房地产行业主要风险点

房地产行业主要风险点（共7篇）

房地产行业主要风险点 篇1

当前，我国经济平稳较快运行格局已得到进一步巩固，生产、消费、投资、进出口均保持较快增长，扩内需效果明显。但是，宏观经济金融运行中的不稳定因素依然存在，转变经济发展方式和调整产业结构的任务仍十分艰巨。面对复杂多变的国内外形势，我国银行业仍存在诸多挑战。３月29日，银监会发布的《中国银行业监督管理委员会2010年报》（以下简称《年报》）指出，2011年我国银行业应重点关注六大主要风险。

贷款科学化管理水平亟待提高被银监会认为是当前银行业最需关注的第一风险。近两年，为应对国际金融危机，国内银行业信贷投放力度较大，2009年、2010年分别新增人民币贷款9.59万亿元、7.95万亿元。面对贷款规模和业务量在短期内的快速增长，部分银行业金融机构管理粗放、贷款“三查”不到位等问题时有发生。同时，贷款中长期化趋势日益明显，部分中长期贷款行业集中度高、整借整还风险突出。银监会要求，要继续开展“三个办法、一个指引”等贷款新规的宣传教育、检查督导和跟踪整改工作，推动银行业金融机构转变认识、改造系统、革新流程，全面落实贷款新规，引导企业优化财务管理，从源头上防范信贷资金被挪用风险，确保信贷资金进入实体经济。

融资平台贷款被银监会列为需关注的第二风险。2010年，银监会组织银行业金融机构全面开展地方政府融资平台贷款“解包还原”和“六项清查”工作，推动存量平台贷款的风险缓释，降低风险敞口。平台贷款的清理规范得以初步推进，但由于平台贷款总额高、涉及面广、结构复杂，清理和化解任务艰巨。新一轮投资冲动可能带来的风险值得关注。银监会认为，融资平台贷款清理规范成效初显，后续风险防控仍不可放松。

随着楼市调控持续深入，监管部门对房地产贷款的风险管控也随之升级，房地产贷款风险被作为需关注的第三风险。银监会认为，房地产市场运行对银行体系稳健发展具有长期和重要影响。当前，房地产贷款风险市场非理性因素依然存在，其中土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。国家对房地产市场的平稳健康发展高度重视，已对房地产市场进行有效调控，但由于深层次原因，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。银监会表示，要严厉查处房地产开发贷款中的违法违规行为，强化房地产集团贷款管理，加强抵押品的合规认定、价值评估和后续管理工作。严格实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。

去年年底以来频发的操作风险案件，被银监会列为需关注的第四大风险。由于部分金融机构操作风险管理意识弱化，2010年底，部分银行业金融机构案件出现反弹。齐鲁银行案件等多数案件发生在基层网点和所谓低风险业务领域，且多为内部人员作案，这反映出部分银行内在风险管理机制存在缺陷，对风险管理重视不够，对风险信号不敏感，对风险行为不作为，内控管理不严，制度执行不力，激励约束机制与业务快速发展中的风险管理要求存在脱节。银监会要求银行业进一步完善案件防控考核体系，将队伍建设、工作力度和有效性纳入考核范围，使案防工作朝着持续化、常态化方向发展。建立案件防控长效机制，加快内部机制建设，强化风险管理内生动力。着重加强内审等内部机制建设，强化内审工作力量，提升内审工作独立性。加大监管监督和现场检查力度，强化责任追查制度，严格落实责任处罚。

市场风险管理体系成为第五大风险。目前，部分银行业金融机构市场风险意识不强，风险管理经验欠缺，交易账户和银行账户划分的准确性、银行账户利率风险和代客交易等方面的风险管控能力仍需进一步提高。尤其是面对货币政策转变、利率市场化和汇率体制改革的挑战，银行业金融机构的市场风险管理能力与国际先进水平还有相当差距。

流动性风险被列为第六大风险。2010年，央行6次上调准备金率，2次上调存贷款基准利率，银行体系流动性水平逐步回落，银行间市场利率波动性不断加大，部分中小商业银行流动性压力上升。高息揽储、高价交易存款等违规行为可能出现。国内市场流动性逐步收缩，部分银行流动性风险上升。为此，银监会还提醒银行业不容忽视流动性风险。

房地产行业主要风险点 篇2

一、宏观政策风险:房地产行业未来发展具有不确定性

房地产行业发展与国家政策导向紧密相关,虽然短期房地产发展仍然看好,新型城镇化、较为宽松的货币政策带来了发展的契机,但从长期来看,仍存在两方面不确定因素:一是整个房地产行业的高房价能否长期维持的不确定性,二是房地产政策稳定的不确定性。政府对房地产市场的严厉调控、房产价格走势预期的不明朗,使大部分消费者处于观望状态;银行限购限贷政策也使一部分改善型的潜在消费者失去购买资格。这两方面的双重影响,对房产市场的销售不畅起了决定性影响。宏观政策风险产生的影响在未来的一段时间里可能还会延续甚至成为一种常态。房地产市场排队购房的黄金时代已经逝去,和所有成熟的产品一样,以后必然将面临越来越激烈的市场竞争。

二、投资决策风险:投资节奏把握与市场机遇期不同步

“十二五”初期,受国家宏观调控影响,市场信心严重不足,刚性需求占据主流。开发商普遍出现销售受阻,融资极度困难,库存高企,资金压力激增,对后市预期悲观的现象。与此同时,土地市场无人问津, 成交额屡创新低,土地几乎都以底价直接成交,可供选择的区域和优质地块余地非常大。但大部分房企现金流极其匮乏,面对机遇无米下锅, 错失良机,一段时间内新增投资放缓。而随着房企通过以价换量来获取流动资金,2013年以来,一、二线城市土地市场的机遇期已悄然消失, 换之以品牌房企携大量资金补充土地资源,由于需求旺盛,因此竞拍激烈,持续推高地价,地王频现,土地市场竞争再度激烈。投资节奏把握呈现与市场机遇期不同步的现象,拓展的时机把握和资金的矛盾,投资机会的判断和选择,正成为目前大部分房企面临的最大决策难点和风险所在。

三、产品销售风险:存量房源日益增加,中高档房源面临积压风险

(一)产品结构矛盾凸显,产品设置面临市场变化风险

自调控以来,部分项目的产品设置与市场发展节奏以及客户需求不匹配,大户型普遍滞销、排屋、别墅等高价产品市场接受度较低、大量拼合户型无人问津等产品界面的问题已经十分突显。房产作为特殊的产品,设计时就确定了市场定位与目标消费群,距离销售存在一定的时间差距,一旦产品定位与实际需求发生偏差,将直接面临滞销风险。部分房企在当初设计时为迎合当时对小户型房源的政策要求,建了较多拼合户型,这种户型由两套拼成一套,面积大,且有两个房产证,限购限贷政策一出台,更是直接导致这样的房源全面滞销。2013年以来房产市场虽有所回暖,但主要原因是刚性需求爆发,大户型高总价房源依然销不动,产品设置面对市场变化无招应对,破解乏力。在完全的市场竞争环境下,只有迎合消费者需求的产品才能得到热捧。房产企业只有高度重视产品的市场定位,做好产品的优化调整,把握好产品投放的节奏,才有可能在激烈的市场中赢得先机。

