按揭房离婚协议书（精选7篇）
女方：_________，民族：_____族，_____年____月____日生，住址：_______________，身份证号码：_______________，工作单位：_______________。
双方于_____年____月____日在_____市_____城区(县)人民政府的民政部门登记结婚，现因__________的原因，自愿离婚，经双方协商一致，对有关事项，依《婚姻法》的规定达成如下协议：
一、男方_________与女方_________自愿离婚。
二、子女的抚养
1、双方于_____年____月____日生育有一儿子/女儿，取名：_________，离婚后儿子/女儿随男方/女方直接抚养生活，由女方/男方每月给付抚养费(包括生活费、教育费、医疗费)_________元，在每月_________号前付清，直到孩子完成高中教育阶段止。高中教育阶段之后的有关费用双方日后重新协商。
2、探望的时间：男方/女方可在每月的第_________周星期六起至周日接儿子/女儿随其生活或娱乐。如临时或节假日的探望，可提前一天由双方协商，达成一致后可按协商的办法进行探望。儿子/女儿十周岁以上时，探望权的行使应尊重儿子/女儿的意见，不可强行按本协议执行。
三、夫妻共同财产的分割
1、房产
夫妻双方婚后购有坐落在_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房一套，登记在男方/女方(或双方)名下，属夫妻共有财产。离婚后，该套房屋归男方/女方所有(注：包括房内装修内附属设施及相关配套设施)，双方相互配合办理产权变更登记手续。因办理产权变更登记手续所应支付的一切税费等均由男方/女方承担。取得房屋所有权的一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____日内付清。
夫妻双方婚后购有坐落在_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房一套，购房时以男方/女方为主贷人向_____银行按揭贷款购买，首付及按揭还款都来源于夫妻共有存款，该房属夫妻共有财产。离婚后，该套房屋归男方/女方所有(注：包括房内装修内附属设施及相关配套设施)，双方相互配合办理产权变更登记及办理贷款主贷人变更手续。因办理产权变更登记及办理贷款主贷人变更手续所应支付的一切税费等均由男方/女方承担。取得房屋所有权的.一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____内付清。
夫妻共有房屋内的家用电器及家具等等(见清单)，双方同意作价_____万元，归男方/女方所有，取得的一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____内付清。
2、机动车辆：_____年____月____日购有_____牌汽车一辆，离婚后归男方/女方所有，取得的一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____内付清。
3、股权、股票、债券等：(如前述依协议详定)。
4、其他财产：双方各自名下的其它私人财产(如首饰、衣服等)归各自所有。
四、离婚后住房的安排
男方住：_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房。
女方住：_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房。
五、债务的处理
双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。(_____方于_____年____月____日向_____所借债务由______方自行承担)。
六、一方隐瞒或转移夫妻共同财产的责任
双方确认夫妻共同财产在上述第三条已作出明确列明。除上述房屋、家具、家电及银行存款外，并无其他财产，任何一方应保证以上所列婚内全部共同财产的真实性。
本协议书财产分割基于上列财产为基础。任何一方不得隐瞒、虚报、转移婚内共同财产或婚前财产。如任何一方有隐瞒、虚报除上述所列财产外的财产，或在签订本协议之前__年内有转移、抽逃财产的，另一方发现后有权取得对方所隐瞒、虚报、转移的财产的全部份额，并追究其隐瞒、虚报、转移财产的法律责任，虚报、转移、隐瞒方无权分割该财产。
七、经济帮助及精神赔偿
因女方生活困难，男方同意一次性支付补偿经济帮助金_____元给女方。鉴于男方要求离婚的原因，男方应一次性补偿女方精神损害费_____元。上述男方应支付的款项，均应于_____年____月____日前支付完毕。
八、违约责任的约定
任何一方不按本协议约定期限履行支付款项义务的，应付违约金_____元给对方。
九、协议生效时间的约定
本协议一式三份，自婚姻登记机颁发《离婚证》之日起生效，男、女双方各执一份，婚姻登记机关存档一份。
男方：(签章)____________________
_______________年_______________月_______________日
女方：(签章)_______________
我与丈夫李先生共有两处住房分别为120平米和90.6平米。最近打算将90.6平米房屋出售。为规避“国五条”房产税, 双方经协商达成假离婚协议, 约定90.6平米房屋归我所有并由我出售, 120平米房屋归李先生所有。双方到当地婚姻登记部门自愿办理离婚手续后不久, 李先生竟然与马女士建立特殊关系, 准备结婚。我以种种办法强烈要求复婚, 却遭到李先生的拒绝。为阻止李某, 我打算以离婚有假为由起诉, 申请法院确认协议无效, 会得到法律的支持吗?
