地产融资商业计划书

地产融资商业计划书

地产融资商业计划书 篇1

计划书

报告简介

商业计划书（Business Plan），是创业者或经营者准备的一份书面计划，用以描述当运营一个企业时相关所有内外部要素。一份好的商业计划书将会使会使投资者更快、更好地了解投资项目，使投资者对项目有信心，有热情，促成投资者参与该项目，最终达到为项目筹集资金的作用。

《中国房地产咨询项目融资（执行）商业计划书》可以向投资人全面的展示公司和项目目前状况、未来发展潜力，我们的商业计划书具有更加关注产品、敢于竞争、充分市场调研，资料说明、表明行动的方针、展示优秀团队、良好的财务预计、出色的计划概要等特点。

本商业计划书在经过前期对项目科学地调研、分析、搜集与整理有关资料的基础上，可以帮助公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标等作用，其主要内容包括：

经营者的理念、市场、客户、比较优势、管理团队、财务预测、风险因素等等。商业计划书对市场的分析由大入小，从宏观到微观，以数据为基础，深刻的描述公司/ 项目在市场中将争取的定位。在比较优势方面，对企业本身强弱情况及竞争对手的战略而作出详尽的分析；在管理团队方面，从各人的背景及经验分析其对公司/ 项目中不同岗位的作用；在最关键的财务预测上，报告将对绝大部分的财务假设及其所引致的财务影响彻底的描述及分析。通过《中国房地产咨询项目融资（执行）商业计划书》，经营者会更了解生意的整体情况及业务模型，也能让投资者判断该生意的可盈利性，是项目市场融资的一个关键而有效的工具。

报告目录

第一章 房地产咨询项目概要

一、项目公司

二、项目简介

三、客户基础

四、市场机遇

五、项目投资价值

六、项目资金及合作

七、项目成功的关键

八、公司使命

九、经济目标

第二章 公司介绍

一、项目公司与关联公司

二、公司组织结构

三、历史财务经营状况

四、历史管理与营销基础

五、公司地理位置

六、公司发展战略

七、公司内部控制管理

第三章 项目/房地产咨询项目产品介绍

一、产品（分类、名称、规格、型号、产量、价格等）

二、产品特性

三、产品生产原料

四、产品加工工艺

五、生产线主要设备

六、核心生产设备

七、正在开发/待开发产品简介

八、研发计划及时间表

九、知识产权策略

十、无形资产（商标知识产权专利等）

十一、项目地理位置与背景

十二、项目建设基本方案

第四章 房地产咨询项目产品市场分析

一、产品原料市场分析

二、目标区域产品供需现状与预测（目标市场分析）

三、产品市场供给状况分析

四、产品市场需求状况分析

五、产品市场平衡性分析

六、产品销售渠道分析

七、竞争对手情况与分析

1、竞争对手情况

2、竞争对手情况分析

八、行业准入与政策环境分析

九、产品市场预测

第五章 房地产咨询项目产品生产项目发展战略与实施计划

一、项目执行战略

二、项目合作方案

三、公司发展战略

四、市场快速反应系统（IIS）建设

五、企业安全管理系统（SHE）建设

六、产品市场营销策略

1、产品市场定位策略

2、产品定价策略

3、产品市场促销策略

4、产品的电子网络营销

七、产品销售代理系统

八、产品销售计划

第六章 房地产咨询项目产品项目SWOT综合分析

一、项目优势分析

二、项目弱势分析

三、项目机会分析

四、项目威胁分析

五、SWOT综合分析

第七章 项目管理与人员计划

一、组织结构

二、管理团队介绍

三、管理团队建设与完善

四、人员招聘与培训计划

五、人员管理制度与激励机制

六、成本控制管理

七、项目实施进度计划

第八章 项目风险分析与规避对策

一、经营管理风险及其规避

二、技术人才风险及其规避

三、安全、污染风险及控制

四、产品市场开拓风险及其规避

五、政策风险及其规避

六、中小企业融资风险与对策

第九章 房地产咨询项目产品项目投入估算与资金筹措

一、项目中小企业融资需求与贷款方式

二、项目资金使用计划

三、中小企业融资资金使用计划

四、贷款方式及还款保证

第十章 房地产咨询项目产品生产项目财务预算

一、财务分析说明

二、财务资料预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及利润分配明细表

7、现金流量表

8、财务收益能力分析

8.1 财务盈利能力分析

8.2 项目清偿能力分析第十一章 公司无形资产价值分析

一、分析方法的选择

二、收益年限的确定

三、基本数据

四、无形资产价值的确定 附件附表：

一、附件

地产融资商业计划书 篇2

我国从2000年开始, 北京、上海、广州等大城市出现了商业地产的模式, 并向全国推广, 并在2005年以后, 逐渐走向成熟。随着我国经济社会的发展, 以及国家出台的商业发展的优惠政策, 使得商业地产逐渐成为了资本聚集的热点。

根据权威部门发布的报告, 从2008年开始, 我国的商业地产每年的投资都保持着15%以上的高速增长, 2010年在国家颁布住宅地产的调控政策后, 商业地产投资的增速更是达到了30%, 这个速度超多了房地产行业的平均投资速度。

二、商业地产概念及特征

(一) 商业地产概念

1. 狭义的商业地产。

狭义的商业地产, 也称“零售地产”, 是指以单一的“商品卖场”为开发和经营形态的不动产。它的主要业态为:百货店、超市、大卖场和专业市场等。

2. 广义的商业地产。

广义的商业地产, 是以“商品卖场”为主, 并结合了“多功能服务”的形态的不动产。即“狭义商业地产”与多功能服务的结合。其主要业态为:购物中心、大型商场等。广义的商业地产所包含的多功能服务, 不仅能满足人们对于基本的购物的需要, 同时也满足了人们对于其他休闲消费的需要, 改变了人们以往的生活方式。

本文分析的商业地产内容为广义的商业地产。

(二) 商业地产的特征及风险

1. 商业地产的特征。商业地产主要有如下几个特征:

(1) 资产流动性差。因为商业地产很难找到合适的买家, 所以它的交易花费的时间较长。同时, 大型的商业项目一般资金要求较高, 一定程度上把中小投资者排除在外, 从而限制了参与者的人数, 使得交易成本比较高。

(2) 地产与商业结合紧密。租金收入是商业地产的主要收入来源, 而建造的地产实体仅仅是商业的载体。商业地产的选址与开发都要始终和商业规范联系在一起, 商业地产的建筑质量与规划, 都会影响后期的商业经营。

(3) 投资汇报期限较长。商业地产的回收期受土地与市场的影响较大, 一般投资回收期都很长, 商业地产的开发要比住宅地产复杂的多, 相比住宅地产的时间要长很多。同时, 商业地产的投资成本较高, 无论土地使用权的获取和开发还是内部装修以及配套设施的建设, 都需要大量的资金。

三、我国商业地产的融资特点及现状分析

(一) 我国商业地产的融资特点

纵观商业地产从投资到获利分为两个阶段, 开发阶段和持有阶段, 下面将从这两个阶段来阐述商业地产的融资特点。

1. 开发阶段的融资特点。

商业地产的开发阶段指的是从土地的购入到地产建筑物的建成这一阶段, 它融资的主要特征有: (1) 初始投资规模大; (2) 开发风险大。

2. 持有阶段的融资特点。

(1) 运营风险大。商业地产在持有阶段就面临具体的运营, 商业运营能否吸引消费者, 使得品牌价值和经济效益最大, 都存在风险。

(2) 资金流动性风险。商业地产由于初始投资大, 一般负债较重, 后期在运营过程中, 都会面临极大的还款压力, 如果不能获得稳定的现金流, 则会出现资金流动性风险。

(二) 国内商业地产的融资现状

据调查发现, 很多的房地产公司资金的70%~80%都是来自银行贷款。但从2007年以后, 国家进行宏观调控, 先后采取了很多抑制房地产过度投资的政策, 银行减少了贷款发放, 使得商业地产公司融资面临着重重困境。

银根的紧缩也迫使商业地产公司在寻求其他的融资渠道, 多元化的融资方式已经在中国显现, 上市, 信托, 基金等方式都成为了企业融资探索的方式。

四、我国商业地产的融资模式分析

(一) 企业自有资金

企业自有资金是企业本身的资金, 使用企业自有资金进行投资没有成本, 这是企业进行投资的基础和前提, 但商业地产的资金需求量大, 紧靠企业自有资金难以满足企业的投资需要, 所以商业地产公司都需要其他的融资渠道。

(二) 银行信贷融资

一直以来, 银行贷款都是企业主要的融资渠道。据调查发现, 很多的房地产公司资金的70%~80%都是来自银行贷款。这主要是由于银行融资成本较低, 也是由于我们的市场经济不完善导致的。

(三) 商业地产预租、预售款

商业地产公司为了补充投资的资金缺口, 一般可以把尚未建成了商业地产进行预租、预售, 从而回笼一部分资金。这已经成为了很多商业地产公司经常化的融资渠道。

(四) 商业地产公司上市融资

商业地产公司上市融资是对于企业来讲也是一种非常重要的融资方式。但当前为保护投资者, 我国对于公司上市有着严格的要求, 很多中小企业达不到上市的条件。

(五) 房地产投资信托融资

房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, 简称REITs) 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。中国引入房地产投资信托基金对于完善中国房地产金融架构, 分散与降低系统性风险有着非常重要的作用。

