房地产经纪人资格考试（通用8篇）
第一条 根据《房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，为做好房地产经纪人协理从业资格考试工作，制定本实施办法。
第二条 省人事厅和省建设厅共同成立全省房地产经纪人协理从业资格考试办公室，具体负责房地产经纪人协理从业资格考试的组织实施和日常管理工作。
考试的考务工作由省人事厅考试中心具体承办，考试教材的征订发行由省建设厅授权的省房地产行业协会负责。
第三条 房地产经纪人协理从业资格考试从2005年度开始实施，原则上每年举行1次，考试时间定于每年的第二季度。
首次考试于2005年9月份举行。
第四条 房地产经纪人协理从业资格考试内容按照全国统一大纲执行，考试科目为《房地产基础知识》、《房地产经纪基础》两个科目。考试在一天内进行，每个科目考试的时间为两个半小时。
在《暂行办法》颁发前，已取得四川省房地产经纪人岗位资格证书、具有高中(含中专)以上学历、现受聘于一个房地产经 纪机构，具有3年以上房地产经纪工作实践经历且无不良记录的人员，可免试《房地产经纪基础》科目。
第五条 参加考试人员必须在一个考试年度内一次性通过全部应试科目。
第六条 符合《暂行办法》第八条规定的报名条件者，均可报名参加房地产经纪人协理从业资格考试。
第七条 参加考试须由本人提出申请，经所在单位或人事代理机构(未进行人事代理的人员，由人事档案管理部门)审查推荐参加考试，考生携带报名申请表、身份证明、学历证明到当地考试管理机构报名。考试管理机构按报名条件审查合格后，发给准考证。考生凭准考证在指定的时间、地点参加考试。
第八条 省建设厅负责组织编写和确定房地产经纪人协理从业资格考试培训指定用书及有关参考资料，并负责考试报名资格审查和考前培训管理工作。
第九条 省建设厅授权的省房地产行业协会具体负责组织房地产经纪人协理从业资格的考前培训工作。培训机构应当具备相应的场地、师资、教材等条件，并报省建设厅备案。
第十条 坚持培训与考试分开的原则，应考人员自愿选择是否参加考前培训。
第十一条 房地产经纪人协理从业资格考试、培训及有关项目收费标准，应当按照省物价局的有关规定执行。
1.1房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗
相关条例严格规定,我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试,并且取得 《房地产经纪人资格证》。如果没有取得 《房地产经纪人资格证》,是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国,房地产经纪业务起步较晚,是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展, 房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是,有些房地产经纪机构规模较小,管理力度不够,缺乏必要的行业监管机构。因此,对从业人员的要求并不高,导致从业人员的无证上岗。
1.2从业人员整体素质不高,缺乏专业人员
我国房地产行业发展的步伐开始加快,一大批房地产公司在这种背景之下成立起来,社会各类人员开始涉足房地产行业,成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务,导致从业人员的整体素质不高,并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多,不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德,并且没有经过专门的专业技能的培训。
1.3房地产经纪机构在经营中信誉较差
在我国,房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益,把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视,导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益,利用自己掌握的信息,钻相关法律的空子,致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象,房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养,造成房地产经纪机构的诚信缺失,必然会影响企业未来的生存与发展。
2房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向
2.1考察房地产经纪人知识素质
2.1.1加强经济学基础知识的考察
作为一个合格的房地产经纪人,一定要具备相关的专业素养,掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中,要加强对报考人员经济学基础知识的考察,尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。
房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法,会进行市场预测,对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状,了解房地产市场供求变化,找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。
为了可以实现无障碍交流与沟通,更好地为外国人士服务,房地产经纪人要具备一定的外语水平,同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。
2.1.2加大专业知识的考察力度
房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识,房地产专业知识包括的范围很广,主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中,一定要加大专业知识的考察力度。同时,掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。 在考试命题时,要结合各类房地产知识,综合全面的考察报考人员的能力。
随着社会的不断进步,一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多,计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此,房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力,可以熟练的应用各种办公室软件,了解掌握数据库技术以及网络技术等。
在我国,从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识,在房地产经济活动中,要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中, 要加强对法律知识的考察。
2.1.3加强对其他辅助知识的考察
与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容,因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时,演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅助性知识。掌握这些知识,可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此,在房地产经纪行业的考试中,要对这些辅助性知识进行考察。
房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。 作为一个合格的房地产经纪人,不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法,同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面,要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等,这样才能得心应手的应对各色的当事人。
2.2考察房地产经纪人能力素质
2.2.1对房地产经纪人的一般能力进行考察
房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中,当房地产经纪人面临特殊问题时,可以对以往的经验进行概括,并创造出新的解决方法,具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时,房地产经纪人要有冷静思考的能力,要根据自己掌握的各种情报以及各种信息,冷静地对形势作出思考,客观、全面的分析所面临的环境,从而做出正确的判断,并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此,在对房地产经纪人进行考试时,要加强对这些能力的考察。
2.2.2加强处理房地产业务能力的考察力度
房地产商品与其他的商品不同,每一宗房地产都是不同的。因此,房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握,为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中,房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会,在较短的时间内完成合理的供需搭配。
3结论
美国次贷风暴冲击房地产市场，全球随之打喷嚏。根据《世界经济展望>报告，今年全球经济成长率从4.1％降到3.7％，各国房市都陷入前所未有的黑暗期。而危机，就是机会。仍有人可以两天卖出一间房子；有人用赛局理论创造成功率达95％的销售佳绩；甚至利用危机入市，一年做出上百亿元的生意。这些由全球最大的房地产经纪人协会(NationalAssociation of Realtors)，与全球最大的商用不动产社群CCIM等共同推荐的世界级顶尖经纪人。对抗不景气的销售心法究竟是什么?
房地产，每48个小时成交一笔，扣除正常睡眠时间，等于32个小时内要完成交易，谁能创造这样的纪录?
