房地产开发公司部门职责（精选12篇）
1、认真执行国家有关方针政策，围绕市、区政府对本行业工作的总体要求，切实抓好各项工作的落实。
2、组织研究制定公司内部的机构设置及分配形式。
3、负责聘用、解聘公司各部门负责人及所属工作人员。协调各部门工作，关心员工生活。
4、制定公司所属各部门负责人岗位责任制和公司工作计划及奖惩条例。
5、审核公司各项费用支出，合理控制开支。
6、抓好公司员工的思想教育及职业技能培训工作。坚持定期例会制度，及时发现和解决工作中存在的问题。
7、加强对业主的联系沟通，解决业主提出的合理要求，及时化解各种矛盾。
8、收集各类信息，采纳合理化建议，努力提升工作效率和质量。
9、协调好公司与供水、供电、工商、物业等单位的关系，虚心接受上级各部门对本公司工作的指导和监督。
10、不断加强公司党的建设和队伍建设，坚持科学发展观，努力把公司创建成政府放心，社会满意的服务型企业。
总工程师岗位职责
1、在总经理的领导下，负责建设施工、质量安全、材料设备等项工作。
2、协助总经理建立健全公司质量保证体系、安全施工保障体系、环境卫生保障体系等。
3、全面负责公司技术管理和施工组织设计及相关技术性文件的审批工作。
4、组织制定单位工程质量目标，并确保目标实现。
5、审核、批准公司环境保护、职工身体健康、安全施工的技术文件，并监督其实施。
6、主持和审核招投标工作文件及合同管理工作。
7、对各类工程技术人员进行技术岗位培训与考核。参与员工的业绩评定。
8、审核公司技术质量，生产经营发展规划，协助经理制定，实施工作目标。
工程师岗位职责
1、协助总工程师组织图纸技术交底，配合项目经理深 入施工现场解决生产技术难题，高质量地完成分管工作。
2、督促施工单位及时编制施工组织方案，科学安排施工现场，搞好“三通一平”等施工前的一系列准备工作。
3、组织甲方与建设单位对隐蔽工程的检测验收，整理检测记录，并交有关人员保管，为下道工序进行做好准备。
4、做好分部、分项工作的经常性自检自查活动，坚持例会通报制度，以促进工程质量的提高，检查记录要及时整理存档。
5、对施工单位进场材料，要严把质量关，未经检验或检验达不到要求的材料，有权拒绝投入施工使用。
6、及时完善临时变更、工程处工程签证，上交有关人员，以便结算和存档。
7、加强与建设单位联系，协助乙方共同组织好工程的竣工验收和交接工作。
部门、单位进行沟通平衡。
5、负责工程监理的管理
（1）对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核；（2）根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核；
（3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系；
（4）负责监理费用及结算。
6、负责与设计单位的协调（1）参与设计单位的协调；（2）参与设计方案的选择；
（3）组织工程技术人员进行图纸预审；
（4）委托监理单位组织图纸会审，谁会审中提出的共性问题和技术难题协调拟定解决办法；
（5）协调设计单位与相关单位之间的关系。
（6）对施工中各方提提出的变更要求进行审查控制；（7）对设计费用进行控制。
7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。
出纳员岗位职责
1、严格按照国家有关现金管理和结算制度的规定，复核收付凭证，办理收付。
2、银行存款和现金要及时登记，做到日清月结，定期将银行存款余额调节表交会计审核。
3、金库不得有帐外现金，库存现金不得超过银行核定的限额，超过部分及时存入银行。不得白条抵充现金，不得任意挪用现金，如有短缺，负有赔偿责任，不得把金库钥匙、密码交给他人保管。
4、要规范使用支票，遵守支票登记领用、返回等制度。对空白支票要严格保管，不签发空白支票。
5、保管好各种印章和有价证券，严格按照规定用途使用。
6、记账要及时准确，做到日清月结，库存现金要与账面相符。
材料员岗位职责
1、必须严格按审批计划进行采购，保证进场材料符合工程的技术质量要求。
2、充分进行市场调查，对所需的建筑材料要多家询价，做到“货比三家、价比三家、质比三家”确立“质、价、服务”均优的采购原则。
3、定货、定价要逐级汇报，经理签批方可正常办理该项业务。
4、材料进场必须手续清楚完备，接收手续确认后，及时到有关部门进行核销。
5、了解施工所需材料用量，规格型号、并提前一周做出采购计划（短线材料提前二到三周），如需外地定货的特殊材料，必须报请总经理批准。
6、大批量材料必须分期分批进行采购，决不允许造成时间积压（短线材料除外），做到保证及时、投量准确。
7、账册票据要妥善保管不得丢失
（1）票据及时入账，没有特殊情况要日清月结，要按要求认真填写各种报表并送达相关部门；
（2）材料员要及时上报相关票据，因个人原因造成工作损失的追究其当事人责任；
（3）调拨员（验收员）要及时送达各种票据报表与相关部门。协调好业务往来关系。
8、及时清理材料价款，凡能确定价格的要将发票及时报财务部门，赊欠的材料要自制原始凭证到财务报账。
9、应及时收回工程剩余材料，分门别类进行回收，进账入库，并凭保管员验收单，报财务冲减工程成本。
施工队长岗位职责
1、认真执行项目部的各项规章制度，抓好工人的思想教育、日常考勤、工作分配、生活安排等工作。
2、按施工平面图，负责临时设施的搭建。搞好“三通一平”，组织机械设备、材料工具、半成品进场，为开工创造条件。
3、熟悉图纸、施工组织设计、技术措施。搞好安全、质量、技术交底，保证安全、优质、快速施工。
4、严格按公司安排的工程施工进度，科学安排好人力、物力、财力，有效地组织施工，保证生产计划高标准提前完成。
5、根据施工情况，写好施工日记。参加隐蔽工程和竣工验收工作，组织好预算外经济签证。
6、抓好施工现场的全面管理工作，按照施工平面图的要求堆放材料、机具等。并做到工完场清、活完脚下净、文明施工。
7、坚持贯彻“质量第一”方针，严把质量关，做到自检、互检、交接检和质量评定工作一起抓。
8、加强对现场机械设备、工具、材料的管理，做到精心维护，按时保养，提高机械设备的完好率、利用率，节约材料，提高效益。
3土建工程管理岗位职责
1、协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。
2、协助项目经理做好开工的准备工作。
3、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。
4、参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。
5、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。
6、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。
7、审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。
8、负责《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查、并提出审查意见。
9、对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。
10、监督检查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。
11、负责审查土建工程相关单位提出的土建工程变更要求。
12、根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。
13、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。
14、参加工程协调会与监理例会，提出和了解土建工程施工出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。
15、负责与实际、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。
16、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。
17、对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。
18、负责项目标识要求的执行检查及记录。
19、负责土建工程的竣工验收。
现场管理岗位职责
1、协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。
2、协助项目经理做好开工的准备工作。
3、参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。
