沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016)

沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016)（精选8篇）

沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016) 篇1

《重庆市物业专项维修资金管理办法》已经2010年11月27日市人民政府第90次常务会议通过，现予公布，自2011年3月1日起施行。

市 长

二○一一年一月五日

重庆市物业专项维修资金管理办法 第一章 总 则

第一条 为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《重庆市物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

第四条 物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。

第五条 市房地产行政主管部门负责全市物业专项维修资金的指导和监督工作。

区县（自治县）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业专项维修资金的指导和监督管理工作。

市和区县（自治县）财政、规划、建设、价格、审计等相关行政主管部门以及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责分工，共同做好本市物业专项维修资金的相关管理工作。

第二章 交 存

第六条 有两户以上业主的下列物业应当建立物业专项维修资金：

（一）商品房；

（二）城市房屋拆迁安置房；

（三）经济适用房；

（四）房改房；

（五）市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。第七条 物业专项维修资金应当由业主交存。本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：

（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存；

（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存。

主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民政府确定。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行。

第八条 购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

开发建设单位、物业服务企业不得代收首期物业专项维修资金。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存时间按国家和本市相关规定执行。第九条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金属房改房单位所有。

第十条 业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门代管。

第十一条 区县（自治县）房地产行政主管部门应当采用招投标等公平、公开、公正的方式确定2—3家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行。

房改房物业专项维修资金管理机构应当按国家和本市有关规定确定专户管理银行。

第十二条 负责代管的区县（自治县）房地产行政主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账。房改房单位应当按照本市房改房相关规定，以幢为单位，按房屋户门号建立业主分户账。

区县（自治县）房地产行政主管部门在代管期间应当建立物业专项维修资金管理系统和实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账系统，接受业主和相关部门的监督和查询。

第十三条 区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间收取物业专项维修资金，应当使用市财政部门统一印制的专用票据，实行一户一票。

第十四条 业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。业主大会应当就下列事项进行表决：

（一）不由区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金的决议；

（二）本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度；

（三）业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理单位的协议草案；

（四）确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人的决议；

（五）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

业主大会召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。

第十五条 业主决定自行管理的，业主大会应当在物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。业主委员会应当持业主大会按照本办法第十四条规定通过的有效决议及公示情况说明向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。

符合本办法第十四条规定的，区县（自治县）房地产行政主管部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内，与专户管理银行在业主代表和乡镇人民政府、街道办事处的监督下核对账面余额无误后，通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

第十六条 划转物业专项维修资金自管时，业主委员会应当与专户管理银行、物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府签订授权协议书，同意乡镇人民政府或者街道办事处在发生本办法第二十八条规定的危及房屋安全等紧急情况时有权组织代修，维修费用从相关业主物业专项维修资金分户账中划转。

第十七条 业主自行管理期间，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会可以申请区县（自治县）房地产行政主管部门重新代管物业专项维修资金。

第十八条 业主自行管理期间，业主大会或者业主委员会解散的，解散前应当在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下做好物业专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门代管。

第十九条 业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，物业专项维修资金管理单位应当告知业主及时续交。

由区县（自治县）房地产行政主管部门代管的，业主应当按照首期物业专项维修资金的交存标准和方式续交。

由业主自行管理的，续交方案应当在管理规约中予以明确。

房改房首期物业专项维修资金使用完毕或者剩余资金不足维修、更新、改造的，房改房单位应当通知业主及时按照本条第二款或者第三款的规定续交。

第三章 使 用

第二十条 物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同的约定。物业服务合同未约定或者约定不明的，以市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门制定的指导标准为准。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务收费中支出的物业共有部位、共有设施设备的维修养护费用；

（二）依法应当由开发建设单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共有部位、共有设施设备所需的修复费用；

（四）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用。

第二十一条 物业专项维修资金按照下列规定承担：

（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担；

（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；

（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；

（四）房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。

房改房共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用先从房改房首期专项维修资金中列支。不足部分由业主按照本条第一款的规定承担。

第二十二条 需要使用物业专项维修资金的，应当制订使用方案。使用方案应当包括下列内容：

（一）需要维修、更新、改造的具体范围和内容；

（二）维修、更新、改造方案及工程计划；

（三）费用预算及用款进度计划；

（四）其他与物业专项维修资金使用有关的内容。

第二十三条 物业专项维修资金使用方案由业主委员会制订，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主同意。

未成立业主委员会的或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案，并在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下按照前款规定公示和征得同意。

维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或业主代表协商确定，并在物业管理区域内公示3日。如果有超过专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积1/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数1/3以上的业主提出异议的，应当通过招标方式确定。

第二十四条 申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：

（一）物业专项维修资金使用方案；

（二）与施工单位签订的工程施工（维修）合同；

（三）与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意的证明材料；

（四）公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的书面证明材料；

（五）专户管理银行及账户名称；

（六）其他相关材料。

第二十五条 由区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间，物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。审核同意的，区县（自治县）房地产行政主管部门应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。

业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的，业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将本办法第二十四条规定的材料报物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门备案。房地产行政主管部门应当在7个工作日内出具备案证明，发现不符合法律法规规定的，应当书面提出责令改正意见。

需要使用房改房首期物业专项维修资金的，房改房物业专项维修资金管理机构应当在收到房改房单位申请材料后7个工作日内进行审核。经审核同意的，房改房物业专项维修资金管理机构应当从物业专项维修资金专户中按工程进度划转物业专项维修资金。

第二十六条 物业专项维修资金只能划转到工程施工（维修）合同确定的施工单位账户中。

物业专项维修资金应当使用电汇、信汇或者转账支票结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。但发生本办法第二十八条规定的需紧急维修的情形时，且维修、更新、改造所需费用在2000元以下的，可以支取现金。第二十七条 维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当验收，并将下列材料在物业管理区域公示5日以上，并存档：

（一）施工单位编制的工程结算报告；

（二）维修费用清单、票据；

（三）维修费用分担明细表；

（四）其他相关资料。

维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上或者超出金额1万元以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第二十八条 发生下列危及房屋安全等紧急情况，应当立即对物业共有部位、共有设施设备进行维修、更新、改造：

