房地产项目联合开发协议

房地产项目联合开发协议（共9篇）

房地产项目联合开发协议 篇1

甲

方：

注册地址：

办公地址：

法人代表：

乙

方：

注册地址：

办公地址：

法人代表：

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

第一条 开发项目 项目名称：百合假日小区 地址：文昌市文城镇清澜高隆道旁 第二条 项目用地性质

1． 合作开发项目占地13792平方米（约合20.688亩，最终以国土部门测量的数据为准），土地性质为：村预留建设用地。

2． 土地使用权人为：文昌市文城镇星火村民委员会田头村民小组。

第三条 项目规模 在本协议所述地块上：

（1）拟建百合假日小区工程，项目容积率、建设密度及各项配套指标等以规划建设部门批准的数据为准。第四条 合作方式

1．甲方提供用地，乙方提供全部建设资金。

2．甲、乙双方共同成立“百合假日项目建设管理有限公司”（以工商行政管理部门批准的名称为准），甲方负责派人出任法定代表人并拥有51%的股份，其它49%股份归乙方所有。乙方负责办理公司的所有手续并承担费用，项目工程完成后按本协议分配物业，甲方分得51%，乙方分得49%，产权随分得物业各方所有，涉及的销售及产权税，由物业产权所有方各自负权。

3．合作开发项目计划总投资为肆仟伍佰万元人民币，该总投资包括但不仅限于合作开发项目办理土地性质变更为“国有出让建设用地”及项目规划、报建等手续。

4．总投资资金筹措：乙方出资肆仟伍佰万元，分两次出资，每次出资贰仟贰佰伍拾万元。

第五条 付款方式

在本协议经甲、乙双方授权代办签署生效后由乙方安排下列时间付款。

（1）在本协议签署后十日内，乙方向甲方帐户支付人民币壹佰万元整作为合作定金，该笔费用在项目建设完成并分割完物业后于十日内一次性由甲方负责无息返还给乙方；

（2）在本协议签署后_____日内，乙方向共同成立的项目管理公司帐户支付计划总投资额的50％，计贰仟贰佰伍拾万元作为建设启动资金，剩余投资额由乙方在合同生效后的五个月内一次性支付至共同成立的项目管理公司帐户上。

第六条 前期工作安排

合作开发项目的前期工作由乙方负责，包括但不仅限于以下各项：（1）乙主负责在合同生效后的六个月内，办理完成土地性质转变成国有出让建设用地事宜，达到商住楼项目开发的条件。

（2）落实合作开发项目用地规划手续，获得合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为甲方，土地使用不附带第三者的利益限制。

（3）落实合作开发项目占地的规划报建工作。

（4）协助甲方完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作，费用由甲方负责。

（5）乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续，乙方应负责合作项目的资源供应。

（6）乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工证，使合作项目可以合法开工建设。

（7）乙方负责合同生效后的三十六个月内完成项目的开发建设和各项施工、竣工、交房手续的办理。第七条 承包发包工作安排

合作项目由第三方承包开发建设，在乙方办理前期手续时，甲方应给予必要协助。

第八条 工程管理

本协议签署后，甲乙双方各自委派专人共同组建工程项目部，该项目部为本项目的最高管理机构。项目部设项目总经理一名，由乙方派人出任，负责合作项目整体统筹安排、管理工作，该职位对本合同的甲、乙方负责；设项目副总经理一名，由甲方派人出任，主要协助总经理工作，负责行政事务管理协调并保管公司资质文件及印章，该职位对总经理及甲、乙方负责；设财务部经理一名，由乙方派人出任，主要负责项目相关的财务管理工作，该职位对副总经理负责；其它工程管理岗位由总经理具体制定，但工程管理人员总数不超过十人。

第九条 物业交付

合作开发物业应于竣工后六个月内交付使用，合作项目由乙方负责办理并取得《建设工程质量核验证书》，项目交付后由乙方负责在十二个月内办理完成房屋产权证及土地分割证。

第十条 产权确认与产权过户

1．本协议签署后应报送有资质的公证单位进行公证，以便确定按本协议规定的合作项目性质物业的产权归属，即甲方分得51%的产权，乙方分得49%的产权。

2．按法律及政策规定，乙方分得物业时，相应分摊的国有土地应办理土地使用权变更登记手续，即将该片国有土地使用权人变更为乙方的手续。此项手续由甲方协助，乙方负责协调办理。

第十一条 财务管理

项目运行过程中，由乙方根据当地政府的规定办理预售许可证，并进行正当销售，所得销售款按双方的产权占有比例在工程竣工后进行分配，工程竣工验收并取得合格证前，任何一方均无权私自动用销售款。第十二条 保证

1．该项目资金在双方共同成立的项目管理公司所在地的银行办理开户管理。

2．乙方经济责任由 担保。保证方有权检查督促乙方履行合同，保证方同意当乙方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。

第十三条 房屋的维修及管理：

本合作项目建成后，由甲方按照国家物业管理法进行管理，质保期内的维修维护由乙方负责进行，费用由乙方承担。第十四条 违约责任：

1.由于甲方未能及时处理本项目地块的地上附着物、青苗补偿等超成拖延时间的，乙方的开发周期顺延，给乙方超成损失的，甲方应给予相对应的赔偿。2.乙方未能在合同生效后的五个月内转变本合同项目地块性质至“国有出让建设用地”的，甲方有权没收乙方交付的定金并单方位终止合同。

3.乙方未能在十五个月内完成项目详致性规划报建的，则视为乙方违约，甲方有权没收乙方交付的定金，并且有权单方面终止合同。

4.乙方未能在取得建设工程施工许可证后的二十四个月内建设完成并交付使用本项目的，则视为乙方违约，甲方有权没收乙方交付的定金并有单方面终止本合同，给甲方造成损失的，乙方应给予相对应的赔偿。

5.本合同任何一方在未取得另一方同意的情况下，不得以任何理由与第三方签订任何与本项目相关的合作、联营、入股、转让、出租等协议，否则视为违约，违约方必须赔偿守约方全部损失。第十五条 声明及保证

甲方：

1．甲方为国家承认并合法存续的农村组织，有权签署并有能力履行本合同。

2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续（文昌市文城镇星火村民委员会田头村民小组）均已办妥并合法有效。

3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

乙方：

1．乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2．乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。

3．在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

第十六条 保密

甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业 密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为三年。

第十七条 通知

1．根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用书信、传真、电报、当面送交等方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2．各方通讯地址如下： 甲方通讯地址：。乙方通讯地址：。

3．一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起七日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任

第十八条 合同的变更

本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出七天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。

第十九条 合同的转让

除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。

第二十条 争议的处理

1．本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2．本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，可依法向甲方所在地人民法院起诉。

第二十一条 不可抗力

1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。

2．声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后十日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响 3．不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4．本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十二条 合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第二十三条 补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第二十四条 合同的效力

