营改增后建筑业分析（推荐8篇）
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定，“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；┄┄”
也就是说，建筑业自建行为应当视同发生应税行为，缴纳营业税。
《营业税条例实施细则》第二十条同时规定，“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）/（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”
例如：A建筑公司自建写字楼一幢，工程成本共计10000万元，写字楼建成后以20000万元的价格卖给B公司。项目所在地省级地税局确定建筑业成本利润率为15%。
根据营业税条例及其实施细则的规定，A公司应当缴纳两个环节的营业税：
一是建筑业自建环节。计税营业额=工程成本×（1＋成本利润率）/（1-营业税税率）=10000万元×（1+15%）&Pide;（1-3%）=11855.67万元
应交营业税=11855.67万元×3%=355.67万元
二是不动产销售环节。计税营业额=20000万元，应交营业税=1000万元。
自建环节缴纳的营业税，不能够抵扣不动产销售环节的营业税。
那么，在营改增以后，A公司的自建行为是否继续视同销售缴纳增值税呢？首先，我们来学习《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条规定，“单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：
（一）将货物交付其他单位或者个人代销；
（二）销售代销货物；
（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外；
（四）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目；
（五）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费；
（六）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户；
（七）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者；
（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。”
解读细则第四条的规定，不难看出，增值税视同销售行为不外乎四种：
一是代销行为；二是跨县（市）的内部移送；三是用于非增值税应税项目；四是货物的所有权已经转移。
很显然，A公司在自建环节不存在第一、二和四种情形，而第三种情形会不会发生呢？当房地产和建筑业全面实施营改增以后，销售不动产亦属于增值税应税项目，因此A公司自建行为将不会视同销售。
既然自建行为不视同销售，其自建环节的进项税额，能否从销项税额中抵扣呢？《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定，“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；
（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；
（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；
（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。“
随着交通运输业营改增向全国铺开，条例第十条
（五）项之规定已经过时。而第（一）项至第（四）项之规定均不适用A公司，因为其自建写字楼将用于销售，而销售不动产属于增值税应税项目。
关键词：营改增,建筑施工单位,税收结构
原则上说, 税务筹划可以针对一切税种, 只是不同税种的税负弹性大小是不同的, 这主要取决于各税种的不同内在要素:a.税基;b.税收扣除;c.税率;d.税收优惠。税基越宽, 税率越高, 税负就越重;或者说税收扣除越大, 税收优惠越多, 税负就越轻。企业税务筹划会产生多重效应, 对企业而言, 主要作用在于会使企业更加精打细算, 增强企业投资、经营、理财预测、决策能力的准确度, 提高自身经济效益和经营管理水平, 壮大企业实力和竞争力。企业运用税务筹划, 所节约的税收支出等于直接增加了企业净收益, 或者说降低了企业的运行成本, 具有非常重要的经济意义。
一、营改增税制现状分析
我国现行的税制结构中主要有两个税种, 分别为增值税和营业税。其中营业税的主要征收对象是企业的经营所得额, 在税收征收方式上相对比较方便。增值税因为涉及税收抵扣在计算上相对复杂, 不容易征收。随着经济体制的不断改革, 企业在创新理念上不断深化[1]。原本比较简单粗放型的营业税, 无法满足企业减负的需求, 而营业额计算的笼统化也对企业的发展造成负面影响。因此, 营改增税制应运而生, 首先在部分省份采用试点方案, 并逐渐扩大税制覆盖范围。
增值税属于价外税, 拥有抵扣上的效应。建筑施工单位能够利用进项税抵扣, 将运营成本降低, 从而达到企业减负目的。而企业的减负, 也会从侧面上提高企业的经营效益, 经营活力以及创新能力, 同时税务机关也可以对企业的实际经营状况进行全面了解[2]。营改增税制能够促进企业生产活动更加规范, 可以避免两税同征带来的税率洼地, 促进企业之间的公平性, 有助于完善市场经济有序运行, 保障企业竞争公平公正。