五、万达商业地产融资模式分析

(一) 万达商业地产简介

大连万达商业地产股份有限公司是大连万达集团下属的商业地产开发平台。公司在2002年9月成立, 万达商业地产依靠强大的执行力获得了市场的认可, 到2015年1月5日, 已经有109个万达广场开业, 万达商业地产已经成为了中国最大的商业地产公司。

(二) 万达商业地产传统融资模式

在万达商业地产十几年的发展中, , 万达商业地产逐渐摸索了一条自己的融资渠道, 而且依靠自身强大的品牌优势, 万达商业地产更容易获得银行信贷支持。当前万达商业地产开发资金大约由三部门构成, 万达自身资金投资占约20%, 60%在资金依赖当地银行贷, 另外20%左右资金则通过万达的合作企业投资。万达商业地产的传统融资模式主要包括以下几个方面。

(1) 银行信贷融资。万达商业地产60%的资金来源还是依赖银行信贷, 现在万达集团以及与国内多家银行保持良好、深度的合作关系, 已经中国银行、建设银行、农业银行签订了“总对总授信”的协议, 万达商业地产获取银行信贷相对较容易。

(2) 销售回款融资。万达商业地产通常会配套住宅地产, 通过“以售养租”的方式, 能够迅速获得现金流, 支持商业地产的开发与运营。

(3) 国内私募。万达商业地产除了基本的融资模式以外, 万达商业地产也尝试了私募的方式融资。在2005年, 万达商业地产与麦格理合作转让了9项商业地产物业的24%股权转让, 涉及资金高达32亿元, 有效的补充了万达商业地产的资金缺口。

除此以外, 万达商业地产还尝试了海外融资和信托投资的方式, 但都因各种原因没有成功。

(三) 万达商业地产融资模式创新

王健林领导下的万达商业地产积极谋求融资方式的创新, 在过去, 万达商业地产的投资、建设、管理全部是由万达自己完成, 通过住宅地产销售收入回笼资金, “以售养租”的方式来支持万达广场的建设, 被称为重资产模式。2015以后, 万达探索出了一条依靠其他投资机构进行投资的“轻资产”模式。

2015年1月14日, 万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司四家公司签署投资协议, 4家机构共投资240亿元人民币, 共建设约20座万达广场。这标志着万达开始走上“轻资产”的发展道路。

轻资产模式指的是万达广场建设的资金由其他投资机构进行投资, 而万达只负责具体的管理和运营, 同时, 新建立的万达广场使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和万达电子商务系统。轻资产模式建造的万达广场, 万达不再需要进行投资, 也不再需要进行房地产销售, 彻底去房地产化, 已经成为一种金融投资行为。

万达商业广场开启的商业地产企业轻资产模式, 能够有效解决商业地产企业融资难的问题, 能够有利于企业迅速扩大市场规模, 提高市场占有率。从此以后, 万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路, 开创了全新的商业模式。

六、结束语

近几年虽然面临国家对于房地产业的宏观调控, 但我国的商业地产发展势头基本面是向好的。但商业地产发展面临的瓶颈问题就是资金的短缺, 商业地产融资渠道当前还是以银行贷款为主, 这限制了商业地产的发展。万达商业地产推行了“轻资产”模式, 给了其他商业地产的发展提供了启示。以“轻资产”模式的推出为标志, 商业地产发展要开拓多元化的融资渠道, 必将推动我国商业地产的发展和我国经济社会发展水平。

摘要：我国的商业地产的发展起步较晚, 但进入21世纪后, 我国的商业地产发展迅速。万达集团经过20多年的发展, 已经成为商业地产的领军企业。当前商业地产融资渠道还是以银行贷款为主, 这限制了商业地产的发展。开拓多元化的融资, 是我国商业地产发展的必由之路。万达商业地产在2015年初, 推行了“轻资产”模式, 使得万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路, 开创了全新的商业模式。

关键词：商业地产,融资模式,万达商业地产

参考文献

[1]白铁苓.房地产企业融资新解[J].民营科技, 2009, (1) :49-49.

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[4]葛瑛.美国商业地产融资情况及对经济的影响[J].上海金融, 2010, 03:60-62.

地产融资商业计划书 篇3

2006年12月11日是中国银行业入市过渡期结束的日子，从此，外商独资银行、中外合资银行在我国的业务将大大增加。

外资银行进入中国市场之初，将房地产信贷的重点锁定在个人住房按揭上，目标客户群主要为外籍及港、澳、台购房人群。随着房地产开发市场的规范，外资银行也逐渐开始了房地产项目开发的贷款。2005年9月，华远集团、金四季地产和联想控股的全资子公司融科智地一起，从东亚银行获得5亿元贷款，成为东亚银行在北京取得人民币业务资格后的第一批客户。东亚银行在北京的首批人民币贷款具有以下两个特点：全部是中长期商业抵押贷款；客户均为知名房地产开发企业。现在国内涉足房地产业务的外资银行主要是东亚、汇丰等香港背景的银行。

尽管短期内外资银行还无法对国内商业银行形成较大冲击，但是国内商业银行已明显感到了压力。东亚银行向开发商打开融资大门后，沉寂多时的国内银行终于开始了对商业地产开发的贷款业务。此前不久，工行上海分行也已开始涉足写字楼、商铺等物业抵押贷款。工行和农行同时出招，意味着国内银行界开始对商业地产贷款解冻。

商业地产融资开始趋于多样化。以往的商业地产开发融资除发展商白有资金外，主要依靠项目预售收入进行滚动开发，然而，随着商业项目分拆销售带来的一系列经营问题的显现，商业项目发展商逐渐意识到这种融资方式给项目后期经营带来的众多隐患，因此，许多资金实力较强、追求项目长期收益的发展商逐渐摒弃这种融资方式，开始寻求更加合理的融资方式。

随着房地产投资市场的开放，外资成为商业地产融资的重要渠道之一。自2003年以来，外资特别是海外房地产基金和国际投资银行进入中国房地产市场的机会越来越多，先后有美林、高盛、摩根士丹利、ING、GIC等海外投行的房地产基金公司开始在北京等地扩大房地产投资或者合作开发房地产项目。此外，房地产贷款证券化的利好趋势也预示着今后会进一步出台有利于房地产融资的政策和法规。从2004年全国房地产开发资金来源来看，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到23.72％。从同外房地产业的发展经验来看多样化的融资才是房地产融资的主流。

著名金融信托专家、经济学家、投资银行家、中国人民大学经济学孙飞博士提出的主流融资模式就是“银行+信托+REITS(信托的一种高级形态)+外资金融+上市”；要大力发展直接融资市场，包括信托、企业上市IPO，还有就是发企业债券，利用海外资金，进行股权融资等。但如果商业地产处于开发阶段去上市是不可能的，对于发企业债券，也没有形成规模，没有大银行的担保，也发不了企业债券；另外，境外的地产基金进入一般也需要成熟的物业。因此前三个方面，银行、信托、REITS是最重要的。外资金融机构以及境外基金是中国商业地产金融的新生力量。由于国际REITS的带动，2006年，广州越秀投资已经在香港发了REITS，REITS作为一种支撑商业地产、T业地产、写字楼的一种国际化的标准的金融工具，正方兴未艾。

REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS产品动辄就是几十亿，上百亿的资金规模，是房地产信托最高端的金融形态。地产公司要做组合融资，第一是在银行间融资；第二是在信托方面融资。REITS，它是国际房地产融资的主流产品，因此也代表中国房地产金融和房地产信托的发展方向。REITS是多赢局面：第一、是房地产开发商，套现并溢价。第二、REITS的持有人是购买者，买了这种专业机构发的REITS，相当于做他们的股东了，每年享有6～10％稳定的收益。第二，信托公司要收受托管理费。第四是要收基金管理费。第五是要收物业管理费。第六就是国家、地区有税收，解决就业和劳动力的问题。因此，REITS无论是从政策的层面，还是宏观层而，都是值得发展的。

孙飞提到，中国商业地产如果想采用“REITS”’融资，第一，要具备商业地产产权的完整性。第二，要具备商业地产经营的完整性，整个楼是统一规划和运营的。第二三，商业地产的资产原则上20亿左有，不要低于10亿。第四是要有稳定的资金收益，并且收益率应高于6％。作为金融机构，控制风险是第一要素。REITS代表了先进生产力的方向但就目前情况看，要大力发展具有中国特色的REITS，还需要突破政策的障碍、体制的障碍。

随着联华信托发行的全国首支“准房地产信托基金”产品的面世，人们纷纷期待《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》的出台，并猜测：REITS就要来中同啦!可银监会下发的文件给正在升温的REITS热泼了一瓢冷水，文件的名称也与央行121文件遥相呼应一一“银监会212号文件”对于开发商而言，利用信托融资的门槛已经抬高到与银行贷款一样，近一段时间，CMBS(商业抵押担保证券)这一新兴的金融产品被提了出来，美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授认为CMBS或将成中国开发商的又一根救命稻草。

