长沙市房地产市场调研报告（推荐8篇）
一．概要
随着房地产市场的全面爆发，各楼盘已展开激烈的竞争。为了更好的了解房地产的发展方向，及时准确的把握市场动态，确定市场的需求状况，开发生产满足消费者需求的产品，不断提升企业竞争力。
为此，具体以长沙市为调查对象，采用抽样调研
方式进行调查，为了样本具有代表性，选取400户居民通过问卷方式进行调查消费者现住房情况。并去统计局采取文案调查法收集人均住房数据等相关二手资料。
二．正文
（一）调查情况介绍
1.从调查数据情况来看，从1980年至2007年长沙市
人均住房和市区人口逐渐增长，人均住房面积由
7.67增长至21.64，市区人口由101.94万人增长至
218.75万人，可见人口的增多使得消费者对人均住
房面积的需求越来越大。
2.从调查可知，2007年调查400户中，中等收入户住
房面积为28.50平米的占大多数（60%），总平均为
29.21平米
3.调查的400户中，最多的属自有私房，占调查总户的90%，一般都是单元式配套住宅，占89.25%，其中单元式配套住宅357户中，拥有二居和三居以上的家庭分别占94.68%和46.21%。调查的400户中除了现住房之外，还有一套住房的占19.84%，拥有两套以上的家庭占22.04%。
4.根据调查房地产开发情况来看，自1998年至2007年土地开发面积也是在逐年增加，竣工房屋面积从98.38万平米逐年增至688.90万平米。2007年竣工房屋价值1167638万元。房地产商品房空置面积为65.63万平米。
（二）分析预测
1.通过调查数据表明，近年来随着长沙市区人口的增
多,人们生活水平提高对人均住房面积的需求不断增加，要满足房地产市场需求，与此同时可见房地产市场的竞争也将会更加的激烈。
2． 消费者现拥有房，属私有房占大多数，主要为单
元式配套住宅，一般都为二居室以上的家庭结构相对比较普遍。未来市场相对单元式住房将成为大多数消费群体的倾向。
3.房地产成本决定着房地产供给的主要因素，而消费
者在其它条件不变的情况下，对住房的需求与其
收入水平正相关，可见房价的过高则影响房地产市场的正常运转。
三．结论和建议
（一）主要结论
经济社会在不断发展，长沙市人均住房面积不断
增加，属单元式二居室以上的配套住宅更为普及。由于土地购置价格上增等多种条件因素影响下，随着房屋价格也在不断上升，使得长沙市房地产商品房空置面积达万平方米。
（二）建议
1.随着人们对房屋的需求，应加强宣传力度，推广活
动，大力推广多种支付方式，增加消费者购买能力，从而挖掘潜在顾客，另外改善服务质量，不断提升自己的竞争力。
2.房地产加强管理，加强成本控制，以适应未来房地
产价格下调的趋势，同时密切关注消费者行为与需求发生的变化，以差异化营销策略参与激烈的市场竞争。
四．附件
近年来, 我国房地产业发展迅猛, 其市场化程度也不断提高。但同时, 房地产业中的许多矛盾和问题也渐渐暴露出来。其中, 不断上涨的高房价更是成为社会各界关注的焦点。在这种情况下, “房产税”概念的提出, 立刻引发了激烈的讨论。我国在2003年第一次在官方权威文件中提及房产税;自2003年5月开始, 财政部和国家税务总局分3批在10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作, 这就是所谓的房产税“空转”, 而2011年1月, 重庆、上海终于宣布各自的房产税征收管理细则, 标志着房产税正式走上中国的舞台, 而二线城市如长沙如何应对, 以及其影响力如何又成为热议的话题。
2 房产税的理论概略
2.1 房产税的含义与特征
房产税又称财产税或地产税。是指针对以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产而征收的税种, 而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。房产税的特征如下。
(1) 税率具有地域性和普遍性的特点。税率的地域性特点使得其税基具有相对独立性, 而不是全国性的统一标准。
(2) 收入充足且具有适度弹性。房产税与经济增长具有一定的相关性, 随着人口的增加、经济的发展和基础设施的完善, 房屋等财产在不断增加, 其价值因时代变迁与纳税人有效需求的增加而不断提高, 能满足地方政府支出随经济发展而提高的需要。
(3) 征收对象的差异性。区别房屋的经营使用方式规定征税办法, 对于自用的按房产计税余值征收, 对于出租房屋按租金收入征税。
2.2 国内外征收房地产税的借鉴之处
通过对国内外多种房地产市场税制的研究, 综合分析其利弊, 结合我国实际情况, 可得出以下借鉴之处。
(1) 房地产税是地方政府主体税收。房地产税收基本划归地方, 是地方政府的主体税种。
(2) 建立了相对健全的财产登记和评估制度。美国早在1935年即成立了房地产评估师协会 (SREA) , 对从事估价的人员有严格的资格要求。美国财产税建立在比较全面的财产登记与估价制度基础上。
(3) 坚持优惠原则。一般对房地产保有征税均设定免征额, 对特殊房屋实施税收减免优惠。在英国住房财产税设有起征点, 不同地区起征点不同, 并对特殊群体和个人有税收优惠。
(4) 建立健全的土地税收制度。开征房产税需要大量的准备工作, 其中对征税对象、计税依据、税收标准、缴纳方式等的确定尤为重要。如中国香港的房产税是“向本港土地或楼宇的业主所征收的税”。
3 房产税的开征对房地产市场影响分析
短期来看, 房产税的开征将提升房屋保有者特别是投机分子的成本, 从而起到减少投机、平抑房价等作用, 是促进市场平稳发展的积极因素。长期来看, 房产税将成为地方政府税收的一项重要来源, 并为房地产市场的健康发展保驾护航。以下是针对长沙市这样的二线城市, 根据客观实际对其影响进行的调查和分析。
3.1 对购房者影响分析
房产税将会给人们的购房习惯带来巨大的转变。以前, 购房者所需缴纳的税都是在购房的同时一次性缴清, 除了房贷和物业管理费, 人们不用担心其他费用。然而, 房产税一旦开征, 购房者在购房后, 还需要每年缴纳一定的税费, 这样就会导致民众的购房需求降低。
在对长沙市普通购房者的关于房产税征收的意愿调查中, 就有53%的市民不希望征收房产税, 他们认为税种已十分繁多, 个人税负压力很大。只有16%的人希望征收房产税, 且希望其能够缓解房价过快上涨的趋势。很多市民认为房产税会产生负面的影响, 如不能根本解决房屋的供需问题、不能有效降低房价、增加保持房产的成本, 因此对此排斥。
3.2 对开发商的影响
国家实施一项政策一般是采取“点—线—面”逐步扩展的, 因而, 房产税的开征也将是从一线城市逐渐向二线城市扩展, 此阶段, 二线城市未开征房产税对于开发商将会是一种契机, 由于一线城市开征房产税对开发商造成重大打击, 余留资金无处投放, 开发商将会把目光转向尚未开征房产税的二线城市, 导致大量资金涌入二线城市房地产市场以及资本市场, 房价亦会在这种情况下持续上涨, 甚至挫伤刚性需求, 导致市场的混乱。
2011年1月26日, 国务院常务会议公布了被业内称为“国八条”的新一轮房地产调控措施, 开始了2011年新一轮房地产调控。在2011年前两个月房产税、“新国八条”、加息等一系列调控政策的影响下, 春节以来的长沙楼市连续两周持续低迷, 成交量均没有超过千套。来自长沙市房产研究中心的数据显示, 2011年2月第二周全市新建商品房网签766套, 其中住宅711套。住宅网签均价为6391元/平方米, 非住宅网签均价为18757元/平方米。与节前的1月16日至1月22日的一周相比, 成交量等各项数据均大幅下降, 价格停止了上涨。
实施房产税后, 加重了房地产持有阶段的税收负担。对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担, 有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言, 房地产商追求利润最大化, 这是无可非议的。在住房供小于求的情况下, 房地产开发商会用有限的资源去开发最赚钱的房屋, 如别墅、高档公寓等, 他们首先满足的是高收入者的需求, 然后才有可能去考虑中低收入者的需求, 这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称, 因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导, 如从税收政策、贷款比率、土地用途等方面对商品房和经济适用房区别对待。实质上也是政府通过对建造经济适用房的优惠政策, 间接地给中低收入者的一种补贴。同时, 还要通过税收政策及其他经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为进行惩罚, 比如“房产新政”、期房限转、对已有住房的居民在购第二套、第三套等房产时要大幅增加首付款比例, 提高贷款利率、实施房产税以加大占有环节的税负等。这样做既有利于抑制房地产上的投机行为, 又能让真正的中低收入者拥有物美价廉的经济适用房。
3.3 对于房价的影响
据长沙市统计局的数据, 2003年商品房平均销售价格为2214元/平方米, 而到2007年, 房地产价格一路飙升, 商品房平均销售价格高达3372元/平方米, 比2006年的平均销售价格2691元/平方米上升25.3%, 与2003年相比, 上涨幅度达50.3%。
从上图中可以看出, 长沙市房地产市场总体呈上升趋势, 尤其在2007年和2010年升势尤为显著, 这其中一方面原因是前期国家调控下的刚性需求的释放导致, 另一方面原因是大批外来资金的介入的联动效果。
房产税对于抑制炒房有着积极的作用, 会减少市场的投机性需求, 从而在短期内让房价上涨得到抑制。但长期看, 商品房趋势仍然是向上走的, 因为城市化、资源稀缺、全球化等因素又会让投资预期回升, 房产税的执行可能会遇到真空。
尽管长沙市房价如上图在逐年上涨, 但是相对一线发达城市, 房价相对合理。长沙的房价仍旧会按照客观规律呈逐渐上升的趋势, 房产税的现实意义只是稳定房地产市场, 消除泡沫经济的隐患, 让房地产市场呈稳定健全的趋势发展。
4 对房产税征收时机和方式的建议
首先要选择征收房产税的最佳时机。房产税作为一项税收改革政策, 将影响市场经济及社会资源再分配, 开征是必然的, 到了合适的时机, 就应该果断地推出房产税。
笔者根据民众的意愿和客观现状的调查, 提出长沙推行房产税的最佳时机是在三年到五年之后。原因在于人们对于房产税的了解程度逐渐增高, 心里的接受程度渐渐增强;另外, 长沙市房地产市场不断完善, 产权逐渐明晰, 房价呈现稳定上升的趋势, 人们的房屋需求量得到满足, 这时候推出是最适合不过的了。
其次要选择适宜中国国情的征收方式。开征房产税必须综合考虑各方面因素, 地方政府应根据实地的房屋条件对不同的房屋制定不同的征收标准。以房屋面积为首要因素作为征收标准, 而对房屋类型不做限制, 这样有利于压制开发商建设豪华公寓, 同时可以增加房屋套数的供应量。长期下去, 将可以缓解人多地少的矛盾, 同时提高进城人口的物质生活水平。我们可以以90平方米为界征收物业税, 这也符合国家关于自2008年10月以来, 一系列的税费调整政策中针对90平方米以下普通商品住宅的减免优惠力度最大的相关政策, 笔者认为这是适宜中国的征税方式。
此外, 还要实行优惠政策, 实施廉租房制度, 运用各级税收对廉租房进行补贴。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少, 使房价处于稳定状态, 同时加大群众对房产税的理解程度。
5 结论
房产税改革是我国房地产税制改革的重要组成部分, 也牵扯到社会的诸多领域, 其改革是一项复杂的系统工程, 既要借鉴国外已有的先进经验, 也要充分考虑到我国的基本国情, 只有两者结合才能使之适合我国的发展需求。
参考文献
[1]徐四伟.物业税制度研究[D].厦门:厦门大学, 2005.
[2]周子勋.物业税需要权衡的多重因素[J].理论导报, 2009 (6) :7.
[3]张帛宁.对我国开征物业税的路径分析和政策建议[D].武汉:华中师范大学, 2005.
[4]刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析[J].中外建筑, 2009 (2) :102-105.
