小区停车位管理办法
为适应本小区车辆(汽车）日益增多，车管难度和停车矛盾日趋加剧的新情况，切实维护交通秩序，确保小区安全、有序、整洁，营造更加宜人的居住环境，根据有关法规和小区实际，特制定如下管理办法：
一、车辆管理
1，本小区车辆管理试行“一车一卡一车位”方式，由车主自动电子读卡进出。电子读卡证为蓝色。
2，本小区业主/租户车主，需凭有效证件及时到门卫室领取电子进出ID卡（每张10元，车主如有遗失或损坏ID卡者，可到物业管理处补办，每张收取工本费10元，补办新卡后，原卡作废。
3，严谨货车、大客车进入小区，运送装修材料，搬运家具的货车经许可方能进入。外来车辆进入小区需凭有效证件领取《临时停车证》，停放在安保人员制定的临时停车位（执行任务的警、消、救、环、殡等特种车辆除外。
4，车辆驶入小区后须减速行驶，时速不得超过5公里，转弯处不得超过3公里，以确保行人和车辆安全。
5，车辆在小区内禁鸣喇叭，尽量不使用对响声过于敏感的电子报警器，以确保小区环境安静。
6，出租车原则上不得进入小区，如遇老、弱、病等特殊情况，需经安保人员同意并进行登记后才能进入。凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性物品的车辆严禁进入小区。
二、车位管理
1，小区路面临时车位仅提供业主/租户使用，有车主向物业管理处提出申请，签订车位场地临时租赁协议，在物业管理处指定的区域内停放车辆，租赁协议原则上一年一签，每年720元，同时领取车辆进出ID卡。
2，车位的选择和安排以就近为原则，并按业主或租户提出停车申请的先后时间商定。
3，车辆停放必须对号入位，业主或租户出停泊自己申请登记之车辆外，不得将车位移作它用，不得转让和合用。
4，车辆停放时，请注意关好车门车窗，勿在车内存放贵重物品，物业对车辆及车内物品无保管义务。
5，车辆需停放在停车位内，小区交通主干道两侧、车库门前人行横道上、消防通道、绿化园地及其他非停车位禁止停车。
6，对没有办理车位手续的业主或租户以及来小区走访亲友的车辆，进入小区超过四个小时的实行计时收费。
7，对于在小区内不按规定停车妨碍业主进出、占压草坪、停泊主干道、转弯口或侵占他人车位者，物业公司将采取相应措施，后果由车主自负。
8，路面临时车位由物业管理处勘察规定，车位划线、制作铁架和定位
9，对已申请路面停车位而在一周之内未交费的车主，视为自动放弃车位，物业另行安排，业主和租户如需退租，应退回电子进出ID卡及收费单据，有物业根据实际情况退费。
图1是一个小区停车场出入口的平面示意图, 我们利用三菱公司生产的型号为FX2N-48M的PLC、三菱型号为GT11**-Q-C (320X240) 的触摸屏、光电检测器组成的系统, 很好地解决了停车场车辆管理控制的要求, 用较低的成本较好的解决了实际的问题, 有一定的实用价值。
一、车辆进出操作流程
当有车辆要进入小区停车场时, 入口检测器首先感应到有车辆进入。感应信号线连接到PLC的一个输入端, 通过PLC进行信号处理后, 在触摸屏上显示有车辆进入, 并用闪烁进行提示。操作员通过触摸屏面板上的操作, 指令PLC是否准予车辆通过。如放行, 则PLC驱动输出端发出信号, 使道闸电动机正转, 道闸栏打开, 车辆通过。车辆通过后, 道闸电动机能自动反转, 道闸关闭, 并且在触摸屏显示上要增加一辆汽车的数量。
当有车辆要驰出小区停车场时, 出口检测器感应到有车辆要离开, 用闪烁灯进行提示。感应信号通过连线输入到PLC, PLC进行信号处理后, 在触摸屏上显示有车辆要离开。操作员先通过触摸屏进行是否收费的处理, 然后再发出指令给PLC对车辆放行。PLC控制出口道闸电动机正转, 车辆通过后, 道闸电动机能自动反转, 道闸关闭, 并且触摸屏显示上要减少一辆汽车的数量。
二、触摸屏上的面板控制
利用三菱触摸屏的画面制作软件GT-Designe r, 设计了图2的控制画面。在制作画面的过程中, 要注意以下几点。
(1) 在制作按钮X0～X6时, 软件默认的是置位, 我们最好选择点动, 这为联机调试可减少不必要的麻烦。
(2) 在制作D1、D2、D4、D5时, 选择的是数值显示型, 但D3选择的是数值输入型, 这样我们可在触摸屏 (GOT) 中进行D3收费单价数据的设定、修改、显示。
(3) 在制作Y0～Y5输入显示时, OFF的状态统一用蓝色, ON的状态统一用红色, 这样在具体操作时就一目了然, 十分清楚。
(4) X10～X13使用的是指示型位按钮, 它们是与行程开关相接, 能直接显示行程开关ON、OFF的状态。
在图2中, 停车场车辆管理控制系统是分四个部分来完成管理功能的。
●系统管理:这部分主要完成整个系统的上电启动控制X0, 系统停止控制X1, 系统每日清零控制X2。当有车辆进入时, 操作员允许车辆进入按钮X4;当有车辆离开时, 操作员允许车辆离开按钮X5;操作员对离开的车辆是否收费的按钮X6。
●入口管理:这部分的主要工作是完成对进入车辆的显示Y4 (闪烁提示) 、记数工作D1, 并在触摸屏上显示出来。对入口道闸的状态是否关闭、开启, 要有显示;对道闸电机的正转、反转的状态能在触摸屏上显示出来。
●出口管理:这部分的主要工作是完成对出口车辆的显示Y5 (闪烁提示) 、记数工作D2, 并在触摸屏上显示出来。对出口道闸的状态是否关闭、开启, 要有显示;对道闸电机的正转、反转的状态能在触摸屏上显示出来。
●收费管理:这部分的主要工作是完成对需要收费的车辆进行收费。收费的单价D3在触摸屏上能显示出来, 并且操作员能在触摸屏上根据需要更改单价;收费的次数D4与收费的总额D5能自动的在触摸屏上显示出来。
三、PLC的控制要求
PLC在整个系统中要完成的工作要求是:接收入口检测出的车辆进入的信号, 并在触摸屏上显示出来;控制入口道闸电机的正转、反转, 控制入口道闸栏的关闭与开启;接收出口检测出的车辆离开的信号, 并在触摸屏上显示出来, 控制出口道闸电机的正转、反转, 控制出口道闸栏的关闭与开启;对入口道闸栏、出口道闸栏能够手动控制它们的关闭与开启;能完成对整个系统的控制, 启动、停止、清零;对进、出的车辆操作员能操控允许它们进入与离开;对离开的车辆能完成收费的工作。系统每天的清零操作, D2、D4、D5中的数据要清零, 入口车辆数量中的数据D1不能清零, 应保留为:D1=D1～D2, 用以显示停车场中还剩下几辆车。收费单价D3中的数据不需要清零, 并设为可手动修改。其余的道闸栏、电机都清零回初始状态。
