房地产合同的责任
问题的提出：一方以土地使用权出资、另一方以投入建设的资金出资，双方共同合作开发房地产。在房地产开发建设过程中，往往由投入建设资金的一方与施工方签订施工合同，当施工方向合作开发房地产的各方当事人主张承担支付工程款的责任时，未签订合同的一方当事人是否应当承担支付工程款的责任？ 律师评析：
要确定未与施工方签订施工合同的合作开发房地产的一方当事人是否应承担支付工程款的责任，就要对合作开发房地产过程中支付工程款的特点有所了解，根据相关法律法规的规定，综合分析、研究法院在司法审判实务中的各种观点，结合自身办案过程中的心得体会进行梳理、提炼，方能得出结论。
一、合作开发房地产过程中支付工程款的特点
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容等协议》”根据上述规定，笔者认为，所谓合作开发房地产，是指两方或两方以上的主体，提供出让的土地使用权、资金等款物作为出资，对房地产项目进行开发建设，并以共享利润、共担风险的方式对房地产项目进行利益分配的行为。合作开发房地产具有以出让土地使用权、资金共同投资，对建成的房地产项目共享利润、共担风险的特征。
在合作开发房地产过程中，往往由提供资金一方与施工方签订施工合同。进行到施工阶段，提供资金的一方为了保障自有资金的安全，直接向施工方支付工程款。提供出让土地使用权的一方认为应由提供资金一方承担支付工程款的责任，自身不用向施工方支付工程款。所以，在合作开发房地产过程中，支付工程款往往具有“由签订合同、提供资金一方当事人向施工方直接支付工程款”的特点。
二、司法审判实务中的观点 司法审判实务当中，对合作开发房地产过程中，没有签订合同的一方当事人是否应当承担向施工方支付工程款的责任有不同的观点。笔者在威科先行网站输入关键词“合作开发房地产支付工程款”进行搜索，搜索到最高人民法院的裁判文书三十三篇，除了不适合在本文讨论的案例外，笔者发现，在最高人民法院的司法审判实务当中，对于未签订施工合同一方当事人是否应承担支付工程款的责任主要有两种不同的观点，一种观点认为，应承担连带支付工程款的责任；另一种观点认为，不应承担支付工程款的责任。地方法院大多认同未签订施工合同的一方应承担连带支付工程款的责任的观点。现分述如下：
（一）未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任
在最高人民法院审理的深圳市京圳投资公司与四川朗业建筑公司、四川嘉益房地产公司建设工程施工合同纠纷再审一案[案号为：(2014)民提字第173号]中，法院查明：深圳市京圳投资公司与四川嘉益房地产公司签订《协议书》，约定双方合作开发房地产项目。随后，四川朗业建筑公司与四川嘉益房地产公司签订《施工合同》，由四川朗业建筑公司承包涉案工程。工程竣工后，四川嘉益房地产公司拖欠四川朗业建筑公司工程款。最高人民法院维持了四川高院关于“四川嘉益公司向四川朗业公司支付工程欠款及利息”的判决。
四川高院的观点认为，未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任。其理由为：根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条第一款“组成法人型联营体或者合伙型联营体的一方或者数方在联营期间中途退出联营的，如果联营体并不因此解散，应当清退退出方作为出资投入的财产。原物存在的，返还原物；原物已不存在或者返还确有困难的，折价偿还。退出方对于退出前联营所得的盈利和发生的债务，应当按照联营合同的约定或者出资比例分享和分担。合伙型联营体的退出方还应对退出前联营的全部债务承担连带清偿责任。”的规定，深圳市京圳投资公司与四川嘉益房地产公司合作开发房地产的行为属于合伙型联营，联营各方应对联营期间的全部债务承担连带清偿责任。
（二）未签订施工合同的一方当事人不应承担支付工程款的责任
在最高人民法院审理的大连渤海建筑公司与大连金世纪公司、大连宝玉集团公司、大连宝玉公司建设工程施工合同上诉纠纷一案中[案号为：(2007)民一终字第39号]，法院查明：大连宝玉集团公司与大连金世纪公司签订《联合建房协议书》，约定合作开发房地产项目。随后，大连渤海建筑公司与大连宝玉集团公司签订《建设工程施工合同》，约定大连渤海建筑公司承建大连宝玉集团公司发包的房地产项目。大连宝玉集团公司又成立了大连宝玉公司，大连宝玉集团公司与大连宝玉公司两方共同履行施工合同的义务。辽宁高院认为，未签订施工合同的一方应承担支付工程款的责任，判决“大连金世纪公司对本判决第一项中大连宝玉集团公司与大连宝玉公司支付尚欠工程款中的部分款项承担连带支付责任。”
最高人民法院认为，未签订施工合同的一方当事人不应承担支付工程款的责任。其理由为：根据《民法通则》第八十四条第一款规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。”第二款规定：“债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”根据上述规定，“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。本案大连渤海公司主张大连金世纪公司就宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任，因当事人之间不存在“特定的”债的关系，突破合同相对性也没有法律依据，大连渤海公司主张金世纪公司对还款承担连带责任的上诉请求，于法无据。撤销了辽宁高院关于“大连金世纪公司对本判决第一项中大连宝玉集团公司与大连宝玉公司支付尚欠工程款中的部分款项承担连带支付责任。”的判决。
（三）部分地方法院的观点
北京、广东、江苏三个高院对未签订合同的一方当事人是否应当承担支付工程款的责任的观点是一致的，均认为：“合作开发房地产合同中的一方当事人作为发包人与承包人签订建设工程施工合同，承包人要求合作各方当事人对欠付的工程款承担连带责任的，人民法院应予支持。”（摘自江苏高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委〔2008〕26号）也就是说，上述地方高院的观点均一致认为未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任。
在北京高院审理的中国蓝星公司与晟元集团公司、北京德懋威投资公司因建设工程施工合同纠纷上诉一案[案号为：(2014)高民终字第698号]中，法院查明：晟元集团公司与北京德懋威投资公司因协议书，约定晟元集团公司承包北京德懋威投资公司发包的工程。工程竣工后，北京德懋威投资公司因拖欠晟元集团公司工程款。中国蓝星公司与北京德懋威投资公司系合作开发房地产的法律关系。北京高院认为，未签订施工合同的一方应承担支付工程款的责任，维持了北京二中院作出关于“北京德懋威公司、中国蓝星公司支付晟元公司工程款“的判决。
三、结论
笔者赞同在合作开发房地产过程中，未签订施工合同的一方当事人应承担连带支付工程款的责任的观点。其理由为：
首先，合作开发房地产的行为属于合伙型联营的法律行为，根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条、第九条的规定，合作开发房地产的各方当事人均应承担连带支付工程款的责任。
其次，合作开发房地产的各方当事人均在建成的工程当中获取利益，根据权利义务相对等的原则，合作开发房地产的各方当事人均应承担连带支付工程款的责任。