“房地产中介，并不是一个关于房子的生意，事实上，这是一个关于人的生意。”说话的人。是新加坡顶尖房地产经纪人，也是2008年全球十大顶尖房地产经纪人之一的朱泳强(MarcusChu)。他最为人称道的是，1997年亚洲金融风暴、房地产谷底时，靠着危机入市。在别的房地产中介因为悲观撤出，市场出现空隙时，深耕人脉，逆势成为销售新人王。
3年后，2000年，他更造出新加坡房地产界惊人的战绩，每两天成交一笔的纪录，击败全球近30国、超过4万名经纪人，赢得全球排行第二大房地产品牌连锁企业——易而安(ERA)全球最高销售量奖。那一年，他赢得了超过100万新加坡币的佣金。
同样的危机又发生在美国次贷风暴席卷全球时。今年新加坡房地产市场开始出现价格与需求疲弱现象，但今年第一季，朱泳强领军的部门业绩，居然较去年同期成长10％。
好的房地产经纪人，应该趁着市场疲弱，别人放弃销售时，主动建立客户关系，而不是等客户来找你。“多头市场，销售靠贪婪人性；空头市场，销售就靠人际关系创造信任。”他说。
朱泳强现任美商易而安不动产新加坡资深副总经理，令人意外的是，两天就搞定一笔交易的秘诀，并不是速度，而是慢火细熬的人际关系。
心法一：永不止患的电话攻势将客户分三群，时时提醒你的存在
12年前，朱泳强刚入行时，为了打开人际网络，选择最笨的做法，就是准备一袋20分的零钱袋，不管风雨烈日，站在公共电话前打电话，而且一打就是几个小时。
他主攻的是新加坡中高价住宅市场，单价不如商用不动产，但靠着电话攻势，让他在12年之中，卖出总价超过3亿新加坡币的房子，成为顶尖房地产经纪人。
即使现在，他还是一样每天打电话。朱泳强将客户分成三群，第一群是“粉丝(Fans)”，这些拥有财富的VIP客户很信任他，逢人需要房地产服务就推荐他。对于这群死忠客户，“我对待他们就像对待女朋友一样。”除了三不五时联系外，他总不忘创造惊喜，送生日礼物、一起打高尔夫球，就像是朋友。
第二群则是他手上进行中案件的客户。“销售最重要的就是能见度，客户没听到你的声音，你就不在他们的记忆里。”他说。分享市场信息的理由，“就像你为什么要去餐厅吃饭。而不在家里自己煮的理由一样。”一旦客户有了投资需求，马上就会想到你，而不是别人。
第三群则是不管怎么联系，从不回应的人。这群人最容易被放弃，但朱泳强却不放弃，“即使他们不回复，你也要打电话，让他们记得你存在。”
永不停止的攻势，不放弃任何机会，让他在人行的第四年，就做出一年超过183件成功交易的成绩。而归纳出顶尖经纪人成功的经验，他说很简单，就是“你赢、我赢，但是‘你(客户)’一定要先赢。”
心法二：设身处地的感动营销卖学区房子前，先帮忙分析孩子成绩
客户要先赢，就要先满足客户的需求，绝不能只是做生意，而是要懂得处理人的问题。
多年前，他曾经遇到一对因为离婚而要卖房子的怨偶，多次谈判都不成功。几经波折，他终于领会，问题根本不在交易价格。透过恳谈，才发现那位太太不想卖房子，只因“这个婚姻让我太不快乐”。不想让老公称心如意。
发现她的想法之后，朱泳强只问她：“你如此不快乐。为什么要让僵局持续下去，继续不快乐呢?为什么不给自己一个新的开始?”她无言以对，最后终于决定卖掉房子。
在房地产界12年，他看到太多房子买卖交易，背后其实就是人生的悲欢离合，所以他认为，销售的关键是人。而不是房子本身。
销售，更要靠口碑营销。在新加坡，很多父母买房子，是为了替孩子找到个好学校入学，在他手上，这样的客户，来自缅甸、马来西亚、印尼，甚至日本与韩国。
奇怪的是，明明上门的生意，第一时间他却绝不拿出准备销售的物件，急着说明区位或价格。“我会一一解释，孩子的成绩申请什么样的学校比较可能获得入学许可。”他说。
看似浪费时间，更可能错过第一成交时机，但是却产生雪球效应，“一笔客户满意的好交易。会带来后面一串的好交易。”他说。
他养关系养到什么程度?以一位缅甸客户为例，还没有跟对方谈生意，他居然先赈灾(缅甸在今年5月发生的风灾)。“先建立关系，不马上谈生意。”有了关系，自然财源滚滚。
过去几年，他经常一天工作超过20个小时。一天，他在吃路边摊时，用手帕擦脸上的汗，却不小心擦了一脸的鼻血。像所有顶尖业务员，朱泳强是标准的拼命三郎。他算过业务员一年可以工作的时间，扣掉吃饭、睡觉、应酬，实际上只有两个月可以工作。
考试用书是严格按照房地产经纪人考试大纲编写的，是考生学习、备考的依据，考试用书按照大纲，依章、节、目、条的顺序编写，在每一目的名称前面，标以“掌握”、”熟悉”或“了解”，表明其重要程度。“掌握”的内容约占总内容的70%，“熟悉”的内容约占总内容的20%，“了解”的内容约占总内容的10%。当然，考试命题多少的顺序依次是掌握、熟悉、了解。因此，学习的时间和精力也应当基本按这个比重分配。
二、联系实际，减少记忆的知识点
考试的知识点通常可分为下面三类：
1、平时工作中经常接触的问题，且在工作中处理这类问题的方法与教材中的知识点―致。即这部分知识已被自己了解和掌握。
2、平时工作中经常接触的问题，且在工作中处理这类问题的方法与教材中的知识点不一致。即这部分知识未被自己所掌握。自己对这部分知识的了解似是而非，在考试时容易出错，
3、平时工作中没有接触过的问题，自己不了解、不清楚的问题。
在上述三类中，第一类是不需要记忆的，第二类在复习时要严格按教材进行强记，第三类是要记忆的。
三、及早看书，加强记忆
房地产经纪人考试的学习量是比较大的，要求的知识面相当广，提醒参加考试的考生们一定要提前备考，保证足够的准备时间，经过刻苦的学习和成功的考前准备，把考试用书的内容全面学好。
四、掌握学习顺序，阅读有关参考资料
一般来讲，学习时先学习需要理解的内容，如：网络知识，后学习(特别是在考试前―个月)需要记忆的内容，如：法律法规。除了看书外，还要通过做一定量的习题来加深记忆，辨析似是而非的概念。在考试前，至少要完整地做―套模拟题，以掌握考试的题型、考试进度，避免在考试规定的时间内来不及做完试题等现象发生
1、取得房地产经纪人执业资格的途径是什么？
答：通过全国统一的房地产经纪人执业资格考试。
2、报名参加房地产经纪人执业资格考试需要具备什么条件？