四、PLC的系统接线及I/O分配
1. PLC的外部接线图
外接线如图3所示。
2. PLC的I/O分配
系统启动———X0系统停止———X1
系统清零———X2车辆进入———X4
车辆离开———X5车辆收费———X6
入口道闸关闭———X10 (行程开关)
入口道闸开启———X11 (行程开关)
出口道闸关闭———X12行程开关)
出口道闸开启———X13 (行程开关)
入口道闸电机正转———Y0
入口道闸电机反转———Y1
出口道闸电机正转———Y2
出口道闸电机反转——Y3
车进提示灯———Y4
车出提示灯———Y5
五、PLC程序设计
对车辆的出入管理, 首先设计好系统的启动、停止、清零的程序, 特别是清零的工作, 要分别进行, 我们使用ZRST、RST指令。然后, 使用步进指令的编程方法, 通过启动按钮X0, 进入到步进程序。系统启动后, 程序采用并行分支结构, 对入口车辆检测、出口车辆检测、收费操作进行等待选择。当有车辆进入, X14闭合1s以上 (防有误动作) , 则表示有车辆进入, Y4灯闪烁提示, 程序进入S20、S21运行。当有车辆离开, 则X15闭合1s以上, 则表示有车辆离开, Y5灯闪烁提示, 程序进入S30、S31运行。当有车辆需要收费, 程序则进入S40运行。其中道闸栏打开的时间 (5s) , 要根据实际的情况进行调整。具体的程序编程如图4所示。
六、系统的联机调试
在PLC程序设计完成、PLC的外部接线连接好、输入输出端口连接好、触摸屏的控制画面通过USB端口由计算机输入触摸屏后, 就可进行联机调试了。用RS-422通讯线联好PLC与触摸屏, 再把PLC设置到运行状态, 进行通电。其中触摸屏的电源可用PLC自己提供的+24V电源。触摸画面中的X0～X6按钮, 观察PLC的输入端X0～X6是否接通, 系统的启动、停止、清零是否符合要求, 道闸栏的状态X10～X13的显示是否正常。再根据编制的程序观察PLC的输出端Y0～Y3电机的运行是否正确、Y4～Y5是否有闪烁提示, 触摸画面中的D1～D5显示是否正确, D3中的数据是否能在触摸屏上修改。
王冰如 上海市青浦区人民法院法官
如何避免停车位购买陷阱
自《物权法》正式实施以来，很多老百姓拿起这部法律武器，维护自己的财产权益，各地也诞生了一批所谓的“物权法第一案”。而上海的“物权法第一案”就是一起停车位纠纷。
其实，停车位纠纷由来已久。审判实务中关于停车位的纠纷主要体现在以下两个方面：
停车位究竟属于谁？一些开发商为促销楼盘，纷纷拿出小区各项优质规划吸引眼球，然而业主入住后不久就发现当初所谓的地下车库等承诺都无法落实。一般情况下开发商都暂时不对外发售停车位，业主只能租用停车位，并缴纳一定的停车费。当小区停车位基本饱和或有其他情况出现时，开发商通常会开始出售小区地下停车库。开发商会将地下车库停车位的永久使用权（70年）出售，并说明购买该停车位的业主只享有对该停车位的使用权。花了十几万块钱却只买到一个使用权，许多业主对此深感气愤，于是起诉开发商，要求享有自己的合法权益。这就出现以下几个问题：此类型的停车位是否可以出售？70年的使用权在法律上是否认可？住户在购买这种停车位时要注意些什么？
首先要看开发商是否有权销售车库，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：（1）开发商在计算公摊面积时，已把地下车库的建筑面积计算在内；这时根据《物权法》第七十三条、第七十四条之规定，则地下车库属于业主共有，若商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。（2）开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；（3）根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建筑成本的证明。同时，居民住宅土地最长的使用期限是70年，但是开发商未必都是以70年的最长期限取得每一块土地，土地使用期限不同，开发商缴纳的出让费用不同。所以，应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认其土地使用期限。
小区停车费应该归谁？是归物业公司还是业主委员会？
物业收取停车费的归属，比较难认定。一般认为，小区停车费应该包含物业管理费和车位占用费两部分。如果物业公司行使了物业管理职责，有权获得一定的费用作为报酬。然而有些物业公司将小区共用的绿化、道路等其他公共场所开辟为停车场，同时再向业主收取包括车位占用费的停车费，并且不向业主委员会返还任何费用。此时，物业公司就对业主构成了侵权，物业公司既向业主收取了属于业主共有的土地的占用费即车位占用费（租金），又收取了物业管理费。对于此种侵权纠纷，法院尊重当事人的意思自治，业主与物业公司有约定的从其约定；没有约定的根据合理原则，去除合理的物业管理费，物业公司应将车位占用费（租金）返还业主委员会。此类纠纷提醒业主和物业公司都应增强法律维权意识，物业公司更应规范经营，双方共同营造和谐、温馨的小区氛围。■
耿芸 南京师范大学泰州学院 法学院讲师
两岸对停车位的法律规制
当前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，需要购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，占用业主共享的道路或者其他场地的停车位属业主共有，而建筑区划内的其他停车位，则可以由当事人约定其归属。值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题？由于开发商与业主之间的谈判地位不对等，导致关于停车位最终权属的约定往往只能变成一边倒，停车位成为开发商蚕食业主利益的肥肉；而如果不允许开发商销售和出租车位有可能影响开发商建造车位、车库的积极性，也对业主不利。与现实相比较而言，我国区分所有权建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制。