通过实地调研，分析了长沙市旅游房地产开发的几种主要模式： 产权酒店主要集中于城市中心地帶或旅游资源、商务资源丰富的地段；休闲度假村发展迅速，呈环形分布于城市近郊；主题街区位于城市中心区，经营种类多样化；主题公园的发展注重人性化。
关键词：
群众文化；时代特征；人才设施建设；形式创新建设；监督引导
一、长沙市发展旅游房地产的基础
（一）区位交通便利
长沙是中国南方重要的交通枢纽城市，陆、水、空交通发达。长沙铁路网线有京广、沪昆、石长铁路及武广客运专线。杭长和长昆客运专线也在建。长沙的公路密度达到42.74千米/百平方千米。高速公路总里程193千米，另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港，港口吞吐量达1100多万吨。长沙黄花国际机场可直航国内47个主要城市和曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等国外城市。长沙也在完善轨道交通，长沙地铁规划于2015年左右建成，地铁网将遍及长沙市主要繁华路段。
（二）休闲旅游产业发展迅速
近年来长沙市旅游产业实力明显增强，休闲旅游业快速发展，2008年长沙市农家乐总户数达到1592户。长沙市旅游市场需求也非常旺盛。2011年春节黄金周期间，全市共接待游客125.3万人次，同比增长30.9%；实现旅游综合收入8.69亿元，同比增长36.2%。为了提升休闲旅游产业，为休闲建立的基础设施和服务将不同于走马观花的观光旅游，休闲旅游产业注入了物产和物业服务内容，因此，旅游房地产开发是必不可少的条件[1]。
（三）房地产需求生态化
长沙因其价格、区位等优势吸引了大量投资者，城市化进程的加快带动刚性需求，长沙房地产市场在调控中向生态健康方面发展。2010年1—11月，全市共完成房地产开发投资额624.31亿元，同比增长36.5%；全市施工面积达6500.88万平方米，同比增长10.5%，其中住宅5283.5万平方米，同比增长8.8%。房地产需求方面看，2010年商品房销售量继续保持平稳增长。1—11月，全市商品房销售面积累计1463.15万平方米，同比增长16.0%，其中住宅1415.61万平方米，同比增长15.8%；商品房销售额630.61亿元，同比增长37.7%，其中住宅598.53亿元。在商品房保持平稳增长的背景下，购房者越来越关注居住的整体环境，青睐绿色健康的景观地产。
二、长沙市旅游房地产发展的主要模式
长沙市旅游房地产的发展还处于初期阶段，现有模式主要有：产权酒店、休闲度假村、主题街区、主题公园。
（一）产权酒店
自2002年长沙首家产权酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权酒店（表1）。
1.集中于城市中心地带或旅游资源、商务资源丰富的地段
优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国·豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，位于东二环线以外，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅。
2.软件设施及服务日益完善
近年来各产权酒店注重提升软件设施，改善服务品质。大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。如长沙市芙蓉豪庭大酒店酒店功能设计完善，各种配套设施完备，现代气息浓厚。餐饮设施有中餐厅，西餐厅，大堂吧，客房送餐服务；康体中心有健身、游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、卡拉OK、康乐中心。
（二）休闲度假村
长沙市休闲度假村开发速度较快。大型休闲度假村千龙湖生态休闲度假村于2004年建成并正式营业[2]。休闲旅游市场的不断扩大，农家乐成了长沙市发展休闲度假村的新形式。“农家乐”是在市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市区市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式[3]。
1.呈环形分布于城市近郊
长沙市的休闲度假村一般都位于长沙市的近郊，呈环形围绕着长沙市中心。如河西的桃花坪、东方红镇，出现了大量吸引河西高校学生周末休闲的农家乐。长沙市千龙湖生态度假村位于望城县格塘乡。而在河东城区附近也有着如九龙农家乐等非常多的农家乐形式的休闲度假村。
2.发展迅速但不规范
长沙市近年来的以农家乐形式出现的休闲度假村发展非常迅速，但是发展不规范存在着许多问题。比较凸显的是农家乐产品高度同质，市场缺乏差异；游客的停留时间短，旅游产业链的作用有限；游客获取信息渠道单一，难以有效地引导市场消费；产品的供给和市场的需求不相匹配；旅游消费结构不合理，食、行费用比例过大，娱、购比例过小。
（三）主题街区
长沙市主题街区特色鲜明，发展早且势头较好（表2）。长沙是楚汉名郡，革命圣地，国务院首批的24个历史文化名城之一，蕴含着深厚的长沙文化特征的街区有长沙城仅存的保留原有街巷格局最完整的街区太平街等[4]；具有现代潮流的黄新路步行街等。
1.位于城市中心区
长沙市的主题街区主要分为两种：文化古街区和现代商业街区。古街区有太平街、潮宗街等，现代商业街有黄兴路步行街、东塘商业步行街、解放西路酒吧一条街等。考察发现，现有古街区一般都是古代市中心的商业繁华区，贸易聚集区。尽管近年来长沙市城区不断扩建，长沙市古街区退化了部分功能，但它们仍处于长沙市市中心区。如长沙市太平街历史文化街区，位于解放路口至五一大道路口湘江东岸。现代商业街一般都位于城市的中心繁华区。如黄兴路步行街，作为长沙市最繁华的商业街，毗邻古城中心区太平街，为现代长沙市区中心区。
2.经营种类多样化
长沙市主题街区发展初期以现代商业街和古文化街为主，其余的类型较少。因为需求的多样化，主题街区的发展也呈现多样化趋势。现代商业街与古街区仍是处于主要地位，其余的有酒吧主题街区（如解放西路一条街）、饮食主题街区（如坡子街）、工艺品和土特产街区（如学宫街）、旅游街区（岳麓书院—湖南大学建筑群区）等多种形式的主题街区。
（四）主题公园
长沙市的主题公园较早出现的是以纪念革命先烈为主题的烈士公园，随后比较引入注目的是1997年开园的以微缩世界奇景为主题的长沙世界之窗，以海底动物为主题的长沙海底世界，2009年推出的以休闲为主题的橘子洲公园等。
1.以人为本，注重市民的休闲娱乐
长沙市的主题公园雏形为1958年新建的烈士公园，随后又出现了一个融世界各国建筑奇观、五洲风情歌舞表演、大型器械游乐、先锋时尚活动、影视拍摄基地于一体的综合性大型主题公园长沙世界之窗，随之便是海底世界等。考察得知，这些公园初期要收取门票，具有一定的盈利性。近年来，烈士公园实行免门票制，随后2009年新规划建成了大型的休闲免费主题公园橘子洲公园。这说明了长沙市的主题公园的一个发展趋势是注重市民的休闲娱乐，以人为本。
2.本土文化融合不足
长沙市的主题公园跟本土的风情文化结合较少。文化是一个民族的灵魂，每个地区都有着其特定的文化，长沙也一样，长沙作为第一批国家级的历史文化名城，湖湘文化的发源地之一，在几千年的发展中沉淀了深厚的特色文化，如湖南的花鼓戏等，但是在长沙，还没有有以本土文化风情文主题的主题公园，且其余的主题公园跟本土风情文化融合的较少。
三、长沙市旅游房地产发展中存在的问题
（一）旅游元素相对薄弱，旅游吸引力不足
长沙市的旅游房地产项目在前期规划中存在项目嵌入的旅游元素薄弱，导致旅游吸引力不足的问题。如主题街区太平街的开发，太平街作为体现长沙市古城文化的街区，自从政府花费巨资改造以来街区并没有获得很好的发展。在前期改造规划中，太平街历史街区主要是保护以清末民初特征为主的整体街区历史风貌，形成“五街三片一点”的空间框架，并以此来带动街区附近经济的发展。然而改造之后能吸引普通大众游客的旅游元素不足，带动效应不够。
（二）运营中缺乏系统管理
旅游房地产是一个新型产业，其发展要靠规范而系统的管理。长沙市某些旅游房地产形式的产品在发展初期发展的很好，但是随着时间的变化由于客源的减少而怠慢管理其后果是导致客源更少。如长沙的世界之窗曾以微缩世界奇景为主推旅游吸引产品，但是现在里面的世界奇景，都破败不堪，内容空洞，已没有什么吸引力。世界之窗里面除了游乐设施场所配备了工作人员以外，其余的地点是没有服务人员的，更不用说如同世界威尼斯公园提供人性化服务了，某些地方还有很多游人留下的垃圾没有及时处理。
（三）旅游房地产发展的政策不完善
旅游房地产作为边缘性产业，在实践中不可能像其他产业一样有明确的法律法规的约束，房地产市场信息不对称，房地产企业因拥有市场的支配权而获取暴利[5]。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区通常是经济发展相对缓慢的地方。由于规范政策不到位，地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，长沙市的部分旅游房地产项目正是打着旅游房地产的旗号，而实质只是搞房地产业务而已。
四、长沙市旅游房地产发展对策
（一）合理规划，完善开发监管体系
在进行旅游房地产项目开发时，要科学规划，精心选择项目地址，选址要有好的区位条件和良好的資源环境；对项目进行科学的布局，既包括整个长沙市的整体布局，也包括项目的内部布局。此外要完善开发监管体系，保证旅游房地产项目的开发有序进行。政府部门通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产开发的监管。
（二）提升旅游房地产品质
旅游房地产项目开发的重点是确定具有核心吸引力的元素，再对其进行包装开发。长沙市开发旅游房地产要突出本地特色，增强旅游吸引力。长沙市是首批历史文化名城，也是湖湘文化的发源地，在开发旅游房地产项目时就应该充分体现长沙市的古韵与文化，要将长沙市特有的文化溶入到景观设计中去。长沙市是著名的娱乐之城，长沙市的娱乐业非常发达，在进行旅游房地产项目开发时也应该充分的体现长沙市的娱乐气息。如每年都会有大量的明星来到长沙参加录制节目，这无疑对长沙市旅游房地产的开发是一个很好的契机，长沙应该开发这部分高档市场。
【作者单位：湖南师范大学旅游学院】
【参考文献】
[1]张春敏，王义高：《长株潭休闲产业发展的国际经验和对策》，《求索》2011年第6期，第93—94页
[2]郑旗：《乡村旅游循环开发模式初探—以长沙市千龙湖生态旅游度村为例》，《文史博览·理论》2007年第9期，第71—73页
[3]祖鹏，蒋术良：《长沙市农家乐旅游存在的问题及对策》，《湖南农业科学》2009年第6期，第153—155页
[4]朱政，朱翔：《长沙市历史风貌街区改造探究》《城市管理》2008年第3期，第53—55页
策划方案
项目名称：首届长沙（星沙）房地产策划高峰论坛
前言: 策划之事早已存在，它是谋划权与指挥权分离的产物，在军事、政治、经济、文化等领域发挥着举足轻重的作用。不仅中国如此，世界也是这样。它已经进入到各行各业，发挥着举足轻重的作用。
“策划”在《辞源》中作“策书、筹谋、计划、谋略”解。在英语中近似“Strategy”加Pian（战略、策略），策划在日本称作企画，到了台湾称作企划，在美国称作plan。策划本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事物作当前的决策。即策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策划是预先决定做什么，和诗作，如何做，谁来做。策划如同一座桥，它连接着我们目前之地与未来我们要经过之处。策划的步骤是以假定目标为起点，然后制定出策略、政策，以及详细内部作业计划，以求目标之达成，最后还包括成效之评估及反馈，而返回起点，开始了策划的第二次循环。
目 录
一、活动目的
二、可行性分析报告
三、组织机构
四、论坛主题
五、论坛举行时间、地点
六、拟邀请领导及嘉宾
七、论坛活动内容安排
八、宣传推广活动
九、经费预算
活动目的： 希望本次高峰论坛的举行能达到以下效果：
1、开发商和策划者们能找到更加合适的策划路径
2、各品牌楼盘将在消费者心中树立更好的形象
3、提高星沙楼盘知名度
可行性分析报告：
1.长沙县目前房地产市场分析
成为长沙县县治仅10年的星沙镇，以其舒适的人居环境，赢得了房地产企业和长沙市民的青睐，近两年每年推出的商品房面积都在100万平方米以上，占长沙市商品房销售面积的20％，成为长沙5个城区以外的“第六板块”。长沙县1996年将县治搬迁至星沙镇后，累计投入250多亿元进行城市建设，使星沙镇建成区面积达24平方公里。由于在建设中坚持“以人为本、以环境为中心”，星沙镇逐渐形成了街道美、市容靓、绿意浓、环境优的城市形象，相继获得了“国家卫生镇”、“国家园林县城”、“中国人居环境范例”等荣誉称号，加之与长沙城区的完全对接，为房地产业的发展提供了良好的条件。短短3年时间，到星沙镇投资兴业的房地产开发企业由零增至35家，房地产开发投资总额近40亿元，年均增长81％，商品房销售面积达200万平方米，销售总额逾30亿元。