读者:高晓溪
高晓溪读者:
尽管你与李先生是为了规避“国五条”之房产税而假离婚, 但实际是真还是假, 只有你们双方当事人知道。对于当事人签字订立的“假离婚协议”, 上面也没有写“假”字, 人民法院自然应依法视其为有效。事后若一方反悔, 提出离婚协议是假的, 要得到法律的支持, 必须提供能够足以推翻原协议的证据来证明离婚协议确实是假的, 是为了规避“国五条”之房产税而签订假离婚协议。如果能举证证明当初签订假离婚协议具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形, 即: (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同, 损害国家利益; (二) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益; (三) 以合法形式掩盖非法目的; (四) 损害社会公共利益; (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。否则, 难以得到人民法院的支持。
关键词：按揭房；归属问题
一、婚前按揭房的归属问题
夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，用个人财产支付首付款，婚后用共同财产还贷的婚前按揭房，是属于支付首付款方的婚前个人财产还是婚后共同财产？
针对此问题有不同观点，观点一认为，婚前按揭房是支付首付款方的个人财产，婚后用夫妻共同财产还贷，并没有改变该房屋的性质。支持该观点的论证是：①一方婚前以个人名义与开发商签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付款，并向银行贷款用以支付剩余价款。购房人已经履行了房屋买卖合同的全部付款义务，开发商需履行交付房屋并转移房屋所有权的义务，此时具备了办理房产证的条件。购房人之所以不能获得房屋的产权登记证，是因为房屋在建（期房）不符合办理产权登记的条件或购房人将房屋所有权证抵押给银行作为自己如期还贷的担保。此后，购房人向银行归还贷款属于债务履行行为，不影响所购房屋所有权的归属。②支付首付款方在婚前已经通过贷款的方式向开发商支付了全部的购房款，支付首付款方已经完全履行了房屋买卖合同的给付义务。支付首付款方在结婚前已经获得了基于房屋买卖合同的全部债权，结婚后获得房屋的所有权仅是其财产权利的自然转化。支付首付款方在婚姻期间获得房产证，仅是其基于房屋买卖合同的债权的一种物权转化，婚姻期间房产证的获得实质上是支付首付款方物权期待权在婚后转化为为物权的过程。“一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。”
观点二认为，婚前按揭房属于夫妻共同财产。婚前按揭房在婚姻期间用夫妻共同财产还贷，在婚姻期间获得房产证，无论房屋登记在谁的名下，均应当认定为夫妻共同财产，在离婚时应当予以分割。支持该观点论证是：一方婚前的出资款为一方婚前个人财产，但是并不等于房屋的产权就是一方婚前个人的。依据《物权法》第9条的规定，不动产物权的取得在于看不动产的登记，应当以不动产的登记时间来确定房屋的所有权。如果物权的取得凭证即房产证的获得时间为婚姻期间，应当按照《婚姻法》第十七条的规定，认定夫妻在婚姻期间获得的财产，是属于夫妻共同所有。据此应当认定在婚后获得房产证的婚前按揭房为夫妻共同所有，婚前按揭房为夫妻共有财产。一方在结婚前拥有一定权益，在婚后用夫妻共同财产来保护、维持或者强化该权益，一般将依据该权益所获得的财产认定为夫妻共同财产。比如：我国的《婚姻法司法解释二》第19条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下，应当认定为夫妻共同财产。”这样安排的用意是“为了将这种婚前一方所享有的特别权益平等地分配给婚后共同还款的另一方，用以维护婚姻关系的稳定，保障双方的平等权益。”③另外由于婚前按揭房的房产证已经抵押给了银行，一方并没有获得完全的所有权，仅仅是一种有严格限制的所有权，不能自由处分该房产，需要其支付了银行的贷款才能获得完整的所有权，而银行贷款的支付是在婚姻期间用夫妻共同财产来支付。这体现了夫妻另一方对“维持和实现完整的所有权”做出了很大的贡献，因此应当认定婚前按揭房为夫妻共同财产。