相对大陆地区而言，台湾地区关于停车位的立法更为完善，更易于明确区分所有人之间、区分所有人与开发商之间的法律关系。首先，关于停车位的权属问题。根据法令的强制与否，台湾地区分为法定停车位、奖励停车位和增设停车位。1.法定停车位无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。2.奖励停车位具有独立产权、权状可单独移转。3.增设停车位不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”，具有独立产权及权状。其次，关于开发商与业主的利益协调问题。法定停车位属立法强制规定，开发商在建设房屋时必须保障小区业主配有一定比例的停车位。这部分车位(库) 只能分配给小区业主使用，房地产开发商不得将这部分车位车库出售、出租或赠与给非业主进而取得有关利益。法定停车位的这种非营利性质能够充分保障停车位有一个合理的市场定价，既保障了区分所有权人对于停车位的需求，又防止开发商为了牟利任意处分停车位。对于奖励停车位及增设停车位，开发商均可以自由买卖和转让，从而较好的保障了开发商建设停车位的积极性。■
秦玉罕 德衡律师集团（上海）事务所律师
停车位到底属于谁
现代社会中，幸福与烦恼似乎成了一对孪生兄弟，人们刚刚开始享受汽车普及带来的方便与舒适，停车难的烦恼却也不期而至。据统计，城市私家车的增长量及增长速度远远超过了小区停车位、车库的增长速度和供应量，小区的停车位、车库成了稀缺资源。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。而随着市民权利意识的逐步提高，开发商、物业公司与业主之间的关系似乎越来越像上帝与恺撒的关系，既共荣共生又你争我夺。而确权是法制社会解决纠纷的唯一手段，只有从法理和立法的角度明确界定小区车位、车库的权利归属，才能彻底解决停车位权纠纷的乱象。
现实中，较为常见的停车位形式无外乎三种，即地面停车位、地下停车位、专用车库。
地面停车位，是指直接设置在小区地表，以画线分割方式标明的停车设施。地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。专用车库，是指附随于区分所有建筑物的专有部分，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。
地面停车位只是通过画线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，且该类停车位的土地使用权分摊计算在建筑容积率的建筑物上。
由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，而土地使用权经房地产开发商转移登记后，归业主按份共同拥有。因此，该种停车位的使用权显然属应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。新颁布的《物权法》第74条“……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定对此进行了明确。
如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权，业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。当然，这类停车位属于业主共有也不一定意味着园区内的停车位、停车库都应当免费为业主开放，不应收取停车费。基于效益和公平的角度考虑，更合理的做法由业主成立的管理组织或物业公司向共有车位的实际使用者收取一定的管理费，但这些收入必须由共同拥有和统一分配使用。
对地下停车位，则要具体问题具体分析。我国目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，而地下空间使用权出让制度在我国也刚刚起步。因此，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权，可以根据《物权法》的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权应归属于国家所有，但投资者可以拥有使用、收益的权利。因此，对这类地下停车位，无论是业主还是开发商均不能拥有完整产权。
而对于独立车库，可以依法登记在不动产登记簿和业主的权利证书上，可以按房地产交易规定转让、租赁等，属于权利人专有，一般无争议。
一套完整的大手PM610纯月卡停车场管理系统包括出入口控制机、电动道闸、ParkMagNet管理软件、POS机等部分组成，为进一步适应不同停车场的需要，还可以搭配其他功能板块，比如红绿灯避让、图像对比和远距离读卡等。
大手PM610纯月卡停车场管理系统具有很多功能，主要表现在以下几个方面：
1、车辆进出自助，实现出入口无人监守。该套系统只用于内部车辆的管理，车主可直接通过自助读卡的方式进出场，无需人工操作。该系统还支持中、远距离读卡，其中远距离读卡车辆可以实现不停车出入停车场，使用起来更加方便快捷。
2、软件操作简单，适应停车场需求。通常情况下，停车场管理员的素质相对较低，因此，一套操作简单的管理软件对于停车场管理方非常必要。该软件将多种常用功能进行人性化地设置，管理方可以简便地进行日常停车场维护，以及月卡的发行与修改、数据查询和报表打印等各种操作。
3、道闸稳定性高，防砸功能出众。停车场道闸砸车砸人的情况经常发生，因此大手专门为该系统配置了专业的防砸道闸，这种防砸道闸采用的是精铸四杆联动机构，具有升优先、压力波遇阻反弹、地感/红外三重防砸功能，确保车辆出入安全万无一失。