答：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：
（一）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。
（二）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年。
（三）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。
（四）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。
（五）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。
3、房地产经纪人执业资格考试有哪些科目？
答：房地产经纪人执业资格全国统一考试共有四科：《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》和《房地产经纪相关知识》。
4、2007年房地产经纪人全国统一考试在什么时间？
答：2007年房地产经纪人全国统一考试时间定在2007年10月20日和21日。
5、各地考生在何时、何地报名？
答：各地拟准备报名参加房地产经纪人考试的考生,请您留意自己所在省、市、自治区建设和人事主管部门的有关通知（各地考试部门可在本网站的“考试中心”栏目处查询），按通知要求的时间、地点报名。
6、考生如何获得考试报名表？
答：请考生到您所在省、市、自治区考试报名地点咨询，并索取有关表格。
7、怎样购买房地产经纪人考试大纲和考试辅导教材？
答：（1）考生可以在考试报名点购买考试大纲和考试辅导教材。（2）考生也可以到中国房地产经纪人网站（http:///）查询各地的购书方式。（3）考生还可以通过邮局寄款到中国房地产估价师与房地产经纪人学会邮购教材。邮寄地址是：北京市三里河路15号中建大厦B座9001室，邮编是100037，收款人是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。汇款时请在汇款单的附言栏中注明所购买的书名和数量。联系电话是88083156，88083151-106。
请考生购买正版教材，正版教材的版权页是用印有学会标志图案的水印防伪纸印制的。
8、房地产经纪人考试辅导教材有哪几本？
答：全国房地产经纪人执业资格考试辅导教材一套共四册（含《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》和《房地产经纪相关知识》）以及一本考试大纲。
9、考生是否需要参加各地举办的房地产经纪人考试辅导班？
答：考生是否参加各地举办的房地产经纪人考试辅导班，可根据自己的实际水平和需要自行决定。
10、房地产经纪人考试有哪些题型？
答：四科考试题型均为单项选择题、多项选择题、综合分析题。
11、考生在考试前要做哪些准备？
答：考生在报名后应该认真复习房地产经纪人考试辅导教材，并通过书中的复习思考题检验自己的掌握情况。在考试前，请考生及时领取准考证、查看考场，准备考试用具（2B铅笔、计算器、钢笔等）。
12、进入考场，考生可以携带那些考试用具？
答：2B铅笔、橡皮及钢笔或圆珠笔。
13、考生进入考场不能携带哪些物品？
答：考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等通讯设备；已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。
14、填写答题卡应注意什么？
答：请考生仔细阅读涂卡说明，填写清楚自己的姓名、准考证号。注意数字和方框的填涂位置要相互对应。请不要在答题卡上做任何标记，要保持卡面清洁，不要折叠答题卡。一定要用2B铅笔把需填涂的方格填满，填涂时不要出格，也不要以三角、圆圈、圆点等形式代替填涂方格。
15、填写考卷上的考生信息应注意什么？
答：请考生看清楚考卷上所要求填写的考生信息，并对应填写，不要将文字写到所要求的填写范围之外。
16、全国房地产经纪人考试办公室值班电话是多少？
答：考试期间，全国房地产经纪人考试办公室值班电话为（010）88083150/51。
17、考试结束后，考生如何查询考试成绩？
答：考生可以在本网站查询考试成绩或按准考证上公布的查询电话查询成绩，或直接打电话到当地的人事考试主管部门查询成绩。
18、房地产经纪人考试成绩几年有效？
答：房地产经纪人考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法。例如，某考生2002年报名参加4门考试，其中有一门成绩不合格。该考生在2003年只需报名参加未合格的那一门考试。如该门考试成绩合格，则视该考生通过了全部考试。如成绩还不合格，其2002年的3门考试成绩不能滚动到2004年，2004年该考生需要重新报名参加4门考试。
19、房地产经纪人执业资格证书有效期是几年？
答：房地产经纪人执业资格证书终生有效。
20、取得了房地产经纪人执业资格证书后是否就可以执业了？
答：不可以。取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。
21、取得房地产经纪人执业资格证书后应该到哪里注册？
答：取得房地产经纪人执业资格证书后，应向省、自治区建设行政主管部门，直辖市房地产行政主管部门或者其委托的部门申请注册。
22、怎样办理注册登记手续？
答：房地产经纪人执业资格注册由本人提出申请，经聘用单位送省、自治区建设行政主管部门，直辖市房地产行政主管部门或者其委托的部门初审后，统一报中国房地产估价师与房地产经纪人学会注册。
23、办理注册登记手续时应提交哪些材料？
答：考试成绩合格者办理注册登记手续时应提交（1）房地产经纪人执业资格注册申请表；
（2）《房地产经纪人执业资格证书》；（3）业绩证明；（4）所在单位考核合格证明。
24、房地产经纪人执业资格注册证的有效期是几年？
房地产经纪人培训考试习题及答案
余源鹏房地产大讲堂
