土地一级开发整理流程

土地一级开发整理流程（精选7篇）

土地一级开发整理流程 篇1

密集的宏观调控使得房地产开发行业进入了低迷状态，但土地一级开发却丝毫未感受到寒意。“卖地”的巨大盈利空间，促使着房地产企业纷纷开始转型做“土地一级开发商”。

■ 文：方正商学院李明旭资源集团石生荣

目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。

一、土地一级开发的流程与分工

土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

二、土地一级开发收益分成模式的运作要点

（一）土地一级开发的两条收益途径

土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。

（二）共同出资设立项目公司

房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。

（三）土地一级开发净收益的分成一般来讲，“土地一级开发净收益”被定义为，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”。其中，土地一级开发成本通常由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用（如监理费、工程设计费、管理费用、财务费用等）、相关税费等构成。按照国家有关规定应提取的各项基金、规费，主要包括土地收益基金、失地农民保障金等。

项目公司与政府之间的土地一级开发净收益分成比例的约定，无疑是一级开发合同当中最为关键的条款。按笔者所查阅的数个土地收益分成的案例来看，项目公司往往要占到净收益的“大头”。以中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.SH）为例。中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发，贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付一级开发投资成本；投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区政府与华润贵阳按照3：7 的比例进行分成[1]。2007年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市4.18万亩范围的土地一级开发权。合同显示，所述土地一级开发的期限自2008年5月30日至2013年5月30日，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5、5分成，即扣除全部土地一级开发总成本及国家有关政策提取各项基金，云南城投可获得土地出让纯收益的50%[2]。

分配比例的设置通常与土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。项目公司在拿到按比例分配的一级开发净收益后，在扣除经营成本等费用、提取法定公积金等程序后，公司股东可对剩余的税后利润进行分红。通过土地一级开发净收益的分成设置，房地产企业以及地方政府的利益捆绑关系被深化了一层。与房地产二级开发的项目相比，房地产企业在土地一级开发的利益分配上与地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一级开发项目的市场风险相对较小。

（四）土地一级开发保底收益的设置

在一些土地一级开发的收益分成案例中，房地产企业甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。在上述云南城投在昆明的土地一级开发案例中，另设有保底条款，规定若云南城投所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府将保证向公司另行支付差价款，以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。而漳州发展（000753.SZ）则更是与地方政府达成了固定回报加上收益分成的方式，从事土地一级开发，从而确保了较高的投资回报和相小的投资风险。2009年，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，在与漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心三方共同签订的《漳华路龙文段配套开发用地（A 地块）一级开发合作协议书》中，三方约定：公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的固定收益，此外，公司还将获得地块挂牌出让净收益的18%[3]。

此外，在一些一级开发委托合同中，房地产企业会通过与政府约定土地“招拍挂”的单位成交底价，来实现最低收入的底线。房地产企业也会与地方政府约定，对投入资金规模进行限制——如锁定土地一级开发的平均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。在上述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定：每亩土地开发成本不高于32 万元，若实际成本高于上述额度，由漳州市龙文区政府及当地城市建设开发中心负责所有超额成本。

（五）参与土地规划的设计工作

在土地一级开发的收益分成模式中，土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；开发商可利用规划的设计和改变，来使得土地规划对己方从事一级开发更有利，甚至为今后的土地一二级联动打下基础。

在符合城市总体规划基础上，开发商往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时，房地产企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划，这为开发商获取二级开

发权方面提供了更多的先机。因为开发商用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段，可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可，并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻。

此外，为了保证土地出让收益的实现，在一级开发委托合同中，一些房地产企业也会与政府约定，在可出让经营性用地中，商住用地的最低比例。

（六）参与政府的土地“招牌挂”工作

土地一级开发的普遍模式是，房地产企业将土地平整完毕后，交由当地国土资源部门挂牌出让。虽然土地一级开发商自身并不能准确把握土地出让的时间，但却可以通过合同条款的约定，大致与政府部门约定每年落实到本项目的土地出让指标，从而把握土地供应的节奏。

在一些土地一级开发的案例中，房地产企业还约定可与政府协商确定项目土地入市交易价格，并与政府协商确定土地交易条件和交易方式。通过对土地出让规模、推出时间，以及交易底价等因素施加影响，房地产企业可在某种程度上做到随行就市，将土地收益保持在合适的区间内。

（七）土地一二级市场联动的优势

土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于房地产企业在土地一级开发阶段已和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为土地一级开发收益进入房地产企业，因而土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低[4]。在这种情况下，房地产企业可以在获得一级开发阶段收益的同时，获取相对低成本的土地，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可以获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。

由于房地产行业明显受制于政策的因素，因此大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，以获得整理收益的最大化。

当然，不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。”

三、所蕴藏的风险：

（一）政策风险

相比较二级市场土地“招拍挂”和房地产开发的政策规定，土地一级开发的政策并不明晰，诸多操作很不规范，而且各地政府的政策和操作流程也各不相同，造成一定的信息瓶颈和操作上的不确定性。随着土地管理制度的改革和发展，国家对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整的可能与风险。

在《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）中，国务院规定，“从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的‘收支两条线’。”在财政部发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）中，规定：“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”在2009年12月财政部发布的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号）中规定，“确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。”

鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，本文所述的土地一级开发收益分成模式的合规性是需要进一步明晰的。企业在一级开发阶段的利润分成以何种形式回到企业，也就成为了目前一级开发模式中的关键点。各地政府一般都把握“谁投资谁受益”的原则，以各种方式将收益按照承诺分

配给企业。也许是出于规避以上规定的考虑，在由上海城投公司实施综合一级开发的上海新江湾城案例中，上海城投与地方政府约定，土地出让收入按7：3分配，具体执行则选择以“土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%跟上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作[5]。

