商业银行商品房按揭贷款管理办法（精选9篇）
为发展个人商品房消费贷款业务，规范管理，防范和控制风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》以及相关规定制定本办法。
第一章 总则
第一条 贷款对象
具有完全民事行为能力、有相对稳定经济收入、具有按期偿还贷款本息能力的自然人。
第二条 贷款种类
按购房用途的不同，该贷款可分为住房按揭贷款和商业用房按揭贷款两种。第三条 贷款对象应同时具备以下条件：
（一）年龄在18周岁以上，身体健康，持有有效身份证件的自然人；
（二）具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
（三）具真实、合法、有效的购买房屋的合同或协议；
（四）能够支付贷款人规定比例的首付款；
（五）没有不良信用记录；
（六）贷款人规定的其他条件。
（七）在本行开立结算账户。第四条 贷款额度
一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的80%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的70%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不超过全部购房价款的50%；停止向购买第三套及以上住房的发放按揭贷款。
二、购买商业用房贷款额度不得超过所购商业用房全部房价款的50%。
三、借款人的贷款额度应以借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）的标准来控制。
第五条 贷款期限。根据房屋实际情况合理确定，但最长不得超过30年，且执行以下规定：
（一）贷款期限最长不得超过所购房产的剩余可使用年限；
（二）借款人的年龄加上贷款期限不得超过65周岁（含）；
（三）购买商业用房，贷款期限最长为10年； 第六条 贷款利率
一、贷款利率按人民银行规定的基准利率及浮动上下限的规定执行，具体执行利率另行通知。
二、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
三、贷款期间，遇人民银行法定利率调整，从次年1月1日起从其规定调整。
第七条 担保方式
借款人向我行申请个人住房按揭贷款采用抵押加阶段性保证的方式，不得采用信用方式。即在所购房屋的所有权证、土地使用权证和抵押登记办妥之前，由开发商即售房人提供阶段性连带责任保证。
第八条 还款方式
借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。
第二章 操作规程
第九条 贷款操作流程 操作流程如下所示：
贷前准备→受理→调查→审批→发放→贷后管理
一、贷前准备
（一）开发商资信调查及项目审查
对开发商的资信调查及项目审查按《凉山州商业银行商品房开发项目贷款管理办法》相关要求办理。
（二）撰写调查报告
贷款行信贷人员通过对开发商资信的调查、项目有关资料的审核以及对开发项目进行实地考察后，撰写出项目调查报告，内容主要包括：
1．开发商的企业概况、资信状况；
2．开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、主体工程是否完工、市场销售前景；
3．通过贷款的合作将对贷款行在存款、利息收入、中间业务、资产业务等各方面带来的效益；
4．贷款的风险分析及对贷款行可能造成的影响；
5．项目合作的可行性结论和可提供的贷款规模、年限及贷款成数的明确意见；
6．其他与贷款合作项目相关的情况介绍和分析。
（三）审核与报批程序
对拟提供按揭贷款的项目，由贷款行集体审批后，填写专门的按揭贷款项目审批表，与开发商资料和项目调查报告一起报本信贷部，经信贷部审查报本行审贷会审批同意，明确项目按揭贷款总额、期限、成数、利率等审批意见后，由支行与开发商签订按揭贷款合作协议。
二、贷款受理
（一）本行营业部、各支行市场营销部为贷款受理部门。
（二）受理程序 1．提供咨询，接受申请
凡符合本办法规定贷款条件的个人，由本人填写书面申请书经开发商同意担保后均可向本行及分支机构申请按揭贷款。申请人需提供如下材料：
（1）借款人和财产共有人的有效身份证件（身份证、户口薄、军官证、士兵证、警官证等）、居留证件原件及复印件；
（2）借款人婚姻状况证明文件原件及复印件；
（3）经办行认可的有权部门出具的借款人偿债能力的证明资料如工资收入或完税凭证等；
（4）真实、有效、合法的购房合同；（5）抵押物有权处分人同意抵押的证明；
（6）借款人委托贷款人每月直接从还款账户上扣款归还贷款本息的委托书；（7）开发商同意提供担保并承担连带责任的书面保证；（8）本行要求的其他贷款资料。2．履行告知义务
经办行在贷款申请人提交申请人切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明义务。凡提供虚假信息、证明的，不得受理其信贷申请。对发生上述情况的借款人，应及时上报，总行应及时向当地银行业协会报告。
三、贷前调查
1．核实所提供的资料是否完整，并对借款人提交的申请材料进行审查：（1）身份证件（居民身份证、户口簿和其他有效居留证件或证明）的原件及复印件；
（2）借款人偿债能力证明材料，如薪资收入证明、完税证明及存贷款等信用记录；对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，除凭个人开具的收入证明来判断其还款能力外，更要通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
（3）购房合同审查。2．借款人资信调查
（1）借款人的主体资格。重点判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄及健康状况；
（2）借款人家庭收支情况；
（3）借款人偿债能力。调查中应特别注意借款人借款动机是否正常，是否存在开发商以借款人名义申请假按揭贷款的可能。3．担保抵押审查
（1）开发商提供担保的资料是否完整，盖章、负责人签字是否完整、清晰；（2）抵押物是否足额，权属是否清楚、无异议；
（3）借款人同意抵押并办理抵押（预）登记的书面意见表达是否明确、具体；有权处分人签章、日期是否签署清楚。
4．审查其他贷款资料是否完整、真实。5．调查报告
信贷经办人根据调查情况，对拟提供贷款的，书写贷款调查报告，主要内容包括借款人的基本情况、借款用途、家庭收支情况、还款能力和意愿、担保抵押的落实情况、风险分析等情况。
四、贷款审批
对已通过项目审批的贷款，单户借款金额超过贷款行授信额度范围的，由贷款行将贷款材料上报信贷部审查并逐级上报审批；贷款审批权限按照相关授权文件执行。
五、贷款发放与回收 贷款的发放
（1）贷款人同意贷款后，与借款人签订《借款合同》等相关贷款资料。（2）办理期房按揭贷款，发放贷款时开发商按约定比例存足保证金。（3）借款人在贷款行开立还本付息账户、储蓄存折（卡）并与贷款行约定还款方式。
（4）贷款人放款时的出帐凭证借款人与贷款人均需签章，贷款人根据合同约定将款项划付售房方指定帐户。
（5）采取抵押加阶段性保证方式的，待取得正规的购房发票后，须由借款人、开发商配合贷款人办理抵押登记手续，贷款行必须加强《房屋他项权证》归行的管理，密切关注应办未办产权的借款人。
贷款本息的偿还
（1）借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。（2）借款人需在我行开立的储蓄卡或储蓄存折中，按合同约定的还款计划，于每次还款日前，存入足够偿还本期贷款本息的款项，由贷款人按期扣款。借款人需委托贷款人从其储蓄卡或活期储蓄存款账户按约定扣收贷款本息。
(3)借款人足额偿还贷款本息后，借款合同自行终止。
(4)借款人在规定的还款期限内，未能按合同约定归还贷款本息时，贷款人应向借款人催收，并根据合同的规定，追究借款人违约责任。
第三章 合同的变更和终止
第十条 合同的变更
一、合同在经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议后可变更。涉及第三
方担保人的，应征得其同意。协议达成前，原借款合同继续有效。
二、借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力，无继承人和其受遗赠人拒绝履行借款合同，贷款行应追索保证人的担保责任，保证人拒绝履行担保义务或已无担保义务，贷款行有权依据按揭借款合同的规定处理抵押物。
三、借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止后10日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）等相关手续。
第四章
贷款管理及债权保护
第十一条 贷款管理
一、贷款的分期偿还
如借款人需提前全部或部分归还剩余的贷款本金，须提前30天向贷款人提出书面申请，征得同意后方可办理有关手续。其中采用等额本金还款法的借款人可提前偿还应付本金整数倍的本金（缩短相应还款期限，每月还款本金额不变）或偿清全部贷款本息；而采用等额本息还款法的借款人须提前结清全部贷款本息，不得提前部分还款。对于此前已计收的贷款利息不再调整。
二、利率调整
借款人未按合同约定归还的部分，视为逾期贷款，按原利率上浮50%计收罚息，利息计收复息。
三、贷款台帐
贷款行管户客户经理应建立健全贷款台帐，加强台帐管理。台帐的内容包括借款人姓名、贷款合同号、购房合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、住
址、联系电话等。
四、信贷资产检查
（一）贷款行应按季对贷款进行回访和检查，填写贷后检查表；对未按合同约定按月足额归还贷款的借款及开发商出现违约行为的情况还应书写贷后检查报告，并采取相应措施。贷后检查内容如下：
1．借款人是否按合同约定用途使用贷款，有无因挪用贷款造成风险和潜在风险的；
2．借款人资格和偿债能力是否发生重大变化；
3．监控开发商的项目建设专户，及时了解资金使用情况和开发项目的工程进度，防止烂尾工程；
4．考察开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力； 5．检查对项目发放的个人住房贷款是否超过按揭总规模； 6．了解借款人的入住和商业用房的使用情况； 7．发现借款人违约后及时通知开发商履行担保责任； 8．密切关注和掌握当地房地产市场的动态；
9．开发商按揭贷款额度使用完后，如需要增加额度，贷款行应根据前期的合作情况，对开发商进行重新评定并按前述规定报批后另行签订协议。
五、检查结果处理
（一）发现下述情况，信贷业务经办人员应认定借款人违约： 1．借款人提供虚假材料；
2．借款人在借款期间未按合同约定按时、足额偿还贷款；
3．借款人擅自改变贷款用途、挪用贷款，已经或有可能造成贷款损失； 4． 与其他法人或经济组织签订有损本行权益的合同和协议；
5．借款人拒绝或阻挠本行对贷款的使用进行监督检查；
6．借款人在借款期间本人或家庭出现重大变故，已经或可能造成贷款损失； 7．借款人死亡、宣告失踪，其家庭财产共有人、继承人拒绝履行还款义务； 8．借款人无故终止或中断保险；
9．卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；
10．其他违约情况。
（二）发现下述情况，信贷业务经办人员应认定开发商违约： 1．开发商提供虚假材料； 2．开发商挪用项目建设资金；
3．开发商未按预计工程进度施工，影响借款人入住和使用； 4．工程质量不合格；
5．卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其保证能力的；
6．其他可能造成贷款损失的情况。第十二条 债权保护
发现上述违约现象，应向支行书面汇报，在征得分管行长同意后，采取下列一种或数种方式对债权进行保护，确保贷款安全：
（一）对借款人违约的处理： 1．要求违约人限期纠正违约行为；
2．从借款人存款账户中扣款，偿还贷款本息； 3．处以罚息；
4．终止借款人提取贷款，收回部分和全部已贷贷款；
5．追索开发商连带保证责任，要求其回购违约借款人商品房或从其保证金账户中直接扣收资金用于归还贷款；
6．依法处置抵押物；
7．以合同所约定的保险赔款用于偿还贷款； 8．依法向人民法院提起诉讼或提请仲裁机构仲裁。
（二）对开发商违约的处理： 1．要求开发商终止违约行为； 2．收回按揭合作协议中未使用额度；
3．要求开发商回购商品房，并保证将退还借款人的购房款用于归还贷款本息；
4．直接从开发商保证金账户内扣取资金用于归还贷款本息； 5．依法向人民法院提起诉讼或提请仲裁机构仲裁。
（三）对开发商及借款人严重违约行为收取违约金，收取比例由总行根据相关规定和具体情况另行通知。
第五章 贷款档案管理
第十四条 贷款档案管理
加强贷款档案管理，建立健全信贷档案保管、归档、借阅制度，并作好登记、记录；定期对档案管理情况进行检查，防止贷款档案损坏、丢失，特别要检查借款合同、借款借据和抵（质）押合同及保证合同等重要法律文件的完整性。
第六章 附则
“十五”期间以住宅为主体的上海房地产业发展迅速, 上海商品房平均销售价格基本上都处于上升通道, 特别是2002年之后价格开始快速上涨, 2003年上海商品房每平方米均价达5118元, 首次超过北京, 成为全国房价最高的城市, 2004年商品房销售价格增长率升至26.79%, 2005年下半年宏观调控作用开始显现, 各项指标都有了不同程度的回落, 2006年商品房均价与2005年相比只有小幅上涨, 2007年上海市商品房销售价格增长率又有所上升。
在我国, 企业的融资渠道还比较单一, 主要依靠银行提供的贷款, 这一点在房地产企业中也表现得比较突出, 上海市房地产企业开发房地产项目的资金主要来自于国内金融机构贷款、外资、自筹资金等, 而其中的国内银行提供的信贷支持占据了重要的分量。伴随着房地产价格的上升, 受利润驱动, 开发商对开发贷款的需求不断增加, 房地产投资规模不断加大。从2001开始上海市的房地产开发贷款一直保持了较快的增长势头.