4、参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。
5、负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。
6、参与图纸会审、设计交底工作，负责降低记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。
7、负责《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查。
8、监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》的实施情况。
9、对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。
9、负责审查工程相关和单位提出的电气工程变更要求。
10、参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程施工出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。
11、负责与外协单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。
12、负责工程项目各单位和施工队伍之间的调整工作。
13、负责对施工材料、工程机械及施工队伍的现场管理及工程的各种标识管理。
14、现场安全生产、文明施工工作的组织、落实、检查、评比。
15、负责项目标志要求的执行检查及记录。
16、参与工程竣工验收和移交。
安全员岗位职责
1、全面负责分管的安全管理工作。切实抓好安全知识教育工作。
2、抓好施工单位安全警示标志和安全教育标语等措施的落实。发现问题及时解决，杜绝一切安全事故发生。
3、参加公司或工地召开的例会，做到对安全工作常抓不懈。
4、对达不到安全生产要求的班组，有权制止其施工，使其达到安全标准为止。
5、坚持安全第一，预防为主的方针，加大设备检查工作力度，发现安全隐患及时上报并认真加以解决。
保管员岗位职责
1、认真保管好所有物资，做到分类建账，分类保管，不允许损坏和变质现象发生。
2、严格保管制度，及时验收来料，物资合格后才能入库，登记入账。履行收发手续，没有出库单，任何人无权发料（特殊情况必须凭主管领导批条）。
3、库存物资要做到：四点定位、五五堆放、手续齐全、账目清楚，并且做到“账、卡、物”三相符，每月及时对库存结存，若有不符及时纠正。
4、决不允许擅离职守，做到有事请假，离岗一周必须办理交接手续。
5、入库、出库物资必须认真清点，确认无误后，经有关人员办理出、入库手续。
6、严格检查出入库人员及车辆，防火防盗安全第一。
7、保持仓库整洁，做到仓库料架无灰尘，库区无垃圾，料场无杂草。
122（3）具备高尚的职业道德，以诚待人，与客户建立良好关系，为企业树立良好形象；
（4）负责公司开发项目销售执行工作：填写客户来电来访记录，销售接待、客户回访、款项催收、合同签订、违约客户处理、客户资料收集等工作。主动自觉完成本职任务及上级安排的各项工作；
（5）负责反馈一线销售信息，指导策划推广工作；（6）及时发现项目存在的问题并适时反馈上报；
（7）协助销售经理及主管做好前期销售的准备工作；（8）定期进行可类比项目市场调研，了解其它楼盘信息，及时上交市场调研表；
（9）负责与客户沟通联系，为客户解决困难；（10）对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺；（11）在与客户联系中，既礼节适度，又不损坏公司利益；
（12）协助经理好处理投诉问题的落实解决；
（13）做好对外公关工作，积极完成经理临时安排的工作任务。
4保安部主管岗位职责
1、认真贯彻执行国家法律规范和公安部门关于保安工作的有关规定，建立健全物业管理区域内的各项保安工作制度，全面负责辖区内保安工作。
2、根据保安工作任务，科学定岗定员。把各项保安工作任务落到实处。
3、切实掌握物业管理区内的治安情况，不断改进和加强保安工作。
4、采取有效形式，在社区内开展防火、防盗、防破坏、防爆炸等教育，提高社区群众的安全意识，有针对性地采取安全防范措施，切实减少各类事故的发生。
5、协助公安机关，开展对发生在社区内的各类案件的侦破工作。
6、定期召开保安工作例会，通报工作情况，收集信息，努力改进工作方法，提升工作质量。
7、抓好安全员的教育培训工作。切实在思想教育，物资投入方面加大工作力度，努力打造一支思想过硬，业务精干的保安队伍。
保洁员岗位职责
1、负责对公司领导办公室及公共卫生清理、维护、管理。
2、坚持做到上班前将所有管辖卫生彻底打扫干净，做到无死角死面，卫生间池内干净无异味，地水无污水，墙面无污渍，无灰尘，纸篓一天一清，经常消毒。
3、注意节约用水用电，经常检查是否有常流水不熄灯现象，以减少不必要的浪费。
某集团公司拥有位于昆明市内一宗土地的使用权, 计划开发一栋综合楼, 用于酒店、集团公司办公自用房和对外出租的商业用房, 因集团公司的资金较紧张, 而其子公司 (某房地产公司) 资金充裕, 拟采用如下方案进行开发:在集团公司不转让土地使用权的情况下, 由房地产公司出资建设该综合楼, 项目建成后由房地产公司获得一定年限的经营权, 在此期间集团公司每年向房地产公司支付一定的款项, 在经营期结束之后将经营权移交集团公司。该方案涉及到较复杂的税收政策, 是否可行?需要进行全面的分析。
二、企业综合楼项目涉税分析
(一) 关于项目开发的涉税分析
1. 关于营业税分析。
国家税务总局关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 规定以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如, 甲方将土地使用权出租给乙方若干年, 乙方投资在该土地上建造建筑物并使用, 租赁期满后, 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中, 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为, 对其按“服务业———租赁业”征营业税。乙方发生了销售不动产的行为, 对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时, 其营业额按《中华人民共和国暂行条例实施细则》第十五条规定核定。综合楼项目开发在营业税方面应适用该政策规定, 即集团公司以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司发生了出租土地使用权的行为, 按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加。房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 按“销售不动产”税目缴纳营业税及附加。
2. 关于企业所得税分析。
在企业所得税方面, 没有直接针对综合楼项目此类交易的直接规定, 比较适用的政策是《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]3l号) 规定:企业、单位以换取开发产品为目的, 将土地使用权投资房地产开发项目的, 按以下规定进行处理:
(1) 企业、单位应在首次取得开发产品时, 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理, 并按应从该项目取得的开发产品 (包括首次取得的和以后应取得的) 的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
(2) 接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时, 将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品 (包括首次分出的和以后应分出的) 和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理, 并将该项土地使用权的价值计入该项自的成本。
因此, 在移交综合楼项目时, 集团公司按该项目的市场公允价值扣除支付的现金、土地使用权成本及该环节的税费确认转让所得或损失 (类似支付补价的非货币性交易) , 房地产公司按市场公允价值扣除该项目的成本 (包含税法规定土地使用权视同销售的相应的视同购置的成本) 和该环节的税费确认转让所得或损失。但是, 适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 (国税发[2006]31号) 的规定表面看企业所得税的处理是清楚的, 但实际上存在逻辑上的矛盾, 无法操作。因为, 以综合楼项目的公允价值为基础确认集团公司土地使用权转让收入金额同时构成昆钢房地产公司转让该项目的计税成本, 陷入了自我循环状态, 致使综合楼项目的计税成本无法确定。
