房屋买卖合同纠纷案例分析（精选8篇）
一、案例背景
王某与甲房地产公司于2007年7月7日签订商品房订购单，约定王某意愿购买甲房地产公司开发的A小区一户房屋，并向甲房地产公司交纳2万元定金，该定购单未写明房屋价格，甲公司销售人员口头承诺价格将不超过6300元/平方米，但该项目正式开盘后，王某被告之房屋单价为6700元/平方米，王某认为价格超出个人的承受能力，拒绝购买，要求甲公司退还2万元定金；甲公司认为王某交付的2万元是定金，因王某原因拒绝购买房屋，该款项不应退还；双方诉至法院。
二、案件分析
王某与甲房地产公司签订的定购单对于价格未作出约定，该协议因缺少合同主要条款，应当视为成立但未生效；同时，在A小区销售价格确定后，双方产生争议，且就价格问题未能协商一致，导致定购单无法实现，这应当是归于双方的原因；鉴于王某与甲公司未达成合法有效的买卖合同，双方也无法就存在的争议取得一致，甲公司理应将收取王某的2万元款项予以返还。
关键词：买卖合同,风险负担,交付
一、风险负担的定义及一般规则
(一) 买卖合同风险负担的定义
买卖合同风险是指由于不可归责于买卖合同双方当事人的原因所造成的买卖合同的标的物毁损、灭失的损失, 风险负担是指该损失应由谁来负担。由含义中可以看出研究买卖合同风险的前提是首先买卖合同必须有效, 只有有效的合同才能受到法律的保护;其次是风险的发生是因为不可归责于双方当事人的事由, 根据我国民法的相关理论, “不可归责”包括三方面即是不可预见、不可抗力的事由、意外事件以及当事人以外第三人的事由所造成的标的物的毁损、灭失。
(二) 风险负担的一般规则
1. 合同成立主义
合同成立主义是指买卖合同成立之时, 标的物的风险就由卖方转移到了买方, 当事人之间另有约定的除外。该原则以《法国民法典》为代表。它的优点是能够促使买方尽快的取走标的物, 因为只要合同成立了, 标的物不管有没有交付, 就都已经转移给了买方, 对买方是不利的。但是这一优点也是缺点。因为合同成立后, 标的物的风险就转移了, 卖家就没有保证标的物不受毁损、灭失的义务了, 有可能就导致标的物出现毁损, 致使合同不能正常履行, 所以该原则在合同的稳定性上, 以及买方的利益维护上都有弊端。它没有区分合同成立与合同生效这两个概念, 合同虽然成立了但并不一定代表合同就生效了, 已经不适应当今复杂的市场经济了。现在已经很少有国家采取这一原则了。
2. 所有权主义
所有权主义, 是指标的物的风险由物的所有权发生转移时, 风险由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。它最早始于罗马法, 现在的英国法、法国法都使用该原则。它的优点是由于是所有权转移的时间来确定风险的转移, 所有权人做为标的物的所有人, 能更有效的保护标的物。但它在实际操作过程中却有着明显的缺点, 各国对所有权转移的时间如何来确定不一致, 操作起来就不一致。一般像意大利是以买卖合同成立的时间确定为所有权转移的时间, 而德国则是以标的物交付的时间来确定为所有权转移的时间。
3. 交付主义
交付主义, 是指标的物的风险是随着标的物的交付给买方时, 由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。最早采用交付主义是《德国民法典》。它的优点为在于容易确定风险转移的时间, 标的物一经交付, 不论所有权有没有转移, 但是只要给了买方, 那么风险就转移给买方了, 这样也有利于保护标的物, 而且万一发生纠纷了买卖双方也容易举证, 可以降低风险的损害。
(三) 我国买卖合同风险负担的原则
我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险, 在标的物交付之前由出卖人承担, 交付之后由买受人承担, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可以看出, 在没有法律特别规定或者当事人另有约定的情况下, 我国采取的是交付主义。我国《合同法》的这项规定也是基于民法的公平原则。当然, 这是在当事人对于标的物意外损毁或灭失的风险没有明确规定或法律没有例外规定的情况下所采用的基本原则, 如果当事人有明确规定或法律有特殊规定时, 根据当事人意思自治原则以及不违反法律强制规定的法治原则, 应当按照当事人的约定或法律的明确规定来承担风险。
三、特种买卖合同的风险负担
(一) 分期付款买卖合同的风险负担
分期付款买卖, 是指买受人一方将他应该支付的标的的总价款, 在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。一般买受人至少分三次支付。当事人对所有权进行了约定保留, 在本质上该合同应该是附条件的买卖合同, 如果买受人不能够按照期限支付价款而且达到条件成就的程度, 买卖就能够被解除, 在这样的情形之下, 风险转移还是以在标的物交付时发生转移。
