商圈调查分析报告

商圈调查分析报告（共8篇）

商圈调查分析报告篇1

胡洋

103341021、人口规模及特征

人口密度非常大：小陈水果店位于无锡商院商业街比高数码隔壁，是一个主要以经营水果的门面，在学院下课时间，以及周末放假时间有较多学生光顾，购买各种自己所需的水果，主要经营各种常见水果。鲜甜可口、色泽诱人的水果，由内而外散发着动人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，对健康又大有益处。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可帮助消化，好处不胜枚举。

二、产品情况

小陈水果店：

主要经营各种时令水果。

水果价格（元/斤）

无籽西瓜贡桔柠

4.68 8.80 7.80

菠萝柿子胡

3.80 3.98 9.80

橙子猕猴桃特小

2.88 4.28 4.50

芒果脐橙金丝蜜38.00 4.95 4.80

檬柚凤柚

木9.80 西红

柿

2.68

黄

1.68

西红2.68

主营产品：黄瓜西红柿芒果木瓜红富士草莓金橘龙眼特小凤哈密瓜蜜桔橙子

瓜砂

糖5.98 特蜜

2.78 金

瓜

4.98

柿

桔红

富8.80 桔哈

密5.60 橘柚

6.50

士

瓜

子

砂糖桔猕猴桃梨

红心柚柠檬雪梨

三、竞争对手情况

在无锡商院小陈水果店隔壁就有另外一家水果店，名为水果缘。同样顾客都是我们学院的学生，同时大学生超市也有一家水果店，相比较其他两家，本店的价格较好，质量适中，所以生意相对而言较好。且靠近男生宿舍，所以顾客比较多。

五、客户情况负责人：胡洋

客户都为无锡商院的学生。对于本店的水果，大多数学生都去过，且消费过。客户大多持满意的态度。

改进建议：

建议：

水果保鲜：不同水果有不同的保鲜方法首先不要囤大量的货尽量减短进货到出货期有的可以常温保存有的需要冷藏保存但是成本相对较高最好的办法是尽量减短周转期像葡萄这样的水果基本不能过2天销售期。

增加利润：

提高利润的方法主要是以下几种：

1、维持目前进货价格、销售价格不变的条件下，提高营业额

2、维持销售价格不变的条件下，降低进货价格

3、维持进货价格不变的条件下，提高零售价格

4、维持目前进货价格、销售价格不变的条件下，降低开店运营成本服务：

商圈调查分析报告篇2

一、钟楼商圈

作为西安市旧城中心的核心商圈, 钟楼商圈的历史悠久, 同时也是未来西安的商贸及其旅游服务的集聚地。钟楼商圈商业密集度极高, 商业店铺林立。东, 南, 西, 北四条商业街各具特色。作为钟楼商圈最具特色的商业形式便是步行街, 其中最具代表性的有骡马市步行街和北院门步行街。商业步行街的成功与否与商业建筑的群体空间布局关系, 街区尺度, 场所需求以及街区特色等紧密相关。以下从多方面对骡马市和北院门步行街进行深入剖析与研究。

(一) 骡马市步行街

骡马市步行街东连东木头市, 北连东大街, 距离约600米。骡马市的商业街长度基本符合人们逛街休闲的娱乐范围。商业在骡马市这片长方的地带里纵向分布, 立体开发既解决了市中心的土地资源稀缺的问题, 又同时提高了土地利用率。

1) 总平面布局:骡马市步行街以兴正元广场为核心布局, 步行街为南北方向。大概形成3种商业形式。分别是中心广场, 兴正元广场和沿街店铺。2) 功能定位:大跨度空间的百货商场在北部区域, 民俗类展演商业布局在中部区域, 小空间的精品小店布局和休闲商业布局在南部区域。3) 成功之处:a.商业街内有风格多样, 功能丰富的各大特色商业类型。欧洲风情街内可以体验欧美风情, 骡马市主街内亦可体验大唐风情, 将骡马市步行街打造为国际性的商业综合区。b.骡马市步行街的建筑造型结合地域特色, 有仿唐式建筑特色, 在屋檐处做了特殊处理, 建筑立面的颜色也采用了青灰色调, 也是结合周边环境的做法。c.骡马市步行街中, 路灯, 照明设施, 休息平台, 广告牌等均有体现地域文化特色的地方, 借以显现骡马市步行街独特的风格和特点。一些雕塑、小品、喷泉等使其更具有文化内涵和艺术感染力。4) 存在问题:a.一些商业街广场设计缺乏人性化, 缺少遮阳措施和休息座椅。b.交通混乱。c.餐饮分布混乱:在干道上的餐饮部分都间隙的分布于商业店面旁边, 不易寻找。d.商业业态混乱, 布局缺乏合理规划。

(二) 北院门步行街

北院门商业步行街历史上是回民聚居地。它, 南边是西大街, 北侧为西华门大街, 长约600米, 宽约20米。商业街的民族特色和文化韵味吸引着来自国内外的游客。

1) 历史街区保护:北院门历史文化街道沿街建筑风格为明清式, 步行街商业店铺林立, 经营种类涉及到特色小吃, 地方特产和民俗饰品等。文化传统韵味十足。铺地以青石砖为主, 古朴自然。今天的北院门, 以其清真饮食和独具特色的传统风俗而成为该区域商业的吸引点。这里汇聚了各种地方小吃, 特色民俗。商业保留了丰富的文化资源和民俗遗产, 深受消费者喜爱。