如果按照《营业税问题解答 (之一) 的通知》 (国税函发[1995]156号) 对此交易的界定思路来判定企业所得税的处理, 集团公司属于以出租土地使用权给房地产公司为代价换取建筑物, 集团公司摊销土地使用权在税前扣除, 在合同约定的综合楼项目移交日确认应税收入 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第十九条规定按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现) ;房地产公司以建筑物为代价换得若干年的土地使用权, 发生了销售不动产的行为, 在综合楼移交日确认转让所得或损失。
在企业所得税方面不论如何处理, 由于集团公司与房地产公司属于全资的母子公司关系, 从总体上不会增加企业所得税的税务成本, 但存在暂时性差异, 增加会计核算的难度。
(二) 综合楼项目建成后由集团公司自用办公部分的涉税分析
如果房地产公司按照独立交易原则向集团公司收取租金, 房地产公司应按“服务业———租赁业”缴纳营业税及附加;如果不收取租金, 可能涉及关联交易不符合独立交易原则, 由税务机关核定征收营业税额并对企业所得税作特别纳税调整处理。
三、结论和建议
综合楼项目按上述方式开发, 其税务成本太高、企业所得税适用政策规定的不确定并且形成企业所得税暂时性差异, 增加会计核算的复杂程度, 所以应由集团公司自行筹集资金开发。自有资金不足部分通过从房地产公司分配股利来筹集, 按新企业所得税法分得的股利属于免税收入 (《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条) , 资金仍不能满足开发需要, 尽量从金融企业融资, 避免从关联企业借款。从关联企业借款会存在以下税务问题: (1) 如果不支付利息, 可能被税务机关认定为不符合独立交易原则, 资金借出方仍然涉及缴纳营业税及附加、企业所得税问题, 且按补缴企业所得税税款额在银行同期贷款利息基础上加5%计算缴纳利息 (《中华人民共和国企业所得税条例》第一百二十二条) ; (2) 如果支付利息, 借入资金方的利息支出税前扣除受到税法的防止资本弱化条款的限制 (《中华人民共和国企业所得税实施条例》第四十六条规定企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出, 不得在计算应纳税所得额时扣除) , 并且借出资金的关联方将承担营业税及附加, 从总体上增加企业税负。
由于该公司没有、也没有必要专门配比人员管理综合楼项目的开发建设, 需要委托房地产公司代管项目的开发。如果按代建方式处理, 集团公司与房地产公司发生了交易行为, 房地产公司应按独立交易原则取得代建收入, 缴纳营业税及附加、印花税。如果按代建方式处理还应注意以下形式要求: (1) 以集团公司的名义立项验收; (2) 土地使用权权利人为集团公司; (3) 房地产公司不得垫资; (4) 并发过程中的所有发票均开具给集团公司; (5) 有代建协议。否则, 房地产公司从集团公司收到的所有与项目开发有关的款项不论是代建收入还是代收的项目开发款项均需计算缴纳营业税及附加、印花税。
内容摘要：企业存在的终极目的是利润最大化，当前房地产利润空间不断的缩小，面临着这样的大的社会经济背景，房地产公司要想提升利润空间，就必须缩减公司的成本费用，通过成本的降低来提高公司的效益。本文是在研究项目成本管理理论的基础上，结合房地产项目开发实例来说明如何加强企业的项目成本管理，促使企业尽快转向成本管理的精细化。
关键词：房地产企业 项目管理 成本控制
为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，以及市场竞争的加剧、购房者的不断成熟等因素的出现，造成了现在房产企业的暴利时代已面临终结，房地产企业除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。
一、房地产企业控制成本的重要性
为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，市场规范化使得暴利时代逐渐远去，这种情境下，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。
土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。
二、房地产开发公司企业成本与控制现状
1、房地产开发主要阶段的成本控制的几个重要阶段。
项目决策阶段的成本控制决策的准确与否极大的关系着房地产企业的成本；规划设计阶段的成本控制，规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键；施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大；竣工结算阶段的工程造价控制等。
2、房地产开发企业成本控制现状
房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，企业一般都未树立系统全面的成本管理理念，存在着管控模式和组织架构设计不合理、未建立健全合理的成本控制管理体系、成本控制流于形式，未能得到有效的执行等问题，致使成本越来越高，严重影响着资金流动，挤压了房地产企业的利润，也严重制约着房地产企业发展。
三、房地产企业项目成本管理体系的优化对策研究
1、 树立公司全员成本控制的意识
成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。随着市场经济的发展，成本控制不能局限于产品的生产过程，其内涵要由物质产品成本扩展到资本成本、人力资源成本、产权成本、环境成本、服务成本等非物质产品成本，在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。
广大职工对成本控制的认识应提高成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。
2 地产管控模式选择及组织架构设计
房地产公司管控模式的变化意味着开发流程的变化，企业内部工作流程和权责也随着变化，这些因素的变化就要求企业必须对组织架构进行重新设计和适时调整，将各部门重新进行职能设计和职责分工，重新界定工作接口关系。
郭凯（2012年）在文章《阳光花园房地产项目成本管理研究》中认为在房地产项目中，必须要成立专门的成本管理部门，要设置专门的人员对这一部门进行管理。项目成本管理包括 6 大部分，成本管理部门要熟知这 6 部分的功能和作用，而且他们在进行成本定为时，要考虑一个全面的范围，成本管理不仅仅是某一个部门的问题，更重要的是一个整体的问题，项目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一层都会涉及到，所以，项目成本管理部门在设计成本管理时就要做到，保证每一层级都有成本管理的任务，尤其是整个项目的总经理，他的任务是要对整个项目的成本管理有一个大的概念，同时，要完成自身的成本管理任务，而下一层级，比如建设管理中心、项目财务部、营销部、综合管理部也要设定相应的目标，而在下一级也是如此，以此类推。
3 责任成本的体系构建
责任成本管理体系的确定包含企业的多个部门，因为我们在制定成本管理计划时，已经将成本管理的的目标细分到各个部门，甚至是细分到个人，这样做的目的是为了提高企业成本管理的效率，并且使每个人都参与到项目的成本管理之中，那么在这样的前提下，不仅仅要建立成本管理的奖惩制度，还有明确成本管理的责任，首先，在项目成本管理计划之时，项目成本管理部门就要与其他部门，比如财务部，营销部等等进行共同协商，制定出企业的责任成本管理办法，并且每一阶段都有每一阶段的目标，甚至将这种责任体系落实到个人，制定阶段性的目标，而且要定期进行考核。责任成本管理的目标一定要进行细化，尽可能的将成本管理的责任落实到每一个人身上，要定期进项考核，根据最初制定的责任成本管理办法来确定该员工的目标成本是否已经完成，并编制责任成本报告，将这一结果进行公布。
四、总结：
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”，要求房地产开发企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。對房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”就是对项目成本费用进行控制。工程项目的“项目立项决策、规划设计阶段、施工项目管理阶段、项目结算评估阶段”全过程管理应对措施，以提高房地产行业成本精细化管理理念，控制房地产企业成本。