(二) 试验买卖合同的风险负担
试验买卖是指当事人双方约定由买受人试验或者检验标的物, 以买受人承认标的物为条件的买卖。它不同于一般买卖的特点是:出卖人在合同生效前已将标的物交付给买受人试验或者检验;合同以买受人的认可为生效条件。在这种情况下, 标的物已经进行了交付, 风险是不是移转了呢?我国合同法暂时还没有明确的规定, 理论上认为, 这种买卖是附条件的, 风险也应该附条件, 所以在买方承认之前风险还是由出卖人负担的。
(三) 样品买卖
样品买卖, 又称货样买卖, 是指按照一定样品制定的标的物的买卖。该买卖只是附加了要按照货样交付标的物的义务, 所以还是适用一般风险负担规则定, 风险从交付之时发生转移。
四、小结
综上所述, 我国采用交付主义, 确定买卖合同中风险负担, 有利于维护买卖双方当事人合法权益, 减少买卖合同纠纷, 维护社会稳定, 有利于促进社会经济的不断发展, 并适应社会主义现代化国家的建设的需要。
参考文献
[1]李永军.合同法[M].北京:法律出版社, 2010.6.
关键词：买卖合同；无权处分；合同效力；将来财产
一、问题的提出：《合同法》51条与解释第3条的冲突
我国于1995年颁布实施的《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据该条规定，出卖他人之物，经过所有权人追认或者处分人事后取得处分权的，买卖合同有效；然而，2012年6月，最高人民法院大胆运用法律赋予的司法解释权，通过总结合同法实施多年来的审判经验，公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从该条文义可以得知，在无权处分的买卖合同中，无论所有权人是否对买卖合同追认或者无权处分人事后是否取得处分权，买卖合同都有效。该司法解释显然与《合同法》第51条之规定互相矛盾，因此，该司法解释出台以来又遭到广泛的争议。
二、法理分析：对解释第三条之法律效果考量
最高院该项解释第三条，即关于无权处分的买卖合同效力问题作了颠覆性的变更。笔者认为应从以下几方面分析：
（一）恶意处分他人财产适用解释第三条之法律效果考量
恶意处分他人财产导致不能交付，系因主观原因导致不能交付，如果解释第三条适用于此种情形，那么无论所有权人追认与否，买卖合同均有效，出卖人将构成根本违约，买受人可以追究出卖人的违约责任。受让人的利益得到了极大的保障，同时也惩罚了恶意的买受人，有利于维护交易的安全与稳定。
然而，解释第三条用于调整恶意处分他人财产的法律关系有以上诸多优点的同时，也会暴露出无法避免的缺陷。普通人是无法理解一个人故意将他人之物出卖了，法律居然规定该买卖合同有效。假如有人把中南海或者天安门卖给外国人了，能否设想按照解释第三条的规定宣布该买卖合同有效将产生的后果？今天日本一些人就企图购买我国神圣的领土钓鱼岛，难道人民法院要依据解释第三条判决该买卖合同有效？
（二）误认而处分他人财产适用解释第三条之法律效果考量
误认他人的财产是自己的财产而加以处分，最终可能导致标的物无法交付，也是属于无权处分的范畴。与恶意处分他人财产不同的是，误认他人的财产为自己的财产最终无法交付是由于客观原因导致无法交付，出卖人主观上没有故意。如果解释第三条适用该种情形，那么除了会产生同恶意处分他人财产适用解释第三条的不利效果外，还可能会损害善意出卖人的合法利益，难以平衡买受人与出卖人的利益。
（三）将来财产买卖合同适用解释第三条之法律效果考量
随着市场经济的发展，交易的形式出现多样化，将来财产买卖合同逐步登上历史舞台，成为现代化市场经济条件下最常见、最重要的商事买卖合同。将来物，是相对于现在物而言的，德国民法称之为“将来财产”。是指“现时不存在，将来才能存在的物—有时也指事实上已存在，不过订约时还不属于当事人所有的物。①将来财产的买卖在我国乃至世界都十分常见：如订货转销合同，甲作为供货方与需求方乙签订买卖合同，但甲本身不是货物的生产方或持有方，而是需要向生产商丙订购该批货物后再转销给甲；再如农副产品预购合同，合同标的物—农副产品，在合同订立时还不存在、需要过一段时间才会生长出来；对于这些合同，不论是原经济合同法、涉外经济合同法、技术合同法，还是合同法，都是予以确认和保护的。
三、现实选择：解释第三条应该作限缩解释，进一步明确适用范围
（一）司法解释应避免修改法律和二次立法
依据《宪法》、《人民法院组织法》、《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》等法律的规定，最高人民法院作为我国最高审判机关，在审判过程中就如何具体应用法律、法令的问题有权进行解释，但司法解释毕竟不是一个造法的过程，而是一个对具体法律进行具体解释的应用过程，法院随意修改法律或造法，就等于否定了立法的作用。如果最高人民法院可以超越甚至抛弃现行法律的精神和原则随心所欲的解释法律，那就会导致司法越权甚至司法专横。由此可见，司法解释不能违背法条原意，更不能和法律相矛盾。