第三，因法律上规定建筑工程属于提供出让土地使用权的一方当事人所有，如提供出让土地使用权、未签订施工合同的一方当事人不用承担支付工程款的责任，法律赋予施工方的工程价款优先受偿权将无法实现。
笔者曾代理崇左中院办理的某建筑公司与某房地产公司、某教育投资公司、某职业学院建设工程施工合同纠纷上诉一案[案号为:(2017)桂14民终178号]，法院查明：某房地产公司与某教育投资公司系合作开发房地产的关系。某教育投资公司对教学楼工程进行公开招标，某建筑公司参加招标并中标。中标之后，某教育投资公司与某建筑公司签订了施工合同。同日，某房地产公司与某建筑公司又另行签订一份施工合同。后一份施工合同除签订合同的甲方改为某房地产公司外，合同的所有内容与前一份合同的内容完全一致。合同签订后，某建筑公司进场施工。工程竣工后，某建筑公司向某房地产公司递交了结算报告及资料。某房地产公司接到某建筑公司递交的结算报告后，在建设方盖章。但未按合同约定的时间送审定方进行审定（合同约定有未按约定时间送审定部门审定视为认可送审工程造价的条款）。
某建筑公司向某房地产公司主张支付剩余工程款未果，委托笔者向一审法院提起诉讼。笔者以某教育投资公司、某房地产公司、某职业学院拖欠工程款为由向法院提起诉讼，主张上述各方当事人共同承担支付工程款的责任。一审法院采信了笔者的观点。一审法院认为，某教育投资公司与某房地产公司为一方负责提供土地、一方负责提供资金建设，共同合作建设涉案工程，所以，某教育投资公司与某房地产公司应连带承担支付工程款的责任。某投资公司对该项判决不服，向崇左中院提起上诉，崇左中院维持了该项判决。
四、建议
笔者认为，虽然主流观点认为未签订施工合同的合作开发房地产的一方当事人应承担支付工程款的责任。但在司法审判实务当中，却有不同观点，甚至出现同一法院作出截然相反的判决。可见，对未签订合同的一方当事人是否承担支付工程款的责任意见不一致。
为防止以上法律风险，笔者建议：1.最高院尽快出台新的司法解释，明确未签订施工合同的一方当事人是否应承担支付工程款的责任；2.未签订施工合同的一方当事人欲免除承担支付工程款的责任的，应在施工方签订施工合同前，要求施工方书面作出免除其承担支付工程款责任的承诺；3.施工方欲要求未签订合同一方当事人承担支付工程款的责任的，应与其签订施工合同，并在合同中约定其应承担支付工程款责任的条款。
19世纪20年代以来, 西方企业理论主导思想逐步由盈利至上过渡到兼顾相关者利益, 而企业社会责任理论 (corporate social responsibility, CSR) 也由刚开始备受非议到目前引起越来越广泛的社会共识。国内外学者对企业社会责任做了大量的研究, 形成了各种不同的观点, 大体上经历了以下4个阶段。
企业的社会责任就是追求利润。以经济学家米尔顿·弗里德曼为代表, 认为“企业的一项、也是唯一的社会责任是在比赛规则范围内增加利润”。
企业在赚取利润之外, 应该承担对于社会和社区的责任。以霍华德·博文为代表, 认为企业除了赚取利润之外, 应该承担“社会”责任, 通过捐赠、慈善项目来帮助穷人、有需要的人以及反馈社会大众。
企业要承担社会责任就是要实现财务、社会和环境的“三重盈余”。以阿奇·卡罗尔为代表, 提出了著名的三维模型, 包括经济责任 (盈利) 、法律责任、伦理道德责任, 以及其他任意方面的责任。
企业公民。从上个世纪90年代开始, 越来越多的学者、企业和社会活动家开始采用“企业公民”这个概念。一个“好”的企业公民, 需要在商业实践中善待在商业生态网络中各个层面的、相互联系的利益相关者:顾客、员工、社会 (社区) 、环境与资源、合作伙伴 (包括上游和下游) 以及股东。
从20世纪90年代开始, 美国、欧盟、日本等先后进入了“企业社会责任时代”。进入21世纪以来, 国内一些大企业加入了由联合国发起和倡导的企业社会责任“全球契约”。
二、房地产企业履行社会责任的必要性
(一) 国家和地方经济社会发展的内在需要
房地产行业作为经济社会发展的支柱产业, 对地方经济、其他行业具有强大的带动作用。因此, 房地产企业的发展必须与当地的经济社会发展规划相协调, 要为提升地方经济实力、扩大经济总量、搞好城市建设做出贡献。同时, 也需要为社会事业的发展做出贡献, 积极投身于社会公益事业。房地产企业也只有在国家和地方经济社会持续发展过程中, 才能获得更为和谐、宽松的经营环境, 更大的发展空间和更多的发展机遇。
(二) 解决行业问题的必然选择
我国房地产行业起步较晚, 发展时间短, 相应的法律法规、监督监管机制等还不健全。因此, 有一些开发商, 不惜以牺牲利益相关者来谋取利益最大化。出现了房屋质量不合格、哄抬房地产价格、囤房、囤地、拖欠农民工工资、侵占业主绿地、虚假广告等众多问题。这不仅损害了社会和消费者的利益, 也损毁了企业形象, 同时也使整个行业形象蒙羞, 不利于房地产行业的健康发展。
在这种情况下, 房地产行业应积极行动起来, 牢牢树立“企业公民”理念, 在追求企业自身利润的同时, 兼顾政府、购房者、建材供应商、施工企业等各相关方利益, 勇于承担社会责任, 解决目前房地产行业存在的问题, 提升行业形象, 推动房地产行业健康、持续、和谐发展。
(三) 增强企业核心竞争力、树立企业品牌形象的要求
严格地说, 企业的核心竞争力是不可分割的, 它是技术核心能力、组织核心能力和文化核心能力的有机结合。因此, 企业核心竞争力的积累蕴藏在企业的文化中, 渗透在整个组织中成为企业核心竞争力的基础。
随着经济的发展和人民生活水平的提高, 人们对于企业形象、品牌意识以及公众意识的关注程度也在逐渐提高。房地产企业应该意识到, 社会责任已经成为品牌竞争时代企业的竞争优势, 勇于并积极承担社会责任的企业将获得社会公众的认同, 从而形成基于自身企业文化的无形资产。
三、房地产企业社会责任的具体内容
(一) 塑造企业诚信精神
“诚信”是树立企业品牌的牢固基石, 是企业参与市场竞争的通行证。房地产企业在经营活动过程中应坚持恪守信誉和诚实经营, 具体表现在以下几个方面。
1. 树立诚信经营理念, 严格遵守国家以及地方有关房地产开发建设的法律、法规及相关政策, 自觉维护房地产市场秩序, 规范操作。
2. 在项目开发过程中, 严把质量关, 对房屋质量负责任。
3. 诚信经营, 信守合约, 不存在欺诈行为。
4. 完善物业管理, 增强客户意识, 拓展服务内容, 培养社区文化, 为业主提供安全、舒适、方便的居住条件。
5. 认真接待消费者投诉, 对房屋质量问题及时提供维修服务, 对因开发商原因给用户造成损失的, 要给予及时、合理的经济补偿。
(二) 建立行业自律机制
房地产开发企业应意识到企业社会责任对于企业经营的重要性, 应积极行动起来, 建立行业内自律制度, 对企业的经营理念、经营行为进行自我规范、约束和控制。
(三) 政府有关部门要加强行业监管和指导
政府相关部门一方面要继续完善房地产行业相关的法律法规, 以此来规范房地产企业的经营行为;另一方面应完善相应的监督监管机制, 实施透明化管理, 加强对房地产企业经营行为的社会监督。
(四) 服务经济社会发展, 积极履行企业社会责任
房地产企业应确定企业方向和目标, 在项目规划设计、开发建设时, 要自觉服从和服务于当地的发展规划, 努力成为促进地方经济社会发展的重要力量。要努力扩大经营规模和经济实力, 在扩大地方经济总量, 增加税收、带动就业等方面发挥重要作用。
四、实践与体会
