物业工作总结及计划

物业工作总结及计划（共8篇）

物业工作总结及计划 篇1

2011年的工作已接近尾声，在这一年来，我分别在xx小区和xx小区进行工作。这一年我在公司各位领导的正确指导下，努力适应本单位新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，认真履行工作职责，为物业公司付出自己微薄的力量。

回顾一年来的客服工作,有得有失。现将一年来的客服工作总结如下：

一、自觉加强自身学习，努力适应工作

在2011年初进入安居小区时，我初次接触物业管理工作，对物业工作人员的职责任务不甚了解，为了能够尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法。一方面，在干中学、学中干，不断掌握工作方法，积累工作经验。在安居小区实际工作中，我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高工作能力，通过观察、摸索和实践锻炼，通过在xx小区的一线进行收费等工作的锻炼使我能够较快地进入了实际工作中，为我在下半年在xx小区工作的开展打下了良好的基础。另一方面，自己通过问书本、问同事，不断丰富物业知识，掌握工作实际工作技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉

到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

二、帮助完成收缴服务费的工作

根据年初公司下达的收费指标, 结合安居小区和荆善安居小区的实际情况，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上。在安居小区以及荆善安居小区管理处领导的带领下和支持下，积极开展对安居小区、荆善安居小区物业管理服务费的收缴工作。最终在物业领导的支持下,完成了公司下达的收费指标。

三、能源费的收缴工作

如期完成安居小区每月入户抄水表工作的同时，并对安居小区内商业用水费用进行收缴工作。

四、2012年工作计划

2012年在贯彻落实公司的各项规章制度和条例的前提下，通过对物业管理有关知识的学习，增强自身工作的积极性以及综合素质能力。重点工作为进一步提高物业费收费水平，各项服务工作要有序开展，业主满意率同比去年有显著提高。

（一）继续加强自身服务水平和服务质量，使业主能够满意。良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉,物业管理首先是一个服务行业,接待业主来访,我们做到热情周到、微笑服务、态度和蔼、这

样即使业主带着情绪来,我们的周到服务也会让其消减一些负面情绪,为物业管理费的收取工作带来积极效应。

（二）进一步提高物业收费水平。

加强物业方面专业知识的学习，在物业收费过程中对于业主反映的问题能够了解，并且对于问题能够给出合理的解释。

（三）密切配合办公室等部门工作。

能够及时、妥善处理业主的纠纷，对于业主反映的服务方面的意见、建议及时上报。

物业工作总结及计划 篇2

一、企业经营管理目标的提出

我们的物业经营已经比较成熟, 目前没有可开发的新项目和发展空间可言。现阶段的工作是通过争创“一流管理、一流服务、一流人才”三个一流的管理模式, 实现企业经营目标的, 始终使出租率保持在95%以上, 完成集团公司下达的经营工作目标, 从而达到国有资产保值增值的目的。

二、羊城大环境对市场的影响分析

通过了解公司物业所属区域写字楼、商铺、住宅等结构变化状况, 对写字楼、商铺、住宅市场发展趋势进行分析判断, 以便及时调整、制订符合公司所属物业条件的租赁策略, 保持理想的出租率, 获得满意的回报。

(一) 经济发展模式对租赁市场的影响

近期的租赁市场悄然发生变化。一是不少在穗或准备入穗的大型中外资企业与跨国公司, 正面临规模化扩张或分区扩张的趋势。这种新动向, 给广州海珠、白云甚至是芳村、番禺等非主流商圈的写字楼、住宅市场发展带来新机遇。二是IT电讯业成为广州写字楼最大吸纳者。IT及电讯业的升级需求甚大, 占了目前租用新写字楼需求的四成一。三是大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁热点。尤其是服装、餐饮业和家电业的扩张比较明显, 象江南西这样的成熟商圈, 早已成为不少商家关注的焦点。四是住宅受房贷新政的持续影响, 买卖双方观望情绪更加浓厚, 因此对租赁市场也造成了较大影响。新年过后, 短租热出现, 不少在近期转换工作的人士、新年后返回广州的务工人员或者已提前落实就业的准毕业生都有租房需求。

(二) 其它相关因素对租赁市场的影响

其它相关因素不容忽视, 对租赁市场的形成影响。一是加入世界贸易组织的积极作用将进一步显现, 将有力地推动广州进一步融入国际经济社会。二是家长租房供孩子读书和高校学生校外租房, 使住宅租赁市场的一居室、二居室或三居室较受欢迎, 导致这两个房型的月均租金提升较多。三是投资风的兴起影响广州租赁市场, 这部分投资者的入市在抬高了房价的同时也抬高了投资片区的租金水平。

三、公司物业所属区域的市场分析

物业所属区域的地理位置、商圈的成熟度、交通便利度以及配套设施的完整程度, 影响了商务格局。

(一) 商务格局分析

随着广州“城市东移和南移”战略的实施, 海珠的地位由边缘挤入新城市中心。特别是随着琶洲会展中心的启用和地铁二号线的开通, 海珠的商业地产获得了强有力的基础, 在近几年发展迅速。华海大厦、新疆证券大厦、天一文化广场等, 都以租赁为主。这一带的周边配套和商业氛围相当成熟, 写字楼整体供应量不大, 因此目前出租率相当高, 海洋石油大厦的规模、租金水平在同地段物业中属于偏上。

(二) 商铺住宅写字楼市场分析

大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁市场的热点, 服装、餐饮业和家电业的扩张, 多选择江南西路段、体育中心、北京路商圈、农林下路、中华广场以及等成熟商圈, 位于该商圈内的商铺都比较容易出租。春节过后学校开课, 务工者回流, 租赁市场开始变得非常红火, 单间、一房一厅和两房一厅非常受欢迎。

广州江南大道中区域是海珠较早期传统的写字楼中心, 以租赁为主。这一带的地铁、公交线路众多, 周边配套和商业氛围也相当成熟, 并且由于写字楼整体供应量不大, 因此目前出租率相当高。

海洋石油大厦的规模在附近众多的写字楼中属于较大的;从租赁价格及近几年来租金的变化情况来看, 其性价比较高。

(三) 公司物业经营管理情况优势分析

1、无可取代的地理位置优势。公司的海洋石油大厦, 南油写字楼, 广园物业 (商铺、住宅) , D楼商铺和江南大道中与江南西路附近的住宅等, 位于地铁沿线、各交通要塞和发展潜力的商业路段, 主干道位置无出其右, 具有一流的理想位置, 是客户选择的首选地段。

2、配套成熟。公司经营的物业周边的商业环境及文化氛围都非常浓厚, 学校、医院、邮政、银行、街市、百货商店、餐饮、宾馆一应俱全, 满足多方面的需求。特别是公司的职工食堂和招待所, 可对进驻公司写字楼、商铺、住宅的租户提供就餐和住宿接待的便利。

3、国企效应。在市场经济中国有企业的口碑、信誉, 规范的作业程序等优势对租户具有较好的吸引力。

四、物业定位规划分析

广州写字楼市场正逐步细分。海洋石油大厦目前的电梯、空调、楼高、通讯等高科技硬件技术, 包括停车场都不能完全满足外资机构、大型国企设立总部以及新型产业的要求。但由于地段、广州市历史发展、城市规划等原因, 我们的物业绝对属于优质物业。作为长期物业租赁, 我们需要不断改进环境, 进行物业设备的更新换代, 外立面的保持维护等也需要加大资金的投入, 以保持良好的形象。

(一) 经营定位分析

吸引优质客户是提升房产品质的必然要求。优质的企业进驻会带动物业的知名度提升, 由于大型客户需求较多、要求较高, 对完善物业的管理有很好的促进作用。只要物有所值, 对租金、管理费等不会斤斤计较, 可以使业主对物业进行更好地维护, 形成一种良性循环。