无论《合同法》第51条无权处分合同规则是否正确，是否合理，最高人民法院都不能通过制定司法解释予以修改，唯有立法者（在中国是全国人民代表大会及其常务委员会）有权修改法律，尽量避免司法解释修改法律和二次立法的现象出现。
（二）进一步明确《合同法》51条和解释第3条的适用范围
根据以上论述，对于将来财产买卖合同适用解释第3条调整更为合理，也与我国现行的法律不相冲突。根据梁慧星教授的观点，该条司法解释实质上是对《合同法》第132条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的反面解释，《合同法》第132条的反面解释具体包括四种类型：1、国家机关或者国家举办的事业单位处分“直接支配的不动产和动产”，不符合“法律和国务院的有关规定”；2、抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意；3、融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备；4、保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物。②这四种类型均属于“所有权或者处分权受到限制的所有人处分自己的财产”。笔者赞同梁慧星教授的观点，处分行为包括很多种，不是仅有买卖行为属于处分行为，如果最高院借鉴了物权形式主义的理论，无权处分中的“处分”仅包括“处分行为”，不影响合同的效力。（作者单位： 西南科技大学）
参考文献：
[1]王泽鉴，《民法总则》，[M]，中国政法大学出版社，2001年7月第1版；
[2]王泽鉴，《法律思维与民法实例》，[M]，中国政法大学出版社，2001年7月第1版；
[3]师安宁，《无权处分与合同效力—合同法制度实务问题解析之七》，[N]，人民法院报，2012年10月20日；
注解
①周枏，《罗马法原论》（上），商务印书馆1994年版，第296页。
——房屋买卖合同纠纷案例分析
【案情简介】
原告（反诉被告）：王某，女，汉族，198*年*月*日出生，住北京市**区**楼**室。被告（反诉原告）：刘某，男，汉族，197*年*月*日出生，住河北省**楼**单元**门。第三人：北京**房地产经纪有限公司，住所地北京市**区**大街**号办公楼**室。
原告诉称：2013年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区**院*号楼*单元**房屋转让给原告，原告向其支付房款150万元。原告应于2013年1月13日将首付款55万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到链家地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋产权属转移登记手续。原告按照约定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求：
1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其 《补充协议》；
2、判令被告返还原告已付购房款20万元；
3、判定被告向原告支付违约金30万；
4、判定被告赔偿原告中介费损失32350元；
5、判令被告赔偿原告房屋增值部分33万元。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照150万元办理网签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照100万元办理网签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理网签。原告和中介公司恶意串通把150万元的买卖合同做成了100万的房屋买卖和50万的装修装饰和家电款，按照100万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，原告应当承担定金罚则。
第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求，合同是有效的。
【审理结果】