(二)存量房源日益增加,中高档房源呈现积压风险。

据了解,目前各个城市的存量房源正呈现不断增长的趋势,在目前的市场环境下,调控政策短时间内不存在放松的可能,市场回暖的趋势存在不确定性,房产市场历经十几年的快速发展,市场竞争越来越激烈,老百姓的消费理念也越来越理智,客户渠道短期内无法有效打开, 积压房源产品销售缺乏有效推手,存量房源的销售任务十分艰巨。在限购限贷政策不出现根本性的变动,而房产税预期又不断加强的环境下,中高档需求难成规模地回归。而大量房源积压对房产行业的资金周转和后续发展也产生很大的压力。

四、工程建设风险:赶工现象普遍存在,易引发维修和投诉风险

(一)定位及设计不合理,造成的产品缺陷将难以补救

设计是建筑工程的核心阶段,工程的主要质量特性是由设计文件来确定。定位不准确,设计不合理引发的定位调整、设计变更严重影响了工程的审批和开工进度,在市场竞争激烈的情况下,产品类型、户型结构的差异也成为影响销售的关键因素。有些户型设计不尽合理,为此不得不多花费用制作样板房以弥补户型设计不足。设计的质量缺陷更会增加工程变更和返工风险,一些难以补救的产品缺陷将最终影响工程质量引发客户投诉。另外,近几年随着房地产政策及国家调控力度的加强,政府在规范的执行和解释方面不断细化,使得原来符合要求的设计在现有形势下已经不符合审批的要求,项目有可能大幅度调整, 也会造成较大的设计变更风险,增加项目的成本支出。

(二)工程进度管控不力,造成的工程延误风险

大部分房产项目,到交付阶段,都不同程度地存在着赶工和抢工现象。每一个项目从开工到交付,计划确定后,各个节点需完成的工程进度和时间都有严格的规定,一步未完,就会影响下一步的工作,积累起来,到工程后期就不得不赶工进行弥补。赶工的主要原因有:选择承包方失误,施工单位实力不强,总分包配合不好造成施工过程中控制失灵,工程延误;拆迁困难、图纸设计滞后、先施工又进行设计变更造成工程变更较多也会影响工程进度;施工计划不周密、计划与过程控制时间安排太紧,没有预留一点提前量,施工过程中出现一点突发事项,也会影响施工进度。赶工不止对房屋交付造成极大危机,也对房屋质量造成很大隐患。抢工现象的普遍存在,在一定程度上反映了工程管控上的风险。房产项目工程管理人员主要起的是组织协调监督的作用,如果项目公司工程管理人员面对问题现场把控能力不足,发现问题后不能及时有效地协调解决,就容易造成工期延误,进而加大了工程成本支出。

(三)房屋质量问题增大了后期维修成本,也易引发投诉和退房风险

工程质量对房屋的销售和入住客户满意度将产生很大的影响,而实际施工过程中,因为种种原因,往往会造成施工进度滞后,后面为了赶进度赶交付,对工程质量未进行严格把关,很容易引发工程质量问题。另外设计不合理、用材不当、施工方不够尽责、现场工程管理不到位,也都会造成工程质量的隐患。工程存在质量问题,到房屋交付之后,不可避免会出现各种各样的问题,引发客户投诉,这样不止会花费大量的维修成本,也让房产品牌形象受损。房屋质量问题,在房价下跌的市场环境下,也容易成为退房的借口,引发退房风险。

五、成本管理风险:成本动态管控滞后,造成的成本超标风险

(一)招投标过程不规范,埋下低价中标高价索赔的隐患

项目公司招标工作时对入围单位的评估判断缺乏详细的背景调查,入围报告过于简单,无法判断是否符合相关工程的招标入围要求, 导致单位选择失当,后期管理困难,影响工期进度并增加成本;部分招标工程的招标文件制定不严谨,在标书中对工程施工的工程量内容约定不够全面,施工方投标书说明不清晰或与招标文件存在不一致,都会导致后期争议不断。另外评标标准设定不尽合理,低价中标的倾向也会导致施工单位为求中标有意压低报价,部分报价明显低于市场正常水平,严重不合理,而招标方为节省成本,未进行仔细审核,埋下了低价中标高价索赔的隐患。施工方低价中标后,在施工过程中提出工程变更或价格重新签证要求,否则就拖延签订合同或以亏损为由停工,双方发生扯皮,严重影响工程进度,更加大了成本的超标标风险。

(二)工程变更风险,成为成本控制的黑洞

工程变更主要是由于设计深度不够、内容不全、缺陷设计等,另外项目公司提高建设标准、土建与安装、精装修图纸审核不严等引起的工程项目增加或已建工程拆除重建,也会导致工程量增加,成本上升。此外由于施工顺序安排不当,引起已完部位拆除重做,也会增加无效成本。在施工过程管理环节,工程和成本人员没有及时深入现场,对工程量进行严格审核和把关,对工程变更事项及争议事项没有及时地解决和明确,各方推诿,导致结算争议多,时间拖延,影响成本的确定;还有的为了赶工期不得不作妥协,把矛盾和纠纷后置,造成程序和单据上的不完善,变更内容无法据实反映,也导致成本一加再加,工程决算时间无限拖延。工程的变更风险,无疑已成为成本控制的黑洞。

(三)成本动态管控滞后,造成成本失控风险

大部分房产公司在拿地决策前,都会做可研分析,确定项目的预算成本,在项目开发前,也会详细测算每一期的目标成本,作为动态成本管理的基础,但从实际情况看,工程决算滞后、成本最终超出预算的情况非常普遍。成本增加的原因很多种:一是预算成本制定不准确,造成后继的动态成本增加;二是工程招投标时选择单位失当,对招标范围规定不完整,造成后期不平衡报价,成本提高;三是工程进度拖延,造成人工材料设备费用的索赔;四是设计变更或其他原因产生了大量工程变更联系单,增大了成本。成本的增加如果不能及时发现并解决,就有可能造成成本失控的风险。而成本失控一定程度上也是成本动态管控滞后的结果。成本基础管理工作薄弱,未建立全面系统的合同台账,对工程成本付款情况及工程成本变更事项未及时进行更新,就会造成动态成本信息反映不及时。日常成本事中管理不严,对已发生开发成本与目标成本的差异未能及时获取,出现工程变更或成本超标不能及时获知,并采取措施及时应对,待等到工程完工成本结算时,才发现成本远超预算再想进行控制则为时已晚。而工程决算拖延以及成本的超标风险也对项目以后年度的利润造成不确定影响。

六、资金管理风险:销售和融资的双重压力,加大了资金平衡风险

(一)销售难度增加导致房产行业的资金链风险加大

房产企业的最大风险是资金断裂的风险,很多房企不是因为亏损, 还是因为资金周转不灵,被银行和施工方逼债,无力偿还债务,最终贱卖资产甚至破产。近来媒体报道的信托产品稳赚不赔神话的破灭,也在一定程度上显示,房产行业的资金链风险在加大。在目前的市场行情下,特别是土地成本偏高的项目,如果开发节奏偏慢,销售速率不快, 就会产生极大的资金平衡风险。以前房产商还可以通过捂盘获取土地增值的收益,现在竞拍的地价基本都是高溢价成交,巨额的土地占用资金一旦不能快速收回,利息成本不断上升,就会抬高项目的开发成本, 在售价不能上涨或上涨有限的情况下,卖有可能会产生亏损,等价格上涨再卖又存在不确定性,且没有资金回笼,更加大利息成本,让项目陷入恶性循环。有实力的开发商对巨额资金的占用还能支撑一段时间, 小型开发商一旦一个项目资金沉甸无法顺利周转,就会引起连锁反应, 最终引发资金链断裂。故快速开发加快资金回收,现已成为所有开发商的同一选择。