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案只有一个最符号题意）
1、存量房地产属于房地产（）。
A．一级市场 B．二级市场 C．三级市场
Ｄ．四级市场 ２、下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是（）。
Ａ．实地调查法
Ｂ．座谈会
Ｃ．成交客户问卷调查
Ｄ．二手资料调查 ３、房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是（）．
Ａ．质量控制
Ｂ．数据处理分析
Ｃ．制定调查操作方案
Ｄ．形成报告 ４、（）试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。
Ａ．预测性调查
Ｂ．因果性调查
Ｃ．探测性调查
Ｄ．描述性调查 ５、（）就是形成市场差异化产品。
Ａ．形象定位
Ｂ．市场定位
Ｃ．产品定位
Ｄ．客户定位 ６、（）是一种最理想的对策。
Ａ．ＷＴ对策
Ｂ．ＳＯ对策
Ｃ．ＷＯ对策
Ｄ．ＳＴ对策 ７、空间形式属于建筑策划方法中的（）环节的内容。
Ａ．目标规模设定
Ｂ．外部条件调查
Ｃ．内部条件调查
Ｄ．方案构想 ８、消费者的生活方式属于市场细分因素中的（）。
Ａ．地理因素
Ｂ．人口因素
Ｃ．心理因素
Ｄ．行为因素 ９、（）不是影响房地产价格的一般因素。
Ａ．土地成本
Ｂ．人口状况
Ｃ．经济发展状况
Ｄ．人文环境 １０、不列关于均价的说法正确的是（）。
Ａ．均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
Ｂ．一般来说整体均价是在分栋、分期均价的基础上建立起来的 Ｃ．均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系 Ｄ．在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个
１１、在项目销售的预热期，应以（）为主。
Ａ．广告推广
Ｂ．活动推广
Ｃ．品牌推广
Ｄ．促销推广 １２、销售过程中的定金收取工作由（）。Ａ．销售人员收取后，统一交给财务人员 Ｂ．销售人员直接收取，财务人员开据收据 Ｃ．财务人员直接收取并开据收据 Ｄ．销售人员和财务人员共同收取 １３、市场细分的要求不包括（）。
Ａ．个别性
Ｂ．可测量性
Ｃ．易受影响性
Ｄ．一致性
１４、在楼盘投入市场后比较成熟，消费者认同程度较高的情况下，可采用的总体定价策略是（）。
Ａ．高价策略
Ｂ．低开高走策略
Ｃ．稳定价格策略
Ｄ．中价策略 １５、在推广费用的制定过程中，（）方法能导致推广支出超量或广告支出不足。
Ａ．量力而行法
Ｂ．销售百分比法
Ｃ．追随法
Ｄ．目标任务法 １６、研究产品构成要素和目标客户消费使用过程是（）的内容。
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Ａ．市场分析方法
Ｂ．客户定位
Ｃ．产品定位
Ｄ．形象定位 １７、研究房地产地产市场环境主要采用（）。
Ａ．市场分析方法 Ｂ．市场细分方法 Ｃ．建筑策划方法 Ｄ．ＳＷＯＴ分析方法 １８、均价确定过程中，重点市场比较楼盘应不少于（）个。
Ａ．５
Ｂ．６
Ｃ．８
Ｄ．９ １９、进行客户定位的主要方法是（）。
Ａ．Ａ市场细分方法 Ｂ．市场分析方法 Ｃ．ＳＷＯＴ分析方法
Ｄ．建筑策划方法
２０、最小与最小对策指的是（）。
Ａ．ＳＴ对策
Ｂ．ＳＷ对策
Ｃ．ＷＯ对策
Ｄ．ＷＴ对策
２１、下列不属于市场细分的依据是（）。
Ａ．细分的程度
Ｂ．收入
Ｃ．产品特性的复杂程度
Ｄ．消费者对产品类型的关心程度
２２、均价的制定和房地产价格本身的成本存在（）关系。
Ａ．正相关
Ｂ．直接关系
Ｃ．间接关系
Ｄ．没有任何关
２３．关于均价的确定步骤顺序正确的是（）。Ａ．确定市场调查的范围和重点、进行交易情况修正、对影响价格的各因素及权重进行修正、对每个重点市场比较楼盘进行调整、形成市场比较结果表
Ｂ．确定市场调查的范围和重点、对影响价格的各因素及权重进行修正、形成市场比较结果表、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正
Ｃ．确定市场调查的范围和重点、对影响价格的各因素及权重进行修正、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正、形成市场比较结果表
Ｄ．确定市场调查的范围和重点、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正、对影响价格的各因素及权重进行修正、形成市场比较结果表 ２４．（）定价策略是以提高市场占有率为主要目标的。
Ａ．高价策略
Ｂ．低价策略
Ｃ．中价策略
Ｄ．稳定价格策略 ２５．卖点与项目定位的不同在于（）。Ａ．卖点具有个性化
Ｂ．卖点能够展示
Ｃ．卖点心须得到客户 Ｄ．卖
点能够吸引人
２６．下列不属于营销成本的是（）。
Ａ．资料费
Ｂ．中介服务费
Ｃ．广告费
Ｄ．财务费用 ２７．在市场推广的强销期是以突出（）为主。
Ａ．物业主题
Ｂ．市场主题
Ｃ．广告主题
Ｄ．功能主题 ２８．财务指标控制属于营销推广控制的（）类型。
Ａ．计划控制
Ｂ．效率控制
Ｃ．赢利能力控制
Ｄ．战略控制 ２９．广告心理效果测定属于（）。
Ａ．广告活动过程的效果测定
Ｂ．广告要素效果的测定 Ｃ．广告目标效果的测定
Ｄ．广告媒体效果评价
３０．王先生作为一名房地产经纪工作者，平时经常收集售楼书和平面图，这一信息属于（）。
Ａ．交易信息
Ｂ．动态信息
Ｃ．静态信息
Ｄ．常规信息 ３１．高档住宅的促销方式以（）为宜。
Ａ．活动营销
Ｂ．让利优惠
Ｃ．礼品赠送
Ｄ．抽奖促销
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３２．房地产转让托服务手续的第一流程是（）。
Ａ．经纪机构核勘察物业
Ｂ．经纪机构核验产权的真实性、合法性和有效性
Ｃ．卖方与经纪机构签署独家<<委托代理协议书>>