2) 历史街区保护存在的问题:a.空间:缺少体现历史特色的城市街道家具, 休憩空间不足, 缺少广场绿地等, 交通拥挤, 基础设施不完善, 居住建筑布局杂乱, 环境状况亟待整治提高。b.文化:由于商业开发的需要, 主要经营饮食旅游等商业项目, 缺乏传统民俗文化的展示与继承氛围。这里俨然已经成为吃的天地, 传统文化在经济发展面前渐渐被忽视。

3) 商业开发:北院门商业步行街的主要居住者为回民, 是历代商家云集之地, 成为西安老城区一条著名的传统韵味十足的商业步行街。由于该商业街拥有着深厚悠久的历史文化和丰富多样的商品, 吸引着当地居民和外来游客经常光顾, 是北院门整个历史街区中保留较完整连续的商业性街道。存在问题:空间:广告招牌设立总体感觉混乱, 无重点, 无明显的识别性, 过于分散, 色彩混乱, 面积过多, 破坏沿街立面形象。指示牌设置较为粗陋, 布置凌乱, 不同程度阻碍了对信息的传达效果。业态:缺少大型综合类商业类型, 大多以小家小户的家庭经营方式为主, 导致商业经营较为低端。

二、小寨商圈

高校林立的区位优势促使小寨商圈吸引了如百盛之类的主流百货店, 商圈氛围形成迅速。文教匙商业核心, 以学生经济、年轻消费为主。

(一) 区位

小寨商圈位于高校林立的南郊文化区。处于陕西历史博物馆和大兴善寺之间。小寨是长安路乃至城市轴线的一个重要节点, 西安市的经济文化副中心。商圈吸引力和辐射力极强。商圈交通通达性极好, 一直以来都是城市南部的东西向人流疏散的主要道路。为疏散钟楼区域的交通以及分散钟楼区域的商业压力做出很大贡献。具有大量的人流, 交通流, 商业流, 区位优势明显。

(二) 地下空间的利用

地下空间功能上表现为:地下商业+地下停车+交通集散空间+其他+公共通道网络。但好又多广场, 飞炫广场, 长安百盛, 军人服务社等地下空间虽利用较为合理, 但是在相互连通, 紧密联系上作的不够。未能形成一个连续整体的地下空间利用系统。还是需要人行天桥来解决交通压力。

(三) 存在的问题

1) 建筑密度过大, 缺乏公共活动空间以及公共绿地, 城市景观单一。其整体环境缺乏活力, 没有亲切感和力度。2) 临街商铺高低不齐, 占道经营现象十分普遍, 新建筑的无序混乱, 与周边环境缺乏协调, 即新建的高层建筑缺乏统一, 导致建筑面貌混乱, 也因层数及质量参差不齐, 城市景观缺乏整体感。更极度削弱了大兴善寺和陕西历史博物馆的凝聚力。临时建筑和违章建筑物十分多且缺乏规划, 沿街的围墙也极大的影响了视觉效果。3) 从小寨东西路来看, 虽然沿路的历史景点众多, 但其周边建筑及街道家具缺乏地域特色, 未能结合利用陕西历史博物馆和大兴善寺的历史特色来进行规划, 反而削弱了大兴善寺与陕西历史博物馆的凝聚力。

摘要：本文主要从西安的两大商圈的特色及优势与不足来研究商圈的经营及环境营造模式, 也为西安的其他商圈甚至是其他城市的商圈规划和发展提供了一定的借鉴学习的经验。

关键词：商圈,钟楼,小寨

参考文献

[1]李春雪.北京市城市商圈发展中存在的问题及对策.经营管理者, 2012.

[2]伊娜.现代城市商圈建设发展思路分析.商业时代, 2012.

[3]杨殿钟.西安概览.西安出版社, 2007.

商圈调查的方法与技巧篇3

我是贵刊的一名读者，读了两年的贵刊，学到了不少东西，最近从单位辞职，准备自己做一点事情。计划创业的方向是餐饮或商业零售，因为我本人曾在几家饭馆打过工，对餐饮业比较熟悉，同时也看好餐饮业旱涝保收的特点，对其中的风险亦早有准备。同时，本人在几家大型商业零售企业包括商业连锁企业当过采购员，与同类型店相比，有一定的同时兼具品质和价格优势的进货渠道，由于打工时比较注意观察，我对这个行业也有一定了解。目前举棋不定的有两件事，一就是不知到底应该选择餐饮，还是选择商业零售作为自己的创业方向，因为觉得自己在这两方面都有些优势，都有机会获得成功；第二，就是在开店地址上遇到了困难。开店一定要开在一个成熟商圈中，这个主意我是已经打定了的，因为店开在成熟商圈中，可以利用别的店家已经造成的商业气氛和商业人流，创业的风险会比较小，机会会比较多。但是我所在的这个城市同时拥有多个不同层次的商圈，对于具体选在那个商圈中开业，我感到很迷惘。就这两个问题向你们提出求教，谢谢！