根据对周边写字楼的考察和对自身条件的评估, 我们认为, 海洋石油大厦合理的定位应该是甲级写字楼;南油写字楼合理的定位应该是乙级写字楼;江南西附近的商铺、住宅属于中高档房产;广园物业属于中档房产;番禺物业属于中等房产。

(二) 经营策略分析

通过上述分析, 公司物业的市场目标是:逐步清理外租户, 留下实力较强、层次较高的企;吸引中海油的各系统公司进驻, 公司总部附近的住宅, 不再对外租赁, 主要用于中海油系统公司人员配套入住。

五、成本管理

为提高公司经济效益, 我们本着从管理要效益的理念, 最大限度压缩成本, 主要实施以下措施:

(一) 规范公司的各项规章制度, 提高制度执行力, 让各项制度落到实处。

(二) 做好财务管理, 尤其是落实计划和预算管理。

(三) 经济指标分解到各个下属部门, 由各部门负责人做为各指标的责任人, 分别控制指标。

六、HSE管理

近年来, 公司不断继续完善OHS管理体系, 加强OHS管理体系的运行效果, 加大OHS检查监督的力度, 加大各级领导的责任追究。

(一) 严格执行东部公司岗位OHS责任制, 层层落实OHS目标管理;

(二) 强化对OHS专兼职人员的管理、教育培训、加大奖惩力度;

(三) 加强直接作业环节的OHS管理工作, 继续开展多种形式的安全检查, 加强事故隐患治理, 及时发现和整改问题;

(四) 加强车辆交通安全管理, 规范承包商安全管理。

(五) 完善东部公司突发事件应急预案, 进一步加强预案的演练。

七、人事劳资管理

(一) 人员目标和人工成本。规范劳动用工管理, 从业人员保持在300人左右, 人工成本控制在集团公司要求的指标范围内。

(二) 落实规范基地集团上市和小改制工作, 完善社会化用工管理规定;处理好各类员工群体的利益关系, 特别是人员整体上市后的调整安排。

(三) 以强化教育培训为手段, 提高企业的整体竞争力。结合实际需要, 明确培训目标;针对不同对象, 确定培训内容;因地制宜, 探索适合公司特点的培训模式;完善各项机制, 确保学习培训取得实效。

八、建立健全采办程序及合同管理档案

(一) 审核第三方 (各类承包商和供应商) 的相关资料, 按公司相关方管理规定选择第三方报公司批审, 建立和完善第三方的档案资料。

(二) 落实各项合同的签定, 同时按公司合同管理要求建立合格档案。

(三) 各项采办工作, 严格按照公司相关采办程序处理.

物业工作总结及计划 篇3

摘要：文章以兰州石化公司下属的物业服务公司为例，针对班组服务类别多、班组数量多、班组长普遍学历偏低和年龄偏高以及工会在开展“五型”班组创建工作中遇到的一些问题，提出对“五型”班组创建工作的创新途径和方法。

关键词：后勤物业 五型班组 工会建设

班组是企业全部工作和竞争力的基础，是企业安全和稳定的基石。因此，建设一支思想过硬、作风过硬、技术过硬的“五型”班组，对于促进后勤物业服务工作的开展，履行“保稳定、保发展、保安全，服务群众、服务一线、服务生产经营”的職能，实现建成美丽和谐居住环境的目标具有十分重要的意义。

1 后勤物业班组管理和“五型”班组创建工作概况

物业服务公司存在管理区域大，服务范围广，员工家属关注多，班组多等问题。为了提升管理水平，提高服务标准，工会把抓好班组建设工作均作为各项服务工作的基础和重点，每年坚持广泛深入的开展创建“五型”班组活动，引导员工不断学习，提高班组长素质，调动班组活力，提升服务品位、打造服务品牌，为后勤物业的班组建设奠定了基础，班组建设工作的不断深入推进，班组建设取得了长足的进步。但是，与其他后勤物业一样，物业服务公司的班组建设仍然存在一些问题。

1.1 班组基本情况存在两多两少：一是班组数量多。物业服务公司经过业务调整，班组整合后，仍有班组97个。二是班组类别多。按照主要服务内容，物业服务公司有维修、电工、供水、保洁绿化、电梯运行、车棚、车库、浴池、秩序维护等8个类别的班组。三是高学历班长少。班组长高中学历占比重最大，为78.8%，大专学历占21.2%，没有本科及以上学历人员。四是年轻班长少。年龄在35岁以下班长只有1人，其他均在36岁以上。

1.2 对班组的管理、考核、评选还存在以下三个问题：一是考核标准存在与实际工作脱节的地方。工会与其他部门沟通不够。各部门对“五型”班组创建工作认识不足，检查考核的重视程度不够，考核标准未能充分结合实际，存在操作性不强的问题。二是考核验收注重台帐资料轻日常工作。在“五型”班组检查验收时，由于班组多，验收时间短、频率低，只能根据提供的台帐资料逐条对照考核标准进行考核，轻视了对班组的日常管理和工作业绩；三是考核验收的方式方法上不完善。检查组人员不同造成考核标准执行有偏差、验收效果降低，车间的工作积极性、主动性降低，发展不平衡。

2 探索“五型”班组创建工作的新途径和方法

2.1 结合实际，完善 “五型”班组创建活动方案和考核标准

按照上级文件要求，物业服务公司结合实际修订 “五型”班组活动方案，改为更贴合物业实际的考核标准，突出“服务”这一永恒主题。明确公司、车间、班组的职责、考核办法；将工会劳动竞赛和“五型”班组考核标准统一，由工会牵头，各部门参与，结合岗位责任制检查标准对班组的要求制定分项考核标准，经过基层、相关部门反复讨论最终确定后执行。

2.2 发挥基层主观能动性，注重日常工作考核，达到效果最大化

结合工作实际，建立和完善“党政统一领导、工会组织协调、部门分工负责、车间具体落实”的创建工作组织领导机制。将班组日常工作考核任务与车间检查相结合，不断加强车间对“五型”班组创建活动的主观能动性，对所属班组进行月考核季评比。

2.3 继续加强班组长培训，提升班组长综合素质

进一步坚强班组长的培训工作，在充分分析、调研的基础上，物业服务公司认真制订培训计划，增强培训的时效性，同时坚持分级培训原则，有针对性的开展各种形式的培训。另外，还采取了班组长联合会、班组长岗位交流、“五型”班组建设推进会等方式，为班组长相互学习、横向沟通、内部交流搭建平台，为班组长成长成才创造必要的条件。

3 实施后取得的成效

物业服务公司将“五型”班组考核标准和岗位责任制检查标准进行了统一，对班组台账进行统一的规范，杜绝了以前不同形式的检查考核标准有出入的“两张皮”现象，减轻了班组的负担，规范了班组基础管理。同时，注重了对班组的日常工作考核，将削弱的车间级管理权限还给基层，形成班组自我管理、车间日常考核、公司监督检查的层级管理模式，提高了班组管理力度的同时还提高了车间一级管理和班组对参加劳动竞赛的积极性和主动性。

经过一年对班组建设工作实践，为了更好地指导基层班组开展班组建设，物业服务公司制定出操作性强、紧贴基层实际的《标准化“五型”班组创建指南》，召开班组建设推进会，及时推广班组先进经验，为班组开展各项管理工作理清思路。

班组是企业生产、管理要素的结合点，是企业管理的落脚点。国有企业的物业管理要固本强基，不断打牢后勤安全、稳定的基础。要坚持不轻易改变创建活动目标，将“五型”班组创建内容纳入物业所有部门日常专业管理考核中，对班组工作提出专业化指导和要求，做到与专业工作同安排、同检查、同考核。

参考文献：

[1]兰州石化党发〔2009〕6号《关于进一步完善创建“五型班组”活动的意见》，2009-03-04.