二、建筑施工单位在营改增税制改革下的机遇与挑战
建筑行业纳入到营改增税制改革范围后, 其相关企业增值税收将会有很大程度改善, 避免发生重复性征税问题。营改增制度改革后, 建筑施工单位的纳税项目减少, 但是纳税税率从3%上升到11%, 建筑施工单位的负担加重[3]。建筑施工单位必须要针对营改增制度, 制定有效地纳税筹划预案。
1. 建筑施工单位原材料供应
建筑施工单位需要用到众多的原材料, 必须要选择供应商, 更应该慎重考虑原材料进项税额抵扣问题。各供应商种类繁多, 管理层次良莠不齐, 一般都会涉及各种各样不合理发票开具问题, 同时也可能会出现因货源质量而需要退货的问题, 这种情况下, 建筑施工单位无法获得抵扣税额, 增加了企业的运行成本。部分沙、石等原材料供应商平时本来就拿不出合理有效地发票, 更别说去开增值税专用发票, 这些供应商目前还没有意识到提供发票的重要性, 必将影响到建筑企业的发展, 不利于建筑企业与供应商之间的和谐合作, 对营改增税制改革的实施起着很大的阻碍作用。
2. 建筑施工单位合同规范性问题
部分建筑施工单位在实际的运行过程中, 需要涉及到众多的合同文件, 这些合同文件是建筑施工单位在出现问题时, 保护自身合法权益的有利法律依据。而如果合同没有规范化的管理, 签订的合同将会失去有效性, 如此一来, 企业无法获得相应的税额抵扣, 进而增加了企业的成本, 造成税务筹划上的困难。同时, 建筑施工单位与劳动者签订的劳动合同上, 如果存在不规范问题, 则也无法获得税务局所提供的有效增值税专用发票, 影响到人员成本的增加[4]。
3. 建筑施工单位其他方面的税务筹划问题
营改增税制改革后, 建筑施工单位存在众多方面的税务筹划问题, 例如企业资金链的合理有效运转问题、财务会计的核算问题、企业不同部门的协调管理问题等。因为建筑业工程款的回收一般都有好几个月的滞后期, 资金链的合理有效运转, 对建筑施工企业来说意义非凡。税改后如果前期找不到足额的进项税抵扣, 建筑施工单位必将垫付大量税款, 对企业资金链的合理有效运转造成严重影响。营改增税制改革后, 建筑企业应在“应交税费”下增设“应交增值税”及其明细科目, 需计算的涉税项目相应增多, 资产负债表及利润表中涉税科目的数字会与之前有很大不同, 而这些都对企业财务会计人员提出了全新的要求, 增加了其工作的难度, 也对其专业素质水平以及道德水准要求更高。企业管理上, 主要存在部分管理部门无法将增值税进项税票及时回收, 导致公司财务部、物资部、商务部等部门相互推诿, 制度无法严格执行, 出现管理上的混乱, 这些都将对建筑施工企业的纳税筹划增加难度。
三、营改增制度改革背景下建筑施工单位纳税筹划的政策建议
1. 建筑施工单位加强与原材料供应商的合作
建筑施工单位必须要购买众多的原材料, 它的原材料开具增值税进项税额发票是企业纳税筹划的一个重要部分。因此, 必须要加强建筑施工企业与原材料供应商的友好合作, 例如, 通过实行股东参股投资模式, 增加两者之间的合作关系。同时还可以签订合理协议, 要求平时无法提供增值税专用发票的土、沙、石等供应商去税务部门代开相关增值税专用发票。营改增税制改革之前, 建筑施工单位缴纳的是以含税营业额标准计算的营业税, 无法进行合理抵扣, 使得企业的纳税成本相应增加。营改增税制改革之后, 建筑施工单位应充分利用好原材料的抵扣税额, 因为材料成本约占建筑业总成本的55%, 这部分抵扣税额的利用程度, 将直接决定企业纳税筹划的成败。
营改增税制制度下, 建筑施工企业与原材料供应商只有深化合作关系, 才可以有效控制采购成本, 促进原材料的税额抵扣处理, 减少企业的纳税成本。另外, 资金比较雄厚的建筑施工企业, 可以选择一些有助于其发展的原材料供应商进行合并。建筑施工单位, 可以在实际运行中, 兼并一些与自己有直接关系, 发展规模比较小的供应商, 将进项税完全抵扣。同时, 建筑施工企业应该尽量选择具有一般纳税人资格的原材料供应商进行合作, 这样便可获取能够用来抵扣的增值税进项发票, 避免出现无法抵扣的问题。
2. 建筑施工单位将合同进行规范化
营改增税制改革背景下, 建筑施工单位应该将企业签订的所有合同, 进行规范化管理。只有严格要求材料合同以及劳务合同的规范化, 才能够顺利实施相关抵扣并将企业的税负压力降低, 促进企业纳税筹划的合理性。建筑施工单位对外承揽一些大型的工程项目时, 必须要签订合理合法的合同[5]。合法、有效、合理的合同可以使企业相对容易获取相应的增值税进项发票, 能够进行税务抵扣, 降低企业的成本, 进而获得更好的经济效益。建筑企业在实施营改增税制后, 必须要注重合同的签订, 实现利益的最大化。
3. 建筑施工单位其他方面的相关策略
建筑施工单位必须要在全公司贯彻营改增理念, 严格把控住建筑企业的资金链条。建筑企业对资金的需求比较大, 其资金管理必须要严谨细致, 避免资金风险。营改增税制改革后, 建筑施工单位除了要控制好资金链条的合理有效运行外, 还要保证其安全性, 避免发生公司财务支付危机。企业成本的降低, 是多渠道的, 既可以实行多元化的纳税筹划方式, 降低税务支出, 也可通过严格的内部管理, 节约费用来降低开支。建筑施工单位应加强人员管理, 尤其要注重财务会计人员的专业水平, 采用培训的方式, 提高企业相关财务人员的知识水平以及专业技能。要对其知识不断更新, 保证企业税务筹划的科学性以及合理性。最后, 还应该提高企业的内部管理水平, 向员工以及管理人员, 灌输多元化纳税筹划的理念, 促进营改增制度改革下的企业员工工作理念的更新, 提高涉税专业素质水平。加强员工税法知识的宣传培训, 促进财务人员税务处理水平的提高。