CMBS的优势在于，与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。对证券发起人的好处包括：将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产；发起人可以补充其资金来源，这些资金可以用于再融资活动；为发起人提供更有效的、成本更低的融资来源；通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，使发起人的融资来源更加多元化；发行者可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。对投资者的好处则是：能够提供比同等期限的政府债券更高的收益；信用、期限和支付结构的无限多样性和灵活性，使投资产品可以量体裁衣，满足不同投资人的个性化需要。 随着国内最大的商业地产集团大连万达最终弃REITS(房地产信托基金)而选CMBS(房地产商业抵押贷款支持证券)，炒作一年有余的房地产“REITS年”似乎并没有在2006年发生。尽管如此，众多大型商业地产企业仍频频传出REITS上市意向。市场人士指出，REITS仍是商业地产长期的融，资目标方式，而第一个1.45亿美元的CMBS产品若发行成功，有望为市场打通又一个新的房地产融资渠道。

近日，保利地产、富力地产等多家上市房地产企业传出商业项目将打包后到海外实现REITS上市。尽管富力地产已表示搁置REITS计划，万达集团的REITS产品也转型CMBS，但中国企业海外发展中心主任孙飞在上周五举行的房地产金融论坛上表示，“REITS上市仍有市场机会。”

孙飞介绍，香港目前的REITS上市规则日益严格，其中包括物业产权和经营完整性、投资回报率不低于6％，以及较大的资产规模等。 “如果条件全部具备，发行REITS是没有障碍的。”孙飞表示。而万达集团之所以在满足了全部硬件要求却最终选择CMBS的原因，孙飞称，第一是由于香港股市不景气，另外，国内企业的REITS上市仍有一些税费和监管方面的限制。

专家表示，受银根紧缩的房地产宏观调控影响，以信托为主线，以REITS为最高端的地产金融模式仍将主导未来中国商业地产融资。“去年一年，五万多亿元的商业银行资金沉淀在房地产市场，但房地产单一信托和集合信托全部算上只有仅仅500亿元。”孙飞称。而REITS和CMBS等产品实际上是将国内的地产项目转向国际资本市场融资。

融资商业计划书 篇4

融资商业计划书系指在企业向外融资时所必须具备的文件，一份优质的融资商业计划书可大大提高项目融资的可能性。

(嘉禾智通)如何产生一份好的商业计划书

一个风险投资公司每月都要收到数以百计的各式各样的商业计划书，每个风险投资家每天都要阅读几份甚至几十份商业计书，而其中仅仅有几份能够引起他的进一步阅读的兴趣，更多的则被无情地扔到废纸篓中去了。所以为了确保你的商业计划书能够引起风险投资者足够的注意力，你必须事前进行充分周密的准备工作。

(嘉禾智通国际北京公司)提示融资企业商业计划书的写做重点：

1.简洁

一份《商业计划书》最长不要超过50页，最好在30页左右。

2.完整

要全面披露与投资有关的信息。因为按照证券法等相关法律，风险企业必须以书面形式披露与企业业务有关的全部重要信息。如果披露不完全，当投资失败时，风险投资人就有权收回其全部投资并起诉企业家。

3.把握撰写原则

简明扼要;条理清晰;内容完整;语言通畅易懂;意思表述精确。

硅谷老板们的成功有目共睹，而他们经常挂在嘴边的问题，其实跟自己想弄个小买卖做做的小生意人的问题是一样的：产品是什么;消费对象是谁?成本是多少?而看似复杂的商业计划书，只要把住脉络，其中包括的无非还是企业(不论是传统企业还是高科技企业)经营中要回答的几个关键问题，即

1、产品是什么?

2、消费对象是谁?

3、经销渠道在哪里?

4、谁来卖?

5、顾客群有多大?

6、设计与制作成本是多少?

7、售价多少?

8、何时可损益平衡?在撰写商业计划书之前，若无法扼要地就这几个问题说出你的想法，要向别人解释清楚恐怕很困难。

因此，一份好的商业计划书，要使人读后对下列问题非常清楚：公司的商业机会;创立公司所需要的资源;把握这一机会的进程;风险和预期回报。

商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景，但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴、供应商、顾客、政府机构等。因此，一份好的商业计划书应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目会成功：太长，则会被认为太罗嗉，表达不清楚。4.直入主题，开门见山

写作商业计划书的目的是为了获取风险投资者的投资而非为了与风险投资家闲聊，因此，在开始写作商业计划书时，应该避免一些与主题无关的内容，要开门见山地直接地切入主题，要知道风险投资者没有很多时间来阅读一些对他来说是没有意义的东西。这一点对于很多初次创业者来说，在其写作商业计划书时是应当格外注意的。

5.进行充分市场调研

要知道，当一个创意或者新的投资项目从你的大脑中萌发时，它并不是存在于真空中的。要把你的创意或者投资项目付诸实施并不是说干就干的想当然的事情。因此，你在写作商业计划书以前，应该进行充分的市场调研，做到有备而作。

市场调研主要围绕以下内容进行：

口 你的投资项目中的产品或服务处于什么样的范畴?

口 是研发(R&D)性质、生产性质、分销性质或是服务性质?

口 该领域目前的情况如何?

口 你的产品或服务处于一个什么样的阶段?

口 它的市场前景如何?(务必不能遗漏任何可能的细节问题)

口 你的竞争对手的情况如何?

口 目前的市场状况怎样? 是繁盛或萧条?

6.评估你自己的商业计划

在写作商业计划书的全过程中，风险创业者应该站在风险投资者的角度(或立场)对自己的商业计划进行一番评估，并努力审视以下六个问题。

每个风险投资者都会问到关键问题是否在你的商业计划书中有明确的答案。

口 我能获得多少回报?

口 我会损失什么?(可能遇到的风险，如所有的投资、贷款担保、法律诉讼，时间)

口 谁认为这个计划可行?(对商业计划各项内容的第三方验证)

口 交易当中还有谁发挥作用?(管理团队班子和投资群体以及他们在各自领域中的地位)

口 这个市场有多大?

口 你的企业如何争取到潜在的顾客?(对市场开拓能力的验证)

口 我的投资何时和怎样撤出?(公开上市或购并的退出战略)7.展示管理团队

在你的商业计划书中，风险投资者将会非常关注“人”的因素，即你的风险企业中管理团队的情况，因此，商业计划书要能够详实地向风险投资者展示你管理团队的风貌。

关注点有如下几个方面：

口 创业者是否是一个领袖式的人物，具备应有的素质?

口 这个管理团队的信念是否坚定，目标是否一致?

口 是否具有强大的凝聚力从而始终努力地追求事业成功?

口 这个管理团队的市场战斗力如何?

口 是否非常熟悉市场和善于开发潜在的市场?

8.组织战斗力过人的写作智囊团

越来越多的事实已经表明了，仅仅依靠创业者的个人的力量是很难做到尽善尽美的，因此，在写作商业计划书的过程中，你还需要一个有很强战斗力的智囊团的帮助来弥补个人的不足。寻求有丰富经验的律师、会计师、专业咨询家的帮助是非常必要的，他们的建议有时能让你的商业计划书看上去更加完美。

三.商业计划书摘要

3.1摘要的意义

商业计划书的摘要将是风险投资者阅读商业计划书时首先要看到的内容。如果说商业计划书是敲开风险投资公司大门的敲门砖，是通向融资之路的铺路石的话，计划书的摘要可以被看作是点燃风险投资者对你的投资意向的火种，是吸引风险投资者进一步阅读你的商业计划书全文的灯塔，它浓缩商业计划书之精华，反映商业计划书之全貌，是全部计划书的核心之所在。

3.2摘要应该表达的内容

首先，摘要应该使投资者，特别是投资者能够马上理解你的基本观点，快速掌握商业计划书的重点，然后做出是否愿意花时间继续读下去的决定。在发达国家，繁忙的投资者一天要看数十份商业计划书。如果摘要不能一下子抓住投资者的心，商业计划书后边部分写得再精彩，也没有用。所以摘要的最主要的目的是刺激投资者的阅读欲望，使之看到你的商业计划书后有一种相见恨晚，爱不释手的感觉。在写摘要时作者必须充满激情，满怀信心，全部正面阐述。向投资者灌输一种朝气蓬勃，蒸蒸日上的感情。让投资者充分相信你的能力和你的判断。

在摘要部分，应该重点向投资者传达以下这样的几点信息：

1)你的基本经营思想是正确的，是合乎逻辑的。

2)你的经营计划是有科学根据的和充分准备的。

3)你有能力管理好这个企业。你有一个坚强有力的领导班子和执行队伍。

4)你清楚地知道进入市场的最佳时机，并且预料到什么时间适当地退出市场。

5)你的财务分析是实际的。

6)投资者不会把钱扔到水里。

如果你能简洁清楚地阐述这些内容，投资者一定会有兴趣读完你的整个商业计划书，高兴地把钱投入你的项目。

3.3撰写摘要注意的事项

第一，摘要部分一定要放在最后完成。动笔写摘要之前，先完成整个商业计划书的主体的抛光润色。然后反复阅读几遍主体文章。提炼出整个计划书的精华所在之后，再开始动笔撰写摘要部分。做到胸有成竹，一气呵成。写完之后，再请周围的人检查过目，提出意见。重点了解他们的反馈，看他们能否马上被你的文章所打动。如果不能，则需要重新考虑如何撰写，直到首先可以马上打动你身边的人为止。