我集团自成立以来, 始终遵循“为市委市政府作劲、为百姓造福”的工作思路, 秉承“和谐天房、责任地产”的核心理念, 积极履行企业社会责任, 做了一些尝试。
积极参与教育、公益等社会事业, 当好企业公民。我集团积极响应高校教育后勤社会化改革, 投资建设了天津市第三高教区的生活区, 为第三高教区的顺利实施提供了强有力的支持。“5·12”汶川大地震后, 我们第一时间向灾区进行了捐助, 并资助7位“抗震救灾英雄少年”学费至大学毕业。
主动承担民计民生工程, 为和谐社会的建设贡献力量。这几年我集团承担了大量的保障房建设任务, 在保障房建设方面积累了宝贵的经验。当前, 我们正在积极探讨通过产业基金、房地产信托投资基金等创新的市场化模式, 更深更广地参与保障房建设。
在项目规划、策划阶段充分考虑利益相关者的权益。我们在天津进行新城项目开发时, 始终以“天津市十一五”规划为指导, 充分结合当地的实际情况, 与当地区县政府一起对当地产业进行规划和筹划, 通过新城的建设带动当地区域经济的发展;在拆迁过程中, 主要采用实物安置, 先行建设安置房, 再拆迁, 不仅维护了拆迁户的利益, 还降低了拆迁难度;在自然保护区开发项目, 严格遵守保护区的规定, 将自然保护区的保护与开发相结合, 妥善安置保护区内的农民, 减少他们对于自然保护区的依赖, 从而妥善处理好与自然环境的关系;在开发过程中我们还非常注重对土地资源的节约利用, 通盘考虑节能型建材和建筑技术的应用, 实现房地产业的可持续发展。
问题的提出
船舶挂靠经营是一种特殊的经营管理方式，通常表现为船舶所有人将船舶挂靠于某一运输企业或管理公司，以被挂靠人的名义经营和/或管理船舶，并向被挂靠人支付一定数额的管理费作为酬劳。船舶挂靠经营存在登记经营人与实际经营人分离、安全责任不明、船舶物权管理混乱等诸多问题，而由于立法的不完善，司法实践中对船舶挂靠经营双方在合同项的法律责任裁判尺度不一，影响了司法权威性。
船舶挂靠经营的法律性质
在逻辑层面上，一种行为应承担何种法律责任的前提是明确该行为的法律性质。我国民商事法律界对船舶挂靠经营行为的法律性质的观点并未统一，理论界有隐名合伙论、雇佣关系论、联营关系论、名义借贷论等多种观点。
笔者认为，船舶挂靠经营中，挂靠方借用被挂靠方的水路运输资质并以被挂靠方的名义对外从事经营活动，属于日韩等国法律的名义借贷行为。有学者曾对名义借贷下过如下定义：允许他人使用自己的姓名或商号进行营业的契约为姓名商号借贷契约，也称名义借贷契约或字号借贷契约，即有信用的人准许他人使用自己的姓名，取得营业许可者把名义借贷给无许可者等使用。向他人借用营业名义的情形，在台湾地区俗称为“靠行”或“寄行”，其表现为挂靠人在没有取得营业执照的情形下，向已领取营业执照的被挂靠人，借用其营业名义以经营货运业务。在船舶挂靠经营中，被挂靠方允许挂靠方借用其水路运输资质并以其名义对外与第三方签订合同，且名义借出者（被挂靠方）与名义借用人（挂靠方）从事的营业种类相同，因此，船舶挂靠经营行为性质最类似于名义借贷。
船舶挂靠经营合同项下的法律责任
我国大陆地区民商事法律并没有名义借贷的相关规定，那么应该依据何种法律制度确定挂靠双方的法律责任呢？有学者认为，如果名义借用人实施的是民事法律行为，名义借出者与第三人之间构成表见代理应无疑义。还有学者指出，如果公司允许他人以其名义为同一营业者，他人所经营之公司，固不因此而成为公司之一部，惟其许他人使用自己公司的名义与第三人为法律行为，即系民法第169条所谓表示以代理权授予他人之行为，对于第三人应负授权人责任。那么，船舶挂靠经营行为是否均为表见代理呢？船舶挂靠经营过程中，挂靠方以被挂靠方的名义实施行为、交易第三方凭借挂靠方出具的资质证书以及船章等文书和印鉴足以相信挂靠方具有代理权、交易第三方没有过错、交易第三方与挂靠方签订的合同形式上符合民事行为成立要件，船舶挂靠经营行为似乎成立表见代理。但笔者认为，船舶挂靠情形下的行为应区分借用《水路运输许可证》签订的水路运输合同与其他合同行为区别对待，不能一律认定为表见代理，直接由被挂靠方承担法律责任。
◎挂靠方以自己或被挂靠方名义签订水路运输合同的法律责任
《最高人民法院关于国内水路货物运输纠纷案件法律问题的指导意见》（下称《指导意见》）第3条规定，“没有取得国内水路运输经营资质的承运人签订的国内水路货物运输合同，人民法院应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定认定合同无效。”但《指导意见》第9条规定，“挂靠船舶的实际所有人以自己的名义签订运输合同，应当认定其为运输合同承运人，承担相应的合同责任”，第10条规定，“挂靠船舶的实际所有人以被挂靠企业的名义签订运输合同，被挂靠企业亦签章予以确认，应当认定被挂靠企业为运输合同承运人，承担相应的合同责任。”上述二条文均有“运输合同承运人，承担相应的合同责任”字眼，按照文义解释，该条规定应理解为挂靠方借用水路运输经营资质签订水路运输合同均为“有效合同”，并根据水路运输合同的约定“承担相应的合同责任。”《指导意见》的第3条和第9条、第10条之间存在着明显的矛盾，如何理解？
笔者认为，挂靠方在挂靠经营情形下根本没有水路运输经营资质，其对外签订的合同无论以自己还是以被挂靠方名义均应认定为无效。因为船舶挂靠经营行为并不具备经济效率上的正向收益，会导致市场无序竞争阻碍社会财富增进。而且，国家设定水路运输许可的本意绝不仅在于水路运输直接相关主体的利益，更重要是保护人民生命和财产安全的公共利益。至于《指导意见》第3条和第9、10条出现的表面冲突，应按照体系解释的方式进行理解，即：第9条和第10条条文中的“合同”和“合同责任”指向的是纠纷的实体解决，实际上是在认定水路运输合同无效情形的前提下，按照《指导意见》第4条确立的“无效合同按有效审理”的原则来明确合同无效情形下挂靠方或被挂靠方应承担的合同无效下的责任。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，以及《指导意见》第9条、第10条的规定，若被挂靠方以自己的名义对外签订水路运输合同，则在确认合同无效的情形下，以挂靠方为义务主体，对给托运人造成的损失承担相应的法律责任。此时，被挂靠方不应作为义务主体；若挂靠方系以被挂靠方的名义签订水路运输合同的，且被挂靠企业加盖船章或企业印章予以确认的，此时承担合同无效法律责任的义务主体就是被挂靠方而不是挂靠方，至于被挂靠方可否依据其与挂靠方的内部协议来进行追偿则与被挂靠方对外应承担的法律责任无关。
当然在此种情形下，对托运人的保护力度似嫌不足，一个最典型的情形是：托运人与挂靠方签订水路运输合同时约定了违约条款。但由于水路运输合同的无效，而使原合同约定的违约条款没有适用空间。在此种情形下如何处理？笔者认为，此时托运人的救济途径并未完全丧失。在挂靠方以自己名义与托运人签订水路运输合同时，托运人作为经济理性主体，本身就有对与之缔约的相对方的履约能力进行审慎审查的一般性义务，如果托运人对挂靠方是否具有水路运输经营资质不加任何审查，实际上此时托运人与挂靠方签订的合同关注点并不在于挂靠方有无水路运输经营资质，而只在于挂靠方提供可能适航的船舶完成运输义务。那么，此种情形下对于水路运输合同的无效，实际上托运人是负有一定过错的。而挂靠方故意规避法律规定，对合同无效的过错程度比托运人更大。此时，法院可以依照《合同法》第58条的规定，参照《指导意见》第4条第2款的规定，根据双方的过错程度分配相应的责任。但必须明确，如果托运人与挂靠方只约定了违约条款但并未因挂靠方违反约定遭受实际损失的情况下，托运人主张挂靠方因其过错而承担相应的赔偿损失的请求不应得到支持。而在挂靠方以被挂靠方名义签订水路运输合同时，此时作为运输合同的实际承运人仍然是挂靠方而不是被挂靠方，而且托运人即便尽了一定注意义务也很难查清挂靠方没有水路运输经营资质。出于对托运人的保护，此时法院不应依职权认定水路运输合同无效，而将此项权利交由托运人选择行使。如果托运人以被挂靠方为合同相对人并主张水路运输合同有效，并主张被挂靠方承担相应的违约责任，法院应予支持，而不以实际损失是否发生为前提；如果托运人主张水路运输合同无效，则如果在水路运输过程中发生实际损失，被挂靠方应承担全部损失的赔偿责任。