1．本合同自双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。

2．有效期为_______年，自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

3．本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。

（签字页）甲方：

法人代表或授权委托人：

地址： 电话： 传真： 开户行： 帐号：

乙方：

法人代表或授权委托人：

房地产项目联合开发协议 篇2

房地产开发在我国已经红红火火的进行了7、8年, 虽然各地房地产开发公司都持续盈利, 但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。

房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。

1.1人为风险

人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。

第一, 项目的决策是项目成功与否的先决条件, 房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识, 这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外, 决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性, 因为下级作为执行层要依据决策来行事, 而不确定的决策就会使下级无所适从。

决策风险建议:1) 决策之前做科学的调研、分析实际情况, 保证决策切实可行;2) 决策者在做出决策后尽量向前推行, 不可轻易更改决策。

第二, 组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先, 要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织, 组织成员之间会形成良好的配合, 组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化;经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中, 不利于工作的开展。其次, 公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序, 使整个公司的办事效率降低。再次, 加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员, 从而使工作出现脱节;良好的协作也会使沟通更畅通, 任务的完成变得更简单。

组织风险建议:1) 稳定公司组织结构, 形成一个精诚合作的团队;2) 精简机构, 做到分工明确, 责任到人;3) 加强执行层面员工之间的沟通和合作, 使问题解决在底层, 这也要求公司领导层能够合理且尽可能大限度的放权, 避免出现相互推诿现象。4) 尽可能的提升公司员工层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。

第三, 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业, 项目开发涉及很多部门, 外部关系更是纷繁复杂, 因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等, 这些部门是项目实施的直接外部领导, 涉及各种手续的办理, 与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件;各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位, 这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。

外部关系风险建议:1) 建议房地产开发方建立熟悉房地产开发流程及法规的专职人员负责制度, 同时明确奖惩措施。

第四, 合同是项目相关方合作的基本行为守则, 是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益, 这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等, 涉及合同较多, 故风险也较大。

合同风险建议:1) 双方制定合同时, 要组织相关专业人员以及法律专业人员反复审定合同, 将合同不严谨带来的风险降到最低;2) 履约风险是主要的合同风险。项目相关各方进入履约阶段, 公司领导层应加强合同履行的监督力度。甲方依合同办事, 可以减少项目相关各方在事后对甲方的索赔;监督项目相关方的履约情况, 可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失, 减少不必要的索赔;同时也可保证项目按照合同约定顺利展开, 防止工期拖延和投资增加等风险。

第五, 项目涉及相关方数量较多, 相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目, 是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协调风险, 能把项目各方凝聚在甲方周围, 做到“政令”统一是协调的目的。

协调风险建议:1) 以合同为协调工作的基础, 合同是双方的契约、是合作的基础;2) 协调工作做到有理、有利、有节, 不损害各方利益, 尽量减少各方不满情绪;3) 协调工作应以开发方为核心, 并围绕其展开各项工作;4) 对设计单位, 甲方做好监督, 依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸;5) 甲方负责解决前期手续问题, 并要求施工单位按照甲方要求进场施工;6) 各分包方交于总包方管理, 甲方监督总包方行使总包方职责, 管理好项目分包工作。

1.2经济风险

房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。首先, 宏观经济政策是房地产投资的外部政策因素, 政策的指向引导着房地产的投资规模和方向。经过2009年的报复性反弹后, 房地产行业进入政府宏观调控的阶段。当前地产企业面临的最大风险就是宏观经济政策的风险。这是房地产企业必须面对而且必须解决的风险。

宏观经济政策风险建议:1) 认真分析国家宏观经济政策, 制定相应的应对策略;2) 配合国家政策开发限价房、经适房、廉租房等政策性住房;3) 在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房;4) 开发不受新政影响的三四线城市地产项目;5) 开发模式转变, 由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。

其次, 市场是随时变化的, 项目对市场的变化很敏感, 因此市场给项目带来的风险是很重要的, 也是不可避免的。对于房地产开发企业来说, 最关心的是产品的销售问题, 如何根据市场确定房价, 如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。

再次, 资金是企业的血液, 没有流动的资金企业就无法运转, 项目就无法实施。现在大多数房地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。而银行代款则需要靠良好的人脉关系和良好的公司信誉, 这又归结到前面所述外部关系风险的解决上;施工单位垫款的压力比较大, 开发方用销售回笼资金来支付工程款。因此, 项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。

项目资金风险建议:1) 解决好外部关系风险, 这是解决资金风险的重要条件;2) 建立良好的销售渠道和制度, 保证销售资金快速回笼;3) 制定详细的资金需求计划, 合理分配利用有限的资金;4) 制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。

1.3自然风险

自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不以人的意志为转移, 对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。

项目自然风险建议:1) 提前做好施工计划, 考虑雨季和冬季对工期影响;2) 雨季施工需要做好防洪防涝计划, 冬季施工则需要采取冬施措施, 必然会增加成本, 所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一, 合理安排工期, 减少因自然因素带来的不必要的投入。

1.4其他风险

其他风险主要是不可预见风险, 这些风险来自于很多方面的突发事件, 是人不可预料的。项目不可预见风险建议:1) 预留风险准备金, 作为应对突发事件的应急资金。

综述

综上, 笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险, 并提出应对风险的相应策略, 希冀对房地产开发企业有参考意义。

摘要：本文站在房地产开发方的角度, 结合房地产开发项目管理过程, 分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等, 并提出相应的风险预控建议, 以供各方参考。

关键词：房地产,房地产开发方,风险,风险建议

参考文献

[1]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施, 2011年07.

房地产开发项目环境影响评价 篇3

随着我国改革开放的深入，经济和社会的发展，人们物质文化生活的各方面需求越来越丰富，城市房地产建设突飞猛进就是其中的一个方面，目前房地产开发项目已经成为我国经济发展中非常突出的一个热点，它在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生，作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目環境影响评价显得越来越重要。房地产开发项目环境影响评价是在传统建设项目环境影响评价基础上发展起来的，与传统建设项目相比，房地产开发项目环境影响评价开展较晚，技术尚未成熟，还没有形成一套适合自身特点的完整的技术规范。因此，积极开展房地产开发项目环境影响评价探索与实践，具有十分重要的意义。

房地产开发项目环境影响的特点

房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程，其对环境的影响具有两重性：一方面项目在建设过程及建成使用中自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等排放对外部环境产生的不利影响，是一个环境污染源；同时房地产项目又是居住、休闲、工作的场所，需要舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此房地产开发项目环境影响评价，既要评价它对外环境的影响，还要评价外部环境对建设项目的环境影响。这是房地产项目与其它类型项目环评的一个重要区别点。

房地产开发项目环境影响评价中关注的环境问题

项目选址和总平面布置要充分考虑环境条件，特别是污染气象条件。

在环境影响评价中，应注意外环境噪声（特别是交通噪声）、异味、油烟等对开发项目的影响以及开发项目内部的相互影响和施工过程中噪声扰民影响，这常常是房地产开发项目产生污染纠纷的重要因素。