从2001年至2007年, 上海个人住房按揭贷款额呈现两阶段化, 2001年至2004年上海个人住房按揭贷款高速增长, 平均增速在55.87%。2004年经济开始宏观调控后, 个人住房按揭贷款的增长幅度出现跳水, 直线下降到10%以下。2006年在各种宏观调控政策不断出台的情况下, 个人住房按揭贷款保持低位小幅增长。
二、研究思路
目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格的相互关系的研究上, 而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与商品房销售价格的关系。传统理论认为银行对房地产开发商的项目建设所提供的开发贷款, 将提高房地产的投资规模, 进而将提高商品房供给, 促使商品房销售价格下降, 而银行对消费者购买商品房所提供的按揭贷款, 将提高对商品房的需求, 促使商品房销售价格上升。然而通过对上海市近年来房地产市场运行状况的观察发现, 商品房销售价格、按揭贷款、开发贷款在长期内总体上都保持了上涨的趋势, 这种现象似乎违背了传统理论的观点, 笔者将利用所掌握的数据, 实证研究上海市商品房销售价格分别与按揭贷款、开发贷款之间的动态影响关系。
三、实证研究
(一) 数据来源
笔者利用2004年1月至2007年12月上海市房地产市场的商品房平均销售价格、开发贷款新增余额、按揭贷款发放额的月度数据进行实证研究, 其中, 商品房平均销售价格是由商品房销售额除以商品房销售面积得来, 其中商品房销售额、商品房销售面积、开发贷款新增余额来自于中经网统计数据库, 按揭贷款每月发放额由上海易居房地产研究院、上海房地产流通研究所提供。将商品房平均销售价格、开发贷款每月新增余额、按揭贷款每月发放额实际值分别用PI、HL、AL表示, 对上述三个时间序列分别取自然对数, 记为LNPI、LNHL、LNAL, 这样处理数据的好处是:一方面可以避免异方差问题, 另一方面回归系数可以理解为一种“弹性”系数, 具有很强的经济学指导意义。
(二) VAR模型脉冲分析
对时间序列的ADF检验可知, 三个时间序列变量都是平稳的, 因此不需进行协整检验而可以直接建立无约束的VAR模型, 对VAR模型进行Lag Length Criteria检验可知, 建立1阶的VAR较合理, 即VAR (1) , 对VAR模型的AR Boots Table检验结果表明所建立的VAR (1) 模型是稳定的, 可以进行脉冲分析。
脉冲响应函数 (impulse response function, IRF) 反映了来自随机扰动项的一个标准差大小的新的信息冲击 (innovation) 对内生变量当前和未来取值的影响, 以及其影响的路径变化。试验结果有图形和表格两种形式, 笔者分别给出脉冲响应图和表格。下面各图是基于VAR模拟的脉冲响应函数曲线, 横轴代表滞后阶数, 将滞后阶数设定为10期, 纵轴分别代表平均价格lnpi、按揭贷款每月发放额lnal, 开发贷款每月新增余额lnhl对其余各变量的响应程度。
1. 商品房平均销售价格对各变量一个标准新的信息的脉冲响应 (如图1、表1) 。
从下面的图形和表格可以看出, 商品房平均销售价格对自身的波动比较敏感, 平均价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对平均价格本身造成比较大的正冲击, 在第一个月达到18%, 第二个月达到8%, 其影响在第7月后基本消失。
开发贷款每月新增余额变化率的1个标准差大小的冲击在第一个月对平均价格几乎没有影响, 而在第二个月产生2.51%的正冲击, 其影响从第六个月开始基本消失。笔者认为:开发贷款对商品房平均销售价格造成正向冲击而非反向冲击的原因是:由于房地产开发周期大概在一年左右, 短期内供需矛盾不会因开发贷款增加———引致投资增加而缓解, 上海市商品房销售价格会继续上升, 长期内, 理论上当期开发贷款的增加会增加下期商品房的供给, 但是事实上由于土地的稀缺性、垄断性和不可再生性, 中长期看土地供给是有限的, 因此银行信贷增加对于商品房供给的增加的贡献是有限的, 随着上海城市化进程的加快, 人口的增加, 商品房销售价格会维持在较高的水平;而对于国家对银行开发贷款的调控, 房地产开发商由于开发资金受限必然会寻求外资以及其它行业的资金向房地产市场转移, 这在一定程度上抵消了国家对银行开发贷款的调控效果。从最近这些年的统计数据也可以发现上述两个事实, 2006以前开发贷款的规模不断增长, 2007年出现小幅回落, 但从长期来看, 价格并未出现明显的下降, 反而在总体上保持了较快的增长势头。
按揭贷款每月发放额变化率的1个标准差大小的冲击无论在短期还是长期, 对平均价格的影响都是很小, 在第一个月为零, 第二个月产生-0.3%的负冲击, 第三个月产生0.35%的正冲击。按揭贷款对平均价格的影响不强表明:商品房按揭贷款的增加虽然可以缓解个人可支配收入对住房需求的当期约束, 但是降低了家庭以后的可支配收入, 同时也降低了以后对住房的需求, 综合前后的正负两方面的影响因素, 因此, 按揭贷款的变化对商品房的需求———进而市场价格, 影响较弱。
从上述的分析结果可以发现, 价格主要受其前期水平的影响较大, 且影响时间较长显示了房地产市场上心里预期的巨大作用;按揭贷款对价格的影响较弱;开发贷款的增加在短期并不能促使价格下降, 商品房销售价格会继续上升, 在长期由于受土地的这一制约因素的影响, 长期内价格依然会在高位运行。
2. 开发贷款每月新增余额对商品房平均销售价格变化率1个标准新的信息的脉冲响应 (如图2、表2)
图中表明商品房平均销售价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对开发贷款每月新增余额造成比较大的正冲击, 在第一个月达到29.9%, 第二个月达到34%, 第三个月为11.1%, 第四个月为6.4%, 其影响在第九月后基本消失。
对于价格的上涨, 一方面受预期利润上涨的刺激, 房地产商会增加对银行开发贷款的需求量, 以增加对房地产市场的投资, 追逐更大的利益;另一方面, 从银行的角度看, 银行的房地产开发贷款多以开发商的房地产资产做抵押, 当房地产价格很高时, 会提高了房地产抵押贷款的市值, 导致房地产信贷可观测风险的向下修正, 银行愿意放松贷款条件并提供更多的房地产开发贷款。受此两方面的影响, 当房地产价格上涨时, 会导致银行对房地产开发贷款的发放有较大的扩张冲动。
3. 按揭贷款每月发放额对平均价格变化率1个标准新息的脉冲响应 (如图3、表3) 。
图中表明商品房平均销售价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对每月发放按揭贷款造成的负冲击, 其峰值出现在第二、三月, 在第二个月达到-4.63%, 第三个月达到-4.6%, 第四个月为-3.2%, 造成的影响在第九月后基本消失。
当价格上涨时, 一方面, 银行会考虑到个人消费者的还款压力增大, 相应的按揭贷款的风险加大, 因此价格上升会在一定程度上抑制银行按揭贷款的发放规模;另一方面, 个人消费者也会因为价格上涨所带来的还款压力增大, 而减少对按揭贷款的需求。综合两方面的因素考虑, 价格上涨会对银行房地产按揭贷款的规模产生向下的压力。
四、结论与政策建议
笔者通过对上海市房地产市场的商品房平均销售价格、开发贷款新增余额、每月发放按揭贷款额的月度数据进行实证研究, 结果发现:
1.商品房销售价格受自身前期价格水平影响较大, 说明无论是在长期还是短期, 商品房销售价格具有一定的惯性。
2.按揭贷款的变化对房地产市场价格没有明显的影响;相反商品房销售价格的上升会对按揭贷款的发放产生一定的负向影响。
3.开发贷款的增加在短期内并不能对市场价格造成向下的压力, 价格依然上升, 在长期内, 由于土地等因素的制约, 开发贷款的增加对商品房供给的增加的贡献不大, 价格将维持在高位;而商品房销售价格的上升会对银行开发贷款规模的扩张造成较大的正向冲击。
根据上述实证结论, 笔者认为:国家应该严格关注伴随商品房销售价格的上涨, 银行开发贷款发放量会产生较大的扩张冲动, 应制定相应的调控政策, 以防止房地产开发贷款规模的过分膨胀给金融运行带来的系统风险。同时由于按揭贷款的变化对房地产市场价格的影响力较弱, 因此国家希望通过调控按揭贷款规模来影响房价的政策效果将不会很明显, 国家对于按揭贷款的调控重点应放在:规范按揭贷款市场操作, 防范少数人利用按揭贷款的过度投机行为给银行信贷造成的潜在风险。而对开发贷款进行调控的同时, 应特别注意外资的涌入以及其它行业资金向房地产行业的转移, 否则, 单纯对开发贷款的调控将起不到明显的降低房地产市场投资规模的作用, 寻求开发贷款受限必然会使房地产开发商寻求其它方面的资金来源, 目前国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%, 因此国家对房地产开发贷款进行调控的同时必需同时监控外资及其它行业资金向房地产市场的转移, 这样才能有效控制房地产投资规模。
摘要：目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格相互关系的研究上, 而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与房地产价格的关系。文章利用上海市2004年1月至2007年12月的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格的月度数据建立VAR模型, 使用脉冲分析等方法对上海市的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格之间的动态关系进行了实证研究, 分别考察了商品房按揭贷款、开发贷款两类贷款与商品房平均销售价格之间的关系。
关键词：开发贷款,按揭贷款,VAR模型,脉冲分析
参考文献
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世界上最早的小额贷款模式起源于20世纪的孟加拉国。尤努斯在孟加拉国创办格莱珉农业银行试验分行，主要针对乡下的穷苦人进行放贷，依靠信用进行担保，后来由孟加拉国议会讨论，正式成立了格莱珉银行，从此小额贷款开始发展，人们的信誉度也较好，支持了银行的稳定发展。信用贷款和担保贷款都是商业银行中的主要业务，有效支撑着银行业务的发展，因此，我国的银行对于信用贷款的管理仍然是商业银行运转的重点内容，为了能够在市场中努力发展，促进我国银行商业的发展，就要对贷款中存在的管理和风险进行有效的解决和规避。