(二)银行和房管的双重资金监管,降低了资金的使用效益

2013年以来,由于销售形势好转,一些房产企业的存量资金快速增加,远超出项目经营正常需求,但房产项目由于受银行和房管局预售资金监管的限制,当资金回笼快于工程款支付时,产生的大量闲置资金, 不得不困在银行账户,存量资金不能及时快速调度,导致资金闲置成本很高;另外银行关于开发贷放款必须用于工程建设的规定,也使项目公司银行贷款资金的快速有效利用受到很多限制,面临银行资金监管的风险。在资金监管严格的地区,项目公司资金调度非常困难,存贷双高现象较为突出,一方面项目公司大量资金停留在账面上,资金闲置成本很高,另一方面项目公司又承担着高额负债,需要支付巨额利息,导致项目公司资金使用效益低下,形成了很大的潜在损失。

(三)融资难度加大,融资成本的高低成为项目成败的主要因素

2013年以来受土地不能分割抵押政策的影响,一些土地证未分开的房产项目只能采用在建工程抵押贷款或担保贷款,加大了融资的难度。随着土地价格的不断抬高,房产项目的前期资金投入越来越大,融资渠道和融资成本的高低渐渐成为影响项目成败的主要因素。从2013年下半年开始,土地市场格局发生了明显的分化,房产大鳄斥巨资在一二线城市拼命拿地,一些小房企甚至被活生生挤出土地市场。决战土地市场的背后,是房产商融资能力的较量。在新一轮的楼市布局中,一些外来大鳄已经逐渐掌握了话语权。他们的最大利器,就是较低的融资成本。频繁大手笔拿地的大鳄们,如万科、中海、绿地等,呈现出一个共同的特点,即近期均在融资渠道上有所变化,纷纷将触角伸到海外, 其融资成本最低约3%,而民营房企的资金成本普遍在10%以上。房产企业的竞争,从长远来说就是融资成本的竞争。未来的房产市场,有可能是强者越强、弱者越弱的趋势。

七、利润降低风险:毛利率呈下降趋势,收入利润稳步增长的不确定性加大

(一)房产行业的毛利率在呈逐年下降的趋势

随着土地成本占比的不断上升,房产行业的毛利率在呈逐年下降的趋势,随着土地竞拍的日渐规范,土地市场竞争日益激烈,随着市场竞争的加剧,房产的暴利时代已经一去不复返了,房产行业必然如其他成熟的行业一样,面临毛利率日益降低的风险。在地价成本占比不断增大、售价不能有效提高的双重夹击下,未来项目的毛利率有可能进一步下降,以后的项目开发只能采取加快开发周期、降低融资成本、创新销售机制、加强成本管理来提升利润空间。

(二)收入的波动性无法避免,利润稳步增长的不确性加大

房产项目由于开发周期较长,收入确认具有特殊性,收入存在要么没有,要么数额巨大的现象,无法象其他行业一样一直保持稳定增长的态势,如果在前期规划布局和经营计划编制环节,未统筹安排好开盘和交房的时间节点,收入的不均衡性和波动性无法避免。另一方面,随着房产行业竞争的加剧,到交付年度收入利润已经锁定的现象已经再难重现,现房销售将成为常态,要实现利润将越来越依赖于当年度存量房源的销售。而按照目前的销售经验,现房比期房更难销,库存房源往往与市场契合度不高,去化非常困难。这就会对当年利润指标的完成造成很大的不确定影响。对一些中小型房地产集团来说,在毛利率不断降低的大趋势下,要维持收入利润的稳步增长,将不得不依靠规模放大的支撑。但由于房产项目开发的周期性,再加上市场的多变性,房产项目的开发梯度安排很难尽如人意。一旦一个项目开发完毕,新的房产项目销售没有及时跟上,收入利润就将不可避免地出现大幅下降。

八、税务风险:税务清算和稽查力度加大,加重了税收负担

(一)税务稽查风险加大,土地增值税的清算结果成为影响利润的重要因素

房产行业的税收非常重也很复杂,按照土地增值税的清算规定,房产行业不可能产生暴利,赚得越多,税负越重。据了解,一些房产企业的纳税额,已超过利润额。特别是增值率高的项目,由于税率高纳税金额大,土地增值税的清算结果已成为影响项目公司利润的重要因素,有些项目满以为赚得盆满钵满,结果一清算,利润所剩无几。而近几年随着土地增值税清算政策的频繁出台,税收政策已越来越规范,土地增值税的清算要求也越来越严格,房产行业目前也正在面临越来越大的税收稽查风险。

(二)利息支出不能税前抵扣的风险,加大了土地增值税的税负支出

房地产开发面临的主要风险 篇3

1.政策风险

国家的宏观经济调控目标主要是经济增长、充分就业和物价的稳定，国家为了实现这三个目标进行调控的主要政策有货币政策、财政政策和产业政策。政策风险具有不可预测性和不可扭转等特征，是房地产企业进行开发面临的最大风险，而且政策风险对全体开发商都有影响，具有全局性的特征。对政策风险的防范，应该进行全方位的预测，国家出台某种政策，都是为了达成一个目的，房地产开发商应该密切关注宏观经济运行和领导的政治主张，对政策有一定的预见性，从而对自己的开发进行指导。

政策风险有以下几种类型：

（1）金融政策风险

国家通过货币政策来调控货币供应量，如果货币供应量较大，现在实行的是比较宽松的货币政策，在宽松的货币政策下，房地产开发商贷款比较容易，而且财务费用比较低，利润比较高。宽松的货币政策会促使通货膨胀，老百姓为了让自己的资产保值增值一般也会购房。如果现在实行的是紧缩的货币政策，货币供应量比较小，利率比较高，加大了开发商的财务成本，降低了利润，同时，老百姓认为存钱比较合适，不会大量购买固定资产，包括房产。国家一般通过存款准备金、贴现率和公开市场业务来调价货币供应量。

（2）产业政策风险

国家通过政府购买、转移支付等方式来调控不同产业的发展。产业按照集约要素来说，分为资金密集型、人员密集型和技术密集型。如果国家为了提高就业率，就要鼓励人员密集型的产业，一般都是服务业，他们对房屋的需求就比较旺盛，如果是为了保经济增长，一般都会扶持技术密集型，使对房屋的需求量下降。

（3）土地政策风险

土地是房地产开发的基础，具有区域性和稀缺性等特点，也是房地产开发最主要的成本，随着土地招拍挂制度的实行，土地价格持续攀升，不同的拿地价格直接导致了房地产公司的利润不同。

（4）住房政策风险

政府住房政策的变化也会影响对房子的需求，我国改革开发前，是采取国家分配的方式，98年住房改革后，完全是市场化竞争，在满足人们住房需求的情况下，也打来了很大的经济和社会问题，国家的领导层逐步认识到这一问题，下一阶段将会市场商品房和保障房和廉租房多方面并行来满足人们的需求。国家保障房和廉租房的推出，会对商品房的需求降低了，而且人们的心理发生了变化，会以保障房的价格衡量商品房的价值。

