城中村改造的经验材料

城中村改造的经验材料

城中村改造的经验材料 篇1

一、基本市情

郑州市北临黄河，西依嵩山，东南接黄淮平原。现辖6个区（包括金水、二

七、管城、中原、惠济、上街）、1个县（中牟县）、5个县级市（包括巩义、荥阳、新密、登封、新郑）和2个国家级开发区（包括郑东新区、高新技术开发区）、1个国家级出口加工区（即经济技术开发区）。全市总面积7446.2平方公里，其中市区面积1010.3平方公里，全市总人口724.3万，建成区面积294平方公里，建成区人口约354万人，除郑东新区、经济技术开发区外，建成区内共有124个城中村（共228个自然村），占地约70平方公里，约占建成区总面积的1/4，村民人口约30万。

郑州是中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家卫生城市、国家园林城市、全国科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国创建文明城市工作先进城市。是中国八大古都之一，“世界历史都市联盟”成员城市。早在8000年前，我们的祖先就在这里繁衍、生息和发展。5000年前，人文始祖轩辕黄帝在这里出生、创业和建都，奠定了中华民族的根基。3600年前，成为我国商代早中期都城，享誉世界的商文明从这里起步。嵩山文化,黄河文化,黄帝文化,商都文化等是郑州历史文化的主要内涵,为中华民族的发展和华夏文明的创立做出了突出的贡献。郑州景观众多，旅游资源丰富。有以少林寺、中岳庙和国家森林公园、世界地质公园中岳嵩山为主的嵩山风景名胜区，以黄河风景名胜区、大河村原始村落遗址为主的黄河历史文化风景名胜区，有浮戏山、轩辕黄帝故里、北宋黄陵、河洛汇流、康百万庄园等名胜古迹，嵩山少林寺以佛教禅宗和少林武术闻名海内外。

二、城中村改造进展

郑州市城中村改造的提出是在1998年，在郑州市人大代表会议上，部分人大代表对城中村存在的脏、乱、差现象及影响城市形象和发展的诸多弊端，表示了高度的关注，并建议对城中村实施改造。但由于当时的历史条件和各相关方面对城中村以及城中村改造的认识有一定的局限性，也没有相应的政策支持，所以未能得到推行。直至2003年，郑州市政府才正式将城中村改造提上了议程，在考察借鉴一些城市城中村改造经验的基础上，结合当时实际，研究制定了《郑州市城中村改造规定（试行）》（郑政[2003]32号）文件，对城中村土地、规划、拆迁管理以及村集体经济转制办法做了初步规定。2004年，市政府成立了“郑州市城中村改造指挥部”，并再次组织考

确定，原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的, 原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。对开发企业，我们及时研究出台优惠政策，保障其在城中村改造中有合理的利润空间。比如对土地出让金政府收益部分我们规定，除国家、省规定不得减免的部分，其余全部返还，用于该城中村基础设施建设。尤其是在国际金融、经济形势异常严峻的情况下，我们又对相关规费进行了缓缴、减、免；同时，我们经常深入村（组）、开发企业调查研究，或召开各种类型的座谈会征求意见，提出建议，切实帮助他们解决改造工作中的具体问题，充分调动开发企业参与城中村改造的积极性。

（三）着力抓好三个关键环节。实践证明，规划编制、土地出让、拆迁补偿是城中村改造的三个关键环节，对此，市委、市政府高度重视，周密部署，克难攻坚，全力突破。一是坚持规划先行。统一规划、科学规划、超前规划，着力建立一个层次清晰、科学合理的规划体系。强调规划的整体性、前瞻性和科学性，要求彰显地方特色，凸现功能定位。为提升城市形象，完善城市功能，提高城市品味，强化产业培育，促进全市经济社会实现跨越式发展提供必要的技术保障。高度关注村民的医疗、健身、休闲、教育、就业等需求。在具体实施中，要求合理规划和建设停车场、公共绿地，以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施，尽力为村民的生活便利、生活愉快着想。已完成土体招拍挂的19个村（组）共规划中学7所，小学20所，幼儿园43所。还要高度重视城市低收入家庭、外来务工人员和来郑大中专毕业生的住房问题，为他们提供经济、适用的住房房源，是各级政府的重要职责，也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。我市在城中村改造时，规定开发企业原则上要从开发建设总面积中，提供5%的小户型简装修住宅，村集体原则上也要从安置的村集体办公也经济用房总面积中，提供5%的小户型简装修住宅，按照每月每平方米5元的租金标准，出租给辖区政府，租用期为5年，作为过渡性廉租住房和周转房房源，由区政府统一管理。我市城中村改造项目在建廉租住房约22万平方米。二是坚持依法供地，着力创造更加公开、公平、公正的土地市场环境。村（组）使用的土地，经村民（股东）大会或代表大会同意，区人民政府审核确认，按土地利用现状依法集体土地转为国有，并依法确认国有划拨土地使用权，办理国有土地使用证。村（组）使用的土地，以村（组）为单位，一次性全部按《土地登记规则》规定的程序办理申请和登记发证手续。对安置用地，我们明确由村委会以自办出让方式办理手续；对配套开发用地，我们坚持走招拍挂程序，通过土地招拍挂选择有实力的开发企业参与城中村改造。目

作程序和各城中村改造进展实际，逐村列出工作任务分解表，并明确各项工作落实的时限、责任单位及责任人，抓住重点、明确时限、倒排工期、加强督促，使各项工作尽快得到落实。

四、几点体会

通过近年来的城中村改造运作与实践，我们有以下几点体会:(一)城中村改造必须坚持科学决策、务实为民。城中村改造是一个系统工程,涉及方方面面,关系千万家村民的利益,必须有科学合理的政策作指导。在操作过程中,我市积极探索,不断完善,确立了“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责，成熟一个、改造一个”原则。实践证明,我市确立的城中村改造原则符合我市实际，基本符合国家大政方针。我市规定以建筑面积为基数的l:2的安置开发比,为城中村改造土地利用和优惠政策的享受确定了合理标准,保护了村民的合法利益和开发企业的应得利润,得到了社会各界的广泛认可,激发了开发企业的投资兴趣,调动了村民参与改造的积极性。因此,我们认为，要顺利推进城中村改造工作，各级党委和政府想问题、作决策、办事情必须从科学发展、和谐发展的角度出发,使决策符合客观实际,反映人民群众的意愿。

(二)城中村改造必须坚持宣传群众、依靠群众。群众工作是城中村改造的基础性工作,群众同意不同意、答应不答应关系到城中村改造能否顺利推进。为此,我们始终把群众工作放在重要位置,通过动员、教育、召开村民代表大会等多种形式,广泛宣传城中村改造的目的、意义和相关政策,使广大群众对通过城中村改造带来的经济、社会等效益有了较为全面的了解和认识,进而积极、主动地投入到城中村改造中去。

(三)城中村改造必须坚持依法进行、规范运作。城中村改造政策性强,涉及面广,必须依法有序运作才能保证其顺利实施。为此,在改造过程中,我市依法制定相关政策,严格按照法规政策程序开展工作。特别是对城中村改造土地出让,坚持走招拍挂市场化运作途径,公平、公正、公开,杜绝暗箱操作,在实现土地现有价值的基础上,让有实力、有能力的开发企业参与到城中村改造中来,为城中村改造工作依法、规范、有序、健康推进提供了良好保证。