商住、办公、酒店等房地产开发项目环境影响评价，应尽量考虑景观效果、光污染评价和生态适宜性分析内容。在进行上述项目的环境影响评价时最好能包括这部分内容。

在考虑项目可能引起的环境影响是否可以接受的同时，对周围污染源以及建设场地可能对项目引起的污染进行预测和评价，确定对其项目功能和景观等影响是否可以接受，综合考虑两方面的因素，确定项目建设的环境可行性。

随着房地产的发展和人们环保意识的提高，主要源于建筑、装饰材料和家具的室内环境污染也日益突出，由此引发的环境污染纠纷日益增多，为了体现以人为本的思想，保护人们的身体健康，房地产开发项目环境影响评价应对此予以关注，要求建设单位严格执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，尽量生产成品房，防止二次装修造成的环境污染。

在现代城市建设中，高层建筑越来越多，随着人们环境意识的不断提高，高层建筑物导致的许多环境问题不断出现，并且越来越受到人们的关注，因此，从环境影响评价角度看，高层建筑物导致的环境问题将会逐步成为今后环境影响评价的重要内容。高层建筑带来的主要环境问题有高楼风、光遮挡、光污染、地下车库的尾气排放以及风险评价等。

高楼风。高楼风的影响并不小，对周围环境和人身都有可能造成严重的危害，高层建筑物的高风速与建筑物的高度、长度和深度以及建筑规划布局都有关系，在环境影响评价中最好通过风洞实验来进行说明。

光遮挡。在现代大城市建设中，由于高层建筑物密度过大，需要特别重视这个问题，根据《城市居住规划设计规范》（GB50180—93）的规定，居民白天日照时间在大寒日满足两个小时要求。

光污染。现代大城市的高层建筑中玻璃幕墙的应用很普遍，其所带来的主要环境问题是玻璃幕墙反射光所带来的光污染，其对交通安全及周围居民生活都有不同程度的影响。

地下车库的尾气排放。高层建筑物一般都设有地下车库，根据实测，在设计换气风机正常运行的情况下，地下车库内污染物浓度高出环境空气质量标准几倍，但低于大气污染物排放标准，废气排出后会造成排气口周围污染物浓度偏高，一般不会出现超标现象，但由于地下车库的体积较大，换气量也较大，设计时为了周围景观和平面布局的考虑，通常会设置较少的排放口，存在污染物排放速率超标的可能。因此，地下车库排气的大气环境影响评价重点不是模式计算，而是合理设置排放口的个数和高度。

风险评价。由于高层建筑物本身的特点，再加上人流较为集中，故风险评价在某些情况下还是必要的，如高层建筑物火灾所造成的惨重后果并不少见，此时应按规定进行评价。

房地产项目合作开发协议 篇4

甲方： 乙方：

本协议双方当事人本着自愿，公平的原则，经友好协商，就双方合作开发建设和销售商住房项目达成如下协议，供双方遵守。第一条、总则

1.1经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定由甲方全权负责永州市

县

镇

路

号地块的拆迁，这些地块达到整平并四周砌好围墙后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。拆迁地块、整平及砌围墙的费用由甲方承担。乙方全权负责合作项目的工程前期、工程营造、房屋销售、工程维修。1.2 本协议当事人双方同意设立房地产开发公司，该公司是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。该公司下设项目部具体负责合作项目实施。该公司设法人兼总经理1名，副总经理2名，工程部长1名，财务部长1名，综合部部长1名。

1.3 工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修等事项由房地产开发公司统一管理。

1.4这些地块的开发建设及销售模式经协议当事人协商可采用以下方式之一或组合的模式：

（1）将地块划成方块的方式出售；（2）建设成商品房成品出售。

1.5该项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。

第二条、机构的设置和职责分工

2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人乙方派员设立“

”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。

2.2 项目部由 人组成，乙方派员

人。项目部设总经理1人（房地产开发公司总经理担任）,副总经理 2 人（房地产开发公司副总经理担任）。项目部的职责： 全权负责和决定合作项目的一切事宜。项目部的议事规则：项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部总经理主持，总经理因故不能参加的，由副总经理主持。合作项目

所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，投票决定。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。

总经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。副总经理的职责：副总经理协助总经理的工作。第三条、出资比例及资金安排

3.1甲方出资

万元（元），占股份

%，乙方出资

万元，占股份

%，作为该项目的启动资本。自签订本协议7日内，甲、乙方将投资资金打入指定账户：。

3.2该启动资金的使用范围包括：房地产公司的设立、工程的前期（本协议第六条）、工程营造、房屋销售、工程维修、管理人员的工资、公事车辆的油费。

3.3如开发过程中资金短缺，采取以下方式之一或组合增加资金：（1）由甲、乙双方按投资比例再增加投资金额；（2）以项目抵押贷款，其费用和利息计入开发成本；

（3）经甲乙双方集体研究决定向社会融资，其融资成本及利息计入开发成本。

第四条、会计财务制度

4.1 合作项目所涉的会计、税务统一处理。

4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方代表人的印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，正、副总经理签字，由财务部实施。4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。

第五条、利润的分配及风险的承担

风险共担，利益均沾，项目部实行独立核算，自负盈亏，开发建设好后，有钱分钱，有房分房（分房采取抓阄的方式）。本项目开发建设所得净利润及风险按双方投资比例分享。第六条、工程前期：

6.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，本协议当事人应予以积极协助。

6.2 工程前期的报批工作包括但不限于下列事项：

1、报批建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

3、规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计合同》；

4、规划方案设计和规划方案的报批；

5、申领《建设用地规划许可证》；

6、建筑设计单位招标（或确定建筑设计单位），签订《建筑设计合同》；

7、方案设计和施工图的审批；

8、申领《建设工程规划许可证》；

9、施工单位招标（或确定施工单位），签订《建设工程施工合同》；

10、监理单位招标（或确定监理单位），签订《工程监理合同》；

11、委托质检工作；

12、申办开工计划和《施工许可证》；

13、办理规划验线，开发项目开工。

第七条、工程营造

7.1 合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他方式确定。7.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他方式确定。

7.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款：

1、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：

2、工程材料由施工单位总包。

7.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。

7.5 工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保存。

7.6 工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。

第八条、房屋销售：

8.1 乙方统一办理《商品房预售许可证》。

8.2乙方选派的销售人员，应经过培训后方能上岗。8.3乙方选派的销售人员应服从房地产开发公司的管理。

第十条、竣工验收和竣工材料的报批：

10.1 工程的竣工验收工作由项目部负责统一组织各方当事人予以积极配合。

第十一条、工程保修：

11.1 房屋交付后其保修单位的确定由乙方确定。

11.2 房屋的保修金按工程结算值的%计算，从协议当事人所分得的利润中按出资比例予以分摊。除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。

