连锁经营项目商业计划书格式（推荐9篇）
项目概要【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
1.1 项目要点
1.2 项目背景
1.3 项目核心竞争力
1.4 项目内容与特点
1.4.1 体系架构
1.4.2 技术或资源特点
1.4.3 商业经营模式特点
1.5 客户基础
1.6 市场机遇
1.7 项目投资价值
1.8 发展使命
1.9 成功关键
1.10 盈利目标
第一章 企业概况 9 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、企业基本情况 91、项目业主信息 92、公司历史沿革 93、公司组织结构 94、公司人员构成 9
二、企业经营业绩 10
三、公司管理团队 111、主要团队管理人员 112、团队素质 12
第二章 企业产品及服务 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、企业经营模式 14
二、企业主要服务产品结构 14
三、中心卖场与直营连锁卖场 151、中心卖场规划 152、卖场设计 163、卖场运营管理 184、直营卖场连锁运作计划 21
四、加盟连锁店 211、加盟连锁经营模式 222、加盟业务操作与流程 223、加盟成本费用和投资预测 244、加盟商利益分析 26
六、技术增值服务 291、电子商务服务 292、物流服务 30
七、服务质量控制 31
八、产品、服务与技术研发 311、研发战略 312、产品与技术研发计划 323、研发投入与设备 324、研发中心 325、研发团队建设 336、技术合作 33
九、知识产权保护 34
第三章 行业和市场分析 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、产品行业现状及发展前景 351、产品行业现状 352、产品行业发展前景 383、产品商业零售行业现状与发展前景 38
二、市场分析 401、市场潜力 402、市场增长预测 413、目标市场 414、市场份额 43
三、市场竞争及对策 431、市场竞争情况 432、竞争对策 44
四、政府产业政策 45
第四章 营销战略与CIS计划 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、营销目标 47
二、营销策略 471、品牌策略 472、服务市场定位与组合策略 483、价格策略 484、销售方式与渠道营销策略 495、广告策略 496、促销策略 507、公关策略 51
三、营销队伍建设计划 51
四、CIS计划 521、企业CIS战略
522、连锁店统一CIS系统 53
五、售后服务体系 541、服务宗旨 542、售后服务体系及基本功能 54
六、饮食文化活动营销策略 55
第五章 项目建设计划 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、项目建设内容与规模 56
二、项目选址及项目地区概况 581、项目选址 582、项目地区简介 58
三、直营中心卖场建设计划 601、建设内容与投资概算 602、建设进度 61
四、RR制品连锁店建设计划 611、建设内容与规模 612、建设进度 623、RR连锁店建设投资概算 63
五、WW商务网建网计划 641、WW商务网络系统建网目标 642、网络设计原则 643、网络拓扑结构图 654、100Mbps交换式快速以太网技术 665、外部WEB站点 676、网络系统投资概算 67
六、建设成本控制 68
第六章 发展战略及目标 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、公司长期发展战略 69
二、战略发展目标 691、质化目标 692、量化目标 69
三、企业经营发展战略 711、企业总体经营发展战略 712、企业运营体制 713、产品服务发展战略 724、资本运营战略 735、国际发展战略 74
第七章 公司的管理 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、公司管理组织结构 751、公司总部机构设置 752、卖场机构设置 75
二、管理机制 761、董事会领导下的总经理负责制 762、人才激励机制 763、财务控制机制 774、监督机制 775、管理信息系统（MIS）77
三、人力资源计划 791、公司雇员计划 792、教育与培训 79
四、企业文化 801、企业文化建设的重要性 802、企业文化建设的目标 813、企业文化的构成 814、企业文化建设方案 815、企业文化的实现 83
第八章 财务分析 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、营业收入预测 84
二、营业成本与费用规划 861、营业成本 862、营业费用 883、管理费用 884、财务费用 895、总成本费用 89
三、资本支出 90
四、损益表和现金流量表 911、常规假设 912、特定假设 913、利润预测及现金流量表 92
五、财务分析结论 94
第九章 融资要求及说明 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、资金需求及使用计划 951、项目资金需求 952、资金方案 953、要求资金到位时间 95
二、投资建议及股本结构 961、融资方式 962、股权融资及股本结构 96
三、投资者权力的安排 96
四、投资者介入公司业务的程度建议 97
五、风险投资退出方式 97
第十章 风险及对策 98 【兆联公司连锁经营商业计划书格式】
一、行业风险及对策 98
二、市场风险及对策 98
三、经营管理风险及对策 99
四、融资风险及对策 100
五、不可抗力及对策 101
附件附表:
一． 附件
1.营业执照影本
2.董事会名单及简历
3.主要经营团队名单及简历
4.专业术语说明
5.专利证书生产许可证鉴定证书等
6.注册商标
7.企业形象设计宣传资料（标识设计、说明书、出版物、包装说明等）
8.演示文稿及报道
9.场地租用证明
10.工艺流程图
11.服务项目市场成长预测图
二． 附表
1.主要服务项目目录
2.主要客户名单
3.主要供货商及经销商名单
4.主要设备清单
5.市场调查表
6.预估分析表
商业房地产在经济学上又称“不动产”, 主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点, 可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义, 商业房地产开发便指依法获得土地使用权后, 根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设, 这种观点实际错误且不全面, 商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动, 亦包含着土地规划等行为。
据相关资料显示, 2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元, 年名义增长率为16.2%, 扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9%, 东部商业房地产开发投资额为40541亿元, 占总体投资额的56.5%, 年增长率为13.9%, 中部商业房地产开发投资额为15763亿元, 占总体投资额的21.9%, 年增长率为18.3%, 西部商业房地产开发投资额为15500亿元, 年增长率为20.4%;2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元, 年名义增长率为19.8%, 扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4%, 其中, 东部商业房地产开发投资额为47972亿, 年增长率为18.3%, 中部商业房地产开发投资额为19045亿, 年增长率为20.8%, 西部商业房地产开发投资额为18997亿, 年增长率为22.6%;2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿, 年名义增长率为10.5%, 年实际增长率为9.9%, 东部商业房地产开发投资额为52941亿, 年增长率为10.4%, 中部商业房地产开发投资额为20662亿, 年增长率为8.5%, 西部商业房地产开发投资额为21433亿, 年增长率为12.8%。通过分析以上数据, 可知商业房地产开发行业投资额逐年增长, 其发展态势依旧火热, 因此, 发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究, 这个课题是有现实意义的。
二、商业房地产项目经营管理存在的风险
为更好理解商业房地产经营管理存在的风险, 本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险:
1. 不确定性
商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作, 整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上, 其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设, 在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等, 因此, 商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。
2. 固定性
商业房地产管理工作受固定性影响:一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中, 不可位移, 开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。二、商业房地产开发过程受建设周边固定环境因素影响, 规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。
3. 投资金额大
商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤, 涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节, 投资金额总量大, 费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在, 导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。
4. 回报周期长
商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大, 而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节, 建设周期长, 导致开发商不能短时间获取收益, 这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。