五、几点探讨

城中村改造是一项长期、艰巨而复杂的工作，根据各地的城中村改造经验，结合当前的工作形势，我们认为有些问题还需要做深入的探讨。

（一）土地政策制约问题。从目前各地城中村运作情况来看，土地政策是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈。现行《土地法》规定，集体土地只有在依法征用转为国有后，方可出让用于开发建设。但根据城中村改造实际，它是对整个村庄的重组，拆建面积大、涉及村民多，资金补偿压力很大，政府很难拿出巨额资金用于所有城中村的补偿和安置。所以，政府征用转国有存在很大困难。前一个时期，我们在省国土厅的大力支持下，依据土地法规定，经村民代表大会表决同意并提出申请后，对城中村集体土地进行确权、登记，转为国有，但尚未得到国土资源部的认可，下步可能会对我市的改造工作推进产生一定的影响。

（二）安置房建设有关规费问题。安置房建设是关系民生的大事，涉及到村民的切身利益，是城中村改造工作的重中之重。从工作实际考虑，安置房是用于村民安置的房屋，不等同于一般的房地产交易，对于城市基础设施配套费等相关规费和税费的缴纳，是否可以考虑减免。

（三）调动开发企业参与改造的积极性问题。根据目前形势，城中村改造所需资金量巨大，而受国家信贷资金政策影响，房地产开发融资相当困难。去年以来，房地产销售市场低迷，销量大幅度降低，多数开发商对房地产开发信心不足，特别是全球金融危机以来，更加大了融资难度，开发商普遍存在着等待、观望现象，办理各项手续的积极性大为降低。针对这种局面，我们认为很有必要探讨一些更为优惠的政策，减少开发企业资金压力，确保开发企业有合理得利润空间，调动开发企业参与城中村改造得积极性。

这些措施和想法，很多还不成熟，与兄弟市相比还有很大差距。在此，希望有关专家和领导对我市城中村改造工作多提宝贵意见，也恳请兄弟市的领导不吝赐教。谢谢各位！

城中村改造的创新实践，为解决大城市发展中遗留问题、加快城市化进程探索出了一条新路，也促进了城市管理理念和管理方式的积极转变。

我市的改造引起了国内兄弟城市和建设部的关注。截至目前，已有38个兄弟城市前来进行考察学习。建设部政策研究中心先后两次派员赴我市开展专题调研活动。2008年2月19日，在北京专门召开了西安市城中村改造模式研究及实践探讨课题研讨会，对我市改造给予了充分肯定。2008年10月31日，由中国房地产业协会召开的中国首届城中村改造高峰论坛暨城中村改造行业经验交流会在西安隆重召开。各城市代表对西安市城改办在大会上的主题发言，以及对城改现场的参观，留下了深刻印象并产生了积极影响。

二、西安市城中村改造的几点做法

我们经过系统调研和科学筹划，提出了“一年打基础，两年见效果，三年大见成效，经过四至五年的不懈努力，使我市的城中村改造工作在全国达到一流水平”的总体思路。本着解放思想，践行科学发展观的理念，采取有效措施，有力地推进了我市城中村改造工作平稳快速发展。主要做法如下：

（一）加强机构建设，精心组织，推行目标责任管理新机制

城中村改造是一个复杂的系统工程，机构建设已成为搞好城中村改造的关键。西安市于2007年8月在全国率先成立了直属正局级改造部门—西安市城中村改造办公室，率先采用了市发改委、市建委、市房地局等部门委托，规划、土地部门外派双管处室的办法，集中办理改造范围内，计划、规划、土地、建设、房产等行政审批事项，实行一站式办公。有效解决了以前多头管理模式下，行政效率低下等各种问题。各区和各开发区按照市上模式，相继组建了独立的工作机构，形成了上下贯通，步调一致的工作机制，为城中村改造提供了强有力的组织保障。

市委、市政府将改造纳入市、区两级目标责任综合考评体系。按照“政府主导，以区为主”原则，我们坚持分级管理，层层督落，始终做到任务明确，责任明确。每年年初由市长与各区政府签订目标责任书，年终检查落实，实施工作奖惩制度，确保改造任务顺利完成。2009年3月5日，在召开的西安市城中村改造工作会上，对改造先进单位和个人给予了总金额百万元重奖，褒扬了先进，激励了后进。

（二）科学决策，破解政策瓶颈，拓展城市建设新途径

城中村是新出现的城市化问题,既是行政管理的交错区又是法律法规的空白区，存在着诸多难点。为此，我们科学构筑政策平台，有效地指导城中村改造工作。相继

整村拆除是城中村改造的标志，是改造的先决条件，没有村拆除不算真正意义上的改造。由各区改造办负责整村拆除工作，市城改办本着“三不拆”原则，即没有控规不拆、没有方案批复不拆、没有缴纳安置楼建设监管资金的不拆，严格审查落实。在改造工作中，市区两级紧紧扭住整村拆除不放松，整村拆除强势推进。仅2008年至今就完成43个村的整村拆除工作。

“安置先行”是指在整村拆除之后，首先建设安置楼。2008年是我市大拆之年，2009年是大建之年。现在我市改造被拆迁群众在外过渡7.6万人，受金融危机对楼市影响，安置楼建设已成为事关改造成败的关键。为此，我们适时进行工作重心的转移，在加快整村拆除的同时，把安置房建设作为保障改造村民合法权益、维护社会稳定的重中之重来抓。提出了安置房建设在符合方案、规划、消防、质量要求的前提下，可先行动工，在办理相关手续时，不予处罚。为确保安置楼建设迅速、回迁高效。我们落实安置回迁责任制，各责任单位要制定安置回迁计划，倒排工期，做到当年拆迁，当年建设；在下达方案批复前落实安置用地和资金，实行市区两级监管安置资金；同时加大政府投入，以多种方式拓宽安置房建设渠道。计划在全市四个方位，建设4个大型安置小区，真正做到安置优先，实现安置回迁双保险；如果个别改造项目出现不能及时回迁的现象，由市城改办启动专项资金扶持安置房建设应急预案，做到安置回迁万无一失。

（四）有形无形并重，加大保障力度，建立生活新环境

我们所进行的改造，不是简单的拆旧建新，是有形与无形改造同步推进、互相促进，实现彻底意义上的改造。我们认为有形改造是基础，无形改造是目的。这里的无形改造是指农业户口转为居民户口，集体经济转为股份制经济，撤村建社区，集体土地转为国有土地。通过无形改造彻底消除城中村中的“二元”管理体制，使村民纳入到城市的就业和社会保障体系中，其生活方式、思想观念和意识形态得以转变，让广大村民从生活形态到思想意识真正融入到现代城市文明当中。实践表明，一个国家社会保障率越高，就越稳定。所以城中村改造就要加快无形改造的步伐，认真落实改造村民社会保障等问题。

