房产面积计算规范（精选8篇）
算规范》之间的区别
发表日期：2012年3月16日 出处：房管处 【编辑录入：base】
在工作中我们时常会遇到从事建筑施工的从业人员，他们拿着我单位出具的房产测量报告来咨询房屋建筑面积。同一幢房屋，房产测量中房屋建筑面积与建筑施工中的房屋建筑面积结果不一致。这是因为《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）与《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T 50535-2005）中有些部分的计算规则不同造成的。
《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000年8月起实施的，适用范围为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为村镇规划建设提供数据及资料。
《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T 50535-2005）是由国家建设部自2005年7月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算,在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。
上述两个规范的目的不同，适用范围不同。同样的一幢房屋，《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》的具体不同之处究竟在哪里呢？
第一：低于2.20米得房屋计算规则不同
《房产测量规范》中明确指出：“8.1.2条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20m）的永久建筑。”“8.2.3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。”
《建设工程建筑面积计算规范》中 “3.0.1 单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
l 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2 面积。
利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m 的部位应汁算1/2 面积；净高不足l.20m的部位不应计算面积。”
“3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应汁算全面积；层高不足2.20m者应计算1.2面积。
3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
3.0.5 地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。
3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。
3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。”
二：阳台计算规则不同
《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围f)挑
楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”
三:房屋外墙的保温隔热层计算规则不同
《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的保温隔热层是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中4.1.3不计算建筑面积应符合以下规定：9 房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其他装饰性材料的贴面。”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”
四：墙体粉刷层计算规则不同
《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的墙体抹灰是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中“3.1.4在应用图纸进行计算式，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m”
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24下列项目不应计算面积 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装
饰性阳台、挑廊。”
五：自动扶梯等自动工具计算规则不同
《房产测量规范》中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。
《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24 下列项目不应计算面积 8自动扶梯、自动人行道。”
《建筑工程建筑面积计算规范》条文说明第8款“自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。”
上述各条，因两个规范的规定不同，所以造成了相同的房屋，参照不同的规范计算出来的面积不一致。
房管处测绘公司
王金鹏
针对上述问题, 作者认为生产单位除了通过人员培训, 加强作业人员对国家相关法律及面积计算规则的理解, 提高职业素质和职业道德外, 还要加强生产管理制度的建设, 特别要加强测绘数据生产过程中的质量管理和质量控制;同时提升面积测算系统功能, 在内业的数据处理上, 通过增加面积公式生成和分摊方式的明细, 提高面积分摊计算的透明度, 增加测算软件自身的检查功能, 提高成果质量。
本文结合作者从事房产测绘质量管理的实践及《苏州市房产测绘信息系统》 (下称《系统》) 的应用, 提出房产测绘生产过程中的质量管理和质量控制的具体措施。
一、严格执行“二级检查、一级验收”制度
作业组自检, 检查深度100%。主要检查内容有:房产调查及野外测绘内容是否正确、齐全;图形绘制及符号表示有无错误、遗漏;分摊方法计算结果的合理性、正确性;成果内容的完整性、准确性等。作业组自检通过后提交野外记录和计算成果资料。
专职质检员检查, 检查深度100%。主要检查内容除野外记录、图形绘制、分摊计算等正常检查外, 还需对照该项目的委托书、建设工程规划许可证、土地证等内容进行必要的相关性检查。发现差错, 及时督促作业员进行改正, 对内业检查无法确定错误原因的必须进行野外复测。修正后, 重新进行质量检查, 并做好质量检查记录。质检员将检查合格的资料提交技术负责人进行审核。
技术负责人审核, 检查深度30%～100%。主要检查内容有:资料是否齐全, 作业方法是否合理, 成果格式是否符合登记要求及一些相关性检查等。如果再发现问题, 应指示质量检查员督促作业员改正, 同时对该项目的质量给予评分和等级评分, 最后由分管领导抽检。
为保证测绘产品的质量, 除了高强度的业内检查外, 还应保证一定比例的外业检查。每个项目野外作业结束之前, 作业组均须进行野外自检, 主要检查毎幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差, 各项指标均确保在误差范围内。作业组长还需对测区进行巡视检查, 确保无误后结束野外作业。技术部门需不定期组织对测绘产品进行野外抽查, 并做好野外检查记录。
二、采用工作流技术实现生产过程控制
工作流技术是工作流管理系统 (WFMS) 的核心技术, 它监督、控制、协调整个业务过程的完成, 并对信息流进行跟踪。其中, 工作流是指一类能够完全或者部分自动执行的业务过程, 在这个过程中, 文件、资料和任务按照一定的规则流动, 实现组织之间的协调工作, 以达到业务整体目标。
为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化, 《系统》按人员职责进行分配, 具体作业流程如下:
为了更好地进行过程控制, 软件采用流程化管理, 根据岗位职责进行角色权限设置、账号密码登陆, 保证各项业务操作都在系统的监控之下, 每个环节都会记录下操作人员姓名、时间、机器号, 实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。
三、提升系统功能, 自动实现公式生成、面积检核和分摊检查
为了使房产面积分摊计算过程更透明, 让普通消费者都能看懂, 测绘系统通过对实体几何图形的状况分析, 自动生成图形实体面积公式。具体生成实体面积公式的算法如下:首先判断实体类型是否为带弧的多边形、圆、椭圆等, 得到实体面积公式;根据图形实体面积公式得到户室面积公式, 由户室面积公式组合得到功能区面积公式;根据外墙线实体和外墙线外实体的面积公式, 由楼层面积公式组合得到幢面积公式。将所有功能区面积公式计算值累积和幢面积公式计算值进行自动比对, 能够自动发现重复提取实体、漏提取实体、楼层设置错误等问题, 同时利用公式的计算所得面积与通过AutoCAD得到的实体面积进行自动对比, 并设置超限报警的功能, 能发现破碎尺寸等错误, 起到数据检核作用。
关键词： 房产测量；共有面积；确认与分摊
1前言
住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展及房屋价格的迅速上升，房屋面积测算及公摊问题再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。本文试对当前房产面积测算中常见的问题进行研究，以期能对当前的房产面积纠纷频发的问题有所改善。
2 房屋建筑面积测算包含的内容
房屋建筑面积测算主要包括：房屋幢、层、户的划分、数据的采集、建筑面积的计算等。
（1）整幢房屋建筑面积指房屋各层建筑面积的总和。这里的“幢”指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋，且符合以下4个条件：
a）建筑物设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体；
b）建筑规划许可证中该建筑为同期规划、同期建设；
c）该建筑物的施工图纸为同一整套图纸；
d）该建筑物不同层次的房屋（塔楼）没有完全独立的共有共用设备。
幢的划分非常重要，在一些房产纠纷中，就出现了表面上同幢实际不同幢而出现的公摊不同的问题，虽然看起来是连在一起的房屋（中间有伸缩缝），可是它们是两幢不同期规划、建设的房屋，也不是一套建筑图纸，所以这其实是两幢房屋，当然公摊系数也就不可能相同。这种情况下，开发商要和客户多进行沟通，让他们明白Ⅸ房产测量规范》中“幢”的规定，问题也就很好解决了。