（5）税收政策风险

税收政策是国家调节经济的一个重要手段，如果政府想扶持一个产业的发展，一般会降低该行业的税收，如果国家想遏制一个产业的发展，他一般会加大该行业的税收。我国的房地产行业需要交企业所得税、土地税、增值税、印花税等，税收在房地产价格中占有重要地位。现在关于税收，有两个方面值得关注，一方面我国将房地产增速从短期行为变成长期行为，在购房时一次性征税逐步改革成在使用过程中逐步增速，这将使购房成本降低，促进房屋的成交。第二个是国家将对持有房屋进行征税，我们国家的房价高居不下，一个主要问题是很多房子是进行投资用的，長期空置，照成了很大的浪费。如果持有房屋进行征税，会使空置房屋走向市场，增大供应量。将会有效的遏制房价的过快增长。

（6）城市规划风险

城市的区域规划，直接导致了房地产格局的变化，这几年，为了拉动经济，各地政府都搬到一些区域比较落后的地区，使当地的房价和土地价格快速攀升，如上海的浦东，由一个渔村变成中国房价最贵的区域。地铁的开通、大型开发区的设立、休闲场所的建立对房地产是个利好的消息，污染严重的场子如垃圾处理场、化工厂的建设直接导致该区域楼房的降价。

2.经济风险

所有行业的发展都与经济的发展相关联，经济一般从衰退、萧条、复苏和繁荣等阶段，与之对应的，各个行业也曾周期性波动，如果经济处于萧条阶段，人们对未来持有悲观情绪，不能加大对房地产的投资，经济繁荣阶段，人们普遍持有乐观情绪，会加大对房地产项目的购买。

3.社会环境风险

人们由于生活的不同环境下，社会环境对人们的购房有深远影响，在东北人们喜欢阳面客厅，而南方喜欢阴面客厅，不同地区的人们和不同年龄段的人们价值取向有很大的变化，所以，房地产开发商在开发前要对销售人群进行定位，开发出适应当地人文环境的房屋。

4. 开发时机风险

开发时机一个体现在与宏观经济发展配合的时机，如果经济处于繁荣时期，房价高而且回款迅速，如果处于经济低迷时期，房地产价格低迷而且销售速度很忙。第二是开发商拍的一个较大的地，分几期进行开发的决策，如果一次性开发，如果房地产繁荣时期，得不到土地升值的好处，如果分期开发，房地产进入萧条阶段或前期口碑不好，后续的产品将陷入销售困境。所以，房地产公司的开发时机要对事情综合分析的情况下，找到合适的开发时机。

5.项目定位风险

企业采购管理的流程与主要风险点 篇4

采购管理计划是综合考虑各种影响因素的条件下，对本企业的采购管理目标，国家相关政策、体制进行分析的基础上，对采购活动做出具体的安排和规划。

企业采购管理的流程与主要风险点

（一）企业采购管理的流程

1.采购管理计划。采购管理计划是综合考虑各种影响因素的条件下，对本企业的采购管理目标，国家相关政策、体制进行分析的基础上，对采购活动做出具体的安排和规划。

2.供应商的选择。为了保证采购产品的质量优良、价格便宜、交货及时和技术先进，要对相关的供应商进行筛选、认证。通过分析这些信息，评估供应商的生产能力、供应的稳定性、资源的可靠性以及其综合竞争能力，将符合企业要求的备选为供应商。

3.订单的跟踪与矫正。采购部门跟踪订单解决与供应商的纠纷和投诉，负责与物料、仓库、财务、技术研发等部门的协调沟通。

4.采购商品的验收。安排供应商在规定的时间将规定数量的物资交到指定地点，采购到货后，由质量检验对物料进行检验、检验结果录入到货单，安排物料的入库，并交付使用部门。

5.采购管理绩效评价。根据本企业确定的采购管理目标，对采购管理活动的全过程所涉及到的部门、人员，供应商进行考核、监督、评价和反馈等。

（二）企业采购管理的主要风险点

从税收角度化解房地产行业风险 篇5

一、房地产行业现状

对于买不起房子的民众, 房价已经成为生活中的一大焦虑因素。至于已经购买了房屋并正在还贷的民众, 尽管房屋的账面价值随着房价飞涨而迅速升高, 但很多家庭要为供房子发愁。而在通胀时期, 每月提供还款的压力会越来越大。在房地产繁荣时期, 不论有房, 无房家庭, 解决住房问题都成为一大难题。

房地产业的畸形繁荣, 同时也扭曲了地方政府的行为。土地成为地方政府最大的收入来源之后, 地方政府容易倾向于与房地产开发商建立起密切的关系, 在开发商与市民、农民发生纠纷的时候, 不能站稳立场。暴力拆迁、暴力征地等问题出现, 就是此种扭曲的政商关系的产物。

在市场经济的条件下, 政府的职责是从宏观上保证市场经济的正常运行和顺利发展。但是政府在保护经济自由免于社会势力强制的同时, 必须要控制自己的行为, 这是因为市场经济的自由也可能受到来自政府的损害。实践证明, “政府失效”往往比“市场失灵”的后果更严重。充分的竞争是实现资源配置效率的重要保障, 而垄断则是影响竞争的天敌, 政府垄断通常是所有的垄断中最严重的。政府保证各市场主体的机会平等, 但这却与市场经济的效率要求相悖。市场经济鼓励追求财富, 必然形成分配上的不平等, 但追求财富却能推动社会的发展, 从而为实现更广泛的公共利益提供财力支撑。而对于弱势阶层或市场竞争的失败者, 也不可能仅仅依靠政府的救济, 政府如果不利用充分竞争的市场约束机制, 是解决不了不平等问题的。何况在房地产行业, 政府权力的行使往往会诱导出“寻租”行为, 这就在更大程度上导致了政府失效。因此, 合理、合法地规范政府行为十分重要, 要扩大市场空间, 缩小公共管理空间, 给市场自由竞争提供良好的政治平台。

在沿海, 一般地段的房地产开发的具体成本构成中, 地价约占55%;工程建设费用中的建筑安装费用约占25%, 设计费用约占0.5%, 工程监理费用约占1.5%;办公、咨询营销费用约占成本的5%;资金成本占3%;税收及各种行政性收费约占10%[11]。从各个项目成本的比重来看, 成本控制的重点顺次为:土地费用→建筑安装费用→税收及各种行政性收费→办公、咨询营销费用→资金成本→工程监理费用→设计成本。我们不难发现, 包括地价和税收在内的整个政府性收入占房地产开发成本的2/3以上, 笔者认为, 化解房地产风险的关键也就在于如何控制这2/3的开发成本。

二、对策

(一) 土地出让环节改征房地产收益税

王建铆、刘胜军在《房地产收益税:为过热房市降温》一文中认为, 必须将一次性征收的土地出让金改征房地产收益税。他们的理由是各国实践证明, 不对投机需求进行精确打击, 单靠限制供给、限制价格、限制利润、限制房型、限制贷款、限制购房者身份, 结果不是压不住投机需求, 出现房地产市场过热和最终的硬着陆, 就是连正常需求也压住了, 导致房地产市场过冷。