市委、市政府对无形改造工作非常重视，下发了《西安市人民政府关于城中村无形改造工作有关问题的通知》等文件，明确了我市无形改造工作的目标任务、组织领导、实施的基本程序，有效解决改造村民医疗、养老保险、就业以及改造村民子女入托、入学等问题。同时进一步明确在5年内，改造村民可以继续享受优于城市社区

方案已审批、并已开工建设但手续不完备的改造项目加强政策引导，规范改造行为。加强源头控制，堵住各种非法建设的口子，从根本上解决和遏制改造秩序混乱的局面，确保改造工作规范、健康发展；三是通过各种方式宣传改造政策。每年定期通过新闻媒体对社会公布已批复改造项目名单，防止有人借城中村改造之名，行非法房地产开发之实；四是完善制度，创新手段，形成市、区和相关工作部门齐抓共管的信访维稳互动机制，及时发现和解决问题，及时排查和化解矛盾，力争改造项目实现零投诉、零上访。使上上下下形成了城中村改造的良好氛围。

三、工作中的几点体会

（一）市委、市政府的高度重视是搞好城中村改造的关键

市委、市政府始终把城中村改造作为一项民生新工程，写进了每年的市委《工作要点》和市政府的《政府工作报告》，摆在重要议事日程。四大班子主要领导，对城中村、棚户区改造工作高度重视，大力支持，深入城中村改造一线调研，视察指导工作，并多次召开专题会议研究落实城中村改造中的政策、机制等核心问题。市委下发了“关于加快我市城中村改造步伐”的指导意见，市人大在多次视察基础上做出了“关于推进我市城中村改造工作”的决议，市政协做出了对改造工作有很大指导意义、有分量的调研报告，市政府及时研究解决改造中的困难和问题，出台政策。从组建正局级改造工作机构，接受相关部门委托，实行一站式办公，到及时制定出台了一系列城中村改造政策，都体现了市上领导对改造工作认识到位，形成合力，全方位地关心和支持，这就为搞好城中村改造奠定了坚实的基础。

（二）发扬民主，科学论证是搞好城中村改造的基础

在城中村改造过程中，群众最关心的是利益问题，最关注的是改造是否公平公正。我市城改工作始终坚持发扬民主、科学论证，充分尊重群众的知情权、选择权、参与权和监督权。一是在综合考虑村民和开发商合理诉求基础上，根据改造村所处地段、人口等多方面因素，科学制定规划设计条件，编制改造项目控制性规划，容积率定在3-6之间。特殊情况由市级领导召开相关部门开会审定；二是由区城改办负责组织编制改造工作方案。改造方案必须征得85%以上村民同意。方案编制完成后，各区城改办要聘请西安市高校有名的专家教授，组织召开方案论证会，确保方案的科学性和可行性。经过市城改办审批的方案，是实施城中村改造的依据，必须严格执行，不得随意变更；三是拆迁过程公开透明。采取逐户发放拆迁政策手册，入户宣讲，现场答疑等形式，让被拆迁群众吃透政策。在拆迁时，在拆迁现场设立咨询接待室，人大、314

同志们，我市城中村改造工作刚刚起步，许多尝试和做法还存在值得商榷的地方。借这次机会，我们将更好地学习和借鉴兄弟城市城中村改造的经验和做法，不断研究探索，使城中村改造模式更趋完善。面对今年受国际金融危机和国内楼市萎靡等不利因素影响，我们要紧紧抓住机遇，进一步解放思想，认清形势，坚定信心，积极应对，取人之长，补己之短，切实把经济危机转化为发展机遇，努力推进我市城中村改造工作又好又快发展。谢谢各位。

充分调动，各区都有一批改造项目已完成或正在组织实施，城中村改造工作已进入了积极平稳、全面提升的重要阶段，我市城中村改造工作取得了以下成效：

一是领导高度重视，机构建设不断加强，成立以市长为组长的市城中村改造领导小组和常设机构市城改办，市城改办设在市规划局，各区也常设了区城改办。目前，市城改办已成为全市负责改造政策、改造计划、改造规划、改造资金为一体的综合协调和办事机构，市统筹、区实施的市区分工体系已形成。

二是出台了系列配套政策，出台了《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》及其实施意见、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》和《深圳市城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》等系列文件，为推进城中村（旧村）改造工作提供了重要政策保障。

三是建立了城中村改造计划和规划体系，制定了改造中长期计划，并建立了计划制度。编制了城中村改造总体规划纲要、城中村改造专项规划编制技术规定、城中村综合整治规划编制内容、深度及技术指引等技术文件，建立了城中村改造专项规划制度。

四是全面推进了城中村全面改造和综合整治项目，全市已列入各城中村改造计划的全面改造项目共137项，已批准专项规划42项，批准总建设规模1000多万平方米，一批项目已竣工。在综合整治改造方面，已有166项项城中村综合整治项目列入改造计划，共下拨市、区城改扶持资金8亿元，全面扶持城中村综合整治改造项目，其中33项已完工，并打造了一批示范性综合整治改造项目。

国务院近期审议通过的《珠江三角洲地区改革发展规划实施纲要（2008－2020年）》赋予了深圳建设国家综合配套改革试验区、全国经济中心城市、国家创新型城市、中国特色社会主义示范市和国际化城市“一区四市”的发展定位，给深圳的改革发展提出了新要求，树立了新标杆，深圳城中村改造工作虽然取得了一定成绩，但离城市的总体目标还有较大的差距，深圳城中村改造工作任重道远。

三、深圳城中村改造的主要经验

城中村改造是一项全新而复杂的工作，是一项复杂的系统工程，需要不断探索和实践，总结几年来深圳的城中村改造工作，我们认为有以下实践经验可在今后的改造工作中进一步坚持和发扬。

（一）符合深圳实际的改造政策。我市城中村改造工作坚持政府主导、市场化运作，主要有全面改造（整体拆建、局部拆建）和综合整治改造两种模式，以综合整

合整治改造工作。市城改扶持资金由市城改办统筹使用，随着改造工作的深入推进，市政府在城中村综合整治方面的扶持力度也不断加大，2009年市财政安排用于城中村综合整治的专项资金为8亿元。

（四）注重人的城市化。我市城中村改造主要的参与主体是原农村集体经济组织，城中村改造范围的各类拆迁责任能否顺利完成，往往取决于原农村集体经济组织的凝聚力和战斗力。在市场化的运作过程中，充分锻炼了原农村经济组织各方面的能力，在改造利益平衡的过程中，原农村经济组织和原村民的经济、民主、公平等意识得到了加强，管理水平得到了提升。如我市第一个竣工的渔农村改造项目，为公平、公正的分配改造后的房产，原农村集体经济组织不惜花费60多万元开发自动分房软件。