（一）屋顶、墙体渗漏（已约定的除外）；

（二）因线路故障而引起停电或者漏电；

（三）因水泵故障、进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；

（四）落水管严重堵塞，水盘等设备漏水；

（五）楼地板、扶梯踏板断裂，公共阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

（六）楼体外立面涂饰层有脱落危险的；

（七）电梯发生危及人身安全的故障；

（八）消防设施出现功能障碍；

（九）安全监控设施出现故障，不能运行；

（十）其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。

第二十九条 区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间发生第二十八条规定的情形时，业主委员会、物业服务企业或者相关业主应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处，经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处出具证明后，向区县（自治县）房地产行政主管部门书面申请预先拨付物业专项维修资金。

区县（自治县）房地产行政主管部门收到书面申请后应当于二十四小时内划转资金，申请拨付资金的机构应当立即进行抢修。

第三十条 业主自行管理的，发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当立即将情况报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下，业主委员会应当立即组织抢修并划转资金。

第三十一条 发生第二十八条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业未按规定实施抢修的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

第三十二条 抢修完成后，相关费用应当按照本办法第二十七条第一款的规定进行公示。

第四章 监督管理 第三十三条 负责代管物业专项维修资金的区县（自治县）房地产行政主管部门、负责管理房改房物业专项维修资金的机构及负责管理物业专项维修资金的业主委员会（以下简称物业专项维修资金管理机构）开立物业专项维修资金账户时，不得向专户管理银行索取任何好处。

专户管理银行应当严格自律，禁止采取不正当的营销手段。

第三十四条 由区县（自治县）房地产行政主管部门代管期间，物业专项维修资金中当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息；其余部分按一年期同期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。第三十五条 区县（自治县）房地产行政主管部门代管物业专项维修资金所需工作经费在物业专项维修资金增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

第三十六条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的物业专项维修资金购买国债的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

禁止利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或者投资，并不得将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十七条 下列资金应当转入物业专项维修资金：

（一）结付给业主的物业专项维修资金存储利息；

（二）物业专项维修资金的增值净收益；

（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，共有设施设备报废后回收的残值，但业主大会另有决定的除外；

（四）业主委员会或者业主自愿筹集交存的款项；

（五）其他按规定转入的资金。

第三十八条 业主转让物业所有权时，应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具物业专项维修资金管理机构提供的有效证明，该物业分户账中结余的物业专项维修资金随物业所有权同时过户。

转让人应当协助受让人办理专项维修资金账户过户手续。第三十九条 物业灭失的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主。

因部分物业灭失或者物业转让后业主不足两户的，应当将业主交存的物业专项维修资金余额退还业主，并办理销户手续。

房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金余额，应当退还房改房单位。

第四十条 物业专项维修资金管理机构应当每年至少与专户管理银行核对一次物业专项维修资金账目。

物业专项维修资金管理机构对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

物业专项维修资金管理机构应当建立物业专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中物业专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。第四十一条 物业专项维修资金管理机构应当每年定期向业主公布下列情况：

（一）物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第四十二条 物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部及市财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第四十三条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。市财政部门应当加强对物业专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十四条 审计部门依据有关法律法规规定对物业专项维修资金的管理和使用进行审计和监督。

第五章 法律责任

第四十五条 区县（自治县）房地产行政主管部门、房改房专项维修资金管理机构违反本办法规定，有下列情形之一的，由市房地产行政主管部门责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；给业主造成损失的，依法赔偿；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未按本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；

（二）未按本办法规定拨付物业专项维修资金的；

（三）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为及其他风险较大的理财或投资的；

（四）违反本办法规定向专户管理银行索取任何好处的；

（五）挪用、侵占物业专项维修资金的。

第四十六条 业主自行管理的，业主委员会及其成员违反本办法规定有下列情形之一的，由物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正；有违法所得的，没收违法所得；造成经济损失的，依法承担相应赔偿责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任：

（一）未按照本办法规定设立物业专项维修资金专户或者未分列每户业主的分户账的；

（二）违反本办法规定向专户管理银行索取任何好处的；

（三）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务及其他风险较大的理财或投资，或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为的；

（四）挪用、侵占物业专项维修资金的。

第四十七条 乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员违反本办法规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第四十八条 开发建设单位未按本办法第八条规定交存物业专项维修资金或者未按第二十一条规定分摊维修、更新、改造费用的，由区县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以5000元以上10000元以下的罚款。

第四十九条 违反本办法规定，挪用、侵占物业专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向有关部门举报或者向人民法院起诉，依法追回挪用、侵占的物业专项维修资金。区县（自治县）房地产行政主管部门应当对挪用、侵占物业专项维修资金的给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，颁发资质证书的部门还应当吊销其资质证书。

开发建设单位挪用、侵占物业专项维修资金情节严重的，除按第一款规定予以处罚外，建设行政主管部门应当在房地产开发企业信用档案中对其挪用、侵占情况予以记载。

第五十条 业主大会和业主委员会有权对违反本办法规定，拒不交存或者续筹物业专项维修资金的业主要求限期交存；逾期仍不交存的，可向人民法院起诉。第五十一条 违反物业专项维修资金专用票据管理规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》和《重庆市财政票据管理办法》等规定追究责任。

第六章 附 则

第五十二条 本办法实施前，开发建设单位或者物业服务企业已经收缴的物业专项维修资金及银行存款利息，应当自本办法施行之日起三个月内移交物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门。

第五十三条 本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门公布的银行专户中。逾期未交的，其房屋共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造所需费用，由相关业主自行负责。

第五十四条 物业专项维修资金首期交存标准确需调整的，由市房地产行政主管部门会同市价格行政主管部门、市城乡建设行政主管部门适时调整，报市人民政府批准后向社会公布执行。

第五十五条 本市农转非安置房的物业专项维修资金的管理及其使用参照本办法执行。

第五十六条 本办法所称物业共有部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位，一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共有设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016) 篇2

据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会发布的不完全统计显示,目前我国收缴的住宅专项维修资金在5000亿元左右,但是支出的规模却相对很小,体量庞大的资金目前绝大部分由地方政府部门统一进行管理。随着央行降息,广大业主对资金增值的意愿更加强烈,希望在确保资金安全、保证资金使用的前提下,进一步实现其收益最大化。

对政府主管部门而言,研究建立科学的增值管理制度、完善增值管理办法,具有重要的理论和现实意义。

1 我国维修资金制度发展历史及增值管理现状

1.1 国家部门规章

1998年12月,依据《通知》精神,建设部和财政部联合制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,规定购房者在购买房屋时需缴存维修资金。