在长沙的地理版图上，星沙的地理位置处于东北方向。星沙交通运输便利，北京至深圳的107国道，成都至厦门的319国道以及京珠高速公路均在此交汇，距长沙火车站、汽车站、湘江长沙码头、黄花国际机场约8公里，水、陆、空交通十分便利，是长沙城东重要的出城口。犹如当年的人民解放军在解放战争中抢占东北一样，从交通位置的重要性可以看出，对同样处于东北方位的星沙而言，地产商们能提前抢占星沙，便等于抢占了未来大长沙都市圈的一个至关重要的制高点，而这一点，对房地产开发来说也尤为重要。
2.策划行业分析：
在“长沙（星沙）首届房地产交易展示会”上交易金额高达２．２５亿元，创造了长沙县房地产交易的历史最高水平。据星沙房交会组委会统计，９月２９日至３０日房交会期间现场观展的市民群众达１２．５万人次；签订房屋买卖合同１２７０份，合同面积１２万平方米，实现合同金额高达２．２５亿元。其中，商品住房合同面积１０．９８万平方米，合同金额２．０９亿元；存量住房合同面积１．０２万平方米，合同金额１６３２万元，创长沙县房地产交易历史新高。组织机构：
主办单位：北纬九零商务策划有限公司 湖南楚天房地产有限公司 协办单位：长沙电视台 支持媒体：湖南经视 长沙电视台 金鹰之声 长沙电台 潇湘晨报 三湘都市报 长沙晚报
网络支持：红网
长沙房地产网
论坛主题：创新思路 积极开拓 和谐发展
基本构想：
“首届长沙（星沙）房地产高峰论坛”将围绕长沙县房地产发展趋势、房地产市场投资理财主要影响因素、不同商业房地产物业类型的特点、商业房地产项目经营管理以及住宅房地产配套、面积、规划、物业、设计、策划等主题展开。
1、邀请高级策划师现场咨询，2、邀请房地产专业人士现场讲座
3、邀请房地产开发商现场交流
为广大投资者提供行之有效的投资方法，而且对于开发商和投资者更是一次难得的交流机会； 拟邀请领导及嘉宾：
杨光荣 长沙经开区党工委书记、长沙县委书记 长沙县县委领导 国家经济技术开发区领导 长沙县建设局 长沙县规划局 长沙县国土局 各房地产开发企业 王志纲 叶茂中
朱翔 湖南省政府经济规划专家、区域社会与经济发展研究中心主任、教授 拟定邀请媒体：
拟定时间：2006年12月15日 拟定地点：开元鑫城大酒店 活动安排：
第一部分：高峰论坛
第一场
对话题目：创新思路
对话时间：2006年12月15日上午10：30——12：00 论坛主持：张丹丹
时间安排：09：00 保安人员全部指定地点分布到位，保安人员做到以下五点： 1.及时规劝清理无关闲散人员退场，确保场地安然有序。2.引导领导、嘉宾、记者、有关人员车辆摆放和车辆安全。3.提高警惕，加强巡视，化解现场矛盾，严防突发事发生。
4.确保领导、嘉宾、记者有关人员入场前迎接及活动后退场护送安全保卫工作。5.严格履行本次活动安全保卫职责，确保本次活动安全。09：30 礼仪小姐到位，做好迎宾准备 09：40贵宾于前排就座 09：45 主持人到场 09：45嘉宾签到
09：50 领导与嘉宾到达会场
10：00论坛开始，主持人对嘉宾进行介绍，主持人提问，嘉宾访谈，观众提问。10：00 主题演讲 1.主讲内容： 主讲嘉宾： 2.主讲内容： 主讲嘉宾：
11：30 观众提问，嘉宾现场解答 12：00 主持人宣布论坛上部分结束
高峰论坛 第二场
对话题目：和谐发展
对话时间：2006年12月15日下午15：00-17：00 论坛主持：张丹丹现场布置
1、主会场
活动背景板、嘉宾简介展板、品酒会酒牌
以横幅、海报、鲜花、绶带、气球、音乐等烘托热烈、隆重、喜庆气氛。会场内布置
1.彩虹门（2座，位于新余市艺术中心会场正门口前，18米跨度）2.100米红地毯由会场内延伸至会场外18米跨度彩虹门前 3.大型喷绘背景（春龙国际大酒店新闻发布会字样）4.（彩虹门周围，数量60盆）5.仪小姐（20人左右）
6.迎宾乐队（30人左右，位于会场门口）会场门前两旁布置彩旗50面，悬挂红色横幅6条
（“热烈祝贺春龙国际大酒店新闻发布会隆重召开”字样）8 升空气球（8个，悬挂致贺竖幅）
9.幅（悬挂于新闻发布会现场正门，内容春龙国际大酒店宣传语）
现场布置：
1.主席台：大型背景板由彩气球环绕装饰（22米）
A.小型演讲台（1个，位于主席台上左侧，放置座式麦克风，装饰大束鲜花）B.主席台（摆放台花，手帕，餐巾纸，矿泉水）台前装饰鲜花60盆 2.嘉宾席（正对主席台的第一排，座位上摆放嘉宾姓名座牌、矿泉水）3.记者席（正对主席台第2排至3排）4.会场两侧
A.易拉宝或海报每侧各6幅 B.摄影机（正对主席台）
5.现场展示（春龙国际大酒店特色、优势、规模化发展前瞻等宣传资料）
第二部分：酒会派对
会场装饰
会场四处以灯笼、彩带、彩灯等饰品装饰出喜庆的气氛，舞会及演出时灯光设备也是非常重要，舞台及舞美制作也突出热烈欢庆的气氛。室外装饰 ◆ 门前红地毯
◆ 大门左右各2名迎宾小姐（保安4人）◆ 大门由彩球环绕装饰
◆ 大门前方左右各4个大型花篮，上方悬挂6个大红灯笼 室内装饰
◆ 会场内大门两侧各3名身披绶带的礼仪小姐，◆ 现场工作服务人员20名（含保安）◆ 具体餐饮服务员由酒店员工担当 ◆ 大红灯笼环绕大厅屋顶 ◆ 悬挂标有“酒会派对”条幅 ◆ 大厅上方悬挂各色彩带 ◆ 会场周围摆放大型花篮
灯光设备清单
◆ 大小灯笼300个、彩带若干、彩灯若干
◆ 射灯20只：各750瓦
回光灯4只：各2500瓦
◆ 频闪2只：各2500瓦
◆ 追光灯1只：2500瓦
◆ 干冰机1台
纸炮10发
灯光架若干
◆ ◆音响设备
◆ 美国JBL双十五寸全频音箱：4只(各800瓦)
◆ 美国JBL返送音箱：2只(各250瓦)
◆ 美国JBL专业功放：3台
◆ 影碟机：2台
◆ 16路调音台：1台
前置：1台
◆ 混响器：1台
效果器：1台
◆ 均衡器：1台
无线麦：4支
有线麦：4只
◆ 机箱、线材等
四、嘉宾邀请
◆ 邀请对象除客人本人外，还应邀请客人的太太(或女友、舞伴)，邀请函将设计精美，外文字内容将详细介绍酒会的内容与特色，本次高档的酒会必定更吸引客人参加的积极性。
◆ 邀请函寄出后专人电话联系确认是否收到，并确认客人是否能参加，以确定最后的人数便于安排，建议按每位酒店职员联络并接待10对来宾，每位酒店职员需确认客人自驾车前往还是到指定地点安排接送，对负责接待的酒店职员需了解酒会的全部情况以便回答客人的咨询。
活动主题：
活动时间：2006年12月15日晚上19：00—21：00 来宾：
主持人：黎校成 活动细则：
19：00-19：20 来宾签到
19：30-20：00 介绍主要来宾及主要领导致辞
20：00-20：50 酒会开始,现场提供国际美食自助餐,现场来宾自由交流 20：50-21：00 交谊舞会分为上下两个半场，中场休息时间进行精彩文艺表演、抽奖活动（推荐舞会用伴奏歌曲）
建议着装
◇男士可着正装、唐装等，请勿着便装、牛仔裤、运动鞋
◇女士可着晚装、时装、礼服、民族服装等◇会场设有宽敞的衣帽间
五、工作人员
◆筹划组若干人：负责酒会全部工作的安排
◆酒会服务人员：由新余市春龙国际大酒店员工组成，员工必须培训学习，精通参加酒会的礼仪，负责联络客人及酒会时接待客人，与客人进行沟通并引荐客人互相认识，与会客人也可与爱人或舞伴或同事同时出席。.◆工程组若干人：负责会场布置、舞台、灯光、音响设备等
◆服务组若干人：负责酒会的服务工作(由场地方提供)
◆名模3人：担任嘉宾主持，并作为酒会客人与客人进行交流，接受客人的邀请共舞，接受与客人的合影等
◆国际舞明星4人：在舞会时带领客人跳舞，并可接受客人邀请共舞
◆礼仪组10人：负责酒会迎宾、接待、为有需要的客人服务
◆摄像师2人：拍摄酒会派对全过程，录制酒会重要来宾精彩片断，为有需要的客人录制活动片断
◆摄影师2人：拍摄酒会的精彩镜头，拍摄重要来宾的精彩镜头，为有需要的客人拍照纪念
以上工作人员应熟悉详细的工作须知，各组工作须知详细资料再定。
六、筹备进程
日 期
筹备项目12月17日前
确定所有工作人员，并对所有工作人员进行培训
12月19日前
确定会场布置方案并基本确认参会人员
12月21日前
确定所有酒会菜单、酒水确定所有演员及节目单
12月21日前
确定参会人员名单
12月22日前
筹备好酒会的全部工作，发出邀请函
12月23日前
确定好接送交通车，并了解来宾是否自驾车参加酒会，安排来宾的停车位
12月24日前
酒会前一天，确定全部工作准备完毕，对所有参会工作人员指导工作方案
12月25日前
2009-2-24 9:38:4
4长沙市的商业环境
专业市场在长沙整个商业大环境中所处地位
一、长沙市专业市场分布情况及其发展情况
1、分布情况：
按区域来划分，长沙市的专业市场主要形成了火车站、东二环、远大一路（五里牌）、远大路（马王堆）、韶山路（井湾子）、韶山中路（雨花亭）、火星路（万家丽广场）等几个区域板块。
（1）、以火车站为中心区域汇集了众多的专业市场和专业商场，包括有：国储电脑城、合一电脑城、合峰电脑城、朝阳电器城、金苹果大市场等，这部分市场充分利用了火车站，汽车站等交通枢纽，在客流、货流方面的优势。同时专业市场在集约化、规模化的经营优势也得到了体现，通过多年发展，市场日趋成熟。
（2）、东二环（高桥西）为中心的区域有：高桥建材市场，家润多建材超市，长沙建材批发市场，高桥大市场等。
（3）、远大一路（五里牌）为中心区域有：三湘大市场、南湖大市场，旺德府建材超市等（成功）
（4）、以远大路（马王堆）为中心区域有：马王堆陶瓷建材市场、恒大陶瓷精品城、马王堆水果批发市场、马王堆汽贸城、马王堆粮油食杂批发大市场、马王堆油漆、涂料城（在建）等
（5）、韶山南路（井湾子）为中心区域：形成了以湖南农业博览中心、红星农副产品大市场为中心，以经营农副产品、日用品为主的大型专业市场群落。还有规划中的湖南国际汽车城。
（6）、以火星路（万家丽广场）为中心区域：包括万家丽建材超市，东方家园建材城（在建设中）马王堆商贸城（在建设中）东方汽车配件市场等。
（7）、位于大坨镇的湖南钢材大市场。
（8）、位于汽车西站的广大环球家具城和位于伍家岭的湖南汽车城等独立性的专业市场。
长沙专业市场的地域分布特点及原因
2、发展形成:
长沙作为湖南的省会城市，地处中南枢纽之地，水、陆、空等交通条件非常优越，历来是商贾云集的商贸重地，随着当地经济的繁荣和城市的不断扩张，其在整个中南地区的经济发展中所处的地位也越来越重要。同时，在政府的统一规划和市场的推动下，其商业业态也越来越多样化，原来城市中心小、杂、乱的商业布局开始走向规模化、集约化和品牌化，各大专业市场也正是在这种大环境下崛起并达到了空前的繁荣。目前长沙的大型专业市场主要集中在东二环以外和城郊结合部，形成了以高桥为代表的专业市场群落；它们是高桥大市场、红星大市场、马王堆蔬菜批发大市场、南湖、三湘大市场等，其中高桥大市场是全国八大综合批发市场之一，红星农副产品大市场是国家农业部定点市场。伴随旧城改造，长沙市大力调整流通产业结构，优化商业网点布局，加快中心商业区建设。市区将扩建高桥、红星大市场，发展产业加工基地，使之工贸、产销供一体化;马王堆蔬菜批发大市场将被扩建成以鲜菜为主的全国性蔬菜果品批发大市场；南湖、三湘两个大市场将被扩建成以家电、五金、建材产品为主的龙头市场，使之跻身全国性大市场行列；以市区河西高等院校为中心，做好高校后勤社会化大文章来搞活望城市场群；在大托新建湖南钢材大市场，使之形成以钢材为主的金属材料市场；改造扩建远大路陶瓷大世界。到2005年，高桥大市场年成交额可超过100亿元，上述的其余7个大市场成交额年均将达到或超过50亿元。
专业市场的形成是什么在发挥作用
现专业市场的营业面积
3、长沙市近三年的市场政策导向
（1）、发展空间较大的业态近三年内市政府将重点引导特色突出，经营档次较高的专业店、专业街市；加强社区商业网点建设；通过3－5年努力，完成市场农贸市场超市改造。
（2）、有条件适度发展的业态 大型超市，限在湘江大道以东，东中环以西，丽臣路以南，劳动西路以北的范围以外的地区建设100亩以上的大型批发市场，原则上不能建城市中心区（即二环线以内），已经建设的将要逐步搬迁；属于同一经营类型的市场，必须与邻近同类市场相距5公里以上；汽车交易市场应根据市场需求有序发展。
（3）、需要调整的业态——大型百货店
（4）、暂不宜发展的市场 鉴于湖南钢材大市场、马王堆蔬菜市场完全可以满足目前市场供求需要，为继续支持这些已培育成熟的大市场的稳定发展，市政府3年内暂不发展新的钢材大市场、蔬菜大市场和粮食大市场。
（5）、有计划地发展长沙物流配送中心。
长沙未来城市的规划方向
在政府相关政策的督导下，专业市场将出现怎样的发展趋势及形态
未来几年，长沙将增加的专业市场面积
二、长沙市现有的主要专业批发市场情况分析
长沙专业市场近三年的营业额
长沙专业市场的经营业态
专业市场与周边零售、专卖店之间形成的商圈关系
长沙专业市场的经营特点
长沙专业市场辐射范围
专业市场经营状况分析
经营状况前五位专业市场分析
专业市场销售价格分析（包括销售方式）
专业市场租赁情况分析（包括租赁价格及反映租赁价格高低之间的因素）
长沙现专业市场的建筑特点、格局及配套
专业市场的消费人群
成功案例分析
失败案例分析
目前在长沙专业市场发展中存在的空白点
小结