1 我国商业银行贷款风险管理的现状及问题
长期以来，我国的商业银行在发展战略上大多追求发展速度和规模，从而忽视了对质量和效益的管理。银行工作人员风险意识淡薄，在商业快速发展过程中，银行贷款的风险也在逐渐增加，严重影响了银行的发展和在市场经中的竞争力。
1.1信贷风险评审制度存在缺陷
商业银行的贷款审贷分离和集体评审制度对贷款办理形成的制约机制，能够对商业贷款的风险进行有效的防范和控制，但是也会带来一些其他问题，例如：商业银行往往是等出现问题后才进行解决，才会考虑到如何处理有关责任人的认定和解决，而不能够提前进行风险的规避。因此，贷款一旦出现问题，在造成还款的损失后，商业银行才会将责任进行明确，对过失进行补充。
1.2信贷中的“三查”仅限于形式，难以进行落实
一是对客户和企业在贷款前进行的调查，银行的客户经理仅仅会根据企业的财务报表对企业的还款能力和信誉度进行分析，对一些企业的假报表、假信息不能进行有效的辨别，对财务报表的数据不能进行有效的核实，对账单、账表的真实度无法准确把握，对企业的信誉度不够了解。而且一些中介机构存在信誉度较低等问题，在各种报表和数据无准确真实度时，就会对企业的审计工作进行造假，产生统计不完整的情况，不能保证企业的还款能力和贷款的信誉度，容易对银行的贷款业务造成一定的损失。
二是贷后检查制度不能很好地将其落实。银行对贷款后的检查内容无明确规定，缺少规范化和制度化的指导纲领，一些客户经理为了减少工作量，减轻工作负担，贷款后检查时敷衍了事。
1.3缺乏高质量的风险管理信息系统
西方商业银行风险管理信息系统结构由数据库、中间数据处理器和数据分析层组成。数据库中存储着对各种交易信息的记录，有利于节省人工的统计，而且能够进行集中处理并更新，有利于数据的存储；中间数据处理器能够将工作人员输入的原始数据进行处理，有效减少了人工进行数据统计和分析中错误的发生，保证数据的精确有效；数据分析层是数据处理的最高阶段，它是根据不同的需求在数据库中抽取数据进行分析的，保证了数据分析的有效性。我国的商业银行贷款数据的管理缺乏有效的信息管理技术，不能对基础数据进行高效的分析处理，使数据的统计存在一定的差异性，从而导致分析结果缺乏可信度，对潜在的风险无法进行有效规避。
1.4缺乏信用风险处理的手段
我国商业银行缺乏能够有效分散风险和规避风险的手段，导致我国的大部分商业银行在发放贷款后只能被动地接受风险，而不能主动地运用自身的资产组合成某些工具进行风险的规避。我国商业银行的这种被动地接受风险的行为，在经济发生较大波动的时候或者某些市场因数发生巨变的时候会使得银行遭受巨大的经济损失。因此我国商业银行要及时地发展和完善贷款管理手段，以求能够稳定市场经济的变化，稳定市场经济的发展，降低和减少风险造成的损失。
2 对我国商业银行贷款问题的对策探讨
2.1加强对信贷风险的控制
政策的支持和良好的社会信誉环境能够有效降低商业银行信贷的风险，有利于商业银行的发展。政府应充分结合商业银行目前发展的状况调整金融政策，对商业银行的运作进行宏观调控，让商业银行可以有自己的担当，逐渐发展出自给自足的产业线。政府应减轻对商业银行的监管力度，为银行提供充分的发展空间。建立良好的风险评审制度，使银行能够重视风险的评估，加大对专业人才的使用，从科学的，宏观的，适合于自身发展的角度出发，有效地进行风险的规避。
2.2严格制度的落实，坚持责任到人的分配
首先，提高工作人员的素质，定期对银行的工作人员进行培训，督促工作人员进行考核，使得信贷办理人员不仅懂得经济学的知识，还要了解一定的法律、管理和会计等方面的知识，提高工作人员对工作认真负责的态度，促进工作人员的全面发展。然后对管理人员进行培训，使得工作人员能够在相应的岗位上发挥其才能，并进行专业化的分配，坚持责任到人。
2.3完善商业银行的风险管理信息系统
银行应加大对信息管理的投入，引进先进的信息管理技术，建立完善的信息数据库；引进高效的中间数据处理器，建立安全高效的数据分析层，对原始数据能够进行快速、有效的分析。在对客户和企业的信息进行收集时，应进行详细的客户信息咨询，对企业的报表、财务进行详细的查对，了解企业相关的信息，对企业所处行业的发展趋势、市场经济等进行分析，掌握其最真实的资金信息，以减少对银行的损失，有效降低风险。
2.4实施积极的贷款定价政策
不同的借款人和借款工具的组合会给银行带来不同的信用风险，银行应根据贷款的数额和信用等级来考虑贷款抵押的资产的价格，然后开展借贷。较大的风险应通过较高的贷利率来补偿，还要考虑贷款的数额，这样既可以保证贷款人的利益，又可以保证银行的风险，在风险发生时能够最大程度减少银行的损失。
3 结语
对商业银行存在的信贷风险，一方面需要银行加强对风险制度的建立和完善，使用专业的风险人员进行评估，加大对风险管理信息的建设，采用科学化、数字化的统计方式，有效减少因人工统计而出现的差错；另一方面，政府应放宽对商业银行的管制，使商业银行能够充分发挥其自主性，形成能够自给自足的产业链，使银行能够提高自身防范风险的能力，促进商业银行的发展。
收稿日期：2016-11-09
期房抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。期房抵押不同于一般的现房抵押，它是抵押人以即将获得所有权的房产作抵押以分期付款形式偿付抵押权人对该期房发放的贷款及利息。期房抵押是一种新型的信贷关系，具有融资性质，可以使得购房人用较少的资金购得房产，银行在有保险的条件下提供住房贷款，有利于更好地促进我国的住房制度改革。
1、如果想通过贷款买一套开发商开发的房屋，需办理的手续
先和开发商签订《商品房买卖合同》，向开发商交纳首付款，开发商出具首付款发票；接下来到房管局办理备案及预购商品房预告登记，由房管局发放《房屋预告登记证明》；持相关手续到银行办理个人住房贷款申请，银行审批同意后，签订《贷款合同》，最后由购房人和银行委托人双方持相关手续到房管局办理预购商品房抵押权预告登记，由房管局发放《预购商品房抵押权预告登记证明》，银行放款。以上就是整个贷款流程，亦是市民俗称的按揭贷款。
2、办理预购商品房抵押权预告登记须提交的材料
预购商品房抵押权预告登记，申请人应提交的材料：
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）抵押合同；
（4）借款合同；
（5）预购商品房预告登记证明；
（6）商品房买卖合同。
在办理此项登记时，需要银行被委托人和抵押人双方同时到场办理，购房人取得《房屋所有权证》后，抵押当事人双方有义务将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押权登记。
3、办理预购商品房注销登记须提交的材料
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）预购商品房抵押权登记证明；
（4）结清证明；
（5）银行出具的委托书。
如果在房屋在抵押期间，购房人取得《房屋所有权证》，并将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押权登记，那么房管部门就会把《预购商品房抵押权登记证明》换发为《房屋他项权证》，那么，在做注销登记时，上面第三项需要提交的材料就换为《房屋他项权证》，并需要提交房屋所有权证，注销抵押登记办理完后，归还房屋所有权证。
4、在申请抵押登记时的收费项目和办理时限
办理预购商品房抵押权预告登记和之前介绍的现房抵押权登记的收费标准、办理地点、办事时限都是一样的。
在办理期房抵押登记时，需要缴纳的费用有：（1）房地产抵押登记费：住房房屋登记收费标准:60元/件；非住房房屋登记收费标准:400元/件；经济适用房减半收取。(2)房地产抵押手续费：按照贷款额的0.08%收取。譬如一套成套住宅，贷款金额为20万元，需要缴纳的费用为：60+20万元×0.08%=220元。
根据相关法律法规规定，办理期房抵押登记的时限为10个工作日。近年来，我办不断优化办事流程，由10个工作日缩短至5个工作日，工作效率提高100%。
两项注销登记的办事时限都是2个工作日，办理注销登记不收任何费用。
5、在房屋所有权证未办理的情况下，一次性付款或按揭贷款结清后，凭《商品房买卖合同》是否能够办理抵押登记
不能。
依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”就是说，在《房屋所有权证》未办理的情况下，凭《商品房买卖合同》只能办理预购商品房抵押权预告登记，就是按揭贷款，并且房屋在按揭贷款的情况下不能够办理二次抵押登记。
6、有关期房按揭变更身份证号的问题
2009年以前未做商品房抵押权预告登记的，可提交身份证明变更的手续直接去抵押办档案室（512房间）进行变更。2009年以后做过预购商品房抵押权预告登记的，凭身份证明变更的手续先变更系统信息，然后再变更登记薄信息。
7、《房屋他项权证》或预购商品房抵押登记证明丢失后，如何补办
经登记的房屋他项权利证书或者登记证明申请遗失补证的，申请人为抵押权人。（1）申请人应当持遗失补证申请证明，查阅房地产抵押档案并复印房地产抵押登记原始存根后，在本市主要报纸上刊登遗失证明后，向抵押登记机关申请遗失补证。
（2）经登记的房屋他项权利证书或者登记证明申请遗失补证的，申请人应当向抵押登记机关提交下列材料：
①登记申请书； ②申请人身份证明；
贷款的重要性：
在市场主导金融体系中，资金需求者的融资需求可以有资本市场满足，交易成本的高低称为融资者选择融资方式的重要标准之一； 在银行主导金融体系中，国内经济的增长和衰退与银行体系贷款发放规模呈高度正相关性。
我国国内商业银行而言，贷款活动占银行总资产三分之二以上，带来的收益占银行总收入的四分之三甚至更多。贷款的种类：
偿还期限分：活期贷款和定期贷款； 保障程度分：抵押贷款和信用贷款；
偿还方式分：一次性还清贷款和分期偿还贷款； 贷款数量分：“批发”贷款和“零售”贷款。贷款组合：
决定银行贷款组合的因素：特定市场环境（首要因素）、银行经营规模
第二节 贷款政策与程序
贷款政策原则：6C原则——品质，能力，现金，抵押，环境，控制
品质：贷款目的明确，有能力按期偿还贷款，通过客户以往记录、其他贷款人与该客户往来经验以及客户信用评级
能力：贷款人具有申请贷款的资格和行使法律义务的能力
现金：贷款人要有充足的现金流，信贷员要用现金流量分析法判断借款人的现金状况 抵押：抵押资产的流动性、价值稳定性等关系到贷款安全的保证程度