（二）融资风险

土地一级开发的资金投入密集度高、投资规模大。前述云南城投环湖东路进行土地一级开发及建设的预计总成本达到了32.35亿元。这些巨额融资，往往来源于房地产项目公司的股本融资或债券、债务融资。虽然大部分土地一级开发均采取分期滚动开发模式，使得后续资金投入可以由前期项目的现金流入来补充，但即使是为启动项目的第一期投入，动辄已往往达到十数亿资金的规模，资金需求的压力可见一斑。如果遇到政府融资窗口、行业新规定等不利变化，资金筹集周期不确定的风险就将凸显出来。

可以说，减少融资风险、保证融资渠道的畅通，是土地一级开发成功的关键。

（三）政府行为的风险

在土地一级开发的参与方中，地方政府的强势地位是毋庸置疑的。虽然房地产企业已通过收益分成等多种渠道将双方利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府强硬违约发生的风险。

以绵世股份（000609.SZ）为例进行说明。绵世股份参股35％的公司中新绵世从2007年起，在成都郊县郫县犀浦镇龙梓万片区从事旧城改造的土地一级开发项目[6]。2010年3月绵世股份发表公告称，“鉴于郫县城市整体规划和开发进程等的调整，该项目的合作方郫县土地储备中心及其政府土地主管部门与中新绵世公司协商，在保证土地开发方中新绵世利益的前提下，对该项目进行提前终止和结算，由郫县土地储备中心对中新绵世已投入开发成本进行补偿、并同时给予中新绵世合理的投资收益补偿。”虽然获得了一定的投资收益补偿，但地方政府提前终止的通知，使得中新绵世在该项目上未来持续的盈利化为泡影，不得不将“该项目及相关工作转移给郫县土地储备中心指定的第三方”。而截止这个公告发布之时，该项目尚未有土地上市拍卖。

（四）可持续性的风险

2007年底出台的《土地储备管理办法》规定，土地储备工作的具体实施，将由政府下属事业单位土地储备机构完成；各地土地储备中心同时被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。以《土地储备管理办法》为分水岭，北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。

以北京为例。在2008年之前，北京的土地一级开发流行的是企业主导型模式，即通过授权或招标方式选择开发企业实施一级开发，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％。但《土地储备管理办法》赋予了各地土地储备中心向银行获得土地储备贷款的权力。2007年之后，北京市主要采取“市、区联合储备”的模式，商业银行土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心，各区设有分中心，土地储备工作由市和区联合开展。区土地储备整理中心获得信贷资金后，作为事业单位无法直接进行一级土地开发工作，一般均须成立一家融资平台公司专门负责相关土地一级开发。平台公司将生地变为熟地，便可通过“招拍挂”方式将土地投入市场，拍卖所得收入直属市财政[7]。在这一融资模式中，商业银行发放的土地储备贷款往往只是政府土地一级开发进行贷款融资的冰山一角，因政府还可以通过平台公司获得大量的银行贷款。

可以说，目前的政策在大方向上是确保政府能垄断土地一级市场，不太鼓励企业参与到土地一级开发的过程中来。从2009年开始，包括北京、海南等省市都有意强化了政府收编土地一级开发权，使一般企业无法介入。因而，企业通过与政府收益分成而获得土地一级开发的超额收益的机会，实际上是越来越少了。

（五）征地、拆迁工作的风险

土地对涉地单位、个人的重要性不言而喻。相关单位、个人对征地、拆迁及安置方案的利益诉求不尽相同，存在因方案设计不合理、或方案沟通程度不足，导致征地、拆迁周期不确定的风险。

（六）市场风险

相对于二级开发，土地一级开发的周期一般较长。由于宏观经济形势、楼市调控政策的变化，往往会对土地市场景气程度有一定影响，从而可能引发土地分期和滚动开发的周期不完全确定、土地上市能否成交的风险。

四、总结

尽管仍然存在着种种风险，但与房地产二级开发相比，土地一级开发的分成收益模式往往收益率更高，并能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，选择土地一级开发的收益分成模式，一般会给房地产企业带来较强的盈利能力，A股市场上的绵世股份、云南城投等公司都是其中的典型代表。

------------------

[1] 本案例资料来源于中天城投2009年7月7日发布的《关于调整投资方案暨全面收购华润贵阳股权的关联交易公告》。

[2] 本案例资料来源于云南城投2008年5月12日发布的《云南城投置业股份有限公司第五届董事会第五次会议决议公告》。

[3] 本案例资料来源于漳州发展2009年12月30日发布的《董事会重大合同公告》。

[4] 在前述漳州发展的土地一级开发案例中，合作协议书约定：当地块挂牌出让时，若漳州发展最终中标摘牌，漳州市龙文区政府同意，本公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及应分得的土地出让收益于成交确认日转为地价款；若由非漳州发展中标摘牌，漳州市龙文区政府应在土地出让收入到达其财政专户之日起30 日内将本公司实际投入的土地一级开发资金、年12%收益及应分得的土地出让收益支付给漳州发展。

[5] 本案例资料选自中国房产信息集团，新江湾城位于上海市东北部杨浦区境内，总规划面积约9.45平方公里，其中由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里。

[6] 根据相关协议约定，由郫县土地储备中心负责项目的用地手续及拆迁安置工作，中新绵世方面负责提供项目实施所需的全部资金，项目整理出来的土地对外公开出让取得收入后，郫县土地储备中心先按中新绵世在项目的实际投入返还成本，再按项目土地出让收入的23％支付中新绵世投资收益。此案例资料来源于2010年3月15日发布的《北京绵世投资集团股份有限公司关于参股公司正在进行的土地一级开发项目提前终止和结算的公告》。