参考文献：
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[3]张克威. 房地产项目成本管理及控制分析[D].河北工业大学，2007.
1）参与项目销售方针政策的制定。
2）参与项目研究、产品定位，并制定楼盘销售策略及各项推广执行方案。
3）负责制定销售任务，监督管辖项目的销售进度，确保完成公司要求达成的销售目标。
4）全面监督销售中心工作人员的行为规范，执行相关管理条例，完善销售管理制度。
5）协调本部门与公司其他各部门之间的工作。
6）负责对销售中心的日常管理工作进行指导培训，定期召开业务和管理会议。
7）监督和考评销售主管和销售人员的业绩，负责置业顾问佣金的分配及制定佣金表。
8）协助财务做好签约登记表、每月资金回笼表及每月销售统计表及其他报表。
9）了解片区市场及行业动态，搜集其他竞争项目相关信息，为本项目下一步销售目标做准备。
10）及时向公司领导汇报各项工作的进展情况，并完成上级临时下达的工作任务。
11）销售合同审核职责，对初建的合同模板提出合理修改建议。新签约的购房合同核对客户基本信息及价格、付款方式等是否一致。
12）对换房、更名、退定、退楼、特殊优惠及延期付款等的监督管理职责。
13）组织销售团队学习公司、部门制度、房地产相关法律、法规及本项目其他后来确定的相关销售资料。
14）根据销售现场不同阶段的状况，制定相应的答客问或销售说辞。
15）定时召开会议，对销售现场出现的问题及客户疑难问题进行总结及解答
16）每月销售现场办公用品计划表的审核。
17）指导销售人员的具体工作，并协助谈判客户。
18）解决案场的突发事件及客户投诉，或将不能解决的问题上报
19）销售签约、收款、催款等工作的督导。
20）负责案场销控表的制作与管理，并及时更新。
21）根据案场来电、来人及成交客户情况进行分析，并得出结论，制定下一步销售策略。
22）处理好案场销售人员内部矛盾，维护销售人员的稳定与团结。
23）定期督促销售人员做客户回访，并检查客户回访情况及工作开展情况。
销售主管岗位职责
1）每天来人、来电情况录入工作。
2）销售周报、月报等销售数据的统计汇总工作。
3）监督案场员工遵守，执行公司及案场的各项规章制度。
4）根据项目的具体情况，不定期的向销售经理汇报销售情况并对存在的问题进行分析后提出解决建议。
5）根据公司考勤制度，制作考勤明细及汇总上报。
6）根据公司要求负责部门内销售资料的领取、发放工作。
7）协助推广活动执行，安排组织物料,并负责销售物料的管理保存。
8）售楼部人员轮班的安排及节假日的调休安排工作。
9）销售部各项文档的处理及公文流转工作。
10）维护售楼部的团结合作。
会 计 岗 位 职 责
一、按照公司财务制度和核算管理有关规定，根据公司财务收支实际发生情况做好凭证、审核、制订、记帐、核算等工作，要求帐证相符、帐帐相符、帐表相符；
二、负责公司往来帐款的具体情况，并建立明细帐和明细核算，了解经济合同履约情况，催促经办人员及时办理结算手续，进行应收应付款项的结算。特别是工程款的情况；
三、加强与各部门间的沟通，与银行、保险公司及律师事务所保持联系和沟通，及时把握这些相关部门的信息，进行银行按揭贷款和公积金贷款的操作。特别是与营销部的紧密联系，做好销售收款和售楼按揭工作，为客户做好服务工作；
四、做好客户收款台帐，每月编报销售收入明细报表，报送总经理，以便公司领导及时掌握楼房销售情况及库存情况；
五、正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果，具体负责编制公司月度、会计报表。每月初向公司总经理报送上月收入、成本费用报表；
六、对公司各个项目、产品等进行成本核算、编制项目成本表，提供有关的成本资料，做好相关成本资料的整理、归档、数据库建立、查询、更新工作。特别是拆迁户的赔偿情况，做好相应赔偿资料的整理、归档工作；
七、及时做好会计凭证、帐册、报表等财务资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作。协助主管会计等做好财务工作方面的文件、资料、合同和协议等会计档案的整理、归档工作，就职责范围问题提出工作建议；
八、每月编制公司员工工资和福利表，组织相应的财务工作，核算法定保险和补充保险的个人、公司缴纳部分，并管理相关的资金；
九、主动进行财会信息分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议；
1.认真做好工程技术档案的编制管理工作，保证工程技术档案完整、准确，为工程进行使用、维护、管理、改扩建提供准确的资料依据。
2.负责收集工程项目所有归档图纸和各种技术文件、资料，并整理、分类、编目后存档。
3.负责将设计图纸、设计变更单、技术核定单等资料及时下发给施工单位和有关部门。
4.负责合作单位工作联系单、联系函的收发登记和保存工作，以备查阅。
5.负责管理工程部与公司其他部门之间文件收发登记存档工作。6.负责工程签证单、扣款单、工程形象进度等文件的登记、送达及催办工作；
7.负责各种款项的登记、送达及催办工作；
8.负责工程付款统计工作，每月统计一次，送达有关部门及领导； 9.负责复印、打字相关文件、图纸、资料并登记下发给有关专业部门。
10.严格遵守公司各项规章制度，自觉约束本人在办公区域、宿舍、食堂等区域内的个人行为，不发生违反公司制度及有损公司形象的行为。
一、按直接投资者所在地划分
按直接投资者所在地划分可分为境内控股和境外控股两种。境内控股是指房地产开发企业及其母公司 (控股公司) 均在境内。境外控股是指房地产开发企业在境内但其母公司 (控股公司) 在境外。
第一、境内控股
1. 优势
(1) 公司投资设立和撤出的流程和要求较为简单, 无需经过商务部或外经贸部门审批; (2) 所采用的会计准则和制度较统一; (3) 控股公司收取的股息, 无需再缴纳企业所得税; (4) 无需涉及外汇、外债等管理问题。
2. 需考虑的问题
(1) 不便于境外战略性投资者参与; (2) 境外融资方式受限, 仅能通过境内机构寻求借款; (3) 运营环节中涉及的当地税费可能较多; (4) 境内控股公司对股权转让所得需缴纳企业所得税, 但可按实际情况进行税务筹划。
3. 主要商业考虑
(1) 便于引入境内战略性投资者, 但境外投资者参与投资需要经过商务部或外贸部门审批; (2) 便于境内上市; (3) 运营、管理成本可能较低。
4. 相关法规规定
内资房地产开发企业设立的审批程序简单, 无需经过外经贸部门审批, 亦无需申请外汇登记。
5. 财务管理要求
(1) 投资控股公司和房地产开发企业可按中国的会计准则编制财务报表, 不需采用不同的会计准则; (2) 财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6. 收回投资
(1) 股息分派不涉及企业所得税; (2) 在企业清算或股权转让的审批上, 内资房地产开发企业的自行清算或股权转让无须经当地商务部门或外经贸部门的审批, 程序方面较外资企业简单, 时间花费较短; (3) 在企业清算的税务处理方面, 企业清算所得=企业的全部资产可变现价值或者交易价格—资产净值—清算费用—相关税费;投资方企业从被清算企业分得的剩余资产, 其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分, 应当确认为股息所得 (免予缴纳企业所得税) ;剩余资产减除上述股息所得后的余额, 超过或者低于投资成本的部分, 应当确认为投资方投资资产转让所得或者损失。投资方应分别就投资资产转让所得或损失缴纳企业所得税或按照税法规定在企业所得税税前扣除; (4) 在控股公司对内资企业股权转让的税务处理方面, 企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得, 依法缴纳企业所得税;企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额;“产权转移书据”属于印花税纳税凭证, 因此, 股权转让双方应就股权转让合同金额的0.05%缴纳印花税;股权转让不用缴纳增值税和营业税; (5) 内资房地产开发企业清算后不涉及外汇监管问题。
第二、境外控股
1.优势
(1) 便于境外股权转让及向境外借款; (2) 便于利用境外先进管理经验, 提高企业资质; (3) 可将税后利润分配给境外投资者; (4) 运营环节中涉及的当地税费较少; (5) 境外股权转让无需境内审批机构的审批且不涉及中国税务。
2.需考虑的问题
境外控股公司需考虑的是:对外投资的政策及对收取境外股息收入的税务规定。