（2）房屋的层包含房屋的自然层、插层、技术层、夹层（附层）、地下室等。层高高于2.20米的层计算建筑面积。层高低于2.20米的地下室（储藏室）层不计算建筑面积，也不计入房屋的总层数。如那种“5+l”设计的户型，即五层住宅加一层储藏室的户型，如果储藏室层高大于2.20米，储藏室层是计入房屋总层数的。在一般人的理解中，住宅的一层才是一层，其实在办理房屋所有权证时是登记为二层的。房主有时会有这们的疑问，一楼怎么成二楼了，其实这是《房产测量规范》决定的，人们应该打破这种惯性思维。
（3）成套住宅按单元号、层次、户号编号。单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元……1"1单元。层次编立房屋的自然层数按室内地坪以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、… …编号。
户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编号。
车位、商业铺位按层次、户号编立。车位、商业铺位编号时，应面向依街道门牌号方向呈“s”或反“s”先分块，再对分户顺序编号。
（4）房屋数据的采集
房屋边长是计算房屋面积的主要依据，根据房屋边长数据的来源不同，将计算所得的面积分为“预测算面积”和“实测面积”两类。
测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。边长单位为m，取位至0.O01m。测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，取中值。
① 预测算面积的房屋数据采集。房屋面积预测算系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积的行为。此时数据的来源主要是房屋建筑设计图纸、房屋销售方案说明等资料。
② 实测面积的房屋数据采集。实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。经施工图纸与现场勘测结果核对无误后，实际测算的房屋建筑面积。在实测面积测算中，要注意以下不计算建筑面积的范围：①层高小于2.20m以下的房屋、架空层、夹层、插层、技术层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、架空通廊、地下室、半地下室等。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊；无上盖的阳台、挑廊。若阳台、挑廊与其上盖隔层以上或上盖为镂空、上盖水平投影面积小于阳台、挑廊维护结构水平投影面积一半的，均视为无上盖。④ 临街楼房、挑廊下底层作为公共通道街巷通行的，不论是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。⑤楼梯已计算建筑面积的，其下方空间，无论是否利用的。
（5）房屋面积内业计算。根据外业测量数据的整理配赋后进行面积计算。房屋面积计算就是根据采集的房屋边长数据或房角点坐标数据，计算出各类面积。这里存在异产毗连房屋存在有无法分割的共有共用部位的应进行共有建筑面积分摊计算的问题。这也是房产纠纷中经常触及到的问题。我以下重点分析一下共有建筑面积分摊问题。
3 共有建筑面积的分摊
1、共有建筑面积分摊系数
应分摊共有建筑面积与套内建筑面积之和的比值即为共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积分摊分为一级分摊和多级分摊。凡一幢房屋与其他房屋间没有共有建筑面积，且房屋使用功能单一，各分户对其共有建筑面积的共有共用情况基本一致的纯住宅、办公（写字）楼、标准厂房等整幢建筑物应分摊共有建筑面积与整幢建筑物的套内建筑面积之和的比值为共有建筑面积分摊系数 该种类型建筑物的共有建筑分摊系数只有一个数值，即为一级分摊（或称为整体分摊），共有建筑面积分摊系数=幢内应分摊的共有建筑面积之和÷幢内各套房屋套内建筑面积之和。
对于一幢建筑中若有功能区不同的情况，共有建筑面积分摊系数出现多个，即为多级分摊。通俗的讲有时住宅和写字楼合在一起的分摊系数不一样，有时综合楼有商场、写字楼、住宅等要分摊几次而且每次作为分母的套内建筑面积之和也不一样。对于该种建筑物共有建筑面积分摊要进行逐级分摊，首先要对整幢建筑物的功能区进行划分，并根据各个功能区分别进行套内建筑面积及共有建筑面积计算，然后分析统计幢共有建筑面积和区域共有建筑面积（即各级分摊时共有建筑面积），最后按从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行共有建筑面积分摊。
需强调的一点是在进行共有建筑面积分摊后的每层产权面积不一定为该层建筑面积，因为在进行幢共有建筑面积分摊时会将非本层的共有建筑面积进行分解，例如把屋面的共有电梯检修同等面积按比例增加至本层或将本层中为整幢楼服务的警卫值班室、管理用房和设备用房等面积分摊给其他功能区域。
2、应分摊的共有建筑面积
应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积（这也是检查共有建筑面积分摊计算的一个重要步骤）。从商品房销售面积来讲，大部分是住宅，用套内建筑面积来衡量应该更能说明问题，有几个关系要搞清楚：
（1）房屋产权面积=套内建筑面积+应分摊的共用建筑面积。
（2）套内建筑面积=套内墙体面积+套内阳台建筑面积+套内使用面积。
3、其它规定
非成套住宅测绘还规定了特有共有建筑面积的部分，如几户人家（商铺）共用的厨房、厕所、储物室等其特有共有建筑面积按户（商铺间数）平均分摊。另外，产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
4共有共用建筑面积的分摊步骤
4.1确定共有共用面积
（1）为全楼（包含地一卜室部分）服务的共有共用面积一般包括：外半墙、配电室，水泵房，消防水池，生活水池，发电机房，空调机房，设备值班室，消防控制室，保安监控室，电话机房，智能化控制室，屋顶楼梯间，顶层水箱间，电梯机房，门厅等共有共用部位：
（2）为地上层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.O0以上的楼梯、电梯、电梯前室等共有共用部位；
（3）为某层住宅服务的共有共用面积一般包括：正负0.O0以上住宅本层的通道；
（4）为地下室服务的共有共用面积一般包括：通向地下室的楼梯，电梯，电梯前室，管道井，排烟机房，风机房，烟道等共有共用部位；
（5）为地下室某层服务的共有共用面积一般包括：地下室本层的通道。
4.2确定共有共用面积的分摊方案
（1）分摊正负0.O0以上外墙投影面积的一半至正负0.O0以上各层套内，低级别的共有共用面积也应参与外墙面积的分摊。
（2）分摊地下层外墙投影面积的一半至地下层，地下室的各级共有共用面积也应参与地下室外墙面积的分摊；若有多层地下室，则地下室外墙逐层分摊。
（3）把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分摊，分摊至全楼（含地下室），二级和二级以下的共有共用面积也应参与此级别分摊；如变配电房、消防水泵房等。
（4）把为正负0.O0以上住宅服务的共有共用面积分摊至±0.O0以上住宅部分。
（5）把为正负0.O0以上住宅服务的住宅本层的层共有共用面积分摊至本层住宅。
（6）把为地下室各层服务的共有共用面积分摊至地下室各层；如通道、单独为下地下室的梯间等。
（7）把为地下室服务的层共有共用面积分摊至本层。
4.3共有共用面积的分摊计算
对于纯住宅楼或纯写字楼的共有共用建筑面积以幢为单位按以下公式进行分摊：
某套应分摊面积：共有共用建筑面积×该套房屋建筑面积÷各套房屋建筑面积之和。
多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊，由于建筑物内有住宅，有商业用房，也有办公用房，各共有共用建筑面积的功能与服务对象不相同。因此对多功能综合楼的共有共用建筑面积的分摊不能只用一个分摊系数进行一次分摊。而应按谁使用谁分摊的原则，对各共有共用面积按照各自的功能和服务对象分别进行分摊。
（1）在进行共有共用建筑面积分摊时，应按照分摊级别的高低依次进行分摊；低级别的共有共用建筑面积应参与高级别的共有共用建筑面积的分摊：
（2）共有共用部位服务对象不完全相同。并且无法区分服务范围谁大谁小，分摊这几部分共有共用建筑面积时，互不参与对方的分摊：
（3）该套内建筑面积参与过的所有级别的共有共用面积分摊系数相加即为该套内的共有共用建筑面积分摊系数。
在分摊过程中，采取由上而下的分摊模式，既首先分摊整幢的共有共用建筑面积，把它分摊至各功能区；功能区再把分到的分摊面积和功能区内原来自身的共有共用建筑面积加在一起，再分摊至功能区内各个层；然后层再把功能区分到的面积和层原来自身的共有共用建筑面积加在一起，分摊至各套。套内建筑面积加上分摊的共有共用建筑面积，就是各套的产权面积。
5 结束语
前 言
根据住房和城乡建设部《关于印发<2012年工程建设标准规范制订修订计划>的通知》(建标[2012]5号)的要求，规范编制组经广泛调查研究，认真总结经验，并在广泛征求意见的基础上，修订了本规范。
本规范的主要技术内容包括：总则，术语，计算建筑面积的规定。
本规范修订的主要技术内容包括：1．增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；2．取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3．修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4．增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求；5．修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6．删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；7．修订了阳台的面积计算规定；8．修订了外保温层的面积计算规定；9．修订了设备层、管道层的面积计算规定；10．增加了门廊的面积计算规定；11．增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。
本规范由住房和城乡建设部负责管理，由住房和城乡建设部标准定额研究所负责具体技术内容的解释。在本规范执行过程中如有意见和建议，请寄送住房和城乡建设部标准定额研究所(地址：北京市三里河路9号，邮政编码：100835)。总 则
1．0．1 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制定本规范。
1．0．2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。
1．0．3 建筑工程的建筑面积计算，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。术 语