[2]陈俊仁.《继承优良传统 强化班组建设 为建设示范型和谐矿区奠定坚实基础》，2011-01.

[3]兰州石化公司工会.《加强班组建设 夯实企业基础——关于

物业公司工作总结及工作计划 篇4

2012工作总结及2013年工作计划

2012年，对XXX公司来说是跨越式发展年。在公司领导的指示与领导下，公司按照公司总体部署，以资质升级、三标体系认证、新项目拓展、公司规范经营管理、公司经营创收等主要工作为核心，重点建设管理标准体系，主抓团队建设及物业服务基础管理，为公司的高品质服务打下了坚实基础，以促进公司健康、稳定的可持续发展。

现将公司2012工作总结及2013工作计划汇报如下：

一、2012年主要工作内容及业绩

1、经营管理方面（全面实行预算管理，超额完成公司下达的经营考核指标）

2012年，公司正式纳入公司整体考核，财务部紧紧围绕夯实会计基础核算、项目应收账款管理等主要工作内容为核心，严格按年初制定的工作计划，扎扎实实开展了各项工作，为促进整个物业公司财务管理工作健康、稳定的可持续发展提供保障。

截至2012年12月31日，公司全年实现营业收入XX万元，其中，全额收取物业费XXXX万元，在主营业物业收入外，公司实现停车场、外部会议、特约服务、外部装修管理费、多种经营等外部创收约XXXX万元（不含外部管理费收入XX万元），财务部严格按照公司及公司制度执行，合理进行税收筹划、开源节约、严格控制各项成本支出，经调整各项收入及支出后，2012年公司创造经营考核利润XXX万元，物业公司在满足公司的各种特约服务的情况下，同时出现良好的经营状态。

2、管理资质方面（荣升国家一级资质）

为能尽快达到物业管理一级资质要求，促进物业公司规范化、专业化、品牌化的发展，即便物业管理资质升一级工作任务艰巨、困难重重，但在公司领导的指示下，成立了由公司领导XXX为总指挥的资质升级专项工作小组，由公司总经理XXX担任执行组长，展开了一系列的相关工作：

1）、为能达到公司资质升一级所必需的硬性条件，公司逐一对接30余家兄弟公司，分别签署了物业服务合同，满足管理2种以上业态、面积及业绩要求。同时，积极协调内部单位，确保物业公司物业管理专业以及工程、管理、经济等管理和专业技术人员符合要求。

2）、尤为重要的是，物业公司在公司领导的全力参与并支持下，克服了重重困难，想尽千方百计对接资质升级所需审核的相关行政主管部门，分别通过房管局物管处、住房和城乡建设厅初审，国家住房和城乡建设部资料初审、公示及最终公告通过。

2012年8月28日，中华人民共和国住房和城乡建设部公告，发布《关于公布2012年第一批物业服务一级资质企业名单》的公告，根据行政许可法和《物业服务企业资质管理办法》，公司顺利通过国家一级物业管理企业资质评审，正式迈入国家一级物业管理资质行列。

按照中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。由此，公司将可接管住宅、别墅、商业、工业、写字楼等各种业态及各种规模的物业项目，使物业管理在品牌化、专业化、规模化的发展道路上上了一个新台阶。

3、体系建设方面（一次性通过“三标一体化”管理系统认证）XXX公司从2012年初正式启动ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系“三标一体化”管理体系认证工作，成立了由公司领导担任总指挥、总经理XXX为执行总指挥的专项工作小组，并将此工作作为2012重点工作之一。公司各项目、各部门先后进行了贯标准备宣贯、体系策划、体系文件汇编、文件审核修改、体系文件发布实施、环境及危害因素评价、管理体系试运行、认证审核准备、组织内审员培训取证，进行内部审核及管理评审等诸多工作，并对出现的问题和不足进行逐一整改，直至符合体系文件要求。

11月，XXX认证公司审核组专家们一行对XXX公司公司管理体系覆盖的公司两个住宅项目部及公司总部进行了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系外审，专家组一致认定管理体系运行有效，通过审核。XXX公司于12月8日正式获得质量、环境、职业健康安全 “三标一体化”管理系统认证证书。“三标一体”管理体系认证证书的取得标志着XXX公司在管理科学化、制度化、规范化方面取得了可喜的成绩，对公司强化标准化管理工作，提升精细化服务水平有着深远的意义，公司将以此为契机，持续提高管理水平、服务质量，使公司管理再上一个新台阶。

4、团队建设方面（强化人力资源分析及管理、企业文化建设、培训开发，实行全员绩效考核）

按照公司整体发展规划，2012年，XXX公司通过运用一揽子人力资源举措，强化思想教育、人员优化、学习成长、注重协作、强调绩效等团队建设理念，增强员工认识、理解、接受、践行、融入XXX公司企业文化，运用XXX公司企业文化建设契机帮助物业公司按质按量完成了贯标升级、品牌创优、效益创收、项目移交接管、公司后勤服务等各项工作，实现XXX公司的发展速度匹配XXX公司发展战略过程中的物业管理需求，达到构建智能管理、安全服务、效益创收的企业目标。

1）、2012年初，通过审核各个项目、各个部门、各个岗位的合理性，公司积极参与各部门的组织规划、岗位设臵、人员配臵合理性规划，大力宣导“定编、定岗、定员、定责”的重要性，强调“因事设岗”，而非“因人设岗”。在人员的调整上，站在科学管理的角度上，提出优化意见，使人员达到人尽其用、配臵合理，减少内耗和控制合理人力成本。经统计，截至11月30日，公司全年共收简历XX份，共面试 XX人，经过严格甄选入职XX人，公司从2010年的XX余人，发展到XX名员工。

2）、作为公司新成立的全资子公司，物业团队全新组建，至少有50%左右人员来自非物业行业，其专业物业管理经验较为欠缺，对专业业务、工作流程及标准不够熟练，所以需通过各种方式的培训帮助团队成长，促进员工尽快掌握岗位技能并能融入团队。截止11月30日，公司主要通过每周军事训练、拓展训练、消防演练、安全生产专项培训、高端礼仪专项培训、中层管理者职业化专项培训、廉洁纪律专项培训、住宅业态专项培训等常态化及专项培训方式，共举办培训XX场，XXXX人次参加，同比2014年参训XXX人次增加约X倍，培训人员的覆盖面及培训频率更大。

3）、为建立与现代企业制度相适应的人力资源管理制度，客观、准确评价员工绩效，充分调动员工的积极性，并将考核与绩效工资挂钩，公司2012年实行全员绩效考核，使管理水平更加规范并有据可依。与此同时，为激活团队，全面提升公司管理水平，促进各管理人员的综合管理能力提高，公司还在主管层推行轮岗制度，帮助各部门主管拓宽工作平台和管理界面，而且通过内部竞聘上岗、轮岗、调岗等制度，拓展了公司人才选拔渠道，储备优秀员工。

此外，公司还通过运用奖优罚劣这一举措管理和引导员工工作，全年奖励员工20人，计XXX元；全年处罚员工XXX人，计XXX元，强化了刚性管理，在公司内部形成了“以制度管理人”的氛围，让基层员工感受到公司公开、公平、公正的奖优罚劣管理氛围。

4）、2012年，XXX公司把企业文化建设纳入企业的发展战略和每年的计划，借助企业文化示范点培育的契机，制定企业文化计划，确立企业文化建设目标、实施纲要和实施细则，成立了以总经理XXX为组长、副总经理XXX为副组长、其余各部门负责人、企业文化建设专员为成员的企业文化建设小组，通过企业文化上墙、网站建设、年会、拓展活动、茶话会、技能比武、金点子征集活动、讲用活动、公司LOGO和管理方针征集活动等载体实现企业文化建设与传僠。