Ｄ．卖方与向经纪机构提供房地产权证明文件 ３３．核实产权最直接的方式是（）。
Ａ．到房地产产权登记部门核实
Ｂ．请鉴定机构鉴定
Ｃ．请开发商核实
Ｄ．请公证机关公证
３４．房地产权属转移（）是指房地产权属是合法的商品房，但从其权属关系上来说，暂时不能转移。
Ａ．合法性
Ｂ．完整性
Ｃ．真实性
Ｄ．有效性 ３５．房地产转让经纪中的信息发布的主题是（）。
Ａ．售房信息
Ｂ．消费者偏好
Ｃ．经纪机构的品质牌与信息 ３６．不列关于房地产转移时的权属关系说法错误的是（）。
Ａ．房地产转移时，土地使用权出让合同规则的经利和义务同时转移
Ｂ．房地产品时，转让人对同宗土地上的道路、绿化等拥有的权益同转移
Ｃ．房地产品转移时，停车场、广告权益等同时转移
Ｄ．房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担 ３７．定金的数额不得超过主合同标的额的（）。
Ａ．１５％
Ｂ．２０％
Ｃ．２５％
Ｄ．３０％ ３８定金合同从（）起生效。
Ａ．签订之日
Ｂ．合同中约定的日期
Ｃ．合同中约定的交付定金的日期
Ｄ．实际交付定金之日
３９．银行共管账户的方法适用于（）。
Ａ．按揭付款
Ｂ．抵押贷款
Ｃ．一次性付款
Ｄ．分期付款 ４０．法人企业或组织的房地产转移时，须提交其（）同意转移的批准文件。
Ａ．产权部门
Ｂ．上级部门
Ｃ．房地产管理部门
Ｄ．资产部门 ４１．俗称的＂按揭＂指的是（）。
Ａ．公积金贷款
Ｂ．住房抵押贷款
Ｃ．住房储蓄贷款
Ｄ．担保贷款 ４２．由银行与售房者单独签订的合同是（）。
Ａ．<<商品房买合同甘>>
Ｂ．<<住房抵押贷款>>
Ｃ．<<住房抵押贷款>>
Ｄ．<<借款合同>> ４３．住房抵押贷款的购房者购买保险的，在贷款本息还清之前，保险单由（）保管。
Ａ．购房者本身
Ｂ．保险公司
Ｃ．开发商
Ｄ．银行 ４４．住房抵押贷款申请延期以（）为限。
Ａ．１次
Ｂ．２次
Ｃ．３次
Ｄ．４次
４５．房屋租赁是指（）将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金，并在租赁关系终止后，将房屋返还给现租人的行为。
Ａ．房屋所有权人
Ｂ．房屋使用权人
Ｃ．房屋委托代管人
Ｄ．Ａ或Ｃ ４６．代租代管的出租空置风险由（）承担。
Ａ．经纪人
Ｂ．业主
Ｃ．保险公司
Ｄ．银行 ４７．（）是房屋再转租行为获得合法性正确作法。
Ａ．签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案
Ｂ．到房屋租赁管理部门办理<<房屋租赁许可证>>，签订转租合同，登记备案
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Ｃ．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案
Ｄ．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改<<房屋租赁许可证>> ４８．租赁期间，承租人自行迁出，由第三人占用致使出租房屋常驻到损坏的，（）承担赔偿责任。
Ａ．承租人
Ｂ．出租人
Ｃ．第三人 Ｄ．Ａ和Ｃ连带 ４９．房地产置业消费投资不包括（）。
Ａ．生活消费投资
Ｂ．生产消费投资
Ｃ．置业租赁投资
Ｄ．经营消费投资
５０．房屋租投资中包租的租赁空置风险由（）承担。
Ａ．包租人
Ｂ．业主
Ｃ．包租人与业主共同
Ｄ．在包租条件中约定
二、多项选择题（共同30题，每题2分。每题备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案。错不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）51．下列属于面向存量房屋的交易子市场有（）。
Ａ．销售
Ｂ．租赁
Ｃ．转让
Ｄ．抵押
Ｅ．保险 ５２．（）不是房地产二级市场的主要特征。
Ａ．市场供应方为政府
Ｂ．开发商主导定价
Ｃ．需求方竟争市场
Ｄ．接近完全竟争市场
Ｅ．市场需求方为业主
５３．房地产三级市场的营销特征包括（）。
Ａ．产品是增量房地产
Ｂ．交易双方协定定价
Ｃ．经常采用广告、价格等促销手段
Ｄ．较少采用促销手段
Ｅ．较少使用分销渠道 ５４．项目策划与销售阶段的工作内容包括（）。
Ａ．项目定位
Ｂ．项目定价
Ｃ．项目市场推广
Ｄ．项目销售
Ｅ．物业开发建议
５５．下列属于应该访问的是（）。
Ａ．电话调查获
Ｂ．座谈会
Ｃ．深度访谈
Ｄ．行为记录法
Ｅ实地观察法
５６．在进行产品定位时分析产品构成要素可采用（）。
Ａ．市场分析方法
Ｂ．顶日ＳＷＯＴ分析方法
Ｃ． 市场细分方法
Ｄ．建筑策划方法
Ｅ．市场定位方法 ５７．市场细分的依据包括（）。
Ａ．收入
Ｂ．细分的程度
Ｃ．稳定价格策略
Ｄ．中价策略
Ｅ．消费者对产品类型的关心程度
５８．房地产总体定价策略包括（）。
Ａ．低价策略
Ｂ．高开低走策略
Ｃ．稳定价格策略
Ｄ．中价策略
Ｅ．低开高走策略
５９．下列不属于营销成本中的广告的是（）。
Ａ．展销会参展费
Ｂ．邮寄费
Ｃ．设计建造样板房费用
Ｄ．制作售楼书费用
Ｅ．小礼品费用
６０．（）不属于市场细分的一般方法。
Ａ．依收入细分
Ｂ．按细分程度细分
Ｃ．完全细分
Ｄ．按年龄细分
Ｅ．按产品特性的复杂程度
６１．房地产销售阶段市场调查的主要内容包括（）。
Ａ．项目细分市场分析
Ｂ．广告策略的收效
Ｃ．价格走势
Ｄ．成交客户问卷调查
Ｅ．成交客户特征分析
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６２．项目定位阶段主要采用的市场调查方法有（）。
Ａ．实地调查法
Ｂ．二手资料调查
Ｃ．座谈会
Ｄ．成交客户问卷调查
Ｅ．实验法
６３．市场细分因素中的人口因素包括（）子因素。
Ａ．生活方式
Ｂ．家庭收入
Ｃ．个性
Ｄ．教育程度
Ｅ．社会阶段
６４．下列关于高价策略的说法正确的是（）。
Ａ．采用高价策略时，市场营销量与市场占有率都能得到提高
Ｂ．企业对利润的期望值较高，同时希望通过高价树立品牌形象