2．0．1 建筑面积 construction area 建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。2．0．2 自然层 floor 按楼地面结构分层的楼层。
2．0．3 结构层高 structure story height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。2．0．4 围护结构 building enclosure 围合建筑空间的墙体、门、窗。
2．0．5 建筑空间 space 以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。2．0．6 结构净高 structure net height 楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。
2．0．7 围护设施 enclosure facilities 为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。2．0．8 地下室 basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。2．0．9 半地下室 semi-basement 室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。2．0．10 架空层 stilt floor 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2．0．11 走廊 corridor 建筑物中的水平交通空间。
2．0．12 架空走廊 elevated corridor 专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。2．0．13 结构层 structure layer 整体结构体系中承重的楼板层。2．0．14 落地橱窗 french window 突出外墙面且根基落地的橱窗。2．0．15 凸窗(飘窗)bay window 凸出建筑物外墙面的窗户。2．0．16 檐廊 eaves gallery 建筑物挑檐下的水平交通空间。2．0．17 挑廊 overhanging corridor 挑出建筑物外墙的水平交通空间。2．0．18 门斗 air lock 建筑物入口处两道门之间的空间。2．0．19 雨篷 canopy 建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。2．0．20 门廊 porch 建筑物入口前有顶棚的半围合空间。2．0．21 楼梯 stairs 由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。2．0．22 阳台 balcony 附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。
2．0．23 主体结构 major structure 接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。
2．0．24 变形缝 deformation joint 防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。2．0．25 骑楼 overhang 建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。2．0．26 过街楼 overhead building 跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。
2．0．27 建筑物通道 passage 为穿过建筑物而设置的空间。2．0．28 露台 terrace 设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。2．0．29 勒脚 plinth 在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。2．0．30 台阶 step 联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。计算建筑面积的规定
3．0．1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．2 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．3 形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。
3．0．4 场馆看台下的建筑空间，结构净高在2．10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。
3．0．5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。
3．0．6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。
3．0．7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。
3．0．8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。
3．0．9 建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。3．0．10 立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层
高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．12 附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．13 窗台与室内楼地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
3．0．14 有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。3．0．15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。
3．0．16 门廊应按其顶板水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2．10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。
3．0．17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2．20m及以上的应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2．10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1．20m及以上至2．10m以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在1．20m以下的部位，不应计算建筑面积。3．0．19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2．10m及以上的，应计算全面积，结构净高在2．10m以下的，应计算1/2面积。
3．0．20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。
3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
3．0．22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。
3．0．23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
3．0．24 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。
3．0．25 与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。3．0．26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2．20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2．20m以下的，应计算1/2面积。3．0．27 下列项目不应计算建筑面积： 1 与建筑物内不相连通的建筑部件；
骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道； 3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；
露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件； 5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；
勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2．10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；
窗台与室内地面高差在0．45m以下且结构净高在2．10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0．45m及以上的凸(飘)窗； 8 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；
无围护结构的观光电梯；
建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。
本规范用词说明 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下： 1)表示很严格，非这样做不可的：
正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为：“应符合„„的规定”或“应按„„执行”。
中华人民共和国国家标准
建筑工程建筑面积计算规范
GB/T 50353-2013
条文说明
修订说明
《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013，经住房和城乡建设部2013年12月19日以第269号公告批准发布。
本规范是在《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005的基础上修订而成，上一版的主编单位是原建设部标准定额研究所，主要起草人员是胡晓丽、王彭林、徐金泉、王海宏、李艳海、白洁如、徐佩清、李学范、朱连。
