福州市经济适用房管理办法

福州市经济适用房管理办法（精选8篇）

福州市经济适用房管理办法 篇1

福州市人民政府关于印发《福州市经济适用住房管理办法》的通知

榕政综〔2008〕181号

[ 2008-09-27 ] [ 福州市人民政府 ]

各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：

《福州市经济适用住房管理办法》已经市政府2008年第22次常务会议研究通过，现予以印发，请

认真贯彻执行。

二○○八年九月二十四日

福州市经济适用住房管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步改进和规范经济适用住房制度，加强我市经济适用住房建设、供应和管理工作，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市五城区。

第三条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭年收入、住房状况符合福州市人民政府规定条件的城市居民家庭。

第四条 福州市房地产管理局（以下简称市房管局）负责经济适用住房工作的指导、协调和监督；市住房委员会办公室负责全市经济适用住房管理的具体工作。

市发改委、市财政局、市监察局、市国土局、市规划局、市建设局、市民政局、市物价局、市土地发展中心、市房地产交易登记中心等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

各区房管部门会同有关街道（镇）做好经济适用住房的初审、复核和调查核实工作。

第二章 优惠政策

第五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

第六条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第七条 个人购买经济适用住房申请贷款时，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具经市房管局批准的《经济适用住房申请审批表》。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。

第三章 建设管理

第八条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第九条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由市政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择开发企业。参与经济适用住房项目招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第十条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则，优选和优化规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，降低成本，提高住宅建设整体水平。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

第十一条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。具体可分为45平方米和60平方米两种户型标准，由市规划局在审批建设项目规划方案时予以控制。

第四章 价格管理

第十二条 经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算，并接受市财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。

第十三条 经济适用住房价格实行政府指导价。其销售基准价格及浮动幅度，由市物价局按照国家、省有关规定实施成本监审并在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上提出具体意见报市政府批准后公布执行。

第十四条 经济适用住房销售由开发建设单位按照市政府相关规定实行一房一标价，销售平均价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第五章 申购和售后管理

第十五条 购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。在同等条件下，二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭、市级以上劳动模范家庭可优先申购经济适用住房。

第十六条 经济适用住房原则上按以下标准配售：两代以上（含两代）家庭或三人以上(含三人)家庭配售建筑面积60平方米左右户型，一代家庭配售建筑面积45平方米左右户型。

第十七条 购买经济适用住房的申请人必须同时具备下列条件：

(一)申请人具有我市五城区城镇户口（农村村民和农村集体经济组织成员除外），并在我市工作、居住；

(二)在我市五城区落户时间满3年；

(三)家庭年收入符合市政府公布的当年低收入家庭收入标准；

(四)家庭人均住房建筑面积低于市政府公布的当年经济适用住房保障对象的家庭人均住房建筑面积标准。

申请人未婚的，还必须年满40周岁；申请人已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。

与申请人在同一户口本的家庭直系亲属(指配偶、父母、子女，以下简称“直系亲属”)的年收入、住房建筑面积应与申请人合并计算。

申请人虽无住房，但与申请人在同一户口本的家庭直系亲属之一有住房的，该申请人不属无房户。

申请人结婚满三年，申请人与其配偶均无住房，且申请人与父母或者子女在同一户口本时间至申请日时已连续满三年的，该申请人可视为无房户，其父母或者子女的年收入、住房建筑面积可不合并计算。

申请人与家庭直系亲属在申请之日前3年内户口分户或者迁出的，该家庭直系亲属的年收入、住房建筑面积仍应与申请人合并计算。

第十八条 申请人有下列情形之一的，不得申请购买经济适用住房：

(一)通过购买商品房取得我市五城区户籍的；

(二)申请之日前5年内购买或者出售商品房的；

（三）申请人或者其配偶已享受过政府优惠价政策性住房的；

(四)申请人与配偶已离异，但离异时间不足2年的；

(五)申请人与配偶离异时间虽满2年，但在离异前一方已享受过政府优惠价政策性住房的；

（六）申请人虽已建立住户公积金帐户，但该帐户未建立于市本级的。

第十九条 申请购买经济适用住房应提交下列材料：

(一)申请人与合并计算年收入、住房建筑面积的直系亲属的身份证和户口簿；已婚的提供结婚证；离异的提供离婚证、离婚协议及未成年子女抚养证明；未婚或丧偶的提交具结书。

(二)申请人户籍所在地街道办事处（镇政府）开具的非村民或非农村集体经济合作组织成员的证明。

(三)申请人和直系亲属实际居住地社区（居委会）开具的现住房证明；有工作单位的还需提交单位开具的有无分配住房的证明。

(四)申请人和直系亲属上一收入证明(工资收入含基本工资、各类补贴或其它收入，由所在单位提供)；上一个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；无工作单位的，提供失业证或由居住地地社区（居委会）和街道办事处开具的无业和实际收入情况证明；个体工商户，提供经营执照、上个人所得税及相关税收缴交凭证。

(五)申请人已建立住户公积金帐户的，提交住户公积金缴存凭证；未建立住户公积金帐户的，由工作单位开具住户公积金的相关证明。

（六）二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭或市级以上劳动模范家庭，提供相关证件。

第二十条 申请购买经济适用住房按下列程序办理：

（一）申请：申请人向现居住所在地的街道办事处或镇政府提出申请，填写申请表并提交相关资料，办理经济适用住房申购登记手续。

（二）初审公示：街道办事处或镇政府应当自接到申请之日起20个日内对申请人户口、收入、落户年限、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实。申请人及有关组织或个人应当接受调查，如实提供有关情况。街道办事处或镇政府调查核实后应就申请人是否符合申请条件提出初审意见,并将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、工作单位等情况在申请人所居住的社区进行公示，公示期15日。任何组织或个人对公示情况有异议的，应当书面向街道办事处或镇政府提出，街道办事处或镇政府应当自接到书面异议之日起10日内重新调查核实。经公示无异议或异议不成立的，街道办事处或镇政府应当签署意见并将申请资料提交申请人户籍所在地的区房管局（马尾区房管所）。

（三）复核：各区房管局（马尾区房管所）应当自收到初审材料之日起10个日内对申请人及其直系亲属在所辖区内的家庭住房状况进行查档核实，开具书面查档证明，提出是否符合申请条件的审核意见，并将经复核符合申请条件的申请人的申请材料报送市房管局。经复核不符合申请条件的，区房管局应当书面通知申请人，说明理由。申请人对复核结果有异议，可以向区房管局（马尾区房管所）或市房管局申诉。

（四）批准和公示：市房管局在接件后将相关申请人及其直系亲属的身份信息转房地产档案管理机构对申请人及其直系亲属的住房状况进行查档核实，经查档并经审查符合经济适用住房保障条件的申请人，在《福州日报》和市房管局网站上公示，公示期15日，有异议的组织和个人，应当书面向市房管局提出，市房管局应当在接到异议后转各区房管局（马尾区房管所），由各区房管部门会同有关街道办事处或镇政府在10个日内重新调查核实并将核实结果上报市房管局。通过审核及公示无异议的申请人，市房管局批准其购房资格。

（五）确定选房顺序：市房管局根据经济适用住房建设进度和对申请人的评分情况，对经批准的同一批次申请人，通过公开摇号的方式，确定选房顺序。

（六）选房：申请人按照已确定的选房顺序，到经济适用住房开发建设单位办理选房和购房手续。申请人未按时前往选房或选房后放弃购房的，取消其本次购房资格，2年内不得重新申请经济适用住房。符合经济适用住房申购条件的申请人只能购买一套经济适用住房。

（七）申请人在办理经济适用住房销售合同登记备案时，应提交经市房管局批准的《经济适用住房申请审批表》。

第二十一条 对符合经济适用住房申请条件的申请人，由市房管局在经房地产档案管理机构对申请人及其直系亲属住房情况查档核实的基础上，对申请人家庭的现住房面积、落户时间以及困难情况等按下列标准进行评分，以各项评分累加后的总分数高低确定申购批准顺序。

(一)按现住房人均建筑面积评分：无房户计60分；4平方米以下(含4平方米)计50分；4平方米以上，6平方米以下(含6平方米)计40分；6平方米以上，12平方米(含12平方米)以下计30分。

(二)按户口落户我市五城区年限评分：以申请人或同一户口本内直系亲属中落户时间最长的进行计分，每年按1分累加，未满1年按1年计算，每户最高分为30分。集体户原则上不计分，如其已婚，则可以从婚后落户于我市五城区的时间开始计分。

(三)对二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭或市级以上劳动模范家庭，每户加10分；同时具备以上两种或两种以上情形的，不重复加分计算。

第二十二条 《福州市经济适用住房销售管理若干规定（试行）》（榕政综[2007]146号）颁布施行（2007年6月7日）以前购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满5年后，方可上市转让；2007年6月7日以后购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证后，并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市转让。