5. 易被影响
商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行, 它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多, 降水大, 北方地区风沙大, 雾霾严重, 可见度低, 各种环境变化都会影响开发建设的过程, 这也导致其变数大的风险问题。
三、商业房地产风险管控的研究意义
商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险, 进行风险管控能有效减少风险, 提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险, 微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题, 宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局, 及时进行建设方案的调整。具体来说, 进行风险管控有以下4大方面的研究目的:
1. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 保证项目开发与管理的水平, 推进管理系统的系统化、全面化。
2. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 改变原有被动接受风险的局面, 主动了解市场行情, 及时作出开发建设的调整, 保证现有规模的稳定与发展。
3. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 提高开发商整体的风险意识, 构建风险预防监督体系, 促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。
4. 进行商业房地产项目经营管理的风险管控, 增强开发商的资金掌控力, 保证开发企业的经济效益, 促进其行业竞争力的增长。
四、现阶段商业房地产风险管控的问题
1. 市场存在不正当竞争
经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进, 但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘, 在商业房地产过快过热发展的同时, 也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为, 例如, 为大量出售支自己房屋, 一再压低房屋价格, 引发整个商业房地产市场的价格危机;为缩短房屋开发建设周期, 未经过检测便将存在危险隐患的房产出售;为减少成本获取高额收益, 采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益, 减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈, 这正是目前风险管控需重点关注的问题。
2. 风险管控方式简单
为更好地谋取利益, 大量投资商进入商业房地产行业, 商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大, 但整个风险管控方式依然简单, 仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式, 企业并不注重风险的检测与管控, 内部管理盲目化, 内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加, 带动商业房地产企业风险管理难度加大, 但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用, 企业抵御风险能力薄弱。
3. 风险识别水平低
我国最早重视风险管理理论, 进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面, 包括了商业房地产开发项目, 但相比西方健全的风险识别与管理模式, 我国风险识别水平低, 处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化, 整个风险管控机制并不能对此立刻反应, 马上做出相应的应对方案, 这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。
4. 项目决策盲目化
民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分, 民营性决定此类开发商意图获取更多的利益, 易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研, 主观进行项目决策, 企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上, 易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研, 尽管省下了市场调研耗费的人力与财力, 但错误决策引导错误的建设工程, 将带来更大的财力、物力与人力的损失。
5. 业务流程混乱性
商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题, 这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业, 由于受到规模化管控, 开发资金来源稳定, 整体对风险把握能力差, 企业内部门类不全, 部门协调性差, 文化与管理制度不突出, 员工整体的责任意识不强, 一旦这类企业进行转型, 便会出现业务流程混乱, 管理水平低下, 资金周转不灵的问题。
6. 监管机制形式化
我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性, 尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避, 但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容, 风险担保主要针对自然灾害等威胁, 风险转移与保障存在片面性, 整个监管机制过于形式化。
7. 建设资金来源单一
大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现, 资金筹集方式单一, 一旦开发商的企业信誉下降, 市场行情下降亦或通货膨胀发生, 企业的融资易出现困难, 建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式, 扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。
五、商业房地产风险管控的程序与原则
1. 商业房地产风险管控的程序
商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中, 项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴, 以合约执行进行风险分析, 商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、代理招标、购房等多种合约的签订与执行, 合约的签订是一次性的, 但整个工程是长期的, 一旦合约执行过程出现问题, 将给后期商业房地产开发造成难题。因此, 注重确定项目程序的风险预测与应对机制, 有利于商业房地产开发与管理有序进行。
2. 商业房地产风险管控的原则
商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面, 要想更好预测、分析、掌控风险, 就必须坚持以下3大原则:
(1) 以市场需求为基础进行开发
商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程, 不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险, 就必须进行全面市场调研, 包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等, 假若缺失对市场需求的分析, 开发商仅凭臆断进行决策, 就可能建设出不符合市场需求的房屋, 多数烂尾楼、滞销楼因此产生。
(2) 以技术创新为依托进行项目
不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变, 以往信息资料的搜集需要依靠大量人力, 地表地形的测量更是费时费劲, 现在技术革命带动建设方式的改变, 搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集, 地表地形的勘测利用相应测量仪器进行, 不仅大量缩减时间, 而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设, 需开发商着眼技术创新, 引进先进技术进行项目建设工作。
(3) 以提高人才素质为发展目标
以培养人才为目标为发展目标, 是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量, 通过提高人才素质, 能更好地实行企业计划安排, 完善企业监管工作, 提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质, 可以通过完善企业人才管理机制, 健全风险预测培训机制, 培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平, 可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平, 提高整体素质要求。
六、结论
近年商业房地产行业依旧火热, 但商业房地产项目具有不确定性、易受影响、固定性、投资金额大、回报周期长的特点, 倘若不重视商业房地产行业的风险管控, 就容易造成烂尾、滞销、开发商资金周转不灵的难题。因此, 应坚持市场需求为基础来进行正确决策, 引进先进技术, 不断完善风险预测与防御机制, 保证商业房地产行业的稳健发展。
摘要：2014年我国商业房地产开发总投资额为95036亿元, 年实际增长率为10.5%, 商业房地产行业态势依旧火热, 同时商业房地产商资金周转不灵、滞销楼盘等现象明显。针对商业房地产项目管理存在的问题, 本文通过分析商业房地产与其开发现状, 进一步研究其风险产生根源与存在问题, 提出风险管控的程序与实行原则, 明确风险管控的意义, 推动商业房地产行业的稳健发展。
关键词：商业房地产项目,存在风险,工程,程序原则
参考文献
[1]谭贤国.商业房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息, 2010 (5) :22-24.
[2]王笑藏.我国工程项目管理的现状与对策分析[J].中小企业管理与科技, 2011 (3) :30-32.