土地一级开发整理流程 篇2

一、土地一级开发模式

由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展, 以及土地的绝对稀缺性, 导致了必须科学规划和布局, 以合理、高效、经济地开发利用土地。目前, 土地一级开发主要有以下几种典型模式:

模式一:一二级联动开发模式。由于房地产行业明显受制于政策因素, 因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合, 以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导, 所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发, 在获得一级开发阶段收益的同时, 既保证了企业未来的可持续发展, 也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题, 如不利于政府控制市场地价, 政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍, 近期可能存在机会, 但长远看, 其空间越来越窄。

模式二:完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理, 完全控制熟地开发及供应市场, 形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该

□文/姚进1孙珺2

模式完全由政府组织实施土地一级开发, 仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价, 土地开发为熟地后的增值收益不流失, 且土地一级开发法律关系单纯, 便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大, 融资渠道窄。

模式三:政府和法定机构协作模式。政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发, 如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”, 从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。

模式四:由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头, 放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划, “放中间”, 即充分利用社会力量实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。这种模式中, 政府根据土地市场调查确定土地需求状况, 以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让, 提前确定土地使用权受让人, 并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业, 在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件 (熟地) , 土地开发完成经验收合格后, 政府与土地受让人正式移交土地。由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效地利用市场资源, 减轻政府开发资金压力。

二、土地一级开发融资模式

土地一级开发是资金密集型行业, 在一级开发过程中, 征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金, 而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时, 土地就会产生持有成本, 积压资金, 降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地, 开发企业要实现资金周转, 从而形成进一步融资需求。因此, 资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键因素之一。现行的土地一级开发融资模式有以下四种:

融资模式一:土地储备机构直接安排融资, 并承担融资安排中的责任和义务。该模式基本流程为:土地储备机构与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;金融机构将资金拨付给土地储备机构;土地储备机构通过招标方式选择一级开发主体, 再将资金拨付给一级开发主体进行一级开发;土地开发完成后, 通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构;最后由土地储备机构将借款偿还给金融机构, 并支付利息。这种融资模式的主要优点是, 整个融资过程与相关法规保持一致, 解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。但是, 土地储备机构的融资能力受到较大制约。

融资模式二:一级土地开发主体直接融资, 土地储备机构本身或委托其他担保机构承担担保责任。该模式基本流程为:一级开发主体与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;由土地储备机构或者由其委托的担保机构提供担保;金融机构将资金拨付给一级开发主体, 由一级开发主体使用该资金进行土地一级开发;土地开发完成后, 通过招挂拍方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给土地储备机构;再由土地储备机构支付给一级开发主体, 用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益;最后, 一级开发主体将借款偿还给金融机构, 并支付利息。这种融资模式虽然解决了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题, 但并未解决金融机构承担风险和融资能力受到较大制约的问题。

融资模式三:土地开发主体自行安排融资并承担融资安排中的责任和义务。该模式基本流程为:一级开发主体以自有资产抵押或信誉担保, 与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;金融机构将资金拨付给一级开发主体, 由一级开发主体使用该笔资金进行土地一级开发;土地开发完成后, 通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给一级开发主体, 用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益;最后, 由土地一级开发主体将借款偿还给金融机构, 并支付利息。这种融资模式大大增加了企业融资难度, 抬高了进入一级开发的门槛。但是, 因为这个过程中需要由二级开发企业向一级开发主体支付开发费用, 就会常常发生拖欠现象。

融资模式四:一级土地开发主体专门成立项目公司, 由项目公司直接进行融资, 一级开发主体提供担保责任。该模式基本流程为:一级开发主体专门成立项目公司, 项目公司与金融机构签订借款合同, 并承担相应的责任和义务;由项目公司投资人为项目公司融资提供担保;金融机构将资金拨付给项目公司, 由项目公司使用该笔资金进行土地一级开发;土地开发完成后, 通过招拍挂方式将熟地转让给二级开发企业;二级开发企业将土地出让款一部分支付给项目公司, 用于弥补一级开发主体的开发成本及额定收益。这种融资模式可以通过几家企业联合组建项目公司的方式投标获得土地一级开发权, 并扩大项目公司的融资平台, 但仍然没有避免二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。

三、土地一级开发盈利模式

在土地一级开发过程中, 市场化开发主体通过与当地政府协商, 创造了多种盈利模式。

盈利模式一:从土地一级开发本身获利。土地一级开发获利的关键在于严格控制各项成本费用。在各项成本费用中, 比重与控制难度最大的是征地拆迁费用, 这就要求开发商具备较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、协调的能力, 在转居安置等方面妥善解决当地政府和农民的后顾之忧, 同时能够最大限度地降低成本, 实现多赢。而整体成本费用的控制在于系统周密的安排。对于大面积的土地一级开发, 需要分批次批地、征地和拆迁, 应严格控制整合各步骤的节奏。例如, 先盖转居房, 原居民再搬迁, 企业再征地拆迁, 再安置劳动力, 资金安排则贯穿始终。通过各步骤的无缝衔接, 使企业人员和资金效率达到最高, 政府和农民的满意度也达到最高。

盈利模式二:分享土地增值收益。一些城市实行了在政府、开发商和原使用者等各个主体之间按一定比例分享增值收益的机制。这样, 开发商可以通过创新性的开发活动, 最大限度地提升土地价值, 从而获得最大利益。该盈利模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围, 以及分批出让计划的安排。

盈利模式三:持有部分公共建筑。在一些城市土地一级开发中, 授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施, 开发商则可以通过提供公共配套设施服务而获得长期现金流。该盈利模式的前提在于是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设。对开发商而言, 该盈利模式的最大挑战在于对公共配套设施的投资决策, 以及后期的运营管理能力。