境内房地产开发企业需考虑的是: (1) 公司投资设立和撤出的流程较为复杂且要求较高; (2) 外汇管理部分明令禁止“返程投资”房地产开发企业, 在股权转让给境内公司时, 是否符合《10号令》的规定, 需考虑是否属“返程投资” (3) 受到外经贸部门审核、外汇外债登记方面的较多限制; (4) 适用的会计准则和制度与境外控股公司可能不同, 需适当调整配合; (5) 对境外支付款项时, 扣缴相关税负, 但可进行税务筹划; (6) 与战略投资者合作时, 注入到境外控股公司的相关融资资金只能以权益性投资汇入 (一般为增资) 到房地产开发企业, 且需要有较长的审批时间, 影响房地产开发企业的资金使用效率。
3.主要商业考虑
(1) 便于引入境外战略性投资者, 但境内投资者参与投资可能会形成“返程投资”, 具体实施需要考虑是否符合《10号令》的要求; (2) 便于境外上市; (3) 运营、管理成本较高, 需考虑境外控股公司当地的营商环境、可能产生额外的设立和营运成本。
4.相关法规规定
(1) 外资房地产开发企业设立程序较内资企业复杂, 需外经贸部门审批, 在商务部备案。 (2) 申请设立房地产公司, 应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权、或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或产权的预约出让/购买协议; (3) 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产开发企业, 或收购合资企业中方股权的, 须妥善安置职工, 处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金; (4) 外资房地产开发企注册资本金未全部缴付的, 未取得《国有土地使用证》的, 或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的, 不得办理境内、境外货款, 外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇; (5) 外资房地产开发的中外投资各方, 不得以任何形式订立保证凭证一方固定回报或变相固定回报的条款。
5.财务管理要求
(1) 投资控股公司和房地产开发企业因地域不同可能需采用不同的会计准则编制财务报表; (2) 财务核算系统需满足不同会计制度核算的要求。
6.收回投资
(1) 股息分派需为境外控股公司代扣缴10%的预提所得税 (具体适用税率视境外控股公司当地与中国收协议而定) ; (2) 在企业清算或股权转让的审批方面, 外资企业在境内的自行清算或股权转让须经当地商务部门或外经贸部门的审批, 程序方面较为复杂, 时间花费较长;若将境外控股公司的股权转让予中国境内其他公司, 商务部或外经贸部门可能将其视为《10号令》所指的规避对于通过设立境外特殊目的公司监管;外资企业境外最终控股公司可考虑在境外转让境外直接控股公司, 因不涉及中国境内企业的股权转让, 所以无需境内商务部门或外经贸部门的审批, 但可能需考虑境外最终控股公民所在地的相关规定; (3) 在企业清算的税务处理方面, 外资房地产开发企业清算的具体计算方式与内资企业相同, 但视同股息所得和投资资产让所得部分按税收协定的优惠税率或10%的企业所得税税率为境外控股公司代扣缴预提所得税; (4在控股公司对外资企业股权转让的税务处理方面, 境内股权转让的具体税务处理与内资企业相同;可以考虑通过转让其境外越位控股公司的股权, 避免涉及中国的各项税负, 但需考虑境外控股公司所在地的税务影响; (5) 在外汇监管方面, 清算所得或投资方股权转让所得人民币须经主管外汇管理局批准后, 向有关金融机构购汇汇出;企业清算需到主管外汇管理部门注销外汇登记及外债登记 (如有) 。
二、按控股架构层次划分
按控股架构层次划分可分为单层控股和多层控股。单层控股是指母公司直接对房地产开发企业投资。多层控股是指母公司对直接控股公司投资, 直接控股公司再对房地产开发企业投资。
第一、单层控股
1. 优势
(1) 投资架构直接、简单; (2) 节省运营成本; (3) 运营利润可直接分配给最终控股公司; (4) 以母公司作为房地产集团中心, 有利于整合各房地产开发企业的实力, 提高集团贷款授信的融资能力, 未来亦有机会成为集团的财务中心, 从事集团内的融资, 有利于房地产开发企业的融资。
2. 需考虑的问题
(1) 须考虑投资及管理过于集中在一家公司时的商业风险; (2) 当境外战略性投资者对单一项目有投资兴趣时, 需通过商务部或外经贸部门审核, 资金进入到房地产业开发企业所需的时间较长; (3) 境内控股公司需取得银监会的批准, 才能从事相关集团内企业间资金拆借的经营行为。
第二、多层控股
1.优势
(1) 可以相对分散单一控股公司的风险; (2) 房地产开发企业之间互相受商业、法律等的牵连较少; (3) 当直接控股地产开发企业, 得有利吸引境外战略性投资者。
2.需考虑的问题
(1) 投资架构相对复杂, 集团运营成本相对较大; (2) 可能因直接控股公司本身的亏损而影响地产开发企业的利润向母公司分派。
三、境、内外控股架构结合控股架构层次分析
1. 境内控股且单层控股
(1) 以内资控股公司作为直接投资者, 设立房地产开发企业的单层控股模式, 相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分; (2) 由于其控股公司在境内, 便于集团在境内上市以及吸引境内的战略性投资者对于集团整体或单一项目进行投资; (3) 可以考虑控股公司担当集团内部的融资中心, 从事集团企业间的资金拆借, 但需取得银监会的批准。
2. 境内控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境内, 房地产开发企业为内资企业: (1) 相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境内控股的部分; (2) 房地产开展企业的利润将爱到两层提取法定公积金的影响, 更多的利润被留存在中国境内。
母公司在境外, 直接控股公司的境内, 房地产开发企业为内资企业: (1) 相关的商业考虑、相关法律要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境内控股的部分, 另外需考虑直接控股公司的再投资需要符合《6号令》的相关规定; (2) 若境内控股公司不是房地产发企业可以借外债, 但境内控股公司不得擅自更改外债用途; (3) 房地产开发企业的利润将受到两层提取法定公积金的影响, 更多的利润被留存在中国境内。
3. 境外控股且单层控股
(1) 以外资控股公司作为直接投资者, 设立房地产开发企业的单层控股模式, 相关的商业考虑、相关法规要求、设立流程、运营成本、税务成本及收回投资等具体分析请参见上文关于境外控股的部分; (2) 由于其控股公司在境外, 便于集团在境外上市以及吸引境外投资者整个集团进行投资; (3) 若境外的战略性投资者仅对集团单一项目有投资兴趣, 则涉及较复杂的操作的流程; (4) 控股公司由于在境外, 将无法担当集团内部的融资中心, 从事集团内企业间的资金拆借; (5) 房地产开发企业的利润分配给母公司时需缴纳预提所得税。
4. 境外控股且多层控股
母公司及直接控股公司均在境外, 房地产开发企业为外资企业: (1) 以外资控股人司作为直接投资者, 设立房地产开发企业的单层控股模式, 相关的商业考虑、法规要求、设立流程、运营成本, 税务成本及收回投资等具体分析请参见上文于境外控股的部分; (2) 便于集团在境外上市; (3) 便于境外的战略性投资者对于集团整体或者单一项目进行投资; (4) 房地产开发企业的利润将受到一层提取法定积金的影响。
参考文献
[1]商务部等六部委:《关于外国投资者并购境内企业的规定》.[2006]第10号令
[2]商务部、国家外汇管理局:《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》:商资函[2007]50号
[3]商务部:《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》.商资函[2008]23号
[4]国家外汇管理局综合司:《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》.汇综发[2007]130号
[5]国家外汇管理局综合司:《关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知》.汇综发[2008]142号
第一条 〖目的〗