5、行政管理方面（严格把控物资采购，强化供应商和固定资产管理、对外公共关系维护）

2012年，综合部紧紧围绕公司总体部署，以资质升级、三标认证为契机，强化对外公共关系维护，同时，严控采购成本，细化采购流程，强化固定资产和供应商管理，扎扎实实开展了各项行政管理工作。

1）物资类采购：2012，公司共完成物资采购共计XXX项，总金额XXXXXX元，其中，办公用品类XXXXX元、消耗品类XX元、工具类XX元、服装类XXXX元、烟酒饮料类XX元、固定资产XX、低值易耗类XXX、床上用品类XX元。其中，主要完成了石材养护、玻璃外墙清洗、管道清掏、二次供水水箱清洗、电梯维保、短信平台及零星工程等共计多项外包服务招标工作。

与此同时，为了加强对供应商的管理，公司修定了《供应商管理工作指引》，建立了合格供方名录。截至目前，公司共建立合格供应商29家，并分别对这些商家展开评估工作，确保供方提供的物资及服务符合公司的发展要求。

2）加强固定资产及物资管理。公司每半年对公司资产进行盘点工作，对闲臵、缺少、异常物资，明确资产管理责任，建立部门资产台账，做到存货物资既能满足经营需要又不占用较多资金。同时，建立了完善的职能部门负责人、需求部门负责人、采购部门共同参与的采购审核和比价流程，启用了物资软件信息化管理，使公司固定资产和物资管理、采购流程逐步完善。

3）2012年，为配合公司资质升级、三标体系认证工作，公司切实加大了对外公共关系维护工作。物业公司在分管领导的全力参与并支持下，想尽千方百计对接资质升级所需审核的相关行政主管部门，如国家住房城乡建设部、省住房建设厅、省行政审批处、市房管局物管处，积极加入物业管理协会，并在努力争取加入中国物业管理协会、省房地产协会等主要协会，多方创造条件，不断提高物业公司在行业中的影响力。

与此同时，继续深化项目所在区域主管部门、政府部门之间的关系，比如街道办、派出所等。2012年，物业公司先后被评为2012安全消防工作先进单位、2012年治安防范先进单位。

6、品质管理方面

品质部围绕公司2012年“强基、精细、规范、突破”的工作方针，结合实际情况开展了各项工作，目标是全面提升公司物业服务水平：

1）、为规范现场品质检查工作，确保品质检查有据可依，保证品质检查工作的公正透明，通过对项目意见征询后，制定第一版《物业服务质量标准》，并于2012年7月正式实行。

2）、为切实反映项目实际存在问题，督促项目能及时有效整改，品质部从205年5月起开展了以周为单位的品质检查，并按照PDCA循环模式进行管理，持续的提升两个项目的物业服务品质；本品质检查共计1325项，已完成1305项，完成率达98.5%，物业服务质量标准检查平均得分为96.8分。

3）、为提供客户满意度，改进物业服务工作中不足，组织了2012年半及满意度调查，对客户提出问题及时整改与回访，上半年XXX满意度为99.24分，住宅业态满意度94.93分；满意度正在调查中。

4）、品质部2012年开展了《关于访客管理系统的市调报告》、《关于二装成品保护施工服务市调报告》等市场调查及分析报告，为公司决策提供参考依据，也让公司管理要求及标准与行业水平接轨。

7、项目管理方面（XXXX项目常态化管理、住宅业态交房与管理、XXX项目前期介入管理准备）

XXX项目常态管理：

XXX项目于2012年初开始全面进入常态化管理阶段，从工程维护、秩序维护、环境维护、客服服务等方面展开一系列工作。

1）、工程维护方面：2012年，XXX工程维护部严格按照“标准化、精细化、专业化”的设备管理要求，以工程收边收口、返修整改、承接查验、部门常态化的运行维修及团队建设管理等为主开展工作。

首先，设备运行及综合维修管理方面，工程部全年按计划对XXX近2500台主要设备及23000余端点进行了巡查保养，保证了99.99%的设备无故障运行率。部门全年处理报事报修、特约维修共计2904条，品质整改377条，渗水、照明灯具、各类门窗、地坪漆、乳胶漆、地面石材、扶手栏杆、直饮水机、洁具等返修整改及自查自修共计约30000条。

其次，承接查验方面，工程部全年顺利完成了消防系统市政验收、联动测试及查验接管、-2F停车场验收等工作，推动了38大项返修整改事项，并推动施工单位，对B1—B3地下室、公区楼梯间污损墙面翻新，节约成本XX余万元。

第三，节能创新管理方面，工程部制定了《XXX能耗控制各类方案》，完成了照明灯带、卫生间216个冲水阀水量调节等18项技改，另有2项准备实施。同时，通过一年运行总结分析梳理了《楼层新风系统精控管理方案》、《 空调直燃机精控运行管理方案》，预计实施后可年节约能耗支出XX余万元。

2）、环境维护方面：2012年，根据XXX公司XXX项目的高标准、高要求定位，环境维护部一方面强化部门团队建设，利用公司企业文化讲用活动开展，对人员进行不断优化，选择适合公司发展的员工，并不断规范其行为、礼节礼貌、作业标准；另一方面，严格实行流动式和层级管理制度提高环境卫生品质，培养员工自查意识，重要区域实行定岗定责任定时间 “三定”，确保现场管理的及时完成；第三，强化对园林绿化单位、植物租摆单位、生活垃圾清运单位、消杀单位、外墙清洗单位、石材养护单位等委外管理，从品质、人员考勤等方面严格把控和考核，确保了外委单位力量的最大发挥。

3）、客户服务方面：2012年，除全力以赴做好自用楼层客户服务外，客服部指定客服专员全程服务正式入驻租户的78户，在客户装修、入驻的过程中，每月对客户进行拜访，并通过满意度调查、客户座谈会等多方面、多渠道，了解客户需求，提升服务品质。内部管理方面，梳理并完善部门管理体系，建立并规范访客办理，开展部门晨迎、晨检服务，规范梳理项目各项费用的设臵、收缴流程等。

4）、秩序维护方面：2012年，在强化岗位标准化建设的基础上，秩序维护工作围绕“标准化、精细化”主思路开展，从部门各版块考核评比、内部品质检查和公司品质监察整改相结合，通过标准化操作流程，品质灌输，部门标准化、团队素养、人员稳定性和大厦安全管理发展逐步提升。

首先，团队建设方面，部门每周组织领班召开周工作，围绕公司品质检查内容分析项目区域内的还需提升品质的硬件与软件部分，除定期组织领班会议外，每月定期召开部门全体员工会议，不定期组织部门茶话会，同时部门主管每周不定期在夜间对值班人员情况进行抽检，全面落实岗位督导制度，并与夜班人员交谈，了解一线员工思想和困难，通过与综合部协调并进行解决。部门还通过人员选优方式招聘入职一线员工15名，通过竞聘方式，结合技能考核、口试、面谈和实际操作相结合形式选聘了4名优秀人员作为部门领班人才培养，为后期新项目的接管做好了人员储备工作。

其次，现场管理上，部门全年由经理和主管分别在不同时间进行夜检共计25次，主管每日对现场各区域进行巡检，及时发现问题并立即整改。全年共计整改品质问题212项（公司查172项、部门自查40项），整改率为100%；通过强化内部管理及岗位工作执行监督，确保了公司全年的重大安全责任事故为零。

住宅业态：

2012年1月1日，住宅业态项目顺利完成交房工作，并开始进入日常物业管理阶段。为切实提升物业的管理和服务水平，打造铁军队伍、全面出色完成公司赋予的任务，项目组织物业服务中心各部门开展了“全员强化服务理念、全面提升服务”品质的活动，达到服务意识的传承化、标准化服务用语，切实提高全体员工服务水平和服务质量。