2007年,建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令[2007]第165号),自2008年2月1日起施行。

1.2 以深圳等市为代表的地方相关法规

1994年,深圳市发布《深圳经济特区住宅区管理条例》(1999年6月修订),首创了维修基金制度。

2000年,上海市以政府令形式发布《上海市商品住宅维修基金管理办法》(政府令第91号),自2001年1月1日起施行。

1.3 国内维修资金增值管理现状

1.3.1 维修资金增值管理相关法规

《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令[2007]第165号)第二十六条规定:“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。”严格限定维修资金的增值方式只能选择银行存款和一级市场购买国债两种途径,禁止做委托理财业务。

目前国内各城市的地方性管理规定中,维修资金的增值运作条款也都基本上沿袭了165号令上述规定。

1.3.2 维修资金增值管理中存在的问题分析

以下是结合了上海、深圳、成都、西安等国内10个大城市的数据所做的物业维修资金管理情况调查,数据截止至2015年:

天津:管理机构27人,归集总量260.51亿元,资金使用率2.49%,增值方式:定期存款组合,增值收益率:按一年期定期存款浮动利率执行。

上海:管理机构30人,归集总量429亿元,资金使用率10.02%,增值方式:定期存款组合,由业委会确定存款中定期、活期比例。

深圳:管理机构22人,归集总量101.11亿元,资金使用率1.3%,增值方式:定期存款组合,年化收益率4.18%,超过3年期银行定期存款基准利率。

广州:管理机构22人,归集总量155.38亿元,资金使用率1.13%,增值方式:定期存款组合,维修资金增值率为两年定期存款基准利率上浮10%。

武汉:管理机构设市区两级部门,归集总量117.84亿元,资金使用率1.86%,增值方式:定期存款组合,增值管理采用1年、3年和5年定期存款。

西安:管理机构18人,归集总量120.78亿元,资金使用率0.56%,增值方式:定期存款组合,年化收益率3.55%,接近3年期银行定期存款基准利率。

杭州:管理机构设市区两级部门,归集总量102.83亿元,资金使用率3.06%,增值方式:定期存款组合,给业主计息:当年交存及使用资金按活期计息,以外按一年期定期存款计息。

长沙:管理机构设市区两级部门,归集总量137.21亿元,资金使用率1.21%,增值方式:定期存款组合,年化收益率3.0%。

成都:管理机构设市区两级部门,归集总量166亿元,资金使用率2.3%,增值方式:定期存款组合,年化收益率3.35%。

乌鲁木齐:该市房管局设维修资金监管办,归集总量48.85亿元,资金使用率3.57%,增值方式:购买国债和定期存款组合,年化收益率3.44%。

上述城市均为直辖市或省会城市,经济社会发展上居于全国各城市前列,也是我国维修资金管理先进城市。从调研情况看,维修资金使用率普遍偏低,对大量沉淀资金增值策略普遍较为保守,具体表现在以下三个方面:

第一,增值方式单一,多为定期存款,上述10个城市中仅有1个购买了国债,而国债的同期收益率明显高于银行定期存款,应做相应配置;第二,分给业主的收益大都不超过三年定期存款利息,增值收益未全部分配给业主,各管理机构都留有结余;第三,分给业主之后结余的增值收益很多城市都未动用,在缺乏相关政策法规的情况下,使用方式暂不明朗。

综合来看,目前我国各地的维修资金增值管理主要存在以下问题:

(一)相关法律法规尚不完善

关于维修资金的增值管理,无论是国家法规还是地方法规,都只作了较为粗略的规定,具体实施过程中,缺乏科学明确的依据。具体表现为:

第一,在增值运作的目标、收益分配及监管等很多方面,都存在着法规的空白,使得资金主管部门缺乏激励和约束机制。

第二,对资金增值方式的规定过于保守和单一。银行存款和国债组合在保证流动性的前提下收益率很有限,难以抵御通货膨胀风险。从近些年的数据看,2014年3月,我国城市CPI同比上涨为2.5%;2015年8月,城市CPI同比上涨2.0%;2016年4月,城市CPI同比上涨2.3%。与此同时,银行存款基准利率一直下调,2015年央行5次下调银行存款基准利率,可见数额庞大的维修资金面临着实际购买力降低的风险。

(二)政府职能尚未完全理顺,增值运作存在随意性

法规虽然赋予了政府主管部门管理维修资金的职能,但专业理财并非绝大部分政府机构的特长。现实的情况是,虽然管理着几十亿甚至数百亿的资金,但由于受到人员编制等各方面的限制,各地的维修资金管理机构不可能像金融机构那样,设置专业高效的增值运作部门。由此产生的增值方案,难以满足广大业主增值收益最大化的需求。

(三)过分强调保证流动性,增值收益有待进一步提高

在保守增值策略下,充足的流动资金可以保证维修使用的需要。但是事实上,由于业主大会表决难等各种原因,现阶段全国各地的维修资金使用量并不大,增值策略过于保守实际上会造成资金的极大浪费。

由于维修资金总额较大,收益率的略微变动便会对收益总额有明显的杠杆作用。就全国维修资金的整体使用情况来看,流动性显得过于充裕了,增值效率仍有很大的提升空间。

2 其他国家维修资金及我国社保基金增值管理借鉴

2.1 国外维修资金增值管理模式

新加坡维修资金的管理增值运作兼顾收益性和安全性,可投资股票等高收益品种。

2.2 我国社保基金增值管理模式

社保基金会对银行存款和一级市场国债承销直接运作,对股票、企业债券和金融债券等委托专业投资管理机构进行投资。

《全国社会保障基金理事会基金年度报告(2015年度)》公布的数据显示,2015年社保基金投资收益额为2294.61亿元,投资收益率为15.19%,创下了自2010年以来的社保基金投资收益率新高。

综合数据显示,截至2015年年末,全国社保基金自成立以来累计投资收益额7907.81亿元,年均投资收益率8.82%,远超同期通胀率6.47%。相比较而言,这一收益率是维修资金限定的增值品种所无法实现的。

2.3 经验启示

国外维修资金及国内社保基金管理的成功经验告诉我们:规模化的专项资金应当进行专业化的管理。专业化的团队拥有专门的人才、完善的管理制度、丰富的理论知识和运营经验。实践证明,委托给专业的投资管理人比政府直接投资运作往往会取得更好的收益。