Ｃ．作为先发制人的竟争策略，有助于企业夺取市场占有率
Ｄ．同类型的竟争相对较少，企业可在竟争压力最小 情况下，获得大量顾客
Ｅ．采用高价策略的楼盘的消费者档次较高，对价格的关注较少 ６５．营销成本中的资料费不包括（）。
Ａ．制作售楼书费用
Ｂ．建造样板房费用
Ｃ．小礼品费用
Ｄ．展销会参展费用
Ｅ．邮寄广告费 ６６．（）不属于推广费用预算编制的销售百分比法的优点。
Ａ．考虑到推广成本、售价与企业利润之间的关系
Ｂ．推广预算与销售保持相应的比例，对长期规划有利
Ｃ．根据企业的负担能力而定，就财务而言合理可行
Ｄ．普遍采纳可可以使竞争趋于稳定
Ｅ．灵活性不够
６７．某栋商品住宅的价目表中，每套住房的单价各不相同，原因可能是（）不同。
Ａ．质量
Ｂ．楼层
Ｃ．造价
Ｄ．朝向
Ｅ．付款方式 ６８．房地产经纪合同一般情况下是（）。
Ａ．单务合同
Ｂ．双务合同
Ｃ．不要式合同
Ｄ．主合同
Ｅ．从合同
６９．卖点的展示可以建立和维持项目的优势，挖掘卖点的阶段包括（）。
Ａ．片区市场研究
Ｂ．提炼推广题
Ｃ．消费者构成及购买行为研究
Ｄ．对手动态跟踪
Ｅ．进行卖点挖掘
７０．为了使营销组织具备灵活性和系统性的特点，需考虑（）等因素。
Ａ．营销人员
Ｂ．企业规模
Ｃ．营销成本
Ｄ．市场
Ｅ．房地产种类
７１．按建设部颁布的<<商品房销售管理办法>>规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。
Ａ．取得土地使用权证书
Ｂ．持有建设工程规划许可证和施工许可证
Ｃ．拆迁安置已经落实
Ｄ．物业管理方案已经落实
Ｅ．取得房地产预售票许可证
７２．在房地产居间业务中促成交易的技巧有（）。
Ａ．直接促成法
Ｂ．便利促成法
Ｃ．惠顾促成法
Ｄ．从众促成法
Ｅ．涨价促成法
７３．房地产销售前准备工作包括（）。
Ａ．准备销售资料
Ｂ．划分销售阶段
Ｃ．准备销售现场
Ｄ．确定销售人员
Ｅ．制定销售策略
７４．在房地产居间谈判过程中，应坚持的原则有（）。
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Ａ．平等原则
Ｂ．公开原则
Ｃ．合法原则
Ｄ．互利原则
Ｅ．相容原则
７５．购房人办理住房抵押贷款的基本条件应包括（）。
Ａ．<<住房抵押贷款申请书>>
Ｂ．个人收入证明
Ｃ．房屋财产保险单副本
Ｄ．房屋产权证书复印件
Ｅ．单位同意给予贷款的证明 ７６．房地产销售过程中的销售文件包括（）。
Ａ．客户置业计划
Ｂ．功能楼书
Ｃ．房地产买卖合同文本
Ｄ．购楼须知
Ｅ．付款方式 ７７．房地产经营投资包括（）。
Ａ．房地产买卖投资
Ｂ．房屋租赁投资
Ｃ．房地产经营消费投资
Ｄ．房地产置业消费投资
Ｅ．房地产置业租赁投资 ７８．（）属于房屋租赁投资中的包租条件。
Ａ．房屋状况
Ｂ．租赁年期
Ｃ．出租经营收益
Ｄ．固定租金
Ｅ．免租期
７９．包租投资与置业租赁投资相比较的特点是（）。
Ａ．包租投资具有经营收益和保值、增值双重保险
Ｂ．包租投资可以自由调整租金水平
Ｃ．包租投资很有可能因经营不善而导致投资失败
Ｄ．包租投资无须承担由于不可抗力因素造成都市房地产灭失的巨大风险
Ｅ．包租投资可以将房屋产权进行抵押贷款，套取资金用于周转
８０．在房屋租赁经营投资的经营成本分析中，物业管理费用的形式包括（）。
Ａ．包租人委托物业管理公司管理，承租人向物业人公司直接交纳物业管理 B．包括人自己管理，物业管理费用包括在租金里 C． 包括人代收物业管理费，转交给物业管理公司
D． 业主委托物业管理公司管理，包租人交纳物业管理费
E． 业主自行管理，在包括租人交纳的固定租金中包含物业管理费
三、综合分析题（共20题，每题2分。由单项选择题或多项选择题组成。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得过且0.5分）
(一)某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓,考虑到项目规模较小,并且所处片区不属于当前的热卖区,公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注,并希望通过强劲的营销迅速打开局面,定价策略拟采用抵开高走的策略。项目推现以后，销售情况良好，但是一个月后销售票员量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析： ８１．在本项目定位中采用的ＳＷＯＴ分析的行动对策主要是（）。
Ａ．ＷＴ对策
Ｂ．ＷＯ对策
Ｃ．ＳＴ对策
Ｄ．ＳＯ对策 ８２．销售量下降的原因可能有（）。
Ａ．竞争楼盘出现
Ｂ．广告支现减少
Ｃ．市场定位不准
Ｄ．利润下调
８３．在公司还没有搞清楚销售急剧下降的原顺之前，应首先做（）。
Ａ．描述性调查
Ｂ．控测性调查
Ｃ．预测性调查
Ｄ．因果性调查 ８４．（）调查是从外部联系上找出各种相关因素。
Ａ．描述性调查
Ｂ．控测性调查
Ｃ．预测性调查
Ｄ．因果性调查 ８５．最后经调查研究发现，销售量下降的最主要原因是定价策略使用不当．关于这种定价策略正确的说法是（）。
Ａ．低开高走策略适用于高档商品房
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Ｂ．这种策略的运用关键是掌握好调频和调价幅度
Ｃ．适用于销售量小，销售期短的房地产开发项目
Ｄ．优点是每次调价能造成房地产增值的假象，形成人气，刺激购买欲
８６．低开高走策略中调价的关键是（）。
Ａ．大幅递增
Ｂ．小幅递减
Ｃ．小幅递增
Ｄ．大幅递减
（二）、王先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房经纪公司居间销售，双方签订了<<居间合同>>。试分析：
８７．房地产经纪人接到正式委托后，应在第一时间（）。
Ａ．现场戡察物业
Ｂ．核实房地产产权的合法性、完整性、真实性和有效性
Ｃ进行市场推广宣传
Ｄ．寻找客户
８８．由于该房产属于已出租房产，经纪人心须（）。