盈利模式四:为二级拿地铺垫。土地一级开发主体通过与政府协商, 出于主观意愿或客观原因, 总是能够创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该盈利模式的前提是政府愿意让一级开发商取得一部分二级开发权。该模式要求一级开发商具有卓越的二级开发能力, 通过二级开发弥补一级开发收益的不足, 实现一级开发和二级开发的联动。

四、土地一级开发面临的风险及对策

相比房产二级开发, 土地一级开发面临更大的不确定性和风险性。

风险一:开发投入超出专业机构评估确定的基准地价。拆迁成本可能超过专业机构评估确定的基准地价, 而超出部分的“熟地”不能入市交易。如果政府不同意分享一级开发的增值收益, 则开发上面临亏损风险。而《物权法》的通过, 进一步加大了拆迁成本。

风险二:长期占用大量资金。对于只是用于储备的土地, 经土地储备中心验收后, 由其用自有资金偿付给开发商, 欠款风险加大。如果拆迁工作不顺利, 也会推迟整个项目的完工时间。

风险三:政府违约行为风险。在土地一级开发过程中, 地方政府的强势地位是绝对的。虽然开发企业可以通过多种法律文件进行约束, 从而与政府方面的利益紧密捆绑, 但仍不能消除地方政府违约发生的风险。

风险四:政策风险。与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地产开发而言, 土地一级开发的政策不全面, 全国性的政策规定比较原则, 操作性不强。在地方政府层面, 其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。

为规避风险, 应当采取以下应对策略:一是优化运作流程, 提升管理能力, 有效控制成本。一级开发企业在土地整治和储备过程中, 涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时, 一级开发又是一个综合性、系统性工程, 涉及众多与政府对口以及与外部合作单位谈判的环节, 因此优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用;二是加强规划能力, 挖掘区域潜在的价值。土地一级开发的价值要素中最重要的是规划。土地的特征使其一旦开发短期内不可能复原, 而规划的优劣对区域功能的实现具有决定性作用, 区域功能又对区域价值有根本性的影响;三是把握行业波动周期, 控制开发节奏。这就需要企业有敏锐的市场触觉, 并且能够与政府需求保持较高程度的一致性, 做到根据市场需求控制开发节奏, 从而提升区域土地价值。

限公司)

摘要：对于开发企业而言, 参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险, 又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。

土地一级开发中涉税问题探讨 篇3

摘 要 本文对土地一级开发业务中税款如何缴纳进行探讨，旨在避免企业纳税风险，降低企业税负。

关键词 土地一级开发 税收

土地一级开发，是指由政府土地整理储备中心或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。目前有几种操作模式1、工程总承包模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。土地储备中心按照土地一级开发企业总建设成本,加一定百分比给予开发企业,作为经营利润。2、利润分成模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发企业开发成本后在土地整理储备中心和企业之间按照一定的比例进行分成。3、土地补偿模式，土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。

目前国税总局针对土地一级开发税收处理方面出台的税收法规相当少，没有专门针对该业务的统一规范，地方税务局政出多门，且差异较大，给企业税务处理和税收筹划提出了一些问题，在营业税、土地增值税、企业所得税上，一级开发企业如何缴纳，以下是笔者一些粗浅的想法：

首先，在如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算问题上，有几种看法：一、属于房地产开发行为，按照房地产开发企业开发商品核算。

二、视为受政府土地整理储备中委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算。

三、属于建筑业，给委托单位提供“三通一平”等建筑业劳务，按提供建筑劳务核算。

四、不属于以上任何一种业务。认为取得的收入是成本返还，超出成本部分做为财政补贴收入。

针对以上业务性质认定，相应各种税收的征收上有以下几种处理方式:

第一种方式，营业税,将取得的土地转让款全额确认为收入，适用“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目。计税依据为收取的全部价款，税率5%。

土地增值税，按转让国有土地使用权计算缴纳土地增值税。

例：某建设开发有限公司接受政府委托，将一块土地完成拆迁，支付拆迁补偿费1亿元。并完成“三通一平”，发生工程支出2亿元, 发生三项费用2000万元。完工后交国土资源局进行招拍挂出让土地，土地拍卖价10亿，按与政府的协议，双方各得土地转让款50%，该公司取得土地转让收益5亿。

按此方式应交营业税及附加费；5亿*5.55%=2775万元

增值额=5亿-（1亿+2亿）*130%-0.2775亿=8225万元，

增值率8225万元/39000万元=21%

应交增值税；8225*30%=2467.5万元

应交所得税；(5亿-1亿-2亿-0.2775亿-0.2亿-0.24675亿)*25%=3189.37万元，合计税负8431.87万元。

此方法对企业来说税负最重，但税务风险较低。

第二种方式，营业税将取得的款项确认为代理收入，适用“服务业”税目中“代理业”项目，计税依据是向委托人收取的全部价款和价外费用减除拆迁补偿、土地平整等可扣除部分后的余额为计税营业额。税率5%。

此方式不涉及土地增值税。

依上例:应交营业税及附加费；（5亿-1亿-2亿）*5.55%=1110万元

应交所得税；(5亿-1亿-2亿-0.2亿-0.111亿)*25%=4222.5万元

合计税负5332.5万元。

此方式因为营业税差额征收，税负相对第一种方式较轻，且得到部分地方局的认可，如闽地税函〔2010〕26号文件中明确为代理收入。

第三种方式，营业税将取得的收入确认为建筑业收入，适用“建筑业”税目中“其他工程作业”项目，计税依据是其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。税率3%。