11.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。11.4 工程保修金按工程保修合同条款支付。

11.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。第十二条本协议的变更和终止

12.1 经本协议当事人协商一致可以变更或终止本协议。

12.2未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。

12.3 因不可抗力造成本协议不能履行的，本协议自动终止。第十三条、违约责任

13.1 任何一方未按本协议第三条的约定支付费用的每逾期1日按应交金额的 %支付违约金。

13.2 任何一方未按本协议第三条的约定支付费用的，逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以赔偿其他守约方损失的，违约方应足额赔偿其他方的全部损失。

13.3 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的 倍承担违约责任。第十四条、合同管理

14.1 合作项目所涉的合同实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、互相制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。

14.2 合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。

14.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。14.4 洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格；审查代理人是否具有代理权、是否超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对

方使用印鉴是否合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。

14.5 洽谈部门负责收集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。

14.6 合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

14.7 各类合同统一由综合部专人负责管理综合部应对收集、整理各类合同进行归档管理。

14.8 土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。第十五条、其他约定事项

15.1 合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按比例分配。

15.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。

15.3 本协议签订后未经本协议当事人协商一致任何一方不得擅自变更或解除本协议。

15.4 履行本协议过程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

15.5 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。

15.6 本协议书一式

份，甲方执

份，乙方执

份。每份协议书均具有同等法律效力。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）：

法定代表人（签字）：

法定代表人（签字）：

委托代理人：

委托代理人：

联系电话：

房地产项目合作开发协议书 篇5

甲方：广西优胜投资公司（以下简称“甲方”）法定代表人：

乙方：广西侨鑫矿业有限公司（以下简称“乙方”）法定代表人：贺星铭

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规及南宁市的相关规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发位于南宁市邕宁区的“幸福城”项目事宜，经协商一致达成如下协议，以供双方共同遵照执行。

一、项目概况：

1、本协议中由甲、乙方双方合作开发的项目位于：南宁市邕宁区，项目暂定名为：南宁“幸福城”新型城镇化建设项目（以下称“本项目”），项目用地面积为：约5000亩，签约时土地用途为：农业用地（本项目合作开发过程中进行土地用途的变更），宗地范围：

2、本项目是通过对上述5000亩土地的（以下称“本项目地块”）合作开发，建成一个大型的5S综合体农业生态养生养老新型城镇，并在销售获利后双方按比例分配收益，实现甲乙双方互惠共赢；

3、本项目计划开发总建筑面积500万平方米，其中*******

二、合作模式：

1、本项目计划投资总额2500亿元人民币，全部由乙方负责引资，甲方除完成前期策划、到城区政府及有关部门争取立项、做好农民的工作与农民签订合作协议外，不再投入资金；

2、在本项目中，甲方负责办理项目前期的土地出让、土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，3、甲乙双方共同成立项目公司负责管理本项目的建设与销售。项目公司的设立方式、公司名称、股权比例、公司章程、人员配备、财务制度及运作机制等，本协议中有约定的，依据该约定；本协议中未约定的，由双方另行协商一致后确定。

三、项目实施：

1、甲方须在本协议签订后五日内向乙方提供本项目所在地块的权属证明及宗地图；

2、乙方须在本协议签订后五日内向甲方支付本协议中第二条第2款的资金，以确保项目前期工作的正常进行；

3、4、甲方实际控制本项目所在地块后，负责办理土地用途变更、图纸设计、规划审批、施工许可、拆迁赔偿等相关手续，乙方应予以协助；

5、在甲方实际控制本项目所在地块后，乙方负责出资人民币******万元成立项目公司，并保证设立后的项目公司的企业类型、经营范围等符合动作本项目。项目公司设立后，由乙公司暂时取得项目公司100%的股权；乙方负责办理该项目公司的全部设立手续，设立该项目公司的费用由乙方承担；

7、甲方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；由乙方指派***担任项目公司的***，指派***担任项目公司的***；指派***担任项目公司的***；

8、甲乙方双方共同协商确定公司章程的内容；

9、对上述第三条第7、8、9项的事项，甲乙双方应共同办理相应的变更登记手续，为此所支付的全部费用由乙方承担；

10、项目公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定；若一方指派的人员担任会计的，则另一方指派的人员担任出纳；

11、本项目工程设计单位、施工单位的选择，应通过招标或其甲乙双协商一致的方式确定。未经对方同意，本协议的任何一方（含关联公司）均不得参加本项目工程的投标和设计、施工；

12、本项目工程的监理单位的选择，应通过招标或甲乙双方协商一致的方式确定；

13、项目公司在经营管理本项目过程中的其它事项，由甲乙双方或甲乙双方指派的人员协商后，以股东会决议、董事会决议等方式做出决定，但不得违反本协议中（包括本协议的补充协议）已经确定的内容，否则责任方应认定为违约。

四、收益分配：

1、本项目完成后，甲乙按双方各自所持有的项目公司的股份比例分配收益（分配收益：甲方获得全部收益的24%，乙方获得全部收益的24%；52%的股份留给主要投资商。）；

2、若本项目中的房产建成后，销售取现暂时困难，也可由双方协商同意后按上述第四条第一款的比例分配房屋作为收益，双方应对各自分得的房屋分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房屋。

五、其它约定：

1、本协议签订生效后，未经乙方许可，甲方不得就上述地块的转让、改造、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不得设置第三者权益；

2、在本项目报批报建手续完成并符合开工条件后，本项目的设计方案必须甲、乙双方协商同意后，方可以进行开工；

3、如果乙方中途出现资金不足或无能力开发，如需要将项目转让，乙方所发生的债权与甲方无关，转让时必须经甲方同意及确认，但本合同条款不变。若因上述原因导致工程停工一年时间，甲方有权终止合同，没收所建物业，并有权与任何第三者另行签订合作开发合同。

六、违约责任：

1、甲方违反本协议的有关规定，将开发地块自行开发或与第三者进行转让、改造、合作租赁事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，或甲方在合理的时间内未能及时取得合作开发土地的报批报建手续，乙方有权终止本协议，并要求甲方赔偿相应经济损失；

2、若乙方在本协议约定的期限内无法全部履行出资义务（包括乙方应向甲方支付的前期费用及乙方在项目公司设立时及设立后的投资），乙方应向甲方支付未出资金额10%的违约金并同时赔偿甲方的实际损失；同时，甲方有权终止与乙方的合作，乙方不得依据任何理由追究甲方的经济和法律责任；

3、任何一方不履行本协议中的其它义务或履行义务不符合约定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