一、背景分析：
英国仅次于伦敦的第二大城市。在英格兰中部、伦敦至利物浦的铁路干线上。人口101.3万（1983）。面积208.8平方公里。附近城市密集，并有煤、铁资源。十二世纪已为重要商业城市，十六世纪起工业开始发展。现为全国主要制造业中心之一。工业部门繁多，以重工业为主。世界最大的金属加工地区之一，有黑色冶金、有色冶金（铜、锌、黄铜、铝、镍），机床、仪表、车厢、自行车、飞机、化学、军工等工业也很重要。
汽车工业规模很大，约有四分之一居民的职业与之有关。金银、珠宝饰物的制品亦享有盛名。有博物馆、美术馆、伯明翰大学（建于1900年）。市中心广场有詹姆斯·瓦特纪念碑。
二、定位分析
在公司的定位上，最基本上便是因地制宜了，这样便能够免去其中的运输费用与手续费用等等，可以节省很多的资金。
1、既然伯明翰的汽车工业非常的发达，而且该企业在未来的发展比较的巨大，因此贵司可以考虑到这一点。
2、与此同时，它的珠宝首饰行业也是非常值得称道的。综合以上两点，贵司在发展的时候可以从以上两个方向来进行探索，由于资金有限，所以想做出完整的大型企业是不可能的，因此在确定了以上两个方向之后，具体又能做什么呢，这便是关键了。我在以下为您从这两个方向上进行阐述。
三、具体实行方案 A、汽车工业
汽车工业领域是一个比较复杂的领域，包括多种部门，投入相对于其他部门也是比较巨大的，因此贵司可以考虑吧以下两个小方向。
1、1）客观优势：英国伯明翰是靠贸易起家的城市，从曲别针到小汽车，什么都生产，产量占英国出口总额的1/4。因此，拥有自家车的人一定是非常多，维修便是其中比较突出的问题。
汽车维修
2）汽车维修企业工作流程图
车辆进厂
驾驶员报修、车辆技术档案 车辆交接、维修检测 确定附加作业项 按规定签订维修合同 维修作业、全过程检验 竣工检验
二级维护、大修车送检 签发合格证 填写车辆技术档案 费用结算、开具发票 车辆出厂
3）服 务 承 诺
本厂热情为用户服务,承诺做到以下各点,请广大顾客监督执行.1.二级维护车辆24小时以内竣工出厂,大修车辆一星期内出厂.2.维修车辆使用配件不以假充真,以旧充新,以副品充正品.3.合理收费.4.车辆竣工出厂后质量保证期为: 一级维护、小修:2000公里或10日 二级维护:5000公里或30日
整车修理或者总成修理:20000公里或100日
2、汽车美容 一，开业前准备的工作。
1.市场定位。
开店前做得最多的事情，应该是市场调查，调查所在地其他同行的日常经营情况，经营档次和客流量还有经营项目是主要了解的内容。只有在充分了解了对手的情况后，才能更好的制定出自己的经营路线取长补短。是做大排档还是专业店这很关键，关乎到日后的可持续发展和新业务的拓展。
当地市场调查的调查项目 你的投资有多少? 对核心技术掌握的程度? 你的技术骨干有多少？ 店铺的位置怎么样? 经营商圈内的目标顾客群体和潜在顾客群体怎么样? 店面经营面积有多大? 如何进行划分? 店面外的停车位置有多少? 准备经营那几类项目? 店面装修如何? 周围的竞争对手如何? 他们的优势与劣势如何? 该项目整个城市中最大的几个经营着的发展范围如何? 你们城市对该项目的管理情况如何? 你的经营管理理念和路线是什么? 怎样来推广这些经营管理理念和路线? 你如何建立一个稳定团结向上的团队? 还有如何进行宣传推广?
2.店铺准备。前期投资
1.前期投资约5-10万元设备投资：柜台、门面装修、电脑及简单家具，一次性投入约2万元。
2.3个月运转费用：一家店新开张，要作好两三个月没有生意的准备，最好事先筹备好3个月的运转费用3万元左右。
3.进货款：新店开张，店里要备好大约价值2万元的汽车装潢材料。当然，如果有供应商愿意让你代销装潢材料，卖出去再结算，那这一笔费用可以省下。
4.手续费：一般来说，注册资金为50万元的企业，代理费用约三四千元。B.每月支出
1.房租：在较高档的居民小区附近，租一个20-40平方米的门面，加上水电和物业管理费，一般花费在每月2000-5000元。
2.员工工资：开一家汽车装潢小店，至少要聘请一名电工和两名贴膜工。电工月薪在1200-1500元左右，贴膜工大约月薪千元。加上给员工加缴“三金”，每月工资支出约4000元。
3.税收：每月固定税收大约500元。
4.每月交际费用：不算很高，大约1000元就可以了。
C.每月收入
按市场行情，一辆Passat做普通的整车装潢，收费约为3000-5000元，一辆桑车的整车普通装潢，收费在2000-3000元。但做整体装潢的车辆相对较少，而以做局部装潢为多。一家小型门店，运转正常的话，每月营业额可达到4-5万元。
汽车装潢毛利率为40%，每月毛利大约在15000元到20000元之间，再扣除各项支出，便是每月净利润。
3.经营项目。
汽车美容店当然应该以洗车和美容为主业啦，但是具体的美容项目是什么呢？这里给大家写一下一． 新车开蜡 二．汽车封釉美容 三．漆面打蜡 四．漆面抛光 五．底盘装甲 六．汽车内饰桑拿 七．汽车漆面划痕修复 八．车内真皮制品的护理 九．光触媒内室杀菌消毒 十．轮胎翻新 十一．车身彩贴 十二．汽车内部装饰 十三．汽车防爆膜 十四．安装倒车雷达 十五．中央门锁 十六．防盗器
十七．全球卫星定位系统(GPS)十八．汽车隔音 十九．真皮座椅
4.招聘员工。最好在招工时，多招熟练工人。除了可以快速进入工作状态令店面迅速走上正轨之外，还能顺带的安排他培训其他的新手。此外，需要注意的是，不要在招工启事上注明“招美容师傅”。因为这样招来的人，多数只干打蜡、抛光封釉之类的活，绝不肯洗车的。招人一定要招什么都肯干的人，如果有这样的师傅，宁可多付点工资。除了可以减少不必要的闲人、降低店面运营费用之外，还能在队伍里树立一个好的榜样。
5.装修店面。装修美容车间时，应多以方便日后的使用为好，并尽可能的考虑到多方面的情况，安排好蓄水（水池）、排水（污水）、滤水（污水）等方面，电器插座还要考虑防潮防短路等问题。车间设计尽量简洁，布线布管要合理，最好把车间的用电独立一个闸刀，以防日后因短路跳闸而影响全店面的正常用电。此外，要考虑到日后的拓展需要，为日后拓展新业务需要而预留空间，比如说贴膜房和举升机位置,我给些准备装修的朋友一些建议：
(1)洗车位置应设计有3个以上为好，要是面积不够，最少也不能少过两个位置，否则雨后的晴天，是根本忙不过来的。
(2)最好能安装提升机，无论是更换机油还是喷底盘装甲，都是给客人显示你们专业形象的最好方式。
(3)保留贴膜房，而且最好是靠近外面设置，而不是缩在店里面。在贴膜的时候，关上玻璃大门，行人经过就可以看到了。
6.设备购买。我给大家列举需要购买的设备：
(1)抽水机2台或以上。以备不时之需，突然坏了，另一台顶上。
(2)地毯甩干机1台。最好是不锈钢外壳的。