3 维修资金增值管理对策

3.1 多品种组合平衡收益性和流动性

为保证每年资金支付的平稳,应当合理组合短、中、长期品种,这样既考虑资金的收益性,又保证了支取使用的均衡和持续。目前从全国各地维修资金使用的数据来看,已使用金额占已归集金额的比重都较小,给增值运作提供了较大的空间,这一时期内长期品种的配置应当被重视。

3.2 国债配置优先

国债收益率均高于同期银行存款利率,因而我们应关注财政部关于凭证式国债的年度发行计划,先满足国债的配置比例,不足部分再考虑同期银行存款。

3.3 充分运用通知存款调节收益性和流动性

通知存款具有支取灵活、利率相对较高的特点。按照2016年最新利率水平,提前7天通知存款利率为1.1%,而活期利率仅为0.35%。以10亿资金为例,两种存款方式每年利息收入相差约750万元。

3.4 考虑委托专户银行拟定方案

借力于银行的专业团队应注意以下两点:一是专户银行必须在满足资金安全性、流动性的基础上进行增值运作。二是确定最低年收益率。可参考央行利率,设定为浮动收益率,以提升中标银行进行增值协作的积极性和工作效率。

3.5 完善增值管理立法,打破增值方式限制

《住宅专项维修资金管理办法》对增值品种的限制性规定,使得增值收益率的上限无法突破定期存款的利率瓶颈,而下限则可低至活期利率,这些限定已经明显影响到资金的规模收益。

4 结语

一直以来我国维修资金管理采取的都是稳健保守的增值方式,考虑到通货膨胀和物价总体水平上涨等因素的影响,就不难发现维修资金已出现了隐性贬值。我们必须思考根据经济发展情况,逐步放宽政策约束,实现真正的保值增值。

摘要：物业专项维修资金是商品房屋物业维修的主要资金来源,在保障房屋正常使用和维护社会和谐稳定方面发挥了巨大作用,由于体量庞大,使用困难,增值率低,近年来被业主和媒体口诛笔伐为“沉睡资金”。文中主要分析了物业专项维修资金增值管理中存在的问题,并提出了相应的解决对策。

关键词：物业专项维修资金,增值,管理

参考文献

[1]中国物业管理协会维修资金研究专委会2015年全体委员大会在上海召开[J].中国物业管理,2015,(4).

吉林省物业专项维修资金管理办法 篇3

吉建办[2010]101号

各市（州）房产局、住房城乡建设局、公用局、财政局，长白山管委会住房城乡建设局、财政局，各县（市）住房城乡建设局、房产局、城市管理和行政执法局、财政局：

为了规范物业专项维修资金的缴存、管理和使用，发挥物业专项维修资金的作用，保证物业共用部位、共用设施设备的维护和正常使用，结合我省实际，省住房城乡建设厅和省财政厅共同制定了《吉林省物业专项维修资金管理办法》，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○一○年十二月二十二日

第一章总则

第一条为加强物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《吉林省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金的缴存、管理、使用和监督，适用本办法。

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

由两个或两个以上业主区分所有的房屋，业主应按规定缴存物业专项维修资金。

第三条物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、所有者决策、政府监管的管理原则。

第四条省建设行政主管部门会同省财政部门对本省行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。

市（州）、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同同级财政部门对本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用进行指导和监督。市（州）、县(市)物业专项维修资金管理机构（以下简称代管单位）具体负责本行政区域内物业专项维修资金的缴存、管理、使用的日常工作。

第二章缴存

第五条 符合《住宅专项维修资金办法》规定的新建房屋（含商品房屋、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房），由业主按照所拥有房屋的建筑面积交存物业专项维修资金。首期交存的标准为房屋建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。

第六条设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米三十元，一次性交存属业主所有的物业专项维修资金，专项用于电梯保修期满后的维修、更新和改造。

第七条出售公有住房的，按照《住宅专项维修资金管理办法》第八条、第九条的规定缴存物业专项维修资金。物业专项维修资金由代管单位统一管理。

第八条新建房屋首次交存物业专项维修资金，由建设单位在办理房屋买卖合同备案时，按照房屋买卖合同约定的建筑面积代交物业专项维修资金，待房屋交付时凭物业专项维修资金专用票据向业主收取。

建设单位应当在签订房屋买卖合同时向购房人说明，并将该内容约定为合同条款。未售出的房屋（含物业管理用房等配套用房）物业专项维修资金由建设单位交存。第九条公有住房房改时，售房单位在办理房屋所有权登记前，按照房改部门出具的物业专项维修资金缴存通知中的数额交存物业专项维修资金。

代管单位应当向交存人出具物业专项维修资金专用票据。

第十条已经建立物业专项维修资金制度的区域，房屋登记部门在办理权属登记手续时要审验物业专项维修资金票据，没有物业专项维修资金票据的不予进行房屋权属登记。

第十一条业主账面物业专项维修资金余额不足规定首次应缴存数额百分之三十的，业主应当及时续筹。续筹后账面应当不少于规定的首次应缴存数额。

物业专项维修资金具体续筹工作，由业主大会、房屋管理单位或社区居民委员会组织实施。

第十二条下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的增值收益扣除管理成本后的余额。

（二）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（三）住宅公用设施设备报废后回收的残值。

（四）其他应计入物业专项维修资金的收益。

第三章管理

第十三条代管单位应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

第十四条代管单位应当与专户银行共同开发利用物业专项维修资金信息化管理系统，以物业管理区域为核算单位，按栋建账、核算到户，建立业主分户明细账，对物业专项维修资金缴存、使用、结存和查询等环节统一管理。建立物业专项维修资金查询系统，实行一户一卡制，业主可以随时查询分户账中资金数额。

第十五条业主对物业专项维修资金查询结果有异议的，可以向代管单位申请重新复核。代管单位应当自收到业主申请之日起5个工作日内给予书面答复。

第十六条代管单位应当严格执行会计法律、法规和相关制度。

代管单位在接受业主委员会查询时，应当书面提供物业专项维修资金缴存等情况。第十七条在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将闲置资金用于购买一级市场国债和在专户银行组合存款，但不得用于其他投资。

