房地产公司财务指标（共8篇）
1、短期偿债能力比率：
（1）、流动比率=流动资产/流动负债=56889/6055=9.39
（2）、速动比率=流动资产-存货/流动负债=19323/6055=3.19
（3）、存货周转率＝销售成本/平均存货=11338/37961=29.87%
（4）、应收帐款周转率=销售收入净额/平均应收帐款余额=无
（5）、现金流动负债比＝（经营性现金净流量+期末货币资金余额）/流动负债总额=14443/6055=2.39
（6）、到期债务偿还比率＝经营活动现金流量/（本期债务利息＋到期债务本金）=7015/1566=4.482、长期偿债能力比率：
（1）、资产负债率＝负债总额/资产总额=26055/58181=44.78%
（2）、利息保障倍数＝息税前利润/利息费用=4198/1566=2.68
（3）、现金债务总额比＝经营性现金净流量/债务总额=7015/26055=26.92%
3、盈利能力比率：
（1）、销售毛利率＝销售毛利/销售收入=18.45%
（2）、销售利润率＝利润总额/销售收入=17.18%
（3）、资产利润率＝利润总额/平均资产总额=2632/57708=4.56%
（4）、资本收益率＝净利润/实收资本=2134/20000=10.67%
（5）、销售现金比＝ 经营活动现金净流量/ 销售收入=7015/15322=0.464、营运能力比率：
（1）、资产周转率＝销售收入/平均资产总额=15322/57708=26.55%
（2）、流动资产周转率＝销售收入/流动资产平均余额=15322/56844=26.95%
二、房地产公司指标分析
1、从短期偿债能力比率分析
（1）一般说来，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越可以得到保障。但比率过高，表明企业流动资产占用较多，影响了企业资金的使用效率加大企业的筹资成本，进而影响企业的获利能力。该企业流动比率为9.39，远远高于同行业水平，该企业共有三种开发业态，公寓，写字楼、酒店和商业。从报表中看，该企业只销售了公寓和写字楼，尚未对酒店和商业部分进行销售，企业资金进行了沉淀，酬资压力比较大。
（2）速动比率较之流动比率更能准确、可靠的评价企业资产的流动性及偿债能力，因为它剔除了存货等变现能力较弱而且不稳定的资产。该企业速动比率为3.19，也高于同行业水平，虽然短期债务的偿还的安全性很高，但因为现金等占用过多，大大增加了企业的机会成本。
（3）存货周转率的高低，反映企业的管理水平，对企业的偿债能力和获利能力产生决定性的影响，该企业的存货周转率29.87%，在合理的范围内，反映该企业产品结构及价格定位准确，宏观经济宽松。
（4）应收帐款周转率为0，反映该企业存货变现能力较强，全部为货币资金支付。
（5）现金流动负债比从现金流量动态中来分析企业的实际偿债能力，该指标越大，越可以反映偿还短期债务的能力越强，该企业现金流动负债比为2.39，高于同行业水平，表明，该企业流动资金利用不充分。
（6）到期债务偿还比从动态中反映企业偿还到期债务的实际能力，该企业到期债务偿还比为4.48，表明该企业在会计期内无到期债务。
该企业从短期偿债能力分析来看，宏观经济比较宽松，销售回款率为100%，企业产品定位准确，但存货及货币资金占用过多，影响了企业的获利和远期发展能力。经查，该企业欲将存货资产用于自营，存货资产进行沉淀，未来酬资及偿还长期债务压力较大。
2、从长期偿债能力比率分析
（1）资产负债率反映企业长期偿债能力，过大则表明企业的债务负担较重，过低。表明企业采用了相对保守的企业经营策略，该企业资产负债率为44.78%，在合理范围内，表明企业正在进行经营结构的调整，作为一个新办企业，目前的资产负债率应该是低的。
（2）利息保障倍数反映企业获利能力对债务偿付的保障程度，若要维持正常的偿债能力，该指标一定大于1。该企业利息保障倍数为2.68，大于1，反映该企业偿债的安全性和稳定性是有保障的。
（3）现金债务总额比是从动态中反映企业偿债能力，指标越大，表明偿还债务的能力越强。该企业现金债务总额比为26.92%，在合理的范围内，表明该企业财务结构是安全和正常的。
该企业从长期偿债能力分析，该企业总体财务结构比较稳健，偿还债务的能力有保障，但作为新办企业，资产负债率较低，表明企业采用了相对保守的经营策略，目前正在进行经营结构的调整。
3、从盈利能力比率分析：
（1）销售毛利率和销售利润率反映一个企业市场竞争能力、发展潜力和获利能力。该指标并非越高越好，要看其收入来源或利润获得方式，是否具备核心竞争力，未来几年内是否是完全市场竞争。该企业销售毛利率为18.45%。销售利润率为17.18%，全部是主营业务产生的收益，表明企业的产品结构新颖、产品业态适合市场需求，应继续加大对该产品的产业链延伸，增加产品的附加值。
（2）资产利润率全面反映了企业全部资产的获利能力，该企业资产利润率为4.56%，低于同行业水平，主要是因为存货资产过大造成的，部分存货资产尚未销售，尚未产生利润，该存货资产未发挥应有的效应。
（3）资本收益率反映企业实际投资人对投资的获利水平，该指标应高于同期银行存款利率。该企业资本收益率为10.67%，在合理范围内，表明该企业是安全、稳健的，资本运用的比较充分。
4、营运能力比率分析：
资产周转率和流动资产周转率反映企业全部资产和流动资产的的利用效率，该企业的资产周转率为26.55%和流动资产周转率为26.95%，反映该企业是大量资产中仅是存货在充分利用，由于固定资产数量较少，未发挥作用。
三、综述
1、由于该企业为房地产开发企业，存货为在产品或产成品，开发周期较长，形成销售收入的时间较长。从目前从短期偿债能力来看，该企业偿债能力较强，销售收入集中在本内实现，现金占用较多，存货资产未发挥最大效应。如果企业转变经营策略，将影响短期偿债能力。
我国股票市场是在改革开放后的一段时间内孕育和发展起来的, 由于中国的经济、金融体制处于转轨的特殊时期, 市场中有很多矛盾需要释放, 因此股票价格的变动不仅收到外部因素的影响, 如国家政策, 宏观环境, 行业环境、金融财政政策、市场供求关系等, 而且同时还受到公司财务信息、股民市场预期以及市场监管等市场内部因素的影响。在这些影响因素当中, 广大股民能够直接接触同时能够有效把握的主要是上市公司对外界公布的财务信息, 因此研究和分析上市公司的财务状况与股票价格之间的相关性对于投资者来说十分必要。本文选取房地产行业的股票作为研究对象, 之所以选择房地产行业, 主要是因为该行业对于整个股票市场的影响举足轻重, 能够代表整个股票市场的一般规律。本文试图通过因子分析和回归分析的实证方法来了解我国房地产行业上市公司财务数据对股价的影响, 从而为价值投资者提供投资的依据。
2 研究方法
2.1 样本数据选取
(1) 样本选择。本次实证研究选取证监会规定的房地产行业的上市公司作为研究样本。为保持样本的代表性和可比性, 在挑选样本时剔除了ST类的股票, 以及数据缺失的股票。最终选取了47支符合条件的房地产股票。
(2) 样本数据选取。选取2012年在深圳主板上市房地产公司公布的年报所体现的财务指标, 同时股票的价格为2012年一整年股票的年收盘均价。公司数据主要来源于巨潮咨询网 (www.cninfo.com.cn) 。
2.2 模型建立
评价上市公司财务状况好坏的因素主要包括其盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力和股东获利能力五大方面, 本文主要选取能够代表上市公司这五方面能力的主要财务指标作为自变量X, 以股票一整年的收盘均价作为因变量P建立模型:
式中, Cj (j=1, 2, 3…n) 是影响股票的因素即解析变量, P为股票的收盘均价即因变量, ε是随机误差。
2.3 变量选择
为全面反映财务指标对公司股价的影响, 从偿债能力、盈利能力、运营能力、发展能力、股东获利能力等五个方面共11个指标加以分析, 结果如表1所示。
2.4 因子分析
(1) 因子分析的前提。
根据spss软件, 利用巴特利特球度检验, KMO检验和相关系数矩阵对数据进行分析, 主要观察数据的线性关系, 看能不能利用因子分析来提取因子, 相关结果如下:
从表1相关数据可以看到, 公司的财务数据存在相关关系, 具有一定的线性关系, 可以运用因子分析来提取因子。
从表3的巴特利特球度检验和KMO检验可以看出, 巴特利特球度检验的值为226.316, 其概率非常小, 其对应的概率明显小于0.05。其实, 我们通过观察KMO值, 其值明显大于0.05, 通过查询kaiser对KMO做出的标准, 很容易判断原有变量符合因子分析的前提。
(2) 提取因子。
在这里, 本文通过主成分析法进行因子分析, 筛选标准时要求特征值大于1, 本文选取的是累计方差贡献率大于77%的前几个主成分作为评价分析用的主成分因子, 从表中可以看出, 前三个因子的累计方差贡献率达到77%, 满足要求, 这三个主成分因子的特征值大于1, 基本上反映了大部分信息。
提取方法:主成份分析。
(3) 因子命名。
提取方法:主成份。旋转法:具有Kaiser标准化的正交旋转法。
根据表5的旋转成分矩阵我们可以看到, 第一成分中, 流动性比率, 资产负责率, 净资产比率的载荷分别为0.868, -0.952, 0.943, 主要代表企业偿债能力。第二成分中, 每股收益, 每股净资产的载荷分别为0.923, 0.911, 主要代表股东的获利能力, 第三成分中, 存货周转率的载荷为0.875, 代表公司的运营能力。
2.5 回归分析