精确打击投机需求的釜底抽薪、事半功倍之法就是开征抵免个人所得税的房地产收益税, 对象应该既包括住宅又包括工商业房产。方案设计的原则是低收入阶层不纳税, 照章缴税者纳轻税, 投机者纳重税。具体方案应是个人所有房产交易的收益在起征点 (多人所有的房产, 收益和起征点平分;起征点和当地的房产平均价格挂钩, 定期调整) 以下的免税, 在起征点以上的对超出部分征税, 税率不低于个人所得税的最高税率 (45%) , 同时允许用持有房产期间在房产所在地缴纳的个人所得税的地方分享部分 (40%) 抵免。非个人所有房产也应该征收房地产收益税, 但是不设起征点, 也不允许抵免。

房地产收益税应划为地方专享税, 专门用于地方政府城市建设的投资, 以便形成“城市建设投资促进房地产增值—房地产增值促进房地产收益税增收—房地产收益税增收促进城市建设投资”的良性循环。

为了启动或者加速这一良性循环, 应该允许地方政府发行适量的城市建设债券, 用未来的房地产收益税和国有土地收益偿还。发行城市建设债券可以解决部分地方政府城市建设资金不足的问题, 防止地方政府的城市建设投资挤占教育、卫生等基本公共服务的资金。

更为重要的是, 房地产收益税和城市建设债券的设立将有助于推进地方政府财政体制和国有土地管理体制的改革, 使地方政府的城市建设资金来源从以国有土地使用权出让时的收入 (土地出让金等) 为主, 转变为以国有土地使用权出让后的收入 (地租和房地产收益税等) 为主, 形成由房地产收益税、城市建设债券和国有土地收益配套构成的地方政府城市建设资金的“三支柱”, 实现城市的永续发展。事实上, 地方政府过分依赖国有土地使用权出让收入是房价偏高的重要原因。要把房价控制在大多数城市家庭能够承受的水平, 就必须降低地价和抑制投机需求, 而房地产收益税对此有一箭双雕之效。

(二) 房屋保有环节课征物业税

中国人民银行货币政策委员会委员、中国经济体制改革基金会秘书长樊纲也曾经说过:“中国房地产市场还缺少一个内在稳定器, 所以总是需要外部的力量去调控来调控去, 这是我们冲突和矛盾的焦点所在。”在他眼里, 这个稳定器就是房产税或者是物业税。从现实国情来看, 提高保有环节税负即课征物业税是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策。实际上, 房地产市场出现炒房等问题的深层次原因之一是中国目前不动产持有环节的低税、甚至无税的税收制度。加大不动产的保有环节的物业税, 才是治标又治本的方法。因为房地产保有税是直接税, 税负转嫁比较困难。改革现行的不动产保有税要有别于现行的仅对经营性房屋征的房产税, 而是对所有不动产的拥有者征税, 这将直接增加投机性购房者的成本和拥有房产者的支出, 主要是能起到抑制非真实市场需求的目的。因为保有环节税负增加将直接增加投机资金的持有成本, 从而抑制过度投机, 有利于实现公平、促进资源的节约和合理利用。从消费终端抑制, 对那些相对于资源多用多占有住房的房产业主, 以及房产投资人施以高额税负的政策, 既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求, 又可通过税收将富人的钱财补足保障性住房的建设, 而且还会有效地起到抑制房价上涨的作用。不仅如此, 通过开征新型的物业税还有利于建立一个有稳定税源的收入并有效地增加地方财政收入。

(三) 房产转移环节开征赠与税或遗产税

中国经济持续健康发展了这么多年后, 高收入层逐渐增多, 他们中的大多数人都将房产作为家庭最大的投资理财项目。这就为遗产税的开征提供了充足的税源。据国务院发展研究中心推断, 2008年中国资产超过100万的家庭在1 300万以上, 占总人口的百分之一。因此, 如果以100万元为开征遗产税的起征点, 其税源不但相当充足, 可以解决地方政府的财政压力, 更为重要的是, 对平抑房地产市场投机行为, 可以起到关键性的作用。现有的相关法律也为遗产税的开征提供了初步的法律保障。其实, 房地产税制与遗产税和赠与税有着特殊的关系, 即都属于财产税的范畴, 并且房地产税的纳税义务与遗产税和赠与税的纳税义务一般不可能同时发生, 重复课税与交叉课税的可能性较小。但两者之间还有一层更为特殊的关系是:建立遗产税和赠与税制是完善房地产税的一个重要保障———只有建立了遗产税和赠与税制, 才能有效地防止和克服纳税人利用赠与和继承等手段偷逃房地产税。而且对因继承或受赠而获得房地产的纳税人进行课税, 也是对财产进行调节, 防止社会贫富两极分化的客观需要。但要对此进行调节, 房地产税制本身显然有些力不从心, 更重要的是纳税人除了继承和受赠不动产之外, 还会继承和受赠各种动产, 这就需要专门的税种进行调节, 国际上最为普遍的做法就是开征遗产税和赠与税, 对我们来说, 建立遗产税和赠与税制并不仅仅是完善房地产税制的要求, 也是全面完善财产税制的客观要求, 更是引导市场减少投机行为, 回归理性房价的必然选择。

摘要：首先从房地产畸形发展的现状出发, 分析房价过高, 房市投机行为严重的一个重要特征就是政府参与其中, 市场因此不能在完全竞争的条件下自发出清。并进一步阐述政府对于房地产行业的收入退出机制, 即在土地出让阶段将竭泽而渔的一次性的出让金改为征收永续型的房地产收益税, 在房屋保有阶段开征物业税以控制房屋空置率和短期投机行为, 在房屋转移阶段课征遗产税或赠与税, 以减少高收入阶层对市场的投机行为。

关键词：税收角度,房地产行业,风险

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房地产行业主要风险点 篇6

摘要：商业银行在我国金融体系中占用主导性地位，银行业风险管理在银行运营中具有举足轻重的地位。08年国際金融危机的发生，对于我国银行的风险管理具有启示性作用。本文在综述银行业风险管理理论的基础上，重点分析了当前我国商业银行面临的地方政府融资平台、表外资产、补充资本金以及汇兑风险，并且提出相应的风险管理和政策建议。

关键词：商业银行；风险管理

金融危机的发生，标志着根据最低资本要求控制银行风险的措施是完全失败的。失败的原因在此次危机中非常清楚的展现给银行家和金融监管者，银行家为满足监管者的资本要求而通过证券化把风险资产转移至表外，但是这种证券化与经典的资产证券化并不完全相同，银行仍保有这些转移至表外风险资产的大部分风险，并且这些风险资产被证券化后产生的证券又被投资银行再次进行证券化以满足投资者的需求，最终导致证券化链条如此之长以至于投资者、最初的发起银行(原始风险资产的提供者)和金融监管者都不能认清这些证券化产品的真实面目，不清楚这种证券化过程的真正风险在哪，最终随着房地产市场价格下降，风险沿着链条不断冲击着银行、投资银行和投资者，造成了极大的损失。本文通过回顾银行风险管理理论的发展历史，对我国银行业现在面临的主要风险进行简单阐释，最终提出合适的风险管理和监管建议。

一、银行风险管理理论综述

商业银行风险管理理论随着经济发展水平、金融市场的深化以及金融业对风险的认识深化而不断发展，主要经历了资产风险管理、负债风险管理、资产负债风险管理和资本管理阶段。

1.资产风险管理理论

资产风险管理理论在银行业发展初期，银行只进行基本的存贷业务，当时的银行家认为存款对于银行来说是外生的，银行的主要风险来自于贷款，因此极其重视对资产的风险管理。在资产风险管理阶段，随着银行家对资产业务的认识不断加深，先后出现了“真实票据理论”、“可转换能力理论”和“预期收入理论”。