依上例，应交营业税及附加费：（5亿-2亿）*3.33%=999万元

应交所得税；(5亿-1亿-2亿-0.2亿-0.0999亿)*25%=4250.25万元

合计税负5249.25万元。

此方式营业税差额征收，且税率只有3%，在分包工程费用占成本比例较高时，税负较前一方式更低，但问题是企业经营范围中是否有建筑业，是否取得从事建筑业的相关资质，如符合要求，可跟地方税务局争取按此方式缴税。

第四种方式，认为做为财政补贴收入，不需要缴纳营业税。

应交所得税；(5亿-1亿-2亿-0.2亿)*25%=4500万元

合计税负4500万元。

此方式虽然税负最低，但税务风险较高，不确认营业税收入理由不充分,确定财政补贴收入依据不足。

以上一、二、三种方式，在实务操作中，可以以重点支持先导区开发建设为由要求地方财政进行税收返还。但是否能得到返還具有不确定性。

土地一级开发流程及相关手续 篇4

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。

土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程：

一 ．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用计划、土地供应计划（国有土地不受土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体。

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办

理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收：建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

1、审核土地一级开发成本。

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。

4、纳入市土地储备库

参与一级土地整理项目合作协议书 篇5

甲方：

乙方：

甲乙双方经友好协商，就乙方拟获取地块

进行项目开发的相关事项，达成协议如下：

一、项目概述

1、地块四至范围：

2、拟定指标：

二、双方责任

1、甲方承诺自本协议签订之日起，该地块不再进行招

商工作，并以促成乙方获取该地块为工作中心，进行工作。

甲方于本协议签订后即刻进行土地出让计划申报工作，力争月内完成报批。

2、甲方协助乙方在该地块出让条件的确定过程中，以

保证乙方获取该地块为目标，做好相关部门的工作，协助乙方顺利摘牌。土地出让价格在成本审计和市场评估后，以市土地交易中心确定的挂牌价格为准。

3、乙方积极做好初步设计方案，为推进该地块挂牌进

度做好各项相关准备工作。

4、乙方为履行本协议，乙方在该宗地块招拍挂手续开

始前，在天津市红桥区辖区内注册该项目的项目公司，届时 1

本合同相关权益由新公司承接。

5、乙方为保证该宗地块前期整理顺利进行并成功获得该项目的土地使用权及开发权，同意借款给甲方，甲、乙双方约定如下：

5.1、借款金额人民币万元（大写:人民币）；

5.2、借款期限：自本合同签订之日起至年月日（预期该宗地块最迟挂牌日）止，如因该宗土地的挂牌进程迟后，甲方需书面征得乙方同意展期，展期方案甲、乙双方另行协议；

5.3、借款条件：甲方力争在年月日前挂牌该宗地块，乙方依据法定程序获得该宗地块的土地使用权及开发权，若在前款约定的时间内，乙方获得该宗地块的土地使用权及开发权，前款约定的乙方借款给甲方的人民币万元，待乙方全额缴纳土地出让金和市政府交易中心返还甲方土地整理成本三日内，甲方即刻返还乙方。若如前款约定乙方未能获得该宗地块的土地使用权及开发权，甲方须在该宗地块摘牌3日内一次性偿还乙方借款人民币万元，并按照当年银行贷款基准利率计息，给付乙方利息，利息自借款发生之日起至甲方还清乙方全部借款之日止；

5.4、乙方借款予甲方的时间：本合同签订日，乙方付

给甲方人民币万元，年月日前付给甲方人民币万元；

5.5、乙方借款予甲方的人民币万元，只能用于该宗地块的前期整理，不得挪用于其他项目。

三、其他

1、甲乙双方共同以乙方获取该地块为目标，互相配合、积极推进、做好各项工作。

2、本协议式陆份，甲乙双方盖章签字后生效，甲乙双方各执叁份。

甲方：乙方：

签字（盖章）：签字（盖章）：

一级开发流程及操作实务 篇6

一、我国土地基本知识

两种土地所有权：

1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）

2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。

国有土地使用权取得方式（供地方式）：

1、划拨

2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。

（一）划拨：

1、概念：根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（京政办发[2002]54号）：分25项

(1)国家机关用地和军事用地

各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地

(2)城市基础设施用地和公益事业用地

包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。(4)法律、行政法规规定的其他用地。经济适用房、廉租房。

主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。

凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。

（二）出让

1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。

2、出让方式

协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。

3、出让最高年限

主要分三大类：居住类是70年，包括住宅、别墅、公寓；第二类，商业类是40年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；其他类是50年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。

还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了20年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。

4、地价款的构成 毛地－净地 生地－熟地

熟地价：土地在规划条件下，宗地开发程度达到红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。它由政府收益（土地使用权出让金、基础设施配套建设费）、土地开发费及其它费用三部分构成。

土地招牌挂底价：它是由应向政府缴纳的政府收益（出让金或毛地价）和给原用地方（或土地一级开发单位）的补偿款构成。

（1）政府收益（包括溢价增值）：向政府缴纳固定部分，石景山区住宅400元、平方米，商业850元、平方米。中央、市财政、区财政按2：4：4分成，远郊区县全部预留区县财政。

（2）土地补偿价格：分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。

二、纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部令 第39号“第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地工业用地（包括仓储）；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;(5)出上土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

三、土地招牌挂——供地制度改革带来的新变化

近些年来，北京市严格和加强了对土地市场的管理，出台了国有建设用地供应办法及若干个配套办法，实现了市和区县土地管理体制的垂直领导，组建了市和十个远郊区县土地交易市场，推行了土地储备制度和政府行为的土地一级开发及管理模式，筹集了土地储备开发资金，创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，使北京市在规范土地交易市场方面出现了新变化：

（一）土地供应数量由过去无序供地向有计划供地转变。

连续两年全市土地供应计划总量保持在6500公顷左右，其中经营性用地稳定在1600公顷左右。初步实行了土地供应按计划实施，逐步形成了以土地供应计划调控市场的新形式。