4、内部车专用，保证车辆财产安全。该系统是纯月卡型的车辆管理系统，只针对内部车辆开放，对于外来到访车辆，只有经过小区保安登记之后才会放行。这样能够很好地保护小区业主的车辆和财产安全。
5、其他功能：
①全脱机管理，在脱离电脑联机后仍然可以实现全部管理工作的正常进行，待重新联机后自动将缓存数据上传;
②采用的CAN总线为工业现场总线，具有强大的自动检验纠错和抗干扰功能，可以实现在长期无人监管的情况下仍然能够稳定无故障的管理功能。
各位车主：
为了加强本小区的物业管理，规范小区停车秩序，保障小区内交通设施正常使用和车辆安全及道路畅通，经公司研究并报市物价管理部门批准，决定从2013年元月1日起对进入小区的车辆收取场地占用费及停车服务费，具体规定及收费标准如下：
一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。
二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。
三、收费标准：
1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。
2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。
3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天（连续24小时）收费。
4、自行车停放，原则上不收取费用；摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。
5、本收费标准为2015标准。
五、本通知解释权归物业管理公司。
您好！
为了促进提高物业公司对于车位管理的服务水平，以及配合学院在物业管理专业技能的培养和提高。目前，我们正在对您所居住的小区，针对业主对物业管理公司车位管理的满意度进行问卷调查。您的意见对我们此次的调查结果非常重要，请您根据自身的实际情况客观、详实地回答问卷中的问题。十分感谢您的配合！
1、请问您在小区内停车位是（）
A、购买B、租赁C、没有车位
2、在您签订租赁或购买协议时，物业管理负责人会不会出示并且为您解说本小
区的《车辆管理条例》？
A、会出示并详细解说注意事项
B、会出示，不解说注意事项
C、不出示，说一下注意事项
3、您对小区停车位的规划是否满意？
A、十分满意B、满意C、较满意D、不满意
3、您在居住的小区是否看到过其他业主违章停车？
A、是，经常看到B、是，偶尔会看到C、从未看到
4、您所在小区业主之间是否会因为停车位的问题而发生纠纷？
A、是，经常发生B、是，偶尔发生C、从未看到
5、在发生纠纷时，物业管理公司是否会及时采取措施来解决纠纷？
A、能及时的应对B、有，但是较拖沓C、没有采取措施
6、您对物业管理公司处理纠纷的方式是否满意？
A、十分满意B、满意C、较满意D、不满意
7、您对本小区车位租金或购买的收费标准是否满意？
A、十分满意B、满意C、较满意D、不满意
8、就您所居住小区的车位管理方面而言，请问您对本小区物业管理公司有什么
合理的做法是住宅小区内道路可作为临时泊车使用,但需要到物管报备应急联系电话号码(可以找到的),并在道路显眼位置设置友情提醒告示牌“临时泊车时间不得超过30分钟,并需要泊车车主向物管服务中心报备应急联系电话号码,否则由此而引起的相关责任由泊车车主自行承担”。但现实中,即便是2004年后建成的住宅小区,挤占小区道路作为停车场的现象比比皆是,即便是那些车位数与户数比超过1比1的小区,随着居民机动车保有量的增加,小区内的道路移作停车位的早已司空见惯。
此外,需要让出通道的还不只是小区道路,对于户外消防接合器或消火栓箱位置前方、消防车辆主出入口,也需要在地面用夜光黄色油漆划出禁止车辆滞留的警戒线!同理,作为中低压燃气管线及其调压站、变配电设施等前后空间位置,除了采用警示黄色油漆涂装之外,还需要用防撞栏杆、出入检视通道地面用夜光黄色油漆划出警戒线。这是规范操作流程!
除此之外,负责任的物业还需要落实风险识别与管控措施,目的就是安全,就是物业不能承担太多负担不来的责任。对住宅小区来说,首先要做的就是风险识别,而后根据风险评估等级做出风险管理与控制措施,上述这些就是我们针对消防通道等做出的。并采用不同数字和颜色的标贴、风险地图标绘、宣传展板、风险告知书等形式广而告之!每一次与业委会的例会上、每年一次的物管服务汇报会上以及我们的顾客拜访过程中,风险管理必须明明白白地告诉业主的。有时需要像祥林嫂一样反复跟业主们念叨。还必须在物业的内控服务流程上规定出来。因为物业的驻场项目经理是安全的第一责任人。即便是那些“熟透了的”项目,也需要在会议记录上都写上这些内容!这是物业自我保护的措施!曾有媒体报道一则判例,业主家起火的原因不是因为物业的管理造成的,但是消防通道被堵延误救援是要承担责任的,如果物业多次提醒违停车主,对方置之不理的话,貌似物业公司不用承担责任,但只要物业未尽到提醒、劝阻的义务,那么物业照样要赔偿管理责任缺位责任。如果业主一意孤行的话,那另当别论。关键就在于,物业的“提醒、告知、规劝”等一系列动作,有没有记录。因此,物业的任何服务动作都必须能够承受“可作为呈堂证供”的文件记录的要求。否则,就是扯淡了。这就是所谓ISO的基本功能。记录与旁证,必要时,可会同业委会的叔叔阿姨、大妈大爷们一起参与,比如宣导、规劝、提醒等等。文件记录,一方面是作为公司管理的需要,另一方面的重要作用就是诉讼时的证据作用。现实之中,很多吃了大亏的大大小小物管企业及其项目部,之所以败诉、赔钱,往往就是企业内部的管理部门尤其是驻场项目管理团队认知缺失引起的。一方面是认知,另一方面我们认为是风险防控措施的设计。对于消防,我们认为应该发动小区全体人员参与,主要的是要多宣传,然后配合一些相关措施。
上世纪80年代末90年代初建设的老小区，由于在当年的建设规划中都没有考虑到机动车辆的停放问题，停车难的矛盾就显得尤为突出，出现千金难求一车位的现象。