湖南高桥大市场：位于省会长沙二环线与雨花大道交汇处，是省市“九五”重点工程和国家1996扶持的市场建设项目，由长沙市雨花机械化施工公司投资兴建的中南地区规模较大的副食品为龙头的综合性批发市场。市场占地590亩，总规划建筑面积40万平方米，总投资5亿元。铺位10000多个。自一九九六年九月三日正式开业以来，遵循“成片引入，分块搞活”和以文促商的发展战略，引入茅台、五粮液等200多家上千个名优产品湖南地区总经销商和福建食品城、湖南日化城等大型专业批发市场，并已定为中国食品协会“新国道”食品市场湖南中心，即将实现全国商品信息的联网并与国内、国际市场接轨，年成交额50亿元以上。市场地处城郊结合部，距火车站仅1000米，与107、319国道、机场路、京珠公路连通，多处市内公交线路进入市场，客货运输极为方便。内设工商、税务、公安、卫生、银行、邮电、广告等十多个管理服务部门，集营业、仓储、办公、住宿、餐饮、娱乐等于一体，全方位满足客商的需要。场内采用井字型道路网络，南北主干道宽30米、东西主干道宽26米，厅内通道宽10米，货车可直达铺位。1500个车位、5000部程控电话、二套供水供电管线，可保证交通、通讯、水电无忧。湖南高桥大市场必将成为中南地区及至全国最具潜力的市场之一。案例——高桥建材市场、家润多建材超市、长沙建材超市组成高桥建
材板块
（1）地理位置
（2）交通环境
（3）周边配套及生活人群
（4）产品分析
（5）租售价格分析
（6）租售情况分析
（7）经营方式和状况分析
（8）市场形象分析
（9）小结
（1）概括：三家市场同处于人民中路与二环线的交汇入，交通便利，周边配套有建设银行、商业银行、工商银行、税务局、鑫都宾馆、几家休闲中心，茶楼等。市场建市较早，人流量大，市场成熟，产品经营辐射到中南地区。
（2）产品分析：市场名称 占地面积 户型 租金(元/㎡/月)主要经营项目高桥 80亩 100－300㎡ 30－58 石材1%木业65%化工油漆10%五金16%装饰材料8% 家润多 5000㎡ 整体超市 洁具、厨具为主，酒店用品、布艺、窗艺、灯具、化工、陶瓷、五金、木业、卫厨用品等长建 40亩 20－300㎡ 60－70 水暖五金38%木业板材62%
（3）销售分析：铺面（建市初期已全部卖完），由于建市早、地理位置好、交通便利。
（4）优劣势分析：市场名称 优势分析 劣势分析高桥 经营品种多 市场布局很乱家润多 有一处休闲茶座，经营品类多，设特价区 经营的场地太小、所展示的产品有限长建 市场布局明确，分两个区、市场管理规范 没有大型的停车场地
案例2――高桥大市场
（1）概括：高桥大市场位于二环线、雨花大道、火星大道交汇处，靠近火车站东侧，交通便利。市场以日用品，茶叶、服装，食品、糖烟酒、文具、精品批发为主。有旅店、休闲中心，银行、仓储等配套设施，在湖南省属于一个重量级市场，市场的人流、物流量较大，同时为地级市场提供了进货渠道。
（2）产品分析：福建茶叶城临街47间，其中茶叶批发169家，日用品批发178家。兴隆食品城临街铺面39间。广东食品城临街铺面48间。中兴食品城临街铺面48间。湘粤食品城临街铺面96间长沙食品城铺面110间高桥大市场除主体之外，其余部分为私人自建，由市场统一规划成市。
（3）销售分析： 批发城临街铺面面积16－30㎡，租金：112－156元/㎡/月，由于大市场建场规模大，交通便利，配套设施全，门面已经卖完。
（4）优劣势分析：优势：高桥大市场地理位置好，基础设施完善，交通发达，经营品种齐全，场内设有大型停车场地，广告宣传多，产品辐射整个中南地区。劣势：管理力度不够，市场贴牌货占60%，应引起有关部门的重视。
三湘、南湖大市场长沙市湘湖管理局原为长沙市郊区湘湖鱼场
10年前，乘邓小平同志南巡讲话的强劲东风，奋勇开拓，率先在省会长沙启用“专业市场”这一新型商贸流动业态，创办了全市第一个专业市场——长沙市南湖市场，开始了退一进三，以市场建设促进了经济和社会高速发展的进程，在其后不到10年的时间里，又先后建起了南湖建材市场、南湖家具市场、南湖灯饰市场、三湘大市场、三湘汽配城等10个专业市场，同时建造了中外合作的四星级酒店——湖南富丽华大酒店，于1994年5月28日正式对外营业。2002年初，长沙市湘湖管理局决定将全局市场实行合并重组，集中打造一个统一规划，统一发展的巨型商业航母，报请长沙市工商行政管理局批准，成立由长沙市湘湖管理局投资的湖南三湘南湖大市场实业总公司，注册资金5000万元。由家电城、建材城、灯外饰城、汽配城和富丽华大酒店组成。市场地处长沙市火车站东北角，距车站广场400米，交通便利，地理环境优越，货运、仓储、办公、住宿、餐饮、休闲、停车及金融、邮政、医疗、学校、幼儿园等配套设施一应俱全。总占地面积560余亩，总经营面积30万平方米，商家达2300余户，从业人员2万余人，是饮誉三湘，辐射
中南，影响全国的著名市场之一，是湖南省和中南地区装饰建材、家具、布艺、家用电器、灯具、石材、汽车配件、通讯设备、水暖器材、五金机电等商品的集散地。2002年完成总产值8.6亿元，商业销售55亿元，社会消费品零售额达15亿元，三湘南湖大市场通过规范管理，创建了“省会购物放心一条街”，得到国家工商总局好评，三湘南湖大市场在全国排名中为第16位，公司计划用5年的时间，投资10亿元，对市场进行改造和完善，实现经营规模中南地区第一，跻身全国同类市场十强。
案例3――三湘南湖大市场
（1）概括：三湘南湖大市场位于远大一路，车站北路，东二环线的交汇处，建市于1993年，由南湖大市场和三湘大市场二个区组成，总占地面积十万平方米，有二条京广铁路从市场中间横跨过去。周边环境，紫东阁华天大酒店、中国银行，工商银行，商业银行、建设银行、农业银行、湖南安防器材市场、新一佳超市、人才交流中心等。从众多的金融会聚到市场周围，也可以表现出市场的经营规模是不可乎视的。
（2）产品分析：市场名称 市场建场初期定位 目前市场垢发展情况 三湘大市场 小家电、电讯、器材批发为主 现已发展成汽车配件占50%，还包括小家电、布艺城、家私城、摩配、通讯城、食品城等 南湖大市场 油漆、涂料、五金为主 现已发展成灯饰、布艺为主，还包括石材、南湖家具城、五金、涂料等
（3）销售分析：三湘南湖市场建场较早，加上地理位置独特，门面早已售完，现在租金已涨很多，先建老门面，租金为80-200元/㎡/月，多层新建一层为50-60元/㎡/月，二层为25-30元/㎡/月，三层为13元/㎡月。
（4）优劣势分析：优势：三湘南湖大市场紧临长沙火车站北侧，金融业也比较发达，市场经营面积在不断扩张，以汽配、家具、家居饰品发展最快。劣势：随着市场经济的不断发展，目前大市场的经营态势已发生根本的变化，新旧交替，使得整体上布局比较零乱
长沙红星农副产品大市场：地处省会长沙南大门，经济区位优势明显，交通便利，是湖南省规模最大的综合性农副产品批发市场；是国家农业部定点市场，是国家农业产业化龙头企业。市场形成蔬菜、畜禽、水产、水果、花卉、干货、副食、百货等九大经营项目，拥有七大专业批发市场，近四千个商铺。农产品物流贸易辐射全国20多个省、2000余个县、市。2003个市场完成农产品交易320额亿元，实现利税11087万元。并从1999年只有150亩地的单一农产品市场发展成为占地3100亩的集农产品批发、会展、农产品物流配送为一体，成为全国有影响的农产品大市场之一。
案例4——红星大市场
（1）概括： 红星大市场主要分布在韶山南路、湘府路，中意路的交汇处。总占面积1000亩以上，市场细分为：红星副产品大市场、红星涟源百货城、红星建材大市场、红星花卉大市场、红星电器城、红星日用品批发大市场（正在建设中），还包括`湖南中国现代农业博览交易中心，红星国际物流中心（占地40000平方米，共三层，有大的广场和二处人文景观等），周边配套为中国建设银行，银苑大酒店，市场对面是湖南女子大学湖南财经高等专科学校等，由于市场处市郊，主要的消费市场为农村，农副产品在目前在湖南占主导地位。
（2）产品分析： 红星大市场以农副产品为代表，建市于80年代市场格局为五层商住两用型，由涟源农民自主开发，一楼经营，二至五层为居住。
（3）销售分析： 红星大市场基本上由私营者通过内部商会统一规划而成的，自主经营或出租。
（4）优劣势分析： 优势：红星大市场面对广大的农村大市场，经营品类以农副产品为龙头，带动百货、建材、电器、汽车贸易，在长沙市郊的南端，组成一重量级的超级航母，加之省政府的南迁，城市扩张，融城理念，将进一步推动了红星经济的发展。劣势：目前红星大市场处于市郊，经营产品与高桥大市场等市区专业市场相比，价格差不多，但交通位置不可比。市区老百姓购物不方便。市场的配套设施还很落后，有待以后加强这些方面的建设，以吸引城市居民的迁移。
4、农博中心日用品批发大市场：位于长沙市红星大市场正对面，总投资2亿多元，首期工程建筑面积7.5万平方米，由9栋宏伟的群楼，2400个门面组成。其中每栋均为3层框架结构，设计超前，功能齐全，成为长沙南大门的亮点和省会商界的龙头。享誉省内外的红星大市场目前己拥有了多家专业市场，日用品商品大市场的兴建，将红星实业以农产品为基础的市场提升到综合性商品批发大市场，实现优势，功能互补。
5、中国现代实业博览交易中心：位于107国道、韶山路、京珠高速公路的交汇处，四周紧邻二、三环线，处于长株潭三市的中心地带，交通十分发达。该项目由政府策划、市场运作。红星实业公司斥资19.112亿元，规划用地3069亩，建筑面积151万平方米，是省、市农业产业化一号重点工程，长沙的一项标志性工程。该中心划分为五大功能区：即博览中心、农产品交易中心、科技信息发布中心、物流配送中心、现代农业观光休闲中心以及星级酒店、住宅小区、餐饮娱乐等。它的三大附属功能区，形成了一个高起点、高品味、大流通、大商贸，具有国际现代化管理水平的农业博览交易中心。
6、湖南钢材大市场：是经长沙市人民政府批准，由天心区人民政府与湖南长天实业有限公司联合兴建的全省首家特大型生产资料现货交易市场。市场地处“长株潭”交汇的金三角黄金地段，交通便利。三环线为市场专门开设岔道口，上三环可直达京珠高速公路，经黑石铺可上长常高速公路，由书院南路至107国道仅一公里。市场总投资2亿元人民币，占地面积43.7公倾。市场可容纳客商800余家，为前市后库一体化模式，集铁路储运、加工、配送、信息、电子商务、博览、金融、购物、居家、娱乐、休闲为一体。市场内有6条专用铁路线与京广铁路相衔接，年吞吐能力300万吨，配有各种大型装卸设备和金属加工设备，建有30万平方米的露天货场、室内仓库及金属加工场地。
7、中南汽车世界总建筑面积200万平方米，总投资28亿元，系一个超大规模的汽车专业销售市场，占地3000亩，横亘于长永高速、世界之窗东侧，被誉为“中南汽车第一”市场的中南汽车世界。目前，占地1047亩的一期工程正在如火如涂的建设中，年底将建成开业。
8、马王堆装饰涂料城是长沙市芙蓉区政府重点经济建设项目，分别由湖南双鹰房地产开发有限公司投资兴建和长沙市马王堆装饰涂料大市场有限公司负责管理。它是湖南省唯一的一家专业龙头涂料市场，集全国各地分散的涂料厂商、代理商和经销商于一体，首创湖南一站式涂料专业大市场。
案例5——马王堆陶瓷建材城
（1）概括：马王堆陶瓷建材城处在远大路、火星大道、马王堆路、公园路的交汇处。建于2001年1月，总占地面积128000平方米，主营陶瓷、洁具、五金、水暖、木线、板材、防盗门、油漆涂料、橱具厨柜、电工、电料等装饰建材，是目前我省规模最大、品种最齐的陶瓷建材综合性市场。市场特色： a)商住两用型，一层为门面，二层为展示区，三至五层为住房。b)主路宽36米 c)公交车贯穿于市场，市场中心设有停靠站点 d)周边环境有建设银行、商业银行、中国银行、农业银行等，马王堆学校也建在市场内，（2）产品分析：马王堆陶瓷建材城由一条商业街通过短短三年时间，发展经营规模现己达到十五倍以上。
（3）销售分析：市场集商业与居住为一体，完成经营与家居的合理统一，加之市场规划合理，建市时间长，铺面和住宅早已被市场消化。租金：30元-90元/㎡/月，门面面积为300㎡左右。
（4）优劣势分析：优势：市场集商贸和居家为一体，内设学校，附近有马五堆汉营，马路宽，临近水果批发市场等，周边的配套设施健全。
案例6——马王堆汽贸城（失败）
（1）概括：市场位于火星路、远大路、汉城路相交处，建市于2003年，占地面积约30000平方米。周边环境有申湘集团，一汽展览中心、二汽展览中心、国际汽车展览中心，省汽车经销公司。经营项目：进口、国产汽车配件、装饰、批发零售，由于建市时间较短，经营品种、规模没有成气候，生意较差。
（2）市场分析：为新建商住两用型，一层为门面，二层至五层为居住，租金为30-40元/㎡/月。
（3）销售分析：目前市场的经营业主很少，由于地理位置较偏，加之市场宣传力度不够，市场经营品种杂乱而不全，销售策略：首选对市场内进入区位规范，同时加强媒介宣传，市场前期实行免租，或减租等优惠举措，加大投资户与经营户的信心。
（4）优劣势分析：优势：市场正处在汽车产业链之间，这带在长沙建市初期，有大众特约维修中心，一汽特约维修中心，二汽特约维修中心等周边会聚了许多汽车美容品牌店，有一定的市场氛围。劣势：由于市场位置比较偏，受得了地理位置较好的三湘南湖大市场汽配城不断扩张影响，加之长沙同类市场分庭抗礼，北有四方坪，南有湖南汽车城等竞争对手，使得其受到居多方面的影响，而难已成气候。
案例6——万家丽建材超市
（1）概况：万家丽家居建材大市场位于荷晏路与火星大道交汇处，占地面积，约10000平方米，市场前
设有大型停车场，给经营者带来货流方便，目前的人流量不大，生意一般。
（2）产品分析；建材超市，共设五层，其中一层主营陶瓷，二层主营洁具、木地板，三层主营门业、橱柜城、厨卫电器、五金、布艺、油漆、涂料，四层主营灯饰，五层主营精品家具，内设两套上下电梯，两处步行梯。
（3）销售分析：万家丽家居建材超市以租凭的形式管理，一楼的租价为110元/㎡/月，二楼租价为70元元/㎡/月。
（4）优劣势分析： 优势：市场靠近芙蓉区政府，由于万家丽经营的产品以中、高档为主，周边的楼盘包括惠泽园、东方新城等都为它的目标消费群体。且交通便利，购物环境好。劣势：作为建材市场，建市的时间太短，近期的市场影响力度不够，还有待于市场的后期宣传，市场管理部门的规范统一，加之经营业主的诚信经营，来赢得消费者的信赖。