为便于规划、设计、施工、科研、学校等单位有关人员在使用本规范时能正确理解和执行条文规定，本规范编制组按顺序编制了条文说明，包括条文规定的目的、依据以及执行中需注意的有关事项等内容。本条文说明不具备与规范正文同等的法律效力，仅供使用者在理解和把握规范条文规定时参考。总 则
1．0．1 我国的《建筑面积计算规则》最初是在20世纪70年代制订的，之后根据需要进行了多次修订。1982年，国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》，对20世纪70年代制订的《建筑面积计算规则》进行了修订。1995年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDGZ—101—95)，其中含建筑面积计算规则的内容，是对1982年的《建筑面积计算规则》进行的修订。2005年，建设部以国家标准的形式发布了《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005。
此次修订是在总结《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005实施情况的基础上进行的。鉴于建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新的施工方法，为了解决由于建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算、不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改、统一和完善。
1．0．2 本条规定了本规范的适用范围。条文中所称“建设全过程”是指从项目建议书、可行性研究报告至竣工验收、交付使用的过程。术 语
2．0．1 建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。
2．0．5 具备可出入、可利用条件(设计中可能标明了使用用途，也可能没有标明使用用途或使用用途不明确)的围合空间，均属于建筑空间。
2．0．13 特指整体结构体系中承重的楼层，包括板、梁等构件。结构层承受整个楼层的全部荷载，并对楼层的隔声、防火等起主要作用。
2．0．14 落地橱窗是指在商业建筑临街面设置的下槛落地、可落在室外地坪也可落在室内首层地板，用来展览各种样品的玻璃窗。
2．0．15 凸窗(飘窗)既作为窗，就有别于楼(地)板的延伸，也就是不能把楼(地)板延伸出去的窗称为凸窗(飘窗)。凸窗(飘窗)的窗台应只是墙面的一部分且距(楼)地面应有一定的高度。
2．0．16 檐廊是附属于建筑物底层外墙有屋檐作为顶盖，其下部一般有柱或栏杆、栏板等的水平交通空间。
2．0．19 雨篷是指建筑物出入口上方、凸出墙面、为遮挡雨水而单独设立的建筑部件。雨篷划分为有柱雨篷(包括独立柱雨篷、多柱雨篷、柱墙混合支撑雨篷、墙支撑雨篷)和无柱雨篷(悬挑雨篷)。如凸出建筑物，且不单独设立顶盖，利用上层结构板(如楼板、阳台底板)进行遮挡，则不视为雨篷，不计算建筑面积。对于无柱雨篷，如顶盖高度达到或超过两个楼层时，也不视为雨篷，不计算建筑面积。
2．0．20 门廊是在建筑物出入口，无门，三面或二面有墙，上部有板(或借用上部楼板)围护的部位。
2．0．24 变形缝是指在建筑物因温差、不均匀沉降以及地震而可能引起结构破坏变形的敏感部位或其他必要的部位，预先设缝将建筑物断开，令断开后建筑物的各部分成为独立的单元，或者是划分为简单、规则的段，并令各段之间的缝达到一定的宽度，以能够适应变形的需要。根据外界破坏因素的不同，变形缝一般分为伸缩缝、沉降缝、抗震缝三种。
2．0．25 骑楼是指沿街二层以上用承重柱支撑骑跨在公共人行空间之上，其底层沿街面后退的建筑物。
2．0．26 过街楼是指当有道路在建筑群穿过时为保证建筑物之间的功能联系，设置跨越道路上空使两边建筑相连接的建筑物。
2．0．28 露台应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶；二是可出入；三是有围护设施；四是无盖。这四个条件须同时满足。如果设置在首层并有围护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。2．0．30 台阶是指建筑物出入口不同标高地面或同楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。计算建筑面积的规定
3．0．1 建筑面积计算，在主体结构内形成的建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。
3．0．2 建筑物内的局部楼层见图1。
图1 建筑物内的局部楼层
1—围护设施；2—围护结构；3—局部楼层
3．0．4 场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部设有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。“有顶盖无围 7
护结构的场馆看台”中所称的“场馆”为专业术语，指各种“场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。
3．0．5 地下室作为设备、管道层按本规范第3．0．26条执行，地下室的各种竖向井道按本规范第3．0．19条执行，地下室的围护结构不垂直于水平面的按本规范第3．0．18条规定执行。
3．0．6 出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道顶盖的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类(如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等)。地下室出入口见图2。
图2 地下室出入口
1—计算1/2投影面积部位；2—主体建筑；3—出入口顶盖；4—封闭出入口侧墙；5—
出入口坡道 3．0．7 本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层建筑面积的计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼或以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积的计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3。
图3 建筑物吊脚架空层
1—柱；2—墙；3—吊脚架空层；4—计算建筑面积部位
3．0．9 无围护结构的架空走廊见图4，有围护结构的架空走廊见图5。
图4 无围护结构的架空走廊 1—栏杆；2—架空走廊
图5 有围护结构的架空走廊
1—架空走廊
3．0．10 本条主要规定了图书馆中的立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规则。起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。
3．0．14 檐廊见图6。
3．0．15 门斗见图7。
图6 檐廊
1—檐廊；2—室内；3—不计算建筑面积部位；4—计算1/2建筑面积部位
图7 门斗 1—室内；2—门斗
3．0．16 雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷。有柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2．10m时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时，取最大宽度。3．0．18 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005条文中仅对围护结构向外倾斜的情况进行了规定，本次修订后的条文对于向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是结构净高，与其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面的划分原则一致。由于目前很多建筑设计追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜围护结构与斜屋顶采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别计算建筑面积。斜围护结构见图8。
图8 斜围护结构
1—计算1/2建筑面积部位；2—不计算建筑面积部位
3．0．19 建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井见图9。
图9 地下室采光井
1—采光井；2—室内；3—地下室
3．0．20 室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯所依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。
3．0．21 建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。
3．0．23 幕墙以其在建筑物中所起的作用和功能来区分。直接作为外墙起围护作用的幕墙，按其外边线计算建筑面积；设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，不计算建筑面积。
3．0．24 为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较2005年规范有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件(如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件)所占长度。当建筑物外已计算建筑面积的构件(如阳台、11
室外走廊、门斗、落地橱窗等部件)有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时(不包括阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等)，不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的，不包含抹灰层、防潮层、保护层(墙)的厚度。建筑外墙外保温见图10。
图10 建筑外墙外保温
1—墙体；2—黏结胶浆；3—保温材料；4—标准网；5—加强网；6—抹面胶浆；7—计
算建筑面积部位 3．0．25 本规范所指的与室内相通的变形缝，是指暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。
3．0．26 设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的楼层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。