四、深圳城中村改造工作的发展方向

深圳是一个新兴城市，前一时期主要是以外延式的模式发展，尚未系统地开展城市更新工作。目前，土地资源的匮乏及城市转型的内在要求，使得深圳即将进入向存量土地要空间的新时期。城中村改造这项艰巨工作的顺利开展极大地调动了老住宅区、旧工业区改造的积极性，社会积极性高涨。我市城村混杂的情况非常普遍，仅靠城中村改造政策在已不能完全适应城市规划建设的需要，为此，在城中村改造实践的基础上，市政府加大了对城市更新的政策研究和推进力度。2008年市政府决定启动工业区升级改造，并将市工业区升级改造办公室合并设在市城改办。2008年上报国务院审批的《深圳市城市总体规划（2007-2020》）确定，到2020年，深圳的包含城中村在内的城市更新规模将达到190平方公里。目前，市规划局、市城改办正按市政府工作部署研究起草覆盖全市、统筹各类更新改造类型的《深圳市城市更新办法》（草案），并计划按照全市城市更新总体规划的要求，坚持政府主导、规划统筹、市场运作、稳步推进，有序分期选取若干更新单元进行试点示范，逐步推开。正在拟定的《深圳市城市更新办法》（草案）全面借鉴了城中村改造工作的实践经验；如，参考国外城市更新及城中村整村编制改造专项规划的经验，确定了城市更新单元规划制度，打破以宗地改造的旧模式，高标准地实施城市规划；此外，在城市更新扶持资金、更新模式等方面都充分吸收了城中村改造的实践经验。

我们相信，通过城市更新的整体统筹，深圳的城中村改造工作将会进一步加快推进，深圳的城中村也将会成为深圳城市有机的重要组成部分。

最后我谨代表深圳市城中村改造工作办公室预祝此次论坛和大会圆满成功，欢迎兄弟城市的同行到深圳来，互相交流，互相学习。谢谢大家！

城中村改造的经验材料 篇2

随着我国城市化进程的日益加快，城中村问题逐渐凸现。它不仅影响城市景观，而且阻碍城市发展，还在一定程度上影响了城市居民的生活质量。因此，研究城中村问题对我国城市发展和建设有较为重要的意义。其意义表现在：一是有利于改善人居环境，消除安全隐患;二是有利于完善城市功能，提升城市现代化形象;三是有利于消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革;四是有利于提升城市生态文明建设水平，加快环境的综合治理。

本文研究的城中村是指位于繁华的市区中、被城市建筑所包围、已经没有农用耕地、且大多数农民已经转变为城市居民的一块设施简陋的居住地。学术界以往对城中村的研究多是从历史和地理角度出发，研究其成形原因，然后从这些原因出发，寻找解决措施。而本文是从博弈论的角度对城中村问题展开讨论，研究政府和城中村农民之间的对抗关系，建立城中村改造的非合作模型，得出博弈的结论。

二、城中村改造的非合作博弈模型

在城中村改造的非合作博弈模型中，博弈的双方是地方政府和城中村农民。关于政府是否对城中村进行改造，政府可采取的行动为：改造或不改造;而对于政府的行动，农民可采取的行动为：接受(改造)或不接受(改造)。

这里首先对模型的建立作一些假设：一是政府改造意味着政府急需使用城中村土地用于开发和建设，且城中村严重影响了城市的环境，政府到了非改不可的地步，一旦改造成功，政府将会从中得到巨额的收益。这种收益一方面是由于开发建设带来的经济效益;另一方面是由于环境改善带来的社会效益。二是政府不改造意味着政府并不急需城中村土地用于开发和建设，且城中村对环境的影响较小，政府并不是急切地想收回城中村土地，一旦收回土地，政府只能从中获得经济效益。当政府急切地想改造城中村时，政府为此会付出的成本包括两个部分：一是支付给农民土地的价值;二是对农民进行补偿，包括提供给农民一些保障以及补偿农民原来靠出租其住所获得的租金。当政府不是急切地想改造城中村时，政府只愿意为农民支付土地价值。

因此，当政府采取改造行动时，如果农民接受，则农民得到的收益为：土地价值+补偿-租金;而政府得到的收益为：经济效益+社会效益-土地价值-补偿。如果农民不接受，则农民能够获得的收益为租金;而政府得到的收益为零。

当政府不打算对城中村进行改造时，如果农民接受，则农民得到的收益为：土地价值-租金;而政府将得到的收益为：经济效益-土地价值。如果农民也不接受，则农民得到的收益为租金;而政府得到的收益同样为零。

因此，通过以上的分析，可建立城中村改造的非合作博弈模型见表1。

根据此模型，进行纳什均衡的求解，过程如表2所示。

从求解的过程来看，当土地价值-租金≥租金，即土地价值≥2租金时，对于农民来说，无论政府怎样行动，农民接受会获得最好的结果。当土地价值+补偿-租金≤租金时，即土地价值+补偿≤2租金时，对于农民来说，无论政府怎样行动，农民选择不接受会获得最好的结果。

当经济效益+社会效益-土地价值-补偿≥经济效益-土地价值，即当社会效益≥补偿时，对于政府来说，无论农民怎样行动，政府采取改造行为是最好的结果。当社会效益≤补偿时，对于政府来说，无论农民怎样行动，政府采取不改造行为是最好的结果。

因此，综上所述，会出现四种博弈结果：

当社会效益≥补偿，且土地价格≥2租金时，最优解位于表1的左上角，即政府对城中村改造，而农民接受改造;

当社会效益≤补偿，且土地价格≥2租金时，最优解位于表1的右上角，即政府不对城中村改造，而农民接受改造;

当社会效益≥补偿，且土地价格≤2租金时，最优解位于表1的左下角，即政府对城中村改造，而农民不接受改造;

当社会效益≤补偿，且土地价格≤2租金时，最优解位于表1的右下角，即政府对城中村不改造，而农民也不接受改造。

三、城中村改造的非合作博弈的结论

根据对多个城市的了解，对城中村，政府肯定是采取改造行动的。根据判别标准，农民采取的相应对策需要比较土地价值和两倍租金之间的大小关系。通常从调查的数据结论来看，土地的价值要远大于两倍的租金价值。而且，统计的数据过程中我们假设的是每户农民可以出租两套住所，且每年的12个月里不间断的出租。而实际情况可能不会像假设一样乐观，即每户农民只可能出租一套住所，并且是间断出租。如果是这样，土地的价值更要远远大于两倍的租金价值。因此，对于占据城中村土地农民来说，出让其土地是值得的。

因此，从博弈论的角度讲，在政府与农民的博弈中，最佳的结果是，政府对城中村改造，而城中村农民要出让土地接受改造。

摘要：文章首先介绍城中村现象及其发展动态, 提出城中村改造的非合作博弈模型, 并进行求解, 得出相应的博弈结论。

关键词：城中村,改造,博弈论

参考文献

[1]李俊夫.城中村的改造[M.]北京:科学出版社, 2004.

[2][美]平狄克, 鲁宾费尔德.微观经济学 (第四版) [M.]北京:中国人民大学出版社, 2000.