真实票据理论是指商业银行的放贷应基于真实的商业行为，贷款具有自偿性。因此在这个阶段，银行主要发放短期贷款，并以企业间交易的商业票据做抵押。这种理论的存在主要是因为历史的局限性，一方面银行规模较小，无力发放大额中长期贷款}另一方面银行存款客户较少，银行不能形成持续大量的沉淀资金。

可转换能力理论认为银行为应付存款人提款不需要充分的现金准备，可把部分资产投向于短期的、流动性较高的生息资产。这样即便是有存款人突然提款，银行也能通过及时出售这些资产来满足提款人的需要，并且银行能赚取一定收益。在这种理论假设下，银行也没有必要只发放短期贷款来满足银行的流动性，可以将部分沉淀于银行内部的资金投向中长期贷款。

预期收入理论相对而言是具有革命性的一种理论，通过另外一种角度来管理银行信贷资产的风险。预期收入理论认为贷款的期限和类型并不重要，真实商业票据贷款也会可能随着经济的萧条变成坏账，所有贷款能否偿还主要取决于借款人的未来收入，因此只要未来的收入有保障，银行就可以发放分期偿还的长期贷款和消费信贷。预期收入理论的问题在于对银行家具有很高的要求，这是因为信贷质量和是否发放主要取决于银行家的主观判断。

2.负债风险管理理论

随着金融理论的发展和银行在经济系统中重要性的不断上升，上世纪60年代银行家开始注重负债业务的风险管理，将重点转向存款业务和主动负债。

负债风险管理理论认为银行为应付客户提款不必保留较多的流动性储备，银行间同业拆借市场完全可以满足银行流动性需要，同时银行在争取到优质客户时可以不局限于银行本身的流动性资产。银行家不仅可以通过被动吸收存款来开展贷款业务和满足银行流动性需要，还可以通过主动式负债来扩大放贷规模和流动性需求。

负债风险管理理论突破了银行家的观念，赋予银行家激进的精神，但是也存在较大的问题，一是负债经营会造成杠杆过高，一旦经济出现下滑会导致大量银行破产；二是银行负债和资产的期限产生错配，往往是借短放长，一旦后续资金供给不足，就会导致银行出现流动性危机。

3.资产负债风险管理理论

资产负债风险管理理论认为单一的资产风险管理或者负债风险管理都是不合适的，金融市场的深化和利率自由化使得银行家必须同时关注资产和负债。利率自由化使得利率的上升或下降对资产和负债的影响有些差别，导致银行利润波动加剧，对银行股价也有较大的影响。

资产负债风险管理理论中比较有代表性的风险管理方法是利率敏感缺口和久期缺口。利率敏感性缺口是指利率敏感性资产减去利率敏感性负债，当缺口为正时，利率下降会降低银行收益；当缺口为负时，利率上升会降低银行收益，因此银行在不能准确判断利率走势时，采取零缺口的风险管理策略可降低收益的波动性。久期缺口是指资产的久期减去负债的久期，也可以理解为银行净值的久期，采取零缺口的策略会降低利率对银行净值的影响。

4.资本管理理论

毫无疑问，巴塞尔协议是资本管理理论的代表作。巴塞尔协议是巴塞尔银行监管委员会成员，为了维持资本市场稳定、减少国际银行间的不公平竞争、降低银行系统信用风险和市场风险，推出的资本充足比率要求。

巴塞尔协议的主要内容有两部分：一是资本的组成包括核心资本和附属资本，资本充足率不低于8％，并且核心资本充足率不低于4％二是风险资产的计算，主要包括对表内资产和表外项目风险权重的确定，通过上述两部分最终确定银行应具备的最低资本规模。巴塞尔协议的局限性在于仅通过关注银行的资本来控制银行业风险是不充分的；即使可以通过资本要求来控制银行风险，为什么是固定的8％；8％的最低资本要求没有考虑宏观形势的变化等等。

巴塞尔协议经过十多年的实践，巴塞尔银行监管委员会根据市场的变化和对巴塞尔协议的反思推出了“新巴塞尔协议”。新巴塞尔协议的内容由三大支柱组成：一是最低资本要求，除信用风险和市场风险之外，将操作风险也纳入资本监管的范畴；二是监督检查，监管者可以通过检测决定银行内部运行是否违规，并可提出改进方案；三是市场纪律，对银行信息的披露提出具体的要求。新巴塞尔协议一方面是对巴塞尔协议的肯定；另一方面增强了监管者和市场对银行风险的约束。

二、我国银行业现在面临的主要风险

金融危机后我国出台了“4万亿”的经济刺激计划和宽松的货币政策，导致去年我国银行业新增贷款达到9.59万亿，同比2008年多增4.69万亿。天量信贷的背后隐藏着诸多风险，对我国银行业的风险管理提出了很高的要求。下面将着重介绍我国银行业面临的主要风险。

1.地方政府融资平台贷款风险

地方政府融资平台贷款在去年末开始引起银监会和中央政府的高度重视，据估计2009年新增贷款中地方政府融资平台占比高达三分之一，主要投向地方上的基础设施建设。而2010年

我国银行业的信贷额度为7.5万亿，较2009年下降2万亿，势必压缩地方政府融资平台的贷款空间，贷款跟不上势必会导致地方政府的部分基础建设项目烂尾，甚至可能会引发大量的坏账。同时，地方政府贷款其实是以地方政府的财政收入作隐性担保，加大地方财政压力。此外，地方政府项目存在大量的重复性，在短时间内项目资源不能充分利用。最后，地方政府平台良莠不齐，省市县三级政府均有自己的融资平台，市县级政府融资平台均有较高的风险。

2.银行的表外风险

2009年的巨额放贷导致部分银行资本压力较大，为满足监管要求，银行通过各种方式将信贷资产转移至表外。其中，最主要的做法是通过发行信托贷款类理财产品，该方法是通过银行发行该类理财产品募集资金，募集来的资金交给信托公司，信托公司再发放给银行指定的贷款客户；如果风险随着资产一并转移给信托公司或者理财产品投资者，对银行业没有较大的风险，关键在于该类理财产品的期限较短，而贷款期限较长，那么在理财产品到期时这部分贷款又转回到表内，或者通过发行新的理财产品使这项贷款一直处于表外，但是当政策或者流动性不足，新的理财产品难以及时发行时就会出现较大的风险。

由于银行提供理财服务属于银行的中间业务，因此这部分贷款就不会进入表内。通过发行理财产品把风险资产转移至表外会降低风险资产的规模，使得银行的资本充足率满足监管者的要求，风险在于监管者难以清楚地知道银行到底发放了多少信贷，银行业的杠杆率有多大，以及真实的资本缺口有多大。

3.补充资本金的风险

银行通过发行理财产品把部分风险资产转移至表外的方法已被银监会高度关注，银行业将不得不面临补充资本金的要求。银行从外界补充资本金的方法主要有两种，一是发行次级债补充附属资本，二是发行股票补充核心资本。但是自年初以来受欧洲主权债务危机的影响，我国股票市场一蹶不振。证监会控制新股发行市场，投资者对银行增发股票募集资本的行为也比较恐慌，认为银行通过“抽血”来保证银行自己的安全而不顾投资者的损失。另外，次级债是在银行间市场发行，购买方主要是银行，因此发行次级债相当于银行间互相拆借来补充资本金，不能满足监管者的要求。因此银行从外部补充资本金面临很多的限制条件，现在只能通过银行自身的利润留存来自给自足，补充资本金的速度较慢，银行的压力仍然较大。