苏州顾佩侗

2006年12月11日

顾佩侗：

谢谢你对《科学投资》的信任。看了你的来信，觉得你的创业条件确实很好，令人羡慕，但是我们的建议是，希望你不要在两条路线上作战，不要同时在餐饮行业和商业零售行业进行创业，因为这两个行业区别还是比较大的，尤其你对于行业有经验，但自己并无实际操作企业的经验。操作企业可能不是如你作为旁观者所看到的那样简单，无论是作为餐饮业的店员，还是作为商业零售企业的采购员，或者作为两种不同类型企业中的中层管理干部，所能接触到的可能都是一方面的工作或者少数几个方面的工作。作为一个创业者，在刚刚创办企业的时候更需要的可能是全才，这个时候需要你集中精力，两头兼顾很可能使你既丢芝麻，又没有拣到西瓜。至于具体是应该选择餐饮创业，还是选择商业零售业创业，需要你根据自己的情况进行选择，如果你自己拿不定主意，那么可以选择一些熟悉你情况，同时你又信得过的朋友或亲人，请他们为你提供意见。很可能旁观者清，会比较客观地解决这个令你烦恼的问题。

其次是关于商圈调查，这确实是一个非常重要的问题，不同类型的商圈、不同层次的商圈，适合于不同的业态和不同的经营方式。商圈调查是一项比较需要科学态度和科学方法的工作，我们希望顾先生在首先确定自己的创业方向之后再来考虑商圈选择的问题。如果顾先生对于某个商圈拥有特别的感情，比如由于住家或其他方面的因素，有朋友帮忙能够租到便宜的房子，离你原来的工作单位比较近，熟悉环境，对环境比较有感情，那么，你也可以根据商圈调查的结果确定你的创业方向。可见凡事有一利必有一弊，有时候一个人可供选择的机会多了，也未见得就全都是好事。

商圈调查所要达到的目的：1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等；如果是以过往人群为主的商圈，了解过往人群的人口要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店；2、分析商圈的结构，是单一商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要小心区别；3、发现商圈的优势和弊病，进行分区考察，考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费用水平，加上对竞争对手的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。

在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型，一是主要商圈，一个城市通常都会有几个主要商圈，主要商圈以目标顾客为划分，会有高、中、低的层次区分，以经营项目为划分，会有不同的重点主打；二，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的二级商圈，一般规模会小于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈；三，边缘商圈，一般为社区商圈，以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说，次要商圈的地位会比较尴尬，要注意选择那种有核心点的二级商圈，比如，一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中心形成的商圈，一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时，会目标明确，干扰较少，尤其适合那些刚刚下水，经验不足的创业者。

此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一，定位十分明确的商圈；集约型商圈：在一定范围内，由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内，你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈，比如，在同一个商圈内，若干个经营首饰的小店集中在一起，就可能形成一个商圈内部的微型商圈，对准备在商圈开铺的朋友来说，考察大商圈的同时，应该特别注意这种大商圈内的微型商圈，在大方向确定以后，这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。

在进行商圈调查的时候，我们建议以数字为中心，切忌凭感觉，会画图的朋友，最好能画出详细的图纸，并加以细致的文字说明，这对你最后的选择会起到至关重要的作用。你要注意的因素有这些：1、目标区域内的建筑及分布，建筑内人群资料及与交通的关系；2、目标区域内业态的具体分布，尤其关注那些小的商业气候，比如若干家同类型扎堆，分析其为什么要扎堆，其中有无龙头店，各自经营的主要项目有无冲突，如何解决，观众的反应等等，要进行详细统计；3、关注那些生意好的孤立店，为什么生意好？有无可能在其旁边开店借势？4、关注规划的变化，在一个成熟商圈内，规划的变化往往预示着后来者的巨大机会，因为老客户一般都会有“恋栈”心理，对规划变化有意无意进行排斥，反应迟钝，给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会；5、几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用；6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。

有一个需要特别注意的问题是，在对商圈调查的时候，或进行商铺选址的时候，每一个人都要特别关注位置，但却甚少有人注意到，商业选址要注意的其实不是地理位置，而是客流位置，所以要特别关注商圈内人潮的流向，关注其行动规律，并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素，如心理、历史、环境等等，这一点非常重要。我们看到有很多朋友一直做得都很不错，但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”，以为选择了一个旺铺，必定发财，谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里，自己只是站在门口看了看热闹，最后自己还搞得莫名其妙。其实原因就在这里：商铺的选址，选的不是地理位置，而是人流位置；对人流的考察，首先要考虑的不是人流的多寡，而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购买习惯的原因，如果你没有办法扭转，那你就应该避开这个位置。

商圈调查报告篇4

孤立店类型，经规划的购物中心，自然形成的商业中心，这三种商店位置具有不同的优势和劣势，连锁企业管理者要确定适合自己的门店位置，关键是要分析自己的业务类型与哪种地点类型相匹配。

(一)孤立店

优势：无竞争对手，租金较低，具有灵活性，开店费用低，能见度高，有选择和扩大规模的潜力，有利于顾客一站式购物或便利购物。

劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小，广告费可能较高，在多数情况下，建筑不能租用而必须新建，通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。

(二)经规划的购物中心

优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施、髋敝的停车场、各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及休闲。

劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。

(三)自然形成的商业中心

中心商业区：是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。

次级商业区：是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口。

邻里商业区：是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干个小商店组成。

专业一条街：是由若干个经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。

二、商圈地址评估

①选商圈

分析该城市各区域的商圈个数、商圈名称和类型，确定城市核心商圈、次级商圈与辅助商圈。对商圈的成熟度、发展规划、潜力、辐射范围、有无竞争对手等情况进行分析，以便选择符合定位，适合进入的商圈。