3．0．27 本条规定了不计算建筑面积的项目：
本款指的是依附于建筑物外墙外不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台(廊)、平台，以及不与阳台相通的空调室外机搁板(箱)等设备平台部件； 2 骑楼见图11，过街楼见图12；
图11 骑楼
1—骑楼；2—人行道；3—街道
图12 过街楼
1—过街楼；2—建筑物通道
本款指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施；
建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台(工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等)，其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积； 6 附墙柱是指非结构性装饰柱；
说明：年度1、4、7、10月做计提账并网报扣款（拖后一月的竞天特色），按季度交纳上一季度税款
操作：
进入地税报税系统
房产税：选从价计征，填入7.6万元----------------------159.6元 土地税：填入面积59.55即可----------------------------71.46元 共计：231.06元
金蝶账务处理：
因是地税收，为统一税收处理规则（除工会、残保金、个税外其他税都计提一下），编辑应交税费房产税/土地税科目
因数额小，就在3、6、9、12月份计提；1、4、7、10月份时网上申报扣款，交纳；次月坐上账。
计提（如3月的帐。即在4月初做账计提并网报交纳）：借方：管理费用-房产税/土地税贷方：应交税费 房产税/土地税
交纳（如4月）：借：应交税费 房产税/土地税
贷：银行存款
---------------------------相关《税收政策》及做账建议
不计提法：
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。
房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%.按房产原值计算缴纳房产税的，纳税期限为：企业按季、个人按半年缴搜索纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税；出租房产的，纳税人应于出租房产之次月起十日内申报纳税。
如果是自用：
借：管理费用—税金
贷：应交税费—房产税
如果是出租：
借：其他业务支出
贷：应交税费—房产税
----------------------------
需要计提；
计提时：
借：管理费用-房产税
贷：应交税金-应交房产税
交纳后：
借：应交税金-房产税（已交税金）
贷：银行存款
可以计提,有的地方房产税是按季度交纳,金额如果过大时要在每月计提,防止月利润的大起大落,提取时:借:管理费用-税费
贷:应交税费-应交房产税
到季度交纳时:
借:应交税费-应交房产税
贷:银行存款
--------------------------
房产税不需要计提。缴纳时：
借：管理费用---税金
（二）居住区公共绿地以外的其他绿地面积计算的起止界算到道路边缘；临建筑物时算到距建筑物墙脚1.5米，1.5米范围内的绿地按其面积的60%计算为绿地；绿地边界对其他围墙、院墙算到其墙脚。
（三）居住区公共绿地内的园林设施（包括亭、台、楼、阁、廊、喷泉、雕塑、假山石、游泳池、硬覆盖地活动场等）占地面积小于该块绿地面积30%的部分，计算为居住区公共绿地；大于30%的部分，不计算为居住区公共绿地。
（四）地下建筑顶板至室外自然地面，或半地下建筑高出自然地面1米以内，且采用自然山势隐蔽式绿化布置、覆土厚度不小于0.6米的，按其面积的2/3计算为绿地。
（五）独立人工造景水域按其面积的1/3计算为绿地。
（六）零星乔木每株按1平方米计算绿地面积。
（七）行道树的株距不大于8米时，按照其种植长度乘以1米计算为绿地。
（八）空心砖种植草坪的，按其面积的25%计算为绿地。
（九）屋顶和地上架空层的人工绿地覆土厚度不小于0.6米的，按其面积的25%计算为绿地。
建筑物天面（屋顶）上的绿化（可上人），当覆土层厚度大于60厘米时可分别情况折算绿地：三层以下（含三层），乔灌木覆盖率大于40%，可按绿化覆盖面积的50%折算绿地面积；四层至六层（含六层）的，可按绿化覆盖面积的40% 折算绿地面积；六层以上即距地面16米[含16米]以上的天面（屋顶）绿化按10%计入绿地面积。如覆土大于120cm，乔灌木覆盖率大于40%的全地下、半地下屋顶绿化，可全部计入绿地面积；
<<城市居住区规划设计规范>>GB 50180—93(2002 年版）道路
8.0.1 居住区的道路规划，应遵循下列原则：
8.0.1.1 根据地形、气候、用地规模、用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济，便捷的道路系统和道路断面形式；
8.0.1.2 小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅，避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；
8.0.1.3 有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化；
8.0.1.4 当公共交通线路引入居住区级道路时，应减少交通噪声对居民的干扰；
8.0.1.5 在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求；
8.0.1.6 满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求；
8.0.1.7 城市旧区改建，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留和利用有历史文化价值的街道；
8.0.1.8 应便于居民汽车的通行；同时保证行人、骑车人的安全便利。
8.0.1.9（取消该款）
8.0.2 居住区内道路可分为：居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽窄，应符合下列规定：
8.0.2.1 居住区道路：红线宽度不宜小于20m；
8.0.2.2 小区路：路面宽6m-9m，建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m;
8.0.2.3 组团路：路面宽3m-5m；建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；
8.0.2.4 宅间小路：路面宽不宜小于2.5m；
8.0.5 居住区内道路设置，应符合下列规定：
8.0.5.1 小区内主要道路至少应有两个出人口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于 4m×4m的消防车通道。人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道；
8.0.5.2 居住区内道路与城市道路相接时，其交角不宜小于75°；当居住区内道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；
8.0.5.3 进入组团的道路，既应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应维护院落的完整性和利于治安保卫；
8.0.5.4 在居住区内公共活动中心，应设置为残疾人通行的无障碍通道。通行轮椅车的坡道宽度不应小于2.5m，纵坡不应大于2.5%；
8.0.5.5 居住区内尽端式道路的长度不宜大于120m，并应在尽端设不小于12m×12m的回车场地；
8.0.5.6 当居住区内用地坡度大于8%时，应辅以梯步解决竖向交通，并宜在梯步旁附设推行自行车的坡道；
1.楼梯扶手的高度（自踏步前缘线量起）不宜小于0.90m；室外楼梯扶手高不应小于1.05m。
2.楼梯井宽度大于0.20m时，扶手栏杆的垂直杆件净空不应大于0.11m，以防儿童坠落。
3.楼梯平台净宽除不应小于梯段宽度外，同时不得小于1.10m。
4.梯段宽度在住宅设计中规范有明确规定，在其他建筑中，必须满足消防疏散的要求。公共建筑中表现性楼梯所取宽度尺寸通常都偏大的，但要注意扶手的设置与梯段宽度的关系。即：楼梯应至少一侧设扶手，梯段净宽达三股人流时，应两侧设扶手，达四股人流时，应加设中间扶手。这里顺便提两个经常要处理的问题：
一是室内外台阶踏步宽度不宜小于0.30m，踏步高度不宜大于0.15m，通常采用0.35m和0.125m这两个参数。特别要注意的是不允许只设一级踏步，至少要两级，这是因为踏步上下地面的高度相差过小时，行人不易辨别该处有高差，缺乏精神准备，跨出虚步而伤及脚腿。
另一个问题是当利用旋转楼梯作疏散梯时，必须满足踏步在距内圈扶手或简壁0.25m处，其踏面宽不应小于0.22m的要求，这点在防火规范上有明确规定
为加强对北京地区居住区绿地设计质量技术指导和监督，提高北京地区城市居住区绿化设计质量和水平，依据GB 50180-93《城市居住区规划设计规范》(2002-04-01)、CJJ 48-92《公园设计规范》(1993-01-01)、CJJ 75-97 《城市道路绿化规划与设计规范》(1998-05-01)、CJJ/ T91-2002《园林基本术语标准》(2002-12-01)、《北京市城市绿化条例》、《北京市公园条例》，特制定本标准。
本标准适用于北京地区城市新建和改建的多层、高层楼居住区和居住小区，包括城市规划中零散居住用地内的绿化设计。非城市地区的居住区绿化设计可参照执行。
本标准规定了居住区绿地规划原则、居住区绿地设计一般要求、开放式绿地设计、封闭式绿地设计、和居住区道路和停车场绿化设计。
本标准适用于北京市新建和改建居住区绿地的规划设计和工程验收。
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。
GBJ 85 灌工程技术规范
CJJ 48-92 公园设计规范(1993-01-01)CJJ 75-97 城市道路绿化规划与设计规范(1998-05-01)下列术语和定义适用于本标准。3.1居住区绿地
在城市规划中确定的居住用地范围内的绿地和居住区公园。包括居住区、居住小区以及城市规划中零散居住用地内的绿地。
3.2开放式绿地
引导居民进入，为居民提供休憩的绿地。一般包括居住区公园、小区游园、组团绿地以及按开放式绿地设计的宅间绿地等。
3.3封闭式(装饰性)绿地
以观赏为主，不引导居民进入，主要用于改善居住区局部生态环境和美化居住环境的绿地。一般包括宅间绿地和建筑基础绿地。
3.4居住区公园
在城市规划中，按居住区规模建设的，具有一定活动内容和设施的配套公共绿地。3.5小区游园
为一个居住小区配套建设的，具有一定活动内容和设施的集中绿地。3.6组团绿地
直接靠近住宅建筑，结合居住建筑组群布置的绿地。具有一定的休憩功能。3.7宅间绿地