第二，撰写摘要部分一定要有针对性。在撰写摘要时，你要常常问自己“谁会读我的计划?”不同的投资者有不同的兴趣和不同的背景。他们看商业计划书侧重点不同。银行等投资者通常对企业以前的成功业绩感兴趣。而投资公司则通常对新技术感兴趣。所以在撰写摘要之前先要对投资者做一番调查研究，突出投资者最感兴趣的方面。对不同的投资者，要突出不同的方面。由于一项投资通常要由几个人或几个部门共同做决定，在调查投资者情况时要对整个投资机构有一个较为全面的了解，兼顾多人。

第三，撰写一定要文笔生动。风格要开门见山，夺人眼目。可以立即抓住重点。切忌行文含蓄晦涩，让人难以琢磨。记住，投资者是没有时间去琢磨你的文章的。

第四，在写作全部完成之后，一定要自己先检查有无错别字、大白字等。切忌在文章中出现这些错误。自己检查完之后，再请别人检查。直到确切无误为止。用英文撰写商业计划书，完成之后，可以用专业的软件检查一遍拼写和语法。现在市场上通用的文字软件都有检查拼写和语法的功能。记住，如果在文章中出现文字错误，你又怎么能证明你是一个作风严谨的企业家呢。千万不可由于细小的误差，失去重要的机会。

一份商业计划如果经过精心准备、仔细审阅并且定期进行更新，即可成为极度具有价值的管理工具。不断发展的公司面临许多日常决策，而商业计划恰好能成为决策的指南。越来越多的外部因素要求公司出具书面商业计划。金融资助者，尤其是风险基金家和其他私人投资者一直视商业计划为投资决策的第一步，在当今环境下，甚至商业银行家也会提出同样的要求。另外，考虑与公司建立长期关系的组织和个人，如分销商、管理层人选等，也都倾向于索要书面商业计划。

尽管需求渐增，多数管理人员仍畏惧商业计划的写作。在他们看来，这项工作如同撰写枯燥的学术论著，要求大量运用冗长的句子和业务术语。还有的管理人员认为承诺实现这一系列目标无异于给自身的企业行为增添了不必要的负担。结果是，许多人干脆避免撰写商业计划。这最终会给企业带来不良的后果。---嘉禾智通国际北京公司

融资报告对企业顺利获得资金的重要性

多年经验告诉我们中小企业融资一般需要在前期需要准备以下针对性报告，1、商业计划书;

2、项目融资报告书;

3、投资价值分析报告;

4、项目数据分析报告;

5、项目个案分析报告等。根据项目的不同，建议您结合自身企业情况撰写相应报告。

商业计划书是全部融资企业向潜在投资商递交项目情况最全面的一份资料，我们认为撰写一份优质的商业计划，对获得融资成功的可能性会大大提高。

中小企业如何创造条件，吸引投资商呢?一般来说，企业首先要熟悉融资过程。在进入融资程序之前，首先要了解投资商对一个投资项目的详细评审过程。要学会从他们的角度来客观地分析本企业。很多创业家出身于技术人员，很看重自己的技术，对自己一手创立的企业有很深的感情。

然而投资者看重的不是技术，而是由技术、市场、管理团队等资源配置起来而产生的赢利模式。他们要的是回报，不是技术或企业;其次，企业需通过对技术资料的收集，详细的市场调查和管理团队的组合，认真分析从产品到市场、从人员到管理、从现金流到财务状况、从无形资产到有形资产等方面的优势、劣势。把优势的部分充分地体现出来，对劣势的部分看怎样创造条件加以弥补。

要注意增加公司的无形资产，实事求是地把企业的价值挖掘出来。然后，向投资商提供商业计划书。

西方国家有关统计表明：在经过常规程序的评估后，100 个商业创意中只有 3% 左右被认为有商业投资价值，条件合适时可能付诸商业投资行为;而这 3% 的商业投资项目、企业在创办后头三年内有 80% 多会失败、倒闭、破产或因经营不善而转手。历史的统计数据告诉我们任何商业创意在付诸实践之前都应经过严格的评审程序，制作商业计划书就是完成这一评审过程。

美国一位著名投资家曾说过，企业邀人投资或加盟，就象向离过婚的女人求婚，而不象和女孩子初恋。双方各有打算，仅靠空口许诺是无济于事的。

对于正在寻求资金的企业来说，商业计划书(Business Plan)是创业融资的“敲门砖”。作为企业进行融资的必备文件，其作用就如同预上市公司的招股说明书，是一份对项目进行陈述和剖析，便于投资商对投资对象进行全面了解和初步考察的文本文件。近年来，融资的程序日益规范，作为投资公司进行项目审批的正式文件之一，制作商业计划书已经成为越来越多企业的“必修课程”。

作为一份标准性的文件，商业计划书有着大同小异的架构。但是，有的商业计划书却能迅速抓住投资人目光，而有的计划书却只能以进入“回收站”作为使命的终结。客观的说，项目自身素质是最关键最核心的原因，但是，一个完美的、专业的表现形式也同样重要，“酒香不怕巷子深”的逻辑在竞争激烈的现代商业运转中并不适用。一份成功的商业计划书涵盖了投资人对于融资项目所需了解的绝大信息，并且对于其中投资人通常关注的要点进行重点陈述分析。这样的商业计划书可以大大减少投资者在进入尽职调查之前的工作量，便于双方迅速进入后期实质运作。不同的融资项目，由于项目性质不同、项目所处阶段不同等各种因素，投资人关注点会有所侧重。一般而言，项目的市场、产品、管理团队、风险、项目价值等方面是投资人评审项目的要点。商业计划书的基础性内容是项目的市场调查(因为几乎所有商业项目都涉及消费行为分析和消费行为预期)，成本低的或有同类企业作为参照的项目，可以自己按程序去做市场调查;涉及市场范围大，或投资额大，或项目没有已经在运行的同类企业可比较参照的，需委托专业市场调查机构完成。

企业编制商业计划书的理念是：首先是为客户创造价值，没有客户也就没有利润;其次是为投资商提供回报;第三是作为指导企业运行的发展策略。站在投资商的立场上，一份好的商业计划书应该包括详细的市场规模和市场份额分析;清晰明了的商业模式介绍，集技术、管理、市场等方面人才的团队构建;良好的现金流预测和实事求是的财务计划。

随着接触深入，如果投资商对该项目产生了兴趣，会与企业签署一份投资意向书，并对企业进行价值评估与尽职调查。通常企业与投资商对项目进行价值评估时着眼点是不一样的。一方面，企业总是希望能尽可能提高项目的评估价值;而另一方面，只有当期望收益能够补偿预期的风险时，投资商才会接受这一定价。所以，企业要实事求是看待自己。可以这样说，商业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给风险企业家自己。其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险 企业推销给风险投资家，公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。因此，商业计划书必须要说明：

(1)目的----为什么要冒风险，花精力、时间、资源、资金去建设与经营项目 ?

(2)资金----为什么要这么多的钱 ? 为什么投资商值得为此注入资金 ? 需要体现出对项目产品(或服务)的关注，敢于竞争的精神，对市场的了解，行动的方针及管理队伍的实力。

对已建企业来说，商业计划书可以为企业的发展定下比较具体的方向和重点，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。更重要的是，它可以使企业的出资者以及供应商、销售商等了解企业的经营状况和经营目标，说服出资者(原有的或新来的)为企业的进一步发展提供资金。正是基于上述理由，商业计划书将是企业所写的商业文件中最主要的一个。

一、商业计划书及构成要素

1.1商业计划书的作用

无论是要把新的技术转变成新的产品，把新的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始：“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”

商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑;第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲;除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资(商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件)，从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。

1.2商业计划书的要素

那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。

1.关注产品

在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括：

1.产品正处于什么样的发展阶段?

2.它的独特性怎样?

3.企业分销产品的方法是什么?

4.谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?

5.企业发展新的现代化产品的计划是什么? 应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：投资这个项目是值得的。

2.敢于竞争

在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题：

1.竞争对手都是谁?

2.他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?

3.竞争对手所采用的营销策略是什么?

要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额.然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。

当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。

3.了解市场

商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略，比如：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?

此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。

4.表明行动方针

企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题：

企业如何把产品推向市场?

如何设计生产线，如何组装产品?

企业生产需要哪些原料?

企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?

企业是买设备还是租设备?