建筑施工企业中部分财务人员存在对营改增不够重视的问题, 对增值税税务处理不是很了解, 施工单位应该加强财务人员的队伍建设水平, 建设出一支专业化的财务队伍。提高相关人员的业务素质, 同时增强其法律意识。财务人员必须要对营改增试点的最新动态进行跟进, 了解行业的动态, 并思考企业的应对措施。
四、结束语
建筑企业在税务设计方面比较多, 在业务上比较多样化, 政策的涉及面也比较广, 其税务筹划必须要根据企业实际情况进行, 既会受到国家经济环境以及行业现行政策的影响, 同时也会受到未来政策变化的影响。建筑施工企业应该结合当地的政策, 关注国家的相关税制改革问题, 实施合理有效地税务筹划工作, 减少税收的风险, 为企业经济的发展提供推动力量。
参考文献
[1]贾晶.营改增情况下基本建设单位纳税筹划分析[J].全国商情 (经济理论研究) , 2014, (16) :738-739.
[2]詹奎芳, 高群.“营改增”后建筑施工企业的纳税筹划[J].潍坊学院学报, 2014, (5) :515-517.
[3]许世玉.建筑企业“营改增”税负增加原因分析及应对策略[D].首都经济贸易大学学报, 2014.
[4]黄艳.建筑业“营改增”将面临困境的分析与探讨[J].财经界 (学术版) , 2013, (21) :2525-2526.
关键词：营改增 税率 变动 合同 选择
2012年1月1日起，营业税改征增值税政策开始在全国9大省市陆续试点实施，面对如火如荼的营改增，不仅营业税纳税人需做好准备工作，对增值税纳税人而言也是一项巨大的挑战，需要做好全方位的应对。下文以税改前的老增值税一般纳税人为例，介绍新政下企业可能的应对。
一、在合同的签订方面，需考虑税种、税率的调整及企业规模的不同对价格的影响
以货物运输业为例，营改增前，交通运输业属于营业税纳税范畴，税率为3%。
假定运输企业A、委托运输企业B，双方都是试点地区的企业，其中B是增值税一般纳税人。一项业务，约定运费为10000元，没有发生装卸费、保险费等其他杂费，不考虑其他税种及附加税。
营改增前：运输企业A的情况：企业A该项业务需缴纳营业税为10000*3%=300元，该项业务的税后收入为9700元；委托运输企业B的情况：取得运输企业开具的“公路、内河货物运输业统一发票”，可抵扣的进项税额为10000*7%=700元，该笔业务企业的运输成本为9300元。
营改增后：假定企业A、B不调整该项业务价格，运费仍约定为10000元。
（一）如运输企业A被认定为小规模纳税人
运输企业A的情况：小规模纳税人增值税的征收率为3% ，则该项业务应缴纳的增值税为10000/（1+3%）*3%=291.26元，税后收入为9708.74元；
委托运输企业B情况：运输企业A如向主管税务机关申请代开货物运输业增值税专用发票，B可抵扣的进项税额为10000*7%=700元，该笔业务企业B的运输成本为9300元；
如A未取得代开的专用发票或取得的代开专用发票不符合规定，则B不得计算抵扣进项税额，该笔业务企业的运输成本为10000元。
（二）如企业A被认定为增值税一般纳税人，对应增值税税率为11%
运输企业A的情况：该项业务应缴纳的增值税为10000/（1+11%）*11%=990.99，该笔业务的收入为9009.01；委托运输企业B情况：可抵扣进项税990.99，运输成本9009.01。
数据汇总如下：
由上述例证可以得出如下结论：
1、如运输企业A被认定为增值税小规模纳税人，则营改增前后企业A、B税款缴纳及成本费用情况基本不变；2、如运输企业A被认定为增值税一般纳税人，企业A在没有取得金额较大的进项税的情况下，缴纳税金明显增加，企业税负提高，企业B则因为增值税税率提升，可抵扣进项税增加，成本费用下降。
对于营改增后被认定为增值税一般纳税人的企业，税率的上调导致收入的降低，势必会压缩企业的利润空间，甚至导致亏损，此类企业必将通过价格的调整来弥补损失。
仍以上述事项为例，企业A被认定为增值税一般纳税人时，不同的上调幅度，企业A、B的变化如下：
在不考虑资金的占用及资金成本的情况下，根据上表可以得出结论如下：
1、A企业价格上浮7%-8%时，A企业收入基本保持不变；
2、A企业价格上浮3%-4%时，B企业费用基本保持不变。
需要注意的是，营改增后，运输企业的进项税是可以抵扣的，即车辆的购置、汽柴油的使用都将增加企业可抵扣的进项税。因此，运输企业价格的上调不能简单的理解为11%或11%-3%=8%，而应充分考虑可抵扣进项税额的影响，以及双方收入、成本的变动。
所以，营改增后，面对新政策，企业在合同签定时，需考虑税种、税率的调整及企业规模的不同对价格的影响。
二、接受境外单位或者个人提供的应税服务，在代扣代缴税款时，计算方法发生变化
以目前杭州的规定为例：
结论：因为营业税、增值税的计算方式不同，所以扣缴税款时需注意税款的计算方法。
三、接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人处取得的解缴税款的中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额准予从销项税额中抵扣
税改前，企业接受境外企业或个人提供应税服务时，合同额即为企业的费用或成本，税改后，因扣缴的增值税可以从销项税额中抵扣，将实实在在降低企业的税负。所以当企业接受境外企业或个人提供应税服务时，应准备好书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。以期享受税额抵扣。
四、营改增开始实施后，上期留抵进项税的抵扣需区别对待