a.预测变量: (常量) , REGR factor score 3for analysis 1, REGRfactor score 2for〗analysis 1, REGR factor score 1for analysis 1。
3 结论分析
(1) 由回归结果可知, Adjusted R-squared=0.43表明回归方程对样本值的拟合程度不佳, 说明财务指标并不能很好的解释股价。这也反映影响我国股市的因素很多, 财务指标这类信息只能反映股价的一方面, 国家宏观政策、市场因素也会对股票市场产生重要的影响, 这一点在我们的模型中无法体现。
(2) 在我国, 股票市场的发展仍处于初级阶段, 市场参与者中介机构的数量还是少数, 还是一个散户主导的市场, 市场的投机气氛很浓, 参与者更关心短期的技术走势而非财务指标, 这很有可能使股价走向与财务数据脱钩。而且, 我国证券市场不发达, 导致一些非公司本身因素对股价的影响较大。
(3) 依据有效市场理论, 一般可就股票价格对不同信息资料的反映程度将证券市场分为弱式有效性市场、半强式有效性市场、强式有效性市场三种类型。假如股票市场是半强式有效的, 则股票价格会反映所有公然的信息, 而根据本文的结论, 有关公司财务状况的公然信息并未充分反映到股价中, 这也意味着我国股市尚未达到半强式有效。因此, 我国应从大力培育和发展中介机构、加强和规范信息表露制度、进一步完善证券法律体系等多方面进手进步股票市场有效性。
参考文献
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[4]赵春光, 袁君丽.股价与成交量关系的实证研究—来自深圳证券市场的实证证据[J].财经科学, 2006, (01) .
摘要：在成熟的股票市场中，股票价格往往与上市公司的经营业绩呈现高度的相关性，而由于投资理念的偏差及业绩信息扭曲等原因，我国股票市场中常出现一些过度投机的现象，价格发现失真。为此，本文选取沪市医药生物行业为研究对象，拟对上市公司的质量（用财务指标才衡量）与股票价格定位间的相关性进行实证研究，试图由此探究中国股票市场的有效性。
关键词：财务指标;股价;因子分析;回归分析
根据有效市场假说，证券的市场价格充分及时地反映了全部有价值的信息，市场价格代表着证券的真实价值。换言之，对股票市场而言，股票的市场价格能否真实反映上市公司的权益价值是股票市场是否有效的重要标志。由于真实的权益价值通过公司的经营业绩产生，而代表上市公司经营业绩的财务指标从不同侧面真实再现了公司的财务效益、资产质量、偿债风险和发展能力等状况，因而，在成熟的股票市场中，这些指标与其股票价格呈现高度的相关性。如果公司的经营业绩成为股票定价的重要因素，价值投资逐渐成为一种重要的投资理念，那么，在风险相同即宏观因素对个股股价的影响相同以及在行业因素相同的情况下，上市公司的经营业绩就成为影响股价的核心。
一、上市公司财务综合评价指标体系的建立
财务综合评价是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，将盈利能力、营运能力、偿债能力、成长能力和现金流量等诸方面的分析纳入一个有机整体之中，全面地对企业的经营状况、财务状况进行评价和分析，从而对企业经济效益的优劣做出评价和判断。本文选取净资产收益率、主营收入税后利润率、每股净资产、每股收益（扣除非经常损益）作为盈利能力的衡量；选取应收帐款周转率、存货周转率、流动资产对总资产的比率作为营运能力的衡量；选取速动比率、权益负债比率、流动资产对负债总额比率、营运资产与总资产的比率作为偿债能力的衡量；选取主营业务增长率、净利润增长率、固定资产投资扩张率、净资产增长率作为成长能力的衡量；选取每股经营现金净流量、资产的经营现金流量回报率作为现金流量的衡量。
二、样本数据选择
选取样本时，本文综合考虑以下情况，以使样本更具代表性。
1.2007年上市公司执行新的会计准则
新的会计准则自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。这是会计准则体系的一次重大变革，其中《基本准则》和《存货》、《长期股权投资》等17项是在原准则基础上修订的，《石油天然气开采》和《财务报表列报》等22项为新制定的会计准则。为使财务数据具有可比性，故本文选取实行新制度后的年报数据。
2.金融危机对股票市场的影响
由于2008年受金融危机的宏观影响，股票市场变动过大，不利于分析我国上市公司主要财务指标与股价变动的相关性，故没有选择2008年而是采用了2009年的股价数据。
3.ST公司的股票
证监会要求ST公司在年报公布前刊登预亏公告，因此，ST公司经营绩效影响股价波动的方式和时间与非ST公司不一样，有必要将ST公司从样本空间中剔除。
考虑到市场对业绩上升和业绩下降的股票反映方式可能不一致，因此本文选取净利润增长率为正的沪市医药生物行业上市公司，同时剔除其中2008年年报公布时间与2009年第一季度季报公布时间相近（两者相隔不超过一周）的公司以排除季报公布对股价的影响。最终选取了23只股票样本，2008年年报的财务比率数据（速动比率X1、权益负债比率X2、流动资产对负债总额比率X3、营运资产与总资产的比率X4、净资产收益率X5、主营收入税后利润率X6、每股净资产X7、每股收益（扣除非经常损益）X8、应收帐款周转率X9、存货周转率X10、流动资产对总资产的比率X11、主营业务增长率X12、净利润增长率X13、
固定资产投资扩张率X14、净资产增长率X15、每股经营现金净流量X16、资产的经营现金流量回报率X17）来源于和讯网（http://stock.hexun.com），股票价格选取年报公布日当天的股价（P0），数据来源于新浪财经（http://finance.sina.com.cn）。
三、因子分析
因子分析是一种降维、简化数据的技术。它通过研究众多变量之间的内部依赖关系，探求观测数据中的基本结构，并用少数几个“抽象”的变量来表示其基本的数据结构。本文使用马克威分析系统软件进行因子分析并通过方差最大化旋转，由所得的因子载荷矩阵结果可知，前5项因子的累计方差贡献率已达到82.3232%，并得到得到5个主因子的表达式。
Z1=0.0938*x1+0.0186*x2+0.0447*x3+0.1562*x4+0.8967*x5+0.7921*x6+0.2501*x7+0.8887*x8-0.0473*x9-0.0959*x10-0.0348*x11+0.2232*x12+0.8390*x13-0.1010*x14+0.6769*x15+0.28*x16+0.2688*x17
Z2=0.8018*x1+0.945*x2+0.6477*x3+0.3853*x4-0.0686*x5+0.216*x6-0.0552*x7-0.0497*x8+0.7882*x9+0.8371*x10-0.2812*x11+0.0602*x12-0.0617*x13+0.01*x14-0.0274*x15-0.07*x16-0.0273*x17
Z3=0.3949*x1+0.1743*x2+0.6702*x3+0.8307*x4-0.026*x5+0.1035*x6+0.6751*x7+0.2153*x8-0.3715*x9-0.2328*x10+0.7759*x11-0.1831*x12-0.0395*x13-0.0199*x14+0.1181*x15+0.0057*x16-0.1212*x17
Z4=-0.1539*x1-0.1512*x2-0.1258*x3-0.2277*x4+0.3033*x5-0.228*x6-0.0197*x7+0.3135*x8+0.0029*x9+0.1609*x10+0.0904*x11+0.0157*x12+0.3388*x13-0.0634*x14+0.0863*x15+0.9307*x16+0.9024*x17
Z5=-0.0948*x1-0.0052*x2-0.0505*x3-0.0995*x4+0.0263*x5-0.0939*x6-0.2755*x7-0.011*x8+0.1707*x9+0.056*x10+0.0677*x11+0.9059*x12+0.1264*x13+0.9134*x14+0.0385*x15-0.0425*x16-0.0253*x17
主因子Z1中，X5、X6、X8的因子载荷量远大于其他财务比率的载荷量，所以Z1主要代表对盈利能力的衡量。同理可知， Z2主要代表对偿债能力的衡量；Z3主要代表对偿债能力、营运能力的衡量； Z4主要代表对现金流量的衡量； Z5主要代表对成长能力的衡量。
四、 回归分析
将因子分析所得的5个主因子作为自变量，以年报公布当日的股票价格作为因变量，用加权最小二乘法进行回归。经过对不显著变量的剔除以及模型的修改，最终得出的多元回归结果如下表：
以上结果在5%的显著性水平下，Prob(F-statistic)= 0.00068，说明从总体上对模型中被解释变量与解释变量之间的关系显著，并且自变量均通过了t检验，说明解释变量对被解释变量也有显著影响。对截面数据进行White(no cross terms)检验，结果通过异方差的检验。
由回归结果可知，Adjusted R-squared =0.469560表明回归方程对样本值的拟合程度不佳，说明财务指标并不能很好的解释股价。Z1的系数为正且比较大，说明盈利能力在财务综合评价体系中与股价相关性最大。在其他条件不变的情况下，公司盈利能力增加1%，其股价就会增加0.6514%。而Z2*Z2的系数为正，且对股价的影响较小，仅为0.026。这与之前的预测不同，其原因可能是由于生物医药行业的上市公司的权益负债比率普遍比较高，财务杠杆比较小，在此范围内，负债比率没有高到不利公司成长的程度。