环境：至借款人或行业的近期发展趋势、经济周期的变化对借款人的影响等，银行通过阅读借款者的信息档案获得相关信息
控制：涉及法律的改变、监督当局的要求和一笔贷款是否符合银行的质量标准等问题 贷款政策：贷款政策是指银行指导和规范贷款业务，管理和控制信用风险的各项方针措施和程序的总称，是银行从事贷款业务的准则。
基本内容：贷款业务的发展战略，贷款审批分级授权，贷款期限和品种结构，贷款发放的规模控制，关系人贷款政策，信贷集中风险管理政策，贷款定价，贷款的担保政策，贷款档案的管理政策，贷款的审批和管理程序，贷款的日常管理和催收政策，对所有贷款质量评价的标准，对不良贷款的处理
贷款的决策程序：综合分析——确定贷款结构（X则拒绝贷款）——提出贷款结构方案——与客户谈判——贷款能否满足银行与客户的需要（X则拒绝贷款）——完成贷款文件——发放贷款
贷款协议：内容包括贷款金额、期限、贷款用途的规定；利率与计息；提款条件、提款时间及提款手续；还款；担保；保险；声明与承诺；违约事件及处理；扣划；税费；抵消、转让予权利保留；变更与解除；法律适用、争议解决及司法管辖；附件。
第三节贷款审查
贷款审查的重要性
贷款审查银行减少损失、减低贷款风险的重要环节，因为贷款发放后，会因借款人主客观因素的变化导致借款质量发生变化，这会影响借款人的清偿能力。贷款审查的原则： 定期对所有类型的贷款进行审查，大笔贷款审查周期较短，小笔贷款可以随机抽样审查； 借款人的财务状况与还款能力；
贷款文件的完整性和贷款政策的一致性； 银行对抵押和担保的控制程度； 增大对问题贷款的审查力度。
第四节贷款的质量评价
贷款分类：正常、关注、次级、可疑、损失 正常：借款人有充分把握还本付息；
关注：目前有能力偿还本息，但是存在一些可能产生不利的影响因素；
次级：借款人还款能力出现明显的问题，依靠正常经营收入无法保证足额偿还本息； 可疑：借款人无法足额偿还本息，即使执行抵押或者担保，也肯定造成部分损失；
损失：在采取所有可能的措施和一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。
贷款分类过程：
阅读贷款档案——审查贷款基本情况（贷款目的、还款来源、资产转换周期、还款记录）——确定还款可能性（评估还款能力，评估担保抵押状况，非财务因素分析，综合分析）——确定分类结果
评估还款能力：财务分析、现金流量分析
非财务因素分析：行业风险、经营风险、还款意愿„„
综合分析：现在的财务状况、过去的经营业绩、现有和潜在的问题、未来的经营状况 贷款分类结果： 量化指标：
不良贷款余额（次级+可疑+损失）/全部贷款余额（正常贷款余额+关注贷款余额）/全部贷款余额 加权不良贷款余额/（核心资本+准备金）
（参考：正常1%，关注3%~5%，次级15%~25%，可疑50%~75%，损失100%）其他比率：
逾期贷款余额/全部贷款余额 重组贷款余额/全部贷款余额 停止计息贷款余额/全部贷款余额
第五节问题贷款的发现和处理
问题贷款至借款人不能在约定的期限内偿还贷款或者银行对该贷款存在潜在的部分或全部损失。
问题贷款的产生和发现：
产生问题贷款的三个因素：借款人自身因素；借款人外界的因素；银行自身错误 发现问题贷款的三条防线：信贷员、贷款复核（不够及时）、外部检查（太晚）贷款出现问题的早期财务信号：杠杆作用；获利能力；流动性
贷款出现问题的早期非财务信号：企业管理风格改变；行业、市场或产品变化；信息获
取的变化
问题贷款的处理程序：
追加资金：要保证能够收回资金 如不能追加资金： 减债程序和时间限制；增加抵押品、担保人、第二抵押；索取财务报告；立即监控抵押品和借款人；建立损失—安全点
破产清算 呆账准备金：
三种类型：按贷款组合余额一定比例提取的普通呆账准备金；根据贷款分类结果，对各类贷款按照不同比例提取的专项准备金；按照贷款组合的不同类别提取的特别准备金
（普通和专项准备金参考：正常1%，关注5%，次级15%~25%，可疑50%~75%，损失100%）
第六节我国商业银行信贷资产管理现状
我国金融机构体系信贷资产的增长：我国近20年来金融机构信贷资产以极快速度增长。我国银行体系信贷资产的结构：垄断现象严重；非国有商业银行地位不高；信贷业务的高度
垄断不利于银行业的自由公平竞争，运行效率低下；国有商业银行的信誉优势和规模优势可能是造成垄断的主要原因；国家银行体系垄断地位在削弱。
我国国有商业银行信贷资产的质量：国有商业银行的经营状况和风险与国有企业的经营状况
密切相关。国有商业银行从90年代以来资产盈利率持续下降。
处理不良资产的金融资产管理公司：1999年4月20日，第一家金融资产管理公司：中国信
达资产管理公司成立
要全面改革：加快国有企业改革，实现国有企业经营机制转换；发展资本市场是解决国有企
第一条 为适应利率市场化改革，建立科学的利率定价机制，提高永州农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）的竞争力，依据中国人民银行规定的利率政策及有关法律法规，结合本行实际制订本办法。
第二条 贷款利率定价的基本原则
（一）依法合规原则。指贷款利率定价必须遵守中国人民银行的有关利率规定及相关法律、法规。
（二）风险与收益对称的原则。在遵循资金安全性、流动性和盈利性的基础上，重点考虑贷款的风险度，同时参考资金成本、业务综合收益贡献率等最终确定贷款利率价格，体现对风险溢价的覆盖。
（三）市场化原则。通过科学有效的定价方法，切实提高定价能力，并逐步建立规范、科学、有效的机制，使贷款利率管理适应市场需要，具备市场竞争力，能扩大有效的市场份额。
（四）差别化原则。根据客户对本行的贡献度、忠诚度、信誉度，将客户细分为战略客户、黄金客户、基础客户，并实行不同的利率档次。
（五）规范管理原则。严格遵守贷款定价流程和授权的有关规定，不准擅自变相提高或降低贷款利率。
第三条 贷款利率制度的制定与执行
贷款利率定价管理办法经利率定价委员会审定通过后
实施。贷款利率的具体定价由贷审会执行。
第四条 定价流程
（一）基准利率确定。本行执行的基准利率为中国人民银行公布的各期限贷款基准利率。
（二）浮动幅度确定。本行贷审会原则上每年年初确定上、下浮幅度并设定不同利率档次（因特殊情况可研究调整）。执行利率=基准利率×（1+浮动幅度）。
（三）贷款利率定价的确定。按照贷款审批流程随同贷款审批同时确定。客户经理通过对借款人的信用等级、担保方式、资金回笼、利息收回、贷款期限等要素，按照本办法计算贷款利率，向贷审会提出执行利率意向，由贷审会审批同意。给予客户优惠贷款利率的条件要素由客户主动提供，我行审核后确认。
第五条 利率定价
（一）公司类客户的贷款利率定价：
1．在我行开立基本结算户，贷款手续齐全、抵押物足值有效的单位，且在征信系统查询中无任何不良记录，按同档次基准利率上浮0-80%之间定价，即：如日平存款占用信总额的5%以下，按同档次基准利率上浮80%执行；日平存款占用信总额5%（含）以上，利率按同档次基准利率上浮60%执行，在此基础上日平存款占用信总额每递增10%，利率下调20%，最低按同档次基准利率执行（详见附件）。
2．对在我行开立非基本结算户，贷款手续齐全、抵押物足值有效的单位，且在征信系统查询中无任何不良记录，按同档次基准利率上浮0-120%之间定价（一年内的客户按基
准利率上浮130%执行），即：如日平存款占用信总额的10%以下，按同档次基准利率上浮120%执行（一年内的客户按基准利率上浮130%执行）；日平存款占用信总额10%（含）以上，利率按同档次基准利率上浮110%执行，在此基础上日平存款占用信总额每递增5%，利率相应下调10%-20%（详见附件）； 存款占用信额度最低按同档次基准利率执行。
3．公司类客户存款仅指在我行开户并属客户名下的全部存款，包括子、母公司，但不含其他关联企业。
（二）个人类客户的贷款利率定价：
1．对在本行开立个人结算户，贷款手续齐全、抵押物足额有效的个人，按同档次基准利率上浮0-130%之间定价，最低按同档次基准利率执行（详见附件）。
2．个人类客户存款仅指在我行开户并属本人、配偶、子女、父母、岳父母名下的全部存款。
（三）小额再就业贷款按照国家相关政策规定执行。
（四）个人首套住房按揭，首付比例20%且信用良好，最低可按基准利率下浮10%执行；二套房按揭，首付比例30%且信用良好，按基准利率上浮10%执行。
（五）按等额本息方式还款的抵押贷款，按基准利率上浮30%定价。
（六）对用本行存单质押的贷款，统一按基准利率上浮20%定价。
（七）永州市农信系统内的股权质押贷款，按基准利率上浮60%定价。
（八）福祥便民卡统一按基准利率上浮68%定价，集团授
信便民卡利率按一至五年期基准利率定价。
(九）福民卡初始利率定为2‱，即月利率为6‰。一年期满客户日平存款回报率达授信额度的30%（含）以上，且用信情况好，则在下一实行日利率1.5‱，即月利率为4.5‰。
（十）对本行发展有较大促进作用的黄金客户、战略客户，其贷款利率由贷审会研究决定并定期报董事会备案。黄金客户是指与我行已建立较好的合作关系，对本行贡献力度较大，且合作期间无任何不良信用记录，经贷审会集体研究确定的客户；战略客户是指愿与本行建立长期合作关系，未发现任何不良信用记录，且对我行预期贡献度大，经贷审会集体研究确定的客户。
第六条 利率的调整
（一）遇人民银行政策性利率调整：一年期以内（含）的短期贷款，原则上不予调整；一年以上的中、长期贷款，贷款利率一年一定。
（二）已实行优惠利率的中长期贷款，若贷款后能按贷款合同的约定正常收息，并能维持贷前优惠标准，在贷款期限内可维持原利率不变。维持不了优惠标准的，三个月后本行有权取消优惠利率。
（三）未实行优惠利率的中、长期贷款，若贷款三个月后，能按贷款合同的约定正常收息，并达到了我行贷款优惠利率相应标准，贷款客户可申请在贷款剩余期内实行相应的优惠利率，在优惠期内，维持不了优惠标准的，三个月后再次取消优惠利率。
（四）凡不能按合同约定及时付息的贷款，累计欠息达两次以上（含两次）的，待利率调整时，调至同类贷款最高利率。
第七条 结息方式及罚息
（一）结息规定。贷款一般按季结息，贷款总额在100万元（含）以上的，按月结息。
（二）逾期贷款执行利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收40%；借款人未按借款用途使用的，贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%，罚息收至清偿本息为止。
第八条 监督检查