营改增后，对原增值税一般纳税人尚未抵扣完毕的进项税，国家税务总局特别规定：当纳税人兼有应税服务的，截止到该地区试点实施之日前的增值税期末留抵税额，不得从应税服务的销项税额中抵扣。
例如某工业企业，营改增前尚未抵扣完的进项税，只能在次月产品销售的销项税额中抵扣，如该月没有销售业务，但发生了应税服务，则应税服务对应的销项税需纳税，而上月留抵的进项税不能抵扣该月的应纳税额。
五、国际运输劳务需视情况决定税率
1、试点地区的单位和个人提供国际运输服务，增值税税率为零；
2、与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位或者个人提供的国际运输服务增值税免税；
3、未与我国政府达成双边运输免税安排的国家和地区的单位或者个人，向境内单位或者个人提供的国际运输服务，试点期间扣缴义务人暂按3%的征收率代扣代缴增值税。
应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+征收率）×征收率
企业涉及国际运输时，应了解对方单位的具体情况，区别对待。
六、外出经营时缴纳的税种因地区不同而不同
1、非试点区企业在试点区提供应税服务，向试点地区主管税务机关申报缴纳增值税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征营业税。
2、试点区企业在非试点区提供应税服务，向机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳增值税。而不是在应税服务发生地即外省市缴纳营业税。
即杭州的企业到非试点区例如济南提供应税服务，需回杭州缴纳增值税。
营改增的实施，在给企业带来税收优惠的同时也带来了很多的挑战，面对新政策，我们企业需要不断学习新政策，改变老观念，充分享受营改增带来的利好。
参考文献：
[1]财政部、国家税务总局关于应税服务适用增值税零税率和免税政策的通知.财税【2011】131号
[2]财政部.国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知.财税【2011】111号
一、发票要求：
1.各单位原则上应选择具备一般纳税人资格的供应商签订协议，取得增值税专用发票，并确保“货物、劳务及服务流”、“资金流”、“发票流”三流一致。
2.业务经办人员对取得的增值税专用发票，应在开票之日起15天内连同其他资料提交给财务部门。
3.收到的发票名称应为营业执照单位全称，购买方及销售方信息完整，包括单位名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号，打印要清晰，且必须保持票面干净、整齐, 发票的正反两面均不能留下任何脏、乱及签字的痕迹。
4.增值税发票抵扣联不可折叠，不能污损，密码区不能出格、压线，盖章不能压住发票金额。
二、可以抵扣的增值税发票（必须是增值税专用发票）：
1.原材料：包括钢筋、木材、水泥、五金及水电材料等。税率一般为17%。2.周转材料：包括包装物、低值易耗品、工程施工中可多次使用的材料、钢模板、木模板、竹胶板、脚手架和其他周转材料等。税率一般为17%。
3.临时设施：包括：
（1）临时性建筑：包括办公室、作业棚、材料库、配套建筑设施、项目部或工区驻地、混凝土拌合站、制梁场、铺轨基地、钢筋加工厂、模板加工厂等；（2）临时水管线：包括给排水管线、供电管线、供热管线；（3）临时道路：包括临时铁路专用线、轻便铁路、临时道路；（4）其他临时设施（如：临时用地、临时电力设施等）。
4.人工费（劳务费）：原则上选择具有专业建筑资质、建筑劳务资质及劳务派遣资质的单位签订劳务合同，禁止与个人签订劳务合同。税率一般为11%。
5.机械租赁：指从外单位或本企业其他独立核算的单位租用的施工机械（如吊车、挖机、装载机、塔吊、电梯、运输车辆等），包含设备进出场费、燃料费、修理费。税率一般为17%。
6.专业分包：总承包方将所承包的专业工程分包给具有专业资质的其他建筑企业，主要形式体现为包工包料，总包对分包工程实施管理。建筑服务业税率为
11%。
7.差旅费-住宿费：员工因公出差、调动工作所发生的住宿费。职工零星出差，也应取得增值税专用发票。住宿费用税率为6%；旅客运输服务，即机票费、车船费等不得抵扣；餐饮服务，即因公出差所发生的餐费等不得抵扣。
8.办公费：指购买文具纸张等办公用品，与电脑、传真机和复印机相关耗材（如墨盒、存储介质、配件、复印纸等）等发生的费用。税率一般为17%。为便于取得增值税专用发票，办公用品应该尽量集中采购。
9.通讯费，指公司各种通讯工具发生的话费及服务费、电话初装费、网络费等，如：公司统一托收的办公电话费、IP电话费、会议电视费、传真费等。包含办公电话费、传真收发费、网络使用费、邮寄费。
（1）办公电话费、网络使用、维护费、传真收发费：11%，6%。提供基础电信服务，税率为11%；提供增值电信服务，税率为6%；
（2）邮寄费：11%，6%。交通运输业抵扣税率11%，物流辅助服务抵扣税率6%。铁路运输服务按照运费11%进项抵扣。
10.车辆维修费：
（1）车辆修理费：购买车辆配件、车辆装饰车辆保养维护及大修理等。进项抵扣税率：17%；
（2）油料费：管理用车辆发生的油料款。进项抵扣税率：17%；（3）过路、过桥、停车费：进项抵扣税率：11%；
可由办公室等相关部门统一办理不停车电子收费系统（ETC）定期进行结算。（4）车辆保险费：进项税税率：6%；
统一集中办理车辆保险业务，取得增值税专用发票。
11.租赁费：包括房屋租赁费、设备租赁、植物租赁等。(1)房屋、场地等不动产租赁费：11%；(2)汽车租赁费：17%；