解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。

5.展示管理队伍

把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”

管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。

6.出色的计划摘要

商业计划书中的计划摘要十分重要。

它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。

计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事.文章明了，但要感人。

1.3商业计划书的组成

不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。

摘要是对整个商业计划书最高度的概括。

摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。

主体部分是整个商业计划书的核心。

在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。

1.摘要

摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。

2.主体

主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面：

1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。

2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。

3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。

4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。

5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。

6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。

7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。

8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。

9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。

3.附录

附录是对主体部分的补充。由于篇幅的限制，有些内容不宜于在主体部分过多描述。把那些言犹未尽的内容，或需要提供参考资料的内容，放在附录部分，供投资者阅读时参考。

二.如何产生一份好的商业计划书

一个风险投资公司每月都要收到数以百计的各式各样的商业计划书，每个风险投资家每天都要阅读几份甚至几十份商业计书，而其中仅仅有几份能够引起他的进一步阅读的兴趣，更多的则被无情地扔到废纸篓中去了。所以为了确保你的商业计划书能够引起风险投资者足够的注意力，你必须事前进行充分周密的准备工作。总的来说包括以下几点：

1.简洁

一份《商业计划书》最长不要超过50页，最好在30页左右。

2.完整

要全面披露与投资有关的信息。因为按照证券法等相关法律，风险企业必须以书面形式披露与企业业务有关的全部重要信息。如果披露不完全，当投资失败时，风险投资人就有权收回其全部投资并起诉企业家。

3.把握撰写原则

简明扼要;条理清晰;内容完整;语言通畅易懂;意思表述精确。

硅谷老板们的成功有目共睹，而他们经常挂在嘴边的问题，其实跟自己想弄个小买卖做做的小生意人的问题是一样的：产品是什么;消费对象是谁?成本是多少?而看似复杂的商业计划书，只要把住脉络，其中包括的无非还是企业(不论是传统企业还是高科技企业)经营中要回答的几个关键问题，即

1、产品是什么?

2、消费对象是谁?

3、经销渠道在哪里?

4、谁来卖?

5、顾客群有多大?

6、设计与制作成本是多少?

7、售价多少?

8、何时可损益平衡?在撰写商业计划书之前，若无法扼要地就这几个问题说出你的想法，要向别人解释清楚恐怕很困难。

因此，一份好的商业计划书，要使人读后对下列问题非常清楚：公司的商业机会;创立公司所需要的资源;把握这一机会的进程;风险和预期回报。

商业计划不是学术论文，它可能面对的是非技术背景，但对计划有兴趣的人，比如可能的团队成员，可能的投资人和合作伙伴、供应商、顾客、政府机构等。因此，一份好的商业计划书应该写得让人明白，避免使用过多的专业词汇，聚焦于特定的策略、目标、计划和行动。商业计划的篇幅要适当，太短，容易让人不相信项目会成功：太长，则会被认为太罗嗉，表达不清楚。

4.直入主题，开门见山

写作商业计划书的目的是为了获取风险投资者的投资而非为了与风险投资家闲聊，因此，在开始写作商业计划书时，应该避免一些与主题无关的内容，要开门见山地直接地切入主题，要知道风险投资者没有很多时间来阅读一些对他来说是没有意义的东西。这一点对于很多初次创业者来说，在其写作商业计划书时是应当格外注意的。

5.进行充分市场调研

要知道，当一个创意或者新的投资项目从你的大脑中萌发时，它并不是存在于真空中的。要把你的创意或者投资项目付诸实施并不是说干就干的想当然的事情。因此，你在写作商业计划书以前，应该进行充分的市场调研，做到有备而作。

市场调研主要围绕以下内容进行：

口 你的投资项目中的产品或服务处于什么样的范畴?

口 是研发(R&D)性质、生产性质、分销性质或是服务性质?

口 该领域目前的情况如何?

口 你的产品或服务处于一个什么样的阶段?

口 它的市场前景如何?(务必不能遗漏任何可能的细节问题)

口 你的竞争对手的情况如何?

口 目前的市场状况怎样? 是繁盛或萧条?

6.评估你自己的商业计划

在写作商业计划书的全过程中，风险创业者应该站在风险投资者的角度(或立场)对自己的商业计划进行一番评估，并努力审视以下六个问题。

每个风险投资者都会问到关键问题是否在你的商业计划书中有明确的答案。

口 我能获得多少回报?

口 我会损失什么?

(可能遇到的风险，如所有的投资、贷款担保、法律诉讼，时间)

口 谁认为这个计划可行?(对商业计划各项内容的第三方验证)

口 交易当中还有谁发挥作用?

(管理团队班子和投资群体以及他们在各自领域中的地位)

口 这个市场有多大?

口 你的企业如何争取到潜在的顾客?(对市场开拓能力的验证)

口 我的投资何时和怎样撤出?(公开上市或购并的退出战略)

7.展示管理团队

在你的商业计划书中，风险投资者将会非常关注“人”的因素，即你的风险企业中管理团队的情况，因此，商业计划书要能够详实地向风险投资者展示你管理团队的风貌。

关注点有如下几个方面：

口 创业者是否是一个领袖式的人物，具备应有的素质?

口 这个管理团队的信念是否坚定，目标是否一致?

口 是否具有强大的凝聚力从而始终努力地追求事业成功?

口 这个管理团队的市场战斗力如何?

口 是否非常熟悉市场和善于开发潜在的市场?

8.组织战斗力过人的写作智囊团

越来越多的事实已经表明了，仅仅依靠创业者的个人的力量是很难做到尽善尽美的，因此，在写作商业计划书的过程中，你还需要一个有很强战斗力的智囊团的帮助来弥补个人的不足。寻求有丰富经验的律师、会计师、专业咨询家的帮助是非常必要的，他们的建议有时能让你的商业计划书看上去更加完美。

三.商业计划书摘要

3.1摘要的意义

商业计划书的摘要将是风险投资者阅读商业计划书时首先要看到的内容。如果说商业计划书是敲开风险投资公司大门的敲门砖，是通向融资之路的铺路石的话，计划书的摘要可以被看作是点燃风险投资者对你的投资意向的火种，是吸引风险投资者进一步阅读你的商业计划书全文的灯塔，它浓缩商业计划书之精华，反映商业计划书之全貌，是全部计划书的核心之所在。

3.2摘要应该表达的内容

首先，摘要应该使投资者，特别是投资者能够马上理解你的基本观点，快速掌握商业计划书的重点，然后做出是否愿意花时间继续读下去的决定。在发达国家，繁忙的投资者一天要看数十份商业计划书。如果摘要不能一下子抓住投资者的心，商业计划书后边部分写得再精彩，也没有用。所以摘要的最主要的目的是刺激投资者的阅读欲望，使之看到你的商业计划书后有一种相见恨晚，爱不释手的感觉。在写摘要时作者必须充满激情，满怀信心，全部正面阐述。向投资者灌输一种朝气蓬勃，蒸蒸日上的感情。让投资者充分相信你的能力和你的判断。

在摘要部分，应该重点向投资者传达以下这样的几点信息：

1)你的基本经营思想是正确的，是合乎逻辑的。

2)你的经营计划是有科学根据的和充分准备的。

3)你有能力管理好这个企业。你有一个坚强有力的领导班子和执行队伍。

4)你清楚地知道进入市场的最佳时机，并且预料到什么时间适当地退出市场。

5)你的财务分析是实际的。

6)投资者不会把钱扔到水里。

如果你能简洁清楚地阐述这些内容，投资者一定会有兴趣读完你的整个商业计划书，高兴地把钱投入你的项目。

3.3撰写摘要注意的事项

第一，摘要部分一定要放在最后完成。动笔写摘要之前，先完成整个商业计划书的主体的抛光润色。然后反复阅读几遍主体文章。提炼出整个计划书的精华所在之后，再开始动笔撰写摘要部分。做到胸有成竹，一气呵成。写完之后，再请周围的人检查过目，提出意见。重点了解他们的反馈，看他们能否马上被你的文章所打动。如果不能，则需要重新考虑如何撰写，直到首先可以马上打动你身边的人为止。

第二，撰写摘要部分一定要有针对性。在撰写摘要时，你要常常问自己“谁会读我的计划?”不同的投资者有不同的兴趣和不同的背景。他们看商业计划书侧重点不同。银行等投资者通常对企业以前的成功业绩感兴趣。而投资公司则通常对新技术感兴趣。所以在撰写摘要之前先要对投资者做一番调查研究，突出投资者最感兴趣的方面。对不同的投资者，要突出不同的方面。由于一项投资通常要由几个人或几个部门共同做决定，在调查投资者情况时要对整个投资机构有一个较为全面的了解，兼顾多人。

第三，撰写一定要文笔生动。风格要开门见山，夺人眼目。可以立即抓住重点。切忌行文含蓄晦涩，让人难以琢磨。记住，投资者是没有时间去琢磨你的文章的。

第四，在写作全部完成之后，一定要自己先检查有无错别字、大白字等。切忌在文章中出现这些错误。自己检查完之后，再请别人检查。直到确切无误为止。用英文撰写商业计划书，完成之后，可以用专业的软件检查一遍拼写和语法。现在市场上通用的文字软件都有检查拼写和语法的功能。记住，如果在文章中出现文字错误，你又怎么能证明你是一个作风严谨的企业家呢。千万不可由于细小的误差，失去重要的机会。

中小企业如何创造条件，吸引投资商呢?