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下期预告：昆明十大视线盲点
10 永昌小区
TIPS
停车条件负指数：★★★
艰难指数：★★
上榜理由：车多了，路就被占了，车主承担着越来越高额的养车费用。
概况：本来就没有规划设计过停车位，机动车辆是禁止驶入小区的。无奈的是，周边通道都被圈占，当年道路划定停车位后，一家管理公司开始对黄线内停车实行早8点到晚11点半收费。这一举动引起了很多小区居民的不满，出现了拒交、逃费等现象。
停车位晚上11点以后就没人管理，在这一段时间车主就很担心车的安全问题。由于小区没有物管公司，居委会安排人员从下午6点到次日8点半看守小区道路车辆，车主每月交纳几十元的停车包月费，这样，白天、黑夜都有人来收费。凡是白框是社区居委会的地盘，黄框就是管理公司的地盘。
9 船房小区
TIPS
停车条件负指数：★★★
艰难指数：★★★
上榜理由：停车位成了物价上涨时期的抢手山芋，以至于需要使用武力等手段维护车位“主权”。
概况：早起的鸟儿有食吃。许多小区车主都提前下班回家，早早就把车子停在了有利地形；晚些回家的车主只有见缝插针，只要车子能挤进去，便使出无所不用的各种招数。有时候，几位车主同步到达，为了抢占地盘，没少发生夺权“战争”。
2000户业主1000多辆车，停车场的建设面积也已到了极限，原来规划的停车位早已饱和了。一批餐饮企业在小区内开张，“画地为牢”圈占地盘，加剧了停车紧张。停车矛盾已经成船房小区不和谐的音符。
8 云南省高校小区
TIPS
停车条件负指数：★★★★
艰难指数：★★★
上榜理由：和天斗，其樂无穷；和人斗，其乐无穷。
概况：这里本来规划有一个停车场，可是物管将它对外租赁了出去，处于半闲置状态，导致业主和物管矛盾尖锐。
小区里600多户住户仅仅共享一条8米左右宽、200米长的公共通道，楼房之间还有一条狭窄的通道，物管将通道划分为120个停车位出租，200多辆轿车都集中停放在这里，交通拥堵情况可想而知，谁要是开车进来停放，那严重的后果就是要充分考虑一会儿还能不能顺利地出去。
这群知识分子没时间和物管认真，却自个儿较真，经常为争夺停车位发生矛盾，给车胎撒气等是常见的报复手段，令人哭笑不得。
一些老小区缺乏足够的停车设施等历史问题是造成现在昆明市停车难的重要原因。对此，一些市民提出缓解之计：开放或限时开放一些道路、学校、单位的停车场地来缓解市民停车难的问题。
7 江岸小区
TIPS
停车条件负指数：★★★
艰难指数：★★★★
上榜理由：这里的车主们似乎都唱着儿歌：金鸡叫，银鸡叫，哪个抢着哪个要。
概况：江岸小区内部只有一条主通道，是规划为农贸市场的盘江路。通道两边的住房之间的空地本来也是公共通道，可是面对日益增加的车辆，各个小区组团之间相对封闭了内部通道，将有限的停车资源整合出租，一个车位有好几辆车主在虎视眈眈。
在这里停放车辆尤其不便，菜市场上行人熙熙攘攘，拥挤的通道令车主们停车头疼不已，小区内的单位停车场都想方设法改变大门方向，多元化地提供出行的方便。
6 曙光小区
TIPS
停车条件负指数：★★★
艰难指数：★★★★★
上榜理由：小区停车难成了社区最大问题，为了自身利益排外，拒绝与人方便，有违和谐社区。
概况：这里是属于上世纪90年代设计规划的小区，根本就没有设置停车位，目前有限的微循环道路才开通，就已经被规划为街边临时停车收费带，住户的车辆几乎就没有停放的位置。在狭窄的小区内部，车辆就依靠墙角停放，本来就不宽的通道就变得更狭窄了，部分单位住宅区甚至设置了标牌，连借道通行的车辆都被拒绝了。
5 豆腐营、黄瓜营小区
TIPS
停车条件负指数：★★★
艰难指数：★★★★★
上榜理由：停车位置就像事海绵里的水，挤一挤总是会有的。
概况：这两个小区的基本情况很相似，所以归为一类。不仅出去无处停车，回家也找不到地方，只有周边一些背街小巷能够暂时栖身。
这里有幸地处寸土寸金的云纺商业区，挣钱容易；这里不幸被包围在繁华热闹的商业城内，进进出出的几十辆货运车辆已经将有限的停车资源占有了，其他车辆更是挤挤挨挨，原地调头几乎都是奢望。
4 丰宁小区、菱角塘小区
TIPS
停车条件负指数：★★★★
艰难指数：★★★★★
上榜理由：这俩小区是一对难兄难弟，停车难z zzzzzzz问题无法回避。
概况：路边占道停车位和附近的露天停车场出现了“爆棚”情况。丰宁小区和菱角塘小区都建于上世纪90年代，是昆明开发较早的城市住宅小区之一，仅丰宁小区就有将近6000多户住户。
管理部门在菱角塘东路上划定黄色停车泊位，有不少车主为逃避缴费，同时也是无可奈何地把车停在明显标有“禁停”标志的街道左边。
3 白马小区
TIPS
停车条件负指数：★★★★
艰难指数：超★★★★★
上榜理由：不在白马小区停车的人，不懂得停车的痛苦；没居住在白马小区的你，应该感觉到一种幸福。
概况：对于白马小区的车主来说，每天最痛苦的不是堵在路上，而是即将到家的时候，狭窄的小区道路被密密麻麻的车辆挤压得连通过都成问题，一不小心就会发生摩擦。
管理部门在周边设置了30余个泊位，将取消这2条断头路上的上百个车位，白马小区现在有6000多住户，而现在只在这两条道路设置30余个泊位，显然不能满足小区停车的需要。对于有车的居民来说费用已经不重要，要命的是车该往哪里停？
2 棕树营小区
TIPS
停车条件负指数：★★★★★
艰难指数：超★★★★★
上榜理由：提起难停车的小区，大家就会想起棕树营，够典型。
概况：路两边停放不少车辆，使本来就不宽的路面显得更加狭窄。在登华里的一个院子里，某单元楼一楼的窗户下面停了4辆轿车，单元楼门口几乎被车堵住，只留下够一个人通行的空隙。
棕树营北区社区居委会主任在接受记者采访时表示，对于小区停车难的问题，她之前已经接受了多家媒体的采访，从这一点上也反映出棕树营小区停车难的问题是多么典型。棕树营小区是上世纪80年代开发的老小区，因此很多配套设施跟不上，加上近几年小区居民买车的越来越多，往哪里停车就成了大问题。很多有车住户根本找不到适当的车位，只好将车停在小区里，有的停在了公共绿化带，有的甚至停在了消防通道和化粪池上。
1 交三桥小区
TIPS