一）、客户服务工作：2012年，项目全年共收取物业费154.9万元，收缴率达到了95%。全年共办理交房612户，其中住宅交付563户，商铺交付53户，住宅交房率达到96%。全年办理装修523户，其中住宅492户，商铺31户，装修率达到83%。全年受理业主返修整改问题752起，可视对讲安装203户。物业服务中心全年受理业主来电来访1896件，其中报事1590件，报修306件，受理业主投诉6起，其中有效投诉0起。

客服部全年发放温馨提示87份，为业主发送短信7096条，开展了坝坝电影、免费磨刀等社区活动。客服部全年开展了两次客户满意度调查，上半年客户满意率达到93%，下半年客户满意度正在进行中。

二）、工程维护工作：工程部全年配合客服部完成房屋交付616户，完成装修审核523户，完成业主维修服务306起，协调完成业主返修整改752户，完成了配电房、水泵房、发电机房等设备房的改造，完成小区井盖漆面翻新78个，协调完成项目土建、电梯、消防、配电房、发电机房、弱电等设施设备返修整改问题124项。与此同时，完成消防通道、电梯前室、地下停车场备用电源的接入，以及对1栋物业服务中心前地砖、物业综合办公区楼梯地砖粘贴工作。

项目工程维修人员利用自身的业务技能，及时解决各项工程维修工作，维护了园区供电、供水、通讯等设备的正常运行，保证了入住业主的正常维修服务。

三）、秩序维护工作：住宅业态对秩序维护队伍实行人性化与半军事化管理相结合的先进管理模式，在日常工作中，注重以教育培训为主，着重提高队员的岗位处理能力和文明执勤的服务技巧，通过在工作中的实际操作，提高了能力、增长了自信。与此同时，积极协调并完成地产项目部对地下车库环氧地面的修复、车位线修复工作、消防系统全年维护及保养、商铺管理工作，项目全年安全责任事故为0。

四）、环境维护工作：为了保证园区环境清爽、优美，住宅业态环境维护工作实行“个人责任制”，使整个区域的卫生无缝对接，不仅保障了日常环境清洁，对园区枯死植物、消防通道及园区其他区域草坪进行恢复、更换，同时制定了岗位的操作流程及指引，并在工作的过程中不断完善。

二、存在的不足及改进措施

2012年，通过全体员工的积极努力，取得了一定的工作业绩，但我们也从中看到在公司快速发展的同时，存在的一些问题与不足，主要表现在以下三个方面：

1、精细化管理不到位

管理人员对精细化管理的理念和标准缺乏深刻的认识，管理方式显得较为粗放，如日常工作计划性不够强，“马上行动”的执行力度也不够，过程管控更没做到一跟到底，管理者在工作中遇到问题有时只是反应问题，而不是积极的想办法去解决或提出解决问题的建议，各个层级的管理者的价值没有得以充分体现。

2013年，公司将把三标体系的贯彻、执行作为头等大事，通过贯标实施来全方位完善和规范公司现有的管理体系，提升管理层的管理意识，夯实我们的基础管理，全员练好基本功，以确保整体的服务质量及管理水平的高标准、高定位和高要求。

2、团队凝聚力需加强

目前团队已发展到700多人，面对公司的高速发展及人员增加，对管理层的整体管理水平要求就越来越高。通过日常的一些管理现象，暴露出管理层的专业水平及管理方式等问题，目前部分员工对自身的岗位职责、作业流程、应知应会等理解及掌握仍有落差。

2013年针对性的制定培训提升计划，首先帮助管理人员掌握正确的管理方法，严格履行“首问负责制”管理机制，促进管理者以身作则、严于律己，起好表率作用；其次加强对一线员工的培训和管理，帮助每一位员工找准自己的定位，让他们非常清楚的知道他每天该做什么、怎么做、以及怎么做得更好。只有这样才能促进团队迅速成长，产生足够的信任度和凝聚力，从而使公司综合管理效益最大化。

3、员工评估和激励长效机制缺乏

有效评估与激励，是员工不断追求进步、工作逐步完善的推动力。目前，公司对员工培训评估方面仍不完善，对员工培训工作及受训后工作表现缺乏长效评估的激励机制，致使员工工作绩效提升方面不能有效衡量，工作监督和人才提拔也受到制约。

2013年公司应完善科学、合理的绩效考核机制，建立公司的企业文化，并充分运用到实际工作当中，让员工的个人成长及职业规划紧跟公司的快速发展步伐。

三、2013工作计划

2013年，公司的发展又迈入一个新台阶，面临巨大的经营管理压力，如公司走向市场化接盘、规范XXX和住宅业态经营管理、XXX公司新项目的介入及管理、企业文化及团队建设、三标体系标准的常态化推进、经营创收等，把“强基、规范、精细、突破”作为公司的经营管理方针，既要抓服务，又要抓经营管理，齐头并进，确保全年经营管理目标的顺利实现。

1、XXX公司正式走向市场化

自2012年开始，XXX公司的经营管理已全面步入正轨，未来公司将不断提升团队的综合管理实力，大力拓展管理规模、提升业绩、增加收入，支撑公司的长期战略性发展。据了解，全国物业管理行业的发展迅猛，截至2012年XXX省已注册成立了3100余家物业企业，在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着后退，不发展就意味着灭亡。所以，按照全国物业管理行业的发展态势，物业公司走向市场化已成必然，包括全国最大规模的物业公司万科、本市最大规模的物业公司臵信，均也已进入市场化对外承接项目。因此，XXX公司计划从2013年启动走向市场化的相关筹备工作，无论2013是否真正能对外承接到高端项目，从物业公司长期的战略性发展来看，此举势在必行。

2013年，XXX公司市场拓展主要是充分利用公司资源、行业资源、及管理团队自身资源，利用目前已建立起来的相对成熟的管理体系去不断复制项目，扩大管理面积和管理领域，争取市场份额和创造效益。当然，市场拓展并不是指简单的扩大再生产，从企业追求效益最大化的经营行为来说，我们还必须充分考虑其投入产出比率，其单位增量所产出的效益应逐量增高，最终体现物业管理的综合效益，促进物业公司得到真正的提高和发展。

物业管理市场化发展势在必行，2008－2012年只是公司的起步阶段，2013－2018年才是XXX公司的中期发展阶段，计划通过五年努力公司可以在新三板上市，进入资本市场运作。我们将以万科、龙湖一流公司为榜样，打造创业型的管理团队，我们有信心坚守高端定位、探寻品牌发展规律，将XXX公司做大做强，真正促进物业管理对公司品牌建设做出更大的贡献！

2、规范XXX和住宅业态项目经营管理，创市优、省优项目 2013年，公司将继续强化以“抓基础管理、重精细化管理、忌粗放式管理”为主要内容的“三管”工作，切实增强服务意识，增强责任感，提高执行力。继续深化认识，硬件软件一起抓，努力把硬件建好、软件建强，特别是要在软件建设上下功夫，每一名员工都要通过苦练基本功，大力提高业务技能、服务质量及管理水平。

多个项目进入实体运营阶段，公司要提升全员成本意识，减少经营风险，更要加强费用控制，做好增收节支，梳理和完善内控流程和相关制度，让项目的经营管理全面步入正轨。

同时，针对XXX公司XXX项目，公司将在2013年申报XXX市优秀物业管理项目、XXX省优秀物业管理项目的评审工作，并争取一次性通过。

3、三标一体工作的持续宣贯和执行

为强化公司管理，全面提升物业服务品质，2013年将继续推进、宣贯、执行三标工作，确保公司的质量目标和方针的贯彻和实施。

对内，建立科学的高附加三方管理体系，以此全面改善组织经营业绩、降低成本、优化组织结构、提高客户满意度、提高工作效率等；通过“三方体系贯标”优化企公司发展目标和策略，提升全员管理理念和素质，适应公司发展所需。