本行稽核审计部负责对本办法的执行情况进行监督检查，每季度检查不少于一次。凡违反本办法规定，随意浮动利率以及其他违规行为的有关责任人员，按《人民币利率管理规定》、《永州农村商业银行股份有限公司员工违规处罚办法》等有关规定进行处罚，触犯法律的依法移交司法机关追究其法律责任。
第九条 本办法由本行负责解释和修订，与本办法有冲突的，以本办法为准。
第十条 本办法自下发之日起执行。
当今社会，经济与金融的全球化已成为必然趋势, 而金融的地位与作用亦日益突出，金融在成为现代经济核心的同时，风险也在不断地积累并造成巨大的损失。其中比较危险的金融风险就是银行风险。中国在加入世界贸易组织以后，银行业将面临巨大的冲击，特别是以信贷为主要业务的商业银行。因此，为了使商业银行的各项业务能够正常的运行，使商业银行实现经营目标为国家带来更多的收入，对商业银行贷款风险进行管理是十分必要的。
二、贷款风险管理的必要性分析
1.有利于保证银行资金的安全。在借贷过程中，银行与借款人之间存在着信息不对称问题。此问题，可能会引发银行在信贷决策上做出“逆向选择”，引发“道德风险”。另外，贷款合同属于不完全合约，银行在签订合同之前无法完全预测将来可能出现的各种不确定性因素。上述问题都可能会导致贷款风险，而贷款风险与贷款损失有着直接的关联，贷款损失最终需要以银行的自有资本来弥补。因此，减少或避免贷款损失，强化风险管理有利于保证银行资金的安全。
2.有利于稳定银行的经营基础。银行的经营是以货币为商品，以信用为基础，实行负债经营。在经营过程中，银行贷款收益无法及时收回，就会降低银行的支付能力，影响银行负债的清偿，出现资金的流动性风险，导致信用危机，严重时还会影响到银行的稳健经营。
3.有利于提高银行的经营效益。贷款是银行各项资产中所占比例最大的盈利性资产。银行的经营效益以贷款安全为基础。只有在贷款安全的前提下，银行的经营效益才有可能实现。
三、我国商业银行贷款风险管理存在的问题
（一）商业银行贷款风险管理理念及制度不够完善
当前我国商业银行主要存在以下三“重”三“轻”的问题：一是重基层操作人员管理，轻高层管理人员管理。二是重事后管理，轻事前防范。三是重个案查处，轻全面分析。以往银行在查办案件或进行业务检查时，存在对发现的问题就事论事，举一反三少的现象，导致屡查屡犯时有发生。
（二）商业银行的风险管理框架亟需健全
我国目前商业银行的组织结构是与行政体制高度耦合的“金字塔”型的垂直管理机构。与外国相比纵向管理链条过长，而横向的分工与制衡关系强调得不够。
（三）信息不对称影响贷款风险管理
在银行经营管理中信息不对称是造成银行经济损失的一个重要原因，一是银行对不具备履约能力的借款者的风险和质量类型做出错误的判断，即逆向选择;二是有能力履约的借款人故意毁约的风险，即道德风险。
四、加强商业银行贷款风险管理的建议
（一）建立和完善系统缜密、操作性强的制度规范机制
首先，要根据情况变化和形势发展，不断增加管理制度对风险点的覆盖密度。其次，商业银行应构建防范风险的组织架构，不断完善对风险的识别、评估、监测、咨询和报告机制，并建立与银行内部部门、其他分专业风险管理部门的合作机制，协助银行高层有效防范风险。第三，不断增强风险管理制度的可操作性。商业银行要尽快建立覆盖全业务、全部门的信息管理系统，该系统不仅仅包括对已有的各种业务流程的再造和设置操作风险控制点，更有助于总行对其星罗棋布的分支机构进行垂直的、扁平化的管理。。
（二）营造以“诚信审慎”为核心的风险控制框架
风险管理文化是指全体员工在从事业务活动遵守统一的行为规范，对风险的敏感程度、承受水平、控制手段有足够的理解和掌握。应当在国有商业银行内部形成以“忠诚、守信”为基础，以风险防范为核心的风险管理文化。建立良好的风险与内控管理文化，营造一种良好的风险管理氛围，使每一个员工对风险管理工作有一种自觉的认同感，并在各自的工作岗位上增强风险防范意识。
（三）加强贷款监管，完善内外监管体系，减少信息不对称
(1)要建立健全金融监管制度。从现有的合规性稽核检查为主逐步转向以风险监督为主;以对信贷规模量的核查转向对资本充足率质为内容的检查;从事后查处违规行为为主转向当前防范为主，从总体上控制贷款风险。
(2)重视并接受巴塞尔协议。巴塞尔协议主要解决的就是信贷风险问题，银行应提高信贷风险的管理程度，像中国等国家目前还没有采取新巴塞尔协议，但要想真正取得信贷风险感觉，就必须接受新巴塞尔协议内部的评级法。
(3)发挥社会力量共同参与监管。建议设立类似于检察机关的举报制度，动员社会力量参与监督，形成外有监管，内有制约的双轨制管理体系，齐抓共管以确保金融资产的安全。
五、结论
我国商业银行必须要通过自我总结以及借鉴发达国家先进的银行管理经验，建立并完善风险管理制度及组织结构，解决风险管理的实施问题;加强金融管制，增大市场的透明度。只有建立起合理、高效的风险管理制度，引进先进的风险衡量、控制、管理技术, 才能全面提高我国商业银行的风险管理能力。
参考文献
[1]、唐国储, 《风险管理、内部控制与国有商业银行海外上市》[J]《, 金融论坛》2005.3
[2]、张小明, 刘皖.国有商业银行信贷风险的控制[J]. 江西金融职工大学学报.2007 (1)
[3]、孙涛.商业银行操作风险控制模式及其防治策略研究[M].财贸经济, 2006 (9) :90-92.
（草案）第一章 总 则
第一条 为了规范我行各支行、分理处（以下简称营业网点或贷款行）的贷款行为，加强信贷管理，提高信贷资产质量，防范和化解风险，依照《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和担保法》、《贷款通则》、《商业银行授信工作尽职指引》和《农村合作金融机构风险评价和预警指标体系（试行）》等有关法律、法规规定，本着“分级授权、落实责任、强化管理、控制大额、防范风险”的指导思想，结合我行实际，特制订本办法。
第二条 本办法适用于我行各营业网点发放的各类贷款。第三条 各营业网点发放贷款应当符合国家有关法律、行政法规和中国人民银行及中国银行业监督管理委员会颁布的相关规章制度；应当遵循安全性、流动性、效益性的原则。
第四条 各营业网点发放贷款的借、贷双方应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
第二章 贷款范围、对象和比例
第五条 各营业网点应本着“面向中小企业、面向三农、面向社区”服务的市场定位，其贷款范围主要是在本辖区内，除社团贷款外不得发放跨区及异地贷款。
第六条 各营业网点贷款对象主要是本辖区内的农户、个体工商
户、城镇居民、农业经济组织和中小企业。
第七条 各营业网点不得向不能独立承担民事责任行为的自然人和未经工商行政管理机关（事业单位登记管理机关）核准登记的企（事）业各营业网点、其他经济组织、个体工商户发放贷款；不得向国家明令禁止或限制的行业和产业发放贷款。
第八条 各营业网点发放的贷款实行集中度管理：单一客户贷款最高额度不得超过本行资本净额的10%，单一集团客户贷款总额不能超过本行资本净额的15%；500万元以上单户贷款累计额度不能超过本行贷款总额的10%。
第九条 各网点当年发放的农户贷款增幅不得低于各项贷款增幅，当年发放的企业贷款额度不得低于上年发放的额度。
第十条 各营业网点的贷款总额原则上不超过存款总额的75％（剔除使用人民银行支农再贷款发放的贷款部分）。
第十一条 各营业网点不得对同一借款人在不同网点授信，实施统一授信管理，防止多头贷款。
第三章 贷款种类、期限和利率
第十二条 各营业网点贷款按期限分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。短期贷款是指期限在１年以内（含１年）的各营业网点贷款；中期贷款是指贷款期限在１年以上（不含１年）、５年以下（含５年）的贷款；长期贷款是指贷款期限在５年以上（不含５年）的贷款。
第十三条 各营业网点贷款按保证方式可分为质押担保贷款、抵
押担保贷款和保证担保贷款。
第十四条 贷款期限由借、贷双方根据贷款用途、资金状况、资产转换周期等协商后合理确定。
第十五条 借款人申请贷款展期，应当在贷款到期日前２０天内提出书面申请，经贷款行和担保人同意，可以展期。贷款行办理贷款展期须审查贷款所需的资产转换周期的变化原因和实际需要，并坚持审慎管理原则、合理确定贷款展期期限。短期贷款展期累计不超过原定期限；中期贷款展期累计不超过原定期限的一半，长期贷款展期累计不超过三年。
第十六条 借款人提前归还贷款应在贷款合同中约定，并按合同约定执行；事先未约定的，应征得贷款人同意。
第十七条 各营业网点贷款利率由总行制定并发布执行，结息办法按有关贷款管理规定执行。
第四章 贷款调查和审查
第十八条 借款人条件。根据《贷款通则》及《商业银行授信工作尽职指引》的有关要求和风险提示，借款人应当是经工商行政管理机关核准登记（向事业单位登记管理机关办理了登记或备案）的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。借款人申请贷款，应当具备产品有市场、生产经营有效益、不挤占挪用信贷资金、恪守信用等基本条件，并且应当符合以下要求：
（一）第一还款来源充足，有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了贷款人认可的偿还计划；
（二）除自然人和不需要经工商部门核准登记的事业法人外，应当经过工商部门办理年检手续；
（三）已开立基本账户、结算帐户或一般存款账户；
（四）除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过净资产总额的50％；
（五）借款人的资产负债率要符合贷款各营业网点的要求，一般应低于60％；
（六）申请中、长期贷款的，新建项目的企业法人所有者权益与项目总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。
第十九条 借款人向贷款行申请贷款时，根据《商业银行授信工作尽职指引》中的相关要求，应当提交以下资料：
（一）借款申请书；
（二）借款人及担保人的基本情况；
（三）自然人必须提供有效身份证明、有关资信情况证明；
（四）法人、其它经济组织必须提供前三和前一月的财务报告（不足三年的，提供自成立以来的报表），其中报告必须经省联社入围的会计（审计）事务所审计；
（五）借款和担保企（事）业法人代码证（副本及影印件）、工
商营业执照（副本及影印件）和年检证明、法人代表身份证及其必要的个人信息（历史背景、信用状况、道德品质、授信动机、管理水平等）；
（六）借款和担保企业（其它经济组织）经税务部门年检合格的税务登记证明和近二年税务部门纳税证明材料复印件；