依据有效市场理论，一般可就股票价格对不同信息资料的反映程度将证券市场分为弱式有效性市场、半强式有效性市场、强式有效性市场三种类型。如果股票市场是半强式有效的，则股票价格会反映所有公开的信息，而根据本文的结论，有关公司财务状况的公开信息并未充分反映到股价中，这也意味着我国股市尚未达到半强式有效。因此，我国应从大力培育和发展中介机构、加强和规范信息披露制度、进一步完善证券法律体系等多方面入手提高股票市场有效性。
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根据我国目前的情况，1996、1997和1998年之间，净资产收益率在10％区域集中的上市公司均达到上市公司总数的20％，甚至更多。这些上市公司具有相当大的操纵净收益的嫌疑，因此笔者选取这类上市公司的财务报表数据，包括资产负债表数据和利润表数据分别进行财务指标特征的分析。
一、研究的方法和反映操纵手段的财务指标的选择
笔者借鉴国外对失败企业和收购及被收购企业的财务指标特征的研究方法，针对有操纵利润嫌疑的企业，设计出财务指标特征分析的步骤如下：第一，根据理论常识分析净资产收益率受到人为操纵的企业其可能的操纵手段，然后选择与操纵手段相对应可能受到影响的财务指标。第二，按照特定的标准选取作为对比研究所需要的标准企业。第三，计算出可能存在利润操纵的企业以及作为对比的标准公司各个财务指标的平均值。第四，将两类企业同一个财务指标的平均值进行对照，观察是否存在显著的差异。第五，为了排除因个别极值无法删除，或统计样本内部的数据比较分散对统计结果的干扰，笔者同时采用“十分法”对各样本的全部数据进行排序，直接观察各样本数据在最大值和最小值之间的分布状况，比较两组数据在分布上的差异。“十分法”的原理是，将样本的数据按照由小到大的顺序进行排列，然后找出样本中每十个百分点的数量位置所对应的财务指标，10％位置的财务指标数值表示有10％的企业该财务指标值低于该数值，而90％的企业该财务指标高于该数值，以此类推。每相邻的两个十分点位置上的财务指标表示有10％的企业该财务指标数值分布在这两个数值之间。最后，对得出的统计结果进行解释。
根据近年来一些研究人员的研究发现和对企业可能采取的操纵净收益指标的手段的分析，企业可能采取以下提高净资产收益率的手段，并且这些手段可能导致相应的.一些财务指标出现异常：
1、通过非营业活动提高净利润。包括诸如出售资产、出售投资、改变投资的核算方法等提高营业外收入或投资收益等活动。为避免所得税率差异对分析的影响，笔者选用营业外收入占利润总额的比重、投资收益占利润总额的比重和营业利润占利润总额的比重三个财务指标。营业利润占利润总额的比重越高，说明企业靠经营正常业务取得利润的比例越高，在一定程度上说明企业的净收益的质量较好；由于投资收益和营业外收入较易受到人为的操纵，因此这两部分的比例越大，企业净收益指标被认为操纵的可能性越大。如果上市公司普遍存在利用非正常经营业务调整利润的现象，则从总体上看，这些企业的营业外收入或投资收益占利润总额的比例可能会较一般公司高一些，而营业利润占利润总额的比例相对低一些。
2、通过虚假销售、提前确认销售或有意扩大赊销范围调整利润总额。这些销售无法取得现金，因此当企业出现这些现象时，应收账款的占用就会增加，表现在财务指标上，一方面体现为应收账款占流动资产的比重增加，另一方面还可能体现为应收账款周转率的减小。如果这种方法成为企业普遍采用的调整利润的方法，从总体上看，这类企业的应收账款占流动资产的比重就会高于一般企业，而应收账款周转率则会低于一般企业。
3、对已经发生的费用或损失推迟确认。当企业采用推迟确认费用或损失时，企业挂账的费用就会上升，导致资本化的费用比例升高，例如待摊费用、递延资产、无形资产以及类似的其他长期资产。如果人为操纵净收益的企业普遍存在利用推迟确认费用或损失的做法，与这些资本化费用有关的财务指标就有可能出现异常，如待摊费用占流动资产的比重、无形资产及其它资产占流动资产的比重等可能会给我们一些提示。
第一章
总则
一、为了加强公司财务管理,规范公司经济活动行为,确保公司财务管理工作健康有序进行, 依据《中华人民共和国会计法》、《会计准则》以及相关《内部会计控制规范》的法律法规和公司的各项规章制度。特制定本办法。
二、财务管理的基本任务和方法，是做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。
三、财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约，精打细算，在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。
第二章
财务人员及工作职责
四、财务人员的聘用一律由总经办负责。
五、财务人员必须对会计凭证、会计账簿、会计报表等重要的会计资料要健全档案管理，严格按照《档案管理条例》进行立档、归档、借阅、注销等登记工作，妥善保管，防止毁损、丢失。
六、出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作。
七、财会人员力求稳定，不随便调动。财会人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。必须会同有关人员编制财产、资金、债权债务移交清册，办理交接手续。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账簿、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须监交。公司一般财会人员的交接，由本单位领导会同财务部经理进行监交；财务部经理的交接，由集团财务会同单位领导进行监交。
八、财务部经理的主要工作职责：
1、主持财务部的工作，领导财务人员实行岗位责任制，切实地完成各项会计业务工作；协调、配合集团总部的查询。
2、执行董事长和集团总部有关财务工作的决定，控制和降低公司的经营成本，按期向总部财务、董事长、提交财务分析报告等资料；
3、指导本部门财务人员的业务工作，正确核算成本、盈亏，不断提高财会人员的素质和业务水平。
4、财务部门向税务、工商、银行等单位报送的所有报表，必须经公司法定代表人或由董事长授权资格人签名后报出。
5、按照公司要求，协调并正确处理好企业与税务、银行之间的关系。掌握最新税法规定，及时向税务人员咨询并办理纳税和减免税申报工作。按月按时申报纳税，积极配合公司领导进行融资工作。
6、负责公司制度施行时的有关协调、审核、监督工作，参与公司经济合同等重要事项工作，发现问题及时纠正。对违犯规定的事项有权提出异议并报告总经理、董事长。
7、完成董事长、总经理临时交办的事项。
九、会计人员的主要工作职责：
1、在财务部经理的领导下，认真执行岗位责任制，记账、算账、报账必须做到手续完备，内容真实，数字准确，帐目清楚，日清月结，按期报账。各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。
2、会计人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向上级领导和财务部门报告。
第三章会计核算
十、公司采用国家规定的会计制度的会计科目和会计报表，并按有关的规定办理会计事务。
十一 计账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制。以人民币为计账位币。人民币同其他货币折算，按国家规定的会计制度规定办理。一切会计凭证、账簿、报表中各种文字记录用中文记载；数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。
十二、公司对同一时期的各项收入及与其相关联的成本、费用都必须在同一时期内反映，如应付工资、应提折旧等均按规定时间进行，不应提前或延后。
公司采用的会计处理方法，前后各期必须一致，非董事会同意，任何人不得随意改变。
十三、各类固定资产折旧年限为：
1、房屋及建筑物
30年；
2、机器设备（含室内装修）10年；
3、电子设备、运输工具
5年；
4、其他设备
5年。
固定资产的残值率为10%。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。
十四、无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。
法律和合同或者企业申请书均未规定有效年限的，按照不少于10年的期限确定。
十五、递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。
开办费从企业开始生产、经营月份的次月起，按照不短于5年期限分期摊入管理费用。
第四章
现金管理
十六、公司的现金收支业务必须通过出纳人员，由出纳人员根据审核无误的收付款凭证、业务发生的顺序，及时登记“现金日记账”，做到日清月结、账款相符，严禁白条抵充库存现金。财务主管人员应对出纳库存现金随时进行抽查（每月至少二次），查账是否相符并做好抽查记录。非本公司人员不得借款(含集团总部)，特殊情况须董事长批准或同意。财务人员要经常督促借款人员按时报销。每月末须报借款明细附报表后。