在居住用地内，住宅建筑之间的绿化用地。通常以封闭式观赏绿地为主。3.8建筑基础绿地
在居住区内各种建筑物(构筑物)散水以外，用于建筑基础美化和防护的绿化用地。3.9居住区道路
为居住区交通服务，并用于划分和联系居住区内的各个小区的道路。
居住区绿地规划原则
4.1 居住用地内的各种绿地应在居住区规划中按照有关规定进行配套，并在居住区详细规划指导下进行规划设计。居住区规划确定的绿化用地应当作为永久性绿地进行建设。必须满足居住区绿地功能，布局合理，方便居民使用。
4.2 小区以上规模的居住用地应当首先进行绿地总体规划，确定居住用地内不同绿地的功能和使用性质;划分开放式绿地各种功能区，确定开放式绿地出入口位置等，并协调相关的各种市政设施，如用地内小区道路、各种管线、地上、地下设施及其出入口位置等;进行植物规划和竖向规划。
4.3 居住区开放式绿地应设置在小区游园、组团绿地中，可安排儿童游戏场、老人活动区、健身场地等。如居住区规划未设置小区游园，或小区游园、组团绿地的规模满足不了居民使用时，可在具有开放条件的宅间绿地内设置开放式绿地。
4.4 组团绿地的面积一般在1000 m2以上，宜设置在小区中央，最多有两边与小区主要干道相接。
4.5 宅间绿地及建筑基础绿地一般应按封闭式绿地进行设计。宅间绿地宽度应在20 m以上。
4.6 居住区绿地应以植物造景为主。必须根据居住区内外的环境特征、立地条件，结合景观规划、防护功能等，按照适地适树的原则进行植物规划，强调植物分布的地域性和地方特色。植物种植的选择应符合以下原则：
4.6.1 适应北京地区气候和该居住区的区域环境条件，具有一定的观赏价值和防护作用的植物。
4.6.2 应以改善居住区生态环境为主，不宜大量使用边缘树种、整形色带和冷季型观赏草坪等。
居住区绿地设计一般要求
5.1 在居住区绿地总体规划的指导下，进行开放式绿地或封闭式绿地的设计。绿地设计的内容包括：绿地布局形式、功能分区、景观分析、竖向设计、地形处理、绿地内各类设施的布局和定位、种植设计等，提出种植土壤的改良方案，处理好地上和地下市政设施的关系等。
5.2 居住区内如以高层住宅楼为主，则绿地设计应考虑鸟瞰效果。5.3 居住区绿地种植设计应按照以下要求进行： 5.3.1 充分保护和利用绿地内现状树木。
5.3.2 因地制宜，采取以植物群落为主，乔木、灌木和草坪地被植物相结合的多种植物配置形式。
5.3.3 选择寿命较长、病虫害少、无针刺、无落果、无飞絮、无毒、无花粉污染的植物种类。
5.3.4 合理确定快、慢长树的比例。慢长树所占比例一般不少于树木总量的40%。5.3.5 合理确定常绿植物和落叶植物的种植比例。其中，常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例应控制在1:3～1:4之间。
5.3.6 在绿地中乔木、灌木的种植面积比例一般应控制在70 %，非林下草坪、地被植物种植面积比例宜控制在30 %左右。
5.4 根据不同绿地的条件和景观要求，在以植物造景为主的前提下，可设置适当的园林小品，但不宜过分追求豪华性和怪异性。
5.5 绿化用地栽植土壤条件应符合CJJ 48-92的有关规定。
5.6 居住区绿地内的灌溉系统应采用节水灌溉技术，如喷灌或滴灌系统，也可安装上水接口灌溉。喷灌设计应符合GBJ 85的规定。
5.7 绿地范围内一般按地表泾流的方式进行排水设计，雨水一般不宜排入市政雨水管线，提倡雨水回收利用。雨水的利用可采取设置集水设施的方式，如设置地下渗水井等收集雨水并渗入地下。
5.8 绿地内乔、灌木的种植位置与建筑及各类地上或地下市政设施的关系，应符合以下规定：
5.8.1 乔、灌木栽植位置距各种市政管线的距离应符合表1的规定。表1 树木距地下管线外缘最小水平距离 单位：m 名 称 新植乔木 现状乔木 灌木或绿篱外缘 电力电缆 1.50 3.50 0.50 通讯电缆 1.50 3.50 0.50 给 水 管 1.50 2.00--排 水 管 1.50 3.00--排水盲沟 1.00 3.00--消防笼头 1.20 2.00 1.20 煤气管道(低中压)1.20 3.00 1.00 热力管 2.00 5.00 2.00 注：乔木与地下管线的距离是指乔木树干基部的外缘与管线外缘的净距离。灌木或绿篱与地下管线的距离是指地表处分蘖枝干中最外的枝干基部的外缘与管线外缘的净距。
5.8.2 落叶乔木栽植位置应距离住宅建筑有窗立面5.0 m以外，满足住宅建筑对通风、采光的要求。
5.8.3 在居住区架空线路下，应种植耐修剪的植物种类。植物与架空电力线路导线的最小垂直距离应符合CJJ 75-97中表6.1.2的规定。
5.8.4 居住区绿化乔灌木与其它基础设施的最小水平距离应符合表2的规定。表2 乔灌木与其他基础设施的最小水平距离 单位：m 设 施 名 称 新植乔木 现状乔木 灌木或绿篱外缘 测量水准点 2.00 2.00 1.00 地 上 杆 柱 2.00 2.0--挡 土 墙 1.00 3.00 0.50 楼 房 5.0 5.00 1.50平房 2.00 5.00--围墙(高度小于2m)1.00 2.00 0.75 排水明沟 1.00 1.00 0.50 注：乔木与地下管线的距离是指乔木树干基部的外缘与管线外缘的净距离。灌木或绿篱与地下管线的距离是指地表处分蘖枝干中最外的枝干基部的外缘与管线外缘的净距。
5.9 居住区绿化苗木的规格和质量均应符合国家或本市苗木质量标准的规定，同时应符合下列要求：
5.9.1 落叶乔木干径应不小于8 cm。5.9.2 常绿乔木高度应不小于3.0 m。5.9.3 灌木类不小于三年生。5.9.4 宿根花卉不小于二年生。
5.10 居住区绿地内绿化用地应全部用绿色植物覆盖，建筑物的墙体可布置垂直绿化。
开放式绿地设计
6.1 开放式绿地的主要功能是为居民提供休憩空间，美化环境，改善局部生态环境。设计中应妥善处理和解决好这三方面问题。
6.2 开放式绿地的总体设计、竖向设计、园路及铺装场地设计、种植设计、园林建筑及其它设施设计等均参照CJJ 48-92要求执行。
6.3 开放式绿地要根据居住区的特点做好总体设计，同时应特别注意以下问题： 6.3.1 根据绿地的规模、位置、周边道路等条件设置功能分区，要满足居民的不同需要，特别是要为老人和儿童的健身锻炼设置相应的活动场地及配套设施。儿童游戏场、健身场地等应远离住宅建筑。
6.3.2 绿地出入口和游步道、广场的设置应综合绿地周围的道路系统、人流方向一并考虑，保证居民安全。出入口不应少于2个。
6.3.3 绿地中不宜穿行架空线路，必须穿行时，居民密集活动区的设计应避开架空线路。6.4 地形设计可结合自然地形做微地形处理，微地形面积大小和相对高程，必须根据绿地的周边环境、规模和土方基本平衡的原则加以控制。不宜堆砌大规模假山。
6.5 绿地内设置景石时，可结合地形作置石、卧石、抱头石等处理，置石量不宜过大。6.6 可结合不同居住区的特点，集中布置适当规模的水景设施。占地面积不宜超过绿地总面积的5%。
6.7 园路及铺装场地设计时，应注意以下问题：
6.7.1 绿地内可布置游步道和小型铺装场地，铺装面积一般控制在20%以内。其位置必须距离住宅建筑的前窗8 m～10 m以外。6.7.2 绿地内的道路和铺装场地一般采用透水、透气性铺装，栽植树木的铺装场地必须采用透水、透气性铺装材料。
6.7.3 绿地内的道路和铺装场地应平整耐磨，应有适宜的粗糙度，并做必要的防滑处理。6.7.4 绿地内主要道路和出入口设计应采取无障碍设计，应符合相关规范的要求。6.7.5 绿地内的活动场地提倡采取林下铺装的形式。以种植落叶乔木为主，分枝点高度一般应大于2.2m。夏季时的遮荫面积一般应占铺装范围的45%以上。
6.8 绿地内建筑物和其它服务设施等的设计以及绿地内各类用地指标，必须按照CJJ 48-92要求执行，同时应符合下列规定：
6.8.1 小区游园内一般应设置儿童游戏设施和供不同年龄段居民健身锻炼、休憩散步、社交娱乐的铺装场地和供居民使用的公共服务设施，如园亭、花架、坐椅等。
6.8.2 应根据需要设置不同形式的照明系统，一般不设置主要用于景观的夜景照明。6.8.3 绿地内园林小品的设计，应尽量采取景观与功能相结合的方式，正确处理好实用、美观和经济的关系。
6.9 作为开放式绿地进行设计的宅间绿地除符合CJJ 48-92外，还应符合以下规定： 6.9.1 以绿化为主，功能上只应满足居民的简单活动和休息，布局灵活，设施合理。不宜安排过多的内容。一般不宜设置游戏、健身设施等。
6.9.2 宅间绿地设置的活动休息场地，应有不少于2/3的面积在建筑日照阴影线范围之外。
封闭式绿地设计
7.1 封闭式绿地一般包括宅间绿地和建筑基础绿地。主要功能是改善局部生态环境和美化居住环境，原则上不具有为居民提供休憩空间的功能。
7.2 封闭式绿地以植物种植为主，发挥降温增湿、安全防护、美化环境的作用。7.3 宅前道路不应在绿地中穿行，应设置在靠近建筑入口一侧，使宅间绿地能够集中布置。
7.4 宅间绿地种植的乔、灌木应选择抗逆性强、生态效益明显、管理便利的种类。7.5 建筑基础绿地设计
7.5.1 应根据不同朝向和使用性质布置。建筑朝阴面首层住户的窗前，一般宜布置宽度大于2.0m的防护性绿带，宜种植耐荫、抗寒植物。7.5.2 住宅建筑山墙旁基础绿地应根据现状条件，充分考虑夏季防晒和冬季防风的要求，选择适宜的植物进行绿化。
7.5.3 所有住宅建筑和公用建筑周边有条件的地方应提倡垂直绿化。
7.5.4 居住区用地内高于1.0 m的各种隔离围墙或栏杆，提倡进行垂直绿化，宜种植观赏价值较高的攀缘植物。
居住区道路和停车场绿化设计
8.1 居住区道路绿化设计
8.1.1 道路绿化应选择抗逆性强，生长稳定，具有一定观赏价值的植物种类。8.1.2 有人行步道的道路两侧一般应栽植至少一行以落叶乔木为主的行道树。行道树的选择应遵循以下原则：
8.1.2.1 应选择冠大荫浓、树干通直、养护管理便利的落叶乔木。
8.1.2.2 行道树的定植株距应以其树种壮年期冠径为准，株行距应控制在5 m～7 m之间。
8.1.2.3 行道树下也可设计连续绿带，绿带宽度应大于1.2 m，植物配置宜采取乔木、灌木、地被植物相结合的方式。
8.1.3 小区内的主要道路，同一路段应有统一的绿化形式;不同路段的绿化形式应有所变化。
8.1.4 小区道路转弯处半径15 m内要保证视线通透，种植灌木时高度应小于0.6 m，其枝叶不应伸入至路面空间内。
8.1.5 人行步道全部铺装时所留树池，内径不应小于1.2 m×l.2 m。
8.1.6 居住区内行道树的位置应避免与主要道路路灯和架空线路的位置、高度相互干扰。在特殊情况下应分别采取技术措施。
8.2 居住区停车场绿化设计
8.2.1 居住区停车场绿化是指居住用地中配套建设的停车场用地内的绿化。
8.2.2 居住区停车场绿化包括停车场周边隔离防护绿地和车位间隔绿带，宽度均应大于1.2m。
8.2.3 除用于计算居住区绿地率指标的停车场按相关规定执行外，停车场在主要满足停车使用功能的前提下，应进行充分绿化。
8.2.4 应选择高大庇荫落叶乔木形成林荫停车场。8.2.5 停车场的种植设计应符合下列规定：
8.2.5.1 树木间距应满足车位、通道、转弯、回车半径的要求。8.2.5.2 庇荫乔木分枝点高度的标准： 8.2.5.2.1 大、中型汽车停车场应大于4.0 m。8.2.5.2.2 小型汽车停车场应大于2.5 m。8.2.5.2.3 自行车停车场应大于2.2 m。