法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，被告在两次面签时均拒绝配合，其理由一是网签价格与合同不符，二是网签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于网签价格问题，被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价100万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价50万，对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改网签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消被告顾虑，原告同意先办理缴税手续，但被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。
被告拒绝配合原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任，原告有权解除合同，鉴于原告已于2013年7月11日将房屋交还被
告，法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于2013年7月11日解除。原告要求被告返还购房定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金30万的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋增值损失33万元和中介费损失32350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求，原告和中介公司至迟在2013年3月23日之前已经通知被告可以注销原网签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金有被告自行承担。
【律师讲法】
本案原告在被告拒不配合办理贷款面签，又不承担违约责任的情况下，对该房屋买卖合同的履行非常焦虑，并立即向具有相关案件丰富经验的大成律师事务所张仁藏律师进行了咨询，张律师在对案件进行具体了解之后耐心为当事人进行了详细解答，并运用自己的丰富经验积极维护当事人的合法权益，现在法院对本案已经审理完毕并作出判决，在张律师的代理下原告当事人的利益得到了最大限度的保护和支持。
北京市大成律师事务所张仁藏律师接受原告王某的委托，担任原告的代理人，通过收集证据、分析案情，结合法庭查明的事实，依据相关法律规定，发表代理意见如下：
1、原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强行性规定，合法有效，双方均应受其约束。
2、原告在签订合同后积极支付购房定金及首付款，不存在任何违约行为。
3、被告在第一次面签时提出对网签合同中“新政出台后增加的税费由政策规定方承担”的约定有异议，但这不能作为其不履行合同的理由，被告的行为构成根本性违约，应该承担违约责任。被告原本是担心“新国五条”出台后可能会承担20%的个人所得税，第三人**地产已经向被告明确解释过涉案房屋是被告唯一住房且已经超过5年，不会产生新的税费，被告本人也表示认可。因此在第二次办理面签的时候，被告也未再次提出该问题。
4、被告主张原告与第三人恶意串通损害被告利益，完全是无稽之谈。原告与第三人不存在恶意串通的事实，也更没有损害被告的利益。被告也不可能提供证据证明其主张。二手房交易避税本身也是二手房交易过程中的惯例，且实际上被告对避税行为本身并不反对，只是想因此向原告索要好处，要求原告加价，这一点在原告提供的录音证据中可以证明。因此尽管原告及**地产多次表示可以重置网签价格，被告仍不予理睬。
5、原告多次要求被告配合重置网签价格，按照房屋总价款150万来缴纳税款，被告仍然不同意；甚至原告提出可以先缴税后办理网签手续，这样情况下，被告仍然表示反对，由此可以看出：被告不配合办理面签的真实原因不是网签合同本身的问题，而是另有原因。
6、从原被告的谈话录音中可以看出，被告向原告多次索要好处费，后并堂而皇之的表示：不是网签的问题，而是因为房子卖亏了，并提出要求原告增加购房款22万，否则不配合办理相关手续，被告的这些行为都是明显的根本性违约行为。因此可以得出，被告违约的真正原因是：认为房子卖亏了，要求涨价。
7、根据双方签订的《补充协议》第二条第5条约定，原告被告双方已经于**地产通知3个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第四条第2条约定，被告逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过15天、拒绝将房屋出售给原告、擅自提高房屋交易价格，视为被告构成根本性违约，原告有权解除合同，并有权要求被告承担相当于房屋总价款20%的违约责任，并赔偿原告的中介费损失。
8、因为被告的违约行为，导致合同不能继续履行，给原告造成重大经济损失，包括但
