中国房地产市场前景（推荐8篇）
2018-2024年中国西宁房地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告
2018-2024年中国西宁房地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告
受地域、整体经济水平的影响，西宁的楼市消费主要还是以自住型、改善型为主，投机型、投资型住房消费比例不高。目前西宁楼市的消费群主力人群分三种：青海各地富裕牧民、退休职工以及在西宁安家落户的外来投资者。
《2018-2024年中国西宁房地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告》依据国家权威机构及西宁房地产相关协会等渠道的权威资料数据，结合西宁房地产行业发展所处的环境，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度对西宁房地产行业进行调研分析。
《2018-2024年中国西宁房地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告》内容严谨、数据翔实，通过辅以大量直观的图表帮助西宁房地产行业企业准确把握西宁房地产行业发展动向、正确制定企业发展战略和投资策略。
中国市场调研在线网发布的2018-2024年中国西宁房地产市场现状调查与未来发展前景趋势报告是西宁房地产业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握西宁房地产行业发展趋势，洞悉西宁房地产行业竞争格局，规避经营和投资风险，制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一。第一部分发展现状与前景分析
[正文目录] 网上阅读：http:///
第1章 全球房地产市场发展分析
第一节 2014-2018年世界房地产市场分析
一、2018年世界房地产市场发展分析
二、2018年世界房地产市场走势分析
三、2018年全球房地产市场交易情况
四、2018年全球房地产市场情况分析
第二节中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
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三、中国房地产对各行业发展的影响分析
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
第三节世界房地产对世界经济复苏的重要意义
一、2018年全球房地产市场分析预测
二、2018年全球房地产市场复苏预测
三、2018年美国房地产市场分析预测
四、房地产对世界经济复苏的重要意义
第2章 我国房地产市场发展分析
第一节中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况分析
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力分析
第二节 2018年房地产市场运行分析
一、2018年中国房地产市场整体情况
二、2018年中国房地产市场热点问题
三、2018年房地产开发完成情况
四、2018年商品房销售和空置情况
五、2018年房地产开发企业资金来源情况
六、2018年全国房地产开发景气指数
七、2018年四季度企业景气指数分析
第三节 2018年我国大中城市房屋市场销售价格指数
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一、2018年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2018年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2018年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2018年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
第四节 2018年全国房地产市场运行情况
一、2018年房地产开发完成情况
二、2018年商品房销售情况
三、2018年房地产开发企业资金来源情况
四、2018年全国房地产开发景气指数
五、2018年大中城市房屋市场销售价格指数
第五节 2018年中国房地产市场发展分析
一、2018年中国房地产行业发展概述
二、2018年中国房地产全行业发展形势
三、2018年我国房地产调整空间情况
四、2018年中国房地产市场调控分析
五、2018年中国房地产市场发展的关键
第六节2018年房地产市场形势分析与影响因素
一、2018年我国房地产市场形势分析
二、2018年房地产市场影响因素分析
三、2018年房地产市场政策环境分析
四、对我国房地产政策建议
第3章 西宁房地产行业发展分析
第一节西宁土地市场分析
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一、2017年西宁土地市场状况
二、2018年上半年西宁土地市场状况
三、2018年下半年西宁土地市场状况
四、2018年份西宁土地市场状况
第二节 2014-2018年西宁房地产市场分析
一、2018年1季度西宁房地产市场分析
二、2018年2季度西宁房地产市场分析
三、2018年3季度西宁房地产市场分析
四、2018年4季度西宁房地产市场分析
五、2018年份西宁房地产市场分析
第三节 2014-2018年西宁房地产市场供需分析
一、2014-2018年西宁房地产市场供给总量分析
二、2014-2018年西宁房地产市场供给结构分析
三、2014-2018年西宁房地产市场需求总量分析
四、2014-2018年西宁房地产市场需求结构分析
五、2014-2018年西宁房地产市场供需平衡分析
六、2014-2018年西宁房地产市场价格走势分析
第4章 西宁房地产细分市场分析
第一节 2014-2018年西宁住宅市场分析
一、2018年1季度西宁住宅市场分析
二、2018年2季度西宁住宅市场分析
三、2018年3季度西宁住宅市场分析
四、2018年4季度西宁住宅市场分析
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五、2018年份西宁住宅市场分析
第二节 2014-2018年西宁二手房市场分析
一、2018年1季度西宁二手房市场分析
二、2018年2季度西宁二手房市场分析
三、2018年3季度西宁二手房市场分析
四、2018年4季度西宁二手房市场分析
五、2018年份西宁二手房市场分析
第三节 2014-2018年西宁写字楼市场分析
一、2018年1季度西宁写字楼市场分析
二、2018年2季度西宁写字楼市场分析
三、2018年3季度西宁写字楼市场分析
四、2018年4季度西宁写字楼市场分析
五、2018年份西宁写字楼市场分析
第四节 2014-2018年西宁商业地产市场分析
一、2018年1季度西宁商业地产市场分析
二、2018年2季度西宁商业地产市场分析
三、2018年3季度西宁商业地产市场分析
四、2018年4季度西宁商业地产市场分析
五、2018年份西宁商业地产市场分析
第5章 2014-2018年西宁房地产消费市场分析
第一节西宁房地产消费者收入分析
一、西宁人口、人民生活分析
二、2014-2018年西宁消费者收入水平
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三、2014-2018年西宁消费者信心指数分析
第二节西宁房地产场消费需求分析
一、西宁房地产市场的消费需求变化
二、西宁房地产行业的需求情况分析
三、2018年西宁房地产市场消费需求分析
第三节 2018年西宁房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对上半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查
第6章 西宁房地产行业投资与发展前景分析
第一节 2018年西宁房地产行业投资情况分析
一、2018年总体投资结构
二、2018年投资规模情况
三、2018年投资增速情况
四、2018年分行业投资分析
五、2018年分地区投资分析
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第二节西宁房地产行业投资机会分析
一、西宁房地产投资项目分析
二、可以投资的西宁房地产模式
三、2018年西宁房地产投资机会
四、2018年西宁房地产细分行业投资机会
五、2018-2024年西宁房地产投资新方向
第三节西宁房地产行业发展前景分析
一、西宁房地产市场发展前景分析
二、西宁房地产市场蕴藏的商机分析
三、金融危机后西宁房地产市场的发展前景
四、2018年西宁房地产市场面临的发展商机
五、2018-2024年西宁房地产市场面临的发展商机 第二部分市场竞争格局与形势
第7章 西宁房地产行业竞争格局分析
第一节我国房地产竞争分析
一、2018年房地产市场竞争形势分析
二、2018年房地产竞争性的供给市场分析
三、2018年我国房地产市场增加竞争的必要性
第二节西宁房地产竞争分析
一、2018年西宁房地产市场竞争情况分析
二、2018年西宁房地产竞争性的供给市场
三、2018年西宁房地产市场竞争形势分析
第三节西宁房地产行业集中度分析
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一、2018年西宁房地产市场集中度分析
二、2018年西宁房地产企业集中度分析
三、2018年西宁房地产区域集中度分析
第四节西宁房地产行业竞争格局分析
一、2014-2018年SWOT分析
二、2018年西宁房地产行业竞争分析
三、2014-2018年西宁房地产市场竞争分析(订阅电话)
四、2018-2024年西宁主要房地产企业动向
五、2018-2024年西宁房地产竞争策略分析
第8章 2014-2018年西宁房地产行业发展形势分析
第一节西宁房地产行业发展概况
一、西宁房地产行业发展特点分析
二、西宁房地产行业投资现状分析
三、西宁房地产行业总产值分析
第二节 2014-2018年西宁房地产行业市场情况分析
一、西宁房地产行业市场发展分析
二、西宁房地产市场存在的问题
三、西宁房地产市场规模分析
第三节 2014-2018年西宁房地产产销状况分析
一、西宁房地产供给分析
二、西宁房地产销量分析
三、西宁房地产市场需求分析 第三部分赢利水平与企业分析
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第9章 西宁房地产行业整体运行指标分析
第一节 2014-2018年西宁房地产行业总体规模分析
一、企业数量结构分析
二、行业规模情况分析
第二节 2014-2018年西宁房地产行业产销分析
一、行业供给情况总体分析
二、行业销售收入总体分析
第三节 2014-2018年西宁房地产行业财务指标总体分析
一、行业盈利能力分析
二、行业偿债能力分析
三、行业营运能力分析
四、行业发展能力分析
第10章 西宁房地产行业赢利水平分析
第一节成本分析
一、2014-2018年西宁房地产原材料价格走势
二、2014-2018年西宁房地产行业人工成本分析
三、2014-2018年西宁房地产行业营销成本分析
第二节产销运存分析
一、2014-2018年西宁房地产行业产销情况
二、2014-2018年西宁房地产行业存量情况
三、2014-2018年西宁房地产行业资金周转情况
第三节盈利水平分析
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一、2014-2018年西宁房地产行业价格走势
二、2014-2018年西宁房地产行业营业收入情况
三、2014-2018年西宁房地产行业毛利率情况
四、2014-2018年西宁房地产行业赢利能力
五、2014-2018年西宁房地产行业赢利水平
六、2018-2024年西宁房地产行业赢利预测
第11章 西宁房地产重点企业发展分析
第一节中房银川
一、企业概况
二、经营业绩
三、2017售状况