第二十三条 凡上市转让的经济适用住房，同等条件下政府有优先收购权。经济适用住房在转让时，转让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。上市转让办法由市房管局另行拟定报市政府批准后实施。

第二十四条 个人购买的经济适用住房限于自住，不得出租或出借，购房人必须在交房后一年内入住，原承租公房的，入住时应当退出承租的公房。购房人在入住后应向经济适用住房小区物业管理单位和经济适用住房所在地的区房管部门提出办理入住鉴证的申请，各区房管部门通过核对购房人缴交水电费、物业费、煤气费情况以及入户调查等方式，审查购房人入住情况并签署意见。办理经济适用住房产权登记时，购房人应提供经区房管部门核准的入住鉴证。购房人未在规定时间内入住，或将住房出租、出借的，责令其退出已购住房，并由开发建设单位收回已售的住房。开发建设单位与购房人签订的经济适用住房销售合同应按上述规定明确相关条款。

第二十五条 经济适用住房项目开发单位在供应销售前，必须将供应销售方案报市房管局审核。经济适用住房项目当年未销售完的剩余房源转入下销售。

第二十六条 产权登记部门应当在经济适用住房产权登记簿及产权证中注记“经济适用住房”、“划拨土地”等字样。

第二十七条 经济适用住房的物业专项维修资金，由购房人按规定标准缴纳。

第二十八条 驻榕部队和在榕中央直属、省直属系统以及市直单位利用自有土地开发建设经济适用住房应按照属地原则，统一纳入福州市经济适用住房建设管理范围，其销售方案、销售对象等应按有关规定经福州市相关主管部门审核批准后，方可出售。利用自有土地开发建设的经济适用住房可优先面向符合经济适用住房申购条件的本单位职工出售，剩余部分由市房管局统筹安排，按我市经济适用住房有关规定组织销售。

第六章 监督管理

第二十九条 按照属地管理的原则，各区及相关街（镇）应加强对已入住经济适用住房小区的后续监督管理。

第三十条 对弄虚作假，采取欺骗方式取得购房资格的，由市房管局永久性取消其购买保障性质的政策性住房的资格；已购经济适用房的，责令其退出已购住房，注销购房合同。对出具虚假证明的单位，由其上级主管部门或监察部门追究单位主要领导和相关人员的责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条 政府机关及有关单位工作人员在经济适用住房管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，将依法追究其行政和法律责任。

福州市经济适用房管理办法 篇2

关键词：房地产,经济适用房,廉租房

经济适用房是指按照国家统一发展规划, 由各地方城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势, 依据中低收入家庭的经济承受能力组织建设的具有社会保障性质的商品房。

1997年、1998年是房改的关键时期, 也是房地产行业的起步时期, 当时的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费, 1998年推出了经济适用房政策, 目标是解决中低收入家庭住房问题。不可否认的是, 作为一个新生事物, 经济适用房在发展过程中也存在着不少问题。政府也在不断调整政策, 以适应新的变化。

一、突出政府职能, 提高决策效率

在城市化进程中, 城市人口激增, 旧城区改造, 人们内在改善居住条件的需要, 对住房的刚性需求增加, 城镇除了营建大量商品住宅以外, 面向城市中低收入阶层, 营建具有社会保障性质的经济适用房, 对城市的发展和稳定具有决定性意义。因此政府应该强化管理职能, 加强管理水平, 提高决策效率, 共同制定经济适用房长远发展规划, 保障经济适用房走入良性发展的轨道。

政府成立专门委员会, 由土地、规划、统计、民政等部门组成, 代表政府统筹和协调经济适用房相关的所有问题, 提高决策效率。专门委员会依据城市总体发展目标及城市总体规划目标, 制定长期的经济适用房建设和发展规划。同时, 专门委员会制定经济适用房政策, 监督经济适用房项目前期规划、建筑施工、销售环节及后期维护的规章制度, 及经济适用房运营体制的监督和管理。

二、建立长远规划目标, 落实短期工作计划

1. 建立长远规划目标。

目前的经济适用房建设规划, 以短期规划为主, 为完成经济适用房建设任务而规划, 规划没有体系, 分布较为灵散, 缺乏统筹安排, 规划水平低。开发量较小, 开发比例低, 不能满足中低收入人群对经济适用房的需求。地方政府依据各地的发展规划及各地实际情况, 统一制定十年期的经济适用房的长远发展规划, 经济适用房建设在每年的商品房建设中占有固定的比例。

2. 提高整体规划水平。

专门委员会组织规划设计招投标, 对项目从总体规划到单体规划进行全程管控, 设计方案通过网络或者报纸公布, 征求意见。积极引导规划设计单位及大专院校提供公益性的规划设计服务。

3. 提高土地利用效率。

现有的经济适用房项目是以多层、板楼等舒适型商品住宅为主的楼房, 并不符合经济适用房发展, 主要体现在土地资源利用率较低。经济适用房项目要节约利用土地资源, 提高容积率, 建筑形式以高层住宅为主, 以经济性较强的塔楼为主。降低居住舒适度, 提高价格的经济性。提高密度, 单位面积可以容纳更多的居民, 解决更多中低收入群体的居住问题, 使政府各项基础设施投资变得更有效率, 可以服务更多的人。对于塔楼中朝向不好的房屋可以考虑将其做廉租房使用。

4. 科学设计户型。

现有经济适用房项目户型设计不合理, 部分经济适用房项目出现大户型, 不符合经济适用房特性, 不是因总价高而滞销, 就是由富人投机取得。户型设计面积区间以60~90平方米的一居室和两居室为主, 以满足一家三口的家庭需要为主, 这种房屋可能由于舒适性相对差些, 高收入人群不愿意购买。

三、加强基础设施建设

经济适用房项目多处于城市边缘地带, 基础设施落后, 配套不完善, 出行不方便, 甚至许多购买了经济适用房的家庭并不居住。经济适用房所在区域的生活不便, 使得部分中低收入人群, 宁可挤在市中心的小房里, 也不愿意在此居住。

1. 完善交通配套。

政府在经济适用房规划方案中明确各项基础设施配套方案。经济适用房项目规划在重点交通设施附近, 如在地铁、轻轨、环城路、快速路等周边。政府组织设立专门公共交通线路, 使各经济适用房项目可以快速便捷到达城市各主要功能区, 同时政府给予相关补助。保证经济适用房项目居民出行便捷, 出行成本低廉。政府在进行大型交通设施规划中, 应考虑到经济适用房发展规划的需要, 在经济适用房发展区域提前做好重点交通设施规划, 以满足经济适用房开发建设的需要。

2. 优化教育配套。

在经济适用房发展规划方案中, 重点规划经济适用房的教育配套设施, 在经济适用房项目中配套增设重点中学和重点小学的分校, 鼓励年轻有能力的教师, 到经济适用房项目区域的学校里任教, 同时政府要进一步加强教育投入, 以提高学校的教学质量。

3. 提高医疗水平。

在新开发经济适用房区域设立重点医院的分院, 同时完善社区医疗配套设施, 通过建立完善的医疗服务体系, 解决经济适用房项目区域的居民的医疗保健问题。

4. 丰富商业配套。

在经济适用房区域营建配套的商业设施, 既满足居民的生活, 又能就近解决部分低收入人群就业。政府扶持的劳动密集型产业与经济适用房区域配套规划, 可在解决就业的同时, 也减少了早晚上班期间钟摆式出行, 从而在一定程度上缓解交通压力。

四、提高经济适用房建设质量

1. 积极引导品牌开发商参与经济适用房建设。

目前, 政府缺少对开发商的引导, 有实力有能力的企业不愿意参与经济适用房建设, 现有建设单位管理水平差, 施工质量难以保证。品牌开发商有丰富的开发经验, 管理水平较高, 建筑品质有保障。但是, 这些公司很少涉及经济适用房建设, 往往把工作重点放在高端商品住宅的开发上, 单纯追求经济效益, 而忘记了企业的社会责任。因此政府应制定鼓励品牌房地产公司开发经济适用房的具体政策。方法一:政府组织开发商评估体系, 开发商辅助政府进行经济适用房建设, 对开发商在商品房建设项目给予税收的优惠政策或者其他相关费用的减免。方法二:优质商品房项目与经济适用房项目捆绑挂牌, 吸引品牌开发商参与经济适用房建设和管理。

2. 提高经济适用房建设水平。

现在经济适用房的建设, 过于重视产品的经济性, 建筑质量不高, 个别建设单位存在偷工减料的情况, 入住后存在较多质量问题。同时经济适用房建设材料不符合建设节能的标准, 可能造成经济适用房项目日后的使用成本过高。因此政府应通过专门委员会提高对经济适用房建筑质量的监督, 在规划设计环节中重视各项目的建筑节能指标, 尤其北方城市冬季较长, 能源紧张, 所以在规划中缩小窗的面积, 提高节能指标, 利用保温材料, 积极推行太阳能等高新节能技术, 建设节能型居住项目。建筑节能方面的措施以立法形式实施, 在实际操作环节中严格监督。