4、任何一方若因不可抗力（如战争、自然灾害等）导致部分或全部不能履行本协议中相应条款的，均不用向另一方承担违约责任，但应采取一切必要的补救措施以减少损失；

5、因甲乙双方指派的人员（包括但不限于双方指派的法定代表人、双方指派的参加股东会的人员，董事会成员、监事、财务人员，还包括原在一方工作或由一方招聘，后经指派或自行到项目公司工作的其它工作人员）的行为所导致的对本协议中任何条款的违反，均视为指派该人员的一方的责任。

七、争议的解决：

1、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规；

2、因履行本协议发生争议，甲乙方双方应协商解决，协商不成的，可向本项目所在地的人民法院起诉。

八、协议生效、修改及终止：

1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章后生效；

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商一致，可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力；对补充协议的违反，视为对本协议的违反；

3、经双方共同协商一致，可修改本协议中的部分条款；凡对本协议中的任何条款进行修改，应签订书面协议；对修改后的协议条款的违反，视为对本协议的违反；

4、本协议中的所有条款全部履行完毕后本协议即自动终止。

甲方： 乙方： 授权代表人： 授权代表人：

房地产项目合作投资开发协议书 篇6

甲方： 乙方：

根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方经友好协商，本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则，就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议：

第一条 投资开发主体

1、甲乙双方同意，以双方注册成立的 ____________________有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。

第二条 出资比例及支付

1、有限公司注册资本为人民币_____万元。甲乙双方在公司出资比例为：甲方出资人民币______ 万元，占注册资本的_____ %；乙方出资人民币____ 万元，占注册资本的 _____%。

2、有限公司注册成立时，甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应____年____ 月____ 日前将___ 万元支付至公司 帐户；乙方应___ 年____ 月_____ 日前将人民币______ 万元支付至公司帐户。

3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金，则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃，违约方应向守约方或股东之外的他方办理股权转让的手续。

4经甲乙双方股东同意，公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。第三条 公司经营范围

房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售；自有房屋的物业管理。

第四条 管理机构设臵

1、公司董事会由_____ 人组成，其中甲方推荐____ 名董事，乙方推荐___ 名董事。在董事会中，由____ 方董事出任董事长，在项目公司中，甲方推荐总经理人选；公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定，双方各指派财务人员.2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员，必须按照公司章程进行管理。对不能胜任和违纪人员，公司有权辞退。

3、公司的利润分配，按会计结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益，按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。

4、甲乙双方承诺，公司投资收益如用于股权分配以外的用途，需经董事会决定后，报甲乙双方确认后执行。

5、凡涉及公司的具体事项，均以公司章程的约定为准。第五条 双方权利与义务

1、甲方的权利和义务：

（1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为项目开发提供人民币_____ 万元的启动资金（含注册资金）；

（2）负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划，争取开发项目利益的最大化；

（3）与乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会通过；（4）严格遵守本协议其他条款约定的甲方义务。

2、乙方的权利和义务：（1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为开发项目提供人民币_____ 万元的项目开发启动资金（含注册资金）；

（2）负责开发项目建设中与对外主要关系的协调，尽可能的取得优惠地价和开发建设的优惠政策，谋求合作公司利益的最大化；

（3）与甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会和通过；（4）严格遵守本协议其他条款约定的乙方义务。第六条 终止协议的约定

1、甲乙双方确认，本协议是以第四条约定的内容为合作前提和基础，如果甲乙任何一方违反本协议第四条约定时，则另一方有权选择终止本协议的履行。

2、任何一方违约，违约方均应对非违约方因此造成的一切直接经济损失及可得利益损失进行赔偿。

3、由双方确认的因素造成公司无法履行责任,仍可能构成终止本协议的理由。

第七条 不可抗力因素

1、如发生不可抗力，导致任何一方无法履行协议时，在不可抗力持续期间应终止协议，履约期限按上述中止时间自动延长，不承担违约责任。

第八条 其他

1、本协议生效后，双方均应按照本协议的约定及时、全面的履行各自的义务，非经双方协商同意，任何一方不得擅自变更、解除或终止本协议。

2、本协议签订、履行、解除及争议的解决均适用中华人民共和国法律法规。

3、本协议在执行过程中发生争议的，双方本着友好合作的原则协商解决；如协商不成，双方一致同意由临沂仲裁委员会仲裁。

4、本协议未尽事宜，双方可以以补充协议另行协商确定，补充协议经甲乙双方签字盖章后具有与本协议同等法律效力。

5、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，四份文本具有同等法律效力。

房地产开发项目造价控制探讨 篇7

一、房地产开发项目造价控制存在的问题

1.项目前期造价控制不当。项目前期包括项目建议书阶段、项目可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招投标阶段。房地产开发企业普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够,忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用,往往会造成三超现象,即概算超估算、预算超概算、结算超预算。

2.施工阶段造价控制不到位。在施工阶段对造价控制不到位,不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起,没有尽早发现经济管理中存在的问题,待工程竣工时才发现经济问题,已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产,不重视成本的节约,不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低工程造价列入到生产管理过程中来,造成技术人员与经营管理人员互不沟通,工程造价控制各环节相互脱节,从而造成造价的人为不可控制状态。

3.缺乏科学合理的评价体系。在项目开发完成后,对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系,会导致企业无法形成适合本企业的报价体系,这是对企业资源的巨大浪费,珍贵的经济技术数据将随着建筑物的完成而消失。

二、房地产开发项目造价控制措施

1.决策阶段的造价控制措施。项目投资决策是投资主体对投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证,对不同投资方案进行比较,并作出判断、选择和决定的过程。在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到95%~100%。决策阶段项目决策的内容是决定工程造价的基础,工程造价的投资控制关键在于决策阶段。在决策阶段主要是认真做好项目可行性研究,一般企业的做法是请专业的咨询公司做专业的、详细的、科学的可行性研究报告。

2.设计阶段的造价控制措施。项目一旦做出了决策,影响项目投资最大的阶段就是设计阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%~95%;在技术设计阶段,影响项目投资的可能性为35%~75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%~35%。可以从以下五方面对设计阶段的造价进行控制:一是优选方案和工程设计单位,组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位;二是优化设计方案,可以应用价值工程优化设计方案,价值工程是指通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,不断创新,旨在提高所研究价值的思想方法和管理技术;三是推广标准化设计,有利于降低工程造价;四是推行限额设计,要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计;五是严格审查设计概算和施工图预算,可促进概预算编制单位严格遵守国家有关部门概算、预算的编制规定和费用标准,防止任意扩大投资规模和出现漏项,从而避免故意压低概预算,导致实际投资大幅度突破概预算的现象。

3.招投标阶段的造价控制措施。项目招投标阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。造价管理人员要编制好招标控制价,在评标时要做到报价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审,提高评标质量。房地产开发项目实施过程中会涉及到许多合同,工程施工合同和设备供应合同是合同管理的重点,其中工程质量、合同价格、施工工期、材料供应、奖罚措施等条款更是重中之重,签订合同时应把握合同条款的内涵,精心推敲合同文字的措词,保证合同条款的严密性。这对造价控制起着极其重要的作用,工程管理人员要熟悉合同的有关条款,一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷,另一方面要全面履行合同条款。

