工业地产公司简介

工业地产公司简介（精选8篇）

工业地产公司简介 篇1

第一部分

我思考了一下,并浏览了集团的网站，结合我过去的工作经验，就如何提高集团的实力，写了以下的内容。

集团是一家从事工业地产开发的公司，在比较短的时间内就发展起来，并且园区招商入园企业全部为欧洲及美洲的国际知名企业，现已与比利时、德国、美国的3家企业签了约。但是民营企业在快速发展的同时，也都会遇到共同的难题，即公司的人员素质和管理水平跟不上公司的整体发展步伐。

而要解决这两个难题，就必须要苦练内功，大力提升公司的实力，具体讲就是要在公司内部建立先进的现代企业管理制度，变“人治”为“法治”，尽快由人管人转变为制度管人。实行董事会或董事长领导下的总经理负责制，按照公司的业务种类和业务量设置总经理以下的部门，结合每个部门的工作量安排定岗定责，再根据每个岗位的岗位职责确定任职条件和要求，从而科学完成整个公司的定编。

在此基础上，对现在的整个员工队伍与公司所有岗位进行详细考察对比，争取把每位员工放到最能发挥其作用的岗位上，对于不能适应的员工应该进行培训，提高其自身素质。应该在员工中挑选素质高年纪较轻的员工进行重点培养，为公司中高层管理岗位提供后备力量。还应该积极从公司外部引进企业需要的人才，这样可以更快地提高整个员工队伍的素质。还可以利用与世界500强企业合作的机会，让集团的员工参与世界500强企业的员工培训或者由它们为集团的员工进行培训。

同时必须结合集团的业务特点，进一步优化公司的工作流程，建立简洁、高效和顺畅的工作流程，最大限度地避免内耗和低效。在公司内部员工素质和管理水平都得到提升的同时，集团还必须高度重视企业文化建设，通过企业文化建设，使员工对企业有认同感、责任感和归属感。企业文化作为一种软性约束，它有着比硬性制度约束更好的管理效果，被认为是企业管理的最高境界。合理的企业文化不仅可以使企业抛弃对硬性制度的全部依赖，提高员工工作的自动、自发、协作性，而且对于创造力良好的企业氛围有着极为重要的影响。再严谨科学的管理体系，也会存在漏洞，要力求让员工在犯错误也不会受到惩罚的情况下，也会自觉不犯错误，自觉维护公司利益。在苦练内功，大力提升公司软实力时，集团还可以借鉴国际通用的质量管理体系认证等认证体系，也可以借鉴ERP（企业资源规划），ERP是指建立在信息技术基础上，以系统化的管理思想，为企业决策层及员工提供决策运行手段的管理平台。

另外，随着公司规模的不断扩大，管理层级自然增多，公司的执行力容易弱化，此时提升公司的执行力就变得非常重要。执行力是决定公司发展进程的一个重要因素，是公司核心竞争力形成的关键因素之一。执行力的强弱程度直接制约公司经营目标能否得以顺利实现。对于铭林这样的处于关键转型阶段的公司，仅有科学的战略部署，并不能使公司在激烈的市场竞争中永远立于不败之地，而只有同时加强公司的执行力建设才能为公司的发展提供不竭的动力。这是公司成功的必要条件，也是把公司建成“百年老店”的必由之路。必须从强化

执行意识入手，加强培训，引导全体员工牢固树立“执行力是一切决策的生命线”的新理念。其实，企业执行是一个过程的控制，无外乎以下两个方面：

一、企业指令的正确性。企业指令是达到执行目的的先决条件，假如指令是错误的，那勿需谈执行力的问题了。

二、指令传达过程的流畅性，包括制定、传达的及时、准确。建立、健全企业制度，明确岗位职责，明确业务流程，是保证执行力提高的前提。督查督办也是提升执行力的重要手段和有效保障。

总之，提升公司整体实力是一个艰巨的系统工程，必须周密筹划，科学部署，脚踏实地，务求实效。

第二部分

就如何做好办公室工作，我提出以下的想法：

（一）办公室是为领导决策和实施决策服务的综合部门，是领导工作的参谋和助手，担负着承上启下、协调左右、沟通内外的任务。为适应工作需要，要着力把握上情、吃透下情，做到认识统一、步调一致，把方方面面的思想统一起来，把上下左右的力量凝聚起来，把各个层次的积极性调动起来，根据工作需要做到有分有合，分工不分家，推动各项工作高效运转。在民营企业，必须要实现一人多能，必须要让办公室的员工努力成为多面手，什么工作都能做，在此基础上，再发挥各个员工的专业和经验方面的相对特长。随着工作的进行，要逐步让部门内的员工适当轮岗，也要做自己不很擅长的工作，让部门内的员工对办公室的整体工作有一个整体的学习和认识，除了专业性太强的工作外，最终要让部门内的所有员工都成为一人多能，哪个岗位临时有空缺，其他员工都能立即上岗工作，并且能够把工作做好。这就需要加强培训，力争实现“在工作中培训，在培训中工作，使员工的工作能力不断提高”。