一般来说，企业首先要熟悉融资过程。在进入融资程序之前，首先要了解投资商对一个投资项目的详细评审过程。要学会从他们的角度来客观地分析本企业。很多创业家出身于技术人员，很看重自己的技术，对自己一手创立的企业有很深的感情。

然而投资者看重的不是技术，而是由技术、市场、管理团队等资源配置起来而产生的赢利模式。他们要的是回报，不是技术或企业;其次，企业需通过对技术资料的收集，详细的市场调查和管理团队的组合，认真分析从产品到市场、从人员到管理、从现金流到财务状况、从无形资产到有形资产等方面的优势、劣势。把优势的部分充分地体现出来，对劣势的部分看怎样创造条件加以弥补。

要注意增加公司的无形资产，实事求是地把企业的价值挖掘出来。然后，向投资商提供商业计划书。

西方国家有关统计表明：在经过常规程序的评估后，100 个商业创意中只有 3% 左右被认为有商业投资价值，条件合适时可能付诸商业投资行为;而这 3% 的商业投资项目、企业在创办后头三年内有 80% 多会失败、倒闭、破产或因经营不善而转手。历史的统计数据告诉我们任何商业创意在付诸实践之前都应经过严格的评审程序，制作商业计划书就是完成这一评审过程。

美国一位著名投资家曾说过，企业邀人投资或加盟，就象向离过婚的女人求婚，而不象和女孩子初恋。双方各有打算，仅靠空口许诺是无济于事的。

对于正在寻求资金的企业来说，商业计划书(Business Plan)是创业融资的“敲门砖”。作为企业进行融资的必备文件，其作用就如同预上市公司的招股说明书，是一份对项目进行陈述和剖析，便于投资商对投资对象进行全面了解和初步考察的文本文件。近年来，融资的程序日益规范，作为投资公司进行项目审批的正式文件之一，制作商业计划书已经成为越来越多企业的“必修课程”。

作为一份标准性的文件，商业计划书有着大同小异的架构。但是，有的商业计划书却能迅速抓住投资人目光，而有的计划书却只能以进入“回收站”作为使命的终结。客观的说，项目自身素质是最关键最核心的原因，但是，一个完美的、专业的表现形式也同样重要，“酒香不怕巷子深”的逻辑在竞争激烈的现代商业运转中并不适用。一份成功的商业计划书涵盖了投资人对于融资项目所需了解的绝大信息，并且对于其中投资人通常关注的要点进行重点陈述分析。这样的商业计划书可以大大减少投资者在进入尽职调查之前的工作量，便于双方迅速进入后期实质运作。不同的融资项目，由于项目性质不同、项目所处阶段不同等各种因素，投资人关注点会有所侧重。一般而言，项目的市场、产品、管理团队、风险、项目价值等方面是投资人评审项目的要点。商业计划书的基础性内容是项目的市场调查(因为几乎所有商业项目都涉及消费行为分析和消费行为预期)，成本低的或有同类企业作为参照的项目，可以自己按程序去做市场调查;涉及市场范围大，或投资额大，或项目没有已经在运行的同类企业可比较参照的，需委托专业市场调查机构完成。

企业编制商业计划书的理念是：首先是为客户创造价值，没有客户也就没有利润;其次是为投资商提供回报;第三是作为指导企业运行的发展策略。站在投资商的立场上，一份好的商业计划书应该包括详细的市场规模和市场份额分析;清晰明了的商业模式介绍，集技术、管理、市场等方面人才的团队构建;良好的现金流预测和实事求是的财务计划。

随着接触深入，如果投资商对该项目产生了兴趣，会与企业签署一份投资意向书，并对企业进行价值评估与尽职调查。通常企业与投资商对项目进行价值评估时着眼点是不一样的。一方面，企业总是希望能尽可能提高项目的评估价值;而另一方面，只有当期望收益能够补偿预期的风险时，投资商才会接受这一定价。所以，企业要实事求是看待自己。可以这样说，商业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给风险企业家自己。其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险 企业推销给风险投资家，公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。因此，商业计划书必须要说明：

(1)目的----为什么要冒风险，花精力、时间、资源、资金去建设与经营项目 ?

(2)资金----为什么要这么多的钱 ? 为什么投资商值得为此注入资金 ? 需要体现出对项目产品（或服务）的关注，敢于竞争的精神，对市场的了解，行动的方针及管理队伍的实力。

对已建企业来说，商业计划书可以为企业的发展定下比较具体的方向和重点，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。更重要的是，它可以使企业的出资者以及供应商、销售商等了解企业的经营状况和经营目标，说服出资者(原有的或新来的)为企业的进一步发展提供资金。正是基于上述理由，商业计划书将是企业所写的商业文件中最主要的一个。

一、商业计划书及构成要素

1.1商业计划书的作用

无论是要把新的技术转变成新的产品，把新的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始：“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”

商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑；第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲；除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资(商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件)，从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。

1.2商业计划书的要素

那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。

1.关注产品

在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括：

1.产品正处于什么样的发展阶段?

2.它的独特性怎样?

3.企业分销产品的方法是什么?

4.谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?

5.企业发展新的现代化产品的计划是什么?

应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：投资这个项目是值得的。

2.敢于竞争

在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题：

1.竞争对手都是谁?

2.他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?

3.竞争对手所采用的营销策略是什么? 要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额．然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。

当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。

3.了解市场

商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略，比如：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?

此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。

4.表明行动方针

企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题：

 企业如何把产品推向市场?

 如何设计生产线，如何组装产品?

 企业生产需要哪些原料?

 企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?

 企业是买设备还是租设备?

解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。

5.展示管理队伍

把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”

管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。

6.出色的计划摘要

商业计划书中的计划摘要十分重要。

它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。

计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事．文章明了，但要感人。

1.3商业计划书的组成

不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。

摘要是对整个商业计划书最高度的概括。

摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。

主体部分是整个商业计划书的核心。

在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。

1.摘要

摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。

2.主体

主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面：

1）公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。

2）产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。

3）市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。

4）营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。

5）企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。

6）企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。

7）财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。

8）企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。

融资商业计划书 篇5

在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。

商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。

制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。

商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：投资这个项目是值得的。

2.敢于竞争

在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。

需回答的主要问题：

1. 竞争对手都是谁?

2. 他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?

3. 竞争对手所采用的营销策略是什么?

要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额.然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。

当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。

3.了解市场

商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。

要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。

商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。

商业计划书中还应简述一下企业的销售战略，比如：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?

此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的`细节问题。

4.表明行动方针

企业的行动计划应该是无懈可击的。

商业计划书中应该明确下列问题：

 企业如何把产品推向市场?

 如何设计生产线，如何组装产品?

 企业生产需要哪些原料?

 企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?

 企业是买设备还是租设备?

解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。

5.展示管理队伍

把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。

这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”

管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。

在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。

商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。

6.出色的计划摘要

商业计划书中的计划摘要十分重要。

它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。

计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。

你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事.文章明了，但要感人。

1.3商业计划书的组成

不同产业的商业计划书形式有所不同。

但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。

摘要是对整个商业计划书最高度的概括。

摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。

摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。

主体部分是整个商业计划书的核心。

在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。

主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。

附录部分是对主体的补充。

它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。

1.摘要

摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。

从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。

可以说没有好的摘要，就没有投资。

2.主体

主题是整个商业计划书的“猪肚”。

主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。

主体部分按照顺序一般包括以下几个方面：

1) 公司介绍。

主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。

2) 产业分析。

主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。

3) 市场分析。

主要介绍你的产品或服务的市场情况。

包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。

4) 营销。

主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。

5) 企业的经营。

主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。

6) 企业的管理。

旅游地产商业计划书 篇6

一、地理位置

xx区xx文化园 “开心农庄”区位于xx市东南方，距xx市区109公里，距綦万高速xx出口16公里，位于xx区金桥镇新木村，是xx市历史名人刘xx故里，处于青山湖湿地公园库尾，

二、交通状况

xx主城经渝黔高速、綦万高速80分钟车程;xx城区25分钟车程可抵达xx文化园 “开心农庄” ， xx主城到xx是全高速路段， xx城区到如文化园 “开心农庄”是万金公路，路面油化(二级公路)，环青山湖公路穿xx文化园而过

第二节 旅游资源条件

面积12平方公， 耕地面积4187亩，其中：田2977亩，森林面积3780亩， 1、蚕桑700亩，(已嫁接170亩)，主要以大湾社、光明社，现养蚕170张，(正在起步)，预计来年养蚕达600张。2、制种(春不老、小白菜)已成为我村短期经济作物，来年与市种籽公司订立基础发展项目。3、经果林(梨子)20亩，现已投产。

园区内有田、有水、有山，起伏连绵的丘陵为植被所覆盖，农家住宅错落有致。

一、水资源情况

有冬暖夏凉的泉眼多处，汩汩涌出的泉水潺潺流淌，山塘数十口，清澈见底，范家山水库处在园区上位，猫洞沟水库的库容不小，最深处达8米。塘水保持了天然山泉的纯度和矿物成份。

二、动植物资源

xx文化园 “开心农庄”绿化良好，森林覆盖率达70%以上，坐北朝南绿荫如盖的xx小学校园参天大树成为一道靓丽的风景。植物丰富，树种达数十种，其中包括桂花、圆株、苦楝、红叶青丝等珍稀物种。动物也达数十种之多，包括野猪、白鹭等野生动物，国家级保护动物等也在此生息繁衍。布谷、黄鹂、相思鸟、斑雀、竹雀等鸟的声影可闻可见，板栗、柿子、枇杷、桃、李、梨、葡萄、西瓜、甜瓜、香瓜、野草莓等瓜果常年飘香，盛产花生、黄豆、红薯、高梁。