(3)其他租赁费，如电脑、打印机等：17%。
应尽量租用增值税一般纳税人的相关资产，获取增值税专用发票。若出租方为小规模纳税人时，应要求其在税务机关代开增值税专用发票，谨慎选用自然人的相关资产。
12.书报费：包括购买的图书、报纸、杂志等费用。进项税税率：13%；应由
经办部门到邮政局、出版社等单位统一订阅，获取增值税专用发票。
13.物业费：包括机关办公楼保洁等费用。进项税税率：6%； 14.水电气暖燃煤费：
(1)电费：17%；（县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力，且供应商采用简易征收，税率为3%）
(2)水费：13%；（自产的自来水或供应商为一般纳税人的自来水公司销售自来水采用简易征收，税率为3%）
(3)燃料、煤气等：17%。
15.会议费：各类会议期间费用支出，包括会议场地租金、会议设施租赁费用、会议布置费用、其他支持费用。
（1）外包给会展公司统一筹办的，取得的发票为会展服务的增值税发票，进项抵扣税率：6%（现代服务业“营改增”后，会议展览服务<含会议展览代理服务>属于现代服务业中的文化创意服务）；
（2）租赁场地自行举办的，取得的发票为不动产租赁服务的发票,进项抵扣税率为11%。
16.修理费：包括自有或租赁房屋的维修费、办公设备的维修费、自有机械设备修理费及外包维修费等。（1）房屋及附属设施维修：11%；（2）办公设备维修：17%；
（3）自有机械设备维修及外包维修费等：17%。
应由相关部门与具有一般纳税人资格的维修公司签订协议，定点维修，定期结算。
17.广告宣传费：（1）印刷费：17%；（2）广告宣传费：6%；（3）广告制作代理及其他：6%；（4）展览活动：6%；
（5）条幅、展示牌等材料费：17%。18.中介服务费：
（1）中介审计评估费：指聘请各类中介机构费用，例如会计师事务所审计查账、验资审计、资产评估、高新认证审计等发生的费用。
（2）咨询费：指企业向有关咨询机构进行技术经营管理咨询所支付的费用，或支付企业聘请的经济股份、法律顾问、技术顾问的费用。进项税率：6%。
19.技术咨询、服务、转让费：使用非专利技术所支付的费用。包括技术咨询、技术服务、技术培训、技术转让过程中发生的有关开支。进项抵扣税率：6%。
20.绿化费：指公司用于环境绿化的费用。如：采购花草、办公场所摆放花木等。进项税税率：13%；注意用于食堂、职工宿舍的不能抵扣进项税，已抵扣要做进项税转出。
21.劳动保护费：因工作需要为职工配备的工作服、手套、消毒剂、清凉解暑降温用品、防尘口罩、防噪音耳塞等、以及按照原劳动部等规定对接触有毒物质、矽尘、放射线和潜水、沉箱、高温等作业工种所享受的保护保健食品。进项抵扣税率：17%；劳动保护支出应符合以下条件：用品具有劳动保护性质，因工作需要而发生；用品提供或配备的对象为本企业任职或者受雇的员工；数量上能满足工作需要即可；并且以实物形式发生；
22.检验试验费：指公司在生产、质检、质量改进过程中发生的试验、化验以及其他试验发生的费用。进项抵扣税率：6%；
23.研究与开发费：指公司在生产、质检、质量改进过程中发生的试验、化验以及其他试验发生的费用。（1）研发劳务：11%、3%；（2）研发设备、材料：17%；（3）委托研发服务：6%。
24.培训费：企业发生的各类与生产经营相关的培训费用，包括但不限于企业购买的图书发生的费用，企业人员参加的岗位培训、任职培训、专门业务培训、初任培训发生的费用，这些费用如获取到增值税专用发票，则可以抵扣。进项抵扣税率：6%。
25.安保费：
（1）如聘请安全保卫人员费用：6%；
（2）为安全保卫购置的摄像头、消防器材等费用，监控室日常维护开支费用：一般税率为17%。
26.取暖费：进项抵扣税率：13%。
27.财产保险费：为企业资产购买的财产保险。进项抵扣税率：6%。28.物料消耗：主要指低值易耗品的消耗，如电线、灯、清洁工具、管理用具、包装容器等。进项抵扣税率：17%。
29.安全生产用品：包括施工生产中购买的安全帽、安全带、安全防护网、密目网、绝缘手套、绝缘鞋、彩条旗、安全网、钢丝绳、工具式防护栏、灭火器材、临时供电配电箱、空气断路器、隔离开关、交流接触器、漏电保护器、标准电缆、防爆防火器材等。进项抵扣税率：17%。
30.财务费用：包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务收费。进项抵扣税率：6%。
31.固定资产、无形资产：除用于免征增值税项目、用于集体福利、用于个人消费（含纳税人的交际应酬消费）等情形以外的固定资产、无形资产均可抵扣。
三、不可抵扣的项目：
1.没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。汇总开具专用发票的，须同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。
2.获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票，购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，所取得的增值税普通发票，不能抵扣进项税金。
3.购买职工福利用品的增值税专用发票，用于适用简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