Ａ．向购买方介绍清楚，在同等条件下，承租方有优购买权
Ｂ．应提前一个月通知承租方，征求其意见
Ｃ．告知承租方，如放弃购买，则租赁关系终止
Ｄ．要求出售方（王先生）与承租人协商处理善后事宜，办理转让当日前结算租金 ８９．（）是这一经纪业务过程中最重要的一个环节。
Ａ．市场推广
Ｂ．交易洽谈
Ｃ．促成交易
Ｄ．签约成交 ９０．如果有一张先生看中此房欲购买，并与此经纪机构签署了认购合同，则（）。
Ａ．张先生必须立即交付定金
Ｂ．定金可由购房客户（张先生）直接交给业主（王先生）
Ｃ．定金也可由经纪机构代收，由客户发出付款委托书，再发放给业主
Ｄ．此时，房地产产权证原件仍在业主手中
（三）、吴先生为一事业单位在职职工，现有存款１０万家庭月收入５０００元，日常支出约为２０００元。现看中一套价值４０万的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮吴先生作如下分析：
９１。吴先生可以采取的住房贷款形式主要有（）。
Ａ．公积金贷款
Ｂ．单位集资贷款
Ｃ．住房储蓄贷款
Ｄ．住房抵押贷款 ９２．如果公积金贷款的最高额度为８万元，其佘采用抵押贷款，贷款年限均为１０年，则每月的总还款额为（）（公积金贷款年利率为４．２６％抵押贷款年利率为５．０４％）。
Ａ．３７８５元／m2 B.3158元／mＣ．２３３８元／m2
Ｄ．２９８０元／m2 93.如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为（）较为合适。
Ａ．１５年
Ｂ．２０年
Ｃ．２５年
Ｄ．３０年
９４．作为一种置业消费投资，经纪人应着重从（）方面来帮吴先生分析。
Ａ．消费能力
Ｂ．物业增值潜力
Ｃ．实用性
Ｄ．风险性 ９５．（）是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。
Ａ．<<借款合同>>
Ｂ．<<商品房买卖合同>>
Ｃ．<<住房抵押贷款承诺书>>
Ｄ．<<住房抵押贷款合同>>
９６．对于借款人来说，住房抵押贷款的风险在于（）。
Ａ．提前还款风险
Ｂ．房屋贬值风险
Ｃ．利率变化风险
Ｄ．房屋处理风险
（四）、某先生投资５０万元购买了一套住宅，首付２０万，其余抵押贷款，贷款利
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率为５．０４％，贷款期限为１５年，该先生准备将此房屋出租不获得盈利，试分析： ９７．该先生的投资方式属于（）。
Ａ．房地产买卖经营投资
Ｂ．房地产置业消费投资
Ｃ．房地产置业租赁投资
Ｄ．房屋租赁投资
９８．购置这类用于出租的住宅用房时，主要应考虑（）等因素。
Ａ．城市经济发展水平
Ｂ．产业结构影响
Ｃ．客源的流动性 Ｄ．市场供应量
９９．如果该住宅出租月租金收入为２５００元／m2，各类税费、经营费用等分摊下来３００元／月，则本案例的投资回收期是（）。
Ａ．７年
Ｂ．７．５年
Ｃ．１７年
Ｄ．１９年
１００．假设月还款额为２３７９元，如果偿还５年后，该先生打算一次还清剩余款项，则须一次性偿还（）。
Ａ．２２．４万
Ｂ．１５．７万
Ｃ．１７．４万
Ｄ．２０．５万
答案：
一． 单项选择题 １．Ｃ
２．Ｄ
３．Ａ
４．Ｄ
５．Ｃ
６．Ｂ
７．Ｄ
８．Ｃ
９．Ｄ
１０．Ａ
１１．Ａ
１２．Ｃ
１３．Ａ
１４．Ｄ
１５．Ａ １６．Ｃ
１７．Ａ
１８．Ｂ
１９．Ａ
２０．Ｄ
２１．Ｂ
２２．Ｄ
２３．Ｃ
２４．Ｂ
２５．Ｂ
２６．Ｄ
２７．Ｂ
２８．Ｃ
２９．Ｃ
３０．Ｄ
３１．Ａ
３２．Ｄ
３３．Ａ
３４．Ｄ
３５．Ｃ
３６．Ｃ
３７．Ｂ
３８．Ｄ
３９．Ｃ ４０．Ａ
４１．Ｂ
４２．Ｃ
４３．Ｄ
４４．Ａ
４５．Ｄ
４６．Ｂ
４７．Ｂ
４８．Ｄ
４９．Ｃ
５０．Ｄ
二、多项选择题 ５１．ＢＣＤＥ
５２．ＡＣＤ
５３．ＢＤ
５４．ＢＣＤ
５５．ＡＢＣ
５６．ＢＤ
５７．ＢＤＥ
５８．ＡＤ
５９．ＣＤＥ
６０．ＢＥ
６１．ＢＣ
６２．ＡＣ
６３．ＢＤＥ
６４． ＢＥ ６５．ＤＥ
６６．ＢＥ
６７．ＢＤ
６８．ＢＥ
６９．ＡＣＤＥ
７０．ＢＤＥ
７１．ＡＢＣＥ
７２．ＡＤＥ
７３．ＡＣＤ
７４．ＡＣＤＥ
７５．ＡＢＤ
７６．ＡＤＥ
７７．ＡＢＥ
７８．ＡＢＤＥ
７９．ＣＤ
８０．ＡＢＣ
三、综合分析题
８１．Ｂ
８２．ＡＢ
８３．Ｂ
８４．Ａ
８５．ＢＤ
８６．Ｃ
８７．Ｂ
８８．ＡＢ
８９．Ｃ
９０．ＡＢＣ
９１．ＡＤ
９２．Ｂ ９３．Ｂ
９４．ＡＣ
９５．ＡＤ
９６．ＢＣＤ
９７．Ｃ
９８．ＣＤ
９９．Ｄ
１００Ａ
这个大会给笔者的印象极为震撼:与美国的房地产专业服务行业相比, 即使中国房地产专业服务最为发达的北上广深, 也还只能算初级甚至起步阶段。
先说一个会前的小故事:参加大会之前, 我先去了一位多年前结识的房地产经纪人Mike那里, 他顺便带我一起见了他的一对客户夫妇。Mike告诉我:这是一个真正的百万富翁 (其实作为一个成功的经纪人, Mike拥有自己的小型经纪公司, 位于海湾内的别墅前停着自家的游艇, 但在富翁云集的佛罗里达东海岸度假地, Mike自己认为不算富人) , Mike正向他介绍一座物业, 是一座价值300万美元的小型旅馆物业, 有良好的投资回报……
暂时按下Mike的这单业务不表, 先看看NAR的大会。且不说这次大会的参会人数之多 (4000多人, 包括来自美国以外43个国家的房地产经纪人) , 也不说大会议题之广和参展商涉及业务之泛, 仅从几家大银行争相为大会提供赞助就可以看出房地产经纪行业在美国社会的地位和作用。Wells Fargo、Citi Bank、Bank of America, 这几家著名的大型全国性银行是赞助大会的主体。
恰好就在这次去美国之前, 看到一则报道———巴菲特进军房产经纪业。沃伦·巴菲特, 这名传奇投资者允许伯克希尔旗下的房地产经纪部门Home Services与布鲁克菲尔德资产管理公司 (Brookfield Asset Management) 组建新企业, 并使用“伯克希尔·哈撒韦”品牌, 以迅速扩大其地产经纪业务规模。