野生食物：大、小竹笋、蕨、椿，漫山遍野。

野生药物：渔秋串、金银花。

三、历史人文资源

xx市历史名人刘xx故里在园区有xx陵园。

xx陈列馆正在规化中。

四、相关资源

1、新木寸老房子社老箐冈，是xx一道难得的观景点，远望綦江县老爷山，俯视可乐坝田园风光，是摄影、美术写生创作的好去处。

2、五谷庙。始建于 代的五谷庙，距今已有 余年，与园区邻近。

3、xx市新农村建设示范片也正在规化中。

第三节 市场分析

一、客源市场

(一)市场范围

国内：xx区xx文化园 “开心农庄”对市场范围的界定是先区内再市内外，然后扩展到全国。

目标顾客：中国正在迅速崛起，经济正在快速稳步提高，城市中产阶级的特点是年轻、受过高等教育，旅游动机很强，舍得花钱，对物质利益及生活方式要求很高，随着xx文化园 “开心农庄”知名度的提高和交通网络的不断健全，汶泉村的通达性越来越好，客源和市场范围也不断扩大，清新的空气、洁净的水质、开阔的空间和宁静的环境将对游客产生巨大的吸引力，红色、古色、绿色皆俱的xx文化园 “开心农庄”将成为广大游客周末渡假胜地，而且可以通过他们的口头宣传不断壮大客源。

再者，xx市历史名人刘xx的历史人文内涵和底蕴正在不断挖掘、整理、张扬，特别是刘xx题材电视剧的热播，可以预见，发展中的xx文化园 “开心农庄”与美丽的青山湖将起到相互衬托，相互媲美、相互提升的作用。据不完全统计，以到xx文化园的各类游客已达数千人之多，xx文化园 “开心农庄”只要运作得当，完全可以将到青山湖的游客导入园区，同时自身也将进一步提高，达到资源共享，优势互补。

(二)需求

早在我国就推出了“休闲度假游”，又推出了“生态环境游”，而20是乡村旅游年，新旅游、新体验、新风尚，放松身心、贴近自然、融于自然的农家乐旅游活动风靡一时，揭开了我国休闲、生态旅游的序幕，传统的观光旅游观念正被“开心农家乐”旅游观点所冲淡。目前，我国的法定节假日已达114天，如果再加上带薪度假，那么居民全年有三分之一以上的时间可以休假，在时间上为“农家乐”型旅游创造了必要的时间条件，且原生态的生活方式需求又为“农家乐”旅游项目的实施提供了良好的发展机遇。随着xx文化园 “开心农庄”旅游景区设施和功能的不断完善，定能很好地满足游客的需求。

二、竞争情况

(一)竞争优势及机会

①优势

1、资源优势：纯净的水质，冬暖夏凉，达国家二级饮用水标准，保护完好的森林，丰富多彩的动植物，和山水结合的琦旎风光，上有可追溯到春秋战国的悠久历史，下有热情好客民风纯朴的村民百姓。

2、开发优势：规划先进，设计合理，保护、开发并重，保证景区的可持续发展。

3、区位优势：是黑山谷风景区的完善和补充， 黑山谷风景区受季节性限制的不足，将被xx文化园 “开心农庄”四季宜人的气候所补充。

②机会

1、环青山湖交通公路网的不断完善。

2、今年风靡的.网络偷菜游戏，现实生活中的种菜偷菜将回更加具有吸引力。

3、黑山谷的品牌辐射，客源不断。

地产融资商业计划书 篇7

(一) 研究背景和意义

随着我国经济的持续发展, 人们对满足生活需要和提高生活质量的要求越来越高, 要求更高更好的住房条件, 也会通过房地产投资来获得资本利益。房地产行业对国民经济发展的作用越来越大, 但近些年房地产行业面临的问题也是越来越多, 如房地产泡沫、投机炒房现象等。针对这些现象, 我国政府审时度势, 中国的房地产和政策之间相融合, 出台了一系列的文件, 不断出台诸如国十六条 (1993) 、国八条 (1998) 、国六条 (2003) 、新国十条 (2005) 、23号文件 (2008) 、以及18号文件 (2010) 等宏观调控政策调节房地产市场。

2013年2月, 我国出台了“国五条”等政策。“国五条”是指国务院常务会议规定的五项增强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施, 要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则, 制定并发布年度新建商品住房价格控制目标, 建立健全稳定房价工作的考核问责制度, 调节房价过快上涨。

房地产企业是资金密集型企业, 所以房地产企业的融资状况影响到房地产行业的长期发展状况。而一个国家的房地产政策对房地产企业的发展有着深远的影响, 如2008年美国房地产金融政策对美国次级房屋抵押贷款以及次级贷款抵押证券, 曾促进了美国经济的高速发展, 最后使美国房地产市场乃至美国经济遇到大危机。那我们不禁要思考国务院出台的“国五条”到底对房地产行业的发展有着什么样的作用, 对国家经济的发展又有着什么样的作用。

文章通过对此的研究, 深入剖析“国五条”通过商业银行对房地产企业融资的影响路径。同时结合后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行直接贷款融资现状, 和个人住房贷款数量的现状, 指出“国五条”通过商业银行对房地产企业融资的影响效果, 从而得出一些结论, 对房地产企业改变从商业银行的融资现状提出了建议, 并对国家政策的制定, 以及房地产企业的融资渠道管理有重要的参考价值, 为中国房地产企业的健康持续发展提出建议。

(二) 已有研究回顾

天津新北建设集团有限公司的戴宏基在《潜议我国房地产融资困境与对策》中说到, 国家为了遏制国内房地产行业过热的发展势头, 出台了金融紧缩等多项宏观调控和货币政策, 大部分房地产企业长短期资金短缺问题日益严重。文中针对融资的问题进行原因分析, 并针对性提出相应的对策, 促使房地产企业结合自身的条件, 选择最佳的融资途径, 拓展新的融资渠道。

广发银行股份有限公司信贷审查部的刘志敏在《货币紧缩政策下的房地产融资趋势分析》中对我国近两年货币紧缩政策进行了总结, 分析了由此在信贷市场、行业资金构成等方面对我国房地产融资产生的影响, 通过分析若干近年来出现的新型房地产融资方式, 得出多元化是我国房地产融资的发展趋势。

(三) 研究思路和方法

本文主要从理论和数据两个大方面展开研究。首先进行相关理论分析, 第一部分简介了房地产企业开发贷款的定义以及发放要求。并对后“国五条”时期, 房地产商直接从商业银行贷款状况进行了分析。第二部分简介了个人住房贷款的定义以及发放要求, 以及其在房地产企业融资中扮演的重要角色。并对后“国五条”时期, 个人银行住房贷款对房地产企业融资进行分析。其次是进行数据分析, 分两小部分进行剖析, 一是通过商业银行对房地产企业的贷款发放的数据进行分析, 比较商业银行对房地产企业的贷款发放的变化, 二是通过个人购买商品房的住房贷款的数据和商品房销售额进行分析。最后, 对全文进行总结, 指出本文的创新与不足之处, 并对房地产企业改变从商业银行的融资现状提出了建议, 提出了对房地产政策选择的参考意见。

二、后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行直接融资状况理论分析

(一) 房地产开发贷款定义及发放要求

房地产企业从商业银行贷款融资是所有融资渠道中传统又占主流的渠道, 体现出其对银行信贷有着高度的依赖性。开发贷款要对借款人的资质进行贷款调查, 包括短期偿债指标、长期偿债指标、盈利能力指标等。短期流动指标包括流动比率、速动比率、现金比率等。长期流动指标有资产负债率、产权比率等、资产负债率过高说明企业过多依靠借入资金来经营, 产权比率反映企业清偿时对债权人利益的保护程度。盈利能力指标有资产总额收益率、所有者权益利润率等。商业银行对房地产企业发放贷款有着严格的审核条件, 房地产企业只有这些财务指标达到标准, 商业银行才会考虑对房地产企业进行贷款发放。另外, 开发贷款需要合格抵押品, 并且要有第三方对项目进行评估, 以保证工程完成后的价值足以偿还贷款。所以, 银行与房地产企业需要保持密切的联系。开发贷款风险较大, 加之与借款者保持联系的成本较大, 所以银行往往会要求较高的贷款利率。

抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款额和借款时间长短而定, 一般不超过房地产现价的70%到80%, 抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行, 并根据贷款期限长短实行浮动利率。

(二) 房地产企业选择贷款融资的原因

房地产企业有时不借款也拥有足够资金, 但是还是会通过贷款融资来达到提高权益资产的收益率, 利用借贷资金扩大自有资金的产出成为财务杠杆, 财务杠杆的作用越大, 需要借贷资金与自有资金的比例越大, 当投资收益率大于借贷成本 (借贷利率) 时, 财务杠杆就是有利的。当投资收益率固定, 贷款利率固定, 贷款越多, 自有资金收益率越大。所得税法激励房地产企业使用财务杠杆, 一般而言, 贷款利息可以百分百抵减应税收入, 比自有资金投资房地产抵减幅度大。