第二节汇通国基房地产开发有限责任公司
第三节青海天乐实业集团
第四节西宁市振业房地产公司
第五节西宁金松房地产开发有限公司
第六节西宁皓宁房地产开发有限公司
第七节西宁颐豪房地产开发有限公司
第八节西宁其他房地产企业介绍
一、西宁铁路房地产开发有限公司
二、西宁金长城房地产开发有限公司
三、西宁恒邦房地产有限责任公司
四、西宁金宅房地产公司
五、西宁浩星房地产开发有限公司
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六、西宁金盘房地产开发有限公司 第四部分投资策略与风险预警
第12章 中国房地产行业投融资与并购分析
第一节中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场三、一线城市房地产市场情况分析四、二三线城市房地产的需求分析
第二节中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析
第13章 西宁房地产行业投资策略分析
第一节行业发展特征
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一、行业的周期性
二、行业的区域性
三、行业的上下游
四、行业经营模式
第二节行业投资形势分析
一、行业发展格局
二、行业进入壁垒
三、行业SWOT分析
四、行业五力模型分析
第三节西宁房地产行业投资效益分析
一、2014-2018年西宁房地产行业投资状况
二、2014-2018年西宁房地产行业投资效益
三、2018-2024年西宁房地产行业投资方向
四、2018-2024年西宁房地产行业投资建议
第四节西宁房地产行业投资策略研究
一、2018年西宁房地产行业投资策略
二、2018年西宁房地产行业投资策略
三、2018-2024年西宁房地产行业投资策略
四、2018-2024年西宁房地产细分行业投资策略
第14章 西宁房地产行业投资风险预警
第一节影响西宁房地产行业发展的主要因素
一、2018年影响西宁房地产行业运行的有利因素
二、2018年影响西宁房地产行业运行的稳定因素
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三、2018年影响西宁房地产行业运行的不利因素
四、2018年西宁房地产行业发展面临的挑战分析
五、2018年西宁房地产行业发展面临的机遇分析
第二节西宁房地产行业投资风险预警
一、2018-2024年西宁房地产行业市场风险预测
二、2018-2024年西宁房地产行业政策风险预测
三、2018-2024年西宁房地产行业经营风险预测
四、2018-2024年西宁房地产行业技术风险预测
五、2018-2024年西宁房地产行业竞争风险预测
六、2018-2024年西宁房地产行业其他风险预测 第五部分发展趋势与规划建议
第15章 西宁房地产行业发展趋势分析
第一节我国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、我国房地产主要区域市场形势
四、2018-2024年我国房地产市场走势
第二节 2018-2024年西宁房地产市场趋势分析
一、2014-2018年西宁房地产市场趋势总结
二、2014-2018年西宁房地产市场趋势总结
三、2018-2024年西宁房地产发展趋势分析
第三节 2018-2024年西宁房地产行业供需预测
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一、2018-2024年西宁房地产供给预测
二、2018-2024年西宁房地产需求预测
三、2018-2024年西宁房地产价格预测
第四节 2018-2024年西宁房地产行业规划建议
一、2018-2024年西宁房地产行业整体规划
二、2018-2024年西宁房地产行业发展预测
三、2018-2024年西宁房地产行业规划建议
第16章 西宁房地产企业管理策略建议
第一节销售策略分析
一、媒介选择策略分析
二、产品定位策略分析
三、企业宣传策略分析
第二节提高西宁房地产企业竞争力的策略
一、提高西宁房地产企业核心竞争力的对策
二、西宁房地产企业提升竞争力的主要方向
三、影响西宁房地产企业核心竞争力的因素及提升途径
四、提高西宁房地产企业竞争力的策略
第三节博研咨询：对西宁房地产品牌的战略思考
一、西宁房地产实施品牌战略的意义
二、西宁房地产企业品牌的现状分析
三、西宁房地产企业的品牌战略研究
四、西宁房地产品牌战略管理的策略
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图表目录（部分）
图表：2014-2018年西宁房地产行业市场规模
图表：2014-2018年西宁房地产重要数据指标比较
图表：2014-2018年西宁房地产行业销售情况分析
图表：2014-2018年西宁房地产行业利润情况分析
图表：2014-2018年西宁房地产行业资产情况分析
图表：2018-2024年西宁房地产市场价格走势预测
图表：2018年全国房地产开发投资完成情况
图表：2018年东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2018年中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2018年西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2018年全国商品房销售情况
图表：2018年东部地区商品房销售情况
图表：2018年中部地区商品房销售情况
图表：2018年西部地区商品房销售情况
图表：2018年全国房地产开发投资完成情况
图表：2018年东部地区房地产开发投资完成情况
图表：2018年中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2018年西部地区房地产开发投资完成情况
图表：2018年全国商品房销售情况
图表：2018年东部地区商品房销售情况
图表：2018年中部地区商品房销售情况
图表：2018年西部地区商品房销售情况
图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（1）
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图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2017年70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（1）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（2）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（5）
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图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（3）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（4）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（5）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（6）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（7）
图表：2018年70个大中城市房屋销售价格指数（8）
图表：西宁消费者购房的原因
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图表：西宁消费者对购房方式选择
图表：西宁消费者目前居住情况
图表：2018年西宁消费者购房计划
图表：西宁消费者购房选择的房款支付方式
图表：西宁消费者一直未购房的原因
图表：西宁消费者选房容易受影响的因素
图表：西宁购房消费者的收入情况
图表：西宁消费者购房的价位选择
图表：2018年西宁有购房计划的消费者所占比例
图表：2018年西宁准备二次购房的消费者所占比例
图表：西宁消费者购房用途
图表：2018年西宁消费者购房选择的区域
图表：西宁消费者购房选择的居住环线位置
图表：2018年西宁消费者准备购买何种类型的房屋
图表：2018年西宁购房消费者能够接受的价格范围
图表：2018年西宁购房消费者预测西宁整体房价走势
图表：2018年西宁购房消费者家庭月收入状况
图表：2018年西宁消费者影响购房的原因
图表：2018年西宁购房消费者容易受哪些项目选择的影响
图表：2018年西宁消费者选择购房付款方式情况
图表：2018年西宁楼盘销售排行榜
图表：2018年西宁主城区新发预售证
图表：2018年西宁主城区商品房供需套数
图表：2018年西宁主城区商品房供需面积
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图表：2018年西宁主城区商品房户均面积
图表：2018年西宁各种物业房源销售情况
图表：2018年西宁各行政区成交情况
图表：2018年西宁各城区成交情况
图表：2018年西宁各行政区二手房成交量
图表：2018年西宁主城区新开楼盘一览
图表：2018年西宁各行政区开盘情况
图表：2018年西宁主城区新开楼盘价格情况
图表：2018年西宁郊区新开楼盘
图表：2018年西宁二手房成交量走势图
图表：2018年西宁各区域二手房成交均价走势图
图表：2018年西宁二手房买卖交易套型分布图
图表：2018年西宁二手房购买人群年龄分布图
以5大指标来说明15年来中国房地产的发展概况。
指标1,房地产开发投资额(从货币形态考察房地产发展)。
由表1可见,1995年到2010年,共15年,增长了14.33倍,年均增长19.42%,远远超过同期国民经济增长幅度。其中,自2000年开始的11年中有10年超过20%。从图1可以看到,绝对值图形呈现单边上扬的态势。
指标2,竣工面积(从实物形态考察房地产发展)。
由表2可见,从1995年到2010年,共15年,增长4.63倍,年均增长10.75%。以2010年中国全年竣工商品房75961万平方米,差不多相当于每年再造一个上海市(2009年上海市全部房屋为87327万平方米。引自《2010上海统计年鉴》)。从图2可以看到,绝对值图形呈现单边上扬的态势。
指标3,销售金额(从货币收入考察房地产发展)。
由表3可见,1995年到2010年,共15年,房地产业销售收入增长40.73倍,年均增速28.03%,大大超过同期投资和竣工增长,说明市场销路良好以及价格不断上升。从图3可以看到,绝对值图形除了2008年因美国金融危机导致中国房地产业销售收入暂时下降之外,14年几乎呈单边上扬态势。
指标4,开发业所有者权益(房地产业经营成果综合表现)。
由表4可见,1997年到2008年(数据局限,无法找到1997年以前数据),共11年,增长9.26倍,年均增长22.43%,速度迅猛,说明企业和产业的实力得到快速发展。其原因是,经营利润的丰厚和资本市场的相对繁荣。从图4可见,绝对值图形11年呈单边上扬态势。
资料来源:根据《中国统计年鉴》数据整理。
资料来源:根据《中国统计年鉴》数据整理。
指标5,房地产业增加值(包括中介、代理、物业管理的房地产整个行业)。
由表5可见,1995年到2009年共14年,增加值增长6.92倍,年均增长15%。2009年在国民生产总值中的地位超过了5%,牢牢占据支柱产业的地位。从图5可见,房地产业增加值绝对值图形14年呈单边上扬态势。
对5大指标的比较分析:
以年均增长率为主要对象考察,从表6中可以得出如下结论:
1.5大指标的年均增长速度全部超过10%,这种速度是世界上少有的;
2. 竣工面积增长率低于投资增长率,说明竣工成本愈来愈高;
3. 销售金额增长率大大高于开发投资和竣工面积增长率,说明销售极为良好,单价快速攀升;
4. 所有者权益增长率高于投资增长率,说明企业实力的增长超过企业对市场的投入,也说明房地产市场和资本市场都对房地产业很友好;