（七）借款人和担保人双方的验资报告、公司章程；
（八）抵押（质押）物清单、有处分权人同意抵押（质押）的证明或保证人同意保证的有关证明文件、有法律效力的抵押（质押）物评估报告；
（九）借款和担保企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等；
（十）若为有限责任公司、股份有限公司、合资合作或承包经营性质的企业或组织，要提供董事会或发包人同意申请贷款（授信）和提供担保的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明；
（十一）借款和担保企业现金流量预测及营运计划；
（十二）股东大会关于利润分配的决议；
（十三）借款（授信）由授权委托人办理的，需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；
（十四）贷款行认为需要提供的其他有关资料。
第二十条 受理借款人申请后，贷款行授信人员根据《商业银行授信工作尽职指引》中的相关要求和风险提示，应当对借款人的信用
状况，借款的合法性、安全性、盈利性，高管人员的综合素质等情况进行调查，核实抵押物、质押物、保证人等情况，测定贷款的风险度。
第二十一条 贷款行授信人员贷款审查应重点审核以下内容：
（一）借款人提供的各类信息是否真实、有效；
（二）评估借款人的还款能力。主要通过借款人的财务状况、现金流量以及历史还款纪录等因素；
（三）评估借款人的信用等级。主要通过借款人的人员素质、劳动能力、经济实力、资金情况、履约记录、经营效益和发展前景等因素；
（四）担保的质量和法律效力。贷款行在发放担保贷款时，应对保证人的担保资格、担保能力，抵（质）押物的权属和价值的真实性以及实现抵（质）押权的可行性进行严格的审查。同时，必须按照《担保法》的规定，由贷款行和担保人签订担保合同，办理担保手续，需要办理登记的，应依法办理登记；需交付的，应依法交付；
（五）贷款行发放企业贷款时，必须严格审查其是否在本行开设有基本结算账户以及历史资金往来情况，掌握并预测企业的现金流量；
（六）贷款行需发放项目贷款时，必须对项目立项的合法、合规性和项目可行性进行严格审查，并要对项目贷款的可行性和风险预测进行评估论证；
（七）贷款行向相关联的多个企业之一发放贷款时，应统一评估
与借款人相关联的所有企业的资产负债、财务状况、对外担保以及关联企业之间的互保情况，集中控制风险。
第五章 贷款审批
第二十二条 根据分类指导、分级授权，建立“权、责、利”相结合的运行机制，以“自主经营、自担风险、自我约束、自求发展”为指导方针，转授权范围内额度的贷款由各营业网点自主审批，超过转授权额度的贷款上报总行审批。
第二十三条 超过营业网点转授权额度贷款审批程序实行“审贷分离”具体操作为：由各营业网点将受理的贷款资料首先交由业务主管部门进行审查，业务部门经审查符合发放条件，提出书面审查结论后，转交风险部门审核，风险部门经审核没有问题的，签署审核结论，并退回业务部门提交审贷委员会表决，最后决定是否贷款。业务部门经审查不符合条件的贷款，要把材料及时退回各营业网点，需补充完善的，应及时补充完善；风险部门经审核认为不该发放的贷款，应及时签署意见把材料退回业务部门处理，认为需要补充完善的，应及时反馈业务部门补充完善。
第二十四条 陕西省镇坪县农村商业银行股份有限公司成立授信业务审批委员会，人员由行长或分管业务的副行长、信贷、财务、风险、监察、稽核等部门负责人组成，主任由行长或分管业务的副行长担任。
第二十五条 审贷委员会主任组织召开贷款评审会，参会人员必
须要超过审贷委员会组成人员的三分之二。对报批的贷款在听取情况介绍后，审贷委员会各成员应充分发表意见，明确表态，并实行记名投票方式表决，当会决定是否贷款，同意票数超过应参会成员的三分之二即为通过。董事长对审贷委员会通过的贷款有一票否决权。
第二十六条 各营业网点发放的贷款必须严格按照本办法第八条、第九条、第十条规定执行。如需向符合国家产业政策、市场前景好、科技含量高、产品适销对路、经济效益好的项目发放超规定比例且额度较大的贷款时，可由陕西省镇坪县农村商业银行股份有限公司审查同意后，申请省联社组织发放社团贷款，具体操作办法按《陕西省农村信用社社团贷款管理暂行办法》规定办理。
第二十七条 陕西省镇坪县农村商业银行股份有限公司对各营业网点的贷款业务主要进行如下管理和指导：
一、审批超过对各营业网点转授权的贷款；
二、提供国家信贷投放导向政策、行业（产业）发展趋势等信息；
三、及时规范各营业网点贷款发放程序及要素，设定贷款投向范围；
第六章 贷款检查
第二十八条 各营业网点授信工作人员在贷款发放后要按照《贷款通则》和《商业银行授信工作尽职指引》的有关规定定期做好“贷后检查”。检查的主要内容包括：贷款的用途、效果等使用情况；借款人生产能力、产品销售等生产经营变化情况；借款人现金流量、收入等财务状况变化情况；借款人重大经营决策变化等影响贷款风险的其他情况。授信工作人员要对以上情况及时掌握并提出相关意见和建议，以“检查报告”形式向行领导汇报，领导要在“检查报告”上签署处理意见。
第二十九条 陕西省镇坪县农村商业银行股份有限公司风险部门对发放的大额贷款要建立贷款管理台账。业务、风险、监察、稽核等相关部门要定期、不定期对贷款的管理情况进行检查，要做到对贷款风险和违规放贷等情况及时掌握并采取措施进行风险控制和违规处理。
第七章 贷款档案管理
第三十条 各营业网点应加强贷款的档案管理。每笔借款自接受申请之时起就必须按户建立贷款档案，申请资料、调查报告、审批资料以及贷款合同、借据和贷后检查报告、余额对帐单、催收通知单等有关贷款发放、管理和收回的一切书面资料都必须入档管理。稽核部门和业务主管部门要定期对各营业网点贷款档案管理情况进行检查。凡因贷款档案管理不规范造成贷款损失的，要追究当事人责任。
第八章 责任追究
第三十一条 各营业网点贷款管理责任制度是指对各营业网点发放的贷款，明确贷款管理责任人，由责任人负责贷款的管理和收回，贷款造成风险和损失的，根据责任人管理责任的大小，由责任人进行赔偿的制度。按照贷款种类和岗位职责的不同主要有以下五个方
面，其具体的认定标准和处理办法按照《陕西省农村信用社贷款管理责任制度》（暂行）执行。
（一）行长（主任）负责制。各支行行长、分理处主任对全部贷款发放和收回负全部责任。
（二）授信工作岗位责任制。各营业网点将贷款管理的每一个环节责任落实到相关部门、岗位和个人，并明确各自的管理职责。
（三）小额贷款独任负责制。是指授信工作人员在各营业网点授予的权限范围内所发放不需要经过集体研究审批的小额贷款（包括：信用、担保、联保、质抵押贷款），实行五包独任负责制，即包调查，包审批、包发放、包管理、包收回。
（四）大额贷款责任制。是指发放大额贷款时，在严格落实“三查”制度、实行审贷分离、相互制约的基础上，由调查岗、审查岗、决策岗等授信岗位人员共同分别承担管理责任。
（五）离职责任追究制。对授信工作人员离开岗位后，发现其在原任期间或原单位存在有违规、违纪、违法行为贷款的，返回原单位追究相关责任。
第三十二条 对贷款责任认定和追究由陕西省镇坪县农村商业银行股份有限公司负责。
第九章 奖惩制度
第三十三条 为了充分体现权、责、利相一致的原则，对贷款管理好、资产质量高、考评业绩突出的单位和授信工作人员应给予适
当奖励。
第三十四条 授信工作人员有下列行为之一的，视其情节轻重，分别给予相应的通报批评、经济处罚和行政处分；形成不良信贷资产的，要离岗清收；触犯法律构成犯罪的，移交司法机关处理。
（一）不执行“三查”制度造成贷款损失的；
（二）对借款人的财务、资信等状况调查不真实，导致审查、审批失误，造成贷款损失的；
（三）越权或变相越权审批信贷业务的；
（四）向关系人发放信用贷款的或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人同类条件的；前项关系人是指各营业网点的各级管理人员、授信工作人员和其近亲属及上述范围内人员投资办的公司、企业和其它经济组织。
（五）违规发放跨社区、异地贷款以及假名冒名贷款的；
（六）填写合同、借据和相关文件不规范的；
（七）对贷款的风险预警信号不及时上报处理，或措施不力，延误时机形成损失或对到、逾期贷款不及时催收失去法律诉讼时效的；
（八）随意提高或降低利率，不按有关规定收息或以贷收息的；
（九）不按规定管理信贷档案，导致贷款档案内容不完整或遗失的；
（十）上报虚假数据信息，导致管理部门决策失误的。第三十五条 各级管理人员有下列行为之一的，视其情节轻重，分别给予相应的通报批评、经济处罚和行政处分；触犯法律构成犯罪的移交司法机关处理。
（一）不按照规章制度规定审查、审批贷款的；
（二）与借款人、担保人串通提供虚假材料，误导贷款调查的；
（三）对合同、借据等贷款凭证审查不实有明显遗露的；
（四）逆程序或变相逆程序审批贷款的；
（五）越权或变相越权审批贷款的；
（六）向不符合规定和条件的借款人发放贷款的；
（七）向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款条件优于其它借款人同类条件的；
（八）依据未经核实的信息审批发放贷款造成损失的；
（九）审批贷款时运用政策法律不当造成贷款损失的；
（十）审批没有经过调查的贷款；
（十一）对授信工作人员上报的风险贷款化解方案不及时处理，或措施不力延误时机形成损失的；
（十二）随意提高或降低利率，不按有关规定收息或以贷收息的；
（十三）对授信工作人员管理不力，不落实责任追究制度的；
（十四）上报虚假数据信息，导致管理部门决策失误的。
第十章 附 则
第三十六条 本办法由某某农村商业银行股份有限公司负责解释和修改。
第一章 总则
第一条 为规范xx银行（以下简称：“本行”）固定资产贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、中国银行业监督管理委员会《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》及本行信贷管理基本制度，制定本办法。
第二条 本办法所称固定资产贷款，是指本行遵循依法合规、审慎经营原则，向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。
第三条 固定资产贷款按区域、行业及贷款品种等实行限额管理，且应约定明确、合法的用途及按照约定检查、监督贷款使用，防止贷款被挤占挪用。
第四条 小企业固定资产贷款贷款原则上参照本办法执行，对本行无须承担任何信用风险责任的包括委托贷款不执行本办法。