（二）土地供应途径由过去“多源头”、“多渠道”供地向由市政府集中统一供地转变

所有供地，都依法经市政府批准后实施，其中有的存量国有土地由政府收购储备，有的新增建设用地由政府组织土地一级开发，已经成为政府向市场有计划供应“熟地”的必要途径。

（三）土地供应方式由过去“生地”协议出让向“熟地”公开招标拍卖挂牌出让转变

五年共组织200余宗、1600多公顷土地入市交易。用市场方式配置土地资源的改革目标初步形成，土地市场更加公开和透明。

（四）土地供应程序由过去的“基建”立项审批方式向核准或备案制转变 市政府批准相关委办局印发了北京市土地一级开发和经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程图，核准或备案制成为非政府投资开发项目管理的主要程序。

(五)土地供应主体即政府从过去手中“无地”“被动”供地向手中“有地”“主动”供地转变

五年来，仅市土地储备机构收购储备近200公顷土地，有8000多公顷土地由政府授权企业和储备机构进行土地一级开发，将成为政府有计划向市场供应“熟地”的主要来源。政府储备土地开始为经济适用房用地和中央、部队在京机关单位的用地提供保障，进而使土地逐步成为参与宏观调控的“闸门”。

四、经济适用房、两限房、工业用地、经营性供地基本程序

（一）经济适用房用地

1、供地方式：划拨

2、建设主体：区政府指定、招标（一二级联动）或捆绑上市

（二）两限房用地

1、供地方式：出让

2、一级开发主体确定：储备分中心、招标、区政府指定

3、出让方式：招、牌、挂

（三）工业用地

1、供地方式：出让

2、一级开发主体确定：储备分中心、区政府成立的专业从事前期开发的国有企业、招标

3、一级开发程序

①区政府出具确定前期开发实施单位的批准文件 ②规划工作；

③立项工作（包含用地预审）； ④征地工作；

⑤具体实施；（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）

⑥上市审批：前期工作实施单位→委托专业机构审核前期开发成本→审定成果上报市国土局、市发改委备案→区县政府编制出让方案→市国土局审定出让底价→区政府报市政府批准出让方案→区国土分局组织在市土地交易市场进行招牌挂。

（四）经营性用地（不包含工业用地）

1、土地一级开发：

指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆 4 迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件（场光地净、熟地条件）的行为。

2、程序简介：

1、土地储备联审会审核阶段；

2、土地一级开发主体招投标阶段；

3、规划审批阶段；

4、立项阶段（包含用地预审）；

5、征地阶段；

6、实施阶段（住宅拆迁、国有土地收购、市政建设）；

7、上市审批阶段。

五、石景山区的土地储备情况

（一）石景山区土地资源总体情况

1、石景山区基本情况

石景山区是北京市新城区之一，总占地面积84.38平方公里，我区用地具有人地矛盾突出（5926人/km2）、旧村与建成区用地交错分布、可继续开发建设用地以现集体土地为主、基础设施条件较差等特点。

2、全区可开发土地资源情况

已知2007年全区年可开发建设的土地资源总数约为900公顷（不包括首钢腾退土地），2007年石景山区纳入实物储备项目共有27个，项目总用地面积630.793 公顷。

（二）石景山区土地储备工作特点

1、建立土地储备四级管理模式我区于2004年成立了区土地规划管理委员会，建立了土地储备四级管理模式，即：

①石景山区土地规划管理委员会－－为我区土地储备管理的决策机构 ②北京市国土资源局石景山分局－－为土地储备的管理机构，代表政府履行土地储备行政管理职能

③北京市土地整理储备中心石景山区分中心－－为土地储备的执行机构，负责组织实施土地收购储备和土地一级开发工作

④土地一级开发公司－－由分中心组织招标确定，具体负责土地储备项目一级开发工作。

区政府明确要求在我区申请建设的所有项目必须经土地规划管理委员会同意后方可办理有关手续，区发改、规划、土地等部门已建立建设项目用地预审工作程序及规划、市政建设等相应的工作机制。

2、区政府制订并下发 “一个意见”和“三个办法” 为强化政府对区域规划和土地市场调控力度，加快推进我区的土地储备工作，2004年以区政府名义下发了《关于加快推进我区土地储备工作的实施意见》等“一个意见”和“三个办法”。

①《关于加快推进我区土地储备工作的实施意见》 ②《石景山区土地储备暂行办法》

③《关于经营性用地必须公开进行交易的通知》 ④《石景山区土地一级开发管理暂行办法》

3、区政府搭建与土地储备相关的工作平台 ①投融资平台（区国资公司）

②土地储备项目投资促进平台（投资促进局和土地储备中心）。

4、率先建立土地储备数据库

通过开展土地变更调查及城镇地籍调查工作，摸清了全区各类用地数量、分布及权属情况，同时结合两个规划，在全市率先建立全区可储备土地数据库，编制出近、中、远期土地储备计划，形成阶梯形土地储备模式：

1、信息储备

2、规划储备

3、实物储备。

5、制定项目运作相关管理规定

①研究编制《土地储备项目一级开发流程图 》； ②制定土地储备项目管理工作细则； ③建立土地一级开发十大监管制度； ④建立土地一级开发例会制度； ⑤建立商务区功能区推进会议制度

6、分三大区域实施土地综合开发

考虑到我区可继续开发的土地较少，旧村改造难度大，单独运作难以平衡资金等实际问题，将全区分为东、中、西三大开发区域，组织土地一级开发公司对相应区域的土地实施一级开发工作，严格控制一级开发成本。各区域独立测算开发成本，辖区内所有建设项目均须分摊基础设施建设费。凡根据政策规定可以自行开发建设的，在上市交易中均须将应分摊的基础设施建设费计入成本，作为区政府基础设施投资补偿。