不限于：保障服务费、评估费、物业交割费、中介费、误工费、交通费、律师费等等。由于近期房价上涨，原告如想买到相同地段，品质相似的房屋，需要多支付30余万，合同约定的违约金并不能弥补原告的损失，因此请求人民法院依法判决被告承担合同约定的违约金，并另行向原告赔偿中介费损失。
在房屋买卖合同纠纷类型的案件中，卖方违约，拒不卖房、过户的案件并不少见，尤其是作为国内一线城市的北京，随着房屋价格的不断攀升，买卖双方在签订房屋买卖合同之后，卖方见房屋价格上涨巨大，不满足于约定价款而要求提高房价或拒绝过户、交房的现象非常普遍，本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中卖方违约的案件。
本案被告见房价上涨，以各种借口拒绝网签，致使原告即买方在支付定金及首付款之后迟迟不能办理贷款面签及房屋过户手续，明显的违背了房屋买卖合同及补充协议的相关约定，此约定是双方当事人在意思自治的情况下做出的真实意思表示，合法有效，对双方当事人都具有约束力。被告以各种原因阻碍合同履行，在原告与中介公司多次协商的情况下仍无理拒绝，并要求增加购房款等过分要求，明显违反了诚实信用原则，是无正当理由的合同违约行为，应当按照合同约定支付违约金并赔偿原告因此造成的其他损失。
张律师提请大家，在房屋买卖的过程中，应当注意保存证据以维护自己的合法权益。在本案审理过程中，被告反诉原告与中介公司恶意串通，逃避税负，损害国家利益，不断为自己的违约行为辩护，意图主张合同无效。原告与中介公司分别出具了电话录音、手机短信往来等证据以证明被告名义上假借网签价格与合同价格的差异、税费承担的划分等事由拒绝签订合同，实际上是因为房价的攀升而不满足于卖房款，意图增加房价以谋取更大利益，其行为明显违反了房屋买卖合同的约定，其拒绝办理贷款面签及房屋过户的行为已经构成根本违约，这种情况下，原告与中介公司具有法律常识与维权意识，积极收集并保存证据的行为最大限度的佐证了被告的违约行为与不当意图，在张律师的代理下，合同按照原告的意愿得以解除，被告的违约责任及违约金的支付也得到了法院的支持，案件得到圆满解决。
北京房地产纠纷案件专业律师
负责人：张仁藏律师（合伙人律师）
电话：010-58484653***（如需面谈请提前预约）
邮箱：zrclawyer@vip.163.com
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上诉人某甲因买卖合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2013）绍虞商初字第654号民事裁定，向二审法院提出上诉称：上诉人在前年始就居住于建德市洋溪街道听水苑2单元502室，根据有关司法解释之规定及原告就被告的民事诉讼管辖原则，应由暂住地法院管辖。请求撤销原审裁定，将该案移送建德市人民法院审理。
[案情]
原告张某与被告李某系农民，因张某急需稻草，经人介绍两人相识，当天，两人商定，李某以每斤2角的价格卖给张某2000斤稻草，共计价款400元。张某当即交付200元，并言明，待第二天将余款交齐并将稻草拉走。不料，从当天晚上起一连下了几天大雨，将放在李某家院里准备卖给张某的稻草全部淋湿，并有大部分霉烂。几天后，张某到李家，准备交款运稻草，见此 情况便要求李某退还已支付的200元钱还给他。李某则说，这些稻草已经卖给你了，损失是你的，并要求张某支付剩余的稻草款，张某无奈，便起诉之法院，要求李某返还已经支付的人民币200元。
[审判]
法院经审理认为，原、被告双方的买卖合同已经有效成立，但因双方买卖标的物的所有权并未发生转移，风险也未发生转移，稻草霉烂的损失只能由李某承担。因李某所有的稻草大部分已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。李某收取的200元钱应该返还。
[评析]
对本案的处理有三种不同的意见：
一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，原告已经交付不部分货款，并约定第二天来拉走稻草。稻草已为原告所有，原告为及时拉走而使稻草霉烂，应自己负担损失，因此法院不能支持原告的请求。
另一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，虽原告已交付部分货款，但被告并未交付稻草，稻草的所有权未转移，被告仍享有所有权，也应承担标的物 的风险。因此法院应当支持原告的诉讼。
还有一种意见认为，原被告之间的买卖有效，双方约定第二天由原告拉走稻草，由此时起所有权发生转移，但因稻草仍在被告占有之下而未实际交付，因此，标的物的风险仍应由被告承担，法院应当支持原告的请求。
对本案处理意见的争议在于如何认定原被告之间买卖标的物的所有权是否转移和应由谁承担标的物的风险。
一、关于动产所有权转移的时间
