉、让用户畅所欲言。
3、认真地用书面形式记录下投诉内容，迅速、妥善地解决用户投诉的问题或转报有关部 门解决。
4、受理投诉不得涂改，撕毁或假造涉及本人的投诉记录。
5、投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚的依据。
6、对用户投诉应表示感谢，对事件表示歉意，处理完投诉后，应主动回复用户，了解用户满意程度。
七、服从领导，听从指挥、公司实行层级管理和岗位责任制，各级员工都向其直属上级负责，总经理对总公司负责。
1、公司实行层级管理和岗位责任制，各级员工都向其直属上级负责；
2、各级管理人员应切实服从领导的工作安排和调度，依时完成任务，不得顶撞上级，不得无故拖延、拒绝或终止工作。倘若遇到疑难或有不满的应从速向直属领导请示投诉。
八、认真工作，礼貌待客
1、注重礼仪：是对用户和同事最基本的态度。要面带笑容，使用敬语，“请”字当头，“谢”字不离口，接电话时先说“您好”。做到用户第一，热情有礼。
2、讲究效率：提供高效率的服务，关注工作上的每一个细节，急用户所急，为用户排忧解难，籍以赢得用户的满意及公司 声誉。
3、工作责任：无论是常规的服务还是正常的管理工作，都应尽责，一切务求得到圆满的效果，给用户以效率快和服务佳的良好印象。
4、搞好协作：是管理的重要因素之一。各部门之间，员工之间应互相配合、真诚协作，不得互相推卸，应同心协力解决疑难，维护公司的声誉。
5、诚实守信：诚实守信是管理人员必须具有的品德。有事必报，有错必改，不得谎报虚情，不得文过饰非、阳奉阴违、诬陷他人。若员工向公司提供个人资料不准确，由此造成的个人权益受损，概由员工本人负责。公司将追究该员工因此行为而引致公司利益受到损失的责任。
九、规章制度，坚决执行
1、按时上、下班、做到不迟到、不早退、不无故缺勤。上班时不得无故离开工作岗位，有事离岗必须征得上级同意后，方可离岗。
2、员工穿着必须保持整齐、清洁，制服员工上班时必须按规定穿着工作制服，除因公或批准外，不能穿着或携带公司制服外出。
3、任何员工不得利用职权或工作之便，给自己的亲友以特殊优惠、照顾。
十、爱护公物，注重卫生
1、公司所发给员工的制服、员工证、衣柜锁匙等物品均应妥善使用及保管，若有遗失或损坏者，应即通知部门经理并报人力资源部，申请办理赔偿补领手续。离职时物品均须交回，如未能交回者须按规定赔偿。
2、爱护公司的一切工作用品，注意所有设备的定期维修、保养。
3、要开源节流，节约用水、用电和易耗品，不准乱拿公物，不得把有用的公物扔入垃圾桶。
4、讲文明卫生。对人和气、说话文明、不讲粗口，不随地吐痰、丢纸屑、果皮、烟头和杂物，以保持清洁优美的环境。在公共场所见有纸屑、杂物，要随手捡起或立即知会有关部门。
十一、服务用语
1、对来访人员说：您好，请问您上哪楼哪户？
2、当来访人员离开时应说
“谢谢您的合作，欢迎您再来”，“再见”。
3、对违章行车应说
“对不起，消防通道禁止停车，请您将车泊在车位里好吗？”
4、对车场内闲杂人员说
“您好，为确保您的安全，请您不要在车场玩耍”
“多谢您的合作”
5、对车辆出车时应说
“您好，您的车位使用费用 元”
“这是您的票据，祝您一路顺风”
6、当车辆进车时应说
“ 请您将门窗锁好，贵重物品随身带走，不要放在车内
保安员素质要求
一、保安人员应具备的职业道德
1、忠于职守、勇于奉献
2、热爱本职工作，精益求精
3、热心服务，礼貌待人
4、清政廉洁，奉公守法
5、遵守社会公德
6、工作中出现事宜及时上报
7、严禁带有私人情绪上班
8、执行第一，反映第二
二、保安人员应具备的素质
1、高度的警惕性
警惕性主要要求保安具备高度的责任感，随时警惕不法分子犯罪阴谋，及时揭露和打击他们的种种违法行为。
2、高超的策略性
策略性指保安在对敌斗争中能扬长避短，避实就虚特别是防身时要充分发挥自己一方的长处和优势，隐蔽自己一方的短处和劣势，从而用较弱的力量战胜犯罪分子。
3、防卫的灵活性
灵活性指在实际的格斗中，要求根据具体情况来决定使用哪种技术方法，或者交替使用一种或多种方法在一二招之内将对方制伏。
三、保安人员应具备的礼仪
保安员作为公共的代言人，他的礼仪举止要得体，以下从三个方面来阐述
1、敬礼
保安敬礼主要有两种：举手礼、注目礼
举手礼我就不多讲，相信大家都比我专业，在这里我着重讲一下注目礼在何种场合使用：
1）保安没戴帽子时，无论停止间还是行动间，在室内还是室外，均应行注目礼。
2）保安手携武器或手提物品时，无论戴帽与否，均行注目礼。
2、着工装上岗
防范管理是指物业服务企业为防盗、防破坏、防意外及应急处置而对所管辖的物业区域进行值勤监控、巡视等一系列管理服务活动。防范管理服务的对象主要是人为造成的事故与损失。
为了达到物业区域防范管理服务的目的，必须从防范管理服务的“硬件”和“软件”两方面下功夫。物业区域防范管理服务的硬件是指根据防范管理服务工作的实际需要所必须配备的一整套硬件设施，防范管理服务的软件是指物业服务企业内部的专职秩序维护人员及其实现防范管理服务所采取的一系列措施、规定和制度。
2.消防管理
消防管理包括防火和灭火两个方面，物业服务消防工作的重点应放在火灾灾情发生后采取何种措施才能将损失降低到最小；另一工作重点是防患于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、物力、技术等多方面做好随时灭火的充分准备。物业消防管理服务的主要内容有：消防宣传教育；消防队伍建设；消防制度的制定；消防设施、器材的配置及管理；灾情发生后的处置措施等五个方面。建立一支以物业服务企业员工为主、业户为辅的高素质的专群结合的义务消防队伍，是落实区域消防工作的组织保证，其任务是进行消防值班、消防检查、消防培训、消防器材的管理与保养、协助消防部门开展灭火工作。3.道路交通管理
道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、车辆管理和停车(库)场管理四个方面。
(1)道路管理是指对物业服务区域内道路设施进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处置。
(2)交通管理的任务是正确处理人、车、路的关系，在可能的情况下做到人车分流，保证物业服务区域内交通安全、畅通，其重点是机动车辆管理。
(3)车辆管理包括机动车、摩托车、助动车和自行车的管理，主要职责是禁止乱停乱放和防止车辆丢失、损坏。
关键词：小区；物业管理；服务