5. 所有者权益增长率低于销售金额增长率,说明企业对于社会和国家的贡献很大;
6. 产业增加值增长率低于投资、销售金额和所有者权益增长率,说明在房地产全行业中,其他业种(中介、代理、物业管理)的效益不如开发业。
二、基本稳定、有所收紧———中国房地产中期发展环境分析
之一,政治环境。至少在未来10年内是相对稳定的。
之二,社会环境。总的看来,社会矛盾边激化、边缓和,激化和缓和相交叉,局势可控。其中,社会对于房地产业和市场的非议和压力愈来愈大,政府不得不改变持续10多年来对于房地产业总体上的宽松政策,房地产业和市场的社会环境将变得更加规范甚至严峻。围绕着房地产财富的两极分化已到达顶峰,俨然变成执政阶层一个绕不开的政治问题。
资料来源:根据《中国统计年鉴》数据整理。
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之三,经济环境。经济增长的难度愈来愈大,但工业化、城市化仍未到达临界点,增长速度仍然比较快。
之四,生态环境。对于经济社会发展的约束越来越大,对房地产开发将提出严峻挑战。
之五,房地产政策环境。总体上,已经在发生重大转变。为实现经济和房地产市场平稳发展的目的,为实现公平、正义的社会目标,将改变较长时期来对房地产行业和市场的宽松政策或暧昧态度。集中性的标志是,国务院2010年4月17日10号文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
三、减速是必然的,增长也是必然的———中国房地产中期发展前景
由前文第二部分分析可知,中国房地产发展的黄金时期虽未完全过去,但是,发展环境有所收紧,发展速度将有所降低。直接地说就是,中期内减速是必然的,增长也是必然的。中期内趋势,应该是5年左右的时间,但本文观点或许可以持续更久。
通过对三大指标的数据和图形观察,可以支持上述观点。
指标1,房地产开发投资。
由图6可见,曲线A为1995-2010年中国房地产开发投资增长率实际曲线,曲线B和曲线C分别为,通过对实际曲线A的对数模拟和多项式模拟得到的未来趋势曲线。曲线B和曲线C相交,在相交点右方形成一个发展趋势区间。观察此区间可以发现,曲线B的上升有平缓化趋势,曲线C有加速下降趋势。因此未来中国房地产开发投资虽然会继续增长,但是增长率总体上有减速的可能。
指标2,房地产竣工面积。
由图7可见,曲线A为1995-2010年中国房地产竣工面积增长率实际曲线,曲线B和曲线C分别为,通过对实际曲线A的对数模拟和多项式模拟得到的未来趋势曲线。曲线B和曲线C相交,在相交点右方形成一个发展趋势区间。观察此区间可以发现,曲线B的上升有下降趋势,曲线C有加速下降趋势,因此未来中国房地产竣工面积虽然会继续增长,但是增长率总体上有较大减速的可能。
指标3,房地产销售收入。
由图8可见,曲线A为1995-2010年中国房地产销售收入增长率实际曲线,曲线B和曲线C分别为,通过对实际曲线A的对数模拟和多项式模拟得到的未来趋势曲线。曲线B和曲线C相交,在相交点右方形成一个发展趋势区间。观察此区间可以发现,曲线B的上升有平缓化趋势,曲线C有下降趋势,因此未来中国房地产销售收入虽然会继续增长,但是增长率总体上有减速的可能。
因此,综上所述,本文结论可见表7。
资料来源:根据《中国统计年鉴》数据整理。
关键词：绍兴 房地产 现状分析 发展潜力
0 引言
近年来，房地产业越来越成为国民经济中的支柱产业和新的经济增长点，但另一方面房价上涨过快，泡沫日趋严重，也成为了制约经济进一步发展的瓶颈。因此2005年以来，国家发布了一系列调控房市政策，随着新老“国八条”的影响，房市开始降温，而2008年以来金融危机引发的经济放缓，更是使房地产市场出现持续的低迷，区域分化问题日渐严重，尽管一线城市的房价居高不下，但二三线房地产市场却出现诸多问题：供给过剩，去库存压力巨大，观望情绪严重。在此形势下，政府出台的房贷新政成为新的焦点。本文以绍兴房地产市场为例，结合央行及绍兴出台的一系列房贷松绑新政以及绍兴自身的发展现状，探索在当前形势下，房贷新政是否能振兴以绍兴为代表的二三线城市房地产市场，以及探究绍兴房地产业目前发展的潜在的风险并提出相应建议。
1 绍兴房地产市场现状分析
1.1 量价齐跌，市场信心不足
截止到2014年，绍兴楼市仍是看淡，整体房价仍是下行。从房天下网站1月到10月数据显示，绍兴2月房价下跌明显，环比下跌3.22%，同比下跌4.85%，而经过微调，2，3月虽有回暖，但是受整体信贷环境和供求量影响，其后房价仍显疲势。5月底政府开始积极救市，发布了调整住房公积金贷款政策，二次房贷放宽等政策，但收效甚微，而为了去库存，开发商普遍选择 “以价换量”来促成成交量，因此房价再次下跌，9月跌幅再创新高，同比下跌达7.14%，9月后政府虽加大救市力度，房价开始止跌，但要保持前几年高速增长的条件和基础已不存在，市场后续复苏的持续性仍有待观察。
此外，除房价显颓势，还有成交量低迷，消费者观望态度明显。由绍兴统计年鉴统计可知，就销售面积而言，以2009年为分界线，楼市火爆情景开始逆转，2011年以后虽然筑底回升，但始终没有恢复到2010年的水平。而量价齐跌也表明了就目前而言，消费者仍对绍兴房市信心不足，绍兴房市进入了新一轮的调整中。
1.2 房企疲软，供给放缓
据绍兴调查队企业景气监测调查结果显示，2013年四季度，房地产业景气指数均有小幅度下降，为90.5点，比三季度下降1.9点，继续处在“微弱不景气”区间。从各分项指标看，房地产业企业盈利指数为57.1点，比三季度上升了4.8点，但仍处在“较为不景气”区间，企业的盈利能力疲弱；企业融资指数为42.9，比三季度下滑了9.5点，企业融资能力较差，资金压力依然较大。因此，虽然房地产企业盈利指数仍有上升，但在融资渠道缩窄，资金链紧张情况下，房企是否会扩大对绍兴房地产市场的投入仍是未知数。而绍兴统计年鉴中的数据也显示，2009到2010年，绍兴房地产开发投资总额增速在41.5%，但其后开始放缓，2012年更是仅比上年增加了16%，而后2013年依然持续低迷。由此可看，受绍兴房市整体低迷，量价齐跌，市场悲观预期不变的影响，房企仍显疲软，在此情况下，其对是否投资住宅类用地则会比较谨慎，绍兴楼市进入深度调整期。
1.3 空置率高，去库存压力加剧
除上述问题外，绍兴房市还有一突出的风险，即空置面积在上涨，去库存压力加剧。由绍兴统计年鉴数据可知，2008到2013年，绍兴空置面积总体上涨，从2008年201.88万平方米上涨到2013年的292.73万平方米，而期间不管是政府的“微刺激”政策还是开发商的“以价换量”营销手段都未能拉高去库存化率。由此可见，楼市需求后继不足，即使在供给并没有大幅扩大下，市场仍供过于求，这也进一步助涨了市场的观望气氛。
1.4 区域发展不平衡，可持续性不高
从住宅类土地成交量来看，绍兴各区土地成交有明显的两级分化，经济实力强和购买力强的区域楼市看好，而实力较弱的楼市则依然冷淡。而区域分化问题如任其发展，则必然导致两极分化。一方面热点地区投机性需求泛滥，房价不断被推高，直至远超过当地居民实际支付能力，从而导致泡沫产生，而一旦泡沫破裂，开发商资金链断裂，则会引起一系列蝴蝶效应，直接危及当地经济的发展；而另一方面，经济实力较弱的地区则由于就业、基础设施、教育等劣势原因无法吸引人口的流入，需求无法扩张，市场进一步缩小，以此恶性循环下去，甚至会产生“空城”现象。区域的不平衡也将影响绍兴房地产市场整体的持续健康发展。
2 绍兴房地产市场发展中潜在的风险
供过于求的风险：
由于绍兴等二三线城市的房地产平均价格与一线仍有巨大的差距，这使得不少投资者会产生“价格洼地”的错觉，且一线和部分热点二线城市的限购限贷等政策导致在其投资的利润空间变窄，因此投资者会在利益的驱使下转向二三线，扩张供给规模。然而，二三线城市却没有足够匹配其供给规模和房价的高收入人群，刚性需求在高房价下无法释放。此外，二三线城市因就业空间，基础设施，教育等远不如一线城市，对外来人口缺乏足够吸引力，流动人口并没有显著增长，大多消费者仍是以本地居民为主要人群，因此对房地产市场没有足够的吸收能力，这就导致后继需求动力不足，供给过剩，绍兴等二三线城市累积了大量库存，而大量库存积压，必然导致房企采取降价推盘策略回收资金，这会显著加大高价拿地企业的财务风险，导致开发周期延长，甚至发生资金链断裂等问题。
2.1 房贷新政效果的有限性
2014年9月，绍兴市住建局出台《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，11条措施中不仅对限贷限购双双松动，而且包括放松戶籍限制等一系列利好信息。绍兴也成为目前我国第一个明确松绑“限贷”政策的城市。
但新政是否能扭转二三线房地产市场低迷状况，仍存在诸多不确定性。从需求角度讲，新政虽有一定刺激作用，但它并没有强制购房者消费的法律效用，因此，是否买房的主动权仍在于购房人，但从实际情况来看，有这种政策需求的消费者并不多，其更适合中高端消费者，而对普通购房者影响有限，因此购房者是否会顺应政策积极入市存在不确定性。此外政策要能够真正起到作用，关键在于改变消费者对房价的悲观预期，但在目前市场的持续低迷下，部分消费者存在“买涨不买跌”的心态，因而对房地产的观望情绪还在蔓延。
而从供给方看，前期限购政策的打击使绍兴等城市普遍存在大量空置房，去库存周期长，开发商资金链紧张，因此，此次政策可能会被视作去库存、现金回流的良机，但开发商对于是否再次扩大投资可能会较为谨慎，对地产投资以及经济整体的提振作用可能有限。
2.2 银行救市的不确定性
2013年，央行宣布开始全面放开金融机构贷款利率管制，金融机构可以自主确定贷款利率水平，这也就意味着，“房贷新政”中的首付比例、利率水平将由商业银行自主决定，而银行是否愿意给房地产市场供求双方以更优惠的贷款利率，还要看银行在相关博弈中是否占主动地位。然而，据光大证券测算，目前银行资金成本在4%左右，再加上业务费用、拨备费用等，按6%左右发放信贷才有利可图（也就是九折左右），因此即使银行现在有了更大的贷款利率下调空间，但它并不愿主动为处于博弈劣势中的房企承担损失。其次，受经济增速放缓及“钱荒”的影响，银行自身并无足量资金，在这种情况下，对于银行而言，房贷回报周期过长，易影响其流动性，因而银行缺乏贷款的主动性。因此，银行这次是否会再次响应政策号召，依然具有不确定性。就绍兴而言，虽然政府紧跟央行出台了一系列松绑房贷政策，但是各家银行目前仍在观望居多，具体的实施细则仍在等待。
2.3 城镇化作用的不确定性
在政府加大对城镇化建设的预期下，房地产需求仍具有巨大的发展空间。因为城镇化率每提高1～1.5个百分点，需新增1500～2000万人，农村人口合理转入城镇，势必会对住房产生巨大需求。但也存在着一个重要的障碍，即进城的农民是否买得起住房。只有农民有足够的支付能力，才能转化为真实的刚性需求。但就目前现状来看，国内住房整体性质仍以投机为主导，其导致房价远超过居民承受能力，如果不能转向以消费为主导的市场，那农民进城就是空谈。以绍兴为例，绍兴发布的政策中虽然放松了城镇户籍限制，来引导农业人口向城镇转移，但目前绍兴房价均价仍在9000元/平方米以上，仍远高于当下农村居民的购房支付能力。
其次，值得注意的是，很多当地的农民在城镇化过程中不是选择就近的二三线城市，而是直接受到一线城市优质社会公共资源的吸引，这就导致大量的流动人口到大城市后就不愿离开，使得大城市人口流动形成“盆地聚集效应”。以绍兴为例，在城市群效应下，许多当地居民选择往杭州、宁波、上海等大城市发展，大量人口流出使得本地購房需求再次缩窄，供过于求，空置率高，严重影响房市健康发展。
3 应对风险的措施
上述这些不确定因素带来的可能后果必须重视，尤其是在房市开始出现回暖之际，预防并解决这些不定因素带来的风险是目前绍兴等二三线房地产市场能否振兴的关键因素之一。因此，绍兴下一步针对房地产业中的这些问题实行的措施将至关重要。
3.1 完善房地产业信息传递机制
绍兴房价目前的低迷，究其原因，一部分是由于房市信息的不对称所致。由于房地产市场是一个信息严重不对称的市场，相关信息基本上掌控在地方政府和开发商手中，而体制上的透明度不足、灰色地带的广泛存在，再加上卖方与包括政府部门在内的相关利益集团的利益需要，为开发商利用信息垄断优势哄抬房价创造了良好条件。近几年房地产市场上捂盘惜售、炒作成风、误导消费屡见不鲜，房价虚高严重抑制刚性购房需求的释放，使得空置率不断上升，库存压力不断加剧，柠檬市场效应的负面影响正充斥着绍兴房市。因此，建立房地产信息传递机制变得更加刻不容缓，政府应及时发布规划、土地供应、房地产交易等市场信息，必要时可建立购房、住房信息数据库，保证买卖双方信息对称，只有市场信息透明化，双方信息共享，才能减少因信息的不对称造成的购房者盲目看跌或看涨心态，抑制炒房的热情，供求双方才能更好地寻求到平衡点，解决供过于求等问题。