(3)吸尘器2台最好。刚开业时，工少，可以只购买一台，但需要备马达。
(4)打蜡机2台。车多时或是赶工时，可以同时施工，快点。
(5)抛光机2台。理由同上。
(6)臭氧消毒机或者是高温消毒机 1台。臭氧消毒机实用和危险度低于高温机。
(7)泡沫机1台。装洗车液用。
(8)水桶若干、毛巾若干、刷子若干。
7.制度设定。任何的公司企业，都要有员工守则，要用制度去约束员工而不是老板去监督员工。具体的细则将在下文提供参考。
8.加盟学习。如果你考虑到加盟一个品牌的话，那么就需要做这方面的准备了，但是在众多的美容品牌里挑选一个好的，的确不是件容易的事。因此，加盟前必须了解清楚该品牌的实力、能够提供的帮助、企业与产品的知名度、加盟条件与费用等等。就算是选好的连锁品牌，在签约时也必须把合同看清楚，了解透彻了方好签字。否则日后出来问题，就又免不了一些无谓的争吵了。加盟的合同写多漂亮都好，和现实都有很大的差别。不如说，他写的都是超正常的运营状态，排除了雨天、停电、停水、放假等因素。此外他们通常都是强调的是收入，而没有给大家计算费用的成本。就算是列出了成本，也只是简单的计算了一下工资、房租、水电税金等常用费用，而没有把其他的杂七杂八的费用给大家列明，例如说水桶、水鞋、制服、刷子、清洗剂、机器设备配件和维修折旧、工人的伙食费、工人房的租金、工人提成等等一系列的费用。这些都是很运营成本，而很奇怪的是，加盟总部总是不约而同的没有一一列明出来。不能说是故意的，只能说是“善意”的。只有当你真正加盟了以后，才能看到问题的所在，但到那时一般都是骑虎难下了。虽然不能一棍子打翻一船人，但有心想加盟的你，必须有这个心理准备才好。
9.产品购买。如果选择了加盟连锁品牌，那么多数是使用品牌提供的产品了。但如果没有选择加盟的话，那选择什么产品来使用呢？其实不难，这就要看你市场调查的工作做得够不够细了。通过仔细的观察同行，不难发现他们通常使用的产品是什么牌子的，既然大家都选择了这个牌子的产品，自然不会差到哪里去了。
B、珠宝行业
考虑到贵司的资金，自己进行珠宝的生产肯定是不合适的，因此我便设计成珠宝加盟，也就是说利用当地有名的品牌来进行外贸交易。
运营模式：
一、通过加盟的形式，与当地著名的珠宝生产公司联系，并签订协议，获得授权。
二、在当地进行品牌的销售，并开始盈利。
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兆联公司网站项目商业计划书范文格式
1.0 网站项目概要
1.1 项目要点
1.2 项目背景
1.3 项目核心技术
1.4 项目内容与特点
1.4.1 体系架构
1.4.2 技术或资源特点
1.4.3 商业经营模式特点
1.5 客户基础
1.6 市场机遇
1.7 项目投资价值
1.8 发展使命
1.9 成功关键
1.10 盈利目标
2.0 网站项目公司介绍【兆联公司商业计划书范文格式】
2.1 发起人介绍
2.2 项目公司与关联公司
2.3 公司组织结构
2.4 [历史]财务经营状况（新建项目与公司没有本章节）
2.5 公司地理位置
2.6 公司发展战略
2.7 公司内部控制管理
3.0 网站项目（产品与服务）介绍【兆联公司商业计划书范文格式】
3.1 项目内容与目标
3.2 项目开发思路
3.3 项目核心技术及特点（创新与差异化）
3.4 项目开发(条件)资源状况
3.5 项目地理位置与背景
3.6 项目设备与设施
3.7 项目技术与特点
3.8 项目建设基本方案与内容
3.9 经营模式与盈利模式
3.10 项目进展
4.0 网站市场分析【兆联公司商业计划书范文格式】
4.1 行业市场分析
4.2 行业准入与政策环境分析
4.3 市场容量分析
4.4 供需现状与预测
4.5 目标市场分析
4.6 销售渠道分析
4.7 竞争对手分析
5.0 网站项目SWOT综合分析【兆联公司商业计划书范文格式】
5.1 优势分析
5.2 弱势分析
5.3 机会分析
5.4 威胁分析
5.5 SWOT综合分析
6.0 网站项目发展战略与实施计划【兆联公司商业计划书范文格式】
6.1 执行战略
6.2 竞争策略
6.3 市场营销策略
6.3.1 目标市场定位
6.3.2 定价策略
6.3.3 渠道策略
6.3.4 宣传促销策略
6.3.5 整合传播策略与措施
6.3.6 网络营销策略
6.3.7 客户关系管理策略
6.4 经销商网站与销售网络建设
6.5 公共关系与战略结盟
6.6 售后服务策略
6.7 战略合作伙伴
7.0 网站项目管理与人员计划【兆联公司商业计划书范文格式】
7.1 项目公司组织结构
7.2 项目公司管理团队（管理层人员介绍或团队组建）
7.3 管理团队建设与完善
7.4 人员招聘与网站计划
7.5 人员管理制度与激励机制
7.6 项目质量控制系统
7.7 项目成本控制管理
7.8 项目实施进度计划
8.0 风险分析与规避对策【兆联公司商业计划书范文格式】
8.1 网站项目风险分析
8.2 网站项目风险规避
8.2.1 政策规避方法
8.2.2 市场风险规避方法
8.2.3 经营管理风险规避方法
8.2.4 人才风险规避方法
8.2.5 融资风险规避方法
9.0 投入估算与资金筹措【兆联公司商业计划书范文格式】
9.1 项目融资需求与贷款方式
9.2 项目资金使用计划
9.3 融资资金使用计划
9.4 资金合作方式及与资金偿还保障
9.5 退出机制
10.0 网站项目投资效益分析【兆联公司商业计划书范文格式】
8.1 财务分析基本假设
8.2 收入估算
8.3 成本与税金估算
8.3.1 采购与水、电、燃料等费用
8.3.2 工资及福利费用
8.3.3 折旧费
8.3.4 维修费
8.3.5 管理费用
8.3.6 销售税金等费用
8.3.7 税率
8.4 成本估算
8.4.1 固定资产折旧费用估算表
8.4.2 销售成本估算表
8.4.3 付现经营成本估算表
8.4.4 运营费用估算表
8.5 损益表与现金流量表估算
8.6 重要财务指标
8.7 财务敏感性分析
8.8 盈亏平衡分析
8.8.1 盈亏平衡点
8.8.2 盈亏平衡分析图
8.8.3 盈亏平衡分析结论
8.9 投资效益分析结论
11.0 网站项目无形资产价值分析【兆联公司商业计划书范文格式】11.1 分析方法的选择
11.2 收益年限的确定
11.3 基本数据
11.4 无形资产价值的确定
12.0 财务分析附件
(1)基本报表
12.1 主要经济技术指标表
12.2 各年损益分配表
12.3 自有资金财务现金流量表
12.4 投资者（整体）财务现金流量表
12.5 全投资财务现金流量表
12.6 资金平衡节余（银行存款）表
12.7 资产负债表（缴税偿债分利后）
12.8 资产负债表（税后偿债分利前）
12.9 投资构成、资金投入与来源计划表