据外电报道, 伯克希尔旗下的房地产经纪部门Home Services, 拟从布鲁克菲尔德手中买下一个地产代理人网络, 然后将该网络划归全新的合资企业。明年, 这家新企业将以Berkshire Hathaway Home Services的公司名称提供服务。
布鲁克菲尔德拥有的个体房地产代理人接近5.3万人, 去年这些代理人经手的住宅销售总额高达720亿美元, 覆盖全美1700个地方。而Home Services是美国第二大住宅房地产经纪商。在全新的网络合并后, 伯克希尔·哈撒韦极有可能坐上美国住宅经纪商龙头老大的位置。
巴菲特出手扩大其房地产经纪公司业务, 这并不让人特别惊讶, 我关注的是这家布鲁克菲尔德公司。在截至6月底的第二财季, 布鲁克菲尔德资产管理的销售收入为47.35亿美元, 同比增长8%, 其中地产收入为8.3亿美元;净利润1.05亿美元, 同比萎缩87%, 该公司目前拥有货币资金25.39亿美元。今年以来, 在纽约上市的布鲁克菲尔德股价累计上涨23%, 跑赢同期标普500指数约11个百分点。这家公司总部位于加拿大, 目前管理着全球1500亿美元的资产, 涵盖不动产、可再生能源、基础设施等各类资产。这家公司旗下有专门的住宅经纪公司, 有专门的写字楼经纪公司。我尤其感兴趣的是这家公司名下的Brookfield Global Relocation Services公司的业务。Brookfield Global Relocation Services是Brookfield Residential Property Services旗下一家经营公司, 是企业与政府调职与派遣管理服务的全方位服务提供商, 目前为超过700家企业与政府客户提供服务。Brookfield Global Relocation Services每年在全球管理逾85000个调职项目。例如, 某个跨国公司的高管要去外国上任, Relocation就会闻风而至, 为其提供驻在国的各种租住物业信息。
回头再来看Mike正在做的那单业务, 是帮助一个客户寻找到一个房地产投资项目, 这已经跳出了通常的经纪人概念了, 也是一种资产管理行为了。房地产经纪人手里掌握着大量的物业信息, 这些物业在投资者眼里就是资产。为客户找到合适的资产, 并且在今后继续为客户管理这些资产 (通过维护保养使其保值增值, 通过协助其经营为客户创造持续稳定的收益, 通过转手买卖为客户谋取溢价收益。
屈指一数，在不到两年的时间里，竟然已经在本专栏用了8期的篇幅讨论房地产经纪业务或产品的问题，原因应该还是在于：这个问题的确是房地产经纪行业的核心问题，并且是至今仍然困扰着这个行业或者说仍然有待厘清的问题。
本期专栏继续关注这个问题，是因为在实践中继续观察到房地产经纪同行还在不断探索和创新房地产经纪业务的变革。
近年来，房地产经纪业务的各种创新探索集中在以下几个方面：
一是面向互联网的业务发展。几家大型专业的房地产中介门户网站已经使得相当部分的房地产经纪业务转移到互联网上。严格说，这些门户网站并不属于房地产经纪公司，他们只是为房地产经纪公司提供网络通道服务。当然，很多房地产经纪公司始终担心这些门户网站公司有朝一日变成真正的房地产经纪公司，此乃题外话。而很多房地产经纪公司自身也越来越注重互联网的利用，把自己公司的官网逐步打造成了公司的网上门店。更有甚者，有些公司就此转型，开始专注于网上房地产经纪业务。然而，从笔者在广州范围内观察到的情况来看，这样的转型要么不成功（前两天就有同行告诉我，他的房地产网络公司两年已经亏掉了200万元），要么还正在起步（这样的公司在广州至少有四五家）。但笔者认为他们的探索精神非常值得鼓励和赞扬，而且可以说他们的探索代表了房地产经纪业务变革的一个重要方向。其实，互联网公司是一个“烧钱”的行业，这已经是十几年来大家有目共睹的事，所以这样的变革需要资本的支持。而据笔者了解，嗅觉灵敏的资本已经开始关注到这方面的变化，有投资人表示愿意在这类网站的建设上大手笔投入。如果不用自有资金去炒楼，房地产经纪行业本来是一个轻资产的行业，但也正是因为这个行业更多地依靠人力而不是资本，所以在从业人员普遍素质还有待提高的情况下，这种依靠人力资本的行业是不容易提升到比较高级的形态的。而现在资本开始介入，或许是一个良性信号。
二是放弃佣金收入，只收取服务费。最近不止一家广州本地较小型的房地产经纪公司提出不向客户收佣，而是免费为买卖双方提供撮合信息。多数业主和买家可能是第一次买卖房屋，缺少相关专业知识，既不太了解市场行情，又很少了解交易过户方面的知识。于是经纪公司在买卖双方有初步意向之后，就开始为双方提供专业知识解答服务，并收取服务费。而当买卖双方达成协议之后，经纪公司继续根据双方的需求提供代办交易过户手续，并收取手续费。
据调查，很多客户是因为觉得房地产经纪人提供的服务不值，所以才“飞单”。经纪人主动放弃佣金，转而用专业的服务来换取服务费和手续费，一方面降低了买卖双方的交易成本（经纪人也会相应减少收入），另一方面也让买卖双方能够根据自身需求选择适合的专业服务。当然，这条路能不能成为房地产经纪的主流业务形式，还有待观察。
三是提供更多的相关服务或者延伸服务。例如，有些单店的小型房地产经纪公司，长期驻扎在某个居民小区，乃至和小区内的一众业主成了街坊，相互知根知底，同时发展了一批专业的购房者（往往是投资客）。在购房者资金周转不灵的时候，这类经纪公司会提供短期借款，其获利往往颇丰，同时也解了购房者燃眉之急。然而，这样的发展方向是不是已经属于房地产经纪业务的异化了，暂且存疑。
除了在服务内容上跳出传统的房地产经纪业务，一些大型公司开始更多地选择在服务质量上下功夫。最近和一些大公司的老板谈，他们现在越来越意识到员工的专业技能和服务质量是公司应对市场低迷的重要竞争力，所以更加重视员工的培训和教育。而这些，无疑代表了行业发展方向。
作为一个社会地位尚待提高的行业，房地产经纪行业经常被认为是“钱景”光明而“前景”堪忧，这从行业从业人员的流失率上就可以看出。因此，行业变革与创新需求是十分迫切的。
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