8.2.5.3 停车场内其他种植池宽度应大于1.2 m，池壁高度应大于20 cm，并应设置保护设施。
本市城市规划建设相关细节问题将有章可循。《天津市城市规划管理技术规定(草案)》(以下简称《规定》)日前通过了市政府第14次常务会的审议，规范了城市交通、绿地、城建等相关内容，对城市绿地，多、低层建筑前后间距，新建住宅、写字楼面宽提出具体要求，为改善城市市容市貌、维护城市功能的良好运转打下了坚实的基础。
关于城市公共交通，《规定》提出轨道交通线路走向要符合城市主导客流方向、串联主要客流集散点。交通流集中的地区应当将不同交通方式的线路和站场集中设置，形成公共交通枢纽等。
《规定》还提出新建、改建学校、幼儿园的出入口位于次干道以上等级道路的，要退让道路绿线一定距离，出入口与道路之间应设有不小于200平方米的交通集散场地，以利于合理疏散人流，缓解学校、幼儿园门口的交通拥堵现象。
为建设生态宜居城市，《规定》提出：居住区公园占地面积不得小于1公顷，服务半径为0.5千米至1千米，可设置花木草坪、水面凉亭等活动设施；小区游园占地面积不得小于0.4公顷，社区公园包括居住区公园和小区游园，至少有一边与道路相邻，绿化、水面等占地比例不低于75%；综合公园、专类公园绿化用地面积不得小于公园陆地面积的75%，不得建设与公园无关的其他性质建筑物；街旁绿地面积不小于400平方米，不得设置机动车停车设施。一级河道预留绿化带宽度不小于25米，二级河道不小于15米。
为改善居住环境，《规定》提出了多、低层建筑前后间距的具体计算办法，据此可有效解决建筑物前后间距不合理、建筑密度过大等问题。高层建筑与处于其日照遮挡客体范围内的居住建筑，一般应当满足被遮挡居住建筑每户至少一个居室在大寒日有效日照时间不低于2小时；属于旧区改建的，项目内新建住宅在大寒日有效日照时间不低于1小时。
1.1 房产测绘概念解析
从专业测绘的角度来说, 房产测绘是其中一个非常具有特点的分支, 它主要测算的范围是房屋以及房屋相关的土地面积, 换句话说, 房产测绘就是运用先进的测绘仪器、使用专业的测绘技术以及测绘手段, 来达到对房屋及土地的自然状况、权属情况、地理位置、数量以及质量等相关信息的准确测绘目的。
1.2 房产测绘相关面积定义及面积分摊方法
1.2.1 房产测绘相关面积定义
房屋的建筑面积指的是外围的水平面积以及水平的投影面积, 一般包括共有建筑面积和套内建筑面积两类。
所谓共有建筑面积具体指的是整个一栋楼的产权人所共同拥有的整栋楼的公共部分的建筑面积。详细来说共有建筑面积包括楼梯间、地下室、垃圾道以及公共门厅等位置、套内与公共部位之间的分隔墙、外墙水平的投影面积一半的建筑面积, 还包括服务于整栋楼或整个小区的公共用房、管理用房的建筑面积。所谓房屋套内建筑面积主要指的是房屋的建筑面积减去共有面积的公摊面积, 建筑面积的公摊系数一般是自身的公摊面积部分与其本单元建筑面积的比值。
1.2.2 房产面积的分摊方法分析
房产面积分摊方法是指按照“谁使用谁分摊”的基本原则操作的按照建筑面积比例进行分摊共有部分的面积, 常见的房地产分摊情况包括以下几种:
第一种是普通的住宅楼, 这种分摊情况比较简单, 一般就是一个幢共分摊。第二种是普通的商住楼, 这种分摊情况稍微复杂一点, 因为房屋的用途不一, 分摊的部分会同时包括幢共分摊、区共分摊以及层共分摊集中情况。第三种用途更加多种的综合楼, 其分摊方式更加复杂, 除了上述的幢共、区共以及层共分摊之外, 还会涉及到交叉分摊。
1.3 房产测绘的重要性分析
(1) 房产测绘直接影响业主的切身利益。房产测绘的整个过程都要求具有非常严密的科学性, 产权户籍管理部门一般使用依据房产测绘来为产权人提供法律保护, 同时房产测绘也为房屋所有权产生的法律纠纷、审核建筑是否违章以及是否违章占地等提供了可靠的凭据。房产测绘直接关系到房屋产权的面积, 与业主的切身利益息息相关, 也是房产证的重要组成部分, 是用来保障业主的合法利益的法律依据。
(2) 房产测绘有利于房地产市场的正常秩序的维护。房产面积是房产测绘中最为基本的组成要素, 也是我国的房产测量中必须要量定的要素之一, 一般的非专业人员对房屋面积的了解都不太深入, 尤其在购买商品房的时候, 一些开发商会因为利益的关系在面积概念上下功夫, 甚至会有一些中介偷换概念来误导消费者为自身攫取利益。所以房产测绘可以减少商品房交易过程的纠纷, 这样既可以维护房产购买者的合法权益, 同时也有效保证了房地产市场的正常运转秩序。
2 影响房产测绘质量的因素分析
2.1 房产测绘领域的相关法律法规不够完善
在维护售房人以及购房人双方的合法权益方面, 目前有国家标准《房产测量规范》以及建设部所颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》, 以上法律条文在规范和培育房地产市场秩序方面做出了很大努力与贡献, 但是因为《规范》在很多方面无法跟上建筑形态的快速发展与变化, 所以导致很多的新问题得不到合理的解决, 引发许多新的争议。基于《规范》本身的局限性, 房产测绘单位的工作人员只能依靠自己对条文的理解来处理问题, 这也就造成了同一个城市的不同房地产测绘单位、同一个房地产测绘单位的不同的专业人员对待同一问题会有不同的解决方案。所以, 为了保证测绘成果的唯一性以及严密性, 地方政府应该尽快出台更加相近的、统一的房产测绘技术实施细则。
2.2 房产测绘的强特征性导致测绘过程中不可避免会出现差错
房产测绘尤其是房屋面积测绘的最大特点是外业测绘情况复杂并且工作量巨大, 内业的数据繁多且计算量庞大的特点, 所以不论从业人员如何谨小慎微都很难保证不出现一丝一毫的差错。但是, 房产测绘的成果一旦经过了相关部门的审核确认就会立刻具有法律效力, 并且进入市场发挥作用, 而房产测绘成果的高价值性会使得任何一个非常细微的错误都可能给当事人带来巨大的损失。
2.3 房产测绘领域的社会监督力度不够
房产测绘领域工作需要的专业性特别强, 对于一般的业主来说, 即便是进行了结果公示, 一般人也仅仅是看结果, 对于内在的逻辑关系并不能非常清楚, 所有这杆“秤”是无形的, 社会的监督效果不理想;对于测绘单位来说, 房屋的面积测绘工作量非常大, 测算情况复杂, 如果测绘单位内部的质量保证体系不够健全, 导致出现差错的几率就会很大。在保证测绘质量方面, 服务方与被服务方都存在不足。另外, 测绘成果一旦通过政府部门的审核就会立即对房屋买卖市场产生作用, 一般也是测绘成果错误已经成为事实之后才会被发现, 而相关的测绘机构的境地就会比较尴尬, 所以说房屋面积测绘工作也是属于高风险一类的工作。在房产测绘机构的总工作量中, 房屋面积的测绘工作量占据了大部分, 因为房屋面积测绘出现差错引起的索赔, 不是任何一个测绘机构能承受的起的, 所以房屋面积测绘工作也成为了房产测绘机构的主要风险工作。
3 房产测绘中房产面积的质量控制措施分析
3.1 加强对前期的资料收集和图纸审查工作质量审查力度
(1) 为了保证房产面积测绘成果的质量, 对前期收件资料以及图纸审查进行质量控制是必须的, 在房产项目的建筑面积测算的过程中, 要求委托方所提供的建筑工程施工图纸必须是通过了国家规划部门的审核的, 而对于施工中存在设计变更的位置, 还需要提供变更设计联系单或者是变更设计图纸。
(2) 委托方提供给房产测绘机构的图纸应该包括建筑平面图、建筑立面图、阳台以及飘窗的大样图、楼梯详图等在内的一套非常详细的、完整的建筑图纸, 方便数据查阅。
(3) 委托方提交给测绘机构的收件材料必须包括建筑总平面图和项目工程的规划许可证, 还要包括由地名办所签发的相应门牌号、设计部门所出具的房屋的配套设施以及相关功能说明、土地出让合同或政府批文等。
3.2 加强对房产面积测绘中间各环节的质量控制力度
3.2.1 房产面积测绘各关键环节的质量控制
房产面积测绘对于房产测绘机构来说在增加了其经济收入的同时也带来极大的责任, 对于日益增长的房价, 一旦测绘工作出现了失误, 那么就将会造成极大的损失, 有些还会造成较大的社会影响。因此在房屋面积的测绘工作中, 都应该将质量控制放在第一位, 具体应该做到房屋计算面积部位的认定一定要准确、边长数据一定要准确, 房产要素的认定一定要准确以及房屋面积计算分摊一定要准确。
3.2.2 房产要素的调查与确定一定要明确
(1) 在进行预测时应该以收件资料中所提供的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证以及地名登记表作为参考资料, 对房屋的坐标、用途、栋号、结构、楼层数以及房屋单元号等要素进行对照确认。
(2) 在实测工作开始时要将预测得到的房产要素和房屋的竣工图进行实地校对。对于在校对中发现不合符要求的地方必须要求开发商进行整改, 直到最终达到要求为止。
3.2.3 房屋计算面积部位性质的认定一定要明确
房屋的计算面积部位的认定是房产面积测算环节中非常关键的部分, 在对房屋进行测绘之前, 必须对计算全面积的部位、计算一半面积的部位以及不计算面积的部位进行认定, 如果出现了认定不准确, 那么最后得到的建筑的总面积肯定是错误的, 这就会导致后面的建筑面积分摊计算也是错误的, 带来一系列的连锁反应。
3.2.4 房屋套型以及边长数据的测算一定要准确
(1) 进行预测的时候房屋的套型以及边长数据的测算必须准确。其中房屋的套型以及边长这些数据, 有些可以直接从建筑工程设计图纸上面获得, 而有些则只能通过换算才能够得到, 在进行边长数据的换算时候, 一定要根据房屋竣工之后的实际情况来进行换算。 (2) 实测的时候房屋的套型以及边长数据测算一定要准确。在进行实际测算时, 应该坚持“整体到局部、整体与局部相结合”的基本原则, 先从整体上将测算面积分为标准楼层和非标准楼层两个部分, 标准楼层的面积相同, 而非标准楼层的面积是不相同的。
3.3 加强对外业测算质量以及内业数据精度的控制
提高外业测绘的质量是提高整个房屋面积测绘质量的基础, 加强对外业测算工作质量的控制必须做到调查表上面的有关内容必须与房产的图纸保持一致, 例如房屋的权属界线、用地范围等等, 然后房产的测量要素必须完整准确, 保证房产面积测绘的原始记录数据以及最终成果的完整性以及规范性。对内业数据必须严格处理, 做到房产图的尺寸完整准确, 技术要求以及说明等都要明确, 房产的要素必须完整准确满足要求, 使用科学规范的房产面积计算方法, 最终房产测绘成果报告使用规范的格式要求并保证内容的完整度, 对房产测绘成果进行规范化的归档管理。
4 结束语
为了保证房地产市场的规范有效的市场秩序, 房屋测绘工作将会成为当前房产管理者工作中的重点内容。房产测绘又是一项系统性非常强的复杂工作, 房产测绘不仅仅要求具有科学精湛的测绘技术与先进的测绘设备, 同时也应当是比较独立的经济实体, 采取多元化的控制措施, 保证房产测绘成果的准确性与规范性, 有效规范房地产测绘市场。
参考文献
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[2]韩磊, 冯光伟, 李帅.房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].江苏科技信息, 2015 (12) :78~80.