4.施工阶段的造价控制措施。施工阶段在整个房地产项目开发过程中时间跨度最长、变化最多、对整个项目开发工程造价管理来说也是最难最复杂的阶段。一是在施工前应做好设计交底和图纸会审工作,尽量减少在施工中设计变更。图纸会审要着重审查图纸中的缺陷,尽早向设计单位提出修改,以免出现返工现象,造成不必要的资金浪费。房地产开发商的现场施工管理人员在施工过程中应有预见性,对照施工图纸和施工实际,提前发现问题并在实际施工前解决;二是加强现场签证的管理。开发商应加强对现场管理人员的业务培训,提高他们的现场管理水平、业务水平,并加强职业道德教育,杜绝行贿受贿等不良风气,以避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时、重复签证等现象。同时,加强对签证的监督与审核,要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发,这样可杜绝不合理的签证,有效地降低工程造价;三是加强施工合同索赔的管理。由于施工现场条件、气候条件、物价的变化,以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更等多种因素的影响,使得工程承包中不可避免地出现索赔。建设单位的负责人在处理索赔时,必须予以高度重视。一方面,必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其他重大问题等会议记录,为避免索赔提供依据;另一方面,在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容,分清双方的风险和责任,属于自己应承担的风险,则严格对照合同,谨慎处理索赔;凡不属于自己责任范围内的,则一概不得批准对方的索赔要求。

5.竣工验收阶段的造价控制措施。竣工验收阶段造价控制的主要途径是竣工结算、编制竣工结算报告和对工程保修金的管理。在这一阶段可采取以下措施:一是提高造价管理人员的素质,工程造价人员要不断提高思想和业务素质能力,有良好的职业道德,尊重事实,客观公正,熟练掌握工程量清单计算规则,掌握工程造价计算程序及国家政策调价和取费标准等才能胜任竣工结算的审核工作,准确地确定竣工结算的工程造价;二是认真核对工程量,工程量是编制工程竣工结算的基础,审核人员要有认真细致的工作态度,在审核中必须搜集、整理好完整的竣工资料,严格按照各专业规定的工程量计算规则逐项进行核对;三是落实设计变更及签证,检查这些设计变更是否符合既定的程序,是否经设计单位及建设单位的同意批准,并且严格查实变更签证,防止一些莫须有的签证、重复签证等。

三、结束语

论房地产开发项目的质量控制 篇8

【摘 要】质量是一切企业求发展的根本，为企业注入了生机；同时，质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。 如何进行房地产开发项目的质量管理？本文从房地产开发项目的生命周期，对如何进行质量控制进行了阐述。阐明在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1.目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

2.房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1建立开发项目质量管理责任制

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2制定开发项目的质量计划

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3.设计阶段的质量控制

3.1方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。

3.2施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4.施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

5.开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。工程施工质量控制特点 ：（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

房地产项目联合开发协议 篇9

甲方： 注册地址：

法定代表人：

乙方：彭 身份证号： 地址：

鉴于：

1、甲方取得了(或拟取得)位于【 】编号为【 】地块的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。甲方根据相关法律法规的规定，在项目所在地设立了项目公司 作为该地块项目的开发建设主体。

2、乙方多年的房地产开发经验，在业内拥有较高的口碑及美誉度，对房产开发各环节享有大量社会资源，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术，为甲方创造更高的效益。

3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意与乙方就上述地块项目开发建设的管理工作进行合作，乙方也同意有此意愿。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本 着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分 协议书

一、项目概况

1、项目名称： 【 】

2、项目地点： 【（暂命名）。】，土地四至为【 】 界址点座标见国有土地 使用权出让合同附件《出让宗地界址图》。

3、土地使用权获取方式为【拍卖/招标/收购等 】，用地性质为【住宅/商业 /综合或其他】用地。

4、地块面积：宗地面积【 】平方米，其中建设用地面积【 】平方 米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。

5、主要规划建设指标： 容积率为 【 限高为【 公共配套【 】。其中，预计规划住宅【 】 建筑密度为，【 】 绿地率为，【 】 ,】平方米，商业配套【】平方米，（最终以规划部门核准的指标为准）。

6、建设内容： 【住宅、商业配套、公共服务设施】。

7、土地现状： 【净地/待拆迁】 【周边大市政配套建设情况、土地平整情况】 【已交付/于确定期限前交付】

8、与项目有关的合同文件及审批文件：（或有）

1）《国有土地使用权出让合同》 ；（2）【国有土地使用权证 】

3）【 】

9、其他项目描述： 【重大不利因素/特别规划限制条件/部分动工等情况】。【注：项目前期尽职调查中发现的对于正常开发建设及管理存在限制、障碍 等不利因素，如对于安置房的特别要求、市政配套未到位等，予以充分披露。】

二、合作方式

甲、乙双方约定，乙方负责项目全程管理，甲方聘请乙方以项目公司总经理的身份组建专业管理团队开展工作，对该房产开发项目包括但不限于协助拿地、项目定位管理、规划设计管理、工程营造、成本管理、营销管理、竣工交付管理、招商运营等环节的项目开发管理。

三、项目管理的基本原则

1、甲方作为项目的开发建设单位，拥有项目开发中的投资决策权、知情权、建议权和监督权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。

2、乙方根据本协议的约定履行管理职责和义务，获得协议约定的收益。

3、乙方担任项目公司总经理并组建项目管理团队，乙方及乙方团队对甲方董事会负责，根据本合同的约定或甲方董事会的授权许可行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标。

4、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的合同以项目公司名义签订，由乙方及乙方项目管理团队进行合同签订、履行的全过程管理。

四、乙方开发管理工作内容

1、涵盖一般性房地产开发项目公司的工作内容，包括但不限于：

1.1、协助甲方与各级行政部门沟通，完成拿地工作。

1.2、在甲方的协助下完成项目的前期报批工作。

1.3、负责项目规划设计阶段的管理工作，把控设计成果质量。

1.4、全面管理项目公司的日常运行、运营。

1.5、通过招投标或其他符合规定的方式，选择工程勘察、设计、施 工、监理和材料设备采购等的具体承包、供应单位。

1.6、进行项目开发建设过程中各类合同的洽谈、签署，负责合同履行的全过程管理。

1.7、负责现场施工管理，确保安全文明施工。

1.8、负责项目策划、推广、销售管理。

1.9、审核、签证工程进度报表及提出进度拨款意见，负责施工中出现的工程 设计变更的报批手续。

1.10、组织中间验收、竣工验收和规划验收，组织、督促各承建单位及时编制 工程结算及有关技术资料的整理汇编，并提交甲方。

1.11、负责组织实施房屋交付使用工作。

1.12、负责合同约定期限内的房屋维保工作。

1.13、根据甲方的需要为甲方融资需求提供帮助。1.14、负责招商运营、物业管理等全面工作。

1.15、按照甲方董事会核定和下达的经营指标，全面履行总经理职责。

五、项目委托管理的目标

1、工程质量管理目标：符合设计要求、符合国家现行相关施工质量验收规范的合格标准。

2、工期管理目标：本项目总体建设周期暂定为【 】个月（以首批施工 许可证领取之日起开始计算）；以上时间目标均为估算，以双方正式确定的框架 性开发计划与项目分期开发方案为准。乙方在本合同签订后【15】个工作日内将框架性开发计划提交甲方确认，在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目分期开发方案提交甲方确认。