3. 装修交房。

经济适用房推行装修交房, 装修标准以满足经济性和实用性为目标, 以能满足日常生活需要为主。做到住户拿到钥匙即可入住。这样可以减少二次装修带来的浪费和污染。同时专门委员会对装修方案进行统一招标设计, 建筑材料进行集团采购, 提高装修质量, 降低装修成本。

五、保障性住房体系由经济适用房和廉租房组成

保障性住房主要为了解决城市中低收入人群的住房问题, 以维护社会稳定, 中低收入人群也应该区别对待。对于城镇低收入人群, 经济收入只能满足日常生活开支, 经济适用房再便宜, 他们也负担不起, 所以针对这部分人群政府提供廉租房。如:政府统计部门做好测算, 家庭月收入不足千元者, 购经济适用房有困难, 那么这个群体就享受廉租房的待遇, 政府在经济适用房建设过程中, 规划一定比例的廉租房, 出租给这部分人。

经济适用房后续管理的问题与对策 篇3

[摘 要]

经济适用房的后续管理面临责任主体不清、基本公建配套不到位、物业管理不佳等问题，亟需出台具有可操作性的实施细则。上海市闵行区承担着大量的经济适用房建设和人口导入任务，闵行区人民检察院通过创新社会管理，实行保障房派驻检察官制度，对保障房的建设、后续管理等环节直接进行监督，并从检察监督的视角，提出改善和加强经济适用房后续管理问题的对策。

[关键词]

经济适用房；后续管理；困境；检察监督；对策

[中图分类号] D926 [文献标识码] A [文章编号] 1009-928X（2014）03-0048-03

党的十八届三中全会通过的《决定》指出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。经济适用房就是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然有着重要意义。不过在经济适用房的后续管理上，由于缺乏系统、完善的制度规范及管理经验，经济适用房的公共基础配套不到位、物业管理不佳、转租转售等问题逐步显现。本文以上海及上海市闵行区为例作一研究。

一、上海市及上海市闵行区经济适用房概况

（一）经济适用房产生的背景。2005年，我国开始出台保障房政策，此后逐步完善。上海市针对公租房、廉租房、经济适用房、动迁安置房等公益性保障住房的建设和管理，提出建立“大型居住社区”的探索，以更好地服务和保障民生。预计到“十二五”末，上海市闵行区将承担1440万㎡的“大型居住社区”建设任务，预计导入40-50万规模本市常住人口。

（二）上海市经济适用房的建设情况。上海的经济适用房的集中建设经历了三个阶段。第一阶段，本世纪初，上海市政府决策在市郊建设一批以解决中心城旧区改造动迁安置的配套商品房为主的大型居住基地，此类基地全市共建有8个，分布在浦东、闵行、宝山、嘉定四个区。第二阶段，从2008年下半年起，上海市政府的思路从建设“大型居住基地”转变为建设“大型居住社区”，立足于“在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面对中等收入阶层的大型住宅小区”，在全市确定了8个重点推进的大型居住社区，闵行浦江是其中之一。第三阶段，2010年，上海市政府推广在市郊建设“大型居住社区”思路，确定了第二批23个基地的选址，分布在闵行、浦东、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明等区县。

这一举措在较短时间内满足了相当一部分中低收入群体改善住房条件的刚性需求，稳定了房地产市场，促进了社会和谐稳定；还为扩大消费创造了有利条件，对调节收入分配、遏制投机性财富转移也起到了重要作用。

二、上海市闵行区经济适用房后续管理之困境

从入住的房源来看，有市属地块建设的房源，也有闵行区自筹的房源；从入住的人员结构来看，有闵行区本地居民，也有其他区、县导入的居民（比如徐汇区、长宁区）；从经济适用房的权属来看，所在地政府和经济适用房的申购者按一定比例共同享有房屋产权，所在地政府拥有40%的房屋产权，申购者拥有60%的房屋产权。这种人员结构的多元化及双重的产权属性，导致经济适用房的供后管理面临一些问题。同时，经济适用房作为新生事物，其在规划和建设之初，就存在基础配套设施跟不上、供后管理不完善、退出机制缺失等先天性不足等问题。

（一）属地管理还是属人管理？入住的经济适用房居民到底应当实行属地管理还是属人管理？有相当一部分经济适用房居民是从徐汇区、长宁区等导入的，闵行区的街道、社区对这部分人员的基本情况并不掌握；这些人员居住地、生活区域转移之后，再要求导出区政府进行全方位管理确实勉为其难。但是，政府的行政管理及服务，如社区、医疗卫生、教育、警力等资源是按照行政区划及人口数量来确定的，需要当地政府的财政支出，如果要全部依靠人口导入地来承担的话，面临着巨大的财政和人员压力。

（二）基本公建配套不到位。出行难、就医难、日常购物难是经济适用房居民反映最强烈的三个焦点。

一是出行难。经济适用房所在的“大型居住社区”周边公交运力严重不足。

二是就医养老难。配套医疗服务和“大型居住社区”卫生服务中心建设远滞后于住宅建设，“大型居住社区”内日常治疗和急救问题凸显。同时，“大型居住社区”养老机构投资主体、建设主体不明确，造成一些老年病人将医院当养老院，客观上又加剧了医疗资源的紧张。

三是日常购物难。“大型居住社区”除配套的街坊级商业设施外，没有大型超市和正规商店，群众日常生活成本高，生活压力大。

（三）物业管理不佳。首先，物业管理公司的确定。目前经济适用房的物业管理是由开发商组织全市范围内招投标确定的，属地政府在确定物业管理公司的程序中只能被动接受，增加了属地政府对物业管理公司进行管理的难度。

其次，物业管理费收缴率低。物业管理公司基本采取商业化运营，其经营费用及盈利全部来源于业主缴纳的物业管理费等服务性收入。经济适用房小区居民普遍经济能力不高，人员素质参差不齐，物业管理费收缴率仅能达到50%左右，势必影响物业管理公司的服务质量，其安保、清洁等服务难以满足居民改善居住环境的要求，由此形成恶性循环。

（四）经济适用房违规出租、出借。首先，出租、出借行为虽被明令禁止，但有一定的合理性。由于公共配套设施不到位，居民出行、生活不便，出现了部分居民向市区回流的现象。有的居民购买经济适用房申请了银行贷款，每月有还款压力，因此将房屋出租，能够获得一定的租金收入，补贴生活。而经济适用房的出租、出借目前是被市房管局明确禁止的，因其不仅使政府改善中低收入群体居住环境这一目的落空，并且给“大型居住社区”的管理带来困难，但其存在又有一定的客观因素和合理性。

其次，违规出租、出借的发现、查处机制尚未完善。经济适用房违规出租、出借面临的另一难题是发现、查处困难。目前尚未建立完善的发现、查处机制，物业、居委、派出所或者房屋管理部门到底应当由谁来承担发现违规出租、出借房屋的职责，发现以后如何进行取证，由谁来进行处罚、行政执法权力有无依据等都没有明确规定。

（五）经济适用房的退出、回购机制不健全。目前闵行区的经济适用房只有申购机制，退出、回购机制不健全。首先，经济适用房是为解决中低收入群体住房困难由政府公共财政筹集资金建造的，当申购者收入水平提高，经济能力增强后，应当通过一定的途径和方式退出，让其他符合条件的人享受住房保障。其次，随着子女的成长、就业，一部分经济适用房申购家庭经济状况有所改善，这部分家庭有二次改善居住条件的需求，这时其购买的经济适用房应当如何处理是必须面对的问题。再次，经济适用房申购家庭出现家庭成员死亡、离异等变动时，其申购的经济适用房应当如何处理也是极为现实的问题。

三、检察机关保障房派驻检察官的理论与实践

（一）保障房派驻检察官的理论支撑。首先，这是检察机关加强和创新社会管理的新方式。随着我国经济社会的迅猛发展，原有的社会结构、社会组织形式、利益分配方式等呈现出多样化的发展趋势，检察机关的传统职能已不能满足社会主义市场经济和社会管理发展的新要求。保障房派驻检察官是闵行区检察院主动融入民生，积极探索加强和创新社会管理方式的有益尝试，符合检察机关作为社会管理的参与者和监督者的定位。

其次，符合我国检察权理论。《宪法》将法律监督权赋予检察院来行使，说明检察机关已不单纯是职务犯罪侦查、侦查监督、刑事追诉的机关，而是国家政权架构与社会治理格局中存在的一条救济权利、保障安全、稳定秩序的制度通道。保障房派驻检察官的目的并不是代替房管、安监等部门的行政职能，而是立足于其作为法律监督机关的“监督”本职，以检察监督促进公正、公平，实现司法权对行政权的制约。