12.10 注册出资方式比例与年度出资计划表
12.11 借款还本付息计划表
(2)辅助报表
(3)敏感分析报表
13.0 其他相关附件
（1）营业执照
（2）法人代码证书
（3）税务登记证
（4）技术应用成果相关证件
（5）相关图片：技术/管理团队的组建；重要合作伙伴；市场调研
（6）市场调研报告
上文谈到关于在招商引资中需要提交相关项目的商业计划书的问题，这是引资程序中一个很重要的环节。为了帮助商业计划书的起草者写好这一重要文件，我们收集了多种外商投资项目的商业计划书，加以汇总整理，并参照国际惯例，撰写了这份商业计划书的格式和提纲，以供参考。
项目引资（包括游乐项目的引资）过程中，国外投资商常常需要你对引资项目做出一份详尽的客观真实的商业计划书，用以对投资项目作更为深入的了解和考查。同时，一份周密的、切合实际的商业计划书，也是项目经营者一份可操作的行动纲领。所以写好商业计划书十分重要。根据惯例，商业计划书的格式和提纲大体如下：
首先，请牢记你准备商业计划的两个原因：①要清晰、简要、准确地描述你的公司，目前的状况及将要计划怎样。②要使潜在的投资者相信并投资于你的公司。一份精心研究，悉心书写的计划书不仅对潜在投资者有用，对你自己也是一个很有价值的工具，一份好的商业计划会迫使你以一种挑剔、客观、不带感情色彩的眼光来看待你正在考虑的项目。你将会察觉也许以前还不曾察觉到的有关该项目的重要问题，通过解决这些问题，使撰写商业计划书的过程，成为创造一个有效营销工具的过程。
以下将要叙述的问题涉及许多方面，是否都需要采用，完全取决于你经营项目的类型。你可以运用自己的判断，决定在你的计划中采用哪些要点。
你也许想涉及商业活动的所有基本方面，但应避免太多的注意细节，以免使报告过于繁琐而成为读者的负担。一方面，要做到全面和综合；另一方面，对要点要做到确定和简洁；一份五十页的计划书，对于大多数经营项目来说都已经足够了。
你的商业计划应当精心组织使之便于阅读。考虑到要使投资者对该项目给予充分的关注，商业计划书应采用一种清晰、全面的格式。请记住：一个未来的投资者将时刻关注于以下三个方面：一个广阔的市场，一个优良的产品和一支长盛不衰的管理队伍。
按照以下的通用标题为内容构建计划格式：
——经理概述
——公司历史
——市场研究与销售战略（市场计划）
——生产与制造计划（或设计与工程计划）
——研究与发展
——管理
——财务报告
1．经理概述：
一份两页纸的经理概述在调动投资者通读计划的兴趣方面至关重要。概述应当简要描述公司成立、运作、管理及当期表现。描述你们的产品或服务方面与众不同的特征，以及为什么这些特征能够制造需求。
简要地介绍一下需要筹资金额，所希望的筹资形式，筹得资金将用于何种目的，以及投资将用于购置公司的哪些部分等。使资金的需要与你公司预计的发展阶段相吻合。早期的产品发展或早期的建设工程耗资最为昂贵，而后期的生产或后期的建设工程、其资本基金则相对要少一些。
2．公司历史
追溯公司的经营历史，如公司成立于何时，怎样成立的，成立时期的地址和现在的地址（包括公司合并或分设的情况）。发起的股东及领导人，公司结构及其管理的重大变动，从发起至今仍在位的主要雇员和负责人，以及他们在公司发展中所担任的角色。
记录当期的主要成绩和问题所在，对过去的问题持坦率的态度将有助于增加计划的可信程度，这些问题是什么？你将怎样处理它们？你将如何在将来避免同样的情况发生？
3．生产与制造计划（适合于生产制造项目）
详细描述工厂的地理位置、具体地点或楼区、楼层、建筑类型、占地面积，说明财产属于自有或租用，包括租用条件，列举所有主要设备、交通工具等并注明属自有或租赁。
以估计运作能力的百分比来表示目前的运作水平，运作以小批制作或大批量生产为主？
简要解释产品从头至尾的制作过程，包括在不同产量水平下的成本数量、信息装备及人事需要作为收入的函数将怎样变动？
介绍生产控制、质量控制及存货控制的方法，简要描述主要的生产原料，谁是原材料的主要供应商？供应商位于何处及年购买量为多少？购买是否享受折扣？
“自制或外购”的决定是怎样做出的？同行业其它公司的平均存货水平及你的公司与之相比情况如何？
介绍不同生产函数下的劳动力规模，描述公司所在区域的劳动力市场情况，雇员是否属于工会（如果是，给出工会代表的姓名与地址）？道德的一般水准及雇员的流动比率？在每一售
出产品的销售成本中劳动力所占比重是多少？介绍为雇员提供的附加优惠待遇。
4．设计与工程计划（适合于游乐场，主题公园等服务类项目）
工程项目的地理位置、地形特点、占地面积，说明土地使用权，列举该项目所有的主要设备，包括娱乐康体设备、管理设备、配套工程设备、办公设备、交通工具等。注明进口或国产，属于自有、合作或租赁。
项目的规划方案、可行性研究报告及立项审批情况，规划设计及工程建设单位的资质及运行。
简要解释项目工程的建设过程，规划的主要技术指标，实际最大客容量和理论容客量。
工程一次完成或分期建设滚动开发，建设期的划分和投入比例，分期建设的原因及运作分析。完工开业的计划日期。
工程项目完成后的经营管理模式，介绍管理服务人员规模，员工是否属于工会？道德的一般水准及员工的业务水准？员工费用在经营成本中所占比重是多少？介绍为员工提供的附加优惠待遇。
5．市场研究与销售战略
对市场及销售战略的全面表述十分重要，商业计划中的这一部分是你应当首先完成并花费最多时间的，市场研究与销售战略应当是仔细证明过的、准确的和令人信服的，这一点非常关键，所有的销售预测以及对雇员人数的预测，资本投资需要，购置场地需要，会计控制等都依赖于市场研究的准确性。
要以市场为导向，而非以产品为导向，清楚地描述你的业务，你所营销的商品或服务，营销渠道及区域，准确地说明产品项目或服务是怎样到达顾客手中，显示仔细研究的对顾客真正想要东西的认识，并强调购买你的产品或服务的特别好处。
在所有可能的地方，将从你的产品或服务中获得的好处，以成本节约或收益产生的形式加以量化，在适当的地方使用图表、图片、表格等。
准确的描绘你的顾客，他们如何分布的？你有多少流动账户，以及超过九十天的应收账款的平均金额为多少？描述你与顾客所建立的任何特殊联系。
你公司的定价政策如何及价格对成本上涨的敏感性如何？目前你手中有多少购买定单？有多少固定顾客？你们的商品销售是通过发薪雇员或佣金销售代表实现的？
对特定的行业，如大型游乐场、主题公园等，可以做一综合性的观点表述，市场规模如何及你对市场趋势的看法？对前五年和后五年的市场作一个规划。
现实地评价你的竞争对手，描述其它的主要公司及他们目前的举动，他们的名称及所在地？他们的各自市场份额，优势及劣势？说明与市场已有同类产品或服务相比，你所提供产品或
服务的优越性，揭示如何发挥这些竞争优势，你们目前及预计达到的市场份额是多少？市场中是否有新的竞争对手？