（二）作为办公室的部门领导，必须做到“公开、公平和公正”。公开是指只要是公司允许公开的工作事项，尽量让部门内的员工都知晓，以免因为信息传达不到位，造成员工对公司事务的误会甚至曲解；公平是指做工作“对事不对人”，对于一切工作都严格按照公司的规章制度和具体要求来衡量和考核；在公平的基础上，要进一步作到“公正”，不仅在工作中，而且在工作之外，都要堂堂正正做人，踏踏实实做事，吃苦在前，享受在后，尽量成为本部门的道德楷模，这样才能够让员工心态平衡，避免内耗，把员工的精力全部用在工作上。

（三）办公室是公司的一个部门，办公室必须模范遵守公司的各项规章制度，严格执行公司的指挥和命令，大力促进整个公司执行力的提升。对于公司不完善的指示，要及时向有关领导和部门及时反映，进行有效沟通。在工作中，要始终把各项规章制度放在心上，自行完善，自觉执行，坚持靠机制促动，在提高管理水平上力求新突破。哪怕对有些看似小事的经常性工作，也要写在本上，贴在墙上，记在心上，抓在手上，形成规矩；严格各项工作目标管理制度，建立健全职责范围、工作流程、工作标准等制度，不断完善学习制度、调查研究制度、信息报送制度、实绩考核制度等，使办文、办会、办事等工作更加科学、规范、有序。严肃各项工作程序和工作纪律，做到工作到位而不越位、移位、错位。

（四）办公室的办公室职能的本质要求就是“服务”，为公司领导服务，为其它部门服务，要放低姿态，树立强烈的服务意识；涉及人事行政方面的工作，就不仅要作好服务，更

要履行监督考核职责，不能做“老好人”；办公室的工作涉及面广，对内对外工作都有，这就必须更加注意本部门的形象问题，工作中要注意方式方法，力争做到“在服务中管理，在管理中服务”。

（五）办公室的工作应该真诚接受公司全体员工的民主监督，持续不断地接受合理的意见和建议，持续不断地改善提高本部门的工作。

办公室主要职责

1、在公司领导下，负责组织公司日常工作，向公司领导和各部门提供人力资源、办公、后勤和行政等工作保障或协助，为公司的正常工作开展做好服务工作；

2、在公司领导下，拟订公司工作计划和总结报公司领导审批，传达公司领导的决策意见，督促检查公司有关决策、工作部署及重要事项的办理落实情况，及时反馈工作进展和办理结果，提出改进意见，协调公司各部门有关工作地运行；

3、负责公司各项规章制度的制定及重要工作信息的收集、汇总、上报，各类文件、合同、协议、会议纪要的归档和管理。

4、协调组织公司工作会议、重要会议的主题报告和领导讲话，并负责组织会务工作，编写《会议纪要》；

5、负责公司与地方政府和相关公司的项目报批、磋商协调、公关联络、文电收发、文电处理、公文核稿、印章管理和相关的法律事务；

6、在公司领导下，制定公司人力资源管理制度，负责制定公司的定岗、定编与定薪以及各部门的用人计划。编制、执行公司人力资源规划；拟订公司招聘、培训、薪资、考核等人力资源管理政策，负责公司人力资源档案管理与员工劳动合同订立（签订、变更、续订、解除等）；负责员工福利、保险、抚恤与劳动保护等工作。

7、在公司领导下，利用业余时间组织员工的内部培训和外部培训，努力提高员工的综合素质，为公司的规范化建设打下坚实的基础。

8、在公司领导下，负责组织公司各项群众性娱乐活动，积极开展企业文化建设；

工业地产公司简介 篇2

1、工业地产的概念。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地, 以及该类土地上的建筑物和附属物。其中, 包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。工业用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。

2、工业地产发展背景

(1) 产业分工不断细化——呼吁专门从事生产场所的开发与经营主体的产生。

随着工业生产的不断细化, 早期的生产厂家自建自用厂房模式已经不适合新时代的生产要求, 其效率低、投资大、选址不当的现象, 导致了大量资源的浪费。产业集群效益低, 上下游产业在地域上的分离, 也大大增加了半成品或成品的流通成本, 不利于企业的市场竞争。因此, 需要一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现来统筹各种要素的组合, 使得效益最大化。

(2) 工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移和升级。

20世纪八十年代以来, 全球产业结构调整进入高潮, 世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征, 不仅包括为适应高新技术产业发展及产业升级的要求, 劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移, 也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。改革开放以来, 我国已经接受来自香港、日、韩以及欧美等多个国家和地区的产业转移。

(3) 外国开发商的大量进入促使国内工业地产商队伍的不断壮大。

近年来, 外国工业地产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进的理念, 他们的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力, 促进了中国工业地产的快速发展, 同时工业地产的进入门槛较商业地产低, 引起了国内工业地产商的极大兴趣, 纷纷投身于这一行业, 使得这个队伍不断发展壮大。

二、工业地产的特性

1、大投资。

工业地产开发的一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高, 这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工业地产资金占用周期较长, 前期投入范围从十几亿到几十亿, 这一特点限制了资金不足的中小开发企业的进入。工业地产的投资规模, 招商、管理运营等方面的投入也相当高, 而投资回收期则有的长达十几年, 资金实力稍有不足, 就会出现资金断链的情况。因此, 工业地产的运作需要有一定实力的投资开发商参与。