◎挂靠方以被挂靠方名义签订其他合同时的法律责任
挂靠方以被挂靠方的名义在营运过程中与他人签订油品供应、船舶修理合同等应成立《合同法》第49条规定的表见代理。此时跟挂靠方借用被挂靠方水路运输经营资质并无直接关联，而只是为了保障船舶正常营运而进行的民事行为，基于尊重当事人意思自治和鼓励交易、增进财富的目的，应认定为有效合同。在有效合同情形下，由于出名的被挂靠方，此时应依表见代理的规定认定被挂靠方为合同相对人，由被挂靠方承担相应民事责任。但若被挂靠方承担责任后，根据《合同法解释》（二）第13条“被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失”的规定向挂靠方主张追偿的，法院也应予支持。但涉及到船员劳务纠纷时则应有所不同，虽然挂靠方的行为仍成立表见代理，但在责任承担方式上应从维护社会正义、特殊保护劳动者权益的角度出发，根据《民诉意见》第43条、52条及《劳动法司法解释》（三）第5条的规定，在程序上将挂靠方和被挂靠方列为必要共同诉讼人，在实体上则突破合同相对性原理，由挂靠方和被挂靠方承担连带责任。
◎挂靠方以自己名义签订其他合同时的法律责任
此种情形下，合同相对方的挂靠方，与被挂靠方无关。因为此时并不存在挂靠方表见代理被挂靠方的情形，第三方（包括船员）对实质和名义上与其签订合同的相对方是明知的。而且即便从经济效率出发需要加重船舶挂靠双方的法律责任，但这种责任加重并不能也不应该置基本法理而不顾，对合同相对性等法律原理进行任意突破。因此，此种情况下合同项下的法律责任只能由挂靠方单独承担，与被挂靠方无关。
结语
船舶挂靠经营行为对初期航运市场的繁荣起到了一定积极作用，但在当前运力过剩航运经济不景气的情况下，其不但会冲击航运市场、阻碍航运经济的集约化发展，而且会在司法实践中带来诸多混乱。法律必须及时回应经济社会发展的动态变化，对于船舶挂靠经营这种不符合整体功利主义行为，必须在法律上从严规制，通过明确挂靠双方的法律责任的方式使挂靠双方趋利避害，主动放弃挂靠经营转而从事合法经营，促进航运市场最大效率化规范发展。
（作者单位：广州海事法院）
违约责任是指合同当事人违反合同约定，造成一方或各方利益损失时，应当依法承担弥补利益损失的责任，常见的.违约行为有以下几种：
(1)当事人由于自身的主观原因不按照合同约定的义务履行，即虽有履行义务的能力和条件，但却以种种理由拖延履行或拒绝履行，常见的现象有有货不交、拖欠货款、转移财产、赖账不还等，
(2)当事人由于一些可以克服的客观条件的影响，没有如期实际履行合同，而是拖延履行或干脆不履行。如货源紧张造成迟延交货、资金周转不足造成逾期交货、“三角债”、连环合同形成的相互债务拖欠。
浦工程管理070431张扬
前言：目前，房地产企业在快速发展的过程中所引发的一系列社会问题，引起社会各界对房地产企业承担社会责任问题的广泛关注。本文主要根据这一社会现象，以民众的角度为出发点，针对房地产企业社会责任缺失的表现形式以及产生的原因进行解析，并强调进行房地产企业社会责任强化的必要性，随着我国经济的飞速发展，各种资源的需要和消耗越来越大、环境污染面越来越广、劳动纠纷越来越深„，而这些问题都严重影响到社会的和谐与可持续发展。为此，社会对企业提了应该承担社会职能的要求，尤其对存在很多问题的房地产企业提：应承担更多社会职能的要求。鉴于我国房地产企业多数属于民营企业，起步晚，发展时问短，社会责任意识不强，相应的法律法规也不健全，在社会责任的履行过程中存在着这样或那样的问题，此需要我们去认真分析和研究。
必要性分析：“房地产企业社会责任”是指，房地产企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益、保护弱势群体等方面。
对购房者的社会责任
房地产企业是通过向购房者出售房产实物和提供物业服务而获取利润的组织，企业为购房者提供高质量的房屋建筑、优美的生活环境和高品质的物业服务，满足购房者的物质和精神需求是企业的天职。房地产企业对购房者的主要责任集中体现在对购房者权益的维护。如果企业侵犯了购房者的权利，使购房者的利益受到损害，企业的行为就是不负社会责任的行为。
对企业人的社会责任
房地产企业在生产经营活动中使用员工的同时，要肩负保护劳动者人身安全，身体健康，培养和提高员工政治、文化、技术等多方面素质，保护劳动者合法权益等责任；这就要求企业创造良好的工作环境，提供合理的工作报酬和适当的工作保障，重视工作的安全性。对股东而言，要及时报告企业的财务状况；创造更多的利润，使股息优厚，保障股东投资安全。
对环境的社会责任
伴随着房地产企业一个个项目进行的同时，许多社会问题也呈现在了人们的眼前：社会资源和能源的大量消耗、社区生态的破坏、建筑垃圾的随意排放等对人的身心健康产生不利影响。保护生态环境成为房地产企业应尽的义务和正确的战略抉择，履行对环境的责任，是开发商不可推卸的。房地产企业必须树立人与环境和谐的价值观，努力做到尊重自然、爱护 自然，合理地利用自然资源，减少项目开发过程中的资源、能源消耗；减少排放，妥善处理有害废弃物(垃圾、污水等)；开发和使用绿色环保节能新技术。
对社会发展的社会责任
企业与社会有着千丝万缕的联系，企业的生存与发展不仅需要社会为其提供各种资源，还需要社会为其创造一个公平公正和运行有序的市场环境。既然社会赋予了企业发展所需要的条件，那么当企业有了发展也理应回报社会才对。尤其作为改革开放受益者的房地产企业，要增强感恩意识，倾情回报社会，主动履行“企业公民”的责任，支持社会公益事业，做消除贫困、先富帮后富和实现共同富裕的促进者。在发生重大自然灾害和突发事件的情况下，应当提供力所能及的财力、物力、人力等方面的支持和帮助。房地产企业履行社会责任的重要性 房地产企业承担社会责任，是社会经济发展的需要。
我国的房地产业随着国民经济的飞速发展，已经逐渐成为国民经济和地方经济的主要支柱性产业，不仅极大地缓解了广大居民的住房紧张问题，提高了我国的经济发展水平，而且对于我国其他行业发展的影响和带动作用也是日益明显。因此，我国的房地产企业必须考虑企业的决策和行为对社会的影响，率先履行社会责任。
房地产企业承担社会责任，是企业自身长远发展的需要。
企业承担了社会责任，自然就会提升其信用等级．同时其公众形象也会深得民心，进而一方面会使企业很容易吸引社会上优秀的人才走进企业，成为企业的骨干力量；另一方面，会使潜存的购房者很愿意并放心地去购买企业销售的商品房。销售是企业的主要资金来源，尤其是在金融危机的特殊经济环境下，销售可以说是企业的命脉，拥有了顾客，企业就能生存。承担社会责任对于上市的房地产企业来说意义更是重大。那些承担社会责任、信用较佳、公众形象较好的企业自然是投资者的首选．因为他们相信这样的企业风险会更低，成长性好，所以就愿意购买并长期持有，这样一来就会带动股票的价格上涨和股票价值上升，从而使得企业获取了长远的利润，增加了股东权益。