工程技术部是公司的工程技术专业管理部门，通过工程技术标准、管理规范的建立和设计成果的把控以及工程施工督查，有效指导、监管项目工程管理状况，提升工程质量，结合高效的招标与采购活动，建立公司工程技术的核心能力，有效控制投入，确保符合项目开发意图的高品质产品得到实现，并努力提高项目综合效益。
第二条 〖适用范围〗
本职责适用于本公司的开发技术部门。
第三条 〖岗位职责〗
一、部门经理
1、主持召开部门例会，制定部门各项工作计划，负责向上级报告真实情况，并代表技术部发言；
2、根据需要在现场进行技术指导，巡视、监督、检查技术部各项工作；
3、主持本部门员工的考核、培训、管理工作和考核目标落实工作；根据工作需要和专业技术状况，调配下级人员工作；
4、负责工程项目土地获取、项目立项、测绘、规划、勘察、设计、人防、消防、气象、水、电、暖、燃气前期手续办理和开发项目单体验收、综合验收及项目开发有关的所有资料办理工作；
5、负责了解胶南市内的土地招、拍、挂信息，并及时向集团领导汇报；
6、负责新接楼盘本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验
收接管的技术工作；
7、编制和审批公司项目施工计划，定期总结分析项目施工任务完成情况，及时解决项目施工活动中遇到的问题；
8、贯彻实施国家技术法规、规范、标准，组织工程项目的报验；
9、负责协调本部门与其他部门之间的工作，配合相关部门完成公司相关技术资质的认证；
10、认真参加图纸会审工作，并及时将设计和施工中发现的问题以书面形式报分管领导。
11、组织设计招标,审查设计方的资格,商定设计合同;
12、主持项目开发进度控制计划工作。敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作,做好进度计划的动态管理。
13、定期组织施工现场的周月检质量、安全、文明,进度、文件资料管理等工作,提出整改意见和建议。
14、负责协调质检站等周边关系,协调监理单位、承建商、供应商之间的关系,监督监理安排好各种工序的穿插施工;
15、完成公司领导交办的临时工作。
二、部门员工
1、负责工程项目土地获取、项目立项、测绘、规划、勘察、设计、人防、消防、气象、水、电、暖、燃气前期手续办理和开发项目单体验收、综合验收及项目开发有关的所有资料办理工作；
2、负责了解胶南市内的土地招、拍、挂信息，并及时向分管领导汇报；
3、负责对审批的项目规划图、单体效果图，获取土地的有关证件、所有资料原件向档案室的移交工作；
4、负责新接楼盘本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作；
5、协助完成工程部、成本采购部、销售中心、办公室等部门的配合协调工作；
6、当好集团公司领导的参谋助手，积极协助分管领导抓好各项工作的落实，按时向分管领导请示、汇报工作；
7、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；
8、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新区的验收接管工作；
9、负责组织组织指导各管理处完善管理区域内各图纸资料、维修档案供归档；
10、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析；
11、配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作；
12、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系；
13、完成领导安排的临时性工作；
第五条 〖通责〗
1、技术人员应该热爱本职工作，遵守集团公司的各项规章制度；
2、技术人员应该遵守职业道德规范、并以应有的职业谨慎态度执行内部技术业务；
3、技术人员应做到实事求是、客观公正、廉洁奉公、保守秘密；
4、技术人员要具备相应的技术知识、专业知识和业务能力，熟悉公司的经营活动和内部控制。
开发技术部
关键词：齐齐哈尔,建华房地产,营销策略,改进建议
房地产营销以满足消费者需求和欲望的出发点, 以提高消费者价值和满足程度为中心, 以提高社会福利和改善人居环境为使命, 强化房地产企业社会责任为宗旨以完善城市功能为动力, 作为企业获得利润的来源。为了让广大的购房消费者入住理想的房子, 满足消费者的需求, 就必须对企业树立良好的形象, 提出让群众满意的方案, 实现企业的利润的同时, 保障消费者的权益。
一、建华区房地产在营销策略上存在的问题分析
1.销售经理业务水平不高。销售主管是销售队伍中的管理者, 不仅要具备一定的业务水平、良好的沟通能力和组织能力。由销售主管领导的销售团队直接影响着公司的利润, 决定着是否能最终实现公司的财务目标。对于销售主管来说, 企业的销售团队的实力才是最重要的, 销售主管要做的工作时设计团队的规模, 将适当的人放到合适的岗位, 使大家在快乐和谐的气氛下有条不紊的进行各自的工作, 创造出良好的内部环境。建华房地产开发公司销售经理的管理水平比较落后, 由于只注重销售业绩, 致使员工在一种忙乱无序且低效率的状态下工作。房地产销售主管要对自己树立坚强的信心, 确定了有价值的目标, 就果敢制定计划并执行, 带领团队克服困难, 走向成功。
2.销售人员的专业业务水平低。销售人员是代表企业与消费者直接面对面交流的人员, 开发商已经强烈的认识到了这一点。没有专业素质的销售人员就无法从客户自身的角度来向客户介绍住房的技巧, 更加无法揣摩客户的需求, 这样的销售团队容易让消费者对企业产生质疑, 使消费者对购房的欲望降低。建华区房地产开发公司就是这样, 销售人员水平比较低, 在客户面前跟背古诗一样毫无二致的讲述楼盘的卖点, 很容易给消费者留下死板的印象, 同时频繁的更换销售人员使得公司的人才外流, 减少的客户对企业的信誉度, 也使咨询的用户受到损害。建华房地产企业没有加强对销售人员的管理及培训, 使得销售环节效率提升缓慢, 而且对于销售员工的报酬也没有很好的制度来完善, 使得员工对待工作没有热情, 这也是其中的一个重要问题。
3.日常管理制度存在问题。一个企业日常管理制度对企业的发展是至关重要的, 相对来说建华区的房地产管理制度相对薄弱, 对管理层人员的要求也不是很高, 同时对于销售部门也是一样。一个好的企业一定要有过硬的管理制度, 只有建立了一个有力度的管理制度, 才能在平常更加有效的开展工作, 引入竞争机制、发扬团结精神、运用好有效的激励措施等, 这样才能对整个企业有所提升。
二、对建华区房地产营销策略的改进建议
(一) 房地产产品策略
1. 房地产产品的特色营销。
对于这个崇尚个性发展的社会, 消费者更注重生活在属于自己个性, 自己品味的居室里, 因此, 个性或别具风格的设计可以成为衡量商品的一个重要标准。购买房子与购买普通的商品不同, 它是人们想安顿下来对未来的长远打算, 消费者都是在思量后做出的慎重的决定, 开发商只有采取人无我有, 人有我优, 只有特色才能吸引更多的消费者的关注, 受更多消费者的青睐。房地产商只有追求不同个性、特色、打造出消费者理想的住房生活区的同时, 并遵循以消费者的满意度为目标的经营理念, 才能真正的抢占市场, 赢得消费者的认可。针对特色的要求主要有, 小区建筑物的外观, 如色彩, 凉台, 内部结构等。例如:其实王子花苑、东市场小区、青云小区等都具有小户型住房功能齐全, 打造出仅有建华区房地产的特色风范, 独特品格。
2. 房地产产品的品牌营销。
品牌有着其独特的文化, 它反映着企业的经营理念、经营管理水平和发展方向等。一个优秀的品牌能够保护消费者的合法权益不受到侵犯, 使产品得到消费者信赖的保障。购买效率, 维护消费者的利益;促进产品质量的不断提高, 促使生产者在竞争中不断产生新的想法, 更好的将产品销售出去并保护着消费者的权益。越来越多的销售者在认可品牌, 随着经济时代的飞速发展, 消费者在注重价格的同时更加注重商品的质量, 品牌是企业文化的重要象征之一, 是质量的保证, 是值得消费者信赖的平台, 因此, 打造一个品牌, 是对企业文化的加强, 是企业的无形资产, 是企业能够赢得消费者追随的必备战略武器。随着销售市场的不断发展, 品牌形象已逐步成为了消费者认知的首要考虑要素, 房地产也是其中的不可忽视的重商品之一。
3. 消费者居住环境的打造。
面对现代社会不断恶化的环境污染, 人们的环保意识逐渐兴起, 仅仅对生活的环境和质量要求越来越高已经不能够满足消费者的消费欲望了, 房地产商应该在环境上和规格上加大改进的空间, 更多的汲取消费者的需求, 并且有效的相应国家的号召, 合理地配置资源, 有效利用有限的空间的同时要营造消费者满意的住房。当下消费者的要求有:对于房屋内的要求, 室内的阳光照射每天至少的四五个小时以上, 方向最好是向阳的, 室内的通风效果和室内的湿度等;对于室外的环境, 小区的绿化面积要在可是范围内, 要有适合老年人运动的休闲健身广场, 要有相应的对各个门洞的林荫小道, 方便出入, 对小区公园的建筑要有一定的人性化标识, 对小区内安全措施要求等。为此, 房地产商应制定出行之有效的计划, 从而使企业从可持续发展的观点来满足消费者的需求, 提高消费者的满意度, 响应国家和群众的绿色环保, 人与自然融洽相处的局面。