本案中原被告买卖的稻草为动产，因此应依动产所有权的转移来确定其所有权转移的时间。动产所有权转移是指动产的所有权从一个民事主体转移至另一个民事主体，它是财产流转的主要表现。从原所有人来说，所有权转移是其所有权消灭的原因，而从新所有人来说，又是新所有权的取得方法。因此，所有权从何时起发生转移对当事人来说利益甚大。发生所有权转移的原因是多种多样的，从当事人的意愿上可分为两种：一 是依法律行为发生的。这是依当事人的`意愿由双方实施民事法律行为的结果;一是非依法律行为发生的。本案中涉及的是依法律行为发生所有权转移的转移时间问题。我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，按照该条规定，财产所有权应自交付起转移，除非法律另有规定，或者当事人另有约定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第84条规定：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”
从以上分析可见，动产所有权转移一般以交付为要件。交付是标的物所有权自让与人转移给受让人的时界。因此，确定所有权是否转移，就要确定是否交付。
二、关于买卖中的风险负担
( 一) 法定条件严苛
惩罚性赔偿适用到房屋预售合同领域的目的是对买受人倾斜保护与惩罚出卖人的欺诈的行为。而现在规定适用惩罚性赔偿的五种情形中, 都要求了损害后果, 即出卖人有行为还不够, 还要造成了法定的后果才对其适用惩罚性赔偿。这样的惩罚性赔偿多有为无法实现合同目的的买受人出口气的作用, 而没起到惩罚出卖人做出该行为, 没有敦促其避免该行为的效果。
( 二) 适用情形较少
仅适用于: 订立房屋预售合同后: 出卖人擅自抵押或出卖人又将该房屋出卖给第三人。及订立合同时: 出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
( 三) 具体赔偿标准模糊
《解释》中关于惩罚性赔偿的数额规定为“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。因为只是“可以”, 所以买受人可以主张惩罚性赔偿, 也可以不主张。基数是“已付房款”, 如果买受人只是签订了预售合同, 但还没有交预付款等款项的话, 则无法得到惩罚性赔偿。“已付房款”具体包括哪些款项并没有说明, 是否包括定金、诚意金与预付款等并未明确规定。
( 四) 惩罚性赔偿和损害赔偿并用易忽略
《解释》第8 条强调的是“合同订立后”, 第9 条强调的是“合同订立时”。所以依第8 条主张的是违约责任, 依第9条主张的是缔约过失责任。
第8 条为订立合同后买受人解除合同的情况, 由于违约责任条款有独立性, 所以不影响违约责任条款的效力。第9 条的情况是订立合同时出现问题, 因此“被解除”的合同应当适用缔约过失责任, 而非违约责任。第9 条第1 款的情形属于预售合同订立时因为违反合同法强制性规定而无效, 所以这里缔约过失责任的赔偿范围是不包括预见范围内可期待利益的损失的, 仅限于实际发生的损失, 即订立合同过程中所遭受的损失和在履行合同过程中所受到的损失。第2 款与第3 款属于因合同订立时原因导致合同被撤销或被解除, 其缔约过失责任的赔偿范围应当包括实际损失和预见范围内可期待利益的损失。
( 五) “已付房款”中具体包括的款项不明
从完整的签订预售合同起到交房止, 款项加起来有十几笔, 但并非所有都属于“房款”。而在预售市场上, 出卖人收取的款项众多, 究竟哪些属于可以适用惩罚性赔偿的“已付房款”法律并没有明确规定。司法实践中, 买受人都会将所有已付款项都列入已付房款中, 以尽大可能的获得更多的赔偿金。具哪些款项不属于已付房款只能要求返还, 这些内容在《解释》中并没有明确规定, 因此在司法实践上也存在许多迷惑之处。
( 六) 举证责任分配不合理
买受人主张适用惩罚性赔偿时有两个证明有两个要求, 一是有欺诈, 二是有结果。买受人举证的难处在于欺诈, 欺诈是出卖人的主观心态, 很难直接被买受人发现, 更难转化为客观的证据。而若买受人无法证明出卖人有欺诈的主观因素则无法获得惩罚性赔偿金。买受人难以举证出卖人欺诈, 而出卖人又不承担自己没有欺诈行为的举证责任。无法举证出卖人存在欺诈行为的不利后果有买受人承担, 变相助长了出卖人的欺诈行为, 不利于对买受人的保护。
( 七) 无证预售适用惩罚性赔偿的条件不合理
《解释》第9 条就规定了出卖人无证预售导致合同无效或者被撤销、解除的可适用惩罚性赔偿。而《解释》第2 条却规定出卖人只要在诉前取得商品房预售许可证明的, 预售合同就可以认定为有效。结合这两条可以看出出卖人只要在买受人起诉前办好许可证, 买受人就无法依据《解释》第9 条第1 款来向出卖人主张惩罚性赔偿。
二、以上问题的原因
( 一) 预售房适用《消法》的不适应