本文赞成第一种观点，主张婚前按揭房是购房方的个人财产。因为房屋买卖合同是在婚前签订的，婚前支付首付款方以个人名义订立的房屋买卖合同和支付购房款履行合同义务的行为是其婚后取得房屋所有权的原因行为。不动产买卖合同因其本身的特殊性，而兼有债权合同和物权合同的性质。支付首付款方在结婚前以个人名义签订房屋买卖合同，虽然房屋尚未登记，此时其基于房屋买卖合同所享有的权利为物权期待权，而非单纯的债权。“物权性的期待是指取得物权的某些条件已经实现，另外一些条件还没有成就。期待权强于单纯的取得期待，但又弱于完全权利。”④在实际操作中，从房屋的购买到完全获得房屋的所有权需要经历很长的一段时间，在购房人获得产权证之前实际上其已经拥有了能够获得物权的期待，不能简单地因为婚姻关系的介入而否认购房人获得房屋所有权的期待权。
婚姻法区分一方婚前的个人财产和婚后的共同财产，其目的在区分财产来源的基础上，对一方婚前的个人财产和婚后的共同财产都给予保护，避免个人以婚姻的方式不劳而获地获得获取财物。婚前个人财产是个人通过个人的劳动合法取得的财产，婚后共同财产是夫妻双方共同努力才取得的财产，并以夫妻共同财产作为维系婚姻期间的财产基础。夫妻共同财产反应了夫妻双方的贡献，是夫妻双方共同努力的结果。婚姻法区分婚前个人财产与婚后共同财产的根本标准并不是财产的获得时间，而是获得的财产是反应了谁的贡献。就婚前按揭房而言，支付首付款方在结婚前付出了自己的劳动，从收集信息开始选房、与开发商签订购房合同再到拿去自己的大部分积蓄支付首付款，并与银行签订贷款合同确定每个月的月供，均是婚前一方完成。
二、增值部分的归属问题
婚前按揭房婚后增值部分的归属问题的讨论前提是婚前按揭房屋为一方的个人财产。因为如果婚前按揭房屋认定为夫妻共同财产，其增值部分理所当然地属于夫妻共同财产。
对于婚前按揭房屋婚后增值部分的归属问题，对此主要有不同观点：
观点一认为，婚前按揭房屋婚后增值部分应属于夫妻共同财产。支持该观点的论证是，一方以个人财产投资取得的收益，属于夫妻共同所有的财产。按揭房屋的增值部分是个人财产投资取得的收益，同样应归夫妻共同所有。⑤但是本文不认可其论证过程，将按揭房屋的增值部分视为投资收益缺乏说服力。以购房的目的论，购房可以分为投资性购房和居住性购房。投资性购房符合投资的特点，可以适用上述司法解释，但是对于居住性购房不符合获得未来收益的投资特点，不能适用上述规定，而婚前按揭房大多是居住性房屋。
观点二认为，婚前按揭房婚后增值部分为一方的个人财产。支持该观点的论证是，如果婚前按揭房为一方婚前个人财产，那么婚前按揭房在婚后的增值部分按照物权法中所有权取得的原理，应属于一方的个人财产。
本文认为婚前按揭房的增值部分应属于夫妻共同财产。确定夫妻一方婚前财产于婚后所得利益的归属的一般规则是该利益是否体现“夫妻协力”。“协力”是指帮助、支持，也就是凝聚了另一方的贡献。如果婚前个人财产在婚后所获得的财产利益离不开另一方贡献，那么该利益就属于夫妻共同财产；如果没体现夫妻另一方的贡献，纯粹是由于市场行情、供求关系的变化导致，则应认定为个人财产。具体到按揭房的增值部分，对方配偶做出了直接贡献，其参与还贷并不是其法定义务。因此，按揭房在婚后增值部分应归属于夫妻共同财产。
注解：
①黄松有：《最高人民法院司法解释（二）的理解与适用》，人民法院出版社2004年版，第110页。
②陈凌云：《离婚诉讼中按揭房屋的权属——评婚姻法解释（三）征求意见稿第十一条》，载《学术交流》2011年第5期。
③张莉、叶永尧：《如何认定婚前一方按揭购买、婚后夫妻双方共同还贷的商品房所有权之归属》，载《审判前沿：新类型案件审判实务》，法律出版社2008版，第151-154页。
④（德）鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法》，（张双根译）法律出版社2004年版，第48页。
买了按揭房，却想卖了，手续该怎样办？税费该怎样算？记者就这些问题采访了建行四川省分行房地产金融业务部副总经理张希强。大概的程序应该是这样的。
弄清产权办了吗
首先，购房者要弄清楚自己的房子是产权按揭转让还是合同按揭，也就是说你的房子是已经办下来产权了，还是产权没有办下来（即目前还是合同）。如果是产权按揭转让，房屋的业主只需要出示产权复印件，如果是合同就到开发商那里领取由成都市房管局房屋产权监理处统一制定的“商品房买卖合同变更登记申请表”。
卖方手续看哪些