4.人民币升值的风险

人民币升值对银行的影响较为复杂，既有有利的一面，也有不利的一面，并且两方面的影响均较难量化。首先，人民币升值会导致大量外汇涌人中国，推高银行的资产规模，降低银行存款利率成本，有大量资金用以放贷赚取利息收入，外汇的汇兑也会提高银行的中间业务收入，而且外汇涌入国内会推高各种资产价格，增加中国居民财富，提升信贷质量。然而，人民币升值会会导致出口产品价格上升，降低出口型企业的竞争力，并且由于我国出口型企业部分以低附加值产品为主，人民币升值对这些企业的影响可能是毁灭性的；但是对低附加值出口产品企业的影响可能是短暂的，是人民币升值不可避免的“阵痛”，如果能够把握住人民币升值的机会调整产业结构，增强内需，降低对出口的依赖，银行依然能间接受惠于人民币升值。

三、风险管理和监管建议

针对上述所提出的我国银行业面临的主要风险，本文提出以下五方面的风险管理和监管建议。

1.针对地方政府融资平台贷款，银监会和银行已经采取行动进行摸底。笔者认为应需关注以下三个方面。一是银行需要正确评估地方政府融资平台贷款的风險暴露程度，摆正态度，必要时实行“行长负责制”。二是银监会作为监管部门，应从整个行业的角度统计贷款的投向，譬如建设了多少条高速公路、多少座大桥、多少飞机场等，重复性是否高，是否能充分利用，评估这些项目建成之后能否产生充足的现金流偿还贷款。如果一个地方政府融资平台从A银行借款修了一座飞机场，该政府的另一融资平台又从B银行借款地方的另一辖区又修了一座飞机场，但从两个银行的角度并不能发现问题，但从整体的角度就会发现很严重的问题。三是尽量保证好项目贷款的持续性，在控制信贷规模时不能对所有的政府融资平台贷款进行“一刀切”，防止大量项目由于缺乏资金继续建设造成之前的贷款变成坏账。

2.针对银行的表外风险，笔者认为应尽早重启信贷资产证券化。由于理财产品的短期性，导致风险不能完全转移出表外，而信贷资产证券化的期限较长，与银行贷款期限具有较好的配比。其次，信贷资产证券化的原始资产其实是一个资产池的概念，信贷资产较为分散，可以达到分散风险的效果。

3.关于补充资本金较难的风险，笔者认为一是通过信贷资产证券化将部分风险资产转移至表外，降低风险资产的规模l另一方面应从长远考虑，首先通过内源融资缓慢提高资本充足率，另一方面降低银行对再融资的依赖性，可以在在资本充足时购买本行股票，在资本充足率较低时通过销售库存股来提高资本充足率，当然现在国内不允许这种行为，但是应该可以逐步放开。

4.从监管者的角度考虑，固定的资本充足率要求是不合适的，应当采取可调整的资本充足率要求，在宏观经济较好时，提高银行资本充足率要求，此举可以防范经济出现下滑时银行具有较强的抵御风险的能力；在经济形势较差时，可适当降低资本充足率要求，降低银行危机时的压力。

房地产行业主要风险点 篇7

关键词：国债期货 市场集中度 资产管理 次级债

随着期货市场功能的日益发挥，我国期货行业的发展愈发受到国家重视。2014年5月出台的《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》明确要求，推进期货市场建设，提高期货服务业竞争力。2014年9月，证监会发布《关于进一步推进期货经营机构创新发展的意见》，提出着力提升期货经营机构的核心竞争力，加快形成功能齐备、服务高效、结构合理、经营稳健的现代期货及衍生品服务体系。期货行业发展首次纳入顶层设计。但另一方面，我国期货行业仍存在“大市场、小行业”的矛盾，伴随着创新业务的推出，期货公司面临的风险种类也逐渐增多。2015年下半年，为平抑股票市场异常波动所出台的一系列措施，也使监管风险成为影响期货行业经营稳定性的重要因素。

当前我国期货市场发展概况

截至2015年末，我国期货市场交易品种数量达到52个，较2013年末增加12个。其中，农产品、能源化工和金属期货品种分别为21种、13种和13种，品种数量最多；金融期货品种5种，包括3个股指期货品种和2个国债期货品种。此外，2015年2月，50ETF期权于上交所上市。

2015年，我国期货市场总成交金额为554.24万亿元，同比增长89.8%，增幅为近3年来最高；成交量为35.78亿手，同比增长42.8%。按交易频次计，能源化工类是2015年期货市场的主要交易品种。按成交金额计，以股指期货为主的金融期货成交规模及其占比最高。

在金融期货交易方面，2015年我国期货市场金融期货成交量和成交金额大幅增加，同比增幅分别为56.4%和154.7%。其中，沪深300股指期货是主要交易品种，2015年成交量和成交金额分别达到2.8亿手和322.1万亿元。但另一方面，2015年7月以来，受股票市场出现异常波动影响，针对股指期货的监管和限制力度大幅增加，导致金融期货成交量和成交金额急剧回落。此外，受到利率市场化程度依然较低等因素的制约，国债期货交易尚不活跃，2015年5年期和10年期国债期货合计交易金额仅为6万亿元。

图1 2011～2015年我国金融期货交易情况

资料来源：中国金融期货交易所

（编辑注：左轴加单位“亿手”，右轴加“万亿元”。图例蓝色为“成交手数（左轴）”，红色为“成交金额（右轴）”）

当前我国期货行业的主要特征

（一）行业集中度处于较低水平，券商系期货公司占比较高

客户权益是衡量期货公司规模的主要指标。截至2015年末，以客户权益衡量的我国期货公司总规模为3829.8亿元，同比增长39.6%。从行业集中度上看，截至2014年末，规模前20名的期货公司客户权益规模合计占比为56.7%，与美国客户权益排名前20的期货经纪交易商掌握近90%的客户权益相比，我国期货行业的市场集中度依然较低，难以与期货市场的快速发展相匹配，突出表现为“大市场、小行业”的矛盾。

开展现货贸易产生的套期保值、规避风险等需求，是现货贸易企业设立期货公司的主要原因。近年来，得益于在客户资源等方面的优势以及自身风险管理的需要，证券公司加大了对期货公司的参控股力度。

（二）融资渠道不断拓宽，资本实力整体增强净资本是业务开展的重要基础，近年来我国期货公司纷纷通过股东增资等多种方式补充资本。2015年4月，中国期货业协会发布《期货公司次级债管理规则》，为期货公司打开了发行次级债补充资本的渠道。截至2015年末，共有14家期货公司发行或借入次级债，合计金额超过34.1亿元。此外，股权融资也是我国期货公司尝试采用的一种资本补充方式。截至2015年末，共有2家期货公司在香港联合交易所上市，另有5家公司在“新三板”挂牌。

截至2014年末，我国期货公司注册资本合计为433.1亿元，同比增长12.9%。截至2015年末，期货公司净资本合计为600.4亿元，同比增长27.1%，增幅较2014年末扩大18.9个百分点。

（三）业务类型有所丰富，经纪业务依然是核心业务

随着监管限制的逐步放开，目前我国期货公司可以开展的业务包括期货和期权经纪业务、投资咨询业务、资产管理业务，以及风险管理服务子公司的风险管理服务有关业务和自营投资业务等。