再次，符合检察权“延伸”的趋势。保障房派驻检察官一方面是全面履行法律监督职能的客观要求；另一方面，表明检察权力的社会辐射范围、功能的确正在逐步扩大。只是目前这种“延伸”尚缺乏必要的法律保障，随着新《刑事诉讼法》和新《民事诉讼法》的实施，《人民检察院组织法》也需要进行同步修订，以便从法律上确认检察权的边界，赋予检察权延伸以充分的法律依据，避免外界对检察权“延伸”的质疑。

（二）保障房派驻检察官的实践探索。2012年2月，闵行区人民检察院出台《闵行区保障房建设派驻检察官工作实施方案（试行）》，通过派驻检察官监督保障房建设、管理工作，深化工程建设领域职务犯罪预防，确保保障房在建设、申请、供应、管理过程中的公正、公平、公开。

加强对保障房后续管理环节的法律监督，应该成为保障房派驻检察官制度全程工作链中的重要环节。派驻检察官的工作不能仅止步于保障房分配完成即告终止，在保障房的后续管理使用环节，派驻检察官也应协同相关行政职能部门工作人员。通过对保障房实际使用情况的不定期抽检、抽查等措施，加强对保障房后续管理环节的同步监督，确保保障房的制度功能得以实现。

四、检察监督视角下加强和优化经济适用房后续管理的对策

保障房派驻检察官介入经济适用房后续管理环节的出发点和立足点，应当以检察监督为视角，以检察建议或者纠正违法通知书的形式，提出加强和优化经济适用房后续管理的以下对策：

（一）从省市级层面，制定经济适用房社会管理的指导意见，适当下放行政管理权限。积极建议并推动省市级层面，在总结相关地区、板块供后管理经验的同时，制定加强经济适用房社区社会管理的指导意见。针对经济适用房属地政府承担的管理职能与拥有的管理权限、财政支撑严重不足等，建议由市级层面研究财政转移支付，补偿属地政府在社会管理方面的支出；针对“大型居住社区”建设总体思路与规划设计之间的系统性不足等问题，建议在规划阶段，省市级职能部门听取属地政府的意见和建议，给予其一定的话语权，避免供后管理上的职责不清；将规划管理、市政道路、环境保护、市场监管、民生事业等方面的部分行政权限下放给“大型居住社区”属地政府；适当增加属地镇的社会管理、公共服务等方面的行政、事业编制，弥补社会管理、公共服务力量的不足。

（二）加强经济适用房的物业管理。物业管理和服务水平与业主的切身利益息息相关，也是经济适用房业主较为关注的问题。首先，相关部门要加强对经济适用房前期物业管理招投标的把关，鼓励优秀物业企业参与管理。建议制定并有效落实物业公司招聘经济适用房居民就业的扶持政策，既解决居民就业，又推动居民对社区的自我管理和服务；其次，制定对管理业绩良好的物业企业奖励机制；再次，加大经济适用房社区内业主委员会的组建进度，考虑闵行区经济适用房入住率较低和居民自治意识淡漠的现实，房管部门应在业委会组建中充分发挥引导作用。

（三）加大违规行为的经济处罚力度。经济适用房管理过程中的违规行为包括开发商违规和业主违规两方面。建议上升到法律层面，加大处罚力度。通过制定完善相关法律法规、出台细则等，对于开发商违规的，比如偷工减料的房屋质量问题、不履行质保义务等的不法行为，进行经济处罚，罚金可定为开发商获取的额外利润的3-5倍，并限制其在其它相关项目上的投标资格等。对于经济适用房业主的骗购、违规出租、出售等行为，取消其在10年内或者终身再次申购或租赁各类保障性住房的资格。

（四）建立经济适用房小区扣分管理机制，遏制违规出租、群租。不建议放开禁止出租的规定。应建立扣分管理机制，具体做法是：由房管部门派驻保障房社区的工作人员会同物业管理部门发现保障房住户危害社区住户安全、破坏社区环境卫生、违章使用房屋等方面的不当行为，并实行扣分制，累计到一定分值，住户将被强制退出保障房供给体系，并在若干年内不得重新申请保障房。将不当行为依情节轻重分为4类：属于轻微违规行为的，每项扣3分；较严重的违规行为，每项扣5分；严重违规行为，每项扣7分；非常严重违规行为，每项扣20分。租户如在两年内被扣分数累计达到20分，租赁合同将被终止。如携带动物随处便溺，弄污公众地方，属于轻微违规行为，将被扣3分；擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的，一经发现，将被扣20分。这一举措能够从源头上遏制“居改非”、违章搭建、转租、群租等不良现象。

（五）尽快建立经济适用房的退出和回购机制。应尽快研究建立经适房的退出机制，规定当申购者的收入水平和资产总额达到一定程度后，政府有权按照市场中间价格优先回购其经适房，使有限的经适房资源重新进入供应环节，为更多低收入住房困难家庭提供住房保障。

作者杨慧亮系上海市闵行区人民检察院副检察长；葛云系上海市闵行区人民检察院派驻保障房检察官；高飞系上海市闵行区人民检察院助理检察员。

福州市经济适用房管理办法 篇4

第一章 总 则

第一条〔立法目的〕为加强经济适用住房管理，逐步解决城市低收入家庭住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条〔适用范围〕本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的经济适用住房管理适用本办法。

第三条〔管理体制〕市、区房屋行政管理部门负责辖区内经济适用住房管理工作。

市、区住房保障机构负责辖区内经济适用住房的具体管理工作。

街道办事处负责本辖区内经济适用住房的申请受理、初审等工作。

发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责经济适用住房的相关管理工作。

第二章 优惠政策

第四条〔优惠政策〕经济适用住房建设和供应，应当严格执行国家规定的各项优惠政策。

第五条〔土地优惠〕经济适用住房建设用地以划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

为经济适用住房提供配套服务的经营性设施用地，按国家有关规定执行。

第六条〔优惠政策〕经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

经济适用住房建设单位，可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第七条〔贷款政策〕购买经济适用住房的，可以按照有关规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。

购买经济适用住房需要向商业银行申请贷款的，住房保障机构应当出具准予购买经济适用住房的证明。

第八条〔贷款政策〕建设和购买经济适用住房的贷款利率优惠政策按照国家有关规定执行。

第三章 规划建设

第九条〔规划计划〕建设经济适用住房应当遵循政府主导、社会参与，全市统筹、分区落实的原则。

市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据本市经济适用住房发展规划制定经济适用住房建设计划。

第十条〔用地计划〕市国土资源行政管理部门，应当根据经济适用住房发展规划和建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划。

第十一条〔套型标准〕经济适用住房建设应当严格执行有关法律、法规的规定。

经济适用住房建筑面积应当控制在65平方米以内。

第十二条〔设计建设标准〕规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十三条〔建设模式〕经济适用住房建设可以在商品住房用地当中配建，由依法取得建设用地使用权的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。

在商品住房用地当中配建经济适用住房的，应当在土地出让合同中，将配建经济适用住房的建筑总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、价格、销售对象及程序等事项作为附加条款。

严禁以建设经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第十四条〔项目进度〕配建的经济适用住房及其基础配套设施和公共配套设施，应当与整个住宅项目工程同时设计、同时建设、同时交付使用。

第十五条〔质量责任〕经济适用住房的施工和监理单位，应当依法采取招标方式确定。

经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量承担最终责任，向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。

第四章 价格管理

第十六条〔基准价格〕经济适用住房基准价格应当在项目开工或土地招标拍卖挂牌出让前，由市价格行政管理部门会同国土资源和房屋、建设行政管理部门核准公布。

第十七条〔销售价格〕经济适用住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15％的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。

第十八条〔明码标价〕销售经济适用住房应当明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

第十九条〔一房两价〕以经济适用住房销售价格购买的面积，按照购买经济适用住房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，差额不足20平方米的，按照20平方米核定，超出部分按照同地段商品住房销售价格购买。

超出经济适用住房销售价格购买部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后上缴市财政专户，专项用于住房保障。

同地段商品住房价格由市价格行政管理部门会同房屋行政管理部门确定。

第五章 申请审查程序

第二十条〔购房条件〕凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出购买一套经济适用住房的申请：

（一）申请人具有市内四区常住户口，其中至少一人达到5年以上；

（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准；

在申购经济适用住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。

已享受廉租住房保障的家庭，在退出廉租住房保障后，可以购买经济适用住房。

第二十一条〔相关标准〕申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。

第二十二条〔提交资料〕申购经济适用住房应当提交下列资料：

（一）购买经济适用住房申请表；

（二）户籍和身份证明；

（三）住房情况证明；

（四）收入证明；

（五）财产状况证明；

（六）婚姻状况证明;

（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。

第二十三条〔审查程序〕街道办事处应当自受理申请之日起30日内，组织进行申请资料审查、对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。

区住房保障机构应当自收到申请资料之日起20日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为15日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。