4.发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥），非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣；非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
5.建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。
6.获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天，增值税一般纳税人取得增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。
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房地产、建筑企业“营改增”过渡期间有三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票：
一是“营改增”前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在”营改增”后才收到并用于”营改增”前未完工的项目，而且“营改增”后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。
二是“营改增”前采购的材料已经用于“营改增”前已经完工的工程建设项目，“营改增”后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。
三是“营改增”之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但“营改增”后收到供应商开具的增值税专用发票。
“营改增”后不能抵扣的情形
房地产、建筑企业“营改增”后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票主要有：
1.没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。国家税务总局《关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发[2006]156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、“营改增”过渡期间不能抵扣的情形
务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。该附件第十条第二项、第三项规定，非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
5.建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。
6.房地产公司开发的产品，例如商铺、商场、写字楼由自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。
7.获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天。国家税务总局《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》(国税函[2009]617号)第一条规定，增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天则不可以抵扣进项税额。
一、营业税制和增值税制下税收管理政策的变化
为确保营改增改革试点平稳过渡, 根据财税2016 36号文, 建筑业一般纳税人可以选择一般计税方法, 按11%税率计税并可抵扣进项税额, 或者按简易计税方法按3%征收率计算应纳税额, 这与营业税直接按收入额乘以税率计算的应纳税额方法存在较大差异。同时, 按规定, 异地提供建筑安装服务, 应预缴税款。适用一般计税方法的纳税人跨县 (市、区) 提供建筑服务, 以取得全部价款和价外费用扣除分包款后的余额, 按照2%的征收率在服务地预缴增值税;适用简易计税的纳税人跨县市提供建筑服务, 以取得全部价款和价外费用扣除分包款后的余额, 按照3%的征收率在服务地预缴增值税。这种制度安排, 主要是稳定试点前后各地区的财政利益, 同时, 不违背固定业务在机构所在地申报纳税的增值税基本政策规定。此外, 在发票开具方式上也存在差异。对于跨县 (市、区) 提供建筑服务的纳税人, 营业税制下, 纳税人通过项目发生地的地税机关代开发票的形式取得发票。营改增后, 由于增值税发票开票规定的限制, 一般纳税人必须在机构所在地, 自行开具增值税普通发票以及增值税专用发票, 而不得由项目发生地国税机关代开。正是营业税与增值税税制上的这些差异, 使得建筑业的征收管理方式也存在较大不同, 尤其以跨县 (市、区) 提供建筑安装服务的纳税人体现的最为明显。
(一) 税款预缴的变化
原营业税制下, 按本地和跨区 (跨县区) 工程的分类, 采用不同的税收管理方式。本地工程, 是指当地建筑企业在本地 (未跨县区) 提供建筑服务, 根据收到的工程进度款, 直接按2%预缴企业所得税, 按3.8%缴纳营业税及附加费。跨区 (跨县区) 的工程, 是指本地建筑企业在外地 (跨县区) 提供建筑服务, 先按预收款1%预缴企业所得税, 再办理“外经证明”到工程所在地预缴营业税, 并在工程所在地地税部门代开发票。营改增后, 跨县 (区) 提供建筑服务企业必须预缴增值税, 提供本地 (未跨县区) 工程服务的企业则无需预缴。同时, 纳税人须于项目发生的次月, 到机构所在地国税部门按时进行纳税申报并缴税。实行简易征收方式的老项目、甲供材料项目、清包工项目, 凭“外经证明”在外地预缴3%的增值税后, 再到机构所在地国税部门申报增值税;实行一般计税征收方式的项目, 先在工程所在地预缴2%的增值税, 再到机构所在地的国税部门汇总申报剩余增值税。纳税人取得的各种原材料等进项的专用发票, 可以通过认证抵减税额。