任何单位和个人不得将物业专项维修资金挪作他用。第十八条物业专项维修资金自存入专户之日起，按照国家规定的利率计息。

物业专项维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的，按银行同期活期利率计息。

第十九条物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

第二十条业主转让房屋所有权时，如双方没有约定，其物业专项维修资金分户账户余额随房屋所有权同时转移过户，征收拆迁除外。

第二十一条 因拆迁、自然灾害等原因致使房屋灭失的，相关业主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证向代管单位申请办理物业专项维修资金账户注销手续，并提取账户剩余的物业专项维修资金。

第四章使用

第二十二条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十三条 物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主或相关业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。一般包括：建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。单幢房屋内相关业主共有的外墙面、屋面、落水管等。单幢房屋涉及一个单元的门厅、楼梯间、电梯、电梯间、走廊通道、照明、消防设施等。

物业共用部位、共用设施设备人为损坏，无法明确责任人的，维修费用在物业专项维修资金中列支。

第二十四条房屋自然损坏，使用物业专项维修资金，按以下原则区分分摊：

（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积比例共同分摊。

（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

（三）单幢房屋涉及外墙面的维修，由各业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

（四）属全体业主共有的物业用房等房屋维修，物业管理区域内共用设施设备的维修，由全体业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积的比例共同分摊。

业主委员会根据业主大会决定，或者维修涉及范围内相关业主另有约定物业专项维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。利用房屋从事经营活动的，是否需要增加物业专项维修资金分摊比例，由业主规约或者维修涉及范围内相关业主约定。

第二十五条未建立物业专项维修资金或者已建立物业专项维修资金制度，但物业专项维修资金账户余额不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋专有部分建筑面积承担。

第二十六条未售出的房屋维修，由建设单位或产权单位按照房屋专有面积的比例分摊维修费用。

第二十七条申请使用物业专项维修资金，由业主大会、业主委员会向代管单位提出申请；未成立业主大会的，由所在社区居民委员会提出申请。

第二十八条向代管单位申请使用物业专项维修资金，应提供下列资料：

（一）申请书；

（二）物业专项维修资金使用方案；

（三）相关业主同意实施使用方案的书面决议；

（四）社区居民委员会出具的关于上述材料真实性的证明。

第二十九条物业专项维修资金使用方案应当包括维修项目基本情况、施工预算、使用物业专项维修资金分摊清册、物业专项维修资金不足时的工程款补足方案、建设工程施工合同等内容。物业专项维修资金使用方案应当经专有部分占使用物业专项维修资金物业面积三分之二以上的业主且占使用物业专项维修资金人数三分之二以上的业主讨论通过。

使用方案和相关业主同意实施使用方案的书面决议应当在物业管理区域和维修项目的显著位置公示7天。

第三十条使用物业专项维修资金维修工程的预结算编制与审核、施工监理费用明细分摊等，业主委员会或者相关业主可以委托具有专业资质的中介机构代理。

中介机构代理费用，可以按照国家规定标准在物业专项维修资金中列支。

第三十一条代管单位对申请材料做书面审查。

对符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，代管单位应当自受理申请之日起7个工作日内予以划拨。

不符合物业专项维修资金使用内容和规定程序形式条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。第三十二条业主大会、业主委员会组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。社区居民委员会对维修过程实施监督。

未成立业主大会、业主委员会的，社区居民委员会代行业主委员会职责，组织相关业主实施物业专项维修资金使用方案，监督工程施工，组织竣工验收。

竣工验收材料应当交代管单位备案。

第三十三条下列费用不得在物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由相关单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修、更新和养护费用。

（二）依法应当由建设单位承担的保修期内房屋共用部位、共用设施设备的维修费用。

（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的日常维修养护费用。

（四）房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏，由责任人承担的修复费用。第三十四条使用物业专项维修资金的相关材料，由代管单位存档备案。

第三十五条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照国家有关规定办理。

第五章 附则

第三十六条本办法施行前，未按规定建立物业专项维修资金专户的，业主应当依法召开业主大会作出决定，并按照规定向代管单位提请补建，将物业专项维修资金缴存至专户银行。

第三十七条建制镇多产权商品房屋，可以参照本办法执行。

第三十八条本办法由吉林省住房和城乡建设厅、吉林省财政厅共同解释。

沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016) 篇4

长春市人民政府令

第16号

《长春市物业专项维修资金管理办法》业经2010年10月29日市政府第32次常务会议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。

市长：崔杰

二〇一〇年十月二十九日

长春市物业专项维修资金管理办法

第一章 总

则

第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内商品房屋（包括经济适用房、拆迁安置房）、已售公有住房等物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称维修资金，是指专项用于商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位，一般包括：屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。

本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括：电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性车场等。

第四条 维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、物业所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房地产主管部门负责维修资金的交存、使用和管理工作。

各区建设主管部门按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。

市房地产主管部门可以委托下设的市维修资金管理机构负责维修资金的交存、使用和管理的日常工作。

第二章 维修资金交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）商品房屋，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）已售公有住房。

前款所列物业中的已售公有住房，除业主交存维修资金外，售房单位亦应当按照本办法的规定单独交存维修资金。

第七条 商品房屋的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%。

第八条 出售公有住房的，按照以下规定交存首期维修资金：

（一）业主按照购房款的2%交存；

（二）自管公房售房单位按照售房款的35%交存，直管公房售房单位按照售房款的30%交存。

第九条 市房地产主管部门应当委托本市商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立商品房屋维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。

开立商品房屋维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按户门号设分户账。

开立已售公有住房维修资金专户，以售房单位为单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的维修资金，按户门号设分户帐。

第十条 房地产开发企业在办理商品房预售许可或者房屋所有权初始登记时，应当按照本办法规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。

第十一条 房地产开发企业在办理商品房屋预售许可时，代交维修资金的，在取得建设工程质量监督部门出具的验收合格备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

房地产开发企业在办理商品房屋初始登记时，代交维修资金的，在取得商品房屋备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

第十二条 已售公有住房的业主，应当在办理房屋权属登记时，将首期维修资金存入已售公有住房维修资金专户，或者交由售房单位存入已售公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入已售公有住房维修资金专户。

第十三条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交后的账面余额不得少于规定的首期交存额。

第三章 维修资金使用

第十四条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊：

（一）维修和更新、改造费用只涉及到商品房屋共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊；

（二）维修和更新、改造费用只涉及到已售公有住房共用部位、共用设施设备的，先使用公有住房售房单位交存的维修资金，按照已售公有住房的建筑面积比例分摊；公有住房售房单位交存的维修资金余额不足时，再使用业主交存的维修资金，按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积比例分摊；