第二章 贷款分类与额度
第五条 固定资产贷款按照贷款用途分为基本建设贷款、技术改造贷款和房地产开发贷款等。
第六条 不以用途划分的贷款产品，贷款用于或部分用于借款人固定资产投资的，应按照本办法的规定办理贷款发放和支 1 付。
第七条 固定资产贷款纳入对借款人及其所在集团客户的综合授信额度管理。
第八条 在满足固定资产贷款的前提下，可以串用固定资产额度办理银行承兑汇票、付款保函，短期授信业务用途与固定资产贷款额度相同的短期授信业务到期可以用固定资产贷款偿还。
第三章 贷款条件、用途、金额与期限
第九条 借款申请人应具备以下基本条件：
（一）依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记的企事业法人、其他经济组织；
（二）持有经年检合格的贷款卡；
（三）借款申请人及项目发起人无重大不良记录；
（四）在本行辖内经营机构开立存款账户；
（五）具备贷款项目的投资主体资格和经营资质（发起人具备亦可）；
（六）本行要求的其他的客户准入标准。第十条 固定资产贷款项目应满足以下条件：
（一）借款用途及还款来源明确、合法；
固定资产贷款应用于相应的固定资产项目建设，可用于置换项目资本金比例之外的借款人前期投入，可以用于归还项目的负债性资金（包括债券、银行借款、股东借款、信托借款等），但不得用于置换项目资本金。
（二）符合国家产业、土地、环保、安评等政策，并取得了相应的批准文件；
（三）按规定履行了固定资产投资管理程序，并取得相应的批准（核准、备案）文件；
（四）符合国家项目资本金制度和项目法人制度；
（五）符合本行的行业准入标准。
固定资产贷款应有明确对应的项目和合法、合规用途，不得以一笔贷款对应两个及以上项目。
第十一条 固定资产贷款申请金额应符合本行资本约束及国家关于项目资本金的专项管理规定，根据项目的实际需要、风险水平及控制措施等因素合理确定。对已建xx项目的再融资不得超过项目当前的负债性资金余额。
第十二条 贷款期限及还款计划应以合理测算的借款人（或项目）未来收入现金流情况具体确定。
固定资产贷款期限一般不得超过十年，超过十年的，应事前报监管部门备案。
第四章 贷款方式及担保要求
第十三条 本行固定资产贷款可采用以下方式：
（一）信用；
（二）贷款项目资产抵（质）押；
（三）贷款项目资产抵（质）押之外的其他担保；
（四）贷款项目资产抵（质）押+其他担保。
上述项目资产包括项目形xx的固定资产、土地使用权以及形xx的收费权等所有符合法定抵（质）押条件的资产。
第十四条 同时符合以下条件的固定资产贷款可采用信用方式：
（一）借款人符合本行信用贷款的一般条件；
（二）以借款人整体现金流还款，且不属于项目融资；
（三）符合本行及监管要求的其他条件。
第十五条 项目融资至少应当采用“贷款项目资产抵押”的方式。对建设及建xx风险较大的项目，本行不承担建设期风险，在项目建设期应采用“贷款项目资产抵（质）押+其他担保”方式，其中“其他担保”除项目发起人提供连带责任保证担保外，尚须提供经本行认可的其他担保。
第十六条 对于期限较长、不确定性因素较大的项目融资，本行认为有必要对项目经营施加影响的，应要求项目发起人将持有的项目法人股权为贷款提供质押担保，但股权价值在计算担保率时不应计入。
第十七条 借款人不符合本行信用贷款条件，且采用“贷款项目资产抵（质）押”不满足本行担保率规定的，应采用“贷款项目资产抵（质）押”之外的其他担保或“贷款项目资产抵（质）押+其他担保”的方式。
第十八条 以本贷款形xx固定资产及用于贷款担保的资产原则应投保相应的商业保险，本行须为第一顺位保险金请求权人，不能xx为第一顺位保险金请求权人的，应采取措施有效控 4 制保险赔款权益。
第五章 贷款利率、计结息与收费
第十九条 固定资产贷款利率由本行贷款经营部门在授权范围内根据市场情况与借款人谈判确定，且应符合中国人民银行的利率管理规定。
第二十条 固定资产贷款利率分为固定利率和浮动利率两类，一年期以上固定资产贷款原则上不执行固定利率。固定资产贷款的计结息按现行规定执行
第二十一条 借款人单方面提前还款的，应于还款日前一个月书面通知本行，对于借款人因经营现金流富裕而提前还款的，原则可不收取补偿费；对于借款人通过其他银行或其它融资方式再融资而提前还款的，须支付补偿费。借款人未于提前还款日前一个月书面通知本行的，应支付补偿费。
第二十二条 固定资产贷款利率水平以及承诺费、提前还款补偿费的收费标准及授权按照本行的相关规定执行并在借款合同中予以明确约定。
第六章 贷款流程
第二十三条 固定资产贷款办理之前应原则由经办行或委托专业评估机构对借款人进行评级。对能够提供经本行认可且变现、代偿能力强的担保的，可不要求强制评级。
第二十四条 固定资产贷款流程分为受理、尽职调查、风险 5 评价、申报审批、合同签订、发放、支付、贷后管理等环节。
第一节 受理与尽职调查
第二十五条 客户经理受理固定资产贷款申请后，应开展以下工作：
（一）借款人（项目发起人）资格审查；
（二）申请额度初核，如出现贷款申请与额度授信不一致、额度不足等，应及时调整；
（三）收集基础材料并做形式审查。
第二十六条 客户经理受理固定资产贷款后，应开展尽职调查，内容包括：
（一）调查借款人提交的包括但不限于借款人基础资料及项目基本情况（借款人应明确书面承诺所提供材料真实、完整、有效，以及项目陈述的可靠性）；
（二）持续授信条件的满足情况（含项目法定手续取得情况；借款人现金流、项目现金流、项目建设自筹资金来源、项目形xx后流动资金需求及来源、项目预期可行性等）；
（三）项目的实际进展情况（含资金投入及来源）；
（四）项目承包商、设备制造商、监理机构、原材料供应方以及项目产品核心用户等项目相关方的资信和实力；
（五）其他本行认为必要的调查。
客户经理根据尽职调查情况按照本行固定资产贷款调查报告规范形xx贷款调查报告并上报审核。
第二节 风险评价
第二十七条 在对借款人及项目发起人、项目合规性进行风险评价基础上，尚需对项目存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、产品市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险进行评价。
第二十八条 根据项目技术可行性、财务可行性和还款来源可靠性、担保及项目保险等内在因素，充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素，审慎预测项目的未来收益进行现金流偿债能力风险评价。
第三节 申报与审批
第二十九条 信贷管理部门根据尽职调查及项目评估情况提交调查报告；风险管理部门根据风险评价情况完xx审查报告；一并提交审批。
第三十条 本行各级信审会在授权范围内审批相应的固定资产贷款申请及确定贷款实施方案。
第四节 合同签订
第三十一条 审批完xx后，客户经理根据已确认的合同要素按照本行标准合同使用管理规定填写合同。
第三十二条 格式文本中内容包括但不限于：
（一）贷款金额、期限、利率、承诺费、补偿费标准；
（二）贷款担保、发放与支付方式，以及提款条件；
（三）贷款发放与还款帐户，并明确是否约定专门帐户及对帐户的监控措施；
（四）借款人承诺;
（五）风险处置方式及违约条款；
（六）其他需要约定的内容。
第三十三条 固定资产贷款所使用合同均应为本行所提供的标准格式合同，若有双方所约定内容格式合同未涵盖的要素可签订补充合同进行约定。
第五节 发放与支付
第三十四条 客户经理岗及放款岗分别负责贷款发放与支付和审核；对公会计负责贷款的上帐和支付。
第三十五条 贷款发放是指本行将贷款由内部贷款账户划至借款人存款账户的过程；贷款支付是指借款人存款账户内的借款资金对外支付的过程。
第三十六条 借款人应在本行开立专门的贷款发放账户，用于办理合同项下贷款资金的发放与支付。专门的贷款发放账户可以是一般帐户或专门帐户，经办行应根据是否能有效监控贷款按约定用途使用的原则确定。
第三十七条 贷款资金支付分为贷款人受托支付和借款人自主支付两类。
贷款人受托支付是指本公司根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金通过借款人贷款发放账户支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。
借款人自主支付是指本公司根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后，由借款人自主支付给符合合同约定用 8 途的借款人交易对手。
贷款用于归还项目负债性资金的，贷款资金应该支付给原债权人，归还其他银行借款的，可以支付给借款人在原贷款银行开立的同名存款账户，借款人应在还款后提供相应的还款凭证。
贷款用于置换项目资本金比例之外的借款人前期投入的，贷款资金可以转入借款人存款账户，但借款人应提交其前期投入证明文件。
第三十八条 单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式（合同中明确约定）。
第三十九条 贷款发放前，应审核借款人是否符合审批设定及合同约定的提款条件，贷款支付审核内容包括：
（一）明确支付金额、时间、对象、方式及经办账户；
（二）上述支付内容与申请提交的交易合同的一致性；
（三）交易合同条款的合理性；
（四）合同项下商品达标情况的判断（只针对复杂项目融资，合同中已明确采购商品的标准）。
首次贷款发放与支付审核，应经客户经理及经营主管初审后，由贷款发放与支付审核岗及其主管进行审核；非首次贷款发放与支付的审核可经客户经理初审后，由贷款发放与支付审核岗审核。
第四十条 贷款人受托支付方式下，按以下程序操作：
（一）借款人提交以下材料：
1、与第三方的交易资料，包括商务合同和（或）发票的原件和复印件；
2、资本金到位和使用情况的证明材料，包括注册资本证明、存放资本金账户的流水、使用资本金的发票或交易合同+付款凭证；
3、书面提款申请。
在贷款人受托支付方式下，应建立贷款发放与支付审核登记簿和相关审核资料档案。
（二）客户经理对以下内容进行初审：
1、借款人提交的商务合同和（或）发票原件与复印件是否一致，并将原件退还借款人；
2、借款人申请的支付事项与合同中关于用途的约定以及项目的建设需求是否契合；
3、借款人是否符合其他合同约束条件（包括财务指标、交叉违约情形等）。
客户经理初审后认为可以支付的，提出初审意见，并由经营主责任人审核；客户经理或经营主责任人认为不能支付的，将材料退还借款人并说明理由。
（三）客户经理将以下资料提交贷款发放与支付审核岗位：