2、快速启动。

基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。在投资者对投资地进行考察时, 基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施, 才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障, 是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件, 自然也是其关注的重点。

3、提供增值服务。

目前, 制约我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。针对这种情况, 开发区应主动发展那些适合二三产联动的产业, 促进第三产业的发展, 特别是生产、生活配套及专业服务领域, 同时加强教育、医疗卫生、文化、科技和体育等行业的发展。

4、追求长期稳定回报。

根据长城企业战略研究所的理解, 一个房地产开发企业投资工业地产, 由于投资金额巨大, 属于重大商业举措, 投资行为一旦发生, 通常需要考虑10年甚至更长时间的经营。因此, 投资者考察并评价一个开发区, 从视野上, 应考察整个投资环境;从纵深上, 需要在空间和时间上都进行全面的评价, 而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此, 工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性, 而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的, 因此对于工业地产的投资商来讲, 投资工业地产除了考虑地理因素, 更多的是考虑政策因素和回报率。

工业地产的投资回报出现了快速增长的势头。业内人士认为, 从市场需求的强度来看, 目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上, 好的项目能达到9%, 甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看, 工业用地的年限是50年, 以现时建标准厂房来计算, 年回报率大约在12%~16%, 回报率较高。

三、工业地产与传统的住宅地产、商业地产的区别

1、利润获取方式不同。

住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金;商业地产的模式比较灵活, 有多种组合方式, 例如租赁与出售多种组合, 视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式主要表现为两种:一种是与制造商合作开发赚取适当的利润, 是工业地产开发的较初级阶段的表现形式;另一种是开发商自建, 然后进行出租或销售, 运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收入和管理费;其中, 中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金, 而出售多以定向建设为主, 即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。

2、发展背景不同。

住宅地产是城市化发展下的一个产物, 与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系;商业地产的发展与所处区域的宏观经济背景和商业发展有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策, 土地政策和生产要素成本影响的程度更大。

3、对开发商的运营管理实力要求不同。

工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外, 还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力, 这种管理能力不仅是局限在物业管理上, 更多的是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。成功的开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源和先进的运营理念。

4、投资风险较大。

工业地产在国内处于起步阶段, 风险防范体系还未成熟, 并且国内开发商普遍经验不足, 所以投资风险较传统项目而言风险较大。

5、工业地产的拿地成本相对较低。

工业地产成本远远少于商业地产, 据统计, 工业用地的基准地价只有商业用地的1/4, 而实际出让价格, 工业用地只有同类地段商业用地的1/5到1/10, 甚至更低。虽然工业用地市场开始执行“招拍挂”, 同时竞争加大, 地价会有一定幅度的上升, 但是地块多在郊区, 吸引力有限, 因此涨幅不会很大。

四、工业地产开发模式

根据国内外工业地产开发建设的经验, 工业地产开发常见的四种模式, 即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

1、工业园区开发模式。

工业园区开模式是目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式, 同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。其主要特性表现为:此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行, 通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势, 然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

2、主体企业引导模式。

主体企业引导模式, 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业, 为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值, 通过获取大量的工业土地, 以营建一个相对独立的工业园区;在自身企业入驻且占主导的前提下, 借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力, 通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集, 实现整个产业链的打造及完善。当然, 很多时候, 此类主体企业为所在地政府的引导与支撑, 从而进行相应的工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区, 其即为在上海石化龙头企业的带动下, 做大做强石化企业, 同时进行相关行业延伸及细化, 进而达到整个产业链的完善与发展, 为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

3、工业地产商模式。

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目, 再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建, 然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理, 最后获取合利的地产开发利润。

例如, 普洛斯在取得土地之后, 进行一级开发包括基础设施的建设, 二级项目以仓储设施为主, 采用租赁方式销售, 客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后, 派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”。

4、综合运作模式。

工业地产再升温 篇3

戴德梁行的研究报告显示，2010年1季度，上海工业市场的租金指数在连续低位盘整5个季度后开始出现增长的迹象（图1），空置率指标延续了前两个季度持续下降的态势，为7.87%，比上季度下降了1.58%。同时，北京和深圳两地各种工业物业，包括工业厂房、仓储和研发型物业的空置率持续下降，租金水平延续升势，全国各地市场需求的快速增长拉动工业地产逐步回暖。

另一方面，进入2010年以来，住宅市场宏观调控力度不断加大，住宅开发商的利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会，摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的租金回报等优点吸引了越来越多投资者的眼光，为各路资本提供了一个看似稳妥的避风港。各路资本重兵集结工业地产，工业地产能否成为继住宅和商业地产之后，中国房地产市场的下一座金矿？

廉价土地和商业配套的诱惑

工业地产回报率一般为8-12%，高者可达15%，若政府给予政策优惠，回报率将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率，工业地产的利润率远不如开发写字楼、住宅。然而，随着房地产暴利时代渐行渐远，众多开发商的饕餮大餐正在撤席，如工业地产般粗茶淡饭的日子已然开始。毕竟，在住宅市场调控风声鹤唳之际，稳定的租金收益显得尤为宝贵。