3、工程成本管理目标：在项目定位、产品设计阶段，形成甲乙双方共同认定的概算成本管理目标；在项目施工图设计完成后【20】个工作日内，由乙方组 织施工图预算，经甲方审核确认后作为工程预算成本管理目标。根据项目招投标 情况，及时跟踪成本变动情况，如成本发生重大变异，应随时上报甲方，由甲方审核、确认后实施。

4、项目房产销售周期及销售率目标：本项目分期开发、销售，预计项目第 一期不晚于【 】年【 】月获得预售许可证并正式开盘销售，于【 】年【 】 月之前完成可销售面积 【 85 】 %的销售（甲方保留物业计入已销售面积）。项目销售周期以双方正式确认的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【30】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。如遇特殊情况，包括房产市场发生重大变化或甲方特别要求放缓销售节奏，则双方协商适当决定延长销售周期。

5、安全文明施工管理目标：无重大伤亡事故，符合项目工程所在地安全文 明工地的标准。

6、具体目标以甲方董事会核定和下达的指标为准。

七、甲方应承担或向乙方支付以下几个方面的费用：

1、自本合同签订之日起，乙方即开展项目管理前期准备工作，甲方应按年薪____万元的标准向乙方支付报酬。（支付时间及方式自行确认）

2、鉴于乙方的专业管理为甲方产业增值所作的贡献，甲方同意按甲方（或项目公司？）的全部股本的 %股权所代表的收益权作为乙方进行项目管理的回报。（权利成立的时间及方式自行确认）

特别说明：股权所代表的收益权并非股权，该权利无需进行工商登记等备案手续，乙方也不因此成为公司股东，不承担股东责任。该收益权仅是对一定比例股权所代表的收益（包括收益、分红、及其所代表的资产）进行处置的权益。

3、乙方组建的管理团队人员的薪酬福利制度和标准（包括薪酬、社会保险费、住房公积金以及现金或实物形式的福利），由乙方参考城市公司薪酬福利制度并结合行业普遍标准、项目所在地物价水平拟定，由甲方董事会审批后执行。

4、上述费用不包括甲方根据合同应向第三方支付的涉及项目开发的相关费 用，包括但不限于前期工程费、市政配套费、招标代理费、设计费（包括但不限 于规划设计费、建筑设计费、景观设计费、精装修设计费、人防设计费、弱电设 计费、综合管线设计费等）、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等 咨询费以及营销费用等各项相关费用；

5、在项目建设过程中，发生额外工作的，根据实际情况和乙方实际工作量，根据本合同约定或甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式。

第二部分

第一条 本合同适用的法律是指《中华人民共和国合同法》、相关行政法规。

第二条 甲方的权利和义务

1、甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的资金使用、工程建设进度、质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正；

2、甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；

3、参与委托管理项目工程中招投标活动；

4、甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，更换从社会招聘的不称职员 工；

5、甲方应完成项目前期交地工作，如因项目交地问题造成施工障碍，甲方应承担甲方自身的延期损失。因政府政策或者办事原因引起的交地延期，甲方应主动说明，项目工期相应顺延；

6、甲方应负责协调乙方及与项目有关的各政府行政主管部门的关系，负责 协助乙方办理项目前期相关审批手续；

7、甲方应监督和指导项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交；

8、甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设 标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；

9、甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金；

10、甲方应在 10 个工作日内就乙方书面提交并要求做出决定的一切事宜给 予书面答复；甲方没有在规定时间答复的，乙方有权减轻自己的责任。

11、按时支付本合同约定的各项费用。

第四条 乙方的权利和义务

1、乙方应恪尽职责，按照法律对于代理人的规定，尽心尽力履行管理义务，维护甲方的合同权益，并享有下列权利：

1.1有权要求甲方支付本合同约定的各项费用；

1.2无论因何种原因解除合同的，甲方应向乙方人员支付人员的基本薪酬。

2、乙方应履行以下义务：

2.1在项目管理实施过程中，乙方应根据乙方开发和管理经验，结合甲方和项目实际情况，为项目公司建立公司基础管理制度和项目管理制度，包括人力资源和薪酬福利制度、财务管理制度、行政管理制度、工程营造制度、成本管理和招投标制度等，经甲方审批后执行，作为具体开展受托管理工作的依据； 2.2在甲方的协助下完成项目前期报批工作；

2.3通过招投标或者其他市场化原则确定包括但不限于设计、土建、安装、监理等专业工作单位。在确定上述专业工作单位后代表甲方执行上述合同项下甲 方的有关权利、义务（付款义务除外）；

2.4按约定范围负责项目建设管理，协调项目所有参建单位间的关系，按照乙方自有项目的工作品质控制标准，实施进度、成本、质量和安全等四大控制的具体工作；

2.5接收并归档保存设计方和承包商提供的资料，并在项目建成移交时统一提交给甲方；

2.6按要求向甲方报送计划、财务、工程、销售等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须及时向甲方汇报；

2.7协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作； 2.8协助和监督监理方进行相关的工程监理工作； 2.9组织竣工验收；

2.10负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告； 2.11竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；

2.12乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；

2.13负责自项目取得竣工验收综合备案之日起的【 6 】个月内房屋整改和维保管理工作；负责质保期内的相关协调工作，但质量保修责任由相关专业工作单位依据合同约定承担；

2.14乙方应按季度和向甲方提交项目管理报告，并在项目正式开工、主体结顶、竣工验收等重要阶段，专项向甲方提交专题工作报告。项目管理报告应包括以下内容： A.项目开发主要工作（包括前期、规划设计、工程营造）的进度和进展情 况，以及和项目开发计划的对比分析； B.项目成本的发生和异动情况分析； C.项目各项费用的发生和异动情况分析； D.项目当季的资金使用情况和下个季度的资金需求计划； E.项目营销执行情况； F.项目公司人力资源的状况； G.甲方关注的其他重点工作情况。

2.15在项目分期或总体达到约定的完成时间时，乙方应向甲方提交项目分期或总体经营报告，就本合同约定的各项委托管理目标完成情况向甲方出具总结报告。

第六条 本合同未涉及的具体管理工作，包括但不限于：项目前期管理、规划设计管理、项目工期管理、项目成本管理、项目工程质量、施工现场管理、项目营销管理、财务和资金管理、竣工验收和交付管理、项目品牌的使用管理及维护等，在乙方实施开展具体工作后逐步与甲方完善约定，以补充协议的形式予以确认。