中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）17-011-01
物业管理行业作为房地产产业的衍生行业，随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的住宅小区投入使用，物业管理进入大发展阶段。住宅小区物业管理的出现，使得居民的住居环境、生活环境得到一定的保障。随着社会的发展，物业管理行业的问题逐渐显现，近几年经常发生物业管理公司与业主之间的矛盾问题，并在社会中反应激烈。所以，谋求物业管理的工作改革和缓和与业主之间的矛盾问题逐渐得到重视，这些问题的解决，有利于物业管理行业的发展，也有利于居民自身的环境建设。
一、住宅小区物业管理的范畴及管理现状
住宅小区物业管理指的是，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着物业管理行业的发展而产生的问题越来越多，房地产开发商、物业管理部门和业主之间的关联存在，使得矛盾越来越激烈，主要可以概括为房屋质量问题和物业服务水平问题。当前，小区物业管理仅仅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小区业主缴纳的物业费及其他商业收入，小区物业管理公司受发展原因及费用等其他因素影响，整体服务水平不高，再加上房地产开发商的房屋建设质量问题，使得小区业主认为缴纳了物业费而物业公司没有提供相应的服务，三者之间的矛盾加剧，业主拒缴物业费，物业公司收入困难，从而产生恶性循环，如果不解决，当矛盾达到一定程度，很容易产生社会问题，影响小区及居民的生活环境。所以，解决他们之间的矛盾有一定的必要性，促使双方和谐共处，互惠互利。
二、住宅小区物业管理中存在的主要问题及分析
1、开发商遗留问题
开发商是住宅小区的建设者，对房屋的建设、小区的用地规划有决定作用。对于开发商来说，希望用较少的费用、较少的公共面积来换取经济效益的最大化，所以在开发过程中的房屋的质量问题，绿化面积减少、规划的休闲场所改作他用现象比较严重，这些问题直接关系到业主的切身利益，开发商在业主销售时的承诺及规划，与业主入住后的实际使用情况有冲突，致使直接面对业主的物业管理公司承受来自业主的压力，物业管理公司与开发商沟通与协商存在阻碍或者时间较长时，业主将对开发商的不满情绪直接转移到物业管理公司上，业主的不满主要表现在不缴纳物业费，而这直接影响物业管理公司的运营。物业管理公司的存在与开发商有一定的关联，基于它服务的对象为业主，所以，解决开发商与业主之间的问题，物业管理公司作为一个中间人和协调者，需要发挥其积极的态度和服务精神。
2、物业服务水平问题
物业管理公司的主要服务对象是业主，为业主提供安保、维修、绿化、保洁、车库管理、设备设施建设与维护等服务，业主从物业管理公司提供的服务质量及效率来评判该公司的服务水平。由于物业服务行业的特殊性，决定了他的服务人员整体素质不高，维护和管理的能力不足，不能应对当前社会人们对物业服务的要求，从而引起业主的不满。当业主的服务需求得不到满足，日积月累，逐渐产生对物业管理公司的不满和厌烦，使业主和物业管理公司的矛盾不断激化，引起一系列得到问题。比如，电梯的维护和维修问题，车库管理（租和卖）的问题，绿化地挪为他用等问题，都是目前讨论比较激烈的问题。如何与业主缓和关系，提高自身队伍的建设，是物业服务行业面临的重要问题，这一问题的解决，有利于缓和二者之间的矛盾，进一步促进物业服务行业的进步与发展。
三、对住宅小区物业管理的建议
1、加强与开发商之间的协调，着力解决历史遗留问题
物业管理公司作为一个特殊的存在，与开发商有着一定的关联，在小区的房屋建设、设计规划等方面的沟通协调有着天然的优势。双方在进行移交前可对有可能存在的问题进行探讨，并能约定通过一定的渠道在一定时限内来解决相关问题，规范双方的责任与义务。比如在保质期内房屋漏水，维修队迟迟不来，是不是可以物业公司先垫支费用，再与开发商协商、约定等。业主对于物业管理公司的拖延和不作为是很反感的，在物业管理公司的积极沟通和努力解决问题的情况下，是可以赢得业主的理解。
2、加强自身的队伍建设，提高服务水平
物业管理公司目前大部分的经济来源是依靠业主缴纳物业费，但是单纯依靠这一项的收入来维持整个公司的运营还是比较艰难，再加上业主不按时缴纳，给物业管理公司造成一定的困扰，所以在这种情况下，招聘的管理和服务人员的素质相对较低，很难为业主提供优质的服务。加强自身的队伍建设，一方面可以通过增加收入渠道来提高自身的收益，另一方面可以通过招收高素质的管理人员和服务人员提供服务，第三，加大对管理服务人员的培训投入，逐渐在工作实际中提高个人服务水平。
3、加强与业主之间的沟通，努力营造和谐氛围
物业管理公司不仅仅承担着管理和服务的任务，还作为加强业主之间、业主与物业管理公司之间的联系与沟通，创造一个和谐、互助的氛围。物业管理公司可以通过举办活动、比赛等多种形式，积极鼓励业主们参与到活动中去，让业主了解物业服务，让业主相互熟识，有利于增加大家之间的感情交流，多些沟通与理解，多些帮助与信任，努力营造一个和谐的家园环境。
参考文献：
[1] 陈丽洁 黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业，2010（7）：77-78，110.
[2] 费璇.探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施[J].经济研究导刊，2014（20）：69-70.
目 录
一、项目概况
二、物业管理内容
三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度
一、项目概况
1.地理位置
该项目位于西经十路与西纬十路的交汇处。
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理 环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理 6.1住户装修管理
在物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施 3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构 1.1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2.1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；