②选街道

分析对所选商圈的街道个数、名称和类型，对街道条件、人流车流、竞争情况等进行分析。

街道条件：街道长度、街道长度、街道宽度、店铺数量、人流出入口、街道成熟度

人流车流：人流量、车流量(早、中、晚)

竞争情况：典型竞争门店数

吸引情况：有无与所属行业顾客群产生吸引力的设施或条件

③选商铺

选商铺主要分析两方面内容：外部评估和内部评估。

外部评估：人流量、车流量、门店可视范围，门前道路宽度、邻里类型等。

内部评估：面积、建筑结构、招牌长度、配套水电条件，租金等。

三、商圈选址的原则

1.充足的商圈购买潜力：假设在某一地点设立商店，首先确定其商圈，接着计算商圈内人口数，调查周围消费人群收支型态，有多少金额用于某一商品上，而此商品能或多少。

2.商店地点的近便性：选择一特定地点最主要原因在获得近便性，让消费者容易到达。衡量近便性把握三种博雅塔性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾客，及顺道经过的顾客。

3.成长的潜力：商店选在商圈内人口和所得增加的地区。

4.商业拦截：店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远求近，或考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客流失。

5.总合吸引力：同类商店聚集在一起比分散各处能吸引更多的顾客。不同类商店聚集一起，可收到交换顾客的功能。

6.兼容性：商店店址需能解决顾客交通不便的因素，又能有效交换彼此的顾客。

7.竞争危险性最小：考虑竞争型态及竞争者。

调查报告之商圈与店铺的调查篇5

商圈与店铺的关系

1.以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争;

2.以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩;

3.以区块(或整条街)行业别而言，是合理或相辅相成;

4.以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期;

5.以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗;

6.以店铺业态别而言，是必须消费或专程消费或购物消费;

7.以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费;

8.以经营定位而言，是业态不清或定位不明;

影响店铺商圈的因素

(1)店铺的经营特征

经营同同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。哪些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立一种属寄性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。

(2)店铺的经营规模

随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大，因为规模越大，它供应的商圈范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。

(3)店铺的商品经营种类

经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的店铺要小。

(4)竞争店铺的位置

相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。

(5)顾客的.流动性

随着顾客的流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。

(6)交通地理状况

交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素，位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理障碍，日山脉、河流、铁路以及高速公路会无情地截断商圈的界限，成为商圈规模扩大的巨大障碍。

(7)店铺的促销手段

店铺可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度和影响力，吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾，随之店铺的商圈规模会骤然扩张。

商圈调查分析报告篇6

关键词：都市型商圈,聚集与扩散,天河路商圈

一、引言

随着工业化、城市化的快速进程,都市型商圈在城市中的地位越来越重要。城市化的进程促进了商圈的发展,为商圈提供了必备条件;而商圈随着能量的聚集和扩散,又为城市的发展增强了动力,促进城市化的进程。可以说,都市型商圈既是城市化进程的产物,又是推动城市发展的重要力量。都市型商圈主要功能表现为商圈的聚集与扩散,而它的竞争力优势也主要反映在这种功能的强弱上。所以,把握好商圈聚集与扩散的因素与机制,对都市型商圈的发展尤为重要。

天河路商圈作为广州最繁华的商圈,其辐射范围已超出珠三角区域,成为“华南第一商圈”。天河路商圈的发展推动了广州的城市化进程,繁荣了广州的经济,在商业方面占据着举足轻重的地位。如今,天河路商圈正处于高速发展时期,面临着许多的机遇与挑战。为使天河路商圈继续促进广州的经济发展,本文试图分阶段分析商圈聚集和扩散的过程和机制,对天河路商圈的发展并加以引导和控制,使之发挥更大经济效用。

二、都市型商圈聚集与扩散的概念

(一)都市型商圈

都市型商圈是指商业高度集聚、经营服务功能完善、辐射范围超广域性的商业中心或商业集聚功能区,是最高等级的城市商业“中心地”。都市型商圈辐射能力强,业态丰富多样,并在城市中占据中心重要的地位,具有城市最为繁华的商业和最具活力的市场,其一般特征如下表1。

(二)商圈的聚集与扩散概念

商圈的聚集是区域经济发展过程中的产业聚集现象,是指大量相互关联密切的商业企业在空间上的聚集,从而形成一定区域内商业网点密度和专业化程度很高的商业经营场所。商圈的扩散主要指商圈在空间范围上的扩张,是商业企业利用各种优势条件,采用各种方法,强化和扩张次要商圈和边际商圈层,从而在整体上增强实力、提高商势,扩大影响力的空间范围。

三、都市型商圈聚集与扩散的机制

商圈依赖于城市的发展,一个城市的自然人口、经济、交通因素对商圈的变迁和发展都有一定的影响,商圈内部主力商家也是影响商圈发展的主要力量,这四种主要影响因素关系到商圈的成长及未来的发展前景,在商圈聚集与扩散过程中起到了关键作用。本文构造聚集与扩散的机制模型,如下图:

从图中看到,在都市型商圈聚集于扩散的过程中,人口、经济、交通和商家都在不程度上起到了推动作用。在商圈发展的不同阶段,影响商圈聚集和扩散的不同因素,其显著性是不同的,所以商圈发展中的机制因素也就有所区别。按照商圈生命周期理论,在商圈发展初期,交通因素起到了关键作用,便利的交通条件使得商圈迅速聚集了大量的商家,商圈的规模和范围也在逐渐的扩大。通过图形中路径1,此时商圈主要表现为聚集。商圈聚集在一定程度上产生聚集效用,比如消费带动效用等,反过来又带动商圈的聚集。