城中村改造的问题 篇3

城中村，原为农村，因城市扩建而被包围，但还具有农村的一些特点，比如村民具有宅基地。宅基地属于集体所有，村民享有对宅基地的个人使用权，宅基地上所建房屋，属村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不许可，任何人无权拆迁村民的房子。若没有什么重大或特殊问题，宅基地或者宅基地的使用权也不能随便被剥夺，纵使强行剥夺，但宅基地上所建房子，则不能随之归公，村民有所有权和处理权，乱动村民房子，属违法甚至违宪行为，决不能以权力或者其他手段进行胁迫或强行处理，对于属于私人财产的建筑物的补偿，不能由相关部门私自规定，要把村民作为平等的谈判对象进行协商。土地受益问题

宅基地属于集体所有，也就是属于村集体，土地管理法规定村民一户拥有一处宅基地，因此宅基地被征用，除了补偿其上的建筑物外，还应该另分宅基地，如果不另分宅基地，则应能得到相应补偿或者能从放弃的宅基地上获益。土地所卖之款，应属于村集体所有，可以以多种形式均分给村民，至少不应该有其他什么单位从中受益，如果归到大集体，则应归于中央财政。有关土地部门也只具有土地管理权，没有所有权，不能随便买卖土地，让他人受益而把卖土地所得款项落入自己名下。工程承包人问题

改造城中村，可能主要出于市容方面的考虑，若如此，改造任务，毋需给其他人，村集体自身也可以改造，改造成符合规划的住宅小区。作为失去宅基地的补偿，村民可从房屋的出售或出租中获益。其他公司可以承包楼房建造任务，给其支付相关劳务费即可，建成以后楼房所有权与他们没任何关系。现在许多城市把村民宅基地卖给房产开发商进行改造，让他们经营受益，感觉其中问题不少，这也不属于征做建设用地的范畴了。小产权房问题

小产权房一度热了一阵，主要是价格比商品房便宜得多，而中国穷人多。但是有个问题，就是房产商买了使用权的土地，上面盖的房是商品房，而村民具有更长使用权的土地，盖的房子为什么是小产权房呢？难道自己具有终身使用权的土地，还要自己掏钱再买使用权才行？难道请房产局过下户，房价就能翻上几倍？显然里面存在很大问题。国家或政府征用集体用地，价格便宜得多，一亩地是邻近耕地年收益的10倍左右，一亩地年收益1000元，则一亩地价值只有1万元左右，但是按市场价，则是数百万元，错了数百倍，这也是房价飞升的一个原因吧。既然买卖的是村民的土地使用权，出让金同样归村民，村民能否不要出让金而直接要下这块土地的使用权？就是自己不要钱了，要自己的土地使用权，显然和房产商买使用权一样，对国家和政府应该是没有什么差别。土地使用权，可以给房产商，当然也可以给村集体，财政需要交什么费用，村集体也上交，只是把小产权房变为大产权房而已，显然这不需要多少钱，但是房子价格却可以降许多，可以以小产权房的价格出卖商品房，对村集体利

我市城中村改造的调研文章 篇4

1、人口、住房情况

按以往统计口径城市规划区内有99个自然村，农村人口约8万人，住房面积约210万平方米。随着我市城市建设、工业园区的发展，部分村庄逐步前移，或被合拢包围，逐渐进入建城区。其中，传统建城区内有13个行政村，人口约2.8万人，住房建筑面积91万平方米，其中，八十年代以前住

房建筑面积占总数的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占总数的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以砖木石结构为主，建筑质量较差，部分房屋已构成危房，整体布局杂乱。

2、基础设施配套情况

城中村大部分地方脏、乱、差、挤、旧等现象十分突出，路面自然损坏、坑洼不平、宽窄不一，缺乏必要的给排水、卫生、医疗等基础设施建设，以往多采取哪“疼”医哪的办法，治标不治本，严重影响村民生活水平的提高和城市区域环境的改善，制约了城市的发展。

3、城中村改造试点情况

为改善驻城村民居住条件和推进城市建设发展，市政府于2007年在紫荆山街道司家庄社区实施了城中村改造试点工作。通过试点项目，一定程度上积累了在城中村改造中建设管理、盈亏平衡调控、房屋拆迁补偿安置等方面的经验。目前，我们正依据试点经验，借鉴外地经验，论证拟定我市城中村改造的指导意见，希望能够借此推进我市城中村改造工作。

（二）城中村改造存在的问题

城中村改造建设是一项艰巨复杂的工程，能不能达到政府、村民、村集体（开发商）三满意的效果，是城中村改造建设能否顺利进行的关键。尤其是产权、规划、土地及拆迁补偿安置等问题,给城中村改造带来了很大的压力,令改造工作步履艰难。

①产权问题。主要是因城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性,令改造陷入两难境地∶如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,会引起新的抢建;如果不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对该部分违章建筑难以实行强制拆除,令改造无从进行。

②规划容积率指标控制较严。城中村现状开发强度大,大部分城区容积率高,市政公用设施缺乏。在已无空地可以置换的情况下,城中村若按常规规划容积率要求实施改造，不仅村集体（开发商）无利可图,恐也难以接受。融海集团（长裕社区）北海公司在电影院南申请实施旧村改造，因拆迁补偿面积大、新建规划容积率指标控制问题，几近“流产”就是一个例子。

③拆迁补偿问题。城中村现状住宅面积大,建筑成本高,尤其是住宅用于经营的住房，每年还可为业主带来相当可观的租金收益,其所需要补偿安置的成本巨大（现拆迁住房按产权调换比例一般在1：1.2以上）。而且,业主对于拆迁普遍有抵触情绪,这给改造单位带来巨大的改造成本与风险,令开发改造的村集体（开发商）望而却步。此外,业主倾向于只接受住房补偿,进一步加大了规划的困难。

④土地供应问题。为保证改造单位在改造中赢利或至少不亏损,政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠政策（土地零收益）,这不仅影响到土地收益，而且容易造成土地供应失控,冲击商品房市场。

⑤城市整体观念问题。目前我们已受理了8个城中村改造申请。从其申请情况看，这8个城中村中有4个村申请利用空闲地边建设回迁楼、边建设商品楼开发，用开发利润部分补贴旧村搬迁费用，进而推进旧村改造。若其真正做到按申请及规划要求达到拆建同步原则完成整体改造，则互利可行；若借旧村改造的名义将空闲地开发建成商品楼后出售，不再推进旧村改造则其行为就成为变相开发，势必增加今后旧村改造成本。另外，部分现已实施的旧村（城）改造项目，在制定改造规划方案时，缺少前瞻性和延展性，城市建设的

整体观念不强，太注重改造和利润率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路两边，中间没人管的状况，造成市区“夹心房”地带的存在，而“夹心房”区域一般无开发价值或利润，为城市建设留下“后患”。

⑥缺乏规范性指导意见。目前，我市旧村改造项目的运作实施缺乏指导性意见的规范约束，对旧村改造项目规划、土地、拆迁、建设、后期管理等缺少统一的指导意见来规范监督，特别对改造项目实施中的经营收入部分应用于村民的社会保障、医疗保险经费及发展集体经济等。该资金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、审计、监管机制。

以上问题的存在，使我市城中村改造实际启动的少，等待观望的多。作为建设行政主管部门，我们有责任做更多的研究和工作，并希望相关部门各负其责，协同作战，共同推进。

（三）实施建议

1、尽快完善城中村改造规划方案。城中村改造本身就是对城市进行高速优化，使之更加合理。因此，必须坚持规划先行的原则，在我市现有城乡一体

化规划的基础上，要抓紧编制全市城中村改造总体规划以及分区控制性详细规划。使全市城中村改造工作，在规划的指导下有序进行，达到既能有效改善城市面貌、提高村民居住条件，又能节约集约利用土地的目的。