(二) 房地产服务营销策略
在房地产界万科的“万客会”、中海的“海都会”等等都是比较知名的。拿深圳万科是已经成立了六周年的房地产的俱乐部, 总会员数已经发展成接近十万人, 俱乐部在会员的较多考虑, 办理会员卡, 而且找到相应的加盟商和连锁, 拥有会员卡的消费者可以享受俱乐部的优惠, 如优先选择购买的房地界, 会员不仅仅享有这些权利, 还会对不同时期提出的不同的优惠方案优先选择的权利, 这是会员与普通的消费者的主要区别之一, 俱乐部是非常重视信誉的的, 对会员的承诺都会按时的兑现, 并且, 相对于消费者来说, 能看到真实的优惠就在手中这种满足感是非常重要的。对于这种会员俱乐部的销售方式, 这是值得我们学习的, 在当今剧烈变化的市场环境下, 几乎没有任何一个方面能够成为长久的优势, 只有最大限度的满足消费者的要求, 才会成为企业永远立于不败之地的法宝。
(三) 房地产促销策略
1. 销售人员促销。
销售人员的挑选对房地产的销售是至关重要的。优秀的员工的专业素质水平要远远高于普通的推销人员, 企业要进行谨慎的挑选, 避免有潜质的推销人员的流失。优秀专业的推销人员在具有很高的办事效率;与客户面对面交谈, 有利于同客户沟通并传达感情, 获取信息反馈, 以此来对同行业的策略进行有效的估计。对于销售人员, 素质是至关重要的, 同时要掌握不同地域的房地站的相关信息, 对各个与房地产有关的行业进行相应的调查, 以完成对当前房地产市场的前景预测。还要具备良好业务素质, 如对商圈内的顾客的资料包括姓名、家庭住址、联系方式等存档, 以便随时追踪。并且要有高水平的沟通能力和表达能力, 如促销员应对于突发事件的处理方式、技巧等。
2. 网络促销。
将网络促销运用到房地产的市场上这种营销手段, 已经慢慢的被广大的消费群众所接受, 在国内出现的以房地产为主导信息内容的网站越来越多, 如搜房网, 中房网等, 在房地产的促销上, 许多房地产商利用全国信息网的及时互动来掌握信息。对于互联网促销的内容也可图文和声音表现出来, 可以对房子全面的展示, 并且可以采用装潢软件对室内装饰和家具布置进行模拟装修, 为许多消费者提供了便利, 因此网络销售缺的一种营销策略。
3. 广告促销。
一是印刷广告。利用印刷广告巩固的记忆广告内容, 记忆比较深刻、持久, 并能促进相关信息的理解, 有助于信息的普及, 对于房地产来说, 相应的在报纸、杂志、专业书籍订刊或房地产商自行印刷的宣传材料等, 都将是有效的载体。二是视听广告。利用电影, 录音机等图片和声音相结合的方式, 容易记忆, 注意率高, 并且使人既能清晰的看到实物, 又有声音做载体, 往往会使人产生较丰富的联想。另外, 电视广告中演员的表演, 都能起到解说的作用。三是现场广告。在工地现场做广告, 主要面对的消费者是行人, 可以通过这种方式不知不觉的进入消费者的脑海之中, 借助其力来扩大宣传的广度, 知名度, 利用较低的费用来达到最大的宣传效果。
三、结论
目前房地产企业的营销策略的开展还处于比较落后的阶段, 改变这种局面需要各界人世的共同努力对营销策略进行广泛的研究, 把更适合的营销理论引入房地产市场领域中。房地产企业营销策略的开展与运用需要考虑的因素非常多, 所以要结合企业具体实际提出有针对性的营销策略, 特别是本文所分析的企业在营销策略方面存在的问题, 并以此作为依据提出营销策略修改建议, 希望对企业营销活动的开展有所帮助。房地产企业应用适合的营销策略, 不仅可以充分满足消费者需求、树立良好的企业形象, 而且能够帮助房地产企业改变自身存在的问题, 不断提高企业的营销业绩。
一、开发部的工作内容
1、负责提出建设项目的可行性研究，委托有资质单位编写项目建设申请报告书和环境影响评价报告书。
2、负责向政府申报项目建设计划并办理立项手续。
3、负责办理征用土地的相关手续。
4、负责办理规划、施工方案的报批及许可手续。
5、协助开发区管委做好征地、拆迁方面的工作。
6、办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工。
8、工程竣工后,会同有关部门及时办理综合验收、登记备案等手续。
9、做好前期开发工作资料的搜集、整理、保管、移交工作。
二、开发部经理的岗位职责
1、根据公司项目总体开发的要求,在总工程师的指导下,负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。
2、负责公司与政府各专业部门的协调工作。
3、协助财务部门办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。
4、协助工程部做好委托项目设计、施工图设计、出图等工作。
5、协助开发区管委做好征地、拆迁方面的工作，处理好项目周边的群众关系。
6、处理好本部门与公司其他部门之间的工作关系，对开发部的所有工作负全责，严格管理本部门员工，建立良好的工作秩序。
三、开发部职员的岗位职责
1、掌握政策法规,恪守办事程序。处理好与政府各行政职能部门的关系。
2、熟悉规划程序，办理项目开发过程中公司所需各种取证手续。
3、具备项目开发相关工作技能，密切配合各项专业规划设计工作，并能及时发现工作中的问题提出解决问题的途径。
4、及时做好各种资料的搜集、整理、归档工作,确保档案移交的完整性。
5、完成开发部经理交办的其他工作。
有色科技园开发部
尊敬的公司员工：
大家好！
新的钟声雄浑激昂，时光的脚步快速铿锵，送走了硕果累累的2012年，我们又迎来了2013年的第一缕阳光。2012年是“瑞江豪城”项目，建设发展的一年，在全体员工的共同努力下，各项工作稳步推进，项目落实。在此辞旧迎新的美好时刻，向在过去一年里兢兢业业的坚守和不畏艰辛奋斗的全体员工致以诚挚的问候和衷心的感谢。新的一年孕育新的希望，新的征程正待谱写新的篇章。2013年是我们创造梦想杨帆起航的关键之年。让我们以提高经济效益为重心，迎难而上，锐意进取，团结协作共创豪圣辉煌。
关键词：人才培训,绩效评估,激励开发
1上海绿地集团人力资源开发机制介绍
1.1上海绿地集团简介
绿地集团是一家大型的房地产开发企业,由张玉良先生于1992年7月18日在上海市成立,现在已经成为上海市国有控股特大型企业集团。目前,上海绿地集团共有员工约15 000人,其中高层管理人员约占10%,中层管理人员约占25%,基层员工占65%。绿地集团的人才具有知识的差异性和文化的多样性。有建筑设计专业人才,有科学管理人才与财务会计人才,也有基层的建筑工人等等,具有工作岗位的多样性和专业技术的差异性。对于上海绿地集团这样的一家大企业,人才的管理和开发尤为重要。
1.2上海绿地集团人力资源开发机制类型
1.2.1人才培训机制
第一,新员工的培训。绿地集团会为新员工提供实习机会和试用期,以确保其熟悉工作职责和环境,同时也保障企业各个岗位的正常运行。普通员工的试用期一般为一至两个月,高层管理者的试用期一般为三个月,试用期间由人事部为其指定试用期考核人员。 对于应届高校毕业生,绿地集团以提供实习报酬、生活保障、导师指导来鼓励职场新人参与绿地项目和基层工作。对于来自海外的新员工,集团在工作职责方面与文化差异方面加强培训与磨合。对于跳槽来的新员工,通常会举行相关的活动和课程让员工尽快融入新的工作环境和新的工作伙伴。
绿地集团对于新员工的培训具有层次性,分为基础知识培训, 专业知识培训,职业操守培训和长远规划培训。分层次培训可使新员工获得更全面的职业指导。
第二,在职人员培训。组建绿地商学院:据悉,绿地管理学院的对象是绿地集团的中高层管理者和发展骨干,主要是对他们实施培训实践、开展研讨交流。培训高层管理人员的管理才能,提高他们的管理水平。海外学习、培训:随着国外大型商住项目的开发,集团多次派遣高级干部和优秀技术人员到各国学习。
1.2.2绩效评价机制
绿地集团有着严格的绩效评估体系,每一位员工均有一张绩效评估表格,同时配备绩效评估的指导人。通过考核分数获得领导的认同和晋升更高岗位的机会。
第一,试用期考核体系。上海绿地集团配有不同的考核人员、 不同的试用期期限和试用期考核办法。公司会为每一位试用期员工配备一位或者多位指导人,指导人可是企业的培训者或者新员工所在职位的领导。指导人要对试用期员工进行全面的、长时间的指导、教育、交流沟通,目的是让员工尽快熟悉工作环境、工作职责, 更好地进入工作状态,维持企业工作岗位的正常运行。指导人最重要的职责是更近距离的了解试用期员工的心理动态,全面了解员工对新工作的看法,并且根据实际情况给予实际的措施,来增加试用期员工对工作的激情和积极性。考核结果以百分制计算,最后得分用于确定是否转正该试用员工。