经过商圈一段时间的聚集,到了商圈高速发展时期,此时人口和经济因素最为关键。商圈的扩散开始变的剧烈起来,商圈聚集了大量的能量向外释放,产生扩散效用,比如品牌区位效应等,又反过来促进商圈的聚集。在商圈高速成长阶段,四个关键因素又同时通过路径2对其作用。此时商圈大量的扩散需要更加便利的交通条件与之匹配,对商家的经营策略和经营定位要求更加严格。如果交通、经济等条件不能满足扩散的需要,商圈的扩散就会受阻,商圈的聚集就会产生不经济现象,最终影响到商圈的发展。到了商圈发展的成熟期与衰退期,商圈的聚集已基本完成。商圈主要表现在对外的扩散,此时商圈商家是影响商圈发展的主要因素。

都市型商圈的聚集与扩散机制作用是相互的,商圈的极核在聚集了大量的能量后,必然要扩散出来,而且没有扩散,聚集也无法持续。从城市经济发展的历史分析,聚集也只是一种手段,扩散才是真正的目的。聚集是为了扩散,而扩散则进一步增强了聚集。在商圈聚集与扩散的交叉中,聚集效用与扩散效应相互作用、相互促进,共同推动商圈的发展和繁荣。

四、天河路商圈的聚集与扩散

(一)天河路商圈概述

广州天河路东西走向,路北依次排列广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇,路南则依次为中怡时尚MALL、天河城、宏城商业广场、正佳广场。这其中,天河城、正佳广场、太古汇的单体商业面积均超过10万平方米。再往东延伸,广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登城均已投入运营。

(二)天河路商圈的聚集

天河路商圈最初开始于1986年,随着广州市的经济发展水平的提高和交通条件的改善,天河路周边地区的商业氛围加浓,现如今天河路商圈正处于高速发展阶段。在该时期商圈的聚集效用非常显著,现从影响商圈成长的条件来分析天河路商圈的聚集因素,见表2:

(三)天河路商圈的扩散

天河路商圈现发展成为广州市的新城市中心区,其功能定位于现代化的商业、商务、体育、居住生活聚集地。其辐射范围扩散已到东莞、佛山等珠三角地区,甚至海外地区人士都受其影响。根据商圈生命周期理论,在商圈成长阶段时期,商圈的扩散开始加剧,天河路商圈的扩散已形成以以下为核心实体的格局(如表3)。

五、天河路商圈聚集与扩散的问题及对策

(一)商圈发展中的问题

1. 交通之困

伴随着商业扎堆出现的外部效应是交通的拥堵。众所周知,承载天河城成功盈利的是每天将近20万人次的客流量,周末为60万人次,因此天河路每天吸引将近150万人次客流。但令人遗憾的是,随着城市扩张,天河路交通堵塞严重,道路规划与商业发展完全脱节。

2. 同质化竞争严重

一个商圈的商业物业如果同质化程度过高,是不利于形成综合竞争优势的。而目前天河路商圈各大主体间的竞争达到了白热化,尤其是天河城和正佳广场的竞争,这在一定程度上影响了天河路商圈的整体竞争力。所以现在各个商家都在主动探讨差异化经营的问题,但差异化经营获得成功只是理论上的探讨,实际操作中如何组织品牌是非常困难的。

3.“广佛同城化”的影响

贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的突破口是珠三角一体化发展,珠三角一体化发展的突破口是广佛同城化。可见广佛同城化的意义之大,影响之深远,所以作为广州市的都市型商圈,天河路商圈在其发展周期中会受到一定的影响。比如大量佛山的顾客到天河路购物更加方便快捷,使得商圈的外部效用增强。但同时也会有一部分顾客为避免购物的拥挤或享受异地购物的感觉,外溢到佛山去购物。由于两城联系的紧密型,使得两城的商家对竞争策略都会做出调整,天河路商圈的主力商家也要随着城市化的进程改变自己的经营策略。

(二)商圈发展的建议

1. 政府积极科学的指导作用

政府科学的规划和引导,是形成多元化商业功能和愉悦环境的关键。对于发展中的天河路商圈,广州市政府要高度重视,及早进行整体规划,加大引导力度,完善基础设施,加强软环境建设,创建一个和谐、共生、舒适、愉悦的城市商业空间,使天河商圈真正成为集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、运动健身为一体的综合服务功能的现代化都市商业街区。

此外,天河路商圈的各大主力商家也意识到人流量无法控制,因此通过不断引进知名品牌、提升商场内的品牌来调整消费者的结构,进而梳理人群的流向。

2. 差异化经营策略

迈克尔·波特的“三种竞争策略”使得企业在竞争中获得核心优势。同样,商圈在发展中也可以采用差异化经营策略来弥补同质化竞争的不足。各购物中心和零售物业应树立整体观念,进行科学客观的市场调查与研究,在逐步完善基本服务功能的基础上,重点规划和发展特色鲜明、独树一帜、互为补充的各类主题购物中心,以求在同一商圈内达到共荣共赢效果,并为天河路商圈的整体形象构造增添光彩。事实上,天河路商圈的商家已经自发地开始了差异化经营。广百中怡店定位为天河商圈内唯一单体百货,苏宁开创了商圈内首个成功的3C+航母店,合作办公进行了核心商圈办公专营的探索。