房地产企业承担社会责任，是行业发展的需要。
我国房地产行业发展至今相对来说时间较短．与之相应的一些法律法规、监督监管机制等还不健全，这使得某些房地产企业为了获得眼前利益而做出宣传虚假广告、生产和销售质量不合格的房屋、销售的商品房价格不合理、拖欠农民工工资、污水及建筑垃圾处理不符合规定等不负责任的行为。在追求利润最大化时不惜牺牲利益相关者的利益，不但是损毁了企业形象，同时也损毁了整个行业形象，这些都不利于房地产行业的良性发展。虽说企业追求利润也是承担社会的经济责任．但同时也应积极维护房地产市场稳定而有序的发展，这样有助于提升行业形象，推动房地产行业持续稳定地发展。
解决方案：首先，房地产业近年来已经成为社会上公认的暴利行业之一，可是在上缴国家利税方面却差强人意。据权威机构的凋查数据示，房地产业是十大暴利行业之首，在2008年纳税500强企业排行榜内，300名以内无一家房地产企业，而且在各种涉税问题巾，房地产业的问题却占了90％以上．主要体现存对税收的规避、转移和偷税漏税上。又据财政部2005年11月313发布的一份会计信息质量检查公报，通报39家房地产企业存在会计欠真问题。房地产开发企业账面反映的平均销售利润率仅为I2．2％，而实际利润率高达26．8％。有的房地产企业刻意隐瞒的利润牢最高达57％。其次，房地产企业中存在严重的骗贷现象。
房地产企业属于资金密集型企业，对于资金的需求量相当大，而在我国多数房地产企业属于非上市企业，直接获得融资的渠道比较少，只能以银行贷款为主来进行间接融资。为了解决资金的周转问题，有的房地产企业只好抓住银行政策的空隙，通过办理似按揭骗套收银行信川，诈骗银行信贷资金。最后，存开发生产过程巾，有的房地产企业无视政府对城市既定的规划，占川小公共绿地，随意破坏人义景观等一些追求短期利益的违规行为时有发生。为此，针对当前房地产市场内存在的不合理、欠规范等问题，政府制定并实施了各项宏观调控的政策，房地产企业有责任落实政府调控措施，照章纳税，保持房地产市场稳定，促进房地产业健康发展。
房地产企业对股东的社会责任
房地产企业对资金的需求量比较大，而一部分上市的房地产企业对股东的依赖性就比较强。有的房地产企业为了取得其股东的信任和持续追加投资，对企业内部发生负面影响较大的事项没有及时向股东披露，以致误导了股东的投资决策，这种企业行为是对股东责任缺失的一种常见表现。企业与股东的关系就是企业与投资者的关系，是企业内部关系巾最主要的关系。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。
房地产企业对于购房者的社会责任
近几年来，随着我国经济的发展，商品房的价格也急速上涨．超过了居民收入的平均上涨水平，也远远超了社会平均劳动力价值的提升幅度。收入与房价相差悬殊，使人们的住房支付压力很大，甚至使得某些住房购买者变成了一个个“房奴”。据世界银行的研究报告得知，房价与收入比在3倍到6倍之间较为合理，可是我同一些大城市如北京、广州、沈阳、南京、两安的比例均都超过10倍。然而更训人有些叹嘘的是，近期我国南方有位从事房地产开发的商人竟然存央视直播的一档电视节目中说我们是给富人盖房子，而不是给穷人盖房子，如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的，他的所言不能不说是房地产商、房地产企业在社会责任方面的一种缺欠。
再者，房地产企业在赚取超额利润的同时，南于缺乏诚信．发生了许多不为业主所接受的事情，造成了严重的诚信危机。近年来，商品房投诉，现以每年20％的速度递增，位居消费品投诉之首．2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件。比如说，利用夸大、虚拟的广告误导消费者购房；所购房屋面积缩水。多算公共分摊面积；合同违约，无限延期交房；小物业管理跟不上等等，消费者大于各方面的投诉31渐增多，进而引发了许多纠纷，令社会及各类媒体口诛笔伐，不但损害消费者利益，而且也给社会增加了不和谐的因素。
房地产企业销售的是特殊的商品，关系着民生大事，有责任给购房者提供价格合理质量达标的商品房，使得购房者所购房既济．使用起来安全和环保；房地产企业要诚信守约，对购房者购房时的承诺要兑现；企业还要尽可能地满足顾客的其他方面的需求，如小区的环境卫生、治安治理等，与购房的业主共同推动社区的建设与发展，而不是给购房者提供能带来种种问题的商品房
发挥社会监督作。建立十会监督体系，发挥消费者协会的作，让全社会的购房者都来监督房地产企业，尤其是新闻媒体，对于违反法律法规、坑害消费者利益的，不愿意承担社会责任的房地产企业进行曝光，提醒全社会的消费者们抵制购买这些企业的商品房，同时对那些在承担社会责任方面做得比较突的企业，应大力表扬和宣传，通过这种方式促使房地产企业向着社会理性要求的方向发展。
房地产行业进行自我检讨和约束。关于房地产企业履行社会责任，北京大学光华管理学院院长张维迎教授认为，中国现在还没有信誉良好的评级企业，无法对房地产企业进行标准的信誉衡量，符合市场规律的监管和约束机制还很缺乏，我们应提倡行业规律。诚然，企业履行社会责任是企业的一种自律行为．而房地产企业建设自律机制就显得尤为重要。此本文认为，作为房地产企业应该从以下几个方面来进行自我约束：
第一，房地产企业在土地投资、开发和施工等过程巾，应严格按照政府有关政策及法规进行运作。遵守《消费者权益保护法》，不以欺诈手段来坑害购房者的利益；遵守《环境保护法》，杜绝建筑垃圾污染环境的事件发生；遵守《劳动法》，不拖欠员工工资；严格按照城市规划进行施工建设，杜绝将政府规划绿地变成商品房用地等行为的发生。自愿接受社会非政府组织的监督，以约束企业行为的合法性和合理性。
第二，要重视企业形象和企业文化的建立，把社会责任渗透到企业的经营和文化里。企业形象是企业面向社会良好的企业品牌。近年来的房价上涨给开发商带来了“牟取暴利”“黑心开发商”的恶名，社会公众所关注的焦点问题此也开始集中在企业的社会责任上，积极承担社会责任的企业将会受到公众的认可，得到公众信任，在消费者心目中树立良好的形象，这样就有助于调解房地产企业同社会公众的矛盾。企业文化是企业的灵魂，建立企业文化有助于企业履行社会责任，一方面关于社会责任的内容对员工进行教育和培训，另一方面企业要将社会责任内部制度化。房地产企业只有这样内提素质、外在形象，才能长远地发展。
第三，把握好房地产企业扮演的社会角色，与相关利益者处理好关系。服从政府领导、尊重
顾客、对股东负责以及善待员是房地产企业最基本的社会责任，是企业承担其他社会责任的基础；做好环境保护、接受非政府组织的监督、与社区和谐相处、与商业伙伴诚信合作，是企业按照行业标准并在市场中立住脚跟的基础和保证；还有，房地产企业要热心于公益事业，积极参与各种社会慈善捐助。大连万达集团有限公司董事长工健林认为，企业做慈善不局限于捐钱，有钱出钱，有力出力。企业刚起步如果没有钱可以提供义务，把慈善事业当作追求来做，实心实意地做，不要为了成名去做。的确如此，企业是社会的一部分，是依附于社会而存在的，无论是从经济学角度还是从伦理学角度来看，企业在实现利润最大化的同时是有责任承担礼会责任和慈善义务的。
乙方： 身份证号：
就乙方申请入股参与甲方的______工程项目建设一事，甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议：