市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。

第二十四条〔调查核实〕街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。

第二十五条[年度复核] 申请人在一年内未购买经济适用住房的，应当在规定期限内持准予登记通知书，向户口所在地街道办事处申请年度复核，街道办事处应当按照规定程序进行复核。对未申请年度复核或经复核不符合条件的，不再享有经济适用住房申购资格。

第二十六条〔预售许可〕经济适用住房开发建设单位，应当依法取得经济适用住房预售许可后方可预（销）售。

第二十七条〔销售原则和程序〕预售经济适用住房应当遵循住房困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列 程序进行：

（一）市住房保障机构发布预售公告，内容包括房屋位置、数量、基准价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；

（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；

（三）市住房保障机构按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日；

（四）市住房保障机构在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布；

（五）入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按照公布的顺序选购住房；入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。

第六章 房地产登记与交易

第二十八条〔权属登记〕经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房后应当按照规定办理房地产权属登记。

办理经济适用住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“经济适用住房”、“划拨土地”以及购买标准内面积、购买单价等内容。

第二十九条〔交易和回购〕经济适用住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年内因特殊原因确需出售的或购买经济适用住房后又购买其他住房的，其经济适用住房由市住房保障机构按照规定及合同约定回购。但经市住房保障机构书面通知放弃回购权的除外。

回购的经济适用住房，仍用于解决城市低收入家庭的住房困难。

第三十条〔交易手续〕经济适用住房自房地产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。

经济适用住房上市交易时，在相同价格情况下，住房保障机构具有优先购买权。

第七章 法律责任

第三十一条〔建设违规〕开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事经济适用住房的开发建设：

（一）隐瞒房源，不如实上报的；

（二）向不符合条件的人员销售经济适用住房的；

（三）未按照有关规定实行公开（预）销售的，第三十二条〔申购违规〕申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。

对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。

已骗购经济适用住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条〔管理人员违规〕有关部门和单位工作人员，在经济适用住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第三十四条〔参照管理〕崂山区、黄岛区、城阳区、胶州市、即墨市、胶南市、平度市、莱西市的经济适用住房管理，参照本办法执行。

随州市经济适用住房建设管理办法 篇5

随政办发（58）号

第一章 总 则

第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据《建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）、《省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》（鄂政发〔2004〕29号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条 本市行政区域范围内从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。

第四条 发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则，由市、区（市）人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。

第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第六条 市建设委员会负责全市经济适用住房指导、监督工作。

各区（市）建设行政主管部门负责本行政区域范围内经济适用住房指导、监督工作。市、区（市）房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）具体负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。

各级人民政府发展和改革、建设、国土资源、规划、环保、财政、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第七条 市、区（市）经济适用住房主管部门应当会同发展和改革、规划、国土资源行政主管部门在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本地区经济适用住房发展规划，报同级人民政府批准后组织实施，并根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。

第八条 市、区（市）人民政府发展和改革主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地土地供应计划。

中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。

第二章 优惠政策

第九条 经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。具体项目和标准由财政、价格主管部门依法确定后公布。

经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由同级人民政府负担。

第十一条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。

经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第十二条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

第三章 开发建设

第十三条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第十四条 经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。市、区（市）人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。

第十五条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。

第十六条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。

第四章 价格的确定和公示

第十七条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）的规定确定；其租金标准由价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。

经济适用住房价格确定后应当向社会公示。

第十八条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。第十九条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章 交易和售后管理

第二十条 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：

（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、区（市）人民政府确定的供应对象；

（二）无房或现住房面积低于市、区（市）人民政府规定标准的住房困难家庭；

（三）家庭收入低于市、区（市）人民政府划定的收入线标准；

（四）市、区（市）人民政府规定的其他条件。

第二十一条 市、区（市）经济适用住房主管部门应当会同价格、民政等有关部门根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，确定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，报同级人民政府批准后向社会公布。第二十二条 申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明，向市、区（市）经济适用住房主管部门提出申请。

第二十三条 市、区（市）经济适用住房主管部门应当在15日内完成核查。符合条件的，应当公示，公示期限为15日。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。

第二十四条 符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。超面积部分差价款的处理办法，由市、区（市）经济适用住房主管部门会同财政、价格、国土资源等部门制定，报同级人民政府批准后公布。

第二十五条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证5年后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体比例由市、区（市）经济适用住房主管部门会同财政、价格、国土资源等部门制定，报同级人民政府批准后公布。

个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

第二十七条 鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。

第二十八条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

第六章 监督管理

第二十九条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房的,由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。

第三十条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。

第三十一条 经济适用住房管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或监察机关给予行政处分；触犯刑律的，提请司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十二条 市经济适用住房主管部门会同市发展和改革、国土资源、价格、金融行政主管部门根据本办法，可以制定实施细则。

第三十三条 本办法由市建设委员会会同市发展和改革、国土资源、价格、人民银行等部门负责解释。

嘉兴经济适用房管理实施细则 篇6

为认真贯彻落实建设部《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》(建住房[2007]258号)精神，规范与完善市区经济适用住房销售管理，更好地解决低收入住房困难家庭的住房问题，根据嘉兴市政府《关于印发嘉兴市市区经济适用住房管理办法的通知》(嘉政发[2008]55号)文件精神，修订本实施细则。

一、申请形式

本次经济适用住房申请采取实物购房及货币补贴相结合的办法，但经济适用住房实物购房与货币补贴两者只能选其一，不能同时申请。市房委办根据本提供的经济适用房名额、公示后符合条件的申请对象人数，确定实物购房及货币补贴的名额，由申请对象按照摇号得到的顺序自主选择实物购房或货币补贴，直到名额选完为止。

实物购房是指申请对象在政府所提供的经济适用住房房源内选定购买住房。

货币补贴是指申请对象在市区范围内(含南湖区、秀洲区、经济开发区建制镇)的房地产市场上自行购买普通住房(新建商品房、二手房均可，非成套房除外)，政府按规定标准提供一部分补贴资金，所购住房性质为经济适用住房。

二、申请原则

1.经济适用住房实行政府扶持、个人负担的原则，凡符合申请条件的，一户家庭限购一套。享受经济适用住房后，不得再购买政府优惠的其他政策性住房。

2.申购经济适用住房实行申请、审核、公示、轮候制度，按照公开、公平、公正的原则确定。

3.本次经济适用住房(指实物购房及货币补贴，下同)申请中家庭的三种类型是指：

(1)夫妇(或一方已故、离异的单身居民)与未成年或未婚且年龄在33周岁(不含)以下的子女组成的家庭。

(2)如子女皆已婚或无子女的夫妇组成的家庭。

(3)33周岁以上(含)的单身居民(含离异或丧偶人员)。

三、申请对象

(一)市区经济适用住房申请对象应同时符合下列申请条件：

1.申请对象具有市区城镇(含南湖区、秀洲区、经济开发区建制镇)常住居民户口，且家庭成员中至少有一人取得本市区城镇常住居民户口3年(含)以上，户口时间计算到公告受理之日(含)。

驻嘉部队人员家属已取得市区城镇居民户口的不受3年的时间限制。

2.申请对象必须是已婚居民(含离异带小孩或丧偶带小孩)、年龄在33周岁以上(含)的单身居民(含离异或丧偶人员)，年龄计算到公告受理之日(含)。如申请对象不具有完全民事行为能力的，则由其法定监护人代为申请。

结婚、离婚日期分别为公告受理之日前。

3.属低收入家庭，即申请对象家庭收入(家庭成员工薪或劳务收入扣除“养老金、失业金、公积金、税金”后)在市区2008户均收入的80%以下(含)。

“市区2008户均收入的80%以下”是指按市统计局公布的2008市区城市居民人均可支配收入×家庭实际申请人数×80%计算。(2008市区城市居民人均可支配收入为21177元)

4.申请家庭以家庭申请人数计算，现住房人均(独身子女按单人计，下同)建筑面积在18平方米以下(含)。

申请家庭户子女在异地(不包括境外)就学或在部队服义务兵役期间(包括户口已迁出)，在计算家庭年收入与人均住房建筑面积时可计入家庭实际人数。

5.现承租公有住房的申请家庭在享受经济适用房政策后，须退出承租的公有住房。

6.申请家庭成员无农村宅基地。

(二)下列住房纳入申请人家庭现住房面积核定范围：

1.已购买的房改房[含按政府优惠政策购买的解困房、安居房、经济适用住房、集资合作建房、拆迁安置住房(如属选择货币安置未购买住房，以拆迁安置协议注明的安置面积为准)等]无论是否转让均纳入住房面积核定范围。