十七、核定现金借款限额；因公借款，一般情况下，事情办妥或出差回来必须七日内报账，归还借款；特殊情况下（事先告知财务主管）十曰内报账、还款；否则财务有权按违反财务制度论处。
十八、所有款项（楼款或预售定金）原则上存入专用户，不得坐支；特殊情况须说明原因（不影响相关事项的情况下）。所有支出经批准后从专用户转入正常户使用。
十九、销售规定：
1、售（租）楼（铺）签约：由销售部或招商部办理售楼签约的同时，通知公司财务人员带票据前来收款；
2、开票：销售部或招商部人员按照合约条款开出收款票据，注明相关款项内容和金额，并在收款票据开票人处签字，以示负责。
3、收款：公司财务人员根据合同条款和收款票据开出的金额进行核对，确认无误后，签收货款，并在票据收款人处签字，以示负责。
除规定所用现金支付的项目外，一切付款均通过银行转帐结算（不得用现金支票），任何人员不得将现金收入款直接用于款项支付。
二十、财务主管人员应及时督促有关部门对应收款项的催收，清欠工作，任何人员不得以任何理由长期拖欠公款，是公司员工的直接从工资中扣除，超通知期限的按月息5%计收利息。
第五章
银行存款管理
二十一、任何单位和个人不得以任何理由出租、出借帐户，不得将公司资金以个人名义开立帐户存储，损坏公司形象和利益，如发现立即制止并报董事长进行处理。
二十二、按揭楼款以存入的银行回单为凭，出纳人员据此填写收据或发票。每月对账
若有不明款项收支必须及时查明并按规定及时处理。按照各种结算方式的规定，填制或取得银行即发的收款或付款结算凭证，要随时掌握银行存款收支和结余情况。严禁签发空头支票，并按业务发生的顺序，逐笔登记银行存款日记帐，为合理调度资金组织货币资金的收支平衡提供资料。
第六章费用及款项支付管理
二十三、报销或付款时的经办人员流程：
费用类：
本司员工谁经办谁负责。
费用单据报销程序：凭合法的原始票据→①经办人→②综合管理部→③财务审核→④分管财务经理→⑤总经办→出纳复核付款。
其它类：
对特殊无法取得发票又属于正常经营开支的。财务只要审核数量、金额、大小写是否一致即可；月底统一整理后到税务局申请开发票补税后再入账，原单据做为附件附在后面。
工程类：
工程(进度)款或供货款支付程序：
（1）乙方单位提出并填写工程进度款审核表,按程序到各部门审批后，由工程部预算人员为经办人到财务部门填写工程款支付申请书并经各部主管签字后,财务部连同工程进度款审核表串发（OA）报董事长、集团财务。董事长三天内批复（假期顺延）。
（2）工程(供货)进度付款审批表。
(3)财务根据合同和预（结）算等资料进行审核。付款时要附发票，货物采购还要有本司指定人员的验收。
（4）多数散户付款，有关部门要统一造册，集中审核，手续完备后才能支付。
二十四、任何人无权随意给员工增加工资，调增工资需经董事长审批方可调资。
每月工资发放必须按规定的考勤制度计算后编出工资表，经审批后发放；奖金及过节费应事先向董事长申报，批准后开支。
二十五、电话费严格控制公务外使用电话，要求长话短说，废话少说，尽量减少通话时间和次数。对公司固定电话、个人移动电话公务通讯实行包干制度即：办公、移动电话包干。办公室每月报送或取单给财务报销并登记；财务年终统计结算。
二
十六、差旅费报销标准
1、出差人员交通费、住宿费、市内交通费，实行分项计算的方法，经审核后方可报销。
3、探亲人员根据不同地区由办公室统一拟出方案(夫妻、儿女)，报总经理审批。
4、公司有紧急业务或特殊事由的出差人员，其出差费用(含交通工具)由总经理特批后报销。下级人员随从上级人员出差可以按上级人员或特批人员的住宿标准执行。
5、遇到特殊情况，超出报销标准，审核时须注明超出金额，最后由总经理决定签字。
二
十七、办公费用，办公用品用具由办公室统一采购，办公室根据各部门使用情况填写“申请单”经批准后购买，并由专人负责登记保管，各部门人员领用办公用品用具时应登记，到办公室领用。
二十八、对于10000元以下的低值易耗品、固定资产购置必须事先写出书面申请报告，说明购置原因等事项，报总经理审批后方可购置。
二十九、除预付工程款以外所有非实物性款项支出，单笔凡超过10000元的要说明事由并经董事长批准后方可付款。日常经常性开支按月计划统一审批。
三
十、业务招待费，本着“节约、实惠”的原则。严格执行报批制度，每次业务招待均应事先征得总经理同意并批准。
三
十一、礼品费用。赠送礼品一律实行事先申请，并征得总经理同意及批准。凡一次赠送礼品费用超过5000元以上的必须事前报董事长审批。
第七章 其他事项
三
十二、财务部门要进行定期或不定期的资产清查工作，确保公司资产安全完整，帐实相符，提高公司资产利用效率。如发生财产盘盈盘亏，应立即书面报告、查明原因，正确划分责任并按规定程序报批后处理。
三
十三、建立票证的购买、保管、领用、注销登记制度，特别应对现金支票、银行结算支票、发票和收据等重要票证加强管理，做好备忘记录。
三
十四、加强对财务印章内部牵制管理，实行印章分离掌管，财务专用章由财务主管负责保管，支票印签由公司授权者保管，登记并妥善保管。
三
十五、出纳人员定期向总部和董事长报送的资料有：
1.现金日记账OA（每天）
2．银行日记账OA（每项）
3．员工的工资表OA(每月)
4．现金结余清单（含借款单）OA(每月)
5．银行调节表OA(每月)
6．银行对账单(OA)
三
十六、财务部门定期向董事长报送的会计资料有：
1．资金收支计划情况表（月计划表 季计划表）在当月25日前报下月或下季。
2．财务报表(每月)OA(资产负债表、利润表)
3．财务情况分析(每月)OA(开发成本明细项目、费用、纳税、往来分析)
4．工程(供货)进度款一览表(每月)OA
5．合同登记一览表(无新增不必)(每月)OA
6．楼款销售一览表(每月)OA
第八章附则
三
十七、本规定是公司财务管理工作的主要依据。
三
一、由于房地产开发企业生产周期长一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。
二、收入帐务处理
1、收到房屋首付、银行按揭款 借银行存款或现金 贷预收帐款--商品房
2、工程完工结转收入 借经营收入 贷预收帐款--商品房
3、将收入转入利润 借经营收入 贷本年利润
三、成本帐务处理
1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。
借:开发成本 贷银行存款或现金
2、工程竣工 借开发产品 贷开发成本
3、结转成本 借经营成本 贷开发产品
4、将成本转利润 借本年利润 贷经营成本
四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。
五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。
1、成本科目用错。
2、由于工程已完工调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以为了简便核算直接将在建工程科目转出 借开发产品--住宅、办公楼 贷在建工程
3、结转成本 借经营成本 贷开发产品--住宅、办公楼
4、结转利润 借本年利润 贷经营成本 财务管理制度 一 总则 第一条为了加强公司的财务管理和经济核算规范公司的财务行为根据《企业会计制度》和《中华人民共和国会计法》结合公司的实际情况制定本制度。
第二条 本制度是处理公司财务事项的规范和准则适用于公司管辖范围内的所有公司和部门。
第三条 企业财务管理的基本任务和方法做好各项财务收支的计划、控制、监督、分析和考核工作依法合理筹集有效利用企业各项资产努力提高经济效益。
第四条 企业应当认真执行国家各项法律、法规建立健全内部财务管理制度加强财产物资的管理和运用全过程的监控严格内部牵制制度防止弊端。
第五条 企业应当加强财务管理基础工作 1原始记录生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用、存货的消耗、收发、领退、转移及各项财产物资的毁损、报废、变卖都要按照公司有关职能部门统一规范的各种原始记录格式、内容的填制要求及时做好完整的原始记录。
2计量验收工作公司各种财产物资的购置、领用、转移产品的入库、销售及各个环节都要严格执行公司的计量验收制度做到手续齐全计量准确。
3定额工作配合公司各职能部门对生产经营活动中人力、物力、财力的配置、利用、消耗等方面制定合理的定额参与考核修订。
4内部计划价格工作财务中心牵头负责公司内部价格的制定工作根据财务管理和经济责任制要求制定和完善各种产品、在产品、原材料、半成品等的计划价格。
5财产清查工作公司各项财产物资的转移、调出、调入、收发、领退、盘盈、盘亏、毁损和报废处理都要履行严格的报批审核手续。每年11月底进行一次全面财产清查工作及时处理财产变动情况确保公司财产物资的帐帐相符、帐表相符、帐实相符。
第六条 本公司财务人员必须持证上岗遵守国家有关法规、公司内部各项规章制度认真履行职责如实反映和严格监督各项经济业务。企业财务人员有权拒绝承办不合法、不真实和损害投资者利益的经济业务必要时可直接向上级财务主管部门反映。
第七条 公司财务应接受财政、税务、审计机关的监督定期、及进、准确地
上报会计报表和财务分析资料。
二管理 第八条 管理应遵循的原则 1 取之合法使用合规 2 开源节流讲求效益 3 内部牵制防范风险 4 管理有序责任到人 第九条筹集 1公司倡导多种方式、多渠道筹集包括吸收现金、非现金投资长期、短期借款发行股票、债券等 2资本金的增加、变动应按法律程序经批准和会计师事务所验资确认不得弄虚作假 3.款应根据经可行性论证的项目和生产经营需要有可靠的投资回报和还款来源并讲求成本。