9、朝阳电子科技一条２００１年４月２８日，长沙朝阳电子科技街正式挂牌。２００２年，朝阳电子科技街实现工、贸总收入约３５亿元，利税１７００万元。朝阳电子科技街已成为目前湖南省最大的电脑、电子产品集散地，也逐步成长为省内外ＩＴ企业聚集地。
案例9——国储电脑城于1996年开业，是目前长沙资历最老的IT卖场；从1998年转向IT，至今6年。目前，国储、合峰已经成为星城IT消费首选之地。拥有便利的交通，如织的人流，使国储电脑城已跨入全国独立IT卖场的前六强。案例10——长沙电脑城位于浏城桥的长沙电脑城，号称当时最现代的长沙电脑市场，在苦撑了3年之后，终于在长沙IT业的角逐中败下阵来。其最黄金的一楼早在2001年4月就变成了手机大卖场。究其失败的主要原因：（1）远离了朝阳电子街这个IT核心区的其他卖场，违背了消费者习惯——去电脑市场，到朝阳电子街（2）管理不善，使经营主失去了信心。而没有采取相应的补救措施。
（3）其他IT卖场，如河西麓山通迅城、红星电脑电器城等更是苦苦支撑，惨淡经营。
10、湖南雨花五金机电市场：位于长沙南大门重镇洞井镇，该市场占地面积2000亩，首期投资5个亿，规划用地400多亩，建成至少1200个门面。相当于目前长沙已有的机电市场门店总面积的两倍，市场商铺将以首期四成付款的方式进行产权买断，部分铺面租赁经营。湖南雨花五金机电市场建成后，将成为我国南方最大的五金机电产品集散地，西部大开发大型的五金机电装备中转站。该项目于2003年9月13日奠基，目前已完成首期地基平签工作。
11、结论（1）、专业批发市场成功的前提：首先，要得到政府的支持，加之市场的定位准确，布局要合理，周边的配套设施要完善，统一规划管理，交通便利，市场内应设有大型停车场，进入市场的道路要宽。还要注重广告宣传，提高业主的经营信心。（2）、长沙市专业批发市场的发展趋势：按照目前长沙市制定发展的 规划：100亩以上的大型批发市场，原则上不能建在二环线内，已经建设的将要逐步搬迁；同一经营类型的市场，必须与邻近同类市场相距5公里以上。（3、市场的机会点：寻找空白市场或建设大型的物流配送中心：起点高，管理先进。（4）、专业批发市场对区域经济的影响：随着专业批发市场的不断成熟和发展，带动着城市就业，政府财政收入稳步上升，包括金融房地产、人流、物流、仓储、餐饮休闲娱乐业等产业，形成一个以市场为中心的产业链。
对长沙专业市场调查的总结
三、本项目的有关建议：
（一）对本项目的形势分析：
1、优势分析：（1）毗邻开福区政府，发展前景看好（2）邻近火车北站，有货流优势（3）开福区目前还没有建设大型的专业批发市场
2、劣势分析：（1）偏离了城市的轴心线，地理位置较偏，人流稀少（2）项目周边的基础设施落后，配套设施不全，难以集聚人气
（二）对本项目专业市场的切入口建议通过对本项目的优劣势分析，同时结合长沙市制定发展的规划――“东市”被界定为商贸市场核心区，而本项目偏离了专业市场主力板块。我个人不成熟的观点认为：该项目做专业市场存在一定的风险性，但风险存在也不否认专业市场的不可行，开福区的经济发展也需要依托专业市场的带动。长沙市最早的专业街市主要形成了以黄兴南路为中心线的街市铺面――原长沙商业的发源地之一。民以食为天，黄兴路及周边街铺，在建市以来就汇集了10家百年老店，随着改革开放春风的到来，逐步成为老百姓衣食的首选之地。由于黄兴路孕藏着深厚的文化底蕴，所以从古至今，集聚了非常旺盛的人气。自198
3年长沙市初步形成了第一条商贸街――下河街，其后又带动了邻近的太平街等，当时它们都是以南货批发为主，随着老百姓生活水平的不断提高，这一带发展了小商品批发和鞋类批发等街市。长沙市作为湖南的省会城市，城市的经济建设，市场的需求格局在日新月异的变化。使得小的街市，在旧城改造的态势下，将逐步被具有大型综合、交通便利、配套设施齐全的，有前瞻性的市场所取代。大众小商品市场（建市于1995年）、高桥大市场（建市于1996年）、桥头大市场（建市于1999年），它们的形成给这条古老的街坊进行了必然的分流，实践己证明，老的街市将逐渐萎缩，最终消失在城市建设发展的步伐中。从目前这几个小商品市场的经营状况分析，它们基本上处于就地消化。从经营的产品来看，都存在档次较低、品类不全且缺泛特色。从全国成功的小商品市场来看，以温州义乌市场最具代表性，城市经济的发展使得中南地区缺泛这样一个市场
各位代表：
现在，我代表市人民政府向大会报告工作，请予审议，并请各位政协委员和其他列席人员提出意见。
一、2009年工作回顾
2009年是新世纪以来我市经济社会发展最为困难的一年。面对金融危机的严重影响，在市委的坚强领导下，我们科学研判宏观形势，提早谋划重大项目，深入开展“两帮两促”活动，紧紧扭住发展重点和关键环节，坚决而又创造性地贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的一系列决策部署，团结带领全市人民奋力拼搏，攻坚克难，全面完成了市第十三届人民代表大会第二次会议确定的各项目标任务。
----实现经济平稳快速增长。全年完成地区生产总值3300亿元，增长14.5%（预计数，下同）；地方财政收入406亿元，增长18.7%；全社会固定资产投资2441.8亿元，增长30.3%；社会消费品零售总额1517亿元，增长19.2%；城乡居民人均可支配收入20217元和9005元，分别增长13%和18%。
----开工建设一批重大项目。紧紧围绕经济社会发展中最紧迫、最急需解决的问题，实施一大批拉动作用大、群众受益大的项目。地铁2号线、过江隧道、湘江综合枢纽工程等重大项目开工建设；武广长沙站及配套工程基本完成，武广高铁正式通车；黄花机场改扩建、职教基地等重大项目顺利推进；广汽菲亚特、比亚迪等一批重大产业项目相继落户。这些重大项目既拉动了当年经济增长，又为长远发展增强了后劲和竞争力。
----切实改善民生。把保障和改善民生作为头等大事。全面完成实事工程；全市教育、环境保护、农林水支出分别增长21.03%、66.16%、20.73%；橘子洲公园建成开园，成为长沙的新标志和市民休闲的好去处；城区公园免费向市民开放；取消农村义务教育阶段学校寄宿费，15家游泳池免费向中小学生开放；建成56家社区居家养老服务中心；完成60个农贸市场提质改造。市民的归属感和幸福感不断增强，再次被评为中国十大最具幸福感城市。
----着力解决群众住房困难。把安居工程建设作为工作重点，促进房地产市场持续健康发展。全年搬迁棚户区居民1.66万户，拆迁棚户区216.78万平方米，建设(筹集)廉租房7117套，发放经济适用房货币补贴2万余户11.57亿元，1.9万余户低收入居民搬进了新家；商品房销售面积增长71%，房价基本稳定。安居工程成为改善民生、拉动投资、扩大消费的最佳结合点，我市的经验得到中央及有关部门的肯定，全国保障性住房工作会议在长沙召开。
----实施一系列城市规划建设管理新举措。紧紧围绕提升城市品质和改善人居环境，推进城市规划建设管理创新。在全国率先编制实施《城市色彩规划》，着力打造和谐素雅的城市色彩；修订《城市绿线管理办法》，加强城市绿地管理；继续实施交通疏导工程，着力解决交通拥堵问题，支撑了城市车辆保有量由57万辆增加到75万辆的通行需求；首创群众有奖举报城市管理问题数字化信息平台，市民主动参与城市管理；完成社区环境综合整治40个，建成社区公园6个，荣获联合国“人居环境良好范例奖”。
----改进政府管理服务。着力建设服务、效能、阳光政府，提高政府决策透明度和群众参与度。率先全国实行市政府常务会议、记者招待会电视、电台、网络同步直播；行政许可项目在线审批达100%，行政审批时限再缩短30%；取消行政事业性收费项目208项，为群众和企业减轻负担8300万元。着力解决历史遗留问题和各类信访问题，建立领导干部定期集中接访制度，及时处理经济社会发展和城市建设中的矛盾和问题。
各位代表！尽管2009年全市经济社会发展遇到的困难大于预期，但我们开展了富有成效的工作，经受住了考验，实现了省委、省政府“弯道超车”和市委“逆势而上、率先发展”的要求。城市综合竞争力跃居全国省会城市前列，4县（市）全部进入全国县域经济基本竞争力百强县（市），对外吸引力不断增强，国内外客商纷至沓来、知名企业纷纷落户，黄花机场进出港1130多万人次，稳居中部首位。被评为首届全国最具软实力城市、十大创业之城、十大品牌城市，知名度和影响力显著提升。
全年经济社会发展主要有以下几个特点：
（一）项目建设成为推动经济增长的直接动力。重点实施十大基础设施、十大民生事业、十大产业建设工程，开工建设亿元以上项目38个，322个重大项目累计完成投资586亿元。启动开元东路、长浏高速等项目建设，中航飞机起落架、陕汽重卡等项目建设进展顺利。加大融资力度，争取国家重大项目投资156.3亿元，引进外资20.33亿美元、增长12.9%，引进市外境内资金575亿元、增长13.2%，发行企业债券、中期票据140亿元，成立先导投资控股有限公司，5家公司在境内外首发上市，保证了大规模建设资金需要。项目建设成为投资快速增长的主要支撑。
（二）产业壮大为持续发展注入强劲活力。实施重点产业振兴规划，工业总产值迈上4000亿元台阶，增长23.8%；实现规模以上工业增加值1120亿元，增长19%；高新技术产业产值1440亿元，增长28%；三
一、中联、中烟3家企业年销售收入均过300亿元。深化产学研金合作，研发经费占GDp比重2%，被评为国家科技进步示范市，高新区获批国家创新型科技园区试点，经开区获批国家新型工业化产业示范基地。实施知识产权战略，发明专利授权总量居省会和副省级城市第6位。推进质量兴市，新增中国驰名商标4个，总量居中部首位。金霞保税物流中心封关运行，芙蓉中央商务区加快建设，服务外包业务总量增长30.4%，5家物流企业进入全国百强，霞凝港集装箱年吞吐量居全国内河港首位。成功承办第五届两岸经贸文化论坛、首届中部农业博览会等重大节会。推进靖港古镇、灰汤温泉等旅游项目建设，实现旅游总收入355.8亿元。落实家电、汽车下乡及以旧换新政策，举办“福满星城”购物消费节，发放消费券，促进居民消费，消费对经济增长的贡献率达40%。
（三）宜居城市建设促进城市品质提升。启动城市总体规划和综合交通规划修编。实施工程建设质量精细化管理“三年行动计划”，“一江两岸”道路建设基本完成，19条道路建成通车，完成车站北路、城南路、人民中路、新民路、东风路等5条特色景观街建设。中山西路、东牌楼等重点棚改项目进展顺利。启动老旧城区社区物业服务试点，拆除户外广告35万平方米，重点整治五一广场等夜市，市容市貌明显改观。完成城市林业生态圈造林任务3320亩。新建新开铺、星沙北等污水处理厂，城市污水处理率达80%。城市空气质量优良率保持在90%以上。建设人民满意城市，在全国文明指数测评中居省会和副省级城市第4位。被评为中国十佳休闲宜居生态城市。
（四）新农村建设有效改善农村生产生活条件。实施农村公路通达、电力扩容、安全饮水和环境整治四大工程，新建改造农村公路2100公里；新解决18.3万人饮水安全问题；率先全省开展山塘清淤，清理山塘6329口；新建沼气池1.25万口；完成农村电网改造投资1.8亿元；县（市）城污水处理厂全部建成运营，6个乡镇污水处理厂投入使用，乡镇垃圾收集处置率达40%。粮食总产量达248.9万吨，农产品加工销售收入430亿元。养殖业产值达128.8亿元，被评为全省动物疫病防控红旗市，全国首家生猪产品电子交易所挂牌运营。集体林权制度改革全面铺开，农村土地经营权流转稳步推进，发展农民专业合作组织430家。莲花镇、关山村、光明村和“两区两片”新农村示范建设成为亮点。
（五）综合配套改革有力推动“两型社会”建设。坚持生态优先，加强源头治理，节约集约用地，新建建筑全部执行节能标准，新增项目推行能耗审核和节能评估制度，实行排污权交易和生态资源补偿制度，对环境风险企业开展分类管理，开展节能与新能源汽车推广试点，宾馆酒店等场所停止免费提供一次性日用品。先导区建设加快推进，滨江新城、梅溪湖、岳麓山大学城等片区开发进展顺利，枫林西路等5条主干道竣工通车，“四纵八横”道路骨架基本成型。全市单位GDp能耗降低4%以上，SO2排放和COD分别减少11.08%和22.16%。长沙县获评“中国十佳两型中小城市”；开福区青竹湖镇荣获全省第一个“两型社会示范镇”称号；长沙县松雅湖和宁乡县金洲湖国家湿地公园成功获批。
（六）各项事业发展推进社会全面进步。推进教育强市建设，义务教育合格学校达80.7%。实施引进国际高端人才和先进适用技术、引进储备万名优秀青年人才三年行动计划。完成“两馆一厅”主体工程，新建绿色网吧100家，建成农家书屋138家，完成全市非物质文化遗产普查和第三次全国文物普查，又有2件作品荣获全国“五个一工程奖”。开展全民健身，成功承办第十届全国中学生运动会、举办市第七届运动会。启动医药卫生体制改革，城乡医疗卫生服务体系逐步完善，甲型H1N1流感等重大疾病得到有效控制。继续保持低生育水平，人口自然增长率为5.1‰。落实民族政策，促进宗教和睦，被评为全国民族团结进步模范集体。工会、共青团、妇联、科协、文联、残联、侨联、社科联、贸促会、红十字会、关工委、老龄委等群团组织为长沙发展做出新贡献。