2.自有私房和通过继承、赠与等方式取得的各类私有住房，通过市场方式购买的商品房、二手房、存量房等。

3.2004年1月1日(含)后，申请家庭发生转让的所有住房。

4.对拥有商铺等非住宅的，由专业评估机构按规定进行资产评估，根据评估资产总额折算成同地段普通商品住房面积，列入面积核定范围;同时租金收入应计入家庭收入范围。

(三)以下两种情况，可不计入申请人家庭现住房面积核定范围：

1.如申请对象属于购买父母(祖父母、外祖父母)的房改房，且双方除该套房改房外无其他房屋，在公告受理截止日前申请对象已将原购买父母(祖父母、外祖父母)的房改房产权重新转移给父母(祖父母、外祖父母)，该套房屋住房面积可不计入面积核定范围(需提交公证书)。

2.因家庭成员身患重大疾病或家庭遭受重大意外事故，已被市“送温暖工程”领导小组办公室列入“心连心”救助对象的，因家庭经济困难将原私有住房出售，将售房款或拆迁货币安置款用于以上家庭救济，并能提供相应证明的，其所转让的住房可不计入面积核定范围。

四、申请认定

(一)受理。申请对象在公布的经济适用住房申请受理期限内，到集中受理点向户口所在地街道办事处或镇人民政府提出申请，如实填写《嘉兴市市区购买经济适用住房申请审批表》(以下简称《申请审批表》)，并提供下列相关证明材料：

1.申请对象家庭成员(或单身)身份证原件及复印件。

2.申请对象家庭成员(或单身)的居民户口簿原件及复印件(含盖有嘉兴市公安局户口专用章并有住址的首页及家庭常住人口登记卡);如夫妻双方户口不在同一户口簿的，需提供结婚证书及复印件;如离婚的需提供离婚协议书及复印件或法院判决离婚的判决书及复印件;如属未婚的需提供未婚证明;如属单位集体户口，则由单位或户口所在地派出所出具证明。

3.单位收入及住房证明。如夫妻双方或一方(或单身)有工作单位的，则由单位对其上收入、住房分配等情况作出书面证明并加盖公章。如夫妻双方或一方(或单身)无工作单位的，则分别由户口所在地社区(居委会)负责对其职业与收入情况进行核实，并签署意见和加盖公章;户口在农村的还需提供由村委会出具的有无宅基地及建房证明。

4.申请对象有自有住房的，提供《房屋所有权证》及复印件;已拆迁的房屋还需提供拆迁安置协议;承租公房或私房的，提供《房屋租赁证》(或租赁协议)及复印件，同时承租公房的还应提供和产权单位签订购买经济适用住房后退出公房的具结书;拥有商铺等非住宅的，提供专业评估机构出具的资产评估报告及同地段普通商品住房均价报告。

5.申请人家庭成员户口不在本市区的，须提供所在地房改部门出具的是否参加过房改购房的证明。

6.申请人家庭成员身份证及户口簿上出现的房屋的凭证原件及复印件。

7.申请对象有职务(科级或科级以上)或职称(中级或中级以上)的，提供相应的职务任命文件复印件，职称证书与单位聘任证书及复印件。如为省级以上劳模的可提供劳模证书。

8.审核部门认为需要提供的其他材料。

(二)审核。

1.初审。街道办事处或镇人民政府对申请对象递交的《申请审批表》及相关材料原件及复印件进行校验，在受理期限结束之日起20日内就申请人的家庭成员、收入、住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见，并将初审意见和申请材料一并报送辖区民政部门。

2.收入审核。由辖区民政部门牵头，辖区工商管理部门、公安车管部门配合，自收到申请材料之日起20日内就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转辖区经济适用住房主管部门。

3.住房审核。由辖区经济适用住房主管部门自收到申请材料之日起60日内就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见。

(三)公示。经申请受理与相关部门审核，符合市区经济适用住房申请条件的申请对象，由辖区经济适用住房主管部门或市经济适用住房主管部门在相关媒体、申请对象户口所在地社区，对其户口、收入、住房等情况进行为期10日的公示，接受社会公众监督。

(四)认定。经公示无异议的(包括有异议但经核实排除异议的)，由辖区经济适用住房主管部门作为经济适用住房保障对象予以登记，并将有关名单等材料报送市房委办。

福州市经济适用房管理办法 篇7

关键词：经济适用房,博弈分析,对策建议

一、引言

“保民生”是2011年“两会”关注的焦点之一, 其中住房问题是一个主要的热点话题。近年来, 随着我国经济社会的快速发展, 房价大幅升高, 中低收入阶层的住房问题越来越受到社会各界关注。经济适用房政策就是国家为了提高中低收入家庭的生活条件和住房水平采取的一项重要措施。但是, 近年来经济适用房建设逐年减少, 且使用管理中存在众多问题。本文利用博弈论的方法分析经济适用房管理中主要利益主体———政府和开发商之间的利益关系和策略选择, 以期发现经济适用房管理中存在问题的根源并探寻解决问题的对策。

二、经济适用房开发使用现状

近年来, 我国社会保障能力大步提升, 政府加大了对保障性住房等公共服务的投资。但是, 纵观近几年经济适用房开发建设相关数据, 经济适用房的投资额和建设面积在住房投资中的比重却呈下降趋势 (见表1和表2) , 经济适用房开发建设比例不足。与此同时, 我国城镇化推进、农民工市民化等, 都要求政府加大提供经济适用房等保障性住房, 这进一步加剧了目前我国经济适用房数量不足的问题。另外, 一部分经济适用房建设用地远离市区、房屋结构不合理、周边基础设施较差, 产生了经济适用房“不经济、不适用”的现象。

资料来源:《中国房地产统计年鉴》2007年、2010年。

资料来源:《中国房地产统计年鉴》2007年、2010年。

在经济适用房的使用管理过程中也出现了众多问题, 将经济适用房用作其他用途, 出租、转借、闲置经济适用房, 经济适用房小区宝马、奔驰类豪车频现, 非低收入者家庭获得经济适用房购买资格, 而真正的低收入者家庭却难以拿到经济适用房购买的排号, 等等。

可见, 我国经济适用房开发使用现状不容乐观, 经济适用房管理存在众多问题。本文利用博弈论的方法分析经济适用房管理中主要利益主体———政府和开发商之间的利益关系和策略选择, 以期发现经济适用房管理中存在问题的根源并探寻解决问题的对策。

三、经济适用房管理的博弈分析

政府和开发商是经济适用房管理过程中最为重要的两个利益主体。住房社会保障是政府的职责, 政府会促进并督促开发商落实经济适用房政策;开发商作为社会利益主体, 一般会遵循国家发展政策而正确执行经济适用房政策。但同时, 开发商也会为保障自身利益最大而偏离执行经济适用房政策 (偏离执行包括:将经济适用房用作其他用途或卖给非低收入者家庭、摇号舞弊、建设“不经济”、“不适用”的经济适用房、以经济适用房之名义实施商品房买卖等) 。因此, 在经济适用房管理过程中, 政府与开发商存在着监管———被监管关系。

信息的不对称使开发商和政府不知道彼此的信息, 这就导致了开发商在经济适用房政策的执行上存在两种方式:正确执行和偏离执行。政府对开发商是否正确执行经济适用房政策进行监管, 由于信息不对称也产生了两种监管方式:努力监管和放任监管。

(一) 基本假定

1.博弈双方都是理性经济人, 即博弈双方都追求自身利益最大化。

2.开发商若正确执行经济适用房政策获得正常利润U1;若偏离执行经济适用房政策将获得额外利润U2。

3.政府努力监管将获得社会收益F, 产生监管成本C;政府努力监管时, 若发现开发商偏离执行经济适用房政策, 则对开发商处以罚金F (罚金和开发商正确执行经济适用房政策时, 政府获得的社会收益相等) 。

4.政府放任监管时, 若开发商正确执行经济适用房政策, 政府会获得社会收益F, 若开发商偏离执行经济适用房政策, 则政府无收益。

(二) 博弈模型的构建和均衡分析

综上所述, 开发商和政府有四种战略组合, 即{正确执行, 努力监管}、{正确执行, 放任监管}、{偏离执行, 努力监管}、{偏离执行, 放任监管}。开发商和政府的利益矩阵见表3。

政府为了努力保障民生, 希望开发商正确执行经济适用房政策, 会对偏离执行经济适用房政策的开发商处以严厉的处罚。一般认为, 罚金F大于开发商偏离执行经济适用房政策时获得的收益总和, 即F>U1+U2。因此, 当F>C时, 上面利益矩阵无均衡战略;当F<C时, {偏离执行, 放任监管}为均衡战略。

由均衡战略可知:政府对开发商偏离执行经济适用房政策时的处罚罚金较小, 而监管成本较大时, 双方都会采取不负责任的战略, 使自身利益最大化。即开发商偏离执行经济适用房政策, 政府放任监管, 这就导致了经济适用房房源减少、使用混乱等一系列问题。

三、经济适用房管理的对策建议

在信息不对称的情况下, 无论是开发商还是政府, 在经济适用房管理过程中采取不负责任的行为都是合乎情理的。基于以上的博弈分析, 针对经济适用房的管理问题, 给予以下建议:

(一) 加大违规处罚力度

将对经济适用房管理过程中的违规行为处罚上升到法律层面, 加大违法的处罚力度。通过制定完善相关法律法规、出台相关细则, 加大对开发商违规开发、营私舞弊、改变经济适用房用途等不法行为的经济处罚。例如, 罚金可定为开发商偏离执行经济适用房政策获取的额外利润的3-5倍, 并限制其在其它相关项目上的投标资格等。另外, 对经济适用房售卖过程中的骗购行为给予严厉惩罚, 如对虚报资料信息, 以“不诚实”的态度申请购买经济适用房的个人和家庭, 取消其在10年内或者终身取消再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。同时, 加大对违法出租经济适用房的中介机构的处罚力度, 在进行罚款的同时关闭房产中介的网上交易端口。

(二) 减小政府监管成本

现行制度下, 政府在经济适用房管理过程中肩负着选择开发商、标准制定、工程验收、分配条件定制及资格审查、价格确定、使用管理等各个环节的管理。监管环节众多, 是政府监管成本高的直接原因。减小政府监管成本, 可以考虑引入市场化的经济适用房供应机制, 即将政府管制和市场分配机制进行合理的结合, 在经济适用房管理中弱化政府监管行为而强化社会监督功能, 从而降低政府监管的成本, 切实提高经济适用房的开发、建设和分配使用效率。

参考文献

[1]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:上海人民出版社, 1996.

[2]赵文莉.经济适用房开发的博弈分析[J].经济研究导刊, 2010 (22) .

[3]徐晓兵.经济适用房建设和管理中存在的问题和对策[J].宁波通讯, 2009 (8) .

[4]刁目广.经济适用房制度下的寻租行为博弈分析[J].现代商业, 2010 (6) .

[5]尹伯玉.浅议经济适用房制度与房地产市场的协调发展[J].现代商业, 2010 (15) .

经济适用房出租迷局 篇8

历史回放

2007年9月，北京市政府出台了关于经济适用房的管理办法，其中规定了“三级审批，两级公示”制度，规定经济适用房的建设、分配和管理都要向社会公示，都要经过街道、乡镇、区直至市的层层选批；同时还规定：经济适用住房产权登记在购房人名下，购房人拥有有限产权。经济适用住房只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。

不再是良民了

张师傅在2000年左右，买了天通苑的1套三居室。那时候，购买经济适用房没有现在这么多的限制。张师傅在城里有一套60多平米的小两居，脑筋活络的他打算在北京郊区买一套大点的房子养老。当时五环以外的天通苑还很偏僻，交通也还畅通。老伴觉得这么一个兔子不拉屎的地方还卖2600元/平方米，太不值了，极力反对。为此，张师傅犹豫再三，先后两次退掉定金（当时的定金是2万元，15天之内，买主反悔，可随时收回定金），但最终还是买了。足见当时购房大环境的宽松与美好。

数年后，张师傅促成的这件置业大事成了其家庭投资最成功的范例。老伴从无休止的唠叨转为无条件的崇拜，逢人就夸她的男人是真男人，有眼光，是办大事的材料，指点之间就让家里最大的一笔钱翻了好几番儿！

有了大房子，一家人过起了有品位的“五二制”生活。一周里，五天住在城里，周六日住在城外。开始挺新鲜，后来，天通苑周边的交通热闹了，来一趟天通苑要经过许多“堵点”。于是，2002年后，张师傅出租了这套房。开始租2000元出头儿，后来涨到3000多，现如今已涨到4000元，超过了张师傅一个月的工资。随着老伴退休，孩子出国，这房租成为张师傅家最大的一笔刚性收入。

2007年，北京市政府出台了一个关于经济适用房的管理办法，规定经济适用房业主只具有有限产权，经济适用房不允许出租和出借。这以后，经济适用房的出租问题渐渐演绎成了一场需求和政策的博弈。在这场激烈的博弈中，政府成为了捍卫真理、维护社会公平的一方，而类似张师傅这样的经济适用房的出租方则成为了谋利营私的“惊弓之鸟”。尽管他们的出租行为迄今一天也没有停止过，但他们的心里一天也没有踏实过，因为他们的出租行为已经涉嫌违法，他们已经不是一个严格意义上的守法公民了。

张师傅是一个循规蹈矩的老实人，他一辈子信奉“馊了的饭不吃、犯法的事不做”，凡是政府的规定他一律无条件执行。但眼下这项规定让他犯了难，不租吧，挺好的房闲着，1个月就是4000多的损失，家里一应消费立马儿告急。租吧，听人议论，政府现在采取的政策叫“引而不发”，就是现在不马上收拾你，将来集中整治。也有人说，私自出租经济适用房的罪过儿属于“告诉罪”，没有人举报你，就没人答理你，所谓“民不举、官不究”，一旦有人举报，立马儿就会有人封你的门、罚你的款。乖乖！老实的张师傅不敢想，一想，一夜一夜地睡不着，头发一把一把地往下掉，就怕哪天一回家，见门上一个大大的“封”字，得！半辈子心血就付诸东流了。

怎么办？其实，日子远没有张师傅想象得那么难过。小区门口中介公司的业务照样火爆，小区里的房子照样供不应求，张师傅的房客反而倒过来安慰他：“经济适用房出租虽然属于违法，但这种违法很轻，大不了罚点儿款了事。再说，你是租、还是借、还是自住，关起门来过日子，谁上赶着过来查你，而且也无从查起。退一万步，一旦有人追究你租房这码子事，你一口咬定我是你的叔伯侄儿。把房子借给亲戚了，碍着谁了？”房客的一番话让张师傅一颗悬着的心稍稍平复下来。

后来，还是有点不放心的张师傅搜集了政府这些年来关于经济适用房的有关规定，竟发现了其中的问题。

首先，1998年房改的时候，国务院出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，其中明确：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供應体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭应该住经济适用房，而不是开发商建造的商品房，而开发商建造的商品房只占大约10%左右的份额。另外，23号文件中说，经济适用房是面对中低收入家庭的，注意！中低收入家庭，其中包括了“中”。而且，那时候，关于中等、低等并没有一个明确的标准来界定，用一句官话说，就是那时对经济适用房的购买还没有规定一个严格、明确的准入、准出资格。张师傅那个年头买进的经济适用房属于“大众房”，而不是今天所谓严格意义上的“保障房”。事实上，当时，天通苑周围的商品房也大多在每平方米两三千元，它旁边的商品房小区“回南家园”甚至比天通苑的售价还低，才2000多一点儿。

张师傅又查到了2003年8月12日，由建设部发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。他惊异地发现，这个文件把23号文上的“以经济适用住房为主的住房供应体系”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，其中把中低收入家庭的“中”字抹掉了。好嘛！一个“中”字抹掉容易，可这么多年，那些已经入围的中等收入家庭可咋办呢？早知如此，张师傅可以用更便宜的价格购买天通苑周边的商品房，除了2000出头的 “回南家园”以外，“太平家园”（就在天通苑旁边）当时也就2800多元/平方米，要是再往北走出几公里，到了“北七家”那块儿，甚至可以买到1000多元/平方米的商品房，卖也好、租也好，悉随君便。可现如今，经济适用房不管购入的时间和背景，一律不许出租，这里面就有了点不分青红皂白的意思了。

这无疑让张师傅既纠结又冤枉。可想归想，老实巴交的张师傅还是没有胆量去跟制定政策的人较那个真儿。他采取了以守为攻的策略，按照房客的提醒，提前做足了功课。他把房客的情况写在一张纸条子上，上面除了姓名、性别、电话、住址一样不差外，还开列了房客的亲戚等一大堆关系。他不仅自己背，还让老伴背，为的是万一被查的时候好有个应对。同理，他也把自家的情况尽可能详细地提供给了房客。但他的老伴就是不上心，于是就抽查她，好几次老伴正切菜的时候，他冷不防就说：“提问：×××（房客）的生日是哪一天？阴历、阳历？提问：×××的大舅母和你应该是什么关系？”弄得老伴一惊一乍险些切了手。

迄今，张师傅的日子照旧过着，经济适用房仍然租着，没有人来查，更没有人来封，张师傅一颗悬着的心已经慢慢落了地，“急有什么用，日子还得过，走哪说哪吧。”张师傅暗暗地安慰着自己。

赔本儿出租

中国有句俗话叫做“傻子过年看街坊”，在自己名下和老公名下各有一套经济适用房的李阿姨开始注意了……

在被她出租的位于潘道庙的经济适用房的邻居里，她发现204号的一对夫妻是靠“三级审批，两级公示”买的这套经济适用房，但他们在办理了购房手续、装修完后就没再出现。几天后来了一家新住户，一打听，是租客。这不禁让李阿姨心里有了一丝宽慰，中国人喜欢“抱团取暖”，特别重视人气，潜意识里有一种“法不责众”的意识。“他们才是应该受到限制的，他们都不怕，我怕什么！”