第九条 现金及现金等价物管理 1内部牵制 1货币实行账款分管印鉴分管 2出纳不得任采购、销售、实物收发、保管业务不填制及管理往来帐不核对银行对帐单和银行日记帐 2财经纪律 1现金的提取、保管、使用应遵守国家的《现金管理条例》 2银行帐号的设立、使用应遵守国家的《银行结算办法》、《银行帐户管理办法》严禁设立帐外帐或公款私存一经发现严肃追查并追究责任 3出纳必须凭经审核、编号、手续齐全的原始凭证办理收付款业务不得先斩后奏或以借条、白条原始凭证充抵库存 4外汇的收入、使用必须符合国家外汇管理的各项法规、政策。
2.现金等价物 短期投资的购入或证券帐号的开设必须遵守证券管理有关法律、法规并按企业内部职责、权限、程序批准后办理严禁私自炒作。
第十一条 结算管理 1 应收帐款管理应遵循以下原则 1 入帐有据处理合规 2 跟踪管理掌握动态 3 清理及时回款迅速 4 节约力戒损失 5 职责明确失误必究。债权的成立应符合以下 1 各类业务发生应收帐款应符合销售成立的有关条款 2 应收股利、应收利息应符合有关投资项目的规定和文件 3暂借和垫付款项应按内部规定经批准附件和手续齐全。跟踪管理和清理回款 实行“源头负责制”谁经办的业务发生的款项谁负责到底并纳入业绩考核。债务重组事项应按程序经批准并预测分析可有发生的重组损益。
三 投资管理 第十二条 公司根据国家规定和企业实际以货币资产、实物、无形资产等方式在不超过净资产的50的比例内进行投资兼并、收购、租凭其他企业的股权购入一年内不予出售的股票以及其他有价证券均构成公司的长期投资。
第十三条 对外投资的计价方法应以投资时支付的价款或者评估确定的金额计价即成本法计价。企业对外投资取得中国注册会计师出具的验资报告分清占股比例、投资总额等并妥善保管。对企业溢价或折价购入的长期债券其溢价或折价差额应采用直线法在债券续期内分期摊销。对短期投资或者说长期债券的转让应严格审批手续正确计算损益。中期或终了应对长期投资逐项检查如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于帐面价值并且此项降低的差额在可预计的未来期间内不可能恢复应按此差额计提长期投资跌价准备。
第十四条 企业根据拥有被投资单位股权比例分别采用成本法、权益法进行核算企业对外投资股权在20以下的不含20的采用成本法股权在2050的采用权益法股权在50以上不含50的应编制合并会计报表。
第十五条 本公司对投资项目实行专人跟踪管理财务部门应做好项目投资成本与收益的核算。凡是本公司投资的项目都要建立项目投资档案按照投资对象、反映和记录自该项目投入之日起的投资成本包括应计利息和有关费用和投资回
报实现上交利润对每个项目的投资回报率进行定期与不定期考核。
四 财产物资管理 第十六条 企业应建立、健全财产物资管理制度对非货币性资产的购置、建造、增加、出售、减少、盘存、计价等作出规定规范操作。
第十七条 财产物资管理的原则 1.全员管理物资管理是企业各部门、有关人员共同的任务 2全过程监控从采购、生产耗用、出售到保管、收、发、存动态监控 3.综合管理、分级管理相结合 4.遵守内部牵制制度涉及采购、验收、保管、使用等环节的业务实行物、款、帐三分管原则不可同一人单独完成。
5.实行管理、物资管理业务工作相结合管物的部门和人员必须对相应的采购成本、占用等负责。
第十八条 物资增加 1.企业应建立物资询价制度掌握市场价格信息货比三家主要生产物资应有定点供应单位 2.采购、生产、加工、盘盈及接受投资、捐赠或债务重组的物资应按规定计价 3.物资应按归口管理坚持质量检验、核实数量、凭证验收 4.固定资产的购置应符合企业投资业务管理的要求 5.禁止使用部门自行采购物资 第十九条 物资减少 1 不论什么原因发出和减少物资都必须按规定办理手续严禁以购代耗或以便条、借条发货和充抵库存 2存货减少应按企业会计政策进行计价 3处置、转让固定资产应按内部管理权限经批准办理 4盘亏、报损物资应按规定权限经批准并分别情况进行处理 5.生产耗用物资应按企业生产计划、消耗定额规定使用凭证、办理手续产品报废补料应有质检部门确认 第二十条 物资保管和盘存 1仓库保管人员对库存实物数量完整、质量完好、帐务记录正确、手续完备、库房整洁安全及定额负责 2各类存货根据不同情况分别采用永续盘存制或实地盘存制每月自行盘点中期组织抽查年末全面清查并在部门自查的基础上进行复查符合率低于规定指标的应扩大抽查面 3.各部门涉及物资保管、使用和业务的人员离岗时应先办妥交接手续按规定退还或借用的物资。
第二十一条 其他事项 1.中期和年末存货对符合规定的物资应计提存货跌价损失 2.按企业确定的会计政策正确计提固定资产折旧。
五 成本管理 第二十二条 加强成本管理和原则 1.经济效益的原则这是企业经营管理的也是成本管理的目标 2.全面管理原则即全过程管理、全方位管理、全员管理 3.责任制原则责权利相结合以责为中心赋以相应的权限完善内部授权制度责任明确、奖罚分明 4.科学管理原则科学的分析、预测有效的防护性控制和过程控制避免盲目性单纯的事后算帐 5.归口管理与分级管理相结合财务部门是归口总管单位各项指标应按业务性质、级下达落实各部门、各工段直至个人。
第二十三条 企业应建立、健全成本管理保障体系及规章制度 第二十四条 建立定期、不定期的多种形式的定性、定量分析制度及时发现问题迅速予以纠正
六 内部稽核 第二十五条 为加强财务管理确保财产安全、增值和经营业绩真实信息数据正确企业应建立内部稽核制度明确职责、权限 财务部门相应设置稽核人员或岗位按《会计基础工作规范》要求进行财务稽核 1.对会计各岗位处理的原始凭证、记帐凭证帐簿启用、结转、会计报告的核查 2.对计划、预算及执行情况进行核查 3.对银行及票据保证金帐户进行核查 4.财产物资出入库凭证及帐实相符等情况稽核 5.重要票证管理情况核查 6.其他必要的内容。
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1、资产类主要会计科目核算 1现金 从银行提取现金 借现金 贷银行存款 支取现金或是预支现金 借其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷现金 2银行存款 3应收账款主要是核算在开发经营过程中转让和销售开发产
品提供出租房屋和提供劳务而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项所附原始单据购方协议销售发票或出租发票 借应收账款——XX公司或个人 贷主营业务收入 ②出让材料而应收取的未收款项 借应收账款——XX公司 贷其他业务收入 收回款项时 借银行存款 贷应收账款 4坏账准备确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失主要有两种核算方法一种直接转销法二是备抵法 提取坏账准备金 借管理费用 贷坏账准备 发生坏账时 借坏账准备 贷应收账款 收回已转销的应收账款 借应收账款 贷坏账准备 借银行存款 贷应收账款 5应收票据指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票 借应收票据——XX公司 贷主营业务收入 商业汇票到期 若为无息商业汇票所附单据销售发票、双方协议 借银行存款 贷应收账款 若为有息商业汇票 借银行存款 贷应收票据——XX公司 财务费用 6预付账款是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款所附单据付款申请书、付款单 借预付账款——预付承包单位款 贷银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借预付账款——预付承包单位款 贷库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时所附单据工程价款结算单 借开发成本 贷应付账款——应付工程款 同时从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借应付账款——应付工程款 贷预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借应付账款——应付工程款贷银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借预付账款——预付供应单位款 贷银行存款 材料验收入库用预付款抵扣应付款 借应付账款——应付购货款 贷预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借应付账款——应付购货款 贷银行存款 7物资采购主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金月终分配的采购保管费和材料成本差异。
8采购保管费主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 9材料成本差异主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