卖方须出具的证书有：产权复印件或购房合同复印件，《借款合同》，《抵押合同》、公证书。卖方还要到建行开户行的会计柜去查出余额明细表，看目前有没有应该缴而没有缴的欠款，到目前为止差银行多少钱，即《贷款偿还证明》，原债务人无拖欠的贷款本金和利息；如果是已婚的，卖方还要出具有权部门出示夫妻双方的身份证、户口簿、婚姻证明。买方手续有哪些
买卖双方以及共有人填写《贷款债务转移申请审批表》；买卖双方签订《债务转移协议》；买方有合法的居留身份，具有完全民事行为能力，提交《贷款申请表》，如果是已婚的，夫妻双方的身份证、户口簿、婚姻证明；买方还要出具收入证明，证明你的收入情况，具有稳定经济收入，具有按月还本付息的意愿和能力，收入必须是月供款的三倍。贷款额度以截止债务转移日的贷款余额为债务转移的贷款本金。
该缴哪些费用
贷款期限原则上不变更原借款合同约定的贷款期限、利率、还款方式和还款计划。如果是有产权，就到房管局办理注销产权手续，重新办理过户，做新的再抵押；如果是合同按揭需到开发商那里去办理更名，原则上银行建议开发商不要收取购房者的费用；房管局会收取过户税费，具体的收费是契税按成交价x1．5％收取，由买方承担；个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。在“转按”过程中，银行还要收取按揭转让佣金，以建行为例，20万元以下的按0．6％收取，最低不得低于800元，20－40万元的按0．5％收取，最低不得低于1200元，40万元以上的按0．4％收取，最低2000元，最高5000元，买卖双方各半。同时在办理转按的过程中还要交公证费等。
转让按揭房 切记履行正式手续
http://finance.sina.com.cn 2005年09月05日 07:38 深圳商报
深圳市晟典律师事务所律师华光：
从我这几年的诉讼代理实践来看，随着我国房地产市场的日益繁荣，由房产转让而引发的官司越来越多。
在二手楼交易中，“按揭房”的交易和转让占有很大的比例。针对“按揭房”的转让，各地政府部门都制定了相应的实施细则。在数年前，深圳市国土部门就出台了明确规定：正在按揭中的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。具体操作是：如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销房产按揭证明书，再进行转让处理；如果买方为分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原按揭，办理转让后在合同上加盖新的房产按揭专用章。
在本案中，双方当事人正是由于不了解这一规定，一对原先的好朋友变成了冤家。但愿他们这种前车之鉴，能够为后来者警醒。(深圳商报记者张清华整理)
(张清华)
按揭房转让有两种方式
2004年06月16日 10:50
本文所称按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。出于投资或融资变现的需要，在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。按揭房交易过程比普通产权房要繁琐，通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法，风险防范的关键是签订规范合同。
(一)转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。这种转让方式需具备以下几个条件，1.按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构；2.下家具备银行规定的贷款条件；3.下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后方可办理过户手续。其交易过程可以概括为：居间委托？？前期审查？？签订买卖合同？？转按揭申请？？过户抵押。交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。其次，在前期审查中，中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题。最后，签订合同时，上下家的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。