3.2 加大对城镇化建设的投入
城镇化进程中的诸多问题也让我们看到，要解决这些不利因素，除了取消户籍限制外，更为重要的是加大对绍兴基础设施的投入，完善医疗、教育、社保等的建设，提供更多的就业机会，努力提高农民的收入水平，增加对农民的吸引力；而对于已经在城镇的农民工，除了要注重解决他们定居落户的问题外，还有重要的一点，即完善土地改革，提高农民征地补偿的标准，保障农民土地经营权。土地是进城农民的最后一道守护防线，只有解决农民的这一权利，农民才能无后顾无忧，这样才能防止这些进城常驻人口的再次外流，从而最大限度的利用城镇化带来的优势，刺激房地产市场的内外需求。
3.3 完善政府职能
此外，在绍兴等房市供过于求的城市，政府应该发挥其必要的职能，如：回购过剩的住宅用于安置房，这样一方面可以对冲库存过剩的市场，避免了拆除过剩房屋造成的资源浪费，另一方面，也有利于解决中低收入者的住房问题，促进社会的稳定和谐；此外，当前房地产消费市场的刚性需求以青年人为主，因此，政府可以通过政策优惠调整商品房市场供给的结构，鼓励支持首套、中小户型住房消费，从而有序释放刚性和改善型住房需求，使绍兴房地产市场回归到实现其居住的功能，促进房地产市场的可持续发展。
4 展望及总结
4.1 展望
通过上述分析，不难发现，绍兴房地产业的确存在着一些制约其发展的不确定因素，但在宏观政策面持续利好的大背景下，我们认为，绍兴房地产市场的前景是值得期待的。首先，绍兴作为典型的三线城市，经济面是良性循环的，无论是生产总值还是居民人均可支配收入都在稳步上涨，内需仍有释放的空间。而这些优势在吸引更多常驻人口的流入的同时必然会增加房企对绍兴房市未来前景的信心。其次，在长三角一体化的国家战略下，接轨长三角大城市的区位优势增加了绍兴房市的吸引力，受到上海、杭州等城市的辐射效应，绍兴基础设施、就业及交通环境等都在不断地完善。同时杭州湾大桥、嘉绍跨江大桥的全力推进，也都为绍兴加速进入以上海为中心的两小时经济圈创造了条件，而这些都为绍兴房市发展带来新的活力。最后，绍兴的人文和环境使其附有极强的人居功能和居住优势，对于广大改善型购房者来说是绝佳选择。而这些潜在优势都在一定程度上能弥补上述不确定因素带来的风险，也为房地产业的振兴提供了更大的可能。
4.2 总结
一个健康有效的房地产市场对于经济有着必不可少的支撑作用，所以房市的兴衰始终是各方人士关注的焦点。绍兴作为一个典型的三线城市，其房地产市场虽然存在着一些问题，如目前成交低迷，去库存周期长等，但是我们仍认为，相比于一线城市，二三线在监管和调控方面相对温和，兼之城镇化的推动作用，二三线城市房地产市场会是房企未来的新赢利点。而绍兴区位优势突出，经济相对发达，潜在机遇较多，必然会吸引更多投资者和购房者的关注，其房地产业目前的低迷只是暂时的，未来的发展仍具有良好的空间。当然存在的风险也是不容忽视的。因此如何按照大的发展趋势来合理引导房企投资决策，最大程度挖掘居民的刚性需求，从信息的透明度、城镇化建设及政府政策优惠等方面着手，让高房价下居住型及改善型住房者获得更多的红利，以此来刺激绍兴等二三线房市的复苏，是相关部门今后努力的方向。只有解决这些问题，绍兴房市才能迎来更好的发展机遇，实现其可持续发展，更好地为经济服务。
参考文献：
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宝鸡房地产最新调研与市场投资前景展望分析报告（2013-2018年）报告目录
第一部分 行业发展现状
第一章 全球房地产市场发展分析 第一节 2012年世界房地产市场分析
一、2012年世界房地产市场动态分析
二、新经济形势下世界房地产业发展分析
三、世界房地产“主心骨”探讨
四、2012年全球房地产市场交易情况
五、全球房地产市场分析与预测
六、全球房地产市场“触底”探讨
第二节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义 第三节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中美房地产对世界经济发展的影响
三、中国房地产对各行业的影响
四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
五、美国房地产对全球经济的影响及预测
第二章 中国房地产市场发展分析 第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、中国购置未开发土地情况
三、中国房地产价格情况
四、中国房地产市场调整分析
五、中国房地产购买力的外部抽离解析 第二节 2011年房地产市场运行分析
一、2011年中国房地产市场整体情况
二、2011年中国房地产市场热点问题
三、2011年房地产开发完成情况
四、2011年商品房销售和空置情况
五、2011年房地产开发企业资金来源情况
六、2011年全国房地产开发景气指数
七、2011年四季度企业景气指数分析
第三节 2011年中国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2011年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
二、2011年2季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
三、2011年3季度全国70个大中城市房屋销售价格指数
四、2011年4季度全国70个大中城市房屋销售价格指数 第四节 2012年全国房地产市场运行情况
一、2012年房地产开发完成情况
二、2012年商品房销售情况
三、2012年房地产开发企业资金来源情况
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
四、2012年全国房地产开发景气指数
第五节 2012年中国大中城市房屋市场销售价格指数
一、2012年1季度全国70个大中城市房屋销售价格情况
二、2012年2季度全国70个大中城市房屋销售价格情况
三、2012年3季度全国70个大中城市房屋销售价格情况 第六节 2012年中国房地产市场发展分析
一、2008-2012年中国房地产行业发展概述
二、2012年中国房地产全行业发展形势
三、2012年中国房地产调整空间情况
四、2012年中国房地产市场调控分析
五、2012年中国房地产市场发展的关键 第七节 2012年房地产市场形势分析与影响因素
一、2012年中国房地产市场形势分析
二、影响2012年房地产市场走势的因素分析
三、中国房地产政策建议
第八节 新经济形势对中国房地产市场影响分析
一、经济危机对房地产市场的影响
二、新经济形势对中国楼市外资投资的影响
三、新经济形势对中国住房消费能力的影响
四、新经济形势对中国房地产企业融资的影响
第三章 宝鸡房地产行业发展分析 第二节 宝鸡土地市场分析
一、2009年土地市场状况
二、2010年土地市场状况
三、2011年土地市场状况
四、2012年土地市场状况
第二节 宝鸡房地产住宅市场发展现况
一、社会经济环境
二、商品房市场
三、商品住宅市场
四、商品住宅区域市场
第三节 2012年宝鸡房地产消费者调查
一、房地产消费者对现时楼价的评价
二、房地产消费者对下半年楼价走势预期
三、房地产消费者预期楼价走势分析
四、房地产消费者购房计划调查
五、房地产消费者中主导消费群体
六、房地产消费者中购买主力群体
七、房地产消费者二次购房情况调查
八、房地产消费者购房首选区域
九、房地产消费者购房心理价位区间
十、房地产消费者的消费信心调查
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
第四章 宝鸡房地产市场分析
第一节 2011-2012年宝鸡房地产市场分析
一、2012年1季度宝鸡房地产市场分析
二、2012年2季度宝鸡房地产市场分析
三、2012年3季度宝鸡房地产市场分析
四、2012年4季度宝鸡房地产市场分析
五、2012年宝鸡房地产市场分析
第二节 2011-2012年宝鸡房地产新盘分析
一、2011年宝鸡市新开盘项目分析
二、2012年1季度宝鸡市新开盘项目分析
三、2012年2季度宝鸡市新开盘项目分析
四、2012年7月宝鸡市新开盘项目分析
五、2012年8月宝鸡市新开盘项目分析 第三节 2011-2012年宝鸡二手房市场分析
一、2011年宝鸡二手房市场状况
二、2012年1季度宝鸡二手房市场状况
三、2012年2季度宝鸡二手房市场状况
四、2012年7月宝鸡二手房市场状况
五、2012年8月宝鸡二手房市场状况 第四节 2011-2012年宝鸡写字楼市场分析
一、2011年宝鸡写字楼发展状况
二、2012年1季度宝鸡写字楼发展状况
三、2012年2季度宝鸡写字楼发展状况
四、2012年7月宝鸡写字楼发展状况
五、2012年8月宝鸡写字楼发展状况
第五章 2011-2012年中国宝鸡房地产行业供需分析 第一节 2011-2012年供给分析及预测
一、2011-2012年供给总量分析及预测
二、供给结构分析及预测
第二节 2011-2012年需求分析及预测
一、2011-2012年需求总量分析及预测
二、需求结构分析及预测
第三节 2011-2012年供需平衡分析及预测
一、2011-2012年供需平衡分析
二、供需平衡预测
第四节 2011-2012年价格分析及预测
一、2011-2012年价格分析
二、2013-2018年价格预测
第二部分 行业竞争格局
第六章 宝鸡房地产行业竞争分析
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
第一节 2012年中国房地产竞争分析
一、2012年房地产市场竞争形势分析
二、2012年房地产竞争性的供给市场分析
三、2012年中国房地产市场增加竞争的必要性 第二节 2012年宝鸡房地产竞争分析
一、2012年宝鸡房地产市场竞争情况分析
二、2012年宝鸡房地产竞争性的供给市场
三、2012年宝鸡房地产市场竞争形势分析
第三节 2011-2012年中国宝鸡房地产行业竞争分析及预测
一、2011-2012年集中度分析及预测
二、2011-2012年SWOT分析及预测
三、2011-2012年进入退出状况分析及预测
四、2011-2012年替代品分析及预测
五、2011-2012年生命周期分析及预测
第七章 宝鸡房地产企业竞争策略分析-国研中讯 第一节 宝鸡房地产市场竞争策略分析
一、宝鸡房地产市场增长潜力分析
二、宝鸡房地产主要潜力品种分析
三、现有宝鸡房地产竞争策略分析
四、宝鸡房地产潜力品种竞争策略选择
五、典型企业产品竞争策略分析
第二节 宝鸡房地产企业竞争策略分析
一、新经济形势对宝鸡房地产行业竞争格局的影响
二、新经济形势宝鸡房地产行业竞争格局的变化
三、2013-2018年中国宝鸡房地产市场竞争趋势
四、2013-2018年宝鸡房地产行业竞争格局展望
五、2013-2018年宝鸡房地产行业竞争策略分析
六、2013-2018年宝鸡房地产企业竞争策略分析
第八章 宝鸡房地产重点企业竞争分析 第一节 宝鸡华星房地产有限公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第二节 宝鸡华厦(集团)房地产发展有限责任公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第三节 陕西金桥房地产开发公司
一、企业概况