3. 商圈文化的塑造

天河商圈要形成自己独特的文化内涵,在广佛同城背景下,留住广州顾客,吸引佛山顾客。天河商圈尽管缺少历史文化底蕴,但完全可以走文化定位的路子,挖掘地域文化之精髓,如以独具特色的建筑文化、街区文化、饮食文化、茶文化、酒文化、服饰文化等,构成天河商圈独具魅力的地域风情。

总之,都市型商圈是在商圈聚集与扩散的共同作用下发展的,但由于市场主体行为具有一定的盲目性,同时存在部分影响因素的发展不均衡性,会导致商圈在聚集与扩散中不经济的产生。因此,通过对都市型商圈的聚集与扩散过程的研究,采用各种手段引导商圈企业的行为,形成科学的空间结构和商业形态,避免商圈规划发展上的混乱与无序,从而提高城市商圈开发的科学性,提升城市商圈的经济价值,为城市经济发展注入活力,最终实现城市的有效、均衡和可持续发展。

参考文献

[1]齐晓斋.城市商圈的类型与选址[J].江苏商论,2007(8)

[2]柳思维,唐红涛,王娟.关于城市商圈时空演进若干问题的研究[J].湖南商学院学报(双月刊),2006(6)

[3]洪涛.现代商圈及其动态发展——兼论北京南城商圈及其定位[J].商业时代(理论版),2002(12)

[4]蒋三庚.论商业集聚[J].北京工商大学学报,2005(3)

[5]周建纲.现代商圈的集聚扩散功能[J].上海经济研究,2002(6)

[6]齐晓斋.城市商圈发展概论[M].上海:上海科学技术文献出版社,2007

[7]林耿,周锐波.大城市商业业态空间研究[M].北京:商务印书馆,2008

动物园商圈调查与心得篇7

各位领导你好:

随着市场的发展与竞争，我们现在面对很多的问题。现将个人的一些心得与体会向领导和汇报如下：

北京动物园批发市场主要拥有以下几个大的服装批发市场：东鼎、众合、天皓城、世纪天乐等。所售的衣服种类之多，品种之全，范围之广。

1、北京东鼎服装商品批发市场

北京东鼎服装批发市场位于北京市西城区西直门外大街，地处北京动物园服装批发市场商圈中心；东鼎服装批发市场开业于1998年11月18日，是当时动物园地区服装商户“退路入厅”时期开办的第一批市场之一。

规模：营业面积达8000平方米，户数：拥有摊位600余个，产值：年交易额可达10-12个亿

经营：以批发为主零售为辅、商户层次多样化、商品以中高档次为主的良性发展轨道

经营范围：以经营服装批发为主,同时兼营鞋类、箱包、小百货等商品。经营方针：秉持着“改革创新、顺应潮流”的经营方针

经营理念：“服务第一、品牌至上”的成熟的经营战略和经营理念。

2、北京众合服装批发市场

地处动物园交通枢纽后方,左靠世纪天乐。市场分两层楼：一楼批发零售服装服饰，购物环境较拥堵;二楼叫韩国城，比起天皓成的韩国城，这里的人气还是低迷了些。近年有所好转。

北京动物园批发市场有一项不成文的“规矩”，就是不能试穿，这一规定让很多淘衣者望而却步。

3、北京天皓城服装批发市场

北京天皓城服装批发市场位于北京动物园大门东侧、始建于2007年是一个新兴的批发市场；天皓城服装批发市场一共四层，一二层主营外贸服装、兼卖童装和休闲衣服，三层被誉为韩国城、到处洋溢着韩国服饰的气息，韩国城以女孩服饰为主、款式新颖流行；

4、北京金凯利德服装批发市场

北京金开利德服装批发市场位于北京动物园公交枢纽四达大厦,占据着北京动物园商圈最有利的核心位置，积达4万多平米，拥有2500多个商铺，荟萃了众多国内外知名服装品牌，集休闲、娱乐、餐饮、购物、旅游等功能于一体的现代化服装批发市场。

5、北京聚龙市场

京聚龙外贸服装商城位于北京动物园东面北京展览馆南广场的地下商场，营业面积达10000多平方，拥有摊位900余个，主要经营的是外贸服装、鞋帽、饰品批发。

6、我市场（北京世纪天乐国际服装批发市场）基本情况楼层分布及规划

分为A座和B座，两个主体建筑中间相连。A座一至六层，目前主要经营外贸服装。B座一至二层经营女装、三层经营外贸男装、牛仔、时尚裤区、四至五层经营精品女装，六层到十六层主要是精品服装写字间、十七层到十八层经营外贸服装、二十层为精品服装写字间、地下一层主要经营外贸服装和鞋帽。在B座十九层设有库房。

随着楼层的升高，铺位的面积也不断加大，以满足不同批发商代理商的需求。

一、二层和地人流客流的集中楼层，也是世纪天乐的旺铺。硬件设施

世纪天乐地下二、三层为小型车辆停车场、地面为大型车辆专用停车，地上、地下约有200个小车停车位，10余个大客车停车位，这样既方便客户停车，又可吸引大量外地团购客户。服装设计、信息发布、物流运输、邮政快递、餐饮休闲等配套服务完善，竭力为商户提供最大方便。从市场内部整体的配套设施来看，它每层都装有高档的中央空调、5千门数字程控电话及电讯联网系统、自动感烟报警系统、自动喷淋消防系统及电视监控系统。开设货物打包、托运、邮政快递等物流场地和服务，并可部分提供货物库房。软件配备