(二)非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见，但最好通过诚信度较高的中介公司，以防其中较大的风险。采用这种方式的主要原因有，1.贷款银行没有转按揭业务；2.下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额；3.上家需要在短期内完成交易。遇到上述情况，通过中介公司居间出售按揭房的，实践中一般又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷。因此，非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。
从风险角度来说，银行风险很小，上下家的合同风险较大。为避免上下家的风险，中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其值得一提的是，现阶段跨行转按揭一般难以实现，而先还贷后交易，跨行贷款自然不是问题。当然，这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外，还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的首付能力，否则就巧妇难为无米之炊了。
商业用房与普通住房是有区别的，前者是指房地产开发商开发的作为商业营业用房的房屋，如商铺、办公楼等;而后者是居民住房。那么，商用房按揭贷款与住房按揭贷款有无区别呢?其实，这两者之间的区别就在于贷款用途。对于住房按揭贷款，大家可能已经很熟悉了，下面我们就给大家介绍一下商用房按揭贷款。
申请商用房按揭贷款需要满足的条件
申请商用房按揭贷款，借款人需要满足以下条件：
1、借款人具有完全民事行为能力;
2、有稳定的工作和收入;
3、有按时足额还款的能力;
4、个人信用良好;
5、银行要求的其他条件。
申请商用房按揭贷款需要提交的资料
申请商用房按揭贷款，需要提交的资料：
1、本人有效身份证明、户籍证明、婚姻证明、收入证明等;
2、购房合同;
3、首付款证明;
为了规范按揭房案件的执行，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》等有关法律的规定，就按揭房的执行提出以下意见，供办理此类案件时参照执行。
一、按揭房的执行是指商品房按揭买卖法律关系中的买受人拒不履行生效法律文书中确定的偿还银行贷款的义务时，作为债权人的银行向人民法院申请强制执行，人民法院依法对买受人强制执行的行为。
二、被执行人不履行法律文书确定的还款义务，人民法院应当按照司法程序，对按揭房进行评估、拍卖，清偿申请执行人的债权。
三、在执行中，对被执行人已居住在按揭房内的，执行法院应限定被执行人在二个月内迁出按揭房后，再对按揭房进行司法处置。
四、经申请执行人和被执行人同意，可以不经评估、拍卖，直接以物抵债。但有利害关系人提出异议的，应认真进行审查，回复利害关系人，依法处理。
五、对依照生效法律文书确认开发商承担连带清偿责任的，人民法院可直接执行开发商的财产。
六、按揭房执行过程中，开发商和银行就回购达成协议的，开发商可按原价或评估价回购按揭房。
七、生效法律文书确定开发商承担按揭房回购义务的，如开发商拒不回购按揭房，人民法院可在按揭房评估价格范围内直接执行开发商的财产。
八、开发商确实没有能力回购，应通过评估、拍卖的方式处置按揭房产。
九、在执行中发现“假按揭”的情况，若仍按原判决执行将严重损害申请执行人的合法权益的，应依法裁定中止案件的执行，按照审判监督程序处理。
十、“假按揭”主要指：
（一）开发商为了套现等目的，与购房人甚至与自己的员工恶意串通，签定“假按揭”合同，严重损害银行利益的；
（二）开发商为了提前收回投资利益或利润，采取假借他人身份证与银行签定商品房借款抵押按揭贷款合同，或者一房数卖，多次收取房款，损害银行的利益或购房人利益的；
（三）开发商通过提高售房单价的方法，与购房人合谋达到“零首付”的目的，套取银行资金，将风险全部转移给银行的；
（四）有其他行为的“假按揭”等。
十一、执行中发现“假按揭”情形已构成诈骗等犯罪的，应将相关证据材料移送公安机关立案侦查，待追回赃款后再进行民 事案件的执行。