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第四节 宝鸡市宇宏房地产开发有限责任公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第五节 宝鸡三迪房地产开发有限公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第六节 宝鸡市陈仓房地产开发公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第七节 宝鸡永嘉房地产开发有限公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第八节 宝鸡市同辉房地产开发有限公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第九节 宝鸡盛园房地产开发有限责任公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第十节 宝鸡市宝大房地产开发有限公司
一、企业概况
二、竞争优势分析
三、2008-2012年经营状况
四、发展战略
第三部分 行业前景预测-国研中讯 第九章 宝鸡房地产行业发展趋势分析 第一节 中国房地产市场走势分析
一、全国房地产市场总体形势
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
二、全国一二三线城市房地产市场形势
三、中国房地产主要区域市场形势
四、2009-2012年中国房地产市场走势 第二节 房地产业发展趋势与预测
一、中国房地产发展前景
二、中国房地产市场未来趋势的判断
三、中国房地产市场预测
四、2013-2018中国房地产市场预测
第三节 2013-2018年宝鸡房地产市场趋势分析
一、2013-2018年宝鸡房地产市场趋势总结
二、2013-2018年宝鸡房地产发展趋势分析
三、2013-2018年宝鸡房地产市场发展空间
四、2013-2018年宝鸡房地产产业政策趋向
五、2013-2018年宝鸡房地产价格走势分析
第十章 未来宝鸡房地产行业发展预测 第一节 2013-2018年全国房地产市场预测
一、2013-2018年全国房地产市场结构预测
二、2013-2018年全国房地产市场需求前景
三、2013-2018年全国房地产市场价格预测 第二节 2013-2018年宝鸡房地产市场预测
一、2013-2018年宝鸡房地产市场结构预测
二、2013-2018年宝鸡房地产市场需求前景
三、2013-2018年宝鸡房地产市场价格预测
四、2013-2018年宝鸡房地产行业集中度预测
第四部分 投资战略研究-国研中讯
第十一章 中国房地产行业投融资与并购分析 第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析
一、房地产市场进入退出门槛分析
二、宏观政策规范完善房地产市场 三、一线城市房地产市场情况分析 四、二三线城市房地产的需求分析
第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析
一、金融与房地产结合发展模式
二、房地产投资情况分析
三、外资进入房地产市场的特征
四、外资关注重点
第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析
一、宏观调控对房地产市场影响趋势
二、海外房地产投资基金市场影响力趋势
第四节 中国房地产行业投融资与并购案例比较
一、业外资本投融资与并购案例分析
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
二、国际资本投融资与并购案例分析
三、业内企业投融资与并购案例分析
第十二章 宝鸡房地产行业投资现状分析
第一节 2011年宝鸡房地产行业投资情况分析
一、2011年总体投资及结构
二、2011年投资规模情况
三、2011年投资增速情况
四、2011年分行业投资分析
五、2011年分地区投资分析
六、2011年外商投资情况
第二节 2012年宝鸡房地产行业投资情况分析
一、2012年总体投资及结构
二、2012年投资规模情况
三、2012年投资增速情况
四、2012年分行业投资分析
五、2012年分地区投资分析
六、2012年外商投资情况
第十三章 宝鸡房地产行业投资环境分析-国研中讯 第一节 经济发展环境分析
一、中国宏观经济运行情况
二、中国宏观经济形势分析
三、2013-2018年投资趋势及其影响预测 第二节 政策法规环境分析
一、2012年宝鸡房地产行业政策环境
二、2012年国内宏观政策对其影响
三、2012年行业产业政策对其影响 第三节 社会发展环境分析
一、国内社会环境发展现状
二、社会环境发展分析
三、2013-2018年社会环境对行业的影响分析
第十四章 宝鸡房地产行业投资机会与风险 第一节 宝鸡房地产行业投资效益分析
一、宝鸡房地产行业投资状况分析
二、2013-2018年宝鸡房地产行业投资效益分析
三、2013-2018年宝鸡房地产行业投资趋势预测
四、2013-2018年宝鸡房地产行业的投资方向
五、2013-2018年宝鸡房地产行业投资的建议
六、新进入者应注意的障碍因素分析
第二节 影响宝鸡房地产行业发展的主要因素
一、2013-2018年影响宝鸡房地产行业运行的有利因素分析
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
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二、2013-2018年影响宝鸡房地产行业运行的稳定因素分析
三、2013-2018年影响宝鸡房地产行业运行的不利因素分析
四、2013-2018年中国宝鸡房地产行业发展面临的挑战分析
五、2013-2018年中国宝鸡房地产行业发展面临的机遇分析 第三节 宝鸡房地产行业投资风险及控制策略分析
一、2013-2018年宝鸡房地产行业市场风险及控制策略
二、2013-2018年宝鸡房地产行业政策风险及控制策略
三、2013-2018年宝鸡房地产行业经营风险及控制策略
四、2013-2018年宝鸡房地产同业竞争风险及控制策略
五、2013-2018年宝鸡房地产行业其他风险及控制策略
第十五章 宝鸡房地产行业投资战略研究-国研中讯 第一节 宝鸡房地产行业发展战略研究
一、战略综合规划
二、技术开发战略
三、业务组合战略
四、区域战略规划
五、产业战略规划
六、营销品牌战略
七、竞争战略规划
第二节 对宝鸡房地产品牌的战略思考
一、企业品牌的重要性
二、宝鸡房地产实施品牌战略的意义
三、宝鸡房地产企业品牌的现状分析
四、宝鸡房地产企业的品牌战略
五、宝鸡房地产品牌战略管理的策略 第三节 宝鸡房地产行业投资战略研究
一、房地产行业投资战略
二、宝鸡房地产行业投资战略
三、2013-2018年宝鸡房地产行业投资战略
四、2013-2018年细分行业投资战略
图表目录：（部分）
图表：2011年1-12月全国房地产开发投资完成情况
图表：2011年1-12月东部地区房地产开发投资完成情况 图表：2011年1-12月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2011年1-12月西部地区房地产开发投资完成情况 图表：2011年1-12月全国商品房销售情况 图表：2011年1-12月东部地区商品房销售情况 图表：2011年1-12月中部地区商品房销售情况 图表：2011年1-12月西部地区商品房销售情况 图表：2012年1-6月全国房地产开发投资完成情况 图表：2012年1-6月东部地区房地产开发投资完成情况
专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
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图表：2012年1-6月中部地区房地产开发投资完成情况
图表：2012年1-6月西部地区房地产开发投资完成情况 图表：2012年1-6月全国商品房销售情况
图表：2012年1-6月东部地区商品房销售情况 图表：2012年1-6月中部地区商品房销售情况 图表：2012年1-6月西部地区商品房销售情况
图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2011年10月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2011年11月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2011年12月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2012年1月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2012年2月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2012年2月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2012年2月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2012年2月份70个大中城市房屋销售价格指数
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（五）专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
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图表：2012年2月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2012年2月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2012年2月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2012年3月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2012年4月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2012年5月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（六）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（七）图表：2012年6月份70个大中城市房屋销售价格指数
（八）图表：2012年7月份70个大中城市房屋销售价格指数
（一）图表：2012年7月份70个大中城市房屋销售价格指数
（二）图表：2012年7月份70个大中城市房屋销售价格指数
（三）图表：2012年7月份70个大中城市房屋销售价格指数
（四）图表：2012年7月份70个大中城市房屋销售价格指数
（五）图表：2012年7月份70个大中城市房屋销售价格指数
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（八）专业市场分析报告|市场预测报告|市场研究报告|可行性分析报告
权威、全面、专业、细致
图表：宝鸡市消费者购房的原因
图表：宝鸡市消费者对购房方式选择
图表：宝鸡市消费者目前居住情况 图表：2012年宝鸡市消费者购房计划
图表：宝鸡市消费者购房选择的房款支付方式 图表：宝鸡市消费者一直未购房的原因 图表：宝鸡市消费者选房容易受影响的因素 图表：宝鸡市购房消费者的收入情况
图表：宝鸡市消费者购房的价位选择
图表：2012年宝鸡市有购房计划的消费者所占比例 图表：2012年宝鸡市准备二次购房的消费者所占比例 图表：宝鸡市消费者购房用途
图表：2012年宝鸡市消费者购房选择的区域
图表：宝鸡市消费者购房选择的居住环线位置
图表：2012年宝鸡市消费者准备购买何种类型的房屋 图表：2012年宝鸡市购房消费者能够接受的价格范围 图表：2012年宝鸡市购房消费者预测宝鸡整体房价走势 图表：2012年宝鸡市购房消费者家庭月收入状况
图表：2012年宝鸡市消费者影响购房的原因
图表：2012年宝鸡市购房消费者容易受哪些项目选择的影响 图表：2012年宝鸡市消费者选择购房付款方式情况 图表：2011年宝鸡楼盘销售排行榜
图表：2012年宝鸡市主城区新发预售证
图表：2012年1-8月宝鸡市主城区商品房供需套数
图表：2012年1-8月宝鸡市主城区商品房供需面积