10库存材料用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 11库存设备用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ①购入设备支付买价、代垫的运杂费、采保费所附凭证代垫费用交付单、销售发票、付款单 借物资采购——设备采购 贷银行存款 计算与分配的采保费所附凭证计算的采保费用固定表格 借物资采购——设备采购 贷采购保管费 采购保管费的计算公式如下 采购保管费的实际分配率材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费实际买价和运杂费分配率 材料验收入库所附单据入为单、设备管理单 借库存设备 贷物资采购 ②订购设备与材料所发生的买价与动杂费、税款所附单据购货发票、提货单、银行单据、运输费单据 借预付账款 贷银行存款 设备到达验收入库 借物资采购——设备采购 贷应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借应付账款——应付供货款 贷预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借应付账款 贷银行存款 ③设备和材料发出领用设备进行安装用作房屋建设所附凭据发出材料汇总表、设备出库单 借开发成本——房屋开发 贷库存设备 销售积压设备所附单据设备出库单、银行单据、销售发票 借银行存款 贷其他业务收入 结转成本 借其他业务支出 贷库存设备 12委托加工材料主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与
加工单位签订加工合同。
发出材料委托外单位加工 借委托加工材料 贷库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借委托加工材料 贷银行存款 借库存材料——XX材料 贷委托加工材料 13低值易耗品是指未达到固定资产标准的劳动材料。如工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具一次性摊销计入成本费用 借开发间接费用 贷低值易耗品 仓库领用工具一批用五五摊销法 借待摊费用 贷低值易耗品 借采购保管费 贷待摊费用 14开发产品是指企业已经完成全部开发过程并验收合格可以按照合同的移交购货单位或者可以作为商品对外销售的产品包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品在竣工验收时 借开发产品 贷开发成本 对外销售转让的开发产品月份终了按时结转开发成本 借主营业务成本 贷开发产品 15分期开发产品应根据分期销售合同进行结算可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借主营业务成本 贷分期收款开发产品 16出租开发产品是指利用开发完成的土地和房屋进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借出租开发产品——出租产品 贷开发产品 租金收入 借银行存款或应收账款 贷主营业务收入 17房是指企业用于安置拆迁居民使用下设“在用房”和“房摊销”两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的房按实际搭建的成本 借房——在用房 贷开发产品——房屋 按月计提的房摊销 借开发成本或开发间接费用 贷房——房摊销 其间发生的维修费用如果金额不大 借开发成本或开发间接费用 贷银行存款 如果金额较大的 借待摊费用或长期待摊费用 贷银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目 18固定资产 ①购入的固定资产所附原始凭证运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等 借固定资产 贷银行存款 购入需要安装的固定资产 借固定资产购建支出 贷银行存款 支付安装费用 借固定资产购建支出 贷银行存款 安装完毕交付使用时借固定资产 贷固定资产购建支出 ②自制自建的固定资产所附单据移交使用单、工程结算单 支付的土地征用费及堪设计费 借固定资产购建支出 贷银行存款 领用材料时 借固定资产购建支出 贷库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借固定资产购建支出 贷应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借固定资产 贷固定资产购建支出 ③其他单位投资转入的固定资产所附单据投资证明、合同 借固定资产 贷实收资本 累计折旧 ④改扩建的固定资产所附单据扩建通知单 借固定资产——未使用固定资产 贷固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借银行存款 贷固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借固定资产购建支出 贷银行存款 工程竣工时所附单据工程竣工结算单 借固定资产——未使用固定资产 贷固定资产购建支出 交付使用时 借固定资产——生产用固定资产 贷固定资产——未使用固定资产 19无形资产企业长期使用而没有实物形态的资产包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.2、负债的主要会计科目的核算 1应付账款因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借开发成本 贷应付账款 以预支款抵冲应付款时 借应付账款 贷预付账款 补付其余款时 借应付账款 贷银行存款 2预收账款按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借银行存款 贷预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借应收账款 贷主营业务收入 借预收账款——预收代建工程款 贷应收账款 收回全部余款 借银行存款 贷应收账款 3应付工资 开出现金支票发放工资 借现金 贷银行存
关键词：房地产企业,信用评级,财务
0 引言
我国房地产企业蓬勃发展, 房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。随着房地产企业不断发展, 许多问题也暴露出来, 如房价上升过快、房地产投资具有高风险性, 近几年我国房地产投资规模不断扩大, 出现房地产企业财务危机, 房地产贷款融资出现困局、房地产供应结构失调, 房地产趋近饱和, 其市场滞销导致企业资金链断裂, 烂尾楼事件不断爆出, 使弱势的购房者带来极大的经济损失和财产风险。
信用评级属于中介服务, 主要作用是揭示企业违约率。在对企业的违约率进行估算时, 该企业的财务状况成为评估内容的焦点。企业信用评级是指第三方信用评级机构在没有任何干预的条件下对受评对象在经济交易当中因各种原因而不能履约, 对其可能性进行分析并预测结果, 虽然一个企业的财务状况并不能完全作为信用风险的判断依据, 但财务状况差或者经营利润弱的企业会存在资产流动性弱、坏账、呆账等问题, 导致企业债务到期而没有足够的资金偿还给金融机构, 企业的信用风险随之增大。因此, 信用评级机构把企业的财务状况作为主要评级因素进行信用评级分析。
信息不对称现象在房地产市场中频繁出现, 不论是投资者还是企业管理者都很难掌握对方的完整清晰的信息, 各自发布的信息在市场上的局限性使双方都无法拥有更多的交易信息或者有效的信息。在市场经济当中, 交易者之间存在逆向选择、道德风险问题, 这些可能成为市场的交易率失败的原因。然而房地产企业信用评级的建立可以保护投资者和消费者免遭由于信息不足而受到的损失, 在投资者、消费者、企业之间建立信息桥梁, 降低投资者在市场上寻找风险情报的信息成本和逆向选择的困扰、为企业建立一个“品牌效应”、拓展融资渠道、给消费者一个健全的市场。同时为投资者和消费者奠定真实的市场信息基础, 使投资者和消费者可以利用信用评级报告的结果在投资市场上进行有效的投资、及时收回成本和利润、降低决策风险、提高交易效率、推进公平交易。
1 房地产企业特点
1.1 房地产开发投资的概念
主要是指土地使用权一旦被开发商拿到, 就开始进一步对土地进行开发利用, 即经过前期规划和后期的建设等过程, 当房地产产物被建成用来满足人们的生活需求, 开发商将房产在市场上进行转让变卖, 找到新的投资者让渡使用权, 产生回收资金、在利润上得到了有效回报 (郑生钦, 2013) 。
1.2 房地产开发投资的主要特点
(1) 前期投资资金较大。开发投资和置业投资企业, 所需要的资金一般都会超出投资者的资金能力范围。前期投资当中仅30%的资金是投资者自有的, 而剩下70%的资金是通过其他融资渠道获得的。在项目进行时, 大部分的资本被项目占用, 使得企业出现短期的财务危机、资金紧张, 甚至出现企业负资产的状态。
(2) 投入资金回收期长。一般在项目顺利完成后三到五年才能收回前期投资资本, 而置业投资企业要至少10~8年才能回笼资金, 有些要几十年之久。此时资金压力、市场风险都是企业应该考虑的。
(3) 变现性差。由于购买者对房地产的特殊偏好及消费者的谨慎等原因导致交易时间过长使投资者在短期内无损变现能力减弱, 随之房地产资产流动性变弱。这一性能也可能导致房地产投资者在回收资金上过于漫长, 在偿还银行的债务来临时因无法兑现而破产。
(4) 适宜长期投资。土地不会损坏, 其权益一般在40年以上, 我国法律规定权益可以延长。土地上的建筑物、附着物具有耐久性, 所以房地产投资适合长期投资。