何况，除了收益稳定这个优点之外，工业地产还有“黄金”—那就是低廉的地价成本和可观的商业配套。2008年金融危机以来，工业地价增幅回落，远低于同期商业和住宅地价增幅（图2）。全国城市地价动态监测系统提供的数据显示，2005-2009年5年间，工业厂房租价比呈上升态势，整体偏高，普遍高于住宅，甚至高于商业物业租价比，说明工业用地出让价格明显低估。国土资源部官方统计数据显示，2010年1季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米，商业、居住、工业地价分别为4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米，工业地价最低，连商业和住宅地价的零头都不到（图3）。而对众多开发商而言，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是高利润的保障。

除了低廉的地价之外，工业地产可观的商业配套也是开发商眼中的“香饽饽”。目前工业地产由传统的工业厂房向配套完善的现代化工业园区的升级，使得不少产业园的配套都远远超出原先单纯工业园的定位，开始大量涉足上下游相关功能的配套。戴德梁行房地产顾问（深圳）公司助理董事顾炜指出：“工业用地不仅地价便宜，而且一般工业项目总建筑面积的7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目。”

一般来说，工业项目的地块面积都较大，7%的面积相当可观，不少工业项目的配套比例甚至远超7%。在富力（02777.HK）的金港城工业园区中，只有一个占地27.36万平方米的物流中心，其余计划开发的都是商业或住宅产品，其中住宅楼的占地面积约为50多万平方米，办公楼的面积则为31.92万平方米。在工业项目中，工业产品的比例反而是最低的。类似的情况不胜其数：2009年11月29日，远洋地产（03377.HK）投得金石IT产业园用地，每平方米楼面价格低至200元，且在近百万平方米的规划用地中，将有25%的住宅产品作为产业配套；合生创展（00754.HK）在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达3000亩和1000亩，规划将有接近20%建成住宅。

因此，尽管工业地产项目的投资收益通常无法和住宅地产相比，但如果其中有部分配套项目的开发，则可以为开发商提供可观的额外补偿。在目前土地出让竞争激烈的背景下，参与工业项目开发，不失为一个降低土地获取门槛的好办法。

稳定的租金回报、低廉的地价、可观的商业配套，工业地产看上去不失为房地产行业一个温暖的“避风港”。顾炜表示，更为重要的是，资本投入工业市场，购买大幅工业土地，建造厂房，3至5年的市场培育后，租金收益和土地增值可以带来最终物业至少50%的升值空间，考虑到人民币升值的因素，这个数字会更可观。而这可谓众多资本逐鹿工业地产的另类算盘。

住宅开发商频试水

传统的住宅开发商也开始试水工业地产市场。2010年3月30日，地处广州花都空港经济圈内、与广州白云国际机场货站隔邻的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌，项目占地面积超过2200多亩，计划投资额高达30亿元，标志着富力地产正式进军工业地产。2010年初，远洋地产也正式推出其第一个工业地产项目－金石IT产业园，占地面积66万平方米，总建筑规划面积超过100万平方米。地产龙头万科（000002.SZ）也正积极寻找机会介入工业地产，实现战略布局。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江“开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区”。万科总经理郁亮称：“（项目的）重点内容为曲江国际会展产业园区建设以及周边商务办公、酒店公寓等综合开发。”

早在2005年的房地产行业宏观调控浪潮中，不少原以住宅开发为主的地产商已渗透到工业地产领域。在上海，复地集团（02337.HK）、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等知名大型开发商早已有所涉足。在广州，包括合生创展、美林基业、珠江投资等在内的诸多住宅地产开发商也已迈进工业地产领域。

众多住宅地产商涉足工业地产意欲何为？“未来几年，各地工业用地指标日益减少，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。”光大证券分析师赵强表示。

并非一劳永逸

不过，业界人士提醒，工业地产是一个复杂的行业，对产业的依赖性极大，不仅需要考虑行业、物流、交通等情况，还要考虑当地的产业和招商政策等。与住宅房地产简单的“建造－销售”获利模式不同，工业地产的利润主要来源于后续经营。开发商不仅仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务，这就对开发商提出了更高的要求。因此，工业项目的开发绝非一劳永逸。

同时，创新的运营模式和区域选择对工业地产项目的成功至关重要。近水楼台先得月，由于工业地产与工业的紧密结合，部分地产开发商独辟蹊径，以其持有的厂房、土地和现金入股入园企业，通过专业化的孵化服务带动工业地产与产业投资，形成了独具特色优势的工业地产运营模式。立足天津的工业地产商鑫茂科技（000836.SZ）即独创了“鑫茂模式”，通过“买地—建房—招商—扶持—服务—联合发展”的模式开发建设民营科技园，以工业地产为资本基础，并将工业地产股权化、证券化，作为资本入股朝阳产业已经成为鑫茂科技发展的核心竞争力，形成了工业地产、高科技产业多元化发展局面。

在投资区域的选择上，不同区域经济发展程度的差异和国家产业政策的调整，都会引发市场投资热点的转移。由于上海、深圳等一线城市的工业地价上升较快，长江三角洲、珠江三角洲的工业地价已远远高于全国均价水平，而环渤海区域的地价尚处于全国均价水平，存在较大投资潜力（图3）。目前由于一线城市土地价格与劳动力成本的快速攀升，一些跨国企业正在试图将生产基地从一线城市撤出，二、三线城市成为他们的新目标。据仲量联行预测，未来国内六大区域的二线城市将成为各跨国企业的生产选址热点，分别是：以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳、厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西部地区；以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。这些城市将成为工业地产投资的热点地区。