一、项目概况：
1、项目规模：本工程建设占地面积约 66.7 亩，计入容积率(不含车库)建筑面积约38000m2，建筑占地面积约12367.6m2，绿化占地面积约13602.1m2，道路及其它占地面积约18481.3m2，建筑密度约27.8%，容积率约0.885(含公共基础配套设施占地)，绿化率约30.6%，建设楼层为多层(局部4+1层)楼房(注：以上指标均以通过审查后的施工图所注指标为准)。
2、建设周期：三年(20___年6月20___年5月，能正常动工建设之日起计算，非甲方原因造成的延误工期顺延)。
3、项目总投资额：约15000万元
二、入股金额及利润分配比例：乙方按照每股投入资金 50.00 ( 伍拾 )万元起算(本合同约定时间内股金不计利息)，乙方投入的资金同甲方进行风险共同承担的原则进行利润分配，具体按以下方法实施：
1、如本项目清水房建面的销售均价为6000元/m2，则甲方按本协议约定的时间及方式按公式：利润=投入股金总额× 计算出的金额向乙方分配利润;
2、如本项目的房屋销售清水房建面均价大于或小于6000元/m(但不得小于或等于5000元/m2的基价)，则甲方按本协议约定的返还时间向乙方以清水房建面销售均价大于6000元/m2按公，式：利润=投入股金总额×(1+ )、清水房建面销售均价小于6000元/m2按公式：利润=投入股金总额×(1- )计算出的金额向乙方分配利润;
3、如本项目的清水房销售建面均价小于或等于5000元/m2，甲方对乙方不进行利润分配，则甲方用该项目房屋抵扣乙方投入的股本(抵扣房屋的价格按本项目相同或近似位臵、楼层、户型的房屋销售市场价格计算);
三、乙方投资款的支付时间及支付方式:
本协议签定后 3 日内将约定相应额度的款项一次性拨付至甲方的银行账户，甲方查证到账款项额度同本合同约定额度相符后即出具收款依据给乙方(甲方出具的收款依据作为乙方日后享受该项利润分配的有效证件)。
四、乙方投资款及投资回报返还时间及方式：
1、返还时间：项目全部建成完工验收后6个月内一次性返还本金;甲方与施工单位结算完成后3个月内一次性分配利润。
2、返还方式：乙方可自由选择现金返还或房屋抵账两种方式(注：选择以房屋抵账方式返还的，签定本合同时甲乙双方另行签订房屋抵账协议)。
3、利润金额：乙方的最终利润是甲方扣除乙方应缴纳利润所得税后的金额。
4、甲方按本协议支付完清乙方的投资款及利润后，甲乙双方签署关于本项目的入股文件及资料自然失效。
五、乙方的投资仅限于该项目的建设，不涉及甲方公司的其他任何业务。
六、乙方不参与甲方该项目的任何日常及其它管理工作。
七、免责约定：
因不可抗力事件导致本合同无法履行和无法完全履行，双方协商解除本合同，双方均不承担违约责任。
本合同所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、**、罢工，政府行为或法律规定等。
八、在履行本协议发生争议时，双方应按照互谅互让的原则协商解决，协商不成应按本合同约定通过法律途径解决。
九、本协议未尽事宜，双方可签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
十、本协议一式二份，双方各持一份，具有同等法律效力。
十一、本协议经双方签字盖章后生效。
甲方:
一、房地产企业项目合同的特点
1、主体的多样性
房地产项目按照开发进程, 通常要签订的合同有:土地使用权出让合同、合作开发合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同、咨询合同、施工合同、材料设备采购安装合同等。因此在项目开发过程中, 需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。
2、条款的专业性
房地产开发通过专业化运作, 已形成了较为成熟的模式, 因此项目开发中涉及的多数合同均有通用 (固定) 条款或直接体现为格式合同。专业化的合同条款既有利于减少分歧, 提高合同谈判效率, 又有利于事后达成共识, 对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。
3、期限的长期性
房地产开发具有较长的周期, 通常项目合同的履行时间跨度较长, 甚至涵盖整个项目开发周期, 如合作开发合同、施工合同、设计合同、监理合同等。
4、履行的复杂性
受市场变化、政策调控、法律法规出台或修订、项目所处位置规划或地理条件变化等的影响, 合同在履行过程中, 可能出现种种突发状况, 除了根据合同条款来协商解决, 由于房地产项目合同通常标的额都较大, 一旦发生利益冲突, 各方为了维护自身权利, 往往可能展开尖锐的谈判, 或采取各种应对措施, 增加了合同履行的难度。
二、房地产企业项目合同存在的风险
合同风险是客观存在的。房地产项目开发的复杂性, 房地产项目合同自身的特性, 使房地产项目合同可能面临下述风险。
1、履约风险
(1) 合同主体履约能力风险。合同主体的履约能力是合同的目的能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长, 因此在合同履行过程中, 可能遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或履约不能, 如经营管理不善、资金出现问题、施工单位受其他重大安全事故影响等。 (2) 合同条款风险。合同是合同主体对某些事项经过协商确定的约定, 因此, 在合同谈判或签订过程中, 合同各方可能出现一些基于信任或妥协让步的条款, 对日后合同的顺利履行可能产生不确定性。此外, 在合同金额、结算依据、时间节点、质量标准、安全等对项目成本影响大的方面, 如果在细节上没有注意予以明确, 将会存在很大的合同履行隐患。 (3) 补救措施不当风险。合同履行过程中如果产生纠纷, 必须及时采取相关措施, 如果未能及时收集相关证据, 导致证据不足或诉讼时效过期等, 可能产生败诉的风险。
2、政策风险
房地产作为国民经济的重要产业之一, 受国家政策影响明显, 具有较浓的行政色彩。房地产项目合同的签订虽然也遵循市场经济平等自愿协商的原则, 但是, 如果遇到新的政策出台或者城市规划的调整, 容易出现因形势变化导致合同无法继续履行的情况。
3、市场风险
房地产行业市场化程度较高, 市场价格的波动和商品供需的变化对房地产的作用直接且巨大, 必然会对项目的成本控制、经营效益甚至企业的发展前景产生影响, 在市场经济条件下, 这种风险是客观存在的, 合同条款的设定往往无法回避。
4、企业管理风险
由于高层领导不重视、相关规章制度不健全、企业合同管理制度缺失、存在漏洞或未及时修订、重要管理人员或合同执行人员流动、对合同的监督没有及时到位等使项目合同管理存在一定的风险。
三、构建有效的项目合同管理体系
既然房地产企业在开发项目过程中, 合同风险是必然存在的, 那么, 如何减少风险发生的可能性, 就成为房地产企业合同管理的出发点。从项目管理的角度而言, 构建有效的项目合同管理体系, 将在一定程度上减少项目合同风险发生的可能性。
1、制度管理
健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依, 提高管理效率, 降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系, 建立健全相关规章制度是其重要内容。项目合同管理的制度贯穿项目管理全过程, 主要涉及:合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。