从世纪天乐的市场定位看，它传承了动物园服装批发市场的传统，不同的是扩大了精品屋和品牌写字间的经营面积，而且还增加服装设计走廊、展示演示大厅、信息发布大厅、厂家和品牌代理商办公室等服务性内容，打造了一个具有真正意义的服装市场大厦，全面提升了市场的档次。

坚持以服务为导向，坚持市场公平，全心全意为商户服务。其目标定位是充分利用硬件设施、软件服务和经营理念方面的突出优势，在尽可能短的时间内，将世纪天乐建设成为动物园地区服装批发的龙头市场和领导品牌，并保持市场的长期的领先和繁荣。

世纪天乐与中国服装设计师协会共同创办设计师走廊，不断推出设计精品，促成设计与商业的融合，打造精彩纷呈的时尚发布基地，创造中国北方时尚之都。并公布中国北方服装市场行情公告及品牌服装销售排行榜。同时，世纪天乐还成立了中国服装经理人俱乐部及代理商俱乐部。这一切都在表明北京世纪天乐国际服装市场，顺应市场的发展，在占尽天时、地利、人和，世纪天乐有志成为动物园服装市场中的王者，引领整个市场逐步升级换代。经营手法

批发为主、兼营零售是世纪天乐的主要经营思路。也是大部分摊主经过对市场的多年摸索和适应，而对市场做出的一种应激反应。货品风格

世纪天乐的产品以楼层为风格的划分，低层的经营者主要以靓丽风格和日韩系风格的女装为主，“只批发时尚”清晰简短地直接概括出世纪天乐的产品风格。年轻化、更注重款式和个性服装是世纪天乐货品比较突出的特点之一。

六层以上的精品服装间主要以，商务男装、休闲装类似百货店的布置和展示，突出了商品的品质。货品展示

以批发为主，零售为辅就决定了很多摊位的货品风格和货品摆放次序。大部分的摊位经营的是同一风格同一品类、不同型号不同颜色的服装。突出的品类特色是批发市场最为吸引人的经营特点。

与杂乱地挂出各种品类服装的摊位相比，经营同一品类同一风格的服装摊位因为周围复杂产品的映衬，反而能从中脱颖而出。当然市场经营不能以设计的观点带动全面的销售，有些东西永远不能被简单地制造、贩卖和重复。楼层越高所被分配到的摊位越大，这也是批发市场与零售类商场最大的不同之处。在批发市场经营的商户，一方面需要市场提供的巨大人气来进行热络的货品交易，另一方面为了更好地吸引客户，展示产品也是经营商户需要市场提供的一种服务。同时，不可避免的是，作为多层的批发市场无法避免的一种经营尴尬则是楼层与人气成反比。因此，高楼层的大摊位展示则是市场经营者的又一个新的思路。

从上述市场分析：

首先，人流量大，主要人流的岁数多以20~35岁之间为主，以女性或其他岁数段为翼的人群方式出现，阶层多以工薪阶层和经商人群居多。

其次：地理环境，动物园交通非常便利，有四通八达的地铁和公交枢纽，大大为动物园的旅客和商客提供了便利条件。

再次：商户的聚集地，动物园的各个市场都有许多商户（有钓鱼的那就肯定有鱼），里面包括：公司、分销商、销售群，都是比较集中的。

商圈分析和店址选址篇8

一、商圈构成及影响因素

商圈（trading area）也称零售交易区域，是指以零售商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是零售商吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。

商店的商圈一般由以下三部分组成：

 主要商圈（primary trading area），这是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常商店的55%-70%的顾客来自主要商圈。

 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顾客密度较稀的区域，约包括商店15%-25%的顾客；

 边际商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此区域内几乎没有顾客。影响商圈形成的因素：

影响商圈形成的因素是多方面的，可以归纳为企业外部环境因素和内部因素。主要有：  商店规模。 经营商品的种类。 商店经营水平及信誉。 促销策略。 家庭与人口因素。 竞争对手的位置。 交通状况。

二、商圈划定方法

1雷利法则

在划定商圈方面，美国学者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法则，•称为“零售引力法则”，也称“雷利法则”。雷利认为，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而有不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。雷利法则的基本内容是：在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两城镇商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。

此法则用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城镇人口

Ｐb : 表示Ｂ城镇人口

ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离

2赫夫法则

赫夫法则是美国零售学者戴伟·赫夫于20世纪60年代提出的在城市区域内商圈规模预测的空间模型。赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。赫夫认为，一个商店的商圈取决于它的相关吸引力，商店在一个地区，以及其他商店在这个地区对顾客的吸引力能够被测量。在数个商业区（或商店）集中于一地时，顾客利用哪一个商业区（或商店）的概率，是由商业区（或商店）的规模和顾客到该区（或商店）的距离决定的，即一个商店对顾客的相关吸引力取决于两个因素：商店的规模和距离。商店的规模可以根据营业面积计算，距离为时间距离和空间距离。大商店比小商店有较大的吸引力，近距离商店比远距离商店更有吸引力。