与李阿姨为邻的这家男人姓刑，一家三口。男的下岗后一直没有什么正式工作，到处打油飞，女的是外地人，自从嫁给男人后就没再工作。她曾经卖过几天鲜花，由于不善经营，赔得一败涂地，这时正巧怀上了孩子，索性不工作。现在一家人都吃着“低保”，男的离退休年龄还有五六年，他将早已中断的劳动关系弄到人才交流中心续上，补交了劳动保险、大病统筹等，就等办退休手续了。他算计过，到了退休年龄，可以拿到2000多元的退休金。

他四处借钱买的这套房子，好是好，就是离城里稍远，大人无所谓，在西单上学的孩子可就苦了。中国有句俗话，“再苦不能苦孩子、再穷不能穷教育”。于是夫妻俩选择了一条让自己穷上加穷的路，他们将潘道庙的房子以3000元的价格租出去，然后在西单以3300元租了一间平房。条件差了、价格高了，但是孩子上学、下学的时间省出来了，一家人往返奔波的路费也省出来了。只要孩子好，什么都好。

有一天，小区里来了一批人进行宣传，又是大标语，又是大条幅的，特别悬挂着“经济适用房禁止出租”的字样，很是醒目。老刑与一个据称是建委的管理人员就有了如下一番对话：

刑：我自己的房子为什么就不能出租？

建：因为您的经济适用房不是完全产权，土地归国家所有，所以政府还有一部分权利。如果您的经济适用房用来出租，就说明你并不是真正的缺房者。

刑：谁说我不是（缺房者）我是真正的缺房户，我除了这套房，一根房毛都没有。

建：那你住哪里？

刑：我把我的房租出去，自己再租房住。

建：那是一种吃差价的行为，属于一种不当得利。

刑：我吃什么差价，我还得往里搭钱呢！

建：不可能的，那不是有病吗？（哈哈）

刑：我们是为了孩子上学，离学校太远。

建：您这是个案，政府制定一个政策不可能达到每一个的满意，我们强调一个政策的总体公允，如果有个别情况，你可以向上反映。但总而言之，你的经济适用房与商品房不同，国家有一部分土地的权益已经交给您了，1995年批准的房地产法上有明确规定，没有缴纳土地出让金的，不管你是出租或者是转让，都应该向政府缴纳土地收益金或土地出让金，而不应该再用国家给你的住房待遇进行增值性的获利。再说，退一万步，你交税了吗？你出租自己的房子是应该向国家交税的。

刑：啊？我租自己的房子为什么还要向国家交税？

建：只要是盈利行为都要交税，比如企业要交营业税，房产出租当然要交房产税。

刑：那我要交了税，自己还能落下多少？而且我本来是亏着租的。

建：那是另外一码事儿。总而言之，不允许您出租是有道理的，好比您取得了经济适用房的利益，然后您再用它出租去盈利，这对其他的未享受这些待遇的低收入的家庭来说，是一种权利的侵犯。你等于把别人的权利变成你的盈利工具了。

一番对话后，刑先生仍然迷惑，和对方扯了半天，似乎有点鸡同鸭讲。

对话中介

在天通苑这个号称亚洲最大的社区里，确实有房产大户，听说有一口气买好几十套的，他们前些年主要靠出租盈利。近年来，随着房地产受到越来越严重的打压，他们纷纷出手自己的房产转而投资其他领域或购买贵金属。鉴于这些人的房产大多是该地产项目一开盘就大量买进的，都是“地板价”，所以他们现在随便处置就能赚到大钱。他们是最先富裕起来的一批人，也是有能力、有智慧、有超前判断力进而占尽先机的一部分人。他们大多是名人、明星、大款或者炒房者。

當时购房没有任何门槛，多多益善，一个大客户可以享受很大幅度的购房优惠，销售员像对待活神仙一样地孝敬你。那段时间，天通苑的好多住户会津津乐道地告诉你，他的邻居是某某名人，他下楼打酱油的时候遇见某某名人，还有某某名人就是离奇死在自己的经济适用房里的传闻。名人无形中成了这里的形象代言人。殊不知，人家当初是瞄着经济适用房的低投入和高收益来的，跟你偶然住了几天街坊，根本是彗星撞地球式的一种交集。这些人现如今早就住上了北京最高端的社区和最高端的别墅，他们出租或出售自己的经济适用房似乎是一种资产性投资的恰当释放，谁让人家10年前就有钱有眼光来的。

现实中的经济适用房出租状况到底是怎样的呢？

作者和天通苑一家中介公司的业务员有如下一番对话。

作者：你们这里的中介公司真不少。

中介：还行吧，有四五十家。

作者：有人租房吗？

中介：瞧您这话说的，没人租，我们喝西北风去？

作者：不是不让出租吗？

中介：这么跟您说吧，撑死胆大的，饿死胆小的。再说，这个地方打坐胎的时候就有问题。就说业主吧，最早2001年买的房，那时候，这里跟商品房没什么区别，什么人都能买，爱买多少买多少，买的是“爱国房”，说是拉动社会主义经济建设，为改革开放作贡献。现在，不让人卖，不让人租，早干吗去了？再说，那时买房成家的小夫妻，现在的孩子正好上中学，你说说，这边有什么像样的学校？中国的老百姓都是为了孩子活着，只要能到城里上学，砸锅卖铁也干，所以一部分人，就把这里租了、卖了，然后到城里去租房，为给孩子找一个好一点学校。还有更复杂的，两口子离婚了，房子判给其中一个人，但还在一块住着，各自又找了对象，算租还是算借？有人没有生活来源，自己住一间，把余下的租出去，挣点饭钱，你怎么罚他？有的是没钱的，就靠着出租还按揭，你不让他出租，咋整？

作者：听说政府鼓励老百姓举报私下出租的人？

中介：举报？无怨无仇的干吗要举报？这年头的人都是多一事不如少一事。一举报，结了梁子，隔壁住着，还过不过了？

作者：听说，要为举报人保密的。

中介：那可是保不齐的事，不管你信不信，反正我不信。再说了，上哪儿举报去？派出所、社区居委会还是公安局？除非给钱。

作者：多少钱合适？举报一次给你100干不干？

中介：不干，低于5000元不干。

就在作者和中介业务员对话的时候，来了一个出租客，他对经适房不能出租的政策颇有见地，一番话在某种程度上代表了许多老业主的看法。

“北京最开始卖经济适用房是2000年左右，当时根本卖不出去，为了发展房地产市场，鼓励大家购买，贷款首付可以低至10%。我一个同学看了北京晚报的广告，买了青年路小区，当时根本就没人买，3800元/平方米，而当时高档的华堂公寓才5000元/平方米，贷款首付20%，同样80平方米的房子才多1万多块钱。而经济适用房位置很偏，又没有公交车，从最近的公交车站坐摩的要十几分钟。当时很多的经济适用房都这样，虽然少了土地出让金，却不修配套设施，好像便宜了，其实政府和开发商都没吃亏，因为当时的建安成本才几百元/平方米。而当时的政策是经济适用房5年后才可以出售，出售时按照购买价的10%缴纳土地出让金，别忘了是购买价，对出租没有限制。而购买条件是什么呢？家庭年收入6万元以下。很多刚毕业的大学生在父母的资助下买了当时的经济适用房。后来变成了土地出让金是销售价的10%，5年的销售期是按照产权证满5年算的，可不是按照购买时间算的，当时的开发商，产权证能在2～3年内办下来就不错了。等办下产权证到5年的时候，政策已经改3次了。

“可以说最开始买经济适用房的情况是：政府的政策在前，鼓励大家购买，于是人们买了，买后政策就变了。现在的房子被各级政府通过高地价炒高了，后来的经济适用房成了投机客的天下。政府为了转嫁自身炒高土地和监管不严的责任，就拿经济适用房开刀。而只要是拿有房子的人开刀，没房子的就会大声叫好，而不管最开始别人都是在什么条件下买的房。

“对于已经造成的恶果，政府是应该负有责任的，总之，社会创造的财富现在已经通过房地产转移到了少数人手里，然后这种矛盾又转嫁到了开发商、投机客的身上和有幸在房价暴涨前买了所谓‘经济适用房’的人身上。”

那天经过一个新的，有着一个很拗口名字的经济适用房小区——北卫新园，大老远见地下雪白一片，以为七月飞雪，走近了才知道是撒了一地的租房小广告。与之相对的是小区的大门上悬挂着的一条大大的横幅，上书“本小区属经济适用房禁止出租”，横幅挂得七扭八歪，有点像时下反映经济适用房禁租的一件社会行为艺术，要是硬给它起个名字，似乎应该叫“纠结”。

（编辑  冯岚）