1.期货经纪业务是传统和核心业务

经纪业务是我国期货公司的传统和核心业务，所产生的手续费收入也是我国期货公司最主要的收入（不计部分期货公司风险管理服务子公司开展的现货贸易业务）。同时，受期货行业同质化竞争日趋加剧的影响，降低手续费率成为期货公司竞争的主要手段，导致期货经纪业务的平均手续费率持续下降。从经纪业务的营销模式上看，实体营业网点是期货公司的营销主渠道，特别是对于数量和交易规模均逐步增加的机构客户而言，由于不能采用网上开户的方式，使期货公司营业网点仍具有较为重要的营销功能。不过，随着个人客户互联网开户限制在2015年的解除以及合伙人制度引进带来的期货公司和机构客户间关系的改变，期货公司日渐舍弃粗放型的营业网点扩张策略，经纪业务的营销模式也开始转型。

2.投资咨询业务的定位尚不明确

我国期货公司开展投资咨询业务于2011年获得监管许可。投资咨询业务主要是期货公司为客户提供的期货投资方面的咨询业务，但由于目前客户对投资咨询业务的付费意愿普遍较低，导致这一业务的定位尚不明确，多以经纪业务的“附赠品”面貌出现。同时，随着期货公司获准通过开设风险管理服务子公司直接为签约客户从事合作套保业务，进一步降低了客户的自主交易意愿，以自主交易客户为目标群体的投资咨询业务更加难以开展。

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3.资产管理业务规模逐渐增大

在衍生品市场交易方面所具有的先天优势为期货公司开展“一对多”的资产管理业务并扩大收入来源创造了有利条件。目前，我国期货公司的资产管理业务仍主要限于私募形式，但随着证券、期货等机构交叉持牌限制的逐步放开，已有期货公司提出公募基金牌照的申请并获得监管部门受理。此外，部分期货公司还积极开展资产管理中介业务，通过连接资产管理产品和资金收取中介费，进一步提高了资产管理业务的收入水平。

截至2015年末，我国共有122家期货公司获准开展资产管理业务；发行的资产管理产品规模合计为1063.8亿元，同比增长890.4%。2015年，期货公司合计实现资产管理业务收入5.45亿元，同比增长526.4%。

4.风险管理服务业务有待持续开发

2012年中国期货业协会颁布的《期货公司设立子公司开展以风险管理服务为主的业务试点工作指引》为我国期货公司设立风险管理子公司开展基差交易、仓单服务、合作套保、定价服务和做市业务铺平了道路，但由于作为风险管理服务业务目标客户的现货经营企业规避商品价格变动风险的观念仍处在形成阶段，风险管理服务业务的总体市场需求仍有待进一步开发。

截至2015年末，已有50家期货公司设立了51家风险管理服务子公司，其中42家风险管理服务子公司开展了业务，2015年合计实现营业收入374.7亿元，同比增长89.2%；合计实现净利润0.49亿元，同比增长512.5%。此外，尽管我国期货公司目前尚不被允许直接参与期货自营交易，但随着风险管理服务子公司的出现，合作套保、基差交易等业务实质上已经含有自营交易的性质。

当前我国期货公司主要风险特点

（一）经纪业务中以穿仓和错单为代表的操作风险是损失的主要来源

期货经纪业务中以穿仓和错单为代表的操作风险是我国期货公司目前损失的主要来源。其中，穿仓的主要表现形式是期货公司未能及时在行情出现较大波动时通过抵消现有合约的反向交易执行强行平仓，或在极端行情出现的情况下无法在市场中及时完成平仓交易，导致客户保证金余额降至零元以下，此时再进行强行平仓发生的费用以及行情变动带来的损失将由期货公司承担。而如果穿仓尚未发生，但客户保证金余额已经不足以支付强行平仓所产生的费用，期货公司也将承担一定的损失。错单发生于期货公司错误执行客户交易指令时，由此产生的平仓对冲需求所引发的风险由期货公司承担。

（二）资产管理等业务中市场风险带来的损失较为有限我国期货公司所面临的市场风险主要来自于资产管理、风险管理服务以及自营投资业务。在资产管理业务中，由于存在清盘机制，市场风险对期货公司产生的实际损失较为有限，但资产管理业务业绩的下降却会在一定程度上给期货公司带来声誉影响。而在风险管理服务和自营投资业务中，期货公司则要直接承担市场风险所形成的损失。

2015年，有持续业绩记录的347个期货资产管理账户平均收益率达到90.9%，处于良好水平，其中实现正收益的产品共有230只，占比为66.3%，表明期货公司对市场风险的控制能力总体较强，市场风险给期货公司带来的损失较为有限。

（三）风险管理服务业务中的信用风险是新风险类型基差交易是我国期货公司风险管理服务业务的主要产品和服务之一。在基差交易中，当期货公司确定好现货买方但该买方最终拒绝履约时，一旦现货商品价格下跌就将给期货公司形成损失。此外，在一般的仓单质押业务中，如果现货企业拒绝回购商品，也将给期货公司带来信用风险。

（四）金融期货业务中的监管风险具有较大冲击性目前，我国期货公司开展的金融期货业务以股指期货为主。2015年股票市场异常波动发生后，监管部门为稳定股市而针对股指期货交易出台了一系列极为严格的监管措施，造成股指期货市场流动性几近枯竭，并给期货公司经营金融期货经纪业务带来较大冲击。

另一方面，2015年我国期货公司资产管理业务清算账户共294只，其中仅在监管措施密集出台的7～9月就达到125只，期货公司经营资产管理业务也面临较大的监管风险。

推动我国期货行业稳健发展的政策建议

（一）推动期货市场健康发展

期货市场的稳健运行是期货行业健康发展的重要基础。应按照《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》的要求，不断推进包括商品和金融在内的期货市场建设。一方面，应进一步丰富大宗资源性产品期货品种，有效发挥期货市场的价格发现功能。另一方面，应以利率市场化和人民币汇率形成机制改革为契机和动力，适时推出新的金融期货品种，满足各类企业的风险管理需要，推动期货市场与利率和汇率市场的良性互动；此外，随着股票市场运行回归稳定，应逐步、有序恢复为应对2015年股票市场波动所修改的股指期货交易规则中的合理部分，修订完善确实存在问题的内容，为股指期货重新发挥市场资产配置功能创造条件。

（二）完善期货行业立法

目前，保障我国期货行业运行发展的基础性法规文件主要是2007年国务院颁布的《期货交易管理条例》以及2014年中国证监会发布的《期货公司监督管理办法》，其中《期货交易管理条例》颁布时间较早且层级为行政法规，存在一定的滞后性和局限性。随着期货市场的不断发展，建议尽快制定并出台具有顶层设计意义的《期货法》，为形成维护期货市场和期货行业规范发展的法律制度体系奠定基础。

（三）进一步推动行业整合和做优做强应推动期货公司通过并购重组实现行业的进一步整合，有序扩大期货公司的业务范围，引导期货公司特别是中小期货经营机构差异化竞争和专业化发展，促进期货行业的做优做强。应进一步拓宽期货公司的融资渠道，在支持期货公司进行股权融资以及发行次级债补充资本的同时，增加和扩大期货市场的债权融资工具种类，鼓励期货公司探索运用公司债、中期票据等补充营运资金。

作者单位：大公国际资信评估有限公司

责任编辑：鹿宁宁 刘颖