（三）维修和更新、改造费用涉及到商品房屋与已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本条第（一）项、第（二）项的规定分摊。

第十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地产开发企业或者公有住房售房单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。

第十七条 维修资金的使用按照以下程序办理:

（一）申请

申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算及分摊清册。

成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用资金的，由业主大会或者相关业主会议决定委托的物业服务企业，或者社区居民委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请。

申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托的物业服务企业作为申请人,向市房地产主管部门提出申请。

（二）勘查、公示

市房地产主管部门收到申请后，在七个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查。申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示七日。

（三）业主表决

维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意时，即为表决通过。

成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会组织召开相关业主会议进行表决；未成立业主委员会的物业管理区域，由社区居民委员会组织召开相关业主会议进行表决。

使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业组织召开相关业主会议进行表决。

相关业主会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式表决，表决通过后的意见，作为业主会议决议。

（四）核实划转

市房地产主管部门核实同意相关业主会议决议后，在十五个工作日内，按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户。使用公有住房售房单位交存的维修资金的，按照核实的维修费用一次性划转到公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业账户。

第十八条 申请使用商品房屋维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

（一）申请书；

（二）业主委员会成立的备案证明（未成立业主委员会的，受委托单位应当提供相关业主会议决定的委托书）；

（三）与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主分户清册;

（四）维修资金使用方案;

（五）相关业主会议决议及公示的证明材料。

第十九条 申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

（一）申请书；

（二）维修资金使用方案；

（三）公有住房售房单位交存的维修资金分摊清册；

（四）按幢提供房屋建筑面积资料；

（五）相关业主会议决议。

第二十条 维修项目竣工后，申请划转维修费用余额的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

（一）维修项目施工合同;

（二）维修项目竣工验收报告；

（三）工程决算清单；

（四）维修工程结算发票。

市房地产主管部门在七个工作日内对提交的资料核实后，将维修费用余额划转到维修项目施工合同约定的账户。

第二十一条 维修项目预算费用在10万元以下（含10万元）、维修项目决算金额超出核定预算费用在1万元以上的，或者维修项目预算费用在10万元以上、维修项目决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本办法的规定重新申请。

第二十二条 物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：

（一）申请人向市房地产主管部门提出书面申请；

（二）市房地产主管部门收到申请后立即组织现场勘察；

（三）经勘察需要维修的，市房地产主管部门通知申请人立即组织维修，并按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户；

（四）维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法第二十条的规定申请办理维修费用余额划转手续。

第二十三条 物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：

（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；

（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；

（三）下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

第二十四条 在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。

因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。

第二十五条 在保证维修资金正常使用的前提下，市房地产主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用已售公有住房维修资金购买国债的，应当经财政部门同意。

第二十六条 下列资金应当转入维修资金专户滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得的收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）物业共用设施设备报废后回收的残值；

（四）利用维修资金购买国债的增值收益；

（五）其他按规定应当计入维修资金的收益。

第二十七条 下列维修费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；

（三）依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（四）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

第四章 维修资金管理

第二十八条 维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息，利息转作维修资金滚存使用，本息每年转存一次。

维修资金的管理费用，在维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。

第二十九条 房屋所有权转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。

第三十条 房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位主体消失的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级国库。

第三十一条 市房地产主管部门应当每年向交存维修资金的业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核。市房地产主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。

第三十二条 市房地产主管部门应当建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第五章 法律责任

第三十三条 违反本办法第十条规定，房地产开发企业未代交维修资金的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以上3万元以下罚款。

第三十四条 违反本办法第十六条规定，房地产开发企业和公有住房售房单位未分摊维修和更新、改造费用的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以下的罚款。

第三十五条 市房地产主管部门工作人员在维修资金管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门依法给予直接责任人和直接负责的主管人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附

则

第三十六条 本办法实施前未交存维修资金的业主，仍按照原标准交存首期维修资金。

第三十七条 各县（市）维修资金的交存、使用及管理参照本办法执行。

沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016) 篇5

驻市各房地产开发企业、广大业主及各有关单位：

[2009]457号

《南宁市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第27号，以下简称《办法》）已于2009年11月1日起正式实施，现将实施《办法》的有关事项通知如下：

一、物业专项维修资金的管理机构

我局下属的南宁市住宅专项维修资金管理中心（以下简称资金中心）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的管理、监督、指导的日常工作。

二、物业专项维修资金归集的范围

本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房、经济适用住房、拆迁安置房、市场运作方式建设住房等物业。其中，商品房包括住宅和非住宅；售后公有住房包括拆迁安置中向个人出售的公有住房。

三、新建物业首期物业专项维修资金的交存标准

（一）物业专项维修资金的交存标准，由我局根据我市物业建筑安装造价变化等情况进行测算后定期公布。

（二）2009年11月1日起，新建商品房首期物业专项维修资金交存的具体数额为：

1、未配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米55元；

2、已配置电梯的物业，交存数额为专有部分建筑面积每平方米77元；

四、新建物业首期物业专项维修资金的交存时间

自2009年11月1日起，在本市申请办理商品房预售许可或申请办理商品房现售备案的物业项目，开发建设单位应当办理物业专项维修资金预交手续。未办理的，暂缓受理相关业务。

五、首期物业专项维修资金的交存程序及方式

（一）开发建设单位在办理商品房预售许可前或申请办理商品房现售备案前，持下列材料到资金中心申报交存物业专项维修资金：

1、《南宁市物业专项维修资金交存申请表》；

2、经备案的房屋面积测绘报告。

（二）资金中心根据开发建设单位的申报材料进行核算后，向开发建设单位出具《南宁市物业专项维修资金交存通知书》。

（三）开发建设单位持《南宁市物业专项维修资金交存通知书》到专户管理银行足额预交。

（四）开发建设单位凭专户银行出具的交存单据到资金中心领取《南宁市物业专项维修资金一般收款收据》。

（五）购房人按商品房买卖合同的约定向开发建设单位支付物业专项维修资金。

（六）开发建设单位统一到资金中心办理换领专用收据的有关手续。

六、专户管理银行

资金中心设立南宁市物业专项维修资金专户，并委托4家商业银行作为首批物业专项维修资金的专户管理银行，具体为：建设银行、工商银行、农业银行、交通银行。

七、物业专项维修资金的存储利息

在结息（指上年7月1日至本年6月30日）内交存的按活期存款利率计息，上年结转的资金本息，按三个月定期存款利率计息。

八、关于《办法》实施前的执行事项

（一）《办法》实施前，未归集物业专项维修资金的，业主应按照《办法》第十五条规定的标准和时限，以幢为单位将首期物业专项维修资金交存南宁市物业专项维修资金专户。

（二）我局将自《办法》实施之日起六个月内，对《办法》实施前已归集物业专项维修资金的物业项目进行清查，归集单位应积极配合，对已归集的物业专项维修资金进行清理、核对、造册，并将相关统计情况如实上报。