工业地产传播特点分析 篇4

笔者认识一个工业地产项目的营销总监王先生，他曾在著名地产公司负责广告传播。王先生在做房地产营销时，每个盘都做的非常成功，

在接手工业地产项目后，他仍然按照以前的套路走，集中在报纸、电视等媒体进行狂轰乱炸。但是，令他绝对没想到的是，200多万的广告投进去以后竟然只接到50多个电话，其中才有3个客户有意向，无一单成交。

工业用地产权能否分割转让 篇5

能否分割转让？

工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

今年8月中旬，东莞市人民政府办公室向各镇人民政府（街道办事处）、市府直属单位印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。《暂行办法》规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。且东莞市符合规定的科技园区产业用房将可以分栋、分层、分室进行分割销售。这也是继青岛的产业园区产权分割开闸之后，东莞成为了全国第五个明文规定工业用地可以进行产权分割的城市。

在实际中，很多工业用地的产业园在进行产权分割时，大部分都只能做到独栋产权，按层分割已然不错，只有个别的可以做到小面积分割，东莞的分割方式堪称“终极”，单位之小堪比住宅商铺。同时，东莞的分割办法也令工业用地产权分割问题再次成为热点。

前有派米雷，后有天安数码城，工业用地上的产权分割纠纷近两年似乎就没断过。工业用地产权分割问题也衍生一系列

地产公司简介 篇6

定位于商业地产全程整合服务顾问服务机构。凭着多年的商业实战经验，先后为十几个大型商业地产项目提供完整的商业策划，招商及运营管理服务。通过对众多商业项目的运作，目前已与各商业巨头、各业态连锁品牌企业几千多家品牌企业建立了长期的合作关系，服务项目面积累计超过百万平方米。

团队成员均具有良好的专业资历和丰富的实践工作经验，是一支具有商业地产全盘操作经验，能征善战的实干型的专业管理团队。

作为提供商业地产策划、招商代理、运营管理服务的顾问机构，我们致力于为商业地产项目开发提供专业化、规范化的一站式商业顾问服务。

我们奉行诚信守信、认真负责的工作精神，使合作的每一个商业项目的开发商与商家都能实现利润的最大化。

公司全程策划招商项目：

商业中心106283平米

大厦61275平米

广场30000平米

广场25000平米

商务楼12000平米

商业中心：10000平米

公司招商项目：

购物中心

商业广场

院线

餐饮一条街

……等

我司优势资源：公司旗下有50多个员工，主要由三个部门构成，招商策划部、投资选址部、项目调研部。

公司先后为十几个大型商业地产项目提供完整的商业策划，为商业地产全程策划服务奠定下良好的基础，与各大国际国内品牌主力店、百货、超市、建材家居等建立了彼此信任的良好的合作关系与拓展联盟关系。

我司还有丰富的中西餐饮、娱乐、影院等合作品牌资源。

是排名前三的专业商业地产策划招商服务公司。可从订单式商业地产模式，到前期市场调研、项目业态前期定位、招商计划、引进主力店，划分商业区块，流线设计、租金测算、整体收益分析、零散面积商业面积销售与招商、后期物业公司管理指导，到最后的业态组合定位调整、再招商等一系列专业服务的商业地产公司。

超市：家乐福、物美、京客隆、超市发、思庆嘉、欧尚、法宝、华强。

电影院：华谊、中影、大地影院、经典影院

百货：国泰、华联、天虹、银泰

策划费：万

顾问费：一月一个团队调研 万之间

招商费：月费+招商代理费+体量

每月万------万一月

每成交一个单，招商代理费个月租金

工业地产公司简介 篇7

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010来源:中国国家统计局, 2014年第四季度8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%图2 2 0 0 6-2 0 1 3全球平均工资实际增长■全球平均涨幅剔除中国后平均涨幅■亚洲平均涨幅2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013注:全球工资增长率按13 () 个国家实际月平均工资较上年同期增长率的加权平均计算, 涵盖全球的雇员来源:国际劳工组织全球工资数据库, 2014年第四季度m邐:丨M■右i M I箱1综合J HOUSING I 43