李某和杜某是一对恩爱夫妻, 杜某在一家公司任要职, 年薪颇丰, 但丈夫李某的收入却很低, 二人原本共同购买了一套98平方米的商品房, 产权证的产权人为杜某。夫妻俩的儿子李某树已经恋爱三年, 马上面临结婚。夫妇二人想购买经济适用房, 但又不符合购买经济适用房的条件, 于是二人商量通过假离婚、假结婚的方式购买经济适用房。首先, 李某与杜某协议离婚, 98平方米的商品房归杜某所有。然后, 李某与住在农村的丈母娘陈某登记结婚。起先, 陈某死活不同意, 认为这件事太丢脸, 但李某、杜某反复做陈某的工作, 陈某最后同意与李某登记结婚。于是, 李某与陈某以夫妻名义申购了一套68平米的经济适用房。购得经济适用房后, 李某与陈某协议离婚, 并与杜某复婚。经查, 所购买的经济适用房与商品房的差价为66万元。
二、分歧观点
本案在审理当中主要有以下两种意见:
第一种意见认为, 李某和杜某的行为, 不符合诈骗罪的构成要件, 无必要追究刑事责任。理由是:李某和杜某骗取的并非财物, 不符合诈骗罪之对象特征;李某和杜某的骗购行为难以确定受骗人;骗购行为所指向的被害人及其财产损失难以认定。 (1)
第二种意见认为, 李某和杜某的行为, 符合诈骗罪的构成要件。因为李某和杜某本不符合申购经济适用房的资格, 两人离婚的目的是为了能达到申购经济适用房的标准, 通过假意离婚又复婚的手段, 获得购房资格, 进而骗购到一套经济适用房, 非法占有经适房与同类商品房之间的价格差额66万元, 已经符合诈骗罪的构成要件。 (2)
三、对本案的刑事法哲学思量
笔者倾向于第二种意见。诈骗罪 (既遂) 在客观上必须表现为一个特定的行为发展过程:行为人实施欺骗行为———对方产生或者继续维持认识错误—对方基于认识错误处分 (或交付) 财产———行为人获得或者使第三者获得财产———被害人遭受财产损失。 (3)
(一) 本案的行为对象是是财产性利益, 符合诈骗罪的法益要件
从建设部等六部委制定的《经济适用住房管理办法》 (4) (建住房[2007]258号) 第七、八、十一条的规定可以得出, 经济适用住房开发商至少能免收土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金, 并同时享受国家规定的各项税费优惠政策。这部分利益, 实际上是由购买到经济适用房的人享受到利益, 这个利益可被评价为正财产, 具体到本案, 就是经济适用房与商品房的差价为66万元。这66万元属于财产性利益, 符合诈骗罪的法益要件。财产性利益, 是普通财物之外附着于财产之上的利益, 既包括了正财产的增多, 也包括了负财产的减少。但是, 持第一种意见的论者认为, 我国刑法分则第五章的标题为“侵犯财产罪”, 第二百六十六条和该章的其他法条只是使用了“财物”一词, 因此, 将诈骗罪对象的财物解释为包含财产性利益, 有违反罪行法定原则之嫌。依笔者之见, 应运用体系解释的方法, 解释诈骗罪中的“公私财物”一词。刑法分则第五章的大标题, 说明了该章保护的法益为财产。我国从很多层面和领域使用“财产”这个概念, 例如, 《民法通则》第五章第一节的小标题即为“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”, 其中的“财产”是指财物, 而《继承法》第3条规定的“遗产是公民死亡时遗留的个人合法”中的“财产”, 是包含了有体物、财产权利与财产义务。现实生活中, 财产权已经延伸为一个广泛的权利系统, 并且可以被抽象为具备财产性质的利益。财产外化为物上之权利或其他人的非人身之权利, 既包括了主体在物上之所有权或其他排他性权利, 也包括了债权和其他含有财产性内容的请求权。 (5) 故将刑法分则第五章保护的法益“财产”, 当然不能排除财产性利益。张明楷教授也认为, 诈骗罪侵犯的法益包含财产性利益具有合目的性与具体的妥当性。 (6) 本案中的差价66万元, 即李、杜二人正财产的增多, 当归类为诈骗罪保护的法益。
(二) 合法离复婚骗购经适房的行为应定性为欺骗行为