(5) 收益水平相当可观。一般房地产开发项目的成本利润大多在20%~40%, 企业的信贷资金和财务杠杆在有效的利用下, 投资利润将会显著增加。
(6) 对金融机构的高度依赖性。房地产企业初期投资金额巨大, 往往投资者自有资金较少需要利用大量的抵押贷款资金和少量的权益资金进行投资。房地产后期的价值具有一定的增值空间, 所以金融机构一般愿意贷款给房地产企业进行投资开发。房地产企业抵押贷款资金一般在70%左右, 所以对金融机构有高度依赖性。
2 房地产企业信用评级财务指标选取依据
2.1 财务指标选取根据
房地产企业在前期投资开发项目时, 其资本金是其重要因素, 因为它决定房地产企业的市场空间。从房地产企业的财务情况来看, 绝大多数企业都存在着同样的问题—资本金不充裕, 业主在参加招投标, 竞投到土地使用权之后, 再进行启动项目时资金明显不够。企业为解决资本金不足, 在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下会将土地使用权或在建工程等抵押给银行, 从而取得贷款, 使得后期工程顺利进行。一般开发商为了项目顺利完成, 资金有效的周转都会向银行贷款, 但这一行为也将其项目风险间接转嫁给银行。
银行是否贷款给房地产企业, 主要考虑其项目的盈利能力和还款偿债的能力, 作为企业的第一还款来源是其项目的可行性和销售资金回笼能力, 第二来源是其企业的抵押物。但第二还款来源的价格波动比较大, 随着项目的完成其价值需要逐步显现和增值。所以作为借款者银行主要还是考虑第一还款来源是否可靠, 对房地产企业的项目财务经济指标进行前期贷款分析, 主要考察企业项目的三大重要指标—盈利能力、清偿能力、不确定性分析。
从房地产企业项目可操作性出发, 考虑其本身的特征, 并结合房地产企业年报的特点, 银行对房地产企业贷款的前期分析, 主要是从房地产企业偿债能力、偿债意愿出发, 有表1所示财务指标进行分析。
2.2 财务指标分析
盈利能力分析:该指标是房地产企业获取利润大小的体现, 房地产投资风险较大, 其获利能力直接关系到企业是否可以持续经营下去, 是其偿还债务的重要资金来源, 也是投资者和债权人得到报酬的保证, 是评级机构对其判断还款能力的重要指标。
偿债能力分析:该指标是评价房地产企业后期经营是否有能力偿还债务的能力, 是判断企业信用风险的关键。一个企业的偿债能力良好, 则表示该企业信用较好, 银行和投资者、债权人对企业更加信赖。
营运能力分析:它是一个企业资产运转的效益能力分析的体现。资金在房地产企业运作当中是其重要提前, 房地产企业外部融资存在高风险性, 其运作起来也相当困难。这就要求其房地产加强营运能力, 稳固发展, 同时房地产企业营运能力越强, 在市场中的竞争力也越强。
发展能力分析:企业发展能力是指通过自身的不断成长和持续经营而积累下来的发展潜能, 这种潜能最后转化为股东财富增值, 企业内在价值的提升。所以, 发展能力是房地产企业能够持续发展和品牌价值提升的基石, 是房地产企业的生存之本、赢利之源。
资本实力分析:企业资本实力一定程度上与企业规模相关。一个企业的规模意味着企业内部结构管理和资金运行操作是否合理, 规模越大企业各方面管理越到位, 同时其信誉状况越好可以比较容易得到消费者的信赖打开市场, 取得预期收益。相反的规模较小的企业, 一旦受到经济下滑或者金融风暴, 很容易受到经济的影响而面临困境甚者破产违约。
3 层次分析方法
3.1 层次分析法应用
近年来, 层次分析法在评价和决策两大问题中被广泛应用, 从微观方面来看, 层次分析法被广泛应用于建筑行业, 施工领域, 信用评估领域以及投资决策等领域。林婷婷 (2015) 依据小微企业的特点和实际财务情况, 运用AHP法对小微企业的信用等级、违约风险进行评估分析, 为企业融资建立了信用平台。何芙蓉 (2014) , 将基于G1法的层次分析法应用于招投标案例中, 构建了项目的系统评标指标体系和投标方关于投标项目选择指标体系, 最终做出合理的决策。王力聪 (2014) 对于建筑业的诚信状况, 采用AHP法计算建筑业的指标权重, 从而可以评估建筑行业的信用度。李政、许宁 (2015) , 将层次分析法理论应用在影响投资者投资决策的指标上并构建其模型, 根据权重分析对影响投资者的投资决策指标进行排序, 最后根据各个指标排名得到投资者投资决策因素相对重要程度。
3.2 AHP (分层方法) 的描述
AHP (Analytic Hierarchy Process) 层次分析法是美国运筹学家T.L.Saaty教授于二十世纪70年代提出的一种适用于多方案或多目标的决策方法, 是利用定性与定量相结合的分析方法 (张所地、吉迎东、胡琳娜, 2013) 。以下是层次分析方法的几个步骤:
第一步:建立层次结构模型。
利用层次分析法对房地产企业财务指标进行分析, 首先确定层次结构, 本文层次结构主要有最高层 (目标层) 、主要财务指标分析层 (决策项目层) 、主要财务指标分解层 (决策指标层) 。
第二步:对各层次中的因素进行两两比较, 构造判断矩阵A。
假设以上层元素B为准则, 所支配的下层元素为C, 令A= (aij) n*n表示两两比较判断矩阵, aij表示元素Ci和Cj相对于B的重要程度此程度度的含义如表1所示。判断矩阵A具有如下性质
表2表示元素之间的两两比较重要程度的标准判断。
第三步:求最大特征值λmax、特征向量ω。
第四步:判断矩阵一致性。
当λmax与判断矩阵阶数n (n>2) 的数值足够小时, 此时矩阵的特征值之和接近于0, 我们就判断此矩阵满足一致性。判断矩阵的一致性指数, 此时还需要引入随机一致性指标RI, 它的数值是用随机方法判断构造矩阵, 并经过500次以上验算得到的, 检验判断矩阵一致性的指标一致性比率, 当CR<0.1时, 该判断矩阵满足满意一致性。随机一致RI性随阶数取值范围如表3所示。
第五步:组合指标的权重值。
wi为第i个准则在评价体系中的权重, wij代表第i个准则下第j个指标在i准则下的权重, 则第i准则下第j个指标相对于评价体系的权重wij。因此wij=Wi*Wij。
3.3 求各个指标的权重值
由表1标度表判断的标准, 我们可以比较房地产企业的信用评价财务指标的相对重要程度, 通过比较我们得到下列第一层的矩阵。
上述判断矩B1, B2, B3, B4, B5分别代表盈利能力, 发展能力, 偿债能力, 营运能力, 资本实力, 由此矩阵A得到权重值w1= (0.4, 0.1, 0.3, 0.15, 0.05) 。 (注:所有财务指标的权重值均已根据实际生产情况和本方法求解值进行必要估算, 以减少实际工作中的复杂运算)
同理, 运用同样的方法求矩阵C1、C2、C3的权重值并检测一致性。矩阵C1、C2、C3分别为盈利能力、偿债能力、营运能力最低层中的指标比较数据。
w2= (0.55, 0.45) , 此时RI=0, CR<0.1, 满足一致性。
3.4 组合指标权重的确定
本文以房地产企业的特点和上市房地产企业年报特点分析房地产企业的财务指标, 通过层次分析法分析得到最终的组合指标权重值和排名顺序, 此方法逻辑清晰, 减少了人为因素的影响, 得出的结论比较真实客观, 是一种值得信赖的计算权重方法。得到的权重值反映出各个指标在房地产信用评级财务分析上的重要程度, 使房地产企业可以根据其排名重要顺序进行有效管理和调整。其中盈利能力两项指标和偿债能力中的流动比率占有的权重值超过10%, 应得到企业的高度重视, 而发展能力得到10%的比例, 也不容房地产企业小觑, 其他指标均未超过10%。但我们房地产企业仍存在着各种差异和不同, 所以在财务指标进行选择时, 也不能做到全面考虑与整合, 在实际房地产企业应用当中存在着不足。
4 结语
近几年, 房地产企业蓬勃发展。国民住宅投资备受青睐, 与其行业直接、间接产业高达60多种。房地产经济在某种程度上说是一个地区经济状况的集中反映点以及经济发展中的矛盾和风险的反映点。因此, 房地产信用环境的恶化在严重影响该行业的同时, 也间接影响到了我国社会经济正常的运作、持续发展。目前暴露出来的房地产信用问题, 使得加强房地产信用体系建设的任务更加紧迫, 亟须尽快完善房地产信用体系, 营造可靠安全的房地产信用环境, 优化房地产生态系统, 是全社会共同的呼声。
我国房地产企业信用评级财务指标体系的建立关键是规范企业当中的财务信息的收集和使用。把不同的财务信息的收集者、使用者及财务信息指标在制度上作出安排, 使三者统一起来, 这是我国房地产企业信用评级财务指标体系建立的关键所在。要把这三者在制度上统一起来大体可以通过三个渠道:一是政务有关财务信息公开化;二是行政机关财务信息的内部互通;三是完善房地产企业征信系统。当前我国房地产企业财务指标公开化较少, 只有上市房地产企业公开企业内部财务数据。我国房地产企业发展到今时今日, 房地产市场参差不齐、风险加剧涌现, 政府对房地产企业的授信业务应及早出台。
最近, 随着政府购房新政发布, 一线城市如火如荼房价飙升, 二、三线城市冰天雪地正在去库存化, 市场忽冷忽热, 正处于一个看似繁荣却在孕育着超级泡沫。房地产问题诸多, 将会演变成另一场金融危机, 一旦失控, 势必影响国民经济有序发展, 加剧银行坏账风险。通过政府建立房地产企业信用管理制度, 第三方评级机构建立评级体系对房企实施信用评级进而了解企业内部财务状况, 可促进房地产企业信用意识增强、信用水平提高, 使房地产市场得到稳定发展, 减少各方投资者不必要的损失, 同时也使国民经济得到了稳固发展, 在房地产市场整顿措施上提供有效帮助。
参考文献
[1]郑生钦.房地产开发投资与实务[M].北京:中国建筑工业出版社, 2013.