赫夫法则的数学模型是：

Sj / Tλ ij Pij =

λ ∑ Sj / T j=1

ij 式中： Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率；

Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积；

Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离；

λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；

Sj / T3．实验法 λ ij ：j

商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；

∑：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。

 实地调查。 电话询问。 邮寄问卷。 提供服务。

三、商圈分析的要点 1．人口统计分析

这是对商圈区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料调查，有利于把握商圈内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分和企业定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集这些人口变动信息，如我国每10年进行的一次人口普查，普查结果以各种形式发行。上面除了对每个家庭进行基本的人口统计外，还对一定比例的家庭进行深入的问卷调查，这就意味着可以通过计算机统计有关区域家庭住房情况、家庭财产、就业情况和家庭收入等。但是，人口普查每10年才进行一次，而且不能及时公布，因而很难满足商圈分析的需要。此外，零售商也可以从各地的统计年报中得到一些相关信息，也可以请专门的市场调研公司帮助收集相关信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。一个人口逐渐增加的新区开店较易成功，在一个人口逐渐减少的老区开店较易失败。

2．经济基础和购买力分析

在进行商圈分析时，零售商应该考察以下一些经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期波动对地区或行业的影响，某些行业或企业的发展前景等。在分析中，一个有关需求的指标尤其应引起重视，这就是购买力指数。比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据。

购买力指数 = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈内可支配收入总和（收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等）；B：是商圈内零售总额；C：是具有购买力的人口数量。

3．竞争状况分析

商圈饱和度是判断某个地区商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于饱和程度低的地区，商店的成功可能性较高度饱和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新开设商店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（IRS）计算公式为：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地区某类商品商业圈饱和指数

Ｃ：某地区购买某类商品的潜在顾客人数

ＲＥ：某地区每一顾客平均购买额

ＲＦ：某地区经营同类商品商店营业总面积

4．基础设施状况分析

区域内的基础设施为商店的正常运作提供了基本保障。连锁经营的零售企业需要相应的物流配送系统，这与区域内交通通讯状况密切相关，有效的配送需要良好的道路和顺畅的通讯系统。此外，还与区域内软性基础设施有关，包括相关法律、法规、执法情况的完善程度等，都需要认真分析。

商店位置选择

一、商店选址的原则

１、方便消费者购买。

２、方便货品运送。３、有利于竞争。４、有利于网点扩充。

二、商店位置类型的设计

 孤立店

这是指商店独立开店，不与其它竞争对手比邻相设。

优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物；

劣势：如果商店规模不足够大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。 经规划的购物中心

这是经过仔细规划设计并集中管理的商店群，通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给零售商等。一个典型的购物中心有一家或一家以上的主力商店，及各种各样较小的商店，还包括餐馆、快餐店、邮局、银行以及一些游乐场所，适合家庭购物及闲游。

优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完善的设施，宽敞的停车场，各具特色又统一规划的购物中心形象，有较大的商圈，适合家庭购物及消闲。

劣势：这些地方通常租金较贵，营业管理易受限制，竞争也较激烈。 自然形成的商业中心

这是指未经规划自然发展起来的商业中心。这种自然形成的商业中心可以分为中心商业区、次级商业区、邻里商业区和商业街四种类型。

中心商业区（central business district，CBD）是一座城市商业网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶层的人。在此开店，可以借商业群体效应吸引较多较远的顾客群，但开办费用一般较高，新建店址难以寻找，这种商业繁华区是百货商店或专卖店的首选地址。次级商业区（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交叉路口，至少有一家百货商店或大买场和几家专业店或专卖店，此外周围还聚集许多小商店，这一商业区主要面向城市的某一区域消费者，以销售家庭用品和日常用品居多。在这里设店，交通比较便利，人员不太拥挤，店址也相对好找，但供应的商品和服务不均衡，难以吸引较远的顾客。

邻里商业区（neighborhood business district，NBD）是为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要由若干小商店组成，如标准超市、便利店、冲印店、快餐店、干洗店、美容院等，在邻里商业区设店竞争程度低，最接近顾客，能保持良好的顾客关系，但商圈小，价格通常也不优惠。

专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条商业街。在许多历史悠久的城市往往会自发形成一条条特色商品街，这是城市发展积淀下来的商业文化，极大地丰富和活跃了城市居民的消费生活。

三、位置选择因素分析

1．客流规律  客流性质  潜在固定顾客  流动顾客 2.周边商店聚集状况  异种零售业的聚集  有竞争关系的零售业的聚集  有补充关系的零售业聚集  多功能聚集 3．竞争对手分析

对竞争对手的分析主要包括以下内容：

 竞争店与所开设新店的距离，以及在地理位置上的优劣势；  竞争店的销售规模与目标定位  竞争店的目标顾客层次特点；  竞争店商品结构和经营特色；  竞争店的实力和管理水平。4．交通地理条件  交通的便利性。 街道特点。 地形特点。5．城市发展规划 6.周围环境 7.物业成本

四、店址评估

1.新店营业潜力

新店营业潜力可通过预测商店销售额来确定。这种预测可以根据过去在类似环境中的经验，同行业的一般水平，或者经过调查后采用统计分析方法计算出来。有一种测算方式比较简单易行，即根据已知的商店商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重及新商店在该区域内市场占有率四个因素来估算。

2.开店投资与经营费用测算

通过商圈调查可以估算新店的营业额，但该新店是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。

 开店前期投资预估  开店后经营费用预估

五、选址分析报告