2、尽快出台中心城区旧村改造实施意见。通过试点项目经验，借鉴外地先进经验，进一步论证完善已拟订的《关于城市中心区域内旧村改

造的若干意见》（讨论稿），抓紧修改，争取市政府早日批复，指导城中村改造工作。

3、尽快明确城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地”的基本原则，对于由村民集资、政府或村集体统一组织建设房屋用于村民回迁居住的，可划拔供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取整体拆迁、商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，改造后按商品房住宅管理，对土地出让收入，由市政府按项目盈亏平衡测算，给予部分或全部返还，用于拆迁补偿安置及村民保障。

4、尽快建立城中村改造相关监管机制。要尽快建立城中村改造的相关监督管理机制，确保规范运作。包括：①城中村改造涉及的基础设施和公共服务设施建设，应依法按城市总体规划和改造项目详细规划要求进行监管；②改造项目要严格履行施工许可、图审、质量和安全监督、竣工验收等监督程序的监管；③改造项目所在街道办事处和审计部门应发挥指导监督作用，对旧村拆迁补偿、经营收入及使用等要实施有效指导、监督的监管等。

城中村改造问题 篇5

来源：郑州晚报 发布时间：2011-8-25 阅读：125次

自从2007年郑州市政府103号文件出台后，我市的城中村改造已经全面铺开。一些房地产开发商审时度势，也投身到了这一事业中去。但是据了解，目前有些城中村改造项目的开发建设遇到了一些困难，一些项目甚至陷入停顿状态。原因何在？开发商都遇到了哪些问题？是怎么解决的？本期“地产下午茶”邀请了几位已经或准备参与城中村改造的开发商，就这些话题展开讨论。晚报记者 卢志峰/文图

“开盘死”凸显刚性需求

记者：目前房地产市场形势依然严峻，你们作为参与城中村改造的开发商，也要面对同样的问题，各位觉得从这次的行业性危机中可以得到什么启示？

罗超：现在有一个很普遍的问题，就是所谓的“开盘死”，就是开完盘之后当时的情况挺好的，但是后面相当长的一段时间里不行，我们后来也分析了，开盘的时候这一部分就是刚性的需求，把刚性的需求一满足后面就没有了。过了年后从中央到地方促进经济增长政策效果会显现，可能会有所好转，到那个时候我觉得成交量可能会有所上升，但成交的价格出现较大的回升是不太可能的。

赵大伟：说到刚性需求，我觉得开发商要反思一个问题，就是以前我们对这一部分客户的需求研究得不够、不透。过去对投资型、改善型

客户研究得比较多，现在市场形势一变，刚性需求成主体了，就感觉到措手不及。所以有不少客户到售楼部一看，对你的房子有些兴趣，但又觉得你这个房子不能完全满足他的需要，或者远远超出了他的需要，又犹豫，这就是个问题。所以我觉得要花大力气研究这部分客户的功能需求，要方正实用，要舒适，还要适度，不需要做得太奢侈，那是一种浪费，让客户花冤枉钱。

张振海：实际上老百姓的购房欲望还是很强烈的，关键是我们要弄清楚他们的真实需求，研究好市场。像郑州市东郊和西郊的需求就有差别，要搞清楚。我们在西郊搞开发，感到国家“70·90”政策还是很对症的，甚至西边矿区的也有不少来买。

“带着锁链”还要跳好舞

记者：城中村改造项目相对来说比较特殊，有自己的特点，也有一些政策上的限制和要求，比如容积率的要求、廉租房比例的要求，还有开发周期长的特点，这对开发商在项目运作和产品设计上会有哪些影响？

赵大伟：城中村的项目开发周期会比较长，还要先安置村民，商品房这一块要补安置房这一块的成本，对开发商资金量的要求很高。我认为城中村改造项目利润应该在后期，而不是在前期。前期为了照顾整个项目的现金流，价格不能太高，要及时回笼现金，不然你后期的开发就会有困难。后期可以在你逐步开发这个产品的过程中完善这个产品，这

样能够提升产品的价值，在后期提升了的产品价值实际上是你利润的主要来源。

张振海：“70·90”、容积率、日照时间这个都是要基本满足的。但是从城中村改造的特点来说，怎么样让它更人性化，更好，同时还要有市场、有利润，这个确实也很难。你是搞高层，还是搞多层，还是搞小高层，有一些客户感觉高层物业费高，想要多层的，但多层多了容积率怎么办？这就要我们想办法，尽量做到均衡。

罗超：首先我们要执行国家的政策，要按政府的规定来做，不然就要出局了。容积率对产品设计的影响我觉得还真不少。另外，城中村改造项目共性很大，都比较靠市中心的区域，人口密度大，拆迁的成本也都差不多，再加上政策要求也比较细，在这种情况下很容易出现产品的雷同。所以我总觉得，城中村改造确实要努力达到高手的水平才能去做。盼望政府继续“扶一把”

记者：城中村改造项目政策性很强，涉及到的利益相关方也很多，在这方面你们在开发过程中感到有哪些突出问题需要解决？

张振海：城中村改造是利国利民的大好事，多数的城中村村民一听说要改造也是很拥护，但是这里面有很多的实际情况还是需要政府大力支持的。再一个就是手续的办理，希望在符合程序的前提下能够再快一点，不能拖，尽快地拆迁，尽快地去盖，加快资金的周转，这个不能慢，慢的话开发商要付出很多成本，像过渡费就要付出很多，这对开发商也是一个比较大的负担。

罗超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些问题可以尽快明确，让开发商吃定心丸。比如所建廉租房要先租给政府5年，那么租以前是不是要求开发商办成自己的产权？租用期满5年后要返还给开发商，到时这些房子是作为新房上市还是作为 二手房上市？说到加快各种手续的审批，提高办事效率，郑州的支持力度应该更大一些。

关于城中村改造规划的思考 篇6

1 新区开发与城中村的矛盾

由于城市化进程加快,原有城中村与新区开发的矛盾日益突显,主要表现在以下几个方面:

1)土地利用粗放,土地资产流失。城市新区内城中村的土地资源由于缺乏统一的规划和管理,往往形成土地占用面积大、利用率低、产出率更低的恶性循环。一方面,没有形成开发的规模效益,又破坏了土地利用的整体性,从而造成城市土地资源的严重浪费,与新区建设的高投入、高产出形成了鲜明的对比。另一方面,由于其所处的土地区位条件相对优越,土地的产权又属于村集体所有,优越的区位条件和相对低廉的土地价格造成城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产流失。

2)公共设施缺乏,环境问题严重。城中村现有的基础设施是与原来高密度的建筑和低密度的人口相适应的,现在由于部分市民和大量外来人口的入住,小企业、家庭作坊的开办,造成给水、排水、道路、交通、电力供应、邮电通讯等基础设施严重不足,导致部分地区污水横溢、垃圾乱倒、蚊蝇丛生,空气质量较差。而且由于城中村缺乏强有力的规划建设管理机构,使得部分村民私搭乱建现象严重,造成建筑密度大,房屋布局凌乱,形成不了统一连续的街景立面,视觉环境差,城市形象不佳,影响了新区整体功能的发挥,破坏了新区整体景观效果。