持第一种观点的论者认为, 虽然李、杜二人目的动机是指向非法占有经济适用房, 但是其手段却是真实的离婚、复婚。因为诈骗罪中的欺骗行为, 必须是使受骗者产生与客观真实不相符合的认识错误的行为, 所以仅仅是隐瞒假意离婚目的并不是欺骗。笔者以为, 诈骗罪中的欺骗行为其内容, 至少包含了客观的外在的事实, 还包含了主观的心理的事实。主观的心理的事实是指, 行骗人就本人的意思作虚假表示, 从而使对方陷入或者是维持错误认识。 (7) 具体到本案, 李、杜二人即是虚构了主观的心理的事实。经济适用房的国家政策本质上说, 是一种公共福利, 其满足的对象是被限定为中低收入家庭的, 李、杜二人虽然办理了合法的离婚、复婚手续, 其本人非法占有经济适用房的主观心理被掩藏在合法的离复婚手续之下, 李、杜二人的行为仍然是在虚构事实, 隐瞒真相。在行骗人的意思说明导致被害人的错误认识的前提, 如果依据正常的社交经验, 从该行为间接得出的结论显现出, 行为人作出的是符合事实的意思表示, 则该行为也还是构成诈骗罪中的欺骗行为。具体到本案, 李、杜二人虽然提交了符合条件的材料, 其申购的经济适用房是由政府职能部门的行政审核并以齐全的材料到开发商处购房, 李、杜二人却利用了优势认知地位和特定的被信任地位, 有责任避免自己的行为给对方财产造成损害的危险却没有避免, 相反还违反升高的信任关系 (审批人员基于材料真实性产生的升高的信任关系) , 积极利用和支配这种危险, (李、杜二人知道以后还会复婚, 未来的事实, 即经济、婚姻状况都不是目前的隐瞒状态) 从而引起了被害人的自我损害, 给被害人造成了财产损失。可见, 诈骗罪中, 引起被害人错误认识的欺诈, 并不必然是以虚假信息为前提的意思说明行为。 (8) 另, 隐瞒过去和现在的心理, 使人对将来的事实发生判断错误, 亦是诈术之内容。 (9) 李某假意离婚, 并与岳母娘陈某结婚, 其向申购资格审批公务人员隐瞒了其想骗购经济适用房资格的心理, 造成对方对将来李某与杜某复婚之事实断然判断不了, 符合欺骗行为之实质内容。笔者之观点也是与日本刑法学界的通说一致, 如大谷实教授认为, 欺骗行为不限于就过去、现实的事实进行欺骗, 也包含就将来的事实进行欺骗。 (10) 因此, 合法离复婚骗购经适房的行为应定性为欺骗行为。
(三) 本案是一起典型的三者间诈骗
从《经济适用住房管理办法》第五条可以得知, 本案的被害人经济适用房建设管理责任方的当地政府。
被骗人则是申购资格审批公务人员和开发商。由于李、杜二人隐瞒了申购到经济适用房真实入住人, 而被骗人是根据李某、陈某的申请资料卖出经济适用房给李某。因此, 被骗人因为李、杜二人的欺骗行为陷入了认识错误。之后, 对经济适用房做出财产处分的又是审批申购资格的公务人员, 以及根据政府部门“准予购买经济适用住房的核准通知”与申请人签订购房合同的开发商。李、杜二人通过假意离婚, 达到申购经济适用房的资格条件, 欺骗审批工作人员和开发商, 使得两者对经济适用房做出财产处分, 造成了当地政府的具有公共福利性质的财产损失。完全符合三者间诈骗的行为特征。诈骗罪中, 交付行为 (处分行为) 的存在是必要的;交付行为这一要素, 是“没有记述的构成要件要素”。 (11) 本案中, 交付行为 (处分行为) , 是由审批工作人员的申购资格审批, 和开发商房产买卖两个行为过程组成, 缺一不可。符合了三者间诈骗中, 受骗者必须同时是财产处分者的刑法哲学。 (12)
(四) 被害人遭受了66万元的财产损失
如第3点所述, 本案的被害人是当地政府, 其为建设经济适用房, 免收开发商的费用至少包括了: (1) 土地出让金; (2) 城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金; (3) 经济适用住房项目外基础设施建设费用。在司法实践中, 宜从诈骗行为时, 经济适用房的价款和同地段、同时间的商品房市场均价之间的差额, 作为当地政府的财产损失额度。李、杜二人申购经济适用房的价款, 在诈骗罪中, 通常被称为“诱价”, (13) 因为经济适用房的价款最终是由被害人享有, 区别于一般的犯罪成本或者犯罪工具的成本, 认定时, 应当减去诱价, 剩余价值作为诈骗罪中的财产损失数额。
四、结论
李、杜二人以非法占有为目的, 通过假意离婚的手段, 虚构事实, 隐瞒真相, 使申购资格审批公务人员和开发商陷入错误认识, 做出经济适用房的财产处分行为, 导致了当地政府了66万余元的财产损失, 根据《刑法》第266条以及《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》, 李、杜二人的行为构成诈骗罪, 诈骗数额特别巨大。
摘要：李某为给自己儿子买经济适用房, 通过和妻子杜某先离婚, 与岳母娘陈某结婚的方法, 达到经济适用房申购资格的手段, 诈骗申购资格审批公务人员和开发商, 导致当地政府66万元财产损失。李、杜二人的行为已然符合欺骗行为的实质和内容, 侵犯了公共福利性质的财产性利益, 本案是一起典型的三者间诈骗, 李、杜二人的行为构成诈骗罪。