停车条件负指数：超★★★★★
艰难指数：超级★★★★★
上榜理由：在这样的条件下开车，长此以往，人人都会成为驾车高手。
概况：地处大东新村的交三桥小区，是一个上世纪90年代初规划的小区，在寸土寸金的闹市区，普通住宅小区当然没能规划停车场，但是这里居住的都是小康人家，轿车理所当然成为生活必备的交通工具。
目前这里停车的密集程度，昆明罕见，夸张到周日出去一辆车，马上就有人电话通知在外面游荡的车主：“快回来抢占停车位。”
1、凡进入本停车场的车辆,必须遵守本管理规定,服从管理人员指挥,按规定位置停放,不得占用其他车位，因占用其他车位引起纠纷或被拖离的，一切费用自行负责。
2、车辆进场停妥后,车主应拉紧手挚,切断电,带走贵重物品,锁好门窗再行离开,本停车场主要是提供车辆的停泊服务,对车辆和财物的损失和损坏,恕不负赔偿责任。
3、严禁载有易燃、易爆、易腐蚀、剧毒、枪支、弹药等违禁物品的车辆泊入本停车场内,如车主瞒报或违反本停车场的规定而造成的一切后果,除由当事人负责外,还报司法部门追究当事人的法律责任。
4、如本停车场有任何事故发生,物业管理公司由权采取适当的临时应变措施,以尽量减少对业主的不便,在紧急情况下本停车场有权要求车主将车辆驶离停车场,或在未通知车主前将车辆拖离到安全地点,除因本停车场员工故意造成的损坏外,管理公司恕不负责赔偿。
5、任何车辆对停车场造成的一切损坏,或导致其他业主受伤或损失,物业管理公司有权要求赔偿,并保留在事件未处理完毕之前拒绝该车辆离开停车场的权利。
6、物业管理公司有权对违例泊车做出锁车或拖车等相应的处理,一切费用将由业主本人负责。
7、地上车位已售卖（出租），其他车辆禁止入内（如有特殊情况需临时进入的，主动到门卫处登记允许后可临时进入）。
本着创建优质人居环境的服务宗旨，结合本小区的停车现状，现将物业对小区院内公共车位和车辆停放秩序出台以下管理办法。
一、小区停车现状：
1、小区车位情况：小区规划总车位数308个；实际地下车库车位数136个，其中包含机械车位117个，已售出86个，剩余31个；地下车库地面部分19 个（包含自行车存放处）全部售出；地面车位数 68个，实际可使用
个；
2、收费情况：按照物价局标准，地下车位管理费150元/月，临停车辆5元/次（8小时为一次）；地面包月停放80元/月，暂无包月；地面临时停车辆停放4元每次（8小时为一次）；对于院内地面停车费较低的情况，购买了地下车库车位的业主，认为不公平，对地面车辆停放的现状心里产生不平衡和不满的情绪；院内停车费较低，从某种角度上讲也损害了绝大多数业主的共同利益，也使得共用部位资产贬值。
3、停车情况：地下车库日均停放50—60辆，地面停放50—60辆，因小区临时停车费较为便宜，个别有车位的业主图一时方便将车停放于小区地面，加重小区地面停车负担，严重挤占了小区临时停放车辆的停放空间，对于没有购买车位的业主停车造成了严重的不便，导致个别业主乱停乱放，对小区居住环境造成影响。
二、计划整改方案：
1、车位包月：计划将院内实际可以使用的 53个车位，按照每个车位每月450 元实行包月，物业减去每个车位每月80元的服务成本后，将剩余370元，独立 建账，每季度对收入账目进行公示并且按照约定时间和方式向业主返还。最大 程度保证小区共用部位资产增值，同时对于不在小区地面范围内停车的业主，以及不停车的业主也能彰显出公平和公正。
包月时限：每次包月时限为一年，下一将提前一个月进行抽号选取。参选资格：因地面属于共用部位，归全体业主共同拥有，因此小区264户业主均有资格参与选号。
包月卡使用限制：小区临停包月卡只限小区内住户和业主使用，业主不得将包月卡转让给非本小区住户以外的其他车主；外来车辆和非本小区车辆一律禁止使用。
2、临时停车：外来车辆进入本小区实行计时收费，按照2元/小时收取，并且外来车辆不得在小区过夜。
三、实施细则：
1、公司确定最终方案，征求业主及业主代表建议，取得业主代表的签字确认。
2、将整改方案对全体业主进行公示（7—15天）。
3、商定车位摇号的具体细节、流程、和时间并进行公示（7个工作日）。
4、提前联系并邀请街道办、产业园、派出所等政府单位，按照约定时间，作为第三方公正人出席，全程监督整个操作流程的公平、公正、公开，提高整个操作环节的透明度。
目前，北京市场上的车辆近500万辆，小区停车难早已不是一个新话题，而随着北京市汽车销量的增长，这一问题则更加凸显。为了缓解拥堵，去年岁末，北京市出台了“限购令”。2011年起，每月限购两万辆车。即便如此，越来越多的人开始为小区里找不到停车位而犯难。而小区车位售价则水涨船高，一些二手中介公司和个人已涉足车位买卖和投资。
车位争夺战
大兴清和园小区、保障房项目鸿业兴园小区，是近段时间北京社区争抢车位的现实版写照。
1月初，据媒体报道，大兴区清和园东区众多业主纷纷在小区抢装地锁争车位，多半车位已被私人“占领”。1月10日傍晚，记者再次来到该小区时发现，仍有多半数车位安装着地锁。小区物业值班人员说，二十多天前，就陆续有业主开始安装车锁，随后大家“跟风”，不到十天的时间，小区500多个车位，有半数以上车位被安装了车锁。“物业张贴过通知希望业主自行拆除，但一直没有动静。”该值班人员说，对于业主私装地锁一事，已将此情况反映至镇政府、城管等部门，正在等上级指示。
刚下班进小区的马先生证实了物业说的话，而马先生也对其中一个车位安了锁。“现在小区停车太难了，每天回家抢车位都是斗智斗勇，拼精力、抢速度，怎一个累字了得!今天算下班回来早的，外出应酬加班是常有的事。”对于是否担心强制拆除地锁，马先生说“等要拆的时候再说，目前没看到要拆的消息，没人管。要么就给大家解决好停车难的问题”。
另据媒体报道，丰台区保障房项目鸿业兴园小区，白去年12月20日凌晨5时开始，连续三天三夜有几百人露天排队，只为自家车抢得一个“安家之所”。据报道，该小区共有业主2346户，而登记在册的车辆就已经达到了1000台。而规划中车位仅有700个，也就是说至少三户人家抢一个车位。
1月中旬，记者致电该小区物业得知，地上车位已经全部以150元／月的价格出租完毕，目前只有地下车位，价格350元／月，年付3888元。而地下车位317个，目前所剩不多。