（七）保障民生利益促进和谐长沙建设。推进创业富民，以创业带动就业，积极帮助大学毕业生就业和扶持大学生自主创业，全年新增城镇就业11.68万人，城镇登记失业率3.47%，实现零就业家庭100%动态清零。启动城镇老年居民养老保险工作，加强城乡低保工作规范化管理。参合农民住院医疗费用补偿率达36.4%，在校大学生纳入医疗保障范围，城镇居民医疗保险参保达117.9万人。强化社会治安综合治理，完善突发事件应急管理机制，建立实施“一健三联”信访工作机制，抓好国庆60周年和各项重大活动安全维稳工作。加强国家安全、国防建设和人防工作，驻长部队和民兵预备役人员在经济社会发展中发挥了积极作用。坚持标本兼治，食品安全城市建设卓有成效。圆满完成第二次全国经济普查。4个区荣获“全国和谐社区建设示范城区”称号，我市社区建设经验在全国推广。
（八）政府管理创新进一步优化发展环境。开展“行政效能年”活动，推行行政审批流程再造，政务服务中心实行首席代表常驻制度，实现“一门式”办理。自觉接受人大和政协监督，认真办理人大代表议案、建议和政协委员提案。加强政府投资管理，形成从项目立项、预算控制、招投标管理到投资审计的全过程监管链条，审计核减18.4亿元。深化国有企业改革，完善国资监管体系。加强安全生产监管，较大以上安全生产事故同比下降90.9%，安全生产示范工作在全国推广。推行全员绩效考核，建立政府雇员制度。启动政府机构改革前期工作。严格执行廉政建设八项制度，强化行政监察和审计监督，严肃查处各类案件，审计工作被评为全国先进。启动公务消费制度综合改革试点，开展行政事业单位经营性资产清查和“小金库”专项治理。统计、台办、外侨办、法制、档案、机关事务管理、市志、气象、地震、公积金管理、移民等工作取得新成绩。
各位代表，我们之所以能够在逆境中砥砺奋进，实现又好又快发展，是省委、省政府和市委科学决策、正确领导的结果，是市人大、市政协加强监督、支持帮助的结果，是全市人民迎难而上、团结拼搏的结果。在此，我谨代表市人民政府，向全市各族人民，向驻长部队、武警官兵，向公安政法干警，向各民主党派、工商联、人民团体和各界人士，向所有关心支持长沙发展的朋友们，表示衷心的感谢！
二、2010年形势与发展思路
2010年是实施“十一五”规划的最后一年，也是启动“十二五”规划的奠基之年。总体看，世界经济止跌回稳，我国经济回升向好，今年经济发展环境将好于去年。但经济复苏将是一个缓慢曲折的过程，经济社会发展仍然存在一些薄弱环节，面临许多困难和挑战。
一是转变发展方式的任务十分艰巨。国际金融危机对我国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实际上是对经济发展方式的冲击。中央应对危机的“一揽子计划”取得了阶段性成效，但是，外向型经济对出口的依赖与外需不振、扩大消费需求与居民消费能力有限等深层次矛盾还未得到很好解决，经济增长的基础还不稳固，发展的可持续性受到制约，发展方式实现根本转变需要付出更加艰辛的努力。
二是影响经济增长的不确定因素增多。短期内，出口、消费难以为经济增长提供强劲动力，投资拉动仍是经济增长的主动力，但中央在保持宏观调控政策基本取向不变的同时，将增强调控的灵活性和针对性，预期投资方向会有所改变，信贷投放力度、项目审批速度、土地供应强度等有可能偏紧，对我市新建项目的审批、续建项目的融资、项目建设的供地都会产生较大的影响。
三是资源环境约束压力更加突出。节能减排作为约束性指标，纳入国民经济和社会发展中长期规划；人民群众对干净的水、新鲜的空气、优美的环境等方面的要求越来越高。由此带来企业准入门槛抬高，产品生产成本增加，环保投入的财政压力增大。尽管我们连续三年超额完成了节能降耗任务，但我市节能减排、环境保护的任务还相当艰巨，既要偿还环保历史欠账，又要做好当前环境治理工作。同时，低碳发展方式尚未形成，经济发展和人口增长又带来新的环境压力，资源环境的约束日益增强。
四是经济结构调整优化升级难度较大。我市产业结构调整取得了可喜进展，但发展方式仍然比较粗放，工业增长过分依赖于单个产业，抗风险能力较弱；企业自主创新能力不强，战略性新兴产业刚刚起步。从全国看，不少行业生产能力相对过剩，即使一些新兴产业也可能因为各地竞相发展产生新的产能过剩问题。依靠核心技术促进产业升级、发展高端产品增强核心竞争力、实现产业多元化提高抗风险能力、培育战略性新兴产业促进经济结构优化，需要相当长的时间。
五是民生保障与和谐社会建设任务繁重。近年来，长沙政治社会稳定，人民安居乐业。和全国一样，我市仍处于社会矛盾凸显期，一些历史遗留问题和发展中的新矛盾、新问题相互交织。车辆快速增长，城区交通拥堵的矛盾比较突出；部分群众生活比较困难，社保、教育、医疗、住房等问题还没有得到根本解决；普通高校毕业生和城镇新成长劳动力不断增多，就业压力持续增大；个别重大刑事犯罪案件直接危害人民群众生命财产安全，维护稳定任务艰巨。同时，政府管理水平与繁重的社会管理任务不相适应，政府服务需要进一步改善，行政效能有待进一步提升，发展环境仍需进一步优化。
各位代表，我们面对的困难和挑战既有共性的，也有个性的，必须高度重视，科学应对。同时，我们也要充分认识到，长沙具有许多独特的优势。作为中部省会城市，我们具有成本优势、土地优势，武广高铁开通和沪昆高铁、全省30多条高速公路建设，进一步强化了我们的地理优势。我们还拥有人才智力优势和生态环境优势，可以吸引高端人才和高端产业。同时，我们的文化产业和消费知名度己形成独特优势。特别是作为国家“两型社会”建设综合配套改革试验区，在发展环保产业、低碳经济方面，我们与发达地区和先进城市站在同一起跑线上，走在了全国的前面。只要把握好这个机遇，加大科技投入、智力引进、技术创新，未来竞争将对我们更加有利。我们要把长沙放在全省、全国乃至全球发展中来谋划和定位，树立国际视野，增强战略思维，扬长避短，发挥优势，保持经济社会平稳快速发展的良好势头。
基于上述分析，今年政府工作的总体要求是：全面贯彻党的十七届四中全会和中央、省、市委经济工作会议精神，认真落实科学发展观，深入实施“一化三基”战略，切实转变发展方式，突出产业结构调整，突出重大项目建设，突出城乡一体化发展，突出消费需求拉动，突出“两型社会”建设，突出改善民生，大力推进政府精细化管理，努力实现又好又快、率先发展。
今年政府工作的基本思路是：发挥优势，充分利用长沙的地理、成本、人才、智力和生态环境优势以及后发优势，抢抓发展机遇，推动科学发展；保持投资，突出抓好关系长远发展的重大项目建设和竣工投产，激活民间投资，保持投资对经济增长的拉动作用；扩大消费，坚持本地消费和外来消费并重，更加注重吸引外来消费，以良好的生态环境和消费环境吸引周边的消费人群，建设区域消费中心；升级产业，加强产学研金联合，引导和支持企业自主创新，改造提升传统产业，坚决淘汰落后产能，推动结构调整和优化升级；拓展领域，促进产业多元化，在做大做强优势产业的同时，积极培育有市场、有基础、有优势的战略性新兴产业，突出发展低碳经济，增强可持续发展和抗风险能力；普惠民生，落实惠民政策，解决群众生产生活困难，让经济发展的成果和老百姓的切身感受相匹配，实现经济发展的速度和老百姓的满意度同步上升；提高品质，坚持以质取胜，提升城市品位和居民生活品质，打造现代宜居城市，以品质吸引人才、吸引投资、吸引消费；注重基础，我们面对的矛盾既有当前的，更有长远的，必须更加重视应对长远挑战，准确把握当前和长远的平衡点，从最基础的工作做起，避免急功近利行为，加强基础设施和产业项目建设，增强发展后劲，提高长远竞争力。
今年经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长12%；地方财政收入增长13%；全社会固定资产投资增长20%；社会消费品零售总额增长16%；单位地区生产总值综合能耗下降4%，主要污染物排放总量减少4%；城乡居民人均可支配收入分别增长7%、9%；城镇登记失业率在4.5%以内；人口自然增长率在5.5‰以内；居民消费价格指数在省会城市平均水平以下。
在具体实践中，需要更加重视以下几个方面：
一是高度重视城市空间发展战略。选准空间发展战略重点，往往事半而功倍。在坚持全面发展的同时，更加突出发展重点，强化中心城市功能。加快浏阳西进、宁乡东扩，加速长沙、望城两县与主城区对接融合，城区向城市中心相向发展，集中资源，凝聚人气，实现可持续发展和效益最大化。先导区近期着重抓好短时间内能够见效的若干片区，建一片，成一片，享受一片。
二是高度重视高铁建设带来的战略机遇。武广高铁开通和沪昆高铁建设开启长沙与珠三角、长三角的快速通道，并产生强大的虹吸效应，吸聚沿线城市资源。科学谋划武广片区发展，选准产业方向，完善服务配套设施，加大建设力度，进一步巩固长沙服务全省、服务中部以至服务华东、华南、西南地区的地位。
三是高度重视发挥基础设施的效益。城市道路等基础设施建设投入大、周期长，建设重点和时序对城市建设和财政收支都有很大影响。应更加重视科学决策，先建什么、后建什么，建在什么地方，都要经过详细论证，把投入放在最需要、最紧迫的地方，最大限度发挥投资效益，决不搞“晒太阳工程”。
四是高度重视生态环境保护和城市品质建设。优良的城市品质和良好的生态环境是宜居城市的重要标志。突出提高城市国际化水平，增强对外吸引力和影响力；突出城市生态化，彰显山水洲城品质；突出细节雕琢，使每一项工程都匠心独具；突出历史文化、历史街区、城市风貌保护，传承城市文脉。
五是高度重视群众的切实感受。在发展经济的同时更加注重群众需要，分析群众最关心什么、最需要什么，最大程度满足不同层次群众的合理需求，以此来确定工作重点。认真研究解决居民就业、安居、社会保障等问题，使经济发展的过程成为群众享受成果、得到实惠的过程，让群众切实感受到发展带来的好处。
六是高度重视和关心基层。基层组织处在困难、矛盾的最前沿，条件艰苦、待遇清苦、工作辛苦。坚持重心下移，继续简政放权，加强对基层工作的指导，关注基层、关心基层、爱护基层、支持基层，多排忧解难，少增加负担，切实改善基层待遇和工作条件，让基层干部感到服务基层有甜头、扎根基层有盼头。
三、2010年工作重点
推进城乡一体化发展是今年和今后一段时期的一项重大战略任务。我们要按照市委《推进城乡一体化发展工作纲要》的统一部署，有序推进城乡规划、基础设施、公共服务、产业发展、生态环境和管理体制一体化，加快创业之都、宜居城市、幸福家园建设。今年重点抓好以下几个方面的工作：
（一）推进产业结构调整和优化升级。抢占后金融危机时代的发展制高点，关键在于加快转变经济发展方式。利用成本优势发展传统产业，利用人才智力优势发展战略性新兴产业，利用地理优势承接发达地区产业转移。做大做强优势产业集群。以园区为载体，以工程机械、汽车制造及零部件、食品烟草、新材料等大型企业为龙头，培育配套中小企业群体，延长产业链，力争千亿产业集群零的突破。抓好园区项目储备和土地储备，主动承接产业转移，促进产业集聚发展。扶持发展战略性新兴产业。推进以中电软件园为核心的电子信息产业、以浏阳生物医药园为核心的生物医药产业、以光伏太阳能为核心的新能源产业、以远大住宅工业为核心的新材料产业、以武广片区为核心的高铁经济发展。支持高新区建设创新型科技园区，推进经开区国家新型工业化产业示范基地建设。大力发展现代服务业。突出壮大生产性服务业，重点发展现代金融、现代物流、电子商务、咨询中介等产业，加强服务外包基地和芙蓉中央商务区建设。积极发展生活性服务业，引导发展便民服务和市政公用事业。加快发展现代农业。积极发展城郊型、生态型农业，稳定发展县域经济。突出十大农业主导产业，稳步提高粮食综合生产能力，扶持农产品精深加工龙头企业发展，全市农产品加工销售收入增长18%以上。推进农业标准化生产，推行农产品质量安全管理和市场准入制度，加强动物疫病防控。扶持发展农民专业合作组织，发挥供销社、信用社的服务功能，完善农村社会化服务体系。
（二）推进重大项目建设。继续实施重大项目带动战略，保持投资强度。全年计划重点项目485个，完成投资1333亿元。拓展融资渠道。完善和落实鼓励民间投资的各项政策，激活民间投资。进一步创新招商方式，优化招商环境，全年引进外资22亿美元，引进市外境内资金635亿元。发挥城建投、先导投等融资平台作用，启动地方产权交易市场建设，支持企业上市融资，扩大小额贷款公司试点。开展农村合作金融综合改革，创造条件发行中小企业集合债券和信托产品。优化投资结构。坚持以投资促进经济结构调整，加大重大产业项目、重大基础设施和重大民生项目建设投入，力争产业投资占全社会投资50%以上，工业投资增长25%以上。突出重大项目建设。完成60号令拆迁扫尾工作，以拆迁推进项目建设。加快广汽菲亚特、比亚迪等重大项目建设，尽快形成中国汽车工业新的板块。加快地铁2号线、营盘路过江隧道、湘江综合枢纽等重大工程建设，完成南北货站迁建。
（三）推进城乡一体化。落实强农惠农政策，促进城乡资源优化配置，实现以城带乡、城乡融合发展。加快城乡建设互动对接。促进城乡基础设施同网规划、同步建设，抓好浏大、开元东路等干线公路改造建设，加快长浏、长韶娄等高速公路建设，完善城乡路网。加强城乡结合部规划管理，支持县（市）城提高综合承载能力，调整优化城镇布局，重点扶持20个中心镇和50个中心村的规划建设。继续推进农村“四大工程”建设。新增硬化通村公路1500公里；全面完成农村电网改造提质；新解决45万农村人口安全饮水问题，集中力量用三年时间完成水库除险保安和骨干山塘清淤工作；新建沼气池1万口；加大农村固体垃圾处理力度，建成乡镇垃圾转运站19个、村级垃圾收集站300个，建成乡镇污水处理厂12个，完成乡镇集镇环境综合整治20个。突出解决农村四对矛盾。着力解决农业比较效益相对较低和农民收入亟待提高之间的矛盾，农民就业转移与城市就业岗位有限之间的矛盾，现代农业要求规模经营与农村土地个人承包之间的矛盾，新农村建设需要高素质农民与农村人口素质偏低之间的矛盾，加快农村人口向城镇转移，推动农业产业化，增加农民收入。