7、按“十三大片区”进行一级开发

在东、中、西三大开发区域基础上，又细化为十三大片区实施一级开发。按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式进行分片运作。

（三）2007土地储备项目情况

按照“统一规划、统一开发、统一平衡资金、分块包装上市”的模式，07年全区纳入土地储备运作的项目共有24个，按通过联席会情况分为：通过市土地储备联席会并取得市局授权批复的项目13个；通过市土地储备联席会但未取得市局授权批复的项目5个；未上联席会项目2个。

按运作主体分为：以分中心为主体运作的项目：6个大项目（11个独立项目）； 直接授权企业项目：6个（其中历史遗留项目3个）；已招标确定一级开发主体项目：3个；近期拟采取招标方式确定一级开发主体项目：5个。

1、以土地储备分中心为主体项目

（1）银河商务区二期、三期（I、F、M、L、E地块）（2）衙门口住宅项目（3）古城北路酱菜四厂项目（4）西部站前小区（5）西部天泰国际会议中心（6）京燕商务区

2、已招标确定一级开发主体项目（7）衙门口东路北侧用地（8）南宫小区

（9）北京国际雕塑园地下文化娱乐中心

3、拟采取招标方式确定一级开发主体项目（10）老古城综合改造项目（11）京西商务中心（12）西黄村综合改造项目（13）刘娘府综合改造项目（14）五里砣限价商品房住宅小区

4、直接入市项目

（15）“鲁谷新区半月公园东西两侧”住宅用地项目（16）西山峻景二期项目

（17）北京市建筑材料科学研究院生活区项目（以改为廉租房）（18）园区百高达和红狮涂料厂项目

5、符合“458”号文项目

（19）远洋山水东区项目（中远房地产）

（20）玉泉新城项目（北京玉泉新城房地产开发有限公司）（21）古城绿缘（古城农工商）

6、直接授权项目

（22）金顶街三区（首房宏大）

（23）二管厂改造项目（云健房地产开发有限公司）（24）苹果园交通枢纽（北京燕京源投资公司）

（四）2007年土地供应计划执行情况

2007年上半年全区已完成供地的项目38公顷，以去年85公顷供地计划指标计算，完成计划指标的46%。其中经营性用地28公顷（住宅用地21公顷，商服用地7公顷），非经营性用地10公顷（基础设施用地为2公顷、工业工地为2公顷、科教文卫和行政办公用地供地量为6公顷）。

从供地情况看，与去年同期相比，住宅用地及商业服务供地比重大幅上升，与国家相关政策及石景山产业转型需求相吻合。2、2007年底前经营性用地供地目标

目前，分中心正在积极推进计划内的衙门口住宅、古城绿源休闲中心二个项目，上述2个项目手续工作已基本完成，目前正在进行企业拆迁的收尾工作。其中衙门口住宅为分中心为主体运作项目，古城绿源为“458”项目。

另外，我区在原上市计划外，新增了银河商务区I、M、F三个商业地块，总用地面积为5.7公顷，并于10月30日发布了上市交易公告。该3个地块成功上市，预计我区今年上市项目总数将达到9个，供地面积为去年9.8倍，将超额完成今年供地计划的8.5％。

（五）2008年经营性用地供地计划安排

2008年计划完成衙门口东路北侧、南宫小区、国际雕塑园、远洋山水等4个土地储备项目上市交易。

六、热点问题探讨：房价居高不下？ 住房双重属性：居住、投资（投机）

1、市场需求旺盛： 经济发展→城市化进程→生活水平提高 ①“温饱型”向“小康型”转化；

② 吸收外埠与镜外购房和置业需求旺盛；60％为外埠人事买走。③预期房价上涨与实际市场表现相符，强化了预期→购房时间提前，标准提高，面积扩大，扩大了市场需求；

2、流动性过剩→居住、投资，劳动投机需求和投资性需求→扩大总需求 M0：2.69万亿元（市场货币）M1：13.58万亿元（狭义货币）M2：37.78万亿元（广义货币）股市总市值：20万亿元 GDP：25万亿元 存款：38.21万元

其中：人民币存款：36.94万亿 外币存款：1.3326万亿美元

股市与房地产投资互动，挤出效应+乘数效应

中国目前外汇储备超过1万亿美元，合8万亿元人民币，而央行只发行了2万亿央行票据冲销，即还有6万亿元资金留在市场，在乘数效应下，等于起码有30万亿元的热钱在市场中兴风作浪，30万亿元流动性只要有个1/5流进股市、房市，这导致了去年的房地产热和当前的股市狂潮。

宏观调控：上调利息、准备金率。多次上调准备金率0.5个百分点，现在至12.5%，以巩固调控成效。但在很多专家看来，上调一次准备金率也就能回收1500亿元左右，和当前流动性过剩的规模相比，只是杯水车薪，根本不在一个数量级上。

3、土地开发建设成本提高

土地成本占总开发成本的30％，占销售单价20％，招牌挂之前，石景山区的地价约为1700元/平方米左右，例新领域项目1600元/平方米“七通一平”。招牌挂之后，都市村庄2800元/平方米，金鼎商贸区住宅2800元/方米,商业银河二期2600元/平方米，成本上升1200元/平方米。

房价情况：招牌挂之前房价在4000元/平方米，现在璟都馨园普通精装修13000元/平方米，一层一户的15000元/平方米，鼎城据说要卖到15000元/平方米。

北京市土地整理储备中心石景山区分中心

土地一级开发整理流程 篇7

关键词：土地一级开发的财务风险,土地一级的成本管理

土地一级开发是指政府或其授权委托的企业依法对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行征收、拆迁、安置、补偿, 并进行市政基础设施配套建设, 使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件, 再对达到可供应条件的土地进行有偿出让或转让的过程。