在记者调查中，东三环富力城项目被认为是车位紧张的典型代表之一。目前该小区一个车位价格在20多万元，地下停车租金价格在600元／月。
据链家地产市场研究部统计，大约85％以上的住宅小区车位需求紧俏。而据搜狐焦点网1月中旬发布的北京车位调查结果显示，参与调查的5000多名网友中，有60.2％表示所在小区的车位是不够用的，仅有39.8％的网友表示所在小区的车位够用。
地上地下价差大
没有车位的业主为找到一个好车位犯愁，同时也止步于高昂的车位价格。
据搜狐焦点网的调查显示，29.8％以买车位为主的受访者表示，他们小区的车位价格在15万到20万元，另外22％的网友表示他们小区的车位价位在10万到15万。
目前，北京车位价格增长较为突出，一部分拥有车位的业主开始提高出售价格。据链家地产提供的数据显示，远洋山水在2010年9月份之前，购买完全产权的车位价格大约是18万左右，当前车位价格达到了20万元，大约上涨了11％。嘉铭园小区的车位当前价格是15万，比2010年均价上涨了20％左有。
按此计算，一个车位不过十平方米，就要售价20万，平均价格与小区房价相差无几。
在租金方面，搜狐焦点网调查显示，58.9％的受访者表示，小区的车位租金多集中在2000元到4000元／年，特别以2000元到3000元／年这个区间为多。一成五的受访者表示，车位租金为1500元到2000元／年。
在记者走访中，屡屡发现“地上不够，地下空”的局面。有业主向记者表示，这种现象之所以会出现，主要是因为地上车位和地下车位费用相差太多造成的。如远洋山水楼盘地下车位租金为350元／月，地上车位为150元／月。
不同区域的租金价格也不尽相同，越是核心地段的车位，车位租金相对更高些。金融街中海凯旋，属于高档楼盘，其车位租金均价达到了1000元／月，远高于其他区域。富力城地下停车位900元／月，大兴、房山、通州边远地区的下停车位在300元／月左右。
在调查中，记者看到，目前小区车位交易的形式主要分为三种：只租不售、只售不租、租售并举。车位不够用的现象中，只租不卖的社区表现最为严重。搜狐焦点网购房中心主编王佳认为，主要是租车位的价格比买一个车位便宜，会有更多的车停入小区。其次，在商业热点区，停车费上调后，很多车主将车驶入距离公司、饭店等娱乐上班场所附近的小区内，享受更低的停车费。因此，在热点商圈的社区，停车相对难一些。
求解停车难
整宿排队抢车位，私自装地锁，车位价格的不合理膨胀。楼市专家韩世同认为，根源在于规划不合理，城市各方面的发展失调。比如，车辆的增长速度，远远超出交通等配套设施的建设速度，对这种关系到城市发展和谐的原则问题，不能光靠市场调节，政府职能部门的干预是非常必要的。
来自北京市住房和城乡建设委员会官网显示，北京市现行居住区停车设施配建标准为：二环至三环间每千户300个车位，三环外(包括旧区改造和零星加建的住宅海千户500个车位。记者查阅，这一数据远低于城六区小汽车0.86辆／户的拥有率，不能满足新的停车需求。
韩世同认为，目前北京新开发的楼盘车位配备比较高，基本能满足业主需要，而一些旧式小区，根本没有多少有产权的停车位。当年许多小区开发时，汽车还没有大规模进入家庭，对于车位的配置并没有考虑到汽车普及以后的情况。
记者看到，在一些旧小区，私家车要么停在社区外的路边停车位，要么就停在较远的其他停车场内。这一问题已受到北京市政府重视，北京市“十二五”规划纲要草案中，也明确提出，北京将建立停车场建设管理新机制，规范配建停车设施，改善居民小区停车难的问题。北京市规划委法制处的负责人接受媒体采访时透露，北京市正在研究修订新建住宅小区配建停车位标准，争取在2011年上半年出台。
韩世同分析，原有老旧小区在规划建设时，没有配足相应的车位，解决这个问题，除了在有条件的情况下，逐步对老旧小区进行改造外，还可考虑租用周边企事业单位和商铺的停车场，至少可以在一定程度上缓解小区夜间停车的压力。此外，新建小区在规划建设时，可多考虑建设双层地下车库和立体式停车位，这样可以极大节省空间。
车位投资有风险
北京巨大的车位需求，使得一些以卖房为主要业务的二手房中介，也已经开始了卖车位的新业务。
在车位最为紧张的富力城小区，我爱我家业务员表示，每个车位D区售价22万－25万，A区和C区售价在20万左右，租金价格在700－900元／月。该业务员手中就有在挂牌出售出租的车位，如果通过他们门店买，佣金比例为3％，和二手房相当，如此算来，一个车位22万，中介费就得6000多元。而对于出租的中介费，收费标准跟房屋租赁一样，为一个月租金。
链家地产首席分析师张月也认为，目前车位通过房地产经纪公司成交的较少。首先一般物业公司不会出售车位，基本都是出租。即使出售，一般都是由购买者直接去物业公司购买。其次，个人产权的车位出售很少，因为一般个人都会使用车位，不会出售。此外，一般在出售二手房过程中，业主会选择将二手房和车位组合出售，能够提高房屋的价格，获得更多的利润。只有少部分业主单独出售车位，整体市场的供给较少。
最后，最主要的原因是，虽然需求增多，但业主的需求并不是很强烈。面对高价的车位业主难接受，而是选择选择租赁的方式，或者免费的停车区域，如小区外马路边等，当下购买的迫切度不够高。因此，部分小区出现了车位价格上涨，但是目前成交很少的情况，如嘉铭园小区等。
随着车辆的增加，张月认为，未来车位的价格可能会进一步上涨，包括停车费，月租金，以及车位买卖价格。主要的原因是北京市对于交通管理，希望通过增加其他费用限制车辆通行解决拥堵问题，因此部分区域的停车费将会增加。
据富力城小区物业公司工作人员介绍，小区里有一户买多个车位，进行投资的现象。有业主表示，为当初买房时未买车位而很后悔。有业内人士向记者表示，“一般情况下，开发商售卖车位价格变动不会太大，当小区成熟后，停车位才会成为‘香饽饽’，价格也会开始上涨。”
楼市专家邓浩志认为，因供需矛盾突出，导致车位价格保持上涨的态势难以避免。但价格上涨，并不意味着投资车位会一帆风顺。比如北京四环附近车位10万元每个，每个月还要交100元管理费，50年产权，平均每月成本300元，而在东四环百子湾、四惠附近300元／月肯定有车位，况且买车位还有空置时间成本，“有一定风险。”