1、初审意见；
2、借款人最新财务报表以及据此计算的财务指标（如果合同对财务指标没有限制的可不提供此项）；
3、借款人填写的支付申请书；
4、借款人商务合同和（或）发票复印件；
5、征信系统中借款人的最新信用记录；
6、借款人提交的资本金到位和使用情况的证明材料。
如系初次审核，还应提供：
7、借款合同；
8、担保合同，以及办妥抵质押登记的证明（或收妥质押物的证明）、收费权质押回款账户的开立情况（新账户包括户名、账号、开户机构，存量 10 账户需要提交最近两个月的流水），担保人有权机构出具的同意担保的文件；
9、其他相关合同。
（四）贷款发放与支付审核部门（岗位）对以下内容进行审核：
1、经营部门初审意见的合规性；
2、已经到位和使用的资本金金额是否符合合同约定条件；
3、借款人支付申请书中的支付事项是否与提交的交易合同和（或）发票一致；
4、借款人提交的交易合同和（或）发票是否与借款合同约定的用途一致，如果借款合同中对供应商、承包商以及产品质量标准有具体要求的，应予以核对；
5、借款人是否符合合同中对财务指标、交叉违约情形的约束条件；
6、借款人是否存在未整改的违约支付事项。如果是初次审核，还应：
7、审核担保是否已经有效落实。
（五）贷款发放与支付审核部门经审核认为符合支付条件的，向会计部门发送贷款发放与支付通知单（含支付金额、时间、对象、方式和经办账户号）。
（六）会计部门接到支付通知单后，于当日内按会计及结算规定办理对外支付。
（七）贷款资金支付后出现退款的，会计部门应及时通知借款人并按会计核算规定处理。
（八）贷款发放与支付后，将贷转存凭证和对外付款凭证转交借款人。
第四十一条 借款人自主支付方式下，按以下程序操作：
（一）借款人提交以下材料：
1、资本金到位和使用情况的证明材料，包括注册资本证明、存放资本金账户的流水、使用资本金的发票或交易合同+付款凭证；
2、填写好的提款申请书（设计固定格式，其中应明确该笔提款项下的每笔支付不得超过XX元）及该笔提款项下的计划支付事项清单，如果该笔提款项下的计划支付事项有相关交易合同和（或发票）的，应一并提供。
（二）客户经理对以下内容进行初审：
1、借款人的计划支付事项与借款合同中关于用途的约定以及项目的建设需求是否契合；
2、借款人的计划支付事项是否符合合同约定的借款人自主支付标准（以单笔金额控制）；
3、借款人是否符合其他合同约束条件（包括财务指标、交叉违约情形等）。
客户经理初审后填写初审意见单（据上述内容设计格式）；客户经理认为不能发放的，将材料退还借款人并说明理由。
（三）客户经理将以下资料提交贷款发放与支付审核部门（岗位）：
1、初审意见单；
2、借款人的最新财务报表以及据此计算的财务指标（如果合同对财务指标没有限制的可不提供此项）；
3、借款人填写的提款申请书；
4、征信系统中借款人的最新信用记录；
5、借款人提交的资本金到位和使用情况的证明材料。如果是初次审核，还应提供：
6、借款合同；
7、担保合同，以及办妥抵质押登记的证明（或收妥质押物的证明）、收费权质押回款账户的开立情况（新账户包括户名、账号、开户机构，存量账户需 12 要提交最近两个月的流水），担保人有权机构出具的同意担保的文件；
8、其他相关合同。
（四）贷款发放与支付审核部门（岗位）对以下内容进行审核：
1、经营部门初审意见单的合规性；
2、已经到位和使用的资本金金额是否符合合同约定条件；
3、借款人的计划支付事项与借款合同中关于用途的约定是否一致；
4、借款人是否符合合同中对财务指标、交叉违约情形的约束条件；
5、借款人是否存在未整改的违约支付事项。如果是初次审核，还应：
6、审核担保是否已经有效落实。
（五）贷款发放与支付审核部门经审核认为符合发放条件的，向会计部门发送贷款发放通知单（同前）
（六）借款人对账户内资金按照申请时确定的计划支付事项使用。
（七）借款人于每月末（或季末，根据项目具体情况在借款合同中约定）将账户内资金的实际支付情况向本行经办机构汇总报告，客户经理根据该汇总及资金帐户流水形xx资金使用检查专项报告。
（八）借款人出现信用状况下降、不按合同约定支付贷款资金、项目进度落后于资金使用进度、违反合同约定以化整为零方式规避贷款人受托及自主支付的，依据借款合同中借款人责任条款，与借款人重新协商贷款发放与支付的方式和条件。
（九）重新商定的发放与支付条件应通过补充协议的方式签 13 订，并及时提交贷款发放与支付审核部门，补充协议签订之前，停止贷款的发放和支付审核。
第四十二条 本行认为有必要准确掌握项目建设进度、工程质量、实际造价等情况的，可委托或要求借款人委托外部中介机构监督检查项目的实际进度，在借款人、供应商（承包商）、外部中介机构共同认为项目进度符合付款条件时，三方签署共同签证单，作为贷款发放与支付审核的必备要件。
第四十三条 固定资产贷款、承诺费、提前还款补偿费按本行相应账务核算有关规定核算。
第七章 贷后管理
第四十四条 贷后管理是指借款人开始占用本行信贷资金开始，直至贷款被收回或以完全卖断方式转让止，对借款人及项目经营持续监控的行为。贷后管理内容包括但不限于：
定期不定期对借款人和项目发起人履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况、项目及借款人整体现金流、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保及变动情况等内容进行检查与分析。
在项目建设期间，贷后管理应对项目建设进度、资金到位和使用进度、贷款资金支付情况、工程建设质量等事项重点关注；在项目经营期间，贷后管理应对项目的生产经营、项目资产的维护、项目产品市场的变化、新政策的不利影响等事项重点关注，并通过对借款人经营现金流的分析判断其实际经营情况。
合同约定专门还款准备金账户的，贷后管理还应检查借款人 14 进入专门账户收入现金流比例以及账户内的资金平均存量是否符合约定。
对项目实际投资超过原定投资金额，贷款人经重新风险评价和审批决定追加贷款的，应要求项目发起人配套追加不低于项目资本金比例的投资和相应担保。
出现可能影响贷款安全不利情形时，应对贷款风险进行重新评价并采取针对性具体措施。
第四十五条 贷后管理按本行贷后管理办法规定执行，具体由贷款经办机构及经办人员负责。
第四十六条 贷款风险分类遵照本公司风险分类规定执行。
第八章 项目融资的特别规定
第四十七条 本办法所称项目融资，是指符合特定条件的固定资产贷款，特定条件包括：
（一）贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；
（二）借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人；
（三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。
第四十八条 项目融资风险评价，应当符合以下要求：
（一）充分识别和评估融资项目中存在的建设期风险和经营期风险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、产品市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。
（二）以偿债能力分析为核心，重点从项目技术可行性、财务可行性和还款来源可靠性等方面评估项目风险，充分考虑政策变化、市场波动等不确定因素对项目的影响，审慎预测项目的未来收益和现金流。
对于融资结构复杂、采用新型技术的项目融资，在项目评估和执行过程中，可以委托或者要求借款人委托具备相关资质的独立中介机构为项目提供法律、税务、保险、技术、环保和监理等方面的提供专业意见或服务。
第四十九条 项目融资应要求符合抵质押条件的项目资产和/或预期收益等权利为贷款设定担保，并根据需要采取以下措施有效降低和分散融资项目在建设期和经营期的风险：
（一）要求借款人或者通过借款人要求项目相关方签订总承包合同、投保商业保险、建立完工保证金、提供完工担保和履约保函等方式，最大限度降低建设期风险。
（二）要求借款人签订长期供销合同、或者发起人提供资金缺口担保等方式，有效分散经营期风险。
（三）对于期限较长、不确定性因素较大的项目融资，本行认为有必要的，应要求项目发起人将持有的项目法人股权为贷款提供质押担保。
确定股权质押率时应充分考虑股权的可变现性、项目建xx风险等因素。当股权质押与项目资产抵押共存时，原则上不应计入股权的担保价值。
同一笔项目融资可据不同阶段的风险特征和水平，按照风险收益匹配原则设定不同的贷款利率方式和利率水平。
第五十条 采用贷款人受托支付方式时，本行认为有必要准确掌握项目实际造价、工程质量、建设进度等相关情况并将其作为贷款支付条件的，可以要求借款人、独立中介机构和承包商等共同检查设备建造或者工程建设进度，并根据出具的、符合合同约定条件的共同签证单，进行贷款支付。
独立中介机构可以是监理公司、造价咨询机构、资产评估公司、质量监督机构等。
第五十一条 同一项目融资由多家金融机构参与贷款的，本行原则上应当以银团贷款的方式参与。
第五十二条 项目融资应与借款人在合同中约定专门的项目收入账户，要求所有项目收入进入约定账户，账户内资金只能按照约定的条件和方式对外支付。
贷后管理时应当对项目收入账户进行动态监测，当账户资金流动出现异常时，应当及时查明原因并按贷后管理的要求采取相应措施。
第九章 违约责任条款
第五十三条 借款人出现违反合同约定情形的，应及时采取有效措施，必要时应依法追究借款人的违约责任。第五十四条 固定资产贷款形xx并经认定为不良贷款的，移交本行资产保全部门专门管理，资产保全部门应及时制定清收或盘活措施。
对借款人确因暂时经营困难不能按期归还贷款本息的，可与借款人协商并按规定进行贷款重组；对确实无法收回的固定资产不良贷款，按照相关规定对贷款进行核销后，应继续向债务人追索或进行市场化处置。
第四十八条 有下列情形之一的，将按本行规定严格追究各经营主责任人和具体经办人员经济、行政及法律责任：
（一）受理不符合条件的固定资产贷款申请并发放贷款的；
（二）与借款人串通，违法违规发放固定资产贷款的；
（三）超越、变相超越权限或不按规定流程审批贷款的；
（四）未按本办法规定签订贷款协议的；
（五）与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款的；
（六）未按本办法规定进行贷款资金支付管理与控制的；
（七）有其他严重违反本办法规定的行为的。
第十章 附则
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