(二) 管理方式前置和后置的侧重变化
原营业税制下, 地税机关的所得税管理方法是:企业办理“外经证明”预缴, 预缴税额按项目开票金额的一定征收比例而定, 先缴税、后代开发票, 主要侧重前置管理。概括地说, 就是在建筑服务发生地实行申报缴纳, 并代开营业税发票。营改增后, 国税部门的管理方式变为:由纳税人先自行预缴增值税、开具发票, 再到机构所在地国税部门进行纳税申报, 主要侧重后置管理。
二、营改增后税收管理政策存在的问题
由于2016年纳入营改增试点的行业多、结构类型复杂、改革准备时间短, 从实施试点后几个月内的情况看, 税收征管政策存在一些问题。特别是建筑业的经营模式与增值税税制尚未较好地契合, 导致对建筑业的税收征管压力较大、问题较明显, 主要体现在以下几个方面:
(一) 跨县 (市、区) 建筑项目管理权限未明
《纳税人跨县 (市、区) 提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》第十二条明确了机构所在地国税机关的税收管理权限, 而没有赋予项目所在地的国税机关管理和执行预缴税款的权限, 致使项目所在地国税部门执行政策的刚性不够, 对不按规定预缴的行为没有强制执行的手段。若纳税人不主动向建筑项目所在地国税部门报验“外经证明”, 或报验后不主动报送“税款预缴表”预缴税款, 在现行规定下, 当地国税机关较难采取有效手段对预缴税款进行管理, 造成项目所在地税款收入的流失。
(二) 建筑业纳税义务人难以界定
根据试点政策, 以承包方名义经营的, 承包方为纳税义务人, 由承包方向发包方开具发票。然而, 由于建筑业转包、分包甚至挂靠经营的现象非常普遍, 在营改增试点初期, 如何确定纳税义务人成为国税部门管理的一大难题。作为政策规定的纳税义务人, 名义承包方在实际上经常采取分包、多次分包或者挂靠的方式, 将建筑工程交由分包方或挂靠方承建, 自己不直接进行工程建筑, 因而不能管控材料采购等进项事项。但为了取得抵扣凭证、减少税负, 名义承包方就容易出现接受虚开的材料发票来虚抵税款的现象。如果实际承包人成为合法的纳税人, 由名义承包人以转包方式转包给实际承包人, 这样整个增值税链条就比较完整, 但我国建筑法不允许不同实体之间整体转包, 实际上操作不可行。此外, 一些新型建筑模式快速发展, 而上级财税主管部门的管理政策尚未随之细化, 导致涉税风险较大。如在BT项目中, 政府通过签订协议的方式, 引入社会民间资本投资于公共基础设施建设, 完工后移交给政府管理, 并由政府按照协议向投资人支付项目费用和报酬。由于BT项目流程有别于传统的政府工程项目, 完工后涉及项目设施有关权利的转让, 则应按照转让不动产进行征税抑或单纯按照建筑服务进行征税, 目前的政策还不清晰。
(三) 政策导致企业进项抵扣不足, 带来税收管理风险
按照增值税制设计原理, 建筑企业可通过进项税额抵扣降低税负, 比如钢材、混凝土等建筑材料支出和运输费用等。据测算, 在建筑业工程结算成本中, 原材料支出约占55%, 人工成本约占35%, 其他费用占比不超过10%。然而, 由于很多项目难以取得增值税专用发票, 建筑业进项抵扣不足的问题比较突出。一方面, 由于建筑业为是劳动密集型行业, 人工成本占有较大比重而且不断上涨, 无形中加大了企业的用工成本, 加上建筑产品施工周期长, 合同中标价格又不能随便变更, 这使得建筑业毛利率随着人工成本的增加而减少;另一方面, 由于建筑业流动性大、施工地域广, 建筑施工所用的土方、砂、石等原材料多为就地采购, 且其供应商大部分是个体纳税人, 导致建筑企业难以及时取得抵扣凭证, 接受虚开发票、增加抵扣税额, 从而偷逃税款的风险和问题较为突出。
三、完善建筑业税收管理政策的建议
(一) 明确对跨县 (市、区) 经营纳税人的管理权限
《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条规定:“从事生产、经营的纳税人到外县 (市) 临时从事生产、经营活动的, 应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明, 向营业地税务机关报验登记, 接受税务管理。”据此, 报验登记地税务机关对报验户拥有税收管理权, 而不单单是机构所在地税务部门才能进行相应税收管理。建议制定外出经营建筑企业在建设项目所在地的税收管理办法, 明确建筑服务发生地国税部门的税收管理职权和方式。如, 明确建筑服务发生地国税部门可依法执行税收保全措施, 对未按规定预缴税款的纳税人进行处罚, 以提高当地国税机关执法管理的刚性和震慑力, 确保预缴税额足额及时入库。
(二) 细化建筑业纳税义务人的规定