受不断上升的收入水平影响工业发达国家给予中国的关税优惠待遇不断收缩。在欧盟普惠制的第二个执行周期 (2009-2011) , 中國即有玩具、纺织品、鞋、家具等多个产品品类被宣布“毕业", 不再享受优惠待遇。此后, 由子中国在2 0 1 1至2 0 1 3年连续三年被世界银行评定为中高收入国家, 按照欧盟内部条款, 自2 0 1 5年1月1日起中国出口至欧盟的所有产品均不再享受普惠制待遇 (见备注2, 3) 。与此同:时, , 越南等东南亚国家近年始终保持用工成本相对低, 廉的优势, 且多个具备劳动成本优势的东南亚国家仍然享受普惠制待遇或不断新晋普惠制待遇行列。加之当前中国政府正着手清理整顿零地价、低地价或以税收返还等形式给予的对外投资优惠, 这些横向或.纵向的政策差别JE进一步削弱中国在低端制造业上的竞争优势。在上述环境下, 自2 0 1 0年起低端制造业由中国向东南亚外迂便曰益成为诸多外资企业的选择, 且此趋势在最近几年有愈演愈烈之势 (见备注4〉。鉴于利润空间不断被压缩, 中国本土的低端制造企业亦开始做出类似选择:在2 0 1 3年左右, 作为中国制造业聚集地之一的浙江省即有成衣及制鞋等多个本土企业已将生产制造基地外迀至东南亚国家或正考虑将生产制造环节外包。除因对用工、税收成本极度敏感利润率极低而外迁的服装纺织等行业外, 部分留守中国的低端制造行业在沿海工业成熟地区的产业规划中曰趋边缘化, 且面临人力、原料、土地成本等日益提升的局面。当前内陆劳动力生产力水平较之前已有相当程度提升, 且中央政府对经济欠发达的地区仍然存在政策倾斜空间。前述企业在这样的情况下, 或将因工业发达地区的“腾笼换鸟"策略而选择内拓, 将其布局转移到配套及成熟度相对较高的华西、华中等区域。中国制造仍有总体优势世界贸易组织最新统计 (表1-2) 显示, 近年来中国占全球制造业出口贸易的份额增速有所下降, 而自北美、欧盟、东南亚等地的制造业进口贸易增速则呈显著上升趋势。但整体而言, 截至2 0 1 3年底, 中国对全球制造业出口贸易的份额仍呈增长趋势。表1 201 3年中国制造业出口额出口目的地交易额 (十亿美元) 份额 (%) 年份额变化率2013 2005 2013 2005-2013;2012 2013________全球2, 077:—100.0 100.0 15 9 8北美522 31.0 25.1 12 11拉丁美洲:97 2.4 4.7 25 12-1巴西34 0.6 1 J 29 6 7欧洲:431 25.3 20.8 12一4 3欧盟 (28国) _:407 24.2 19.6 12:~5 2独联体:80~2^9——~1 9_13 10俄罗斯:47____________1.8 2.3 18 15 13非洲86 2.5 4.2 22一21 10中东93 3.0 4.5;21 8 13亚洲:765 33.1 36.8 16 15'12一曰本174 12.1 8.4 9 6 3东亚6大经济体系*注:*即香港, 马来西亚, 韩国, 356新加坡, 台北, 泰国14.3 17.1 17 24 17来源:2014年世界经济贸易组织国际国际贸易统计, 2014年第四季度

表2 2013年中国制造业进口额荷兰8 6.25 5.28 5.99 4.73 5.07 5.57 5.25英国9 6.01 4.10 5.50 5.26 5.78 5.45 4.96瑞典10 5.55 6.06 5.59 4.79 4.62 5.38 5.37马来西亚20:5.46 5.26 4.80 4.80 4.90 5.24 4.67中国28 4.66 6.41 4.42 4.55 6.86 4.38 3.91泰国31 4.58 5.80 4.58 4.24 5.09 4.40 3.28印度尼西亚34 4.37 5.48 4.53 3.81 5.34 4.47 3.93注:包含144个国家和地区来源:世界经济论坛, 2 0丨4年第四季度进口目的地交易额 (十亿美元) 份额 (%) 年份额变化率2013 2005 2013 2005-2013:2012 2013全球1, 135 100.0 100.0 11 3 7北美113 8.4 10.0 13 4 24拉丁美洲:9 0.7 0.8 13 21-1 3巴西3 0.3 0.3 8 8-1 4欧洲:203 14, 5 17.9 14-1 4欧盟 (28国) 190 13.6 16.7 14 0 4独联体:7 1.2 0.6 1-3-4俄罗斯3 0.9 0.3-4-3-1 9非洲5 0.3 0.5 16-2玉一中东22 1.0 2.0 21-1 7亚洲:775 73.8 68.2 10 3 6曰本149 19.0 13.2 6-9一9东亚6大经济体422丨39.4 37.1 10:3___________i—12来源:2014年世界经济贸易组织国际国际贸易统计, 2014年第四季度制造业出口份额增速下降并不代表甲国已优势尽失。国际劳工组织发布报告称当前中国的竞争优势已从低工资向高生产率转型, 说明中国的竞争优势已从以往的劳动力密集型产业, 如成衣制造, 向更高附加值的产业转移, 如通讯设备及汽车制造等。相对于其他新兴制造基地而言, 中国稳定的宏观经济环境、工人的技术水平、业已成型的完整的产业链、不断强化的铁路、港口、仓储等基础设施建设水平及不断提升的研发投入和制造工艺水平等, 均是对成本上涨削弱中国制造业竞争力的有力弥补 (表3) 。此外, 伴随着中国消费市场的飞速发展, ‘中国制造"拥有较强的地缘优势 (图3) 。综上, 我们认为中国在未来一定时期内仍将是多个制造门类综合考虑的最优选择。表3 201 4世界经济论坛—全球竞争力指数 (2014~2015) 基础宏观高等教育劳动力市场商业国家排名***设施经济及培训水平效率规模成熟度创新性瑞士1 6.18 6.40 5.98 5.75 4.57 5.79 5.70新加坡2 6.54 6.13 6.09 5.69 4.71 5.07 5.18美国5.82 4.01 5.82 5.30 6.94 5.58 5.4987487453I5.5.4.65233681li9i l*8 (••••973765754*4.4.5.25442r36.5.5.5.丄.83o9605.6.47613.6.39IX兰国本港芬德日香