[2]林婷婷.基于AHP法的小微企业信用评级指标体系构建研究[J].经济管理, 2015 (18) :1.
[3]何芙蓉.层次分析法在施工招投标中的应用研究[J].西南交通大学, 2014.
[4]王力聪.基于层次分析法的建筑业信用评价体系研究[J].大连理工大学, 2014:3-4.
[5]李政, 许宁.基于层次分析法的投资者决策影响因素探析——投资者个人视角[J].会计之友, 2015 (2) :1-2.
关键词：房地产公司；财务管理；问题；解决对策
中图分类号：F426.6 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）17-0039-02
在生活中，有好多公司就是因为公司的财务管理出现了问题，有的导致公司财务困难，限制了企业的投资发展，有的甚至触犯了国家的法律法规，直接导致了企业的灭亡。随着房地产公司的进一步发展和国内公司对财务管理重要性认识的加深，越来越重视房地产公司财务管理的研究。房地产公司为了获得进一步的发展，就必须加强对财务的管理，提高财务管理水平。
1 房地产财务管理的作用
①提高资金使用率。加强房地产的财务管理可以避免资金的盲目投放，有效提高资金的使用效率，缩短资金使用周期，给企业带来较大的收益。同时，还能优化融资环境，为企业的进一步发展提供充足的资金保障。
②通过预算控制和预算调整可以有效控制项目成本。对项目成本的控制是决定企业成败的关键因素，企业财务管理可以通过预算控制和预算调整，设置项目开发的成本上限和总成本的控制范围对项目成本进行控制。
2 财务管理问题
①管理制度不完善。目前房地产企业缺乏完善科学的财务管理，虽然一些企业建立相应的管理制度，但是在实际应用中，仍旧是流于表现形式，缺乏具体的措施，由于财务管理制度不规范，进而影响到工作人员的主动性与积极性，加上缺乏清晰的总体经营战略，既影响员工的发展，又影响企业的长期发展。另外，房地产企业财务管理制度缺乏可操作性，企业财务工作过于盲目，导致财务分析无法得到应有的有效应用，加上理论与实践的相互脱节，从而使得项目在实施之前缺乏可行性分析。
②财务管理意识淡薄。在国内的房地产企业发展中，往往把公司管理工作的重点放在经济效益方面，缺乏对财务管理的足够重视，尤其是在公司的长远发展过程中，忽视了财务管理所具备的支撑作用。很多公司往往把财务管理的作用看成是记账、薪资发放等，对财务管理的支撑作用缺乏足够的重视。这种相对淡薄的财务管理意识不仅会影响公司的管理效果，還会在很大程度上制约公司的长远发展，增加公司经营的风险和面临的挑战。
③企业融资难。房地产企业人为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资，扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。但在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。
④风险意识不足。房地产企业缺乏财务管理风险意识，目前诸多的房地产企业各个部门统一由企业主自己所决定，加上缺乏较高的素质水平、学历水平、复杂关系，导致企业财务管理分工不明确，专业性不强，面对较多的投资机会，缺乏科学判断，盲目扩大生产规模，从而造成财务管理风险的增加，致使公司面临较大的风险控制；又比如企业财务人员业务不熟，对财务制度掌握不到位，一些财务人员只是为了迎合领导，缺乏应有的工作热情和积极性，从而造成腐败行为的发生，这样，必然会为企业发展带来不利影响。
3 财务管理解决对策
①强化财务管理意识。房地产企业必须强化财务管理意识，将整个财务管理作为企业生产经营和管理的重要组成部分，确保所有财务人员的高度配合，比如企业管理人员要从自身做起，增强财务管理理念，从高层抓起，严格遵守财务纪律和财务制度，要求财务人员要将财务工作重点放在财务预测、财务分析、成本控制等方面，照章办事，还必须要求财务人员全面参加公司的预决算、合同的会审和监督合同履行情况。
②健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度，如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序，提高会计质量。
③建立财务监督体制。加强内部审计，充分重视企业财务的内部审计的重要性，以具有专业水平的审计人员，并在此基础上保证审计部门的独立性、权威性，对所投资项目的成本、收入、回收期、收益严格分析，避免随意性过大，全面控制投资成本，以增加企业收益。同时，房地产企业还要加强财务管理部门执行全面预算管理的能力的培养，财务部门要按照财务预算目标加强管理，定期检查，严格考核，落实责任，兑现奖惩措施，形成以财务制度为主对经济行为的定性约束。
④优化融资方式。在现有的社会经济环境下，房地产应该改善企业原有的融资模式，优化企业融资结构，具体方法如下：其一，借助房地产信托。在国家宏观调控政策下，房地产公司可以充分借助房地产信托这一渠道，为公司募集资金。其二，加强对资金的统一管理。公司的财务管理部门要加强对资金的统一管理，避免存在公司总部与分公司资金余缺不匀的现象。充分利用闲置资金，提高资金的使用效率。
⑤重视资金的信用管理。信用标榜着一家企业，是企业的一张脸。信用良好的企业能够为融资带来便利，可以获得条件优厚的长期低息贷款。这对于企业来说，非常重要，这样企业就会有更多的资金去经营更多的房地产项目。
⑥合理、合法运用税收筹划手段。房地产企业在土地增值税核算中选择对企业有力的扣费方式。比如在土地增值税核算中，房地产开发费用有两种扣除办法，作为公司的财务管理部门，要了解这两种扣除办法，并要选择对公司有利的扣除方式。
4 结 语
在房地产业竞争日趋激烈的今天，加强房地产公司的经营管理，尤其是公司的财务管理，具有非常重要的意义。公司财务管理质量的好坏直接关系公司的竞争力和公司的长远发展。从本公司的实际情况出发，深入问题的本质，强化投资管理，找到解决问题的对策，规避风险，不断完善房地产公司的管理体制，才能保证房地产公司的健康长远发展。
参考文献：
[1] 程英华.房地产公司财务管理的问题及解决措施研究[J].财务管理，2013，（146）.
[2] 赵刚.解析房地产公司财务成本管理存在的问题及对策[J].财经纵览，2008，（73）.
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