C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止；
D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2.4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。
3、内部管理制度（各岗位职责）
3．1物业处经理岗位职责
A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作； B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；
C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标；
D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；
E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见； F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作； G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 3．2经理助理岗位职责
A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C.负责对本中心员工各类考核；
D.向管理处经理提交各岗位用人计划；
E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%；
F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；
G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定；
H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进； I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 3．3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生；
B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现；
C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．4保安部主管岗位职责 A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；
B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；
C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；
三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；
G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理；
H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。3．5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购； D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作； E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工；
F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；
G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．
6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策；
B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理；
D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）
鄂尔多斯市东胜区金煜物业管理有限责任公司
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。
补充：
物业管理的水平与小区居民的生活息息相关,小区居民都希望有一个好的物业管理机构,但是,总是事与愿违.物业管理工作不遂人意,也不能去怪物业管理工作人员,他们的工作也很辛苦.主要是有的居民小区缺少物业管理的“把关人”,以致缺少小区民主管理的“实施人”,各方面的工作缺少监督,也就缺少规范,显得乱哄哄了.我们必须重视以下几个问题:
一,选举产生业主委员会:由小区居民中挑选作风正派,肯为大家工作,责任性强的居民代表,经过民主选举产生业主委员会.业主委员会代表所有的业主,对物业管理工作进行监督,维护业主的合法权益.业主委员会成员一定要在业主中有威信,办事不徇私情.选举一定要符合选举办法.决不能随随便便地一投票就算数.业主委员会产生以后,要树立它的威信.虽然它是民间产生的机构,由于它和居民的生活关系密切,必须对它给予充分的重视.没有业主委员会,就谈不上如何加强物业管理工作.二,小区内的车辆停放工作要充分听取业委会和居民群众的意见:小区内的车辆停放问题常常成为居民之间纠纷的来源,有的物业干部也觉得十分棘手,纠纷两边,难免要得罪一边.有了业主委员会这个问题就比较容易办.如一个居民小区停有几辆大型货运汽车和大巴士,这些车辆由于车况较差,启动时噪音很响,影响居民的休息和睡眠.居民把意见反映给业主委员会,要求禁止大型车辆停入小区.在业主委员会和大型车驾驶员沟通的时候,他们表示很难接受,通过
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