3)土地产权制约新区建设步伐。由于新区内城中村土地产权归集体所有,在新区开发过程中,政府可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为生活资料的宅基地,开发商也就无法介入城中村的整体性改造开发,而只能留给村民分散地进行粗放式开发。随着新区开发的不断深入,城中村建设用地的无序凌乱开发使得拆迁改造工作陷入举步维艰的局面。

2 新区城中村改造面临的困难和问题

城中村在改造实践的过程中也面临着许多诸如产权不清晰、拆迁补偿困难、土地供应不足等现实问题,但是在城市化的推进过程中,城中村改造无论从其重要性、必要性、紧迫性来讲,都已经成为一个十分重要的课题。针对城市新区这种成片大规模、高水平、高品质开发的前提下,其城中村改造不仅要满足安置迁建用地、改善城中村公共服务设施和提升城市功能等要求,更要满足新区开发建设的需求,因此从推进城中村改造,进而加快城市开发建设方面来说,我市面临着不少现实的困难和问题。

1)分布零散,改造规模小。

城中村原本是一个相对较为规整的行政范围,但是随着城市化进程的逐步推进,城市道路、市政等基础设施建设将不可避免地占用城中村用地,政府以项目建设逐步征用城中村用地,使得城中村在范围上、空间上逐渐缩小。分散的城中村用地使得城市建设规划在用地选址上显得捉襟见肘,而且开发的规模都较小,与新区整体开发、统一建设的理念相违背。

2)规划周期长,影响新区开发进度。

城中村改造规划是个复杂的系统工程,涉及到居住、就业、环境、市政等方方面面,而且在每个城中村规划过程中还要协调好业主(即城中村)、政府、改造单位之间的利益,因此城中村改造规划的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。以上种种因素造成了城中村改造规划的复杂性,而且由于每个村实际情况的差异,使得规划、改造的周期往往超过预期。在新区建设过程中,成片土地的开发往往涉及到许多城中村,由于规划周期较长使得征地拆迁难以进行。

3)迁建小区品质较差,与新区形象不符。

由于城中村改造规划都是以行政村为单位,规划用地选址只能在城中村行政范围内进行选择,无法与周边用地整合,降低了土地的产出效益。小规模、低水平的开发使得迁建房设计千篇一律,同时改造后的迁建小区与新区现代化风格相去甚远,难免会面临二次改造的窘境。

3推进城中村改造的对策与建议

为进一步加快城中村改造进程,完善城市功能,提升城市品位,改善人居环境,促进城市经济社会持续协调健康发展,提出如下建议:

1)提高认识,深化理念。城中村改造是贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然要求,是统筹城乡发展,加强城市基础设施建设,完善城市功能,推动内涵式发展的重要内容。推进城中村改造,对于促进我市城市健康发展,实现全面建设小康社会目标,具有重要的现实意义。在市场经济和城市化进程的背景下,政府职能经历了从建设城市到管理城市、再到经营城市的阶段。而城中村改造以改善城市环境、推进城市化进程、构建和谐社会为目标,是经营城市的应有之义。因此,要加大行政推动力度,加强宣传教育,进一步提高人民群众对城中村改造重要意义的认识,切实消除村民思想顾虑。全社会特别是各级领导干部要深化和提升经营城市理念,为城市化进程的不断加快打下牢固的思想基础。

2)制定目标,加强规划。城中村改造是一项系统工程:首先要统筹研究,制订改造计划,明确改造任务;其次要加强规划,充分发挥规划的龙头作用。按照城市规划法要求,将城中村改造统一纳入城市规划、建设与管理体系中,根据城市总体规划、年度住房建设规划(计划)编制城中村改造总体规划。统筹规划建成区与城中村基础设施和公共服务设施,完善城中村所在地的道路交通、给排水、电力、通讯、燃气、供热、垃圾收集等基础设施系统。积极推进“阳光规划”,提高规划编制、实施过程中的公众参与度。

3)分步实施,突出重点。城中村改造是一项艰巨任务。要坚持从实际出发,分步实施改造,争取广大群众的理解和支持,要把严重影响城市形象且较直观的,以及群众反响较强烈的区块,列入先期改造重点,使之真正成为民心工程,保证城中村改造的顺利进行与社会的和谐稳定。

4)拓宽思路,探索模式。实施城中村改造,归结起来,主要有三种模式:a.政府投资改造。政府总揽,拿出资金拆旧建新,鼓励村民融入城市生活。b.引入市场主体开发带动,即市场化改造模式。通过引入外部资金,以开发的形式带动城中村的改造。c.村级集体和村民参与改造,即半市场化的改造模式。将村集体和村民由单纯的改造对象转变为既是改造对象,又是改造主体,主要采取政府提供优惠政策,实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式实施改造。要努力探索多种改造模式的优缺点,在具体分析各个城中村特点、主要问题及形成机制的基础上,灵活采用改造模式,实现“多赢”。政府要加强引导,鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。