对外，利用“三方体系贯标”增强公司在市场的竞争优势，同时也能满足XXX后续创优的要求，建立公司在行业中的品牌形象。

5、企业文化及团队建设

根据集团公司“要创建一支一流、专业物业管理团队”的要求和指示，切实加强管理队伍建设，加大员工的培训力度，全力打造学习型团队，把思想上求进步、工作上有本事、作风上过得硬的优秀基层人员选拔到管理岗位上来，做到人力资源优化配臵。

2013年，工作任务繁重，只有通过强化责任落实，扎实做好 “基层基础”工作，全面推进服务标准化进程，在工作中积极寻求新办法、新策略，大胆创新，大胆改革，理顺工作思路，实现跨越发展。

6、实行目标管理责任制，量化绩效考核

2013年，为进一步深化公司内部管理、实施精细化管理，公司将建立以目标为导向的绩效评估体系，实行部门及经理的目标管理责任制，所有考核采用定量、定性的刚性指标管理，使各个层次的工作任务具体量化，使管理延伸到各个岗位，落实到每个员工身上，有效保障工作高质量完成，并且与月度及绩效挂钩，充分调动、发挥员工积极性，提高各部门工作、服务效率、服务质量。

7、经营管理

本着公司利益最大化的原则，考虑平衡公司整体税收筹划，同时物业公司要体现经营成果，所以2013年经营管理既要做好物业费的主营业务收入工作，也要围绕物业多种经营创收开展工作。

物业多种经营创收，存在一定的市场不可控因素，而这又和公司的经营收入密切相关，在很大程度上关系到公司的整体经营效益。所以，2013年公司在平衡公司整体税收筹划的同时，将以增加营业利润为首要经营目标，严格实行全面预算管理，经营效益与公司年终绩效挂钩。

物业工作总结及计划 篇5

一、本月工作完成情况

1、统计商铺设施损坏情况，并完成了市场内各楼栋消防管及水管的维修工作。

2、招聘11名保洁，保证后期市场内环境整洁。

3、物业库房进行工具盘点并做好台账及出库入库工作，使所有配件及工具整齐归类，做好使用登记表。

4、库房物业管理协议的签订，配合业管办，做好台账记录。

5、成立业余消防小分队，检查及发现消防安全隐患，督促商户及时配备消防器材。

6、消防车为商户提供生活用水及装修用水。

二、本月未完成工作情况及主要原因

1、维修材料不能及时到位，影响市场维修进度。

2、市场内水电暖工的维修工作继续。

三、存在的问题

1、燃气价位高，商户对此不满，影响商户进场入驻。

2、商铺楼栋出现大面积房顶漏水，影响商户入驻及进场装修进度。

四、下月工作计划：

1、完成市场垃圾桶的摆放，15名保洁已到位，划分好清洁区域，保证市场环境整洁干净。

2、完成市场内道路减速带和限速牌的安放，确保市场内车辆正常有序行驶，保证商户人身安全。

3、市场内新增加翻斗车和铲车进行垃圾清运，新车辆将投入使用，并有专人负责车辆管理。

4、市场内各水电暖工继续市场内的维修工作，确保市场设施完善，为4月20日营业做准备。

物业工作总结及计划 篇6

2011年6月，我正式成为惠州保利物业的一员。对于我个人来说是新的人生驿站。从担任物业助理一职，不知不觉就从事客服工作近两年时间，感慨颇深。虽然很多人不了解客服工作，认为客服只不过是接下电话、日常做下记录等等无聊的事情罢了。其实不然，做一位合格的、称职的客服人员，必需具备相当的专业知识，掌握一定的沟通技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心，这一点我深有体会。尽管客服工作很平凡，但它在客户的日常生活中扮演着重要角色，而且我相信随着社会的逐步向高端水平的发展，势必越来越被更多的人看重。

时光如梭，转眼间2011年工作即将结束，在公司领导的带领下，基本完成这半年中各个阶段的工作目标和工作计划。入职以来，我始终按照惠州保利物业前期物业管理工作的要求，加强对保洁及绿化两个外包部门的工作管理，提高外包单位的工作质量。绿化及保洁等外包部门工作有了明显的提高和改善。2011年本人各项工作如下：

一、规范保洁及绿化两个外包部门的日常管理，增强外包员工的工作责任心和主动性。

自加入惠州保利物业并负责外包单位以来，我发现外包人员的专业知识参差不一。对小区外围、样板房保洁、小区外围绿化等工

作责任心不强。针对上述问题，本人每天对小区范围进行日常巡查，记录日常存在的问题并定期与相关部门主管对在岗人员所负责的区域进行重点巡查工作。对外包部门日常存在较严重问题的，责令现场整改。按合同的日常工作标准和要求管理外包人员。要求外包部门主管定期对外包人员进行基础培训，并定期进行考核。加强与外包部门员工沟通，了解员工的内心想法和要求，并针对不同人员采取不同的方法激励员工的工作积极性。目前，外包部门员工已经从原来的被动、办事拖拉转变为较主动的、积极的工作状态。

二、严抓保洁、绿化人员的礼节礼貌，提高小区形象

作为一个高档住宅小区的工作人员，虽然保洁及绿化人员日常与业主交流不多，但是作为小区的工作人员，你的一举一动，行为举止直接影响小区的整体形象。这半年来本人按照外包合同，严格要求外包人员注意礼节礼貌，统一着装。每日上岗前部门员工对着装、礼仪进行自检、互检。员工不得在上班时间在公共区域吸烟、闲聊。如遇见客户或业主应主动问好。大幅度提高外包人员的礼节礼貌意识。提高小区整体形象。

三、完成C区D区开荒工作

完成D1~D18、C1~C7收楼前的开荒监管工作。在监管过程中发现相关问题，并及时上报项目相关领导确保问题能第一时间发现并解决，在规定时间内顺利完成D区及C区的开荒工作。

四、前期验收

协助物业工程部完成一期交楼前D区及C区的毛坯房质量验收。在验收过程中，以业主的立场发现问题。做到有问题及时登记，及时上报，并制作相关电子表格对资料进行存档工作。

五、协助招商部完成一期入伙收楼现场的布置工作，确保一期业主入伙收楼工作顺利展开。

六、圆满完成2011年11月保利山水城第一期业主的入伙、收楼手续办理工作。这次收楼工作中，我的主要工作是完成业主接待及入伙资料填写，并在手续办理中及时对业主的提问做出合理的解答，令业主顺利完成收楼手续。

2012年工作计划要点

一、完善小区保洁的人员配置及岗位布置问题，提高保洁工作质量，根据不同阶段要求保洁主管制定相应的培训计划。

二、继续加强小区绿化的日常巡查及监督工作。

三、协同物业安防部、物业工程部做好装修单元的日常巡查及监管工作。

四、密切配合各部门的其他工作，完成上级领导交代的各项任务。

物业工作总结及计划 篇7

图书馆后勤保障工作不同于一般的行政管理, 它的主要特点有:

(一) 内容庞杂

“后勤物业安全保障”这几个字, 内容十分广泛, 可以说“上至天文地理, 下到油盐柴米”无所不包。如果把“图书馆与天气”作为一个问题研究, 可能认为滑稽可笑, 然而事实上确有关系, 金陵图书馆曾多次因为没有把握好气象情况, 在台风袭来时使设施、书刊遭到破坏。油盐柴米也是管理工作的一个方面, 金陵图书馆百余号工作人员, 每天中午在单位用餐, 我们办了一个简易伙房, 每天安排菜谱供职工选择, 颇费心机。准确地说, 图书馆后勤工作内容包括: (1) 图书馆建筑建设维护; (2) 图书馆经费的预决算及日常开支; (3) 图书馆设备的计划、购置与维护, 包括藏书设备、目录设备、空调设备、通讯设备、消防设备、视听设备、计算机网络及外围设备、水电设备、办公用品等设备的购置、维护; (4) 图书馆安全控制, 包括藏书安全、人员安全、水电安全等, 绝对不能在安全方面发生重大事故; (5) 图书馆环境建设与保护, 这里所说的图书馆环境是指以建筑为中心的影响图书馆活动的人工环境的建设与保护, 包括图书馆视觉环境、绿化环境、馆舍的内部结构与外在形象及室内外空间的布局与管理等。

(二) 涉及面广

图书馆后勤保障工作, 由于内容庞杂, 必然涉及到社会的方方面面。尤其是我们公共图书馆, 它作为社会公益事业需要同社会的许多方面交往, 有求于人的事很多。在工作中我们深深体会到在我们头上有很多“婆婆”, 上自地方党委、政府, 下至居民委员会都可以对图书馆进行“管理”。“婆婆”有: (1) 党和政府的宣传、文化主管部门, 常常向图书馆发出指令, 或配合党政中心工作, 或举办名目繁多的“**节”, “**周”, “**月”, 后勤保障工作必须配合; (2) 各个行业的管理机构的指令、要求, 如环境管理部门、公安消防部门、市政管理部门的指令与要求, 以及同图书馆有协作关系的各种机构统一协作开展各种活动, 都涉及到大量的后勤保障工作; (3) 解决单位及职工的切身利益而涉及到的各个方面的工作, 图书馆常常有许多十分具体的利益问题须要与有关方面协调, 许多问题认其真、较其劲就办不成, 如果协调好, 闭闭眼、抬抬手也就办成了, 关键在于有没有求爷爷、告奶奶, 做好协调工作。

二、图书馆后勤物业安全保障工作的重点

后勤物业安全保障工作的任务是进行图书馆硬件建设, 保障图书事业健康发展, 保障图书馆工作有效运行。这些特点, 对后勤保障工作提出了新的要求, 也增加了难度。这里结合我们的实践工作, 把后勤保障工作归纳为四个环节:

(一) 明确后勤保障工作的指导思想

后勤工作历来被视为图书馆的辅助性工作, 不属于图书馆的业务工作, 也不是图书馆的重要工作, 这就造成人们轻视后勤保障工作。从思想上重视, 是对图书馆主要负责人的要求, 也是对从事这一工作的所有人员的要求。图书馆的负责人必须看到, 后勤物业安全保障工作属于图书馆效益的投入部分, 文献信息开发利用属于图书馆效益的产出部分, 为了产出, 必须投入。后勤物业安全保障工作都是在用钱, 钱用得好不好, 图书馆负责人没有理由不重视后勤工作。

后勤保障工作的实施者是后勤部门及其工作人员, 这种部门和这些人员如何看待后勤工作, 以什么样的思想指导自己的工作, 以什么样的态度对待这项工作则是关键。这里首先要从思想上解决后勤保障工作的"定位"问题。上面所述后勤工作是重要的, 但在图书馆工作系统中究竟处于什么位置?图书馆工作的方针是"一切为了读者", 文献信息部门和其它业务部门的工作是直接为读者服务或做好为读者服务的前期工作, 处在面向社会的第一线。不言而喻, 后勤工作属于第二线, 它不直接面向读者, 但它必须服从、保障第一线的需要。这种定位并不说明后勤工作不重要, 而只是一种岗位的分工。金陵图书馆后勤部门的口号是"尽职尽责, 为第一线服务", 全体后勤人员以此为工作方针和行为纲领。事实证明, 客观地、准确地对后勤保障工作定位, 不仅没有削弱后勤工作的重要性, 而且使后勤人员能够明确指导思想, 端正工作态度, 扫除了后勤人员的思想障碍, 推动了一线工作人员对读者的优质服务。

(二) 建立素质良好的后勤保障工作队伍

后勤保障工作的任务要求工作人员具有良好的素质, 除了具有良好的思想政治素养及敬业爱岗等基本素质要求外, 对于从事后勤保障工作这种职业, 主要的素质还要求有: (1) 强烈的主人翁精神。后勤保障工作大部分都涉及管钱、管物, 具有营私舞弊、违法乱纪的机会, 思想政治素质较差的人容易翻船。工作人员必须具有主人翁精神, 爱护国家财产, 象对自己的财产一样管理和使用国家财物。2001年, 金陵图书馆进行一系列设施改造工作, 如电梯井搭建、电梯安装、消防报警系统安装、防火门制作安装、计算机网络重新布线、馆舍的内部装修等涉及上百万元的经费, 有关商家获得信息纷纷上门接缆工程。我馆后勤保障部门人员以我爱我家的主人翁精神, 坚持以有限的资金完成高质量的工程。对十几户商家逐一考查、对比, 筛选出几家施工企业, 谈判中, 后勤工作人员拒理力争, 挤出对高报价的水份, 使报价降到最低限度, 拒绝商家吃请, 更不屑回扣。签约后, 在施工过程中, 后勤工作人员轮流值班监督、严把质量关, 对不符合要求之处坚持要求对方返工重做。这几项工程的圆满完成, 充分体现了后勤工作人员的主人翁精神。 (2) 必须具有相应的知识与技能。后勤保障工作大部分是技术性、专业性很强的工作, 有的行当例如财务会计必须由具有一定级别的专业技术职称才能担任。后勤保障工作都有十分具体的内容, 没有相应的知识与技能很难完成保障工作。金陵图书馆在选拔后勤保障工作人员时便注意从实际需要出发, 使后勤保障工作各个环节都有相应的工作人员。

(三) 运用竞争和激励机制, 激发工作人员的积极性、创造性

竞争机制、激励机制在现代管理中得到普遍运用, 目标也适用于图书馆的后勤保障工作。前面所述岗位责任制本身就是竟争机制、激励机制的具体运用。金陵图书馆后勤保障部门同业务部门一样实行"三定" (定编、定岗、定级) , 按照部门任务由馆领导确定员额, 将部门各项工作分解成若干岗位, 规定岗位职责与要求, 规定岗位级别, 将30%的基本工资及奖励工资组合起来, 分成8个岗级, 每个岗级都有一定的差额。工作人员根据自己的能力选择岗位, 部门负责人认可后签定聘约, 按合同形式进行管理。事实证明, 这种机制能够有效克服干与不干一个样, 干好干坏一个样的弊病。

激励机制还表现保护后勤工作人员的积极性, 思想上加强沟通, 帮助他们调整情绪, 解决思想疙瘩, 生活上关心他们的疾苦, 工作上为他们改善条件, 使他们从"要我干"变成"我要干'。因此, 在工作中他们能保持积极态度, 领导和群众没有想到的, 他们都能主动、超前发现问题, 解决问题, 把工作做在前面, 为全馆正常运转提供了有效保障。由于他们后勤保障工作出色, 近几年来, 我馆的财务工作、公费医疗工作、安全保卫工作、综合治理工作、文明共建工作等工作年年都受到江苏省、南京市政府主管机关的表彰和奖励, 或授予先进集体, 或授予先进个人, 对我馆后勤保障工作给予充分肯定, 对后勤保障工作人员是很大的鼓励。