2、流程管理
(1) 权限管理。合同的审批必须严格执行项目合同的管理流程, 要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行分类管理, 如投资与土地类合同、设计类合同、工程类合同、营销包装类合同、财务类合同、顾问咨询类合同等, 并按不同合同的性质、标的额或重要性进行分级审批, 通常的流程是主办人员-部门负责人-分管领导-公司领导, 必要时还要由各相关部门特别是法务部门进行会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则, 绝对不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。 (2) 合同谈判和签订管理。一是合同主体管理。必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等, 是否为独立法人或持有相关授权书, 特别是非本地的企业要注意了解其资信情况, 是否存在不良记录等, 如采用招标形式再进行合同谈判的, 招标时要严格设定准入门槛, 对相关单位的资质等级进行严格把关。二是合同条款管理。尽量争取由本企业拟定合同文本。一般合同文本由主办部门拟稿, 重要合同由主办部门会同法务部门共同拟稿, 并请相关部门进行会签, 如企业已形成格式文本, 应尽量采用格式文本。合同的必备条款包括:合同类型、合同的主体名称、合同目标 (包括质量标准、时间节点、价格、安全等目标) 、合同主体双方的权利和义务、双方的违约责任等。从合同的谈判阶段就要开始有意识地研究合同条款中存在的不确定因素, 严格审查合同中的特殊条款, 对其合法性要尽量提请专业人员进行法律审核, 避免因条款违法而导致合同无效。与合同有关的招投标文件及谈判备忘录等要注意审查与合同文本之间是否存在冲突之处, 明确合同解释的优先顺序, 同时, 该部分文件作为合同的组成部分要一并管理存档。三是合同用章管理。合同章要由专人管理, 印章管理人员要严格在批准范围内用印并进行登记。合同必须由法定代表人或负责人签署后方可对外签订, 非经授权, 印章管理人员不得在其他人签署的合同上用章。 (3) 合同履行和监督管理。本阶段的管理主要围绕合同条款内容进行, 是全面的、动态的管理。一是合同一旦生效, 主办部门就要及时进行合同交底。合同交底包括对内和对外两个方面。对内, 合同主办部门要将合同目标分解到本部门相关人员及相关部门, 保证合同信息在相关人员和部门的有效流动, 形成全员合同管理意识, 如财务部门对资金流和结算尾款的控制, 成本部门对价格变动的控制等, 从而使合同的执行风险通过层层把关得到有效控制。对外, 合同主办部门要及时将合同的相关信息披露给相关配合单位, 如监理公司等。二是合同执行部门要严格根据合同条款来履行合同义务。在合同执行过程中, 要本着谨慎的原则, 对各种文件往来要注意有效签收并妥善保管好原件, 同时, 做好各项记录, 如施工中的工程签证、设计变更、支付凭证等, 保管好各种相关证据, 减少将来处理合同纠纷的可能成本。在维护自身权利的过程中, 要注意索赔等的诉讼时效。三是对政策变化、法律法规调整、市场动向、合同主体的经营情况等要时刻保持关注, 预防各种可能出现的不利情况, 对可能出现毁约或违约的情况要及时采取相关措施, 避免扩大损失, 如行使抗辩权、撤销权、代位权等, 如因我方原因导致合同履行发生变化, 要及时变更或签订补充协议, 取得对方谅解, 避免违约风险。对合同条款变更或签订补充协议要本着审慎的态度, 严格按合同管理制度的要求和审批流程进行, 杜绝随意变更合同条款的现象。四是建立合同台账。通过系统软件对合同进行管理, 内容包括:合同摘要表、合同文本管理、合同执行情况记录、合同台账管理、合同汇总报表、纸质合同的受控发放和管理、电子合同的共享和查询的管理等, 通过系统的管理, 追踪合同执行情况, 及时掌握合同的动态及潜在风险, 系统地对整个项目所涉及的合同进行全面、动态的成本控制和管理。五是合同履行完毕后, 要及时进行总结, 分析合同履行中存在的问题, 各方的责任大小, 对合同履行情况进行风险评级, 为以后的合同签订积累相关资料。 (4) 合同档案管理。合同是确立合同各方当事人权利义务的基础文件, 在“谁主张谁举证”的民事诉讼框架下, 充分有效的证据是赢得诉讼、解决争议的关键所在, 完整齐备的合同档案将是解决纠纷的有力证据, 因此, 合同档案的管理对项目开发的顺利完成具有重要意义。合同文件的保管应遵循及时归档、科学分类、完整保管的原则。合同文件包括:合同文本、补充协议、各种有效的会议纪要、合同审批表等, 应由专人编号保管, 各相关部门应保管相关复印件。
四、人员管理
项目合同的管理最终要落实到相关人员的责任上。因此, 要加强对员工的合同管理风险意识的培训。
第一, 房地产企业由于所处行业专业性较强, 一般较注重员工的专业技术培训, 房地产开发过程中的法律风险很多, 因此要加强对员工的合同风险意识教育, 特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等, 必须经常组织相关人员进行学习。
第二, 企业成立专门负责合同管理的人员或部门, 各部门配备专职或兼职的合同管理人员, 明确其职责, 人员配备和组织架构形成互相制约、层层把关的监督模式, 一般情况下, 由成本控制部门或法律事务部门对合同的管理进行检查、监督, 列入考核目标。此外, 要重视合同管理人员的流动管理, 避免交接脱节造成的失控。
第三, 应充分发挥专业律师在防范项目合同风险方面的重要作用, 聘请法律顾问指导企业的项目合同管理。律师作为专业的法律服务人员, 以其专业知识和实践经验, 参与项目合同的管理, 能够针对性地理顺法律关系, 避免失误和漏洞, 及时为企业决策者提供专业的法律意见, 避免潜在的风险。
总而言之, 房地产企业所面临的项目合同的风险是十分巨大的。从土地的取得、项目开发的前期准备、规划设计、工程招投标、材料设备采购、工程质量的控制、工期、造价、竣工验收、结算、贷款、营销推广等, 大量的专业性业务对房地产企业提出了很高的管理要求, 为了保证项目的顺利开发, 房地产企业必须重视项目合同的风险管理, 建立起一整套行之有效的管理体系, 为项目合同的顺利开发和风险控制起到有力的保障作用。
摘要：合同管理是企业防范经营风险, 加强内部控制的一项重要工作。房地产开发是一个复杂而庞大的工程, 在房地产开发过程中, 面临的合同风险很多, 本文主要针对房地产企业在项目开发过程中最终构成项目开发成本的相关合同的管理进行探讨。通过对项目合同的风险管理, 达到控制房地产项目开发成本和预防经营风险的目的。
关键词：房地产企业 社会责任 问题 对策
0 引言
我国经济进入了快速平稳的发展期，房地产业作为带动经济发展的支柱产业，不仅在提高人们居住水平、推动城市化进程中发挥了重要作用，也日益成为保持整个国民经济健康、协调发展和社会稳定的重要力量，房地产业被赋予越来越多的社会责任，积极履行社会责任已成为所有房地产链上企业崇高的历史使命，成为提高房地产业链上企业自身核心竞争力的需要。
1 企业社会责任及其重要性