如果你的产品或服务项目尚有缺陷，请说明，你打算如何克服它们？详细比较你与你的竞争对手的产品或服务项目，比较其价格、服务保证、特性等分别列表说明这些不同之处。
你们的安全战略（包括提及广告、公众联系及提升计划）？你们的销售是否有季节性？如果是，是否在你们的雇员水平及营业费用规划中得到反映？为不断更新产品与服务以适应变化的市场，你将有何作为？在来年，你将如何拓展市场？
讨论与经营相联系的可能问题和风险因素。如因竞争导致的削价可能，新技术的开发，政府调控的可能变化，进、出口配额，劳动力供应等。
说明对产品或服务的保护，通过贸易秘密、专利、版权或商标保护你的财产权利是非常必要的。
展示显示商业战略形成过程中不同阶段的计划表。如雏型的完成，设备的安装，贸易展示的日期，或开业日期，订购生产所需原料，生产的开始，接受订单，销售商品的发送，以应收账款形式接受付款等。
6.研究与开发
以销售额为基础比较你与你的竞争者在研究与开发上的费用开支比率，现有销售额中由过去的研究与开发所产生的比率为多少？你们是否从政府机构得到资金？你是否与学院或大学建立了研究与开发联系？你们的产品或项目是否需要进一步的开发，这种开发将耗费多长时间？将花费多少资金？最可能面对的风险与障碍会是什么？
7.管理
与产品或营销战略相比，投资者往往对人投以更多的兴趣，在阅读完经理概述之后，他们会直接转向你计划的管理部分，一个公司的成功百公之九十归功于一支强大的、平衡有序的、富于经验的专业管理队伍,百分之十归功于其设计方案。要使管理、人事、经营的每个方面都有得力的人员负责，并保证所有的基础层面都有所涉及（包括一张组织表）。相关的补偿、鼓励与雇佣协议将保证投资者能够持续雇佣关键的管理人员。列举现在生效的年薪、红利、股权计划等，如何控制工资增长？公司是否有为主要领导人购买人寿保险单，列出领导人名称，保险金额及保险公司。
简介所有主要及关键的从事经营的人员，介绍团队中的每一个成员，信用情况及个人调查情况，特别要说明团队中每个成员的成功业续。
董事会或顾问团中的行业专家会增加管理的含金量，使之更令人信服。
列举你的辅助团体的名称、地点及电话号码。那些必要时能够得到帮助的外界咨询人士、律师、宣传机构、会计、银行家、制造商的代表及其它固定顾问。
8.财务报告
提供经营活动当期及过去的资产负债和损益表，财务状况变动表属于可选项目,但能够大大提高计划的专业水准。报表至少应包括连续两年的财务状况，当期的财务报表应反映我们向认购人提出建议起90天之内的情况。经审计的财务报表更受欢迎，但并非强制性要求。如果你的公司尚处于起动阶段，则应向所有委托人提供当期的个人资产负债表。
第一年以月为基础编制估计的资产负债表及损益规划，以显示计划资金运用的效果，并在以后的连续四年内，以季为单位编制估计的资产负债表和损益规划。准备财务规划应符合实际，而不能过于偏行业一般水平，规划的形式应当简单概括，但应准备更为具体的细节以支持规划设计，五年内的盈利能力在决定投资者想要投资的价值及权益比率方面至为关键，空白表格形式的财务规划对投资者而言更具吸引力。
出于自身利益考虑，你会希望将空白表格电算化，当你与潜在承保人商谈时，你会希望计划格式进行修改，如果他们是以电算化的空白表格形式建立的，将使你迅速地完成调整并且发现可能的融资机会，在条款与结构上的变化将怎样影响你的内部投资收益率。总而言之，讨论假设情况有助于正确理解你的财务规划，应详尽关注历史和估计的资产负债表与损益表，阐述有关折旧、研究与开发、税收、存货等的会计政策，资产负债表中是否包含隐含或价值低估资产？价值高估资产？哪一年的税收返还已经审计？是否有应交税金？是否与税收当局有未决纠纷？仔细描述资产负债表中的权益与债务部分，谁是主要持股者，所持股份数量，预计的股利支付？谁是主要的基金人？对每一笔长期债务列举金额、借款日期、期限、利率、偿债基金、安全性、是否有即期应付债务？如果有，与谁？你的公司是否需要季节性的借款？
一个优秀、独立的注册公众会计师应对你的财务报表和规划进行审核，确保所有内容得以正确表述，没有遗漏重大的应批露事项。
考虑投资者所得，一般而言，初期注入资金的投资者要求在企业全部生命期内获得年25%到50%的投资回报，说明他们将以何种形式取得回报，在未来五年内，以公开报价方式或其他方式取得？
结语
编制你的商业计划后，计划是否经有代表性的辅助方的审核，包括无利益关系的风险投资家或职业撰稿人，通读整个计划后他们是否觉得有未得解答的疑问？他们认为你的计划是否会起作用？他们是否愿意购买你公司的股票？
一、项目名称
二、计划概要
1、投资。来源：总投资万元，其中自筹万元，申请财政资金万元，银行贷款万元，其它资金万元。
用项：建设投资，流动资金。
2、任务。计划土建面积平方米，购置设备台套。
3、规模。计划生产规模。
三、企业现状
1、占地面积。企业原有占地面积亩，新增亩。新增土地征用审批情况。
2、生产能力。现有生产能力。
3、负债率。企业年底总资产万元，流动资金万元，固定资产万元，无形及递延资产万元；负债万元，其中流动负债万元，长期负债万元，资产负债率%；所有者权益万元，其中资本金万元，资本公积万元（来源为：），盈余公积万元，未分配利润万元。银行信用等级。
4、同行业位置。生产规模位置，生产质量及竞争优势。
5、主销市场。国际：国内：
6、上年利润额。销售收入万元，销售利润万元，费用万元，利税万元，纯利润万元。
四、评价指标
1、技术先进性。设备先进性，工艺先进性，产品先进性。
2、经济合理性。内部收益率。投资利润率。投资回收期。
3、市场前瞻性。目前产品产销率。定单情况。市场定位。
4、投资安全性。自筹资金落实情况。项目盈利能力。抵
5、项目带动性。原料来源，带动方式，带动能力，增收
五、主要不足
六、应注意的问题
有人说开店的三个关键条件：“第一是地点;第二是地点;第三还是地点”。由此可见店铺的开发对于本企业专卖店的成功经营所具有的深远影响。盟主和加盟商之间需要紧密配合，全方位地思考和制定开店的策略，以最有效的方式制定和执行开店规划，包括市场分析、商圈调查、选址、装修、开业筹备和开张等。所有的配备、装置和货品也都应该在规定的时间内备妥。以便争取到最快、最高的经济效益。
二、流程 市场分析—商圈调查—选址—装修—开业筹备—开张。
分析：
1.考虑服饰店为新店，为减少租金，减少费用，店面积少点可以，因此决定先租10平方米左右的店铺即可。
2.有两处繁华地段，但经营品牌就必须在此品牌一条街。只有在此街找店铺才有商业氛围。
3.须是经营一家综合店，才适合当地情况，因专卖一品牌风险较大。要涵盖二线、三线品牌、配饰等。
选址：
以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面?