物业专项维修资金的使用程序 篇6

一、提出维修计划，征得“两个2/3”以上业主签名同意

（一）已成立业主委员会的物业管理区域

当物业需要维修时，由业主委员会或业主委员会委托物业服务企业提出维修计划、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示至少5日并拍照。业主委员会召开业主大会，填写《广州市物业专项维修资金使用备案表》及《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，征得物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主签名同意后，再次在物业小区内将签名情况连同《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》公示3日并拍照。

签名业主无异议的，报物业专项维修资金行政主管部门备案；相关业主对签名有异议的，业主委员会应再次征求相关业主意见补齐手续后，报物业专项维修资金行政主管部门备案。

（二）未成立业主委员会的物业管理区域

当物业需要维修时，由物业服务企业根据相关业主的报告或检查发现提出维修计划、经费预算及分摊方案等，在物业小区内公示至少5日，填写《广州市物业专项维修资金使用备案表》及《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，征得物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占人数2/3以上的业主签名同意后，再次在物业小区内将签名情况公示3日。签名业主无异议的，报物业专项维修资金行政主管部门备案；相关业主对签名有异议的，物业服务企业再次征求相关业主意见补齐手续后，报物业专项维修资金 行政主管部门备案。

二、办理备案手续

业主委员会或物业服务企业持已填写完毕的《广州市物业专项维修资金使用备案表》（一式四份，盖公章）、《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》（一式四份，盖公章）、维修计划、施工单位工程报价单或经费预算书、照片（包括现场公示及维修的情况，打印或将照片粘贴在A4纸上），向物业专项维修资金行政主管部门申请办理备案手续。

三、组织维修

（一）已成立业主委员会的物业管理区域的物业维修工作，在备案后，由业主委员会或由业主委员会委托的物业服务企业组织实施。

（二）未成立业主委员会的物业管理区域的物业维修工作，在备案后，由物业服务企业组织实施。

四、专户银行打单

维修工程完工验收后，业主委员会或物业服务企业持已备案的《广州市物业专项维修资金使用备案表》、《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》（需提供电子版），维修发票原件及复印件，经办人身份证原件及复印件、和单位授权委托书，向专户银行申请打印“物业专项维修资金批量扣款单”。

五、开取支票和划拨资金

业主委员会或物业管理企业持“物业专项维修资金批量扣款单”、已备案的 《广州市物业专项维修资金使用备案表》、《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》、维修发票原件或复印件、经办人身份证原件及复印件和单位授权委托书，向物业专项维修资金行政主管部门申请开取支票。

物业专项维修资金行政主管部门开出支票后，业主委员会或物业管理企业持经办人身份证原件领取支票，并到专户银行的指定主办机构划拨物业专项维修资金。

备注：

房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修情况，业主委员会或物业服务企业应立即组织抢修，同时在物业小区内进行公示，办理相关使用手续，报物业专项维修资金行政主管部门备案。

沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016) 篇7

公

示

各位业主：

江南水乡小区始建于二零零三年。占地面积17831平方米，建筑面积220000平方米。其中：高层住宅8栋1248套，建筑面积116941平方米。多层住宅26栋921套，建筑面积9317平方米。连排花园洋房7栋56套，建筑面积9260平方米。时至今日，各种建筑均出现不同程度的安全问题及隐患。

一、是消除各种安全隐患的需要

几年来，小区高层外墙瓷砖时有脱落伤及无辜，外围生铁护栏严重腐蚀，危及人生安全，消防设施出现功能障碍，电梯频繁停运出现问题，安全监控设施出现故障，不能正常使用。造成十分严重的安全隐患，直接影响社会稳定。部分业主多次向巴南区人民政府、花溪街道办事相关部门反映，表示强烈。

江南水乡小区很多业主都早出晚归，房屋租赁较多。不少业主对尚未危害自身利益的事项缺少参与热情，部分业主法律维权意识淡薄。涉及维修专有部分，共有部分更新改造“物业专项维修资金”使用向业主征求意见多次受阻，难以达成共识。根本达不到“应当经专有部分，共有部分占建筑面积三分之二以上的业主占总人数的三分之二以上业主同意”。形成恶性循环，造成物业与业主之间矛盾剧增和激化（二零零八年至二零一二年六月物业与业主代表上门签字只有824人）。

二、严格按使用程序办理

为维护广大业主合法权益，业委会针对小区共有部分和共有设备出现危害或可能危害公共安全，公共利益及他人合法权益，业委会经广泛收集意见，针对业主反映强烈的几项焦点问题，确定首次使用“物业专项维修资金”应急预案。并在小区公示。

本公示完全按照“重庆市人民政府令第244号《重庆市物业专项维修资金管理办法》”相关程序申报。

在此期间，业委会对小区危及人身安全整改方案多次组织业主代表到花溪街道，巴南区房管局对“物业专项维修资金”的使用及相关申报政策进行全面的了解。对此，业委会为前期准备工作进行充分的论证、测算。并与驻渝广九电子有限公司、东莞市广建消防工程有限公司重庆分公司、重庆拓沃电梯销售有限公司等单位多次协商，落实消防系统、监控系统、电梯大修等改造方案。

三、业主参与监督管理

各位业主及使用人，江南水乡小区9年来首次使用“物业专项维修资金”事关重大，业委会本着积极、负责、慎重、规范管理程序，严格区分公共部分及共有部分资金使用划分，专款专用、政府监管、公开透明的原则，由房管局主管部门负责专项维修资金的指导和监督工作。为更好监督，业委会已在小区张贴“求贤”告示，本着个人自愿、无偿服务、热心公共事业，有一定专业技术，懂管理，有一定工作时间的人员。经本人自荐，业委会确认其身份，对本次小区保修期满后的维修、更新、改造等项目由张宗琪、郭玉祥、温兴林同志参与，与业委会共同实施全程监督。