图表：2012年1-8月宝鸡市主城区商品房户均面积
图表：2012年8月宝鸡各种物业房源销售情况
图表：2012年8月宝鸡各行政区成交情况 图表：2012年8月宝鸡各城区成交情况
图表：2012年8月宝鸡市各行政区二手房成交量 图表：2012年8月宝鸡市主城区新开楼盘一览 图表：2012年8月宝鸡市各行政区开盘情况
图表：2012年8月宝鸡主城区新开楼盘价格情况 图表：2012年8月宝鸡郊区新开楼盘
图表：2012年8月宝鸡市媒体广告开盘信息投放情况 图表：2012年1-6月宝鸡市二手房成交量走势图
图表：2012年1-6月宝鸡市各区域二手房成交均价走势图 图表：2012年1-6月宝鸡市各环线间二手房成交量分布图 图表：2012年1-6月宝鸡市二手房买卖交易套型分布图 图表：2012年1-6月宝鸡市二手房购买人群年龄分布图 图表：略„„
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纺织工业作为国民经济传统支柱产业、重要的民生产业和国际竞争优势明显的产业，在繁荣市场、吸纳就业、增加农民收入、加快城镇化进程以及促进社会和谐发展等方面发挥了重要作用。
2013年我国纺织行业主要运行指标实现平稳增长，多数指标增速较上年有所提升。全国3.9万户规模以上纺织企业工业增加值同比增长8.3%；主营业务收入达到63848.9亿元，同比增长11.5%；利润总额达到3506亿元，同比增长15.8%。全社会纺织品服装出口总额达到2920.8亿美元，同比增长11.2%。全行业500万元以上项目固定资产投资完成额为9140.3亿元，同比增长17.3%。
我国纺织工业现阶段的生产力布局体系是改革开放以来在市场机制的作用下逐步发展形成的，主要具有三个特点：一是产业在东部沿海地区高度集中，浙江、江苏、山东、广东、福建五省是我国纺织生产力布局的主体区域；二是生产力布局由东部沿海向中西部地区梯度转移的趋势显著；三是产业集群化发展特征突出，目前纺织工业共有产业特色鲜明、规模效益显著、对地方经济发展贡献突出的成熟产业集群170多个。
动漫产业被称作21世纪知识经济的核心产业，是继IT业后又一经济增长点，涵盖了动画、漫画、游戏、制 造业、版权业等诸多行业。
国际上随着计算机，网络技术的发展，人们对视觉享受的要求越来越高，数字动画应运而生。以数字媒体的基础显示全球最大的娱乐产品输出国美国，每年的动画产品和衍生产品的产值达50亿美元。日本则是通过动画片、卡通书和电子游戏三者商业组合，成为全产量最大的动画大国，年营业额越过90亿美元，即便是后起之秀的韩国其动画产业值也仅次于美国和日本，生产量占全球的百分之三十，是中国的30倍。
近年来国产动漫产品的数量大幅增长，质量有所提高，一批动漫企业和动漫品牌崭露头角，中国动漫“走出去”步伐加快。但是，一方面中国动漫产业至今没有一个非常清晰的商业模式，而因为商业模式的不清晰，50%的动漫企业都在搞对外加工、外包、代做；企业规模也偏小；国内动漫产业资金运作机制与国外不同。国外动漫产业投入不是仅靠动漫企业自己完成，而由基金或大企业来支持；而国内动漫产业资金运作机制基本都是动漫企业自己投入，制作前期没有相关市场来配合，制作出来后，只靠政府的补贴等，这样产业是难以发展的，致使动漫产业发展相对缓慢。
另一方面，中国动漫产业的发展与旺盛的市场需求还不相适应，在原创能力、人才培养、技术开发、产业链整合、知识产权保护等方面还需进一步提高。
还有，除动漫产品本身有巨大的市场空间，动漫产品的衍生产品市场空间更大。中国儿童食品每年的销售额为人民币350亿元左右，玩具每年的销售额为人民币200亿元左右，儿童服装每年的销售额达900亿元以上，儿童音像制品和各类儿童出版物每年的销售额达人民币100亿元……在某种程度上，这些行业今后的发展与行销都有赖于动漫这一新兴产业的带动作用。
也正是与动画发达国家的差距，为我国的动画投资、动画人才发展提供了广阔的空间。同时随着经济迅速发展数码技术广泛应用，消费方式进入读图时代，人们的动画文化需求将进一步释放，影视动画的延生产品市场总值将进一步提高，前景看好。如果经过5至10年左右的时候，影视动画产业在国民生产总值中的比重能够在目前的十万分之一提高到百分之一，那么我国影视动画产业就具有1000亿元产值的巨大发展空间。
我国18岁以下青少年达3.67亿。截止2008年底，中国动漫节目年需求量为26万分钟，实际播出只 有2万分钟，不足需求的1/10。中国动漫市场具有1000亿元的市场空间。我国动漫产业近年来以40%的速度增速发展，造成了CG人才的极端匮乏。中华英才网“职场人气排行榜” 显示：动漫行业是数字娱乐领域最具潜力的增长点，目前每年的人才缺口达30万人以上。
随着动漫产业的崛起，与之密切相关的动画培训业也在蓬勃发展。传统学校已满足不了CG市场迅猛发展的需 求。动画培训已成为目前增长最快的业务之一。
深度动画教育是深度动画公司旗下机构。深度动画公司是通过国家认定的百家动漫企业之一，位列国内前沿，在行业内外拥有较高知名度。与国内众多知名企业和机构达成良好的合作，包括中央电视台、中国石化、中国铁道部、高德导航等等，自公司成立之初到今，深度动画教育一直担当着人才摇篮的角色。
受抵押贷款利率下降、抵押贷款限额提高以及大量丧失抵押赎回权房屋上市等因素影响, 美国2008年4月份房屋销售量开始止降回升。其中, 现房销售量降幅小于上月, 新房销售量在连续6个月下降之后首次回升, 房屋新建项目从3月下降13.8%转为增长8.2%。这些积极的迹象带来了对房地产市场恶化趋势是否触底的判断。但数据同时显示, 房价仍在大幅下跌, 未售房数量仍在上升。尽管房地产市场进一步恶化趋势暂时得以遏制, 但形势仍很严峻。一旦刺激房地产市场的临时措施取消, 局势可能发生逆转。由此而言, 在积极的货币和财政政策调节下, 美国经济减速步伐有所放缓, 下半年随着退税措施的落实到位, 消费支出可能明显反弹, 但是经济衰退的阴影依然存在, 经济运行十分脆弱, 房地产市场仍在深度调整、消费者削减支出、劳动力市场疲软、金融市场动荡不定等问题继续困扰着美国经济。
美联储在2008年5月份发布的经济预测报告中, 对今年经济增长率从1月的1.3%~2.0%下调到0.3%~1.2%, 核心PCE价格上涨率从2.0%~2.2%上调到2.2%~2.4%, 失业率从5.2%~5.3%上调到5.5%~5.7%。预计第二季度美国经济形势比较严峻, 乐观的判断是在退税等财政刺激政策的作用下, 下半年消费和投资支出开始回升, 美国经济才有可能逐渐摆脱衰退的阴影。此外, 美国国会将继续出台经济刺激措施。总体上看, 美国经历的此次经济衰退程度较轻, 但由于房地产市场问题以及信贷市场变化的不确定性和不稳定性, 经济低迷状况可能会持续较长的时期, 经济复苏可能是一个缓慢的渐进过程。虽然由美国次级债危机引发的房地产危机仍然严峻, 但是美国房地产市场目前出现的积极信号可能预示着美国房地产将开始从底部回升。
二、经济衰退导致英国房地产产业面临危机
自美国次贷危机以来, 英国各界一直对房价下跌心存担忧, 终于, 这种担忧变成了现实。全英房屋抵押贷款协会 (NBS) 公布的数据表明, 英国2008年5月平均房价比4月下跌2.5%, 达到约17.36万英镑 (约等于34.4万美元) , 创下1991年开始统计以来的最大跌幅, 同比衰退4.4%。数据公布后, 英国市场上弥漫着一股悲观气氛。业内人士预测, 房地产价格可能进一步下跌, 英国经济已有衰退的风险。
早在2008年4月第一周英国房价创3年最大跌幅时, 英国建筑家协会就认为, 这一波房价下跌, 是由房屋买卖成交量下跌造成的, 而成交量下跌的原因是:首次购房者需求下降、贷款利率升高, 以及放贷标准收紧。其实, 这三个因素中, 后两者才是最根本的, 因为这意味着多数购房者无法从市场上得到利率合适的按揭贷款, 自然也就无法进行购房交易。根据英格兰银行4月29日公布的数据, 3月份全英国批准发放的按揭贷款一共只有6.4万份, 同比下跌1 1%, 已经接近了上一次英国楼市大衰退 (1992年第四季度) 时的水平, 与2006年11月的巅峰水平相比, 跌幅将近一半。在这样的严峻形势下, 不乏有买卖双方已经达成协议, 却因买方无法从银行获得贷款, 致使交易不得不作罢的例子。归根结底, 还是次贷危机惹的祸。目前, 英国资金市场的流动性仍未缓解, 银行同业拆借利率仍远高于英格兰银行的基准利率, 这大大抬高了银行的放贷成本, 迫使银行将这部分成本转嫁到消费者, 也即贷款人身上。过去几个月来, 虽然英格兰银行连续降息, 英国主要贷款银行却不断调高贷款利率, 同时提高首付比率, 不少贷款人怨声载道, 连英国财政大臣达林都出面调停, 呼吁银行将基准利率下调的“好处”与贷款人共享。
当房价下跌成为现实后, 负资产问题也就随之而来:究竟有多少人会陷入这样的境地?英国《金融时报》最近就这个问题进行了一次测算, 并为公众提供了一些基础数据。该报称, 如果房价下跌10%, 那么全英国会有35万名房主陷入负资产境地, 占英国房主总数的2.8%左右;房价下跌15%, 则会有5%的家庭陷入负资产, 这比上世纪80年代末、90年代初的那次负资产危机要好得多。《金融时报》据此认为, 不必过于担心负资产问题。银行界对此表示赞同。投资银行业的资深专家认为:“如果20世纪90年代初时, 12%的房价跌幅让7%的家庭陷入负资产境地, 那么现在需要让房价下跌20%, 才能造成同样结果, 而我们认为这不太可能。”对许多全力还贷的房主来说, 负资产问题还不如房屋被银行收回那样迫在眉睫。贷款利率的提高, 使不少房主每月的还款额也相应提高, 这对本就不善存钱的英国人来说无疑是雪上加霜。有研究机构预测, 今年英国将会有3.3万幢房屋被银行收回, 比去年增加23%。
三、供需平衡和制度保障使德国房价保持平衡
进入21世纪, 德国房价平均每年上涨1%, 而物价总体水平每年平均上涨2%;扣除物价因素, 德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。自1977年以来, 德国平均房价上涨60%, 而同期个人收入已增长了3倍。2008年, 德国普通住宅每平方米均价在1000欧元到2000欧元之间, 房价实际水平不是很高。例如, 首都柏林的普通住宅每平方米均价约1700欧元。而德国家庭住房自有率仅有42%。德国人的房价为什么十年不涨, 而一多半的德国人又为何不购买自己的住房?研究表明:对未来房价走势的判断影响了人们的购房决二十一世纪和美国次级债危机暴发后, 德国人更觉得还没必要买房。长期来看, 房价上涨潜力有限, 德国房屋已供需平衡, 人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。中期来看, 德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制, 基本消除了金融市场动荡对房价的影响, 而且德国的房价一般不会大涨大跌。而从短期来看, 德国租房市场发达, 有稳定的房子可以租住, 大可不必着急买房子。在德国, 人们40岁前不买房子很正常。
应该讲是德国房地产的供求平衡与住房保障制度确保了房价的平衡。首先, 供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有8200万人口, 而住房总数约4000万套, 完全满足了每个家庭一套住房。此外, 德国每年有25万套新公寓竣工, 联邦、州和地方政府手中拥有公房约300万套, 都在很大程度上平抑了房价。而德国人口出生率连年下降, 预计到2050年德国人口将比目前减少10%, 80岁以上老龄人群也将大大增加, 这都为德国房地产市场的未来发展蒙上了阴影。其次, 德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制, 为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右, 另外30%的住房贷款来自商业贷款, 其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制, 储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变, 抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期, 几乎可以抗衡任何金融市场的波动, 对房贷市场起着稳定作用。然后, 德国发达的房屋租赁市场, 也成为房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%, 租赁住房率却达到58%, 特别是年轻人中77%是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样, 德国政府对房租水平也进行了严格限定, 由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构, 共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。如房东的房租超过“合理房租”20%, 就构成违法行为;超过50%就构成犯罪行为, 如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。与此同时, 德国宪法明确规定, 与医疗、教育一样, 保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一, 这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此, 各级政府都不敢通过抬高地价和房价来增加税收。