（四）推进区域消费中心建设。充分利用高速铁路、高速公路、航空、水运等综合交通优势和周边消费需求，创造更好的城市品质、生态环境，提高消费吸引力。扩大消费需求。提高城乡劳动者收入水平，增强城乡居民消费能力。落实家电、汽车下乡及以旧换新等政策，鼓励发展消费信贷，扩大居民消费。支持外经外贸企业出口，扩大对外出口。培育消费热点。启动电信、电脑、电视“三网融合”，促进信息消费。发展会展经济，办好重大节会。加快岳麓山、灰汤温泉、铜官窑等重点景区建设，打造一批旅游精品项目，发展生态旅游，扩大旅游消费，将旅游业打造成为战略性支柱产业，实现旅游总收入400亿元以上。优化消费环境。加强五一商圈、黄兴路步行街、东塘商业中心等特色商业街区建设，科学规划建设先导区商业网点，打造商业地标和大型商业综合体。推进农村商品交易市场、商品配送中心、“万村千乡”市场工程建设，继续推进农贸市场提质改造。加强食品生产经营秩序整治，推进食品安全城市建设。推进征信和信用体系建设，营造便利、安全、放心的消费环境。着力构建长株潭“半小时消费圈”、“3+5”城市群“一小时消费圈”、省外周边城市“两小时消费圈”，把长沙打造成为具有全国影响力的区域消费中心。
（五）推进现代宜居城市建设。坚持精细管理城市规划、建设和运行，完善城市功能，提高城市品位。注重规划引导调控。加快城市总体规划修编，统筹各类规划的编制，注重要素聚合，增强规划的科学性。加强对各县（市）的规划指导和管理，构建城乡一体的规划国土管理新体制。落实色彩、绿线规划，推进规划进社区工作，强化规划实施的社会监督。加快中心城区建设。按照“打通出口、畅通城区、联接两岸、提升品质”的思路，重点推进中山西路、南湖等片区建设，启动地铁1号线、南湖路过江隧道、福元路湘江大桥、橘子洲大桥扩建、湘府路大桥、餐厨垃圾处理中心等项目建设；进行东二环道路改造。不断改善居住环境。扩大城市绿地规模，实施湘江两岸亮化工程，新建社区公园20个、站厕30套，完成5条景观街建设，加快15个困难企业小区环境综合整治。完成城区截污口改造和排水堵点疏浚，力争城区污水全截污、全收集、全处理。巩固渣土、扬尘、噪音和机动车尾气污染治理成果，城市空气质量优良率保持90%以上。提升城市管理水平。城市重要节点、主要干道往往体现城市的气质和形象，要重点加强整治和管理。全面推行网格化管理和开放式老旧居民社区物业化服务。坚持公交优先，实施交通疏导工程三期。继续加强违章广告和门店招牌整治，严格控制新的违法违章建筑产生。夯实文明创建基础工作，抓好各项创建项目达标，推进人民满意城市建设。
（六）推进“两型社会”建设。坚持重点突破、全面推进，着力在关键领域和重点环节先行先试、取得实效。加速大河西先导区建设。完成岳麓大道西延拓改、坪塘大道等6条道路建设，启动洋湖大道、黄桥大道二期建设，形成核心区道路基本框架。推进滨江新城、梅溪湖、岳麓山大学城三大片区开发，全面完成岳麓山风景名胜区环境整治，基本完成坪塘老工业基地退出。着力推进节能减排。全面实施环保三年行动计划，突出工业污染、农村面源污染、城乡垃圾治理。实施生猪标准化规模养殖，城区退出畜禽养殖业，完成500头以上生猪规模养殖场污染治理。加强湘江流域长沙段饮用水源保护和浏阳河、沩水等支流水质环境治理，完善城乡环境质量监测网络。继续抓好重点领域、重点企业和重点建筑节能节水改造，推广绿色建筑，推进节约型城市和国家节水型示范城市建设。加大重点领域改革创新。推行新增项目能耗审核制度。推进污水处理、垃圾处理收费制度改革，开展生态补偿试点，实行市级生态公益林补偿制度，扩大环境资源交易规模。推进土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩、“先征后转”，实施耕地占用补偿制度，加大闲置用地处置力度。加强林地承包经营权管理，规范农村土地流转，稳步推进农村建设用地使用权交易。探索实行城乡统一的户籍管理制度，使在城镇就业和居住的农民有序转变为城镇居民。力争完成国有企业改革。
（七）推进民生事业发展。突出抓好省市为民办实事工程，着力解决一批群众最关心、最直接、最迫切的民生问题，不断提高民生保障水平。完善社会保障体系。制定城乡居民基本养老办法，完善被征地农民社会保障制度，基本养老、基本医疗、失业、工伤和生育保险分别新增参保16.8万、2.5万、4.38万、4万和2.3万人。加强社会救助、社会福利、慈善和红十字会工作。推进新型农村养老保险试点，提质改造乡镇敬老院6所，每个城市社区建设1个居家养老服务站。坚持创业带动就业。继续实施创业富民工程，全面落实税收优惠、小额担保贷款、资金补贴等政策，鼓励和扶持更多劳动者自主创业。完善就业信息平台，加强就业援助，健全城乡统一的人力资源市场，完成职业技能培训13万人次，全年新增就业岗位8.7万个，保持“零就业家庭”动态清零。着力解决中小企业融资难问题，促进中小企业发展，有效吸纳就业。突出解决居民住房问题。加大保障性安居工程建设，进一步规范经济适用房货币补贴发放，开展“城中村”改造试点，推进棚户区改造，力争完成棚户区拆迁200万平方米，新建（筹集）廉租房6000套。改造农村危房2000户。住房是群众花钱最多、关注最多的问题，住有所居是每个人的梦想，政府要千方百计帮助群众圆梦。
（八）推进社会建设。把加强社会建设作为扩大内需的重要举措。加快创新型城市建设。加强知识产权保护，加快实施重大科技专项，引导支持企业自主研发，完成技改投入660亿元，科技成果转化率提高2个百分点，高新技术产业总产值增长25%。加强人才队伍建设。继续实施引进国际高端人才和引进储备万名优秀青年人才三年行动计划，以人才结构的转型优化促进发展方式转变。建设教育强市。继续实施中小学校舍安全工程，完成职教基地建设，推动城乡教育资源均衡配置，促进各类教育协调发展，突出解决好困难家庭子女上学问题。强化素质教育，减轻学生和教师负担，让孩子们快乐学习，健康成长。实施文化强市战略。加强公共文化服务体系建设，加快青少年宫等文化站场（馆）建设，推进农家书屋工程。加强历史文化街区（巷、古镇）、历史文化遗存和非物质文化遗产开发和保护。加快文化产业发展，建设文化创意产业集聚区，文化产业总产值增长20%以上。加强健康城市建设。实施医药卫生体制改革，加强重大传染疾病预防控制，稳妥推进参合农民门诊统筹补偿、宁乡基层医疗卫生综合配套改革试点。开展全民健身运动，组团参加省第十一届运动会。稳定低生育水平，提高出生人口质量。抓好第六次全国人口普查工作。建设和谐长沙。健全信访工作机制，畅通群众诉求渠道；加强社会治安综合治理，完善军警民联防联治和应急管理体系，推进社会矛盾化解和社会管理创新，维护社会大局稳定。发挥宗教界的积极作用，促进民族团结进步。严格落实安全生产责任制度，抓好重点领域生产安全，严防重特大事故发生。增强国家安全和全民国防意识，加强民兵预备役建设，争创全国“双拥模范城”五连冠。
在做好以上工作的同时，按照体现特色和发挥优势相结合、当前发展与长远发展相结合的要求，广泛调查研究，深入系统分析“十二五”全市经济社会发展的全局性重大问题，问计于民，问计于专家，集思广益，科学编制“十二五”总体规划和各专项规划，为长沙科学发展、率先发展提供行动纲领。
四、大力推进政府精细化管理
政府服务质量和管理效益对一个地方的经济社会发展有着至关重要的影响。以新一轮政府机构改革为契机，推进政府精细化管理，实现用同样的钱干出更多的事，同样的人为群众提供更好的服务，建设人民满意政府。
（一）坚持科学决策。决策带来的效益是最大的效益，决策产生的失误是最大的失误，必须慎之又慎。推行开门决策。继续实行政府常务会议、市长办公会议市民代表旁听制度，并逐步向各区县（市）和各部门延伸。继续开展市政府常务会议电视、电台、网络同步直播。实行民主决策。进一步完善领导、专家和群众相结合的决策机制，完善重大事项专家咨询、社会稳定风险评估、公示听证制度，所有重大决策都要深入调查研究，广泛听取意见，通过充分论证，集体讨论决定。规范决策程序。优化政府重大决策规则和法定程序，保证决策的科学性和正确性。特别是重大投资决策，要严格立项审查，严格招投标管理，优化建设方案，控制投资规模，实现投资效益最大化。通过科学决策，争取不犯错误，尽量少犯错误，特别是不犯不可纠正、无法弥补的错误，使政府决策经得起历史和实践的检验。
（二）提升工作质量。强化“把每一件简单的事做好就是不简单”的理念，提高政府工作水平。细化量化目标责任。按照可量化、可操作的原则，科学制定涵盖政府管理服务全过程、全方位的流程规范和技术标准，逐级为每一个岗位制定科学具体的职位说明书，细化目标、量化责任，使政府管理成为目标明确、责任具体、能进行量化考核和责任追溯的过程。工程建设精益求精。随着一大批项目开工建设，加强工程管理、确保建设质量比以往任何时候都更为重要。坚持全寿命周期成本理念，实施工程建设质量精细化管理，精心规划设计，规范建设标准，精细施工建设，尽量减少后期维护成本，建设高品质耐久性工程。财政收支精打细算。加强税收征管，堵塞征管漏洞，做到应征尽征。创新国有资产监管方式，规范公共资源交易管理，发挥国有资本的带动作用，实现国有资产保值增值。推进预算公开，加强财政资金监管，落实政府性投资项目资金“双控”管理，加强重大投资项目审计，管好用好每一分钱。完善政府采购制度，规范公务消费行为，确保全年公用经费零增长。加强公务员队伍建设。开展公务员岗位培训，提高公务员专业素质。开展轮岗交流，增强队伍活力。崇尚朴实无华的作风，从群众身边的事干起，从群众不满意的地方改起，多为群众办实事。
（三）规范行政行为。严格依法行政，建设法治政府，运用法律和制度规范行政程序和行政行为，促进行政权力公开、公平、公正运行。坚持制度管人管事。建设管用、完善、精细的政府管理服务制度体系，加强制度的合法性审查，依靠制度规范和加强政府管理，做到每项制度有人执行落实，违反制度有人承担责任，提高政府执行力和公信力。规范优化行政审批。继续清理和规范行政审批，加强电子政务建设，完善行政许可项目在线审批系统和电子监察系统，对行政审批行为实行全过程监控。继续清理和规范行政收费，健全为企业、项目服务机制，积极为企业和基层排忧解难，优化投资环境。严格行政过错责任追究。实行行政执行跟踪、责任追究等制度，健全信息反馈、绩效评估和纠偏机制，建立责任追溯体系，严格行政问责，认真查处群众反映强烈的突出问题。
（四）强化行政监督。坚持组织监督与群众监督相结合、内部监督与外部监督相结合，确保行政权力运行公开透明。实行阳光监督。自觉接受人大和政协的监督，及时办理人大代表议案、建议和政协委员提案，认真听取和采纳各民主党派、工商联、人民团体和社会各界人士的意见，主动接受新闻媒体和社会公众监督。强化行政监察和审计监督，建立监察、财政、人事、审计、法制等行政监督部门协调沟通机制。推进政务公开。加强政务中心建设，全市所有乡镇（街道）建立政务中心。落实《政府信息公开条例》，实行公共政策、部门责任“白皮书”制度，定期向社会公布。加强廉政建设。更加注重反腐倡廉，推进预防和惩治腐败体系建设，坚决纠正损害群众利益的不正之风，树立为民、务实、清廉的政府形象，赢得人民的信任和支持。
随着中国加快城市化进程,一二线城市交通拥堵问题日益凸显严重,传统的公共交通方式虽然得到不断改善, 但仍然不能满足居民日益增长的出行需求。而地铁轨道交通作为现代公共交通的代表,其可以有效的缓解和解决城市交通拥堵的问题。因此在“十二五”期间地铁规划建设被放到十分重要的位置,在五年建设周期内地铁投资规模将达到11568亿元,计划新建的地铁城市达到33个。长沙正属于这批获批建设的城市中的首批15个之一,研究以长沙为代表的二线城市中地铁轨道交通对沿线房地产价格的影响具有重要意义。
随着轨道交通系统近年来在国内各大城市的大规模建设,国内学者也开始把研究重点放在轨道交通与城市房地产价格间的相互关系上。国内较多的文献都是从定性研究为主,有少量定量研究,从国内定性研究中可得出一般性结论:从影响范围角度上来看,轨道交通对城市周围的郊区房地产市场的增值效果明显高于城市,并且城市中心城区房价会随着轨道交通的完善出现下降趋势,而中心周围房价将出现上涨趋势。从时间性角度上来看,在轨道交通规划建设消息公布后,沿线房地产价格会出现有明显上涨趋势,但这种趋势会因为长期施工的进行,其带来的负面效应而逐渐被抵消。此外,为从定量的角度研究城市轨道交通对周边房地产价格的影响,国内学者首先对轨道交通的有效影响范围进行了确定,由于不同地区城市的经济状况和实际情况不同,各城市轨道交通站点的影响范围也有所不同,如陈有孝对北京地铁13号线研的研究选取的为2km和叶霞飞对上海地铁1号线的研究选取的2.2km, 而王霞对广州地铁2号线选取4km为研究区域。
本文采用Hedonic模型的研究分析方法,选取长沙地铁2号线为研究对象,综合分析了周边房地产价格特征和影响沿线周边房地产价格的因素,进行相关数据收集并运用定量分析的方法给出定量结论,得出轨道交通与房地产价格之间的相互关系及其影响程度大小。长沙市作为湖南省省会,是我国具有代表性的二线城市,而长沙地铁2号线作为长沙市开通运营的第一条线路,通过其研究可为长沙市开展不同地铁线路及其其他二线城市开展地铁轨道交通建设与城市房地产价格的分析提供参考。
二、样本概况
1、长沙地铁二号线概况
长沙地铁2号线是长沙市第一条开通运营的地铁线路,呈东西横向,东起光达站,西至望城坡站,共设车站19座,连接了长沙火车南站、长沙火车站、长沙主城区、河西新城区,2号线全长22.262km,是长沙整体轨道交通规划线路中东西走向的核心路线,经过长沙市东西向客流量最大、交通压力最大的交通运输走廊,其建成对缓解长沙主城区交通拥挤状况有显著影响,并可积极带动河西新城区和长沙火车南站等新区的发展。全程线路于2014年04月29日正式开通运营。