由于建筑业业态复杂, 挂靠、分包、转包现象实际上普遍存在, 建议进一步完善相应税收管理规定, 针对不同建筑类型细化征收方式, 逐一明确向谁征税、怎样征税、征多少税的问题, 方便基层主管税务机关对照执行。此外, 为了避免重复征税、减轻企业负担, 《纳税人跨县 (市、区) 提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》规定, 纳税人在取得符合法律、行政法规和税务总局规定的合法有效凭证情况下, 可以差额扣除分包款项, 以抵减税款。然而, 上述办法未明确二次或多次分包是否能扣除。同时, 根据现行《建筑法》和《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》规定, 工程只能分包一次, 分包单位将其承包的工程再分包则属于违法分包。因此, 在二次或多次分包的情况下, 取得的分包款是否属于违法收入、是否允许采用差额征税方式等问题均需明确。若二次或多次分包方不允许采用差额征税, 则由于重复征税, 必然导致建筑业整体税负上升, 难以达到营改增减负的目的。建议进一步明确二次或多次分包的税收管理方式, 统一各地执行标准, 促进税收横向公平, 释放税制改革红利。
(三) 完善进项税额抵扣的管理措施
由于建筑业企业普遍进项抵扣不足, 企业税负增加, 存在违规抵扣的潜在风险。建议税务部门从三方面进一步建立健全管理措施, 弥补政策的缺陷:一是从建设成本入手, 建立房地产业和大型不动产建设项目 (如路桥、港口码头项目) 的纳税评估模型, 结合建筑项目电子信息管理互通平台采集的项目造价信息, 分别测算建设项目各环节成本和单位面积建设成本 (包括原材料、人工成本和其他费用) , 建立起有关项目的通用构成比例。二是从建筑企业的合同、资金、货物入手, 防范虚抵建筑材料进项税额。在合同方面, 需关注企业签订的合同是否规范, 特别是外购大宗建材须有规范的购销合同;在资金方面, 纳税人材料购进交易必须通过银行结算, 资金流向与合同一致;在货物方面, 突出痕迹化管理, 需检查过磅单、提货单、运输车辆号码、运输司机、经办人签名等资料是否齐全。三是从建筑企业的劳务派遣入手, 通过新劳动合同法对劳务派遣行业的约束性规定来判断派遣真实性, 防范劳务派遣公司虚开发票, 虚大建筑业劳务用工成本。如, 新《劳动法》第五十八条第二款规定, 劳务派遣单位应当与被派遣劳动者订立二年以上的固定期限劳动合同, 按月支付劳动报酬;被派遣劳动者在无工作期间, 劳务派遣单位应当按照所在地人民政府规定的最低工资标准, 向其按月支付报酬, 主管税务机关可据此核查相关劳务派遣业务的真实性。同时, 建议地方政府对诚信纳税的建筑企业在信贷融资、拓展外埠市场方面强化政策扶持, 并在BT、PPP、BOT等项目建设方面给予一定的合同优惠, 以减轻税务机关的管理压力。
摘要：建筑业纳入营改增试点范围后, 原营业税制和现增值税制下的征管政策发生了较大变化, 特别是在应纳税额计算、税款预缴、发票开具方面有了较大差异。由于建筑业的固有经营特点与增值税税制尚在契合期, 很多税收管理政策未明确或者不适用新税制, 存在诸如跨县 (市、区) 建筑项目管理权限未明、建筑业纳税义务人难以界定、政策导致企业进项抵扣不足等问题, 需要对这些问题进一步明确, 并及时予以规范。
关键词：建筑业,税收管理,营改增,税务部门
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关键词：营改增 房地产企业 税收筹划
税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
一、营改增后房地产企业税负受到的影响
长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销代理企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。
二、营改增后房地产企业税收筹划的意义
在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。
三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议
（一）科学合理申报纳税人身份
在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。
经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售代理为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。
（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票
对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或代理销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。
笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。
（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的
增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。
（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划
一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。
另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。
四、结语
“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。
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