第一步：选好地段和店面
选择经营地段要把握以下几个关键：把握“客流”就是“钱流”原则，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。
客流量较大的地段有①城镇的商业中心(即我们通常所说的“闹市区”);②车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站);③医院门口(以带有住院部的大型医院为佳);④学校门口;⑤人气旺盛的旅游景点;⑥大型批发市场门口。
利用“店多隆市”效应我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到花市一条街上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大;在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之外，可以货比三家，还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。
注意因行制宜，营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。
第二步：作进一步的考察
在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况。
店面本身的情况：开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
房东的背景：有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。
一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
同业竞争情况主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况;而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。
客流状况“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家(这些店家极有可能会成为你的常客);②过往人群的`结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯;③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。
第三步：尽快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面?谈判自然是至关重要的。
谈好房租价格对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东砍价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力;②预算一下，估计是有钱可赚的;③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行砍价谈判，就比较容易成功。
谈好缴付方式缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意;有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了。
还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。
谈好附加条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。
三、费用预算 预算。投资额为20000元左右，提前预付6个月店租，3000元/月合计18000元，总计38000元。
店租：3000元/月×12=36000元/年
工商税务等：1800元/年
水电费、电话费：500元/月×12月=6000元/年
广告投入：2000元/年
以上汇总，全年费用为2.54万元，全年纯利为：6-2.54=3.46万元
店面的成败在于管理和销售，这两个方面管理好了，那么赢利也为期不远了。为规范专卖店管理，体现专卖店品牌形象，特别制定本管理制度：
1.导购需按店规穿着导购服装。
2.每天两次大扫除。
3.每星期二、六模特衣服更换一次，每星期一高柜货物调换一次。
4.待客须热情、仔细、认真。
5.节约用电用水。
6.节约电话费。
7.每天须盘点货物。
8.若导购辞职，须提前一个月告知，同意后方可辞职。
终端的销售工作最终是靠导购来完成的，经过培训的导购和没经过培训的导购。
1.打扫卫生不干净扣1分。
2.无礼貌用语扣1分。
3.收银单书写不全扣1分。
4.迟到、早退扣1分。
5.摆货不整齐扣1分。
6.模特三天换一次内衣，没执行扣1分。
7.高柜货物一星期调换一次，没执行扣1分。
8.钱币出现缺欠情况，假币情况扣1分。
9.不节约用电、用水、用电话扣1分。
10.营业时间谈论私事、嘻戏、聊天、无执行轮流休息扣1分。
11.待客不认真、不热情扣1分。
12.每月请假次数超过3次扣1分。
注：6分为及格，若连续2个月不及格，则自动辞退。
导购用语
1.顾客临近店里，首先致问候语“欢迎光临，请随便看看(普通话)!”
2.当顾客的目光停留在某一款式时，对产品的功能及款式卖点进行介绍，并建议其试用“大姐/小姐，这个款式是今年最流行的款式，具有某某优点，某某人已购买了，穿起来后特别合适，您试穿一下。”并主动询问其码数，并将货物取下来，交到顾客手中。
3.对顾客感兴趣的衣服提出试穿：“根据我的经验，请相信我，这个款式及颜色非常适合您，您试穿一下。”
4.若顾客选定某款服装，要及时赞美她的眼光好。“大姐/小姐，您的眼光真好，您选的是我们公司最畅销的款式，我将它包好。”
经营一个项目，尽量多考虑一些细节。有句话叫做细节决定成败，经营服装小店也有许多我必须要考虑的细节。
一、概述
有人说开店的三个关键条件：“第一是地点;第二是地点;第三还是地点”。由此可见店铺的开发对于本企业专卖店的成功经营所具有的深远影响。盟主和加盟商之间需要紧密配合，全方位地思考和制定开店的策略，以最有效的方式制定和执行开店规划，包括市场分析、商圈调查、选址、装修、开业筹备和开张等。所有的配备、装置和货品也都应该在规定的时间内备妥。以便争取到最快、最高的经济效益。
二、流程 市场分析—商圈调查—选址—装修—开业筹备—开张。
分析：
1.考虑服饰店为新店，为减少租金，减少费用，店面积少点可以，因此决定先租10平方米左右的店铺即可。
2.有两处繁华地段，但经营品牌就必须在此品牌一条街。只有在此街找店铺才有商业氛围。
3.须是经营一家综合店，才适合当地情况，因专卖一品牌风险较大。要涵盖二线、三线品牌、配饰等。
选址：
以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面? 第一步：选好地段和店面
选择经营地段要把握以下几个关键：把握“客流”就是“钱流”原则，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。
客流量较大的地段有①城镇的商业中心(即我们通常所说的“闹市区”);②车站附近(包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站);③医院门口(以带有住院部的大型医院为佳);④学校门口;⑤人气旺盛的旅游景点;⑥大型批发市场门口。
利用“店多隆市”效应我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到花市一条街上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大;在某高校任教的江女士每次要买服装，也总喜欢服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之外，可以货比三家，还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。
注意因行制宜，营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。
第二步：作进一步的考察
在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况。
店面本身的情况：开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。
房东的背景：有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者)，对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。
一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
同业竞争情况主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况;而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。
客流状况“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家(这些店家极有可能会成为你的常客);②过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯;③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。
第三步：尽快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面?谈判自然是至关重要的。
谈好房租价格对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东砍价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力;②预算一下，估计是有钱可赚的;③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行砍价谈判，就比较容易成功。
谈好缴付方式缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意;有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了。
还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。
谈好附加条件与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。
三、费用预算 预算。投资额为20000元左右，提前预付6个月店租，3000元/月合计18000元，总计38000元。
1.装修：装修费2000元，店内装饰1800元(约10平方米左右)。
2.产品首批调货1.2万元(3个档次，其中主要中高档占65%，补充中档占30%，特价品、服装配饰占5%)(中高档次进价为40-50元之间中档次进价为20-40元之间特价，服装配饰进价为5-15元之间)
四、经营效果分析：
经过一年的销售，基本收回投资成本，以每月月销1万计算(年营业总额12万元，除去产品成本(因产品折扣率不同，此处不详细说明)大约6万元，毛利为6万元，全年费用：
店租：3000元/月×12=36000元/年
员工工资：1人(导购1名)1000元/月×12月×1人=12000元，提成：3600元/年3%提成，工资总计：15600元
工商税务等：1800元/年
水电费、电话费：500元/月×12月=6000元/年
广告投入：2000元/年
以上汇总，全年费用为2.54万元，全年纯利为：6-2.54=3.46万元
店面的成败在于管理和销售，这两个方面管理好了，那么赢利也为期不远了。为规范专卖店管理，体现专卖店品牌形象，特别制定本管理制度：
1.导购需按店规穿着导购服装。
2.每天两次大扫除。
3.每星期二、六模特衣服更换一次，每星期一高柜货物调换一次。
4.待客须热情、仔细、认真。
5.节约用电用水。
6.节约电话费。
7.每天须盘点货物。
8.若导购辞职，须提前一个月告知，同意后方可辞职。
五、店铺管理和导购培训：
终端的销售工作最终是靠导购来完成的，经过培训的导购和没经过培训的导购。
1.打扫卫生不干净扣1分。
2.无礼貌用语扣1分。
3.收银单书写不全扣1分。
4.迟到、早退扣1分。
5.摆货不整齐扣1分。
6.模特三天换一次内衣，没执行扣1分。
7.高柜货物一星期调换一次，没执行扣1分。
8.钱币出现缺欠情况，假币情况扣1分。
9.不节约用电、用水、用电话扣1分。
10.营业时间谈论私事、嘻戏、聊天、无执行轮流休息扣1分。
11.待客不认真、不热情扣1分。
12.每月请假次数超过3次扣1分。
注：6分为及格，若连续2个月不及格，则自动辞退。
导购用语
1.顾客临近店里，首先致问候语“欢迎光临，请随便看看(普通话)!”