我馆的后勤保障工作基本上处于传统的工作状态, 时代与社会在向前发展, 这种传统方式需要改造。图书馆正在探讨后勤保障工作社

参考文献

[1]潘寓生主编.图书馆管理工作.北京图书馆出版社出版, 2001年7月

[2]赵智慧.新馆物业管理过程中的软管理理论.图书馆论坛.第20卷第2期, 2000年4月

论商业物业经营模式及发展问题 篇8

【关键词】商业物业 经营模式 发展

一、目前我国商业物业的经营模式

商业物业想要得到更加长远的发展，就必须从它自身的经营模式入手，根据企业自身的经营模式和经营特点，不断的发现在企业经营过程中的问题，及时解决这些问题，从而提高商业物业的管理水平，提高企业的经济效益。目前阶段，我国商业物业的经营模式主要分为三类：第一类是开发商自己兴建物业，自己经营管理已经竣工的物业，这种经营模式能够让开发商的利润最大化。第二类是开发商通过和专业的物业管理公司合作的方式来管理自己的物业，也就是说开发商是出租自己的物业，交给专业的商业物业公司来经营管理。这种经营模式能够最大限度的发挥企业的各自优势，提高物业管理的水平。第三类是开发商在商业物业建成以后直接委托给专业的物业公司，然后由物业公司来负责物业的出租、经营以及日常的管理工作。这种商业物业的经营模式比较的普遍，它把物业的经营管理与服务放在了同一个体系中，更加便于管理。现阶段我国商业物业的经营模式都比较陈旧，不能很好适应目前商业物业的发展需要，因此，我国的商业物业企业要不断的革新，改善自身存在的问题，积极创新，不断提高商业物业的经营管理水平。

二、商业物业经营模式中存在的一些问题

1.商业物业企业的经营理念

现阶段的商业物业企业需要一种全新的经营模式，但目前很多的商业物业并没有真正的从传统的经营观念中走出来，他们的经营理念相对落后，只是单纯的套用以前的经营管理模式。大多的业主和承租商都不服从物业企业的管理，根据自身经营上的需要，来制定和实行经营计划，这就造成了物业管理上的混乱，不利于物业企业品牌的建立，同时也不利于零售商经济利益的实现。另外，商业物业在经营的过程中缺乏特色，企业在招商的过程中没有统一而明确的招商目标，商业定位缺乏准确性，企业中的承租商或者零售商具有普遍性，没有自己的特点，这样不但不利于物业企业品牌的建立，也会给承租商和零售上带来很大的经济损失。

2.物业管理市场的结构不健全

新型的商业物业经营模式尚处于起步阶段，它自身的交易体系还不是非常的完善，缺乏政府部门系统的指导以及中介结构的积极参与，这就使得商业物业管理的市场非常的不规范，结构也不是非常的健全，严重阻碍了商业物业的发展。市场上对商业物业的需求是非常大的，其具有非常大发展潜力，但是，市场结构的不健全，市场制度的缺失，使得物业企业很难发展壮大，创立属于企业的物业管理品牌。整个市场环境对培育与发展大中型的物业管理企业都非常的不利。

3.商业物业企业缺乏完善的内部管理体制

物业管理模式的改变使得企业内部的管理体制也必须要进行相应的调整，传统的物业在经营的过程中主要注重的是对土地的开发，降低企业成本，提高企业的经济利益。然而，在现阶段的商业物业经营过程中主要注重的是管理水平的高低，商业物业想要得到成功的经营，获得更多的经济效益，必须具有较高管理水准。企业管理水平的提高需要企业内部体制的完善，只有企业内部体制能够对企业的工作人员得到很好的制约作用，才能保证企业的管理是有效的，管理的结果能够符合企业的经营目标。然而，目前阶段我国商业物业缺乏丰富的经营管理经验，内部的管理体制亟待完善，企业内部管理制度混乱严重阻碍了商业物业的发展速度。

4.商业物业企业人才匮乏

在商业物业中使用的人员大部分都是传统物业模式中的工作人员，这些人员深受传统观念的束缚，对于新型的商业物业模式认识不足，专业素质不到位，这就阻碍了新型商业物业理念在企业中的进一步的运用。这些工作人员对于物业经营缺乏经验和较高的专业水平，对新型商业物业企业经营和招商中应该注重的问题不是非常的了解。对于工作人员自身来讲，很多是在国有企业工作多年，缺乏必要的上进心和求知欲，对新鲜事物具有本能的排斥心理，接受新事物、启发新思维的动力不足。

三、解决商业物业经营模式中问题的具体策略

1.建立先进的物业经营管理理念

随着新型商业物业模式的出现，我国的商业物业企业必须要更新经营管理的理念，注重管理和品牌的建立，在经营和招商的环节要有企业自己的目标，不能混乱经营、盲目招商。企业在进行商业物业的建筑规划前期，就要先确定它自身的经营模式以及招商对象，从而最大限度地减少今后可能发生的改造成本。在商业物业经营管理的过程中要注重理解经营，以经营为中心开展物业管理；注重企业经营管理过程的相互配合，商业物业管理要主动配合商业物业；开展参与经营，把经营纳入到商业管理中；开展服务经营，经营提供商业服务；加强商业的监督管理，提高商场的信誉度。商业物业企业还要科学地规化设计开发模式，实现商业和物业的双赢。同时，随着现代信息技术的不断发展，商业物业经营可以拓展思路，使用电子商务来帮助商业物业的经营管理，线上线下统一经营，避免因为电商的冲击导致经济效益下降，让商业物业的经营水平上一个新台阶。

2.加强政府规划作用，完善市场结构

健全的物业管理市场结构是商业物业之间形成良好的市场竞争关系的前提与基础。商业物业中由于恶性的市场竞争，经常出现重复建设以及过度竞争造成的资源闲置与浪费，想要有利的避免这种竞争给企业带来的巨大经济损失，在大型商业物业建设开发前期就必须要把工程的建设纳入城市的发展规划中来，加强政府规划，综合考虑城市交通等多种因素，对商业物业中的地理位置的发展规模以及商业物业的结构进行统一的布局和规划，对各种因素进行综合的分析，制定符合城市发展以及商业物业经营的合理的城市物业布局结构，为商业物业能够健康稳定的发展提供可靠的保障。

3.建立健全的企业管理制度

健全的企业内部管理制度对于企业的发展非常的重要，尤其是监督制度和激励机制。监督机制和激励机制，有效保证企业预期目标的顺利完成。商业物业企业要设立专门的监督机构，不断完善企业内部的监督考核制度，明确每项工作的节点，明确每个工作人员的工作职责和要求。对于绩效完成好的员工，按照奖励机制给予物质和精神奖励，对于没有很好的履行工作职能的人员进行一定的惩罚，采取末位淘汰等制度，进一步筛选优秀员工。在激发员工工作积极性和创造性的同时，给工作懈怠的员工给予压力和警示，打造精干高效的经营团队。企业还要引进先进的企业管理理念，学习西方的成功管理经验，让企业的管理更好的服务于企业的发展。

4.加强对专业人才的培养

作为一个商业物业企业必须要有一支非常专业的管理队伍，要有高素质的工作人员为商户提供高质量的服务。企业的工作人员要能够很好的为物业产权人与使用人提供从商业经营上的准确定位以及在招商管理中的优质服务，从而提高商业物业的经济价值以及使用价值。因此，商业物业企业要高度重视对专业的、高素质的人才的培养，不断招聘那些具有很强的专业素质，又具有很强的学习、适应能力的社会先进人员；对企业的老员工也要加强教育，积极组织学习，提高他们的专业水平和适应能力，让他们能够更好的为企业的发展服务。

四、总结

综上所述，随着我国市场经济的不断发展，商业物业企业想要在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须要积极地解决目前阶段在商业物业经营模式中存在的问题，利用先进的经营理念，建立健全适合市场运作的管理制度，不断培养和引进专业人才，创新经营模式，才能创造更多的经济价值，在激烈的市场竞争中有所作为。

参考文献：

[1]刘昱.物业经营管理[M].经济管理出版社，2011.01

[2]张青.精细化管理理论之内涵.冶金企业文化.2013（1）：18-19