参考文献

昆明城中村改造名单 篇7

（共计335个）

五华区（51个）

一、普吉街道

（一）联家社区

1、王家桥村

2、尹家村

3、林家院村

4、吴家营村（居民小组）

5、范家营村（居民小组）

（二）大塘社区

1、谷堆村

2、大塘村

3、小屯村（居民小组）

4、观音寺村（居民小组）

5、大河埂村（居民小组）

（三）普吉社区

1、小普吉村（居民小组）

2、大普吉村

二、莲华街道

（一）校场中路

1、豹子头村

（二）虹山社区

1、苏家塘村

2、莲园村

（三）马村社区

1、上马村

2、中马村

3、下马村

4、沙沟埂村

三、红云街道

（一）麦溪社区

1、麦溪村

（二）北仓社区

1、浪口村

2、尚家营村

3、北仓村

（三）右营社区

1、上庄村

2、右营村

3、岗头村

四、黑林铺街道

（一）昭宗社区

1、依禄村（居民小组）

2、小团山村（居民小组）

3、河底村（居民小组）

4、昭宗小村

5、昭宗大村（居民小组）

（二）团山社区

1、前所村（居民小组）

2、后所村（居民小组）

3、黑林铺村（居民小组）

4、班庄村

（三）海源社区

1、龙院村

2、上峰村

3、海源寺小组

（四）梁家河社区

1、梁家河村（社区居委会）

（五）沙沟社区

1、沙沟居民小组股份合作社

五、大观

（一）棕树营社区

1、东区社区

六、华山

（一）桃园社区

1、小菜园村

七、丰宁街道

（一）洪园社区

1、麻园村

2、菜家村（七组居民小组）

3、黄土坡白村

4、洪家营村（村民小组）

5、新发村（村小组）

八、龙翔办事处

（一）潘家湾社区

1、潘家湾大村

2、潘家湾村

3、赵家堆村（居民小组）

4、李家堆村（居民小组）

官渡区（102个）

一、关上街道

1、香条后村（新村）

2、香条前村（新村）

3、关坡村

4、和甸营村

5、福德小村

6、社德大村

7、护福村

8、双桥村

9、长村

10、高家村

11、双凤第一居民小组（太平寺村）

12、双凤第二居民小组（螺蛳堆村）

13、双凤第三居民小组（宏德村）

14、双凤第四面楚歌居民小组（万德村）

15、双凤第五居民小组（双凤村）

16、小街第一居民小组（小街子村）

17、小街第二居民小组（含张居村、青棚玉龙村、梁家

18、日新村

19、苏家村20、苏凤村

21、上苜蓿村

22、中苜蓿村

二、金马街道

1、金马街道上凹村

2、下凹村

3、马军场村

4、金马寺大村

5、金马寺下村

6、太平村

7、十里铺村

8、大桥村

9、阮家村

10、朱家村

11、刘家村

12、牛街一、二、三社（牛街大村）

13、牛街新村

14、小羊村

15、大羊村

16、凉亭村

17、大树营大营村

18、大树营中营村

19、大树营后营村

三、太和街道

1、宋旗营新村

2、南窑村

3、佴家湾村

4、前卫营村

四、吴井街道

1、岔街署光新村

2、董家湾村

3、菊花村

4、太乙桥村

5、五里多村

6、新草房村

五、官渡街道

1、官渡社区一、二、三、四组（秀英村）

2、官渡五、六组（螺峰村）

3、官渡七、八组（尚义村）

4、官王家庄村

5、西庄村一、二、三组（西庄村）

6、西庄村四、五、六组（六谷村）

六、小板桥街道

（一）羊甫社区

1、大羊甫村

2、小羊甫村

（二）小板桥社区

1、一、二、三组（大街村）

2、四、五组（东西廊村）

3、六组（郭家小村）

4、七、八组（织布营村）

（三）鸣泉社区

1、一、二、三组（鸣泉村）

2、新治村民小组

3、陈旗营村民小组

4、一、二、三组（竹园村）

（四）晓东社区

1、晓东村民小组

2、土桥村民小组

3、雨龙村民小组

（五）云溪社区

1、第一、二、三村民小组

2、林家围村民小组

3、永丰村民小组

4、三家村民小组

5、阿角村民小组

6、时家湾村民小组

7、白得邑村民小组

（六）金刚社区

1、一、二居民小组（金刚村）

2、三居民小组（余家村）

3、居民小组四（团结村）

（七）中闸社区

1、小板桥街道中闸社区第二居民小组（赵家村）

2、三居民小组（王家村）

3、四居民小组（杨二甲村）

4、向化一二居民小组（向化村）

七、六甲街道

（一）盘龙社区

1、一组张家庙村

2、二组、三组叶家村

3、四组严家村

（二）陈家社区

1、陈家营

八、矣六

（一）矣六街道

1、一、二、三、四组（子君村）

2、广卫村

九、阿拉乡

（一）阿拉社区

1、公家村

（二）普照村委会

1、西邑村

2、常村

3、河岸村

4、普照小村

5、小麻苴村

6、大麻苴村

7、高桥村

8、普照村

9、小石坝

（三）石坝村委会

1、阿拉乡大石坝

2、阿拉乡小新村

盘龙区（67个）

一、东华街道

1、蒋家营村

2、周家营村

3、石闸村

4、迎溪村

5、新草房村

6、小龙村

二、拓东街道

1、苏家村

2、东站新村

3、唐家营村

4、东庄前村1—30号

三、茨坝街道

1、蒜村

2、茨坝村

3、花渔沟

四、鼓楼街道

1、敷泽村

2、桃源街村

3、粟树头村

4、席子营村

5、水晶村

6、伍家庄村

7、大厂村

8、凤凰新村

五、联盟街道

1、张官营村

2、小厂村

3、廖家庙村

4、王旗营村

5、新发村

6、麻线营村

7、下河埂村

8、小坝东村

9、小坝西村

10、上马新村

六、青云街道

1、沐东村

2、郭家凹村

3、何家院村

4、虹桥村

5、龙池村

6、黄土坡村

7、长地埂村

8、青龙村

9、苏家营村

10、云山村

11、伍家村

12、白龙寺村

13、刘家营村

七、金辰街道

1、罗丈村

2、三竹营村

3、大白庙村

4、小庄村

5、金刀营村

6、马家营村

7、任旗营村

8、老李山村

9、波罗村

10、羊肠小村

11、清泉村

八、龙泉街道

1、落索坡村

2、瓦窑村

3、龙头村

4、大波村

5、麦地村

6、棕皮营

7、小窑村

8、羊肠大村

9、司家营

10、清水河

11、雨树村

12、竹园村

西山区（115个）

一、马街

（一）梁源

1、梁源村

（二）张峰社区

1、止峰村

2、中峰村

3、下账在村

4、张家村

5、沙地村

6、兴隆村

7、陆家村

（三）马街社区

1、马街上村

2、马街下村

3、马街中村

4、马街村

5、新渔村

（四）明波社区

1、明波村

2、心村

3、河尾村

（五）普坪社区

1、小围村

2、干沟尾村

3、龙船甸村

4、下普坪村

5、上普坪村

6、大石咀村

7、小石咀村

8、董家村

（六）大渔社区

1、苏家村

2、大渔村

3、杜家村

4、小渔村

（七）积善社区

1、海源庄村

2、积上村

3、积中村

4、积下村

二、金碧

（一）刘家营

1、刘家营村

（二）严家地

1、严家地村

（三）卢家营

1、卢家营村

（四）弥勒寺

1、弥勒寺村

（五）西坝村

1、西坝新村

三、永昌

（一）永联社区

1、豆腐营村

2、黄瓜营村

3、螺蛳湾村

4、老鸦营村

（二）马家社区

1、大营村

2、丰盛村

3、解家桥村

4、沈家沟村

四、福海

（一）大坝社区

1、渔堆村

2、郑家河新村

3、大坝村

4、河尾村

（二）福海社区

1、马家堆村

2、彰家楼村

3、平桥村

4、福海大村

5、福海小村

6、陆家营村

7、韩家湾村

（三）河北社区

1、西坝村

2、五家堆

（四）陆家社区

1、高朱村

2、陆家营村

3、邬大村

4、邬小村

5、庄稼塘村

（五）新河社区

1、新河村

（六）杨家社区

1、杨家地村

2、李长官村

3、李家地村

4、卢家地村

5、王家地村

6、田家地村

（七）周家社区

1、庄房村

2、长竹沟村

3、新堆上村

4、新堆下村

（八）船房社区

1、船房村

五、前卫

（一）南坝社区

1、谭家营村

2、南坝村

3、马洒营村

4、积肖村

5、民胜村

（二）官庄社区

1、何家院村

2、官庄上村

3、官庄下村

4、前卫营上村

5、前卫营下村

6、陈顾村

7、粟牙村

（三）红庙社区

1、红庙寺村

2、楼房村

3、徐家院村

（四）太和社区

1、赵家地村

2、永胜村

3、太家地村

4、永富村

5、渔户村

（五）拥护社区

1、四道坝村

2、曹家场村

3、大庄村

4、二庄村

5、孙家湾村

6、李家场村

7、陆家场村

8、江家场村

9、李家湾村

10、陶家湾村

六、棕树营

（一）土堆社区

1、土堆村

（二）近华社区

1、大观楼村

2、新农村

3、白马庙村

（三）鱼翅路社区

1、六合村

2、新村

3、红庙村

4、上粟村

5、下粟村

6、江家桥村

说明：