企业社会责任（Corporate Social Responsibility，简称CSR）是指，企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、保护环境、支持慈善事业、捐助社会公益、保护弱势群体等方面。企业是社会的一部分，企业的可持续发展离不开社会的可持续发展，而社会要可持续发展就要求企业承担相应的社会责任。现在全球的商业环境，鼓励各企业组织重视他们的商业活动和政策对社会和道德的影响。越能证明自己对社会和道德问题负责的开发商，就越能赢得消费者、投资人、当地社区、政府等利益相关方的信任。如今，对于竞争颇为激烈的房地产市场，衡量某一房地产开发企业竞争力的标准已不局限于经济实力、产品的质量、服务，履行社会责任的程度也正在成为保持企业竞争优势的重要因素。
2 房地产企业承担社会责任存在的问题
2.1 恶意炒房，哄抬房价，发布虚假广告 国际上衡量房价高低的一个权威指标就是房价收入比，即一个国家或城市的年平均上市的房价和居民年平均收入之比。世界银行的研究报告认为，房价收入比在3-6倍之间比较合适。但我国部分城市，如北京、沈阳、贵阳、南京、广州、杭州、西安等地，该比例均超过10倍。收入与房价的严重悬殊，使人们的住房支付压力十分沉重，造成了一批又一批的“房奴”和“望房兴叹”者。关于导致房价持续高涨的因素，2007年两会期间，新华网在消费者当中进行了一次调查，发现：投资资金涌入房地产市场，炒房者炒高房价和开发商囤积房源，哄抬房价两方面因素，对房价高涨的贡献达到43.5%。说明开发商对房价高涨起关键性作用。房地产广告，作为房地产交易中买方与卖方接触的最初桥梁，需要为标的物建立比一般商业广告更值得信赖的销售形象。然而，现实中，房地产广告违法严重，问题突出，引发了开发商与消费者之间的纠纷。屡屡出现在媒体的关于房产销售的投诉和负面报导，让人们对房地产广告“望而生畏”，广告成了开发商为了高额利润而精心捏造的美丽谎言，在宣传产品的同时传播了不健康的消费方式，甚至是以牺牲本民族、本地区的文化资源优势为代价的。
2.2 行业诚信度低 开发商所要面对的利益群体，有两个是社会弱势群体，一个是农民工，一个是购房者。拖欠农民工工资，是很多开发商的惯用招数。曾经多次出现的农民工通过爬高楼、自杀等极端方式讨薪的事件，一度成为社会关注的热点；另一方面，由于信息不对称，购房者被开发商蒙蔽的情况也常有发生，资金的问题、房屋质量的问题、物业服务的问题等等，给房地产行业的形象带来了严重的负面影响，扮演了“增加不和谐因素”的角色。
2.3 纳税与财富不成比例 近几年，房地产业已成为崛起速度最快、产生亿万富翁最多的暴利行业。据权威机构的调查数据显示，房地产业是十大暴利行业之首。在各类宏观调控政策之后，房价依然猛涨，可在纳税上，房地产企业却是纳税的“侏儒”。房地产业之所以纳税少，原因在于房地产商本身对税收的规避、转移和偷税漏税上。
2.4 开发商骗贷现象严重 房地产开发是资金密集型产业，对于资金的需求量相当大。而我国目前的融资环境上，开发商获得直接融资的渠道狭窄，仍然是以银行贷款的间接融资形式为主。为了解决资金的周转问题，降低融资风险，某些开发商抓住银行政策的空隙，通过办理假按揭骗套取银行信用，诈骗银行信贷资金。
2.5 环保节能有待提高 随着社会的发展，绿色住宅将是中国的房地产发展方向。然而，开发商为突出卖点吸引消费者，一味追求房屋的美观，忽视了房屋的节能环保，暴露出了一定的问题。破坏土地严重，盲目开发浪费大量耕地；建筑垃圾未有效处理，随处堆放；能源浪费严重。
3 房地产企业承担社会责任问题的根源
3.1 企业经营利益至上 作为市场微观主体的企业是理性的，其目的就是追求企业利益的最大化。而企业的利益包括短期利益即利润的最大化和长期利益即以利润为基础下的持续发展。在企业发展的早期阶段，企业为了生存，只考虑到企业的短期利益，会不择手段地追求利润的最大化。企业采取的主要手段就是不断降低成本，力求产出的最优。在这一目标导向上，在无政府规制或政府规制低效的前提下，企业就会选择给工人最低的工资，最长的工作时间；不改善工人的工作环境，不采用或少采用环保措施等一系列能减少成本的做法。企业也因此无视企业的基本社会责任，或仅将增加利润作为企业的惟一责任。而按规制行事的企业的成本则会增加，此时外部的弱约束使得“劣企业驱逐良企业”的现象就会发生，遵纪守法的企业由于没有竞争力而被迫退出市场。这也可以解释为什么目前许多房地产企业生产过程中安全事故不断；为什么建筑企业拖欠工人工资事件时有发生。
3.2 信息不对称下的道德风险 从房地产企业的生产来看，关于企业产品——房屋楼盘——的信息在生产者和消费者之间是不对称的，开发商对自己开发的楼盘的质量、成本、所能提供的物业服务以及自身存在的问题等方面的信息十分清楚，而购买者基本处于信息劣势。房地产企业在房屋信息上占有优势，往往会产生垄断某些真实信息的动机，有的通过扩大或夸大售房广告，隐瞒产品的关键不良信息，甚至发布虚假信息误导消费者的选择决策。
3.3 利益相关者对房地产企业的影响力度有限 第一，政府监管不力。制度约束的漏洞和政府部门监管的缺位是导致房地产企业社会责任缺失的重要因素。一些房地产商丧失社会责任，某些政府部门也难辞其咎。正是政府部门监管的缺位和部分官员对社会责任问题的利害认识程度不够，使一些房地产商肆无忌惮。由于房地产业对推动地方GDP增长具有强大作用，一些地方政府多以“宽容”态度对待房地产商的违法违规行为。第二，行业协会的自律作用有限。张维迎在谈房地产业时提到：“仅仅依靠政府管理只能是恶性循环，但中国现在还没有信誉良好的评级企业，无法对房地产企业进行标准的信誉衡量，符合市场规律的监管和约束机制还很缺乏。所以我们提倡行业自律。”然而，目前我国行业协会普遍存在会员在行业中覆盖面过窄的问题，意味着协会所能掌握的企业和行业的信息不充分，难以发挥综合性的协调作用。其后果是，容易造成房地产企业间不守信，因为缺乏行业内的信息通报制度，企业的违约行为、拖欠款行为没有在全行业内公开披露，不会受到其上下游企业的惩罚——停止与该企业的合作项目，且不与该企业合作，不签订任何合同。
4 督促房地产企业承担社会责任的对策分析
4.1 建立自律机制 履行社会责任是企业的一种自律行为，是企业内在的、自愿的、主动的责任选择。因此，房地产企业自律机制的建设尤为重要。企业自律约束是对自己的经营理念、经营行为进行自我规范、约束和控制。为此，一是要提高企业道德标准，二是要实行企业道德的内部制度化。
4.2 加强政府监管 作为国家和各级政府，应该扮演企业履行社会责任监督者的角色，并制定和完善有关的法律法规，强化法令的操作性和执行效果，加大执法力度。
4.3 发挥社会舆论的导向作用 社会舆论在企业责任制约中的作用主要表现在，一是理性的引导作用。即通过舆论的宣扬和弘扬，使企业及其员工了解什么样的行为是合乎理性的、应该做的，什么样的行为是悖逆理性，不应该做的。二是理性约束作用。社会舆论作为一种强大的社会精神力量，通过曝光、评价等方式，对企业的不负责任的行为形成强大压力和有效约束，敦促企业履行社会责任。
4.4 建立企业社会责任评价体系 国家行业监管部门要制定一套正确的完善的企业社会责任评价体系，科学评价企业的社会责任，并以年度单位向社会公布排行榜，让企业接受社会的赞誉与监督。
需要强调的是，强化企业的社会责任，要建立在企业可能负担的基础上，不能假借企业履行社会责任向企业搞乱摊派、乱收费；要根据企业的经济规模和实力，根据企业的市场覆盖率和市场占有率，来评估企业的社会责任承担能力，使企业的社会责任与经济责任相符。
参考文献：
[1]李立清.企业社会责任研究[M].北京：人民出版社，2005.