来源:世界银行, 2014制造业获政策整体支持, “保量保质”或成未来政策方向在工业相关政策方面, 2 0 1 4年末中央颁布《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》 (62号文) , 意在全面规范税收等优惠政策, 从而维护公平的市场竞争环境, 促进形成全国统一的市场体系, 并发挥市场在资源配置中的决定性作用。在未出台政策执行细则且中国整体宏观经济面临下行压力的大前提下, 这一措施在颁布初期在部分市场被理解为对招商引资优惠政策的"一刀切”。而2 0 1 5年5月中旬密集出台的《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》 (25号文) (见备注5) 及《国务院关于印发《中国制造2025》的通知》 (28号文) (见备注6) 令中央对制造业政朿支持的态度日益明朗。2 8号文体现出中央将确保对于业已出台税收优惠政策的执行连贯性, 有利于消除部分制造企业投资的疑虑, 整体而言体现了对现有制造业投资强化"保量”的作用。而《中国制造202_5>的概念明确及顶层政策的积极推进则充10.0 12.0分明确了中国制造业朝高、新、强方向发展的趋势, 在强调“保质”的同时亦为工业园区及工业物业的未来发展指明了方向。制造业升级发展引领工业地产新常态综上所述, 我们认为这一轮的中国制造业升级或将在以下方面对中国工业地产市场造成影响:低端制造业外迁内拓及中国消费市场继续篷勃将令供应链管理及物流格局发生转变。中国低端制造意俄€f l o ou (>w

业的地域迁移、"亚洲工厂”的曰益成型及中国消费市场的继续蓬勃发展将令产业活动发生更为明显的地理转移。由此带来的更复杂的物流和资讯流以及更长的供应链条, 对未来的制造业供应链管理带来了更高的要求, 亦令作为供应链载体的物流仓储设施选址布局考虑更加综合多样。在立足深化国内布局的同时, 着眼产业与东南亚地区的战略纵深发展, 在与东南亚接壌或物流相关节点处布局亦是未来物流格局賴点6制造业升级发展将推动工业物业高标准化及需求多元化。此轮制造业升级将不仅表现为行业智能化水平及制造效率的提升, 亦将体现如服务、体验环节前置等形式的产业线条延伸。前者将对现有工业物业在承童、结构、防尘等硬件条件方面提出更高的要求, 后者则将催生对诸如试驾中心、体验中心等新的物业形态的需求。工业园区发展阶段升级, 园a规划及运营将成重点。中国的工业园区发展大体以新加坡工业园的_发展模式为导向。而中国制造业的发展经历也与新加坡有近似之处。中国的制造业及其配套园区的发展业经历了三个阶段:1.以出口为导向的劳动密集型制造业占主导地位, 此时的园区以简单厂房和仓库为主;2.技术密集型制造业 (比如电子业、造船业等) 逐渐成型, 该阶段普通工业园区成为配套;3.制造业朝高附加值、资本密集型方向转型 (例如石油化工业.) , 各地开始大力发展卨新技术产业, 专业I业园区和工业地产在这一阶段开始出现。参照新加坡的园区发展阶段, 我们预计未来中国亦将出现商务、教負、研发等全方位配套的科技园区产业。在未来, 随着以信息业为中心的知识密集型经济发展, 预计还将出现类似新加.坡科技城这样的工业地产产品。此外, 规划环节前置及注重园区运营将取代之前单纯的产业招商加粗放式管理, 成为园区发展的未来重点。备注:1、二十国 (G roup o f Tw enty F inance M inisters and C en tral Bank G o v ern o rs) , 是一个国际经济合作论坛, 于W9 9年1 2月1 6日在德国柏林成立, 属于布雷顿森林体系框架内非正式对话的一种机制, 由七国集团 (美国、英国、法国、德国、意大利、日本、加拿大) , 金转五国 (中国、印度、巴西、俄罗斯、南非) , 七个重要经济体 (澳大利亚、墨西哥、韩国、土耳其、印尼、沙特阿拉伯、阿根廷) , 以及欧盟组成。二十国集团的G D P总量约占全球G D P的85%, 贸易占全球贸易总额的8 0%以上, 人口约占全球人口的2/3〇2、由于中国、厄瓜多尔、马尔代夫和泰国已经连续3年 (2011-2 0 1 3) 被世界银行评定为中等及以上收入国家, 所以自2 01 5年1月1日起, 这四个国家不再享受欧盟普惠制待遇 (英国政府:税收优惠一2 015及2 0 1 6年普惠制调整说明) 3、作为工业发达国家对发展中国家 (地区) 出口的制成品和半制成品给予普遍的、非歧视的、非互惠的关税制度, 当普惠制受惠国产品在国际市场上显示较强竞争力时, 其优惠资格即取消。据报道, 中国普惠制原产地证书和区域性优惠原产地证书的平均关税减免幅度为6%左右。4、2 0 0 9年耐克关闭位于江苏太仓的中国惟------家鞋类生产工厂;2 0 1 2年7月, 阿迪达斯出于重新整合全球资源的策略考量宣布关闭在苏州的惟一在华直属工厂。作为阿迪达斯和耐克在亚洲的最大.的供应商之一, 裕元集团 (0 0 5 5 1) 为配合两大国际运动巨头将中国生产基地外迁的举动, 于2 0 1 0和2 0 1 1年分别在東埔寨和孟加拉设立两个生产基地。5、2 0 1 5年5月1 1曰发布, 是自6 2号文出台以来中央首次对其涉及相关事项做出解释。6、2015年5月1 9日发布。