第一, 预售房的自身特点导致不适应。由于房屋建成在合同签订之后, 可能会受政策等因素的影响, 建成房屋会与预售合同中约定的有所差异, 建设周期长, 很多风险无法预知, 许多因素也不由出卖人控制。且房屋价格高, 若直接适用双倍赔偿而不做出区分, 会过分打击出卖人的市场积极性, 也有可能引起买受人的投机购房行为。
第二, 《消法》无关于预售房买卖的专门规定。1894 年《消法》在最初颁布时, 房屋还主要有政府和单位购买, 个人因为生活需要而购置房屋的情况几乎不存在, 所以《消法》至今对关于个人购置房地产的规定不到位, 而是另外用《解释》或者其他规定的方式来调整房屋买卖合同之间的纠纷问题。
( 二) 《解释》与《消法》存在差异
1. 惩罚性赔偿金的数额规定不同
根据《消法》第55 条的规定, 出卖人有欺诈行为时, 买受人可以主张三倍的赔偿金。
《解释》是《消法》的补充, 《解释》调整的范围是《消法》中特定的领域。《解释》中的惩罚性赔偿数额仅为不超过已付房款之1 倍, 且仅适用于出卖人擅五种情形, 适用范围明显比《消法》少, 赔偿倍数比《消法》低。
2. 关于“买受人”的定义不同
若根据《消法》, 购房消费者仅指那些为生活目的购买商品房的个体购房者, 他们购房目的具有非营利性和非投资性。 (1)
《解释》笼统地将购房者称为“买受人”, 且没有区分单位购买与自然人购买, 也没有区分购买目的是生活消费还是投资行为, 无论“买受人”是谁, 其购房目的是什么, 均可适用惩罚性赔偿。《解释》之所以扩大解释是因为该司法解释是专门针对预售房买卖而做出的, 与《消法》针对多种合同买卖关系不同。因此该司法解释对《消法》中的“买受人”进行了扩大解释。扩大解释不同于类推解释, 为生产经营而消费的主体仍属于“买受人”一词的解释范围内, 所以不应当认为这个扩大解释会造成法律适用上的歧义。 (2)
3. 惩罚性赔偿金的适用范围不同
《消法》中写“有欺诈行为的”可以适用惩罚性赔偿的相关规定, 但没有细化哪些属于欺诈行为。最高院《民通意见》规定: “一方当事人故意告之对方虚假情况, 或者故意隐瞒真实情况, 诱使对方当事人做出错误意思表示的, 可以认定为欺诈行为。”该司法解释是针对《民法通则》而作的, 《消法》同样适用这一规定。
《解释》中明确列出了适用惩罚性赔偿的六种情形, 凡不属于法定情形的一律不适用《解释》中的惩罚性赔偿。可见《解释》对《消法》中的“欺诈”进行了缩小解释, 将其仅限在特定几种情形中。所以房屋预售合同中, 行为属于《消法》的欺诈而不属于《解释》中的欺诈时, 仍不适用惩罚性赔偿。如若不然就会出现严重的欺诈行为轻赔偿, 较轻的欺诈行为重赔偿的情形, 因为《消法》的惩罚性赔偿力度大于《解释》的力度。房屋预售合同中, 出卖人有非特定的六种欺诈行为时, 买受人只能根据格式合同约定好的违约责任来主张诉求。
摘要：惩罚性赔偿在房地产预售领域中起了许多积极作用, 但也存在许多不如意的地方。比如法定条件严苛、适用情形较少、具体赔偿标准模糊、惩罚性赔偿和损害赔偿并用易忽略、“已付房款”中具体包括的款项不明、举证责任分配不合理与无证预售适用惩罚性赔偿的条件不合理。产生这些问题的原因有三个, 第一, 预售房适用《消费者权益保护法》的不适应;第二, 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《消费者权益保护法》存在差异;第三, 相关制度尚未成熟。这些问题使得商品房预售的司法实践不符合公平与倾斜保护的价值观。
关键词：惩罚性赔偿,房屋预售合同,房屋预售
参考文献
[2]陈耀东, 李超.论购房者是消费者[J].中国房地产, 2003.
[3]王秀燕.论惩罚性赔偿在我国商品房买卖中的适用[J].经济师, 2004.
[4]胡玲丽, 张继恒.商品房预售制度法律问题研究——一个合同法视角的观察[J].企业经济, 2011.
分歧：对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。一种观点认为，原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。另一种观点认为，原告林某已支付购房款，被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告林某诉请于法无据，应予以驳回。
评析：笔者同意第二种意见，理由如下：
房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。
我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一審法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。
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