2.当顾客的目光停留在某一款式时，对产品的功能及款式卖点进行介绍，并建议其试用“大姐/小姐，这个款式是今年最流行的款式，具有某某优点，某某人已购买了，穿起来后特别合适，您试穿一下。”并主动询问其码数，并将货物取下来，交到顾客手中。
3.对顾客感兴趣的衣服提出试穿：“根据我的经验，请相信我，这个款式及颜色非常适合您，您试穿一下。”
4.若顾客选定某款服装，要及时赞美她的眼光好。“大姐/小姐，您的眼光真好，您选的是我们公司最畅销的款式，我将它包好。”
5.不要问顾客试穿后觉得怎么样，应主动说：“您穿这个款式及穿后非常得体。”
商业计划书的格式框架
第一部分 摘要(整个计划的概括)
(文字在2页～3页以内)
一、公司简单描述
二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)
三、公司目前股权结构
四、已投入的资金及用途
五、公司目前主要产品或服务介绍
六、市场概况和营销策略
七、主要业务部门及业绩简介
八、核心经营团队
九、公司优势说明
十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还
十一、融资方案(资金筹措及投资方式)
十二、财务分析
1、财务历史数据(前3年～5年销售汇总、利润、成长)
2、财务预计(后3年～5年)
3、资产负债情况
第二部分 综述
第一章 公司介绍
一、公司的宗旨(公司使命的表述)
二、公司简介资料
三、各部门职能和经营目标
四、公司管理
1、董事会
2、经营团队
3、外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协
会等)
最新快餐店商业计划书范文
一、企业概况
主要经营范围：
餐饮服务：快餐食品及相关产品
各种软饮料
企业类型：
□生产制造□零售□批发√服务□农业
□新型产业□传统产业□其他
二、创业计划作者的个人情况
以往的相关经验(包括时间)：
2003——2005物业管理
教育背景，所学习的相关课程(包括时间)：
一九八七年高中毕业
二○○○年营销技能培训
二○○三年理财顾问培训
二○○六年syb培训
三、市场评估
目标顾客描述：
1、目标顾客类型：公司职员学生及时尚青年
2、目标顾客饮食习惯：习惯于工间及休闲娱乐时快捷方便用餐者
3、目标顾客性格特点：喜宽松环境不愿为进餐花费较多时间者
4、目标顾客口味特点：时尚口味中西结合对新鲜品种接受较快者
市场容量或本企业预计市场占有率：
本餐厅所居地理位置相对周边可辐射半径五百米地区，方圆约0.8平方公里，人口密度较高，初步统计5—8万人。华苑产业园区及复康路经济带以公司职员为主，王顶堤及天拖南地区分布有20余家网吧，天拖南地区又有数所中学和职专，目标客户人员构成较佳，有中小公司的经营者，管理者及雇员，外来人员，学生，自由职业者和休闲娱乐者。根据其生活，工作和收入情况分析，符合目标顾客特点的比例较高，各类人员用餐时间层次清晰，流量均衡。
市场容量或本企业预计市场占有率：
本餐厅所处地理位置为一新兴的发展地区，各种各类企业，公司的数量不断增加，同时，该地段网吧等年轻人集中的场所也在快速发展，目标顾客的数量处于稳步增长状态。
竞争对手的主要优势：
1、经营时间较长，有固定的客户群体。
2、非正规经营带来的低费用。
3、使用低质原料带来的低成本。
4、不追求规模，小批量带来的灵活性。
5、低成本劳动力的优势。
竞争对手的主要劣势：
1、非正规经营，缺乏先进的管理理念和明确的企业发展目标。
2、非规范化，标准化的加工方式造成成本相对不易控制。
3、多数情况下除固定顾客外等客上门，缺乏积极主动的经营，既没有营销。
4、低成本劳动力对应的是相对较低的人员素质。
5、多数没有品牌观念。
本企业相对于竞争对手的主要优势：
1、先进的理念和规范的管理。
2、产品和服务的规范化，标准化带来的稳定的产品质量和可控成本。
3、较好的营销理念和主动出击式的营销手段。
4、创建良好的企业形象和品牌带来较稳定的客户资源。
5、员工培训，提高素质。
本企业相对于竞争对手的主要劣势：
1、经营时间较短，没有充足的资金积累。
2、经营有创意，但相对于竞争对手而言处于规范过程中，前期效益可能会低一些。
3、边经营边培训虽能提高员工素质，储备人才，但会增加成本。
4、创业初期还没有形成稳定的经营局面。
5、因产品种类较多，产品和时间的交叉管理相对复杂。
四、市场营销计划
1、产品
午餐：方便，快捷，营养，卫生，中西合璧之新鲜风味
晚餐：规范的服务
2、价格(略)
3、地点
(1)选址细节：
地址：南开区楚雄道
面积(平方米)：70平方米
租金或建筑成本：3000元
(2)选择该地址的主要原因：
该地区所处地理位置优越，周边即有华苑产业园区又有复康路商业带，人口密度及目标顾客较理想。同时，紧邻蔬菜批发市场和第二冷冻厂，采买极其方便，有利于购买优质原材料，降低运输成本。
(3)销售方式(选择一项并打√)：
将把产品或服务销售或提供给：√最终消费者□零售商□批发商
(4)选择该销售方式的原因：
直接面对消费终端，服务成本相对较低，同时可形成有效的现金流。
4、促销
人员推销： ——成本预测
广告： ——成本预测
公共关系： ——成本预测
营业推广：报纸广告，业务卡： ——成本预测：500元
五、企业组织结构
企业将登记注册成：
√个体工商户 □有限责任公司
□个人独资企业 □其他
□合伙企业
拟议的企业名称：赛嘉快餐厅
企业的员工(请附企业组织结构图和员工工作描述数，见附件1)：
职务 月薪
业主或经理经理 1500元
业务人员1名 1000元
企业将获得的营业执照、许可证：
类型 预计费用
企业营业执照 200元
税务登记证 200元
卫生许可证 200元
共600元
企业的法律责任(保险、员工的薪酬、纳税)：
种类 预计费用
保险费 500元/年
工 资 5800元/月
纳 税 按销售额计
六、财务规划(略)
七、企业组织结构图
范文网
经理
厨房负责人 大堂负责人 业务人员
/ / /
操作工 操作工 服务员 服务员
八、员工工作职责描述
1、经理：负责企业的决策及全面的日常管理工作，同时负责财务管理。
2、厨房负责人：负责厨房内操作管理，卫生监督，工具清洗监督，有权检验业务人员购入的原材料，有向经理汇报建议的义务，同时参加厨房的正常操作工作。
3、厨房操作工：负责将原材料加工成所需形状，打扫厨房卫生，清洗加工工具，有服从厨房负责人管理的义务。
4、大堂负责人：负责大堂日常管理，卫生监督，服务质量监督，有权检验厨房提供的一切成品，半成品，有向经理汇报的义务，同时参加大堂的正常工作。
5、服务人员：负责向顾客提供合理有效的服务，打扫大堂卫生，清洗餐具，有服从大堂负责人管理的义务。
6、业务人员：负责原材料采购，业务推动，设备管理及与相应部门联系解决问题，有向经理汇报的义务。
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