注释

11、二十国集团 (Group of Twenty Finance Ministers and Central Bank Governors) , 是一个国际经济合作论坛, 于1999年12月16日在德国柏林成立, 属于布雷顿森林体系框架内非正式对话的一种机制, 由七国集团 (美国、英国、法国、德国、意大利、日本、加拿大) , 金砖五国 (中国、印度、巴西、俄罗斯、南非) , 七个重要经济体 (澳大利亚、墨西哥、韩国、土耳其、印尼、沙特阿拉伯、阿根廷) , 以及欧盟组成。二十国集团的GDP总量约占全球GDP的85%, 贸易占全球贸易总额的80%以上, 人口约占全球人口的2/3。

22、由于中国、厄瓜多尔、马尔代夫和泰国已经连续3年 (2011-2013) 被世界银行评定为中等及以上收入国家, 所以自2015年1月1日起, 这四个国家不再享受欧盟普惠制待遇 (英国政府:税收优惠——2015及2016年普惠制调整说明)

33、作为工业发达国家对发展中国家 (地区) 出口的制成品和半制成品给予普遍的、非歧视的、非互惠的关税制度, 当普惠制受惠国产品在国际市场上显示较强竞争力时, 其优惠资格即取消。据报道, 中国普惠制原产地证书和区域性优惠原产地证书的平均关税减免幅度为6%左右。

44、2009年耐克关闭位于江苏太仓的中国惟一一家鞋类生产工厂;2012年7月, 阿迪达斯出于重新整合全球资源的策略考量宣布关闭在苏州的惟一在华直属工厂。作为阿迪达斯和耐克在亚洲的最大的供应商之一, 裕元集团 (00551) 为配合两大国际运动巨头将中国生产基地外迁的举动, 于2010和2011年分别在柬埔寨和孟加拉设立两个生产基地。

55、2015年5月11日发布, 是自62号文出台以来中央首次对其涉及相关事项做出解释。

工业地产私募基金融资方式浅析 篇8

关键词：工业地产 私募基金 融资方式

伴随着一系列调控政策的出台，房地产、商业地产市场步入了一个相对低迷期，与走势不确定的住宅市场相比，工业地产正在调控风暴下勃兴，工业地产开发正逐渐成为各大小开发商关注的焦点。工业地产区别于传统的开发区的一个重要特点就是对工业地产开发主体的资金实力要求较高，能够保证所需的资金投入，所以，融资的成功与否是工业地产开发的关键。

一、地产私募基金概述

私募基金是受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。随着地产调控的不断深入，银行融资收紧，加上央行连續上调存款准备金率，房企融资已是难上加难，这给地产私募基金带来了发展的机会。房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会，它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。

我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐。据清科研究中心统计，截至2011年三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。

二、政策规范

2007年6月1日起施行的《中华人民共和国合伙企业法》，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的（十九）是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务，包括“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”　我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。比如，清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践，相继有商会成员成立华房联合、华房天津、重庆华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国内房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规范政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。

三、工业地产私募基金（以万通为例）

中国有着世界上最大的市场，住宅领域出现了万科这种世界级的公司，零售领域是万达，但是在工业地产领域我们整个行业还处于非常原始的起点。工业地产是中国房地产领域的新蓝海。未来10年之内工业地产将会出现一个非常大的世界级公司，这是一个必然。而万通地产在工业地产投资方面也做好了充分的准备。为了实现转型，万通在软实力方面实现了提升。首先是专业化的工业地产管理者的引进，“万通新创”　的核心人才都是从普洛斯、安博等世界顶级的工业地产公司引进来的；其次，软实力的核心即是房地产金融的能力。到目前为止万通已经管理着5支基金，将近36亿的资产规模。万通在2012年将会发第一支工业地产基金，也是中国首支人民币工业地产基金，预期10亿元的规模。

万通投资基金的几个特点：第一、定位是持有收租型的商用地产；第二、不做债类基金，与投资者风险共担、收益共担，每个基金里面万通自己都会参与20%左右；第三、投资组合。每支基金会分散到四个4—5个项目；第四，长周期。投资期限跨越一个周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，这样才能保证投资不受短期市场波动影响。万通的基金产品面向的是追求长期稳健收益、关注价值投资的客户。

热衷投资地产的投资者可以通过私募形式“曲线”投资地产业，而缺少资金的地产商也可以通过私募募集到所需资金缓解资金链，或者扩大规模，或者转型。工业地产开发融资中应该将工业地产私募基金纳入考虑范围。地产私募将是地产融资的一个主要发展方向，在制定融资计划的过程中多学习借鉴国内外已有的设立私募基金的经验，使得这种融资方式更好的为工业地产开发服务。

参考文献：

[1]牛海鹏.什么是私募基金[J].改革与开放，2010（2）