但是, 如果房产实际净营运收入低于期望收益, 财务杠杆将是不利的。但财务杠杆的作用加大时, 贷款方也会感到风险的增加, 他们会要求以附加的实际利率作为他们风险增加的补偿, 随着贷款额的增加, 贷款成本也将增加。杠杆作用加大增加了投资的现金收益不足以偿付债务的风险。房地产企业选择最佳筹资方案, 会考虑筹资成本率, 在财务杠杆收益与财务风险之间达到一种最佳的均衡。

资金成本是房地产投资者筹措资金时付出的代价, 其主要有三个部分, 筹措资金过程中发生的各种费用, 向资金提供者提供的报酬, 在特定条件下的机会成本。资金成本多用资金成本率表示, 它在筹资决策中十分重要, 是衡量房地产企业各种筹资方式的标准之一, 是分析和比较各种筹资方式的依据之一。以资金成本率作为贴现率, 计算项目计算期的净现值, 如果大于0, 则该筹资项目是可接受的, 如果小于0, 则不可接受。当房地产企业选择进行商业银行贷款融资时, 说明通过净现值计算, 此项筹资方式十分重要。

(三) 商业银行信贷收紧政策

“国五条”规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期, 对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响, 房地产信贷市场收紧。另外, “国五条”的信号意义远远大于实际意义, 这是上届政府最后一次重要会议再次聚焦房地产调控, 是政府对于近年来房地产政策的一种充分肯定, 也是对本届政府的期望, 本届政府不会轻易打破政府自身的原则, 会在上届政府的基础上继续调控房地产。银行考虑到国家政策的目的, 会对房地产企业是否有能力进行还款进行更加严厉的审核, 对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响。紧缩信贷使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

(四) 房地产企业开发贷款风险加剧

房地产开发投资大, 周期长, 离不开商业银行的信用贷款支持。对商业银行来说, 贷款具有偿还性和增值性, 对房地产企业进行贷款是商业银行资产业务领域, 对其进行贷款服务, 不但可以获得高额回报, 而且可以带动银行相关业务发展如房地产评估服务、代理买卖房地产以及房地产咨询中间业务, 为银行创造更高的收益。但是发放贷款面临着巨大的市场风险, 流动风险, 利率风险。市场风险是指房地产市场状况变化的不确定性, 由此带来的房地产开发投资回报的不确定性。流动风险是指房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款, 债权流动性较差, 相对于短期贷款具有较大的风险性。利率风险是指对固定利率的房地产开发贷款来说, 如果贷款期间市场利率下跌, 借款人以原来较低利率偿还贷款, 贷款人受到利息收入的损失。尤其在如今房地产市场不景气的状况下, 进行房地产开发贷款的发放更面临着巨大的风险。

三、后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行间接融资状况理论分析

(一) 个人住房抵押贷款定义

除了直接向银行申请贷款进行融资之外, 开发商的自筹资金也间接来自银行。这部分资金是由商品房销售收入转变而来, 如今人们购房多使用商业银行公积金贷款、个人住房按揭贷款等。按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款, 如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话, 来源于银行的资金总比例将高达70%以上。所以, 后“国五条”时期, 个人抵押贷款的变化对房地产企业的融资也将有重大影响。

(二) 个人抵押贷款需求减少

“国五条”提高和落实二手房交易税费的上升, 坚决抑制投机投资性购房需求, 这将直接增加二手房交易成本, 在短期内明显削弱二手房的置业需求, 并且对投资性需求打击较大。其次, 随着“国五条”及其细则的出台, 已有银行收紧房贷, 信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量, 使个人抵押贷款需求减少, 对房地产企业的资金回笼有严重的影响。另外, “国五条”要求加快保障性安居工程规划建设, 承接保障房建设的开发商也将更有利益保障, 保障性安居工程也使人们对个人抵押贷款的需求减少, 使房地产企业从商业银行融资量减少。

(三) 发放个人抵押贷款风险增大

对商业银行而言, 与其他中长期贷款相比较, 个人住房抵押贷款对其来说较为有利, 表现在流动性、安全性、盈利性等方面。首先个人住房抵押贷款是分期付款, 每年甚至每月都有现金回流, 有利于提高资产的流动性, 增强短期偿债能力。个人住房抵押贷款的发放对象是具有稳定经济收入者, 并有住房抵押, 安全性较高。其利率高于其他贷款, 收益也高于其他贷款。又因为其流动性好, 银行可回流资金得到再投资收益。所以商业银行愿意给予个人抵押贷款。

可是据最近研究显示, 全国有近一半的大中小城市房价显示出下降趋势, 这也是显示出“国五条”在长期阶段里对房价的调控能力。房价进一步提高了发放个人抵押贷款的风险。据2008年的次贷危机, 我们分析可知, 当房价下降时银行面临的违约风险更大, 许多抵押贷款投资者更愿意进行理性违约, 选择放弃房子而不是偿还贷款, 因为这样借款者的损失更小一点。银行为了控制个人住房贷款的不良贷款率, 会不断个人征信系统完善, 普行风险防范意识和内控机构加强, 使房地产信贷发展日趋规范。所以个人银行住房贷款申请更加困难。

四、后“国五条”时期, 房地产企业通过商业银行融资金额变化

(一) 房地产开发投资增速

由下图可知, 自2013年开始, 房地产开发投资增速缓慢下降, 到2014年增速更是迅速下降。这不仅是由于房地产市场的渐冷, 更是由于房地产企业的融资难。

图表来源:中国统计局

(二) 房地产企业开发贷款

据中国统计局统计, 可以等到如下表格, 通过分析表格可知, 房地产国内贷款的数额十分之大, 可以体现出房地产企业对资金的需求。由表可知, 自2000年到2009年, 国内贷款占房地产开发企业到位资金比例都在20%左右, 2010年之后, 其比例都在15%左右, 比例下降体现出国内贷款的难度增加。

继续分析下表, 国内贷款增速远小于房地产开发企业到位资金增速, 可以看出房地产企业逐渐依靠其他融资渠道来融入资金, 获得国内贷款的相对比例减少。

此图可由上表统计得出, 可以看出我国房地产商业银行贷款占企业开发资金的比例不断波动下降。企业扩大开发规模的资金来源能够国内贷款的可能性越来越小。

个人住房贷款情况:

由下图可分析得知, 全国商品房销售面积和销售额的增速只2013年来呈现出下降趋势, 到2014年开始甚至出现了负增长。如今人们购房多使用商业银行公积金贷款、个人住房按揭贷款, 按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。所以可以推断出个人按揭贷款的增速在不断下降甚至出现了负增长。个人住房贷款作为房地产企业资金来源中其他资金来源的重要组成部分, 其下降趋势体现了房地产企业从商业银行融资的数量的下降, 融资难的问题渐渐体现出来。

图表来源:国家统计局

五、结论与展望

本文分析了后“国五条”时期, 房地产商从商业银行贷款, 个人银行住房贷款获得融资的状况。中国房地产开发企业自有资金比例较低, 开发资金主要依赖银行贷款, 银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程, 所以银行贷款对房产开发有着举足轻重的影响。

在后“国五条”时期, 随着中国银行体制改革, 特别是在“国五条”影响下, 中国人民银行总行出台了关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件, 使各家商业商业银行不断收紧房地产开发贷款和个人住房抵押贷款。另外, 在如今房市不景气的时候, 无论是房地产企业还款的风险还是个人抵押贷款的违约风险都将进一步加大, 出于风险和自身资金稳定性的考虑, 各家银行对房地产贷款将更加谨慎。

面对新政策的要求, 在宏观调控下, 房地产企业融资策略应发生调整, 需由原来的单纯依赖银行贷款到以银行贷款为主, 以私募和创新融资为辅, 建立组合融资安排和多元化融资, 确保项目资金链安全。房地产企业为了在如今动荡的房市里生存下去, 必须以诚信原则向商业银行借款并扩大融资渠道, 确保开发资金来源, 开发优质项目, 并进行按期还款, 才能形成融资的良性循环。

以下是对房地产市场的政策建议。由于房地产产业的稳定关系到国计民生, 国家为了是房地产企业有稳定的开发资金来源, 开发出优质的项目, 保持房价以及房地产市场的稳定, 需要保持其房地产政策的稳定性, 建立健全房地产市场的长期调控机制, 进行统筹兼顾, 在对房价进行调控的同时, 不阻碍房地产企业的正常发展。减少对房地产市场的行政干预, 促进市场机制发挥其调控职能, 使房地产企业健康稳定持续发展。

摘要：2013年3月, 国家颁布施行“国五条”的房地产政策, 分析房地产企业从商业银行融资的变化状况, 发现后“国五条”时期, 无论是房地产企业从商业银行直接用开发贷款进行融资, 还是利用购房者的商业银行个人住房贷款使得到资金流入的融资, 都将体现出下降趋势。要解决房地产企业融资难的问题, 首先需要房地产企业加强自身的信用建设, 其次, 房地产企业融资策略应发生变化, 扩大融资渠道。

关键词：房地产企业融资,开发贷款,个人住房贷款

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