四、供过于求和房价高涨并存使韩国房地产陷入困境
房地产市场走向是韩国当选总统李明博的政策关注之一, 竞选时他称要带领韩国进入“第二套房”时代。2002年以来, 韩国房地产市场炙手可热, 随着成交量上升, 房价也急速攀升, 某些地区房价上涨了1倍以上。在首都首尔的黄金住宅区, 一套3居室住房标价200万美元, 是韩国平均国民收入的1 0 0倍。当时的卢武铉政府先后采取了一系列遏制房价的举措, 但收效甚微。2005年11月14日, 韩国建设交通部长官秋秉直和两名总统政策顾问因房地产市场政策饱受抨击而辞职。2005年11月15日, 韩国副总理权五奎说, 政府向无住房平民表示歉意。同一天, 韩国财经部、建设交通部和环境部发表联合声明, 并公布稳定房地产市场的新方案, 收紧贷款政策, 打击房地产投机。声明说:“政府将把政策重点放在以低廉价格供应大量保证质量的住房上。”2005年11月20日, 韩国政府开始实施稳定房地产市场的新方案。新方案要求, 金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价40%, 上调资本税近六成。同时, 新方案对银行贷款加以限制, 设定贷款条件为月供额度不超过月收入的40%。为了提高普通市民购买能力, 韩国政府还决定, 将住宅金融公社的长期抵押贷款利率下调0.15%。此外, 计划加快新建卫星城, 以遏制首尔等大城市房价急剧攀升。
卢武铉前政府收紧房地产政策以来, 过热的韩国房地产一直降温, 却陷入高房价、低成交额和供过于求并存的困境。使新一届韩国政府面临如何复苏房地产市场的严峻挑战。2007年, 韩国房屋交易量锐减, 首尔的情况尤其突出。韩国建设交通部数据显示, 当年四季度月首尔公寓买卖成交约25000套, 比一年前减少约2/3。韩国国民银行数据显示, 2002年到2007年期间, 首尔房价以每年93%的高速持续上涨, 但2007年12月只上涨3%。在韩国全国, 去年房价上涨2.1%。不少房地产经纪人、开发商和经济学家认为, 持续快速增长的房地产突然降温, 缘于卢武铉前政府2005年11月实施的房地产干预政策有效。但这一政策好似一剂“猛药”, 同时也令整个市场陷入停顿。新一届韩国总统选举中, 热门话题之一正是如何令房地产市场恢复正常运转。当选总统李明博的竞选纲领中出现了“第二套房”的关键词。他承诺, 当选后将致力于在韩国实现115%住宅普及率, 进入“第二套房”时代。此外, 政府还将向每对平民新婚夫妇义务提供一套面积小于83平方米的住宅。韩国2008年有约26万对新人登记结婚。
至于房地产市场时下的困境, 现任总统李明博承诺, 将通过降低资本税和其他相关税收手段令市场回暖。但经济学家认为, 破除房地产泡沫并不容易。即使调整现任政府有关政策, 房地产市场也难以快速走出困境, 房价飞涨和大幅跌落的可能性同时并存。随着经济持续增长和生活水平不断提高, 韩国进入21世纪后大兴土木, 房地产泡沫越吹越大。即使2007年以来房地产交易已呈下降趋势, 全国仍有不少住房建设项目未完工。2008年至2009年韩国将有大批住房上市, 供给过剩令房地产市场复苏格外困难。预计, 在2013年之前将有100万套房屋面市。
五、经济快速发展推动新西兰房地产进入活跃期
随着21世纪90年代开始的一轮经济快速发展, 新西兰商业物业市场如今已经吸引了众多投资者的兴趣, 强劲的国内市场反映出过去9年中巨大的经济成效, 这是自50年代以来持续时间最长的经济增长期。强劲的经济增长推动了租赁需求, 空置率大大下降, 租金水涨船高, 同时投资者也纷纷重返市场。随着澳大利亚和别的一些国家的投资者鱼贯而入, 国内投资者的投资信心在增强, 投资市场因此活跃起来, 将收益推高到80年代以来的最高水平。除了政府运作的新西兰养老金基金外, 新西兰还在引入针对所有雇员的养老金计划, 这项计划目前是自愿加入的, 与澳大利亚沿用多年的模式类似。澳大利亚养老金的成功之处便是让那些上市的和没有上市的房地产公司得以在全球范围运作, 基金拨出平均8%~10%的资金投入房地产市场。如果新西兰也这么做, 将有近10亿新西兰元的资金在2008至2012年流入房地产市场。新西兰小规模的国内市场注定了本国投资者将步澳大利亚人的后尘, 在近期走向国际市场。新西兰的写字楼和工业投资市场的估值超过1000亿新西兰元 (折合760亿美元) , 在过去3年中年成交量在50亿新西兰元之上。各种物业类型的主要资产和甲级物业主要集中三个中心:奥克兰、威灵顿和基督城。纵观全国, 写字楼物业占据了43%, 商铺和工业分别是33%和24%。投资意义上的写字楼物业在2000年之后苏醒了, 向好的经济增长令资产的基本面大大好转, 表现为空置率下降和租金上涨, 收益率也随之稳步上升。
较之2000年, 现在的成交量已经翻了5倍。刺激增长的因素有很多, 主要包括:写字楼、工业和商铺投资市场的高回报;2000年后, IT行业的资产泡沫破裂, 一些高资产净值的个人投资者转而偏好直接而非间接投资, 显著提升了当时总值低于1000万亿新西兰元的房地产市场;随着基金规模扩大, 新西兰公共机构加大了房地产市场的投资 (尤其是在奥克兰和威灵顿) ;新西兰作为投资之地的声名提升, 不少澳大利亚资金和高资产净值个人慕名而来。新西兰地产市场吸引海外基金投资的优势很多, 这个市场免资本增值税、免证券交易税和印花税, 使用地契登记系统以及与澳大利亚相似的威斯特敏斯特内阁法律体制。新西兰市场比较成熟, 在过去5年当中保持可观的投资回报。比之于澳大利亚, 来自海外机构的竞争也相对较小, 这里的主要海外投资者是在股市中竞争的澳大利亚机构和有限的其他国家投资人。新西兰非住宅市场的外资投资量自上世纪90年代中期以来稳步上升。DTZ戴德梁行监测了高于500万新西兰元的投资交易并作了不同的分类统计。自2000年以来, 500万新西兰元以上的投资案例中, 海外投资购买者占据了42%。从成交金额上看, 海外投资者买卖量高达38%。高涨的租金水平证明新西兰主要城市的市场已经活跃起来, 自20年来尚属首次。虽然经济增长略微放缓, 但是预期仍会有1.0%到1.5%的涨幅, 短期内将进一步巩固房地产市场的基本面状况。
六、需求拉动和向好预期成为台湾房地产发展动力
2008年4月, 台湾地区领导人选举过后第一个月, 台北市看房人数增长四成多, 豪宅成交更达到三位数。台北少数顶级豪宅开到每坪 (约等于3.3平方米) 200万元新台币的历史天价, 甚至有些项目考虑“停盘”, 重新调高售价后再推出。同期, 台北楼市一些项目的订房量激增六成多, 这其中, 海外华侨和台商占比达五成。有统计显示, 台中地区几个高级房地产项目的接待中心一天内下订的豪宅总数高达15户, 成交金额近5亿元新台币。台北地产从去年开始已经陆续吸引大陆买家。之前由于政府所限, 大陆买家无法直接购买台湾地区房地产, 大多数是通过台湾省籍的代理人购买。而从2007年开始, 台湾信义房屋发现, 豪宅交易速度加快, 需求不仅来自岛内豪宅客, 更有一些来自大陆的富商名流, 他们通过各种渠道, 以代理人的身份投资豪宅。一些大陆买家对台湾的豪宅逐步产生兴趣, 这些买家往往更在意楼盘的知名度, 其次则是建材品质以及坐落区位。之前有兴趣的大陆买家只能够低调进行。但是一旦政策放开, 绝对会对台湾豪宅市场有相当刺激。世邦魏理仕的报告显示:台湾地区房地产市场的火爆从去年已经延续至今。尽管美国次级房贷引发全球金融市场流动性危机, 但是分析认为:这一风暴对亚洲市场并没有造成重大的负面影响, 预料投资人将改变其投资布局的策略, 亚洲不动产市场可望吸引更多国际资金的关注。豪宅与办公楼成为受关注的两大主要板块。世邦魏理仕判断称:近年来办公楼市场的稳步增长, 加上相对低廉的借贷成本, 使得台北市市场对外资而言极具魅力。
2007年台湾收益型不动产成交总额达到新台币约1200亿元, 办公大楼仍为最热门标的, 零售物业交易热度亦比前两年高, 总成交金额与厂办大楼相当。由于台湾融资利率相对于亚洲其他地区仍属低档, 加上大陆对房地产实施宏观调控政策, 外资投资区域转向台湾地区, 2007年大量在台湾投资收益型不动产, 投资金额首度超越岛内投资者, 预期2008年商用不动产市场将持续热络。在台北市市中心大面积土地一地难求之态势下, 许多建商纷纷转往台北市外围新兴发展区域寻求建地。因台北市政府在南湾区正积极推动大型公共建设计划之故, 促使台北市政府公开标售南港区中南段662.26坪及328.55坪等2笔第三住宅区用地皆以高价拍出, 土地价格分别为每坪新台币106万元及新台币102万元, 创下南湾区历年来土地高价, 相较近年该土地价格, 涨幅超过100%, 显示房地产开发商对南港区未来发展前景看好。2007年台湾土地交易情况, 公有地标售与私人交易之土地交易金额与交易笔数各降低约5%与20%, 较2006年明显锐减, 且公有地部分, 面积多不超过500坪。尽管如此, 物以稀为贵, 房地产开发商积极抢地之热潮仍造成台北市土地交易价格屡创新高。预期2008年下半年台北市精华区住宅地之标售, 仍会为台北市土地市场掀起另一波高潮。2007年台北市商用不动产市场, 可以说是精彩的一年, A级办公大楼租金水准上升的格局依旧不变, 且在无新大楼供给的状况下, 楼地板面积持续去化, 而随着各区环境、交通条件不同等, 已渐渐拉大各区租金的差距, 而外资公司主流的选择已从敦北民生区转移至信义区, 也更确立信义区为台北市顶级办公区的地位。2008年, A级办公大楼新供给约有33000坪, 但有部分面积已预租或作为企业总部, 在需求稳定的情况下, 租金上扬格局显见。压抑多年的台湾房地产业将因需求拉动迎来新一轮的发展期。
七、民间主导转向政府参与搞活澳门楼市
自从2007年4月叫停投资移民、抑制澳门楼市的外来投资者以防楼价过快飙升后, 从2008年初开始, 澳门特区政府正开始在昔日由民间力量主导的澳门楼市中增加参与力度。2008年1月, 澳门特区政府进行了自澳门特区成立以来的第二次卖地, 筷子基地块由新福利巴士董事长成立的地产公司投得, 超出卖地底价的9倍左右。同时, 澳门特区政府宣布开始暂停澳门地区的赌场地块批出, 计划为居民改善住宅条件以及生活配套预留用地。随后, 为协助首次置业者, 特区政府在今年卖地后又宣布将于今年第三季度初推出“首置居所贷款支持计划”, 让从未拥有物业的二人以上家庭申请, 特区政府除将担保两成按揭, 还有利息补贴;但居民所购买楼宇价格必须在200万澳门元以下, 且供楼款额不得超过家庭收入的四成五。
同时推出的还有“新婚家庭租屋计划”, 计划两年内在望厦旧兵营兴建3 0 0多个两房厅单位, 供新婚3年内且无物业的家庭抽签租住, 租金将介于社屋租金及市场租金之间。到了4月底, 有鉴于特区政府对于市场交易数据的掌握比较滞后, 澳门特区政府有关部门又宣布, 将楼宇落订后的房屋交易数据也纳入统计范围, 以反映楼宇炒卖情况。澳门特区政府认为倘将这些准买家交易宗数及情况也纳入统计, 可以反映单位实际交易量。