第二,在职人员考核体系。在职人员的考核主要是对员工的绩效进行考核,绩效考核的周期因员工的层级不同而不同,一般绩效考核可分为季度考核和年度考核,员工的层级可分为初级、中级和高级。不同层级员工的考核方式和考核内容由企业人力资源部负责编制,实行由部门领导、绩效考核者和被考核者配合执行。绩效考核的结果直接影响到员工的季度奖金和年度奖金。绿地集团有完善的绩效考核制度和工资管理制度,除了正常的考核奖金外,企业还会举办先进干部、优秀员工和优秀项目等评比活动,而且会有相应奖励。
1.2.3福利分配机制
薪酬体系。有着比较完善的薪酬体系,各部门各阶层的工资情况都不一样,视情况而定。总体薪资水平处于平均薪资水平的上方,大部分员工都满意,基本与劳动力水平相符。员工每个月的综合工资分为三个等级,高层约为4万 ~5万元,中层约为1万 ~2万元,基层约为5000元 ~1万元。
员工持股机制。在1996年,绿地集团的股东大会就提出过职工持股的想法,并且快速的实行了这一政策。因为,张玉良曾指出,绿地是一家“另类”国资企业,股东共持有企业18.88% 的股权,随后职工持股比例不断增长,到2013年早已突破60%。 在张玉良看来员工是企业最大的资本和财富,绿地的命运掌握在所有员工手中。
福利待遇。绿地集团一直以高待遇来留住人才,就基层员工而言,除了满足他们的基本生活保障和工资薪金外,根据国家的规定为员工缴纳社会保险、住房公积金和意外商业险等保险。而且,全体员工均享受休假福利,享受国家法定节假日及带薪年假,节日补贴。随着员工级别的不断提升,所提供的福利逐级递增。
职位晋升机制。上海绿地集团为员工提供发展性、全面性的晋升机会,每位员工都有机会在绿地追求更高的职位。根据工作年限和工作阅历,每位员工都有机会获得更高的职位和更好的发展空间。以管理方向为例,级别从座席到主管,再到区经理,最后可上升为部门经理。
2上海绿地集团人才开发机制的问题分析
上海绿地集团拥有庞大的员工队伍,对于员工的开发与普通企业相比具有较大难度,以下分析上海绿地集团人才开发机制的问题。
2.1人才培训机制针对性不强
2.1.1新员工培训方法单一
绿地集团岗位内容多,每次招聘的不仅仅只有建筑设计、机电类的新员工,还有金融、管理、财务等各方面的人才,对于这些新员工的培训不能只采用一个培训体系。但公司试用期长度固定,这对技术难度系数大的员工来说不公平,如市场营销、人才管理等,这类工作新员工往往需要全方位的了解公司运营状况、市场竞争形势和公司文化等。对于岗位工作内容简单为此类岗位提供培训耗费了资源。同时针对员工个体化差异,对于适应能力不强的员工需要更长时间的培训。企业培训方法粗放,带来了不必要的损失。
2.1.2员工培训计划性强,不够灵活
绿地集团对于在职员工培训具有严格的规划,组建的绿地商学院只是针对高层管理者的管理技能。海外交流学习计划的课程与交流内容也是由集团规划好,内容很少出现变动,针对性不强。培训计划不灵活限制了员工的学习自由,阻碍了接受新技能新知识的机会,降低了培训效果。如何平衡员工培训计划性与灵活性是该公司人力资源部门值得关注的问题,不能限制得太死,需通过更加细致的揣摩梳理才能达到事半功倍的效果。
2.1.3注重技能的培训,忽略思想态度的培训
绿地集团作为世界500强,一直面临着激烈的国际竞争,乃至全球竞争,为了站稳脚步、继续发展冲刺200强,难免会急于求成, 忽视了员工的个人思想和态度,只注重员工的工作绩效,而忽视他们对企业文化的认识和对企业的忠诚度。
2.2绩效评估机制不够完善
2.2.1考评结果仅与薪资挂钩
公司考核的结果几乎仅仅与工资的高低挂钩,业绩很高的员工可有奖金,业绩不高的没有奖金,在考核的结果里,一个部门或小组有几十上百个员工,真正业绩高的只有几个名额而已,这样一来,大部分员工都没有奖金。另外,业绩的高低也没有决定员工的晋升机会,只是在物质上有个奖惩的结果。所以员工工作的积极性不高, 不利于提高他们的工作能力,绩效评估机制没有起到好的激励开发作用。
2.2.2考核周期不科学
考核周期一般分为月度、季度和年度,上海绿地集团对于大部分员工采用的都是月度考核,营销人员或者开发项目的建筑设计人员的业绩是按照项目完成程度计算的,刻板的按月考核在实际操作中并不合适,长期以来,这种单一的考核周期由于实际操作性不强,容易被员工忽视考核业绩的重要性,认为考核是一种习惯性的流程,可草草应付,因此很难最大化发挥考核的激励作用。
2.2.3考核形式单一
集团职位多样化,员工条件也是多样化的,但对于每个员工的考核都是一张考核表格,虽然表格内容因不同阶层不同职位而不一样,但很多方面不是一张表格的内容可考虑到的,很多细节被忽略掉,造成考核不公。考核的形式需要通过个性化的方式才能精确的测评真实业绩,提高他们工作的积极性。
2.3开发策略重长期轻短期
绿地集团的发展总目标是2015年跻身世界200强。对于人才的开发,企业一直都有着清晰的总体人才战略目标,例如一年后希望打造越来越多的国际化人才。但在具体操作过程中没有将远期目标分解,落实过程中会出现空喊口号的行为。人才开发部门往往会因为领导的安排而关注远期目标,忽视人才开发短期目标。
3关于改进上海绿地人力资源开发机制的建议
3.1建立完善的培训体系
3.1.1建立具有针对性的培训体系
对企业员工进行培训要从计划、内容、方法三方面来进行。 通过对培训需求分析,区别对待,混在一起培训不但达不到培训效果,还会浪费企业资源。
集团员工拥有本科及以上学历的约占80%,这部分人群拥有一定的基础技能,对精神上的要求较高。企业若从价值观、创造性思维方面来进行培训,可提高培训效果。可采用角色扮演与研讨法配合模式,让被培训者亲自体验,也可采用案例分析与头脑风暴配合模式,让员工对具体问题分析讨论,形成创造性解决办法。
高层管理者对企业的发展具有核心作用,对高层管理者进行培训的重点是提专业化、规范化、国际化管理水平,提高分析问题和制定决策的能力,培养决策者的现代化管理意识和思维方式。通过配备专业的培训导师和量身定制的培训课程,针对他们的不足和专业性需求进行培训。
基层员工是企业是的基石。培训计划可成立基层培训管理小组和实施小组,培训时针对不同组性质的不同选择恰当的培训的方法,以授课或者实践的方法个性化培训。
3.1.2提倡和鼓励员工个人学习
传统意义上,培训者将已有的技能和知识传递给被培训者的过程是被动的,若被培训者能够主动去发现去领悟某项技能或知识则效率会翻倍。岗位轮换是一个很好的激励员工个人学习的方式。 岗位轮换提高了员工工作的热情、积极性和工作能力,又会为企业带来高收益。
3.2完善绩效评估机制的建议
3.2.1绩效考评结果运用多样化
每一位职工都会有自己的一个业绩的分数,企业根据分数的高低来确定对职工的奖惩程度和晋升结果,提供升职,加薪等奖励,也可根据员工需求进行奖励,例如带薪休假,海外交流学习的机会, 项目执行的机会等等。对于业绩不足、有所降低的员工,就要有合理的惩罚,员工考核结果运用的多样化,可提高企业公平公正的原则,从而调动员工的积极性,充分发挥他们的才能。
3.2.2细化考评周期
做到考评对象、考评的方式、考评的目的和考评的投入具体化。 针对项目长短,员工工作内容的不同合理设置考核周期,进行精细化指标考核。
3.2.3确定新考评方法
考核职位的特征、考核的具体内容和考核的目的决定着选择那种考核方法。应按照量化的方式进行考评,例如,是否如期完成工作,是否按照规定完成工作,完成工作的好坏程度,工作的积极性高低,工作态度的好坏等。
3.3完善的激励开发体系
对于普通员工的激励,企业要遵循公平公正的原则,公平公正的对待每位员工是留住人才的最好方式。同基层职工更加看中物质条件,提供合理的丰厚的薪水和相应的奖金福利,员工会更加努力工作、努力提高业绩。
对于核心员工,激励过程中最有效的措施是转变他们的角色, 不要让他们一成不变的做自己的职责,要让他们拥有自主权和发言权,鼓励他们投身于企业的重点项目,并专注于项目的发展,从头至尾计划、实施、完成整个项目,做好项目的每一个决策。
知识型员工对自我的约束力高,对自我的发展能力和空间要求高,企业要全面了解他们的心理状态,全面理解并帮助他们的职业生涯规划帮助他们更好地实现职业生涯上的短期目标。
综上所述,绿地集团可改善的激励措施总结如下:1企业应制定完善的沟通交流制度;2和员工共同制订短期项目实施计划、中期目标、长远目标;3营造和谐开放的工作氛围,让员工更加团结, 鼓励成员形成团队协作的工作模式;4坚持公平公正的原则,明确工资薪金和晋升机会。
3.4企业员工短期开发的建议
企业应根据员工具体情况设立多个不同的短期目标,明确在某一段时间内应完成的工作任务和达到的水平,可组织小组完成某个项目,设立在实施这个项目中应该获得的技能和提升的能力。然后号召所有员工参与项目,亲身体验,在项目中发现自身的不足并完善该不足。其次,组织员工写项目报告、体会和收获,总结自己的工作绩效。最后,部门领导对员工的参与力度进行评估和褒奖。
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