首次使用“物业专项维修资金”大修更新改造工程，由重庆普华物业管理有限公司负责管理。维修更新改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业、业主代表共同验收，并予以公示。

四、启动紧急预案更新改造项目：

一、原物业共有部分：小区生铁防护围栏约1200米，费用560000元（见附件图片（1）、（2））。

二、小区共有部分监控系统报价约172501元（参照改造设备价格估算清单明细A、B监控整改方案）。

三、小区共有部分消防系统168885元（参加改造设备价格估算清单明细（1））。

四、小区专有部分更新改造：20部电梯大修沃克斯报价639196元（见明细表）。

以上报价预算共计1205582元

更新改造项目明细表集中在A区大门张贴。也可在业委会查阅。

报：巴南区花溪街道办事处城管科

巴南区房管局物业科

巴南区红光社区居委会

江南水乡小区业主委员会

沈阳市物业专项维修资金管理办法全文(2016) 篇8

第一条 为规范和加强农业产业发展专项资金的管理，提高资金使用效益，根据《中华人民共和国预算法》等法规制度和财政资金管理的有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称农业产业发展专项资金(以下简称“专项资金”)，是指由省级财政预算安排，专项用于支持我省粮食生产奖励、做优做强湘米产业、现代农业产业发展引导、蔬菜产业发展、农垦系统富民工程、农业产业化发展、乡镇企业职工技能培训补贴、农产品加工及村级经济扶持等方面的资金。

第三条 专项资金的管理和使用应符合财政预算管理的有关规定，遵循公开、公平、公正和统筹兼顾、突出重点、讲求效益的原则，确保专项资金使用的规范、安全和高效。

第四条 专项资金对项目的扶持主要采取无偿资助的方式进行，部分采用贷款贴息或者以奖代补的方式。同一项目原则上不重复安排专项资金支持。

第五条 专项资金由省财政厅和省农委共同管理。省财政厅负责专项资金的年度预算编制，审核资金分配方案并下达资金，对资金使用情况进行监督和绩效管理;省农委负责专项资金方案的编制，组织项目申报和评审，并做好项目实施情况的监管和资金的绩效评价工作。

第六条 专项资金实行管理办法、申报流程、评审公示、分配结果、绩效评价等全过程公开。

第二章 资金、分配与拨付

第七条 专项资金使用范围主要包括：

1、粮食生产奖励，主要用于奖励我省粮食生产标兵县、先进县、先进村等方面;

2、做优做强湘米产业，主要用于对接米业龙头企业的.高档优质稻基地建设，扶持高档优质杂交新品种选育，示范推广高档优质稻等方面;

3、现代农业产业发展引导，主要支持农业产业化发展、农业新技术研发推广、农业产业园建设、农业农村信息平台和现代农业基础设施建设等方面;

4、蔬菜产业发展，主要用于扶持蔬菜设施基地、新扩专业基地、特色蔬菜基地、蔬菜集约化育苗场、完善运转蔬菜预警系统建设及“五新”成果推广等方面;

5、农垦系统富民工程，主要用于推进农业业务培训、改善农业基础设施、现代农业示范基地以及支持新品种改良和新技术推广基地建设等方面;

6、农业产业化发展，主要用于省级和国家级农业产业化龙头企业的新产品研发、技术改造、新建生产项目及原料收购与基地建设贷款贴息以及休闲农业企业的农业主导产业基地建设等方面;

7、农业企业职工技能培训补贴，主要用于提高农业企业职工素质，增强农业企业产品的市场竞争力，对农业企业职工进行技能培训鉴定补贴等方面;

8、农产品加工及村级经济扶持，主要用于支持我省中小型农产品加工企业，村级经济组织发展农村第二、三产业和休闲农业等方面。

第三章 申报与审批

第八条 每年9月底前，省农委根据省财政厅年度预算要求下发次年度项目申报通知，各市州、县市区和有关单位按照通知要求，向省农委提出次年度专项资金申报计划。资金申报计划主要包括当年工作目标、绩效目标、重点任务和资金安排计划，绩效目标要明确、具体、可考核。

第九条 省直农业有关单位、市州和县市区农业或财政部门要对申报项目进行现场调研和可行性论证，对上报项目的真实性和文件的合规性负责。项目审查后，以市州、县市区政府、农业主管部门或财政部门正式文件向省农委、省财政厅申报。

第十条 专项资金按照因素法和项目法进行安排。按因素法安排的资金，省农委会同省财政厅按项目有关因素进行测算和分配。竞争性项目资金，省农委对上报项目进行汇总和初步审查，会同省财政厅组织有关专家进行评审，根据专家评审意见和年度资金预算规模，确定资金支持项目和资金安排方案。对于非竞争性项目，按相关规定直接安排资金计划。

第十一条 专项资金应纳入财务系统核算，统筹安排。年初编制预算，应明确省本级支出预算和对市县的转移支付预算两大部分，执行过程中不得随意调整。

第十二条 专项资金原则上要求每年分两批安排(年底提前下达安排下年度专项资金70%以上，其余部分在翌年6月底前下达安排)。

第四章 资金监管

第十三条 各级财政部门或农业主管部门应配合审计部门对专项资金进行审计。

第十四条 各级财政部门或农业主管部门应当定期或不定期对专项项目实施和资金管理使用情况进行监督检查和绩效评价，及时发现问题、总结经验，提升项目管理水平，充分发挥财政资金效益。对项目单位不按规定使用资金的，财政部门或主管部门可停拨项目资金或中止项目执行。

第十五条 专项资金必须专款专用，严禁虚报、冒领、截留、挤占、挪用。按照“谁使用谁负责”的原则，建立责任追究制度。

第十六条 项目完成后应抓紧做好年度总结和绩效评价工作。

第十七条 对专项资金管理执行有力且绩效好的市州、县市区，下年度可优先安排扶持项目，并加大支持力度。

第十八条 对在专项资金项目申报中弄虚作假骗取资金、改变资金用途或挤占、挪用、滞留资金的，责令限期改正，并取消下年度申报专项资金的资格，由财政部门依照有关规定给予相应的处理处罚。

第五章 附则

第十九条 本专项资金设置年限为三年。到期后自动终止，确需延续的，重新评估后按新设专项报批。