从过去来看, 在2003年赌权开放以前, 澳门楼价一直在低位徘徊。根据中原地产的研究, 今年1月卖出的筷子基天价地块, 位于澳门半岛末端, 三面环海。2002年平均每平方英尺只得300澳门元, 现时周边楼价升至2000多澳门元/平方英尺, 而在拍地后业界估计, 两年半后落成的中高档住宅, 可以卖到5500澳门元/平方英尺。美联物业的数据也指出, 在港珠澳大桥的落脚处附近, 东方明珠区平均平方英尺由2005年初的1600澳门元升至去年的2700澳门元。目前该区最高成交价为4300澳门元/平方英尺。澳门楼市近年飙升的主因, 是开放赌权带来百业畅旺, 也引来国际投资者的兴趣。澳门博彩营业额已经超过拉斯维加斯, 成为世界第一大赌城。今年初最新公布的失业率跌破了百分之三, 接近10年低位, 相当于全民就业, 工资大幅上涨, 去年第二季度工资中位数比三年前升逾五成, 其中文娱博彩业的工资中位数更升逾六成半。市民大幅加薪, 游客大量消费, 还加上只需150万澳门元即投资置业移民, 推动楼价节节上升。澳门楼市已经由小城自用局面, 变成外地投资者的工具。由于楼价5年内上涨数倍, 工资增加的澳门人都买不起楼。根据今年的统计数据, 澳门已有一万多个单位空置, 估计不少是投资客占有。
摘要：世界经济全球化发展, 使得各国经济发展的互动性增强, 美国次级债危机的发生, 也使快速发展的房地产业陷入了困境。然而有关研究表明, 供求关系的不同和发展环境的各异, 使得各国家和地区的房地产需求和发展产生不同变化和不同的前景。本文通过对美国、英国、德国、韩国、新西兰、台湾和澳门等美欧亚太国家和地区的分析和研究, 对这些变化各异的房地产市场进行介绍, 以供参考。
关键词：房地产业,经济全球化,房地产供求关系,房地产市场
参考文献
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一、宏观调控对房地产市场的影响显著
(一)土地市场治理整顿取得积极进展，土地开发面积增幅回落
近几年，土地供应增长速度较快，目前已批租的土地中，还有近1/3没有开发，特别是一些地区不顾经济实力和招商引资能力，大规模圈地，盲目搞开发区、园区和大学城建设，造成大量土地闲置。1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9％，到2003年这一指标降至62.1％，房地产业“圈地”成风。
2004年4月底，国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿，要求各省集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整顿。土地市场的治理整顿取得了很大成效。截至2004年7月，全国共清理出各类开发区6866个，规划用地面积3.86萬平方公里。对各类违规设立的开发区加大清理整改力度。
2004年1—6月份，土地购置面积15849万平方米，同比增长2.8％，比上年同期回落51.9个百分点。同期土地开发面积7920万平方米，同比增长11.5％，比上年同期回落28.5个百分点。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。另一方面，土地资源供应减少也推动了土地价格继续上涨。
(二)房地产投资增幅回落，供给结构趋向合理
1房地产开发投资增速回落。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。2003年，全国房地产开发完成额10153.8亿元，同比增长30.3％。2004年以来，国家实施一系列宏观调控措施，房地产投资增长速度逐月回落。2004年房地产投资增长幅度逐月降低，近3个月房地产投资的增长幅度均低于2002年和2003年同期的增长水平。
2房屋供给面积增幅回落。今年以来，由于信贷收缩、资金偏紧，加上电力、运输紧张等对工程进度的影响，房屋施工面积增长放缓，竣工面积下降幅度较大。1—8月份，全国商品房施工面积109988.15万平方米，增长24.3％，商品房竣工面积13989.1万平方米，比去年同期增长11.6％，下降21.2个百分点。
3房地产开发投资结构趋向合理。受宏观调控政策的影响，房地产投资结构向商品住宅倾斜的特征比较明显。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。
分地区来看，年初以来，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。
4房地产开发资金结构发生重大变化。房地产业属于典型的资本密集型传统产业。年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施，对房地产行业的资金来源产生了较大影响。1—8月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比1—2月份降低36.8个百分点。在资金来源中，国内贷款比重明显下降，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的比重大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。房地产开发贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，使房地产开发投资规模受到了资金的约束。
(三)房地产供求基本平衡，个人消费成为需求主体
近几年来，我国房地产市场快速发展，总体上保持了供销两旺的态势，个人住房消费逐年增加，成为房地产市场需求的主体。2004年以来，由于宏观调控措施成效渐显，房地产投资、供给和需求增幅均有回落。房地产投资增幅回落较大，从商品房竣工情况和销售情况来看，房屋供给增幅回落幅度大于房屋销售的回落幅度。
1总体上看，房地产供求的增长率基本平衡。近几年房地产投资增长速度远远超过同期国内生产总值的增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度，但是，从房地产开发投资与商品房销售额的增长速度来看，二者大体上是一致的。今年1—8月份，全国完成房地产投资7184.59亿元，同比增长28.8％，销售商品房销售额4287.05亿元，同比增长39.7％，超过开发投资增长速度10.9个百分点。
另外，商品房销售面积均超出同期竣工面积。1—6月份，全国商品房销售面积11009.9万平方米，竣工面积9553.0万平方米，供销差达1456.9万平方米，市场可以消化当期上市的竣工房屋，表明当前的房地产市场依然有坚实的需求作后盾。
总体而言，到目前为止，我国房地产已保持了连续多年供销两旺的局面，房地产市场供求之间的增长率是快速、协调的。
2个人消费成为市场需求的主体。1998年以前，住宅市场的购买主体主要为单位。1987年，全国个人购买的商品住宅只有426.7万平方米，占当年住宅销售的17.9％；1998年，个人购买的商品住宅达7792.6万平方米，占当年住宅销售的72％；2000年，个人购房的比例已达80％；2003年个人购买商品住宅的比例为96.4％。
3与个人消费增长相适应，居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从1987—1998年住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在70％以上，2003年达到82.2％。因此住宅市场的发展决定了房地产市场的发展。
2003年以来，我国房地产开发继续保持快速增长的态势，成为带动固定资产投资增长的重要力量，房地产业对相关行业的拉动力度增加，对国民经济的影响程度加强，但房地产市场发展中也存在着一些值得关注的问题，即：结构性矛盾没有根本解决，高档住宅供过于求，中低档住宅供给不足；房屋价格大幅上涨，部分城市房地产市场泡沫增大。
二、2005年房地产市场发展预测
(一)房地产投资增幅将继续回落，供给增幅将低于去年
从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。年初以来实施的调控政策对房地产的影响存在滞后效应。房地产开发贷款和消费贷款增速放缓，特别是流动资金贷款逐月负增长，将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此，2005年房地产开发投资、施工及竣工增速总体上将呈下降态势。房地产竣工面积将有较快增长，全年竣工面积增长幅度略低于2004年。
(二)房屋需求将会继续保持较快增长
2005年，房屋需求持续旺盛。一是随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高。2003年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.1％，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。2004年8月份我国城镇居民人均可支配收入达到742.8元，消费信心和购买能力增强，成为推动住房消费的动力。二是三季度全国企业家信心指数为132.5，分别比二季度和上年同期提高1.1和2.9点，多数企业家对宏观经济发展保持乐观态度，商务活动活跃，增加了对商业房地产的需求。三是与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市。同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。四是利率偏低，刺激购房的投资或投机需求。
(三)房地产价格上涨率小幅回落
一方面，房地产供给增长速度小于需求增长速度的状况不会改变，另一方面，土地供应减少将影响心理预期，推动土地价格继续上涨，提高了房屋建筑成本。2005年影响住宅需求的两大不确定因素，一是利率变化，提高银行存贷款，将会明显减少购房需求；二是拆迁规模变化，如果国务院关于控制拆迁的政策得到落实，被动性购房需求将明显下降。综合考虑需求拉动和成本推动的作用，2005年房地产价格涨幅将小幅回落，尤其是住宅价格的上涨幅度有所下降。
三、促进房地产市场健康发展的政策建议
(一)提高银行存贷款利率，抑制房地产需求过快增长及价格过快上涨
为了巩固宏观调控成果，从源头上抑制钢铁、水泥、电解铝等过热行业的需求，必须多管齐下，抑制房地产需求过快增长和房价过快上涨，提高银行存贷款利率是必要手段，灵活运用利率手段，更大程度地发挥利率在资源配置中的基础作用。可以通过进一步推进利率的市场化及放松利率管制来达到提高实际利率的目的。
(二)通过改善投资结构调整产品结构，增加中低档住房建设
要从土地供应、银行信贷、税收优惠和基础设施配套等方面促进普通商品住宅，尤其是经济适用房的建设和供应，保证中低档住房建设以较快的速度增长，增加普通住宅在全部商品房中的比重，满足中低收入家庭的居住需求。
(三)抑制被动需求和投机性需求
在许多城市，拆迁导致的被动需求少则占住房需求总量的1/3，多则达一半。大量拆迁引发的被动需求也导致了房价持续攀升。为了抑制被动型住房消费需求的激增，各地政府应当认真贯彻国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，放缓城市改造和拆迁速度，减少旧房屋拆迁量。
为了防范人为炒卖房地产而引起的价格上涨泡沫，金融机构必须加强信贷监管，严格控制对投资和投机性购房者的住房消费贷款，合理调整对第二套以上住宅的贷款利率，防止利用银行贷款进行房地产投机的行为。在某些城市实行的限制期房转让的措施也可以在很大程度上控制投资需求，值得推广。
(四)改革土地出让金收取办法，开征土地财产税
目前土地出让金采取一次交清的办法，将今后50—70年的收益提前收取，是商品房价格居高不下的主要因素。为了保持房地产业的长期健康发展，建议改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。按照国际上一般情况，住宅建设成本中72％是建筑和安装费用，地价和其他费用只占28％，而我国住宅建设成本构成中安装成本只占42％，地价、税费和其他占到58％。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。
(五)完善住房市场体系和市场运行机制
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