关键词 房产面积测绘；解决对策；房屋面积
中图分类号 TU 文献标识码 A 文章编号 1673-9671-(2012)021-0200-01
随着人们对于居住环境要求的不断提高，房产面积测量行业也实现了快速的发展。房屋面积的测绘工作和结果将会对购房者的经济利益造成直接的影响。房产面积测绘工作的全过程都应符合相关的规定，提高测绘结果的科学性和客观性，从而为房产产籍和产权管理单位处理土地使用权和房屋所有权纠纷提供科学合理的依据。
1 房屋面积测绘的相关问题
1）外墙测绘点为房屋内部的地平面之上的1.00 m左右，房屋的各个侧墙要进行两次以上的独立测量，从而为测量结果的复核提供方便。测量时应使用手持测绘设备，对测量所得数据做四舍五入处理，保留两位小数。
2）能够进行面积测绘的房屋要满足以下条件，包括房屋层高在2.20 m以上，从而保证人们的正常生活和生产活动；结构稳固，建筑物能够永久存在；有围护结构；有上盖。
3）整套房屋的层高是指房屋上下两楼面之间，或者地面与楼面之间，或屋顶至地面之间的垂直距离，屋顶平台与楼面之间的高度也属房屋的层高，但是平台和房屋顶面的隔热层厚度都不应计算在层高之内；对于斜面的屋顶来说，如果房屋是瓦顶结构，则为地面至搁瓦的木板上2.20 m之间的距离；如果房屋是混合结构，则为地面至屋顶上2.05 m之间的距离。
4）对于在《房产测量规范》颁布实施以前，已经完成测绘，并认定了房屋面积的建筑，如果存在任何异议并有复核要求的，在复核时要执行原测绘规范。
5）在计算房屋面积时，建筑面积的基本计算原则为《房产测量规范》中第八条关于房屋面积测绘的规定。
6）公用共有面积的分摊和处理方法，以及公用建筑部分的分摊方式应参考《房产测量规范》中附录B的相关规定。
2 房产面积测绘相关问题的解决对策
1）墙面突出部分的面积计算方式。在高层建筑的施工中，通常会因结构的需要而在下面建设一段独立的且与墙体连接的承重柱，在有承重柱的建筑测绘中，我国目前主要的测绘方法为：不管柱子占用多大的面积，都要计入该柱所在房屋内的建筑面积之中，这说明承重柱的面积也要分摊其他各项公用面积。这种计算方法存在一定的弊端，如承重结构的建筑目的在于满足整个建筑物的设计要求，而并非由一户所有。根据国际通用的《房产测量规范》中的相关规定，房屋的建筑面积包括套内阳台的建筑面积、套内墙体面积和套内使用面积三个部分所组成。因此，这种将承重柱计算为房屋面积的测绘计算方式是不合理的，应将其作为公摊面积计算。
2）伸缩缝的测绘。《房产测量规范》中对于伸缩缝的规定为：如果有伸缩缝的房屋与室内直接连通，则伸缩缝可以视为建筑面积。对于这一规定，通常存在两种认识：一种观点认为，只要伸缩缝与房屋室内相互连通，则可以将伸缩缝视为房屋的建筑面积，而不必考虑伸缩缝的宽度。另一种观点认为，只要伸缩缝与房屋室内相互连接，则可将伸缩缝的通行部分计算为房屋面积，其余部分不计算在内。通常伸缩缝的面积与整个建筑物的面积相比是较小的，如果只单独计算伸缩缝的通行部分，其计算范围也只是门口面积较小的一部分，由于面积较小，通常无法十分准确地计算其大小，且计算方法十分繁琐。因此，如果伸缩缝是通行的，在计算时要全部算入房屋面积，虽然有人认为伸缩缝除通行部分以外都是没有用的，但其余部分也都具有伸缩缝的相应功能，因而应计算在内。
3）复式结构的面积计算。房屋的层数指房屋的地面与楼板之间所划定的层数。有些测绘将复式结构中的上层作为自然层数，这种测绘方式引起了一些探讨：这种计算方式将会扩大管道井、垃圾道、电梯井以及户外楼梯的面积，这也会增大复式结构房屋所有者的公共分摊部分的面积，这种因结构而导致的垃圾道、梯间等面积的无形扩大的计算方式不十分合理。
随着我国建筑设计技术的发展和经济水平的提高，城市建筑也在结构和形式方面有所创新，更加注重建筑物的新颖、美观和独特，因此，建筑商为满足人们对于美观的需要，设计出了越来越多的复式斜屋顶建筑，这也增加了房屋面积测绘的难度。斜顶房屋面积的测绘方法为：斜顶结构的房屋面积为屋顶高度的2.2 m以上部分的外围水平投影面积总和。斜顶房屋至天面或屋顶上有另一个可供居住或贮藏物品的永久使用的斜顶房屋。
对于简单的斜顶结构房屋，可以直接截取2.20 m以上部分，这种计算方法较为准确和方便，但对于有“老虎窗”的斜顶房屋来说，计算方法却有所区别，对于这种结构的房屋来所，只有窗顶部分能够达到2.20 m，两侧部分通常达不到这种高度，因此计算会出现偏差，且由于结构复杂，测绘也存在一定的难度。因此，对于这种结构的房屋，该计算方式是不合理的。
4）公共面积分摊到不同楼层或功能区的价差问题。随着我国房地产市场和商品住宅市场的发展，房屋产权关系也变得日趋复杂，逐渐由单一的产权转化为了多元产权结构。所以，公共面积的分摊和计价矛盾也变得愈加尖锐。例如，建筑物的地下室的单位价格通常会比较低，与地上部分相差较大，但当地下室作为公共面积被不同的楼层和不同功能区所分摊时，地下室的销售价格也会随着楼层和功能区的不同而有所差异。如果同时由住宅和摊位共同分摊地下室面积，则同一地下室会因分摊方式的不同而出现较大的价差，由此可见，这种不合理的计价方式会极大地损害放房屋所有者的基本权益，且这种损害方式又非常隐蔽，因此，如何从面积计算出发来有效解决公摊面积的突出矛盾这一课题还需进一步的研究。
3 总结
综上所述，上述是房产面积测绘过程中经常会遇到的一些相关问题，以及笔者根据实际经验所提出的相应解决对策。随着我国房地产行业的快速发展，以及建筑科技的不断创新，在房屋建设的造型设计方面也会有所更新和发展，这就为房产面积测绘提出了更高更新的要求，同时加大了房产面积测绘的难度，测绘过程中遇到的问题也会日益增加，因此，各个房产测绘单位，要根据我国所颁布的《房产测量规范》的相关规定，不断探索新的工作思路和测绘方法，不断积累丰富的实际测绘经验，从而为解决以上问题提出新的途径和方法，最终促进我国房地产市场的快速发展。
参考文献
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