关键词：小区车位,归属,《物权法》
区分所有建筑物的停车场问题, 是现今各国建筑物区分所有权立法、司法及学说上颇有争论的问题。即使是在一国之内, 学说与实务见解也不一致。然而, 国外的学说与做法对我国的停车场立法仍是有借鉴意义的, 我们有必要予以了解。
一、各国法上停车场问题综述
(一) 法国
在法国, 自1950年代以后, 根据法国都市计划法, 在新筑建筑物时, 建筑者负有于建筑物基地内, 为每一住户设计一停车空间的义务。同时, 依现制, 区分所有建筑物的居住区域与基地内的停车区域是分别的不动产。因此, 住户购得居住区域内的专有部分时, 并未同时取得停车位的所有权而必须另行购买。而且, 非该区分所有建筑物的居住者也可购买基地内的停车场。实践中, 由于出售停车场对出售公司极为有利, 因而, 由于没有车或出不起停车场购置费, 区分所有者未购买而剩下的停车场, 即由开发公司转卖给外部人。
(二) 我国台湾地区
在我国台湾, 按是否依法令强制规定为标准, 将区分所有建筑物附设的停车位划分为法定停车位、自行停车位及奖励增设停车位三种。
1. 法定停车位。
法定停车位是指按有关法令强制设置的停车位, 其面积由总楼地板面积乘以一定的系数确定。法定停车位一般设置于区分所有建筑物的共用部分或其基地内。然而, 在实践中, 区分所有权人在购买房屋时并不能当然取得法定停车位的共有权, 但可根据自己的需要决定是否购买法定停车位的共有持分权。所以, 法定停车场既有归全体区分所有权人共有的, 也有仅归一部分区分所有权人共有的。
2. 增设停车位。
增设停车位是指开发商在区分所有建筑物内自行增设的符合法律规定的停车位, 一般设置于区分建筑物的剩余楼地板或法定空地上。在台湾实务上, 这部分停车位如果具备构造上的独立性及使用上的独立性, 则可以取得所有权证书, 可以自由买卖, 并且可以由区分所有权人以外的人取得。
3. 奖励增设停车位。
奖励停车位是指主管机关为供公众停车之用, 鼓励在建筑物建造时, 依法按鼓励系数或一定公式计算, 另行增设的停车位。它主要通过在区分所有建筑物中多建或多挖一层或数层, 专做停车位之用。由于奖励停车位设置于区分所有建筑物的专有部分内, 且具有构造上及使用上的独立性, 因此由于专有部分可独立买卖, 且其买卖对象为包括区分所有权人在内的大众。
二、国内的立法概况及学说见解
(一) 立法概况
在《物权法》出台以前, 我国关于停车位的规定多散见于效力层次较低的地方性法规或是政府规章中, 对房地产财产权利的保护缺乏力度。
1. 上海。
2003年1月6日, 上海市下发了《关于商品房项目附属地下车库 (位) 租售问题的暂行规定》, 明确了商品房项目附属地下车库 (位) 可进行买卖、租赁, 且仅限于区分所有权人享有购买权及承租权。另外该规定还强调了地下车库 (位) 的相对独立性及与商品房处分上的一体性, 即虽然地下停车库 (位) 具有独立的价值, 可以成为区分所有建筑物的专有部分, 但其终究是主建筑物的配套设施, 故应在原则上坚持与商品房的一体化原则。
2. 北京。
2003年1月1日起实施的北京市《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》, 主要规定了室内停车位可以买卖, 明确了停车位销售面积的计算方式, 即套用房屋销售面积的计算方法来解决停车位的销售面积问题。另外还规定了停车位可以通过登记来取得所有权证书。
3. 深圳。
《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》以更为准确的“区分建筑物”这一概念替代了商品房这一不规范用语, 将停车位分为配建停车位及增设停车位, 并规定配建停车位中应设置时钟停车位, 以供临时停车之用。就其性质而言, 除时钟停车位以外, 配建停车位和增设停车位均可以成为专有部分, 从而可以进行转让、租赁等交易。
最近出台的《物权法》第74条规定:“建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”《物权法》作为我国的一项基本法律, 从较高层次上规定了开发商须承担建筑法定数额的停车位的义务。这有利于该项法令的执行, 也可以在很大程度上缓解当前“停车难”的局面。但是, 该规定也过于简单笼统, 对实践中许多有争议的问题没有作出解答, 往往给学者和普通百姓带来不同甚至是矛盾的解读与认知, 给社会经济秩序带来诸多的问题。
(二) 学说见解
在我国现行法律并没有对车库归属作出比较明确规定的情况下, 很多学者根据不同的标准来确定车库的归属方案。
1. 根据土地使用权属确定车库归属。无论是地上车库还是
地下车库都与土地使用权权属具有当然的联系。在车库权属发生争议的情况下, 可以通过土地使用权的权属状况来确定车库的权属状况。即土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经确定, 一旦业主购买了专有部分, 按照地随房走的原则, 房屋所占的土地使用权, 相应地已经移转给业主。因此, 车位也应当确定为业主所有。
2. 根据投资状况来确定车库的归属。
即在产权发生争议后, 应当根据“谁投资, 谁受益”的原则来确定产权的归属。如果开发商已经将建设停车场的费用计入商品房销售价格, 应当在商品房销售合同中明示, 以明确区分所有权人对此停车场的共同共有权。
3. 约定归属说。
此种观点认为, 对车库的归属应当通过约定来确定其归属。中国人民大学法学院的王利明教授充分肯定了这种学说, 《物权法》也在很大程度上采纳了该观点。理由主要有以下几点: (1) 充分体现私法自治原则, 协调各方利益, 实现各种利益归属的最大化; (2) 符合市场经济的内在要求; (3) 有利于对车库有效利用和管理, 减少纠纷的发生; (4) 有利于鼓励开发商修建车库。
三、结论
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