一、土地一级开发企业的财务风险浅析

由于土地一级开发具有投资规模大、涉及征地拆迁、开发建设周期长等特点, 因此, 在土地一级开发过程中, 对于开发企业而言, 面临着巨大的财务风险: (1) 筹资风险。由于土地一级开发涉及拆迁、征地补偿以及通讯、燃气、市政管网等大型基础设施建设, 一般投资规模较大, 动辄数十亿, 因此单纯靠企业自有资金很难满足, 并且开发企业本身并不拥有土地的使用权, 无法取得土地使用权抵押贷款, 从而增加资金成本。 (2) 征地拆迁风险。由于征地拆迁事关被拆迁人的切身利益, 拆迁评估及拆迁补偿方案是否合理、钉子户等问题, 无疑会加大企业的征地拆迁补偿成本, 实践中多数企业的该项支出往往超出成本预算。与此同时, 征地拆迁处理不当, 导致无法按预定时间完成征地工作, 延长整个开发周期, 增加企业资金成本, 稀释利润。 (3) 市场风险。由于土地一级开发建设周期较长, 很难在投资初期准确预测未来的宏观经济形势以及土地市场、房地产市场情况。

二、土地一级开发企业的成本管理浅析

土地一级开发成本是进行项目投资决策的先决条件, 是项目管理、筹融资以及土地上市交易定价的重要影响因素。土地一级开发成本项目主要由以下几项构成:前期费用;征地、拆迁补偿费;基础设施建设费;招、拍、挂交易费用;贷款利息;土地储备开发供应过程中审计、律师、监理、不可预见费等相关支出。从上述项目组成, 我们不难看出, 成本项目多, 金额巨大, 受政策影响强。在项目前期策划环节, 开发企业要与当地政府主管城市规划建设部门就项目策划方案进行深度沟通论证, 使其与所在区域的城市整体规划相符合, 促进区域经济的发展, 避免策划方案与区域规划不相符合, 造成不必要的成本支出。在征地、拆迁补偿环节, 由于拆迁补偿问题涉及多方利益主体平衡性, 具有较大的不确定性, 因此, 要进行实地调研, 充分论证拆迁评估结果、拆迁补偿方案、拆迁计划的可行性, 对拆迁补偿工作进行必要的跟踪审计, 避免拆迁补偿成本的不合理上升。在基础设施建设环节, 要充分获取工程造价信息, 制定合理的目标成本, 比选设计单位、施工单位、监理单位, 严格把控各项成本支出。因此, 土地一级开发企业要建立科学的成本管理制度、完善的成本管理体系, 对开发项目实行全方位、全过程的有效管理。

三、土地一级开发企业的涉税问题浅析

由于企业参与的土地一级开发活动是一项比较特殊的经济行为, 并且属于经济活动中的新生事物, 因而土地一级开发企业的涉税问题较为复杂。营业税是土地一级开发企业的主要税种, 在开发企业税负中占有举足轻重的地位, 随着我国土地一级开发行业的不断发展以及企业参与土地一级开发行业的不断深入, 国家税务总局不断推出税收政策予以明确。国税函〔2009〕520号是国家税务总局在2009年出台的相关文件, 针对不同开发主体、不同的开发情形, 国家税务总局在2013年相继出台国家税务总局2013年第15号公告。前者是主要针对政府主导型的土地一级开发的情形, 这种模式下, 由政府或土地储备机构全权负责筹措资金、征地拆迁、基础设施建设等工作, 投资企业一般只承担受托方角色, 主要从事两项劳务:①建筑物拆除、土地平整。②代政府向被拆迁人支付补偿费用。上述两项劳务分别属于营业税中的“建筑业”子目、“服务业-代理业”子目。而后者主要适用于企业主导型的土地一级开发, 这种模式下, 由投资企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、基础设施建设等手续并组织实施。从税法原理上分析, 15号公告免征营业税的规定, 不是一项税收优惠政策, 而是对企业参与一级开发是否属于投资行为的界定, 如果属于投资行为, 就不属于营业税的征收范围。此外, 并非所有的企业主导参与土地一级开发的经济行为都适用这一政策, 是否适用这该政策还与土地一级开发收益分配模式相关, 目前, 土地一级开发收益分配模式主要有以下四种:固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式、自负盈亏模式。在上述四种模式中, 只有自负盈亏这一种模式适用15号公告, 并且还要符合公告中的其他规定, 如土地拆迁、安置及补偿工作由政府指定的其他纳税人进行, 投资企业履行垫资人和建设方的职能, 只有同时满足上述条件, 才适用该项税收政策。以上探讨的是国家税务总局发布的政策, 此外, 在不同地区, 基于区域经济因素以及不同的开发情形, 地方政府根据本地区情况, 还制定了地方性税收政策。因此, 投资企业要在投资前充分了解国家及地方性相关税收政策、做好纳税筹划等前期准备工作, 规避纳税风险, 实现投资收益的最大化。

综上所述, 土地一级开发是关系国计民生、区域规划与发展的重要经济活动, 不仅具有投资数额巨大、开发建设周期长等特点, 并且还存在一定投资风险。因此投资企业要积极做好投资项目所在地域的区域经济分析、项目可行性研究、经济效益整体分析以及项目投资成本测算等前期准备工作, 充分掌握土地一级开发相关的财政、税务、法务政策, 建立科学合理的成本管理体系, 提升企业整体的管理水平, 确保开发企业目标利润的顺利实现。

参考文献

[1]李晖.土地一级开发过程中的财务风险防范[J].知识经济, 2014, (13) :54.