第七条 经营成果及奖励（如有可另行约定）

1、乙方作为项目管理人，严格按照本协议的约定及相关的制度、流程，在甲方的监管下，本着认真负责的态度，尽心尽力做好项目经营管理工作，在合理合法的范围内争取项目效益最大化。在此前提条件下，无论出现何种经营成果，甲方均予以认可。

2、如果最终项目经营成果良好或优秀，即实际经营利润超过约定的经营利 润目标的，则甲方同意给予乙方奖励，具体奖励标准双方另行约定。

第八条 合同变更、解除和终止

1、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同；

2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：

2.1未能按期足额支付本合同约定的向乙方支付的费用，并经乙方书面告知超过10日仍未履行的；

2.2由于甲方拒绝或怠于协助合同约定义务导致乙方管理工作发生困难的； 2.3其他因甲方原因导致合同履行目的不能实现或者难以实现的。

3、乙方有下列原因之一的，甲方有权解除合同：

3.1乙方不配合甲方监督检查等不能正常开展管理工作的情形，经甲方负责人催告后，在规定期限内仍未改正的； 3.2由于乙方的管理原因导致项目质量与合同严重不符、建设成本显著增加的；

3.3由于乙方严重违反合同约定，未能履行管理职责，经甲方书面提出意见后拒绝整改的。

4、解除合同的程序 当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前【30】日以书面形式通知其他 各方，另一方应在 20 个工作日内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。

5、本合同所有内容均履行完毕或者本合同因任何原因被解除的，则本合同 自动终止。

第九条 陈述和保证

1、甲方陈述和保证

1.1甲方系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本项目开发建设相适应的营业许可和房地产开发资质条件，并且甲方保证在合同期间有效存续

1.2甲方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力，并已就本合同的签 订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可。并且本合同不违背甲方的公司 章程、董事会、股东会决议，以及其他的协议、承诺，不会引发任何利益冲突； 1.3甲方拥有本项目合法的土地使用权，不会有任何政府机关或其他实体或个人启动或可能启动任何程序、主张、诉讼，并导致本项目的正常开发建设存 在障碍； 1.4本合同签署时，甲方不存在未披露的债务、或有债务，也不存在任何 诉讼、潜在的诉讼或者任何影响其业务以及主体存在的任何政府处罚；

2、乙方陈述和保证

2.1乙方系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本 项目开发建设受托管理相适应的营业许可和专业技术能力，并且乙方保证在合同 期间有效存续；

2.2乙方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力，并已就本合同的签 订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可。并且本合同不违背乙方的公司 章程、董事会、股东会决议，以及其他的协议、承诺，不会引发任何利益冲突； 乙方承诺取得绿城商标的再许可使用的权利；

2.3乙方作为本项目开发建设的受托管理单位，应按照有利于项目整体利益 的原则履行合同约定义务，不得损害甲方利益。

第十条 违约责任

1、甲方的违约责任：

1.1甲方未能按约定向乙方支付任何费用的，逾期在【60】日内的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之【一】 的违约金；逾期超过【60】日的，每 延迟一日，应按照未付金额承担万分之【二】的违约金；

1.2在管理过程中，甲方无正当理由擅自解除合同或者因为甲方违约乙方提出解除合同的，乙方有权要求甲方支付截止解除合同之日止的所有费用，并要求甲方承担违约责任向乙方支付违约金，违约金为 ？

1.3甲方未按时向各专业工作单位支付建设费用的，应承担延期付款的责 任，因延期拨付工程款导致停工的，工期顺延。乙方不承担各节点延迟的违约责 任；

1.4若因甲方原因延误工期的，工期控制目标相应延长，如因此给乙方造成损失，或增加额外工作的，甲方应补偿乙方的损失。

2、乙方的违约责任

2.1因甲方同意的变更设计导致管理期限、工程成本总额发生变化的，乙方不承担法律责任；

2.2项目建设质量未达到合同约定标准而致使甲方产生损失的，损失部分 由乙方承担，但承担额度以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额；

2.3由于乙方的原因产生项目的工期、质量、成本总额等与合同不符的，经乙方协助甲方向第三人索赔后获得赔偿的，可以在获得赔偿的范围内免除乙方 相应的责任；

2.4如因乙方管理责任导致实际工程成本与目标成本发生偏差的如何处置 2.7因乙方管理原因造成的管理费用超支如何处置?（选取，可能过细）

3、免责

3.1因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，由甲方与乙方协商解决。乙方如仍为甲方提供委托管理服务的，甲方仍须支付本合同附件约定的人员费 用。不可抗力包括因战争、**、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾、一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害；

3.2由于非乙方的原因或者市场变化的因素导致本合同中有关工程成本、质 量、工期、安全与本合同不符的，乙方不承担赔偿责任；

3.3因政策变化、政府办事原因导致合同不能全部或部分履行，在提供充分 证据后可免除违约责任；

3.4甲方同意对项目成本、质量、工期等事项进行变更的，乙方不承担责任。无论甲乙双方因何种原因违约的，在本合同解除前，均不免除甲方向乙方支付人员费用的责任。

第十一条 合同的持续与转让

1、甲乙双方均保证在本合同签订后，将积极促成本合同的持续履行。同时 甲方保证在本合同履行期间，将维持其股权结构的稳定性，甲方股权结构发生变 更不得影响本合同的效力，且甲方应在股权结构变更后及时向乙方提供新一届股 东会关于认可本合同内容的决议文件。

2、本合同履行过程中，甲乙双方任何一方工商登记事项发生变更的，应在 该项变更发生后十日内书面通知另一方。

3、未经其他方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全 部或部分转让或授予他人，但乙方指定其下属的专业公司履行本合同约定的管理 职责除外。

第十二条 争议的解决

1、在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，协调后争议仍未解决时，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉；

2、诉讼过程中，本合同不存在争议的部分应继续履行。

第十三条 合同生效及其它

1、本合同自双方签字并加盖单位公章后即行生效；

2、未经对方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全部 或部分转让或授予他人，但乙方指定其下属的专业公司履行本合同约定的管理职 责除外；

3、任何一方在合同项下向另一方发出的要求、指示、指令、批准、报告、确认等均应以书面形式通过邮寄、当面送交或传真发至以下地址： 甲方地址： ；乙方地址：；

4、对本合同所做出的任何修订或修改，须用书面形式作出并经双方签署后 生效。生效后的修订或修改条款取代本合同原来的相应内容，并作为本合同的组 成部分。

第十四条 其它

1、本合同一式 【】 份，甲方执【 】份，乙方执【 】 份，各文本具有同等法律效力。

甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人（或授权代表人）：