2、研究样本概况
本文实证研究所选取的数据是2012年—2013年长沙地铁2号线沿线距离地铁站口2km内的房屋平均销售价格作为样本数据。相关数据的收集主要依靠实地调研收集一线数据,将调查的样本进行了与地铁站口距离、到CBD距离的分类,建立了包含各大楼盘开盘时间、交易均价、装修程度、小区绿化率等诸多特征的信息数据表,提供能够满足本文的研究目的所欲的样本数据。为了使调查的商品房房屋价格具有可比性,本文剔除了高端别墅区的高档住宅群的数据。同时为了弥补样本数据不足,本文采用了长沙安居客网站相关权威房价均价数据,据此得到本文的28个楼盘样本数据。
三、基于Hedonic模型的实证分析
1、Hedonic模型介绍
Hedonic模型即特征价格模型,最初是国外学者用来研究产品价格之间关系和产品差异性特征时广泛使用的模型,也逐渐成为西方国家用来研究房地产定价模型的重要方法。特征价格是以消费者追求效用最大化为基础,将房屋看成由一系列属性所构成的异质商品,当每增加一个单位某种属性时消费者所愿意支付的费用,这对开发商对房屋进行定价和消费者所获得的福利进行了全新解释。特征价格模型运用于房地产市场分析研究是起源于兰卡斯特的消费者理论和罗森的隐形市场理论,其后期在西方学术界得到广泛深入的研究应用。
2、函数形式的选择
将Hedonic模型用于房地产市场研究,其有四种基本的函数形式:线性函数、对数函数、半对数函数和对数线性函数,在研究过程中并没有十分明确选择的函数形式。大多数研究人员都是初步设立四种基本函数形式,分别通过实际数据处理,不断调整修正函数形式,最终得出可以解释样本数据差异的最佳函数形式。
(注:**表示显著程度达到 0.05 水平,***表示显著程 0.01 水平)
线性形式:P=α0+∑αiZi+β
对数形式:log P=α0+∑αilog Zi+β
对数线性形式:log P=α0+∑αiZi+β
半对数形式:P=α0+∑αiZi+β
在上述式子中:P表示单个房屋价格;α0为常数项;Zi表示第i种特征变量;i为第i种特征变量的系数;β 为随机误差项。
其中Hedonic模型中最常见的函数形式是线性形式, 但自变量和因变量均以线性形式带入模型,此模型无法变现出边际效用递减的规律,而采用对数线性模型及半对数模型可以克服其不足,并且在Hedonic模型的实证分析中, 半对数模型的使用更加常见。
3、模型因子选择
房地产价格由诸多影响因素共同作用的形成,数据所包含的各影响因素的影响大小是不同的,根据初步研究调查和以往的研究成果,本文将影响因素划分为结构因素、 区位因素和邻里因素三大类。三大类影响因素各自所包含的影响因子见表1。
4、模型运算
本文Hedonic模型采用半对数函数形式,其基本方法是采用最小二乘法原理的多元线性回归,并采用逐步回归,剔除不相关变量,得出显著性相关变量。将三大影响因素所包含的影响因子作为自变量,交易成交价作为因变量,运用SPSS软件进行模型分析计算。选择半对数形式进行回归分析,再用筛选法进行因变量筛选,经过5次逐步回归迭代后,有6个变量满足5%的显著性要求进入模型, 该模型的析结果见表2。
通过Hedonic模型运算和上述计算结果,可求得长沙市地铁2号线沿线房地产价格影响因子的半对数方程:
Ln Pi=11.323+0.085X3+0.147X6-0.097X7-0.182X80.041X11-0.140X14
四、实证结果分析
1、长沙地铁2号沿线房地产价格的影响因素分析
经过上述研究方法的回归模型运算,有六个自变量满足显著性条件进入方程,六个自变量回归系数及显著性检验结果如表2所示,以下具体分析。
(1)结构因素:房屋结构的基本特征条件对房屋成本和使用效果会产生直接影响,装修程度(X3)和物业费(X6) 对因变量起显著性影响,并且装修程度和物业费用均起正向影响。装修程度的差异主要鉴于各楼盘推出的房屋档次不同,分别推出了毛坯房和精装修房,其房价差别也较大, 符合实际情况;单位面积物业费收费标准高的小区,一般房型定位定价都较高,其主要原因是不同档次开发商所提供的服务水平和物业管理水平的高低好坏有所不同,其质量较高楼盘的房屋销售单价一般也较高。
(2)区位因素:区位因素是影响房屋价格的重要性因素,分析过程中发现,公交线路状况(X9)在第一轮分析中就被剔除的主要原因是所取样本数据中该变量的取值基本一致。而其他两个因子均起负向影响,尤其是到CBD距离(X7)显著性影响程度较大,距离CBD越近相关城市配套设施更加完善能吸引更多住户入住;到地铁站距离(X8) 直接影响到住户的出行方便度,因此成负向影响也符合事实。
(3)邻里因素:邻里因素是判断一个房地产周边是否具有完善的社会、经济等环境与配套设施的指标,也是影响购房者选择房屋的重要参考标准。学校(X11)和公园(X14) 起显著性影响,并且两个因子均起正向影响,说明其他条件均相同的两个楼盘,若其一个周边有学校或公园,其房价显著高于另一个没有的楼盘,表明购房者对这两个要素的需求旺盛,客观上推动了房价上涨。
2、影响因素的重要性分析
根据表2(回归系数及显著性检验),通过对六个影响因子的标准化系数进行比较,可以判断出长沙地铁2号线沿线房地产价格起显著性影响程度的大小为:学校(X11)> 到CBD距离(X7)> 装修程度(X3)> 公园(X14)> 物业费(X6)> 到地铁站距离(X8)。将上述六个影响因子分成四大类进行以下具体分析:
(1)房屋邻里因素影响明显:在模型方程中显著性影响长沙地铁2号线沿线房地产价格程度最高的是学校,可见现在购房者十分重视所购楼盘所附带的学区房性质,这也跟目前一些政府政策有一定的直接联系。楼盘周边有学校和公园无疑可以为购房者提供极大的方便,名校资源方便购房者子女就近入学和就近休闲气隙的公共场所,这也直接推高了所在楼盘的房价。
(2)区位繁华程度影响突出:到CBD距离直接影响房价的水平,距离CBD越近其所能提供的各项便利越是明显。由数据分析可得,距离五一商圈距离小于3km和距离大于9km,其成交均价相差近3500元。这足以看出区位繁华程度对房价产生相当大的直接影响,而地铁恰好连接了各地区与主要商圈,降低了较偏地区和繁华地区的时空性,有利于推动当地整体房价的上涨。
(3)结构因素提升价值:结构因素中所包含的装修程度和物业费对房地产价格起到显著性影响,其中装饰程度的高低反应了房地产商所推楼盘的地位,高端楼盘推出一体化豪华装修,使小区坏境和单个房间都融合在一起,提升了住户的整体居住体验,精装修体现了楼盘的高定位, 能吸引更多的高端需求人群。
(4)影响范围有限:有研究数据表明,在距离地铁站口800—1000m范围内沿线住宅增值的效果最为明显,基于本文研究样本均取自距离地铁站1000m范围内,本文研究的距地铁站口的因子显著性水平理应更高。尽管受到样本数据有限,但仍然可以看出距地铁站的距离与房地产住宅价格之间存在较强的负相关关系,可以得出地铁轨道交通对推动沿线房地产价格的上涨起着重要性作用。
五、结论与讨论
本文以长沙市为代表的二线城市地铁轨道交通线路为例,运用Hedonic半对数模型分析研究了影响地铁沿线房地产价格的因素。重点分析了三大类影响因素分别为结构因素、区位因素与邻里因素,并以此设立了14个影响因子进行模型运算分析。经过上述研究方法分析共有6个因子对房屋价格起显著性影响。首先,周边是否有配套教育资源对房地产价格影响程度最大,由此可见购房者对教育资源需求性之高,并给开发商开发楼盘基于一定启示作用。其次,距CBD距离也是影响房地产价格的重要因素, 中心城区具有完善的配套设施仍旧是吸引购房者花重金购房的主要原因。同时,研究发现属于房屋属性的装修程度和物业费直接受开发商房屋定位影响,高品质高价位楼盘的装修程度和物业费显著高于一般楼盘,最后房屋周围具备公园等休闲场所也会提升房地产价格。
运用Hedonic模型进行地铁轨道交通对沿线房地产住宅价格影响研究是一种成熟的方法,本文研究虽从结构因素、区位因素和邻里因素三方面进行研究,但在环境影响方面因受样本原始数据影响,相关研究不足,随着长沙整体地铁轨道交通的完善,能进一步从整体环境方面分析其对沿线房地产住宅价格的影响,该研究有待不断深入进行。
摘要：本文使用Hedonic对数模型对长沙地铁2号线进行分析,分析得出影响沿线周边的房地产住宅价格的因素。本文设定了结构因素、区位因素和邻里因素三大类因素共计14个影响因子进行模型处理,最终得出6个因子对沿线房地产价格起到显著性影响。本文研究认为:沿线是否具有学校配套设施和距CBD距离对房地产价格其首要作用,住宅属性中装修程度和物业费的高低直接影响房地产价格的高低,同时公园等优质环境条件可以显著提高周围房价,并在轨道交通的有效影响范围2km内,距离地铁站口越近的房地产住宅价格越高。
随着社会经济的发展，各种媒体应运而生。影视、广告、出版物接踵而至，商品包装、广告招牌变着花样来吸引顾客……这是时代的产物，代表着社会的进步，但随之出现了许多不规范的现象，使得城市的生活垃圾污染成为一个十分突出的环境问题。因此，社会才会出现卫生保洁、垃圾分捡、废品回收，将生活垃圾减量化、资源化、产业化等作为环境与城市管理的新模式。
经调查发现，在一些比较偏僻的地区，如在城乡结合部，垃圾堆积成山却无人问津；下水道破裂后发出恶臭，掏出的全是垃圾。诸如此类的现象比比皆是，所以我们产生了调查长沙市生活垃圾的想法。
一、传统的生活垃圾处理方式
长沙的传统生活垃圾消化倾倒方式是一种“污染物转移”的方式，而长沙原有的芙蓉区、开福区和岳麓区城郊建有3个垃圾露天堆放场，设置在城郊结合地带。这样的垃圾场均属于简单的露天堆放场，没有配套建设防渗、渗滤处理和气体导排等环保措施。这样既污染地下水、地表水及周围环境的空气质量，又存在火灾、爆炸等安全隐患。同时，现有的垃圾场地容积小，已经无法满足日渐增长的生活垃圾的消化。因此，生活垃圾对环境的即时和潜在的危害都很大，污染事故频出，问题日趋严重。
长沙市最常见的生活垃圾处理方法是垃圾卫生填埋法。这种方法大多对生活垃圾没有经过分类处理，里面掺杂着一些有毒害性的物质，如废旧电池、废旧电器等(此类物质属于危险废物，且国家明文规定严禁填埋法处理)，也包括许多可回收利用的物质如废纸、金属、玻璃等，如果不经处理直接填埋，既会造成严重污染又会造成部分可利用资源的浪费，同时还会增大填埋场的处理量，缩短填埋场的使用寿命。造成不必要的经济损失。
二、存在的主要问题及后果
生活垃圾造成的问题已经危害到了人类自己和自然环境，表现在以下几方面。
(1)严重破坏农田。未经处理或未经严格处理的生活垃圾直接用于农田，或仅经农民简易处理后用于农田，后果严重。由于这种垃圾肥颗粒大，且包含大量的杂质，破坏土壤的团粒结构和理化性质，致使土壤保水、保肥能力降低。据初步统计，累计使用不合理的垃圾肥，每人0.06公顷达10吨以上的土地，保水和保肥能力都下降10％以上。
(2)污染空气。在大量垃圾露天堆放的场所，臭气冲天，老鼠成灾，蚊蝇孽生，有大量的氨、硫化物等污染物向大气释放。仅有机挥发性气体就多达100多种，其中包含许多致癌致畸物。
(3)污染水体。垃圾不但包含有病原微生物，在堆放腐败过程中还会产生大量的酸性和碱性有机污染物，并将垃圾中的重金属溶解出来，是有机物、重金属和病原微生物三位一体的污染物。加上这些垃圾又大都地处湘江长沙段上游，所以垃圾场排放的污水，对长沙市湘江饮用水的安全，湘江水的环境质量，湘江水域景观和生态均有很大影响。
(4)影响市容市貌。如将垃圾焚烧，则会产生大量有毒气体。污染大气，并且促进酸雨的生成。且塑料制品在温度达65℃时，有毒物质会析出并渗入食品中，对人的肝脏、肾脏和生殖系统都会产生危害。
三、采取的应对措施
针对这些生活垃圾造成的危害，长沙市建立了多个垃圾场来应对这一问题。
首先，建立了湖南仁和环保有限公司——目前全国规模最大，同类处理设备最先进的垃圾中转处理场。它先将市区松散的生活垃圾集中，通过压缩减容后，采用大容量封闭式集装箱车转运到填埋场处理，有利于提高垃圾处理效率，降价成本，减少垃圾填用地，缓解交通压力，避免二次污染，节约能源，提高市民生活质量，提升长沙市的形象，有着良好的社会效益。
此外，建造了一个规模较大的垃圾处理场——长沙市望城县桥驿的城市固体废弃物填埋场。填埋垃圾采取分层填埋、分层击实、分层覆盖的方法，防止污染空气。对垃圾填埋后产生的气体，前期排空焚烧，达到工业开采价值后，再利用其发电或供热。先把市区的垃圾集中起来，经过压缩减容后再用大容量集装箱转运车送到垃圾填埋场，能有效防止运输途中可能造成的二次污染，提高垃圾处理的运行效益，并且可以缓解交通压力。
四、整治建议
通过这一次的研究性学习，我们认识到处理生活垃圾并不是一件简单的事情，对此政府采取了相当大的措施，也付出了很多的努力，为了让我们的城市变得更加漂亮、干净、整洁，特提出以下几点建议。
(1)应有强制性措施来约束公民和餐饮、交通等行业的工作人员的行为。
(2)给予废旧物品回收、加工企业一些优惠政策。促使垃圾回收利用行业形成良性的市场机制。
(3)加强基础设施建设，建立配套完整的设施。在商场、饭店、公园等地段繁华的地方增加垃圾箱的密度，设置分类垃圾箱。
(4)对乱丢乱扔现象进行制止，增强执法力度，可以借鉴新加坡的经验，对生活垃圾乱扔者给予重罚。
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